房地产公司部门职责

房地产公司部门职责（精选9篇）

房地产公司部门职责 篇1

部门职责汇总

一、工程部部门职责

1、负责工程建设过程中质量、进度管理、成本控制和组织竣工验收等工作。

2、解决工程建设过程中重大质量、技术等问题。

3、负责工程合同的签订。

4、负责工程保修期内的保修工作,并作好与施工单位、物业公司以及用户的协调工作。

5、参与项目可行性研究、规划设计等前期工作。

6、配合成本控制部进行工程、监理招投标及结算工作。

7、协助采购部完成重要材料、设备的采购工作。

8、负责施工图纸会审、项目交底、图纸变更的审定。

9、负责工程技术资料的整理、归档、保管。

10、组织召开工程会议，协调解决工程建设中的相关问题。

11、负责工程结算中心工程量的核实工作。

二、营销部部门职责

1、负责公司项目投资可行性认证。

2、负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行。

3、根据市场情况确定营销策略，并根据销售方案组织销售工作。

4、根据部门实际情况，向人力资源部申报培训需求，并配合人力资源部进行培训成果的评估及考核。

5、负责组织客户接待、合同签订等销售活动。

6、负责对销售合同及客户资料进行整理、归档，并进行管理。

6、负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理业主投诉等相关服务工作。

7、根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行。协助财务部收取客户需缴交的各项费用。

8、办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续。

9、参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料。

三、开发部部门职责

（一）项目开发事务

1、及时收集地块供应信息，定期向公司提出地块供应市场动态分析报告。

2、有目的性的参加地块竞投，洽商会，寻求新项目，做好新项目的储备工作。

3、组织对规划性质符合公司战略的地块进行相关资料收集、进行初步实地考察。

4、根据公司的要求，组织对初步意向性地块进行地块分析、投资测算、提出书面建议报公司申请进行深度考察。

5、对公司目标地块展开相关联络、公关活动，参加竞标、洽商活动，负责办理手续，取得土地开发权。

6、组织相关部门开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路、可行性分析等工作。

7、协助研发部进行建设项目的总体规划、详细规划等设计的委托工作。

8、参与项目各阶段方案评审会，提出意见或建议。

9、负责公司与政府各专业职能部门的协调工作。

（二）项目报建事务

1、负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划，负责办理方案的报批手续。

2、负责办理设计审批申报，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理用地批准书、土地预登记证等相关手续的申报工作。

3、申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。

4、办理各种行业部门的报建审批手续，主要包括水、电、气消防、排污、绿化、人防等。

5、与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除。

6、负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。

7、组织设计单位进行水电气等综合管网的方案设计。

8、申办临时用水、用电手续，协调与水电行业部门协调工地通水、通电等事务。

9、与水、电、煤气、电视、电话、网络通讯等行业部门签订施工合同，协调进场施工。

10、配合办理项目竣工验收手续，并组织办理竣工备案手续。

11、处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。

四、成本采购部部门职责

【一】 采购部

1．制度的拟订与执行

1.1贯彻执行公司各项规章制度；

1.2负责执行并优化采购管理制度和部门工作流程；

2．生产与采购控制

2.1根据公司季/月度销售计划，编制并执行季/月度采购计划与预算；

2.2导入新产品与新物料的供应商体系及价格体系，尽可能的减少流通环节，减少库存的单位保存时间和额外收入的发生；

2.3组织对供应商的供货比例进行设置和调整；

3．物料采购

3.1严格执行公司采购管理制度，使行询价、估价、比价、议价原则进行市场寻价，采购所需物资，努力降低采购成本；

3.2编制采购计划、采购合同；

3.3采购计划的执行及监控；

3.4采购物品质量问题的处理；

3.5采购物品应付款的审查工作；

4．供应商管理

4.1主要供应商的资信状况调查和评估；

4.2供应商开发、评审与培育, 按照最优性价比原则，综合评价备选供应商的质量、价格、服务等以确定优质供应商；

4.3供应商档案的管理；

4.4供应商售后的服务协调；

4.5供应商交期及采购成本的管理；

5．计划库存采购

5.1根据工程进度，制定物料供应计划并组织实施，减少库存保存时间，以提高库存周转率；

5.2会同仓库、生产部、销售部确定合理物料采购量，及时了解库存情况，进行合理采购；

6．价格体系管理

6.1组织完善采购比价系统，核定采购物料的价格是否合理，并定期更新供应商档案及采购价格信息评审；

6.2组织掌握原材料市场行情和各类物料的供应贸易动态；

6.3组织工程部参与产品及物料的价格成本评估；

7．部门管理

7.1协助配合其他部门的相关工作；

7.2明确本部门人员岗位责任和岗位目标；

7.3编写工作计划和工作总结，及工作例会和工作协调；

7.4采购信息的记录以及采购基础数据的维护；

【二】 成本控制部

1．部门目标

1.1制定经济合理的目标成本，并确保目标在本的有效效控制；

1.2施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作；

1.3客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用；

1.4最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力；

2．目标成本、责任成本管理

2.1搜集、整理、汇总历史成本资料；

2.2确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点；

2.3汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估；

2.4每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本；

3．预结算管理

3.1组织编制及审核工程施工图预算；

3.2全面审核竣工工程结算；

3.3根据结算报告完成各项工程清算；

4．成本信息管理

4.1建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库；

4.2定期进行专题或综合的成本分析和研究；

4.3收集公司内及其他工程造价信息资料；

4.4收集公司内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广；

4.5标准合同文本（工程设计类）的组织编制及审核；

4.6审核并及时办理各项合同的审批工作；

4.7审核并及时办理各项付款的审批工作；

4.8审核并及时办理各项结算的审批工作；

4.9按不同类别建立合同及执行情况台帐；

5．成本管理监控评估

5.1参与工程、材料及设备的招投标工作；

5.2参与合同有关经济条款的审核；

5.3定期动态报告目标成本和责任成本的执行情况；

5.4定期和不定期抽查评估项目成本管理工作；

5.5对项目前期土地成本、方案设计等进行评估，提出意见；

5.6对报批报建、营销成本（逐步由成本部负责）进行监督控制；

6．成本管理规范建设

6.1制定成本管理的有关规范及实施细则；

6.2制定并完善目标成本管理体系；

6.3制定并完善部门内部管理规范制度；

7．培训指导

7.1组织成本管理规范的培训

7.2为工程部提供预算、结算和成本管理的业务指导；

8．成本预结算管理

8.1预算资料原件工程结算前由主办人留存保管；

8.2结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理；

五、行政人事部部门职责

（一）人力资源

1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员。

2、负责员工的招聘工作,为各部门提供符合条件的员工。

3、负责绩效考核体系的建立及运用。

4、组织员工的培训工作,提高员工的整体素质及工作能力。

5、负责员工的考核、转正、任免、调配等工作。

6、负责员工劳动合同的签订及管理工作。

7、负责保存员工相关个人档案资料。

8、负责为符合条件的员工办理社会保险等相关福利。

9、负责为员工办理人事方面的手续和证明。

(二)行政管理

1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况。

2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理。

3、协同财务部制定公司行政费用预算,并严格控制行政费用的支出。

4、负责公司固定资产的管理,并检查使用情况。

5、负责公司印章和介绍信的管理,严格执行印章和介绍信的使用规定。

6、负责公司文件的管理工作。

7、负责电话、传真和复印机等设备的使用和管理。

8、负责公司车辆的管理和调度工作;建立车辆档案,做好车辆的维修、保养工作。

9、负责公司环境卫生的管理。

10、负责公司办公地点安全、保卫、消防工作的管理。

11、负责员工食堂工作的管理。

12、负责对外的接待及票务、住宿等工作。

13、负责组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议。

14、负责公司大事纪工作。

15、负责信访接待工作。

16、负责对派出所、安委会、居委会等单位的联系工作。

17、负责办理营业执照、代码证、统计证、税务证等的换发年检工作。

六、财务部部门职责

1、负责编制、实施公司财务预算、和收支计划，编制、季度和月度财务报表。

2、负责公司资金和资产的管理调配工作，严格按领导批示支付工程和设备款，保证生产经营资金需求，努力提高资金利用率。

3、负责办理银行借、还款及银行授信、企业评价报告等手续，筹措公司生产经营所需资金。

4、对生产经营过程、经济手续、经济合同实行财务监督，严格按财务制度组织财务、帐务处理工作。

5、审查、监督工程项目的预决算工作。

6、负责公司现金、票据、有价证券和银行存贷的管理工作，依据税法规定办理各项税务工作。

7、执行公司有关资产管理制度，协同有关部门对公司资产进行管理，定期进行资产盘点，做到帐物相符。

8、负责项目的成本核算、控制和分析工作。

9、负责公司全面统计工作，汇总上报公司经营技术指标。

七、法务部部门职责

1、负责审查公司内部各项规章制度,提供相应法律依据。

2、负责处理与公司相关的各种法律纠纷,负责各项法律文件的起草、送发等工作。

3、负责审查公司对外签订的合同、协议,提出修改意见,保障所签订的合同、协议的合法性。

4、对公司重大投资、经济活动提供政策法规依据支持。

5、协助下属、控股公司对其法律事务进行办理、指导和监督。

6、建立法律资料库,及时搜集整理新颁布的政策法规。

房地产公司部门职责 篇2

1 房地产企业存货管理工作的重要性

与其他行业企业不同,房地产企业的存货主要是指房地产企业在运行过程中所储存的各种存北京房产建设原材料、房地产建设库存设备、在建项目、各种出租房等。这些存货的流动性较差,而所占的资金份额往往较高。同时,房地产存货的周转速度会对企业所有的流动资产的利用率产生较为严重的后果,也影响着企业的经济效益。而与其他地区相比,北京的物价水平等相对较高,因此存货的价值也必然较高,房地产企业存货资产在其流动资产中所占的比例越高,越容易出现存货风险。

2 房地产公司存货管理的现状———以北京房地产公司为例

该房地产公司成立于1995年,经济效益较高,从存货方面来说,2013年,公司的存货占总资产的比例为33%左右,2014年该比例为37%,2015年存货比例为55%。而在该企业所涉足的所有行业中,房地产也存货占总存货的比例为45%。由此可以看出,该企业的存货资产较多,而主要原因在于以下两个方面:第一,企业的土地储备较多,在房地产存货中占有较大比例。第二,企业仍然拥有很多在建的或者建好还没有销售出去的商品房,使得企业的存货占比过高。从存货的周转天数方面来说,房地产周转天数达到740天左右,也表明该企业的存货周转频率较低,资金的使用效率较差,这不利于企业发展资金的回笼。下面,笔者将结合北京房地产企业的实际情况对这些问题进行一一论述。

首先,企业存货受到市场经济波动和供需情况的影响。就北京该房地产公司来说,其材料采购费用等也不断增长,这也使得企业的发展成本增大,不利于存货管理工作。同时,随着市场供求关系的变动,房地产的市场价也随之波动。市场供求情况的变化也影响着企业的存货管理工作。其次,国家政策的变动影响着房地产企业的存货管理工作。国家调整贷款利率政策,这使得企业用于存货管理的资金也随之调整。近来,国家努力深化房地产侧改革,积极推动“去库存”策略。房地产侧供给改革的主要措施是去库存,主要是通过需求侧寻找对策,通过货币、财政,金融等政策刺激消费。除此之外,房地产企业在产品的成本控制及存货管理效率方面还存在问题。总之,房地产企业的存货管理工作面临较大困难,提高存货管理工作的效率及水平是各个房地产企业存货管理工作中面临的重要任务之一。

3 完善企业存货管理工作的相关对策

首先,要深入了解房地产市场的波动趋势,明确企业发展过程中对各种存货的需求情况,从而做好存货的采购工作,有效地控制存货成本。企业采购人员要深入了解目前的材料存货情况,并从不同项目的实际需求出发,制定合理的材料采购计划。而对于发展过程中的部分临时采购行为,房地产企业必须高度重视,要深入研究市场发展情况,做到合适储备,避免出现资金周转不畅的情况。

其次,要明确国家对于中小企业所实施的政策,包括贷款政策、税收政策等,充分利用各类优惠政策,在获得更多资金支持的基础上提高本单位存货管理工作的效率。要认真填写采购计划,完善存货的内控制度,明确不同部门的工作职责。同时,还要做好存货的定期盘点与清查,统计存货的数量等,做好定期抽查工作,从而确保账实一致。

再次,要加强产品的预算管理与成本控制工作,提高存货管理效率。第一,要进行项目评估,做好前期的预算管理与成本控制工作。相关人员要进行大量的市场调查,研究各个项目的销售成本,努力测算项目的成本及盈利水平,从而做成合理的决策。要选择合理的项目设计单位,降低设计费用,降低项目的建设成本。第二,要重视施工阶段预算控制。施工人员要严格按照预算计划,从而调节资金的流量。第三,重视竣工阶段的预算控制。在完成竣工结算之后,要对项目的投入成本与目标成本进行对比,从而分析项目预算的执行情况,明确存在的问题,找到解决对策。

另外,对于那些待售的商品房,房地产企业要充分利用国家“去库存”的优惠策略,从本单位库存的实际情况出发,采取各种针对性策略,做好产品广告、提高优惠折扣等,保证产品以较快的速度销售出去。

4 总结

各个房地产企业要梳理价值管理的理念,运用科学的方法,加强对存货的管理,从而进一步降低存货成本,提高企业资金的运转效率。科学的存货管理工作对于我国房地产行业的健康发展意义重大。

摘要：房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,做好存货管理工作是十分必要的。本文笔者以北京某房地产公司为例,分析了存货管理工作中存在的问题,而后提出了相应的对策。这对于未来房地产企业的存货管理工作有一定的指导意义。

关键词：房地产公司,存货管理,对策

参考文献

[1]李飞飞,李晓燕.基于DEA的房地产上市公司绩效评价——以北京地区A股为例[J].企业导报,2013(11).

谈房地产会计的职责 篇3

关键词：房地产企业；会计；职责；措施

随着我国各行各业的快速发展，企业在经营过程中，财务管理变得尤其重要，成为了企业发展进步的重要决定因素。鉴于此，企业必须寻找方法，加强适合企业发展的动态成本管理，从而对企业日常工作中的各个环节进行实时监督和控制，改善企业的发展规律和促进企业利润的增加，因此企业必须建建有效地会计核算体系，切实做好房地产企业会计的职责，对企业来讲是最重要的工作内容之一，是企业内部核心体系，也是企业获得经济效益的重要手段和途径，因此加强企业内部建立规范的会计核算体系，明确会计职责至关重要。

一、房地产企业建立会计核算体系的基本原则

会计核算体系建立的目标就是为了完善企业的会计核算制度，做好企业经营发展过程中一切的财务核算工作，对企业成本造成影响的因素进行动态分析，确定其财务指标，运用一定的管理方法，将预定成本目标和通过实时控制的成本目标进行比较，从而实现企业的财务动态管理。在制定会计核算体系时，要做到以下几方面：

1、要注重对企业内、外部财务环境的分析，要综合企业遇到的机遇和风险以及企业自身的优势和劣势。企业的运行是在内外因素综合作用下进行的，一定要全面、系统地分析各种因素，确切把握企业在市场中的地位。

2、企业会计核算管理的目标是准确定位企业核心竞争力，通过对内外部资源和环境比较、分析，对企业的各类资源进行优化配置，使企业资源有效利用，形成资源配置最优化，最终形成企业的核心竞争力，确保企业获取良好的经济效益。

3、必须保证会计信息的完整和准确，符合会计要素的计量准则，保证获取的会计信息真实可靠。

二、当前房地产行业会计核算成本存在的问题

在2013年我国居民消费价格总水平（CPI）不断上涨，衡量企业购买的物品和劳务的总费用的生产者物价指数（PPI）也随之不断增加，通货膨胀最终将引发泡沫经济，在这样的情况下，研究房地产企业的财务管理，以保证房地产企业的资金运转状况良好，无论是对企业自身发展，还是对国民收入的持续增长都有显著意义。房地企业经营遇到了十分严重的财务困难，主要表现在以下几个方面：

（一）目前房地产企业所面临的财务问题。第一，银行信贷受阻，筹资困难，抗风险能力差，房地产企业面临资金供给不足问题，发展缓慢问题；第二，受国内国外双重制约，房地产企业普遍存在的财务控制薄弱、资金监控不严，房地产企业销售导致资金回笼难问题；第三，成本上涨，许多房地产企业财务人员会计核算能力薄弱，，房地产企业利润空间变窄；第四，房地产企业的管理模式僵化，管理观念陈旧等问题。第五，其他风险导致房地产企业陷入财务困境。

（二）会计信息失真。由于房地产企业会计法规制度和会计法规尚不健全，相关的行业监督机制仍然不完善，再加上企业会计人员的自身素质也较低，因而在会计做账过程中，就容易出现会计信息失真的情况。

三、企业如何建立规范的会计核算体系

（一）健全法律制度体系，夯实房地产企业会计核算管理基础体系。企业只有拥有了健全的会计核算管理制度才能够保证日常工作的有序开展，通过建立完善的企业会计核算管理体制，结合工作实际，不断夯实企业会计核算管理基础。不断地强化责任落实，提高会计核算管理控制水平。企业要想取得快速发展，提高会计核算管理控制水平，就必须保证每一个环节的责任落实，只有做好会计核算管理过程中每一个环节的成本控制，才能不断地完善部门人员的职责分配，只有这样才能够充分发挥每个员工的主观能动性，确保职责问题，不要一旦出现问题，就互相推诿责任。同时发挥会计的监督、管理、分析预测的职能作用，其实就是查看和监督工作的同时运行的一种行为方式，是依照既定的标准实施检查和督促，通过监督和检查可以获取有用的监督数据，从而保证会计信息记录可以准确地反应企业当前发展状况，将企业的真实情况通过会计信息记录提供给信息需要者，从而对企业的经济活动和经济事项进行准确地分析判断，编制正确的记账凭证，做好会计账簿的记录，不断完善房地产企业会计报表的编制。

（二）加强会计人员素质和管理水平的提升。会计人员管理不是一项固定的工作，在工作中要两手抓，既要通过硬性的制度来约束员工，同时也可以通过激励制度来鼓励员工实现成本管理方式的创新，最大限度地发挥员工的主观能动性。同时通过开展相应的会计人员能力培训课程，加强会计人员素质和管理水平的提升，做好企业会计核算管理工作的监督考核。最终能够提高会计人员的素质，并保证与现代企业制度相符合，充分发挥会计人员在企业财务管理工作中的重要职能，提高会计人员的经济地位，保护会计人员的合法权益，发挥其主观能动性，更好地为企业发展贡献自己的力量。

（三）转变会计工作理念，促进企业信息化技术发展。企业信息化就是企业运用各种网络技术和信息，在企业的财务动态管理、生产、经营过程中采用信息一体化的方式形成统一的管理信息系统。通过转变会计工作理念实现创新发展，可以在企业生产经营过程中使用互联网技术和信息处理技术，形成自动化的会计电算化系统，或者也可以在企业日常经营过程中，采用信息化技术对企业相关的财务数据进行自动化处理和分析。当然在企业生产经营过程中，从会计专业角度形成了提供企业决策使用的专家系统，也能够实现决策系统的科学化和信息化水平，从而转变会计工作理念，促进企业信息化技术发展。

（四）企业现代信息网络系统的构建。企业要想高效快速发展，就必须建立现代信息网络系统，有效地保证企业相关经营数据及其文件处理的自动化、企业财务相关各类事务处理的自动化及其企业决策管理的自动化。通过建立的现代信息网络系统，能够有效地提高企业处理相关各类事务的效率和准确性。同时办公自动化的实现能够将企业决策所需要的信息进行网络系统分析，提高数据的准确性和决策的可靠性，能够及时地对决策所需信息进行查看和汇总，不断优化企业经营计划，从源头上促进我国当前形势下会计核算体系的有效建立。

（五）建立统一的会计科目。企业内部实行统一的会计核算科目，能够有效地提高工作效率和会计做账过程中科目的转换率，比如有的企业预算科目和会计核算科目不同，那么就会造成会计数据不能够综合的整理，这在会计做账过程中就会造成很大的影响，很难进行统一管理，因此建立统一的会计核算科目，能够有效地提高财务人员的工作效率。

（六）构建会计职能控制管理模式。对企业支出进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。通过对市场需求的实时变化进行分析，从而确定合理的系统模块，保证其系统有效顺利的运转，最终对整个会计核算体系进行全面管理控制。

四、结束语

企业要实现发展和获利，就必须建立完善的财务管理体系。随着社会主义市场经济的逐步发展和完善，会计核算体系在企业发展过程中的位置越来越重要，因此加快我国会计职能的转变，使其不断地适应当前新形势下的会计发展进程至关重要，对实行企业财务的动态管理有着深刻的意义。培养知识型和技能型的企业员工，提高整个企业的人才素质，利用现代化的会计办公技术水平，将房地产企业的会计职责不断完善，最终提高我国企业的会计电算化发展应用水平，加快其现代化发展进程。

参考文献：

[1]周俊玲.浅谈房地产会计的职责[J].青年科学（教师版），2013（03）

[2]王钦.简谈房地产会计核算的业务处理[J].实务探讨，2011（03）

房地产公司岗位职责 篇4

RSS 打印 复制链接 大 中 小 发布时间：2011-07-22 09:24:42 副总经理岗位职责 1.直接对公司总经理负责；

2.对开发项目的设计、工程、预算、营销负直接领导责任，管理各部门的日常工作； 3.全面参与项目的可行性研究及立项工作；

4.负责项目规划、设计工作，及组织有关部门、专家审核规划设计等方案； 5.负责项目勘察、设计委托及管理工作。

6.审批图纸会审记录、施工组织设计，签证等关键性工作把关； 7.负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招投标工作； 8.组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作； 9.各参建单位工作任务、计划审定，审批工程款、材料款； 10.工程项目成本、质量、进度工作的全面管理、监督、监控； 11.负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调； 12.全面把握工程验收并组织与物业交接工作；

13.公司工程管理规范化工作、工程管理得失的总结及经验推广； 14.负责组织编制、完善各项管理制度，加强公司员工队伍建设工作；

15.参与选聘、任用主管部门各岗位人选；负责考核下属各部门及岗位的工作绩效；审核员工的奖、惩标准及方案； 16.对内负责处理下属部门与公司其他部门之间的协作关系，对外做好相关外联工作；

17.负责楼盘全程的整体营销推广策略，从市调、企划、销售、招商等全部过程的管理、督导、推动等项工作。

（一）、工程部 1.工程部经理岗位责任

（1）在主管工程副总的领导下负责本部门全面工作。以及开发部、总工办的全部工作。（2）贯彻执行国家颁布的技术规范、规程、标准及有关政策规定。

（3）负责编制工程的总体控制计划、控制计划、月、周工程进度计划，经审定后组织实施。（4）参与项目的可行性研究，项目的规划设计方案、单体设计方案研讨工作。（5）组织施工图纸会审，负责联系、解决设计变更工作。（6）负责组织审查施工单位编制的施工组织设计。

（7）参与对监理单位、施工单位的考察，参与对供货厂商的考察，并形成考察报告。（8）参与监理委托、工程发包、材料采购等招标工作，并会签合同。（9）编制甲供材料、设备供货计划，参与选样，现场组织验货。（10）现场工程签证管理。

（11）组织基础验收、主体结构验收、各专业工程竣工验收及整个工程验收。（12）审核工程付款，对材料付款予以会签。（13）负责工程施工的质量、进度、成本、安全、文明施工方面管理工作。

（14）组织现场工程例会，协调各施工单位之间的关系，处理施工中出现的各类问题及纠纷。（15）对监理公司及施工单位进行有效管理。

（16）配合营销部解答客户提出的各种技术问题，为客户提供优质服务；（17）开发部负责协调政府主管部门手续（18）完成领导安排的其他工作 2.土建专业工程师岗位职责

（1）学习执行国家颁布的有关土建方面的技术规范、规程、标准以及政策法规。

（2）负责工程土建部分的施工管理及有关工作，及时监控工程进度计划及质量计划的实施完成情况。（3）负责工程项目建筑、结构方案论证及施工图会审，监控设计进度。（4）负责本专业施工组织设计的审核工作。

（5）负责解决施工过程中出现的技术问题，及时联络设计院进行设计变更。（6）参与本专业工程、监理招投标及合同会签。（7）参与本专业材料、设备招投标及合同会签。（8）负责与其它专业的工作配合、协调工作。（9）负责协调施工单位交叉作业，及时处理施工纠纷。

（10）负责本专业材料、设备的现场验收，杜绝不合格材料在工程中使用。（11）准确掌握本专业工程形象进度。（12）材料、设备付款会签。（13）做好成本控制工作。

（14）依据公司签证管理制度做好本专业的签证审核工作。（15）严格执行公司制定的各项工程管理制度。（16）记好工程日记，作好工作总结。（17）协助档案员做好本专业的档案管理工作。

（18）学习新技术、新工艺，不断提高技术管理和业务水平。（19）及时完成领导交办的其它工作。3.给排水、暖通专业工程师岗位职责

（1）学习执行上级颁发的有关给排水、暖通工程方面的技术规范、规程、标准以及政策规定。

（2）负责工程给排水、暖通工程部分的施工管理及有关工作，及时监控工程进度计划及质量计划的实施完成情况。（3）负责给排水、暖通方案论证，协调与沟通设计单位，监控设计进度。（4）负责本专业施工组织设计的审核工作。（5）参与本专业的工程、监理招投标及合同会签。（6）参与本专业材料、设备招投标及合同会签。（7）负责与其它专业的工作配合、协调工作。（8）负责协调施工单位交叉作业，及时处理施工纠纷。

（9）负责本专业材料、设备的现场验收，杜绝不合格材料在工程中使用。（10）对本专业的工程形象进度的审核工作。（11）材料、设备付款会签。（12）做好成本控制工作。

（13）组织给排水、暖通工程的现场竣工验收及与物业的交接工作。（14）配合开发部办理给排水、暖通工程的审批手续及报竣手续。（15）依据公司签证管理制度做好本专业的签证审核工作。

（16）记好工程日记，作好工作总结。（17）协助档案员作好本专业的档案管理工作。（18）及时完成领导交办的其它工作。4.强、弱电专业工程师岗位职责

（1）学习执行上级颁发的有关强、弱电工程方面的技术规范、规程、标准以及政策规定。

（2）负责工程强、弱电工程部分的施工管理及有关工作，及时监控工程进度计划及质量计划的实施完成情况。（3）负责强、弱电方案论证，协调与沟通设计单位，监控设计进度。（4）负责本专业施工组织设计的审核工作。（5）参与本专业的工程招投标及合同会签。（6）参与本专业材料、设备招投标及合同会签。（7）负责与其它专业的工作配合、协调工作。（8）负责协调施工单位交叉作业，及时处理施工纠纷。

（9）负责本专业材料、设备的现场验收，杜绝不合格材料在工程中使用。（10）对本专业的工程形象进度的审核工作。（11）材料、设备付款会签。（12）做好成本控制工作。

（13）组织强、弱电工程的现场竣工验收及交接工作。（14）配合开发部办理强、弱电工程开工及报竣手续。（15）依据公司签证管理制度做好本专业的签证审核工作。（16）记好工程日记，作好工作总结。（17）协助档案员做好本专业的档案管理工作。（18）及时完成领导交办的其它工作。

5、工程技术档案员岗位职责

（1）认真做好工程技术档案的编制管理工作，保证工程技术档案完整、准确，为工程进行使用、维护、管理、改扩建提供准确的资料依据。

（2）负责收集工程项目所有归档图纸和各种技术文件、资料，并整理、分类、编目后存档。（3）负责将设计图纸、设计变更单、技术核定单等资料及时下发给施工单位和有关部门。（4）负责合作单位工作联系单、联系函的收发登记和保存工作，以备查阅。（5）负责管理工程部与公司其他部门之间文件收发登记存档工作。

（6）负责工程签证单、扣款单、工程形象进度等文件的登记、送达及催办工作；（7）负责各种款项的登记、送达及催办工作；

（8）负责工程付款统计工作，每月25日统计一次，送达有关部门及领导；（9）负责复印、打字相关文件、图纸、资料并登记下发给有关专业部门。（10）负责工程部的日常事物工作。（11）及时完成领导交办的其它工作。(二)、成本部 1.土建预算员岗位职责

（1）负责编制开发区域土建部分总概算和单项工程综合概算，施工图预算，做到编制及时，内容齐全，数据准确。（2）参加图纸会审和设计交底。

（3）负责审核施工单位编报的土建部分工程预算和材料计划。（4）负责编制工程招标标底，为评标工作提供可靠依据。（5）编制招标文件，组织公司有关部门及律师会签。

（6）参与工程招投标，重点进行商务评标。

（7）参与施工合同的签订，明确承发包范围，并准确掌握合同规定条款。（8）参与材料设备招投标及材料设备采购合同会签。

（9）参加大型土石方、挡土墙、主体等工程实物量测定和土建隐蔽工程验收。要求做到实地测量，验收准确，认真做好各种记录，为结算工作积累准确的原始资料。（10）参加工程竣工验收。

（11）审核竣工工程决（结）算，做到审核及时、准确。

（12）负责审核施工单位提报的月完成工程量报表，并提出付款意见。（13）参与材料、设备价格信息的收集、整理，参与材料、设备限价单会签。（14）及时完成领导交办的其它工作。

（三）财务部

1、财务部经理岗位职责：

（1）、编制和执行预算、计划、控制、核算分析和考核，提高效益；（2）、建立健全经济核算制度，利用会计资料进行经济活动分析；（3）、负责本单位财务机构设置和财务人员配备、培训等管理工作；

（4）、协助主要领导人对公司的生产经营作出决策，参与重大经济合同的研究、审查等；（5）、监督本公司贯彻执行国家的各项财经政策、法令和制度。（6）、具体领导本单位的财会工作，组织会计核算和会计监督；(7)、组织制定本单位的财务、会计制度，并负责贯彻执行；(8)、参与编制各项经济计划和业务计划；

2、出纳岗位职责：

（1）、会同制订现金、银行存款、有价证券、票据、收据的管理与核算办法；（2）、贯彻现金管理制度，把好现金收支关；

（3）、负责登记现金、银行存款日记帐，并作到日清日结；

（4）、每日核对库存现金，定期核对银行存款帐项，保证货币资金的安全与完整；（5）、定期编制出纳报告单，反映货币资金收支情况；

（四）销售部

1、销售部经理岗位职责：

1)制订本部门框架设计及职责分工方案； 2)各项业务工作计划、安排、推进、指导； 3)销售指标制定、落实、完成；

4)现场销售管理，负责处理客户提出的各种问题，解决销售现场出现的突发事件； 5)各种促销活动策划、组织、实施； 6)广告策略、价格策略的制定； 7)各类培训的计划、组织与考评； 8)与上级及各部门之间的协调沟通； 9)负责销售合同的审核

10)负责撰写本部门相应应用文稿； 11)监督、检查、落实各项工作执行情况；

2、销售员岗位职责：

（1）、严格遵守公司的各项规章制度。（2）、认真负责、爱岗敬业，不断提高自身素质和工作能力，适应岗位要求。

（3）、热情、礼貌，周到的接待来访客人，并及时引领至受访领导及部门处，做到“人来茶到”。对于工作中的特殊情况及时处理，并做好相应的工作记录。

（4）、认真完成员工的考勤工作，及时做好统计及月底报表工作。（5）、准确、快速的完成各部门所需文件的打印工作，并做好打印记录。（6）、积极、主动地与同事沟通。

（7）、对于岗位内所使用的各项办公用品及固定资产要认真维护及保养。（8）、按时开关公司的沙盘模型，并保持工作岗位内的卫生干净、整洁。（9）、积极配合、支持部门内其他工作。

（七）总工办 总工程师岗位职责

1)负责工程质量、安全管理、技术指导和参与工程预算，并承担责任。

2)主持审核投资项目的实际方案，审定设计单位的所有图纸及技术设计变更通知。3)负责审核、控制工程项目建设成本。4)负责参与承建单位的选择和招投标工作。

5)主持审批权承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进度计划。6)负责参与审查承建单位提出的材料和设备清单及规格、质量。

7)负责督促、见车承建单位严格按图纸及技术规程施工，做好安全生产，确保工程质量 8)负责处理质量、安全事故。

9)负责验收个工程项目所使用的材料、构件及设备的质量情况，严格把关。10)负责督促成哥合同文件和技术档案资料。

11)负责组织设计单位和承建单位进行工程竣工初步验收，向有关部门提出竣工验收报告。12)负责督促竣工工程资料存档。

13)负责定期制定月、季、的部门工作计划和工作总结并及时上交。14)积极完成临时交代的工作。

（八）综合部 综合部主任岗位职责

1、在分管领导的直接领导下，对综合部工作全面负责。

2、以身作则，带头严格遵守公司的各项规章制度。

3、根据公司总体发展目标和计划，制定本部门目标、计划，并贯彻实施。

4、协助公司领导处理好日常行政管理事务，联系和协调公司内部的配合协作关系，发挥参谋、助手作用。

5、公司需上报或下发的各类综合性文件材料的审核把关，印签使用的审核把关，重要文档的查阅把关等。

6、组织综合部做好会议的安排与组织，各类文书资料的打字与复印，车辆管理，员工食堂管理等辅助性、服务性日常工作。

7、妥善处理周边邻里单位关系。

（九）文秘

秘书岗位职责

1、协助领导做好各种会议的准备工作。

2、协助领导办理文件起草、收发、登记、呈批、催办、转送、传阅和文书档案工作。

3、负责公司印章和执照的使用管理。

4、负责介绍信的开具。

5、做好信息反馈工作，对所属单位进行指导、督促、检查。

6、协助领导做好各项接到工作，制定和落实接待计划，负责协调安排其他事务性工作。

（十）安保部

安保岗位职责

1、加强公司内部治安管理，维护治安秩序，同危害企业的违纪违法行为作斗争。

2、健全各项安全防范措施，保卫要害部门安全。

3、协助公司机关侦查侦破公司内部和外部发生的各类案件。

4、负责治安保卫方面的宣传教育工作，增强员工法制观念。

5、负责消防工作，开展防火教育，健全各级防火责任制并监督检查执行情况。

6、负责消防设备的检查更换，保证消防设备处于正常使用状态，做好消防业务的培训工作。

7、协助有关部门做好保密工作。

8、完成领导交给的任务及上级保卫部门下达的任务。

（十一）司机

司机岗位职责

1、遵守交通法规，负责交通安全管理工作。

2、认真贯彻执行公司制订的各项车辆管理制度。

3、听从调度指挥，按时出车完成任务。

4、完成领导交办的各项临时任务，确保行车安全，文明驾驶车辆。

5、负责车辆的维修保养工作，并保持车辆内外干净整洁。

6、不开带病车上路，发现故障及时修理，不耽误工作。

7、负责车队日常管理工作及车辆运营情况统计工作。

（十二）清洁员

清洁员岗位职责

1、负责售楼部、大厅、吧台、楼道、楼梯、卫生间、会议室、领导办公室及休息室的清扫工作。

2、不定时擦抹楼道的门窗玻璃、防火箱、配电箱、楼梯扶手、暖气等外露设施的清洁保持。

3、保持会议室的清洁，每天对用过的茶杯进行清洗、消毒。

房地产公司工程部职责 篇5

一、代表开发公司对建设项目实施统一的目标管理。

二、执行国家建设方面的法律法规和公司的各项工程规范和管理制度，按照ISO9001：2000质量管理体系的要求，落实所管项目的各项质量管理工作。

三、负责实施建设用地范围内的各种建筑物、构筑物的拆除、林木花卉的移栽或砍伐。

四、负责督促并配合施工单位申办正式工程和临时设施的施工许可证，负责施工占道、专用道路接口的许可证，按建设程序组织施工建设。

五、负责落实水源、电源、气源、排污、通讯、闭路接口，开工前组织实施“三通一平”工作。

六、参与工程合同的洽谈工作。会同施工单位办理开发项目施工阶段的行政批件，申办开发项目所需的水、电、气、通讯、电视、道路等手续。

七、负责组织有关单位进行设计交底和图纸会审，按约定的时间和数量向承包单位交付施工图，及时处理施工中提出的设计修改和技术问题。

八、负责组织有关单位共同审定施工组织设计或施工方案，并监督执行。负责组织、检查开工前的各项准备工作，会签开工报告。

九、负责按时向预算材设部提出甲供材料、设备计划，并督促计划的落实，满足生产建设的需要。

十、负责制订项目建设计划，组织现场代理和监理人员按计划对工程进度、工程质量、工程成本、安全生产、文明施工进行监督考核。

十一、组织工程计量和现场签证，履行合同条款并提出结算意见。

十二、负责主持项目协调会，协调好项目内外各方面的关系，及时解决各施工单位的矛盾和困难，为开发项目的顺利建设创造条件。

十三、负责审核各施工单位的竣工报告及有关资料，组织工程的中间验收和工程竣工验收，完善验收手续。

十四、负责组织工程的单项（专业性）验收和综合验收，完善验收手续，并按公司规定向物业管理公司办理移交。

十五、负责工程完工后各种技术档案资料的收集，按国家档案标准归档，本公司留存档案移交档案室保存。

十六、负责落实工程完工后因质量问题发生的返修和质保期间的维修工作（项目部撤销后，此项工作由物业管理公司负责）。

房地产公司部门职责 篇6

债务融资水平是指企业负债占其资产总量的比重, 是决定企业融资结构合理与否的重要因素之一。我国房地产行业已经成为发展国民经济的重要力量, 该行业的很多公司也因其较大的规模和较高的融资扩张需求, 成为我国证券市场中不可忽视的一部分。

社会各界对国内房地产企业的高资产负债率及对银行贷款的过度依赖一直高度关注。本文通过一系列的实证分析, 试图研究房地产行业的债务融资特征, 会对这些公司的绩效和发展带来怎样的影响。

二、研究设计

1. 样本选择及数据来源

本文以截至到2013年12月31日在A股上市的房地产类公司为样本, 研究区间为2011~2013年。为保证数据的有效性及房地产的行业特性, 在所选样本中 (1) 剔出了ST公司和FT公司的样本数据; (2) 剔除数据资料不全或财务指标存在异常的样本公司: (3) 剔除2011年~2013年间年主营业务收入不及50%的公司。最终本文选取了113家房地产类上市公司, 本文样本数据来源于wind金融数据系统。

2. 变量选取

(1) 被解释变量

净资产收益率 (ROE) , 它是判断公司股票价值最大化的综合性指标, 它既可以反映公司盈利能力又可以反映资本安全程度。

净资产收益率 (ROE) =税后利润/所有者权益

(2) 解释变量

与企业负债相关的比率种类繁多, 针对不同研究目的和侧重点, 可以做出多种选择, 本文将资产负债率 (DAR) 和负债结构比率 (SLR) 作为房地产行业债券融资的衡量指标。

资产负债率 (DAR) =负债总额/资产总额

负债结构比率 (SLR) =流动负债/长期负债

(3) 控制变量

控制变量选取了公司规模 (ln SIZE) , 即公司年末账面总资产的对数值, 以及公司成长性 (GROWTH) , 本文将采用主营业务收入增长率 (MRG) 作为计量指标。

三、实证分析

1. 模型设定

本文采用了线性回归模型来研究地产行业债务融资与绩效之间的相关性。模型设定如下, 分析软件为STATA 12.0和EXCEL:

式1, 2中的α为截距项, β1、β2、β3为参数向量、ε为随机扰动项。

2. 实证结果

(1) 将ROE作为被解释变量代入模型1中进行检验, DAR的T值为0.26, 显著水平位0.794, 可知资产负债率水平与公司绩效的相关性不显著。但是根据以往的研究经验, 我们在样本中进一步将资产负债率超过70%的房地产公司剔除, 再次进行回归验证, 得出结果DAR的T值为2.25, 显著水平位0.028, 资产负债率与公司治理效应呈现显著的正相关, 原因在于负债具有节税效应, 可以提高公司的财务杠杆系数, 使息税前利润大幅增加, 从而提高企业绩效, 然而如果公司的债务融资达到一定限度之后, 如资产负债率超过70%, 其带来的负面作用 (利息费用, 破产可能性等) 将会超过其带来的正面治理效应, 因此会出现不显著的相关结果。

(2) 将ROE作为被解释变量代入模型2中进行检验, 得出结果SLR的T值为-2.29, 显著水平位0.024。回归结果说明负债结构比率对公司绩效具有显著的负相关性, 即较低的流动负债率和较高的长期负债率可以有效的提升公司业绩。出现这种情形的原因在于, 地产企业存在建设周期长、初期投入大的行业特征, 会在短期内给公司造成较高的还债压力, 流动性的不足会给公司带来极大的风险;相反, 长期负债与房地产的产品周期比较匹配, 经营水平较高, 效益较好的房地产企业通常都会采取周期性经营策略, 因而此类公司的长期负债率较高, 体现出两者的正相关性。

四、结论和建议

本文选取了113家A股上市的房地产公司, 从其近三年的相关财务数据入手, 分析了房地产企业债务结构对企业绩效的影响, 本文得出的结论是:对于资产负债率水平在70%以下的房地产公司, 可以认为资产负债水平对于公司治理具有正效应, 若超过70%那么两者之间的相关性则不那么显著;负债结构比率对公司绩效具有显著的负相关性, 较低的流动负债率和较高的长期负债率可以有效的提升公司业绩。

同时, 笔者认为房地产上市公司要提高公司绩效, 必须重视公司的资本结构, 改变对银行贷款的过分依赖, 降低短期负债比例, 寻求新的债务融资渠道。外部监督部门也应完善各项法律法规, 加强监管, 从而可以充分发挥债务融资对公司绩效的正面效应, 实现公司价值最大化和行业的健康发展。

参考文献

[1]常丽娟, 岳雄.房地产上市公司债务融资对公司治理效率影响的实证研究[J].西安财经学院学报, 2010, 23 (4) :56-60.

[2]方茂扬.房地产上市公司融资结构对公司绩效影响的实证分析[J].武汉金融, 2009, (7) :37-39.

[3]李燕玲.我国上市公司资本结构的优化[J].会计之友, 2008, (20) :32-35.

上市公司为何青睐房地产 篇7

其实，不止是雅戈尔，四川长虹、武昌鱼等上市公司，如果从字面上来看，根本想不到这些企业都已涉足地产业。仔细一想不难发现，很多传统行业虽然能够带来大量的现金流，但由于利润率的问题，使得仍然属于暴利的房地产行业逐渐扶正并成为了主业，尤其是对现金相对更充沛的上市公司来说，青睐房地产也是一个必然。

一尝甜头不可收

有一首名为《挡不住的风情》的香港老歌，正在被不少上市公司哼唱着，并开心地享受房地产带来的“挡不住的风情”。据2012年年报显示，安徽水利、厦门钨业，甚至“顾名思义”做调料的恒顺醋业，各自在房地产业的营业利润已达到了3.85亿元、5.42亿元和0.22亿元，而0.22亿元对于恒顺醋业而言，是可能得踏踏实实地卖掉一小条“醋河”或是一小片“醋海”才会有的利润。同样，青岛海尔、美的电器等上市公司，尽管自身不涉及地产，但其母集团下属的地产企业，如海尔地产、美的地产，也是做得风生水起。

更有甚者将房地产从副业迅速扶正，摒弃了原本发家的主业。主营塑料管材业务的凯乐科技在2011年初尝房地产甜头后，一发而不可收。相比凯乐科技，没有最惊人，只有更惊人。有些上市公司在房地产中开始“不可自拔”，索性“走火入魔”变成了房地产企业。主营原本是纺纱机械、化纤机械的市北高新，已几乎变为一家房企。

无利不起大早

当前各类资本涌入地产业，根本原因在于中国仍处于巨大的城市化进程中，购房需求长期呈现出一种爆发的状态，房地产行业表现出较高的回报。在现在的大背景下，除去房地产，很难找到一种稳健的投资能够有年化10%以上的收益率。金融产品的收益可能更高，但其风险也不言而喻。

房地产开发公司工程部职责 篇8

一、招标工作

1、负责工程投标单位的资质审查工作。

2、参加工程招标、评标和定标工作，参加与施工单位签订工程发承包合同。

3、参加监理单位的选择与委托监理合同的签订工作。

二、工程管理

1、负责审查施工单位提交的开工、竣工报告，组织工程的竣工验收工作。

2、参加施工图的会审工作，参加工程设计和材料、设备招投标文件的审查工作。

3、按工程进度计划，负责现场施工组织、施工进度协调等管理工作。

4、负责工程设计变更的协调、实施管理工作，办理施工单位的工程联系单和签证。

5、负责工程质量的监督、验收工作。对监理单位的质量监督管理工作归口管理。

6、负责对施工现场供水、供电、通讯和总平面的协调管理。

7、负责施工组织设计纲要的评审工作，参加施工单位施工组织总体设计审查。

8、负责工程进度款的支付及结算、决算工作前的工程量审核，配合做好财务结算和工程决算工作。

9、做好工程日志，编写工程统计报表和工程总结。

10、按部颁《安全施工管理规定》负责现场安全、文明施工管理。

11、负责小型工程的规划、设计、施工、监理、验收、评估等管理工

作。

三、技术管理

1、负责组织技术调研，技术资料收集，并向设计单位提供必要的基础资料。

2、负责材料、设备选型和技术方案的确定。

3、负责对可行性研究和初步设计进行技术审查。

4、参加甲供材料、设备的招标、评标工作，参加订货合同的签订，并负责相关技术条款的审查。

5、负责施工图会审工作，认可设备清单。

6、负责项目的设计管理和图纸、资料供应工作，掌握设计进度，施工图的交付情况，及时提供技术资料。

7、负责设计变更的管理工作，参加工程验收。

8、完成领导临时交办的其他工作。

四、工程量审核及工程款支付

1、负责工程进度款的支付

2、在工程结算、决算前进行工程量审核。

五、部门协调：

1、与开发预算部的协调工作：

①参与对施工单位材料供货厂家的考察，提出工程部的意见；

②对已完工程的施工单位、材料供货厂家提出评估报告供开发部参考；

③配合开发部对开发项目的前期准备工作，组织规划、勘察、设计、图纸审查工作，为开发部办理规划审批手续提供技术资料准备；

④配合开发部进行竣工验收备案工作；

⑤配合开发部进行竣工决算工作。

2、与财务部的协调工作：

①每月初向财务部提出资金使用计划；

②月末与财务部对工程款的支付进行核对；

③根据公司的资金状况掌握对施工单位的付款。

3、与物业部的协调工作：

①工程完工后，会同物业部对已完工程进行全面、彻底的检查，对物业部提出的问题，协调施工单位进行认真处理并达到进住标准。

②住户进住后，对保修期内属于保修范围的内容，协调施工单位进行处理；对较大的维修项目提供技术处理方案。

③工程竣工后向物业部提交全套竣工图纸及室外管网图。

4、与销售部的协调工作：

①为便于销售工作，对客户有特殊要求，对工程造价、结构安全、总体布局进行没有大的影响的变更，尽量满足客户的要求。

②协助销售部对房屋的结构、使用功能等方面对客户进行解释。

看美国传统房地产公司的华丽转身 篇9

经济转型，房产转身

美国20世纪七八十年代也是一个经济转型的时期。经过战后20年的经济高速发展，人均收入4000美元左右，泡沫积累，后续成长乏力，陷入长达10年的、前所未有的滞胀期。

从1972年道琼斯股市第一次达到1000点，到十年之后的1982年，期间除了个别尖点外，股市始终在800～1000点原地踏步；从更大的文明发展的角度说，那时也刚好是美国从“社会工业”向“后工业社会”、传统规模经济向个性化、信息化经济转型的时期。这与当前中国的形势有不少非常相似的地方。

丹纳赫公司的前身和制造业毫无关系，是一个纯房地产公司。从1969年成立到1984年之间，做的都是房地产生意。给DMG带来根本性转折的是瑞尔斯两兄弟（Steven Rales 和Mitchell Rales）。他们的父亲在华盛顿特区做房地产赚了很多钱。一开始，瑞尔斯兄弟在父亲的公司里打工。到了1979年，两兄弟跳出去自立门户，有了自己的房地产公司。那时他们的年龄都不满30岁。

瑞尔斯两兄弟擅长资本运作和买卖垃圾债券。1981年，他们从父亲手里收购了一个建筑乙烯材料公司一半的股权；次年买了一个轮胎制造公司；又在1983年收购了正在房地产事业中挣扎的DMG。两个兄弟把DMG的大量资产剥离售出，然后又用这些钱购买其他制造型企业的股份。

时间推进到1984年，在蒙大拿州Dana河一次惬意舒心的钓鱼会议上，确立了Steven·Rales（哥哥）在整个集团公司战略中的领导地位以及他们对于制造业的远见和雄心，公司也更名为Danaher（丹纳赫）。

之后，丹纳赫突飞猛进，在两年内收购了12家企业，于1986年成为了美国的500强企业。在丹纳赫历史上，一共进行过大约200次并购活动，平均一两个月就有一次。至2011年，公司的销售规模达到160亿美元，当前市值则高达360亿美元！

精益化改造

瑞尔斯兄弟拥有非常清晰的收购战略。他们重点收购那些具有高成长潜力，但由于各种原因尚未表现出盈利状态的公司。他们还热衷于收购拥有知名品牌、在某一专注领域有很大市场份额、有创新技术团队和宽广经销渠道的企业。一旦他们发现被收购企业不能成长，他们会坚决售出企业，并用兑现的钱继续其他的再投资。

与其他股权投资人快进快出的做法不同，瑞尔斯兄弟对所并购的公司都要进行从财务到营运方面的控制和改造。他们通常会保留被收购企业团队，但是以股权激励等方式促使团队提高业绩。他们会对已有企业继续投资，提升产品技术和服务。他们是北美地区最早实施日本精益改善的公司，并为此建立起DBS系统—丹纳赫企业管理系统，从战略、价值观，到生产管理、质量控制，跨越全球各地的子公司、深入企业各个层级，用统一体系确保企业“可持续”、“平稳较快地发展”。

丹纳赫的出现并非偶然。与之类似的公司还有ITW，1987年上市，现在市值253亿美元，股价增加20倍，加上每年分红，年持股收益率为15.5%；DOV，1985年上市，现在市值98亿美元，股价增加21倍，加上每年分红，年持股收益率14.3%；IEX，1989年上市，现在市值33亿美元，股价增加21倍，加上分红，年持股收益率16.2%。

请注意，这些业绩是在美国市场经济发展已经200多年、进入高收入低速发展时期中取得的。同期的美国GDP成长平均值仅为3%。也就是说，如果投资这些公司的股票，其收益率可以是同期美国GDP成长速度的5倍。

美国模板的五条忠告

运用美式全球化资本和市场持续并购和整合利基企业，形成“利基企业集团”的模式，不仅“可持续”，而且能够“平稳较快地发展”，特色鲜明。在笔者看来，至少有以下五点值得中国投资人、企业家细细琢磨。

企业家远见与决心是转型升级的关键。在一个宏大的背景下，可以从尚在盈利的房地产业务中毅然抽身转向实业制造领域。

富一代开明，富二代成才。多少中国的富一代还压制着富二代和他们的伙伴，不肯放手？多少富一代鼓励孩子与自己做资本交易？他们客观上让孩子无法获得能力，根本上是自我的控制欲望还在燃烧。民营企业家的固执理念是自己企业转型升级、跨越发展的最大障碍。

从机会经营转向能力经营。“八十年代有产品就有市场”，“九十年代有广告就有市场”，一个民营企业家说：“从1979年出道，我做什么什么赚钱。”这些都是机会经营的写照。企业家需要承认，现在情况不同了，非得像瑞尔斯兄弟一样另辟蹊径，创新提高才能可持续发展。

企业也是一种商品，不能当孩子养，更不能依情感议价。一窝蜂之后，人人都坚持要自己当老板，除非撑不下去了，绝不卖给别人。这种情况妨碍了中国企业间的优化组合，致使同质化竞争愈演愈烈，面对优势外企竞争，最后自己陷于沉沦。

系统化的管理是正确战略有效实施的保证。在美国，二十多年推行丰田的精益管理体系TPS，出现了一个“XPS现象”，就是每个公司“X”都有自己的“PS”或“BS”管理系统。面对竞争越来越激烈的市场，我们每个中国公司都需要像美国公司一样，建立和形成自己的“XPS”或者“XBS”系统。

我们还没有吃到真正的苦头。今后十年我们也可能进入“滞胀”，有瑞尔斯兄弟那种远见和气魄的企业家将会傲立于世，更多的企业将会在红海和蓝海中遭遇灭顶之灾。