房地产开发及土地利用

房地产开发及土地利用（精选12篇）

房地产开发及土地利用 篇1

自改革开放以来, 我国城镇化建设进程不断加快。在城镇化高速发展的过程之中, 对土地的需要也会不断加大。无论是城市建设用地还是周围的土地等等都面临着严重的问题, 因此, 如何在保证城市可持续用地和土地环境的基础上促进城市进程的发展是当前我国普遍关注的重要课题。笔者参考相关文献资料的基础上, 对土地的合理开发和运用提出合理性意见和建议, 希望能够为促进城市发展和保护土地方面提供参考价值。

1 土地合理开发利用的意义

土地的合理开发具有重要的意义和价值, 其最终目的是为了保护生态环境, 为我国经济社会的可持续发展提供重要的保障, 基于此, 笔者认为当前土地合理开发利用的意义主要有以下几点:

1.1 能够促进新农村的发展

随着社会主义市场经济的不断深入改革, 社会主义新农村建设成为我国普遍关注的问题。社会主义新农村建设的核心是加大农业设施设备建设力度, 提升农民的生活质量和水平。我们知道, 我国农村人口占总人口的大部分, 他们的收入大部分来自农业种植, 农田是他们赖以生存的基础。然而, 随着土地开发的利用, 农田的面积大大减少, 严重影响人们的生活。因此, 如何在现代化技术的帮助下提升农田的生产能力和技术水平是当前我国亟待解决的问题。让农民收入能够有一定程度的提高, 进而促进我国社会主义新农村的发展。

1.2 能够保护生态环境

土地是人们赖以生存的基础, 然而随着我国对土地的开发和利用, 严重影响土地的生态环境, 不利于我国的长远发展。因此, 应该充分认识到土地合理利用的重要性, 人类的生存和发展都离不开生态环境和资源, 没有土地也就没有人类的存在, 因此, 应该充分认识到保护生态环境和资源的重要性, 每一个人都应该尽到自己的一份义务。如何满足当前人类发展需求和不给子孙后代带来隐患成为当前合理利用土地的重要课题, 需要我们充分保护生态环境。对土地的开发和利用, 在保障农田面积的前提下, 合理优化已经开发和利用的土地。让保护生态环境不仅仅成为一句口号, 最终促进土地开发利用效益的提升。

1.3 能够保护农用耕地

我国是世界面积大国之一, 人口数量是世界首位, 因此, 人均面积则大幅降低, 世界上人均面积排在后面。然而, 我国人口数量还在不断增长, 人口数量的增多对粮食的需求也不断加大。因此, 合理利用土地是处理该问题的重要举措一直。因此, 我国政府和地方管理部门应该将合理利用土地, 保护耕地作为长远发展的重要战略目标, 才能够解决我国人多地少以及耕地后备资源缺乏的问题。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定:“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”。耕地是人类赖以生存的基础, 保护耕地及时保护我们的生命线。我国在加快城市化的进程之中, 应该减少对耕地的占用和开发, 充分利用废弃地发展经济。合理开发和利用土地, 能够保护耕地, 促进粮食产量的增长, 最终让农民获得更多的收入, 促进和谐社会的建设。

总之, 我国是人口大国, 土地资源面积有限, 如何合理开发利用土地是当前亟待解决的问题。只有有效处理该问题, 才能够促进社会主义新农村建设、保护人类生存环境、保护农用耕地, 促进社会的可持续发展以及和谐社会的建设。

2 土地合理开发利用的管理措施

上文我们论述了合理开发利用土地的重要意义, 然而在我国, 仍然存在一部分人没有认识到合理开发利用土地的重要性。只管经济效益, 忽视子孙后代的长远发展。这样的发展态度和发展模式势必会造成无法弥补的伤害。因此, 笔者在参考相关资料的基础上, 结合自身工作实践经验, 提出合理开发土地的管理措施, 希望能够从事该项工作的人员提供一定的借鉴意义。

2.1 建立符合可持续发展战略的土地开发利用审批体系

国家政府应建立健全完善的土地开放规章制度, 形成一定的开发利用计划, 每项的土地开发利用情况, 政府都应该掌握其具体情况。政府需要严格把关审批制度, 防止违规行为的出现, 让申请人严格遵守执行审批的具体步骤, 在正式开发利用之前, 明确土地所能承受的供应量, 在供应量范围之内合理使用土地。此外还要明确建设项目所在的土地上的用途管理, 必须要满足可持续发展战略。

2.2 健全和完善土地合理开发利用的法律法规体制

当前, 我国虽然制定了一系列的法律法规, 但是在土地的合理开发和利用上仍然存在诸多漏洞, 严重影响破坏生态环境和农用耕地质量、数量。为了保证土地得到合理开发利用, 不出现建设反复和没有指导的现象出现, 这就要求各级政府和土地管理相关部门健全和完善土地合理开发利用的法律法规体制。在对土地进行开发利用的时候, 若出现任何的违法行为, 不管是法人还是开发商, 在法律法规体系中必须增加相关处罚的规定和追究个人责任的内容。除此之外, 还应该健全和完善能够满足人口、环境保护等相关的对土地开发利用具有高效控制的体制。

2.3 加大土地合理开发利用的管理监督力度

在进行土地开发利用之前, 各级政府一定要充分的发挥自身的宏观调控职能, 在相关的法律法规基础之上再完善土地开发利用的规划管理制度。另外, 各级政府和土地管理相关部门必须要加大土地的合理开发利用管理监督力度, 对于相关的土地开发利用的规划上级部门要有相应的监督体制, 而同级之间要具有人大的监督体制。除此之外, 在进行土地利用开发之前还应该实施公众听证体制, 让公众参与到土地的合理开发利用监督中。

3 结论

综上所述, 合理开发和利用土地能够促进社会主义新农村的发展, 能够保护生态环境和农用耕地, 能够促进社会的长远发展。但是需要我国政府和地方部门通过严格的法律法规进行管理, 让申请使用土地的人严格遵守相关用地标准, 遵守步骤有序实施。在完善法律法规的前提下, 还应加强管理监督, 切实保证土地的管理和运用。此外, 还应加强宣传, 让人们从根本上认识到合理开发和利用土地的重要性, 保证土地的可持续发展和社会的和谐发展。笔者相信, 随着我国社会的不断发展和完善, 制度的建设等等, 势必会促进我国土地资源的合理利用。

摘要：随着我国社会主义现代化进程的不断加快, 城镇化为了进一步发展, 对土地的利用需求不断加大, 但是由于我国过快的发展进程, 势必会对土地的开发利用造成一系列相关问题, 严重破坏生态环境污染, 不利于生态环境的保护和社会的可持续发展, 因此, 我国应充分重视合理开发土地的重要性。

关键词：土地,开发有序,土地利用,合理分析

参考文献

[1]陈逸, 黄贤金, 吴绍华.快速城镇化背景下的土地开发度研究综述[J].现代城市研究, 2013 (7) .

[2]黄相伟.土地利用规划实施与管理问题探讨[J].科技致富向导, 2014 (1) .

房地产开发及土地利用 篇2

根据《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），乙方于 年 月 日取得高新区 号地 亩土地使用权。土地用途为工业。经协商双方就有关土地开发利用事宜达成如下协议：

第一条：乙方若需要改变《出让合同》规定的土地用途或者土地使用条件，应按照《出让合同》第十七条办理有关批准手续。

第二条：乙方同意按约定内容的土地用途和土地使用条件，待批准手续和前期准备工作完成后即刻动工（并作为双方约定的动工日期），在施工合同期内完成建设项目并申请验收。

第三条：乙方按照本协议约定的动工建设日期，一年内不开工建设，或者已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之

一、以及投资总额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年，视为闲置土地，甲方有权按国家规定进行处理。

第四条：乙方未按本协议第二条约定的开工日期开工，每延迟一日应向甲方支付相当于土地使用权出让金总额0.1‰的违约金。乙方未按本协议第二条约定的竣工日期完成项目施工建设，每延迟一日应向甲方支付相当于土地使用权出让金总额0.1‰的违约金。

第五条：项目建成后，项目投资总额、固定资产投资总额、投资强度，项目建设容积率、建筑密度，绿化比例及企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例等任何一项控制指标要满足《出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》约定的条件。

第六条：本协议未尽事宜均按照《出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》约定内容办理。

甲方（章）： 乙方（章）：

法定代表人： 法定代表人：

房地产开发及土地利用 篇3

关键词：后备土地；资源开发利用；问题探讨

中图分类号： F301.24 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2016.23.080

1后备土地资源

后备土地资源是指还没有被人类所利用的，但是在未来可以被利用的或利用科技可以实现土地利用的土地资源。土地资源包含其自然属性和社会属性，是人类生产以及劳动的对象。

2我国后备土地资源概述

2013年，在国务院新闻办举办的新闻发布会上，国土资源部副部长王世元表示，中国已经完成了第二次全国性的土地调查，其结果显示，我国人均耕地远低于世界人均耕地，而且耕地质量不高，后备土地储备不足现象仍然没有发生改变。

第二次调查是新中国成立以来首次采用统一的土地利用分类国家标准，首次采用政府统一组织、地方实地调查、国家掌控质量的组织模式，首次采用覆盖全国遥感影像的调查底图，实现了图、数、实地一致，做到了全面、真实、准确。 这次调查全面查清了全国土地利用现状，掌握了各类土地资源底数。根据调查，截至2009年12月31日，全国耕地13538.5万公顷，园地1481.2万公顷、林地25395.0万公顷、草地28731.4万公顷。

通过对现有耕地数量、质地质量、人口增长速度、城乡发展用地需求以及后备土地资源可用率等因素的考察，我国的耕地形势是不容乐观的，耕地的逐渐减少对我国的粮食安全产生威胁。当前形势下，一定要坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，认真履行并坚守我国耕地的保护制度，坚决执行我国耕地不低于18亿亩的红线，保障我国的粮食安全，保证我国经济发展和社会稳定。

近些年，随着城市化的发展，所需求的土地日益增加，现有的城市用地已经难以满足建设的需求，因此城市用地开始向周边扩张，这种迹象虽然与当代经济发展相适应，但是在土地利用率以及利用方式上还是存在不足，因此必须要坚持严格的节约土地制度。

二次调查数据显示，与第一次调查相比，建设用地从2918.0万公顷增加到3500.0万公顷，增加了581.9万公顷。国家实施建设用地增量计划投放与鼓励存量盘活并重的调控措施，有力保障了经济社会发展的用地需求。与此同时，二次调查数据也反映出，建设用地增速较快，许多地方存在建设用地格局失衡、利用粗放、效率不高等问题，建设用地供需矛盾仍很突出。因此，必须坚定不移地继续实行最严格的节约用地制度，控制投放增量土地，加大盘活存量土地，优化土地利用空间布局和结构，以提高土地利用效率。

3 后备土地资源开发利用中的主要问题

3.1土地资源开发资金不足影响开发进度与质量

从我国现在后备土地资源的情况来看，我国大部分属于开发利用难度较大的沼泽地、盐碱地等，需要大量的科技投入、资金投入等才能够进行开发利用。目前，我国有关后备土地资源的开发利用的投资渠道还是靠国家资金支持，但是投入有限，而且资金的支配存在一定的不合理性，导致土地开发利用率低，减弱了后备土地开发利用的积极性。

3.2开发利用秩序混乱没有统一的规划性

后备土地资源的开发利用过程中缺乏统一的规划性，目光短浅只顾眼前利益而不顾长远发展目标，盲目进行开垦，开发利用完全不符合科学性，忽略生态环境安全性，急功近利思想严重，管理秩序混乱，个别地方开发造成水土流失、荒漠化严重。

3.3存在随意开垦现象

随着经济的发展，土地的使用量逐年增加，土地供需矛盾日益突出，因此，对后备土地资源的开发利用力度增大。在一些地方随意开垦现象愈加严重，乱垦乱伐现象愈演愈烈，屡禁不止，并且开发耕地后权属出现问题，无法得以最终确定，这在一定程度上增加了土地管理的难度。

4 后备土地资源的开发与利用

4.1农业基础设施建设

我国后备土地的开发利用存在各种问题和障碍，尤其是一些低洼地、盐碱地的开发利用。一些低洼地要注重防洪除涝，搞好以水利为重点的农业开发工程建设，因地制宜，增强生态农业建设，采取灌溉、排水、治涝等综合措施。在开发利用的过程中要防止水土流失，保证生态环境的安全。对于大于15度的坡地严谨开垦，对于坡度较大的地区进行林地、果木等经济林建设。对于水土流失严重的地区可采用封山育草，通过营造水土保持林，达到涵养水分，保持水土作用的发挥。

4.2合理开发宜农荒地

合理开发宜农荒地，首先要建立不同的土地开发模式，保持农业生产可持续发展能力，提高我国的粮食安全。扩大宜农耕地面积，巩固农业基础地位，同时要抓好后备土地资源的开发重点。总而言之，我国后备土地资源的开发利用，要以保证生态环境为重点，减少土地流失，治理盐碱地增加耕地面积。

城镇土地开发利用问题及管理策略 篇4

土地资源的开发与利用效率,是影响经济建设成果的重要因素。当前,我国大部分城镇建设都处于方兴未艾的阶段,在经济快速发展的同时,土地开发利用也取得了较好的成果。然而,由于受到传统的生产力发展不均衡的因素影响,在一些城镇土地开发中线路出一些问题,如城镇土地建设供不应求、集体建设用地效率低等[1],些问题的存在使得城镇土地开发受到了较大的影响,也为城镇建设带来了管理混乱、生态环境恶化等不良影响。因此,必须要加强城镇土地开发利用与管理,才能促进城镇建设持续、健康的发展。

1 土地开发利用的现状分析

1.1 城镇用地面积快速增长,但是土地利用效率低

在当前的城镇建设中,用地迅速增长、土地利用效率低已经成为了一个普遍存在的问题。随着我国改革开放的不断深化,城镇数量快速增加,城镇用地面积也在不断的增加,同时城镇建设项目的日渐广泛,在城镇中也逐渐出现了如业区、林园区等,新生事物的增加促进了城镇的土地面积迅速增长[2]。但是,在面积不断扩大的同时,土地利用效率并没有获得同步的提升,土地资源的利用与管理仍然沿袭着以往粗放型的管理方式,人均建设用地比例过高。

1.2 城镇用地流转现象普遍,但是缺乏正确引导

目前,我国大部分城镇的区域内仍然存在着大量的农村集体建设用地,这些集体建设用地的流转问题也随之成为了影响城镇土地利用的一个主要因素。由于相关制度、法规建设不完善,对于集体用地的流转问题并没有足够的应对措施。当前集体用地的流转,主要是通过集体与个人合作和私人交易的方式来实现的。对于这些流转行为,缺乏正确的法律指导和引导,尤其是在私人交易时,双方通常是签订传统的契约作为交易凭证,在缴纳相关的税费之后,政府要求居民缴纳一定比例的罚款,使得居民难以接受。

1.3 建筑格局混乱,城镇用地结构不合理

在经济快速发展的大背景下,城镇土地建设的速度也随之加快,但是在用地结构方面却出现了十分混乱的现象建筑物的增加占据了大量的土地资源,而且建筑物的分布十分零散,对于土地的整体规划也产生了一定的影响。这些建筑物大多用于居民居住、办公,而相比之下,用于绿地建设和公共设施建设的土地比例却很小,这也从里一个方面反映出城镇公共服务职能的建设相对落后。

1.4 土地产权制度不完善

城镇的用地扩展进程中,普遍存在国有上地和集体土地共存现象,这是城镇土地产权关系的一个重要特征。小城镇实际上己成为集体土地向国有土地转换最为频繁的区域。但我国集体土地产权制度尚不健全,一是集体土地所有者主体不明确,农民集体经济组织在很多地方名存实亡,有的地方乡(镇)政府实际上充当了基层政府和农村集体经济组织的双重角色;二是土地产权权属不明晰,边界模糊,造成农民对土地所有权及权属的淡化,短期行为比较突出,这给小城镇发展中土地权属变化的管理造成了混乱。

2 加强土地开发利用与管理的策略

2.1 实行多样化的土地供地方式,加强集体土地流转的管理

城镇土地开发利用过程中,以往的国有土地供给方式显然已经无法满足城镇发展对土地的需求,因此必须要改进单一的供地方式,通过多样化的供地方式,促进城镇土地利用效率的提升。针对集体建设用地的流转,要将集体用地的使用权进行转让,按照集体用地的使用者权限进行转让,并且向土地使用者收取使用年限内的受益,以此对集体土地的使用进行规范。针对集体用地的租赁,需要按照一定的年限向土地使用者收取租金。另外,可以将集体用地的使用权通过出资或者入股等方式,以入股的方式投资到企业中,按照比例获得企业受益,这样能够按照不同使用者的需求实现多样化的土地供给方式,有利于刺进土地资源使用效率的提升。

2.2 科学制定用地规划

通过制定科学的用地规划政策,能够使城镇用地结构不合理的问题得到有效解决。一方面,针对居住校区要进行科学的规划,对土地的总量增减进行严格控制,在促进建筑结构日趋合理的同时,也能够促进城镇整体布局的科学性。另一方面,在建设用地的规划方面,要注重区域与整体的合理布局。城镇的土地建设是在一定的范围内开展的,而且用地活动是遵循自然规律和经济规律,所以要生态的角度出发,在规划部门、交通部门等多个部门的协调下,促进城镇建设用地的科学性。另外,在土地规划中,要注重对公共设施建设和绿地建设用地的科学规划,促进城镇经济建设与自然环境的和谐发展。

2.3 对现行征地制度进行改革

征地制度改革的推行过程中,政府的行为起到关键的作用。一方面,要对征地的目的进行明确,其主要是为了停止不合理的占用农民土地的行为,确保农民利益和公共利益不受损害。另一方面,对于征地的范围要进行明确,征地的对象通常是公益性用地,而且征地范围正在不断的缩减,要在促进经济发展的同时,保障农民权益,所以在征地时要充分保护农民用地。

针对农民土地财产的维护问题,需要在市场经济体制的引导下,对农民做出一定的征地补偿,而这也是农民关注的核心问题。征地补偿额度的确定,除了要根据被征土地的价值,同时也需要从市场规律、土地分布等方面进行综合考虑。对于实地失地农民,要进行妥善的安置,征地制度的改革,要在促进土地合理规划的基础上,保证被征地农民的生活保障。如果将所有的失地农民都纳入到城镇保障体系中,必然会造成社会负担的增加。因此可以与当地的社保机构联合,根据地方经济的发展状况,适当的提高征地补偿额度,并且在土地收入中按照一定的比例提取出资金,用于为失地农民提供保障基因。

征地的程序可以邀请土地的使用权人参与全过程,保障他们的知情权、参与权。同时,要改变征地公告现行做法,增加预公告程序,即政府确定征地后,随即发布征地预公告,告知被征地集体和农民,明确征地的用途、征地范围,使农民充分了解情况,拥有充分的知情权,尽可能的减少暗箱操作,维护农民的利益。

3 结语

综上所述,随着城镇建设脚步的加快,城镇土地的开发利用问题也受到了越来越多的重视,在相关部门的政策扶植下,很多城镇都取得了一定的建设成果。针对城镇发展的土地问题,必须要给予足够的重视,从多方面进行科学的分析,进而通过科学的调整政策,不断促进城镇土地利用效率的提升,促进城镇健康、持续发展。

摘要：随着社会和经济的快速发展,土地资源的利用与开发问题受到了广泛的关注。城镇户籍制度改革的推进,使得很多制约城镇发展的问题逐渐消除,但是土地问题却日渐严重。基于此,文章就主要针对城镇土地开发利用的相关问题进行探讨。

关键词：城镇开发,城镇土地,土地开发利用

参考文献

[1]段正梁,张维然,叶振飞.论土地价值的内涵、来源及其特殊性[J].同济大学学报(社会科学版),2004(1):30-35.

青海土地资源合理开发利用研究 篇5

西部大开发是一项规模宏大的`系统工程,如何正确对待和妥善处理土地资源开发利用与生态保护,建设用地与耕地保护的关系,对青海省土地资源的可持续开发利用有着重要的关系.本文指出了青海省土地开发利用面临的矛盾及处理的关系,提出了西部大开发中青海土地资源开发利用的基本思路及相关的对策建议.

作 者：朱小川  作者单位：青海省国土资源厅,西宁,810001 刊 名：青海国土经略 英文刊名：QINGHAI GUOTU JINGLUE 年，卷(期)： “”(1) 分类号：F3 关键词：青海   土地资源   开发利用  

房地产开发及土地利用 篇6

【关键词】房地产；土地增值税；纳税筹划

房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，成本构成中，税收成本仅次丁地价和建安成本，位列第三大成本。如何降低税负，控制相应的风险？这需要在税收筹划上多下功夫，针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上。

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。征收方式采用超额累进税率，根据增值额大小确定税率，最低税率为30%，最高税率为60%。土地增值税筹划的总体思路是，根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制、降低增值额进而降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇，以达到少交甚至不交土地增值税的日的。

一、开发方式的纳税筹划

1.成本核算对象筹划

对成片受让土地使用权后分期分批开发的项目以及同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。具体来讲，对于成片开发的项目，结构类型相同，若开工、竣工时间相近，又由同一建筑承包商施工，可以合并為一个成本核算对象。对于规模大、工期长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。这就需要开发商在开发前期对项目进行定位及可行性分析阶段就应该有所考虑，尤其是规模大或业态复杂的项目，往往需要事先对将面临的土地增值税清算对象进行综合考虑。

清算对象是指以发改委及有权立项备案部门备案的项目，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算对象。

2.合作建房

对一方出地，另一方出资金的联合开发项目，按税法规定，建成后按比例分房白用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。利用该项政策，企业可选择合作建房的方式进行项目开发，若能充分利用好此项优惠政策，将可能实现双赢。

3.代建房

对房地产开发企业代客户进行房屋开发，开发完成后向客户收取代建收入的项目。由于该业务没有发牛房地产权属的转移，房地产开发企业虽取得了一定收入，但该收入属于劳务收入性质，故不属丁土地增值税的征税范围。

如不采用代建房方式开发，房地产属丁该房地产开发企业，对外销售既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。利用代建房方式可减轻税负，但前提条件是房地产开发企业在项曰开发之初就能确定最终用户，定向开发，从而避免开发后对外销售权属发生转移而缴纳土地增值税。

二、利用利息支出的扣除规定而作的纳税筹划

房地产开发企业的利息支出，若能够按所转让房地产项曰计算分摊且提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过同类同期商业银行贷款利率计算的金额；若不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用只能计算扣除，扣除标准是按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10 %以内。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

如果开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用较高，则可将利息费用进行分摊计算并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。

三、销售环节的纳税筹划

1.充分享用税收优惠政策及利用临界点设定增值额

房地产开发企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税，这是一项税收优惠政策。对于房地产开发企业既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高丁起征点而造成税负的增加。

房地产的销售价格，直接影响房产收入的增减，在确定房地产销售价格时，应考虑房价提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。可以考虑适当降低房价或增加建造成本使普通住宅的增值率控制在20%.以内。这样做，一是可免缴土地增值税；二是降低了售价或改善了小区的配套设施、提高了房屋质量等，同时也提高了企业的竞争实力。这是一个需要严格控制及尽量准确测算的过程，若没有控制好普通住宅的增值率，反而会造成多缴税的情况。

对于非普通住宅，虽然没有免税政策，但由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。尤其需考虑由于价格调整影响增值率达到临界点，而造成企业在清算时适用上一阶税率，造成税负增加，企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

总之，企业在确定房价时应仔细测算利润率，估算相关税负，并结合市场的承受能力，再决定调价与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。增加可扣除项目金额的途径很多，但在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。

2.设立独立核算的销售公司

通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在丁往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的营销部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房产销售给子公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房产的时候可将增值率控制在20%以内，这个环节就可以免征土地增值税，仅只就对外销售征收土地增值税。

3.精装房的税收筹划

房地产开发企业对外销售精装房，所销售的房屋具备简单的装修，并安装了一些必备设施。可以考虑将房地产的装修、维护以及设备的安装作为单独的业务核算，适用3%的税率；这样可以合法地降低房地产的售价，控制增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；

对包含装修和相关设备的精装房，可以将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。这样，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。但此方案应充分考虑用户的接受度。

四、在合法的前提下延后土地增值税清算时点

房地产公司可与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算；对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取。

五、延展思考

房地产企业要想做好税务筹划，不能仅考虑传统的筹划方法，传统方法主要集中在开发企业内部进行筹划，筹划的空间、于段、效果都非常有限。需进一步筹划房地产税务整体策略。

延伸价值链，将利润向上下游延伸。房产企业可以在外围多打造几个“关联公司”，关联公司有如下的选择：（1）在税负较低的地区，如位丁高新科技同区组建的园林公司，属丁国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率；（2）可能享受相应的税收优惠政策，如组建一个新的广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将代理费、于续费、咨询费、广告费、劳务费向其输出；（3）亏损企业，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。经过以上操作，再利用这些关联公司与原来的核心企业发牛关联交易，利用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。当然在实际操作过程中应考虑转让定价的合理性及合法性，以得到税务部门的认可。

房地产开发及土地利用 篇7

罗江县区位独特, 是成都经济圈和“成都—德阳—绵阳”高新技术产业带的重要节点, 南距国家重大技术装备制造业基地德阳23 km, 北离科技城绵阳28 km。罗江县是四川省经济较发达县区之一, 耕地保护和建设用地需求之间的矛盾突出。该文以罗江县为研究对象, 开展县域土地利用效益评价研究, 提出集约高效利用土地资源的对策和措施, 有助于提高罗江县土地集约利用水平, 进一步促进县域经济的持续快速发展[5,6,7], 对其他经济较发达县区土地集约利用程度和土地利用效益的提高也具有一定的借鉴意义。

1 罗江县区域概况

1.1 区域自然概况

罗江县位于成都平原东北边缘的德阳市东北角, 东接中江县, 南连旌阳区, 西靠安县, 北与中国科技城绵阳市涪城区及绵阳高新区相邻。全县地处亚热带, 属亚热带湿润季风气候区, 受到盆地地形和海洋季风的综合影响, 全年气候温和, 四季分明, 年均气温16~18℃, 最高气温36.6℃, 最低气温-6.7℃;年均降水量813 mm;年无霜期271 d;年均日照时数1 260 h。罗江县江河纵横, 水源丰富, 发源于安县鹿巴山的凯江由北向南纵贯全县48.9 km, 绵远河流经全境12.38 km。罗江县境东西跨度37 km, 南北跨度26.9 km;平均海拔536 m, 中心城区平均海拔513 m。

1.2 区域经济概况

2011年, 全区幅员面积447.88 km2, 占德阳市幅员面积的7.58%, 下辖10个镇, 最东所在地新盛镇、最西所在地略平镇、最南所在地鄢家镇、最北所在地金山镇。罗江县常住人口21.22万人, 其中城镇人口5.14万人, 城镇化率24.22%;户籍总人口24.91万人, 其中非农业人口5.14万人, 农业人口19.7万人。2011年全年地区生产总值 (GDP) 实现60.14亿元, 第一产业增加值占国内生产总值的比重为24.6%, 第二产业增加值比重为57.2%, 第三产业增加值比重为18.1%, 全区社会消费品零售总额13.35亿元, 比2010年增长17.1%。2011年实现城镇居民人均可支配收入16 776元, 比2010年增加2 354元, 增长16.3%;实现农民人均纯收入7 106元, 比2010年增加1 227元, 增长20.9%。

2 罗江县土地利用现状及动态变化分析

罗江县土地利用面积是在土地资源详查和变更调查的基础上, 汇总各分类土地面积数据获得的。据统计, 至2011年底, 罗江县辖区内土地总面积为44 788 hm2, 其中农用地23 669.86 hm2, 建设用地5 693.09 hm2, 其他用地3 409.56hm2, 水城市未利用地12 015.49 hm2, 占全县土地总面积比重分别为52.85%、12.71%、7.61%、26.83%。对罗江县2005—2011年各地类的变化进行分析, 结果如下。

2.1 农用地

2011年罗江县农用地面积为23 669.86 hm2, 其中耕地16 855.00 hm2, 园地1 075.98 hm2, 林地5 679.30 hm2, 牧草地59.58 hm2, 占土地总面积的比例分别为37.63%、2.40%、12.68%、0.13%。

罗江县农用地以耕地为主, 其次是林地, 园地和牧草地只占农用地面积的2.53%。从罗江县目前农业用地结构及资源特点可以看出, 耕地和林地是罗江县的主要农地资源, 传统种植业仍占较大比例。

2011年底, 罗江县农用地面积比2005年初净增加3 416.86 hm2, 平均每年增加569.48 hm2, 变化特别大的年份为2009年, 较大的为2010年和2011年。总的来说, 2005—2011年, 罗江县农用地变化呈现以下几个特点:一是耕地面积基本保持不变, 但是耕地保护压力依旧很大;二是园地面积有较大的增加;三是由于退耕还林的逐步落实, 罗江县林地面积逐年增加;四是2005—2011年, 其他农用地的面积减少总量不大。

2.1.1 耕地。

截至2011年底, 罗江县共有耕地面积16 855.00hm2, 占农用地面积的71.21%, 占土地总面积的37.63%。受自然条件、耕垦历史、种植传统和社会经济条件等诸多因素的影响, 境内耕地在利用构成、面积比重、地域分布等方面具有如下特点:一是从耕地利用类型构成看, 罗江县耕地主要是灌溉水田, 共有12 623.51 hm2, 占全县耕地总面积的74.89%, 其次是旱地和望天田, 分别为2 403.12、1 658.54 hm2, 分别占全县耕地总面积的14.26%、9.84%, 水浇地最少, 仅占耕地总面积的1.01%, 这种耕地以灌溉水田占绝对优势的利用状况, 与罗江县地处都江堰灌溉区、水系稠密、水资源丰富、种植水生作物得天独厚的条件有关;二是从土地利用地区分布看, 罗江县耕地在区域分布上, 主要集中在凯江河谷、绵远河河谷, 即调元镇、万安镇、金山镇和略平镇, 而在丘陵及低山地区也有一定数量的分布。

2005—2011年, 罗江县耕地面积净增加9.00 hm2, 从2005年底的16 846.00 hm2增加到2011年底的16 855.00 hm2, 平均每年增加1.5 hm2。面积增加最多的是灌溉水田, 净增加216.60 hm2, 旱地和望天田, 分别净减少134.21、73.39 hm2, 这主要得益于水利设施的建设和灌溉条件的改善。

2005—2011年, 耕地增加主要是土地开发整理和农业结构内部调整。未利用地的开发整理增加耕地主要为荒草地、滩涂、废弃的农村宅基地。农业内部结构调整增加耕地以有林地为主, 其次是田坎、疏林地和果园。耕地减少主要是非农业建设占用耕地和农业内部结构调整占用耕地面积, 以及生态退耕、灾毁及抛荒减少耕地面积为主。非农业建设占用耕地以城市用地和建制镇用地为主, 其次是独立工矿和公路用地, 农村居民点用地所占比重不大, 但由于汶川地震灾后重建, 在2008年和2009年占用耕地较多, 特殊用地、铁路用地和水库用地所占比重很小。

2.1.2 园地。

2011年底, 罗江县共有园地面积1 075.98 hm2, 占全县土地总面积的2.40%, 主要分布在蟠龙镇、鄢家镇和略坪镇。罗江县园地主要有果园、桑园和其他园地。全县园地面积中以果树种植最广, 面积最大;各个镇中以蟠龙镇果园面积最大, 有752.36 hm2, 占全县果园面积的69.92%;果树品种繁多, 多为梨、桃、葡萄、柑橘、枣子等传统水果。全县桑园面积较少, 仅94.36 hm2, 占园地总面积的8.77%, 主要分布在新盛镇岗地丘陵区;其他园地总面积为229.26 hm2, 仅占园地总面积的21.31%, 各乡镇均有零星分布。

2005—2011年, 园地增加主要是农业内部结构调整和未利用地的开发整理增加园地。农业内部结构调整增加园地以耕地 (望天田、旱地) 为主, 其次是林地 (苗圃、有林地) ;未利用地的开发整理增加园地以荒草地为主, 还有少量滩涂。园地减少主要是以农业结构调整和非农建设占用减少为主。农业结构调整减少主要是转为林地 (疏林地、苗圃和有林地) 和转为耕地 (旱地) 。非农业建设占用园地为建制镇用地占用和农村居民宅基地占用。

2.1.3 林地。

2011年底, 罗江县有林地面积5 679.30 hm2, 占农用地面积的23.99%, 占土地总面积的12.68%。罗江县林地主要分布在白马关镇、御营镇、慧觉镇、鄢家镇, 共有林地3 573.26 hm2, 占全县林地总面积的比例达62.91%。林地主要是有林地, 面积达4 076.42 hm2, 占林地总面积的71.78%;其次为疏林地和未成林造林地, 面积分别为908.03、402.75hm2, 分别占林地总面积的15.99%、7.09%;灌木林地、迹地和苗圃在罗江县分布较少, 共计292.10 hm2, 仅占林地总面积的5.14%。

2005—2011年, 县域内林地增加主要为农业内部结构调整和未利用地开发整理增加。农业内部结构调整增加林地, 主要为退耕还林, 其次为园地 (主要是果园, 其次为桑园和其他园地) 和其他农用地 (主要为坑塘水面、农村道路、农田水利用地) 增加林地;未利用地开发整理增加林地主要为荒草地开发, 另有少量沙地、滩涂和其他未利用土地增加林地。林地减少主要为非农建设占用。非农建设占用林地主要以建制镇、独立工矿和公路用地占用为主, 还有少量为城市用地、农村居民点、铁路用地占用。

2.1.4 牧草地。

2011年底, 全县有牧草地59.58 hm2, 占农用地面积的0.25%, 占土地总面积的0.13%。牧草地在全县均有分布, 数量都比较少。

2005—2011年, 牧草地面积动态变化较小。罗江县牧草地新增加主要为滩涂开发和荒地开发。牧草地减少主要是被非农建设占用和农业内部结构调整。非农建设占用牧草地主要为公路用地占用、独立工矿用地占用和农村居民点占用;农业内部结构调整减少牧草地全部转为未成林造林地。

2.2 建设用地

近年来, 罗江县经济快速发展, 建设用地规模随之增加。现行《罗江县土地利用总体规划 (2006—2020年) 》实施期间, 全县建设用地规模由2005年的4 245 hm2增加到2011年的5 693.09 hm2, 净增加1 448.09 hm2, 增长34.11%。其中居民点及工矿用地增加了790.76 hm2, 交通运输用地增加了657.33 hm2, 城镇及工矿用地、交通运输用地占建设用地比率分别为80.90%和19.10%。从历年建设用地变化看, 2005—2007年建设用地增速较缓, 平均每年增加150.15 hm2;2008—2012年建设用地增速较快, 平均每年增加286.27 hm2。

2.2.1 居民点及工矿用地。

2011年底, 全县居民点及工矿用地总面积为4 605.76 hm2, 占土地总面积的10.28%。罗江县居民点及独立工矿用地主要分为:城市用地、建制镇用地、农村居民点用地、独立工矿用地和特殊用地。

罗江县城市用地总面积为750 hm2, 占居民点及工矿用地面积的比例为16.28%, 占土地总面积的1.67%。2005—2011年, 城市用地面积呈增加趋势, 净增加250 hm2, 平均每年增加41.67 hm2。

建制镇用地面积为199.06 hm2, 占居民点及工矿用地总面积的4.32%, 土地总面积的0.44%。各乡镇分布较为均衡。

农村居民点用地总面积为2 648.63 hm2, 占居民点及工矿用地总面积的57.51%, 土地总面积的5.91%。全县农业人口人均占地面积为22.65 m2。

独立工矿用地总面积609.17 hm2, 主要分布在万安镇、金山镇和蟠龙镇, 占全县独立工矿用地总面积的67.83%。其他乡镇独立工矿用地分布较少。

特殊用地面积为398.90 hm2, 占居民点及工矿用地总面积的8.66%, 建设用地总面积的7.01%。特殊用地以军事用地、寺院、陵园和墓地为主。

2.2.2 交通用地。

2011年, 罗江县交通用地面积1 087.33 hm2, 占全县土地总面积的2.43%, 建设用地的19.10%。交通用地划分为铁路用地、公路用地。

近年来, 随着经济的快速发展, 罗江县的交通用地面积增长较快, 交通便捷通畅, 由铁路、公路、纵横交错形成的交通网络越趋完善。2005—2011年, 罗江县交通用地共增加了657.33 hm2, 年均增量为109.56 hm2。交通用地中, 铁路用地、公路用地面积分别1 064.33、23.00 hm2, 各占交通用地的97.88%、2.12%, 其中铁路用地是交通用地的主要构成类型。

2.3 水域和未利用地

2011年, 全县水域和未利用地12 015.49 hm2, 占土地总面积的26.83%, 未利用地主要包括荒草地、滩涂地、沙地、其他未利用地等。

3 罗江县土地开发利用程度评价

3.1 层次分析评价法

美国运筹学家T.L.Saaty于20世纪70年代提出层次分析法, 这是一种通过定量与定性合理兼容结合的决策分析法。层次分析法出现以后, 被广泛地应用于土地集约节约利用评价、土地利用效益评估等研究领域当中。该方法将决策目标相关问题因素拆分为目标层、准则层、方案层等, 然后计算同层因素之间对上层某因素的重要性, 最后通过评价目标的关系, 计算影响因素的各自权重, 为之后定量分析过程提供直观科学有效的数据证据[8]。

3.2 评价指标

选取评价指标的原则一般有真实性与有效性原则、客观性与全面性原则、科学性与实用性原则、可比性与灵活性原则等[9,10]。依据以上原则, 根据目前已有的研究成果和罗江县的实际情况, 选择出评价的指标具体为:A1土地垦殖率;A2土地农业利用率;A3耕地复种指数;A4林地覆盖率;A5人口密度;A6土地建设利用率;A7土地利用率。

A1土地垦殖率是指一定区域内耕地面积占土地总面积的比例, 是反映土地资源利用程度和结构的重要指标, 同时也反映了耕地开发的数量, 土地资源的稀缺性以及土地空间利用布局的合理性。A2土地农业利用率是指辖区范围内直接用于农业生产的土地, 这就包括了耕地、林地、园地、牧草地以及其他农用地面积与辖区土地总面积之间的百分比值。这一数值是反映该地区农业用地发展情况的直接体现。A3耕地复种指数是指全年内农作物播种面积与耕地总面积之间的比值, 是反映耕地利用程度的指标之一。A4林地覆盖率是指区域森林面积占土地面积的百分之比, 直观反映某地区森林面积资源的丰富程度以及林地的开发利用状况。A5人口密度是指单位面积土地上居住的人口数, 能切实反映出该区域的用地承载水平, 是反映某一地区范围内人口疏密程度的指标。A6土地建设利用率是指建设用地与辖区总面积之比, 能反映出建设用地的发展进程和近况。A7土地利用率是指一定区域的已利用土地面积与土地总面积之间的之比, 是反映土地利用程度的数量指标, 主要取决于土地的自然条件、生产关系和社会制度。

3.3 评价指标体系的构建

该文借鉴相关文献研究, 总结相关学者的研究成果以及结合罗江县的实际情况选取土地开发利用程度评价指标。从而建立以罗江县土地开发利用程度的目标层A, 资源稀缺性B1、土地利用结构B2、土地利用空间布局B3、土地利用现状B4的4个准则层B, 以及包括7个评价指标的方案层C (表2) 。

3.4 指标权重的计算确定

构建判断矩阵、计算权重。确定评价指标后, 需要求出指定各层次内指标对上一层次对应元素的相对权重。实际操作就是, 对同一元素下的各次级指标进行两两比较, 根据风险因素对比9级标度 (表3) , 将这种判断结果定量化, 从而形成比较判断矩阵。采用土地开发利用程度与其相关因子判断矩阵, 求出该判断矩阵的最大特征根值λmax对应的特征向量W, 归一化后即为所求权重W。风险因素对9级标度的含义具体见表3。

根据表3中的指标度, 结合表2的评价层次体系, 运用层次分析软件Yaahp建立相同的层次分析模型。依次建立两两比较判断矩阵, 导出科学合理的影响因素的权重值。具体数据详情见表4、5、6、7、8。

注:λmax=4, CI=0, RI=0.90, CR=0<0.1, 一致性检验通过。

评价指标对于准则层的权重计算完成后, 还需要在目标层的基础上从最高层到最低层分别计算同一层所有因素相对于最高层的相对重要性权值, 这就是层次总排序, 见表9。

注:λmax=6.389 2, CI=0.077 8, RI=1.26, CR=0.0618<0.1, 一致性检验通过。

注:λmax=7.643 8, CI=0.107 3, RI=1.36, CR=0.078 9<0.1, 一致性检验通过。

注:λmax=7.545 0, CI=0.090 8, RI=1.36, CR=0.066 8<0.1, 一致性检验通过。

3.5 标准值的选取

该文选用德阳市的指标值作为罗江县土地开发利用程度评价的标准值。对于越小越好的指标, 评价分值=标准值/实际值;对于越大越好的指标, 评价分值=实际值/标准值。罗江县2011年各指标的实际值、标准值和指标分值如表10所示。

注:λmax=6.389 2, CI=0.077 8, RI=1.26, CR=0.061 8<0.1, 一致性检验通过。

3.6 评价结果的计算

在建立指标体系以及确定了各影响指标的权重与分值以后, 因为各项指标的具体数值之间不存在可比性。根据多指标评价的基础, 需要对各个指标值进行无量纲化处理。为了使评价结果具有科学性和准确性, 该文采用加权求和法求取综合评价结果, 公式为:

式中, W—综合评价结果, Ci—各指标的分值, Wi—各指标的权重, Xi—各指标的实测值, Yi—各指标的标准值。

注:资料来源于德阳市、罗江县2011年度土地利用变化情况分析报告及统计年鉴。

根据表9的指标权重值、表10的指标分值和公式 (2) 的原理, 计算出罗江县土地开发利用评价的分值W, 实际计算后得到W=0.938<1。

4 结论与建议

4.1 结论

罗江县的土地开发利用程度较一般。罗江县土地开发利用在土地建设利用、人口密度和耕地复种指数上略高于德阳市的标准值, 林地覆盖比例低于德阳市。罗江县土地开发利用程度有待进一步提高, 后备土地资源大幅减少。城镇建设用地不断外延扩展, 不仅占用大量耕地, 而且效率低。从土地利用结构来看, 农用地占地比例大。从单项指标来看, 林地覆盖率低, 后备资源丰富, 需要进一步开发。

4.2 建议

房地产开发及土地利用 篇8

1、营业税:

根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》﹙财税「2002」191号﹚规定:对股权转让不征收营业税。

2、城市维护建设税:按营业税7%计算缴纳

3、教育附加费:按营业税3%计算缴纳。

4、印花税

5、土地增值税。《土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物﹝以下简称转让房地产﹞并取得收入的单位和个人, 为土地增值税的纳税义务人, 应依照条例缴纳土地增值税。

6、企业所得税:税率为25%

根据国税发[2000]118号:二、企业股权投资转让所得和损失的所得税处理

1) 企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得、依法缴纳企业所得税。

2) 企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失, 可以在税前扣除, 但每一纳税年度扣除的股权投资损失, 不得超过当年实现的股权投资和投资转让所得, 超过部分可无限期向以后年度结转扣除。

二、转让、受让双方的会计处理核算问题:

1、转让的内容:

这种转让股权的方式, 是以土地使用权投资的股东将自己所持有的股权转让给新股东, 实现新股东对土地使用权的间接控制。而土地使用权的归属仍然是被投资企业。

2、前提假设:

转让股权双方都按成本法核算投资。

3、这种类型的转让核算要点

(1) 原股东转让股权是通过“长期股权投资”科目进行核算。但要强调的是这种转让因可能出现股权转让损益, 其损益通过“投资收益”科目进行核算。计入当期损益。 (2) 新股东接受原股东出让的股权, 也是通过“长期股权投资”科目进行核算。按成本计价。 (3) 对于被投资企业本身, 并无会计核算处理, 只需在工商进行股东变更登记即可。

下面以案例具体核算说明:

例:甲房地产公司拥有一块土地使用权, 购置成本为5000万元。2005年5月3日以土地使用权10000万元 (评估价) 投资成立丙房地产公司, 丙房地产公司为其全资子公司。2006年6月乙房地产公司为控制该土地使用权, 有收购丙公司的意向, 后达成股权转让协议。乙房地产公司出资13000万元收购甲房地产公司在丙房地产公司的股权, 使丙房地产公司成为乙房地产公司的全资子公司。 (成本法核算)

1) 甲房地产公司的核算:

a) 2005年投资成立丙房地产公司

u计算涉及营业税款等:

营业税: (10000万元-5000万元) ×5%=250万元

城市维护建设税:250万元×7%=17.5万元

教育附加费:250万元×3%=7.5万元

核算分录:

借:经营税金及附加275万元

贷:应交税费——营业税250万元

其他应交款——城市维护建设税17.5万元

其他应交款——教育附加税7.5万元

u计算涉及土地增值税:

土地增值税: (10000万元-5000万元) /5000万元=100%

增值额超过扣除项目金额50%, 未超过100%的部分, 适用于第二档征收。

计算公式:增值额40%-扣除项目金额5%

土地增值税= (10000万元-5000万元) ×40%-5000×5%=1750万元

(假设只有取得土地使用权所支付的金额, 无开发成本, 开发费用等扣除项目, 如果有应从5000万元增值额中扣除, 计算土地增值税) 。

核算分录:

借:经营税金及附加1750万元

贷:应交税费——土地增值税1750万元

u印花税 (略)

b) 2006年将股权转让给乙房地产公司时

u收到转让款

借:银行存款13000万元

贷:长期股权投资——丙房地产公司10000万元

投资收益3000万元

u股权转让不征收营业税

u计算涉及土地增值税款:

土地增值税: (13000万元-10000万元) /10000万元=30%

增值额未超过扣除项目金额50%的部分, 适用于第一档征收。

计算公式:增值额30%

土地增值税= (13000万元-10000万元) ×30%=900万元

(假设只有取得土地使用权所支付的金额, 除此之外到转让前无开发成本, 开发费用等扣除项目, 如果有应从3000万元增值额中扣除, 计算土地增值税) 。

借:经营税金及附加900万元

贷:应交税费——土地增值税900万元

c) 计算涉及所得税款:

转让股权应纳所得额:13000万元-10000万元=3000万元

并入企业本年应纳所得额, 依法交纳企业所得税。

2) 乙房地产公司的核算分录:

借:长期股权投资——丙房地产公司13000万元

贷:银行存款13000万元

3) 甲房地产公司与乙房地产公司股权转让, 丙房地产公司无会计核算处理, 只需在工商等部门进行股东变更登记手续。

参考文献

[1]、俞文青 编著《房地产开发企业会计》 (第二版) 立信会计出版社

[2]、《最新企业会计准则 讲解与操作指南》 东北财经大学出版社 会计准则研究组编著

[3]、《税法》 经济科学出版社 中国注册会计师协会/编

房地产开发及土地利用 篇9

对于生活在地球上的人类来说, 土地资源绝对是不可或缺的生存以及发展支持元素, 也是保证中国可以顺利实现小康生活水平的前提条件。当前我国存在着土地资源可利用面积越来越小, 人口数量过于庞大, 土地在供应方面十分吃紧的现象, 进而造成了土地的价格一路飙升, 针对土地进行的规划也未做到科学高效, 实际的土地利用比例低。由此, 我们应该对土地资源进行合理长远的整体规划, 从而提高现有的可用土地面积, 进而在一定程度上缓解当前的人口与土地之间供求不平衡的矛盾。

1 土地资源开发中存在的问题

水土流失是造成陕西地区土壤肥力巨大损失的关键原因, 该省境内的107个县 (区) 里面, 具有比较严重水土流失现象的县数量为48个;根据人民日报海外版2009年报道全国646个县城严重水土流失, 其中长江流域265个、黄河流域225个、松辽河流域44个、海河流域71个、淮河流域24个、珠江流域17个, 分别占41.0%、34.9%、6.8%、11.0%、3.7%和2.6%。从省级行政区看, 陕西、山西、甘肃、内蒙古、四川5省区, 占到全国总数的50%以上。所以应该加大对土地资源的利用和开发, 在进行工作中, 也出现一些问题, 大致如下:

1.1在我们进行对土地的利用以及开发的时候, 因为没能深刻全面的认识总体规划的重要性, 造成了规划的详实性不足, 科学性不足, 提出的规划方案并不科学合理的情况。以上这些主要是由于中国的土地开发仍属于起步阶段, 未能对相关问题做深入细致的分析造成的。

1.2土地规划过于死板, 在土地的利用过程中, 不少规划项目相当保守死板, 解决方案也十分单一, 不具备机动性, 这就造成了对于土地的规划不能与现实的市场环境相适应, 进而阻碍土地规划的实际上马以及操作情况。另外, 当前的土地破坏情况也十分普遍, 不少地区将残余农药以及工厂排出的废水都直接排到土壤中, 对土质造成了严重的损害, 降低了土地的综合质量。由于现行的耕地制度不完善, 也造成了一些土地保养不良的情况, 未能及时解决好利用土地与土地保养之间的关系, 致使土壤的含肥量严重降低, 造成土壤的物理性质发生变化, 导致出现大批中低产田的情况发生。陕西省由于水土流失的现状以及很多地区常年都是半干旱的气候条件, 束缚农产品产量增加的关键原因还是水。所以在我们土地开发利用时, 应该更注重水资源的开发利用, 这样对发展农业有战略意义。

2 相关对策

我们在进行对土地的利用时, 要面对许多问题, 例如, 土地整体的规划不科学, 造成土地实际利用率很低, 因此, 相关的负责人员需要在规划时综合全局进行考虑, 体现出规划在整个土地利用过程中的重要作用。陕西省内地区之间存在着显著差异, 因此, 在进行土地的利用与开发时, 应该具体考虑地区的实际情况, 同时关注整体的经济收益。比如:陕北与陕南很多地方土地相对广阔, 因此应该多考虑发展林业、牧地, 尽量从过去简单的粮食作物挑大梁的形式转变为畜牧、树林、粮食多样化发展的模式。借助不断的扩大绿化面积, 能够有效降低水土流失的严重程度, 推动农业生产的可持续进行。此外, 土地资源的利用和开发, 要符合城市发展以及能源的需求, 确保经济可以按照设定好的路线运行, 例如:在关中地区, 应该建立符合城市发展需要以及矿产需求, 同时人们日常生活需要的支援型城市, 根据城市发展的实际需要进行具有针对性的土地利用。

在我们对土地进行开发和利用前, 应该加强和重视对土地规划人员能力的提高, 改进并完善土地规划的整个思路体系, 提升规划的总体质量, 关注规划相关人员的专业技能、理论知识, 并要求他们持续进行相关业务知识的学习, 掌握相关规划知识;因社会的不断进步, 也要求规划人员要具有更高的职业素养, 所以, 为了满足社会发展的需要, 应对随时发生的问题, 我们一定要重视规划队伍整体素质的提高。在陕西地区要现土地资源的利用和开发时, 应该具有一定的物质支持以及社会认可。退耕进程的推进需要同粮食的实际收成互相适应, 提高降水的实际效能应该将增加土壤的肥源作为首要条件, 林业以及牧业在总生产中所占的比重应该同商品的生产以及交换进步相适应。加强土地保护观念, 合理利用土地和保护耕地, 加强规划的法律规管, 应该严格依照法律进行土地的管理, 采取健康的土地规划制度, 提高监管的力度。同时, 还应注意吸取经验以及总结教训, 对土地的利用以及开发进行专业、科学、细致的规划, 应该持续学习, 留意其他国家先进的经验, 让规划在法律的框架下有序的进行。

2 结束语

土地资源作为社会发展的重要根基, 对其进行科学的利用以及开发有着十分重要的意义。陕西省由于土地的破坏情况相对严重, 需要及时使用有效的保护措施, 提升农业的产量, 避免可用的生产土地不断减小。根据陕西部分文献和调研现实, 陕西地区土地破坏是由于土地的利用与保养失当等很多原因共同导致的, 规划人员需要以社会发展、经济收益、技术进步等角度进行解决。

参考文献

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房地产开发及土地利用 篇10

一、房地产开发企业土地增值税的相关概念

我国从1994年开始征收土地增值税，征收范围是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得相关收入的单位和个人。土地增值税按照规定的税率和房地产的增值额来计算征收。国家税务总局2006年又下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了房地产开发企业的土地增值税由预征方式改为汇算清缴的方式，加上超率累进制的计算方式，土地增值税的税率最高可达60%，使土地增值税在房地产开发企业中与营业税和企业所得税并称为三大税种。按照税法相关规定，征收土地增值税的目的是调节土地增值收益，是对单位和个人转让房地产取得的增值额征收的税款。除了遵循会计准则和会计制度外，房地产开发企业的土地增值税成本还要按照相关的税收政策进行税务处理。所以，房地产开发企业的特点决定了房地产开发企业土地增值税财税处理有其特殊性。

二、房地产开发企业土地增值税的财税处理

（一）房地产开发企业土地增值税的会计处理

从会计处理的角度来看，房地产开发企业的土地增值税成本有两个特点：一是土地增值税成本(营业税金及附加)应该以权责发生制为基础，要符合配比原则。二是土地增值税成本支出应该以税法规定为基础。房地产开发企业对土地增值税成本进行核算，应该设置“营业税金及附加———土地增值税”、“应交税费———应交土地增值税”等会计科目和账户。如果房地产开发企业同时开发很多个工程项目，还应该按照每个项目进行分项目核算。现阶段，房地产开发企业产品的销售一般都是采用预售的方式，在房屋的建设过程中先取得预售收入，等到建筑物竣工验收后，再对收入进行结算。我国税法规定，对房地产开发企业的预售收入要按照一定的比例征收土地增值税，等到项目结算完毕后再多退少补。

（二）房地产开发企业土地增值税的税务处理

房地产开发企业土地增值税会计处理存在三个环节：预缴、结算收入和清算。国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》规定：按照实际利润分季或者分月预缴企业所得税的，预售方式取得的预售收入，应该按照规定的预计利润率分季或者分月计算利润额，计入利润总额进行预缴，待项目完工后再按照实际利润进行调整。房地产开发企业进行会计核算时确认的销售收入应该是本企业缴纳企业所得税时的销售收入，所以预售收入中的预缴土地增值税应该是税法中对应的营业税金及附加，企业预缴的土地增值税可以在企业的预计利润中扣除。

总之，由于房地产开发企业的土地增值税在会计和税务的处理上有所不同，企业在实际缴纳土地增值税时，会在企业所得税之前扣除，土地增值税对最终的企业所得税并没有影响，只是一个时间性的差异。但是考虑到资金是有时间价值的，还是应该充分利用这种会计处理和税务处理的差异。

三、房地产开发企业在土地增值税汇算清缴过程中存在的问题

（一）重复计税问题严重

根据税法规定，土地增值税的计税依据是转让房地产的增值额部分，存在重复征收的问题。房地产开发企业要缴纳营业税金及附加、企业所得税、城镇土地使用税以及土地增值税等若干种税。1.营业税对营业收入的全额进行计税，房地产厂商炒买炒卖的不当利得的土地增值额已经计入营业收入并缴纳了营业税金及附加。2.企业缴纳的企业所得税是年度收入的总额扣除成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，按照一定的比例(25%)进行计算纳税的，也包括了土地增值额。3.城镇土地使用税是每年按照企业实际占用面积以及单位税额进行计算。土地增值税是房地产开发企业按照收入总额扣除成本、费用、税金及其他项目金额后的余额和超率累进税率进行计算缴纳的，其实也包括上述内容。

（二）征税对象界定待完善

从我国税法对土地增值税界定的扣除项目来看，扣除成本、费用、税金及其他项目金额后的余额实际上是单位或者个人转让房地产获得的纯收益额，即转让房地产获得的利润。因为房地产开发企业可以对国有土地进行有偿转让，由于国家政策或者土地周围环境使房地产开发企业获得的增值收入，符合企业生产经营的最终目的，而国家对房地产开发企业征收的企业所得税也更加符合国家税收的原则，即财政性、效率性、公平性和简便性。按照这种原则，将房地产开发企业的增值额看作企业的应税所得额更加科学。

例：某房地产开发企业转让房地产获得的收入为680万元，扣除项目金额为200万元，该企业应交的企业所得税和土地增值税计算如下：(1)企业所得税=企业的应纳税所得额×25%=(680-200)×25%=120(万元)。(2)企业的增值额=680-200=480(万元);企业增值额与扣除项目金额之比为480/200×100%=240%;应缴纳的土地增值税为：480×60%-200×35%=218(万元)。(3)比较两种税的计算结果可以看出，企业要缴纳的土地增值税与企业所得税的差额为218-120=98(万元)。

可以得出如下结论：首先，土地增值税剥夺了房地产开发企业应取得的合理利润98万元;其次，土地增值税的分级超率累进税率设计的初衷是为了能够使纳税人承担更加合理的税收负担，但是结果恰恰相反;再次，土地增值税与企业所得税两者的应纳税额计算方法基本相同，除了有重复计税外，对土地增值税的性质和种类也难以界定。

四、土地增值税汇算清缴对房地产开发企业的影响

（一）项目特点不同，影响不同

土地增值税的汇算清缴对于不同类型的房地产开发企业产生的影响并不相同。对那些以开发高档住宅为主的企业影响较大，但是对那些以开发普通住宅为主的企业影响较小。一方面，当前各地土地增值税的征收都已经开始按照累进税率的方法来进行计算，房地产开发企业的利润空间被挤压，建设项目毛利率越高，适用的税率就越高，企业的压力也就越大。另一方面，按照我国土地增值税的征收规定，房地产开发企业建设普通标准住宅出售的增值额如果没有超出扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，以开发高档住宅为主的房地产开发企业税负增长会比较大，尤其是那些以别墅和高档商品房等毛利率相对较高的项目为主的房地产开发企业，土地增值税的汇算清缴对其产生的影响是比较大的。

（二）企业规模不同，影响不同

从房地产开发企业的规模来看，土地增值税的汇算清缴对中小规模房地产开发企业影响较大，对已经上市的实力比较雄厚的房地产开发企业影响较小。这是因为中小规模的房地产开发企业融资能力不强，土地增值税的汇算清缴使其资金供应受到了制约，限制了其后续开发，有些实力较弱、规模较小的开发企业可能会因为资金链的断裂而倒闭。土地增值税的汇算清缴对那些运作规范、已经对土地增值税进行了预提的房地产开发企业影响较小，例如：土地增值税的汇算清缴政策出台后，招商地产、万科等上市公司都发布相关公告，说明已经按照相关政策和规定在出售房地产产品时预缴了土地增值税并在以往年度中进行了相应的预提处理。但是，对于那些只是做了土地增值税的预缴，并没有进行全额预提的企业来说，土地增值税的汇算清缴可能会对其现金流量产生较大影响。

（三）经营模式不同，影响不同

从房地产开发企业的经营模式看，土地增值税汇算清缴对主要依赖土地增值方式盈利的企业影响较大，很长一段时间内，许多房地产开发商都会采用囤积土地等其升值，推迟开发商品的销售等策略来获得尽可能高的毛利率，具体表现为开发一些大的楼盘，通过后期房价的上涨来获得更大的利润。在房价持续上涨的情况下，土地增值税汇算清缴政策的出台会使得这些开发企业面临巨大的土地增值税的成本支出，尤其是对于那些土地储备量较大、获得土地的成本较低的房地产开发企业来说，土地增值税汇算清缴产生的影响可能会更大。

新常态下开发区土地集约利用评价 篇11

关键词：新常态土地利用；开发区；土地集约利用；土地利用评价

中图分类号：F327.9 文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2016）02-0035-08

2014年4月，国土资源部颁发了《开发区土地集约利用评价规程（2014年度试行）》（以下简称《规程》），其主要目的是通过开展开发区土地集约利用评价工作，科学评测开发区土地利用集约度，加强开发区用地管理，并为开发区扩区升级提供科学依据。《规程》指标体系虽能层次清晰地反映开发区土地利用强度、经济效益和土地管理绩效等方面现状，但主要存在以下不足：（1）无法反映开发区产业发展与土地利用之间内在联系；（2）无法反映开发区土地利用的动态性特征，仅能反映出土地利用某一阶段的静态水平；（3）缺乏反映生态效益环境的指标，反映土地利用综合效益的指标不够全面；（4） 仅关注土地生产要素的投入产出，缺乏对劳动力、资本、技术等其他生产要素投入产出的综合考察。同时，目前学术界关于开发区土地集约利用指标体系构建的研究，较多地考虑土地利用结构和合理布局、土地资源配置效率、土地利用可持续性等驱动因素，却对我国经济发展阶段性特征这一宏观驱动因素很少涉及，这可能会导致开发区土地集约利用评价结果出现偏差。本文结合经济新常态特征及新常态对开发区土地集约利用的要求，提出新常态下开发区土地集约利用内涵，构建新常态下开发区土地集约利用评价体系，并以成都国家级经济技术开发区（以下简称“成都经开区”）土地集约利用情况为例展开实证研究，以期评价结果对新常态下提高开发区土地利用集约度提供重要的决策依据。

一、新常态下开发区土地集约利用内涵

为了便于开发区土地集约利用评价工作的顺利开展，国土资源部《规程》从狭义层面将开发区土地集约利用统一界定为：以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。但国内学者普遍认为，对于开发区土地集约利用应该从广义层面来理解，大致包括以下三方面：（1）从可持续发展视角出发，强调开发区土地集约利用的综合效益最大化[1，2]；（2）从宏观层面出发，强调开发区内部土地与区际土地利用结构优化 [3，4]；（3）从存量土地挖潜视角出发，通过土地合理布局和用地结构优化，最大限度地提高土地利用率和单位面积的土地投入产出率[5，6]。国内学者虽然研究视角不同，但对开发区土地集约利用内涵基本达成一致意见，即：一是开发区土地集约利用的前提条件是土地的合理布局和结构优化；二是开发区土地集约利用的最终目的是实现经济、社会、生态等综合效益最大化；三是开发区土地集约利用的主要途径是挖潜存量土地，提高土地利用效率；四是从时序特征上看，土地集约利用是一个动态化过程。

然而，以上开发区土地集约利用内涵却未能直观地体现出开发区土地集约利用与经济发展阶段性特征的正向关联性。随着我国经济进入新常态，未来经济增长动力将主要来自全要素生产率的提高[7，8]。在以经济增速放缓、经济结构调整、经济动力改变以及资源环境约束增强为特征的经济新常态背景下，开发区土地集约利用原内涵无法体现新常态对土地集约利用的新要求，即：（1）土地利用结构与新常态下经济结构优化，特别是与产业结构转型升级的要求不适应；（2）土地低效产出与新常态所要求的经济集约发展不协调。

因此，在我国“三期叠加”的经济发展阶段，笔者将新常态下开发区土地集约利用界定为：在经济发展的重要战略转型机遇期和资源环境约束增强的背景下，通过提高开发区生产要素质量、调整土地利用结构和空间布局、创新土地供给制度和完善土地资源配置制度，减少土地闲置与低效利用，实现在兼顾环境效益与社会效益前提下的土地产出效率和经济效益增加的一种土地可持续利用过程。其内涵主要包括：（1）在资源环境约束增强的背景下，通过提升劳动、资本、技术等生产要素的质量，有效发挥其要素替代作用，最大限度地减少增量土地的投入，实现存量土地的充分挖潜；（2）在经济发展的重要战略转型机遇期，通过调整土地利用结构和优化土地空间布局等途径，促进产业结构转型升级；（3）在经济中高速增长和土地需求放缓的特殊阶段，以土地供给制度创新为驱动力，通过土地资源配置的市场化，减少土地闲置与低效利用。

二、新常态开发区土地集约利用评价指标体系的设计

（一）新常态下开发区土地集约利用评价的内容

1. 指标构建思路和原则。一是指标构建思路。本文在对新常态下开发区土地集约利用内涵指标化处理时，对土地利用管理、投入产出、产业结构、能源环保、可持续发展等可量化因素设计计量指标，对土地供给制度等无法用指标衡量的变量，结合评价结果提出建议。二是新常态下指标体系构建要遵循的原则。（1）科学性原则。指标选取要符合开发区土地利用实际情况，计算方法符合相关规定和标准。（2）系统性原则。指标体系构建要紧扣新常态特征，充分反映发展水平，各层次目标构成系统有机整体。（3）重点突出原则。指标选取要具有代表性，突出主要影响因素，利于纵向和横向比较。（4）可操作性原则。指标设计要简明扼要，可操作性强。（5）动静结合原则。指标体系要包括静态指标、动态指标和弹性指标，要能反映经济发展的阶段性特征和开发区可持续发展情况，且有适度的弹性。

2.新常态下开发区土地利用集约评价指标体系构建。新常态下开发区土地利用集约指标体系设定，以《规程》为基础，参考部分学者的指标构建方法[4，910]，并紧扣新常态下开发区土地集约利用的内涵，共计设定7大目标：土地利用状况、土地管理绩效、要素投入质量、产业结构状况、土地利用效益、土地市场化率和土地利用趋势，19个子目标和30个具体指标。本文设计的指标（见表1）具有集约化、科学化、高效化、系统化等特征。虽然整个评价过程会加大数据获取和计算的工作量，但能相对全面反映新常态下开发区土地集约利用程度，具有实际意义。

三、案例佐证：来自成都经开区的土地集约利用评价

（一）研究对象及数据来源

成都经开区创办于1990年7月，并于2000年2月被国务院正式批准为国家级经济技术开发区。成都经开区位于成都中心城区东南方向，其主区面积927.61公顷，发展方向区面积3 770.67公顷，综合发展水平列全国132个国开区前列、西部第2位。2014年，成都经开区实现地区生产总值944.6亿元。成都经开区聚集了如一汽大众、一汽丰田、吉利、沃尔沃等世界著名的汽车企业，是四川省和成都市确定的以汽车整车（工程机械）及关键零部件为主导的现代制造业基地。因此对其展开土地集约利用评价，具有很强的代表性。本文的数据来源主要采用从管理部门收集资料与实地调查相结合的方式，设计具有针对性的调查表格，通过实地踏勘、座谈问卷、统计调查等多种途径实现资料的收集工作。

（二）指标理想值确定

理想值的确定结合成都经开区发展实际和自身特征，用多种方法确定理想值[11，12]：

1.目标值法，根据成渝经济区、四川省、天府新区、成都市、龙泉驿区的国民经济和社会发展规划等目标，结合成都经开区土地利用总体规划、城市规划等确定部分指标理想值。

2.发展趋势估计法，结合成都市经济发展以及龙泉驿区产业发展状况和趋势，预估近5年的开发区发展状况，确定部分指标理想值。

3.先进经验逼近法，借鉴了新加坡、上海、武汉、重庆等国内外开发区[13，14]土地节约集约利用经验， 确定部分指标理想值；（4）专家咨询法，选择高校、成都经开区的10余位专家咨询确定部分指标理想值。

（三）传统评价体系：《规程》指标体系评价结果

在土地利用状况调查的基础上，根据《规程》方法计算得出成都经开区土地集约利用评价结果，指标和集约度得分见表2。

从表2结果可以看出，成都经开区土地整体利用水平高。在土地利用状况方面，工业用地容积率、建筑密度、建筑系数等指标尚未达到规划的目标水平，导致主区土地利用状况得分要高于发展方向区。在用地效益方面，以电子电器、模具、包装、食品等产业为主的主区开发较早，而发展方向区以汽车整车、汽车零部件企业为主，投入产出强度更大，用地效益较高。在管理绩效方面，主区闲置土地占已供应国有建设用地面积比例低于发展方向区，主区管理绩效集约度更高。

（四）改进后的评价体系：新常态指标体系的运用

1.FAHP方法确定权重。模糊层次分析方法（FAHP）是把层次分析法（AHP）和模糊综合评价综合起来的一种定性和定量相结合的方法[15，16]。模糊层次分析法兼有判断矩阵的模糊性和计算的简洁性的特点，具有转化方便、快捷等优点。由于本文指标数较多，数据处理量大，故采用模糊层次分析方法，可以确保计算计算结果的准确性和提高计算速度。

2. 评价结果及分析。利用FAHP方法计算出权重值，各个指标分值按照《规程》标准化处理方法，得出新常态下集约分值结果（见表3）。

表3的评价结果反映出成都经开区土地集约利用具有以下优点与不足：（1）坚持以汽车产业为主导，以规划为手段提高项目用地效率，引导高附加值和现代化的汽车相关配套产业向园区集聚，形成汽车产业价值链，提高园区土地经济密度和经济运转效率。（2）开发区内生产服务业和生活服务业用地比重偏小，产城融合度有待提高。（3）全要素生产率（TFP）提高并未成为开发区快速发展的内在动力。（4）开发区对技术驱动作用和科技创新的溢出效应关注度不够。（5）企业能耗偏大，单位土地面积上的节能减排还有进一步提升空间。（6）地价对土地供求关系变化的敏感度不高，开发区土地资源的市场化配置还有待提高。

（五）《规程》指标体系与新常态指标体系评价对比

对比表2、表3，按照《规程》的评价指标体系，成都经开区土地集约利用评价得分为96.20分，属于上等水平，而按照新常态下开发区土地集约利用评价指标体系，成都经开区得分为74.59分，属于中等水平，这说明新常态下成都经开区土地集约利用仍有进一步提升空间。

1.从具体指标上看：表3在表2的基础上，增加了对开发区要素投入、产业结构、资源环境等方面的评价，体现出新常态指标体系是《规程》指标体系的扩展和提高，同时用固定资产投资与建设用地增长弹性系数指标替代了《规程》中的工业用地固定资产投入强度指标，弱化了对开发区资本投资规模的衡量，更加注重开发区土地要素的利用质量。

2.从评价得分上看：表2中土地开发率指标得分为90.59分，而表3中土地开发率指标得分为100.00分，表3的结果高于表2，这是因为《规程》中，土地开发率只针对发展方向区进行评价，而新常态下开发区土地集约利用评价指标体系中，土地开发率的研究对象是主区和发展方向区，因为主区开发早，发展较成熟，故整体得分较高。表2中主区的土地供应率得分为99.62分，土地建成率得分为98.54分，而表3中土地供应率指标得分为61.95分，土地建成率指标得分为53.42分。这是因为表2中这两个指标只针对主区进行评价，而表3中对整个开发区进行评价，同时发展方向区起步较晚，土地供应和建设还没有达到规划水平，影响了整体得分。

四、结论与建议

（一）结论

通过对比两种评价结果发现，新常态评价指标具有以下特点：

1.系统性。新常态评价指标由于在《规程》基础上增设了产业结构、劳动力就业、资源环境等指标，因此能够从经济、社会、生态效益等方面系统全面地反映土地利用的综合效益。

2.时代性。新常态指标体系较好地体现出了生态文明建设的时代要求，近年我国大力提倡节能减排和绿色发展理念，但这在《规程》的评价体系中未能得以体现，而新常态指标体系则将其体现在新增的生态效益、能耗水平等指标上，从而能够将开发区快速发展中易被忽视的问题反映出来。

3.动态性。新常态指标体系在《规程》的基础上，增设了固定资产投资与建设用地增长弹性系数，单位人口增长消耗新增城乡建设用地量，经济增长耗地指数和建设用地扩张系数等指标，比较能够反映出开发区土地集约利用的动态变化特征。因此，新常态指标体系下的评价结果更能反映出开发区土地集约利用度仍有进一步提高的空间，同时也能从侧面反映出开发区发展过程中的问题与不足。

（二）建议

从新常态下评价指标体系评价和分析结果可以看出，以汽车产业为主导特征的成都经开区的土地利用，不能与新常态下开发区土地集约利用的内涵相适应，需要在土地利用、产业升级、节能减排、生态文明建设等方面要寻求突破，因此本文建议：

1.鼓励企业充分利用土地资源，修建多层厂房，促使开发区发展向空间扩展，进一步提高土地利用强度。

2.打破现有单一最高50年期土地使用权出让模式，创新土地供给模式，探索工业用地弹性出让制度，最大程度地减少工业用地低效利用。

3.加快推进开发区现有企业技术改造，增加科研投入，提升现有企业创新能力，提升产品附加值和提高土地利用效率。

4.完善土地经营管理体制，从项目准入、土地利用监管、项目建设、项目产出、环保监管等环节，完善监督考核制度，从制度层面确保土地集约利用。

5.对投入-产出收益小的项目，建立项目退出激励机制，充分挖掘存量土地潜力，提高现有开发区土地利用强度。

6.大力推进企业清洁生产，降低碳排放水平，控制和减少污染物排放，注重生态效益，提高资源利用效率，始终将绿色发展理念贯穿土地利用全过程。

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Abstract：Evaluating land intensive utilization can provide evidence to land sustainable use and transformation of development zone. Based on Development Zone Land Intensive Utilization Evaluation Procedures （trial implementation 2014） and integrated “New Normal” economy characteristics， the thesis managed to build a development zone land intensive use evaluation system under “New Normal” background. Using Development Zone Land Intensive Utilization Evaluation Procedures （trial implementation 2014） and “New Normal” development zone land intensive use evaluation system， the thesis exerted 2 evaluations on the land intensive use degree of Chengdu Economic & Technological Development Zone. The comparative results indicated that： （1） the evaluation system of original procedures can not meet the demand of “New Normal” economy， but the improved “New Normal” evaluation system can fully and comprehensively reflect the tendency of land intensive use under background of “New Normal”； （2） Under “New Normal”， there are some faults in land use， resources factor input quality， industrial structure improvement in Chengdu & Technological Development Zone. Hence， Chengdu & Technological Development Zone needs to improve land intensive use degree and accelerate its transformation and upgrading.

房地产开发及土地利用 篇12

阿尔山市位于内蒙古自治区兴安盟西北部, 横跨大兴安岭西南山麓, 是兴安盟林区的政治、经济、文化中心。地理座标为东经119°28'-121°23'、北纬46°39'-47°39', 是全国纬度最高的城市之一。阿尔山市东西长142Km, 南北长118 Km, 辖区总面积7408.7 Km2, 中蒙边境线长93.434 Km, 是1996年6月经国务院批准设立的县级市。市辖天池、白狼、五岔沟、明水4个镇和温泉、新城、林海3个街道, 驻在阿尔山、五岔沟、白狼3个县级林业局, 全市总人口5.6万人, 是全国人口最少的县级城市之一。阿尔山市地处内蒙古及东北地区的资源富集区, 区域内森林资源、矿产资源、旅游资源、矿泉资源、野生动植物资源丰富, 尤其是地质遗迹及旅游资源富集且组合度好, 自然景观丰姿秀美, 旅游文化独具魅力, 素有“大兴安岭上的绿色明珠”、“天然的火山博物馆”等美称。

二、阿尔山市土地利用现状及特点

(一) 阿尔山市土地利用现状

根据阿尔山市第二次土地调查资料, 阿尔山市土地总面积为739775.02hm2。其中:耕地面积19036.45 hm2, 占总面积的2.57%;林地537013.34 hm2, 占总面积的72.59%;草地177223.15 hm2, 占总面积的23.96%;城镇村及工矿用地2094.17 hm2, 占总面积的0.28%;交通运输用地1332.04 hm2, 占总面积的0.18%;水域及水利设施用地2569.6 hm2, 占总面积的0.35%;其他土地506.27 hm2, 占总面积的0.07%。

(二) 阿尔山市土地利用特点

1. 林业用地面积大, 森林覆盖率高, 具有良好的生态环境。

阿尔山市林业用地居于绝对优势地位, 占土地总面积的比重高达72.59%, 人均林地面积为9.59 hm2。且本市地处大兴安岭山区, 地貌类型多样, 温度适宜, 植被茂盛, 雨量充沛, 有利于涵养水源, 保持水土, 改善小气候, 具有良好的生态环境。

2. 建设用地构成不合理, 林宅用地比重过大, 基础设施用地比重偏小。

全市各类建设用地总面积为3426.21 hm2, 占土地总面积的0.46%, 比例很低。但林宅用地所占比重较大, 交通运输用地又远低于全区和全国平均水平。交通等基础设施用地较少, 反映了本市基础设施建设的滞后。

3. 城市建设用地资源禀赋匮乏, 发展空间相对不足。

阿尔山市辖区内山地多、平地少, 相对高差较大, 地貌类型较为复杂, 适合开发为建设用地的比重较小, 且大都为基础设施不配套、难以开发利用的国有林地, 既是建设用地开发的主要方向, 又是“天保工程”高标准林业的主导区域, 森林保护和开发建设的矛盾十分突出, 很难转为建设用地。而全市现有建成区面积仅为9.48 Km2, 发展空间极为有限。

4. 水资源丰富, 耕地资源相对短缺。

境内水系发达, 地表水资源丰富, 水资源的总蓄积量为7.92亿m3。全市现有耕地资源为19036.45 hm2, 仅占土地总面积的2.57%, 人均耕地面积0.34 hm2, 且以坡耕地为主, 绝大多数分布在林间空地, 分布零散、面积破碎, 中低产田较多, 耕地后备资源严重不足。

三、土地利用与管理中存在的主要问题

(一) 土地利用缺乏合理、科学、细致的规划, 实施阻力较大

土地利用总体规划是政府对土地资源合理利用的重要手段, 但由于在规划编制过程中, 林业企业的参与程度不高, 现行的土地利用总体规划缺乏科学性、实效性与连贯性, 土地利用的各功能区划分不够明显和科学, 给阿尔山市土地资源的合理开发利用造成了很大难度。同时, 由于多年来地方政府与当地林业企业问题的延续、矛盾的积累, 使得规划实施的阻力较大。

(二) “政企各自为战”, 土地浪费、破坏现象存在, 监管难度较大

长期以来, 国有林业企业“条”的管理与地方政府“块”的管理存在相互分割、衔接不利等问题, “条块”之间缺乏有效的协调机制, 加之部门利益的矛盾冲突, “属地管理”状况下的土地开发和利用管理常常出现“条”未能兼顾好“块”的问题, 从而形成了“政企各自为战”的土地管理格局, 给国有林区土地资源的合理开发利用和管理造成一定难度。同时, 林业企业与地方政府重复交叉行政导致管理盲区, 林业企业对土地的有效、有序利用意识较差, 致使土地开发利用监管难度加大, 土地资源浪费和破坏现象依然存在。

(三) 城市建设和基础设施建设用地“空间”不足, 土地资源整合利用难度较大

阿尔山市辖区土地均被国有林业企业的林权所覆盖, 辖区内凡涉及到新增建设用地的项目均需办理林地审核手续, 缴纳林地相关补偿费用, 造成土地开发成本高, 农用地转用审批周期长、难度大。“有城无地”的尴尬局面, 使得阿尔山市的城市建设、基础设施建设和旅游业的健康、有序发展受到严重制约。尤其是亟待开发的旅游资源绝大部分处于国有重点林区, 给阿尔山市旅游资源的开发带来一定难度, 使得政府不能合理进行宏观规划和地区产业布局调整, 土地资源整合利用难度较大。

(四) 耕地资源珍贵, 但经营粗放, 保护难度较大

国有林区耕地普遍偏少, 特别是水田更少, 且大多分布零散, 山高坡陡, 不适于大型机械作业。阿尔山市人均0.34hm2的耕地是林区粮食自给的保命田, 对于偏远的林区来说, 这点有限的耕地尤为珍贵。保护林区有限的耕地资源, 提高林区耕地质量和单产意义重大。但阿尔山市现有的耕地均在林权范围内, 林业企业将其作为增加收入的“第三产业”绝大部分租给了农场主耕种, 而农场主对耕地的保护意识差, 经营粗放, 保护难度较大。

四、土地资源开发利用与有效管理的对策与建议

(一) 创新改革规划引导机制, 科学修编和严格实施国有林区土地利用总体规划

在土地利用总体规划修编过程中, 地方政府要在引导辖区内林业企业积极参与的基础上, 从国有林区的实际出发, 科学预测国有林区的产业发展形势, 按照“产业集聚、布局集中、资源集约、功能集成”的原则, 正确处理好与城镇规划、林业规划及旅游发展规划的关系, 合理修编土地利用总体规划, 尤其是要提升林区中心城市建设、重大基础设施及民生项目的规划标准, 强化土地利用总体规划的整体控制作用, 使其具有较高的科学性和前瞻性。更重要的是要通过规划的有效和严格实施, 让有限的土地资源发挥最大的经济社会效益。

(二) 深化国有林业企业体制改革, 解决历史遗留问题, 促进国有林区土地资源的充分利用和科学管理

抓紧时机深入改革并理顺国有重点林区管理体制, 分离企业办社会职能, 按照“统一规划、合理利用、依法管理、严格保护、市场配置、政府调控”的基本思路, 创新林区土地管理模式, 优化林区土地利用结构, 从根本上解决“政企各自为战”的尴尬局面, 形成“耕地资源得到切实保护、土地资产效益得到切实发挥”的节约集约用地新格局。同时, 要本着“尊重历史、照顾现实、立足当前、考虑长远”的原则, 积极协调国家及自治区各有关部门, 使林业定权发证过程中所形成的国有林区特有的“有城无地”、“有农民无农村集体耕地”的历史遗留问题得到彻底的解决, 促进国有林区土地资源的充分利用和科学管理。

(三) 强化政府管理社会公益事业的职责, 对林区土地资源实行战略性保护

要进一步明确地方政府职能定位, 强化政府管理社会公益事业的职责, 加大对《土地管理法》、《森林法》等法律法规的宣传教育和贯彻落实力度。在保证“迁得动, 安得下, 稳得住, 能发展, 能致富”的基础上, 对林区“家庭生态林场”进行搬迁整治, 实行禁牧舍饲。并严把“一户一宅”和“拆旧建新”两道“关口”, 推进林宅用地节约集约利用, 使国有林区土地资源得到战略性保护。

(四) 创新改革内涵挖潜机制, 正确引导城市化进程, 提高土地利用的集约度

在科学规划的基础上合理利用土地资源, 提高土地利用的集约化程度, 采取“高度”内涵式和“合理”外延式相结合的发展方式, 确定以内涵为主的城市发展方针, 充分挖掘城市存量土地的潜力, 加强城市基础设施建设, 以获得土地最佳的综合利用效益, 严格控制城市空间的“摊大饼式”外延扩展, 采用组团式发展。同时, 要推进林宅用地挂钩置换机制, 制定林宅自愿腾退安置补偿办法和生活保障措施, 鼓励已入城林业职工和城郊结合部林业职工自愿腾退住宅用地, 推进林区“三集中”, 加快城市化步伐, 最大限度提升土地集约利用水平。

(五) 强化林区耕地保护工作, 积极挖掘耕地潜力