威海商业规划设计报告

威海商业规划设计报告（精选4篇）

威海商业规划设计报告 篇1

威海市商业房产市场调研报告

目 录

第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4 第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10

一、环翠区·········································10

（一）大型商业物业···································10

（二）商业网点·······································14

（三）专业市场·······································16

二、高区···········································22

（一）大型商业物业···································22

（二）商业网点·······································24

（三）专业市场·······································28

三、经区···········································32

（一）大型商业物业···································33

（二）商业网点·······································33

（三）专业市场·······································35 第三部分、威海市商业业态分析·························37

一、家电业分析······································37

二、家居业分析······································43

三、服装业分析······································49

四、娱乐业分析······································51

五、餐饮业分析······································55 第四部分、消费者分析·································64

一、消费者结构分析··································64

二、消费习惯分析····································67

三、目标消费群体消费力分析··························73 第五部分、可类比项目分析·····························81

一、威海可类比项目现状分析··························81

二、可类比项目具体分析······························83

三、小结············································88 第六部分、结论建议···································90

一、项目优劣势分析··································90

二、项目定位建议····································90

（一）商业部分定位建议····························91

（二）住宅部分定位建议····························96

第一部分 威海市宏观经济环境分析

一、威海市经济发展状况

威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。

2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。

2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）

指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年 食品 1810 1946.64 1947 2225.76 衣着 1049 1162.56 1163 1259.88 家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56 医疗保健 338 439.56 440 408.12 交通和通讯 456 794.28 794 811.80 娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24 居住 688 680.64 680 872.16 杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72

二、威海城市人口数量

据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口 市区 609200 307829 301371 160647 448553 环翠区 343466 173897 169569 88889 254577 高区 158332 80332 78010 25571 132761 经区 107402 53637 53765 46183 61219

三、威海人文环境分析

威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多，“石岛红”、“文登白”、“乳山黑”花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。

四、威海政策与法律分析

（一）城市化进程推动房地产的高速发展

自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。

（二）政策推动房地产的供应量与开发量

2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。

五、市政规划和建设分析

（一）威海市房地产市场发展描述

威海市是山东省经济增长速度最快的城市之一，其国民经济快速发展，全市实现国内生产总值836.02亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值251.5亿元，增长13.2%；人均国内生产总值33762元，增长17.8%。三种产业占国内生产总值的比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基本建设完成投资100.67亿元，增长105.2%；更新改造完成投资80.84亿元，增长100.7%；房地产开发完成投资43.69亿元，增长77.4%。其中房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米，增长20%；竣工面积169.7万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米，增长24.2%。商品房销售额24.8亿元，增长21.6%。

（二）开发及供应量分析

分组指标 合计 住宅 商业地产 网点房

房屋施工面积（平方米）5310606 4766129 67334 334758 新开工面积 3505781 3258294 21280 154549 房屋竣工面积 1732705 1570064 28967 68442 房屋销售面积 1638528 1554975 19180 59683 预售面积 1598354 1530886 6100 56678 销售总额（万元）260518 230001 5591 24242

1、施工面积

2004年威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增长了45.82%；网点房施工面积比去年增长了50.25%。

2、新开工面积

2004年威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积的68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积的31.6%。网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积的46.17%。其中商业物业地产新开工面积比去年增长了175%，商业网点房新开工面积比去年增长了55.93%。由此看出2004年新开工面积增长量很大,市场竞争也相对激烈。

3、竣工面积

2004年威海房地产竣工面积为1732705平方米，其中住宅竣工面积为1570064平方米，占住宅施工面积的32.94%。商业物业地产竣工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积的43.02%。网点房竣工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积的20.45%。其中商业物业地产竣工面积比去年增长了866%；商业网点房竣工面积比去年增长了214%。由此表明未来有大量的商业地产上市，大量的竣工面积对威海市房地产市场造成一定的冲击，使竞争程度更趋白热化。

4、销售面积

2004年威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积的32.63%。商业物业地产销售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积的28.48%。网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积的17.83%。其中商业网点房销售面积比去年增长了397%。商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如竣工面积的增幅大。

5、预售面积

2004年威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米。

6、销售总额

2004年威海房地产销售总额为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元，商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元。其中商业网点房销售总额比去年增长了616%。

7、空置面积

2004年威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米，商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米，其中商业物业地产空置面积要比2003年降低了23.35%。

第二部分 威海市商业市场总体分析

一、威海市环翠区商业地产现状分析 2004年环翠区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现98.03亿元，占威海市区生产总值的43.55%。人均国内生产总值40157元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年环翠区社会消费品销售总额为87.98亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值10.94亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值52.4亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值34.69亿元，比上年增长了3.27%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。

2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得到了飞速的发展。环翠区作为威海市的政治、文化、经济活动中心，更是在此次评选中获益甚多。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一）环翠区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，环翠区目前共有14家大型商业地产，其中档次最高的为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中档；金地商厦、韩国服装城等为低档。另外还有天坛家具城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业的商业物业地产。

1、规模分析

环翠区各商业物业规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

威胜大厦 6万平方米 4层 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡

海港大厦 1.68万平方米 6层 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡

韩国服装城 2万平方米 4层 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡

大世界 5.5万平方米 3层 4.5—9 ㎡ 4.5—16㎡ 4.5—9 ㎡9—16 ㎡20—45 ㎡

9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡

环球广场 1万平方米 3层 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡20—45 ㎡80—120㎡

20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上

金地大厦 1.2万平方米 7层 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右

金谷图书批发市场 8万平方米 3层 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡76—150㎡

百货大楼 4万平方米 15层 16—30 ㎡ 16—30㎡35—45㎡ 16—3035—4550—60㎡

35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡

华联购物广场 2万多平方米 5层 4—9 ㎡ 80—120 ㎡157 ㎡ 4—9 ㎡15—36 ㎡35—60 ㎡80—120 ㎡157㎡15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右

华联商场 6万平方米 20层 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右

友谊现代商厦 4层 15—24 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡

小商品批发市场 3层 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 10—16 ㎡24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡

天坛家具城 4000平方米 4层 6—9㎡ 155—220 ㎡ 6—9㎡155—220 ㎡300—350 ㎡450、600㎡155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、600㎡

鑫城电脑城 2万平方米 2层 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡

目前环翠区各商业地产户型面积主要以45㎡以下的户型面积为主，46-70㎡、71㎡以上的户型面积为辅。这只要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比主要是小户型为主。从户型面积的配比上可以看出环翠区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要从事服装等业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，环翠区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率和出售率平均在五成左右，目前环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%。其余商城出售、出租率均为90%以上。

2、售价分析

环翠区各商业地产在出售价格方面，以威胜大厦以2.3万元/㎡的价格位居出售价格榜首。对其原因分析主要表现在两个方面，一是该项目地处威海最繁华的商业街区，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要购物中心之一。二是该商场的经营管理模式是统一管理，其物业公司的介入在一定程度上，提高了商场的档次和购物环境。其次，威胜大厦旁边的友谊现代商厦，以2.1万元/㎡的价格位居出售价格第二位。其以高档次、高品味、高价位的产品，树立威海高档购物中心。最后是海港大厦、环球广场和金谷图书批发市场，其出售价格分别是1.8万元/㎡、1.45万元/㎡和1万元/㎡。

3、租金分析

目前环翠区商业地产出租价格分为三个档次，威胜大厦、海港大厦、韩国服装城出租价格最高，分别以4.9元/㎡/天、8.3元/㎡/天和7.4元/㎡/天的价格；金地大厦、环球广场、小商品批发市场和天坛家具广场出租价格居中，分别是3.1元/㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/天和1.8元/㎡/天；出租价格最低的是鑫城电脑城、大世界、金谷图书批发市场和友谊现代商城等四个，其出租价格分别以0.9元/㎡/天、1.44元/㎡天、1.4元/㎡/天和1.6元/㎡/天。另外，华联商厦、百货大楼和华联购物广场因厂家统一进行招商，故其出租、出售价格不详。其中，出租价格最高的是海港大厦，以8.3元/㎡/天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是鑫城电脑城，其出租价格为0.9元/㎡/天。

（二）环翠区商业网点房现状分析

此次环翠区商业网点房市场调查，主要分为七大片区。即和平路街区商业网点房、塔山中路街区商业网点房、戚家夼路街区商业网点房、光明路街区商业网点房、花园南路社区商业网点房、新威路街区商业网点房和统一路街区周边商业网点房。

1、售价分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高的是塔山中路街区商业网点房，其以2万元/㎡的价格，位居榜首。其依次是花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是1.6万元/㎡、1.4万元/㎡、1万元/㎡和0.9万元/㎡。

2、租金分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高的是花园南路社区商业网点房，以2400元/㎡/年的价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。

3、业态分析 在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家具业，（药品业和家具业并列）其分别占总业态的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、7%、5%、5%和2%。

（三）环翠区专业市场现状分析

根据市场调查结果显示，威海市的专业市场大大小小不下五十个，主要集中在环翠区附近，环翠区作为威海市的主要城区，2002年交易额达264830万元，2003年交易成交额达301719万元，日平均人流量达10万人次以上，是威海重要的批发零售市场之一，更是威海专业市场中的“老大”。交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家具广场、电脑器材、图书音像的专业批发零售经营为主。其中小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家具广场等颇具规模的专业市场大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一带。商场开业率达95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为600-450㎡、70-150㎡、8-16㎡，购物环境很好，且拥有大批固定的客源。而新开发或新装修改造的专业市场，如金地大厦，走的是中档偏高的层次，定位为图书、高中档服装、工艺品、餐饮等于一体的专业市场，其开业率、经营状况不佳。由此可见，其专业市场竞争激烈，市场定位尤为重要。

在这里主要针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城和天坛家具广场五个专业商业地产的价格、实用率、面积和经营模式/效果进行相关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的操作提供一定的借鉴意义。

1、专业市场调查（1）小商品批发市场

小商品批发市场位于威海最大的居民生活区附近，周边人流量较多，其经营定位准确，主要以小商品批发零售为主。目前该广场出租价格在1.4-2元/㎡/天，在威海商业地产中属于低档价位。因目前已经基本售完，出租率达到100%，所以未能探知其出售价位。在这里主要分析该广场的户型面积及经营管理情况。该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻。其中，有部分商铺后来作为抵帐。后因政府的相关介入，其招商工作才得意顺利完成。目前该广场主要以10-16㎡的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好。

项目名称 小商品批发市场

项目类型 专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售 开发商 一轻开发，罐头厂出资，政府入股 管理费 0.45元/㎡/天 地理位置 文化中路

交通状况 3、6、7、19路车均到达

开业时间 2001年12月21日1、2层试营业，2002年8月20日正式营业 总建筑面积 万平方米 出租率 100% 层数 3层

建筑风格 欧式现代建筑风格 售价 对外不出售

租价 2元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 1.7元/ ㎡.天 主力单位面积 10-16㎡

经营模式及效果 统一管理、独立店面、自主经营 目标客户群 主要以环翠区的批发兼零售群 人流量 5000人次以上/天

经营定位 食品、小商品批发、零售 各层经营内容及面积 一层：办公用品，食品、化妆品、玩具二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等一层网点房2万元/50㎡/年。

（2）金谷图书批发市场

金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其独特的行业定位，为其奠定了无可替代的位置。该市场属传统建筑风格，其市场环境一般。金谷图书批发市场的主力面积为78-150㎡，其出租、出售价格均属低档价格。因为是威海唯一一家图书批发零售的市场，所以其目前拥有固定的客源，日均人流量约在2000人次左右。

项目名称 金谷图书批发市场 项目类型 图书批发 开发商 新闻出版局

物业公司 威海市金谷物业管理公司 管理费 暂未收

地理位置 汽车站南150米，塔山生活区北侧。交通状况 5、7、9路等车均到达 开业时间 2002.12.11 总建筑面积 8万平方米 出租率 97% 层数 3层

建筑风格 传统建筑 售价 最高 最低 均价

10000元/ ㎡.5500元/ ㎡.7750元/ ㎡.租价 1.2元/ ㎡.天 0.9元/ ㎡.天 1.05元/ ㎡.天 主力单位面积 78-150㎡

经营模式及效果 分租各大批书商14家，是威海最大规模的图书批发市场 目标客户群 三市三区的书店、书商和部分学校 人流量 2000人次左右/天 经营定位 批发图书

各层经营内容及面积 地下一层：图书一层：金谷农贸市场和临街网点房二层：金谷糖酒超市（3）环球广场

环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础。在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光。该项目主要以经营服装批发零售为主，其经营面积有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同类型的面积，供置业者选择。该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所。究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营的经营模式。其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境。其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心。

其次，该广场的出售价格和出租价格，在威海本地属于中高档，与项目的经营定位吻合。目前该广场的出租率达到98%左右。项目名称 环球广场 项目类型 服装商场 开发商 环球建设有限公司

物业公司 威海环球广场物业管理公司 管理费 0.5元/㎡天（包括空调费、管理费）地理位置 昆明路（大世界西侧）交通状况 2、8、15、17、18、21、25路车 开业时间 1998年 总建筑面积 1万平方米 出租率 98%左右 层数 3层

建筑风格 欧式风格 售价 最高 最低 均价

14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡ 租价 3元/㎡天 2元㎡天 2.5元/ ㎡.年

主力单位面积 16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡ 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 威海市中层消费群体及旅游者 人流量 4万人次左右/天

经营定位 中档服装市场,有部分韩国商友会场馆

各层经营内容及面积-1层：华联环球食品超市；1层：服装、领带、渔杆、鞋帽、饰品等；2层：服装、包、鞋、儿童天地

（4）鑫城电脑城

鑫城电脑城位于昆明路、大世界西侧，与环球广场像连接。地理位置繁华，是威海唯一两家大型电脑器材用品商场之一。该商场主要目标客户群为公司及私人。日人流量在4000人次左右，节假日期间人流量会达到7000人次以上。该商场的主要面积为30-45㎡、45-70㎡、270-85㎡和150㎡以上，四个不同面积。该商场购物环境一般，其租金价格是威海商业地产中最低的一位。产品相对较齐全，和商场内部业主沟通时，发现该商场受节假日因素影响很大。项目名称 鑫城电脑城 项目类型 专业电脑城 开发商 鑫城大厦

管理费 物业费0.28元/㎡/天

地理位置 光明路80号，大世界西侧。

交通状况 2、6、8、15、17、18、21路车均到达 开业时间 2001年 总建筑面积 2万平方米 出租率 98% 层数 2层

建筑风格 现代写字楼建筑风格 售价 对外不出售

租价 0.9元/ ㎡.天 0.5元/ ㎡.天 0.7元/ ㎡.天 主力单位面积 30-45㎡、45-70㎡、70-85㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 企业及个人 人流量 4000人次左右/天 经营定位 专业电脑城

各层经营内容及面积 一层：电脑器材及各类软件二层：主要是电脑公司

（5）天坛家具广场

天坛家具广场作为市中心唯一一家大型家具广场，其优越的地理位置和良好的购具环境是其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了全国各大品牌家具产品，另外还包括国外的家具品牌。其为威海地区高档购买家具的广场。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在160㎡以上）该广场的出租价格为1.5-1.8/㎡/天之间，属于低档价位。项目名称 天坛家具城 项目类型 家具城 管理费 包含在租金内

地理位置 汽车站西侧，解放路6号 交通状况 1、2、12、27路车均到达 开业时间 1999年 总建筑面积 4万多平方米 出租率 100% 层数 4层（加地下层）建筑风格 现代建筑风格 租价 最高 最低 均价

1.8元/ ㎡.天 1.5元/ ㎡.天 1.65元/ ㎡.天 主力单位面积 50-600㎡

经营模式及效果 中高档次，大部分为联营，地下室分租 目标客户群 本地消费者和周边城市居民 人流量 少，主要针对购买目标群体 经营定位 中档

各层经营内容及面积 地下一层：沙发、厨具、办公用品。一层：家具、沙发、红木产品。二层：家具、办公用品。三层：家具（有光明、华鹤等品牌）

2、租售价格分析

上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装/鞋业、IT业和家具业五个行业。其经营面积根据自身独特的行业属性而定。其价格最高的为环球广场，以2-3元/㎡/天的价格位居环翠区专业商业地产榜首，其他价格之间相差不到1元。这些专业市场的租售价格如下：

二、威海市高区商业地产现状分析

2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现57.64亿元，占威海市区生产总值的25.61%。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年高区社会消费品销售总额为48.41亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值26.34亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值21.5亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值9.8亿元，比上年增长25.8%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一）高区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，高区目前共有5家大型商业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档。另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产。

1、规模分析

高区各商业物业规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

棱方园家具广场 2.3万平方米 1层 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡

大屋建材装饰商场 2.5万平方米 5层 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韩商贸城 4.1万平方米 1层 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡ 75—110 ㎡ 110—140㎡

建盛广场 3000平方米 7层 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡ 46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右

利群购物广场 2万平方米 4层 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上

目前高区各商业地产户型面积主要以45-80㎡之间的户型面积为主，45㎡以上、75-200㎡的户型面积为辅。这主要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主。从户型面积的配比上可以看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要表现在零售业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主 导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好。

2、租金分析

目前高区商业物业基本处于开业经营状态，售价难以调查，这里重点分析租金水平。高区商业物业出租价格分为三个档次，大屋建材装饰城以3.7元/㎡/天的出租价格，位居高区商业地产榜首；利群购物广场、威韩商贸城、建城广场的出租价格居中，分别是2元/㎡/天、1.8元/㎡/天和1.3元/㎡/天；出租价格最低的是位于体育广场附近的棱方园家具广场，其出租价格分别为0.8元/㎡/天。其中，出租价格最高的是大屋建材装饰城，以3.7元/㎡天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是棱方园家具广场，其出租价格为0.8元/㎡/天。其余商业地产之间相差不超过0.5元/㎡/天。

（二）高区商业网点房现状分析

此次高区商业网点房地产市场调查，主要分为四大片区。即高区张村附近商业网点房、高区利群附近商业网点房、高区帝王宫附近商业网点房和高区神道口/卧龙山附近周边商业网点房。根据调查资料显示，高区整体商业网点房地产的出售、出租价格仅次于环翠区，在商业网点房出售、出租价格中，整体排列第二。其中，出售、出租价格最高的是高区神道口/卧龙山附近的商业网点房，其以1.5万元/㎡和1500元/㎡/年的价格，位居榜首。出售、出租价格最低的为高区张村附近的商业网点房，0.28万元/㎡和114元/㎡/年。

1、高区张村附近商业网点房现状分析

目前高区张村商业网点房主要有金都房地产开发有限公司、建盛房地产开发有限公司、大明房地产开发有限公司三家房地产开发商所开发。其中出售价格最高的为建盛房地产开发公司所开发的，其以4500元/㎡的出售价格位居张村附近商业网点房的榜首，最低的为金都房产开发公司所开发的，其出售价格为2800元/㎡。其商业网点房面积主要集中在45-78㎡之间。其中，大明房产的出租价格为114元/㎡/年。该区域商业业态主要集中在零售业和餐饮业。

2、高区利群附近商业网点房现状分析

在高区利群附近的商业网点房调查中，主要针对吉林路（东、西道）和大屋建材装饰城附近商业网点房进行了相关采样调查。其中，吉林东路的商业网点房的价格最高，其以1200元/㎡/年的出租价格排列第一。其他两处的商业网点房的出租价格为400元/㎡/年的价格。在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在30-90㎡之间，其业态主要集中在零售业、娱乐休闲业和部分专业店。

3、高区帝王宫附近商业网点房现状分析

在高区帝王宫附近的商业网点房进行的相关采样调查中。出租价格最高的为滨洲北街和青州街附近的商业网点房，其出租价格为500元/㎡/年。其次是长春路和文化西路，出租价格分别为450元/㎡/年和350元/㎡/年。

在出售价格方面，滨洲北街的出售价格最高，其出售价为6000元/㎡。青州街和长春路附近的商业网点房出售价格为4000元/㎡和3980元/㎡。该区域的网点房面积主要集中在20-70㎡之间，部分网点房面积在120-200㎡之间。

4、高区神道口/卧龙山附近商业网点房现状分析

高区神道口/卧龙山附近是威海几大居民社区之一，其人流量大，消费频次高，故该区域商业网点房及商业业态较为多样。在这一区域内，我们主要对医药公司大楼附近、环保局附近、古陌小区附近、朝阳新区附近及朝阳小区南区附近的社区/街道网点房进行了相关采样调查。其中在网点房的出售价格方面上，古陌小区的商业网点房出售价格最高，以1.5万元/㎡的价格位居高区商业网点房榜首。其次依次是环保局附近、医药公司大楼附近、朝阳新区和朝阳小区南区，它们的出售价格分别是1.3万元/㎡、1.1万元/㎡、0.8万元/㎡和0.7万元/㎡。在出租价格方面，古陌小区的商业网点房以1500元/㎡/年的出租价格位居榜首。其余出租价格在360-666元/㎡/年之间，具体详情见下图：

5、高区商业网点业态分析

在商业业态中，前四位的业态是餐饮业、通信业、零售业、娱乐休闲业，分别占总业态的19%、15%、11%和9%，其中餐饮业所占比重最多。其它业态分别为建材装饰业8%、家电业7%、药品业7%、服装业4%、图书音像业4%、旅社/宾馆业4%，以及其它业态的12%。

（三）高区专业市场现状分析

高区位于威海市西部，是高技术产业开发区的中心，是威海市科技信息中心、产业开发中心和交通枢纽。2002年交易额达94696万元，2003年交易成交额达137873万元，日平均人流量达10万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具产品等专业批发零售经营为主。下面我们对该区域内主要的专业市场进行分析：

1、专业市场调查（1）棱方园家具广场

棱方园家具广场位于文化西路，体育馆附近。是高区大型家具广场之一。其优越的地理位置和良好的购具环境是高区其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了国内外各大知名品牌家具。其为威海地区高档购买家具的广场之一。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在70-135㎡之间）该广场的出租价格为0.5-0.8/㎡/天之间，属于低档价位。项目名称 棱方园家具广场 项目类型 家具装饰用品商城 管理费 0.3元/ ㎡天 地理位置 文化西路 交通状况 7、12路 开业时间 2003年 总建筑面积 23000平方米 实用率 87% 层数 1层

建筑风格 现代跃式展示会所建筑 售价 对外不出售

租价 0.8元/ ㎡天 0.5元/ ㎡天 0.65元/㎡天 主力单位面积 35—60 ㎡、75—135 ㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 威海社区居民

人流量 少。主要针对需求性的目标消费群体 经营定位 家具广场

各层经营内容及面积 一楼：家具系列

（2）威韩商贸城

该商城位于高区文化西路，利群购物广场附近。该商城总建筑面积为4.1万平方米，共分六个展区，整体规模较为庞大。但商城内的购物环境一般，现场给人凌乱，从而在一定程度上降低了该商城的产品档次。其租金价格为1-1.8元/㎡/天之间，属于低档价位。其单体营业面积主要集中在70-150㎡之间，部分在45-60㎡。

项目名称 威韩商贸城 项目类型 家具市场

开发商 威海威韩商城有限责任公司 物业公司 盛德物业有限公司 管理费 0.26元/㎡/天 地理位置 高区文化西路 交通状况 7、12、路车

开业时间 家居广场2002.1.9 二期工程 总建筑面积 4.1万平方米 实用率 98%以上 层数 1层（共六个区）建筑风格 普通联体展示厅 售价 对外不出售

租价 1.8元/ ㎡.天 1.0元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 主力单位面积 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡ 经营模式及效果 统一管理、自主经营 目标客户群 荣成、文登、烟台、龙口等地 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 家居广场较高档次 商贸城中低档

各层经营内容及面积 1区 办公、套房、沙发、表、工艺品 2区 小吃街3区 套房、沙发、床、办公用品4区 联营，套房、沙发、床、办公用品5区 家具用品6区 小吃街

（3）大屋建材装饰商城

该商城地处文化西路175号，是高区唯一一家大型建材装饰商场。其优越的地理位置和良好的购具环境吸引了大量的目标群体。该商城单体经营面积类型较多，切分布均匀。该商城的出租价格为1.2-3.7/㎡/天之间，属于高中档价位。目前商城实用率为97%。

项目名称 大屋建材装饰商城 项目类型 建材装饰商城 开发商 大屋地产有限公司 物业公司 威海大屋物业管理公司 管理费 0.2元/㎡/天 地理位置 文化西路175号 交通状况 7、12、17路 开业时间 1999.10.23 总建筑面积 25000平方米

实用率 97%（目前三楼有部分商户刚刚入驻，正在装修）层数 5层

建筑风格 现代复式商厦

租价 3.7元/㎡天 1.2元/ ㎡.天 2.45元/ ㎡.天

主力单位面积 40—60 ㎡、75—110 ㎡、110—140㎡、150—200 ㎡左右 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 主要为三区居民，荣成、文登、乳山较少 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 建材商品

各层经营内容及面积 1层：厨柜、地板、板材、木线条、五金、实木门 2层：洁具、瓷砖、卫浴、陶瓷 3层 灯具、布艺 4层.5层办公（威海最大最齐全的建材专业装饰商城）

2、租售价格分析

棱方园家具广场、大屋建材装饰商城、威韩商贸城等专业市场都集中在文化西路和文化中路一带。商场开业率达97%左右。档位面积为中、大，面积分别为40-60㎡、150-200㎡。环境适中，（威韩商贸城略显凌乱）它们拥有一定的固定客源。其中“棱方园家具广场”的家具系列展，被受周边家装企业所关注。目前主要以出租的形式进行相关招商。其出租价格最高的为大屋建材装饰商场，3.7元/㎡/天。威韩商贸城的出租价格第二，1-1.8元/㎡/天；棱方园家具广场的出租价格第三，为0.5-0.8元/㎡/天。

3、出租率分析

目前商场出租率方面“威韩商贸城”为98%左右，“棱方园家具广场”为87%，“大屋建材装饰商场”为97%。

三、威海市经区商业地产现状分析

2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现69.4亿元，占威海市区生产总值的30.83%。人均国内生产总值43360元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年经区社会消费品销售总额为59.17亿元，增长9.6%；2004年全区第一产业增加值17.52亿元，比上年增长了24.4%；第二产业增加值27.29亿元，比上年增长了31.13%；第三产业增加值14.36亿元，比上年增长14.78%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一）经区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，经区目前共有3家大型商业地产，其中档次最高的为侨乡购物广场；另外还有齐鲁商城、万发装饰建材城两家专业的商业物业地产。

1、规模分析

经区各商业物业地产规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

侨乡购物广场 5万平方米 3层 20—60 ㎡ 2万㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2万㎡

万发装饰材料城 2万平方米 1层 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡

齐鲁商城 1.2万平方米 3层 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡

50—70 ㎡ 80—130 ㎡

2、租售价格分析

目前经区商业地产出租价格分为两个档次，侨乡购物广场以5.5元/㎡/天的出租价格及2.16万元/㎡的出售价格，位居经区商业地产榜首；齐鲁商城的出租价格为0.66元/㎡/天。

（二）经区商业网点房现状分析

在经区长峰/蒿迫附近的商业网点房调查中，主要针对通城大厦、长峰市场、海鑫旅馆、齐鲁大道附近商业网点房进行了相关采样调查。

1、租售价格分析

根据调查，通城大厦的商业网点房的出售价格最高，其以7000元/㎡的出售价格排列第一。海鑫旅馆和长峰市场附近的商业网点房出售价格为5500元/㎡和3000元/㎡。

在出租价格方面，齐鲁大道的商业网点房出租价格最高。以480元/㎡/年的价格位居榜首。其次，依次是通城大厦的466元/㎡/年；海鑫旅馆的185元/㎡/年及长峰市场180元/㎡/年。

2、业态分析

在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在100㎡左右，在商业业态方面，其零售业占总业态的28%，排列第一。其它依次是娱乐休闲业、通信业、服装/鞋业、餐饮业、医药业及其它相关业态，分别占总业态的16%、12%、8%、8%、8%和20%。

（三）经区专业市场现状分析

经区位于威海市南部，是威海经济开发区的中心，是威海市未来的行政区域和交通枢纽。2002年交易额达86005万元，2003年交易成交额达142855万元，日平均人流量达8万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具装饰用品等专业批发零售经营为主。其中，区内万发装饰材料商场、齐鲁商场等专业市场都集中在青岛路齐鲁大道一带。商场开业率达93%以上。档位面积为中，面积分别为50-70㎡、140-150㎡。环境适中，它们拥有一定的固定客源。（具体详情见下图）项目名称 齐鲁商城 万发装饰建材城

项目类型 家具装饰用品商城 家装装饰材料露天市场 开发商 东方集团实业有限公司 威海汽运有限公司 地理位置 齐鲁大道 青岛路，竹岛

交通状况 112路（小客）、10路 1、12、26、21、27路 总建筑面积 12000平方米 2万平方米 实用率 93% 100% 层数 3层 1层

建筑风格 现代写字楼 现代展览中心

租价 0.66元/ ㎡/天 0.47元/ ㎡/天 0.565/ ㎡/天

主力单位面积 50-70平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡

经营模式及效果 独立店铺，自主经营。出租形式

目标客户群 周边社区居民，中等收入人群 竹岛辐射范围的、市内装修所需材料 经营定位 家具建材 威海市区内的中高档卫生洁具、陶瓷、板材、五金、灯具的装饰材料市场

各层经营内容及面积 一楼：木地板、实木门、各种板材、木线条。二楼：百货超市三楼：灯饰、五金用品、交电材料、布艺窗帘、厨房用品。主要经营板材、洁具、陶瓷、板材市场；

齐鲁商城位于齐鲁大道附近，由东方集团实业有限公司投资开发。商场优雅的购物环境，吸引了周边大量居民的关注。其出租价格为0.47-0.66元/㎡/天，单体经营面积主要集中在50-70㎡之间，其出租率为93%左右。

万发装饰建材城位于青岛路、竹岛附近，2万平方米的经营面积，促使其成为经区唯一一家大型装饰建材市场。其开发商为威海汽运有限公司，优越的地理位置和准确的经营定位，为其发展奠定了良好的基础。目前改装饰建材城出租率为100%。

第三部分 威海市商业业态分析

此项分析所用的数据，都由我方专业的市场调查人员，通过现场采访式的调查方法取得。调查目的主要是对威海现有商业业态的分布、经营状况、居民消费习惯及前景进行分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

一、威海市家电业分析

此项调查主要涉及威海百货大楼、威海华联购物广场、威海华联商厦、威海利群购物广场、威海三联家电等五家大型综合家电卖场，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营产品品牌、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。

（一）威海市家电业经营品种分析

本项调查共涉及家电类经营品种二十多个，因品种比较繁杂，况且有些产品不具有市场代表性，所以在此我们只对其中品牌数量较多的，能代表威海家电业主流方向的电视机、冰箱冰柜、音响（家庭影院）、洗衣机、空调、油烟机、燃气灶、热水器等8个经营品类进行分析。

1、威海家电业总体经营品类分析：

在被调查的五大卖场中共有以上8类家电经营单位250个（其中品牌多数重复），其数量分布如下：

从以上数据可以看出：

第一，家电行业整体供应量巨大，市场竞争较为激烈。

第二，电视机、冰箱与空调机三大品类仍然牢牢占据市场的较大份额，且大多数经营品牌雷同，竞争激烈。

第三，油烟机、燃气灶，热水器等厨卫家电异军突起，正逐步成为家电行业的重要组成部分。

2、五大家电卖场经营品类分析：

从以上统计数据可以看出：

第一，五大卖场家电经营数量基本不相上下，但都有自己的强项：百货大楼冰箱冰柜经营品牌较多；华联购物广场的燃气灶经营品类较多；华联商厦的音响（家庭影院）经营品类较多，利群购物广场的电视机品牌而三联家电的电视机和空调品牌较多。

第二，音响（家庭影院）类产品主要集中在百货大楼和华联商厦两大卖场，说明这两大卖场的高端客户比较多。

第三，空调在五大卖场的分布基本均衡，但又以三联经营品牌较多，显示出专业的家电市场在货源组织上的一定优势

第四，家电行业已经比较成熟，市场细分比较精细。

（二）威海市家电类经营面积分析

据统计五大卖场8类家电类经营面积达5143平米，其中电视机的经营面积高达2010平米，接近总体经营面积的一半，其大体的经营面积分布如下：

从以上数据可以看出：

第一，电视机的经营面积在整个家电行业中一枝独秀，电视机仍然是家电经营的重中之重。

第二，电视机、冰箱冰柜以及空调的经营面积普遍较大，说明商家比较注重这三类商品的卖场布置，也是他们的主要销售对象。这类产品的竞争将异常激烈。第三，油烟机、燃气灶以及热水器等厨卫家电的经营品种虽然不少但经营面积却

第四，大打折扣，说明大多数商家对此类商品普遍不够重视，估计此类商品发展空间较大。

由以上统计数据可以看出：

第一，三联家电作为专业的大型家电经营场所，在经营面积上具有绝对优势。第二，电视机和空调是三联家电的主要经营品类，大规模的经营面积对他们的陈列与推广具有相当空间优势。

第三，除三联家电外，其他四家家电卖场规模普遍较小，从一定程度上造成了卖场氛围的拥挤与杂乱，购物环境必稍逊于三联家电。

第四，三联家电仍然是威海家电业的一个标尺，要想在威海家电业中突围项目规模应向三联家电看齐。天都的经营规模须斟酌商榷。

专业的家电卖场在家电的销售上具有无可比拟的优势，而威海的专业的家电卖场现在只有三联家电一家，天都如做为专业的家电卖场有一定发展空间。

（三）威海居民购买家电的习惯分析

1、因为家电类一般价值较高，所以在购买时一般不是个人行为而是两个或几个人的共同购买行为，购买比较谨慎。

2、较大的专业的家电卖场是他们主要购买场所，一是选择空间较大，二是质量和售后服务有保障。

3、一般一次成交的机会不是很大，大多数消费者在购买家电时会货比三家，比价格比质量比品牌。

4、完善的售后服务以及三包措施得到越来越多的消费者的认可，并在销售中起到越来越重要的作用。

（四）威海家电市场前景分析

1、威海市家电经营单位众多，估计价格竞争仍然是市场竞争的主要手段。

2、除了价格竞争之外，完善的售后服务也将是市场竞争的重要手段。

3、小家电类产品品种较少，往往作为大家电的一个附属品类进行经营，而且没有专业的卖场，竞争相对薄弱。估计上规模专业化的小家电市场将有一定发展空间。

4、专业化的大家电卖场具有一定发展空间。

二、威海市家居业分析

此项调查涉及威海家居广场、威韩商城、盛德商厦、奥赛家具商城、天坛家具城等五家大型综合家居市场，共调查有效样本157个，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营品类档次、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民家居消费习惯、威海家居类商业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

（一）家居市场经营单位数量及规模分析

本项调查涉及的家居类产品多达几十种，为便于分析，我们把它们大体归为家具家私类和灯具灯饰类两个经营范畴进行分析。

1、家居市场总体经营单位数量分析：

本项调查我们共采集有效样本157个，其中139个从事家具家私类经营，占总数的88.54；18个从事灯具灯饰类经营，占总数的11.46%。据我们统计157个经营单位共有经营面积62550平米左右，其中灯具灯饰类经营面积7800平米左右，占总数的87.53%；家具家私类54750平米左右，占总经营面积的12.47%。其经营面积比例如下：

从以上统计数据我们可以看出：

第一，威海的家居市场已经比较成熟，市场相对饱和。

第二，家具家私类从业单位较多，经营规模巨大，竞争尤为激烈。第四，灯具灯饰类所占权重较小，发展潜力较大。

2、家具家私类经营规模分析：

从以上统计数据可以看出：

（1）家具家私类单位经营规模大多集中在300——500平米之间，此规模中的经营单位众多，占总经营数量的50.36%，竞争激烈。

（2）家具家私类单位经营规模严重失调，竞争主要存在于100——500平米之间的经营规模单位中，规模超过1000平米的经营单位寥寥无几，竞争较弱。（3）1000平米以上的经营单位有一定发展空间，但总体风险较大。（4）家具家私类经营业主实力参差不齐，未来几年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。

3、灯具灯饰类经营规模分析： 从以上统计数据可以看出：

第一，灯具灯饰类经营单位规模普遍较小，估计和灯具灯饰物品占地面积较小以及灯具灯饰市场不太成熟有一定关系。

第二，更加专业、庞大、高档的的灯具灯饰市场有一定发展空间，但要谨慎投资。

（二）家居市场经营档次分析

1、家具家私类经营档次分析：

在本次调查的139个家具家私经营单位中，经营档次属于高档的有31家，占总经营数量的22.30%；中高档的有27家，占总经营数量的19.425%；中档的有17家，占总经营数量的12.23%，中低档的有37家,占总经营数量的26.62%；低档的有27家,占总经营数量的19.425%。其经营比例图示如下： 从以上统计数据可以看出：

第一，中档、中高档、高档产品占到市场总量的53.96%，说明威海的家居市场正逐步向中档及中档以上产品档次发展，产品质量正在逐年提高，竞争模式正处于价格竞争向质量竞争过渡的转型期。

第二，如果把中低档、中档、中高档产品统统归为中档产品，那么中档产品所占比重高达58.28%，辞区间的产品数量庞大，竞争较为激烈。

第三，如果低档产品所占比重为19.435,说明虽然威海的家居市场正处于价格到质量的转型期，但是由于低端产品可以较好的满足部分消费水平较低的人群，短时间内也不会退出家居市场。

第四，高档、中档以及低档产品的供给基本均衡，市场孔隙不大。

2、灯具灯饰类经营档次分析：

本次调查的18个灯具灯饰经营单位，全部属于中低档经营档次。这说明威海的灯具灯饰类产品经营档次普遍较低，高档经营单位凤毛麟角，市场供给严重失调。威海的灯具灯饰市场在产品、质量、规模方面都有待进一步的完善。

（三）家居市场经营状况分析

1、家具家私类经营状况分析：

在调查的31家高档商铺中有25家经营状况良好，占总经营数量的17.99%，经营状况一般的有6家，占总经营数量的4.32%。27家中高档商铺中，有23家经营状况良好，占总经营数量的16.55%；有4家经营状况一般，占总经营数量的2.88%。17家中档商铺全部经营良好，占总经营数量的12.23%。在37家中低档商铺中，有30家经营状况良好，占总经营数量的22.30%；有7家经营状况一般，占总经营数量的5.04%。在27家低档商铺中，有15家经营状况良好，占总经营数量的10.80%；有12家经营状况一般，占总经营数量的8.63%。从以上统计数据可以看出：

第一，家具家私类产品普遍经营良好，整个市场运营比较正常。

第二，低档产品经营状况相对较差，原因有二：一是低档产品已走量为主，利润较薄；二是低档产品由于质量、做工较差，得不到市场认可。

2、灯具灯饰类经营状况分析：

调查的18家灯具灯饰经营店铺，经营状况都为良好。

（四）威海家居市场消费者习惯分析 通过以上资料分析，我们可看出：

1、消费者比较喜欢到较大的专业的家居市场购买家具产品。究其原因我们认为有以下几点：

第一，规模比较大，经营单位及经营产品相对集中，有较大的选择空间。第二，专业的家具市场，产品质量及售后服务相对较好。第三，经营单位众多，竞争氛围较浓，消费者砍价议价能力较强。第四，周围有专门的货运资源，运输比较方便。

2、部分中高端消费者较为注重品牌的的选择。究其原因：

第一，中高档及高档产品品牌经营较多，如吉斯家具、全友家具、联邦家具、凤阳家具等为消费者的品牌购买提供了市场可能。

第二，品牌产品一般质量较好，售后服务较好，购买比较放心。

第三，消费者的购买需求正由基本的生活需求向更高的舒适、品味、高雅等需求转变。

3、在家居置买时，对灯具灯饰的购买远远小于家具家私类的购买热情。究其原因：

第一，灯具灯饰类产品属于能源耗材，置买越多能源消耗费用越高。

第二，大部分家庭消费者对灯具灯饰类的置买，一般认为能满足采光需求即可，高档的灯具灯饰产品一方面价格较高，另一方面耗电较多。

第三，较为高档的灯具灯饰类产品一般为酒店、娱乐场所购买较多。

（五）威海家居市场前景展望

1、整个威海家居市场趋于饱和，局部虽然仍有一定发展空间，但总体发展空间不大。

2、整体市场发展比较成熟，价格竞争已经不是制胜的唯一手段，完善的服务、优质的质量正逐步得到市场认可。

3、更加精细化的市场细分、产品细分将是大势所趋。

三、威海市服装业分析

（一）威海服装业总体分析

从商业类型来看，威海的服装业大体分为批零兼营模式、综合百货模式、超级市场模式、品牌形象店模式以及商业步行街模式五种类型，其卖场分布大体如下：

商业类型 商 场 名 称

批零兼营 威胜大厦 海港大厦 友谊大厦 韩国服装城 环球广场 财富广场 综合百货 华联商厦 百货大楼 利群广场 华联购物广场 金地商厦 超级市场 家家悦超市 大富源

品牌形象店 侨乡城市广场 两岸时尚名店 步行街 光明路步行街 从以上数据可以看出：

第一，威海市从事服装经营模式的大型卖场多达15个，总体服装供给较大竞争十分激烈。

第二，批零兼营模式的商业类型较多，竞争比较激烈。除威胜大厦、环球广场经营状况尚可外，其他四大卖场都经营惨淡，估计从事服装批零兼营模式的商业发展空间不大。

第三，综合百货类除了华联商厦和百货大楼外，其他三大卖场的服装经营状况也较为一般，估计此类服装经营模式的发展空间也不会很大。

第四，两大超级市场的服装经营状况都比较不错，这首先归根于他们量贩式的平价经营策略；二要归功于雄厚的资金实力以及优秀的货源组织能力。从天都的区位、人群消费水平以及旁边的小商品批发城带来的部分客流来看，本项目可以有所尝试，但考虑到两大巨头的压力，需要合理定位、谨慎投资。

第五，侨乡城市广场作为威海经营档次较高的品牌服装经营模式，经营状况也不容乐观，估计发展空间不大。步行街模式与本案的定位相差较远，在此不做详述。

（二）威海市居民购买服装习惯分析

1、对于价值较小的小针织、大针织等产品一般喜欢就近购买，而且随即购买的机率较大。注重的是方便、价格等。

2、对比较高档的时尚女装、男装类，大多喜欢到档次较高的百货商场以及品牌专卖购买，注重的是质量以及售后服务等。

3、较为成熟的商圈或大卖场是消费者首先考虑的购买场所。如环球广场、威海大世界、家家悦本部商圈；华联商厦和百货大楼商圈；威胜大厦、海港大厦商圈等。一旦形成对某个商圈的购物习惯就很难改变。

4、中高档消费群的品牌忠诚度较高，一旦对某品牌形成较好的认可，就不会轻易改变。

（三）天都项目服装经营的优劣势分析

1、优势分析：

（1）周围没有直接的服装业竞争对手。小商品批发城里虽有少许的服装经营业户，但经营的大都是档次比较低的小针织类产品，和本项目的定位区别较大。（2）周围有足够的潜在消费人群。况且本案处于高技区到环翠区的主要干道上，若经营产品比较完善，还可以有效聚拢部分高技区客流。

（3）小商品批发城形成的商业氛围以及带来的部分客流，可以在一定程度上拉动本案的销售。

2、劣势分析：

（1）本案处在环球广场、大世界以及家家悦本部形成的有效狙击范围之内，市场压力较大。

（2）本案周围还没有形成较为的稳固的服装销售商圈以及服装购买商圈，消费者购买忠诚度较低。

（3）如果从事服装经营那么规模一定较大，经营品种一定要多才有制胜的可能，而这样投资风险就比较大。

（4）服装的招商工作将是本案成功与否的重要因素。

四、威海市娱乐业分析

本次调查范围覆盖了威海市各类休闲娱乐业，主要涉及威海市市区几乎所有的休闲娱乐场所，以及高区和经区的部分休闲娱乐场所，现抽取１４０个样本，按经营类型分类并分析其经营规模及经营状况。

（一）威海市娱乐业种类及数量分析 在调查的所有娱乐场所中足疗／推拿、夜总会／KTV／练歌房、茶馆、洗浴中心所占的比重较大，迪厅和酒吧所占比重最小，分析原因有：

1、威海是新兴的沿海城市，受外来思想影响较小，消费者比较习惯传统的娱乐方式，比如茶馆、KTV等。

2、现代社会，人们在紧张的工作压力下，更加渴望身心的放松。经营者们也积极拓展思路，迎合消费者的这种需求，因此，浴室不再是仅仅局限于洗澡的功能，更加注重营造舒适的环境、提高服务质量以及提供综合性服务。

（二）威海市商业休闲娱乐场所的经营规模分析

1、夜总会／ＫＴＶ／练歌房经营规模分析：

在此次调查的30家夜总会／ＫＴＶ／练歌房中，按大型（1000㎡以上）、中型（300——1000㎡）、小型（不足300㎡）三个档次分，每档占的比例如下： 由图表看出，威海的夜总会/KTV/练歌房，中档规模占主体，规模较大的高档场所比较稀缺。

2、娱乐城/迪厅/酒吧经营规模：

在威海，娱乐城/迪厅/酒吧的数量相对较少，从经营场所的面积来看，规模属主要是中小型。

3、茶馆、咖啡馆、西餐厅经营规模及经营状况

茶馆、咖啡馆、西餐厅，经营场所面积在100——1000㎡之间，按其经营面积、店面装修、内部环境、服务水平等将此类消费场所分为三个档次，各占比例如图：

4、健身、美体、美容场所经营规模：

在此次调查的健身美体场所中，面积在400㎡左右的中型规模居多，如圣玛瑜珈、浩莎健身俱乐部。美容场所经营面积在200㎡以下的占较大比重。

5、洗浴中心、足疗／足浴/推拿场所经营规模及经营状况：

在我们调查的所有休闲娱乐场所中，洗浴中心、足疗／推拿场所所占的的比重最大，现对两类休闲场所的规模作如下分析：

（1）洗浴中心按经营面积分三个档次：大型（1000㎡以上）、中型（500㎡—1000㎡）、小型（500㎡以下）。三种规模的比例如图表：

（2）足疗／足浴/推拿场所按经营面积分三个档次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。三种规模的比例如图表：

（三）威海市商业休闲娱乐场所经营状况分析 从总体来看，呈现以下特点：

1、威海休闲娱乐场所分布比较集中，通俗的讲就是“扎堆经营”。分布较集中的几个区域是：市中心三角花园/威胜大厦一带、市政府以西、天都一带、北竹岛、经区长峰。且这几个区域的休闲娱乐场所经营情况较好，原因有以下两点：（1）消费者的消费习惯使然，认为娱乐场所集中的区域，选择机会多；而且娱乐气氛比较浓厚，迎合了消费者喜欢热闹的心理需求。

（2）这几个区域属于威海商业比较发达的区域，也是威海市人口比较密集的区域，消费群庞大且层次较高。

2、威海休闲娱乐业经营状况有淡、旺季之分，旺季主要出现在旅游高峰期、周末或节假日，淡季主要是春节前后、气温比较的的时候。

3、各类休闲娱乐场所中，中高档场所的经营状况好于低档或中偏低的场所。原因是：随着威海市经济的快速发展，人均国民生产总值提高了，人们对生活质量的要求也提高了，中高档休闲娱乐场所以良好的环境和优质的服务赢得了消费者的青睐。

（四）威海市民娱乐消费的习惯分析

1、从地域特征来看来看，威海居民习惯就近消费，在作娱乐场所投资时，要充分考虑附近的人口密集程度。而且区域不同，居民消费水平也不同。

2、市中心统一路、海港一带是威海商业最发达的地方，各种娱乐休闲场所档次较高，经营状况也普遍较好。

3、市中心向西至电视台，向南至北竹岛是威海市人口最密集的两大区域，商业发达程度接近市中心。这两个区域的居民消费水平也比较高。

五、威海市餐饮业分析

此项调查共涉及威海市餐饮业比较发达的道路39条，采集有效样本349家，调查内容主要为区位、经营面积、经营类型、经营档次、经营状况等五项内容。调查方式为人员采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民餐饮消费习惯、威海餐饮业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

（一）威海餐饮业区位及其数量分析

1、威海市餐饮业总体区位数量分析：

本项调查共涉及主要道路39条，餐饮店铺349家。因为有些道路不具有代表性，且离本项目较远，为便于操作，所以我们在此只对沿途拥有店铺超过10家以上的13条重要道路进行分析。沿这13条道路餐饮业经营单位的数量高达209家，其区位数量分布如下： 从以上统计数据可以看出：

第一，威海市的餐饮业比较发达，从业单位数量众多，竞争较为激烈。第二，威海市的餐饮业比较集中，以上十三条道路共有餐饮业经营单位209家，占了整个被调查餐饮业的59.89%。

第三，古寨东路和文化西路餐饮业比较发达，餐饮氛围浓厚，比较有利于餐饮业的发展。

2、天都项目附近主要道路餐饮店铺分布分析：

天都附近餐饮业比较集中的主要道路有古寨东路、神道口路（附近）、钦村路、西北山路以及文化中路五条道路，其餐饮经营店铺分布如下： 从以上统计数据不难看出，第一，天都附近人口聚居相对集中，附近餐饮业比较发达，共有经营单位62家，占被调查总数量的17.77%，竞争比较激烈。

第二，在这五条道路中又以古寨东路和西北山路经营单位众多，说明这两条路已经形成比较浓厚的餐饮文化氛围。

第三，神道口附近、钦村路以及文化中路附近餐饮业有一定发展潜力，但投资需谨慎。

（二）威海市餐饮业经营类型分析

威海餐饮业的经营类别多达几十种，由于类别比较繁杂，所以在统计中我们大体归为以下11类：

1、川菜系

2、东北菜系包括东北炖菜、朝鲜风味等

3、新疆菜系

4、面食类包括水饺、拉面等

5、快餐类

6、烧烤火锅类

7、家常菜类

8、韩日料理

9、海鲜类

10、大型综合酒店类。

11、西餐类。

1、威海市餐饮业总体经营类别分析： 从以上统计资料可以看出：

第一，威海市餐饮业经营类别繁杂，其中以火锅烧烤类、家常菜类以及海鲜类居多。

第二，西餐经营类别比重较小，估计会有较大的发展空间。

第三，虽然新疆菜类的经营品类较少，但是考虑到口味的适应性问题，估计发展空间不大。

第四，综合酒店类所占比重较小，估计具有相当发展那空间。而且在我们凋查的31个综合酒店类经营单位中有二十多个集中在东山路附近，天都附近的综合酒店类经营十分空虚，是一个较大的市场空隙。

2、天都附近经营类别分析：

从以上统计数据可以看出：

第一，天都附近火锅烧烤类和海鲜类经营单位众多，说明当地居民对这两类饮食情有独钟，不过过多餐饮单位的参与必然导致激烈的竞争。

第二，天都附近韩日料理类和经营品类较少，从这一地段的居民消费来看，估计这两类餐饮会有一定发展空间。

第三，川菜类经营单位只有4.84%,适当发展川菜类经营品类，也将大有可为。第四，天都附近西餐类和大型综合酒店类经营单位较少，市场潜力巨大。

（三）威海市餐饮业经营档次分析

1、威海市餐营业总体经营档次分析: 在被调查的349家餐饮业经营单位中，高档的有23 家，中档的有178家，低档的有148家。其经营档次比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一，高档类经营单位数量较少，且大多集中在东山路附近，市场分布不均衡，投资潜力较大。

第二，中档类经营单位数量众多，产品经营类别较杂，市场趋于饱和。第三，低档类市场与天都商业定位偏差较大，估计将无所作为。

2、天都附近经营档次分析：

在天都附近的62家餐饮业经营单位中，中档的有45家，低档的有17家，高档的为零。经营档次比例如下：

从以上统计数据可以看出： 第一，天都附近高档的餐饮经营单位奇缺，市场空间较大，并且高档的定位与天都项目的整体形象相符，高档的综合酒店类经营模式，将是重点发展对象。第二，面对工薪阶层的中档餐饮类经营数量众多，市场趋于饱和，竞争较为激烈。估计可操作空间不大。

第三，低档类的经营单位，与天都项目整体不符。

（四）威海市餐饮业经营状况分析

1、威海市餐饮业整体经营状况分析：

在被调查的349个有效样本中，经营状况优秀的有29家，经营状况良好的有252家，经营状况一般的有68家。其经营状况比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一，威海市餐饮业经营状况普遍较好，但是经营状况优秀的所占比重较小，说明威海市餐饮业经营状况有待进一步提高。

第二，经营状况优秀的单位凤毛麟角，说明威海的餐饮业还不成熟，餐饮业资源还没有得到有效整合。

2、天都项目附近餐饮业经营状况分析：

在天都附近的62家经营单位中，有3家经营状况优秀，7家经营状况一般，另外52家经营状况良好，其经营状况比如下：

从以上统计数据可以看出：

第一，天都附近经营状况比较优秀的单位较少，经营状况有待进一步提高。第二，天都附近的经营状况与威海市整体经营状况基本相符，但略低于威海市总体经营状况。这说明天都附近的餐饮业饱和程度以及竞争程度要高于威海市总体水平。

（五）威海市高档餐饮经营单位经营状况分析

因在被调查的高档类经营单位中大部分属于综合酒店类，而这类经营单位的定位又比较与天都项目相符，所以在此把这类经营单位的经营状况做重点分析。在被调查的23家高档经营单位中，有15家经营状况优秀，8家经营状况良好，经营状况一般的为零。其经营状况比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一，威海市高档餐饮经营单位的经营状况普遍比较优秀，这表明威海市高档经营单位的整体水平较高，这就在一定程度上造成较大的市场进入压力。第二，经营状况比较优秀的高档经营单位大都集中在东山路附近，周围外来旅游客户资源丰富，并且离市中心距离较近，区位优势比较明显。

第三，虽然天都附近高档的经营单位奇缺，但是考虑到东山路附近较大的市场压力以及本身的区位束缚，因此我们认为天都项目虽然在高端经营业态中有相当的发展潜力，但仍要充分考虑各种相关因素，谨慎投资！

（六）威海市民饮食习惯分析

第一，威海市的餐饮业仍然以中低档的经营单位居多，这说明价位的高低还是影响大多数居民消费的重要因素。

第二，在区位选择上，工薪阶层比较喜欢就近聚餐，以方便为主；高端人群聚餐一般比较注重口味和环境，区位因素影响较小。

第三，低档次的餐饮业态经营状况普遍不好，说明卫生与安全也是影响居民消费的重要因素。

第四，在被调查的349家样本中，有29.63%的属于火锅烧烤类，这说明居民在聚餐时还比较喜欢一种因为聚餐产生的幸福愉悦的感受，说小一点是氛围，说大一点就是文化。幸福、祥和、喜气的氛围是影响消费的一个重要因素。

第四部分 消费者调研

本次威海商业物业地产调研共收到有效问卷432份，其中已购业者共计166人，占总人数的39.20%；未购业者共计266人，占总人数的60.80%；对其消费者自身个人爱好及他们在置业过程中所关注的几个问题，进行了详细的探究、分析。

一、消费者结构分析

（一）项目周边消费者数量分析

本次消费者数量调查是以“天都商厦”为半径，方圆1.5公里范围内的居民社区进行相关调研。此次调研共调查居民社区40个，人口统计按照国家人口统计常用的1：3.5的方式进行统计，共计约20224户，70784人。其中，本地原居民人口占总人口的68%，外来人口占总人口的32%。区域位置 单元数 户数 人口

本项目的东北方向：（西北山路以东，文化中路以北）337 4900 17150 项目东南方向：（文化中路以南，古寨东路以东）180 2156 7546 项目西北方向：（文化中路以北，神道口至槐云村）543 8434 29519 项目西面：（高区毕家疃以及沿文化西路，哈工大以西）231 4734 16569 合 计 1291 20224 70784

（二）项目周边消费者结构分析

1、年龄分析：

根据调查分析发现，项目周边目标群体的年龄主要集中在29—35岁之间，占总人数的32.4%，其次是36—49岁，占总人数的31.2%，然后是25—28岁，占总人数的29.6%。最后是50岁以上的人群，占总人数的6.8%。（其中，男性占了总人数的55.7%，女性占了总人数的44.3%。）

2、学历分析：

在接受教育程度/学历方面的调查中，有79.2%的人群为初中和高中毕业；18.9%的人群为大学毕业；1.2%的人群为研究生毕业；0.7%的人群为博士毕业。

3、职业分析：

他们目前所从事的职业，有45.5%的消费者是自由职业者；21.5%的消费者是私有企业老板；21%的消费者是各大公司职员；8.7%的消费者是各大公司管理人员；其他均占不到1.4%。

4、收入比例分析：

其收入为：64.4%的消费者收入为3万元以下；29%的消费者收入为3—10万元；6.1%的消费者收入为10—30万元；30万元以上的为0.5%。其主力购买群体为3万—30万元之间的消费者，根据其收入的等级来看，他们一般是事业有成，私企老板或公司管理中层以上的消费者。其次是3万元以下或30万元以上的消费者。

5、家庭构成情况分析：

根据市场调研分析发现，周边各区域家庭结构大致可分为四类，包括： 第一类，年龄在20——30岁的夫妇二人结构； 第二类，夫妇加一个小孩的三人家庭结构； 第三类，夫妇、小孩、老人共同居住的结构；

山东威海级初评报告 篇2

一、威海市概况

威海市位于山东半岛东端，总面积5797平方公里，其中市区面积2606平方公里（含文登区）。海岸线长985.9公里。威海市辖环翠区、文登区、荣成市和乳山市2个区2个市（威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海临港经济技术开发区属于国家级开发区，开发区管理委员会是市政府派出机构）。2015年末，威海市常住人口280.53万人；2016年末，常住人口281.93万人。

2016年，威海市牢固树立和贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，经济社会保持平稳健康发展。全市生产总值3212.2亿元，增长8%；一般公共预算收入260.5亿元，增长10.2%；城镇和农村居民人均可支配收入分别增长8.3%、7.7%，主要经济指标增幅保持全省前列。食品工业产值1644.3亿元，食品工业产值年增幅9.34%。高效生态特色农业快速发展，远洋渔业产量增长31.2%，休闲渔业产值增长33%，现代果业规模位居全省第一，被农业部整建制认定为国家农产品质量安全市。

二、威海市食品安全总体状况

威海市全面深入贯彻“四个最严”和“四有两责”要求，深入实

施食品安全战略，紧紧围绕“监管”这一核心职责，大力推行“全域覆盖、全程监管、全民共建”的创建模式，实现了安全监管持续加强、食品质量持续改善、人民群众持续受益。

（一）政府主导，狠抓落实，不断深化创建长效机制 一是四级联动机制。坚持党政同责，把创城作为各级党委、政府一把手工程，纳入全市目标管理考核和科学发展考核，先后37次召开市委常委会、政府常务会、专题会、推进会研究布置创城工作。把创建主要任务指标列入市委常委会工作要点、“三农”工作要点、深化改革重点项目和政府工作报告任务分解，并与文明城市、健康城市创建等工作有机结合。充分调动地方政府创建积极性，在全域创建基础上，文登区、荣成市、乳山市全部入选省级食品安全先进县创建试点。

二是网格管理机制。按照“全域城市化、市域一体化”发展战略，城乡一体化推进国家食品安全城市创建工作。以行政区划为基础，把全市划分为7个区市大网格、74个镇街中网格、2917个村居小网格，把1200多名一线执法人员、4313名协管员全部纳入监管网格，实现目标定位、区域定量、人员定责。

三是以查促创机制。建立“两库一标准”，确定14种现场检查业态，每种业态细化为10-15个关键指标，确保创城检查规范化。由市食安办副主任每人分包一个区市，每月一次督导检查，每季度一次综合测评，实行抽查和测评常态化。实行“一检查一通报”，对随机抽查发现的问题，实行清单管理，督导相关部门

落实；测评情况通报属地政府，对测评成绩最后一名由政府对辖区主管部门启动约谈；市政府主要领导和分管领导多次作出批示，进一步推动了创建工作。

（二）部门联动，多元参与，不断凝聚社会共治合力 一是部门协作。36个创城领导小组成员单位建立信息共享、案件互送、绿色鉴定、联席会议等10项制度，成立了宣传、保障、监管、督导等10个工作组，加强跨部门合作、跨区域协作。共召开联席会议12次，联合督导6次，单项督导23次，形成了创建工作合力。特别是推动“农安、食安、公安”三大系统实行“联席、联勤、联动”，有效提升联合执法效能。已开展联合执法150余次，侦破食品农产品犯罪案件92起，涉案金额3100余万元。在此基础上，探索食品安全“派出所+”模式，行政执法效率和犯罪防范打击能力进一步加大。

二是企业参与。针对威海食品生产经营企业的特点，创新开展优秀传统文化进企业活动，引导企业严守道德底线，依法诚信经营。在有条件的企业开展道德讲堂活动，传授诚信生产理念。组织全市100家食品生产经营单位组建了威海市食品安全诚信联盟，发出“坚守诚信的力量”倡议，提升食品生产经营者诚信自律意识。

三是社会监督。同广播电视台、报社、大众网、齐鲁晚报等媒体建立沟通协作机制，正确引导社会舆论。充分发挥食品管理协会、食品工业协会、烹饪协会等协会的行业作用，将政府主导

的管、查，逐步转向行业自律和社会监督并重的轨道。深入开展食品安全五进活动，普及食品安全知识。组织开展“你建议我抽检”、12331开放日、食品安全问计千万家、晒权利清单等活动，打通服务群众“最后一公里”。

（三）加大投入，夯实基础，不断增强监管能力支撑 一是建设规范的基层监管机构。推广基层监管机构“十五个一”标准和“5+1”的人员配备模式，全市74个基层监管所全部达到“执法+快检”车辆、快速检测箱、执法记录仪等“十五个一”标准，全部配齐至少5名执法人员、1名政府购买服务聘用的检测人员。64个涉农镇全部设立农安办，配备至少2名专职农安员，按照“十有”的标准配齐设施设备。村级食品安全协管员、农产品质量安全信息员合二为一，每人每月补贴200元。

二是建设完善的检验检测体系。投资9300万元，建设面积6405平方米的食品检测中心，整合市质检所、农副产品检测中心和国家海产品质检中心的相关职能，专门设立PCR实验室，用于DNA检测，成为全省唯一食品检验检测从种植养殖到生产、经营全环节由一个部门承担的地市。文登、荣成、乳山均成立综合性食品检验检测中心，荣成、乳山被纳入县级食品检验检测资源整合整市推进试点市，争取专项资金1100万元。74个基层监管所全部配置不低于50平米的快检室。同时，通过公开招标引入10家第三方检测机构，形成互为补充的检验检测体系。

三是建设多元的信息化支撑项目。建设市政务信息资源共享

交换平台，直接面向各级各部门业务需求，随时建立交换任务，提供信息资源目录查询、数据比对、共享交换等服务；建设“1+2+N”的“智慧食安”综合信息化项目，用科技支撑强化“监管”和“服务”能力；建设全市联动的农产品质量安全监管服务平台，涵盖四大子平台、十大模块和七大数据库；建设以市级平台为中心，以关键节点为终端的肉类蔬菜流通追溯体系，保障“菜篮子”质量安全。

（四）源头管控，标本兼治，筑牢全链条防线

一是狠抓农业投入品管理。在以最严格的措施治地治水的基础上，从田间地头抓起，从种苗饲料抓起，对农业投入品实行闭环管理，率先实施农药经营登记备案，高毒农药定点经营等措施，对国家禁止和限制使用的农药以及对农产品出口有重要影响的农药，全面禁存禁售。建立了全国首个高毒农药全程追溯系统，实现了农资实时可追溯。

二是落实准入准出管理。督促指导158.8万亩标准化和“三品”认证基地建立健全了田间生产档案，实行投入品安全使用制度、农产品质量追溯制度和责任人追究制度。以索证索票、进货查验为重点，在全市5处批发市场、8处农贸市场全面推行食用农产品市场准入制度，在全市食品经营业户中全面推广“一票通”，通过入市登记、质量检测、信息公示、不合格退市等措施，规范市场经营行为，实现了产地准出与市场准入无缝衔接。

三是实行分级分类监管。制定出台了食品生产经营分级分类

监管和黑名单管理办法，完成全市3.2万家食品生产经营单位的分级评定，确定了风险等级、监管频次和检查内容。针对“三小”业户，探索实行小餐饮升级改造、食品摊贩登记备案和小作坊集中入园，对不符合条件的坚决予以取缔。已建设食品小作坊集中园区4处，设立规范摊位2000多个，升级改造小餐饮3500多家。临港区打铁豆腐工坊建设及运营模式，已提交申报国家标准。

四是品牌引领示范带动。通过重点创建一批放心农产品品牌和标准化生产基地、培育一批放心食品生产加工基地和食品生产示范企业、打造一批小作坊集中园区、创建一批食品经营示范单位、创建一批餐饮安全示范街区（示范店）等活动，全面实施“食安威海”品牌引领行动。已建成省级以上农业标准化示范基地63个，畜禽标准化示范场68家，健康水产养殖示范基地66多处。“三品一标”有效产品653个，农业部地理标志产品40个。种植业“三品一标”农产品生产面积占食用农产品总面积的比率达到78%，畜产品认证率达到82%，水产品认证率达到71.1%；建成放心食品生产基地2处，创建示范单位1468家，品牌连锁商超覆盖全部镇街，连锁配餐企业覆盖50%以上大型企业食堂和80%以上学校食堂，带动行业整体水平提升。

（五）创新模式，融合治理，保持监管高压态势

一是抽查与抽检相融合。加大食品安全风险监测力度，实现了县级行政区域全覆盖；以问题为导向，在随机抽查时同步实施监督抽检，随机抽查比例达到50%以上，抽检数量达到9.89批

次/千人，食品监督抽检合格率97.5%。

二是监管与引导相融合。采取日常巡查与上门送法相结合、飞行检查与企业自查相结合、集中培训与网上答题相结合等方式，全市年均出动执法人员3.5万人次，检查业户2.3万户，发放宣传资料2.8万份，培训负责人和食品安全管理员1.6万人次，推动落实监管责任和主体责任。

三是执法与公示相融合。为让消费者知情，能够有效选择，监督检查、监督抽检、行政处罚结果全部在媒体公开，发布抽检信息32期，公开各类违法案件668起，入库罚没款收入1013万元。为让消费者更多参与，积极监督，组织开展食药现场报道、问计千万家、你建议我抽检、你举报我奖励等活动35次。

四是日常监管与专项整治相融合。通过日常监管获取各类检测结果、社会热度焦点以及突出敏感问题等信息，在风险会商的基础上开展专项整治，形成了长效监管机制。根据各类检测结果、社会热度焦点以及每个时节下的突出敏感问题，有针对性地适时纳入专项整治范畴，先后部署开展重点专项整治27项。

三、创建试点工作概况

威海市深化国家食品安全示范城市创建工作，深入贯彻“四个最严”和“四有两责”要求，全面实施食品安全战略，通过“三安联动、融合治理”，实现了源头严防、过程严管、风险严控，打响了“食安威海”城市品牌。

（一）深化“三安联动”，构筑最严治理打击体系

一是完善联动机制。实行“食安、农安、公安”三大系统资源共享、行刑衔接、联勤联动。食品药品监督管理局、农业局、海洋与渔业局、畜牧兽医局、公安局之间全部建立联动协作机制，实现从农田到餐桌全程监管；加强与高速公路卡口警务室热线联动，截获违法运输食品案件22起，货值60余万元，强化收贮运行为监管；同农业局、海洋与渔业局、畜牧兽医局签订合作协议，严格实行产地准出和市场准入。

二是延伸联动触角。探索周边联动、部门联动的立体查案机制，与烟台、青岛、大连等7个地市签署了环黄渤海食品药品稽查打假区域协作备忘录；加强与110指挥中心的信息联席研判，加强行刑衔接，形成打击合力；探索与公安、检察院等部门的建立联席会议、案件会商、提前介入、联合执法等四项机制，共召开联席会议4次，联合查办案件15起；与法院建立行政处罚强制执行快速通道，有2起行政处罚案件进入强制执行程序。

三是织密联动网底。在“食安、农安、公安”三大系统市有支队、县有大队常驻办公、协调联动的基础上，将“三安联动”工作进一步向基层延伸，建立食品安全的“派出所+”模式。64个涉农镇街全部设立农安办，配备2-3名专职农安监管员；镇街全部设立食品药品监管所和公安派出所；配齐4313名协管员，给予基层工作更多的自主权和支持力。2016年，共查办各类食品药品违法案件1450起，增长42.4%，罚没款802.2万元，是2015年的2.7倍。

（二）实施融合治理，全面提升行业规范水平

一是抽查与抽检相融合。检查是为促行业规范，检测是保食品质量。将随机抽查和抽检结合起来，通过高密度地检查发现问题，责令整改，通过检测数据锁定问题产品，依法处置。为提高抽检效率，年初，威海市针对前一年监测风险高的食品、消费者举报多的食品、群众日常消费量大的食品以及节令性食品等，周密制定抽检计划，并积极组织实施。2016年全市共完成食品安全抽检27892批次，监督抽检数量增长到9.89批次/千人。对市级抽检发现的276个不合格产品，一律严肃查处、追踪溯源。查处了非法生产调味品、生产不合格桶装水等一批违法违规行为，对一家非法生产调味品企业罚款额达到30万元，起到有力的震慑和警示作用。

二是监管与服务相融合。食品安全需要严格的监管，监管不能人情化，但是监管必须贯穿人性化。威海市在监管的同时主动为业户提供指导服务，通过服务又进一步提高威海市监管效能。在创城工作中，威海市和各区市监管部门一道，通过手把手地现场教学，现场查找问题、现场教育引导、现场帮助整改，使2000多家食品经营单位达到了规范要求。在此基础上，实施“食安威海”品牌引领行动，全市规模以上食品生产企业认证比率达到87.5%，建设放心食品生产基地4处，小作坊集中加工园区4处、创建食品示范单位1468家，品牌连锁商超覆盖全部镇街，打造餐饮安全示范街26条，连锁配餐企业覆盖50%以上大型企业食

堂和80%以上学校食堂，家家悦集团成功在上交所上市，临港区味正品康食品科技有限公司顺利进入新三板IPO，带动全行业提档升级。

三是执法与宣传相融合。严格执法是打击食品安全违法犯罪行为最有力的武器，为实现执法成效的最大化，威海市把公开公示作为引导社会合理消费的重要导向，作为警示违法违规行为、督促企业落实主体责任的有效手段。对监督检查过程、监督抽检结论、行政处罚结果全部公开，将违法违规行为予以曝光，严重失信的纳入“黑名单”实行重点监控，形成从查实到处置到见光的完整链条。今年已发布公告公示信息204条，公布本级抽检信息21期，公开行政处罚案件信息58期，公布有重大影响典型案件5起，发布预警信息24条。开设“你点我检”“食安随手拍”“食安你我他”等一批专题专栏；在直播威海开设《食药现场报道》节目，通过记者跟随执法人员的现身直击、以案说法，收视率节节攀升，赢得观众的广泛好评；开办“威海食品药品安全”微信公众号，影响力指数一直位居全省食品药品监管系统前列。

四是日常监管与专项整治相融合。按照网格化管理、监管责任到人的模式，对全市3.2万家食品生产经营企业实行日常监管全覆盖。针对日常监管中发现的问题，牵头组织开展“守护舌尖安全”整治行动，围绕食用农产品农兽药残留、食品非法添加、集体食堂、网络订餐等开展了26项专项整治；食品生产环节重点加强肉制品、调味品、食用植物油、水产制品、饮用水等1

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项重点产品整治；流通环节先后开展了食用农产品批发市场、进口食品、农村食品安全等9项整治活动；餐饮服务环节针对夏季高湿季节、旅游景区、学校食堂、建筑工地进行了10次集中检查，集中解决影响餐饮食品安全的突出问题。

（三）坚持党政同责，全域创建国家食品安全示范城市 一是坚持高位推动，强化创建力度。继续把创建国家食品安全城市工作作为各级党委、政府一把手工程，纳入全市目标管理和科学发展考核，把创建主要任务指标列入市委常委会工作要点、深化改革重点项目和政府工作报告任务分解，并与文明城市、健康城市创建等工作有机结合，不断深化食品安全示范城市创建的深度和广度。

二是坚持协调配合，强化联创共建。市县镇村层层压实创建任务，实现四级联动、全域创建，文登区、荣成市、乳山市全部入选第二批省级食品安全先进县创建试点，威海市成为全省唯一全域创建的地级市；部门完善联创共建推进机制，今年召开联席会议9次，联合督导13次，凝聚强大创建合力，有力推动了“三小”升级改造、肉菜流通追溯体系、餐厨废弃物处置体系、禽畜无害化处置等创城重点项目建设进度。

三是坚持以查促创，强化创建成效。建立“两库一标准”，确定14种现场检查业态，每种业态细化为10-15个关键指标，每月一次督导检查，每季度一次综合测评；实行“一检查一通报”和清单管理，督导相关区市、部门限期整改，并对整改情况跟踪

验收。先后组织综合测评3次、“四不两直”检查1次，并制作了检查资料片召开推进会议进行点评。政府主要领导和分管领导分别作出批示，对每次结果靠后的区市进行严肃约谈，有力推动了创建工作。

根据省食安办安排，2016年10月13日至26日，威海市食安办联合农业、海洋渔业、卫计委、食品药品监管、畜牧兽医等部门，组织开展了自查自评，其中13日至19日为区市自查阶段，20日至26日为综合测评阶段。测评采取查看资料和现场抽查相结合的方式，共查看市直部门和7个区市文件档案、图像资料6000多份，检查食品药品监管所、食用农产品种植单位、食品摊贩疏导点、餐饮具集中消毒企业等14种业态、237个现场，经自查自评，达到创建合格标准。

四、创建试点工作取得成效和存在主要问题

威海市按照全域城市化、市域一体化的思路，实施全域一体化创建，推进国家食品安全城市创建工作，全市食品安全工作取得显著成效。特别是创新综合监管模式等工作，亮点纷呈。

（一）夯实食品安全监管基础

一是规范基层监管力量。威海市全市74个监管所全部达到“执法+快检”车辆、快速检测箱、执法记录仪等“十五个一”标准，全部配齐至少5名执法人员、1名政府购买服务聘用的检测人员；64个涉农镇街全部设立农安办，配备2至3名专职人员，按照“十有”的标准配齐了设施设备。

二是完善检验检测体系。市级，整合了市质检所、农副产品检测中心和海产品质检中心的职能，建成食品检测中心，设立PCR实验室用于DNA检测，实现了从农田到餐桌全环节食品检验检测由一个机构承担。区市级，全部成立综合性食品检验检测中心，被纳入检验检测资源整合试点市。镇（办事处）、74个所全部建立不低于50平米的快检室。

三是建设多元的信息化支撑平台。建设了市政务信息资源共享交换平台，提供信息资源查询、数据比对、共享交换等服务；建设“1+2+N”的“智慧食安”综合信息化项目、全市联动的农产品质量安全监管平台、全市肉类蔬菜流通追溯体系，保障“菜篮子”质量安全。

（二）严格管控区域食品安全源头

一是严抓投入品管理。威海市实施农药经营登记备案、高毒农药定点经营等制度措施，建立了高毒农药全程追溯系统。率先对国家禁止和限制使用的农药以及对农产品出口有重要影响的农药，全面禁存禁售。在全市推行“一卡通”系统，实现了农资实时可追溯。

二是加强标准化建设。出台了《威海市农业标准化生产基地建设与管理办法》、《威海市农业标准化示范基地建设实施方案》等文件，组织中级职称以上专业技术人员定期深入基地进行技术指导和安全生产监督。

三是推广绿色生产技术。威海市相继出台了大姜线虫病、花

生地下害虫及线虫病等25项关键技术指导意见，基本解除了对高毒高残留农药的依赖；每年推广绿色防控技术330多万亩，减少了化学农药的使用；引进了风送静电式弥雾机等先进药械设备，节省农药施用量60%，利用率达到80%以上。

（三）创新综合监管模式

威海市在全国首创“食安、农安、公安”三大系统资源共享、行刑衔接、联勤联动的“三安联动”工作机制，实现从农田到餐桌全程监管，并探索了食品安全“派出所+”模式。

一是准出与准入相衔接。在标准化和“三品”认证基地建立健全了田间生产档案；在全市批发市场、农贸市场、商超全面推行食用农产品市场准入制度，实现了产地准出与市场准入无缝衔接。

二是抽查与抽检相同步。加大食品安全风险监测力度，实现了县级行政区域全覆盖；以问题为导向，在随机抽查时同步实施监督抽检。

三是执法与公示相融合。监督检查、监督抽检、行政处罚结果在网站、微信、报纸等媒体公开，通过严打曝光恶作为、处置警示问题点,强化了企业主体责任。四是日常监管与专项整治相结合。通过日常监管获取各类检测结果、社会热度焦点以及突出敏感问题等信息，在风险会商的基础上开展专项整治，形成了长效监管机制。

（四）构建社会共治格局

政府、部门、企业、协会、媒体、消费者“六位一体”推动创建工作，让创建过程成为食品质量持续改善、安全监管持续加强、人民群众持续受益的过程。

一是文化引领。把“尚德、诚信、守法”的食安文化建设纳入精神文明建设体系，作为现代化幸福威海建设的重要内涵；开展优秀传统文化进食品企业活动，构筑了企业诚信文化体系；开展问计千万家、食品安全“四进”、小手拉大手等活动，营造了全民参与的食安文化氛围。

二是示范带动。培育了一批放心食品生产加工基地和食品生产示范企业、餐饮安全示范街区、食品经营示范单位等活动，全面实施“食安威海”品牌引领行动。

三是提档升级。推进“四小”行业升级改造，实行小作坊生产园区化；规范小摊贩经营，实行“五统一”管理；改造小餐饮，实行“五改一亮”；规范小食品店，全面落实“五有标准”。

亮点工作:（1）“双安双创”管理模式。威海市将国家食品安全示范城市和国家农产品质量安全市创建有机结合，坚持以市域一体、生态优先的思路和“城乡同步、陆海同管、内外同标”的理念，探索了“全域覆盖、全程管理、全民共建”的“双安双创”管理模式，实现了安全监管持续加强、食品质量持续改善、人民群众持续受益。2015年10月，全国国家食品安全城市和农产品质量安全县“两

个创建”工作现场会在威海召开，国务院副总理汪洋出席会议。威海市工作经验受到汪洋同志充分肯定，评价威海的创建活动有亮点可看、有经验可学。

（2）“三安联动”工作机制。在全国首创“食安、农安、公安”三大系统资源共享、行刑衔接、联勤联动的工作机制，实现从农田到餐桌全程监管，有效强化了部门联动、行刑衔接。2016年1月，该机制被山东省政府在全省推广。

（3）“食安威海”品牌引领行动。通过重点培育一批放心食品生产加工基地和食品生产示范企业、打造一批小作坊集中园区、创建一批食品经营示范单位、创建一批餐饮安全示范街区（示范店）等活动，全面实施“食安威海”品牌引领行动。已建设放心食品生产基地2处，建设食品小作坊集中园区4处，创建示范单位1468家；品牌连锁商超覆盖全部镇街，连锁配餐企业覆盖50%以上大型企业食堂和80%以上学校食堂；家家悦集团成功在上市，为行业树立了标杆，带动行业整体水平提升。

（4）“同线同质同标”模式。本着就高不就低的原则，鼓励企业比对日本、欧盟和供港食品标准等项目生产产品，控制质量。提高了或者增加了水产品的诺沃克病毒限量、乙氧喹啉的限量、扑草净限量等指标，使产品的安全性得到了更严格的保障。45家食品生产企业的82个产品在生产过程中按照国际先进的食品安全标准进行生产，占规模以上食品生产企业56%。引导鼓励企业开展HACCP和ISO22000体系认证，为实现同线同质同标打

好基础，认证比例占规模以上企业的87.5%。378家食品企业成功申报出口食品注册（备案）。威海市被质检总局认定为国家级出口食品农产品质量安全示范市。

存在问题：一是从业人员的素质还需要进一步提升；二源头风险，特别是输入性的源头风险还仍然存在；三是职业化检查员的专业化比例还需要进一步提高；四是构建社会共治格局还需要不断努力深化。

同时，在现场检查过程中，发现存在以下问题: 一是在组织保障方面，威海市监管机构与队伍建设尚待加强。部分基层监管所的装备设施建设不足；有的监管人员培训工作的组织流于形式；少数协管员补助政策落实不到位。

二是在源头治理方面，综合治理工作基本到位，行业基础也已夯实，但相关企业的生产管理规范性仍需加强。

三是日常监管方面，餐厨废弃物的监管工作不到位。个别小食品店及疏导点的管理规范化程度尚待提高。

四是在企业主体责任落实方面，大多数企业主体责任落实比较到位，但个别食品生产经营者仍存在内部质量安全管控制度执行不严、制度落实不到位的情况。

五、初评评分结果及说明

（一）初评工作步骤和时间安排

一是进行群众满意度调查。2016年9月份，对调查问卷内容和调查方案进行修订、定稿。10月1日—15日，开展群众满

意度调查，5市同时进行。10月16日—25日，对满意度调查数据进行统计分析。群众满意度达到或超过70%的，进入下一步现场验收环节；达不到的一票否决，后续验收工作不再进行。

二是现场验收。10月份，编制、修订现场检查手册，拟定参与验收人员名单。10月26日—31日，确定5个试点城市验收时间、顺序（抽签决定）；对参与现场验收人员进行培训。11月21日至22日，对威海市进行现场验收。各试点城市预计2.5天（加上城市间往返时间）。为保证验收标准尺度、幅度把握的一致性，由1个工作组对5个城市进行全程检查。12月上旬，对5个试点城市验收情况进行汇总。

三是社会公示。12月中旬，提交各试点城市验收报告、总体验收工作总结。省食安办听取验收情况汇报后，研究确定公示名单。12月31日至2017年1月13日，用两周时间，对拟推荐为国家食品安全示范城市以及省级命名表彰的市，在大众日报、齐鲁晚报、大众网、齐鲁网等省级主流媒体和省政府、省食品药品监管局官方网站上进行公示。

（二）群众满意度调查

2016年10月，省食安办委托山东财经大学作为第三方机构独立进行，事先不发通知，不打招呼，不与当地监管部门联系，进行暗访调查。满意度调查采用问卷调查形式进行，设计了16个题目的10点量表问卷，街头随机访问与微信调查两种方式相结合，分别占60%、40%。被调查人群采用分层配额法，根据年

龄、性别、城乡、职业来确定，数量为5市各2000人。调查地点为每市随机确定2区2县（市），每县随机确定2街2镇，每个街镇随机确定1处人流量较大的调查地点，确保每个县级区域调查最少覆盖4个街镇，做到城乡兼顾，布点均匀，保证调查结果的客观性、公正性。根据标准要求，群众满意度达不到70%，实行一票否决。经调查，威海市群众满意度超过70%的合格标准。根据满意度调查结果，对威海市开展现场验收。

（三）现场验收

根据国务院食安办部署要求和省食安委创建工作安排，2016年10月1日至11月22日，山东省食品安全委员会办公室委托山东财经大学作为第三方机构，对威海市创建国家食品安全城市工作进行验收。

本次验收依据《国务院食品安全办关于开展食品安全城市创建试点工作的通知》《山东省国家食品安全城市创建试点工作方案》《山东省食品安全示范城市验收细则（试行）》《国家食品安全示范城市创建工作群众满意度调查实施方案》进行，验收内容包括群众满意度调查、现场验收和社会公示三部分。

现场验收内容主要包括听取汇报、材料审核和现场检查三部分。威海市副市长叶立耘代表威海市政府进行了创建工作汇报，食品安全相关部门（包括畜牧兽医局、质监局、商务局、林业局、城管执法局、公安局、住建局、农业局、海渔局、卫计委、食药局等）列席会议；审核查看了开展创建以来的相关工作文件、档

案资料等；检查了随机抽取的主城区39个现场检查点和荣成市32个现场检查点，检查点覆盖了食品药品乡镇（街道）监管所、食用农产品种植单位、畜禽养殖单位、水产养殖单位、生猪屠宰场（点）、农兽药销售点、食品生产企业和食品相关产品生产企业、食品生产加工小作坊、食品流通企业、餐饮企业和学校食堂、食品摊贩疏导点、食用农产品（食品）批发市场及农贸市场、餐饮具集中消毒企业等13类业态，通过检查，现场打分。威海市的合理缺项为病死畜禽无害化处理厂。

（四）社会公示

2016年12月31日至2017年1月13日，用两周时间，对拟推荐为国家食品安全示范城市以及省级命名表彰的市，在大众日报、齐鲁晚报、大众网、齐鲁网等省级主流媒体和省政府、省食品药品监管局官方网站上进行公示。经公示，社会无异议。

（五）初评评分情况

本次初评依据《国务院食品安全办关于开展食品安全城市创建试点工作的通知》和《国家食品安全示范城市标准（2017版）》，制定了《山东省国家食品安全城市创建试点工作方案》。在此基础上对方案进一步细化，制定了《山东省食品安全示范城市验收细则（试行）》并报国家食品药品监督管理总局备案，随后开展了省级初评，包括听取汇报、材料审核和现场检查三部分。

根据《山东省食品安全示范城市验收细则（试行）》及现场验收打分情况，威海市三个否决项均达到相关规定要求，无应否

决事项；该市围绕36个二级指标要求，采取措施，开展工作。威海市省级初评达到90分以上，符合验收合格标准，通过初评。

六、初评结论和推荐意见

总体来看，威海市政府对创建国家食品安全城市高度重视。在夯实食品安全监管基础、严格管控区域食品安全源头、创新综合监管模式、构建社会共治格局等方面取得了较大成绩。创建氛围十分浓厚，创新工作亮点明显：推行“全域覆盖、全程监管、全民共建”的“三全创建”工作模式，使食品质量持续改善、安全监管持续加强、人民群众持续收益，并得到汪洋副总理的充分肯定；建立“两库一标准”，实行“一检查一通报”和清单管理，督导相关区市、部门限期整改，并对整改情况跟踪验收，以查促创，有力推动了创建工作；整合市质检所、农副产品检测中心和海产品质检中心的职能，建设覆盖全链条的检验检测体系，成为全省唯一食品检验检测从种植养殖到生产、经营全环节由一个部门承担的地市；在全国首创“食安、农安、公安”三大系统资源共享、行刑衔接、联勤联动的“三安联动”工作机制，实现从农田到餐桌全程监管，该机制于2016年1月份被省政府办公厅发文推广；环翠区食安办投诉举报中心联合公安、农业、海洋渔业、食品药品监管等7个部门组成联席工作组，成立了环翠区食品安全联动指挥中心，形成了集信息综合采集、案情联合研判、应急统一指挥、信息统一发布于一体的联勤联动平台。这些成绩与亮点，极大地提高了威海食品安全监管力度和效度，实现了以保障食品安

全带动产业发展，有效推动社会共治的目的，群众满意度显著提升。

综上所述，威海市创建省食品安全先进市工作成效明显，综合验收达到创建合格标准。2017年1月20日上午，山东省食品安全委员会召开全体会议研究国家食品安全示范城市省级验收情况，会议一致同意命名威海市为山东省食品安全示范城市，并推荐参加首批国家食品安全示范城市国家层面公示评议。

七、下一步工作安排

下一步，威海市将持续深化国家食品安全示范城市建设，抓督导促创建，抓监管防风险，抓导向增活力，抓基础补短板，抓宣传树形象，实施抽查与抽检相融合、监管与服务相融合、执法与宣传相融合、日常监管与专项整治相融合的工作模式，深入贯彻落实“四个最严”和“四有两责”，进一步构建无缝衔接的监管网络，把食品农产品安全监管责任落实到位；完善食品安全监管平台，利用信息化手段提高食品安全管理水平；健全食品安全整治常态化机制，保持对食品安全违法行为的高压态势；实施群防群治，营造人人有责、人人参与、人人受益的社会共治格局，共同守护“舌尖上的安全”。

同时，省食安委将督促威海市全面落实总书记食品安全“四个最严”要求，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持党政同责、守土有责，深入实施食品安全战略，以“食安山东”建设为统领，全面加强食品安全工作。

一是继续巩固创建成果。进一步加大创建力度，对照国家标准，继续提高各项创建指标，加大集中督导、明察暗访、现场观摩、会议交流、定期调度等工作力度，确保实现食品安全整体状况持续良好、保障水平持续提高、群众满意度持续提升。

二是对食品安全示范城市进行动态管理。按照《国家食品安全示范城市评价与管理办法（暂行）》、《山东省食品安全先进市、县（市、区）创建管理办法（暂行）》的文件要求，对创建成功的市，要求其每年开展自查，省里每年随机抽查、3年一复查。对出现问题的市，采取约谈、通报、要求限期整改等措施，加强事后管理，督促各市持续保持创建状态。

三是严格落实属地责任。严格落实党政同责、四有两责要求，加大投入保障力度，进一步健全食品安全监管机构，增加人员力量，重点加强监管执法体系、检验检测体系、质量追溯体系和信息化建设，着力提升基层监管能力。

四是着力解决突出问题。针对存在问题，坚持标本兼治、综合施策，进一步整合各方资源与力量，加大源头污染治理力度，深入开展“守护舌尖安全”整治系列行动，集中整治各类行业“潜规则”和风险隐患，严厉打击食品安全违法犯罪，着力破解人民群众关心的食品安全热点难点问题。

五是创新监管方式方法。牢固树立“机器换人”的理念，充分应用互联网、物联网、大数据、云计算等新型技术成果，进一步创新监管方式和监管手段，打通监管链条，实现全链条无缝隙监

管。继续完善“双随机、一公开”抽查机制，全面推进信息公开，主动引导社会舆论，让公众“用脚”投票。

威海市物流行业调研报告 篇3

国际教育交流部2008年3月16日 随着经济全球化和信息技术的发展，现代物流在经济发展中的作用日益突出。发展现代物流，能够有效地降低成本，提高流通效率和企业竞争力。因此，加快发展现代物流，对于转变经济增长方式，提高经济整体运行质量和效益，走新型工业化道路，都具有重要的战略意义。通过本次针对威海本地的物流相关公司的调研，我认为威海的物流公司还处于起步阶段，整体发展水平较低，存在不少制约因素。

一、物流管理体制分散

物流是跨部门、跨行业的复合型产业，物流的发展涉及到政府政策、交通、铁道、民航、邮政、海关、质检、信息等相关部门。但威海的物流部门缺乏统筹规划和整体协调，尽管有的公司位臵集中，但还是处于各自为战、盲目发展的状态。我所走访得40多家物流公司只有家家悦、佳吉快运有限公司、青岛邦达物流有限公司、天地华宇、井川物流和天津驰润物流有限公司等为数不多的几家在不同地方有连锁公司。管理体制分散是当前威海物流发展的一个重要制约因素。

二、现代物流观念薄弱。

大多企业没有摆脱个体经济的影响，习惯 “小而全”，没有按照现代物流理念，对企业内部物流进行整合和重组，或者实行业务外包。由于缺乏现代物流理念，物流企业普遍发展较慢，存在“小、散、乱、差”现象，大多只能提供简单的运输和仓储服务，很难提供一体化的物流服务。大多

公司是一个仓库、几部车就自称为物流企业，服务单一。

三、物流信息化、标准化程度不高。

物流信息化、标准化程度较低，导致物流资源浪费严重，效率和效益普遍不高，很难实现物流多功能、一体化运作。在调研过程中发现有的物流公司连一台电脑都没有配备，信息渠道单一，甚至闭塞。还发现有许多不同公司的营运路线完全一样，各自为营，资源浪费。

四、物流人才短缺。

威海目前的物流公司出少数外，大多不注重员工学历，更加注重员工的其他素质，如吃苦耐劳，口齿伶俐，机敏，社会经验丰富，又没有驾驶证等等，极少有具备物流师资格证的员工。而且男女比例差异很大。

威海商业规划设计报告 篇4

情况的考察报告

为了更好的为我市科技馆建设谏言献策，及科技馆建成后

如何有效地管理运行等问题，市科协与财政局先后赴东南沿海发达省市进行了实地考察，不仅开阔了眼界，而且对我市未来科技馆的建设和管理运行工作具有一定的借鉴意义。现将考察情况汇报如下：

一、考察科技馆的基本情况

（一）广州市科技馆

广州市科技馆科技馆位于广州大学城，占地面积 45万平方米，建筑面积13.75万平方米，既是目前亚洲最大的科普教育基地，又是科技成果与技术产品展示、推广、及学术交流的综合平台。馆内设有儿童天地、实验与发现、数码世界、交通世界、绿色家园、飞天之梦、人与健康、感知与思维、数字家庭等9个常设主题展区；三维巨幕、四维、球幕、虚拟航行4座科技影院；多个临时主题展区和开放实验室。学术报告厅3个，大中型会议室各一个。户外的科学探索乐园拥有8万平方米人工湖、60多个经典科学展品，培植有2000多种岭南特色植物，设计独特，景色迷人，是深受公众喜爱的科学乐园。

（二）东莞市科技馆

东莞市科技馆位于新城市中心区，占地面积4万平方米，建筑面积3.2万平方米，展室面积1.2万平方米，总投资3亿人民币。主要展示制造工业科技、信息与高新技术两大主题及启蒙科技、影视天地、网上科技馆三大辅题，是制造业科技博览中心、现代制造业文化导入和培育的载体、产业科技教育的阵地和公众科学启蒙教育基地。

（三）厦门市科技馆

厦门市科技馆占地面积3万平方米，建筑面积1万平方米，共设12个展馆，200余项展品，注重观众的参与性、动手性，内设科学与探索常设展厅、计算机虚拟技术展览、机器人展厅、3Ｄ立体影院，力学与机械馆，电磁学、声学、光学、数学、地球与自然、人体生理、高新技术馆等。

（四）临沂市科技馆

临沂市科技馆与城市规划馆、图书馆合为一体的综合性场

馆，建筑面积5000平方米，布展面积3000平方米，大厅面积500平方米，临时展厅为800平方米，学术报告厅200平方米；设计有无障碍扶梯便于残疾人上下。共设6个展区，比较有特色的展品有透视立体图、全息声响小屋、时光隧道、航空体验等。存在的问题主要有主展厅面积小、展厅层高过低，柱子间距小于10米，布展主题不突出；学术报告厅、4D电影放映室过小，不便于承办大型科普活动。

（五）威海市科技馆

威海市科技馆位于市文化科技综合楼的二楼，比较有特色的展品有滚轮机械、飞机模拟驾驶器、虚拟水流墙、潜艇模拟驾驶器、听听动物的声音等展品。在布展区域有一个蓝色家园为地方展区，为地方知名企业提供了展示科技进步的平台。人员管理分为事业全供、合同职工和科普志愿者。存在的问题是大型设备无法摆放。

（六）潍坊市科技馆

潍坊市科技馆位于市文化中心综合区的南面，上下四层，目前土建工程基本完成，布展工作已经展开。科技馆在土建前成立专门机构，申请专项经费，组织人员外出考察，聘请专家展开咨询，形成意见后与设计规划部门进行沟通协调；在布展

和展品购臵方面要与有实力的公司进行合作。存在的问题是球幕电影放映室座位间距过小。

二、科技馆的建设规模、建设管理和功能要求

（一）科技馆的建设规模和建筑指标

根据建设部、国家发展和改革委员会关于批准发布《科学

技术馆建设标准》的通知，科技馆建设规模按建筑面积分类可分为特大、大、中、小型四类。中型馆建筑面积8000平方米——15000平方米，一般适用于城市户籍人口在100万以上至200万人的城市。根据许昌市“十二五”规划和许昌市长远发展目标，许昌市科技馆应建成中型科技馆。

（二）、科技馆的基本构成及功能要求

从总体布局上看，科技馆大都由四大区域构成：科普展教区；科普活动区；科技教育区；服务工作区。

一、科普展教区是科技馆最重要、最富生命力的组成部分。展教区内容也可大致分为以下方面：

1、展示演示基础科学原理和规律。

2、展示和介绍应用科学技术和日常生活中的科学知识。

3、展示介绍现代科学知识，特别是高新技术及其产业。

4、展示本地区优势产业的现状与发展前景。

5、展示我国科学技术发展史。

6、展示和宣传古今中外著名科学家为人类所做的贡献，以及他们的高尚品质和精神。

二、科普活动区用于组织公众开展各种形式的科普活动，特别是青少年科技活动，以提高科技兴趣和参与意识，以及科学技术创造能力。主要内容包括：

1、组织开展青少年科技活动，培养他们的科技兴趣和动手能力。

2、制作和播映科技影像，向观众宣传一些难以展览的科学原理。

3、利用天象馆中安装的模拟器材及相应设备，演示天体运动、太空旅行等，宣传普及天文知识。

4、设臵儿童天地娱乐区，开发儿童智力，寓教于乐。

三、科技教育区用于开展各种形式的科技培训和学术交流。主要内容包括：

1、举办科普讲座和学术报告，促进科技培训和学术交流的提高。

2、设立科技实验室，为青少年提供进行科技实验的场所。

3、开设电脑教室，使观众学习使用先进的现代化信息工具。

四、服务工作区用于为观众提供各种服务，及工作人员办公和从事其它活动。主要内容包括：

1、研究、制作和维修各类展品。

2、开展各种形式的科技咨询。

3、为前来参加科技活动的科技人员和社会公众提供休息和就餐服务。

4、为科技馆管理服务工作人员提供办公场所。

（三、）科技馆的建设管理

1、科技馆建设。从我们考察情况看，各地的科技馆都采用代建制，市科协作为参与单位，在设计方案、内部结构等方面提供意见；由于科技馆的特殊性，土建工程完成后，应有科协进行装饰布展管理。科技馆建设应立足与科技、经济和社会发展相适应，建成城市文明的标志性建筑；在建筑选址方面，选择处于交通方便、人口集中、周围环境和文化氛围较好的优越位臵，方便公众的参观和科普活动的开展；在建筑设计上力求建筑有鲜明特色，立足当前，面向未来，体现高起点、高标准、多功能、现代化的场馆。

2、科技馆管理。根据科协的工作性质和科技馆的功能，各地的科技馆都成立专门管理机构，隶属于科协的事业单位，工作人员为财政全额供给，运行费用由市财政保障。

三、关于建设我市科技馆的几点意见和建议

（一）科技馆设计体现科学性、科普性、地方性、实用性。科技馆是提高全民科技文化素质的公益性设施，要体现科技特色、科学特点；同时在设计上又要体现许昌的地方特色。

（二）科技馆建设的展示内容、功能和布局、规模。

1、展示内容：既要立足于基本科学知识的宣传普及，又要侧重于现代科技知识的演示，着力向公众宣传当今世界科技发展的新趋势和新动态，展示高新技术及其产业给人类社会和经济发展带来的重大影响。同时，要充分展示我市优势产业方面的成就与发展历程，增强许昌人的成就感、责任感和使命感，调动全市人民热爱科学、参与科普、学习知识、使用科技的积极性，激发广大民众建设家园富民兴许积极热情。

2、功能布局：根据我市当前的实际和未来发展，科技馆应定位于以科普展教、科学原理和运动过程的演示为主要功能，兼有开展群众性特别是青少年科技活动、科技实验、科教影视放映，辅以学术交流和科技培训、科普讲座和科技报告等。从总体布局上分为四大区域：即科普展教区、科普活动区、科技教育区、服务工作区。

3、规模大小：根据建设部、国家发展和改革委员会批准发布《科学技术馆建设标准》的通知，许昌市新建的科技馆规模应不少于10000平方米。占地面积考虑到室外展区、停车场地、绿化用地、道路和户外活动空间和标志性工程形体设计等因素，占地面积应为65—75亩，若再考虑到综合发展因素，还应预留发展空间。根据科技馆的功能布局和总体规模，具体安排如下：

（1）各类展教、演示厅4500平方米，其中常设性的3500平方米，流动的1000平方米；（2）青少年科技活动厅1000平方米；（3）科技影视城800平方米；（4）新技术、新成果及科技教育服务中心800平方米；（5）学术报告厅600平方米；（6）天象馆800平方米；（7）附属设施1500平方米。

（三）科技馆的管理。

从科协的职责和各地的统一做法看，科技馆的管理应隶属

科协。作为事业单位管理，人员为财政全额供给，运行经费由财政保障。地市级科技馆一般要设有办公室、展教部、实验部、培训部、交流部等4-5个内设机构，负责场馆的日常管理，按照使用面积180平方米/人计算，需要人员编制40人左右，（各部门负责人、管理维护人员、讲解服务人员等）。

（四）科技馆建设中应注意的事项

1、展厅宜设在科技馆主体建筑物的一至三层，不宜超过四层；展厅入口应设臵门厅，验票口应位于门厅之内。

2、科技馆展厅应能适应常规展览的需求，应根据展厅的体量与经济性确定展厅柱网与层高。柱网宜为方形或矩形，跨度应大于9米。展厅一层建筑高度10米以上，二层建筑高度8米以上。科技馆独立展厅面积不宜过小，800平方米以上，要相对独立。首层展厅设计可变荷载宜大于等于8kN/㎡（每平方米承重量为814公斤以上），其余各层可变荷载宜大于等于4kN/㎡（每平方米承重量为410公斤以上）。

3、观众垂直交通宜采用自动扶梯、客运电梯和楼梯相结合的方式，主要交通工具应设臵在人流出入口附近。多层的中型以上科技馆，展厅应安装自动扶梯，联系各展厅的观众走廊净宽度不应小于安全疏散的要求。

4、货运门、通道、货用电梯应能满足展品和设备的搬运与垂直运输需要，方便布展和撤展。主要货运通道应与观众通道分离。

5、观众休息区应设臵座椅、饮水部和卫生间，座椅的数量不宜小于展厅瞬时最高观众容量的5%，为观众提供服务的餐饮部应设在展厅之外的休息区。

6、短期展厅宜布臵在建筑物的一层，可与常设展厅相邻，但应有直达外部的独立出入口。

7、科技馆内的报告厅、大型影像厅应独立对外开放，并具备由展厅直接进入的条件，学术报告厅应容纳200人，影像厅应容纳100人，座位间距有特殊的要求。

8、科技馆建筑要符合公共场所消防要求，耐火等级不应低于二级。

9、科技馆设计相对独立，便于管理，造型设计应首先满足内部展教功能的需要，建筑形象应简洁大方，形式服从功能，具有地方特色，做到实用、经济，在可能条件下注意美观。

10、布展设计和展品设备要与有实力的知名企业合作，布展效果才有科技性、科普性、趣味性，如企业实力不强，展品价廉，容易出现不出效果，易损易坏，维修费用高，展示效果不佳。

科技馆作为政府兴办的科普宣传教育设施，是加强两个文

明建设不可缺少的重要阵地，是实施科教兴国战略的基础工程。将作为“功在当代，福及子孙”的伟大工程载入了史册，成为现代文明城市的重要标志，成为开展科学技术服务活动的场馆，成为社会主义精神文明建设的重要阵地。