商业项目建议书（共8篇）
商业项目建议书 篇1
*****项目 可行性分析报告
编制日期：年 月
目 录
第一章 项目概况 4
一、项目背景
二、项目概况
三、项目建设书编制的依据及范围
第二章 项目优势
一、区位优势
二、自然资源优势
三、科技支撑优势
四、项目优势
五、建设单位已具有较好基础
六、气候、水文 七、六堡茶产品优势
第三章 市场预测
一、***的市场预测分析
二、旅游市场预测分析
第四章 项目方案和规模
一、建设目标
二、功能分区及构成
1、****交易博览中心区
2、****精品街
3、***批发市场
4、****超市
5、休闲茶艺娱乐区 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9 10 10 10 11 11 11 11
第五章 项目投资与资金来源 11
第六章 效益评估 12
一、经济效益分析 12
二、社会效益分析 12
第七章 结论与建议
一、结论
二、建议12 13
第一章 项目概况
一、项目背景
******项目是在贯彻落实十六届六中全会的重要思想，把握我国建立和谐社会，建立社会主义新农村的历史背景下提出来的。
根据*****区域经济发展思想，*****成为以现代化农业、乡镇工业、外向型经济为主的经济区，在未来几年内将加大投资规模，推动农业综合发展基地建设。
****是全国******* *******产业化项目是是****市委、市政府***年***月提出的《******十大农业优势产业与产业化规划》中重点发展的项目，******市委、市政府的目标是争取在未来的五年里，到*****年，全市年产*****1 万吨，产值*****亿元。其中全市******的原材料生产基地面积发展到****万亩，年产*****总产量1.5万吨；建设*****加工厂7-10家；建设****吨以上*****精加工厂****家，产值超亿元的加工企业* 家。要实现这一目标，其首要条件就是要建立起专业的******展示和交易场所－－****项目名，****的建立******产业化链条最重要一环，要通过*****的建立来带动整个*****产业的发展，因此*****项目的建立对****产业发展的影响是巨大的。
因此，为了发挥市场导向对*****产业发展中的主导作用，真正把产业的发展建立在市场上，促进******产业结构的优化升级，使传统落后的自产自销的方式向的现代专业化营销模式的转变，同时加强对****文化挖掘研究，促进*****产业的可持续发展，*****提出了建设*****项目的目标。
二、项目概况 1.项目名称 ****** 2.项目建设选址
规划中的*****占地****亩，总商用建筑面积*****平方米。选址于************，交通便利，是**********中心地段，可用于发展现代******，配以观赏休闲景区建设，******选址于此符合********的城市发展要求。
3.项目建设内容
********用地全部是市区内商住用地，*************。本项目的规划是以充分利用土地为前提，追求多功能及经济、社会和生态效益的有机统一。它以促进********产业化发展为重点，以市场建设为核心，同时满足***交易、旅游康乐，****文化等多方面的需求。*******规划了********文化研究中心、精品区、********批发市场、**区及*********交易博览中心等五大功能区，是一个集****、交易博览、*****文化、旅游康乐为一体的综合场所。
4、项目建设进度
本项目建设期 ****年，资金投入方式分期，可于****年****月开业经营。具体建设安排：第一期工程*****平方米，精品区和****艺区现已完成主体工程，*****年*****月完工，二期********平方米的博览中心、批发市场和**********文化研究推广中心于***年******月交付使用。
5.项目总投资*********万元
6.项目组织者(项目运作者)：********有限公司、*********有限公司
三、项目建设书编制的依据及范围 1.项目建设书依据
(1)************人民政府编写的《**********国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
(2)********市人民政府编写的《******市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
(3)*********人民政府批复的《*******市总体规划》(4)**市委、市政府编写的《****年至********年梧州市十大******优势产业规划》 2.范围
本项目建议书主要围绕***********的项目进行机会研究分析，并对项目的市场进行初步预测，提出合理的建设规模和建设内容，初步提出项目实施的规划，对项目进行投资估算并制定资金筹措方案，初步评估了项目的经济、社会和生态效益。
第二章
项目优势
一、区位优势
********是一座具有*********年历史的古城，是*******驰名的百年商埠。它距*****公里，距********公里，*是我国******部的交汇的城市，是******最便捷的出口通道之一。因此，从宏观上说，本项目座落的*****拥有了********，连接*********，承接***********之地利。
从本项目的微观位臵来看，项目选址在*********周边区域，位于*********城区的中心地段，距***********，与******城区隔江相望，是我市最适合商住的绝板地段，是**********建设的理想地点。
二、自然资源优势 ************** 在这样的地方兴建***********，既有利于潜在资源优势的发挥，又有利于**********的开发推广。
三、科技支撑优势
科研机构、大专院校、专家学者的支持使********具有较突出的科技支撑优势。*****研究院、*********大学*等科研机构及高等院校将为*******提供技术上支撑，参与**********的科研等各项工作。**********学院、中国*********研究所等有意在*******内建立教学实习基地及博士后工作站。
一批全国知名的专家教授如*************等已同意担任*********专家咨询委员会委员。
四、项目优势
国家、*****和*****市均十分重视***********的发展。************农业厅已将********列为***********重点发展的优势农业产业。*******年*******月********市委、市政府将********产业列为*******年至********年********十大农业优势产业之一。
五、建设单位已具有较好基础
**************有限公司是一家综合性的投资公司，在包括专业市场开发在内的多领域有广泛而成功的经验。************有限公司已于*********投资了****************等产业，拥有一批具有高、中、初级职称的技术人员，在房地产、***********、市场推广等方面积累了丰富的经验，具有较好的科技及管理生产基础。
以上这些优势，构成了本项目的有利因素，为************建设提供了成功运作的基础。
六、气候、水文
************市地处**********，属************气候区，日照充足，气候温暖，雨量充沛，夏长冬短，无霜期长。*************
七、************产品优势
***********原产于********市****县*****镇，***************，目前在**********有*************等众多企业生产和经营**************，**********的知名品牌有“***”、“*********牌”*等，产品供不应求，有极好的产品优势。
第三章 市场预测
随着我国加入WTO和中国-东盟自由贸易区的建立，各行各业都面临着新的机遇和挑战，我国的农产品尤为明显。要增强产品的在国内外市场的竞争力，应对国内外市场的挑战，就必须依靠产业的组织化程度、产业规模的扩大和产品质量的优化，因此，全国各地不断产生各类农产品专业市场和专业生产基地，************正是顺应了这一潮流，它是集********文化推广*********产品博览、**********贸易为一体的现代化***********。
一、*********的市场预测
********年我国对*********生产强制实行QS认证，实行*********的市场准入制度，一些加工设备简陋，仅能生产出一些低档的产品，加工效率低、规模小的********加工企业将被强行淘汰。*****生产和销售的专业化、规模化将得到更大的发展。这正是**********大发展的最有利契机，也正是规范***********市场销售的最佳时机。
1.**********的市场需求预测：**************。为了保证**********的质量，规范*********原料市场的管理十分关键。因此建立***********市场是十分有必要。
2.*********成品需求的预测：**************万吨。因此在*********建设以*******为主的**********成品交易平台有着巨大的市场需求。
3、目前，随着人民生活水平的提高，品味高尚的**************消费已经成了广大消费者的时尚。高尚的********有相当的市场空间。
二、旅游市场预测
********山清水秀，风光迤俪，山在城中，城被水抱，***，拥有*********国家级*的文物保护单位，旅游资源丰 8 富。据统计，*********年全市旅游接待总人数为*******万人次，客源以****、******及国内为主，旅游潜力巨大。
从旅游观光角度来看，建成后的*******将以其丰富的功能定位，满足不同层次人群等需求。它既是展示**********文化的窗口，又是推广和销售********品牌的载体，*茶城必将吸引众多的***********游客，将成为***********旅游线上的一颗明珠。*********的旅游市场前景是广阔的。
第四章 项目方案和规模
一、建设目标
我们的建设目标是抓住我国要建设社会主义新农村，解决“三农”问题，建立和谐社会这一契机，发挥*********产业现实和潜在优势，以市场为依托，将**********建设成布局合理、设施完备、管理规范，以******的贸易博览为中心，**********文化、旅游康乐为一体的具有********建筑特色，体现**********文化、***********科技的现代*************。
二、功能分区及构成
为更好地实现建园目标，本园在功能分区时，以整体、协调为原则，力求既满足各功能区的要求，又使各功能区之间协调统一。本园主要分为：*******交易博览中心、*精品***街、*********批发市场、****超市和休闲********娱乐区等五个功能区。
1、***********交易博览中心
该中心是全园的核心内容。是********的贮藏、交易、展示、拍卖的场所，中心还将建立******交易信息系统，定 9 期在网上发布最新**********生产和交易信息，实现网上远程交易。
2.**********精品****街
**********的主要加工企业、区外的********业企业展示的窗口。
3.*********批发市场
规范*********市场，形成规模化，标准化。4.***********超市
多种品种，多种款式，以供******游人购买等。5.********休闲*******娱乐区
休闲茶艺娱乐是*******的一项重要功能，该区将采用图片实物、多媒体、实践操作等方式展示**********文化知识，进行**********实践。
第五章 项目投资与资金来源
经初步概算，本项目总投资为*************万元。项目资金拟采用自筹和银行货款、政府支持等渠道筹集，各项目投资概算如下：
用地投资：*****万元 建筑投资：*******万元 其他投资：*******万元
合 计：***********万元
第六章 效益评估
以高起点建设的***********是一园多能的，是经济、社会和生态多效益的统一。
一、经济效益分析
************的经济效益将非常明显：
1、市场建成后，***********内年销售**********及相关产品营业额将达**********元人民币以上，实现税收超过 **********元。
2、市场直接安排就业**********人，间接带动农民********万人致富。*****人均增收*********元/年。
二、社会效益分析
1.*********是*********文化研究、消费、经营的主要场所，是对*******市***********产品集中进行安全监管，防止不合格的*********流向市场的最有效途径，有利于六**********文化的传播，有利于**********的可持续发展。
2.**********促进*********产业结构的调整和产业升级，是“以市场为导向”的最好体现，将大大加快***********产业的发展。
3.*********建立的*********市场网络和统计网络，将为社会提供及时准确的*********生产和销售信息，引导********生产企业将“*********生产到市场上”，引导企业“将企业办到市场上”。
4.与*************业一道极大地推动*******市*再度辉煌。
第七章 结论与建议
一、结论
1.本项目的建设是符合中共中央关于建设社会主义新农村的战略需要，是体现**********市落实关于建设和谐社会、以人为本的精神。
2.本项目规划的建设规模和内容是合理的。它结合了********的土地现状，突出了市场在产业化发展中的核心地位，解决了制约***********产业发展瓶颈问题，同时满足了科普教育，康乐旅游等多方面的需求。
3.本项目选址是符合要求的，既符合********市的城市发展规划，又具备*********的基本建园要求，各项公共附属设施较为完善，是消费、营销的理想场所。4.本项目的经济、生态、社会效益是有机统一，它将成为*********产业的“**********基地”：
************ 综上，**********体现了国家社会、经济、技术各方面的需求，是十分必要的。
二、建议
1.本项目所在地产权除了***********外、其余属于************等单位（工业用地共约30亩），建议市政府协调各产权方的关系，理顺***********的用地及工厂异地安臵等问题。
2.本项目投资规模较大，建议有关部门从政策上大力支持项目建设，给予**********享受用地、税收等方面的优惠。
***************有限公司
*
*年**月**日
商业项目建议书 篇2
我国经过三十余年的经济高速增长, 在国家经济发展水平、人口政策及医疗水平不断提高的多重作用下, 正快速迈入老龄化社会。据悉, 我国老年人口现有1.67亿, 占全国总人口的12.5%, 而且每年正以3个百分点的速度增长, 养老问题十分突出。而养老产业当中最重要、且与政府关系最紧密的一个组成部分, 就是养老房产。养老房产集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 在我国的特殊国情下拥有巨大广阔的市场。养老房产是银发族提高生活质量的重要保障, 具有巨大的市场规模, 甚至有开发商将养老房产称之为继住宅, 商业地产等房地产业的最后一桶金, 同时, 养老房产也有着一定的投资属性。养老房产的开发建设分为公共福利保障型和市场商品型两种类型, 如果从服务的对象来划分, 养老房产又可分成涉老住宅、老年公寓和长期照护机构三类。涉老房产属于商业房产的类型, 占用资金巨大, 投资回收期长。老年公寓包括销售型独立老年公寓和出租老年公寓, 长期照护机构主要针对失能老人设置的敬老院等机构。出租的老年公寓和长期照护机构属于保障性养老房产, 而涉老住宅、独立性老年公寓属于商业养老房地产项目。开发商则更多地关注商业型的养老房地产的开发建设。从住区形式上可分为混合老年住区与独立老年住区两种类型。混合老年住宅区就是居民年龄结构多层次但老龄化程度较高的普通住区。由于这种住宅区的居民构成多样、生活内容丰富, 所以又称为常态社会化住区, 其主要的养老住宅形式是普通居家式老年住宅, 通常混合养老住宅区是老人普遍的选择。独立养老住宅区就是纯老人的住区, 在空间环境与居民行为上与其他住区明确分界。独立养老住宅区在欧美国家建设较多, 其建设依据是为老人创造丰富多样的同龄交流环境, 便于集中提供老年服务, 提高资源利用效率。独立养老住宅区作为纯粹的老人生活区, 由普通居家式老年住宅、公寓式老年住宅或合居式老年住宅三种类型构成。在美国, 住居的流动性十分普遍, 这种住宅区中的老人一般根据自己的健康状况入住适宜的住宅。随着自己身体条件的变化, 老人可在不同性质的老年邻里单位之间搬迁而不必脱离生活已经习惯的生活住区。独立老年住区规模有大有小, 大的在300~400户以上, 如荷兰阿姆斯特丹的“老人乐园”, 小的可以由几十位老人组成。芬兰政府为居家养老提供周到服务。根据90%以上的老人喜欢在自己家中安度晚年的特点, 芬兰有关部门探索并逐渐确立了一种适合老人居家养老的模式, 将重点放在为老人提供周到的家政服务和保健服务等各种辅助性服务上。芬兰首都赫尔辛基社会服务局将该市划分为4个区, 每个区均有一个社会福利中心, 每个中心内又按小区划分为几个社会服务部。该部门主要的日常工作就是为老人提供家庭服务。瑞典政府主打“银发经济”牌。由于生活安逸和医疗条件完善, 瑞典人都比较长寿, 男女平均寿命分别达到79岁和83岁, 名列世界前茅。瑞典各地方政府眼下都在大力推行居家养老的形式, 争取让所有的人在退休后尽可能长时间地在自己的家里安度晚年。日本养老产业成为经济发展增长点。日本是亚洲率先进入老龄化社会的国家。在日本, 政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施。政府主要提供基本福利范围内的养老设施, 而企业和非盈利组织则根据老年人不同群体、不同需求建设相应的商业或公益性养老设施。
二、对开发养老房产项目的几点建议
(一) 老年人的心理分析与对策
老年人的生理变化首先表现在感知能力的下降, 特别是在视觉和听觉方面, 由于老年人的视力下降, 要求光线的强度必须符合老年人的需求。老年人听力的衰退表现为在交谈时经常与谈话人靠近来弥补听觉上的不足, 这在很大程度上影响着老年人社交空间在尺度和形式上的要求。其次是肌肉及骨骼系统的变化, 老年人易发生骨质疏松、骨软化、韧带纤维化等症状, 在对老年人活动设施及场所进行设计时, 应充分考虑老年人的这些特点。再次, 老年人的反应会迟钝, 记忆力也逐渐衰退。因此, 老年人服务设施中应有明显的标识系统, 方便老年人识别。多数老年人喜安静、怕孤独, 不耐寂寞, 由于神经抑制高于兴奋, 故不喜嘈杂喧闹, 愿意在安静的环境中生活。在家庭中, 不少老年人一方面愿意享受儿孙绕膝之乐, 一方面又对持续喧闹的环境感到心烦意乱, 老年人对私密感的要求增强。虽然老年人喜欢被子女关注和照顾, 但是如果子女侵犯他们的私人空间, 也会让老年人产生焦躁不安的情绪。不少老年人都希望自己有健康的身体, 不给后辈增加负担, 尽可能延年益寿, 所以社区中的健身设施、医疗服务设施一定要完善, 以满足老年人的需求。养老房产的建筑应该每层带电梯, 方便老人出行, 社区及住宅内实行无障碍设计, 社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道, 不设置门槛。住宅内低按键、高插座, 安装户内紧急呼叫援助系统, 一旦发生紧急情况, 管理中心和援助人员可以在第一时间赶到, 采用无障碍化设计为老人提供“管家式”的服务。
(二) 养老房产项目的选址
房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件, 位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少, 一般而言, 应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。在养老房产选址上, 开发商往往追随国外“老人山庄”远离尘嚣、返朴归真的自然环境情趣。当然, 这些“山庄”、“桃源”面向的收入阶层也决非普通老人可以企及。如果这些养老房产的建设真正面向中低收入的普通老人的话, 其需求现实必将促使开发商把目光由“硬环境” (地理环境) 更多地投向“软环境” (人际环境) 。老人从工作岗位上退休, 是与社会的第一层剥离。如果再去住一个前不着村后不着店的独立老年住区 (如养老院) , 无疑是将其第二层社会关系网也剥去。如果一味追求自然环境的优美安静, 而把老年住区选址在交通不便的城市远郊, 会给老人造成遭受遗弃、与世隔绝的心理感觉。所以在养老房产项目选址时, 要为老年住区创造一种融于社区、融于社会的开放型外部环境, 使老人不但能在较短的出行距离内融入以往熟悉的城市生活, 从而维持生活的尊严, 更能因社会活动 (如展览、电影、聚会庆典等) 之多样与便利而丰富其生活。这是养老房产项目选址应考虑的首要因素。在选址时, 还需要紧贴城市规划设计, 选择在社区医院的规划地点周边, 与社区医院的建设同步进行, 以满足老人医疗的心理需求。
(三) 养老房产的建筑设计
商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区, 第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施, 第三种是专项开发老年公寓和相应配套, 第四种是度假旅游地产中开发养老产品。
在大规模居住区中建设专门养老住区的产品形式, 由于与普通住宅交织在一起, 有家居环境的空间环境, 使得老人更加有亲切感, 产品设计上可将养老住宅分成几个组团, 化整为零, 公共服务部分的内容, 比如医院和看护中心相对集中设置。在商业服务方面, 尽量方便老人的使用, 景观园林分布比较均匀, 因为老人行走的半径不是很长, 应该在其周边完成所有活动的要求, 其休息和活动条件在自己的组团都具备。另外, 停车场地和行车道设计都要考虑老人需求, 包括自行车和电动车, 特别是能将救护车驶入最近的位置。对于公用建筑设计, 应该包括健身活动中心, 康体中心。住宅与医院或看护中心用连廊连接, 以增强设备设施的应急性。对于一般住宅中配置建设养老公寓和设施的产品, 在产品设计思想上强调功能分区, 空间的组成强调的是商业服务多一点, 住宅内部不再设置厨房, 在公用部分设计餐厅, 包括厨房、管护服务中心等等。针对专项开发的老年公寓和相应的配套, 是嵌入成熟社区中的产品, 功能就比较复杂, 有一部分是护理空间, 另外有医疗站可以提供服务, 后勤、洗衣、厨房、餐厅等等, 产品设计要区分私密区和公务区, 普通人不能随便到老年公寓, 需要一个服务很全的小型封闭型的多功能建筑。对于度假、旅游地产中开发养老产品, 其应该发挥风景资源和养生文化的优势, 一般选择风景比较好的地区进行综合开发。
(四) 养老房产的配套设施
养老社区不同于普通的住宅地产和商业地产, 它需要集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 医疗、娱乐、商业配套是养老社区的必须具备的基本功能。社区要配备完整的、可应对紧急情况的医疗服务系统。政府在规划大型住宅区的时候, 社区医院的选址应该尽量靠近养老社区, 同时养老社区内部设立护士工作站, 完成简单的护理和急救工作。养老社区还要拥有满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施, 如社区健康中心通常包括小型室内游泳池, 方便老人做有氧运动, 还会有升降机来方便体弱的老人出入;有健身房, 可以用于健美操或者舞蹈工作室;有物理治疗室, 配备专门的设备, 协助做过手术的老人进行康复理疗, 也可以进行恢复体力训练;有美容美发室和小型诊所, 能够提供日常需求和为居民进行例行的体检和检查。商业配套包括超市、邮局、餐厅、银行等, 特别是这些设施还提供方便购物、送货上门、送餐等服务, 另外老人在社区有电瓶车, 外出有班车等配套。开发商在考虑房产硬件设计的时候, 也必须考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗, 甚至家具和康复设备等因素。开发项目的运营管理模式会影响到规划和建筑设计, 养老房产的设计要求必须与老人的需求相符合, 如老人需要亲切的、有家居环境的空间环境, 就要求设计一部分涉老公建设施, 包括健身活动中心、社区医院等。在开发养老房产的时候, 要特别注意开发环节的整体性, 养老房产不同于普通房产, 一旦在规划阶段出现失误, 就会严重影响到物业的后期使用。
(五) “以房养老”的促销策略
所谓“以房养老”是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构, 后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后, 每月支付房主一笔固定的钱, 房主继续获得居住权, 一直延续到房主去世。当房主去世后, 其房产出售, 所得用来偿还贷款本息, 其升值部分亦归抵押权人所有。随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变, “以房养老”模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充, 它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担将发挥重要作用。一种相对比较标准的运作模式是, 老人领取养老金直到身故, 机构收回房屋进行销售、出租或拍卖, 老人既能在有生之年居有其屋, 又能够将房产提前变现用于养老, 从而真正实现以房养老。作为商业型养老房地产项目, 利用“以房养老”作为促销策略, 可以较好的解决消费启动资金问题。有二种方式作为促销手段, 一是消费者将原来的地段好、面积大的房子与开发商换取养老房和养老服务, “以房换养”, 这一方案适合半失能和失能老人的集中养老;第二种是对活跃长者的方案, 他们一次性购买了养老房产后, 把房产交给有政府背景的公益机构或者银行, 其养老费用由公益机构或者银行来按月提供, 到老人故后, 剩余部分交给相关继承人。
参考文献
[1]元云丽, 李公正.浅谈老年房地产项目的营销策略[J].经营管理者, 2011 (3) .
[2]梅占军.老年房地产项目全程营销研究[D].东北大学, 2005.
福州的商业地产项目 篇3
项目地址：福州市台江区工业路
建筑面积：22万平方米
开发企业：宝龙集团
投资价值：宝龙·城市广场将是福州最大的SHOPPING MALL，其突破传统的商业模式，与国际最为先进的商业形态接轨，将建成集旅游、购物、休闲、娱乐、运动、美食、游乐、公寓为一体的大型商业广场。欧洲第一零售商家乐福、时代华纳兄弟影院、国美电器及肯德基、必胜客、麦当劳等多家世界500强连锁餐饮集团已签定正式进驻合同，还将陆续引进一些国际、国内知名的大型连锁商业财团和品牌店入驻。富有特色的整体业态规划，全新SHOPPING MALLg式将成为福州商业零售市场的一次革命，为福州的消费者带来全新的购物休闲体验。宝龙·城市广场将带动一个新商圈的崛起，并与近邻世界五百强家居建材超市英国百安居、好百年共同打造台江西部新的商业圈。
项目名称：冠亚广场
项目地址：福州市八一七路和乌山路交界处
总建筑面积：约13.5万平方米
开发企业：冠亚集团
投资价值：冠亚广场整个项目是围绕福州著名的风景景区——乌塔公园建设，属东街口核心商圈，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场，通过文化型、生活型、低密度、阔空间的商业与东街口区别开来，将营造一个福州市最繁华，最具活力的新商圈，成为新世纪、新消费、新生活的时尚象征，成为福建新兴商业典范。
项目名称：君临·晋安商业中心
项目地址：福州市晋安区福新路与连江路交界东南角(龙翔酒店右侧)
总建筑面积：35000平方米
开发企业：福州华辰地产有限公司
投资价值：君临晋安商业中心位于福新路与连江路交界东南角。君临·晋安商业中心，以绝对的地段优势，抢占晋安建材商业区域内最佳位置。这里集中了晋安区内建材行业全部的主力商家，商业氛围十分浓厚。在多个方案上优化整合，利用最新的商业建筑研究成果，秉承现代商业中心无障碍设计理念，率先引进国际化全新的商业运营模式。在空间尺度、购物环境、人文、居住和财富等元素上更加丰富展示业态互补人性化的购物中心。
项目名称：君临芭莎
项目地址：福州市台江区六一路与排尾路的交汇处
商业面积：近30000平方米
开发企业：华辰集团
投资价值：作为台江步行街的重要延伸部分，福州首条东南亚风情的环型商业步行街“君临芭莎”是福州著名江景豪宅“君临闽江”的裙楼商铺部分。规划中的“君临芭莎”集购物、娱乐、休闲、美食、观光五大功能于一身，分别是国际品牌的特许品牌经营店、休闲娱乐天地、大型超市卖场、精品购物中心和儿童美食天地。
项目名称：群升国际
项目地址：八一七中路中亭街北至洋头口立交桥
占地面积：170亩
服装电子商务项目商业建议书 篇4
“***服装电子商务网”
商业建议书
项 目 名称： ***服装电子商务项目
项目编制人：刘志国王晓东
电 话： 10000
Email：wxd@plasv.com
二零一零年
可行性分析
主要回答这样3个问题：为什么是B2C？为什么是丽纳尔？为什么是现在？ ∷ 为什么是B2C？
选择B2C商城作为我们项目执行的平台，是基于市场的两个方面——需求与供给的现状及变化趋势分析而提出的。
在需求分析方面，首先商品购买方式的改变，即网络购物市场的发展成为我们立志于打拼B2C电子商务的考量基础。网络购物比之于传统线下购物具有价格更便宜、比价更方便、商品信息更丰富、购买更快捷、运送更省力等诸多优势，对于具有丰富的网络应用经验、生活节奏加快的新一代互联网用户而言无疑具有很大的吸引力。同时，受2007年下半年以来通货膨胀和经济危机的影响，各类型消费者对价格的敏感性更为增强，网络购物作为一个有效的节约消费资金的手段也自然更为消费者所垂青。我国的网络购物市场，在经过阿里巴巴、淘宝、拍拍等先行者的市场培育及后来者（百度有啊及各B2C网站）的积极参与后日渐走向成熟，网购群体初步形成，网络零售市场（在现阶段以C2C为主体）扩张趋势明显（参见图1）。
图1中国网络零售B2C市场发展情况
据易观国际调查结果显示，近5年来，我国B2C市场销售规模复合增长率达68.3%，而同期整个中国零售市场的年平均增长率仅在13%左右。易观国际预测，2008到2011年，B2C市场规模年均增长率将达到31.27%，2011年中国B2C市场规模将达到136亿元。同时，中国互联网协会DCCI数据中心据其2008年公布的第四届互联网调查数据表明2007年中国互联网B2C电子商务市场保持健康增长，B2C网站总收入为52.2亿元，同比增长33.5%。预计2008年B2C电子
商务营收规模将超过70.9亿元，2009年有望达到98.6亿元。上述数字表明网络购物不再只是网民一次新奇的尝试，它已经成为人们日常消费的方式之一。
需求方面的第二个变化是网络购物人群日渐形成对B2C购物的倾向性选择。我国的消费品网购始于易趣、淘宝这两个大型C2C平台，网络购物在淘宝以免费开店的利器击败易趣后出现井喷式发展，但这一迅猛的发展同时也带来了另一个问题，即C2C卖家市场的鱼龙混杂，质次价低的商品大行其道，卖家的服务水平也是参差不齐。虽然淘宝在后来也推出了卖家信用评级体系以及支付宝的购买担保服务，但淘宝C2C卖家市场的普遍信誉问题以及一些卖家对淘宝信用评级体系的肆意违规使得C2C网购仍然存在较大的质量风险和支付风险。B2C网站以合法注册的企业经营单位为信用主体较之C2C网店以个人为信用主体，无疑可以在信用保障方面走在更前列，而且B2C相对于C2C的更严格的质量把关、更专业与完善的销售整体服务也将为网购群体提供更具综合价值的商品买卖服务。B2C模式的这些优势为网购人群所青睐，这在当当、卓越等综合B2C商城，京东、红孩子、新钻等垂直B2C网站的快速发展和大大小小B2C网站在近几年不断破土而出的情形中得到明显体现。
在供给方面，2008年以来的出口型企业危机使得更多的企业不得不考虑国内市场的再开发和深入，但在传统渠道进行市场拓展无疑受到成本巨大和竞争激烈等多种风险的威胁。B2C模式作为一种新兴的渠道拓展模式，一来具有架构成本上较低的优势，二来可以有效避免与厂商现有市场渠道的冲突以及与同行业竞争对手的过度竞争，此外，B2C模式还通过对中间渠道的跨越或缩减使得产品厂商有机会得以更近距离地面对消费者，使得产品价格更具有竞争力，也为厂商更有效地了解、分析市场需求，把握市场方向提供了更有效的信息来源。通过B2C模式的这些特点，厂商无论是在渠道控制还是市场把握上都增加了主动权，这也是越来越多的厂商日渐青睐建立B2C网站参与到电子商务潮流中来的初衷。随着更多的厂商进军B2C行业，网购所涉及的行业面也会越来越广，可以预见的是中国的网购市场将会更快地发展，试问，这样一个快速发展的新兴市场，哪一个企业不想开疆掠土、有所作为？
∷ 为什么是丽纳尔？
丽纳尔做服装电子商务B2C项目的考虑基于以下几点：
1）丽纳尔积累有10余年的丰富的服装产品经验和行业经营经验，这些丰富的产品、行业经验使得丽纳尔操作B2C项目更具产品线设计、组合、优化方面的专业优势。同时，也使得丽纳尔在掌握、引领服装消费市场行
情方面占尽先机。此外，无论是传统线下商品交易，还是电子商务的线上交易，卖家的核心价值仍主要体现在产品和服务方面，也即提供高质量的对消费者有高价值的商品，丽纳尔在产品质量和销售服务上的一些列管理标准和严格控制也将为服装电子商务B2C网站给消费者提供令人满意的商品提供质量和服务上的保障。
2）丽纳尔拥有丰富的企业管理经验。丽纳尔已然成为我国服装代工领域最具市场竞争力的企业。这一品牌价值的形成是与丽纳尔对产品质量一以贯之的严格管理和对企业管理模式始终不怠的探索提升分不开的，这都将成为服装电子商务B2C项目管理的有益借鉴。
3）服装电子商务B2C网站不是一个单纯的服装代销网站，为了保证它的生命力得到极大的扩展，我们的项目将介入商品的直接生产领域，以便能最大可能地将我们的价值链延伸到服装产业的上游。通过直接采购、对自有品牌的培育，我们以尽最大可能地创造顾客让渡价值为己任，让消费者能通过我们的网站买到最具时尚前沿、最有品牌内涵、最有质量保障、价格最具优势的服装。这一要求，比之于单纯的代销网站，要求更多的在服装面料、产品研发、设计等方面的投入。同时，我们的网站也将采用B2C行业领先的网络技术标准、商品递送标准、售后服务标准等一系列增值服务来打造一流的电商业务。这一切服务的提供，与合作者的强力支撑是离不开的，而丽纳尔恰恰具备这一实力与战略眼光。
4）与丽纳尔合作本项目，丽纳尔的身份既是一个投资者，更是一个服装电子商务项目的商品供应商。这一内部供销紧密合作的模式将为本项目在更大范围扩大与其它供应商的紧密合作关系提供经验指导，为服装电子商务项目与优质供应商发展CPRF①战略合作关系提供有益借鉴。
∷ 为什么是现在？
1）B2C行业蓝海，正好作为。电商模式的发展至今近20年的时间，行业性的B2B网站呈现阿里巴巴、慧聪国际、敦煌网、环球资源等大型综合行业网站和化工网、中国制造网等专门行业网站群雄割据的较稳定局面，C2C网站则以淘宝、拍拍、易趣为三足鼎立之势，现在又加入了百度有啊，竞争也趋白热化。无论是B2B还是C2C，其红海态势皆现端倪，而唯独在B2C这块，卓越、当当、① CPRF，Collaborative Planning Forecasting and Replenishment，是全球零售巨头沃尔玛与其供应链企业合作开发并推行的预测与补货合伙建议系统，该系统旨在通过“协同、规划、预测、补货”的共享协商来提高供应链的稳定性和效率性，促成供销双方的经济效益达到更高层次的双赢。
京东三大领航者虽拔筹先行，占得优势，但其综合B2C业务尚未达到市场主导地位，卓越、当当其核心业务仍在于图书音像等业务领域，而京东仍以3C行业为主导。在行业B2C这块，影响力巨大的专业B2C也还未形成。B2C模式作为电子商务的一个模块，其在我国的起步落后于B2B和C2C，但比后两者发展更为迅猛。从整体而言，我国的B2C市场发展仍是初始阶段，其蓝海态势明显，这也正是本项目发力作势的有利时机。
此外，就电子商务本身而言，其优势有以下几点：
1.电子商务将传统的商务流程电子化、数字化，一方面以电子流代替了实物流，可以大量减少人力、物力，降低了成本;另一方面突破了时间和空间的限制，使得交易活动可以在任何时间、任何地点进行，从而大大提高了效率。
2.电子商务所具有的开放性和全球性的特点，为企业创造了更多的贸易机会。
3.电子商务使企业可以以相近的成本进入全球电子化市场，使得中小企业有可能拥有和大企业一样的信息资源，提高了中小企业的竞争能力。
4.电子商务重新定义了传统的流通模式，减少了中间环节，使得生产者和消费者的直接交易成为可能，从而在一定程度上改变了整个社会经济运行的方式。
5.电子商务一方面破除了时空的壁垒，另一方面又提供了丰富的信息资源，为各种社会经济要素的重新组合提供了更多的可能，这将影响到社会的经济布局和结构。
6.互动性:通过互联网,商家之间可以直接交流、谈判、签合同，消费者也可以把自己的反馈建议反映到企业或商家的网站，而企业或者商家则要根据消费者的反馈及时调查产品种类及服务品质，做到良性互动。
商业项目建议书 篇5
[壹] 序言
[贰] 戴德梁行简介
[叁] 对__________商业项目的理解
[肆] 对项目的期望
[伍] 达到期望的方法
[陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务
[柒] 建筑规划设计检讨服务
[捌] 前期市场推广策略服务
[玖] 租赁顾问及独家招商服务
[拾] 商业物业管理顾问服务
[拾壹] 服务期限及服务费用
[拾贰] 专案人员资历
[拾叁] 成功案例
[拾肆] 公司专业资格
1.序言
（1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同时也感谢__________公司给予我们机会去共同探讨__________的商业发展。通过11月17日双方在天津召开的沟通会，我司在上一阶段研究的基础上，提出一些初步的实操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目的理解而进行编写的研究策划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双方沟通的加深，建议书会不断得到修正。
（2）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，结合本公司不同专业部门的力量，提供一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。（3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造天津市区的后花园和新客厅。
2.戴德梁行简介
梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。我司了解客户在全球各地的房地产需要，因此亦与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司The Staubach Company组成联营公司DTZ Staubach Tie Leung，为客户提供迅速的一站式服务。
戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。以成员梁振英测量师行为例，自一九九三年成立以来，即迅速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆及杭州均设有正式领有牌照的分公司。
尽管有此成就，公司上下不敢自满，因为我司深信随着全球营商环境一体化。真正具备长远目光的公司必会看准在亚洲的机遇，寻求在区内扮演积极的角色。因此，过往我司一直锐意拓展跨国联系，并与另外两间国际房地产顾问公司——新加坡的戴玉祥产业咨询公司及英国的DTZ保持密切的商业合作关系。戴玉祥产业咨询公司在一九九五年由十三位资深的房地产专业人士创立，业务范围遍及东南亚的主要城市。在新加坡，公司与跨国企业、上市公司、政府合作关系良好，并在估价及投资市场等范畴占据重要的市场占有率。戴德梁行的另一成员为DTZ，隶属英国上市公司DTZ Holdings plc，为欧洲其中一家主要的物业顾问公司，一九九九至二零零零年单在英国的营业额便达一亿二千零四百二十六万英镑。
戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高质素房地产咨询服务。
戴德梁行
中国大陆办事处架构
香港派驻当地董事
物业估价 租售代理策划 物业管理
施工管理 室内设计 市场研究
中国办事处架构 项目小组
本公司曾提供服务的地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台南、南京、天津、厦门、东莞、番禺、广州、深圳、重庆及天津。并且为发展商提供了专业服务, 对各地方政府的要求及民情都甚有了解, 并已组成全国性的数据库, 对各地之物业发展情况提供庞大的网络性支持。针对天津「__________」项目, 本公司将结合全球的经验及天津地区的实际环境, 组成项目小组, 为天津「__________」提供完善到位的专业服务。
戴德梁行组织架构
戴德梁行环球网络执行架构
3.戴德梁行对__________商业项目的理解
在前一阶段的__________公建配套市场研究中，我们已得到以下的有关商业发展的主要结论，也得到贵公司的基本认同。
就整体__________而言，__________的优势在于其环境好、规模大、企业品牌好，缺点是地点较生疏、人气缺失。
就商业部分而言，面临的市场和区域特点是：虽然周边常住人口很少，但地区仍存在休闲性商业发展的机会。该区可能在未来几年会有巨大的发展。商业发展的使命是，帮助__________确立成为天津市区后花园和新客厅，令在项目开发初期作为一种识别物，吸引市区消费，吸纳人气，为住宅的销售造势。发展采取稳健的态度，最终成为盈利的资产。
开发理念是以BLOCK的建造形式分期开发，弹性定位。初步设想是分成三个阶段开发：启动阶段、发展阶段和成熟阶段。商业的业态含括：旅游、娱乐、观光休闲餐饮、酒吧等，以旅游带动商业。首先解决人气不足的问题。
4.对项目的期望
我们所理解__________公司的期望是通过我司针对商业物业（尤其是首期）的策划工作，能清晰地预期商业物业（尤其是首期）的业态组成，重点目标商家或投资家的兴趣程度和具体条件，推广招商的策略和计划，__________公司应提供的营商环境。并根据业态的组成计划编写设计任务指引书，以指引商业建筑设计，清晰包括各种商业业态对建筑本身的技术要求。
5.达到期望的方法
在11月17日的沟通会上，我司提出以嘉年华欢庆活动来作为“旅游”品牌的核心竞争力和吸引力，一方面吸引天津人不断地自发涌到项目现场，给住宅销售垫定人气基础，促进住宅销售进度；另一方面给商场（业）带来人气，形成良好的商业氛围，吸引商家入场经营。当然，要达至以上的策划目标，我们认为还需解决以下问题：
① 如何制定适合本项目的商业零售概念，市场定位与商业业态组合？ ② 面临的竞争和如何提高竞争力？ ③ 商业的面积分布比例如何？
④ 怎样提高本商业项目的整合性和形象性？
⑤ 策划方案如何能在设计、内外装修、租户组合、出租策略、商业管理及促销宣传上体现出来？
为有效达至对项目的期望，我司将提供专业的多部门联合服务，并分成五个阶段： 5.1 商业前期市场研究及策划顾问服务 5.2 建筑规划设计检讨服务 5.3 前期市场推广策略服务 5.4 租赁顾问及独家招商服务 5.5 商业物业管理顾问服务
6.商业前期市场研究及策划顾问服务 进行商业前期市场研究及策划时，将会考虑覆盖范围内的人口与市场目标的需求和特征，以及具有竞争力的其他个案和未来的零售趋势。整体目标在于建立别具一格而又有吸引力的崭新购物与娱乐焦点，以吸引源源不断的购物人潮。6.1 市场分析
为了拟定最佳的商场定位，以确保贵公司的投资能获得最高的回报，本公司采取了以下步骤：
针对本项目现有可发展的商业概念、销售情况和租金作一评估，以便分析需求的市场特性。
将所有主要且具竞争性的商场现有的零售品牌加以归类整理，以作为本项目拟定商品组合之主要参考。用此细微的方式来分析商品组合情况，以便找出市场的空隙与机会，其中亦包括比较各国内外零售商的数量及其产品的价格。
将其他规划中的零售发展项目之各项细节详加对照，包括商场面积、位置、商品组合（是否筹备旅游商业、百货商场、超级市场、美食广场、餐厅或电影院）、发展及工程时间、发展商名称，若可能的话，租金及租赁条件等，这些现有及未来市场供应有关的资料，将有助本公司更清楚地评估本项目在市场定位与产品区别上应采取的立场。
回顾当地与外国娱乐市场的发展趋势，针对本项目提供各种适当且详细建议适合的租户、所需面积大小、租金负担能力等资料。6.2目标市场(顾客)本行将分析本项目可能主要目标市场的特点和未来潜力，以便了解其特性，以及该发展项目各个目标市场的占有程度：
居民：本公司将以竞争项目之交通便利情况及远近来为本项目制定一覆盖范围。本公司亦会同时分析将影响覆盖范围内的交通之未来运输设施工程，利用政府数据分析来覆盖范围内居民之人口、零售消费及人口统计概况。国际及国内旅游人士：有见于本项目为程度景点区必经之处，因此有需要研究游客的潜力。6.3 测试有关零售构思之可行性
为测试拟采用之构思及商品组合之可行性，本行建议在当地消费者及零售商进行市场调查。该项调查分为两部份：
第一部分：通过小组讨论，从质量的角度测试零售商的反应； 第二部分：透过街头截击访问，从数量的角度测试消费着的反应。
本行初步建议将被访对象分为四大组别，包括一般的零售商、食肆、娱乐设施及百货公司的经营者。
预期的公司名单，讨论题目和所用材料将由我司筹备并与__________公司讨论。
附：[__________项目]商业前期市场研究及策划报告大纲 第一部分：市场调查分析
一、__________大公建配套定位研究回顾 1)__________和公建配套的特点 2)商业物业的使命和问题 3)商业物业的初步定位方向
二、天津住宅区商业业态研究 1)天津新住宅区商业业态状况 2)天津新住宅区商业物业供求状况
3)购房者对住宅区商业的需求分析（专项调查）4)总结与发展趋势预测
三、旅游（娱乐）商业市场分析
1)天津旅游（餐饮娱乐）商业发展状况分析 2)天津旅游（餐饮娱乐）商业的业态特征 3)天津各大旅游（餐饮娱乐）商业商圈分析 4)天津旅游（餐饮娱乐）商业供求状况
5)天津旅游（餐饮娱乐）商业发展的条件和前景
四、嘉年华欢庆活动的旅游商业模式
1)嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的起源 2)嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的特点 3)个案分析
4)嘉年华欢庆活动的旅游商业的前景
五、旅游商业潜在消费者和商户需求特征研究（专项调查）包含但不仅限于以下几个方面
1)消费者/商户对天津目前旅游商业满意度 2)消费者/商户对天津目前旅游商业不满意度 3)消费者对旅游商业消费的首要考虑因素 4)消费者对旅游商业消费的配套条件的需求 5)消费者旅游商业消费的特征 6)商户进场的配套条件的需求 7)商户进场的条件
8)商户对项目环境的满意度 9)商户对项目环境的不满意度 10)商户对建筑设计的要求
六、项目地块条件分析 1）商业规划方案分析 2）交通条件分析 3）配套环境
七、项目开发的SWOT分析 1）优势分析 2）劣势分析 3）市场机会 4）市场威胁
第二部分：项目定位建议
八、项目定位 1）目标客户定位 2）主题定位 3）档次定位 4）功能定位
5）各层定位（主题、功能、业态组合）
九、项目产品设计的建议 1）整体规划设计的初步建议
产品规模的初步建议
整体布局的关键点 2）建筑设计的初步建议
产品风格的初步建议
空间布局的关键点
功能分区的关键点 3）景观设计的关键点 4）配套设施的关键点
注：主要以文字、图片表达，并配以适量简要的平面示意图。
十、推广策略建议 1）推广主题 2）媒体组合 3）各阶段诉求
十一、销售策略建议 1）租售比例
2）价格策略及定位 3）卖点梳理 4）销售手段
十二、招商策略建议 1）招商策略
2）各区招商客户定位（主力商户、卫星商户等）3）租金定位
4）各期推出时机、面积、区域 5）招商形式
十三、项目经济效益分析
方案的经济分析结果将令贵司对项目的财务情况及发展将取得的实际性投资回报数据有更深的了解。
1）成本费用分析 2）营业利润分析 3）经济效益分析
十四、结论及关键控制点
7．建筑规划设计检讨服务
本行将透过商业策划及推广工作上的丰富经验，对现有的规划及平面进行初步的检讨分析。根据第一阶段的研究结果，制定整体商业策略及构想。本行按发展规划及用途组合（零售、食肆及娱乐）进一步修订内部设计及商品组合建议，务求尽善尽美，精益求精。
本行将为各个零售和娱乐楼层制定实用的业态方案，并把建议的主题或商品组合结合在内。本行将对以下各方面提供建议：
本项目的临街的店面、曝光度、出入点、上下及每层平面流动提供意见；
根据主力零售商的基本要求对项目设计作出建议；
人流动线，楼层的间隔及走廊的宽度提出建议，以达致理想的客流量；
餐饮、娱乐设施和其他特别用途设备的位置（如考虑充分使用本项目地点较差的地方）；
服务性设施的位置与通道；
租户组合建议，包括主要承租户，食肆及娱乐场所等；
参考消费者和经营者的意见，对建筑、装修配套、景观等方面作出建议； 作为贵项目的顾问，将在整个设计阶段由开始以至完成与贵建筑师合作。本行将定期就平面图则及商品组合用途（零售、食肆及娱乐）等方面为发展商和建筑师们提供设计建议。随着设计工作的进展并在认为有必要的情况下，本行将为各个楼层制定实用的设计方案以便将讲义的主题结合在内。
8．前期市场推广策略顾问服务
在前期进行商场策划和设计检讨服务的同时，本行将会协助处理有关前期所需的市场推广工作，并针对推广计划中的目标客户进行联络、接触，积累大型潜在租户，并为发展商提供及时的市场反馈信息。
本行可持续提供市场推广策略的意见、建议及指引，包括下列工作：
为贵项目订定明确的推广目标及总体策略，并贯彻于项目推广之不同阶段，执行项目之营销推广。主要包括针对前期客户定位确立营销目标，并决定适当的营销组合；
制定阶段推广策略及方案；
制定媒体推广策略方案、制定不同媒体的发布时间组合建议、不同媒体的发布频率建议、不同媒体的具体时段及具体版面与篇幅建议、广告诉求对象及诉求主题的扩展建议及广告推广费用预算；
检讨店铺的装修设施及交场标准；
推广期间市场变化趋势及其对本案项目影响。
另外，有关推广所需的材料及其准备工作（本项工作需与广告公司合作），本行将会提供全面的意见，以协助贵司筹备下列工作：
就贵司筹备及制订合适的市场推广册子、传单及其它宣传资料提出意见
就贵司统筹传媒广告宣传之计划提出意见
租务处及宣传横幅度——就环境格调、位置及设计提供建议
就图板设计提供意见
协助筹备商场的效果图、位置图及平面图等
招商说明资料（楼书）制作
统筹或协助贵司统筹各委任之广告商、公关顾问、宣传顾问及其它顾问等以便筹备及制订一切有关之推广宣传资料。
注：本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须协助在贵项目设立现场展示室供现场推广使用。
9．租赁顾问及独家招商服务 9.1 主力店独家招商代理
由于主力店之确定与建筑规划息息相关，若待本项目经营管理者确定后方行作业，恐造成开发进度之延宕，因此我司建议待项目定位确认后即尽早开始执行主力商店之招商作业。主力店独家招商顾问主要工作内容如下：
主力店名单研拟
主力店软硬件设施需求规划建议
联络拜访主力店，进行初步洽商
带看地盘及说明
设店位置及图面检讨沟通、租赁条件（租金、租期、押金、管理费、调幅等）之谈判协商，以协助业主争取最大利益为原则
协助完成承租意向书（LOI）之签订
协助租赁保证金之催收
协助签订正式租赁合约 9.2 全面招商
于主力店招商工作进行至后半段时期，即着手同步进行大规模之相关行销，有计划地逐步展开全面招商工作，主要工作内容如下：
根据招商活动的进展，持续审核及修改平面图
根据招商活动的进展，提供招租策略的意见
协助贵公司审订最合适租客名单
协助举办招商说明会
联络拜访目标零售商，进行租赁洽商
带引目标客户考察现场及解说
设店位置及租赁条件之谈判协商
协助完成承租意向书（LOI）之签订
协助收取租赁承诺保证票
协助签订正式租赁合约
注：本行公司人员及相关目标客户出席贵司会议、实地视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。9.3 租赁顾问及独家招商服务 9.3.1 服务期限
我司将于顾问之最终报告提交后开始贵项目之招商代理工作，此项工作时间共计12个月。
9.3.2 服务费用及支付方式
于招商期间，本行将向委托方收取聘用定金每月人民币*元，共计人民币*元。此聘用定
*金将在以下所述之招商代理服务费中扣除，其扣除额不超过每月聘用定金的50%，即
不超过人民币*元。
招商代理服务费用将于招商工作开始之后，以每单租赁合约向贵司收取服务费用。（1）招商代理服务费
以固定租金计收服务费用（佣金）：
以进驻租户租约期内*个月租金总价计算。用作计算服务费用之租金是指每份租赁合约上所列载之每月租金。而每月租金之定义是指进驻租户租赁第一年内的平均月租金（不包括任何租户应缴交的税费、管理费、空调收费等），同时装修免租期和租赁期内的免租期及委托方给予租户的任何优惠条件及利益均不计算在内。以抽成方式计收服务费用（佣金）：
如对租户只按营业额提成收取租金而不设固定租金，则根据以市场行情制定的底租标准作为月租金的计算方式，以该租金的*倍，即相当于*个月租金总价计算。（2）支付方式：于每月初由本行汇总上月招商成果向业主出具发票请款经业主审核后依业主付款程序以支票或转帐形式支付。
（3）招商资料经业主确认后，制作费由业主支付。（4）戴德梁行人员出席贵司会议、视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须协助在贵项目设立现场展示室供现场推广使用。
10.商业物业管理顾问服务
协助制订项目的设计方案，确保商场设计概念包括为后勤用地提供设施及足够的空间规划，即货物卸月台、污水池、废物压缩器及其他废物管理设施、服务设施用地及通道、洗手间、喂哺室、伤残辅助设施、斜道、美食广场之清洁、清洁工人贮物室，工程工作室、推广工作室、停车设施等。在许多情况下，建筑师的设计均华而不实，照顾未尽全面，导致日后的物业管理出现困难及障碍。
本公司将会就下列项目提供意见及资料作为指引：
后勤服务设施规划包括起卸台、垃圾压缩机、作业地方及走廊选择大楼的建筑用料（从将来进行清洁及保养角度来提供意见）；
绿化设计及洒水系统的建筑对音响系统、公众广播、紧急控制室及系统的种类及位置提供意见；
招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全标志等；
各个保安亭（包括停车场内保安亭）的位置及保安系统设计；
停车场收款系统、位置及停车场管理控制措施；
存仓规划；
工作间及工程贮物后备设施（大部分商场计划提供的这方面设施通常都不足）；
各管理部门的办公地方；
员工休息室、锁柜及厕所等；
美食广场规划，包括后勤服务设施、清洗室、洗衣场、制服储存室；
营运管理的设备规划；
宣传工作室及道具贮存室；
舞台及娱乐场地规划；
提供废物管理的意见，包括职业健康及安全事项；
提供机电设备安装位置的意见，以避免将来受到损害及为将来有需要更改时作出预算；
提供机电设备保护措施的意见，即防水膜层、排水、路缘、供水竖管柱保护器、电话及电力开关室等；
提供节省能源措施的意见；
增设商场出入口人流计算系统，以便进行有效资产管理。
天津____________________ 顾问和代理服务工作进度表（暂订）月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14(1)前期市研究及策划
(2)策略方针及建筑规划设计检讨
(3)前期市场推广策略
(4)推广材料准备工作
(5)租赁顾问及独家招商服务
(6)商业管理及工程顾问
11.服务期限形式及费用
本项目共收费人民币*万元整（*元整）
包括：商业前期市场研究及策划顾问服务、建筑规划设计检讨服务、前期市场推广策略顾问服务、租赁顾问及独家招商服务、商业物业管理顾问服务。11.1.1 服务期限
建议整个工作期为14个月。11.1.2 服务费用付款方式
本项目共收费人民币*万元整（*元整），分五期支付：
第一期：于签署合同之日起内，支付合同总额之40%，即*元整（*元正）。
第二期：于签署合同之日起3个月内，支付合同总额之20%，即*元整（￥*元正）。第三期：于签署合同之日起6个月内，支付合同总额之15%，即*元整（￥*元正）。第四期：于签署合同之日起9个月内，支付合同总额之15%，即*元整（￥*元正）。第五期：于签署合同之日起14个月内，支付合同总额之10%，即*元整（￥*元正）。
12.专案人员资历 12.1 本项目总负责人
本公司并为下列学会公司会员或持有相关认可资历：-※ 国际物业设施管理学会 ※ 中国物业管理协会 ※ 香港保安协会
※ 国际品质管理系统 ISO9001:2000 认证
※ 国际职业卫生及安全管理系统 OHSAS18001:1999 认证 本公司高级管理人员持有以下的专业资历：-※ 国际物业设施管理协会会员 ※ 英国特许仲裁司学会会员 ※ 英国设施管理学会会员
商业特色街合作建议书 篇6
基本概况
xx路位于西湖区三墩镇，长度约800米。xx路两侧建筑现已基本完成，总建筑面积为15万平方米，其中商业面积为7万平方米。
合作背景
商业特色街的建设与发展，是xx市发展商贸旅游业的一个重要内容。目前，xx市政府正式命名的商业特色街有13条，而整个西湖区仅有文三路电子一条街是市政府正式命名的商业特色街。相对来说西湖区商业特色街的建设落后于其他城区。
xx路具备商业街的形态。即以街道为中轴线，两侧为商铺。这是商业街的基本形态和结构。
合作目标
以打造xx路商业特色街为切入口，通过政府行政化手段与企业市场化手段相结合，配置xx主要的特色产业资源，营造浓郁的商业氛围，构建杭城西北部重要的核心商圈。
合作内容
一、编制xx路商业特色街发展规划。
1．主题业态：拟以女性时尚生活为主打概念。
2．空间布局：“一中轴”+“N馆”，即以xx路为中轴主线，配置“国际名品馆”、“服饰时尚馆”、“丝绸精品馆”、“珠宝精品馆”、“数码体验馆”等。
3．功能配套：配置生活休闲区、餐饮美食区等。
（注：此规划主要用于报区、市政府）
二、协助开发商与zz区、xx市政府主管部门沟通，争取打造成市政府命名的商业特色街。
三、召开xx路商业特色街规划专家论证会议，邀请xx市相关部门领导和专家参加。
四、协助开发商开展招商引资。
合作经费
编制规划合作费用为zz万元。
其他各项有待具体协商。
合作时间
编制规划约30个工作日。
合作团队
本次合作由xx武林路时尚女装街牵头、xx尚品商业管理有限公司具体操作。
编制规划由xx工商大学旅游学院唐zz院长带领团队实施。唐院长为xx市政府商业特色街资深专家，曾受市政府委托编制“延安路商业街规划”、“武林路女装街发展规划”、“绍兴路汽车精品街发展规划”、“孩儿巷婴童街发展规划”等。
商业地产项目定位探讨 篇7
一消费者和项目的定位
1. 商圈内消费者的定位
商业地产项目是通过迎合或创造对商圈内的消费者的消费需求, 从而达成销售和盈利的目的, 所以在项目定位初期, 要根据商圈内的居民进行细分, 以了解该区域的消费层次, 消费能力等信息。
首先, 要对商圈内的年龄层次进行细分, 该区域的主要消费群体是白领, 学生, 还是年轻家庭, 还是中老年人。每一个消费群体对应的消费品牌都是不同的。
其次, 要对商圈内的消费惯性进行分析。这不仅要从商圈内分析, 更要对整个城市的文化和一些具体的数据出发, 比如一个一线城市的核心区和一个县级市对待品牌的概念是绝对不同的。并且要结合本地的人均GDP, 区域GDP, 新增人口数量, 外来人口数量等信息进行综合性分析。
第三.要对区域内的交通环境进行调研, 一般来讲, 购物中心的选址都会选在交通便捷, 方便停车的地段。所以要分析项目是否处于车流集中的地段, 如果位置较为偏僻, 而且路况较差的话, 则对于居住较远的消费者, 很难产生影响力。
2. 项目自身定位
通过对项目周边的相近分析, 基本可以对商圈内的消费者需求有比较相近的了解, 但是对于开发商来说, 定位的概念不仅仅是指对商圈和消费者的, 对项目本身的定位, 更是非常重要。
(1) 项目品牌的组合和搭配。对于项目的品牌组合, 要充分的从商圈内消费者的需求出发, 并根据项目的建筑结构制定合理的动线设计。
(2) 根据本区域内的历史文化和城市文化, 可以在建筑外部和内部增加特色的装饰, 以增强文化气息。
(3) 根据区域内的消费特点对品牌进行细化的配比, 对于餐饮, 娱乐, 零售等不同业态进行详细划分。
3. 商铺投资着的定位
虽然目前大部分商业项目均为开发商自持, 但仍有一部分开发商受资金链影响而不得不选择出售部分商铺以填补短期的资金空缺, 对于如何尽快将商铺销售出去, 如何吸引投资者。同样开发商对区域内的投资者进行需求调研。
(1) 通过首期款垫资, 以租代购, 按揭等方式降低投资者进驻的门槛, 从而促进商铺的尽快清盘。
(2) 对主力店的招商进度把控要快, 主力店所带来的客流是商铺投资者的重要依赖, 如果主力店迟迟不能签入, 则对商铺的销售是很不利的消息。
(3) 对于小业主的后期支持和物业以及运营要有足够的保障, 提高物业服务水平, 保证业主的顺利营业, 并配合一定的项目广告宣传。
二、业态搭配组合定位
业态的合理配比, 以及品牌的合理搭配是真正能够使一个商业项目出类拔萃的核心因素。
主力店业态的确定, 是一个商业项目的基调, 以服装主力店为主, 则标志着该项目是一个时尚路线的购物中心, 而以餐饮, 儿童业态为主的项目, 则表明主要针对的客流为家庭消费群体。所以根据周边的消费群体, 以及未来的政策, 经济大环境等多种因素的综合考量, 最终确定的项目定位则是商业地产定位的核心所在。
主力店业态通常是为项目其它业态带动客流的主要因素之一, 如果没有合理的消费需求分析和商圈内竞争业态分析, 则很容易人云亦云的做一些模棱两可的品牌, 这样对于消费者来讲, 就显得项目缺乏特色, 没有真正的契合消费者的需求点。而主力店业态的签约年限一般也在10年以上, 如果不能选择最合理的品牌, 则未来调整的空间非常小。
1. 功能定位
现今随着越来越多的品牌出现在市场上, 商业项目能够实现的功能也越来越多, 一般来讲, 商业项目分为以下几种功能:
(1) 基础购物功能:传统百货和一些时间较旧的第一代购物中心均可实现;
(2) 休闲娱乐功能:在近年来, 随着电子商务对零售行业的冲击, 休闲娱乐业态更多的走进了商业项目, 比如餐饮, 茶室, SPA, KTV, 影院等业态
(3) 生活服务功能:主要体现于儿童, 超市等业态。
2. 形象及经营档次定位
商业地产项目的形象定位, 基本上标志这开发企业的形象。所以, 如何确定商业项目的品牌档次和整体形象, 进而打造以项目为主的商圈, 从而形成差异化消费, 建立独特的品牌形象。
三、结语
商业地产收益高的特点让众多开发商趋之若鹜, 然而前期的定位却依旧被很多人忽略。商业项目从最初的选址, 拿地开始, 就应该对区域开发市场进行研究, 充分从消费者的需求分析与本地发展趋势, 城市发展, 商业发展。地块特性等各方面因素, 才能对项目进行精确定位。本文通过对商业地产定位的分析, 方法的阐述, 和内容的解释进行了论述。争取为商业地产项目的前期定位提出相关建议, 为国内商业项目开发提出宝贵意见。
摘要：文章认为商业地产项目的定位应通过对商圈区域内消费者的细分, 消费惯性的分析以及年龄层次, 经济层次的划分, 来确定项目基调的定位, 并通过从本地的消费需求出发, 才能对商业地产项目进行精准的定位。
关键词：商业地产,定位,商圈,需求
参考文献
[1]何晓洁, 曾海丹.商业地产的定位流程与内容[J].企业技术开发, 200 (81) , 112-113
[2]汪旭辉.我国商业地产市场分析及发展对策[J]价格理论与实践, 200 (64) , 49-50.
[3]赵喆, 宋丽伟.商业地产项目的定位研究[J]四川建材, 201 (14) , 212-214
谈谈商业插画设计的项目教学 篇8
关健词：商业插画设计；项目教学；学生；教学特色；社会认同
中图分类号：G633.9
现代社会科技不断发展，引领着信息传播不断频繁和加速，视觉传达的作用也越发变得社会化和市场化，视觉的表现内容、形式和手段越来越丰富与多姿多采，富于审美和创意的视觉传达设计更有社会意义且被广泛地接受，这种情况必然对商业艺术设计插画创作提出更新更高的课程要求，务必使项目教学内容和设计所传达的信息更贴近社会、贴近广大受众，使商业插画设计项目教学更好地实施和起到应有的社会功效，为此笔者就商业插画设计项目教学方面提出一些见解和认识。
一、商业插画设计项目教学作为艺术设计专业课程教学改革具有客观的必然性和社会的现实意义
作为艺术设计专业课程之一的商业插画设计教学，不应停滞在传统的教法上，应该要突破传统、打破常规。因为在当下商业行为和消费目的明确的情况下，广大受众（包括消费者）认识产品和产品的服务，很大程度是来自于针对产品的宣传插画、产品的广告插画和产品本身的说明书提示性插图、售后服务指引插画等相关信息（包括提示产品的质量、性能插画等）。因此，商业插画不应也不是以单独的图画形式表现，而是要在教学中引入多项目模式，要求学生从设计项目多项内容入手，进行系列性的既能反映企业情况又能够传达产品和服务质量的重要信息的一系列插画创作与设计为目的，并通过各种传媒的作用达到商业插画的视觉传达的有效作用。其次，商业插画设计项目教学应离不开现代社会大环境，离不开现代生活，更离不开诠释产品的信息和受众的要求。因此，应要求学生学会收集企业和产品的信息，客户祈求的信息、消费者对产品和服务要求等信息，并运用科学的技能和熟练的方法与手段进行项目新的创作和设计，不断提高企业产品的知名度，为受众（消费者）提供服务。再次，还要让学生在项目教学中多了解不同的消费者对某类产品和服务的喜好程度，抓住他们的消费心理，设计出能够迎合他们的产品商业插画或营销广告插图，营造出既具有不同的绘画艺术风格，又不失创意设计表现形式的多种创新性新形象。同时，还要教导他们学会把握市场先机，结合经济发展等方面的有利因素，做好市场调查，把握机遇将自己创作的插画和设计理念推广出去，从而给企业、客户、消费者及广大受众所认知，这对提高插画设计者本身的形象和知名度有非常好的帮助，这也使企业、客户、广大受众（包括消费者）对设计者产生良好的了解、认识、信任和信赖起到关健而重要的作用，对双方增进互信，促进产品推广和传播以及销售有着现实社会和市场需求的客观必然性，它具有深远的现实意义。
二、项目教学要做到具体化、项目任务落实化并办出特色化
能够结合社会和市场需求的设计项目是项目教学中的新起点和新任务，这些必须要具体地落实到每个学生当中，并且把它们作为项目设计任务来抓。要实现好这一教学任务，就要把项目教学办出特色。在这过程当中，老师要充当着项目设计教学的引导者与作为把关和设计的责任人，并带领学生团队主动地接受设计项目的挑战和艰巨的任务，同时也可以采取以分组的形式来接受项目任务，层层负责，责任到人和事，这样就可以保证项目教学的质量，对打造高质的创意和设计，培养优良技术的团队起到重要和坚实的作用。学生要成为设计项目的主要和主动参加者，必须完成好设计项目任务的各个环节上的毎道工序，这包括项目可行性实施计划、项目创意理念和设计要求、项目的制作过程、项目的善后和处理、项目的社会评价和市场反响等工作任务，这些都应该要有科学的管理和严格的把关制度。通过项目任务的实施与践行，使学生在商业插画设计项目教学当中真正地学到新的知识，真正地主动接触到设计项目，去不断地探索并了解、认识和把握设计行业的运作、掌握设计项目的要求和客户诉求以及受众的态度，而老师则根据市场对设计作品的认同情况进行技术性指导和分析，并剖析项目设计环节中存在的缺陷和差异，比对设计的优劣和择优创意方案，选择出优秀的设计，还要不断关注项目发展，总结经验和教训。同时还要把项目教学与市场需求紧密地结合起来，随时适应社会和市场的要求，使学生的插画设计离不开大众，为大众所求，服务于社会，这才具有教学的社会化特色，达到符合社会要求的项目教学目的，完成好项目教学任务。
三、项目教学任务的成果要经得起社会和市场的考验与认同
在商业插画设计项目教学中所完成的设计任务获得的优秀成果，它能充分证明设计者（学生）具有多种综合知识能力和具备理性思维以及感性表达的能力，他们依靠着善于发现、选择和调动一切视觉元素和表现手段来创作出新的插画形象，如果没有具备这些对生活有着敏锐的洞察力、强烈的感悟力和理性的判断力与分析能力，没有富于激情的表现力和审美的创造力，这不可能创造出优异的项目教学成果。因此我们在项目教学中，必须重视培养学生具有这方面的能力，才能确保创作出优秀的成果，这也是项目教学的培养目的。为了培养具备创新表现能力，又对生活充满热爱，对信息有着超强的领悟力，对事物有着知性和判断力，对审美有着独特的鉴赏力的设计团队，我们应该创造一切条件，运用优质的教学资源进行打造和塑造，早日创作出优秀的插画设计成果，而这些成果都必须经受社会、行业受众来审视、来评价和认可。另外，商业插画有着非常复杂的信息传达过程和经历，而学生所设计插画中的形象、图形、造型、色彩、文字、商标等视觉元素相互作用，共构在艺术设计成果的整体中，它们不定时地向受众传达着某类产品的商业信息，这些信息能否被接受，关健在于设计者与受众（企业、客户或消费者）如何达成共识，因为设计者（学生）与社会受众有着不同的文化、民族、性别、经历、偏好等背景，而插画所传达的内容是通过特定的形式与风格，通过直接或间接的形式来进行传递的，它必须与受众（或消费者）所感知、理解、诠释的内容相吻合，这样才能产生共鸣，从而引起受众的接受、认知和承认与认可。只有产生认同的设计成果才有价值，因为它可以引发受众（消费者）产生商业行为，从而改变消费观念。所以商业插画设计项目的表现内容和形式能否真实地恰如其份地被设计者所表现和诠释，关键是要反映市场产品真实的一面、客观需求的一面。笔者认为凡是能够真实地反映产品的优越性能、传递着优质服务的信息和优良功效作用的插画，都是一件好的项目教学成果，因为它能经受得起社会受众（行业或消费者）的考验，同时它能表明设计者（学生）站到了受众的立场上，时刻地关注着受众内心的需求和祈求而进行的项目设计，这些被市场受众所关注和被社会所认同的并且能把相关信息传达到受众当中的设计插画，才能真正展示出传播视觉信息功能的艺术魅力，从而体现出设计项目教学所带来的优势。
综合以上内容，商业插画设计项目教学必须全面地以设计项目作为根本，设计元素和表现作为基础。设计插画所传达的商业信息要能够得到社会受众的广泛认同和认可，它能够引起消费者的良性商业行为，同时也表现出设计者的设计理念与创意和广大受众产生了巨大的共鸣，这样的设计项目教学才有真实的意义，它对打破传统教学旧模式，开创项目教学新模式是很有必要的和具有重要的现实作用。
参考文献：
[1]孙德珊，吴冠英.插图设计艺术[M].哈尔滨：黑龙江美术出版社，1995
[2]（美）鲁道夫·阿恩海姆.艺术与视知觉[M].腾守尧，朱疆源译.北京：中国社会科学出版社，1984
[3]魏洁.图形设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2005
[4]丁俊杰.现代广告通论[M].北京：中国物价出版社，1997