地方地产（共10篇）
地方地产 篇1
1 引言
经历了2012年最严厉调控年, 2013年又在“国五条”的序幕下拉开, 目前已步入四季度, 而连续两年的重磅调控却并没有抑制房价上涨的脚步。
为了抑制不断上涨的房价, 国务院多次下发房地产调控政策, 例如2007年, 国家出台了很多宏观调控政策, 最明显的是在金融方面连续四次提高存贷款利率、取消15%的利息税等。虽然有众多调控政策文件, 但相应调控政策在对房地产开发商获得超额利润部分的惩戒力度以及实施措施方面都不明确, 造成在实际操作过程中房地产开发商获得超额利润并不会受到应有的惩戒, 现行政策对房地产开发商的惩戒警示作用非常有限。为此, 虽然有相应政策的限制, 但房地产开发商在巨大的超额利润诱使下, 从不同层面的寻租行为中也呈现出愈限愈投的现象。
导致房价不断上涨, 房地产开发商热衷于过度投资商品住宅的因素是多层次纷繁复杂的, 本文从对地方政府执行调控政策的行为动机角度出发, 运用博弈分析方法, 探讨房价调控措施失效的一些原因, 同时提出在遵循市场规律下, 使地方政府成为地区经济的直接受益者与地区负外部负经济的承担者, 权衡房价过高的利弊, 才能解决房地产调控政策制定与执行不统一的问题。
2 博弈模型的建立
2.1 博弈参与人
房价调控政策实施过程中涉及到的主要利益主体包括: (1) 制定调控政策的中央部门, 以社会福利最大化采取稳定房价政策; (2) 地方政府, 以地方财政利益最大化; (3) 开发商, 主要是利润最大化; (4) 炒房者, 通过投机行为获得超额利润。博弈参与人一般情况是四个, 中央政府只参与出台政策, 不参与执行政策过程的博弈行为。炒房者没有房价的决定权, 因此本文重点是研究地方政府与开发商两者的博弈。为此, 在此模型中将博弈参与人简化为两个, 即博弈参与人之一是地方政府 (执行政策) ;另一博弈参与人是开发商 (调控对象) 。
2.2 参与人策略
在房价调控政策的实施过程中, 政策执行部门与调控对象之间有策略依存关系。从地方政府的角度, 存在选择执行与不执行两种策略, 假设地方财政最大化时, 政府执行的概率为p和1-p, 地方政府的策略可以表示为{p (执行政策) , (1-p) (不执行政策) };从房地产开发商的角度, 存在降价与不降价两种策略, 假设开发商利润最大化时降价的概率为q和1-q, 房地产开发商的策略可以表示为{q (降价) , (1-q) (不降价) }两种。
因此, 此博弈关系可以表述为地方政府获得收益最大化时, 执行政策的概率P*, 以及房地产开发商获得利润最大化时, 降价的概率为q*。
2.3 支付函数
本文提出如下假设:
假设1:房地产开发商在地方政府执行调控政策的情况下利润总量为T, 利润损失β, 地方政府在房地产行业的税收比例为λ。
假设2:政府执行房价调控政策, 就会对开发商超额利润部分β实施K倍的罚款Kβ, 并责令其降价到政府设定的合理价位区间, 平均利润水平。在政策执行过程中要发生执行成本C, 这里的执行成本是常数C, 即:。
假设3:如果房地产开发商不降价, 持续获得超额利润β, 会给地方经济带来一定的外部损失, 例如资金会在追求超额利润的驱使下, 过度的流入房地产市场, 造成对其他行业投资资金的挤占, 影响到其他行业的发展。其次由于房价超出平均利润水平, 则造成当地居民居住成本与当地企业经营成本的上升, 推动整体物价水平上涨, 会导致居民消费的挤出效应, 即没有更多钱进行其他消费, 降低地方居民福利水平等。用B (β) 表示房地产开发商由于超额利润的获取行为带给地方经济的外部损失, 房地产价格越高, 这种外部损失越严重, 即。
假设4:对地方政府的行为假设是“经济人”假设, 即地方政府作为政策执行部门的第一利益选择是部门利益最大化, 在满足部门利益最大化, 房地产开发行业对地方政府的部门预算贡献往往表现为土地出让收入, 土地出让收入形成地方政府的预算外收入。地方政府的部门预算与房地产开发商的超额利润有相关性, 部门预算是房地产开发商超额利润β的函数, 且, 意味着房地产开发商的超额利润越大, 地方政府的部门预算外收入越大。
依照上述分析, 可以列出地方政府执行房地产调控政策, 规范房地产开发商行为的支付矩阵, 如表1所示。
3 均衡状态及结果分析
若分别用Z1与Z2表示房地产开发商与地方政府部门的期望收益, 则有:
Z1对q求导, 开发商最优化条件:
Z2对p求导, 政府部门最优化条件
根据 (3) 、 (4) 式可以得到房地产开发商最优降价概率q*, 地方政府最优执行政策概率p*。
由均衡解可以看出, 如果房地产开发商降价的概率大于q*, 则地方政府可以选择不执行调控政策;反之, 地方政府部门则应选择执行调控政策。同理, 如果地方政府部门执行调控政策的概率大于p*, 房地产开发商最好选择降价;反之, 房地产开发商则选择获取超额利润。博弈最终结果是地方政府利益最大化时, 执行政策的概率为p*, 开发商利润最大化时, 降价的概率为q*。
3.1 房地产开发商降价概率的影响因素
从 (5) 式可以看出, 房地产开发商降价概率受执行成本C和外部损失B (β) 的影响。
①相应的含义就是政府部门执行成本越大, 开发商降价的概率就越小, 只要C不为零, 房地产开发商降价的可能性就严格小于1, 意味着房地产开发商预料到地方政府不会进行彻底的政策执行, 则房地产开发商就有机会获取超额利润。
②外部损失越大, 开发商降价的概率越大。如果房地产行业对地区经济所造成的外部损失越大, 地方政府部门利益也会由于地区经济损失的扩大而被削弱, 同时地方居民不满和批评就会越多。基于以上两点, 地方政府严格执行调控政策的可能性越大, 房地产开发商降价的可能性就越大。但如果地方政府部门的相关利益远远大于地区经济外部损失, 用相关利益的一小部分完全可以弥补外部损失, 换言之, 地方政府的预算外收入完全能够弥补预算内收入水平, 则地方政府在外部损失较大的情况下执行政策的动力不足, 房地产开发商降价的可能性也会降低。
3.2 地方政府执行政策概率的影响因素
从 (6) 式看, 政府执行政策的概率与税收比例λ和惩罚力度K相关。
①税收比例越高, 政府部门执行政策概率越低。当房地产行业对地区经济的税收贡献率越大时, 地方政府会忽视它对其他行业以及地区经济造成的外部损失, 同时执行调控政策的动力不足, 往往会使地区产业结构依赖房地产行业, 当地方政府没有长期的产业规划且地方政府官员持短期政绩观时, 会导致地方政府不以地区经济以及地区居民的整体福利为政绩目标, 而是仅以地方政府部门预算外收入最大化为利益目标。
②对房地产开发商的惩戒力度越大, 地方政府执行调控政策的概率越小。当对房地产开发商超额利润的惩戒力度加大, 对房地产开发商的警示作用则越强, 往往地方政府会仅就个别房地产开发商的超额利润行为进行惩戒, 从而达到全面执行调控政策的效果, 为此相应的调控政策执行概率呈降低趋势。
4 结论及相关建议
依据上述模型分析结果, 我国房价调控政策的有效执行受到外部损失B (β) 、房地产行业的税收贡献率λ、相应调控政策的执行成本C与对房地产开发商的超额利润的惩戒力度K等四个因素制约。
其一, 地区经济的负外部性没有具体的指标量化, 不能成为地方政府的硬约束, 使地方政府执行房地产调控政策缺乏根本动力。针对此问题, 笔者认为应该将地方政府的地区经济与财政收入两者量化, 加权综合考虑, 将其作为考察地方政府官员绩效表现与晋升的硬约束, 这样地方政府就不会一味以财政收入最大化为目标, 会加入地区居民的福利最大化为目标, 地方政府多目标考虑, 会使其增加对房地产行业调控的动力。
其二, 房地产行业的税收贡献率较高, 地方政府对房地产行业往往采取包容与鼓励的策略。如上所述, 由于地方政府部门在现有的体制下是以财政部门预算最大化为效益目标, 因此其往往在地区经济的规划中倾向于税收贡献与短期效益较强的行业。而我国现阶段地区经济依赖房地产行业税收贡献的现象比较普遍, 特别是地方政府有较多自主支配土地出让收入的权力, 相关数据显示, 近年来土地出让收入成为地方政府重要的财政收入来源。由于土地出让收入规模可观, 并且见效期短, 加之有较大的自由支配权力, 促使地方政府在单位土地上期望更高的价格, 而地价的提高是房价上涨的主要因素之一。由于房地产行业的税收贡献率, 特别是土地出让收入对地方政府财政收入的贡献较高, 地方政府对房地产行业不仅不采取限制与强制调控的态度, 还多采取鼓励与包容的策略。例如, 各地的地方政府投融资平台或多或少有房地产开发业务, 同时此类机构在各大银行授信与贷款方面会融入地方政府财政信用的内容。本文的建议是, 下放财政权力与责任于地方政府, 促使其对地区经济进行整体规划, 使得地区产业结构更加合理, 财政收入长期稳定增长并逐渐减少对土地财政的依赖。这是一个比较漫长而充满困难的道路, 也是最根本的发展道路。
其三, 房地产调控政策的执行成本较高, 导致房价调控政策的执行效率较低。现阶段我国房地产供需市场形态较为复杂, 从供给方的角度看, 房地产市场存在公共住房与商品房并存的双规制住房供应模式;从需求方的角度看, 存在首套自住购房、改善性购房、投资性购房与投机性购房等多元化购房需求。复杂的房地产供需市场使得调控政策对作用对象的确定与识别存在难度, 例如在操作环节上, 许多房地产开发商打着供给经济适用房的幌子, 获得土地与其他审批权的优惠条件, 而最终供应的房屋中经济适用房的比例又较少, 能够获得超额利润的商品房的供应量较多, 地方政府部门在操作环节需要花费大量人力、物力对不同性质的房屋进行界定, 这无疑带来巨大的执行成本与执行难度, 最终导致房地产调控政策的执行效率非常低下。针对执行成本较高问题, 笔者认为应该实施严厉监管, 对于没有按合同比例建设保障房或者把保障房当成商品房的开发商, 一旦发现, 不颁发其销售许可证并对其进行罚款, 这些罚款交给执行部门, 可以降低成本。以价格为杠杆, 对超过杠杆价格的商品住房, 买卖双方均要征收较高的房地产交易税以及房地产持有税 (或物业税) , 相应税收所得放到低收入家庭住房消费与较低建设标准的公共住房建设基金中。
其四, 如果对房地产开发商的惩戒力度较低, 房地产开发商就会为了获取超额利润而不降价, 即使被地方政府执行政策发现没有降价, 支付的处罚成本也比较小。本文的建议是:遵循市场发展的基本规律, 建立有效的管制措施, 加大对违规房地产企业的惩罚力度, 规范房地产市场健康发展。
综上所述, 房地产行业的调控政策的落实与执行关键是地方政府的执行效力。地方政府推高地价房价, 是为了在地方之间的经济竞争中获得优势。这些年来, 对中国经济发展的解读中, 逐渐形成了一个共识:地方政府之间的经济竞争是中国经济高速发展的重要推动力。而调控房价和地方经济发展之间是有其矛盾之处的, 要让地方政府以放弃经济发展为代价, 转而全面追求房地产调控效果, 是违背地方政府意愿的。房地产开发行业带来的税收贡献与土地出让收入对地方政府影响很大, 同时由于较高的调控政策执行成本以及相应惩戒措施没有合理的操作手段等原因, 导致了房地产调控处于不理想的状态。笔者认为, 应发展地方多元结构经济, 减少地方政府财政对土地出让资金以及房地产行业的依赖。中央加大保障房监管力度, 促使地方加强保障房建设。中央政府对地方政府的政绩考核应以经济为主要指标, 以房价调控的绩效为辅助指标, 调动地方政府执行政策的积极性, 从根本上解决政策制定与执行的统一。
参考文献
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地方地产 篇2
考试简介
《房地产经纪人执业资格》实行全国统一大纲，统一命题，统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次。
建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲，编写考试教材和组织命题工作，统一规划、组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。考前培训工作按照培训与考试分开，自愿参加的原则进行。
房地产经纪人协理从业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。
报考条件
凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备下列条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：
（一）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。
（二）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。
（三）取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。
（四）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。
（五）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
（六）凡已经取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本制度与政策》科目。
考试科目
房地产经纪人执业资格考试科目为《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪相关知识》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》4个科目。考试分四个半天进行，每个科目的考试时间为两个半小时。
考试周期
房地产税应成为地方的主体税种 篇3
法律、管理和技术层面上已扫清了障碍
一直以来，国内对于是否应该开征房地产税的争议颇多，主要围绕法律依据和技术手段展开。
我国现行的土地批租制是从香港引进，香港也是有房产税的，因此，从立法上来说不是什么问题，但关键是要将房地产税与目前的土地出让和商品房买卖制度结合起来，避免产生重复计税、反复计税的问题。
有人质疑房地产税征收的技术问题，比如各大城市房产信息没有联网，存在信息孤岛，以及如何收取等问题。但是，欧美国家是在没有互联网之前就已经开始征收房地产税的。即便如此，随着近期国家不动产统一登记制度的实施，已经在法律、管理和技术层面上为房地产税开征扫清了障碍。
应成为地方的主体税种
就目前我国的财税体制改革方向来看，房地产税应成为地方的主体税种。
随着全国“营改增”政策的实施，留给地方的主体税种主要是所得税、资源税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税等。除所得税、资源税外，其余税种可以说大多是与房地产相关，但目前只是体现在房地产的建设交易环节，并没有体现在持有环节。因此，加快立法，整合相关税种，推出房地产税，特别是提高房产在持有环节的成本，强化房产回归居住属性，也能打击对房地产业的投机行为，有利于促进实体经济发展。
房地产税成为主体税种，能促进地方发展模式的转变。树立科学发展观，必须有正确财税观，这对地方转变发展方式的支撑极其重要，只有减少对工业税收和土地出让金的依赖，才能有效遏制地方盲目追求GDP，盲目造新城空城，摒弃要地不要人的传统城镇化路径。
而且，房地产税的开征也使地方政府摆脱当前依靠土地出让金为主的收入模式，为地方政府开辟新的税源。作为一种稳定可持续的税源，它可以避免地方短期为追求土地出让金而产生的种种不良现象，诸如土地城镇化快于人口城镇化，城市摊大饼发展模式，城市新区建设盲目奢华，一边是高端大气上档次，一边是空城鬼城频现。
另外，房地产税有利于地方政府在发展过程中注重城市发展与管理。尤其是能促进地方在当地生态环境上下功夫，营造良好的居住生活条件，而不是一味追求工业的发展，甚至不惜牺牲生态环境引进高耗能、高污染、高排放的企业，忽视生态文明和保护优美自然环境。
有助于調整社会发展与管理模式
除了对稳固地方经济发展之外，开征房地产税还会带来更深层次的意义，尤其是有助于调整社会发展与管理模式。具体表现在几个方面。
其一，完善的税收体系会促使政府行为规范。比如，政府不能再以任何名目与民争利，放弃逐利行为，不再干预市场的发展；再比如，这会规范政府财政支出的行为，因为税收是纳入预算内管理的，需要专款专用，不能随意支出，特别是用于政绩工程、形象工程等，均不能“取钱有道”。
其二，理清了政府合理稳定的收入来源，才有可能从使地方政府以经济建设为中心转向以社会建设为中心，加大对地方公共服务的供给力度和供给水平，因为依法纳税就有权要求依法享有相应的公共服务。
其三，也是对政府的一种有力监督。我国的税收以生产环节的流转税为主，老百姓感受不深，但类似房地产税、遗产税这种直接税，与老百姓切身利益相关，会增强老百姓对政府财政支出的监督要求。
更关键的是，房地产税开征还有利于调节收入分配，缩小收入差距。
上海和重庆的试点效果不明显
当然，开征房地产税要试点先行，但目前选择房产税征收试点的上海和重庆，选择面过窄，都是以大城市为主，试点效果不明显。
2011年初，在上海、重庆等大城市实行的以增量房或存量高档住房为主的房产税征收试点，目前已经执行三年了，但遗憾的是，两地并未达到其试点的实际效果。
上海市从2011年1月28日开始启动对部分个人住房征收房产税试点。征收对象是上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。针对上海市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非上海市居民家庭在上海市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
从征收效果看，2011年房产税确立当年，上海财政局宣布征得个人住房房产税超过1亿元。根据相关部门估算，过去两年上海个人住房房产税税收收入分别为2亿元和3亿元左右，目前应税住房7万套左右，三年累计征收个人住房房产税约6亿元。
在同一天，重庆市也启动了个人住房房产税试点。
但征收标准和上海的试点有所不同，重庆规定：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%；应税住房的计税价值为房产交易价；独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。
在房产税确立的当年，重庆财政局宣布征得房产税1亿元。截止到有统计的2012年12月31日，重庆应征收房产税的存量及新购应税住房11027套，其中存量独栋商品住宅3605套、新购高档住房7352套、“三无人员”普通住房70套，因重庆房产税为固定税率，一经确认不再变更，考虑到2013年新增应税住房数量，重庆三年累计征收房产税应未超过4亿元。
应从中小城市开始
在笔者看来，关于试点对象选择应从中小城市开始，应从存量房开始。
大城市财政收入主要来源是土地和产业，以增量房或高档房为主的房产税收占比很小，体现不出来房产税作为地方税种的重要来源。况且大城市通过行政汇聚了各种资源，在财力上有一定的保障。
而中小城市的发展机会相对来说不足，财税来源不足，既无产业发展机会，又没有土地出让金的保障来源，如能开展房地产税试点，可能成为其财政收入的稳定来源，也有利于中小城市提高城市管理，做好公共服务。
再说，随着大城市的交通、环境等问题日益突出，人口向中小城市转移的趋势会更加明显，再辅以财税制度调整安排，会更有利于促进中小城市的发展，真正发挥中小城市推进城镇化的主体作用。
作为一个长期免征收的税种，房地产税的推出，会有很大的阻力。要结合我国国情，逐步过渡，走法律程序，并考虑居民的接受意愿和接受程度，以及目前土地制度的缺陷，等等。
建议整合地方政府现有各类与房产土地相关的税种，减少建设和交易环节的税收，加大房产持有环节的税收，允许地方政府根据地方发展实际自行确定税率。在实际开征过程中，要考虑以家庭为单位划定部分免征面积，这样一来，对普通居民的影响才不会很大。
地方地产 篇4
关键词：房地产价格,地方政府,职能
从本世纪初, 我国住房需求持续旺盛, 房地产业空前繁荣, 房价持续攀升。在这个现象的背后, 地方政府的土地收益猛增, 形成了新时期地方政府的土地财政, 各地区政府的土地收益已成为地方政府的第二财政。之所以会出现这样畸形的财政收入现象, 主要是因为我国特殊的土地产权制度, 这种制度的特征就是政府必然对房地产进行干预。在这一点上, 中央和地方政府对房地产市场的干预具有不同的性质。房地产市场的直接管理者是地方政府, 房地产最大的受益者也是地方政府。这种无法分割的双重身份, 这种双重地位决定了地方政府行为在房地产经济运行中的内生性。地方政府不当干预或过度干预, 导致了房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离, 暴落了政府的职能失灵。本文重点分析地方政府对房地产市场价格的影响。
一、地方政府的职能分析
1、中央政府对房地产市场主要是宏观间接调控, 而地方政府对房地产市场的作用是微观直接调节, 在上级的指示精神指导下, 细化政策, 使其具有增加可操作性。
中央政府对房屋市场进行宏观和制度上的调控, 地方政府对房地产业的调控是基础的、微观的和直接的干预, 控制当地房地产市场的房屋供给。
2、地方政府的控制目的。
地方政府对房地产市场的干预, 其实说白了就是增加地方收入, 官本位地方发展观思想统治, 目的促进本地区经济发展。地方政府为了政绩, 为了GDP的增长, 作为一个独立的利益实体, 为了维持地方财政收支平衡, 借助土地收益实现自己的目的。
3、调整用地结构, 解决土地外部经济效应。
目前在我国的土地市场上, 具有两种分法, 也就是一级土地市场和二级土地市场。所谓一级土地市场的主管部门正是地方政府, 属于完全垄断市场, 这个市场的甲乙方分别是地方政府和土地使用者, 甲方以出让、协议、招标、拍卖、挂牌、划拨和租赁的交易方式, 与交易对象的土地使用者进行土地使用权的交易;所谓的二级土地市场是民间的交易, 也就是土地使用者之间土地使用权的交易市场, 采用转让、租赁、抵押等方式, 地方政府在这里也起着调控的作用。
二、地方政府在土地市场中的行为
土地管理制度的变革, 之所以会成为地方政府收益的重要渠道, 是因为财税的外在压力导致的。目前我国的土地所有权收益问题, 从中央到地方并未完整统一预决算体系。所以在土地问题上, 地方政府把将该项收益中的大部分进行“体外循环”, 不受中央政府的财政控制, 为地方建立了“小金库”。正是为了这个目的, 在房地产市场及土地的交易中地方政府的角色很丰富, 既是“裁判员”, 也是“运动员”。地方政府作为土地要素的主要供给者, 对土地征购、出让定价与实物地租转嫁等有充分的控制权。
1、土地征购。
在征地的过程中, 政府是强势, 农民是弱势, 政府所给农民的补偿很少, 而从农民手里征来的土地, 政府却以高出补偿价格几倍乃至10倍以上高价位进行交易。农民集体始终处于征购的劣势地位, 初尝的获得极少。由于国民经济的飞速发展, 国家对基础设施建设投入相当大。铁路、高速公路占地补偿一般是每亩5000~8000元;而工商业占地的补偿金更高些, 一般是每亩2至3万元。而地方政府在土地溢价中是最大的赢家, 中央政府只收取3 0%, 土地增值溢价的利益分配上, 农民、中央政府和地方政府之间的分配比例接近为1:1.47:3.44。在土地交易过程中, 增值部分基本是划归到地方政府的财政收入中。
2、土地出让定价。
中央对地方政府政绩的考核是以GDP等经济指标来衡量的, 这就使得地方政府为了各项经济指标的提高而不惜一切手段, 更有一些行政领导短期利益下的短视眼光, 疯狂地利用土地获利, 充实地方财政, 在一些城市土地批租根本不考虑规划的问题, 导致土地出让市场失控, 加上有关部门执法不严和管理上的漏洞, 给大规模的土地投机和寻租行为提供了方便和机会。对开发商而言, 土地报价越高, 中标的机会越大, 开发商之间的竞争, 获利的渔翁便是地方政府。地方政府通过限制土地供给量, 促使土地价格的提高。
3、实物地租转嫁。
由于土地及房地产业的繁荣, 地方政府的税收大大增加, 城乡一体化以及城市化进程的加剧, 给地方政府的基础设施建设增加了负担, 也使得地方财政支出增加许多, 包括对环境污染、交通拥挤、城市新增人口福利的支出等。这部分资金本来应该有政府承担, 但由于地方政府的对土地的支配权力因素, 在进行土地出让时, 首先就把基础设施建设的任务附带地交给了开发商, 这样就使得开发商在被迫的情况增加建设成本, 土地的出让价格实际上已经发生变化了。作为房地产开发商, 以追求利润最大化为目的, 他不愿意自己承担这份额外的负担, 只有转嫁给消费者, 房价的升高就顺理成章了。
综上所述, 土地市场中的地方政府行为, 对房价的影响非常大。地方政府的土地政策是直接造成房价疯涨的主要原因, 诱导大开发商不断扩大土地储备, 在一定程度上增强房地产开发商的市场垄断力量, 削弱了地产企业的竞争力, 把竞争直接改为土地的竞争了, 由产品竞争演化为获取土地使用权的竞争, 开发商把土地征用方面的加价直接转嫁给了消费者, 不断抬高房价。
参考文献
[1]、盖兵.浅析地方政府对房地产市场的影响[J].产业经济.2008, 6:34
地方地产 篇5
青岛市地税局公告〔2011〕1号
全文有效 成文日期：2011-01-31
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根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，现对房地产开发项目土地增值税预征率调整公告如下：
一、对开发建设并销售经济适用住房、廉租住房等保障性住房，仍不预征土地增值税。
二、对开发建设并销售政府限价商品住房，土地增值税预征率为1%。
三、对开发建设并销售普通住房，土地增值税预征率由现行的1%调至2%。
四、对开发建设并销售非普通住房（含别墅）和非住房（包括商业用房、写字楼等），土地增值税预征率由现行的2%调至3%。
五、普通住房按市政府确定的标准执行。房地产企业开发建设不同类型的房地产要按规定分别核算，依不同的预征率申报预缴土地增值税；未分别核算的，从高预征土地增值税。
六、本公告自2011年2月1日起施行，《青岛市财政局 青岛市国家税务局 青岛市地方税务局关于调整我市房地产税收政策有关问题的通知》（青财源〔2010〕2号）第二条停止执行。特此公告。
二〇一一年一月三十一日
地方地产 篇6
关键词：房产税；主体税种
目前从税收划分角度考察，省、自治区、以及直辖市以下税收划分的原则和标准各有不同，共享税种变得越来越多，致使各地主体税种的缺失，结果必然会影响地方财政收入的稳定性发展和预算支出的合理安排，使得地方政府过分倚重税收的收入职能，从而忽视了税收的调节控制职能。
故此，改革地方税制度并构建地方税主体税种，使地方拥有成长性和收入潜力均较好的功能性主体税种，是完善当前税制体系的迫切要求。房地产税自身的特殊性和我国的现实经济发展状况，使房地产税作为地方税主体税种具有一定的可能性。
一、主体税种本身的特质
樊丽明，李莉（2007）认为，主体税种首先应该具有的特点应该是其可靠的税基，一种不因为征税而发生区域间性转移的税基。在地方政府发展经济的过程中，如对具有较强流动性的税基征税，则会就会引起税基的流动，从而致使资源在地区政府间的再分配，导致税基流失的地区财政困难。所以，具有比较强流动性的种不能作为地方税收体系中的主体税种。
除相对较稳定的税基以外，主体税种的另一种特质是对于经济的波动具有一定的适应性，也可以说是该税种对于经济的弹性。作为主体税种，对经济的弹性若太大，则会造成地方财政收入的不稳定；若太小，则不能伴随着经济水平的增长而增加，满足不了人们对于公共物品需求量的增加的要求。
二、房地产税本身具有地方税的一些基本特性
（1）课税对象的固定性和区域性
罗宾·鲍德威认为，具有稳定性特征的税收，是地方政府所辖区域财政收入的完美理想财源。但若以企业所得税和个人所得税为地方税种，会促使人才和企业流向税负相对较低的地区，最终演变成地区和地区之间的税收竞争。
由此得出，以自然资源和不动产为征税对象的资源税和房地产税，它们税基较为固定，且囿于一定区域之内，具有地方主体税种的基本要求，比较适合于划归地方政府并作为地方主体税种。
（2）能够以事权划分为基础、以受益原则为根据的来确定课税原则
受益人承担是公共产品的基本特性，地方财政收入与地方政府提供的公共产品之间存在关联关系，受益区域内的公民应该支付提供政府公共产品的成本。财产税的纳税人具有从地方受益的特点。
而一定区域内生存居住环境的改善，则相对依赖于本地政府对公共福利的投入程度。房地产税的最佳计税依据是它本身的评估价值，一定区域内房地产价格的高低变化，不仅取决于建筑面积的大小和建筑材料的差异，也取决于周边基础设施环境的优劣，这些都有依赖于地方政府的财政投入，因此，依据补偿原理，房地产税的收入理当归为地方。
（3）较好的财政收入稳定性和可成长性
现行的房地产税，包括房地产税、土地使用税、耕地占用税、契税等税种，由于其课税对象的特殊性——即能够随着经济的发展而不断增加存量并增值，财源日益增长，所以能对地方财政提供有力的支撑作用。房地产税以其良好的收入稳定性和潜能较大的成长性，使它具有地方税主体税种的潜质。
三、当前关于房地产税作为主体税种的理论研究
施志群（2012）表示，制约房地产税成为地方主体税种主要原因在于房地产税的当前还是一种补充地方税种，主要意义是优化地方财政。当前，“营改增”正在积极试点并确定于3013年8月1日推向全国，地税部门在流转税、所得税方面的征管的空间会日益收缩，地方政府缺乏主体税种已经成为一种客观事实，在无其他新的地方税种课征的前提下，房地产税作为比较重要的财产行为税，也确实能够在一定程度上补充地方税收体系。
财政部财政科学研究所所长贾康（2013）表示，财政部近期表态，2013年房地产税扩大试点地区是大概率事件，房地产税也是加快财税制度改革的重要组成部分，房地产税是十八大提出的加快财税制度改革的重要组成部分，它有很大潜质能够成为地方主力税种。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希（2012）强调：中国的房地产税功能应定位于个人住房调节税，或叫做住房消费奢侈税。这个定位可以包含以下两个信息：一是让占有房产多的人叫较多的税收，占有越多，交税自然也越多；二是要抑制住房消费上存在的奢侈现象，并引导住房的合理消费，从而使中国十分紧张的住房资源和土地资源能够得到公平的享用。
白彦锋指出：房地产税改革试点试行之后，人们希望它能按照设想的理想化道路发展，因为就是最终担负起成为地方税收收入的主体税种的重任。房地产税的推广过程必然存在困难，也会使使得地方税收收入无法得到充分保障。
四、房地产税要成为地方主体税种要面临的问题
（1）房地产税评估过程中的问题
张红、王明坤等人（2008）认为由于我国目前尚无比较完善的财产登记及评估制度的限制，税务管理征收机关信息不全，管理缺乏了力度，房地产行业中许多的税源借此便利偷、逃、漏税，造成国家税款大量流失。
李亚明（2010）认为我国房地产评估风险较高，并从以下方面总结了评估风险的来源：业务承接、现场实地勘查、估价技术、估价人员的态度和能力、报告采用、管理因素以及周边环境变化。而在评估业务中，也会经常受制于委托方，也并没有遵从独立、客观、公平的原则。比如说在房产拆迁补偿过程中，委托方为了获取更多的经济利益，出现“给回扣”的情况，严重影响了房地产估价师的估价与判断。
（2）房地产税征管方面的问题
公民个人纳税意识淡薄，翟继光（2011）指出：我国目前的税收以间接税为主，而直接税中的个人所得税也是以代扣代缴为主，很多人根本不知道自己买各种商品需要缴纳17%的增值税。这种制度虽然有利于减小纳税人对国家征税的抵触情绪并征管效率，但同时也会导致了严重的负面影响。
王占群（2011）认为，税务人员素质能力有限，是造成税收征管难度大的重要原因。正是由于房地产这个行业的特殊性，会计核算相对比较复杂，增加了税务人员的难度。由于知识水平有限或者其他各种原因造成税务机关人员不能准确判断出企业会计核算是否存在漏洞，给进一步的税收征管工作的展开带来难度。
总之，由于我国的各种配套制度不健全，导致税收征管难度加大。目前来看，我国财产登记申报制度不健全，缺乏私有财产登记制度，从而导致不少税源流失，导致征管难度加大。
五、结语
由于我国当前的税权是相对集中的，尤其作为地方政府的主体税种，目前处在过渡主体税种的阶段，所以必须赋予地方政府适当的税收立法权，才能够有效的使得地方政府根据本身的经济特点，制定具有地方特点的主体税种，调动地方政府扩大税收源泉的积极性。
而从地方主体税种的现实选择来看，房地产税一直是大部分国家的地方政府税收收入的主要来源，有很多可以借鉴之处。作为财富的二次分配，最终能够有效的解决当前阶段的财富差距逐渐拉大的现实。因此，从长期来看，房地产税能够成为我国地方政府的主体税种。（作者单位：中南财经政法大学财政税务学院）
文献综述
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[2]罗宾·鲍德威，Fiscal Federalism： Principles and Practice of Multiorder Governance，2009
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[4]白彦锋，房地产税未来能成为我国地方财政收入的可靠来源吗，经济理论与经济管理，2012
[5]王明坤.中国房地产税制的现状及改革探索.中国房地产金融，2008
[6]李亚明，蒋晓天.浅谈房地产估价风险[J].江苏省房地产估价协会，2010.11.
[7]王燕，当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究，对外经贸，2012
[8]刘尚希，释疑房地产税，中国改革，2012
地方地产 篇7
自1994年中央政府与地方政府分税制改革以来,二者在宏观调控领域的博弈越来越强烈,也受到越来越多学者的关注。对于二者的博弈关系,徐江(2007年)构建了二者在宏观调控中的动态博弈模型,探讨了中央与地方的委托--代理博弈关系,分析了中央政府的监督成本、地方政府的设租概率,并建议中央在设计宏观调控机制时应降低对地方政府设租行为的监督成本;左锋(2007年)通过建立中央与地方的博弈模型解释了二者博弈的内在形成机理,并认为,中央与地方的博弈既有消极的一面也有积极的一面,应辩证的看待二者的博弈关系;王公山(2008年)针对中央与地方在土地出让中的问题构建了二者的“监督模型”,分析了其原因,并提出了相应对策;曹丽(2009年)通过博弈模型的分析,发现必须依靠制度与法制来建立“中央为主导,地方为主体”的政府间新型利益关系,才能实现地方政府和中央政府利益博弈的相对均衡。
二、中央政府与地方政府的政策博弈模型
国家对房地产宏观调控的力度不断深入,却遭到地方的屡屡抵制,部分地方甚至与房地产商站到一起共同维持高房价。笔者认为,在地方政府、中央政府的博弈关系中,最需要关注的就是关注地方政府在博弈中的心理,从对地方进行博弈的动机出发,结合中央在这方面制定的相应政策,探讨应进一步努力的方向。现引入一个简单的博弈模型进行分析。
1、模型的建立
假设:
(1)中央政府、地方政府均为理性经济人,以自身利益最大化为目标;
(2)地方政府守规时中央收益为A,不守规时中央收益为k A(0
(3)中央监督成本C1,地方守规成本为C2,不守规时执行成本为0;
(4)中央监督概率为P1,地方守规概率为P2;
(5)若地方政府守规,则中央给予奖励D;若地方不守规,则中央给予惩罚E,且只要中央政府监督,地方守规与不守规的行为就会被查出,并分别予以奖励或惩罚。
根据假设条件,地方守规时中央扣除成本的净收益为A-C1,中央要对地方进行D的奖励,故中央的预期收益为A-C1-D;当地方不守规时中央扣除成本的净收益为k A-C1,中央给予地方E的处罚,中央预期收益为k A-C1+E。而如果中央不监督地方也不守规,中央得到的收益是守规时的k倍(0
假设中央政府的期望效用函数为U(P 1),地方政府的期望效用函数为U(P2),则U(P1)=P1P2(A-C1-D)+P1(1-P2)(k A-C1+E)+(1-P1)P2A+(1-P1)(1-P2)k A
在博弈过程中,中央政府目标是效用最大化,即U(P1)最大,在U(P1)中对P1求偏导,并令U(P1)'=0,有:
解得:P2*=(E-C1)/(D+E)....(1)
U(P2)=P1P2(B-C2+D)+P1(1-P2)(B-E)+(1-P1)P2(B-C2)+(1-P1)(1-P2)B,在U(P2)中对P2求偏导,并令U(P2)'=0即U(P2)'=P1(B-C2+D)-P1(B-E)+(1-P1)(B-C2)-B(1-P1)=0
解得:P 1*=C 2/(D+E)........(2)
2、结论
(1)地方政府的守规成本C2越高,则越需要中央政府的监督(其概率P1*越大);而中央对地方的奖励(D)或惩罚力度(E)越大,则需要监督的概率越小。
(2)中央政府的监督成本(C1)越高,则地方政府的守规概率P2*越小;对地方政府的奖励(D)越多,则地方政府的守规概率反而越小(由(1)式P2*=(E-C1)/(D+E)可得)。之所以出现这种情况,是因为地方政府的守规行为只有在中央进行监督时才被予以奖励,如果守规时中央却没有监督则不会奖励,但是反过来如果中央没有监督,地方却不守规,不但不会受到惩罚,还可以避免守规的成本。因此,这种情况下中央的奖励措施对地方政府守规并没有起到激励的作用。
(3)中央对地方的惩罚E越大,则地方政府守规概率越大(由(1)式,P2*=(E-C1)/(D+E),对E求偏导,P2*(E)'=(D+C1)/(D+E)2>0)。
因此,由于中央在不监督时没法判断哪些地方政府守规哪些违规,也就无从对其进行相应的奖惩措施,而在奖励与惩罚中,惩罚的效果显然比奖励的效果显著,故而要想抑制地方对中央政策的不配合行为,更好的办法是监督并加大惩罚力度。
三、地方政府与中央政府进行博弈的对策
1、倾向性地曲解规则。
中央推出的政策一般都是方向性、原则性的,而各地方政府在执行这些政策时就必须将这些原则性的要求进行解读,变为适合当地经济条件的具体操作规则。于是,在这“解读”过程中,各地常常与中央政策打擦边球,以最大化当地利益,甚或个人利益,且地方总是有一种刺激经济增长的趋势。国家统计局公布的经济统计数据是:2004年3月份中央政府主导的固定资产投资增速仅为4.8%,仅占总投资的15.9%。而地方政府主导的投资额却增长了60.2%,占到总投资额的84.1%。在经济下行期地方采取措施刺激经济是有利的,但是当经济处于高位时再加大投资力度,势必造成消费瓶颈而遏制经济增长。
2、消极抵抗。
虽然中央一直在要求稳定房价,要抑制房价过快上涨。在中央为稳定房价不断出台新政策、老百姓为付不起高昂房价焦头烂额之时,地方政府却在偷着乐:高昂的房价不仅为当地财政税收提供了可靠的来源,同时由于房地产的强关联性,也拉动了与之相关的上下游产业,为GDP的增长做出了不少贡献,这些都有利于地方官员政绩的提高,何乐而不为?
四、中央政府与地方政府产生博弈的原因分析
中央政府与地方政府在宏观调控方面的博弈,关键问题在于地方对中央调控政策的不配合导致中央政策的预期效果大打折扣。从表面上看,地方进行博弈是为了争取当地或个人利益而采取的一种策略,而产生这种现象的根源还是相关制度的不完善造成的。
1、目标冲突。
中央对房地产进行宏观调控的目标是不言而喻的,即实现房地产价格同国民经济同步稳定增长。而作为理性经济人的地方政府,是地方利益的承载者,会从自身利益出发,考虑当地经济发展,为地方谋取利益。
2、分权化改革的不完善。
虽然自1994年的分权化改革至今已有十几年历史,但是在处理“权”的问题上却一直不够彻底。分权使得地方成为一个独立的利益主体,并且具有独立的管理任务和政策目标,分权后的地方政府与中央政府都有了各自不同的目标,从而成为一个独立的经济主体与中央展开博弈。从分税制改革运行情况看,地方政府的财政支出占整个财政支出的比重没有明显的变化,一直保持在70%左右的水平;但地方政府的财政收入占整个财政收入的比重却逐年下降,从1993年的78%下降到2005年的47.7%。换言之,地方政府的支出任务远远超出了自身的收入能力。
3、以GDP为核心的政绩考评体系。
当一个地区的居民意识到该地区的地方政府未能提供令人满意的公共产品时,他们会采取“用脚投票”(V o t i n g b y their feet)的方式加以反对---即迁移到能够提供更好的公共产品的地区。Qian et a.l(1997)认为,“用脚投票”机制会促进地方政府之间竞争(jurisdiction competition)。在西方一些发达国家,这种机制的作用会有很好的效果,但是在我国目前,流动性还存在障碍、户籍制度的改革不够彻底,这种“用脚投票”的机制还难以起到令人满意的效果。政府官员的政绩更多依赖的是上级的考核指标,即现行的以GDP为核心的政绩考评体系而非本地居民的投票。地方政府将更多精力放在与考评指标相关的发展上,对没有纳入指标体系的政策则漠不关心。长期如此,地方之间就形成了一种“示范效应”,相互效仿,中央政策自然不能落到实处。
五、协调中央与地方博弈的对策
1、厘清中央与地方的财权与事权。
自1994年分税制改革以后,地方政府才逐渐作为一个独立的经济主体与中央进行博弈。但一旦中央下放事权,就必须将与之相关的收益一并或按比例地下放,或者补充与之相适应的配套措施,如“财政补贴”、“税收返还”等等。只有使地方在财权与事权上保持一定程度的平衡,消除地方政府对在财务上的后顾之忧才能使其安于治理当地经济,才能严格执行中央政策。
2、完善对地方政府的政绩考核体系与激励机制。
由于地方投入产出很难从各个方面进行量化,目前,中央考察地方官员的政绩仍然以经济总量增长、GDP增长等纯经济硬性指标进行衡量,加上我国地方官员任期较短的特点,致使地方政府不能从长远利益考虑,却盲目追求短期经济总量增长、GDP增长,以提升任期内的政绩。中央政府要以科学的激励机制督促地方政府正确认识科学的发展观与政绩观,更大程度地促进当地经济的可持续发展。笔者认为,中央可以更多地将环境保护、增加居民收入、促进就业等民生指标及提升产业结构和区域竞争力等战略性指标纳入到考评体系中去,并给予这些指标一定的权重,从各个方面综合考察地方官员的政绩。
3、尽可能采取市场化手段,避开地方政府对政策的削弱作用。
中央与地方在宏观调控的博弈中,地方显然是占有优势的一方,中央可以尽量采取利率政策、税收政策等市场化方式,使得这些政策的执行不需要地方的配合也能起到调控的作用,从而规避地方对中央调控政策的不利影响。
另外,在房地产领域,要改革和完善土地收益和土地的招拍挂制度,适度限制地方政府对当地土地收益的的权力,适当收归部分土地收益权,减少地方政府对土地收益的强烈依赖。当然,这也是在保证财权事权对等的条件下,适时地对其土地收益进行补偿。
参考文献
[1]、曹丽.我国中央政府与地方政府的利益博弈分析[J].南京审计学院学报,2009(2).
[2]、徐江.房地产宏观调控中的三方动态博弈问题[J].电子科技大学学报:社科版,2007(6).
[3]、王公山.中央与地方的博弈分析——基于地方出让土地的博弈分析[J].安徽农业科学,2008,36(11):4596-4597.
[4]、么英莹,李志丹.中央与地方之间的博弈分析——以房地产调控为例[J].法制与社会,2007(3).
[5]、夏永祥,王常雄.中央政府与地方政府的政策博弈及其治理[J].当代经济科学,2006(2).
地方地产 篇8
十二届全国人大常委会将房地产税立法正式列入五年立法规划,目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草,财税部门配合立法。在目前的方案设计中,房地产相关的其他税种,包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革,未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。
作为我国税制改革的重要组成部分,房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税、调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管,全部收入归地方,成为地方税源的重要补充。
点评
地方地产 篇9
公共产品 (public goods) 也被称为公共品、公共物品等, 是一个与私人产品 (private goods) 相对应的概念。1739年, 著名哲学家大卫·休谟 (David Hume) 在《人性论》一书中最早为公共产品赋予了定义:公共产品不会对任何人产生突出的利益, 但对整个社会来讲则是必不可少的。因此, 公共物品必须通过联合行动来实现提供[1]。新古典经济学的集大成者保罗·萨缪尔森 (Paul A.Samuelson) 提出纯粹的公共产品意味着“单个人消费中物品或劳务不会导致别人对这种物品或劳务消费减少”[2]。
由于没有一套机制能够迫使公民表达自己真实偏好, 马斯格雷夫认为理性的个体会掩盖对公共产品的需求, 难以确定集体最优水平, 公共产品支出水平不存在“市场解”。与私人部门相比, 公共支出中有相当比例的国民收入并没有实现最优配置[3]。
基于此, 美国经济学家Charles.M.Tiebout于1956年发表的《一个关于地方支出的纯理论》中, 提出了著名的Tiebout模型, 为地方公共产品配置机制找到了出路。Tiebout设定了六个严格的假设: (1) 存在大量社区, 且公民充分掌握各社区税收—服务组合信息; (2) 供公民选择公民能够充分流向满足其偏好的社区; (3) 公民选择居住社区不会影响其就业; (4) 各社区提供的公共服务均不存在外部性; (5) 每种偏好服务模式的社区都存在一个满足居民偏好的最优规模; (6) 没达到或超过最优规模的社区总会吸引或排斥居民, 以力图使社区内人口数保持在最优规模。
在以上六个假设的基础上, 由于各个社区税收—服务组合信息充分, 公民会理性的选择最能满足其偏好的地区居住 (如图1所示) 。MRi是居民个人的边际收益线, MR是整个社区居民的边际收益线, 即对公共产品的需求曲线。经过公民充分的流动, 社区内的居民都有着相似偏好, 可近似的认为每个居民的需求曲线相同, 因此整个社区对公共产品的需求为MR=N×MR, N表示社区内居民的人数。MC表示社区公共产品的边际成本, 在完全竞争的情况下, MC和MR的交点为均衡点, 所对应的Q*即为该社区公共产品最优供给量, Pi则表示居民个人承担的成本, 即缴纳的税收。为了实现公共产品的最有供给, 地方政府需要积极地掌握居民对公共产品的偏好, 进而合理制定该地区税收水平, 有效提供公共产品。居民可以通过“用脚投票”的方式来显示其真实的公共产品需求偏好, 这就对社区公共产品提供者——即地方政府形成了良性激励。
二、Tiebout模型对地方公共产品配置体制改革的启示
Tiebout以公共产品供给主体——政府和税收供给主体——居民为研究对象, 分析了税收—服务组合在居民选择中的影响, 理顺了地方公共产品配置中的收入—支出关系, 为优化地方政府资源配置提供思路。
首先, Tiebout模型明确了地方政府的服务对象, 即能够充分流动的公民。在此之前的研究中, 公共产品由政府垄断供给, 而公民只能被动接受, 税收—服务组合完全由政府主导。Tiebout模型选择地方公共产品层面, 供给者由单一政府变为具有竞争关系的地方政府, 公民被赋予选择权, 就像在私人市场一样, 也可以在众多社区中进行充分选择。这样, 地方政府之间展开了竞争, 而公民成为地方政府关注的服务对象。
其次, Tiebout模型提供了地方政府了解辖区公民需求的激励因素。由于公民可以通过“用脚投票”表达其诉求, 且地方政府之间存在着竞争, 各个社区都会为实现最有规模而争夺公民。这样, 迫于优化资源配置的压力, 地方政府必须尽可能充分掌握公民需求信息, 才能提供满足公民偏好的税收—服务组合。
再次, 地方政府的税收结构、水平等因素会影响公共产品供给水平。地方政府需要根据公民偏好, 并结合自身财政预算, 以确定当地计税依据、税制、税率、减免税等。在西方国家, 地方政府对房地产税尤为关注, 这主要是因为房地产税可以为地方政府提供充足和稳定的税收来源。独立自主的税收来源将地方政府的税收和财政支出联系起来, 促使地方政府做出正确的财政决策, 以便实现公共开支最大化所带来的效益[4]。
最后, 地方公共产品的配置水平很大程度上决定了地方政府的税收, 特别是房地产税。公共产品配置越有效, 房屋升值程度就越大, 由于西方国家主要针对房屋增值部分收税, 因此不动产价值越高, 地方政府收益就越大。这就对地方政府提高公共产品供给效率形成了激励, 促使其不断寻找配置最优解。
三、政策建议
1. 优化中央与地方财税体制。
公共部门主要职责是:稳定经济、收入再分配和提供公共产品。在这三个职责中, 中央政府主要承担前两个职责, 即稳定经济和收入再分配, 这是由中央政府在信息和资源方面相比地方政府具有比较优势所决定的。中央政府能够有效地应对经济周期波动, 维护社会稳定。相比而言, 地方政府主要承担对本地区提供公共产品和公共服务的职能。
与西方财政分权体制相比, 根植于中国政治、经济、社会和文化制度基础之上的财政分权体制存在许多不同之处, 富有鲜明的中国特色, 可称之为中国式财政分权[5]。在分税制体制下, 中央和地方之间的税种已大致明确, 中央集中了绝大部分税收的立法权, 从根本上制约了地方财政的独立性, 使地方政府扩大财政收入的积极性受到影响。
2. 增强地方政府收入与支出之间的关联度。
地方政府供给的公共产品应由那些从中受益的人中获取支付成本, 即对受益的地方居民征税的进行筹资, 使地方税成为地方政府有一定控制权的税收。而在中国, 地方税主要由中央统一立法, 地方只有征管权, 统一上缴后再由中央进行财政分配, 用于地方政府的公共支出。这些冗余的环节, 减弱了地方政府收入和支出之间的关联度, 割断了地方公共产品的成本和收益之间的联系。地方政府缺乏根据成本收益进行公共产品配置的动力, 打击了地方政府提升公共服务质量的积极性。
3. 确立房地产税在地方财政收入中的主体税种地位。
Tiebout模型主要是针对地方政府的职责进行的研究, 通过“用脚投票”对地方政府形成激励, 促进其不断提高公共物品供给效率。然而, 地方政府也是理性的利益集团, 如果不对中央和地方的税收制度进行安排, 很容易造成地方政府之间的过度竞争, 损害社会总福利。因此, 在西方发达国家中, 容易造成地方政府过度竞争的情形。如, 若完全由地方课征流转税, 容易出现商品课税上的各自为政, 从而形成地方保护主义和“诸侯经济”格局。
与西方国家不同, 中国目前仅针对房地产交易环节进行征税, 对保有增值环节并未开征税收。同时, 房地产税在地方政府税收中的比例偏小, 未能对地方政府形成良好激励。因此, 应当逐步确立房地产税在地方财政收入中稳定的主体税种地位, 并选择适当的时候, 对房产保有环节的增值部分进行征税。这样, 地方政府既可以有相对稳定的税源, 又可以按照区域条件设置房地产税税率, 并避免了地方政府在税源上的竞争, 从而将更多的精力集中在如何高效配置公共产品上。
四、结语
Tiebout模型为中国财政分税制度创新提供了良好思路, 有助于理顺中央与地方政府的权责关系, 逐步加强地方政府财政收入和公共支出之间的关联性, 对优化地方政府公共产品配置, 具有重要的借鉴意义。不过, 由于根本政治制度的不同, 我们在借鉴Tiebout模型时应充分考虑其应用的有效性。如Tiebout模型强调的居民充分流动在中国严格户籍制度和就业的相对稳定性下就很难实现;政治制度的差异也使得中西方国家中的中央政府与地方政府关系不仅仅是经济或财政上的关系等等。因此, 如何借鉴Tiebout模型含义, 科学分析中国特有的政治、经济体制创新, 也是研究中需要重点关注的问题。
摘要：Tiebout模型在解释公共产品供给时, 引入了消费者选择理论与地方政府竞争思路, 对改善地方公共产品供给效率具有重要理论价值与现实意义。通过借鉴Tiebout模型, 分析了中国地方公共产品供给现存问题及其原因, 得出了进一步加强地方政府收支关联度、逐步改革现行房地产税收体制等政策建议。
关键词：地方政府,公共产品,Tiebout模型,房地产税
参考文献
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地方地产 篇10
公共政策活动指公共政策的制定、执行、监督、评估与终结等一系列政策活动, 其中政策制定是政策过程的首要阶段, 是从发现问题到政策方案的出台的一系列的功能活动过程, 包括建立议程、界定问题、设计方案、预测结果、比较和抉择方案以及方案的合法化等环节。公共政策是公共权力机关经由政治过程所选择和制定的为解决公共问题、达成公共目标、以实现公共利益的方案, 其作用是规范和指导有关机构、团体或个人的行动, 其表达形式包括法律法规、行政规定或命令、国家领导人口头或书面的指示、政府规划等。中央政府指明社会发展大方向, 协调全社会的可持续发展, 地方政府根据中央的精神结合本地区的实际情况制定出促进自身发展的方针政策。
随着市场经济的深入发展, 市场竞争的不断增强和各种权利主体的利益多元化向地方政府提出了更高的要求。需要地方政府在公共政策的制定、执行、监督、评估等政策活动过程中, 更加准确的把握快速变化的市场形势, 促进社会主义市场经济的平稳有序发展。然而, 许多地方政府的政策活动受到各种消极因素所影响, 在制定、执行、监督过程中出现严重的偏差, 导致预期目标不能实现, 甚至破坏了政府在公众心目中的形象, 从而导致“公共政策失败”。本文以佛山房地产调控政策“一日游”为例来分析地方政府政策活动中存在的问题和失败的原因, 并提出相应对策。
二、案例背景
2011年10月11日上午, 佛山市出台名为《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》的楼市调控新政, 从12日起放宽限购。而新政策却在12小时内又被取消, 即当晚23点, 佛山市宣布暂缓执行该通知并解释, 之前发布放宽限购的文件, 原意是想在佛山市现行住房限购政策框架下进行完善和补充, 是为确保完成佛山全年房价控制目标而制定的。佛山“限购松绑一日游”成为史上最短命调控政策, 引发了民众对房地产限购政策能否坚持的再次关注。在房地产调控的关键时期, 买卖双方仍处于观望和博弈阶段, 虽然中央对这次房地产调控表示决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松, 但是佛山市的案例对政府决策的公信力将造成毁灭性的打击, 对地方政府制定政策的合法性和合理性也是一个严峻的考验。由此案例可以看出一个正确的、有价值的公共政策, 决定了该项政策的生命力和延续力, 因此, 作为公共政策形成之初的政策制定环节显然具有重要的意义。
三、地方公共政策制定存在的问题
1、根据案例我们可以看出佛山市在出台楼市调控政策时缺乏全面切实的调查研究, 政策目标模糊, 制定出的政策就缺乏可行性。政策制定主体在制定公共政策时不了解问题的真相, 掌握信息不够, 没有明确的政策目标, 没有考虑到政策制定的大环境, 甚至想当然、拍脑袋制定政策, 这样出台的政策, 就会出现这种“史上最短的调控政策”的戏剧化的一幕。
2、精英决策占主导地位, 缺少民主参与。
在地方政策制定过程中, 由于政府、企业、民众之间信息的不对称, 在实际的政策主体方面是精英决策, 精英们都是相对独立的“经济人”, 就避免不了从自身的立场、观点出发, 在决策中以自身的价值观为主导, 很难保持客观、中立的立场。即使精英们愿意代表公共利益, 也由于其无法获得及时、准确的信息, 再加上受自身能力、知识、专业水平等各方面因素的影响, 他们也无法能制定出最符合广大人民利益的政策。
3、政策制定过程“暗箱操作”, 导致政策缺乏操作性与生命力。
政府应该摆正角色, 以服务社会公众为宗旨建设服务性政府, 使公共政策的制定逐步走向“公开化”、“透明化”, 规避“密室谋划、暗箱操作”。不管是为了制定出的公共政策更加合理性和科学性, 还是基于社会公众享有基本知情权的理由, 公共政策制定的性都有进一步深化的必要性与紧迫性, 以让公众能尽早的知晓有关的政策制定目前在什么阶段, 及一旦政策出台会对生活产生哪些影响。
4、政策制定工具没有发挥应有的作用。
古人云:“工欲善其事, 必先利其器”, 是政策工具的使用影响政策执行有效性的一个关键性因素。但由于地方政府缺乏专业技术知识, 缺乏科学的使用方法, 缺乏前瞻性, 致使现实中, 没有充分应用科学政策工具辅助政策的执行。另外, 政策制定程序不规范, 没有经过深入调查研究, 不经过系统的咨询论证, 不充分征求各方意见等现象时常发生, 结果是政策执行过程中随意性大, 缺乏前瞻性。
5、政策制定的监督机制不健全。
这里所说的政策制定的监督机制体现在社会公众参与、社会团体监督等, 但在现实中, 往往重视对政策执行的监督和检查, 而很少去注意政策的制定出台过程, 也就是公共政策的决策环节。即便是有监督, 也会因为监督机制不健全, 导致监督名存实亡、监而无力, 甚至有些地方政府举办的听证会在老百姓的心里形成了“逢听必涨”的印象。因为这种监督, 只是摆样子、走过场, 不接触实质问题, 不痛不痒, 不办“真事”, 致使监督机制难以起到惩戒和威慑作用。
由此可见, 作为政策的制定者, 要时刻保持清醒的头脑, 遵照法律法规, 严格按照政策制定的过程来颁布政策。地方政府需要根据本地区的实际情况, 结合中央的精神, 广泛听取民意的基础之上制定出合理合法的政策, 以发挥政策的作用, 促进本地区政治、经济、文化以及社会的发展。
四、完善地方政府政策活动的对策
为了使公共政策的制定更加合理、公正和有效, 并使政策内容更能反映社会的公共利益, 从以下几方面着手实现公共政策制定的合理科学:
1、完善政策议程
社会中存在大量的公共问题需要政府采取措施、制定政策, 然而并不是所有的社会问题都能进入政策制定者的视野, 从而使问题得到解决。如何在纷繁复杂的社会问题中决定问题的轻重缓急, 制定相应的公共政策, 这就是政策议程需要完成的任务。政策议程的模型主要有三种类型, 分别是外在提出型、动员模型和内在提出模型。动员模型是指政治领袖提出政策问题, 并把它列入政策议程的过程, 这种情况在我国尤为突出。内在提出模型主要指政策建议或者方案由执政党或者政府内部的某个单位提出, 或者是制度内的相关团体提出, 这种情况在我国尤为普遍。而外在提出模型是由党政系统外的个人或者社会团体提出的, 在我国表现为由制度外的个人或者团体提出。由于缺乏政策权威性和话语权, 即便这种模型所提出的问题引起很大的社会认同, 也不一定可以进入政府的正式议程, 即便进入正式议程, 也是耗时长久, 甚至是提出的建议被修改得难以达到预期效果。目前我国中央政府和地方政府需要关注的是, 改变三种议程提出模型在政策议程中的权重。我国经济改革已经进入深水区, 由此带来诸多的社会问题。政策制定者应更多的倾听来自基层的声音, 关注体制外的诉求, 特别是地方政策, 与民生息息相关, 应该更多的用外在提出模型建立政策议程。
2、从精英决策模式向多元主义转变, 尤其强调公众参与
在改革开放之前, 我国的社会结构比较简单, 国家社会呈现一体化, 不存在社会利益多元化, 人民的利益和诉求是通过体制内的方式来表达, 即政府精英通过分析、研究和调查将他们所认定的社会利益内输入到公共政策中, 这种缺乏社会参与和互动的内部输入方式在当时是可行的。但是随着经济和社会的不断发展, 社会阶层出现新的变化, 仅仅依靠这种内输入的方式来表达全社会的利益诉求已经不能适应新时代的要求, 自上而下的决策模式难以了解民众的真正需求, 也不符合我党“从群众中来, 到群众中去的”路线。佛山市房地产调控政策之所以失败, 就是因为在政策的制定中完全脱离了群众, 也忽视了“自下而上”的群众的要求, 导致政策合法性的缺失。地方政府应为公民参与政策制定营造良好的环境, 采取相应的对策:
(1) 提高人民整体素质, 培养公民意识。各级政府要转变观念, 建立服务型政府, 尊重和倡导公民参与社会管理和政府决策的公民意识, 引导人民群众利用集体智慧参与政治, 提高民众政治参与的能力。
(2) 健全和完善公民参与政策制定的制度安排。一是建立民意调查制度。政策离开群众就是离开了生存的土壤, 好比建在空中的楼阁。民意调查制度不但向公众宣传政府的相关政策, 同时还可以获得群众的支持和理解, 有利于政策的顺利执行。佛山市政府在制定调控政策之前, 应该进行广泛的群众调查, 获得群众的认同和支持。二是举行听证会。听证制度的最大优点在于信息的收集。政府作为政策制定者所站的角度与民众和社会是不同的, 因此应该举行公开听证会, 听取社会各方面不同的意见, 收集一般群众的看法, 采纳专家和学者更加专业的意见和建议, 使得政策的制定更为民主和科学。三是进一步完善选举制度。人民代表大会制度不能仅仅局限于选举制度, 可以定期要求人大代表下基层进行调研, 同时对其调研结果进行评估, 设置评估标准, 欢迎和鼓励群众也参与评估, 通过这种方式加强人民代表同群众的联系和沟通, 使人大代表扎根人民, 能够真正代表人民, 实现公民对公共政策制定过程的有效参与。
(3) 创新公民参与方式, 拓宽参与渠道。采取多种方式增加民众表达的渠道, 建立政府对民众诉求回应的互动机制, 尤其是要利用网络化的信息手段, 结合传统纸张媒体、电视广播媒体、网络媒体以及新兴的手机网络媒体, 形成全方位、多样化的互动方式。即时的公开政府信息, 拉近政策制定者与民众的距离, 方便公众与政府部门的沟通和交流。
3、健全政策制定的监督机制
(1) 完善相关的法律法规, 使得监督做到有法可依, 不仅对监督对象违反法律法规进行处罚, 也使得监督者的权利有了法律保障, 同时也明确了监督者的职责和义务, 落实责任制。这样, 从监督主体和监督对象两方面来保障对政策制定的监督有效可靠。
(2) 保持监督机构的相对独立性, 强化其监督职能。监督机构应该不受监督对象的制约, 使其独立于监督对象, 只有在这种情况下监督机构才能发挥应该有的效力。加强对监督机构工作人员的专业性培养, 更新监督手段和方式, 增加对监督设备的投入, 使监督机构真正发挥作用, 对政策制定者和制定部门的权力进行限制和约束。
(3) 充分发挥社会力量。应该充分发挥社会力量在监督方面的潜力, 提供他们进行监督的平台。利用新闻媒体和舆论的力量, 对公权力进行制约, 把权力关进牢笼里。对政策制定者形成舆论压力, 使得权力在阳光下行使, 确保社会公益。
摘要：政策制定是政府进行政策活动的首要环节, 随着改革开放稳步发展, 社会转型所带来的社会问题日益凸显, 需要地方政府根据本地区的发展情况及时、准确的制定出切实可行的政策方针。文章以佛山房地产调控政策一日游为例披露地方政府在政策活动过程中所存在的“拍脑袋决策”等问题, 并在此基础上提出解决对策。
关键词：政策制定,房地产调控,公民参与
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