商业项目推介方案（精选8篇）
商业项目推介方案 篇1
某项目商业招商方案
一、商业概况
某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墙结构，主要柱距6.3——8米，层高4.2米。
二、商业缺口
中大型超市（500——1000㎡）、特色餐饮（500㎡）、医疗门诊（300㎡）、银行（500㎡）、家居装饰等配套性商业服务。
本项目商业处在一个优良的竞争格局中，地理位置优越、规模大、集中化，交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。
三、商业定位
3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性的购物中心，打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。
四、租售价格定位
项目名称
周边项目
开发商
租售价格
报价7000元/㎡，实际成交价6000元/㎡左右
经营业态
一期已招进的有工商银行、新合作加盟超市、餐饮、网吧、建材
项目优势
靠开发区管委会，餐饮比较活跃，小区生活配套比较成熟。
项目劣势
商业没有形成气候，招商情况不佳
项目名称
周边项目
项目地点
开发商
租售价格
1-8号楼安置区门面约3000㎡只租不售，每平方租35元/㎡，实际租价15元；9-17号楼5000㎡最低售10000元/㎡，实际成交价8000元/㎡
经营业态
现有部分做建材的小店面
项目优势
项目体量大，商业氛围浓厚
项目劣势
入住率不高
根据周边同等项目比较：
本项目商业租金定位
一层：30元/㎡
/月
二层：20元/㎡/月
负一层：10元/㎡/月
备注：以上为实际成交价，按建筑面积计算。
本项目商业售价定位
一层：均价6500元/㎡
二层：均价4000元/㎡
五、招商对象及招商策略
1、招商对象
负一层：
物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务
一层：
银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务
二层：
美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、棋牌娱乐、创业办公
2、招商策略
总策略走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流动招商为主、现场招商为辅。
Ø招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有变化，则目标商家会有一定量地扩大，但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的，此时加大人力和出行频率便可应付。
先推二层商业，招租不低于80%，先租后售，方便价格提升，同时物有所值、物超所值，其二，销售周期缩短。
一层商业招租不超过20%，主要为超市、银行、医疗门诊，其他80%为销售，快速回笼资金，20%已租为开发商自己持有，抵押贷款。
负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。
目前，开发区商业氛围没形成气候，商业价值提升不了，所以，为了实现利润最大化、商业价值的提升，建议第一年以招商为主，第二年招商率达到80%，可以在银行抵押贷款，回笼资金。
再以产权式返祖形式出售，商业的价值比现在更好，同时更容易出售。
六、招商媒体策略
1、媒体选择Ø
适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。
2、各大媒体的优点、缺点分析：
①报纸：灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强，转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大。
②电视：传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强
制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果，观众可选择性差。
③DM直投（晋盛传媒）：读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低。
④广播：当地接受性好；费用较低
仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散。
⑤户外广告：灵活性好；保留时间长
受众分散，针对性差。
⑥杂志
读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转稼阅读率高
发行量不大，受众面相对为小。
建议本项目在十堰、郧县方面的推广，以报广、夹报、DM直投为主，辅以POP、户外广告等，具体的推广可根据情况灵活把握。
3、媒体组合Ø
组合原则：立体交叉组合，视觉感染：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击；
听觉感染：与商户面对面的沟通交流；理念感染：本商场所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心。
长短期效应组合，报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和DM直投），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的进驻。
七、招商物料准备
1、招商手册/单页
2、租赁协议、销售协议
3、商业平面布局图
商业项目推介方案 篇2
本项目为青岛某商业项目冰蓄冷空调工程,分为商场和超市部分。商场部分建筑高度为31.5 m,地上6层,地下3层;地上6层为商场,地下1层为超市,地下2层,3层为车库,商场及超市面积共66 286 m2。
2空调设计方案
电价情况:青岛市的电力供应于夏季比较紧张,青岛政府出台实行峰谷电价政策。由于空调设备的电力负荷占总电力负荷的比重较大,所以在用电高峰时段大量空调设备投入运行,会造成高峰时段供电紧张、电量缺口较大的局面。如将这部分电力负荷调整到用电低谷期,则会使供电需求趋于平稳,既节省了资金,又提高了供电效率。
青岛市峰谷时段及电价见表1。
2.1 蓄冰系统论述
冰蓄冷空调系统设备选型及流程设计是以该系统的设计日(最不利情况)逐时负荷分布为依据的。本工程峰值负荷3 393 RT(11 932 kW),其逐时负荷根据建筑使用功能,按照系数法分布情况见表2。
根据表2夏季空调设计日逐时冷负荷可以看出,本建筑的冷负荷分布在白天时段,空调高峰在09:00～21:00时段,而此时段主要是青岛市的电力尖、高、平峰,很适合于蓄冰空调系统。
根据青岛市的电价政策及本项目的空调负荷特点,采用冷机上游内融冰串联式系统形式,设双工况冷机和蓄冰设备共同作为本大厦的中央制冷源系统。
2.2 系统实施
2.2.1 设计日负荷平衡策略
设计日(100%负荷)负荷运行方式:由于空调系统设计日的逐时冷负荷较大,为了充分利用蓄冰槽和制冷机的供冷能力,最大限度的降低系统运行电费,空调负荷由制冷机和蓄冰槽共同承担。双工况冷机在电力低谷时段23:00～07:00进行蓄冰,8 h即可蓄满冰槽,而后双工况冷机停机直到8:00开始切换到空调工况与蓄冰槽共同承担空调冷负荷。白天根据电价政策、负荷大小、蓄冰槽冰量确定双工况机组的开启,尽可能的降低运行费用。
2.2.2 部分负荷平衡策略
75%负荷段负荷分配策略:75%负荷段在青岛市的整个空调期出现的时间较长,如何更合理的分配空调负荷调整好制冷机、蓄冰槽的供冷,对制冷站空调运行费用的节省很关键,双工况冷机23:00～07:00时段利用低谷电价蓄冰。在尖高峰时段,只开启一台双工况冷机,平电时段开三台冷机,冰槽冷量尽量用在电力高尖峰。
50%负荷段负荷分配策略:50%负荷段在青岛市的整个空调期出现的时间也比较长,双工况冷机23:00～07:00时段利用低谷电价蓄冰,峰电时段双工况冷机停止运行,利用冰槽供冷。在这种运行策略下可以使空调供冷得到最优化的分配,尽可能的降低制冷系统的运行电费。
25%负荷段负荷分配策略:25%负荷段双工况冷机在23:00～06:00时段蓄冰,白天的空调负荷由蓄冰槽融冰承担。
蓄冰系统组成形式的合理与否直接关系到系统的运行效果,合理可行的组成形式将会实现稳定可靠的系统工作性能,能保障建筑物空调系统的正常供冷要求。蓄冰系统通常由双工况制冷机组、蓄冰设备、板式换热器(包括蓄冰及融冰)、冷却塔以及泵、阀门等并联组成,利用温度比较低的乙二醇水溶液通过板式换热器冷却空调用水。
3本项目的经济性分析
3.1 蓄冰系统主要设备的投资及运行费用
3.1.1 蓄冰空调系统机房主要设备
1)双工况冷机(700 RT,功率412 kW)3台,合价541.5万元。2)主机冷却塔(600 m3/h,功率22 kW)3台,合价83.52万元。3)乙二醇水泵(H=38 m/Q=580 m3/h,功率90 kW)4台,合价40.4万元。4)冷冻泵(H=32 m/Q=750 m3/h,功率110 kW)4台,合价50万元。5)主机冷却泵(H=25 m/Q=540 m3/h,功率55 kW)4台,合价37.2万元。6)蓄冰槽1组,价格584万元。7)板式换热器(4 374 kW)3台,合价105万元。8)自控系统及辅助设备各一套,合价125万元。9)安装费用580万元。合计2 146.62万元。
3.1.2 蓄冰系统机房年度运行费用
1)100%负荷段,日耗电量36 790 kWh,日运行费用29 843元,运行天数15 d,总运行费用447 645元。2)75%负荷段,日耗电量27 719 kWh,日运行费用18 850元,运行天数45 d,总运行费用848 238元。3)50%负荷段,日耗电量19 074 kWh,日运行费用9 887元,运行天数60 d,总运行费用593 234元。4)25%负荷段,日耗电量10 760 kWh,日运行费用4 044元,运行天数65 d,总运行费用262 862元。合计运行185 d,总运行费用2 151 979元。单位面积运行费用为32.5元/m2。
3.2 常规空调系统的投资及运行费用
3.2.1 常规空调系统机房设备
1)制冷主机(1 200 RT,功率728 kW)3台,合价933万元。2)冷却塔(550 m3/h,功率22 kW)6台,合价165万元。3)冷冻泵(H=32 m/Q=800 m3/h,功率132 kW)4台,合价62.24万元。4)冷却水泵(H=25 m/Q=950 m3/h,功率132 kW)4台,合价51万元。5)自控系统及辅助设备各一套,合价84万元。6)安装费用440万元。合计1 735.24万元。
3.2.2 常规系统机房年度运行费用
1)100%负荷段,日耗电量35 706 kWh,日运行费用28 726元,运行天数15 d,总运行费用430 887元。2)75%负荷段,日耗电量26 821 kWh,日运行费用21 578元,运行天数45 d,总运行费用971 001元。3)50%负荷段,日耗电量19 387 kWh,日运行费用15 596元,运行天数60 d,总运行费用935 787元。4)25%负荷段,日耗电量10 455 kWh,日运行费用8 411元,运行天数65 d,总运行费用546 722元。合计运行185 d,总运行费用2 884 397元。单位面积运行费用为43.5元/m2。
3.3 经济性分析
1)蓄冰系统设备处投资2 146万元,比常规系统多出411万元。2)占用车位及混凝土槽费用增加99万元。3)变电器投资为140万元,比常规系统减少60万元。4)年运行费用215万元,比常规系统减少73万元。5)年维护、保养费用11万元,比常规系统增加2万元。
经济分析的结果如上,蓄冰系统6.3年可收回增加的投资。
4冰蓄冷空调系统优缺点
4.1 优点
1)运行费用大大节省。根据设备厂家提供计算数据及以上经济分析得出,每年可以节省运行费用73万元。2)备用冷源。在临时停电等突发情况下,可用自配发电机驱动乙二醇泵融冰,将蓄冰设备中储存的冷量快速取出来满足建筑物的供冷要求。3)节能环保。由于大量使用低谷电,有利于电网平衡,可有效减少大气环境的污染,符合国家对大型建筑物的节能环保要求,属于绿色建筑行列。
4.2 缺点
1)初投资比常规空调系统大。根据设备厂家提供计算数据及以上经济分析,设备初投资增加411万元。2)机房占地面积比常规空调大。若采用常规空调系统,机房面积为600 m2;若采用冰蓄冷空调,机房面积为860 m2。其中增加部分将会占用6个停车位,增加投资90万元(按照每个车位15万元计)。3)增加了设计、施工及调试难度,运行管理比较复杂。由于设备比常规空调系统复杂,增加了后期管理维护难度,维护费用较高。据估算,常规空调年维护、保养费用为9万元,冰蓄冷系统为11万元。
5结语
在采用峰谷电价地区商业项目,尽管采用冰蓄冷空调系统增加了初投资,但是大大减少了运营期运行费用,且增加的投资额可以在一定的年限内通过运行费用的节省收回。
摘要：针对青岛某商场夏季采用的冰蓄冷空调系统,从商业运营商节省运行资金及降低能耗方面,进行了技术可行性和经济合理性分析,总结了该空调系统的优点和缺点,得出了采用冰蓄冷空调系统虽然增加了初投资,但能够减小运营期间运行费用的结论。
关键词：冰蓄冷空调,技术方案,经济分析
参考文献
[1]陆耀庆.使用供热空调设计手册[M].第2版.北京:中国建筑工业出版社,2008:2114-2188.
商业项目推介方案 篇3
EB－5投资项目
EB－5项目是投资移民美国的最佳途径
移民申请人仅需要投资伍拾万美元；一人投资全家人可申请移民美国和获得美国永久居留权
美国YK区域中心已获得美国移民局核准，成为投资人投资移民进入美国的窗口
EB－5区域中心的五大优势
1.对投资人没有学历、语言、年龄、商业背景的要求；
2.投资人的配偶与21岁以下子女，均可同时申请获得绿卡；3.投资人可自行选择在美国任何地区定居，不需要住在靠近投资项目的地方；
4.没有严格居住要求，可自由进出美国，无需放弃国内事业；
5.可享受与美国居民同等的多方面福利，五年后可申请成为美国公民。
为什么要投资到美国YK区域中心?
已获得美国移民局批准：南加州最大的投资移民区域中心之一
政府支持：配合当地市政府推动都市开发项目
稳健的未来：
美国YK区域中心的开发项目位于高成长地区，并与美国大型连锁零售企业有紧密的合作关系
就业机会：
商业开发是创造最多就业机会的渠道
稳健的投资项目
美国YK区域中心提供的波莫那商业中心项目，是由美国YK集团专业负责、已经审批、进行招租、开始施工的政府合作项目。区域中心的开发资金，主要来自政府资助、银行贷款和普通投资人。EB－5投资人投入的资金，则主要用于开发项目的建筑费用，并同时可以减少项目本身对银行贷款的依赖程度。
EB－5成功移民的关键在于如何选择投资项目。投资到一个已经通过美国移民局审核的项目，并与一个专业的、有成功经验的团队合作，才能最大程度地降低投资风险。美国YK投资移民区域中心开发计划的经营策略，就是充分利用目前具有挑战性的经济环境，为投资人提供最有保障的投资移民项目。美国YK集团和当地政府一道，在开发之前便对计划进行全面性的调查分析，以确保其可行性和投资的稳定性。波莫那商业中心项目已通过美国移民局的审核，并已经在各个郡市陆续展开。
与美国主流零售集团紧密合作
美国YK区域中心不仅开发商业购物中心，并同时负责项目的招租及管理。将物业租赁给稳定成长的商家是YK公司成功的关键，与YK公司长期合作的连锁零售集团包括Wal－Mart，Kohl’s，J.C.Penny，Target，Lowe’s，Costco等等。YK集团也因此获得了优质合作的极好信誉，并成为加州各地商业购物中心项目的知名开发商。这些上市的美国连锁企业是可靠的长期承租客户，同时也为当地城市提供了一个稳定的就业机会。EB－5申请人作为这些美国连锁商店的物业主，他的投资资本也有了安全和可靠的保障。
政府的鼎力支持
经过十几年来的参与和建设部分城市的重建开发项目，YK集团获得了无数个市政府的奖励，并与地方和区域政府建立了良好的互动关系。他们目前所有的开发项目都是各城市规划和经济开发部门的招标开发项目，美国YK集团是市府指定的主要开发商。鉴于广泛的调查资料和当地政府的鼎力资助，城市重建开发对于一个开发商而言，是稳定和巩固基础的开发项目。美国YK区域中心的主要赞助机构包括德拉诺市政府理事会、科恩郡监事会、加州州议会参议员和美国国会众议员。
丰富的成功经验
美国YK集团作为一个专业的地产开发商，自1994年起就一直活跃于南加州各地，并与郡、市政府合作商业开发都市重建计划，开发中和已开发的项目遍布南加州的洛杉矶郡，帝王郡和科恩郡等地。
美国波莫那商业中心
项目简介
PRBC 6AB有限合伙公司是隶属于美国商业区域中心(USCRC)旗下的投资合伙公司，投资项目为波莫那商业中心Lot 6A＆6B。美国商业区域中心(USCRC)为移民局所核准的区域中心，主要业务为提供EB－5投资移民服务，目前提供投资移民的地区有：洛杉矶郡，橘郡，圣地牙哥郡；波莫那商业中心设计建设两栋各三层楼的办公大楼，共48间，楼层总面积为83,400平方英尺，招租对象以办公室以及小型零售业为主。
波莫那商业中心位于波莫那零售广场西南面，波莫那零售广场为波莫那市的重点商圈，占地72英亩，以逐步开发的方式顺应当地民众需求，第一期广场内已有两家大型连锁零售店沃尔玛(Wal－Mart)以及Win—Co24小时营业超级市场，第二期则开发总占地约为61，400平方英尺的4栋商、办两用建筑(Lot3，4,5A,5C)现有许多大型连锁店进驻，包括星巴克咖啡(Starbucks Coffee)，赛百味(Subway)，美国银行(Bank ofAmerica)等，大部分的租约都已在2006－2009年完成。
投资亮点
波莫那零售广场为波莫那市最大区域商业中心；
Fairplex博览会馆距离波莫那零售广场约5英里，每年平均可吸引1 67万人次；
位于60号及71号高速公路旁的波莫那零售广场享有交通便利及地理位置明显的优势；
距离Ontario国际机场，San Bernardino国际机场及LAX国际机场车程皆在一小时内；
紧邻波莫那市高级社区Phillips Ranch，社区内平均房价为$379，000美元，家庭平均年收入为$86，000美元。
投资目标
PRBC 6AB有限责任合伙公司负责建造及管理两栋商业建筑，目标为招租各中小型公司作为办公室，进而拓展整个商圈的客流量，制造双赢互惠的环境，如此一来，既可增加工作机会，更可提升投资人的回报率。
PRBC 6AB项目的投资额约2500万美金(50个投资名额)，总工程耗时约18个月。
波莫那零售广场于2006年开始兴建，至今已完成主要四栋建筑，广场内的商家包括沃尔玛(Wal－Mart)大卖场，24小时营业WinCoFoods大卖场，美国银行(Bank of America)，星巴克咖啡(Starbucks Coffee)，Primo’s Taco墨式餐厅，Grand Buff~餐厅，赛百味三明治(Subway)，MetroPCS手机公司，Honolulu Hawaiian BBQ夏威夷餐厅等，未来规划扩建约50万平方英尺的建筑面积，以满足更多的需要。
新建成的大型LED广告告示牌和两家原有的大型连锁商店，再加上USAF Career Center美国募兵职业中心，Lapel’s Dry Cleaners干洗店，St.Moises Dental牙科诊所，Play N Trade电动游戏店，Curves女性健身中心，Sally’s Beauty美发用品店等，使得波莫那零售广场具备高竞争力的所有条件。
拥有超过6万平方英尺的零售，餐厅和办公室用地，加上在三年前已经开业的沃尔玛超市和WinCo超市构成的繁
华商业区为当地提供各种便利的服务，从电信服务MetroPCS到美国银行Bank of America和各式零售商场充分满足了人们对波莫那商业中心的需求。其中有高档晚宴到三明治，快餐店和自助餐厅满足大众的各种口味。在一天的工作后，可到沃尔玛和24小时营业的WinCo超市采购，也可步行到附近的商场采购家用，周围再也找不到如此便捷方便的地方!
美国商业区域中心为有限责任合伙公司
美国商业区域中心有限责任合伙公司(USCRC)为加州专精商业房地产开发的公司，涉及项目包括零售业，餐厅，娱乐中心，旅馆，仓储中心以及办公室，美国商业区域中心同时也提供投资移民EB－5名额给投资者。PRBC 6AB为USCRC的投资项目之一，此投资项目以及区域中心皆已通过美国移民局的核准。
PRBC 6AB有限责任合伙公司负责租赁以及管理Lot6A＆Lot6B两栋商业办公室大楼，PRBC 6AB有限责任合伙公司所涵盖的服务范围也包括定期报告及汇总营运状况报告给所有EB－5投资者，投资者也依合约内容而拥有部分管理权。
经营团队
卢顺兴美国商业区域中心有限责任合伙公司董事长
于国际商务领域拥有数十年的实际操作经验。他孜孜以求的学习和不懈努力使他能精准地预测房地产市场的趋势及潜力，特别是在加州房地产方面具有权威性。30年的实物贸易和房地产开发经验，加上与营建商、地产经纪人、投资人及企业家等人士建立起来的厚实人脉网络，让卢顺兴先生领导的泰安控股公司继续向地产开发的宏图迈进。
黄志斌美国商业区域中心有限责任合伙公司总裁
持有加州房地产执照，同时也是Castleton Real Estateand Development(CRED)公司总裁。
拥有南加州大学都市规划学士学位的黄志斌先生，有超过15年的地产建筑工程管理、商业零售办公楼和住宅的购置及开发经验，并在与大型零售商如沃尔玛(Wal—Mart)大卖场，Costco(好市多)大卖场，Lowe’s家庭装修大卖场，标的百货(Target)，WinCo Foods大卖场及星巴克咖啡(Starbucks)的交易谈判中积累了丰富的经验。
丁伟豪美国商业区域中心有限责任合伙公司市场营销总经理
毕业于洛杉矶加州州立大学主修商业及国际商务的丁先生，不仅有超过20年的国内外商贸和房地产开发等实务经验与知识，且专精于市场营销与商务谈判，经常受邀出席专业房地产非营利机构及私人企业会议，担任中英双语演讲人。
卢弘杰美国商业区域中心有限责任合伙公司产权项目执行主任
商业项目推介方案 篇4
消防联动调试是大型公共建筑工程机电设备安装中最重要、技术 最复杂、涉及面最广、工程交用前必须进行地程序是对消防工程各 系统的设计与施工质量的检验、是对工程使用过程是否安全可靠的重 要保障。本工程消防联动调试主要项目有消防喷淋、消火栓、防排 烟、正压送风、强切非消防电源、应急照明、消防电梯、消防卷帘、防火门、消防广播、消防电话、火灾自动报警等系统。本工程是集探 测智能、监察智能、联动智能为一体的中央报警与联动控制系统。
消防联动调试应在上述各专业系统安装完成单机试运转及各种 单项试验完成并合格后进行。
一、联调准备工作
1、调试组织机构
由于消防联动调试涉及专业多、系统大、工程量大必须成立以 建设单位及施工单位为领导组长的联调领导小组及专业调试小组各 专业调试负责人由熟悉本专业的工程技术人员承担。领导小组负责联 调的总体安排和组织专业间的联动协调专业小组负责调试及联调的 具体事宜。所有参加人员应分工明确、责任明确同一按调试方案进 行。
2、现场准备准备记录表格、调试检测仪表、专业常用工具、通讯工具 及一定数量地易损件等。
二、联动调试
联动调试程序现场手动近程调试——消防中心手动远程调试——模拟联调。
联调是采用人为模拟试验专业项目不同模拟检测数量不同。联 调不同于一般设备安装后地单机试运转设备安装后地单机试运转主 要是检查设备安装质量、设备本体的性能而联调是检查试验本专业 和相互专业的相互联动关系也是一种功能设备和另外几种功能设备 相互制约动作的调试最后达到自动灭火和减灾、救生的目的。本工 程消防联动调试的方法和步骤如下
1、消防喷淋系统
消防喷淋系统联调主要分喷淋主泵调试、报警阀调试、联动调试 三步进行。
1喷淋水泵调试为水泵房近程控制和消防中心远程控制
A.水泵近程调试
① 在消防泵房进行手动启、停水泵。水泵运转时要检查水泵运转是否 正常有无漏水及水泵的运转电压、电流等。
② 模拟故障进行主、备泵互投试验。主要是检查测试在发生火灾时 喷淋水泵一旦有一台出现故障另一台能否在规定的时间内转换投 入运行。
③ 因消防泵是双电源供电所以要再模拟故障进行主、备电源互投切 换。主要是检查测试在火灾发生时供电主电源遭到破坏备用电 源能否在1.5分钟内投入正常运行。
B.消防中心远程调试在中心控制台上
① 启动硬控按钮即从控制台上直接拉线到泵房接泵进行启、停喷
淋泵试验。
② 启动软控开关模块控制进行启、停喷淋泵试验。硬控、软控这 两项试验都是检查电气远程控制检查喷淋水泵能否在5分钟内投 入正常运转。
C.喷淋水泵调试注意事项
① 调试人员在消防中心远程启停水泵时一定要有人在现场监测水泵 压力及运行状况一旦水泵出现异常情况应立即停泵。
② 水泵运转时要将泵房内水泵试验用的泄水阀打开放水防止水泵多 次试验运转系统超压损坏。
③ 另外要检查水泵附近的地漏是否畅通排水系统是否正常对泄水 要有组织排放。
2湿式报警阀调试
调试时在每个湿式报警阀试水装置处放水报警阀应及时动作 水力警铃同时发出报警信号压力开关接通电路报警喷淋泵自动启 动。这时要检查警铃的响声是否连续报警声及压力开关报警信号和喷 淋泵的运行信号都反馈到消防中心。若警铃的响声不是连续报警声 应检查警铃和警铃的进水管将响声调成连续报警声。湿式报警阀正 常后应立即将放水阀关闭。报警阀调试时泄水排放其注意事项同喷 淋水泵。
3联调
喷淋系统的联调不是将喷洒头模拟火灾爆破水流指示器输出报
警电信号接通电路报警从而启动喷淋泵而是在水流指示器末端试验装置处放水试验水量相当于一个喷洒头爆破时的水量使水流指
示器输出报警电信号接通电路报警启动喷淋水泵。
分别在每一个水流指示器末端放水进行联动试验。这时水流指示 器输出报警电信号接通电路报警启动喷淋水泵。在现场放水处观察 放水在消防控制中心控制屏上观察水流报警信号反馈情况。联调做 法是
A.检查每个系统的水流指示器的动作情况。
B.检查水流指示器输出报警电信号是否接通电路控制信号。
C.检查报警后控制信号是否能自动启动水泵达到灭火的功能。水流 指示器末端放水时同喷淋泵。
2、消火栓系统
消火栓调试分为消火栓主泵调试、消火栓喷水试验、联动调试等 三步进行。
1消火栓主泵调试同喷淋主泵的项目。
2消火栓喷水试验是采取分层进行。分层试验主要目的是检查消防 竖管的流量应不少于每层消火栓总数的80进行试喷水。从顶层、中层、地下层各取两个相邻的消火栓箱的水枪同时喷水以检查两 个水枪的充实水注是否能够同时到达被保护范围内的任何部位。本工 程是用6只水枪同时喷水试验时要从栓口处测量水压并将读取 数据填写在调试记录表内。高层建筑最不利点的消火栓静水压力不得 小于0.07Mpa栓口的静压力不应大于0.8Mpa出水压力不应大于 0.5Mpa如果大于上述值应该在栓口处增加减压装置。同时要实际 测量水枪喷射充实水注距离充实水注距离不得小于10m。
消火栓水枪喷水试验时要选择喷放场地尤其在东城区繁华地带 对喷出的水要有组织排放。
3联调
对消火栓箱模拟启动破碎玻璃按钮进行启泵试验。试验数量占
消火栓总数的50。消火栓水泵启动后要在消防控制中心监视信号 反馈情况在泵房观察水泵的运转情况并打开水泵的试验泄水阀门 放水水泵运转后在泵房就地停泵。消火栓联调一是检查破碎玻璃 启泵按钮电气控制线路二是检查水泵在接到控制信号后是否能自动 启泵。
4水泵结合器试验
在喷淋系统、消火栓系统的水泵结合器接口处用水泵或消防车灌 水观察系统上的压力表是否升压。一方面是检查水泵结合器的止回 阀安装方向是否正确检查有无漏水另一方面检查结合器的流量
1015L/S。为了以后使用方便在水泵结合器的附近应设置明显 的永久性标志。
3、防排烟系统
防排烟系统分为排烟风机调试、防火阀调试和联调三步进行。
1排烟风机调试排烟风机的近程、远程控制及主备电源互投的调 试方法于水泵相同。对于双速或正反转风机在调试时要在现场观察风 机的转向、风机的转速、双速风机是在火灾时高速排烟平时低速排
风。正反转风机是平时正转进风反转排风否则应予调整。2防火阀调试
防火阀分为三类一是傻阀即没有任何控制信号和反馈信号的
简易阀二是仅有反馈信号70℃的防火阀三是有控制开启或关闭、复位、反馈信号的电动防火阀。当发生火灾时电控信号或风道内气 流温度升高70℃或280℃均可使防火阀迅速关闭切断气流通道 防止火灾蔓延。
A.简易阀要检查阀体、叶片有无变形转动是否灵活易熔片是否装 好。
B.有反馈信号的70℃防火阀进行手动打开和关闭试验。
C.对有控制开启和关闭、复位、反馈信号的280℃防火阀和排烟口 首先是每个都进行手动打开和关闭试验这时检查防火阀和排烟口的 开启或关闭动作是否灵活可靠有问题的立即处理。在检查防火阀时 对那些不方便更换易熔片、不方便以后检修的都要做调整或修改。其 次在消防控制中心对防火阀和排烟口逐个进行调试并观察信号反 馈情况。检查阀体的执行机构是否完好功能正确。检查弱电接线及 线路是否正确。
3联调
模拟报警吹烟使防火分区内任一探测器报警防火阀受到消 防控制中心发出的信号关闭或开启。凡和该防火阀连锁的风机停止低 速排风或正转进风。如此风机兼有排烟任务消防中心再次发出信号 重新将防火阀打开同时联动风机启动高速或反转排烟。
模拟报警加温使防火分区内任一探测器报警280℃防火阀关
闭并联动火灾区域内的送风机、排风机、空调机组停机。这时火灾 区域排烟支管上的280℃防火阀母阀及排烟风口受到信号自动打 开排烟其它区域层排烟支管上的280℃防火阀母阀及排烟风口 全部关闭并联动风机启动排烟。排烟风口打开的动作信号及排烟风 机启动信号都反馈到消防控制中心。
4、正压送风系统
正压送风机保护区域内任一探测器报警本区域内的正压送风机 启动运转同时关闭相邻区域的补风机。
正压送风机的调试和排烟风机相同。
联调时在某一区域模拟报警消防控制中心接到报警并自动开 启该区域加压送风机及消防电梯前室的加压送风机、楼梯间加压送风 机。同时控制本区域的补风机运行并关闭其它楼层同一系统风道上 的补风阀。在消防控制中心应该能收到这些风机和阀门开启或关闭的 反馈信号。
5、消防电梯
1在就地手动开梯检查电梯运行情况、信号反馈情况。
2在消防中心对电梯进行手动开梯现场监视电梯运行及电梯回到 首层情况。在消防控制中心收到电梯回首层反馈信号。
3在每个电梯所在区域对探测器模拟报警消防中心发出控制信 号强制本区域所有电梯依次回到首层并将信号反馈给消防控制中 心消防控制中心再次控制信号切断电梯电源。
6、强切非消防电源
7、强切非消防电源分为切一般照明、切空调电源、切厨房电源、切
8、水泵电源和切电、扶梯电源等。
9、1切一般照明电源模拟报警吹烟消防控制中心受到报警信
10、号在强电机房内分区、分层切断照明电源应急灯和疏散指示灯照
11、明立即接通。对疏散指示标志进行检查其疏散指示方向是否正确。
12、2切空调电源模拟报警吹烟消防控制中心受到报警信号后
13、在变配电室自动切断相应的空调电源并将信号反馈回消防控制中心。
14、3切厨房电源同切一般照明电源。
15、4切水泵电源同切空调机、新风机组电源。
16、5切自动电、扶梯电源同切一般照明电源。17、7、防火卷帘
18、1通道防火卷帘门调试通道防火卷帘门的近程调试在现场手动
19、方式启动卷帘门检查卷帘门上升和下降是否达到预定位置。远程调 20、试在消防控制中心手动启动卷帘门要有人在现场观察卷帘门的运
21、行情况在消防控制中心观察卷帘门的信号反馈情况。联动调试对
22、卷帘门保护区内的任一探测器模拟报警吹烟消防控制中心报警
23、垂直防火卷帘门一步降落到底水平卷帘门一步平移到终点。消防控
24、制中心受到卷帘门动作的反馈信号。
25、2防火分区卷帘门调试和通道卷帘门的调试基本相同。
26、3联动调试
27、A.在卷帘门两侧对烟感探测器模拟报警卷帘门自动降在中位1.8m
28、高以便火灾时人员撤退
29、B.当火灾时气流温度升高温感探测器报警。联调时再人工模拟温 30、感探测器报警卷帘门自动降落到底完成防火分区全部分割。消防
31、控制中心收到卷帘门启动信号、中停信号及二次降落信号。
32、C.防火卷帘调试注意事项卷帘门调试时门下方不得堆放任何物品。
33、调试中如出现卷帘门启停不到位一定要做好防护并尽快处理防
34、止门突然落下造成不必要事故。35、8、火灾自动报警控制系统
36、火灾自动报警控制系统是报警控制器接到探测器报警和报警按
37、钮的火灾信号及其它报警信号发出声光报警并再火灾发生的区域按
38、予先编制逻辑发出控制信号联动各种灭火设备迅速扑灭火灾。
39、1火灾报警系统的调试对探测器、火灾报警装置灯设备再现场逐 40、个进行单体通电检查检查其报警信号控制信号的反馈情况。
41、2对探测器逐个进行人工模拟报警检查探测器报警情况。
42、3再消防控制中心对报警控制设备进行探测功能、控制功能、联
43、动功能远程手动控制的测试。
44、4对消防控制中心主设备电源做自动切换试验。
45、三、联调后需要做的工作
46、消防工程联调后施工单位要做好以下工作
47、1整理调试记录。
48、2整改和完善调试中的问题。
49、3准备消防检测报审的技术资料工程洽商、隐蔽工程检查记录、50、产品合格证、材料产品证明、试验记录等。4要将各种开关、阀门等放到手动位置防止误动或误操作。
51、5联调后的成品保护消防联调后如不能尽快进行消防检测和消防
商业项目推介方案 篇5
一,项目背景:
苏州市享达物流有限公司是一家有15年综合物流运营经验的专业物流企业,企业管理团队熟悉物流及相关服务行业的政策环境,市场环境,有广泛的固定客户资源,已在苏州市相城区黄桥镇太阳路征得用于建设物流园区的100亩地,约66670平方米,土地使用权为50年,于2005年11月和黄桥镇集体资产经营公司签署土地使用权出让协议书.待资金筹集到位,将基建工程,配套设施建成后,很快就可投入试运营.1.市场环境分析
进入WTO后,世界经济一体化的趋势早已形成,中国被定位为国际生产制造中心,中国境内的国内外企业生产形式出现良好的长期性的发展势头,国内贸易和进出口贸易空前活跃,因此,各类企业对物流的需求越来越多,物流外包已成为企业的优先选择,因为物流外包可有效降低企业的运营成本,使企业能够将主要精力用于其核心业务上,无形中物流成为第三利润来源.物流在我国是一个新兴行业,有着很好的发展前景,收入稳定,市场波动小,目前处于起步阶段的快速发展期.2.政策环境分析
商务部等国家9部委2004年联合制定了《关于促进物流业发展的意见》,为物流业的发展提供了宽松的政策环境,江苏省委省政府今年7月份提出了关于加快发展物流等现代服务业的若干政策,意在放宽市场准入,实施物流业税收优惠和规费减免,加大财政支持力度,进行价格扶持,加快江苏物流服务领域的改革开放.苏州市政府也出台了《关于促进服务业跨越发展的决定》,规定明确指出:对新引进物流园的重点第三方物流企业,给予一次性补贴;对物流园区内新引进的分拨,配送,采购,仓储类物流企业和大型专业运输企业,具有一定规模的多式联运企业,在一定年限内给予一定补贴;对物流园区内新引进的物流重点建设项目的固定资产投资贷款利息在限额内给予一定补贴.享达物流园项目属于苏州市物流规划布局的一个重点项目.二,项目基本状况
1.地理环境分析
相城区黄桥镇位于苏州市西北郊,毗邻环城高速,地处我国经济最发达的长江三角洲腹地的苏州高新技术产业园区内.苏州高新区1992年11月被国务院批准为国家高新技术产业开发区,1997年被确定为首批向APEC成员开放的亚太科技工业园,2000年被外经贸部,科技部批准为国家高新技术产业开发区高新技术产品出口基地, 2003年3月被国务院批准成立出口加工区,2002年9月,苏州市委,市政府对新区,虎丘区,相城区,吴中区等进行了区划调整,由相城区和吴中区划入通安镇和东渚镇,镇湖街道,建立苏州高新区,虎丘区.苏州高新区,虎丘区交通十分便利,距上海虹桥国际机场90公里,浦东国际机场130公里,距上海港100公里,张家港港口90公里,太仓港70公里,常熟港60公里.沪
宁高速公路,312国道,京沪铁路,京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过,建设中的世纪大道横贯东西.在这样交通畅通的著名工业园和出口加工区,由于物流的优势刚刚被认识,物流的发展相对滞后,可见,在此地发展物流园的潜力之大.2.项目具体状况
占地面积:6.667万平方米
土地使用权:50年
地面状况:实现“五通一平”,即通路,给水,排水,供电,通讯和土地状况平整.由苏州市享达物流有限公司筹资兴建,并负责管理,运营;协议方-黄桥镇集体资产经营公司负责承办企业的报批手续.经营范围:货物运输,仓储,出租停车场
三,投资收益状况分析
(一)经营规模:
1.总基地面积66500万平方米
2.总建筑面积为:32342平方米
包括:(1)货运办公楼:12×179×2(层)×2栋=8592平方米
(2)货运仓库:115×24×2栋=5320平方米
(3)临街商铺:3680+3628=7308平方米
(4)中转大厅(3)层+酒店(5)层=10870平方米
上述(1)+(2)+(3)+(4)=32280平方米(注:图纸上标注为32342平米)
3.硬地面积:40164平方米,可容纳停车位400个.4.人员编制: 73 人,其中包括:
总经理1人 副经理 3 人
财务人事部 13 人 业务服务部 8 人
后勤保卫部 12人 客房服务员 16人
商品部 4人 餐厅 12人
勤杂及司炉: 4人
(二)投资与运营成本分析
1.拟筹集资金:5000万元
2.项目投资额:
①购置土地使用权(50)年:12万元×100亩=1200万元
②沿街商铺建造成本:
(3680+3628)平方米×0.08万元(单价)=584.64万元
③综合办公楼(中转大厅和酒店)建筑成本:
10870平方米×0.10万元(单价)=1087万元
④货运办公楼建造成本:
(4296+4296)×0.08万元(单价)=687.36万元
⑤货运仓库建造成本:
(2760+2760)×0.08万元(单价)=441.6万元
⑥地面加固费用:40164×0.01万元(单价)=401.64万元
⑦绿地费用:10640×0.003万元=31.82万元
⑧园区配套成本:200万元(含水,电,通讯,围墙,大门,仓库防火门,消防,配电间,广告费等)
项目投资总额合计:即以上8项总和为:4634.06万元
3.筹集资金总额-项目投资总额=5000-4634.06=365.94(万元),用作流动资金.(三)以投资额的每年折旧估算年经营成本
其中土地使用权折旧年限按50年计算;房屋折旧按照29年计算(残值率为10%);地面加固费用折旧按20年计算.1.固定成本:
(1)年土地成本:1200÷50=24万元
(2)
分摊的年房屋建造成本:(沿街商铺建造成本+综合办公楼(中转大厅和酒店)建筑成本+货运办公楼建造成本+货运仓库建造成本)*(1-10%)÷29=2800.6*90%÷29=86.9151万元/年
(3)分摊的年地面加固成本:401.64÷20=20.082万元/年
固定成本合计:(1)+(2)+(3)
=24+86.9151+20.082
=130.9971万元/年
2.管理费用:
(1)人工成本:150万元
(2)物料消耗:20万元
(3)电话费,差旅费等:20万元
(4)维修费用:20万元
管理费用合计:
3.贴付利息(按5.58‰计算):5000×5.58‰=27.9万元
4.营业税(统一按5%计算):
按照《中共江苏省委,江苏省人民政府关于加快发展现代化服务业的若干政策》,营业税的计费基数为:全部收入减去其他项目支出后的余额.(四)第一经营年度收益预测
1.食,宿收入(按60%的入住率计算):691.2万元
2.停车收入(按80%的车位计算):172.8万元
3.仓储收入(按照80%的出租率计算):71.53万元
4.门店出租收入:364.767万元
5.附加增值服务收入(指信息服务,经纪人业务等):600万元第一经营年度收益预测合计:1545.064万元
(五)综合上述数据,计算第一经营年度的纯收入或净利润
在这里,净利润的概念是:在年度收益的基础上,减去当年的总投入(包括固定成本的折旧,管理费用,贴付利息,营业税)后取得的纯利润.也就是说,扣除投资者分摊在第一年度的所有投入后,取得的净收入.作这样的计算时,充分地考虑了市场风险和其他不确定因素,因此,食宿,停车,仓储等项收入的计算分别按照60%,80%,80%的比率计算.计算公式为:
净利润=第一年度预测受益-年度分摊固定成本-年度管理费用-年度贴补利息-营业税金=
(六)关于收入状况的特别说明:
1.做年度收入计算时,未考虑江苏省和苏州市所给予的优惠政策带来的直接收益.我们所投资的项目是苏州市物流规划布局范围内的物流园项目,享受苏州市服务业招商引资的扶持政策:可享受政府的一次性补贴,享受固定资产投资贷款利息在限额内的一定补贴,享受相应的税收优惠政策等.这种补贴收益是一笔可观的数字,之所以未考虑进去,是因为我们打算以这部分收益去抵扣潜在的经营风险.2.做收入预测时未充分考虑以物流园区为平台,所开拓的新的经营项目的收益.3.第一经营年度后,保守的估算,预计年度纯利润按照15%的比率增长,两年后,食宿,仓储,停车等的利用率将达到95%以上.4.土地,房屋升值和租金的上升将会给投资者带来未来可观的收益.四,运营管理
物流园区的运营管理由苏州市享达物流有限公司管理层负责,采取总经理负责制,同时接受投资者的监督,充分考虑投资者的利益.按照岗位需要和合理控制成本的原则在各必要岗位上配备精干的管理和运营人才.建立严格的系统管理制度,以提高管理效率,减少协调成本,保障物流园区从一开始就能够体现优质,高效的运营效率.实际运营中以合同,协议的形式开展租赁,承包,经纪,交易等业务,增加经营的透明度,让投资者放心;保障规范运作,降低公司和投资者的投资风险.五,利润分配
利润分配计划采用前2-3年将除用于管理及流动费用后所剩余的利润全部还清贷款及利息;此后按照董事会决议分配.六,破产清算
请评估公司彻底计算后,按照国家相关条款执行,条款未包括的按照按照股权大小承担.备注:享达在进行公司筹备的同时,要求黄桥镇集体资产经营公司尽快办理相关基建和注册手续.资金筹集到位,基本建设估计用时
项目商业策划书 篇6
(一)我国乡村旅游蓬勃发展
发展休闲农业与乡村旅游，是推进农业功能拓展和农村产业结构调整的重要举措，是促进农民就业增收的重要渠道，是推进新农村建设的重要载体。20xx年《国务院关于加快发展旅游业的意见△确提出“要实施乡村旅游富民工程”，国务院20xx年1号文件专门强调“要积极发展休闲农业、乡村旅游”。
为了加快休闲农业和乡村旅游发展，国家旅游局颁发了《全国乡村旅游业发展纲要(20xx-20xx年)》;20xx年，农业部和国家旅游局决定开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动，制定了《关于开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动的意见》，启动了示范县和示范点的评选工作，首批评出了全国32个示范县和100个示范点。
为了促进休闲农业与乡村旅游健康发展，20xx年9月，召开了全国发展休闲农业与乡村旅游工作会议，总结研究全国休闲农业与乡村旅游发展的实践经验。会议强调要进一步提高认识，切实把乡村旅游作为国内旅游的基础工程来抓，把乡村旅游作为发展国内旅游的主战场，摆上突出位置，加强谋划，深入推进，抓实抓好。
我国乡村旅游蓬勃发展，已成为居民旅游消费的重要领域。20xx年，全国已有5.3万个乡村旅游特色村，年接待游客超过6亿人次，旅游收入超过1500亿元。
(二)河南乡村旅游加快发展
河南是农业省，乡村旅游资源丰富。为了加快乡村旅游发展，省旅游局与省农办、省农业厅、省扶贫办联合下发了《关于发展全省乡村旅游的意见》，筛选了128个特色旅游村加强建设。河南省实施“百村万户”旅游富民工程，标志着河南乡村旅游进入了一个崭新的提升阶段。全省上下围绕“百村万户”旅游富民工程，促进了乡村旅游的加快发展。栾川县和郑州市惠济区被评为全国休闲农业与乡村旅游示范县(区)，洛阳银杏嘉年华、商丘宁陵县刘花轿村、河南省龙泉山庄被评为全国休闲农业示范点;全省评定了128个旅游特色村;在20xx年全省乡村旅游与休闲农业经验交流会上，30个特色旅游村镇受到奖励。与全省比较，阳平镇休闲农业与乡村旅游发展相对滞后。
二、策划思路
以《全国乡村旅游业发展纲要(20xx-20xx年)》为指导，以河南省实施“百村万户”旅游富民工程为契机，以“苹果之乡，民俗之花，魅力寨”为品牌，发挥裴张-寨乡村旅游的后发优势，优化整合规划区观光农业、民俗风情、乡村风景等乡村旅游资源，高水平开发以生态农业休闲、民俗风情体验、乡村休闲度假为重点的乡村旅游产品体系，完善乡村基础设施建设，优化乡村旅游环境，把乡村旅游培育发展成为寨乡村旅游发展的重要支撑，把规划区建设发展成为特色鲜明的乡村旅游目的地。
三、项目策划
(一)“苹果之乡?休闲游憩”旅游项目
1.项目背景
(1)灵宝苹果资源优良
“灵宝苹果”品质优良，被中国果协授予“中华名果”称号，是获得国家质检总局“原产地标记注册”的地方特产。寨苹果生产是一产业，农民收入的一来源;面积苹果种植也是一农业景观，开发乡村旅游的一资源。
(2)寨地区乡村旅游资源丰富
寨村及其周边地区水果资源丰富，既拥有面积苹果种植也拥有沟南樱桃和草莓、北沟杏等特色果品，也适合葡萄、桃、油桃、李、柿、梨、枣、核桃等果品和油葵、杭菊等观赏性经济作物生长，并坐拥小寨河水库、裴张水库等水体旅游资源。《阳平镇国民经济和社会发展第十二个五年规划》提出要“积极发展观光农业”;在《灵宝市阳平镇总体规划(20xx~)》中，裴张村和寨村的开发方向确定为“生态农业，休闲旅游”。
2、项目构思
本项目以“苹果之乡休闲旅游”为主题，与灵宝经济社会发展规划相衔接，整合寨村及其周边地区以水果种植为特色的观光农业旅游资源和其他乡村旅游资源，规划乡村旅游项目，将该地区建设为灵宝红苹果乡村旅游区(命名为“寨红苹果乡村旅游区”，简称为红苹果乡村旅游区)，推动灵宝乡村旅游的发展。
3、项目要点
(1)红苹果创意庄园建设项目
红苹果创意庄园(以下简称庄园)定位为集果品高效生产与观光休闲旅游于一体的休闲农业与乡村旅游园区。本项目设置的目标是：建设适应都市休闲圈层对休闲农业旅游消费理念由观光体验娱乐休闲向时尚前卫创意休闲不断提升的趋势，在休闲农业中营造优质生活的高雅氛围、体现休闲农业的时尚气息、体验新奇、刺激、时尚等现代休闲娱乐元素、既保持乡野淳朴又不失时尚韵味的红苹果创意园，打造阳平创意休闲农业旅游新时尚高地。将红苹果创意庄园建设成为全国休闲农业示范点。
●五彩果园，凸显园区本底
以苹果为主体的多种果树、果园是红苹果创意庄园的基本环境本底，要精心布设和配置特色果园体系，凸显“花果飘香五彩果园”的环境氛围。该果园体系以高效生产型果园单元为主体，精心布置以下具有特色果树品种和特色果园环境的观光体验型果园单元。
○生产景观果园。量种植适宜本地气候和土壤条件、具有观赏功能的优良果树品种，凸显庄园果树特色;合理搭配主栽果树品种的成熟期，科学利用不同树种、不同品种的生物学特性，运用延迟或提早栽培等科技手段、温室棚等设施，创造三季有花、四季有果的特色果园环境。
○景点景观果园。按照一园一色的特点建设小巧玲珑、特色鲜明的系列果园单元。在品种选择、树体管理、花果管理等各方面都要尽量突出园林艺术效果，增强观赏性，趣味性，达到新、奇、特、美的效果。如运用整形修剪技术，创造各种奇特的树形艺术形态，提高树体的观赏价值;运用各种嫁接手法，人工授粉、水肥控制技术，在同一棵树上嫁接不同品种，培养出一树多果，色泽艳丽的水果，构成一道靓丽的景观。
○采摘品尝果园。选择一定的优质品种果园单元，在园内合理地布设游览道路，做到观光游憩步道与果树生产管理道路相分离;种植部分观光园艺类植物，设置供游人歇息的亭、廊、桌、凳等设施，使其具有观光休闲和采摘品尝功能，成为采摘品尝专区。
●精心打造，突出创意特色
○创意生产设施。温室和棚既是不可或缺的高效农业设施，也是不可或缺的观光农业载体，应对其进行创意设计。既要保持其应有的生产功能，又要避免生硬、简陋的传统形象，使其具有殿堂一般时尚、浪漫、典雅的造型，给人以耳目一新的感受。
○果韵主题客房。充分运用水果造型和水果色彩元素，从客房的内部装修色彩到家具、用品、饰物等各方面，突出果韵主题风格。如象征平平安安、红红火火的红苹果色调，象征着和平、生命、青春、希望的绿苹果色调，象征幽远、深邃、宁静、理智的蓝莓色调，象征热情、热烈、喜庆、吉祥、兴奋、自信的红莓色调;水果造型用具、吉祥物;水果切片造型窗帘和床单等。
○水果美食盛宴。改变水果直接啃咬的传统吃法，开发果饭、果羹、水果烧烤、水果沙律、水果捞、水果咖啡、果茶、果酒、果冻、果汁、果脯等果食系列产品，举办水果美食盛宴，提供水果养生咨询、水果美容服务。
○童趣果艺天地。主要针对儿童布设一个充满水果梦幻色彩富有童趣的水果童话世界水果宝宝亲子果艺天地，在这里点缀各种水果，布置优秀水果宝宝亲子果艺作品(实物或图片)，展销有趣的卡通水果造型工艺玩具和工艺品，吸引孩子在这里自或在家长的协助下学习水果雕刻、拼接等水果造型艺术，带走自己的“作品”;组织水果宝宝亲子果艺比赛，对优秀“作品”给予奖励。既丰富旅游活动内容，又有益于培养孩子的创造性思维。
商业地产项目定位探讨 篇7
一消费者和项目的定位
1. 商圈内消费者的定位
商业地产项目是通过迎合或创造对商圈内的消费者的消费需求, 从而达成销售和盈利的目的, 所以在项目定位初期, 要根据商圈内的居民进行细分, 以了解该区域的消费层次, 消费能力等信息。
首先, 要对商圈内的年龄层次进行细分, 该区域的主要消费群体是白领, 学生, 还是年轻家庭, 还是中老年人。每一个消费群体对应的消费品牌都是不同的。
其次, 要对商圈内的消费惯性进行分析。这不仅要从商圈内分析, 更要对整个城市的文化和一些具体的数据出发, 比如一个一线城市的核心区和一个县级市对待品牌的概念是绝对不同的。并且要结合本地的人均GDP, 区域GDP, 新增人口数量, 外来人口数量等信息进行综合性分析。
第三.要对区域内的交通环境进行调研, 一般来讲, 购物中心的选址都会选在交通便捷, 方便停车的地段。所以要分析项目是否处于车流集中的地段, 如果位置较为偏僻, 而且路况较差的话, 则对于居住较远的消费者, 很难产生影响力。
2. 项目自身定位
通过对项目周边的相近分析, 基本可以对商圈内的消费者需求有比较相近的了解, 但是对于开发商来说, 定位的概念不仅仅是指对商圈和消费者的, 对项目本身的定位, 更是非常重要。
(1) 项目品牌的组合和搭配。对于项目的品牌组合, 要充分的从商圈内消费者的需求出发, 并根据项目的建筑结构制定合理的动线设计。
(2) 根据本区域内的历史文化和城市文化, 可以在建筑外部和内部增加特色的装饰, 以增强文化气息。
(3) 根据区域内的消费特点对品牌进行细化的配比, 对于餐饮, 娱乐, 零售等不同业态进行详细划分。
3. 商铺投资着的定位
虽然目前大部分商业项目均为开发商自持, 但仍有一部分开发商受资金链影响而不得不选择出售部分商铺以填补短期的资金空缺, 对于如何尽快将商铺销售出去, 如何吸引投资者。同样开发商对区域内的投资者进行需求调研。
(1) 通过首期款垫资, 以租代购, 按揭等方式降低投资者进驻的门槛, 从而促进商铺的尽快清盘。
(2) 对主力店的招商进度把控要快, 主力店所带来的客流是商铺投资者的重要依赖, 如果主力店迟迟不能签入, 则对商铺的销售是很不利的消息。
(3) 对于小业主的后期支持和物业以及运营要有足够的保障, 提高物业服务水平, 保证业主的顺利营业, 并配合一定的项目广告宣传。
二、业态搭配组合定位
业态的合理配比, 以及品牌的合理搭配是真正能够使一个商业项目出类拔萃的核心因素。
主力店业态的确定, 是一个商业项目的基调, 以服装主力店为主, 则标志着该项目是一个时尚路线的购物中心, 而以餐饮, 儿童业态为主的项目, 则表明主要针对的客流为家庭消费群体。所以根据周边的消费群体, 以及未来的政策, 经济大环境等多种因素的综合考量, 最终确定的项目定位则是商业地产定位的核心所在。
主力店业态通常是为项目其它业态带动客流的主要因素之一, 如果没有合理的消费需求分析和商圈内竞争业态分析, 则很容易人云亦云的做一些模棱两可的品牌, 这样对于消费者来讲, 就显得项目缺乏特色, 没有真正的契合消费者的需求点。而主力店业态的签约年限一般也在10年以上, 如果不能选择最合理的品牌, 则未来调整的空间非常小。
1. 功能定位
现今随着越来越多的品牌出现在市场上, 商业项目能够实现的功能也越来越多, 一般来讲, 商业项目分为以下几种功能:
(1) 基础购物功能:传统百货和一些时间较旧的第一代购物中心均可实现;
(2) 休闲娱乐功能:在近年来, 随着电子商务对零售行业的冲击, 休闲娱乐业态更多的走进了商业项目, 比如餐饮, 茶室, SPA, KTV, 影院等业态
(3) 生活服务功能:主要体现于儿童, 超市等业态。
2. 形象及经营档次定位
商业地产项目的形象定位, 基本上标志这开发企业的形象。所以, 如何确定商业项目的品牌档次和整体形象, 进而打造以项目为主的商圈, 从而形成差异化消费, 建立独特的品牌形象。
三、结语
商业地产收益高的特点让众多开发商趋之若鹜, 然而前期的定位却依旧被很多人忽略。商业项目从最初的选址, 拿地开始, 就应该对区域开发市场进行研究, 充分从消费者的需求分析与本地发展趋势, 城市发展, 商业发展。地块特性等各方面因素, 才能对项目进行精确定位。本文通过对商业地产定位的分析, 方法的阐述, 和内容的解释进行了论述。争取为商业地产项目的前期定位提出相关建议, 为国内商业项目开发提出宝贵意见。
摘要：文章认为商业地产项目的定位应通过对商圈区域内消费者的细分, 消费惯性的分析以及年龄层次, 经济层次的划分, 来确定项目基调的定位, 并通过从本地的消费需求出发, 才能对商业地产项目进行精准的定位。
关键词：商业地产,定位,商圈,需求
参考文献
[1]何晓洁, 曾海丹.商业地产的定位流程与内容[J].企业技术开发, 200 (81) , 112-113
[2]汪旭辉.我国商业地产市场分析及发展对策[J]价格理论与实践, 200 (64) , 49-50.
[3]赵喆, 宋丽伟.商业地产项目的定位研究[J]四川建材, 201 (14) , 212-214
谈谈商业插画设计的项目教学 篇8
关健词：商业插画设计；项目教学；学生；教学特色；社会认同
中图分类号：G633.9
现代社会科技不断发展，引领着信息传播不断频繁和加速，视觉传达的作用也越发变得社会化和市场化，视觉的表现内容、形式和手段越来越丰富与多姿多采，富于审美和创意的视觉传达设计更有社会意义且被广泛地接受，这种情况必然对商业艺术设计插画创作提出更新更高的课程要求，务必使项目教学内容和设计所传达的信息更贴近社会、贴近广大受众，使商业插画设计项目教学更好地实施和起到应有的社会功效，为此笔者就商业插画设计项目教学方面提出一些见解和认识。
一、商业插画设计项目教学作为艺术设计专业课程教学改革具有客观的必然性和社会的现实意义
作为艺术设计专业课程之一的商业插画设计教学，不应停滞在传统的教法上，应该要突破传统、打破常规。因为在当下商业行为和消费目的明确的情况下，广大受众（包括消费者）认识产品和产品的服务，很大程度是来自于针对产品的宣传插画、产品的广告插画和产品本身的说明书提示性插图、售后服务指引插画等相关信息（包括提示产品的质量、性能插画等）。因此，商业插画不应也不是以单独的图画形式表现，而是要在教学中引入多项目模式，要求学生从设计项目多项内容入手，进行系列性的既能反映企业情况又能够传达产品和服务质量的重要信息的一系列插画创作与设计为目的，并通过各种传媒的作用达到商业插画的视觉传达的有效作用。其次，商业插画设计项目教学应离不开现代社会大环境，离不开现代生活，更离不开诠释产品的信息和受众的要求。因此，应要求学生学会收集企业和产品的信息，客户祈求的信息、消费者对产品和服务要求等信息，并运用科学的技能和熟练的方法与手段进行项目新的创作和设计，不断提高企业产品的知名度，为受众（消费者）提供服务。再次，还要让学生在项目教学中多了解不同的消费者对某类产品和服务的喜好程度，抓住他们的消费心理，设计出能够迎合他们的产品商业插画或营销广告插图，营造出既具有不同的绘画艺术风格，又不失创意设计表现形式的多种创新性新形象。同时，还要教导他们学会把握市场先机，结合经济发展等方面的有利因素，做好市场调查，把握机遇将自己创作的插画和设计理念推广出去，从而给企业、客户、消费者及广大受众所认知，这对提高插画设计者本身的形象和知名度有非常好的帮助，这也使企业、客户、广大受众（包括消费者）对设计者产生良好的了解、认识、信任和信赖起到关健而重要的作用，对双方增进互信，促进产品推广和传播以及销售有着现实社会和市场需求的客观必然性，它具有深远的现实意义。
二、项目教学要做到具体化、项目任务落实化并办出特色化
能够结合社会和市场需求的设计项目是项目教学中的新起点和新任务，这些必须要具体地落实到每个学生当中，并且把它们作为项目设计任务来抓。要实现好这一教学任务，就要把项目教学办出特色。在这过程当中，老师要充当着项目设计教学的引导者与作为把关和设计的责任人，并带领学生团队主动地接受设计项目的挑战和艰巨的任务，同时也可以采取以分组的形式来接受项目任务，层层负责，责任到人和事，这样就可以保证项目教学的质量，对打造高质的创意和设计，培养优良技术的团队起到重要和坚实的作用。学生要成为设计项目的主要和主动参加者，必须完成好设计项目任务的各个环节上的毎道工序，这包括项目可行性实施计划、项目创意理念和设计要求、项目的制作过程、项目的善后和处理、项目的社会评价和市场反响等工作任务，这些都应该要有科学的管理和严格的把关制度。通过项目任务的实施与践行，使学生在商业插画设计项目教学当中真正地学到新的知识，真正地主动接触到设计项目，去不断地探索并了解、认识和把握设计行业的运作、掌握设计项目的要求和客户诉求以及受众的态度，而老师则根据市场对设计作品的认同情况进行技术性指导和分析，并剖析项目设计环节中存在的缺陷和差异，比对设计的优劣和择优创意方案，选择出优秀的设计，还要不断关注项目发展，总结经验和教训。同时还要把项目教学与市场需求紧密地结合起来，随时适应社会和市场的要求，使学生的插画设计离不开大众，为大众所求，服务于社会，这才具有教学的社会化特色，达到符合社会要求的项目教学目的，完成好项目教学任务。
三、项目教学任务的成果要经得起社会和市场的考验与认同
在商业插画设计项目教学中所完成的设计任务获得的优秀成果，它能充分证明设计者（学生）具有多种综合知识能力和具备理性思维以及感性表达的能力，他们依靠着善于发现、选择和调动一切视觉元素和表现手段来创作出新的插画形象，如果没有具备这些对生活有着敏锐的洞察力、强烈的感悟力和理性的判断力与分析能力，没有富于激情的表现力和审美的创造力，这不可能创造出优异的项目教学成果。因此我们在项目教学中，必须重视培养学生具有这方面的能力，才能确保创作出优秀的成果，这也是项目教学的培养目的。为了培养具备创新表现能力，又对生活充满热爱，对信息有着超强的领悟力，对事物有着知性和判断力，对审美有着独特的鉴赏力的设计团队，我们应该创造一切条件，运用优质的教学资源进行打造和塑造，早日创作出优秀的插画设计成果，而这些成果都必须经受社会、行业受众来审视、来评价和认可。另外，商业插画有着非常复杂的信息传达过程和经历，而学生所设计插画中的形象、图形、造型、色彩、文字、商标等视觉元素相互作用，共构在艺术设计成果的整体中，它们不定时地向受众传达着某类产品的商业信息，这些信息能否被接受，关健在于设计者与受众（企业、客户或消费者）如何达成共识，因为设计者（学生）与社会受众有着不同的文化、民族、性别、经历、偏好等背景，而插画所传达的内容是通过特定的形式与风格，通过直接或间接的形式来进行传递的，它必须与受众（或消费者）所感知、理解、诠释的内容相吻合，这样才能产生共鸣，从而引起受众的接受、认知和承认与认可。只有产生认同的设计成果才有价值，因为它可以引发受众（消费者）产生商业行为，从而改变消费观念。所以商业插画设计项目的表现内容和形式能否真实地恰如其份地被设计者所表现和诠释，关键是要反映市场产品真实的一面、客观需求的一面。笔者认为凡是能够真实地反映产品的优越性能、传递着优质服务的信息和优良功效作用的插画，都是一件好的项目教学成果，因为它能经受得起社会受众（行业或消费者）的考验，同时它能表明设计者（学生）站到了受众的立场上，时刻地关注着受众内心的需求和祈求而进行的项目设计，这些被市场受众所关注和被社会所认同的并且能把相关信息传达到受众当中的设计插画，才能真正展示出传播视觉信息功能的艺术魅力，从而体现出设计项目教学所带来的优势。
综合以上内容，商业插画设计项目教学必须全面地以设计项目作为根本，设计元素和表现作为基础。设计插画所传达的商业信息要能够得到社会受众的广泛认同和认可，它能够引起消费者的良性商业行为，同时也表现出设计者的设计理念与创意和广大受众产生了巨大的共鸣，这样的设计项目教学才有真实的意义，它对打破传统教学旧模式，开创项目教学新模式是很有必要的和具有重要的现实作用。
参考文献：
[1]孙德珊，吴冠英.插图设计艺术[M].哈尔滨：黑龙江美术出版社，1995
[2]（美）鲁道夫·阿恩海姆.艺术与视知觉[M].腾守尧，朱疆源译.北京：中国社会科学出版社，1984
[3]魏洁.图形设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2005
[4]丁俊杰.现代广告通论[M].北京：中国物价出版社，1997