商业地产项目管理制度

商业地产项目管理制度（精选8篇）

商业地产项目管理制度 篇1

地产、总包 项目管理制度汇编

第一章 项目部管理制度

为更好的规范公司工程开发项目管理，根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规章、规定，结合公司的实际情况，保证我公司从设计、开发、采购、施工、验收等过程均能实现质量、投资、进度及现场安全文明施工管理控制，特制定本制度。

第一条 项目部是房地产企业的重要部门，部门实行经理负责制。项目部负责人在分管领导下开展工作，项目部根据工作需要配备工程技术人员。项目部工作人员在经理的直接领导下，根据不同分工，完成自己的本职工作。

第二条 项目部全体工作人员在项目开发过程中，应认真学习相关的法律、法规、规范、标准，及时贯彻落实行业管理部门的文件及规定，自觉遵守公司的各项管理制度，加强科技创新意识，不断提高自身业务水平。

第三条 认真贯彻公司质量方针、质量目标，确保本部门质量目标的实现。参与项目规划方案的构思，提出合理化建议；参与施工图设计管理及图纸会审，参与总包、重要工程分包等工程项目的招标工作。

第四条 负责审批施工单位编制的施工组织设计、进度计划、安全措施及标准化管理方案。督促检查施工单位按批准的施工组织设计做好工程开工前的各项准备工作。

第五条 确定工程总包、分包单位后，根据工程实际情况，工程正式开工前召开由承包方、监理方、项目经理及相关人员参加的工作会议。在本次会议上应重点讲明工程概况、开竣工时间、质量目标等合同主要条款内容。并就分包项目、材料供应、各种签证程序、文件收发方式、计划提报时间、应遵守的我方各项制度及细则等做出详细说明。该会议应有较详细的会议记要，并要由项目经理、乙方项目负责人签字、盖章。

第六条 应对工程施工阶段加强管理，自工程破土动工至竣工验收全过程进行质量、进度、投资控制，加强施工安全管理。配合监理方定时召开监理例会，做好各工程项目的施工日志。严格执行强制性标准，确保工程质量。

第七条 对基础工程施工应严格控制座标、高层和层高的准确性。工程施工过程中的设计变更及现场签证，执行本公司《设计变更及现场签证管理办法》。

第八条 工程施工必须使用合格原材料、构配件，材料进场应按国家和行业部门要求进行检验、严禁使用未经检验和检验不合格的材料、构配件。

第九条 所有隐蔽工程，项目部有关人员必须参与验收，并在验收资料上签字。在模板、钢筋、砼工程的验收过程中，模板工程应重点验收，模板平整度、标高、几何尺寸、轴线位置、刚度和稳定性；钢筋工程应重点验收其强度等级、规格、型号、保护层尺寸、数量、间距、轴线位置、焊接质量、搭接接头位置的正确性，箍筋加密区的位置、数量等；砼工程应重点验收其配合比、水灰比的正确性，钢筋的位置、保护层尺寸、施工缝的位置及间隔时间，砼的厚度和几何尺寸，抓好砼施工期间的各种试块留置及施工结束后的养护工作。砼工程施工期间，应要求监理人员旁站监理，项目部工作人员在条件许可的情况下同样应旁站监督。监理、监督过程除以上工作外，还应注意各种预埋管线的位置保持正确，不得破坏预埋管线。

第十条 主体工程施工期间，应按设计要求和规范规定，确保建筑、结构标高、轴线的正确性；确保所有构配件标高、位置、断面尺寸的正确性；所有洞口的标高、位置应符合设计要求和规范及行业部门的规定。砼工程模板拆除应有拆除方案，拆模前应符合设计要求和有关规定，施工方必须报批后方能拆模。

第十一条 项目部应制定工程质量管理控制细则，保证工程结构安全，无使用功能质量缺陷。主体工程结束前，根据行业部门规定和控制细则要求，施工方应做出装饰、3

装修、安装工程实施方案。在实施过程中，严格控制观感质量、细部质量、尺寸误差、土建与安装的交叉作业失误。工程施工期间，每月组织施工、监理等单位进行工程质量、安全检查不少于一次，平时应做到每天至少对在建的单位工程和其他施工项目巡视一次，发现问题随时解决。

第十二条 工程施工过程中，所有工程技术资料，包括经济签证资料，并办理登记备案手续。

第十三条 工程项目室外配套工程在条件许可的情况下，应随单位工程形象进度抓紧施工。除绿化工程可适当延期外，其他配套工程应和单位工程同时竣工。项目部负责采暖、燃气、供电、自来水等单位的协调工作，如以上单位的施工项目在开发项目之内，还应负责质量管理工作。

第十四条 室外配套工程的各种地下管线，应在单位工程竣工验收后一个月内做出分段竣工图，项目全部竣工验收后一个月内做出全部室外管线竣工图。各种地下管线在开发项目内，能做出标识的应做出标识。单位工程竣工后，根据需要增加建筑物、构筑物或其他设施时，应与施工单位进行地下管线交底，不得破坏地下管线，并应着重注意有重大安全因素的燃气管路、高低压电线线路等。

第十五条 工程项目竣工验收后第一年，每个季度应对单位工程进行一次回访检查，发现结构裂缝或其他质量缺陷，应及时与施工方联系进行处理。大雨过后应走访单位工程的顶层客户和临山墙客户，发现屋面、外墙及外门窗渗漏现象应及时通知整修。

第十六条 单位工程竣工验收达到合同目标后，应按合同约定及时与合同预算部核对工程量及有关竣工资料。室外配套工程和零星项目施工结束达到合同质量目标后，一个月内核对工程量及有关资料。室外配套工程和零星工程项目要求应有竣工资料。

第十七条 主持工程项目的分期综合验收和综合验收工作，综合验收合格后，一个 4

月内与物业公司办理完毕项目实体交接工作，并与物业公司办理资料、实物质量交接手续。并做好存档备案工作。

第十八条 合同约定公司供应的材料、设备、构配件，项目部应督促施工单位在工程开工前提出总使用计划，并在使用前二十天报详细计划，该计划由项目部专业人员审核，第十九条 凡项目部人员有向施工单位提出任何超出工作或职责范围的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查实，公司将严肃处理责任人，公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的合理化建议。

第二章 施工过程管理制度

第一条 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计。第二条 协助施工单位解决现场的特殊困难。

第三条 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对过程进度做出签证。

第四条 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量。

第五条 及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司主管部门及时反映，妥善处理。

第六条 督促施工单位对竣工验收时提出的维修（返工）项目要及时完成，督促施工单位对在合同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理。

第三章 工程质量控制管理制度 第一节 总则

第一条

为加强对工程项目的质量管理，不断提高工程项目的质量管理水平，确保实现各个工程项目的质量目标，特制定本规范。

第二条

本规范适合于工程项目质量管理方面的相关事宜。

第三条

公司工程项目质量总目标为工程项目验收时一次通过率达100%。第四条

公司工程项目的质量管理采用项目部经理负责制。项目经理作为工程项目质量管理的具体负责人全面对工程项目的质量负责。

第二节 工程项目施工前的质量控制

第五条

施工图内部审查和交底前，项目部应要求部门专业工程师熟悉设计文件； 第六条 在项目开工前，项目部应要求监理公司组织专业监理工程师审查施工单位报送的施工组织设计（方案），提出审查意见；

第七条 在项目开工前，项目部负责落实以下工作：

1、要求并亲自参与监理机构组织专业监理工程师和项目部专业工程师，对施工单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系进行审核，主要审核以下内容：质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；质量管理、技术管理制度及保证工程质量的必要试验设施条件，专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。

2、要求监理机构监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检审，若符合要求，由监理机构监理工程师予以签认，并送项目部备案。检审内容包括：检查施工单位专职测量人员的岗位证书及测量设备检定证书；复核控制桩的校核成果；控制桩的保护措施以及平面控制网，高程控制网、临时水准点的测量成果；

3、对施工单位提交的开工报审表及相关资料进行审查，审查合格由监理工程师签发，并送项目部备案。

第八条 场地平整及压实是否满足施工要求；

第九条 施工道路及路况质量是否满足运输要求； 第十条 施工水、电是否满足施工要求；

第十一条 施工单位人员是否已到位，机具、施工人员是否已进场；

第十二条 在每个工程项目开始前，应会同相关人员确定工程项目的质量目标，并制订相应的质量保证措施及计划，同时需要将质保措施层层分解，落实到具体人员。

第十三条 工程项目开始前，项目部相关人员进行工程项目图纸的会审与交底工作。

第十四条

工程项目技术交底时，应提出明确的质量目标、质量保证措施及要求，以及工程项目中采用的新技术、新工艺、新材料、新方法的操作规程，同时需要进行交底记录。

第三节 工程项目施工质量检查与评定

第十五条

工程项目施工过程中，需要进行下列九个方面的质量检查。1．施工单位是否严格按照施工图纸和施工规范要求进行施工。2．监理单位是否按照监理规范及工程质量标准进行监理。

3．施工现场标准化管理和标准化作业以及工程质量是否符合施工规范、验标规定，抽查质量评定表格和工程实际是否相符。

4．原始记录是否完善，记载是否详实。

5．是否按规定进行材料试验和检验，其结果是否满足实际要求，合格证件是否齐全。6．工程项目施工中的配料计量是否准确。7．公司质量体系是否持续有效地运行。

8．对违反规定的施工操作方法，要求施工单位及时采取措施后检查其是否落实。9．对于隐蔽工程、重点部位、关键工序施工，检查值班情况，核实值班记录，确保 7

对施工过程的有效控制。

第十六条

在工程项目施工过程中，质量工程师应组织质量管理人员定期对工程项目进行质量检查，具体要求如下。

1．质量管理人员应每月组织一次综合质量检查评比活动，由质量工程师与监理单位负责人主持，有关施工单位成员及专业工程师参加，采取分组检查或共同检查的方法，对施工的各个工程项目进行质量检查。对于检查中发现的问题，要认真分析，找准主要原因，及时提出整改的措施和处理意见，并限期整改。

2．质量检查以检查实物工程量为主，同时检查施工方法、现场文明施工及质量管理情况。

3．质量检查的结果与施工单位及监理单位的工程款项挂钩，以提高施工单位与监理单位的质量意识及质量管理工作的积极性。

第十七条 工程项目质量检验评定工作是实行工程项目质量控制、考核施工单位在施工质量方面的成绩、查找问题、促进工程项目质量管理和工程项目质量不断提高的重要手段。工程项目质量检验评定工作对工程项目质量管理人员的具体要求如下。

1．工程项目质量管理人员必须掌握工程项目质量验收标准，并以此为依据对工程项目的施工质量进行检查和监督。

2．施工单位自检原始记录由施工单位质检员把关检查，经监理单位相关人员签字确认后，将有关资料上交，工程项目质量管理人员不定期地进行抽检复查。

3．凡经检验合格的工程，按规定及时填记检验批、分项、分部和单位工程检验评定表，以此作为考核完成工作量、质量成绩的凭证，检验不合格的工程，不得进行下道工序施工。

第四节 质量事故、汇报与验收

第十八条 凡在工程项目施工过程中由于责任过失造成工程项目质量不符合设计文件要求或达不到本工程项目采用的质量标准需进行返工处理的，均构成工程项目质量事故。

第十九条 工程项目质量事故按照公司规定的质量事故处理程序、权限划分处理，重大质量事故需要上报项目部经理及主管副总。质量事故的处理要求如下。

1．处理一切质量事故必须坚持“三不放过”的原则。

2．对隐瞒质量事故的有关责任者要严肃处理，追究造成质量事故责任人的直接责任，并追究第一管理者的领导责任。

3．质量管理人员需要监督、检查整改措施的落实情况。

第二十条 在整个工程项目进行过程中，项目质量管理人员需要建立工程项目的质量台账，并填写工程项目质量报表，定期向项目部经理进行汇报。

第二十一条 质量管理人员需要定期分析、总结工程项目的质量记录，并编制质量报告。质量报告中应包括工程项目质量状况、发展趋势、存在问题及解决措施等。

第二十二条

工程项目竣工后，质量管理人员应组织进行竣工检查，竣工检查的内容包括以下四个方面。

1．进行竣工测量，核对已完成工程项目各部尺寸、标高以及完成工程数量等是否符合设计文件和验收要求。

2．工程项目的各种施工资料及所整理的资料。

3．复查工程项目质量评定记录，并核定工程项目质量等级。

4．在竣工检查时，如发现漏项、缺项应及时补齐，发现质量问题应及时处理。第三条 施工过程中的质量控制

第二十三条 项目部专业工程师的施工质量日常管理工作内容要点：要求并参与对 9

施工过程进行巡视和检查，要求并参与在施工过程中监控施工单位各项工程活动，随时密切注意一切不利于质量的事件，将此纳入现场日常管理工作范围，并行使跟踪、督促、控制、管理。

第二十四条 对管理的工程项目的隐蔽工程施工、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，应要求进行旁站；应要求并亲自参与对施工单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检结果进行现场检查，符合要求予以签认。对未经监理人员验收或不合格的工序，应拒绝签认，并要求施工单位严禁下道工序施工，第二十五条 对管理的工程项目发现施工存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故，应于发现2小时内，要求监理人员和专业监理工程师立即报告，同时项目部专业工程师立即报告项目部经理。经现场检查，情况分析后，确有可能造成质量事故或已经造成质量事故，通过监理工程师及时下达工程暂停令。要求施工单位停工整改。整改完毕应亲自参与现场复查，符合规定要求后，签署工程复工报审表；

第二十六条 施工过程质量控制的主要方法和手段

除上述项目部要求并亲自参与对施工过程的质量进行跟踪、督促、控制、管理的同时，可根据相关规范和制度，采取以下控制方式、方法、依据、手段、时机对施工过程的质量进行有效控制：

① 控制的方式：根据进度进行旁站、巡回检查、平行检查；

② 控制的方法：认可、确认签证、签发指令审核、审查、审批；旁站检查（巡回检查、平行检查、日常检查）、检测、检验、验收、核定；

③ 控制的依据：符合国家/行业相关标准或规范的要求；符合适用法律、法规的规定；满足合同及其它约定；施工组织设计、技术文件内容；施工图纸；公司编制的质量控制文件；

④ 控制的手段：发现、判定不符合规定的工程和施工行为，根据不符合的程度和影响，督促、要求并参与监理机构采取下列手段中的一种或其任意组合：暂停施工；返工；返修；请求工程变更；停用、禁用（对不符合规定的材料、配件、设备、施工机械适用）；限时纠正；拒收；禁止继续施工

⑤ 控制的时机：工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。

第二十七条 工程竣工验收阶段的质量控制：

施工过程的质量控制所用记录、报告、表格，主要部分应由施工单位和材料供应单位提供，少部分由工程部建立。工程部应完整存档

第四章 工程进度控制管理制度

一、目的

通过规范施工进度管理，确保进度计划的有效执行和进度目标的实现；

二、编制施工进度计划

1、施工单位应于第一次工地会后15天内完成施工组织设计（包含采取网络计划技术编制的施工总进度计划、年季月度施工进度计划、各类材料计划）的编制和自审工作，并报监理机构审核；

2、监理机构总监理工程师在7天内审定批准（若需修改，由施工单位修正后在5天内再审定）；

3、公司总工组织工程部经理和相关专业工程师用3—5天内对“施工组织设计（施工进度计划）进行了解和审查，并由监理机构总监理工程师签发实施；

4、根据施工单位编制、经监理机构审定、公司工程部及总工审核的计划，工程部编制出该项目施工进度计划报公司相关部门；

三、施工进度计划管理准备工作：

1、工程部现场代表和专业工程师、工程部经理应在项目开工前1周取得经批准的全套进度计划和进度控制方案：《施工阶段施工总进度计划》《年季月度施工进度计划》《各类材料计划》。

2、为使现场的进度日常管理避免携带大量的进度计划、进度网络图等资料，工程部专业工程师应对上述计划和相关控制方案提示进行细化，按项目各阶段的工程内容、工序、关键控制节点、持续时间、衔接因果关系、控制难点、可能采取的措施等，编制出便于日常进度管理的具体工作手册，用于指导本月的进度计划实施的监督和管理，避免工作的盲目性和随意性；工程部经理应承担此项工作的日常监督和管理工作；

四、施工进度管理工作内容

1、专业工程师按已批准的“施工总进度计划”、“年、季、月度施工进度计划”、“专业进度计划”及监理单位编制的“施工进度控制方案”内容，随时检查施工单位实施的开工项目时间、完工项目时间等一切进度科目是否与上述计划相符，真实记录实际进度及相关情况。当发现实际进度滞后于计划时，应立即签发《通知单》，指令施工单位采取调整措施，并协同施工单位纠偏。当因施工单位原因造成10天以上延误或不执行进度指令，应立即发出《第一次整改通知》（整改通知需清晰说明延误原因，发生部位及相关指令性意见）并同时抄报工程部经理；对已发出《第一次整改通知》而累计发生的延误超过15天，应立即再次发出《第二次整改通知》，并抄报公司工程分管领导、工程部经理 12

和公司相关部门，由工程部经理直接再同施工项目经理协调或因工程部经理持续协调无效，则由工程部经理请求公司工程分管领导直接与施工单位企业负责交涉。

2、专业工程师跟踪检查关键工序和薄弱环节存在的进度问题，即时提出保证措施，制定防范性对策；跟踪检查施工单位人力、材料、机具供应计划的执行。对甲供材料跟踪检查公司相关部门人员衔接供货计划的落实。若因施工单位材料设备部门原因造成进度延误的处理方式同4.1条。

3、每月（周）末应要求施工单位编制下月（周）《施工月度作业进度计划》，如当实际进度与计划进度较有偏差滞后，应要求施工单位编制下月（周）计划时尽力追回滞后项目，并在下月（周）进度管理工作中特别留意，跟踪监督实施；参加每周由总监理工程师组织召开的“工地例会”。检查分析工程进度计划完成情况和执行存在的问题，提出下一阶段进度目标及落实措施；

4、对工程部经理、专业工程师、监理机构总监理工程师、专业监理工程师及公司相关部门配合存在影响进度的问题进行分析并提出解决办法；对各级管理人员执行不力，造成延误提出警示；对进度发生偏差滞后的追回情况进行跟踪检查，并亲临督促直至追回进度,报告追回进度情况和预测下步可能发生的情况。

第五章 工程施工现场、安全管理 第一条 目 标

确保工程建设有序、文明、安全、符合规定的进行，制定本规定

第二条 在工程部控制下，工程总包单位负责施工现场的统一管理，并对自己分包的施工单位的现场活动负责。总包单位可以按工程部要求，负责协调该施工现场内由公司直接发包的其他单位的施工现场活动。各施工单位应在总包单位的统一管理下，在其分包范围内建立施工现场管理责任制，并组织实施；

第三条 施工中若发现文物、古化石、爆炸物、地下管线及电缆等，应暂停施工，保护好现场，并及时向有关部门报告，按照有关规定处理后，方可继续施工；如发现有测量用永久性标桩或地质，地震部门设置长期观测孔等应加以保护，如因施工必须损坏时，应事先取得原设置单位或保管单位同意；在敷设有地上或地下管道、电线的地段进行施工时应取得管线管理部门的书面同意，施工中采取有效措施以防损坏管线；如在埋设有电缆的地点挖土，还应有电缆管理部门的代表在场；

第四条 工程部负责施工现场下列工作的实施：

1、施工总平面方案图的编制和审批。根据公司计划的工程各标段的启动时间，按照建筑规划总平面图和各施工单位的合同及施工需要，确定每工程标段的施工场界、临设场界及各自的使用时间。注意各类设施的布置是否占用道路，是否占用综合管网位置，是否妨碍其它工程施工等。项目总平面图方案由工程部绘制，公司分管领导批准。经批准的总平面图方案将作为施工单位编制“施工平面图”的重要依据；

2、严格控制各施工单位的施工场地的使用，所有施工场地使用与使用时间均需由施工单位在《施工组织设计》中详细说明。工程部有权对有碍整体施工组织的施工平面图要求施工单位重新编制，禁止施工单位未经批准占用场地，以保证其它工程的顺利施工；

3、工程部负责督促施工单位必须按批准的该工程施工平面布置图布置各类设施。且布置、搭设与使用均须符合安全文明施工规定与环保规定；

4、非施工场地、共用施工道路、共用设施等由工程部进行综合管理。即：非施工场地内的安全，周界的防护维护；公用施工道路的交通组织管理，道路与雨水沟井的日常维护；公用设施的使用管理，维护维修以及各类标认标记的设立与维护等，由工程部指派专人负责；

5、施工临设搭建、确需占用建设红线外场地或道路的，由工程部提出，由公司相关 14

部门按法规或国家行政分管部门规定，办理有关批准手续；

第五条 工程部负责要求督促专业工程师，随时要求施工单位采取有效措施，确保以下工作在受控状态下实施：

1、确保施工单位按经批准的该工程施工平面布置图的规定位置，搭设生产设施、安装施工机械设备、堆(停)放材料、半成品、成品等。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

2、确保施工单位在施工现场，设置明显的相关标识，施工现场标识的设置应符合有关规定。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

3、确保安全施工，工程部应对措施的制定和执行情况进行监督检查，对不安全的隐患，立即指令限期整改。施工的安全要求按《建筑施工安全检查标准》JGJ59—99和当地行政分管部门的有关规定执行；

4、确保施工现场道路畅通，排水、排洪、消防系统处于良好状态，保持场容整洁，及时清运建筑垃圾。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；

5、确保施工单位遵守国家有关法律、法规及当地行政分管部门的规定，采取措施防止施工过程中产生的粉尘、废气、固体废弃物及噪声、振动等对环境的污染和对周边居民正常生活的干扰。对违反规定的，应予以制止或指令改正；

第六章 竣工验收管理制度

第一条 目标

通过规范竣工验收管理程序，检查工程完成状况，以保障工程顺利完工； 第二条 工程建筑、结构验收管理制度

1、检查开始时间：墙体施工完成前后，尤其是女儿墙施工完成前后；

2、检查主要部位：所有结构件（包括阳台拦板、空调机位等）、墙体（包括女儿墙及XX）、各房间地面高差，门窗洞大小、位置等进行检查、整改的过程（以区别于主体工程验收），所有房间开间尺寸及进深尺寸；

3、工程使用功能验收管理制度 3.1 检查开始时间：交房前2个月 3.2检查主要部位：

①所有门窗是否按合同和样板间制作安装，门窗高度、大小、位置、扇数； ②所有受水面的流水坡度、滴水线、挡水线是否符合要求，所有经关水或泼水检验，是否有渗漏、倒坡、集水等；

③窗台、栏杆、女儿墙高度、烟囱孔、空调孔、排气孔等预留孔位是否正确；烟囱按规定进行排烟检验；

④所有排水方式及地漏、排水口是否正确；管道布置、走向等客户是否接受；给水管试压，排水管灌水与通球试验等；

⑤建筑立面外观质量及外观缺陷；

3.3检查结果输出：检查结果形成《每户使用功能质量检查户表》； 3.4整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；

第四条 工程档案验收管理制度

1、检查开始时间：交房前2个月；

2、检查内容：建筑工程施工质量验收系列表、竣工图（包括用于规划验收、面积计算等的专项竣工图）；

① 竣工验收资料操作指南

② 建设单位档案资料目录

③《竣工验收应向质检站提供的资料》；

3、整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；

4、施工单位提供竣工资料，须经监理审查合格，送城建档案馆验收合格，返还施工单位组卷装订，再送城建档案馆进档签章发出合格证；

第七章 工程签证管理制度

第一条 规范现场签证工作，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度。第二条 签证涉及到投资、工期等工程内容。为了做到有效控制工程造价和工期，所有现场管理人员在开工前须熟悉合同书、招投标文件，需审核施工单位提交的施工组织设计，严格控制现场签证。

第三条

发生合同中约定可以变更的情况或非施工单位原因造成的工程内容及工程量的增减经批准后，且在确保工程技术标准和质量标准保持不变的前提下，方能实施签证。工程施工现场签证由施工单位、工程监理和项目部现场管理人员共同签字，严禁事后补签。

第四条 现场签证单由施工单位报送，经现场监理工程师审核签字，由现场专业工程师和项目经理复核，并报工程管理部经理、总经理审批后，签证有效。

第五条 工程使用材料的质量、价格如有特殊情况需签证时，由工程监理、项目部有关人员共同签证，必要时可进行招标确定。

第六条

已审核同意的签证，施工单位必须按期执行，否则，造成的损失由施工单位承担。由于施工单位对施工图阅读不仔细等原因造成的返工不予认可，因此延误工期由施工单位负责。

第七条

凡涉及到施工单位为评定优质工程等需要，而增加的施工管理、技术设施 17

和部分材料、人工的费用，应由施工单位自行承担。

第八条 设计变更：

1、以施工报告、洽商单等形式说明事由，按原图施工的实物完成时间与收到设计变更的时间，说明新旧设计的图名、图号或文件名等。该设计变更造成全部返工的，3#图及以下设计变更，一般直接采用该复印图作附件来说明；

2、局部返工，需用平、立、剖面图才能真实反映返工实物量的，应采用附图方式；

3、工程量清单：按合同规定与计量口径，对返工的实物量进行分类统计。第九条 零星工作的签证：

1、一般以施工报告、联系单等形式清楚述明背景、原由；

2、能反映实物量的，反映工程完成的实物工程量；难以反映工程实物量的（如流沙治理、土层注浆等），应反映工程各种材料的用量；如实反映投入人工的工种、工日或工时、投入的机械设备的机种、机型、台班等；

第九条

月进度报表

1、进度报告：每份月报先详细说明各分部分项工程的形象进度

2、工程量清单：按土建与安装两大类，分别按分部分项工程，但土建与安装工程一起报出；

第十条 签证的责任与管理

1、承包人按照工程部在该次收方量测原始数据的签认时间起开始制作签证单及相应资料，并按规定时间完成。签证单及相应资料配套送达指定的相关人员，并要求书面签收（包括签认收件时间地点）。

2、遇签证及资料不齐、不全、不清、不当等不合格件，发回重新制作。

3、有意修改原始数据属恶意行为。公司有权要求撤换该人员，并拒绝接受该人员的 18

任何签证及资料，多次发生恶意行为，公司将要求承包商撤换该项目经理等等。凡遇恶意行为，公司将按照自己的理解行事，造成的后果，由肇事方承担。

第八章 施工图纸会审管理制度

第一条 目的

1、公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。

2．使参与工程建设的各方了解工程用到的主要建筑材料、构配件和设备的要求，所采用的新技术、新工艺、新材料、新设备的要求以及施工中应特别注意的事项。

3．使参与工程建设的各方掌握工程关键部分的技术要求，保证工程质量。4．减少图纸中的差错、遗漏、矛盾，将图纸中的质量隐患与问题消灭在施工之前，使设计施工图纸更符合施工现场的具体要求，避免返工浪费。

第二条 参加人员

施工图纸会审及技术交底由项目部经理组织，总工办、合同预算部、工程监理单位及施工总承包单位参加图纸交底及会审会议。

第三条 工作职责

项目部经理、总工办、合同预算部必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。

第四条 各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。

第五条 对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。

第六条 图纸会审应遵循的原则

1．设计单位应提交施工图纸，所提供图纸必须齐全、完整。施工单位急需的重要分部分项专业图纸可提前交底与会审，但在所有成套图纸到齐后需再统一进行交底与会审。

2．图纸会审不可遗漏，即使施工过程中另补的新图也应进行交底和会审。3．在图纸会审之前，我单位（泛指房地产开发商或建设单位）、监理单位、施工单位和其他有关单位必须事先指定主管该项目的有关技术人员看图自审，初步审查本专业的图纸。各专业图纸之间必须核对。

4．在图纸会审时，设计单位必须派负责该项目的主要设计人员出席。5．进行图纸会审的工程图纸，必须经建设单位确认，未经确认不得交付施工。第七条 施工图纸核查的重点：

单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。

第八条 建筑专业施工图纸核查要点

1、房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。

2、建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。

3、平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。

4、校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。

5、楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。

6、屋面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。

7、配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。

8、门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。

9、如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。

10、外阳台和卫生间的地坪比室内要低。

11、屋顶避雷装置的设计是否符合规范。

12、图纸必须交待的节点有无遗漏。

13、图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。第九条 结构专业施工图纸核查要点

1、结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。

2、复核各类结构构件的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。

3、校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。

4、校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。

5、如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。

6、电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。

7、各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。

8、楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。

9、所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。

10、防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。

11、构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。

12、凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。

13、避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。第十条 给排水专业施工图纸核查要点：

1、校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。

2、校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。

3、进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。

4、核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。

5、检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。

6、校对所有系统图的管径尺寸和标高。

7、校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。

8、排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3％。

9、校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。

10、凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。

11、屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。

12、注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。

13、化粪池的型号和数量按排放量定。第十一条 煤气专业施工图纸核查要点1、2、3、4、5、煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。煤气管道是否设计到厨房及浴室。校对煤气管道的平面图和系统图。对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。设计应考虑煤气加热器的排气管。

第十一条 强电专业施工图纸核查要点：1、2、3、4、5、6、7、校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。

校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。动力与照明线路必须分开。

校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。

8、校对所有平面图的设计。

9、校对高压及低压的配电系统图。

10、电缆沟的设计是否符合规范。

11、防雷系统的设计是否遗漏。

12、对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。第十三条 弱电专业施工图纸核查要点1、2、3、是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。

进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二～三个分线盒。对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。

第十四条 图纸会审会议的组织及程序

1、图纸会审的时间

图纸会审在项目开工之前进行，开会时间由监理单位决定并发通知。参加人员应包括我单位、监理单位、设计单位、施工单位的有关人员。

2、图纸自审

在施工图设计技术交底的同时，我单位、监理单位、设计单位、施工单位及其他有关单位需对设计图纸在自审的基础上进行会审。施工图纸是施工单位和监理单位开展工作最直接的依据。

3．会审会议组织

图纸会审会议一般由我单位组织召开、监理单位的总监理工程师主持，监理单位、各专业施工单位（含分包单位）分别编写会审记录，然后监理工程师汇总和起草会议纪要，报总监理工程师进行签认后，将会

第十五条 会议纪要及其他相关资料需按公司档案管理规范进行归档保管。

第九章 工作日志、月报管理制度

第一条 项目部各专业工程师在完成工程进度、质量、投资控制过程中，应每天有详细的工作日志，记录当天的施工情况（部位、人员、材料、设备进出场等等）、监理公司工作情况、周边环境（停水、停电及其他）、业务单位接洽等；特别是涉及设计，施工单位和需要返工，改正的事项，必须作出详细记录。

第二条 部门经理、项目经理不定期巡视现场和检查专业工程师的工作日志，并在工作日志中签署巡视意见，解决现场工作难点。

第三条 每月25日前，项目部提交工作月报，月报内容主要从质量、进度、投资、变更、计划等方面编制，包括本月完成工作、下月计划、需公司配合解决的疑难问题等三部分。本月完成工作主要记录施工单位施工管理情况（部位、人员、机械、安全文明施工）、施工质量（原材料的质量检验，工序质量检验），施工进度、设计施工变更、投资变化等情况，以及业务单位接洽、专业招投标准备等。

第四条 项目部经理每月编制工程管理部月简报，上报总经理。第五条 项目经理、各专业工程师应对月报汇总分析，对工程项目实施动态管理。若工程质量，进度与计划产生偏差，则需立即组织各专业工程师和监理公司，施工单位相关人员汇同查找偏差产生的原因和解决偏差的方法以及今后的措施，并上报项目部。

第十章 工程变更管理制度

第一条 为了规范公司对项目工程的变更管理，确保项目工程的顺利实施，将项目总投资和单位成本控制在工程预算或工程合同造价的目标范围内，保证项目工程的利润最大化，特制定本办法。

第二条 本办法适用于公司、设计单位、施工单位和监理单位在项目中提出工程变更时的管理事宜

第三条 项目中工程变更的内容主要包括设计变更，工程量的变更，工程施工时相关的技术标准、规范、技术文件的变更，施工进度的变更，施工工业或施工顺序的变更，有关合同条件的变更等。

第四条 因某种原因必须精心工程变更时应遵循以下2个原则。

1、减少的原则。与工程相关的各技术人员与管理人员应做好工程施工前期的工作，将工程变更的可能性降至最低；即使发生工程变更，也应尽量将变更的内容控制在尽量下的范围内。

2、严格控制原则。严格控制工程的审批权限，健全各方面所需的手续，严格控制随意提高设计标准、随意改变工程规模、随意改变工程的投资费用等方面。

第五条 工程变更时相关部门的职责

1.设计变更、技术文件变更、施工工艺等的变更由总工办配合完成。2.工程量变更、合同条件变更、施工时间等的变更由项目部负责，总工办配合完成。

第六条 一般性的、影响比较小的变更由项目部经理审批即可；项目的投资、对工期影响比较大的工程变更必须报公司总裁及董事长的批准，否则项目部经理负主要职责。

第七条 相关单位提出工程变更时的程序如下。1 ．施工单位提出工程变更，应遵循下列程序。

(l）施工单位将变更申请、变更方案提交给监理单位。

(2）监理单位召集相关工程师根据施工合同、现场实际条件等因素对变更申请、变更方案进行研究，同意变更时出具书面意见转交项目部，不同意时应出具书面意见返回施工单位。

(3）各相关部门根据职责的不同，站在各自的角度出具书面意见，提交项日经理进行汇总审批。

(4）项目经理在征求设计单位同意后下发变更意见书，不同意的由出具意见返回监理单位。.公司项目部提出工程变更，应遵循下列程序。

(l）公司项目部在征得设计单位同意后将工程变更说明书下发给监理单位及施工单位。

（2）监理单位与施工单位如有不同意见，应于2 天内反馈给项口部，否则视为同意。

3．监理单位提出工程变更后在项目部及设计单位的同意后可下发执行。4.施工单位工提出工程变更时必须得到项目部与监理单位的同意，涉及工程设计时必须得到设计单位的同意。

第八条 各单位提出的工程变更，由项目部指定专人与监理单位共同监督施工单位的执行，并对执行结果进行研究分析，造成损失的要追究相关部门的责任

第十一章

项目安全管理制度

项目安全管理制度是指导和消除事故隐患，相互交流经验，促进安全生产的有效措施，是安全管理工作的重要内容。通过安全检查可以发现生产过程中的危险和危害因素，以便有计划地制定纠正措施，有效防止伤亡事故和

职业病的发生，确保生产安全。同时，还可以查清安全生产现状，总结交流经验教训，促进劳动保护工作的开展。

第一条 检查内容

安全检查主要为查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查整改措施。检查中要明确检查的目的和检查的重点，建立并落实安全生产检查制度，是项目部安全生产，劳动保护管理工作的一项重要内容，它包括对生产中的安全生产、劳动保护工作进行经常性的检查，也包括根据设备和季节特点进行的专项检查。

第二条 检查方式

1、经常性安全检查；

由项目部专职安全员对其所在项目工程的安全情况进行逐日检查，对发现的隐患、不安全行为，不安全状态等及时进行处理。

2、专业性安全检查；

对施工中使用的大型机械、脚手架、临时用电、压力容器等的安全问题由项目部进行进行单项专业检查。必要时还邀请相关专业技术人员进行配合。

3、季节性安全检查；

根据不同季节对施工安全造成的影响，项目部要制定针对季节特点的施工方案，对正在施工的工程进行有针对性的安全检查。

第三条 整改落实

1、对检查中发现的问题，作业人员要按照项目部专职安全员提出的整改意见认真整改落实。

2、对大型机械、脚手架、临时用电、压力容器等专业性很强的安全问题，专业作业人员要严格按照项目部技术负责人、专业技术人员和安全管理人员共同制定的专项方案认真整改。

3、受季节性影响，可能给施工带来危害的，作业人员还要根据项目部预先制定的季节施工方案进行整改。

4、在班组施工中对发现的不安全问题和工序，作业人员应立即停止作业，直至不安全因素排除后方可继续作业并将有关情况及时通知项目部专职安全员。

5、对检查中发现的隐患不能及时排除的，要及时报告项目部专职安全员，由项目部制定具体的措施计划。安全隐患未消除前应采取可靠有效的防护措施。

6、需立即整改的问题，凡是能够造成重大伤亡事故的隐患，作业人员要严格按照项目部研究制定的专项整改方案立即整改，全力加快隐患排除。隐患排除后要立即通知项目部安全和技术部门前来复查，复查合格后方可复工。

7、限期整改的问题，凡是危险隐患比较严重、不尽快解决就可能导致发生重大伤亡事故的，但由于各种客观条件和困难不能立即解决的，应按项目部计划安排限期整改。

8、口头提出整改的问题，对一般违章及一般安全隐患，作业人员要按照项目专职安全员和工班长的检查要求，抓紧整改落实。

商业地产项目管理制度 篇2

从风险理论的相关研究来看, 风险通常被定义为:人们由于对未来行为有种种不确定性, 导致实际执行结果与预定目标发生偏差。针对房地产商业地产开发项目来说, 风险主要是指由于种种不确定因素的存在, 而导致的整个项目出现损失的可能性。鉴于此, 商业地产开发项目的风险管理主要就是对这些不确定所可能带来的种种不利后果进行分析、评估、防范和控制的过程。对于房地产开发企业来说, 针对开发项目的风险管理具有十分重要的意义。风险管理能够为促进企业规避风险, 应对风险创造良好的条件和可能。具体来说, 风险衡量和科学分析是风险管理的基础:一方面能够作为计算风险损失的科学计算基础, 提高商业地产开发企业识别、衡量风险的能力, 为其提供风险管理的决策基础;另一方面, 还能够通过系统性的方法将商业地产开发过程中偶见的种种风险因素与最终的成本效益进行比照, 从而做出最优风险管理组合。由此可见, 风险管理能够在很大程度上提升商业地产开发主体的项目管理水平, 降低决策风险性。对于商业地产开发主体来说, 合理降低费用支出, 实现收益目标使其进行项目风险管理的根本目标, 而风险管理能够增加开发主体的风险意识, 改变过去被动型管理的理念, 创造出更加积极、安全、稳健的开发经营环境。

二、商业地产开发项目面临的主要风险

1. 商业风险和经营风险

商业地产开发项目面临的首要风险便是商业风险与经营风险, 这也是每个开发主体都需要严谨面对的问题。从商业风险来看, 该风险主要是指该商业地产开发项目运营出现失败情况的可能性。在实际经营管理过程中, 该风险主要集中在两个方面:一是管理层面, 开发主体需要对项目开发过程的一些关键性变量, 诸如租金收取额度、基础设施维护、运营费用控制等内容, 都需要进行科学论证, 才能最终确定。二是市场层面, 市场竞争程度、交通状况、人口结构等都是其中的重要因素, 开发主体在评估项目开发可行性时, 都需要重点对上述因素进行考量。商业地产开发项目面临的经营性风险主要是指由于开发主体出现决策失误, 而导致的实际经营结果和预计目标出现严重偏差的可能性。项目开发条件、市场环境、投资者决策能力都是影响商业地产项目开发市场风险的主要因素。

2. 土地购买风险和筹资风险

土地购买和筹资工作是商业地产项目开发得以顺利进行的基础性工作, 由于涉及的手续繁杂, 资金需求量大, 因此往往容易诱发风险。从土地购买风险来看, 目前, 协议出让、召回是获得土地的主要方式。在协议出让过程中, 由于开发主体需要与原房产所有者进行谈判, 这一过程中涉及诸如价格、项目用途等多因素的讨论, 容易出现各种不确定性, 也就形成了风险的来源。而召回的风险主要来源于如果开发主体对于商业地产的市场走势的判断出现了偏差甚至错误, 也就是基于未来的市场判断能力出现了问题, 那么就会导致项目出现开发成本高, 回报利润低的局面, 甚至还会出现项目的严重亏损。从筹资风险来看, 由于商业地产项目开发是一个资金密集型行业, 项目的开发与建设大多都需要筹资来维系, 具有投资金额大、项目开发周期长等显著特点, 因此, 筹资风险主要来源于资金回报盈利的不确定性。

3. 财务风险

可以说, 资金是整个商业地产项目投资方的血液和命脉。在商业地产的开发进程中, 需要大量的资金作为支持。从目前的情况来看, 自有资金往往不足以完全满足高额的商业地产开发成本, 因此, 投资方很少有完全利用自有资金来进行整个项目开发, 银行、融资公司等金融机构便成为了其首选的融通资金的渠道。伴随着大量资金的借贷, 财务风险也由此产生。具体来说, 财务风险是指商业地产投资方由于不能及时获得贷款, 造成资金量断裂或者是不能够按时偿还贷款利息的风险, 投资方的负债比例越高, 相应的发生财务风险的可能性就越大。面对财务风险, 项目投资方需要在正式投资前, 就进行全面、细致的资金预算, 并且在执行过程中严格执行, 并且对该预算实施动态化管理, 综合考虑市场、经济环境、消费者偏好、开发环境等多种因素, 最大程度上降低发生财务风险的可能性。

三、商业地产开发项目应对风险的主要措施

1. 树立正确、科学的风险价值观念

客观来看, 商业地产投资方需要清醒地意识到, 任何商业地产开发项目都是具有风险的, 并且这些风险贯穿于项目开发的始终, 涉及到项目建设的方方面面, 即在一定的时期和条件下, 可能会发生不同的结果。一旦投资方确定了某种投资方案, 那么收益和亏损的情况都有可能出现, 并且风险和收益从来都是对等存在的, 要求高收益的结果势必需要承担高风险的威胁。树立正确、科学的风险价值观念, 就是要求项目开发决策者需要将风险和收益做出一个适合自身开发实力、能够最大程度满足市场需求的权衡与比较, 从中找到一个最为恰当的方案。举个简单的例子, 如果筹资风险过高, 那么就应该及时降低成本支出, 反之亦然。

2. 采用多元化的投资策略, 运用项目保险转移风险

商业地产的投资方可以利用多元化的投资策略来实现风险的分散, 从而降低风险发生的可能性。多元化的投资策略是指投资方根据项目投资的风险大小和盈利能力, 按照一定的风险偏好对不同类型的商业地产进行搭配, 从而降低整体风险的策略。通俗来说, 就是投资方可以将有限的资金投入多种类型的商业地产开发项目上, 举个简单的例子, 投资方可以选择兴建写字楼、商场、娱乐场所等项目, 个别项目如果出现收益不理想的状况, 其他的项目还可以弥补损失, 从而实现较为稳定的收益水平。需要注意的是, 由于不同类型的商业地产所面临的风险和收益率都不尽相同, 因此, 投资方要对相关因素进行综合衡量。除此之外, 投资方还可以通过购买项目保险的方式来实现风险的转移。险种和费率是商业地产投资方在购买保险时需要重点考虑的因素, 同时还应该根据自身的实际需求, 划分风险单位, 选择适当的保险金额。

3. 重视对市场信息的搜集和分析, 搭建信息网络平台

缺乏完善的信息数据分析和网络信息共享平台, 是造成房地产项目开发风险较大的重要原因之一。对于广大房地产开发商来说, 掌握信息是否充分全面, 对形成最终的开发决策有着决定性的影响。由此可见, 房地产开发商在进行商业地产开发项目时, 要尽可能丰富、全面、大量地搜集信息, 并在此基础上做到对信息的整合、分析以及共享, 才能够对开发项目有一个更加准确的把握和预测, 从而降低项目开发过程中的各类风险。以地产业龙头企业万科为例, 万科一直重视对市场数据的搜集和分析, 并且将其与我国的宏观经济、发展战略相结合, 力图在此基础上形成最有效率的房地产开发策略。万科通过对我国第六次人口普查数据、城镇化建设数据、城镇家庭新增户数等相关数据的分析, 得出在中国城镇化的进程中, 基本住宅供应可能确实仍会存在短缺现象的结论。万科通过对数据的测算, 计算出我国到2020年间, 至少将新增4988万户城镇家庭, 如果要想实现“一户一套”的标准, 那么按照现有的城镇拆迁小林, 仍需建设住房1.11亿套, 才能够基本满足需求, 如果还想达到更高的住房标准, 那么建设量将更大。鉴于以上数据分析, 万科目前的项目开发已经遍布全国60个城市, 伴随我国城镇化建设的不断深化, 万科将更加严格地执行“PIE”模型, 审慎判断项目开发防线, 尽可能规避风险。

四、结语

总的来说, 由于商业地产项目的开发通常会经历一个较长的周期, 再加之建设项目具有不可重复的特点, 因此整个开发过程必然会伴随着各种各样风险的出现。风险管理工作需要依靠开发主体整个团队的力量, 需要良好的管理水平、专业知识、管理经验等因素作为基础, 是一项综合性较高的管理工作。为了保证项目开发的顺利进行, 项目开发主体需要实施动态、系统的项目风险管理机制, 采用各种具有不同针对性的管理措施, 主动地对风险进行控制, 不断提高商业地产项目开发过程中的抗风险能力, 提高项目开发的效率和效果, 从而实现开发主体的盈利目标。

参考文献

[1]严培蓓.商业地产开发的风险管理[J].上海房地, 2011, (4) :26-28.

[2]贾守国.浅谈房地产开发项目的风险管理[J].山西建筑, 2011, (11) :222-224.

[3]纪可妍.浅谈房地产开发项目的风险管理措施研究[J].科技视界, 2013, (11) :322.

工业地产项目的运营管理 篇3

【关键词】工业地产；新热点；运营管理

0引言

工业地产指的是所有具备工业类土地使用性质的熟地、毛地以及该土地上的所有建筑物及附属物。和商业地产以及住宅地产相比较而言，工业地产项目在招商管理、业态定位以及选址等方面都存在着本质的不同。工业地产支撑着工业生产，对于工业的发展能够起到辅助和配套的作用。为此，对工业地产项目的运营管理进行研究是十分有必要的。

1工业开发项目遇到的困难和面临的机遇

1.1遇到的困到

第一，工业地产市场发育比较滞后。长时间以来，地方政府一直以低价位的工业用地来吸引开发商，这是导致我国工业地产市场长久以来处于低水平状态的主要原因。开发商没有充分认识工业地产的理念，也不具备充足的专业运营知识，还有工业地产市场化程度较低等都会使得地产项目开发面临投资风险。第二，工业用地的供应量不断缩减。第三，经济危机对工业地产项目运营造成了严重的影响。制造业是工业地产最大的消费群体，所以在中小企业经济效益不景气这种背景下，工业地产市场也相应地会处于低迷状态。

1.2面临的机遇

第一，国内产业转移为工业地产项目的开发制造了机遇。我国部分现发展地区当前正面临产业升级，其中一部分产业将会被转移到后发展地区，这样一来就会对工业地产项目形成更大的需求，工业地产就会因此而获得发展的机遇。第二，金融危机带来的企业倒闭，近期出现的产业转移以及前些年的过度开发，使得工业物业已经形成了一种明显过剩的趋势，这种情况下，很多业主就需要专业的地产运营商为其提供因应之策。

2工业地产项目运营管理具备的主要特点

2.1在工业地产项目的运营管理当中，人的作用非常突出

工业地产项目产出的是一种无形的产品，其属于服务范畴。工业地产项目和制造业不同，其主要是以人为中心组织运营管理。制造业的运营管理以生产成本、生产质量以及生产进度为主要控制对象，然而工业地产项目的运营管理通常都是一种人对人的管理，在工业地产项目运营管理中，客户能够发挥出重要的作用[1]。制造业企业的生产系统一般都是封闭的，客户无法直接参与其中，但是客户可以直接参与到工业地产项目的运营管理当中，客户产生的积极作用能够提高其管理效率，当然也存在着相反的情况。此外，在工业地产项目运营管理过程中，因为销售和运营这两种职能几乎不会出现分离现象，服务于第一线的员工一般情况下都要同时对销售和运营这两种职能进行承担，他们的行为会在很大程度上影响运营管理的效果，所以，一定要以人为中心展开工业地产项目运营管理活动，在设计运营系统的时候应采用人员集成的方法。

2.2人力资本必须具备密集性是工业地产项目运营管理提出的要求

同制造业相比较来看，员工在工业地产项目运营管理中具有更加重要的地位，主要有两个原因：其一，工业地产项目运营管理通常都是以人为中心的运营过程，在很大程度上运营结果会受到人员表现的影响。其次，工业地产项目的服务结果在很大程度上会受到员工自身知识及技能的影响。工业地产项目运营管理过程中的技术进步通常都表现为管理水平的上升以及员工技能的更新，所以，工业地产项目运营管理中一项重要的内容就是为员工提供长期的培训。

2.3运营管理系统的设计方式必须具备统一性

制造业能够利用不同的生产系统生产出同一种产品，可以分别设计生产系统和产品，但是在工业地产项目运营管理中，一定要同时设计运营管理的提供系统和服务，因为它的提供系统对于服务本身来说是一个组成部分。因为运营管理的生产和消费几乎是同时进行的，无法进行分割，所以，在设计其运营管理系统的时候，必须要坚持统一性原则。

3工业地产项目运营管理存在的主要问题

第一，重视的仅仅是短期的销售业绩，没有对长期的战略规划形成重视，大多数工业地产开发商对短期利润过于看重，不愿展开长期的战略规划，所以，项目通常的不具备可持续发展的能力。第二，轻建设，重招商；建设在前，招商在后。项目管理运营的其中一项内容就是营销招商，并且这一部分内容也是工业地产开发商最为重视的。从实质上看，建设项目的过程其实就是提供优质服务的过程，它和招商具有同等的重要性。一部分企业在运作工业地产项目的时候照搬住宅开发的模式，即先将项目建好，之后进行招商。但其实，这是一种不科学的做法。第三，企业没有对项目运营管理形成足够的重视。目前存在着很多地产开发企业不具备运营管理概念，他们认为那些都是制造业的事情，对于工业地产项目的运营管理而言无关紧要。这种思想的存在也是当前工业地产项目开发难以有序发展的又一原因

4提高工业地产项目运营管理水平的相关对策

4.1运用整体的思维，对工业地产项目展开统一运营管理

整体的思维指的是将工业地产项目拥有的整个价值链当做起点，并从全局和整体的角度来对资源进行整合；统一运营管理指的是将项目的良性经营和持续发展作为目标，制定出一套具有系统性且切实可行的运营管理方案[2]。在招商的过程中要持续调整项目，使其得到优化，此外，在进行设计的时候要对企业之间的合作与共享进行充分考虑，充分考虑产业的集群优势和集聚效应，利用优秀的企业去吸引另外一部分优秀的企业，最終促使整个项目的品质得到提升。

4.2对传统的“建造-销售”这种模式加以改变，从长周期的角度来强化项目运营管理

工业地产开发商应该以追求长期性和稳定性的投资回报为目标。开发工业地产项目从资金的筹措、基础设施的建设、经营项目的开发一直到工业地产产业和服务的提供等环节，都需要展开一系列的经营活动，需要耗费大量的资金和时间，所以，应该将一些新的运营管理方案有效地制定出来。比如，将工业地产市场嫁接到资本市场当中，引进风险投资；此外，工业地产开发商还可以对企业的生产项目进行参股，用租金换取股权，之后在被投资企业盈利或者是上市溢价的时候将所持的股份转让出去，以获得成本的回收。

4.3对全程运营管理形成重视

开发工业地产项目仅仅是项目的开始阶段，项目成功的关键还需要依靠持续性的运营管理，原因是任何一位投资者都必须通过后期的租金收入才能够实现投资回报。开发商要明确工业生产是工业地产的功能，然而后期的服务对产品到达高品质的关键。只有促使专业化运作问题得到有效解决，工业地产项目才能够实现后期经营的可持续发展。在进行后期经营的过程中，运营管理要做到统筹计划，统一安排企业的入驻、日常管理活动以及对外形象宣传等，此外还需要对与政府相关部门关系进行协调，不断地进行招商。在开发工业地产项目的过程中要求开发商必须要做到经营者、物业经营者以及投资者这三种身份的统一[3]。工业地产和住宅地产一样，虽然都属于房地产业的范畴，但是它们的投资、融资、质量、技术、销售、经营、管理、生产等模式都是有区别的。

5结语

总之，工业地产是当前国内一项相对热门的投资行业，开发商应该结合自身工资的资源状况以及工业地产的特点，选择合适的开发模式进行开发。此外，还要运用更具专业性的运营管理模式，对后期服务能力形成重视，促使其实现可持续发展。

【参考文献】

[1]司成均.工业地产发展面临的机遇研究[J].山西建筑，2012（12）：35

[2]王辉龙.工业地产项目的运营管理[J].经营与管理，2013（04）

商业地产项目管理制度 篇4

目录

第一章

总

则

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

新项目的上马立项 土地合同的立项及审批 土地合同的履行及监督 土地合同的维权取证 附

则

第一章

总

则

第一条 为了规范公司房地产项目投资的管理，明确房地产项目的立项及合同签订、履行、维权取证和管理监督过程中相关部门的职责，维护公司权益，结合公司的实际情况，特制定本办法。

第二条 地区公司投资部负责房地产新项目的信息搜集筛选、拿地方案制定、土地合同谈判、土地合同的草拟以及立项、履行以及维权取证等工作。

投资中心负责对各地区公司房地产新项目的论证、拿地方案、谈判、决策以及土地合同的立项、履行、维权取证等工作进行统一管理监督。

第二章

新项目的上马立项 第三条

投资中心根据集团不同的发展阶段，制定当阶段的房地产新项目上马要求，报集团董事局主席审批通过后实施。集团系统均须根据集团新项目上马要求拓展房地产新项目。

第四条

新项目上马流程

1、地区公司申请购买新项目时，须填写《购买新项目考核计划表》，并附《新项目上马评价因素汇总表》、《新项目上马标准对比表》、《利润测算表》、《项目调研报告》（含拿地方案）及项目规划设计条件、红线图等相关资料（二手项目需额外提交《二手项目上马审查表》）报投资中心审核。

2、投资中心对地区公司上报的新项目，按当阶段新项目上马标准进行审核。不符合要求的，将处理意见退回地区公司；符合要求的，报直管副总裁审批后，再报董事局主席审批是否同意调研。

3、经董事局主席审批同意调研的新项目、在《出让项目日报表》中批示参与竞买的项目、新项目专题会议确定为五星的项目，由投资中心和营销中心在接到董事局主席批示后72小时内，分别进行市场调研，形成独立调研报告，并附本条第1款中相关资料，报董事局主席审批。

4、董事局主席批准同意上马的新项目，由投资中心在接到董事局主席批示后24小时内，负责通知地区公司、营销中心、资金中心及建筑设计院主要负责人。

投资中心在接到董事局主席批示后24小时内，组织地区公司、营销中心、建筑设计院召开新项目定位专题会议。建筑设计院须在会后3日内完成拿地规划方案，并报董事局主席审批。

5、新项目取得后，投资中心负责将地区公司填报的《购买新项目考核计划表》转管理及监察中心、营销中心进行考核。

第五条

地区公司投资部负责每日搜集筛选本地区公司所辖区域内的土地出让信息，并注明有无意向参加竞买及其他特殊情况后，于每个工作日12:00前报投资中心审核汇总后，报董事局主席阅。

第六条

如集团以召开新项目专题会议的形式集中筛选房地产新项目的，各地区公司投资部须按投资中心规定的时间及要求上报相关资料，否则不予上会。

集团新项目专题会议确定为五星项目的，地区公司投资部负责重点跟进，并将进展情况于每周五12:00前报投资中心审核汇总后，报董事局主席阅。

地区公司投资部未经批准不得放弃跟进五星项目。地区公司拟不再跟进的五星项目，需经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后，于当周周五12:00前报投资中心。

第七条

在已有房地产项目周边拓地的，地区公司投资部须上报拓地申请，并附《项目调研报告》（含拓地方案）、《利润测算表》，经投资中心、管理及监察中心、营销中心共同研究并签署意见，报投资中心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。经董事局主席审批同意后，方可进行拓地。

第八条

经董事局主席批示参加竞买的新项目（含拓地项目），地区公司须在报名截止7日前，上报竞买请示报告、竞买保证金的《申请使用资金审批表》、出让文件、《利润测算表》等资料。

对已批同意竞买的新项目，如地区公司拟放弃参加竞买的，地区公司投资部须将地区公司董事长（或主持工作一把手)签字的情况说明报董事局主席审批。

第三章 土地合同的立项及审批

第九条

本办法所指的土地合同包括：

（一）土地购买合同

1、土地使用权成交确认书；

2、国有建设用地使用权出让合同；

3、一级土地整理合同；

4、项目投资合作意向书、框架协议等；

5、土地合作开发协议；

6、为取得土地使用权而签订的股权转让协议；

7、土地使用权转让协议。

（二）土地购买合同的履行协议

1、征地、拆迁、补偿协议（含因工程、销售等原因签订的拆迁补偿合同）；

2、根据土地合同与政府相关部门签订的代建、回迁工程等合同。

3、为履行土地购买合同而签署的补充协议、承诺书、借款协议、解约协议、会议纪要、备忘录，以及其他为履行土地购买合同而签订的相关协议等。

第十条

土地方面的支出，均须签订书面合同。

第十一条

投资中心独立进行拓展、谈判的房地产新项目，由投资中心负责土地合同的草拟以及立项工作。

地区公司投资部负责本公司所有土地合同的草拟以及立项工作。第十二条

集团所有土地合同均由各地区公司投资部填写土地合同审批表，并按以下土地合同审批权限报批：

1、一手土地出让合同及其变更合同，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批执行。

2、二手土地合同（含合同条款变更）金额不超过50万元（含50万元）的，经地区公司投资部、合同管理部审核后，由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批；50万元以上、1000万元以下（含1000万元）的，经投资中心、经营中心审核后，报投资中心直管副总裁审批执行；1000万元以上的，再报董事局主席审批。

3、与政府签订的房地产项目投资协议，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批；如涉及1000万元以上款项支付的,须再报董事局主席审批。

4、地区公司根据土地合同与政府相关部门签订的代建、回迁工程等合同，由投资中心审核（需第一招投标中心、合同管理中心审核的，转相关部门出具审核意见），报投资中心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。

5、除本条上述1-4款外的其他土地合同的审批权限按本条第2款规定执行。

第四章 土地合同的履行及监督

第十三条

土地方面款项审批权限，50万元以下（含50万）的 付款由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批；50万元以上、2000万元以下的，报投资中心审核后报直管副总裁审批；2000万元（含2000万元）以上的，经直管副总裁审批后报董事局主席审批。

第十四条

地区公司须填写《申请使用资金审批表》，并附经地区公司财务部负责人及主管投资部的领导审批的《项目合同履行情况汇总表》以及地区公司合同管理部出具的审核意见。

如涉及土地购买合同（出让合同除外）的尾款，由投资中心联合合同管理中心、财务中心等相关部门就合同履行情况出具书面意见。

涉及因项目开盘或推货需支付的土地方面款项，由投资中心联合营销中心、管理及监察中心出具审核意见。

第十五条

各地区公司投资部应及时跟进土地方面款项的支付情况，并在土地方面款项支付后24小时内通知投资中心。

第十六条

二手土地合同签约后1个工作日内，地区公司投资部组织合同管理部、财务部等相关部门进行尽职调查，并在土地合同规定时间的前2日完成尽职调查，并形成书面调查报告，参与部门负责人签字后报投资中心、经营中心、财务中心审核、备案。

如尽职调查情况与合同约定存在部分不符，则由地区公司完善后续手续，土地合同继续履行；如在尽职调查过程中发现与合同存在严重不符情况的，须经投资中心直管副总裁审批同意后，方可继续履行合同。

对较复杂的二手土地合同，由投资中心联合经营中心协助地区公司开展尽职调查。

第十七条

土地合同中涉及资产、债权、债务剥离的，在进行剥离的10个工作日前，地区公司投资部须拟定资产、债权、债务剥离方案，经地区公司财务部负责人及地区公司董事长审核后报投资中心，投资中心组织经营中心及财务中心研讨、审核、批准后执行。

资产、债权、债务剥离完成后2个工作日内，地区公司投资部须将剥离结果经地区公司财务部负责人及地区公司董事长审核后报投资中心、经营中心及财务中心备案。

第十八条

土地合同中涉及工商变更登记的，地区公司投资部须将办理工商登记的股东会决议、股权转让协议及公司章程报投资中心审批后执行。

第十九条

与土地合同相关的对外函件，须经地区公司董事长审批后，方可发函；如对外函件涉及增加合同款项，按土地合同审批权限报批后方可执行，如涉及变更合同款项支付节点等增加我司义务 的，须报投资中心直管副总裁审批后方可执行。

第二十条

地区公司投资部负责土地合同履行，编制土地合同月度履约台账，并根据履约情况及时更新，于每月25日前报投资中心备案。

第二十一条

土地合同方面款项清收工作，由投资中心制定考核计划，经财务中心签署意见后，报投资中心直管副总裁审批。

第五章 土地合同的维权取证 第二十二条 地区公司投资部负责土地合同履约维权取证工作并确保履约证明文件的完整性、合法性、有效性。土地合同履行过程中的每一个节点，均须提取保留书面文件、图片等证据，包括工商变更相关资料及核准通知书、拆迁现场照片、交地确认书、印章、证照、发票等资料的交接清单，外来函件的收发证据等。地区公司须于证据取得后24小时报投资中心备案。

地区公司投资部须制作证据清单并及时更新，维权取证的证据原件须妥善保管。投资中心负责抽查。

第二十三条

在土地合同履行过程中，如合作方出现违约情况的，地区公司投资部须在违约情况发生后2小时内进行维权取证，并通知投资中心。在24小时内将相关处理结果提交投资中心。

第二十四条

投资中心每月抽查不少于10个项目的土地合同维权取证情况。一经发现维权取证不到位的，对相关责任人及各级责任领导予以问责、降薪、降职直至开除处分。由投资中心直管副总裁审批执行。

第六章 附

则 第二十五条

土地合同的立项部门须在土地合同签署后1个工作日内将土地合同原件交监察室或监察分室存档，监察室或监察分室须在收到已签订的土地合同原件后24小时内上传档案系统。

如因工作需要，需借阅或复印土地合同的，均须按公司规定报批后从监察室或监察分室借阅或复印，并不得转借或私自备份。

第二十六条

地区公司投资部需建立房地产投资信息库（包括城市基础数据、城市规划情况、房地产相关政策、法律法规、房地产交易市场信息）、项目信息档案库（包括在跟进和终止跟进项目信息）及项目联系人信息库，并及时更新维护。投资中心定期对地区公司房地产投资信息、项目信息档案进行抽查考核。第二十七条 所有接触土地及项目相关信息的人员，均须做好保密工作。如相关人员将信息泄露，一经发现将视情节轻重予以问责、降薪、降职直至开除处分，对公司造成损失或构成犯罪的，依法追究其法律责任。

第二十八条 本办法由投资中心负责解释。

第二十九条 本办法自公布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。

附件：

1、购买新项目考核计划表

2、新项目上马评价因素汇总表

3、二手项目上马审查表

4、新项目上马标准对比表

5、利润测算表

6、关于参加XX地块竞买的请示报告

7、土地合同审批表

8、项目基本情况及合同内容摘要

浅析房地产项目工程管理 篇5

论文原创性声明

本人郑重声明：本人所呈交的本科毕业论文《浅析房地产项目工程管理》，是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。论文中引用他人的文献、资料均已明确注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及使用过的材料。对论文的完成提供过帮助的有关人员已在文中说明并致以谢意。

本人所呈交的本科毕业论文没有违反学术道德和学术规范，没有侵权行为，并愿意承担由此而产生的法律责任和法律后果。

论文作者（签字）：

日期：

****年**月**日

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

摘 要

2005年以来，房地产业迅猛发展，投资额、开工竣工面积、销售额已连续数年的迅速增长。面对如此情景,国家出台众多法规以加大对房地产市场的宏观调控,特别是2011年可说是房地产业的隆冬。今后房地产企业可以利用的资源将会十分有限，如何利用有限的资源创造更大的价值，如何提高工作效率将会是房地产企业面临的头等问题。我国的房地产行业规范化发展起步晚,制度不完善，传统的集权化组织结构越来越不适应现代化的房地产企业发展,如何在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整,提高企业的资源利用能力和项目管理水平,使其适应行业的持续发展，将是企业面临的一个重大问题。

关键词：

1、房地产；

2、项目；

3、工程管理

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

目 录

一、房地产项目工程管理含义………………………………………1

二、房地产项目工程管理的现状……………………………………2

（一）房地产项目质量管理现状 ………………………………2

（二）房地产项目成本管理现状………………………………2

三、房地产项目施工管理的对策……………………………………3

（一）房地产开发的规划管理…………….……………………3

（二）房地产开发的设计管理………………….………………3(三)房地产开发的施工管理………………….………………4

四、结论…………………………………………………..…………10 致 谢…………………………………………………..……………11 参考文献………………………………………..……………………12

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

一、房地产项目工程管理含义

房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础。运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果目标和约束性目标。成果目标是指投资回报率，销售率等到投资效益指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电迅、消防等几十个部门，以及最终用户消费者的相互制约影响，因此，房地产开发项目建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划管理、设计管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

二、房地产项目工程管理的现状

随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。房地产企业面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售,而是处理不断发生和变化的项目工程相关事件或是对纷繁复杂的各种资源进行整合。房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。然而当前大部分企业对房地产项目的运作采用自主式管理，公司自己组建项目部，组织招投标，选择施工单位，监理单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，导致项目质量，进度，成本，效率不高。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题,这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏,项目管理水平低下的状况。要解决这些问题,开发企业就要在管理模式上下功夫,加强对项目制管理的研究和应用,把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式,给予积极关注。

（一）、房地产项目质量管理现状

现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场急跌环境下对许多房产企业而言面临生死考验。

（二）、房地产项目成本管理现状

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

本，影响房地产投资效益。

三.房地产项目施工管理的对策

房地产开发项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

（一）房地产开发的规划管理

规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地产开发的设计管理

设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：

1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。

2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

计人员进行沟通、探讨。

3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。

（三）房地产开发的施工管理

施工阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金筹资源聚集在一个特定的时空点上来的施工生产活动。它是实施投资效益的基本环节。施工阶段的工作，包括施工准备，如人力准备，通过招标投标确定施工队伍，建材和施工设备的准备，落实水电交通运输等外部条件；组织施工，如在开工之前，建设单位应办理开工手续，在向规划部门领取开工执照后，施工单位方可进行施工，在施工过程中，督促监理单位工作，协助施工单位处理施工中常遇到的技术问题，监督施工单位按图施工，保证工程质量等。概括起来，该阶段的主要任务就是通过招标投标优选施工单位，对建设过程进行总体组织、协调与项目的进度、质量、成本、安全的控制。以及设计变更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、质量控制

工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质 量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几方面内容:(1)检验原材料,保证材料质量

为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查，或进行专门的化验或试验。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。(2)检验配套设备

工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

告等制度；对于主要设备的试验和检查，应到到制造厂进行监督或考虑指定到政府相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。(3)明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法

检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

(4)加强工序验收、中间检查、隐蔽验收和最终验收

房地产开发工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方在进行自检基础上提前通知验收,且要求通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点。若验收合格在验收记录上签字后方可继续施工。倘若查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，有权对已经隐蔽的工程进行检验，施工方必须按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，严禁在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。(5)确立质量文件档案制度

汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

2、进度控制

房地产开发项目进度度控制涉及整个项目实施阶段的进度，包括设计准备阶段的工作进度，设计工作进度，施工进度，物资采购工作进度等。进度控制是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确定项目进度目标的实现，开发项目进度控制的总目标是建设工期。开以企业进度控制主要内容有以下几方面：（1）及时掌握工程建设的实际进度 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

定期要求监理单位汇报建设的实际进度并提供必要的进度报告，对涉及重大问题及时组织参加协调进度会，并提供现场会纪要；掌握检查进度偏差的方法，通过实际进度与计划进度比较，确定进度偏差值的大小，以便采取进度调整措施，开发企业只对施工总进度实施控制，而无需过多地掌握承包单位具体的作业进度状况，重点是对工程进度的里程碑点的检查与控制，检查进度偏差的方法，可采用：S形曲线比较法，“香蕉” 曲线比较法和前锋线比较法。均能直接判定进度状况及进度偏差值，并对工期及后续工作的进度影响进行分析；参与监理单位组织的现场会议，及时掌握掌握施工实际进度，特别是网络计划中关键控制节点的完成情况，下达有关进度的决策。（2）筹措资金并及时兑付工程进度款

根据施工协议条款约定的时间，方式，对监理已确认的工程量，按其相应的单价和取费标准及时兑付工程进度款。如不能及时兑付应与承包单位勾通协商，避逸因进度款拨付不及时面造成停工，影响总进度目标工期拖延控制决策监督承包单位按批准的施工进度计划组织施工，定期检查计划执行情况，采取措施调整进度计划，避免或减少工期延误；合同中约定拖延工期的处罚条款，约束承包方的进度管理行为。（3）控制工程变更

对施工中所出现的工程量变化，应及时根据承包方的申请，进行核准后，根据合同文件批准工期拖天数扩所增加的相应费用；对合同范围内的工程变更，可随时指令承包商随时执行，并核准工程延期及相应经济补偿；对合同外的变更，仅时工程量或款额超过一定的界限，可根据原工程量清单中规定工程量的变更限制，适当调整合同单价及批准工期拖延；对工程性质、结构类型、工程规模及数量发生变化的变更，如超合同范围面在工程范围内，可下达工程变更指令确认新增项目，而不在工程范围，可协商重新签订协议。为保证工程顺利进行尽可能减少或避免在工程建设实施过程中发生变更。因无法避免也应在承包商修改工作前提出，避免返工浪费和工期延误。

3、成本控制

为了有效地控制建设项目投资，业主应在建设前期确定建设规模，采用技术先进，功能合理，经济节约的设计方案，做到投 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

资决策正确；同时，在施工阶段做好工程价款结算的审查与管理，对工程变理及时确定调整价款，合理处理索赔和进行反索赔。施工阶段成本控制的主要内容包括以下几个方面：（1）组织对费用支出的审核

通过对项目的划分，将建设项目划分到分部分项工程，审查每期个单项工程和分部分项工程清单与单价，按形象进度制订拨款计划。（2）做好备料款工作

承发包双方应在合同中约定预付工程款的时间和数额，开工后严格按约定的时间和比例扣回。具体备料款的数额，要根据工程类型、合同日期、承包方式和材料设备供应体制来确定。备料款的扣回应随工程所需主要材料储备的逐步减少抵冲工程款的方式陆续扣回。（3）做好工程价款的结算工作

工程价款的结算是施工阶段成本控制的主工工作内容，它贯穿于施工的全过程。工程价款的预付与结算支付，必须实行监理工程师签证制度，以确保有资金不超付，又能满足施工进度的要求。

（4）做好工程价款调整的控制工作

在施工过程中，施工条件、设计变更、合同条件、技术规程、施工顺序和进度安排等的变化引起的工程变更。常因工程变更及材料，劳动力，设备价格等因素，造成工程价款的增加。对于工程价款的调整，应按合同规定的有关方法进行。总之施工阶段的成本控贯穿于施工全过程，首先应预测工程风险及可能发生的索赔的诱因，采取防范措施。如合同要求及时提供施工场地，设计图纸及材料与设备，减少索赔的发生，通过经济分析确定投资控制最容易突破的控制重点。其次在施工过程中做好各方与各项工程的协调，慎重决定工程娈更，严格执行监理工程师签证制度，并按全同规定及时向施工单位支付进度款。最后审查施工单位提交的工程结算书，对工程费用的超支进行分析，采取控制措施，并公正处理施工队单位提供的 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

索赔。

4、安全控制

建设工程项目职业健康安全管理的目的是防止和减少生产安全事故，保护产品生产者的健康与安全，保障人民群众的生命和财产免受损失，房地产开发企业在安全管中应抓好如下几方面工作：

（1）审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格按照审核后的安全目标和措施执行；

（2）监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整改，或者以通知单形式责令施工单位整改，必要时局部暂停施工，绝不能放松。

（3）、制定安全检查制度，协同监理单位对本项目进行普遍检查，专业检查和季节性检查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理情况等；

（4）、定期或不定期召开安全文明施工专项会议，提出问题并落实解决方案、加深安全教育，将安全隐患消灭于萌芽状态之前。

5、工程设计变更管理

设计变更管理是一项重要内容,变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整,是合同双方利益的焦点。因此,合理确定并及时处理好项目变更,既可以减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施,又有利于对工程造价的控制。做好设计变更管理需注意如下题：

（1）建立严格的设计变更审批制度，切实把投资控制在合理的范围之内。（2）设计审核

对设计修改与变更应通过现场设计单位代表请设计单位研究审核，设计变更必须进行工程量及造价增减分析，经设计单位同意。设计变更经监理工程师会签后交施工单位施工。（3）按合同管理变更

建设工程施工承包合同中，均包括工程变更的条款，工程师有权向承包单位发布指令，要求对工程的顶目、数量或工艺进行变更，对原标书的有关部分进行修改。（4）严格控制变更 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

由于工程变更所引起的工程量变化，有可能造成合同项目投资超出原来的预算投资，必须予以严格控制，密切注意其对未完工程投资支出的影响及对工期的影响。（5）公平处理变更费用

施工条件的变更，往往是指未能预见的现场条件或不利的自然条件，即在施工中实际遇到的现条件同招标文件中描述的现场条件有本质的差异，施工单位向业主提出施工价款和工期的变更要求，由此而引起索赔。工程变更均会对工程质量、进度，投资产生影响，因此应做好工程的审批工作，合理确定变更的单价、价款和工期限延长的期限，并由监理工程师下达变更指令。

对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议,首先交由监理单位审查,分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后,提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更,在业主授权范围内由监理单位审查批准,报项目部备案,属业主授权范围外的,由监理单位组织审查,项目部批准；对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。

6、合同管理

主要是合同的签订以及执行的管理，签订前审核合同的条款，对于牵涉到质量、安全、进度、成本的条款的细化、减少、增加提出建议，对于合同签订后，则对合同的执行情况进行监督和管理，工期、进度款、质量以及甲乙方的责任等与现场对照，有偏差的及时提出并改正。

7、信息管理

主要是施工现场的一些信息收集与反馈，对于建设主管部门所发出的信息的收集，了解行业的动态对于本工程的影响，主要是工地现场的资料管理，包括图纸、联系函、修改单、合同、计划书、总结、预结算书、公司发文、内部发文等等所有纸质和电子文档的整理归档，全部文件要准确、真实、及时地存档，做好文件收发借用等详细登记。

8、组织协调

主要就是我方与各参建单位、或是建设主管部门的沟通与协调，同时也包括与公司或部门之间的沟通和协调，妥善处理好各相关单位之间的关系，使各单位和谐共存、融洽互助，可以采取现场调解或者会议调解的形式，主要针对各相关单位的负责人进行协调，重点协调资金问题、质 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

量问题、安全问题和进度问题，保证项目生产顺利进行。

三、中国房地产业的发展已经进入了一个新的巅峰阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好工程项目管理,是企业生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，在项目实施阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，最终实现项目工程建设按时、按质、按量地交付使用或销售，达到为项目建设增值的目的。企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房地产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为前提。

恒大地产集团项目定价管理办法 篇6

恒地司营字[2008]第013号

第一章 总 则

第一条 为进一步规范营销管理工作，以市场调研为基础，综合本项目的优势及卖点，考虑项目的成本预算和目标利润，制定准确、完善的商品房价格体系，保证各项目稳健发展，经集团公司研究决定，特制订本办法。

第二条 各地分公司必须成立定价工作小组。分公司董事长是定价工作小组组长，小组成员由各地分公司的营销部、财务部、预决算部以及销售代理公司负责人组成，第三条 集团营销品牌管理中心是全国各项目销售价格审核、监督管理部门，须独立对项目进行市场调查和定价分析，并负责审核各地分公司上报的定价体系及营销策略，负责上报集团总裁、董事局主席审批后，各地分公司执行。

第二章 项目定价原则和流程

第四条 项目定价应该在项目开售前对项目周边市场及当地市场进行一次深入市场调查。调查的内容必须包括以下：

1、提供项目所在城市前6个月总体市场状况分析；

2、竞争楼盘至少3个月的销售状况分析（关于竞争楼盘的调查内容详细见附表1）

第五条 关于竞争楼盘的选择，必须根据附件一《项目竞争楼盘调查表》要求，根据不同的项目，应该做到以下：

1、每个项目应由不少于5个楼盘作为竞争楼盘，且每个竞争楼盘须是与本公司项目规模和品牌上比较接近的楼盘。

2、恒大绿洲、恒大城、恒大名都等市区楼盘，应选择与项目同区域具有可比性的楼盘作为竞争楼盘，当区域板块楼盘数量不足5个时，可考虑选择同城市同档次楼盘。

3、恒大华府项目的竞争楼盘选择，不仅局限在同区域板块高端楼盘，还应选择该城市的所有可比高端楼盘。

4、恒大金碧天下项目的竞争楼盘选择，不应局限在同区域板块楼盘，还应选择该城市的所有郊区别墅型综合楼盘，以及本项目周边50公里范围内的郊区别墅型综合楼盘。

第六条 项目定价实施方案中所定价格统一为实收价格，所选择参照楼盘的价格也应该是实际成交价格。

第七条 项目整体均价定价价值评估体系，请参照附件二《项目销售定价系数评估表》要求，各项目的价格参考因素和权重进行打分评定，根据所选竞争楼盘价格和系数分数综合得出。具体要求：

1、根据市场调查分析和价值评估打分体系（毛坯均价），制定项目均价方案。

2、根据销售条件和实际销售策略需要，提出的价格策略方案；包括首次推出的均价和优惠政策，提价的策略等。

3、首次推出单元的明细价格。

第八条 项目统一按建筑面积计算单价和总价（当地政府特殊规定除外）。所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积、项目总规图、户型图等）需得到预决算部、开发部和总工室签名确认后方可使用。

第九条 项目发售1个月前，各项目定价小组全体成员及集团品牌营销中心价格审批部审核小组人员须到项目现场定价工作，必须做到实地每个单元、重点楼层的查看，最后形成项目定价原则方案。

定价原则应包括：项目单元价格，应根据每个单位定价时所需考虑的影响因素，包括：楼层差、朝向差、景观差、物业类别差、户型差、噪音差、附加值等。

第十条 项目定价方案和有关需要上报资料包括以下：

1、项目城市总体市场分析报告；

2、竞争楼盘和本项目地理位置图（在同张地图上表示竞争楼盘和本项目）；

3、竞争楼盘销售现场和实景图片（不少于8张），项目的总规划图，项目各类型物业主力户型图，项目装修标准，项目宣传资料（如单张或楼书）；

4、竞争楼盘详细市场调查分析和评分表（附表二）；

5、本项目的总平面图（总平面图需标注：每栋楼的楼号、层数；该次定价的楼宇范围；项目内外对房屋单位价格有影响的因素的位置，如：高压线、变电站、垃圾回收站、地下车库出入口、加油站、铁路等）；

6、本次定价范围内的所有户型图（户型图应以标准层平面图的形式表达，平面图需有每户的建筑面积、套内面积、房号、户型、指北针和该栋楼宇在项目总平图上的位置）；

7、本次定价范围内的所有单位价格明细表；

8、各分公司对本项目的成本预算资料。

第十一条 各项目定价方案制定后，营销部、财务部、预决算部、销售代理公司负责人必须签字确认，经分公司董事长签名后，在开盘前将所有与定价有关的资料和方案上报集团营销品牌管理中心审核并报批。

第十二条 集团营销品牌中心是各项目价格的审核监督管理部门，对每个项目的定价必须有独立3人以上进行上述同样的市场调查工作，形成独立的价格方案和报告，为价格审核提供准确的市场依据。

第十三条 项目发售7天前，根据集团营销品牌中心定价方案和各分公司上报的定价方案，营销品牌管理中心出具意见后，负责上报集团总裁、董事局主席审批。

第十四条 项目发售前，各分公司根据集团审批同意的定价方案完成销售文件的下发工作。具体流程如下：

1、各分公司营销部必须在销售方案转发批示的48小时内，指定专人草拟相应销售文件，明确文件执行的时间、楼宇价格、付款方式、优惠折扣、装修标准等。涉及价格调整，价目表必须经各分公司财务部审核。

2、销售文件经营销部、财务部审核后，报分公司领导审批签字后下发。

3、文件下发当天，营销部督促销售代理公司组织销售人员进行销售知识及技巧培训。

第十五条 价格文件下发后，在销售过程中，分公司总经理可根据实际情况对楼宇价格进行上调。若对楼宇价格进行下调，分公司须提出调整原因分析报告，报集团营销品牌中心给予审核意见后，经董事局主席批准执行。

第三章 其它管理规定

第十六条 分地公司董事长是各项目定价方案的直接负责人，对定价方案中的市场调查的真实性、本项目价格制定的合理性负责，如发现各分地公司上报的市场调查报告及定价方案存在较大偏差，将对分地公司董事长及小组成员进行通报批评及相应处分。

第十七条 集团营销品牌中心负责市场调查及分地公司上报定价方案的审核，如出现方案有较大偏差而未审核发现，将对营销品牌中心负责人及相关责任人进行通报批评及相应处分。

商业地产项目管理制度 篇7

商业房地产在经济学上又称“不动产”, 主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点, 可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义, 商业房地产开发便指依法获得土地使用权后, 根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设, 这种观点实际错误且不全面, 商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动, 亦包含着土地规划等行为。

据相关资料显示, 2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元, 年名义增长率为16.2%, 扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9%, 东部商业房地产开发投资额为40541亿元, 占总体投资额的56.5%, 年增长率为13.9%, 中部商业房地产开发投资额为15763亿元, 占总体投资额的21.9%, 年增长率为18.3%, 西部商业房地产开发投资额为15500亿元, 年增长率为20.4%;2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元, 年名义增长率为19.8%, 扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4%, 其中, 东部商业房地产开发投资额为47972亿, 年增长率为18.3%, 中部商业房地产开发投资额为19045亿, 年增长率为20.8%, 西部商业房地产开发投资额为18997亿, 年增长率为22.6%;2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿, 年名义增长率为10.5%, 年实际增长率为9.9%, 东部商业房地产开发投资额为52941亿, 年增长率为10.4%, 中部商业房地产开发投资额为20662亿, 年增长率为8.5%, 西部商业房地产开发投资额为21433亿, 年增长率为12.8%。通过分析以上数据, 可知商业房地产开发行业投资额逐年增长, 其发展态势依旧火热, 因此, 发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究, 这个课题是有现实意义的。

二、商业房地产项目经营管理存在的风险

为更好理解商业房地产经营管理存在的风险, 本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险:

1. 不确定性

商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作, 整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上, 其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设, 在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等, 因此, 商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。

2. 固定性

商业房地产管理工作受固定性影响:一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中, 不可位移, 开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。二、商业房地产开发过程受建设周边固定环境因素影响, 规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。

3. 投资金额大

商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤, 涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节, 投资金额总量大, 费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在, 导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。

4. 回报周期长

商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大, 而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节, 建设周期长, 导致开发商不能短时间获取收益, 这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。

5. 易被影响

商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行, 它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多, 降水大, 北方地区风沙大, 雾霾严重, 可见度低, 各种环境变化都会影响开发建设的过程, 这也导致其变数大的风险问题。

三、商业房地产风险管控的研究意义

商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险, 进行风险管控能有效减少风险, 提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险, 微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题, 宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局, 及时进行建设方案的调整。具体来说, 进行风险管控有以下4大方面的研究目的:

1. 进行商业房地产项目经营管理的风险管控, 保证项目开发与管理的水平, 推进管理系统的系统化、全面化。

2. 进行商业房地产项目经营管理的风险管控, 改变原有被动接受风险的局面, 主动了解市场行情, 及时作出开发建设的调整, 保证现有规模的稳定与发展。

3. 进行商业房地产项目经营管理的风险管控, 提高开发商整体的风险意识, 构建风险预防监督体系, 促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。

4. 进行商业房地产项目经营管理的风险管控, 增强开发商的资金掌控力, 保证开发企业的经济效益, 促进其行业竞争力的增长。

四、现阶段商业房地产风险管控的问题

1. 市场存在不正当竞争

经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进, 但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘, 在商业房地产过快过热发展的同时, 也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为, 例如, 为大量出售支自己房屋, 一再压低房屋价格, 引发整个商业房地产市场的价格危机;为缩短房屋开发建设周期, 未经过检测便将存在危险隐患的房产出售;为减少成本获取高额收益, 采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益, 减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈, 这正是目前风险管控需重点关注的问题。

2. 风险管控方式简单

为更好地谋取利益, 大量投资商进入商业房地产行业, 商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大, 但整个风险管控方式依然简单, 仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式, 企业并不注重风险的检测与管控, 内部管理盲目化, 内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加, 带动商业房地产企业风险管理难度加大, 但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用, 企业抵御风险能力薄弱。

3. 风险识别水平低

我国最早重视风险管理理论, 进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面, 包括了商业房地产开发项目, 但相比西方健全的风险识别与管理模式, 我国风险识别水平低, 处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化, 整个风险管控机制并不能对此立刻反应, 马上做出相应的应对方案, 这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。

4. 项目决策盲目化

民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分, 民营性决定此类开发商意图获取更多的利益, 易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研, 主观进行项目决策, 企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上, 易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研, 尽管省下了市场调研耗费的人力与财力, 但错误决策引导错误的建设工程, 将带来更大的财力、物力与人力的损失。

5. 业务流程混乱性

商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题, 这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业, 由于受到规模化管控, 开发资金来源稳定, 整体对风险把握能力差, 企业内部门类不全, 部门协调性差, 文化与管理制度不突出, 员工整体的责任意识不强, 一旦这类企业进行转型, 便会出现业务流程混乱, 管理水平低下, 资金周转不灵的问题。

6. 监管机制形式化

我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性, 尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避, 但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容, 风险担保主要针对自然灾害等威胁, 风险转移与保障存在片面性, 整个监管机制过于形式化。

7. 建设资金来源单一

大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现, 资金筹集方式单一, 一旦开发商的企业信誉下降, 市场行情下降亦或通货膨胀发生, 企业的融资易出现困难, 建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式, 扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。

五、商业房地产风险管控的程序与原则

1. 商业房地产风险管控的程序

商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中, 项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴, 以合约执行进行风险分析, 商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、代理招标、购房等多种合约的签订与执行, 合约的签订是一次性的, 但整个工程是长期的, 一旦合约执行过程出现问题, 将给后期商业房地产开发造成难题。因此, 注重确定项目程序的风险预测与应对机制, 有利于商业房地产开发与管理有序进行。

2. 商业房地产风险管控的原则

商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面, 要想更好预测、分析、掌控风险, 就必须坚持以下3大原则:

(1) 以市场需求为基础进行开发

商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程, 不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险, 就必须进行全面市场调研, 包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等, 假若缺失对市场需求的分析, 开发商仅凭臆断进行决策, 就可能建设出不符合市场需求的房屋, 多数烂尾楼、滞销楼因此产生。

(2) 以技术创新为依托进行项目

不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变, 以往信息资料的搜集需要依靠大量人力, 地表地形的测量更是费时费劲, 现在技术革命带动建设方式的改变, 搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集, 地表地形的勘测利用相应测量仪器进行, 不仅大量缩减时间, 而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设, 需开发商着眼技术创新, 引进先进技术进行项目建设工作。

(3) 以提高人才素质为发展目标

以培养人才为目标为发展目标, 是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量, 通过提高人才素质, 能更好地实行企业计划安排, 完善企业监管工作, 提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质, 可以通过完善企业人才管理机制, 健全风险预测培训机制, 培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平, 可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平, 提高整体素质要求。

六、结论

近年商业房地产行业依旧火热, 但商业房地产项目具有不确定性、易受影响、固定性、投资金额大、回报周期长的特点, 倘若不重视商业房地产行业的风险管控, 就容易造成烂尾、滞销、开发商资金周转不灵的难题。因此, 应坚持市场需求为基础来进行正确决策, 引进先进技术, 不断完善风险预测与防御机制, 保证商业房地产行业的稳健发展。

摘要：2014年我国商业房地产开发总投资额为95036亿元, 年实际增长率为10.5%, 商业房地产行业态势依旧火热, 同时商业房地产商资金周转不灵、滞销楼盘等现象明显。针对商业房地产项目管理存在的问题, 本文通过分析商业房地产与其开发现状, 进一步研究其风险产生根源与存在问题, 提出风险管控的程序与实行原则, 明确风险管控的意义, 推动商业房地产行业的稳健发展。

关键词：商业房地产项目,存在风险,工程,程序原则

参考文献

[1]谭贤国.商业房地产项目管理风险与控制[J].现代经济信息, 2010 (5) :22-24.

[2]王笑藏.我国工程项目管理的现状与对策分析[J].中小企业管理与科技, 2011 (3) :30-32.

分析房地产项目开发管理重点 篇8

摘要：竞争激烈的房地产行业在行业整合过程中，企业内在素质将发挥决定性作用。房地产项目的关键是产品定位准确，管理重点是实施合理成本战略，提高企业核心竞争力。

关键词：风险把控产品定位成本管理

0引言

在过去的十多年间，中国房地产市场持续繁荣，房地产企业的发展基本是借助国家房地产制度变革所提供的历史机遇和政策环境。近几年，房地产业屡遭冰点，房地产企业的“幸福日子”一去不复返。去年，美国次货危机引发的金融风暴，也波及到我国的房地产行业，行业整合明显加快，企业核心竞争力得到重视。房地产行业是资金密集型产业，除了万科、金地、保利等上市公司通过股市募集资金外，非上市企业的融资渠道单一，主要靠银行贷款。目前在股市推动楼市、楼市推动地价的背景下，很有可以形成地产寡头，中小企业的竞争力大大降低。面对这种局面，确定企业发展战略和经营模式对中小房地产企业的持续发展具有重要的意义。

产品定位准确，实施合理成本战略，是提高企业核心竞争力的重要手段之一。每个企业各有不同的方式，建立完善的市场调研、产品研发体系及完善的成本控制体系，是企业走向成熟不可缺失的一项重要工作。

1项目前期，把握投资决策

土地储备量大小是房地产企业的实力的象征。项目土地出让拍卖前，究竟以多少价格取得土地，企业要做仔细的投资决策分析，包括项目的基本情况、项目用地现状调查，对项目开发的组织机构、管理赞用、开发建设进度及费用的关系等。这其中，要求企业积累各种基础资料，才能全面精确计算。虽然，土地拍卖过程竞争激烈，价格一加再加，搞清项目主要状况、搞清成本，就有竞争的底气。

2产品定位准确，优化设计

项目设计方案阶段，作深入的产品市场调查是十分必要的，关系到项目开发的成败。市场调研报告是设计的主要依据，可以概括为以下内容：

3建设阶段，严控工程造价成本

项目建设阶段，建设成本管理与控制进入到实现的阶段，计划是否实现，目标能否达到，考验企业团队的执行力。需要有严格的规章制度，对成本控制的各个主要环节进行规范管理。

设计变更的管理工作，对工程建设中的设计变更进行分类管理，分为设计提出的变更、甲方提出的变更、施工单位提出的变更、客户提出的变更。对每项变更内容预算部门要进行费用、工期的评估，技术、工程部门要进行可行性的评估，最终由总工程师签发。变更环节的管理靠制度、靠流程，保证变更的科学客观，杜绝主观随意性。

施工现场签证管理工作：对于要发生的签证，工程部要对照合同，审核签证的必要性，以及签证内容的合理性，对照施工图、预算，核实工程量。明确说明签证的原因、内容。签证单必须有监理、现场经办人、工程部负责人的签字。

设备材料的采购管理工作，在日常工作中建立的材料市场信息库，建立设备供应商的长期合作关系，根据技术部门提供的设备技术参数，工程部门提供的工程进度要求，对各种设备货比三家，比较设备的性价比，择优选用。

工程款的支付：控制工程款及各种材料设备款的支付，源头在招投标及各种商务合同的签订工作上，对合同中的价款支付比例，以工程进度为依据签订。预算部门在做预算时，结合工程款支付的要求，对相关工程量，分别分类计量。支付时，工程部对照完成的工程量、财务部对照合同，严格按合同审批、支付。

预决算管理工作：把预决算作为工程成本控制工作的主线，招标工作、工程量计量、工程造价的计算依据和预决算工作都有直接而密切的关系。准确的预算为控制工程成本提出目标依据。决算工作，核实施工单位申报的工程实际发生的费用，剔除不合理的内容、重复计算的内容，审核价差调整的内容，不仅仅是控制工程造价的最后结果，也是对工程成本控制工作成果的检验。

4销售阶段，严控销售成本

在激烈的市场竞争中，为推动销售工作，销售需投入的费用持续增加。项目方案确定后，销售部门就着手制定营销计划，对广告的投入、现场的包装、参加展会、样板区建设、样板房装修的标准、售楼部的建造编制计划书，提出费用标准、投入计划。公司合理确定费用额度。对各种广告形式做出费效比评估。广告投入后，跟踪评估广告的投入效果，并根据实际销售情况调整，力求每一分钱的投入都有效。

5把控风险调节，积极应对市场变化

房地产开发面临诸多风险，因而必须防患于未然，对各种可能发生的风险都应有前瞻性和延续性的预测，才能减少风险成本的发生。

2005年以来。国家对房地产行业的政策进行多次调整，每～个政策出台，都对行业产生了不同程度的影响。国家经济发展越来越市场化，经济发展也越来越快。在这种情况下，国家政策的调整将成为一种常态。将国家政策、地方法规的研讨工作日常化，对市场可能发生的变化进行推演，适时调整项目的投入时机、投入力度，是应对政策风险的有效方法。从2007年的楼市拐点论到2009年楼市的触底反弹，不同企业对市场的判断和应对策略有很大差别。有的房地产企业抓住了先机，极时调整策略，销售量节节攀升，企业获利颇丰；而有些企业则慢人一步。

多年的持续繁荣，成就了一批优势企业，也制约了企业对发展战略和经营模式的探索。危机也是一种机会，让房地产企业有了修炼内功的紧迫感。在国内包括港澳地区一流企业纷纷跨区域发展、全面出击、建设项目四处开花之时，本地房地产企业要有全国性竞争的态度，用国际化视野来优化企业战略和经营模式。全面分析评价不同企业战略和经营模式的优劣势，分析国内外房地产周期波动的特点和基本规律，以及对目前所处周期阶段和未来二年的趋势进行预测，为企业把准市场脉络，赢得市场先机。

6结束语