大学生商业规划

大学生商业规划（共8篇）

大学生商业规划 篇1

西南交通大学校园商业网点布局规划原则和调整方案

大学校园内的商业活动是学校师生生活保障的重要组成部分，也是建设和谐校园的重要内容，应在校园建设发展规划的指导下统一规划和合理布局。为恢复我校校园本应有的和谐、美丽、宜人面貌，发挥校园环境育人作用，改变目前混乱的现状，特制定我校商业网点布局规划原则和调整方案。

一、商业网点布局规划的必要性

我校商业网点大部分缺乏统一管理，管理主体多、布局随意、结构混乱、品质低下、参差不齐，呈现出“自由市场”的现状,致使环境“脏乱差”，有碍观瞻，引起师生极度不满，上级部门在相关检查中多次提出整改要求。这些商业网点经营活动存在如下主要问题：

1、设立导向和动机严重错位。

学校大部分商业网点是以经济利益为导向建立起来的。学校部分单位利用管理和使用的资源，为追求单纯的经济利益，或改变其使用功能，或“见缝插针”地乱搭乱建，开展商业活动，导致学校商业氛围过重。

2、安全隐患巨大。

改变公房用途开展经营活动，其实际用途与房屋原设计功能不相适应，这种差异导致建筑物及经营活动存在安全隐患；乱搭乱建开展经营活动，其建筑物功能设计不合理，搭建的建筑物本身就存在安全隐患。

3、法律、经济风险不可控。

由于我校校园商业活动在早期缺乏统一监管、各自为政，导致校园经营行为极度不规范，引发的问题较多，主要表现有：有些单位利用手中资源擅自与经营户签署经营协议，容易给学校带来法律纠纷和经济纠纷，并且价格形成机制随意，与市场价格差距较大，直接造成经济损失，甚至导致国有资产的流失；有些单位和个人不及时将经营收入上缴学校财务，容易形成小金库或中饱私囊，造成学校收入流失。

为此，经党委常委会审定，学校颁布了《西南交通大学公有房产经营行为管理办法》和《西南交通大学专用设施场所有偿服务行为管理办法》（以下简称《办法》）。按照《办法》的要求，进行了学校经营情况清查，从全面自查、复查结果看，商业活动管理混乱、合同协议签署失据、布局不合理、经营项目多而杂乱等现象十分突出，重新定位、规划、治理迫在眉睫。全校上下应从育人的高度，为学校的形象负责、为学校的发展负责，对校园环境治乱中商业行为规范问题予以高度重视和积极响应。

二、商业网点布局规划的原则

成都两校区划分为教学（科研）及办公区、图书馆区、运动场馆区、学生宿舍区、教师公寓区、学生生活服务区、教职工生活服务区等区域，商业网点应根据各区域的特点进行分区布局，并坚持以下原则：

1、生活配套导向的原则：我校商业网点应树立正确的经营观，以配套需求为导向建立服务保障体系，从方便广大师生学习和生活的角度，合理规划，严格禁止单纯经济利益驱动的经营行为和场地使用。

2、符合建筑规划的原则：商业网点的设置要与学校的整体规划、建筑物的布局及其使用功能相协调，方便师生学习生活、促进校园文化发展、维护校园环境。

3、总量控制的原则：两校区原则上均要大量减少商业网点，根据校园总体规划逐步对现有的商业网点进行调整。依托学校周边商业及配套设施，还原学校应有的校园氛围，扭转学校日益变成商业赢利场所的局面，彻底整治校园内“见缝插针”式的摆摊设点行为。

4、严格管理的原则：学校商业网点要严格遵守学校的各项规定，未经学校批准，任何 1 单位和个人均不得将配给二级单位的公有房产擅自改变使用用途用于经营；对于到期的经营用房，必须按《办法》完善申报、审批手续，不得擅自续签；对经营期内的经营用房，必须按《办法》完善备案手续。

5、特殊经营活动的禁入原则：严禁利用学校公有房产开展国家明令禁止的活动。严禁校园内房产用于校外办学机构开展招生、办学等活动。严禁校内二级单位利用学校公有房产开展餐饮、食品加工（后勤集团食堂除外）、网吧、KTV、录像厅、电影院、棋牌室、游戏厅等经营活动。BOT开发商在合作经营期内所从事的经营活动原则上也应遵循该项禁令。

6、逐步调整的原则：除九里W楼、九里工会一楼、九里学生生活服务二区（二食堂一楼）、思达生活服务区、犀浦学生生活服务区外，二级单位现有的商业网点均应立即进行调整，暂不能调整的，需向资产管理处专项报告。未经学校批准修建的用于经营的临时建筑，应予以拆除。

三、商业网点调整的具体要求

商业网点的调整应以提升校园品质为目标，以营造校园文化氛围为导向，具体要求如下：

1、两校区一律严禁搭建临时经营用房，摆摊设点、占道经营。

2、教学（科研）及办公区：每栋教学楼允许开设一间文整室以方便师生打印复印，办公楼原则上不开设文整室，不允许开展以盈利为目的的零售等其它类别的商业活动。

3、图书馆区：允许开设一间文整室及书店以方便师生打印、复印、购书；可根据需要为师生提供免费茶水供应区、选择合适的地点设置自动贩卖机。

4、学生宿舍区、教师公寓区可选择合适地点设置自动贩卖机（原则上以楼宇为单位，每栋楼可设置一处）、自助洗（烘）衣设备，为学生和教职工生活提供便捷，宿舍区内违章开设的超市、商店应予以关闭。

5、运动场馆区：体育场馆周围用于经营的房屋原则上应恢复其原有的设计使用功能，可根据实际情况保留部分与体育教学（科研）、训练、活动相配套的服务项目。

6、学生生活服务区、教职工生活服务区：暂保留九里W楼、九里工会一楼、九里学生生活服务二区（二食堂一楼）、思达生活服务区、犀浦学生生活服务区，原则上允许上述区域内的商业网点继续经营，管理单位应严格要求商家的经营活动符合国家和学校的各项规章制度，应对其经营内容进行引导、整合，提升业态品质。该区域的其他商业网点一律取缔。

7、学校大门入口：严禁利用学校各大门入口设施开展经营活动。

8、BOT商铺经营应严格按照《经营管理协议》的要求规范管理，经营内容应与原设计功能相符，不符合设计使用功能的，应逐步调整；经营期内的BOT商铺要遵守《西南交通大学校内商铺行为管理规定》等校园管理规定；到期的BOT项目，根据学校发展需要调整其使用功能。

四、整改要求

1、未经学校相关部门批准修建的用于经营的临时建筑(乱搭乱建、占道经营），在2014年1月15日前停止营业，并由修建使用单位自行拆除。

2、未经学校批准，二级单位擅自改变公有房产原设计使用功能的，在2014年1月15日前恢复房屋原设计使用功能。

3、对于占道经营的，应按《西南交通大学校内商铺行为管理规定》在2014年1月15日前进行彻底治理。

4、根据学校要求关闭的店铺，应在2014年1月15日前摘除店招，恢复外立面到公房原有状态。

5、体育部根据各场馆的管理细则及本方案的要求，对体育场馆片区经营活动予以调整、规范。

6、后勤集团根据分类管理思路及本方案的要求，对后勤管辖片区内可用于经营的商铺，2 做出经营业态的指引与规范。

7、BOT项目商铺不符合学校与BOT商签订的《经营管理协议》的经营行为，须在2014年1月15日前整改；《经营管理协议》未约定，但不符合学校规定的，须在2014年底前整改完毕。

五、本方案由资产管理处负责解释。

大学生商业规划 篇2

商业街是城市中最有活力的部分, 是城市商业活动的核心, 既标志着城市经济的兴衰, 又反映城市的形象特征, 城市的人文历史面貌, 甚至城市的社会观念, 是一座城市的名片和橱窗。

那么那些设施完备、功能齐全、扩展性好的商业街是从哪些方面开始思考规划的呢?《交往与空间》的作者扬·盖尔告诉我们:“人体尺度以及人们在不同空间内的感受是不容忽视的重要部分。”人的行为会受到环境的影响, 建筑师们设计的不仅仅是一个空间, 更是在安排以后人们在这个建成的空间内的行为活动。作为一个有责任心的合格的建筑师, 他必须对空间引起的人们将要做出的行为具有前瞻性的眼光。

人作为一种高级的群居动物, 交往是不可逃避的行为。尽管随着科技的发展, 交往的形式有了巨大的改变。科技的进步同时带来的负面影响就是人们在急于发展经济的同时忽略了对环境的保护。这种影响深刻地反映在急剧恶化的天气、日渐稀薄的臭氧层、城市上空的温室效应等问题上。我们的日常行为也随之潜移默化, 一点点改变着。城市里越来越多的人喜欢“宅”这种行为。究其本质, 因是将自己的活动范围置于一个让自己觉得舒适的室内空间中。这种行为的出现以及愈演愈烈直接反应在购物逛街等商业行为中的一个例子。在室内, 体验购物、休闲、娱乐、饮食、健身、文化、商住等一站式消费服务。城市里的地价高了, 在有限的城市用地上, 开发商们将房子也越建越高了;街道变宽了, 更适合车辆的流通, 随之而来的废气污染也越来越明显;城市绿化集中了, 可是却满足不了人们同时购物和赏景的需求。虽然室内商业街也无法达到最后一项要求, 不过它给人们创造了人工的舒适室内环境。这种环境中, 一家家店铺规模并不是很大, 就像露天的商业街一样。但良好的空气质量、适宜的气温、干净的街道让人更愿意驻足于此。按我的想法来说, 室内商业街也是“宅”行为的一个变种, 只不过是用更多的金钱去打造了一个让人停留的大空间而已。

但是室内商业街这种方式的商业化气息太浓重, 人们为了获得一个较优的交流空间不得不通过一定的消费。这让开发商欣喜不已, 但对消费者来说, 其中有一定的隐性强迫的意味。而且为了促进商业行为, 我们会发现室内商业街内提供的座椅是有限的。

这种全新的消费模式在中国大陆上不断的兴起。以济南现有的商业片区为例, 但是当所有芙蓉街也被开始改造成室内步行街的样式时, 泉城济南的历史特色还剩下多少呢?虽然目前芙蓉街得以保留并加以维护, 但不难发现它的外围已经开始“现代化改造”了。让古色古香的芙蓉街变得不伦不类。

我觉得室内商业街固然便利, 但一个城市的特色商业街也是不能马虎的, 而且更应该突出的是具有本城特色的室外商业街。有多样化才有选择性。阳春白雪和下里巴人同样值得推崇。虽说少了一层罩子的围护, 但视为商业街能让人感觉更自由的消费。白云飘浮的蓝天、四季变化的温度和柔和的轻风让人觉得更贴近大自然一些。

良好的商业性空间应该是含蓄的。她会营造出一种让经过她的人自发地留下来。她还应是有一定包容性的, 同样欢迎不消费的人群的停留。这样才会在无形中提升她的社会价值。但在当今商品时代, 更多的免费停留空间是公园、广场、小区绿化园这样的公共地带。

室内和室外商业空间并存, 并且各有特色, 这样城市的商业区才最具有活力, 才最有可能为城市提供更大商业价值。

室内和室外商业空间并存, 并且各有特色, 这样城市的商业街才最具有活力, 才最有可能为城市提供更大商业价值, 让商业街演绎出更加精彩的生活篇章!

参考文献

[1].扬.盖尔.交往与空间.北京:中国建筑工业出版社.2002.1

[2].陈为民.谈商业街规划设计.城市开发.2000

商业规划可变成本为利润 篇3

2008年，当金融市场濒于崩溃的时候，迈克尔·莫瑞茨及其红杉资本投资公司的合伙人，正和企业家们挤在一起观看一个叫做《滑落甲板的命运》的幻灯片规划。该幻灯片有56页，描绘的是一个没有信贷的世界的状况——在那样的世界里，倘若没有可靠稳定的现金流，就不会得到任何融资。他们预测，全球的经济复苏可能还需要几年的时间。

要对2008、2009年那样的经济态势作出规划是困难的。幸运的是，对“风投教父”莫瑞茨来说，10年之前的网络泡沫破灭，已经使他的团队能对突然的变化作出合理的反应了。当经济危机爆发的时候，他们知道如何快速转移风险、削减成本。

世界上没有哪位投资家可以从这场危机中全身而退，但是，莫瑞茨就做到了这一点。红杉基金在加利福尼亚的硅谷创造了许多神奇的业绩，他们投资于苹果、思科、谷歌以及雅虎等。

当危机快要结束的时候，莫瑞茨跟他的管理团队举办了一个战略与融资规划速成班，他们马不停蹄地制订了许多不同类型的商业规划书。莫瑞茨经常对那些加班熬夜的人说：“计划书可能不起作用，但制订规划的过程会起作用的。”他用这句听起来有些讽刺意味的话来使他们安心。

换句话说，经济形势的变化，可能会使所制订的规划不能按预期很好地实施，但是，制订规划这一过程却是很关键的。这是唯一能让你对自己的选择有清晰认识的方法。在任何的经济环境中，哪些需要保留下来？哪些会进一步成长？哪些会繁盛？考虑这些问题的本质，就是在制订规划。

让规划更低调实用

我们这里所谈论的并非这样的商业规划：为了给一些人留下深刻的印象，你千辛万苦地做出一堆数据表。你把厚厚的一堆纸展示给某些人看后，你就再也不会看它们一眼了。我们所说的是一份活的、动态的文件——一份有助于你作出商业决策的指南。

“要评价商业规划所起的作用，你可能马上会想到这样的情形：一个企业家只要有用光纸印刷的五色图、一大堆详尽的数据以及10年间的逐月财务预测，就可以获得巨大的成功，”哈佛商学院企业管理教授威廉·A.萨尔曼说，“这是大错特错的。”你会发现整个学院有关商业规划的重点课程，虽然在哲学意义上看都是正确的，但这些课程在实践中却是没有什么用处的。

在你的规划中要制订出明确的指标，大多数商业规划的失误之处在于，制订商业规划的人没有将驱动客户购买你产品的因素以及驱动你企业成功的因素考虑进来。“在制造业领域里，这样的驱动力可能是生产过程中的产出；在杂志出版业中，这样的驱动力可能是预期的更新率；或者在软件业中，运用不同分销渠道的影响，有可能是这样的驱动力。”萨尔曼教授说。

有效的领导人对于衡量他们的商业成就所采用的指标，都有非常清晰的认识，并且，他们在做任何事情的时候，都遵循这样的财务纪律。例如，沃伦·巴菲特的节俭是举世闻名的。他的节俭不仅仅是一种行为或者一个老习惯，对他的团队来说，它更是一种象征。巴菲特喜欢开旧车是出了名的，并且他常年住在奥马哈的老房子里。

宜家折扣家具的创始人英瓦尔·坎普拉德，世界十大富翁之一，乘火车出行，生活十分节俭，并且不断要求他的员工做事要既漂亮又低成本。我拜访他时，在瑞士圣加仑的宜家店铺食堂里，坎普拉德招待我们吃了一顿瑞士肉丸，然后开着他那辆已经开了七年的沃尔沃车，将我们送回了旅馆。重要的是他给每个人都传递出了在他的生意中，什么才是正确的优先次序的信号。

卡洛斯·斯利姆·埃卢是2010年《福布斯》富豪榜上排在首位的人。这位白手起家的电讯业巨头——他的父母早年从黎巴嫩移民到墨西哥城，几十年都没有换过住所，并且主卧非常小。像《福布斯》富豪榜的前世界首富——比尔·盖茨和巴菲特一样，卡洛斯·斯利姆也不愿意大肆声张自己成为了世界上最富有的人。他知道变化莫测的股市会在顷刻之间改变这一切。

有些讽刺意义的是，世界上最富有的企业家给出的忠告是：不需要与你具有相同身份地位的人攀比，抑或是为谁拥有最多的财富、权力和地位而担忧。相反，他们的故事告诉我们，关注那些对企业家的长期战略来说真正重要的事情，才能获得成功。

明确使命和宗旨

在公司各层级所做的指导决策的价值基础上，公司使命会陈述总体的目标和愿景。它应当是非常明确、非常简洁的，德鲁克也说过：“它应当被印在T恤上。”

在理想的情况下，你公司的使命陈述应当提到你的客户以及你的产品和服务会给你客户的生活带来哪些不同。YouTube创始人查德·赫尔利想让人们可以把自制的视频传送给其他人观看。在他的网站上，他的使命最早体现在一句口号上，非常简单，那就是“播出你自己”。

“查尔斯·史考伯的使命是做最有用的、最道德的金融服务公司。这样的表述反映了我们的愿景与价值——它是我们的生活方式！”商务战略专家、查尔斯·史考伯投资企业分公司的前主席张凯伦说。

拉里·佩奇和谢尔盖·布林为了将数以万计的网页整合起来，使人们更快、更容易地找到这些网页才创立了谷歌公司。他们最初的使命是要“将一切信息编入索引”。联邦快递决定要将包裹“准时送达世界各地”，并且在很长的时间里，该公司使用的是“绝对、肯定、隔夜送达”这一口号，后者更令人难忘，更有效。

使命、宗旨是你可以实现的某些事情，你可以衡量它。第三方可以告诉你是否已经完成了使命。那么，现在问问自己：你的使命、宗旨到底是什么呢？

当拜访哈佛商学院的西奥多·莱维特时，这位传奇的资深营销管理学者在最初的5分钟之内就告诉马克：“在你的组织以及你的生命中，有一项资产要比其他任何资产都宝贵——在你人生旅途中的每一阶段，你都需要小心翼翼地、创造性地构建它。你最宝贵的资产就是你的声誉。”一家公司的声誉可以被定义为“它如何被顾客认识和信任（或不信任）”，他说。

倘若你想让人们说你拥有“一家优秀的公司”，那么，审视一下你的声誉：你现在的声誉怎么样？对你的业务，人们怎么评价？最重要的是，从现在开始，想要赢得你梦想的声誉必须做些什么？

创造利润

亚马逊大量的网络店铺运作需要大型的计算机中心，这样的中心同时也是公司巨大的成本中心。管理人员开始提出这样的问题：“假如我们将其转变为利润中心的话会怎么样呢？”结果，随着亚马逊将其计算机服务空间租给其他企业，亚马逊的大型计算机技术基础设施，成了公司的另一个商业机遇。

有什么理由不信任亚马逊呢？它拥有大量的在线网络，租用它的IT服务要比你自己提供这些服务便宜很多。亚马逊正在充分利用它的核心竞争力，并且为客户节省了资金。

埃森哲，全球专业的服务公司，不仅仅通过外包，而且通过控制许多行政以及运营开销——包括人力资源管理、计算机技术以及会计等许多方面，将它们都归于一个人员、软硬件都共享的中央服务中心管理，帮助百思买及全球500强的公司节省了数亿元资金。

这种方式使许多公司同时受益——甚至包括百思买的竞争对手！百思买能够将更多的注意力放在它擅长的方面——消费类电子产品零售，而将许多必要的工作外包给了成本更低的公司去完成。■

博恩·崔西简介

美国首屈一指的销售培训大师和励志成功学大师，亲自培训过50多万名销售人士。参加培训的人几乎遍布所有行业，他们全都取得了惊人的成绩。比尔·盖茨、沃伦·巴菲特、迈克尔·戴尔、杰克·韦尔奇等人都曾聆听过他的讲座。

他为1000多家公司提供咨询服务，其中包括IBM、福特、惠普、联邦快递等众多世界500强企业，有超过2／3的世界500强企业已经和正在运用他的销售系统和策略。

总裁声音

■ 聪明是一种天赋，善良是一种选择。天赋得来很容易——它们是与生俱来，选择则颇为不易。

——亚马逊的创始人兼CEO杰夫·贝索斯说，如果一不小心，你可能被天赋所诱惑，这可能会损害你后来做出的选择。

■ 如果你想推出一款产品，同时这个产品与人们的需求息息相关，那么你就要设身处地去为用户考虑，从用户的角度来设计故事。

——Twitter联合创始人杰克·多西说，你要不断思考这个故事，并能引发公司各个层面的人与这个故事的共鸣。

■ 点子不重要，把握趋势、团队、执行力才重要。

——创新工场董事长李开复给创业者提出的建议。

■ 管理团队或者员工掐你一定有道理，你必须心平气和地反省。其实，做企业就是受委屈。

——新东方董事长俞敏洪指出，企业领导人是所有员工和管理团队的服务者，而不是领导者。

■ 你如果为了解决某一个问题就单兵突进，这个问题看似解决了，但其他方面可能全乱了。

——联想集团董事局主席柳传志认为，治理一家公司是一个系统工程，包括方方面面要考虑的问题，牵一发而动全身。

■ 企业领导者就像参加战争打仗的将领一样，你最终建立的影响力就是你的战绩。你成为了一个战绩卓越的人，才能换来大家的认可。

商业网点规划认识 篇4

现代社会，随着经济的进一步发展，人们生活水平逐步提高，基础设施建设也进一步发展，然而社会生产力及购买力之间的制约关系导致商业发展相对过剩、城市商业网点重复建设，城市商业设施建设与城市发展的长远战略相矛盾，城市商业设施建设与城市的整体文化特色相矛盾，城市商业设施建设与城市的整体建设规划相矛盾等等问题进一步凸显，因此商业网点规划成为亟待解决的问题。

城市依存的核心是城市的文化和城市的经济。城市商业网点规划对于城市文化和商业的健康发展起到十分关键的协调和控制作用。同时，健康有序的商业环境对于城市的可持续发展起到至关重要的作用。

城市商业网点规划是以建立统一的商业发展体系为目标，以城市商业发展需求和提高人民生活水平为出发点，以优化市场布局和调整市场结构为主线，注重发挥市场资源优化配置的基础性作用，避免低水平重复建设和无序竞争，促进城市文化与经济的协调发展而进行的规划。

一、原则

商业网点规划以国民经济及社会发展计划为指导，以求得整个国民经济结构合理、进一步优化，促进城乡经济、社会协调、快速、稳步发展。

（一）以人为本、远近结合、协调发展

对商业网点进行合理布局，为人民群众创造良好和便利的生活环境。准确把握现有网点发展情况，分析新建网点可能对当地交通、环境、就业及现有网点的影响；结合当地经济、人文、历史、环境、环境未来发展前景，以及居民数量、阶层、购买习惯和消费水平，合理划定商圈，科学确定市中心商务区、区域商业中心和社区商业中心，指导经营者搞好业态定位和错位经营，加强对商圈内业态结构的分析研究，使各种业态搭配合理，做到功能互补、优势互补，避免和防止业态单

一、结构雷同。

（二）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹

坚持规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合，促进市场公平竞争和保护投资者利益相结合，充分考虑一定区域范围内的同业竞争状况。对于商业竞争不够充分的地区适当增加网点，引入竞争机制；对于竞争相对充分的地区，新增大型商业网点应采取慎重的态度；对于同业竞争激烈、经营难以维持的地区，新增大型商业网点应严格控制；注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合；坚持商业布局的层次性，不同层次的商业网点有不同的经营组合和服务对象，在总体上适应社会多层次、不同空间领域消费活动的需要。

（三）可持续发展、技术进步

由于商业网点体系布局是一个城市商业网点建设的主要框架，对城市的商业网点建设起着重要的引导、控制作用，因此商业网点规划要充分结合城市的招商引资情况统一考虑，要

为招商引资做好服务。结合城市的具体情况，在发展传统工业的同时，引进先进科学技术，与城市环境整治和提高居民生活质量相结合。

二、商业网点规划基本流程

（一）基础调查

1．调查目的研究商业发展现状，为编制规划过程中目标的确定、战略的选择以及布局的优化提供基础支撑。

2．调查的范围与内容

主要调查城市建成区内各类商业网点的位置、规模、经营情况等，以及由这些网点所组成的商业功能区（如商业街、商业中心区）。

3．调查类型和方式

调查类型：重点抽样或普查

调查方式：现场踏勘、调查问卷、座谈会

4．资料收集

规划类——城市总体规划及必要的专项规划、最近的五年发展规划、第三产业/服务业规划

统计类——城市统计年鉴、商业普查数据、商业在建拟建项目

资料类——政府工作报告、商业发展历史资料、当地民俗特点与文化景观类资料、有关商业发展的设想等

（二）分析研究

分析研究是规划说明的重要组成，是探寻商业发展出路确定商业发展目标和商业定位的重要依据。主要包括商业发展环境分析、商业发展现状与趋势分析

1．商业发展环境分析

——区位分析

地理区位：自然条件、区域位置、交通环境等情况分析

经济区位：通过区域城市的对比分析，确定城市在区域中的地位，制定发展目标与发展战略

——交通分析

内部交通：城市用地与内部交通的关联

外部交通：对外经济联系

——经济分析

对人口结构、地区生产总值、产业结构、社会消费品零售总额、城镇居民生活指标分析

——产业分析

产业发展特点，研究主要产业（特色）产业与商业网点建设的关联性

2．商业发展现状与趋势分析

——总量分析

网点总量、面积总量（已建、在建、拟建）、就业总量

——结构分析

行业结构（购物、餐饮、娱乐等）、业态结构、规模结构

——布局分析

网点分布、功能区分布

——经济表现分析

人均销售额、地均销售额、经济贡献

——发展趋势分析

通过问卷对居民收入情况、消费结构、消费倾向等进行分析，作为确定商业网点规模、布局的重要支撑。

三、商业网点规划的重点

1.重点规划城镇商业体系，实现城乡协调发；

2.重点扶持龙头企业，发挥商贸业在城市经济发展中的先导作用；

3.重点建设城市商业核心区，带动城市发展，展现城市风貌

4.突出研究消费特征与商业发展的关系

5.突出研究支柱产业与商业发展的关系

6.突出研究地方文化与商业发展的关系

7.引导传统商业向现代商业转变；

8.引导商业网点区域合理分布；

9.引导商业网点合理建设规模；

购物中心商业规划思路 篇5

希望你所建设的购物中心独具特色，希望你所运营的购物中心业绩持续上升？这是商业地产投资企业目前最关注的话题。

目前业界比较流行的一个词语叫做“规划先行”，这也已经被证明是购物中心要成功的一个基本要点。

笔者非常认同商业地产投资商从拿地开始便要进入商业规划的观点，个人以为这是一个购物中心未来运营成功的关键所在。

而在近日看到戴德梁行购物资产管理部经理的发言，也谈到了这一点，他表示：建好购物中心之后，才开始对购物中心进行管理，这个时候已经太晚了，正确的做法应该是在设计的时候就对它进行很好的，各种各样的准备（规划），如果不这么做，在未来运营的时候一定会遇见很多问题。

而商业规划需要考虑哪些问题呢？

根据笔者多年参与制作商业地产项目可行性报告的经验，不论是国内的商业地产投资商也好，或者是国外的投资机构，我们在报告中经常需要分三大部分去做分析，分别是项目分析、项目定位、收益分析。

项目分析 项目所处市场状况分析

首先，就是关于位置的问题，即我们零售常说的选址。在很多可行性报告里，我们用了大量的篇幅去介绍该项目位置的特殊性、便利性、优越性，无非就是说明这个地址在目前或者未来是可以吸引大量人流的，具有广泛影响力的。在介绍位置的问题上，我们需要较多地去考虑交通因素（城市主干道、车站、地铁以及停车场）、周边建筑因素（包括居民区、写字楼、酒店以及其他配套设施），这些都需要用详实的数据来说明。

其次，就是关于人流的问题，刚才已经说了选址是为了说明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商业运营需要考虑四个流，包括人流、物流、现金

流和信息流。人流是最重要的一个环节，这是因为未来运营必须非常清晰地去考虑商圈内的消费力和消费总量，包括对未来消费总量的预测，对于投资机构来说，商业场所的运营是必须需要人气来带动的，消费的最终点始终是要落到消费者身上，所以对于人流的考虑一直是所有与零售相关的机构考虑最多的问题。

其三，就是商圈的问题。现在中国的每个城市，都已经在关注商圈的概念。一个购物中心，虽然影响力可能会辐射到更远，但也必须考虑商圈因素，所处的商圈的消费力以及周边竞争商圈的影响力都是需要考虑并提出解决方案的。如同人流因素一般，商圈内考虑的因素包括城市规划、交通影响力、商圈内消费力等等，可以作为评估的数据可以有城市人均GDP、居民住宅价格、写字楼租赁价格、汽车拥有量等等。

第四，竞争对手的问题。购物中心的运营过程必然要归入商业，所以竞争对手的存在与运营能力是要正视的，一个购物中心的投资是巨大的，需要运营的时间也是长久的，竞争对手在本区域的营运业绩如何、营销策略如何、远期规划如何，都是需要考虑的问题，而潜在的竞争对手和未来即将出现的竞争对手也是在思考上不可遗漏的部分。针对竞争对手的各项策略，在规划时必须提出解决方案。项目定位 即项目的规划与营运策略

首先，购物中心的建筑特点和功能规划是必须考虑的。购物中心的建筑特点会受到比较多的限制，如因为城市规划影响到建筑的外观、入口的布局，所以对建筑特点的把握，势必会影响到购物中心功能的规划。在这点上，必须依靠丰富零售经验的团队来完成，功能规划要兼顾到建筑的特点。

其次，商品定位和组合规划。依据此前对商圈、人流、交通等因素的分析，必须做出符合目消费者需求和竞争形式的商品定位以及组合规划，定位中高还是高，或是全客层，将吸引哪些主力店，这些组合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考虑的。在这些考虑中，最大限度地表现运营理念，针对你的目标消费群，在规划上的综合考虑，从而让投资方信任你的运营实力是很关键的。

第三，休闲娱乐规划。在国外投资机构看来，购物中心需要较多的休闲娱乐成分，这样才能确保运营的成功，事实证明，目前在国外、台湾和香港地区，购物中心都非常注重娱乐成分的补充，甚至将其娱乐项目做为主体组成部分来考量。这一点已经成为众多投资机构认为项目是否具备可持续发展的一个重要因素，比较科学的来说，一个购物中心内应该具备二至三个娱乐项目，用于休闲的面积要超过20%。

第四，关于经营管理策略，目前中国有很多地方的商业地产项目是不考虑到整体运营和管理的，只注重前期的推广，在销售或脱手后便不去理会后期的运营，这种现象是不健康的。购物中心也是一个零售场所，作为投资方来说更注重的应该是投资的回报和产业的增值，所以优秀的经营管理才可以满足投资方的需求。一个优秀的购物中心，必然有一个优秀的商业管理团队在其中负责长期的持续的运营。将经营管理策略全面展示出来，才能让投资者放心。

收益分析 合理化预估长久效益

首先，购物中心的投资与回报分析必须建立在合理化的基础上，在做收益分析的时候必须符合正常零售运营实际。一些运营管理团队为了能说服投资方开展项目，往往在数据上做些技术处理，取其高不取其低，将预期效益大大提高。但是在国外的投资机构来看，他们更多的是注重合理化回报，他更关心的是业主如何去考虑承租方以及消费者这三者之间的关系，他们希望看到三者之间的持续发展，消费者的需求逐渐被培养起来，承租方的业绩持续上升，业主的收入逐步提升，项目的价值持续增长。

其次，需要制定长期的商业计划。一个购物中心的运营比如是长期的投资与回报过程，根据运营的目标，并进一步细分到营业、财务、促销、行政管理目标，是否可以实现长期盈利，是否可以实现收支相抵，这些都应该体现在商业计划当中。所以在收益分析中往往需要对五年、十年的收益进行测算与分析，包括投资回收期、经营收入预测、经营现金流等等多方面都需要详细的数据。

其三，实际证明。在进行商业规划中，为了证明规划是可实现的，我们必须做一些实际行动来用于证明是可行的。根据以上项目定位与分析，寻找合适的目标进行意向性的洽谈，并取得对方的支持和认可，以此文件来做为商业规划的补充将有利于说服该规划的合理性。所以在一些项目需要对外融资的时候，我们就需要出具较多的租赁合约或意向合约，用于说明该项目的投资价值。

以上是进行商业规划必须去考虑的一些因素。

但规划毕竟只是规划，随着环境发生变化，也会出现众多的之前没有预料的问题，于是就要不断对原计划进行检验、修订、核查与评估，以此来适应变化。最后，需要说明的一点是，购物中心的商业规划是一项科学的工作，中国商业地产开发近两年因为项目出现过多，导致人才紧缺，所以目前有太多非规范操作，许多地产投资机构在没有任何商业运营的基础上，进入商业地产领域，动则开发数十万平方米的购物中心，更为可怕的，他们不相信专业的力量，往往按照地产运作模式，采取短线操作，以短期销售铺位的形式来获取非正常的利润。

笔者此前曾经见识过一个开发商，用非专业人才来进行规划，结果对方拍脑袋进行了初步规划，再将此规划发给一些人士进行咨询，根据不同的回答进行不断的修正。很显然，该规划明显缺乏核心理念在其中，无法保证到未来运营的成功。这些做法都是不可取的。

社区商业规划与业态组合要点 篇6

不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。如在天津某大型居住区项目的商业研究过程中，对于社区主力店（超市）位置的研究，就是通过对社区消费人群的购物时间、出行

方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受”之后所确定的。

规划布局

在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；

■必备性商业：满足生活基本需求；

■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治”的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所

与餐饮店}。

业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；项目实施后则可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调

整。

此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略

对个人商业养老保险规划的探析 篇7

关键词：养老保险,商业养老保险,理财规划

生老病死是自然界不可逆转的客观规律, 老年是每个人都无法回避的生理现象。随着中国人口老龄化的日益临近, 城乡居民养老保险问题已经受到越来越多民众的关注。养老保险是指国家和社会依据一定的法律和法规, 为保障劳动者在达到国家规定的解除劳动义务的劳动年龄界限时, 或因年老丧失劳动能力后的基本生活而建立的社会保险制度。根据养老保险的保险范围、保险水平、实施方式不同, 可以分为基本养老保险、企业职工补充养老保险 (企业年金) 和个人商业养老保险三个层次。其中, 个人商业养老保险是职工个人依据收入情况和自身的需要而自愿参加的一种商业性人寿保险形式, 是多层次养老保险体系的重要构成部分。中国老龄化阶段即将来临, 如何合理安排和规划个人养老保险既是个人理财的重点问题也是关乎稳定的社会问题。本文将着眼于个人商业养老保险, 提出相应的理财策略。

一、商业养老保险理财的功能分析

理财是指是根据个人的目标, 同时考虑对风险的偏好和承受能力, 合理制定投资组合、储蓄计划、保险投资对策、继承及经营策略等财务设计方案的过程。在我国老龄化社会到来的今天, 商业养老保险作为养老规划的三大支柱之一, 其与社会养老保险的结合是应对养老问题的最佳形式。

1. 提供了更多种返还计划的选择。

商业养老保险丰富了社会养老保险的种类, 相比之下, 社会养老金只能按月领取固定数额, 缺乏弹性, 而商业养老险提供了更多的选择, 可以是按月领、按年领、还可以是一次性领取一大笔资金, 如两全保险;有的还可以在按月领取的同时到一定年龄时再领取一部分养老金, 如年金保险中给付的祝寿金、满期生存金。因此, 消费者如果感觉每月或每年领取保险金很麻烦, 或希望集中使用资金的话, 在选择商业养老险的时候可以选择一次性返还的。

2. 险种兼具储蓄与投资的功能。

随着我国居民投资意识的不断增强, 人们不仅注重资金的升值, 在通胀预期较为强烈的背景下更重投资。商业保险就不再局限于单一的养老的功能, 而是顺应市场补充了很多新功能, 如:分红功能、最低保障收益、设立投资账户。而且商业养老险在购买的同时还可附带很多其他功能的附加险, 如:医疗、意外、健康等, 使消费者可以得到更为全面的保障规划, 在满足养老需求的同时, 也可兼顾其他各种可能的风险。使其可以根据自己需求的不同侧重点去选择。

3. 提高了养老规划的保障水平。

社会养老保险是一种政府行为, 作为社会保障体系的一部分, 它需要从大众角度出发, 注重保障社会大多数成员的利益, 因此从总体来看保障水平比较低。只能满足人们最基本的生活需求, 在个人理财规划中只能作为最基本的保障, 往往不能满足转移更多风险的需求。而商业养老保险是一种市场行为, 投保人可以根据自己的经济情况以及想要的养老保障设计养老保险。商业保险的缴费水平比社会养老保险高, 相应的保障水平也高。并且用户可以灵活的选择保障程度。商业养老保险也可以当作一种强制储蓄的手段, 帮助年轻人未雨绸缪, 避免年轻时的过度消费, 及早为老年的生活作好安排。

4. 使理财主体更加多元化。

社会养老保险只对参保人活着的时候有保障, 而商业养老保险却在保障人生存的同时也对投保人身故有所保障, 这样保障也可使自己的家人和后代受益。因此, 如果消费者是家里的经济支柱, 或者想在身故后给家人留下一部分资金, 就可考虑购买两全或终身寿险。另外, 社会养老保险虽然覆盖面相对较宽, 但是一些边缘人群或特殊职业人被排除在社保之外, 因此这部分人就需要购买商业养老险来保证自己晚年的生活。

二、商业养老保险规划存在的主要误区

诚如前述, 改革开放以来人民的收入水平的不断提高, 以及对人口老龄化所带来的赡养危机的认识的增强, 使得个人储蓄性养老保险得到不断强化, 且发展潜力巨大。但其发展明显落后于发达国家, 甚至低于世界平均水平。存在主要问题如下:

1. 投保意识仍然淡漠。

我国长期以来实行计划经济体制, 加之国内保险业务恢复时间不长, 以至于许多居民对保险认识度及信任度都十分有限。在全球人均投保率超过50%的今天, 我国国民购买商业保险率还不到5%。即使是对未来没有安全感和保障感, 绝大部分居民仍将储蓄作为其主要的养老依托, 将投资目光锁定在银行储蓄存款上。和储蓄相比较, 居民购买养老保险的现实意愿还不强烈, 有效需求尚未得到充分挖掘。商业养老保险市场存在很大空白。

2. 对养老保险认识有误。

由于投保人知识有限, 对保险了解不够充分, 对商业养老保险的认识极其有限。主要表现在对社会养老保险与商业养老保险的混淆不清。实际上, 社会养老保险是社会保障体系的第一支柱, 其主要特征是低水平, 广覆盖;有些居民认为自己拥有了社会保险就不再需要商业保险了。实际上社会保险只能提供一个最低保障, 而商业养老保险则可以为其提供必要有的有益的补充, 二者实际上是一个互补互益的关系。

3. 商业养老保险险种规划不当。

有些投保人热衷于购买一些投资类、分红类的产品, 却忽略了保险最本质的保障功能。若为年老、退休后作打算, 首选应是具有养老功能的重疾险等产品;同时, 大部分投保人购买时机不当。许多人认为现在还很年轻, 认为退休养老是很遥远事情。而实际上, 人们年轻时, 发展事业, 收入在增加, 有充足的时间和能力积累用以养老的资金。当年届不惑时, 就会发现事业发展开始缓慢, 收入增长趋于停滞, 这时再考虑养老, 时间、精力和财力都力不从心。而年老时对于充足养老金的需求就更加突出。当下许多年轻人却缺乏今天为明天做准备, 青年为老年时做准备的正确理财思路。

三、商业养老保险理财策略的规划及设计

1. 提高投保意识, 明确商业养老保险的理财功能。

对于生活水平日益提高的老百姓, 尤其是对年轻人来说, 应充分认识商业养老保险的理财功能, 将社保和商业保险相结合是应对养老问题的最好方法。同时, 保险公司也应当做好宣传工作, 积极做好对养老保险的理论指导和舆论宣传工作, 进一步提高和强化人们的自我保障意识;利用各种媒介及宣传活动使其产品和服务深入人心。另外, 保险公司可以通过附加服务吸引投保人, 例如养老保险可以为其提供免费体检或提供免费的健康咨询及指导。

2. 合理搭配商业养老保险险种。

养老险是投保人按期缴付保险费, 到特定年限时按照约定的领取方式、领取年限开始领取养老金。同时, 有的养老险具有分红功能。养老险适合理财风格保守的人群。此外, 市场上销售的个人保险产品中, 万能险和投资连接险通过设立个人账户金额的领取方式, 也能达到定期领取养老金的目的。由于现在进人加息的周期, 传统型的低利率养老险已不具有竞争性。

从总体来说, 首先用健康保险做好退休后的健康保障。对于老年人来说, 医疗保健费用才是真正的大宗开销。目前可以重点考虑重大疾病险、长期看护险和终身医疗保险这几类长期险。由于对投保年龄都有着一定限制, 年龄越大保费越高, 所以需要在年轻时早做打算。其次, 可以用分红型养老保险为自己存下第一笔养老金。一来可以强迫储蓄, 二是可以拥有部分寿险保障。最后, 可以考虑万能寿险。万能险是一种专门设计的满足客户长期投资理财需求的险种。万能寿险偏重账户资金积累, 而且部分提取账户资金的手续便捷、灵活、费用较低, 因此可以用作个人养老金的积累和使用, 较适合收入缺乏稳定性的中高收入人群。

3. 合理确定养老保险金额。

消费者可以根据自己的养老规划来确定养老险的保险金额。首先, 确定实际需求的养老金额, 这取决于3个因素:寿命长短、现在的生活水平、通货膨胀的预测。假如某人预计60岁退休, 预期寿命为80岁, 每月的支出为1500元, 则其将来需要的养老金额为1500×12×20=360000元。如果考虑通货膨胀因素的话, 就还会多一些。其次, 确定老年资金需求缺口。老年的资金需求可以从社保养老金、企业年金、养老金、固定投资收益、股息分红等渠道获得。消费者可以根据商业养老金在实际所需要的养老金额中所占比例来确定老年资金缺口。最后, 确定实际的养老险保额。收入水平和资金状况决定了消费者所能承担的养老保险水平。

4. 选择恰当的缴费方式、期限及领取方式。

养老险的缴费方式有趸缴和期缴两种方式。由于期缴的养老险相对来说具有约束消费者储蓄的功能, 所以投保人可以选择期缴方式。由于在相同的保额水平下, 缴费年限越短, 总的支付金额越少。所以在经济能力允许的情况下, 消费者可以尽量选择较短的缴费年限。养老险的领取方式有趸领、期领、定额领取3种方式。趸领是在约定领取时间, 把所有的养老金一次性全部提走的方式。期领是在一段时间内每年或者每个月定期领取养老金。大多数消费者还是喜欢选择期领的方式, 比较符合人们的习惯。定额领取的方式和社保养老金相同, 即在单位时间确定领取额度, 直至将保险金全部领取完毕。

总之, 从最终用途上看, 商业养老保险和社会基本养老保险一样, 都是为了防范因年老带来的种种风险, 以保障老年人的基本生活。相信随着经济体制改革的进一步深入, 人们保险意识的不断增强, 养老保险理财策略也将逐步完善, 个人商业养老保险必将越走越好。

参考文献

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[3]赵荣.商业养老保险发展前景及对策[J].甘肃金融, 2004 (11) :62-64.

城市中心商业区步行系统规划研究 篇8

在商业街区的开发建设中，往往出现“以利益为本”的现象，未考虑商业街区整体步行和步行者的步行感受，进而出现步行系统不便捷和方向感较差等问题。

一、国外步行交通相关研究

杨·盖尔在《交往与空间》里对步行的概念定义为：“步行首先是一种交通类型，一种走动的方式，但它也为进入公共环境提供了简便易行的方法”。杨·盖尔根据多年的丰富经验，总结了一套以人为本的城市公共空间设计理论，主要涉及步行环境、距离、路径、畅通和效益五个方面。

简·雅各布斯在1961年出版了《美国大城市的生与死》，该书阐述了街道在城市生活中的重要性。她认为街道尤其是步行道路，是城市中最有活力的空间，街道与人们的生活关系最为密切，街道除了交通功能之外，还有美化环境、促进交往和儿童玩耍三大功能。

交通安宁的概念从20世纪70年代德国大量步行街区的建设中总结而出。提出要加强环境问题的研究，采取一种新型的交通和速度管理方法，创立一个更为人性化的城市环境。交通安宁有广泛的规划、交通和环境政策目标：减少建成区交通事故的严重性和数量，加强道路的安全性；减少空气和噪声污染；归还步行和骑车空间；改善环境，促进地方经济发展等。

20世纪80年代以来，人们开始了共享理论的研究。街道共享是西方汽车社会方兴未艾的一种交通规划和设计的新课题，步行与机动车辆之争发生了质的变化，人和车辆平等共存的概念逐渐取代人车分离的概念。人们试图寻求一种合理的规划设计管理措施，为所有的道路使用者改善道路环境，使街道中的步行者和机动车能够平等共存，各种交通能够和谐相处，减少步行者、骑车者和机动车之间的冲突并增强沿街商业的经济效益。这方面的研究包括道路交通、沿街活动的规划设计管理和道路环境的设计管理等方面。

欧美国家最近提出了建设可步行城市（Walkable City）的概念，它不仅注重足够宽且连贯的步行通道的设置，更注重设施空间的合理性配置，以使人们在合理的步行出行范围内都有步行通道，到达各种设施，参加各种社会活动。

20世纪90年代，“新城市主义”理论诞生，主要来自对现代主义城市规划理论的反思，以及对18、19世纪欧美城镇规划模式合理性的挖掘，它主张借鉴二战前美国小城镇和城镇规划优秀传统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，取代郊区蔓延的发展模式，更加关心城市小区的历史延续和文化继承。它对传统城镇所具有的凝聚性、有机性、统一性和协调性进行肯定，并努力将此模式融入到现代城市小区的建设与改造中。

二、国内步行交通相关研究

国内慢行交通虽然研究较晚，但是随着低碳城市概念的提出，近几年也有不少学者开始研究这个领域，取得了一定的成果。

赵春丽等（2011）针对杨·盖尔相关设计项目及设计思想的研究，总结出有关步行环境、距离、路径、畅通和效益5个方面的步行空间设计理论；崔琳（2012）以徐家汇核心区的步行交通系统为研究对象，分析国内外步行交通系统建设的优秀案例，提出徐家汇核心区步行交通系统的改进方法，从地面、地上、地下三个层次，构成完整的复合型步行交通系统，改善步行环境，增加步行通达性；王健等（2004）基于城市交通分流理论，研究中心商业区步行交通问题，提出发展步行系统，以改善中心商业区步行交通问题，并对中心商业区步行系统按照所处的不同平面分为地面步行系统和非地面步行系统进行研究。

三、中心商业区相关步行特征

（一）步行交通特征

步行一般只作近距离和低速行走，步行者没有任何安全防护装置，是交通弱者，容易受到伤害。步行所占空间很小，通达性很高，几乎任何地方均可到达。步行仅受个人意志支配，可自由选择步行路线和步行位置。

（二）步行行为特征

中心商业区步行具有步行目的性不强、步行寻求捷径和步行连续性等显著特征。商业街区步行特征与其他类型街区相比，目的性不强是最显著特征，步行者意愿类型多样，不论购物型还是休闲型，其目标都不明确，在步行的过程中都强调购物环境的舒适。而寻求捷径是每一个步行者的意愿，因此合理布局步行路径，在商业街区显得尤为重要。步行连续性是指在出行过程中在空间上尽可能不产生间断的一种心理需要。连续性程度高的步行系统能减轻步行者的疲劳感，增加购物欲望。

四、步行系统概念解读

对步行系统存在不同的定义与理解，本文只从交通功能角度出发，对步行系统进行定义。步行系统由人行道、天桥、隧道、公交站点、人行横道和辅助设施组成。按空间组成又可分为：

地面部分：人行道、公交站点，人行横道、辅助设施等。

地上部分：过街天桥，建筑连廊等。

地下部分：地下人行通道、公共人防设施、下沉公共空间等。

五、宿迁市中心商业区步行系统规划

（一）中心商业区交通现状

宿迁市中心商业区位于老城区，北起洪泽湖路，南至钟吾路，全长约1000米。这个区域汇集了金融、购物、办公、餐饮等设施，区域内的业态大致可以分为三类，其中金柏年大厦、汇金大厦、府东大厦、雨润大厦、银泰百货、人民商场、苏宁大厦等都是集购物、办公和娱乐为一体的商业综合体。凤凰城和苏宁广场是集餐饮和购物为一体的街区型商业中心。金港花园内部是以沿街商业为主的小型零售商业。

从杨·盖尔相关设计思想出发，来研究该商业区的步行环境、步行路径、步行连续和步行认知四个方面。

第一，步行环境主要指购物者在步行过程中的舒适感。街道空间的所有要素都会影响到步行的舒适感，从宏观方面来看，包括建筑、道路和广场。通过近两年的街道整治，中心商业区两侧建筑的外立面经过整体改造，建筑外立面材质和颜色与新建建筑相统一协调。在道路方面，商业街区道路是一块板形式的人车混行道路，由于拆迁难度较大，目前道路较窄，人行道更狭窄，并且人行道两侧分布了多个非机动车停车点，导致人行道被占用，连续性较差，加上保留建筑紧邻道路，致使步行空间压抑，新建建筑后退空间被非机动车占用，未考虑到购物者驻足休息设施。街道整体感觉较拥堵、散乱，没有秩序感。在广场方面，广场服务半径太大，整条商业街大概1000米长，仅布局2处广场，其中1处广场与步行主系统衔接不通畅，未起到为步行者提供休憩的作用。

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第二，步行路径主要从购物者步行行为角度出发，研究步行路径的合理性。用图底分析法（见图1）可以看出，商业街区支路密度太低，沿路的大体量商业之间没有通道，支路密度在150米-250米，对内侧的商业发展不利。内侧街区型商业主入口与支路不衔接，不利于引导步行者进入街区内部。

第三，步行连续性主要指步行购物者在地下、地面和地上水平步行方向和垂直步行方向上的衔接连续性和通畅性。

幸福路和西湖路交叉口地下商业街正在建设中，该地下商业街兼有解决地面过街功能。但是该地下商业街与周边已建成的汇金大厦地下商业街、金柏年大厦等地下空间缺乏联系，使地下空间的联系不畅，仍然呈现出个体状态。在地上空间，各商业大厦之间缺乏天桥之间的联系，未能为购物者提供便利的交通条件。

第四，步行认知方面，现状商业街认知和方向感不强。人们一般通过建筑、指示牌、树木等辨认方向，由于商业街外墙一般被广告牌占据，特色不鲜明，因此依靠建筑辨别方向，辨识度太低。沿街两侧只有路牌，缺乏周边商场指示牌。道路两侧树种相似，没有标志性树种或者古树名木，难以作为辨认方向的工具。

（二）中心商业区步行系统规划

合理的步行系统能为商业街区营造出更为亲切的购物、进餐、交流和观演的场所，也能让小型而生动的店铺单元在这里更体现出亲和力和易接近性。

1.步行系统规划目标

从人的行为需求出发，协调并整合中心商业区空间要素，形成步行环境舒适、步行路径合理、步行通道连续、步行街道特色鲜明秩序井然的商业空间步行系统组织。

2.提升步行环境

结合现状，从行人心理需求角度出发，该领域主要解决地面步行交通的舒适感以及步行交通过程中休憩点的布局。

由于道路没有拓宽空间，因此要解决步行交通拥堵现象，只能从两个方面着手解决。首先解决非机动车占据步行道的问题，在周边商业开发过程中，除配置地下机动车停车场，也应兼顾地下非机动车停车场的设置；其次在建筑后退距离较大的区域，采用划线方式规范道路沿线机动车停车，并采用收费方式，加强非机动车的规范管理，权责分明，使非机动车能够整齐有序的停放，保证步行道的连续性。

合理配置道路沿线休憩设施，结合商业建筑后退空间，采用结合沿街花坛设置座椅形式，也可以采用商业形式，比如沿街露天咖啡吧，茶吧。沿雨润广场、金柏年大厦、宿迁一百、汇金大厦后退空间设置露天咖啡吧或茶吧。沿银泰百货、苏宁广场设置休闲座椅。

3.合理打通步行路径

首先，打通共享路径即商业综合体之间的空间。其次重点引导购物者进入内侧商业街区。理顺内部商业街主入口与共享路径之间的关系。商业内街入口空间的位置合理与否，往往决定了整个商业街的成败。内侧商业街区的主入口应与共享路相呼应，并且采用敞开式的入口形式，使购物者能够便捷快速地进入街区内部。如图2显示，1号共享路径为红旗电影院和电信部门之间的通道，打通后与苏宁城市广场的主入口相呼应。2号共享路径为红旗影院和普马特之间的通道。3号为汇金大厦和银泰百货之间的共享路径。4号为银泰百货与时代广场之间的通道。5号为凤凰城主入口与共享路径之间的衔接，改掉原主入口的位置，向北调整，与金柏年大厦和宿迁一百之间的通道衔接。

4.加强步行连续性

步行连续性旨在打造一个便捷高效的综合性步行交通体系。通过步行路径的优化，地面步行连续性便可解决，但是地下、地面和地上三者之间的连续，还需要不断完善。随着城市的快速发展，商业街区的地下商业街可以形成一个完整的整体，地上通过过街天桥之间的联系也形成一个整体。这样商业街区的步行系统在地下、地面和地上就可以实现便捷联系。

首先将幸福路地下商业街与金柏年地下商业街、汇金大厦地下商业街等连通成整体，形成连续性的地下步行系统。地上系统增加金柏年大厦与宿迁一百之间的建筑连廊，银泰百货与汇金大厦之间的建筑连廊，普玛特与红旗电影院之间的建筑连廊。随着幸福路与西湖路交叉口的地下步行道的建设，商业区地面步行系统连续性得到加强。

5.增加步行认知度

商业街两侧建筑和树木都已形成，因此要增加商业街的认知度和方向性应从细节着手。在道路交叉口处安放信息指示牌，其它设施如路灯、垃圾桶等，在每条道路上要有强烈的对比性，增加辨别度。

参考文献：

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[4]陈雷. 城市步行系统空间形态初探[D].大连：大连理工大学，2006.

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[8]王艺.城市旧城区更新的交通模式研究[D].成都：西南交通大学.2011.

[9]孙俊.城市步行空间人性化设计研究—以烟台为例[D].上海：同济大学.2007.

（责任编辑：赵静）

收稿日期：2014-04-09

作者简介：陈小韦（1981-）女，江苏宿迁人，硕士，规划师。