商业地产的未来出路论文

商业地产的未来出路论文（共8篇）

商业地产的未来出路论文 篇1

有着五千年农耕史的中国农业, 历史可谓源远流长, 它不仅孕育了中华民族光辉灿烂的农业文明, 也养育了一代又一代的华夏儿女。但是, 随着历史车轮的前行, 古老的中国农业已经不能适应现代中国的发展, 也无法满足中国日益发展对于农业的较高要求。主要表现为中国人多地少, 农业生产技术相对落后, 产出率较低, 生产效益、农民受益不高等, 现实矛盾重重。如何在现有的土地资源条件下, 实现中国农业的飞跃式发展, 未来中国农业发展的出路在哪里呢?笔者认为应该从以下几个方面着手。

一、中国农业发展应该走集约化道路

所谓集约化, 简单的讲就是改变过去一家一户, 条块分割的土地分散局面, 打破土地经营的地域限制, 把小而散的有限的土地资源, 通过政府引导, 种粮大户或者集体组织经营, 市场化操作的方式, 集中到种粮大户、农民专业合作社或者农业种植公司, 让它们能够利用所掌握的先进技术, 现代化的机械, 动态的农业市场信息情况, 综合经营自己手中的土地, 这样就可以利用有限的土地资源, 创造出比一家一户单打独斗式经营更高的经济效益。原有的农民, 可以采取一次性经济补偿, 得到一笔土地出让金, 用于进行其它经营, 以便创造更大的经济效益, 改善自身的生活, 亦可以以土地作为股金, 以土地入股合作, 从年终的土地收益中获得分红, 并且他们自身也可以从土地种植中解放出来, 可以参与到其它行业的经营工作, 获得更大的经济收益, 也可以再次参加到所在农业公司或种植大户的生产活动中, 获得除分红以外的另一笔收入。土地向规模化、集约化经营, 是中国农业未来发展的必由之路。

二、中国农业发展需要走公司化、专业化道路

公司化, 顾名思义, 就是由许多农业公司去经营现有的土地种植, 改变过去分散式的, 一家一户独立化经营的生产方式。公司化的好处在于可以把土地集中起来, 进行土地的改造, 平整土地, 使土地大块化、平整化、规模化, 连片集中, 附以配套的水利设施和农药喷淋设施, 便于机械化操作。加之公司经营自身的特点, 是以创造更大的经济效益为中心, 它们更专业, 可以利用国内的、国际的市场需要, 调配种植经营规模和方式, 创造更大的经济效益, 另外, 公司化以后, 由于规模大了, 可以更好的抵御农业市场的风险, 减小不确定性。可以预见, 不久的将来, 公司化、专业化将是中国农业未来发展的必由之路。

三、中国农业发展需要走机械化道路

进入21世纪, 过去那种人种马拉的生产经营方式已经显得十分落后, 它不仅影响种植效率, 也减少了单位面积上的农业经营产出率, 使得广大农民既费工费时, 又收入较少。随着科学技术的发展, 特别是农业生产设备的大量涌现, 使得农业种植变得既简单, 又高效, 而且种植效率高, 农民收益更多, 过去往往需要几天或者十几天的种植和收获, 自从有了机械作业以后, 只需几个小时就可以轻松完成, 它使得农业生产效率成倍提高, 使得单位面积上的土地收益大幅提升。而且也使得广大农民从土地中解放出来, 可以从事其它生产活动, 创造更大的经济效益, 提高农民的经济收入。可见, 机械化生产也是中国农业未来发展的必由之路。

四、中国农业发展必须依靠科技, 走技术现代化道路

农业要发展, 根本的改变是靠农业科学技术的发展, 不仅是种植技术发展, 也需要机械技术的发展。良种、良肥、优良的种植技术, 加之良好的机械设备都是农业技术现代化的载体, 它们随着现代科技的发展, 不断应用于农业生产实践中, 使得农业生产的效率成倍提高。可以想见, 随着农业科技的不断现代化, 先进的科技对于农业发展的支撑作用日益凸显。在土地资源不能增加的现实情况下, 只有靠科技的发展, 让单位面积上的产出率成倍提高, 才能养活日益增加的人口需要, 农业科技现代化也将是中国农业发展的必由之路。

五、中国农业未来发展需走市场化、信息化道路

农业要发展, 必须面对市场的需要, 市场才是调配种植资源的指挥棒。市场需要什么, 我们就生产什么, 种植什么。而了解市场, 我们需要依靠信息, 在现代社会, 掌握农业市场信息的渠道很多, 我们只有掌握了信息, 了解了市场, 才会做到有的放矢, 才会有更大的受益。农业市场化、信息化也是未来中国农业发展的必由之路。

中国农业在未来想要获得更大的发展, 获得更大的产出率, 更好的为中国现代化服好务, 就需要我们农业战线的广大从业者集思广益, 不断找出更好的方法, 为中国未来农业发展找出更好的出路, 获得更好的发展。

混血战略:中国企业的未来出路 篇2

现在很多人都在议论:“中国出现了国进民退,到底是为什么?”我个人认为,这个问题的答案主要有两点。

首先,如果我们现在简单地推进市场化,以我们企业的竞争力,以及我们的产业控制能力,事实上肯定会全线溃败。而如果我们现在简单地推进民营化,事实上是再一次地沦陷和拉美化。那么,能不能依靠民营企业担负起民族产业振兴的重大职责,等它做大了以后,再来和国际企业竞争呢?我认为这种可能性没有。因为民营企业在经营过程中仍然是逐利的,所以不会讲政治。

逐利未必错,但是放在10年、20年,甚至更长时间来看的话,不讲政治一定是错的。唯有国家主导的国有企业战略甚至国进民退,才有可能培养内部冠军。内部培养的国有冠军,在适当时候再整体上市成为公众公司,血缘多元化再来和国际公司竞争,这才是有可能改变竞争格局的一种路径。

其次,中国今天的繁荣事实上是以大量民营企业“试错式”发展为根基的。虽然政府有形的手在中间起了很多作用,但毕竟是由民营经济由下而上自发形成的。我们目前形成了一种繁荣的局面,但是骨子里国家产业结构的错乱是非常可怕的。所以,我们要抓住2020年之前这一段战略转型的机遇。在2020年之前,中国不会成为美国的头号竞争者,我们至少还有一段喘气的机会。利用这个时间,推进内部产业整合,以央企及一些大的国企为引导,积极促进产业结构调整,形成基干产业,甚至形成基干产业加科技、加金融的模式,这是必然的选择。也因此,在观察研究国企近些年所进行的集团战略的一些模式时,我们必须带着这个背景来思考一些问题。

作为后发型国家里面的大企业,我们不能再仅仅简单地靠找缝隙、找商机而生存了,拾人牙惠是撑不起我们这个大国的发展需要的。既然大商机、大的生意机会早就让前面的饿虎叼走了,我们就要用一种结构设计去战胜别人。别人是靠着各个子公司分别去赚钱,那么我们要把它们绑成一个航空母舰,用结构去把对方冲散。在这方面,日本有丰富的经验。日式综合性商社运作模式

日本综合性商社的运作模式可以和艾滋病病毒媲美。艾滋病病毒有个特点,一旦潜入到人体或者动物身上以后,就会把自己注射到蛋白质里去,把蛋白质变成自己的架构,然后不断地把身边的蛋白质同化成艾滋病病毒。到目前为止,艾滋病的病理是最复杂的,它作为一种病毒,是地球上最聪明的,目前还不可战胜。

日本的综合性商社,一般由三块构成。第一块是实业,和全世界所有公司毫无二致,比如三菱汽车、三菱重工、三菱化工。第二块是金融,如保险、证券、银行、期货、信托、融资租赁等业务。很显然,金融板块可以给实业板块提供很多支持,小到贷款,大到质押抵押、发债等商业银行的功能。第三块就是贸易公司。贸易是日本综合性商社的核心,功能非常强大,除了出口、转口、进口业务外,他们还做投行业务。如果发现某一个公司非常好,商社就会投资,或者买断产品、独家代理,或者炒作一种产品,或者根据消费者需求,进行产品开发以后委托加工。商社极力寻找贸易和实业、金融之间的交叉地带,想尽一切办法,把本商社所有的功能、所有的资源,进行资产极大化。

产融贸三者结合在一起之后,便产生巨大的力量。其他国家的商社或贸易公司,完全打不过日本的商社,就是这个道理。日本商社,可以参与军火、高档军火产品的开发,又可以对具体的生活产品如方便面进行开发;既可以搞旅游,从而推动某个旅游产品或旅游线路的兴旺,也可以去囤积某国的原材料、矿产,在原材料、矿产的囤积过程中高额获利。

整个日本的铁矿石,就是由三井和伊藤中两家企业全部垄断,没有第三家公司可以进口。这两家企业同时在拥有富铁矿的澳大利亚、巴西、印度、哈萨克斯坦等国家的矿山公司中投资,并和这些矿山公司构成这样一种关系:日本进口铁矿石,如果铁矿石价格太贵,令日本的钢铁企业受损,那么贸易公司就匀一点利润给钢铁企业。反过来说,铁矿石价格跌下来,贸易公司没赚钱,钢铁公司也会匀一点利润给贸易公司。

综合性商社不仅促进公司实体产品的销售、金融产品的研发,而且还有一个最基本的功能——为实体和金融提供现金流。商社大量产生现金流,一年数以千亿计的贸易量,不追求利润,追求现金流就够了。当然,日本新型的综合性商社,还产生了第四块功能,就是股权投资、私募投资等功能。这些功能以前是嫁接在商业银行,嫁接在实体,包括贸易板块,现在把它单独列出来。日本的这种综合性商社结构,深刻渗透在日本社会的肌体里。日本本身也就像一个公司一样在运作。

隐性国家主权基金

日本的综合性商社,不像我们想象的那样有一个集团,叫三井集团或者三菱集团。事实不是这样的。综合性商社一般由五到六个核心公司交叉持股构成。任何一个公司持有自己的股份,也就10%~20%,而由其他公司持有80%~90%。从全世界来讲,这种经济结构是最稳定的。任何一个公司要吃三菱重工是吃不下来的,因为三菱重工只持有自己10%或20%的股份,剩下的由其他部分构成。如果你想把三菱重工吃下来,换言之,至少要吃到整个三菱系50%以上的股份,代价是不可想象的。

从全世界来看,金字塔结构最不安全的地方就在于,如果把金字塔最上面那家公司吞并了,那么它下面所有公司的股权,就会被顺带吃掉。马克思和恩格斯发现,资本主义最大的特点就在于,母公司的一块钱,最终可以放大到子公司、孙公司、重孙公司、玄孙公司的两千块钱或两万块钱。所以,西方经济的不牢靠就在于,只要金字塔顶尖最上面那家公司被吃下来了,下面的公司就全部被吃走了。而日本的六大财团之间,还相互持股。比如说三菱由几个主要板块构成,不同板块有不同比例的股份,还被其他公司、其他财团所持有,这就让企图并购的人很恼火。除非你把整个日本买下来,否则不可能真正控制日本的某一家公司。

有一种观点认为,日本有全世界最封闭的产业架构和产业体系。由于产权结构过于复杂,外国人搞不清楚,因此导致了日本到现在都一直一蹶不振。另外一种观点认为,日本这种产业状况和产权结构非常健康。经济衰退了,日本仍然可以利用巨大的资本在全世界进行横向并购,在若干企业里面,以隐性主权基金的方式,支持日本企业的发展。隐性主权基金以这种形式存在,比如说日本政府委托日立和GE在核电厂合作,委托三菱重工和阿法海在核电上合作。

中国企业未来的出路

中国企业对外面临的国际环境空前复杂,全球化进程高度风险化、金融化、政治化和信息化,对内面临国家发展模式更迭,政治周期、金融周期、经济周期、产业周期大交错,国企变革攻坚、民企发展大转型共生的复杂的经营环境。所以,未来从央企、国企层面,会出现一种非常强、非常新的集团战略——混血战略。

未来很多央企会采用这种方式。母公司是国有独资,二级子公司仍然可能是国有控股,但在二级公司中会有外资民营的出资,甚至对方控股,而在三级公司中将大量出现民营、外资控股。

商业地产的未来出路论文 篇3

一、商业地产经济管理的现实状况

1. 目前商业地产在经济管理的思维与管理模式上存在缺陷

根据相关调查和查阅文献了解到, 当前大部分商业地产的领导为了保证自身的权力, 而往往会选择传统、陈旧的管理模式, 忽视在经济管理模式上的改革创新, 而且这种过于传统的经济思维模式会对商业地产造成巨大的影响, 导致商业地产各岗位、各部门的职权和职责不够明确, 这样会在一定程度上降低商业地产经济管理的效率, 导致监管不严、财务信息失真以及管理混乱等现象的出现[1]。

2. 目前商业地产的经济管理中存在较差的投资和融资的能力

一些商业地产受到自身地产规模的限制, 很难吸引金融机构的借款和其他商业性的投资, 而且即使拥有固定的投资商, 在商业地产的内部也会因为缺乏相应完善的经济管理系统对其进行谋划和应用, 从而造成商业地产资金的大量流失和浪费, 导致后期的商业地产建设和经营中出现资金无法周转的尴尬局面, 甚至无法维持经营, 由此发生商业地产亏本甚至倒闭现象。

3. 商业地产在经济管理中往往忽略经济资源与市场环境难于进行匹配

经济资源是指商业地产进行经济管理策略、进行经济管理工作中, 利用商业地产潜在的或者已有的资源, 包括固定资产、固定的地产投资商的经济来源以及银行存款等。经济资源的丰富, 可以为商业地产在市场竞争中带来优势。但是现阶段仍有一些商业地产对于经济管理资源的利用并不是很充分, 在投资时过于盲目, 严重制约了商业地产经济的发展, 这些经济资源和市场环境难以匹配会对商业地产的生产和经营造成了巨大的影响[2]。

4. 商业地产的经济管理队伍建设有待加强

经济管理是商业地产发展中最为重要的系统部门, 因此加强财务人员的专业水平, 有着非常重要的实际意义。若是商业地产中的财务部门人员能力和素质等综合水平达不到一定的标准, 就会为商业地产的经济管理带来极其不好的影响。

二、探寻商业地产经济管理的相关出路

1. 建立健全的商业地产经济管理制度

经济管理制度的建立对于商业地产来说是至关重要的。一旦商业地产经济管理制度上存在缺陷, 就会对整个地产商产生重要的影响。因此, 在商务地产管理中建立健全的经济管理制度, 将商业地产中的资金监督、财务活动分析、经济管理、地产开发利润分配等方面进行研究, 根据自身地产的性质, 建立一套有效的健全的商业地产经济管理制度, 并要确保经济制度的有效落实, 加强行政部门的执行力。

2. 加强对商业地产的经济进行管理

提高商业地产的经济管理水平, 首先要做好地产内部的资金配置工作, 确保实现商务地产对经济的统一管理和调配, 尽量做到以最少的投资获取最高的利润, 保证资金的合理使用, 其次, 商务地产要加强商务地产结构的调整, 寻求并开拓低成本的筹资渠道, 提高固定资产的使用率, 减少闲置资金。最后, 对于商务地产的经济流通要进行严格的把控, 防止商务地产经济中出现坏账的情况。

3. 加强商业地产的经济管理队伍建设

想要加强商业地产的经济管理队伍建设, 首先要着重加强企业经济管理人员的考核, 加强对经济管理队伍的监控, 防止在商业地产内部出现用人唯亲的现象, 防止腐败现场的产生。其次, 要加强商业地产经济管理队伍的培训, 严格把握经济管理人员入职时的审核, 商业地产还要提供经济管理人员进的培训的机会, 保证财务管理人员具备任职资格[3]。

4. 在商业地产经济管理中国家要充分的发挥宏观调控作用

现代社会中国家发挥调控作用对于商业地产来说是至关重要的。房地产想要合理的发展, 离不开国家的宏观调控, 房地产通过配合国家的相关政策展开经济活动, 以便于促进房地产企业的可持续发展。

5. 在商业地产经济管理中树立正确的经济管理理念

改善商业地产经济管理模式和理念, 把传统的经济管理模式改为先进的经济管理模式, 树立新的经济管理理念, 根据地产的实际情况进行深入分析, 研究并构建出新的适用于自身的最佳财务管理模式, 保证经济管理的有效性。

三、结论

综上所述, 在商业地产中重视经济管理, 可以有效的提高商业地产的管理效率, 与此同时, 还能推动商业地产在内部控制上的改善与进步, 有利于提高商业地产的市场竞争力, 引领商业地产经济管理机制走向国际化、科学化的道路, 为我国市场经济的发展起着重要的推动作用。

参考文献

[1]郭学尚.房地产经济管理的困境和出路初探[J].财经界 (学术版) , 2014, 12:105.

[2]蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径和方法[J].现代商业, 2011, 07:75.

智能化产品是未来出路 篇4

在车载导航行业有人黯然倒下，有人惨淡维持，有人激情奋进，当整个行业出现危机之时，每一家企业的神经都绷得紧紧的。尤其是行业大佬，更是到了关键时刻。《消费电子》记者对车载导航行业前后装代表企业的高管进行了采访，以期通过他们的观点来呈现行业存在的问题并为之提供相关解决方案。

车载导航业经过前几年的高速发展，如今产品同质化日趋严重，无品质底线和价格底线的恶性竞争不断，基于WINCE平台的产品市场已经是一片红海，单台产品利润非常低，库存压力及经营风险非常大。在如此恶劣的经营环境中企业经营者更要谨小慎微、如履薄冰，不断提升自身核心竞争力、树立企业品牌意识、企业团队意识及服务意识等。而所有努力的重中之重无疑是找到带动企业甚至行业发展的机型，开发出符合用户需要的新产品，智能化产品将是拯救整个行业的力量来源之一。

虽然智能化产品将是领跑车载导航行业的风向标，但不是所有人都在齐心协力朝这个方向努力，一时被眼前利益所迷惑成为很多企业转型的路障。为了以最小投入获得最大产出，一些企业依赖方案公司及公模，并不注重技术的积累和研发的投入，更没有品牌意识。这样降低了专车专用影音导航行业的门槛，在市场高速发展期，只要有点资金都能进入导航行业，导致了很多导航企业飞快成长却又快速消失。那些没有研发基础而惨淡经营的企业虽然还未消失，却深陷在同质化竞争及低价竞争的泥潭难以自拔。企业没有了创新的能力或动力，或是没有找到更好的商业模式，只能停留在低层面的价格竞争上，任何一个行业的发展都会遵循丛林法则，经历大浪淘沙，适者方可生存下去。

企业要想站稳脚跟并获得长远发展，非依赖他人可以做到的，而在于厂家的技术积累及全球化视野，引入其他行业的成功技术及应用，紧贴用户需求，提升产品品质和用户体验。从长远看，只有具备自身研发技术才能在这一行业站稳脚跟，这样才能跳出成本竞争而转向技术核心竞争，顺应电子行业发展及互联网发展的趋势，结合不同时期客户群的需求，不断研发出具有市场竞争力的产品。

企业本身的研发实力是其站稳脚跟的基础，而外在的宏观协调也必不可少。之所以存在同质化的竞争，主要源于车载导航行业目前无序竞争、车载导航行业产业规模较小、行业本身协会组织相对松散等等。作为本行业的厂家，我认为本行业制造厂家应该提高树立品牌意识，坚持品质第一，并在一定细分市场上做好差异化，通过引进新技术和新应用，做好用户体验及服务，建立自己的品牌口碑和用户群众基础，才有可能使企业长远发展。

我们从2011年开始就已经注意到行业内存在的这些问题，开始积极与高通达成战略合作，经过一年多的研发，终于在2013推出了基于高通骁龙架构的安卓4.1系统的智能化产品，该产品采用独立电源管理技术，具有1秒开机快速启动、1024×600超高清电容屏、内置3G模块等特点，更具网络互联、智能化及开放性，给用户带来性能更好、更智能化的网络体验，我们认为这将引领车机发展的潮流及趋势，智能化产品是未来车载导航行业的出路之一。

商业地产的未来出路论文 篇5

一、国有股不流通的主要弊端

一是国有股在总股本中比重较大, 约占三分之二, 且不能流通。这样无论是国内投资者, 还是国外投资者, 即使全部收购A股市场和B股市场的某上市公司全部流通股票, 仍然不能达到控股该公司的目的。

二是由于流通股股东不能控股, 且持股量在总股本中比重偏低, 因此参与上市公司经营决策成为一句空话, 股东权益得不到保障。他们的盈利来源也只能是二级市场的炒作, 即低价买入, 高价抛出, 最终导致投机成为股票流通市场的主旋律。

三是由于国有股一股独大, 且不能流通, 上市公司股价不论高低, 均无法动摇公司董事长的地位。董事长对自己公司的股票行情漠然, 只片面追求每股净资产值以应付上级职能部门的考核, 最终导致董事会与广大流通股股东利益背道而驰。

四是在经济全球一体化的进程中, 人民币必将在资本项目下自由兑换, 完善的公司股东结构应该是多元化和国际化的。如果国有股一股独大, 且不能流通, 中国证券市场就无法吸引国际战略投资者的加盟, 国外先进的技术、管理理念、丰富的原材料资源、人才资源和信息资源就无法进入中国, 这会影响我国改革开放的进程。

二、国有股流通的历次尝试及市场反应

对国有股不流通的弊端我国政府历来很重视, 为了使其流通, 进行了几次艰难的尝试, 积累了不少市场经验。

(一) 减持国有股, 筹集社会保障资金。

2001年6月12日, 国务院正式发布了《减持国有股筹集社会保障基金暂行办法》, 其主要内容为:新发、增发股票时, 应按融资额的10%出售国有股, 价格原则上采取市场定价方式, 减持价即为首发、增发价格。这是最早的涉及国有股流通的尝试, 其特点是:将国有股减持与筹集社保资金联系起来。不久就以市场行情暴跌而中途夭折。2002年1月26日, 中国证监会在全国公开征集国有股减持办法后, 在网上公布了关于国有股减持的四大原则:一是多赢。二是公开竞价形成全流通股价。三是补偿流通股股东价差的损失。四是保护非流通股利益。消息公布后, 市场行情再次大跌。至2002年6月24日国务院被迫决定停止通过A股市场减持国有股, 这次尝试也难逃失败的厄运。国有股减持并在A股市场上流通导致股市暴跌的原因在于:A股市场因供求不平衡, 市盈率较高, 股价已脱离每股净资产, 而国有股不流通, 理论上还停留在其原始价格, 即每股一元人民币。国有股的上市就意味着股价的并轨, 在国有股比重偏大的情况下, 流通股价必然向下移动。

(二) 以对价为条件的股权分置改革。

2005年4月29日, 中国证监会发布《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》, 标志着股权分置改革正式“破冰”。同年5月10日至14日, 三一重工、紫江企业、金牛能源和清华同方相继披露股权分置改革说明书, 成为首批股权分置改革试点公司。9月12日, 40家公司宣布进入股权分置改革程序, 从此拉开了股权分置改革全面推进的序幕。此后, 每周有约20家公司参与到股权分置改革。包括认股权证、认股权利、现金注资以及重组式对价等创新模式不断涌现。这次股权分置改革, 充分考虑了流通股股东的利益, 提出的对价条件也较为丰厚:一般是10股流通股, 送3股国有股, 公司承诺国有股除权后一年内不能上市。有的上市公司还承诺一年以后股价行情不到某个价位, 不抛出国有股, 低于某个价位, 公司出面收购。也有些上市公司承诺:除权后公司准备数亿资金, 增持自己公司的流通G股, 以稳定股价等。虽然较前几次国有股减持这次市场大体要稳定一些, 但应该说, 对股权分置改革市场反应仍是强烈的。譬如2005年11月14日动用10亿资金增持的G上汽股价创历史新低, 收盘价较增持价跌去25%;动用约3.8亿资金增持的G通宝收盘价较复牌首日跌去12%等。市场看跌的原因在于:广大股民对一年后占总股本绝对比重的国有股在A股市场流通深表担忧。因此, 深入分析和研究股权分置改革后国有股流向问题成为稳定中国证券市场, 进一步恢复股民对市场的信心, 促使证券市场早日走出困境的当务之急。

三、中国证券市场的新希望:国有股在跨国并购中流通

(一) 跨国并购交易是近年来发达国家经济的主要特征, 也是全球经济发展的必然趋势。据联合国贸发会议跨国并购数据库的数据显示, 1987～2001年, 世界前20位跨国公司中, 排名第一的英国沃达丰公司共进行了28次并购交易, 金额达2, 976亿美元;英国BP公司进行了98次并购, 金额达941亿美元;排在第三位的德国/美国戴姆勒-克莱斯勒公司, 进行了88次并购, 金额达546亿美元。交易最多的是美国通用电器公司, 共进行了228次并购。纵观近年来全球跨国并购的历史不难发现:一是世界跨国并购活动以发达国家为主。包括英国、法国、美国、瑞士等, 2000年其交易量占全球交易量的93%以上。发展中国家也有一些成功案例, 如马来西亚梅特罗资产管理公司并购法国ASKO百货项目;中国联想并购IBM的个人电脑;中国南京汽车并购英国的罗孚等。二是跨国并购交易在国际直接投资流量中的比重越来越大, 已从1987年的52%上升到2000年的88%。三是跨国公司通过多次并购交易, 经济效益显著提高。2000年世界排名前100家跨国公司的国外资产增长了20%, 销售额增长15%。

(二) 跨国并购是国际直接投资的高级形式, 是我国外商投资的最终选择。国际直接投资可分为绿地投资和企业并购。所谓绿地投资, 就是跨国公司出资在国外直接购买厂房、生产设备和原料、雇佣当地工人、引进先进技术和管理、进行生产和销售。这种投资的规模较小, 一般发生在缺乏良好法律和投资环境, 没有并购条件和目标的发展中国家, 是外商投资的初级阶段。我国改革开放之初的外商直接投资基本上为绿地投资。但是随着我国以建立现代企业制度为核心的股份制试点改革的深入, 与国际接轨的产权制度已基本确立, 资本市场经历风雨逐渐趋向成熟和完善。现在, 一个具有良好金融环境、投资环境和政策环境的中国必将迎接全球并购浪潮的挑战, 必将实现由绿地投资为主向跨国并购为主的外资投资方式的历史性转变。

(三) 中国国有股在跨国并购中流通的主要益处。

1.有利于上市公司质量的提高。外资并购国有股后, 可以改变国有股一股独大的局面, 改善公司的法人治理结构, 将给上市公司带来先进的设备、技术、管理理念。使公司的技术水平提高, 管理更加科学规范, 公司运作更加成熟, 公司的资金、人才、市场和信息资源更加丰富, 从而从根本上提高上市公司质量。对于中国的上市公司来说, 要想在外资并购国有股冲击下, 仍保持控股地位, 必然面临巨大压力, 为了在竞争中获胜, 必须提高公司质量。

2.有利于证券市场的完善。外资并购国有股, 不仅给上市公司带来了先进的设备、技术、管理, 同时也带来了国外成熟的证券市场运作方式和经验, 这对于我国年轻的证券市场无疑是一个很好的学习机会, 有利于完善和规范我国证券市场的体制和制度。完善的证券市场离不开一支理性成熟的股民队伍。国有股在国际市场上全流通后, 上市公司股东的权益得到了较好的保障, 单纯追逐二级市场差价的恶性投机现象会得到有效的抑制, 这有利于帮助投资者恢复对市场的信心, 实现从短期投机到长期投资的转化。

3.有利于引进外资和国有资产的保值和增值。国有股向外资开放, 国有资本的战略性退出, 为引进外资提供了前所未有的契机, 为外资进入中国证券市场提供了一个舞台。国有股流通渠道的多元化, 特别是外资的介入, 必然使国有资产在一个更大的全球性的范围内交易, 这有利于国有资产保值和增值, 有利于为社保基金这样的国家基础性保障的建立赢得更多的资金来源。尽管外资并购国有股的好处明显, 但我们仍要头脑清晰, 态度谨慎, 特别注意防止形成行业垄断, 防止国有资产流失, 防止国家经济安全受到威胁等。因此相关的政策法规建设十分重要。

4.外商投资我国A股市场的政策环境和初步实践。早在2002年, 我国就出台了一系列有关外资并购的法规, 如《关于向外商转让上市公司国有股和法人股有关问题的通知》、《外国投资者并购境内企业暂行规定》等, 这些法规为外资并购我国上市公司奠定了良好的政策基础。2002年上海第四届工博会上, 产权交易势头超过产品交易, 在完成124.41亿元的产权交易中, 外资并购占到30%。并购主要涉及金融、电信、电力、交通等服务性行业和成熟的市场潜力巨大的制造业。经过几年的发展, 目前我国已经成为亚洲第三大并购市场。在国家宏观政策的指导下, 国家外汇管理局新批的QFII (境外机构投资者) 投资额度日益提高。截至2005年11月15日, 包括美林、富通、景顺、邓普顿、三井住友等, 26家QFII获准的总投资额度已达49.25亿美元。瑞士信贷第一波士顿 (CSFB) 分析师陈昌华和乔纳森·加纳在发布的报告《中国并购市场走势》中指出:“以中国资产为目标的并购活动仍然比中国企业对外并购活跃。2003年初到2005年7月之间, 与中国企业进行并购活动最多的是美国企业, 总额达72亿美元, 高于同期的新加坡 (26亿美元) 和英国 (25亿美元) 。”2005年11月5日, 中国证监会和商务部联合发布《关于上市公司股权分置改革涉及外资管理有关问题的通知》, 对外商投资上市公司的股权分置改革问题及时进行了规范, 这无疑是在QFII制度之外, 为外资进入A股流通市场又开辟了一条新的途径, 标志着中国国有股在跨国并购中流通的法律环境已初步建立。

5.跨国并购的特点及相应的A股投资策略。 (1) 跨国并购的两个显著特点。一是大宗并购为主导。1999年和2000年全球跨国并购10亿美元额度以上的大宗跨国并购活动分别增长了56%和37%, 大宗并购成为并购的主要特点。二是跨国并购行业主要是服务业和资源优势行业。2000年《世界投资报告》显示:近年来服务业一直是吸引国际直接投资最多的部门, 1999年比重已上升至60%, 而制造业比重则下降

摘要：国有股一股独大且不能流通, 严重影响了中国证券市场的发展, 本文首先分析了国有股不流通的弊端, 其次回顾了历次股权分置的做法及市场反应, 最后指出了未来国有股在国际市场上流动的特点。

关键词：股权分置,全流通,跨国并购,QFII制度,投资策略

参考文献

[1].杨亚沙.跨国并购的发展对我国的影响[J].投资与证券.中国人民大学书报资料中心, 2004, 5:116

[2].继汇.中国并购大有潜力[J].中国证券报, 2005-11-11

[3].何军.大股东增持意愿降至冰点[J].上海证券报, 2005-11-15

商业地产的未来出路论文 篇6

1992年6月16日, 中共中央、国务院发布了《关于加快发展第三产业的决定》, 从政治上将“第三产业”的发展摆在社会主义现代化建设的重要地位的高度。1993年, 各省各行业相关部门都陆续发布了《关于加快发展多种经营的暂行规定》。全国上下把发展多经企业提到政治的高度来抓, 逐渐形成了大办快办三产多经的局面。在对多经企业的帮扶上, 主业更是给予了人、财、物和市场等支持。多数企业在这种不计后果、缺乏法律规范和政策战略远见分析的燥热环境的催生下, 得到了迅速膨胀, 尤其是那些处于垄断行业的企业更是如此。这些企业依托主业的巨大优势, 长期占据与主业有关的生产、维修、技改、工程施工、物资供应、设备制造、工程设计、工程监理等市场, 利用不平等的关联交易, 获取巨大经济利益, 积聚了大量资金。工入股, 政策不允许, 而且职工手中也没有什么钱, 没有能力入股。然而, 拔苗助长、违背经济规律的发展, 必有其先天不足之处, 首要一点就是产权不清。仔细分析多经企业的发展历史及其产权变更就会很容易发现, 多经企业的大多数产权应划定为国有资产。

二、职工持股股权的性质

一是职工持有的股权是按照规定的职务、岗位、工龄计算出来的, 而不依赖于被投资单位的效益和职工个人的投资能力与投资意愿, 这与一般股份具有明显不同。二是职工入股仅限于本单位职工, 尽管有些地方为了和当地党政部门搞好关系, 有一些权力部门的职工入股, 但这不是主流形式, 这与一般股份也不相同。三是职工在退休、离职后, 一般要求职工将所持股份交还给企业, 并且是按照原先投资成本退款, 而完全不考虑企业利润积累对职工股本价值变化的影响。退股减资行为基本不按照公司法的减资程序处理, 而与还债程序很相近。四是分红基本上是固定的股息。五是持股职工基本没有参与公司管理的权利。基于上述五点理由, 按照实质重于形式原则判断, 可以认定, 职工持股企业的职工股实际上是长期负债, 根本不具备股权性质, 最多是优先股。世界上也不存在任何一家公司是只有优先股股东, 而无普通股股东的。上述分析结论, 恰恰与现在的多经企业管理权、人事任免权、财务分配权等都掌握在主业领导手中的事实相一致, 这又进一步印证了职工持股企业的性质应该属于国有控股企业。

三、职工持股行为的弊端

一是导致国有资产流失。多经企业的发展过程, 从另外一个角度讲, 就是国有资产的流失过程, 而且这一过程还在继续。二是严重破坏了市场经济公平竞争的基本规则, 对我国国民经济的健康发展造成不可估量的巨大损失。多经企业违规参与工程、物资投标, 非法转包、分包的现象可以说是比比皆是。三是从企业经营角度讲, 募集股本仅仅是公司的融资手段之一, 应符合市场经济规律。无论是股本, 还是举债, 都要计算资本成本率。四是职工持股企业一般由主业人员担任主要领导和大多数的管理、技术岗位。其工资水平及相应的福利待遇是按照主业标准发放的, 与通过市场招聘的工作人员相比, 相差数倍之多, 加重了多经企业成本负担。有些经营不善、与主业业务关联性较少的企业因此倒闭, 职工失业。五是由于职工持股企业并没有从根本上解决公司治理问题, 导致多经企业的管理层开拓主业以外市场的积极性严重不足, 存有严重的依赖主业思想, 普遍缺乏企业发展的长远规划和战略, 如果没有主业支撑, 多数三产多经企业很难维持下去。

因此, 职工持股多经企业不但造成国有资产流失, 对国民经济的发展有重大不利影响, 而且对多经企业自身也是不利的, 严重拖累了一些优秀三产多经企业的发展, 后劲不足, 管理层积极性不高。

四、职工持股企业的未来出路

中央也已经充分认识到职工持股企业弊大于利。因此, 2008年, 国资委发布了《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》。文件的核心内容是规范国有企业职工投资关联企业的行为。这次改革进一步规范了职工持股的行为:国有大中型企业要逐步推行主辅分离、实行辅业改制, 鼓励辅业企业的职工持有改制企业股权, 但国有企业主业企业的职工不得持有辅业企业股权;国有企业中已持有上述不得持有的企业股权的中层以上管理人员, 自意见印发后1年内应转让所持股份, 或者辞去所任职务;国有企业中层以上管理人员, 不得在职工或其他非国有投资者投资的非国有企业兼职, 已经兼职的, 自本意见印发后6个月内辞去所兼任职务。但是, 中层干部股权转让工作并没有起到“防止国有资产流失, 维护企业和职工合法权益”的作用, 而且还带来了不同程度的危害:一是中层干部在股权转让或辞去所任职务之后, 三产多经企业便处于失控状态, 国有资产因此已经开始出现大面积流失。二是中层干部转股, 并不能真正解决股权结构问题。剩余的普通股股东股本是什么性质?将来怎么办?国家并没有明确的意见, 多经企业的干部职工更加茫然无措。三是职工利益也没有得到很好的维护。

因此, 国家需要进一步出台政策, 彻底解决这个问题。解决职工持股多经企业困境的根本出路如下:对所有的三产多经进行清产核资;要求主业职工全部退股;除一部分主业生产经营所离不开的企业或产能予以保留外, 将三产多经企业的产权向社会公开拍卖, 将拍卖所得以合理价位偿还职工股本, 剩余权益部分全部上缴主业公司, 作为主业“投资收益”入账。

摘要：文章从多经企业的发展历史所遗留的先天不足谈起, 论述了多经企业职工股权的性质、弊端, 分析了我国正在执行的国资委《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》的执行情况及其所带来的问题, 并简要指出了从根本上解决职工持股企业困境的必然出路。

关键词：多经企业,职工持股,出路

参考文献

[1]、中共中央国务院.关于加快发展第三产业的规定[Z].中发 (1992) 5号.

商业地产的未来出路论文 篇7

一、目前银行房地产贷款的现状

所谓的房地产贷款主要是指地产或者房产的开发、经营以及消费的过程中出现有关的贷款现象。贷款主要有以下几种贷款:个人住房贷款、土地储备贷款、商业用房贷款。

1. 房地产贷款的抵押物无法偿还银行贷款。

房地产贷款主要是房地产开发过

程的在建工程作为抵押、住房抵押以及土地的使用权作为抵押。在这三种抵押物中最重要的是土地抵押, 然而, 我国的经济制度是社会主义市场经济, 土地大多是经过国家分配的, 在放地产的法律范围内没有明确规定土地的储备办法, 因此, 土地的抵押有可能会出现一定的无效性。另一方面, 随着国家对房地产体质的不断改革, 房地产的市场也会不断的调整, 房价会随之下滑, 那么就造成在建工程的价值下跌, 导致无法偿还银行贷款。

2. 房地产的融资主要来源于银行信贷。

从房地产的资金链可以看出, 房地产的融资主要来源于银行房地产信贷, 主要表现在这几方面:开发商的自筹资金和工程贷款、土地储备贷款、以及房地产开发贷款、在住房销售的过程中出现的住房按揭贷款。由于房地产在开发的过程应付的款资比较大, 主要是施工单位和供应商单位的材料款, 这些资金的来源主要是通过银行信贷来实现的。并且, 在高利润的诱惑下, 各大银行纷纷抢房地产贷款, 就放松了地产贷款的条件, 对一些银行就产生贷款风险。

3. 房地产贷款的还款来源没有确定性。

在社会主义市场经济的时代下, 一些体质的改革都要随着市场经济的变动而变动。经济发展的周期以及信贷出现的膨胀情况都会导致房地产贷款的还款没有确定性。一旦房地产市场出现变动, 就会导致市场的销售竞争, 居民的购买力下降, 原材料的上涨, 这些都会影响房地产开发的商品房的销售情况, 使得房地产贷款的还款存在不确定性。另一方面, 有可能房地产经营的情况不乐观, 不能按照之前答应购房用户的时间来交付住房, 这也会导致住房用户不按时偿还住房贷款。

二、银行房地产贷款项目评估的困境

据调查研究发现, 我国银行对房地产贷款项目的评估现在还存在不少的问题, 造成银行内存在潜在的风险。

1. 没有完善的房地产贷款评估体系。

银行对房地产商提供贷款的主要依据是房地产商提供的抵押和担保资产。对房地产商提供贷款的评估看上去是解决了银行的风险:如果房地产商无力归还银行贷款的情况时, 银行有权利对房地产商提供的抵押和担保进行没收, 但是仔细的进行考虑, 可以发现房地产商对于抵押的资产和担保的资产越来越多, 那么对我国的银行来说, 不良资产就越来越多, 这些资产存在着变动性, 对银行存在着一定的风险性。而且这种评估模式的重点主要是放在了房地商的抵押资产上, 没有注意到房地产商本身的还贷能力, 只是对银行放贷风险的一种补救措施, 并没有对银行放贷提供前瞻性的风险预测, 对银行的发展是不利的。

2. 房地产企业缺乏信用。

目前大多房地产企业的筹措资金的能力相对较差, 不能够按时的进行银行贷款的还贷, 长期以来, 已经形成了短债常用的观念。即使有部分企业能够按时的进行银行贷款的还贷, 但是为了在新一轮的房地产竞争中胜出, 又开始加大房地产的规模, 导致了资金的大量投入, 也就没有剩余的资金来偿还银行的贷款, 长期占用银行的资金。

3. 房地产提供不真实的贷款信息。

长期以来, 银行对房地产商的贷款就看它是否提供现有的抵押资产来进行放贷的, 对一些房地产企业的真实情况并不了解, 银行只能对企业之前的开发业绩、财务报表等能够看到的有限信息进行评估, 来估算资金的回归。但是, 一些房地产开发企业为了能够获得银行的贷款, 会向银行提供一些不真实的企业信息以及财务状况, 平时银行也并没有对提供的信息进行审核, 后期即使银行了解了企业的真实情况, 也只能够采取一些补救的措施, 这在一定的程度上就对银行带来了损害。

4. 房地产贷款的监督体制不完善。

在银行进行放贷的过程中, 银行并没有对其过程进行有效监督, 容易出现房地产商提供假的贷款信息, 银行放贷的时候出现资金不明流失, 给银行带来了一定的潜在风险。

三、如何解决银行房地产贷款项目评估的困境

要想减少银行的放贷风险, 实现银行的可持续发展, 必须完善评估体系, 通过贷前以及贷后的评估、加强贷款方的信用、加强银行财务评价体系的完善、建立贷款方的资料信息数据库以及对贷款过程实行监督, 这样才能够减轻银行的风险。

1. 建立完善的房地产贷款评估体系。

完善的评估体系就是在对项目的评估工作中做到有章可循、有章必依, 否则, 即使制定了完善的评估体系也是纸上谈兵, 没有落实到工作中。做好评估体系主要从以下几方面进行有效的全面的评估:

(1) 银行对房地产企业直接还款来源得到的偿还款的评估。对房地产商直接还款能力的影响因素比较多, 涉及的层次、指标也比较的多。可以对房地产商进行贷前以及贷后进行综合性的评估。

贷前评估:对房地产商进行还贷能力有着影响的因素主要有一下几方面, 银行必须对这几方面进行严格的审查。房地产企业的建设项目的合规性信用记录、公司的治理机制以及房产的销售前景等, 对这些因素进行审查, 依照有关规定, 完善贷款审批标准以及审批手续;确定申请贷款人的还款能力和信誉状况, 来杜绝不合理的贷款现象。

贷后评估:完善贷款人的后续评估体系, 对贷款人的还贷能力进行跟踪以及调查, 不定期的进行现场检查和非现场检查, 监测房地产商的项目进度、销售进展以及银行贷款发放的情况。根据实际情况对房地产商进行的抵押资产进行变动的价值评估, 一旦发现抵押的资产价值不足以偿还贷款的时候, 立即向借款人追加额外的贷款担保, 来确保银行的利益不受损。

(2) 对房地产商的抵押物进行价值评估。抵押物价值的评估可以根据资产评估机构的评估值来进行确定。一旦发现抵押物的未来价值有所减少时, 应该在原来的资产评估机构的评估值的基础上重新对抵押物来进行评估。可以通过层次分析法来进行评估:

第一层:在现有的市场经济环境下, 来评估抵押物在这种条件下的市场价格。

第二层:不在现有的市场经济环境下, 把最新获取的信息作为基础, 在同行业中, 与类似该抵押物的价格作为评估的标准, 来对抵押物的价值进行评估。

第三层:在以上的两种情况下都无法预测到价值, 通过估计抵押物的未来价格为标准, 来估计它的价值。如果银行没有能力进行估测, 可以请专门的估测机构进行估测, 来确保信息的可靠性。

2. 加强借款方的信用评估。

借款方主要是房地产企业和个人, 要完善企业和个人的资信系统, 它是避免信贷危机的重要途径。所谓的企业资信系统主要是对企业的财务状况、抵押资产、担保资产、欠息情况以及房产的销售情况建立资信资料, 完善已有的银行信贷咨询系统。个人资信系统主要是对个人的身份证、个人的社会档案、个人信用以及历史记录进行审查, 完善区域性的个人信用制度。这样一来, 就加强了借款方的信用。

3. 加强银行财务评价体系的完善。

财务评价作为银行放贷和房地产贷款的重要依据, 有必要加强财务评价体系。银行只有准确的掌握着贷款方的信息, 明确项目的偿还能力, 才能对财务进行有效的评价, 做出正确的贷款据决策, 决策是否正确直接关系到银行的资金安全性和银行的效益型, 所以银行对财务的评价必须准确, 才能确保银行收到预期的投资效益。

4. 建立贷款信息资料数据库。通过建

立贷款信息资料的数据库, 能够加强房地产企业与银行的信息交流, 减少银行放贷危险。在现在信息技术发展的时代下, 充分利用计算机技术, 建立各行业的资料信息数据库, 方便查询企业的状况, 通过了解这些企业状况进行有效的评估;评估人员应该积极的参与到项目的前期工作中, 对贷款方进行评估提供第一手的资料;对各银行之间的信息应该进行交流, 银行内部的上下级也应该及时的沟通, 避免出现贷款的失误以及重复的投资。提高办事的效率以及准确度。

5. 加强房地产贷款的监督。

银行对房地产商在进行贷款的过程进行监督是非常有必要的, 进一步的完善银行的管理系统, 来应对市场经济条件下的瞬息万变。银行的监管部门应该引导各大银行金融机构充分利用银监管会及时的记录一些房地产贷款客户的不守信用以及违规操作等不良信息, 严格的检测房地产企业的违约情况, 预防和控制贷款客户的违约行为。另一方面, 银行应该加强对房地产贷款风险情况的调查分析, 建立房地产信贷的风险检测报告以及定期的通报制度。对于房地产贷款中出现的违规经营以及造成对银行损失的进行严重处罚, 对于情况严重的, 可以通报给相关媒体或者是机构进行揭露并且依照相关法规对企业实习停滞。

四、结束语

在我国, 房地产贷款作为银行的主要信贷业务之一, 对其贷款所产生的风险, 不仅关系到银行的利益, 也对我国的整个金融市场有着重要的影响。完善房地产的抵押贷款系统以及风险评估系统, 加强监管部门的监管力度, 实现信息资源的共享, 建立房地产贷款风险控制机制, 能够有效的预防银行的抵押贷款风险。银行只有在金融机构的相关配合下, 才能够合理的躲避房地产贷款带来的风险。

参考文献

[1].吴大军, 王立国.项目评估[M].东北财经大学出版社, 2002.

[2].熊燕.现阶段我国商业银行房地产贷款风险探析[J].中国市场, 2010 (18) .

房地产危机控制及其出路 篇8

房地产危机外溢已形成规模

(一)房地产库存出现历史高点

国家统计局最新发布的“2014年1—6月份全国房地产开发和销售情况”显示,全国楼市呈销售量价增速双降的局面。新建商品住宅库存量再创历史新高,加上市场成交持续低迷,楼市供需失衡的局面已经显现。据国家统计局数据显示,截至6月末,商品房待售面积54428万平方米,其中,住宅待售面积增加634万平方米,监测的35个城市中有29个城市库存出现了同比增长现象。

(二)调控合理目标应是量升价平,但目前出现了规模化的量价齐跌局面

可以说,现实状况与调控目标背道而驰。加之过去长期调控政策的余威,去房地产泡沫成了又一种房地产调控形式,去泡沫化变成甩干桶,破坏性力量明显,导致事与愿违。

(三)资金在开发企业形成中梗阻

开发企业的财务费用激增30%—50%,严重扭曲着企业的生存环境,为下一步推动价格上涨埋下隐患。开发企业资金中途断裂,容易造成严重的劳务纠纷。而企业为保生存而在价格上开展的恶性竞争,其结果不是楼市回归合理价 , 而是饮鸩止渴,破坏市场长期形成的基本结构和运行规则,形成对经济规律的长期破坏。

(四)关联产业产能过剩被放大

中国在刚刚启动重化工产业退出时,又大规模地对其投入,强化了整个产业链的产能规模,导致投资规模巨大,其代价是目前宏观调控政策的两难选择。长期来看,工业投资效率和规模化企业的生存、发展和金融危机问题同时被拖到了悬崖边;从短期看,房地产产业的平稳发展是有利于工业产能去化的,并能够给产能过剩的合理调整留下空间。

(五)财政阶段性危机扭曲政府治理

与房地产关联的税费及土地出让困境和税收大幅波动给地方政府带来了新的困难,并驱使政府治理方式在改良道路上回头,恶化投资环境;同时,影响地方政府调结构、转方式的大局,拖累结构调整,进而强化社会治理冷热不均。

随着房地产危机的进一步扩大,其危害会呈现蔓延趋势。包括诱发金融危机、开发企业规模化塌陷、市场停滞或爆发、经济规律失灵、规模化无效投资被洗 , 引发下一轮循环、拖累新型城镇化建设等。或者说,导致的不仅仅是大规模投资浪费问题,更是经济结构调整被打乱,国家治理的市场机制被破坏,严重改变市场经济的发展轨迹。

房地产危机逻辑

(一)认识危机是当务之急

价格泡沫一直是人们关注的焦点,但其实这本身就是一个误区,会影响社会大众和政策制定者的思路。回顾历史:2008年前房地产市场没有明显的泡沫化,房价上涨并不很突出,但在泡沫论下开始了调控;2008—2011年房地产市场在政府的刺激下经历了明显的泡沫化,房地产企业存货大幅度上升 ;2012年以来,除少数特大城市外,房地产市场实际上已经进入了去泡沫和去存货的过程,这个过程导致房地产市场萎缩和经济下行,却没有达到预期的去泡沫而健康市场的目的。

事实上,房地产泡沫长期存在是经济规律使然,在一定程度上是有利于房地产市场的发展的。在没有价格泡沫的科学评价体系下,用过去的眼光看待现在,是过度持有世俗观点的表现。房地产市场是高度竞争的市场,泡沫的存在和挤出是市场自我调节的问题而不应该成为政府干预的理由。

(二)量价齐跌

调控的理想结果应该是量升价平(跌 ),但实际情况是,虽然目前官方数据公布的2013年销售13亿平方米,2014年上半年48365万平方米,结论是销售量仍为历史高点,可这与市场整体感受严重背离。研究关联指标如税收、银行资金回笼和开发商实际情况后可以判断,目前的基本态势是量价齐跌。

(三)预期颠覆

长期调控的后遗症显现,房地产拐点论世俗化强化了观望情绪,房产税、财产登记等政策性消息束缚了社会力量的投资。

(四)不对称博弈

在针对满足中低收入人群的经适房、保障房的公共政策缺项的时候,社会把更多的公共政策的责任转移给市场化的开发商是不现实的。在政策上,治理楼市不分商品房和保障房,不分政府责任和市场责任,不分供给和需求的档次也是不可取的。

房地产危机关联及外溢

房地产的危机外溢局面已形成。其基本特征表现在工业产能过剩的放大、产业链不均衡的强化、市场资金流阻滞、多向力量抑制产业自我调节。在市场上表现为纵横传导关联行业波动加剧、房价只能跌的一边倒预期扭曲产业规律,出现了历史上最为严重的产业、资金、企业家信心的破坏性挤出,这势必导致市场紊乱加剧。而危机外溢的基本危害主要集中在资源重复浪费、投资效率低下、破坏产业规律、触发金融危机。

房地产调控的逻辑

上几轮房地产调控的目的在于追求“合理价格”。但这与市场经济的基本规律和房地产处在发展初期的现实是不相符的。在使用调控方法的过程中,也出现了以下几点失误:错失利用供求关系调控市场的机会;让房地产企业担负了太多的社会责任;相互羁绊的经济政策 ;过度使用需求管理 , 缺乏供给管理、预期管理;社会公共政策缺失,政府过度干预市场,违反了“市场决定买卖,供求决定价格”的基本规律。

因此,最终的调控的结果必然是市场紊乱。进入2014年,房地产的大气候已发生本质变化,在政府的宽松政策推动下,市场反而渐行渐远 , 低迷而缺乏信心。

市场呼唤房地产产业顶层设计

中国处在社会、经济发展的初级阶段。房地产兴经济未必兴,但房地产衰经济一定衰!只有在国家建设水平达到更高层面,人民的居住水平得到极大提高的基础上,房地产市场规模的萎缩才是健康的萎缩。市场呼唤房地产产业顶层设计,而以下几点是首先要做到的:

(一)理清房地产产业概念,改变管理模式

目前中国的房地产管治模式是计划经济的遗产,亟需改变,要断裂过去形成的房地产在建筑体系下的管理,不能把一个产业集合当成产业模式进行管理。非市场化政策是房地产问题频发的根源。

(二)承认和尊重产业本身属性

应该承认和尊重房地产本身具有的社会、金融和政治属性;充分尊重投资投机是不动产的天然属性。

(三)提升房地产建设的国家标准

目前的房地产国家标准过低,引导产业和建筑产品升级的制度建设不足,导致建筑成为最大的资源浪费源。建筑强制标准应最低为“百年建筑”,从政策上鼓励更高标准的建设,提高建筑效益,杜绝“建筑垃圾”;在建筑文化层面制定审批标准,引导城镇建设耐久化、艺术化,给后人留下建筑文化遗产;扩展建筑效能,摒弃“视角垃圾”。

(四)调整房地产开发模式及管治

中国式的快速开发模式绑架了房地产,破坏性极其严重,在这方面上市公司的坏作用尤为明显。上市公司利用股市圈来的大规模资金快速开发,换取股市的业绩。尤其在国有企业政绩观的陪衬下,房地产市场在这种模式和规模的带领下已形成恶劣的行业惯例。

(五)改变市场与公共政策混淆的状况