房地产项目推荐函范文（通用8篇）
房地产项目推荐函范文 篇1
房地产融资项目简介
针对房地产开发企业的融资需求，携手投行、信托、担保等相关金融机构，共同搭建一个门槛更低、利率适中、风险更小的融资平台，为房地产企业提供周到有效的融资服务。
融资特点
一、资金来源单纯：全部来自于银行的大客户理财基金，避免复杂的社会资金给
企业及企业家带来的各种困扰和风险；
二、利息较低：年利率20－25%，根据项目情况适当浮动；
三、融资门槛低：在企业支付地价款的过程中即可提供融资。
主要融资条件
一、项目地域：房地产项目在全国各省中心城市及珠三角城市市区均可；
二、融资金额：在1亿以上，20亿以下；
三、特别条件：建筑工程项目由融资方指定的建筑工程公司按市场价承接。
相关事项
一、优先受偿权：无须承建商放弃优先受偿权；
二、担保：开发商用项目股权作抵押即可，无需在建工程抵押；
三、四证要求：具备土地使用权证，其他证件视项目情况而定；
四、可融资项目性质：商住均可，工业园要看招商经验和实际招商情况，例如跟
有实力的大企业提前签好租赁合同；
五、融资时间：取得土地使用权后即可融资；
需提供的文件
一、项目简介 包括：项目地点，性质，开发状态，权属，投入资金状态，资金
回收的预期周期利润预计等
二、借款人的公司简介 包括：过往业绩，股权架构
三、借款情况简介 包括：借款金额，预计还款来源，有何抵押物，抵押物权属
状况
融资流程
筛选合适的房地产项目———报项目资料———投行初审———项目面谈———建筑商面谈———银行考察———签订一系列协议———投行终审——办理股权让与担保，放款———项目运行到银行发放开发贷款——股权回购，项目完成欢迎有资金需求的房地产企业与我们联系洽谈。
房地产项目推荐函范文 篇2
尊敬的各位评委、各位同事：
大家好！
我叫__，————岁，中国共产党党员，大专毕业，工民建专业，工程师职称，国家二级项目经理。入司十三年多，在此前一直从事建筑施工工作。
我能以一个竞聘者的身份走上讲台，向各位展示自己，心里既激动又紧张。激动是因为我幸运地赶上了公平竞争的大好时机，紧张是因为我害怕有负董事长和领导的厚望。但无论如何，我要对__能给我这个机会表示衷心地感谢！并借此向所有关心和支持我的领导和同志们表示深深的谢意！至于说到对竞聘的认识，我想房产公司的项目主管竞聘的成功实践已经作出了回答，公司上下呈现出的“百川归海，百舸争流”的可喜局面就是最有力的证明。对此，一我举双手赞成，二要积极参与。我要竞聘的岗位是飞山新城项目部副总监。
入司后，我从事过工程施工管理和工程材料采购，二00三年四月调入__飞山新城项目部工作，现任飞山新城项目部代理总监、工程主管，享受集团公司主任级待遇。
我之所以敢上台参与竞聘，是因为我有信心也有决心更有汗水来证明我的实力和能力，下面我将这次竞聘的主要内容向大家做个汇报。
飞山新城是__房产公司第一个县城投资项目，该项目位于__省怀化市__苗族侗族自治县的西北角，是规划发展的开发用地，项目规划占地面积381.75亩，规划拟建总建筑面积350490M2，共有建筑物76栋，住宅2504套，可容纳居民8764人，项目绿化绿高达50.4，项目计划投资2个多亿。目前已竣工四栋住宅和一期步行街，竣工住宅建筑面积20848平方米，有住宅144套，现已销售135套，销售率为94。
今年在建三栋住宅，建筑面积15430平方米，有住宅105套，均已主体完工，到2006年5月止，销售率为58，这说明了__人民已经认可了飞山新城。
但是，要把这个项目做好有一定的难度，__目前有七个楼盘在开发，在我们之前又成功的开发了三个小区(和梅林路一条街。
__县城的实际城市人口只有30000多人，加上周边乡镇才号称80000人。要把我们的房子销出去，就要认真的分析客户源。针对客户我们要做以下工作：
1、户型设计：根据不同的客户，设计不同面积的户型。有钱人需要的是大户型，公务员需要的是小户型，顶楼要设计成大露台小面积。
2、售后服务：对老客房的投拆处理要急时，保洁和保卫工作要做好，使人觉得自己住得舒适又安全。
3、内部方面：加强与老客户的沟通与联系，按照管理学大师彼得.德鲁克的营销学理念“当商品的销售率达到一定的额度，剩下的问题就是与客户的沟通问题，这是解决销售瓶颈的唯一途径，也是唯一可行的办法”，所以这是我们首要解决的问题。
4、广告投入：加大__一些重点乡镇的广告投入力度，项目部原广告基本是围绕县城投放，但是根据销售资料显示,有一大批客户是乡镇的。
5、工期和质量：确保工程质量和按期交房。工程施工期间要严格按工序管理进行，即上道工序没有验收下道工作不能进行。
如果我有幸通过了副总监竞聘，我会严格的按公司制度去执行，我的工作重点是执行公司制度。
为了要提高自身的工作能力,唯一的途径是学习。认真学习，全面掌握与本行业管理相关的政策，法规和业务知识协调与政府各职能部门之间的关系，当好总监最好的“辅助者”。
谢谢大家！
房地产项目推荐函范文 篇3
房地产项目营销策划实际运作流程
一、营销是市场经济的永恒主题
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。
研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。
从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。
从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。
我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变
性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。
营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。
可以概括为：
作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。
市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。
曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。
二、房地产公开发售的策划与运作
1、定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
房地产项目营销策划实际运作流程
如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
定位分以下几种内容：
1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3a、5a、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5a即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5a级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5a级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
2、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。
2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。
3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
3、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
4、概念的策划与引导
从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
5、销售的策略
销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。
6、销售的组织和实施
楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。
三、大宗交易的策划与运作
笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积
8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。
1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。
2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：
1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。
2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。
3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。
4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。
需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。
3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。
谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。
4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。
房地产项目营销策划实际运作流程
5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。
房地产项目推荐函范文 篇4
1.目标成本管理的概念及说明项目管理论坛
企业想要长远发展就必须坚决贯彻落实目标成本管理，世界知名企业如美国通用汽车公司、日本丰田汽车公司、柯达公司、美国波音公司等众多历史悠久的企业在其发展过程中始终坚持目标成本管理。那何谓目标成本管理呢?目标成本管理就是在企业预算的基础上，根据企业的经营目标，在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上，进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定、日常控制和事后考核，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系，以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。
2.目标成本管理在房地产业的应用
2.1房地产项目目标成本管理的概念项目经理圈子
房地产项目目标成本管理，就是要在项目立项时就确定房地产项目的成本目标、利润目标，而实现这个成本目标、利润目标的过程就是全面的目标成本管理。房地产项目目标从市场价格收益的角度出发，结合目标利润率，为房地产项目确定可以接受的最高成本，之后的项目实施都是为了保证成本控制在可接受范围之内。房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理，要求细化到部门每位工作人员一起制定自己的目标计划。
企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整提供依据，使企事业获取更大的经济效益。现阶段我公司已经迈出了目标成本管理的第一步，从机关到各项目都在加强目标成本管理的理念。
2.2房地产项目目标成本管理的基本模式
2.2.1目标成本的制定
目标成本管理，首先是制定成本目标，在充分掌握资料的基础上进行加工处理，形成对决策有用的信息，然后进行成本决策分析，提供各种备选方案，进行成本决策，确定优化方案。方案一旦确定，就以该方案为基础，进行目标成本的分解和落实，最后形成目标成本计划，作为执行的标准。项目经理博客
2.2.2目标成本的分解
目标成本制定后，要结合项目的实际情况进行横向和纵向的分解。横向是把目标成本合理地分配到各个部门，各部门成为目标成本的执行者和责任主体;纵向是把目标成本按作业程序进行分解，形成每个建设期间的成本控制底线。
2.2.3目标成本的控制
目标成本管理体系的核心在于控制，控制是指在项目成本形成的过程中，为降低成本，达到预期的成本目标所进行的预测、计划、实施、核算、分析、考核等一系列活动。它包括事前、事中和事后的控制。形成目标成本的全状态和全时态的全面控制，达到预定的目标。项目管理者联盟
2.2.4目标成本的分析和考核
目标成本分析包括事前的预测分析、事中的控制分析和事后的业绩分析，为目标成本的预防控制、过程控制、反馈控制以及考核评价提供充分客观的依据。根据目标成本执行结果和详细的分析资料，对各层次的目标责任者，按照目标责任制的要求和标准进行评价和考核，为进一步加强目标成本管理创造条件。
3.房地产项目目标成本管理控制的重点项目经理圈子
项目成本目标确立后，如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回报的重要保证。就以金狮小区二期顺海组团项目为例阐述目标成本管理控制在实施阶段要注意的几个重点。
3.1严格控制建安成本
作为经济适用房项目严格控制建安成本就显的尤为重要，因为在销售价格固定的前提下，有效的降低工程造价，是本项目目标成本管理的重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。首先项目要编制详细的施工图预算，做到建安成本心里有数;其次，在与施工单位签订承包合同时，聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对可能发生的情
况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔;再次，成本部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、工程签证进行分析，应尽可能减少变更，对于技术变更和工程签证，要先签单(技术核定单、工程签证单)后施工;最后，对施工图进行设计优化，对施工方案进行科学讨论，寻求最科学最经济的施工方案，通过科学合理的优化降低成本。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格工程签证和设计变更管理。项目管理培训
3.2合理安排工程周期
项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，使工程成本自始至终处于有效控制之下。同时，根据建设周期、施工进度，相应地安排各项配套工作的时间节点，使围绕工程项目开展的各项工作有序进行。
3.3合理安排项目建设资金
房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此项目要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、项目资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。如果对项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，同时又对本项目的资金动作情况能有一个比较清晰的了解，才能制定最佳资金计划方案，把项目资金成本降低到最小。
4.影响房地产项目目标成本管理的因素blog.mypm.net
4.1项目进度太紧。基于市场竞争的需要、资金回收的压力房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间、赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。另外因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，招标标的不是非常清楚，这也就为日后施工过程中的成本控制埋下了巨大的隐患。
4.2成本失控的一个很重要的原因是：事先没有建立明确的目标成本，即使有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、拍脑袋做决策，成本失控就不足为奇了。
4.3目标成本的测算方式与施工现场实际的施工组织形式相分离，设定的成本目标与施工管理的分工不一致，无法真正落实到实施人和控制人身上。
4.4目标成本测算没有明确成本责任区域，使成本责任无法传递，成本目标无法分解，测算资料形同虚设，只能作为项目最终盈亏分析的参考资料，而无法体现目标成本管理最重要的环节——过程控制。实施目标成本管理是实现企业创效创牌的重要手段，是控制消耗、降低成本的有效途径。最重要的是，在目前房地产市场竞争如此激烈和国家不断出台打压房价的政策下，推行目标成本管理，有利于增强全体管理人员的成本意识，有利于把握项目投入产出的全局，有利于从机制上保证项目成本在过程中受控，这对于企业今后的生存和发展至关重要，更是企业员工经济利益的根本保障。项目管理论坛房地产开发项目中要想最大限度地降低成本，提高企业的投资收益，进行有效的成本控制、降低工程成本是关键。本文简要从设计、招标、合同管理、人才培养、团队建设等方面对房地产开发项目中的成本控制与管理进行了分析阐述，可帮助企业管理人员理清思路，提升房产项目开发管理水平。
[关键词]房地产;成本控制;合同管理
近年来，国家房地产行业宏观调控力度逐渐加大，由美国次贷引起的经济危机席卷全球，国内房地产开发市场竞争愈加激烈。在相同的条件下，房地产开发项目的竞争，除了不断探索生产好的产品取得良好销售业绩外，另一个重要方面就是要严格把控房地产开发项目的建造成本，提高企业的投资收益。进行有效的成本控制、降低工程造价。这里对房地产项目开发过程中成本的控制与管理相关工作做以简要分析。1 优化采用合理设计是控制工程成本的前提
基础合理的设计是控制工程造价的首要前提和基础。从通常项目开发经验来看，项目开发设计费用一
般只占建设全部费用的 1%～3%，但影响到工程造价达到 75%以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目投资多少，而且影响到建成后的使用效益和建设产品的市场销售。工程设计是项目开发的基础，一旦设计确定了也就确定了大部分的工程造价。工程预算、结算只是对工程的计量，他们不能从根本上改变工程造价。因此要有效控制工程成本，首要就是抓好工程设计这个阶段的设计质量管理。对项目设计方案进行多方案设计比较和优化，实行设计招投标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位和设计师来协助业主进行产品开发和设计。这样能够最大限度地保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售。科学技术是第一生产力，在设计开发领域可以得到最集中的体现。对项目进行多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行、施工上合理、经济上最为节省的设计方案。通过这些业主能够能动地参与设计决策、优化设计，以保证有效地控制投资。在设计阶段，克服设计方比如设计师的不足或缺陷，所花费的代价最小，而能取得的经济效果显著。重点对图纸进行会审，保证其技术先进、施工方便、经济合理。力求提高设计质量，避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦，避免造成不必要的损失和浪费。在项目开发过程中尽可能避免不必要的修改，加强图纸修改的监控和管理。合理采用工程招投标以有效控制工程造价
工程的招投标制度能够通过引进市场竞争机制择优选定工程承包方，促进工程成本有效降低。在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在投资范围内。加强工程合同管理和控制
加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的法律保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。施工环节的管理是有效控制工程造价的核心环节
施工阶段是将设计蓝图转化为具体建筑物的具体过程。也是为实现工程造价有效控制，合理确定工程造价提供原始依据的过程。施工和现场管理中，一是要严格办理设计变更，建立工程签证管理制度，要明确工程项目部、造价管理等相关部门，有关人员的分工与职责，确保工程签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。办理签证要及时，不能拖延，对签证的内容描述要求客观、准确，隐蔽签证要以图纸为依据。对于隐蔽工程，项目完成的质量状况，对重大的设计变更，应事先做出预算并进行经济技术分析比较、优化设计以后上报公司领导审批方可实施。二是严格审查承包商的索赔要求，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少报多、蒙哄欺骗等行为应予驳回，对遇到问题不及时办理签证赔负，结算时搞突击、互相扯皮的现象应予坚决制止。三是项目管理人员应及时深入工程现场，随时撑握工程进度与状况，了解工程变更内容。四是造价管理人员应及时深入工地现场，随时掌握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。对于影响工程成本和质量的重要环节，应进行旁站监督管理和签证。把握好竣工结算是有效控制工程造价的关键
竣工结算是反映工程项目实际造价的重要文件，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在遗漏重复的项目。审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更应满足做增减预算的要求。审查签证手续是否符合程序与规定，凡设计变更应有设计方、项目部、监理方、施工方三方人员共同的签字。审查签证的内容是否准确，避免重复列项，对于不属于签证范畴的内容列入签证不应参与工程结算，如施工单位自身原因造成返工的项目，施工现场临时设施项目以及施工单位现场用工等。坚持实行工程价款结算复查、审核制度和工程尾款会签审核制度，确保工程结算的质量和公司投资费用支出。培养和选拔高素质经营和项目管理人才是根本项目经理圈子
项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预(结)算编审与管理等。每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。敬业爱岗的高素质管理人才是企业各项管理和项目顺利开展的重要保证。7 结 语
推荐员工关系范文 篇5
2014-02-09 11:48:05 阅读（3999）评论（125）收藏（191）
蛇走了，马来了！随着“1314”的跨越，我们迎来了马年的春节。不过，期盼过节的心反倒没有以前那么强烈了。
小时候，我们过节有新衣服穿，有好吃的、好玩的，能不用上学随便玩，能拿压岁钱，能„„。
而现在，放假还要工作到年关，春节还要各种“拜年”来维护人际关系，还有各种“七大姑八大姨”的亲戚要走，还要开始发红包了，还有各种的“场”、“聚会”要应付，还有„„。
所有的这些活动都集中到了过年期间，我们的时间也就这么被“剥夺”了。不过空闲时间，本人还是看完了《爱情公寓IV》，值得推荐，也勾起了不少小时候的回忆，所谓“彪悍的人生，还需要解释吗？”
好了，说完了这些有的没的开场白，经过了过年期间体力、精神、财力的考验，我们又开始新的一年的工作了。本月的主题是“员工关系”，是一个非常普遍而又非常复杂的问题。它没有固定的模版，也没有固定的套路，而是“需要”与“满足”此起彼伏的过程。早在上个世纪，美国人马斯洛就提出了他的“需求层次理论”，至今仍为我们所信奉并应用到工作当中。
继上期HR的5“力”培养之后，本期来谈谈“五&五”的员工关系。对于员工关系的概念就不废话了，度娘、书籍、卡友都有十分精辟的解释。这里我们从几个不一样的角度来谈谈员工关系：
一、管理者的“五大能力”。
从招聘到离职，员工关系贯穿始终，而作为管理者，有五项能力，也需贯彻始终。这五项能力能够使管理者在处理员工关系时更加得心应手、游刃有余。
1、识人。所谓慧眼识人，是作为优秀管理者必备的素质。不知道大家是否看过《安德的游戏》这部电影，在其他人眼里，主人公--安德是个精通战斗的天才，而指挥官格拉夫上校却发现了他卓越的战略和领导能力，并经过他的安排，把安德磨练成了一位优秀的指挥官。在这个过程中，识人能力发挥了重要的作用，只有对员工、人才有了一定的识别能力，才能为接下来的工作打好基础，并且做到有的放矢，了解员工的真正诉求，不至于被动的处理员工关系。
2、用人。知人善任、用人所长，而不是依照自己的喜好。很多管理者用人容易陷入自己的固有“思维”，很多工作事无巨细的都要插手，这就是典型的没有用好人。在知人的基础上，用人所长，不仅能提高工作效率，也能促进员工关
系，满足员工的成就感、自豪感。当然，每个人都有短处，在不影响工作的前提下，扬长避短，切勿纠结于员工的短处，做到“善用”。
3、爱人。所谓爱人，就是关心员工的理想，而不是把员工当作完成任务的工具，这也是形成良好员工关系的核心。将心比心，当公司关心员工理想的时候，员工自然会用自己的努力回报公司。正是公司搭台、员工唱戏，在实现员工理想的同时，成就了企业的发展；反过来，企业的发展，也成就了员工个人的发展。这才是员工关系的良性循环。
4、励人。培养人才、凝聚人心、激励员工。人才是需要培养的，没有天生的人才，只有合适的人才，只要把“对”的人放在“对”的位置上，人人都可成为人才。能够正确激励员工，凝聚人心，是促进员工关系良好发展的长效的武器，并能够激发员工的工作热情，促进企业发展。
5、裁人。员工关系的维持离不开企业与员工的互相适应，对于不符合企业文化和落后的员工，要及时淘汰。员工关系不仅是“一团和气”，而是为了企业和员工的发展，因此，对于阻碍发展和一些不和谐的因子要及时淘汰，才能保证良好和谐的员工关系，形成积极向上的发展氛围。
以上五个能力相辅相成、贯彻始终，是管理者在处理员工关系时应该首先具备的素质。
二、经理人的“五项工作”。
针对以上管理者的五大能力，我们也就不难提炼出经理人的五项工作了。
1、制定目标。对于识人，我们不能凭借主观看法判断，要有理有据。而如何做到有理有据呢？那就是给员工制定目标。通过设置一定的目标，观察员工如何思考、如何完成、如何应对危机与困难、完成的程度如何、完成后的表现等，从而形成对员工能力、品德的认识，以此“识人”。
2、组织。组织涉及了工作所需的各项活动、决策和关系，是解决如何“用人”的工作。这里一定要摒除个人喜好的影响，客观的用人所长、扬长避短。因此，在组织工作的过程中我们所要考虑的是组织和谐、适才所适与成长机会三方面，这三方面构成了和谐的工作方式，也是善于“用人”的出发点。
3、培养员工。从本质上看，经理人最重要的工作就是培养员工，也是“爱人”的表现。作为优秀的经理人，完成工作任务不是最终的目的，我们最终的目的是使得下属能够独立的完成工作任务、独立的处理任务中的突发状况，并且能够举一反三，完成其他同类或相关的工作任务，同时养成应对困难和未知状况的能力。即能力的培养而不仅仅是知识的累积，这也是员工关系和谐发展的“保证”。
4、激励与沟通。我们培训员工，提供有挑战性和趣味性的工作，激励他们在工作中追求优异，并通过沟通修正我们的激励方法与方式。因为如果我们希望员工付出更多的工作努力，就应该调整我们的激励方案以满足员工的需求和愿望。
而最好的想法，最有创意的建议，最优秀的计划，不通过沟通都无法实现。有了沟通，我们的激励才会更加的适宜，员工才会更乐意去做那些我们希望他们去做的事情。即以正确的方式来“励人”，它也是我们调整员工关系发展的重要的“手段”。
5、衡量与评价。作为经理人要为每位员工确定一种衡量的标准。作为最后一项工作，目的是来检验以上各项工作的成果的，没有跟踪检验，一切工作都容易流于形式。对于衡量标准的公平、公正，是影响员工是否和谐的关键，并对员工关系的发展起到了导向的作用。对于不符合企业文化和落后的员工，及时淘汰，以保证我们的员工关系能够促进企业与员工的发展。也就是说，即使员工关系和谐，但它阻碍了企业和员工的发展，也是不利的员工关系，是需要调整的，也就是“裁人”的能力。
以上五项工作，环环相扣、相辅相成，是一个完整工作的闭循环，并不断的推动员工关系向前发展。
三、容易忽视的几个“注意点”。
1、目标第一，行动第二。
有目标的人在奔跑，没目标的人在流浪；有目标的人在感恩，没目标的人在报怨；有目标的人睡不着，没目标的人睡不醒；有目标的人内心安宁，没目标的人内心茫然。其实，就是授予员工目标，并激励他去实现目标，达到员工关系目标的统一。
2、不以打工者心态工作。
打工心态固化了人的思维，淡化了人的责任感；打工没有成本概念，缺乏长远规划；打工心态越久就越悲观，自己也就越自卑。因此，要形成良好的员工关系，首先就要摒除员工的打工者心态，要树立与企业合作的思想，这样才能在工作中实现自己、成就自己，才能形成良好的员工关系。
3、如何正确领导聪明人。
在实际工作中，无论技能、知识、能力等方面都并不一定比员工强，这是应该首先明确的，那么管理者应该如何领导这些聪明人呢？
1）聪明人知道自己的价值，并希望你也知道。多花时间去理解，认可每个人的卓越之处；2）聪明人不喜欢被领导，多放权，让员工自己决定怎么做，很多时候会有意想不到的效果；3）明确管理者的责任是----指定方向，协调合作，维护公司文化，而非事无巨细。
4、习惯是很重要的，教给员工一种习惯，远比处理员工关系的问题更为重要。
房地产合同案例范文 篇6
案例简述：
原告良友木业（私人）有限公司诉称，1996年3月27日，与被告北京庄胜庄胜公司签订了二份外销商品房预售契约。原告依约向被告支付了购房定金4000新加坡元，交付了购房款255409.60新加坡元。被告应于1996年6月30日之前交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还原告已支付的购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。被告庄胜公司辩称，原告所述案件事实属实。本案中被告与原告既约定了违约金，又约定了定金，被告认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求被告给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。
法院审理查明，1996年3月27日，原告与被告签订了二份北京市外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第10楼1006、1007室楼房二间，预售给原告。每建筑平方米售价分别为4349和4145新加坡元，二间房屋建筑面积均为76.35平方米，二间房屋的房价款分别为332026、316498新加坡元。双方同时还约定，被告应于1997年6月30日前将房屋交付原告，逾期超过180日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后30日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退还原告，利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方并在原北京市房屋土地管理局办理了预售登记备案手续。契约签订后，原告依约向被告支付购房定金4000新加坡元，支付了购房款255409.60新加坡元。现被告尚未将该房交付原告。
法院认为，合同履行过程中，原告依约支付了定金及购房款。被告逾期180日尚交付房屋，被告的行为已构成违约，故原告要求解除合同，赔偿利息损失及双倍返还定金的请求，理由正当，不违背当时的法律、法规的规定，应予支持。被告关于本案定金及违约金只能选择其一适用的抗辩理由，依据不足。原告要求被告赔偿其律师费的请求，于法无据，且双方对此无约定，本院不予支持。综上所述，判决：
一、解除原告良友木业（私人）有限公司与被告北京庄胜房地产开发有限公司于1996年3月27日签订的《北京市外销商品房预售契约》。
二、本判决生效后30日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司返还原告良友木业（私人）有限公司购房款255409.60新加坡元。利息的支付，折合人民币后，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，自1997年7月1日起，至付清时止。
三、本判决生效后30日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司双倍返还原告良友木业（私人）有限公司定金8000新加坡元。
四、驳回原告良友木业（私人）有限公司其他诉讼请求。
案例评析与对策
买卖双方签订商品房预售合同后，出卖人因规划手续不全、资金不到位、与建设单位纠纷等原因导致无法按期交房，买受人有权诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求解除双方签署的买卖合同返还购房款，并支付违约金。从上述案例中，我们可以看出，在出卖人逾期交房的情况下，买受人依据合同要求出卖人承担违约责任，一般可以够获得法院支持，出卖人一般需要承担违约责任。
案例建议
1、出卖人尽可能的按时向买受人交付房屋，避免承担违约责任；
2、出卖人在合同履行过程中尽可能的保存与销售有关的文件，特别是关于买受人逾期付款的文件，以此追究买受人的违约责任，抵消买受人应承担的违约责任。
【推荐】夏日作文[范文模版] 篇7
在日常学习、工作或生活中，大家都经常看到作文的身影吧，作文可分为小学作文、中学作文、大学作文（论文）。怎么写作文才能避免踩雷呢？下面是小编为大家整理的夏日作文6篇，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
夏日作文 篇1夏日的太阳火辣辣的，像一个巨大的火球熊熊燃烧着，一股炎热的气体笼罩着大地，花草树木枯萎了，仿佛被吸干了水分，一脸无精打采了。树上的知了即使躲在阴凉的树丛中还是热的叫个不停，好像在说“：太热了，太热了”！毒辣的太阳照射的阳光把地面晒得滚烫，把河水照的发亮，到处都升腾着一股股热气。外出的行人都打着伞，抵挡猛烈的阳光。商店门口都打着大大的太阳伞！只为带来一片凉爽。一只狗正在树下乘凉，小狗不断地吐吐舌，为自己解暑。夏天真是个炎热的季节呀！
炎炎夏日冰淇淋是小孩子最喜欢吃的食物，冰淇淋有许许多多的口味：有的是白白牛奶味，有的是红红的西瓜味，有的是甜甜的巧克力味，还有是五彩颜色味道……小朋友拿的冰淇淋一边吃，一边跑步，有些人把冰淇淋涂自己的脸上，有些人把冰淇淋的水点到衣服上，还有些人把冰淇淋与别人之间分享……，我们多么快乐，多么有趣。
最凉爽地方是水世界了！游泳的人们穿着五彩缤纷的服装。戴着各色太阳镜，为小朋友量身定做的动漫泳裤，还有一种高科技的东西，那就是鼻塞。水世界人山人海，笑声片片。水世界中有一条巨大的鳄鱼，一钻进去，水就会泼到你的身上，好像要把你吃掉，圆形滑梯上排起了长队。从上面“哧溜”滑下来，就能全身湿透，激起巨大的浪花，还有蘑菇喷水，顶上会喷出水来，就像雨一样落下来，…小朋友跑到下面去淋雨，多么凉快呀！
夏日炎炎，我们感受到快乐无穷的品尝美味的冰淇淋，玩耍在凉爽的水世界，游历各处的名胜古迹，尽情敖游书的海洋…这就是缤纷夏日
夏日作文 篇2那年暑假，在老家海南，太阳火辣辣地烤着我们的脸，站着不动都会出汗。我们来到尧龙水库避暑。水库水面波平浪静，只听见水渠放水发出的哗哗声。我们转头望向水渠，渠里面的水很清澈，我忽然看见水里一群一群的鱼游来游去，外婆心痒痒，决心去捕鱼。
很快，外婆向邻居借来一张网，我们全家迫不及待地跳进水里。我和爸爸在一头赶鱼，外公外婆在一头下网，妈妈则提着桶准备收鱼。第一轮捕鱼开始啦！我拿起一根长长的竹竿，使劲拍打水面，爸爸用脚使劲地跺水，弄得水花四溅。受到惊吓的鱼四处逃窜，纷纷撞到网上。外婆外公忙开了，他们熟练地用手把网上的小鱼摘下来，有长满了刺的，有牙尖的，还有滑溜溜的……这边还没摘完，那边的网又网满了鱼，不过十分钟，桶子就装了大半。路过的人看见了，羡慕地说：“丰收了！”。
“涨水啦！”老妈突然惊叫起来。我们这才发现，水从一开始的漫过小腿，涨到了膝盖上。水流越来越急，水变得浑浊，从上游冲下许多垃圾，鱼儿也看不见了，水发出哗哗的声音。爸爸大叫“快上岸！”，于是我慌慌张张跑向台阶上了岸，老爸则是从渠中直接跑了上来，外公外婆提着桶走上来，老妈则狼狈地被拉上来。大家上了岸，清点好战利品，开开心心回家了。
这次捕鱼已经过去许多年了，可我还是记忆犹新，我是多么想念童年“捕鱼之乐”啊！
夏日作文 篇3“知了，知了，知了……”又是一季高温，树上的知了无力地叫着，好像也按耐不住炎热带来的烦躁。
上完乐理课，我走在回家的马路上，鞋面被太阳晒得滚烫，隔着鞋子都感觉到烫脚。柏油马路被晒软了，一踩似乎就冒出一个浅浅的脚印。豆大的汗滴从我额上滴下来，那汗珠一落地便消失得无影无踪了。我的衣服被汗水浸透了，又烤干了。热啊！
好不容易，我走到一片小树林。心想：大树底下好乘凉，这下会凉快些了吧！可谁料，这一回，大树底下也抵抗不住太阳的“猛烈强攻”。树上的每一片叶子都蔫蔫的，扯一片下来用力挤，挤不出一点水分。那垂头丧气的叶子，每一片都好像张着嘴说：“我要喝水，我要喝水。”“咦，这儿有一棵两色树！”我自言自语道，还真是两色的！一半叶绿，一半叶黄，我以为是人工培植的，可定睛一看，原来黄色的一半靠近空调外机，那是被空调外机排出的热气蒸得发黄了。热啊！
这时，已经是大中午了。太阳更毒了，像魔鬼一般炙烤着大地。我的汗还没流下来就变成水汽飞上天了。脖子、手臂被烤得火辣辣的疼，感觉自己快熟了。路上只有很少的行人，他们不是打着伞就是戴着草帽。而我，除了一个“累赘包”和一身“累赘衣”，什么装备也没有。正好路过一个游泳馆，此时多么想到游泳馆畅游一番。热啊！
突然，我想到了什么。对了，我的多肉植物！这么热，它在阳台上，不会被晒死吧？我三步并作两步往家跑。十分钟后，我终于到家了。一开家门，也顾不上先开空调，就奔向阳台。我可怜的多肉，已经被蒸熟了！我大呼一声：“多肉！”然后，默默地开了空调，吃起西瓜……这真是一个炎热的夏日！
夏日作文 篇4一日之际在于晨，早晨永远给人一种清新快乐的感觉。而我喜欢那恬静温馨的黄昏。最令我难忘的是美丽的夏日黄昏。
记得那是一个仲夏的傍晚，我们在海边玩耍嬉水，落日的余晖洒在孩子们身上，沙滩上留下了孩子们或大或小的脚印，也留下了孩子们快乐的笑声。每到周末的黄昏，我都会来公园散步，摆脱沉重的学习压力，寻找一份静谧，释放自己一周的疲惫。夕阳把周围的云朵染成金黄色，仿佛是一幅瑰丽的写意画，这便是辉煌壮丽的晚霞。向远处的湖水看去，只见那碧绿而宁静的湖水在夕阳的映照下金光点点，这仿佛构成了一幅公园壮丽的夕阳图。我沉浸在这美景中，虽然这美景是那样短，但它却给劳动一周的人们以无限的温馨与美好的记忆。
这就是黄昏的夏天，你喜爱吗？
夏日作文 篇5我爱夏天，更爱夏天的雨。
夏天是个神秘莫测的季节，把它比做刚满月的孩子，最恰当不过了。刚刚还是烈日当空，转眼就倾盆大雨，让人毫不无防备。
今天早晨吃过早饭，我无意间目睹了一场雨的表演。夏天的雨总是以自己独特的方式突然降临，从来也不跟谁打招呼。但你只要留心，也能发现其中的蛛丝马迹。夏天的雨来时，天气总会伴随着一点点的闷热。直到一道闪电划过长空，一声惊雷响起，就像把藏满宝藏的袋子划破，一颗颗珍珠霎时间全漏了出来，散落在草地上、屋檐上、树叶间，沉闷的天气瞬间被打破，一片凉爽扑面而来。
夏天的雨来的快，去的也快，你还没看够，他它便安静下来了。我想，也许是裂缝太大，珍珠一下子就漏光了吧！
雨后的空气永远是那么清新，我闭上眼贪婪地呼吸几口新鲜空气，仿佛置身于大山的怀抱之中。如果够幸运，睁开眼或许会看见令你欣喜如狂的`东西――彩虹。瞧，几道淡淡的彩色光束架起了一座彩虹桥。这应该是雨姑娘故意留下的吧！
我爱夏天，更爱夏天这来去无踪的雨。
夏日作文 篇6在这个夏日，和朋友有了一次短暂的游玩。很多年的往事在眼前掠过，在绿色的天地间，将凡尘俗事忘记，做了一回真正的自由人。不在意远近，在意的是放松的心情；不在意去哪里，在意的是那份远离；不在意阴晴，在意的是可以避开纷扰。当一切都注定，结果就是面对。和人说笑，和人闲聊，就变得有多么不同。原来，生活中的过去真的可以过去，原来当沉重的心放下负担，是多么让人惬意的事。宽容了那么多的过错，了解了那么多的感动，依然发现，生命中的有些记忆多么值得珍惜。没有争夺，没有狭隘，没有自私，没有愤怒，只有那份简单的快乐，象个孩童般的纯真笑容是多么珍贵。
每一个友人都把曾经的故事讲出来给大家听，那些自己都疏忽忘记的点滴被别人记取，心里充满了感动。而我只记得我曾经是一个多么矛盾的生灵，在悲伤的时候不想哭，在快乐的时候把一切放在心里。经过了挫折，依然可以执着，经历了风雨，依然可以宽容，在失去的同时，懂得了什么该珍惜，在拥有的时候，懂得了要善待别人。人生的际遇就是许多偶然的堆积，在某一个阶段相遇某些人、某些事，或许只是琐碎，就影响了我们的思维，影响了我们的判断。善恶只在心，不在形式，真诚只在情，不在表达。友人说，我记得你说过的话，我记得你当时的表情，我记得你的微笑，我记得你的喜好，我甚至记得你穿的衣服，我还记得你曾经的苦恼。
毕业推荐自我评价（范文模版） 篇8
生活中勤劳朴实，作风严谨，不盲目攀比，不奢侈浪费。性格开朗，待人真诚，积极乐观，乐于助人。孝敬父母，尊敬师长，热爱同学，与人相处融洽，受人喜爱。为人谦虚，不断为自己树立榜样，使得自身不断进步完善。同时，我也是一个环保支持者，在生活小事中时时注重环保并带动周围的人加入环保的行列。
学习上认真踏实，虚心上进，养成了良好的学习习惯，顺利完成了大学学业并取得了计算机二级、英语六级等相关证书。一直认为人应该活到老学到老，自己也从未停止过学习。在学习主修课程之余，也热爱阅读，涉猎广泛，丰富了知识，增加了文化内涵。大学四年，自主学习的能力得到提高。
奉行严于律己的信条，遵守纪律与规章，从未出现违规违纪的现象。认为诚信是立身之本，所以本人一直以言出必行来要求自己。能以大局为重、以大多数人利益为重，具有奉献精神，组织纪律性强，注重团队合作，集体观念强。
此外，兴趣爱好广泛，热爱音乐，陶冶了情操。坚持运动锻炼，喜欢球类运动，身体协调性好，有良好的身体素质及适应能力。爱好旅游，在欣赏祖国大好河山的同时，开拓了视野。“读万卷书，不如行万里路”，一个人独自旅行的经历让我更加独立坚强，面对挫折时更具勇气。
同时，注重社会实践，在积极参加班级学校活动的同时，充分利用寒暑假深入企业、机关内部学习：大二暑假在重庆百货股份有限公司实习，从基层销售做起，随后跟随班组长学习管理技巧，将管理学知识运用于实际，个人综合能力显著提高；大三暑假在重庆双桥区委办综合秘书岗位实习，对政府各级机关单位办公室的基本职责、基本流程有所了解，并能较快适应工作，综合协调能力再次得到提升。另外，长期利用周末时间做兼职，销售、电话回访、数据录入、行政助理等工作都能很快胜任。在工作中认真负责，勤奋踏实，积极主动学习，个人能力不断提升。