我国未来房地产市场发展趋势

我国未来房地产市场发展趋势（通用9篇）

我国未来房地产市场发展趋势 篇1

我国未来房地产市场发展趋势

2013年10月末，总书记在第十次集体学习时提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求，实现全体人民住有所居目标，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。笔者认为，此次会议不简单着眼于实现控房价的短期目标，更加注重房地产长期稳定健康发展，解决居民住房需求，这预示着房地产政策方向和重点。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，将是未来楼市调控长效机制的基础。

一、未来我国房地产市场走势分析

(一)主张房价上涨的观点

1、财政困难论。地方作风更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招拍挂制度将继续推动房价创新高。

2、城镇化论。城镇化将继续推高房价，从城市化看，城市房价也许会再涨一段时间。

3、房价周期论。中国房价长周期达100年，未来 15-20年仍然是上涨周期。

未来推动房价上涨的9个因素如下：

1、国内经济繁荣周期没有结束。到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7％以上，加上收入倍增计划等，将带来住房购买能力的提高。

2、地方财政支付困难推高房价。据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为7746．97亿元，占这些地区债务余额的54．64％。偿还债务的出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收、靠土地财政来解决。

3、宏观政策对商品房的影响。宏观政策确定保障房是政府建设的重点，但因保障房的建设量，本身环境、地点和质量等无法满足需求，仍然需要商品房市场起决定性作用。宏观政策要压缩过剩产能，房地产是源头。压缩产能会导致原材料价格上涨，抬高住房成本。同时，全社会的货币供应量持续不断扩张，这些资金的很大部分集中到投资或购买住房上，也会提高住房价格。

4、城镇化比率的提高。为提高城镇化率，就得建造新的城市或区域。

5、需求的扩大和投资性。家庭的小型化导致住房二人一套和一人一套的情况增加，从而增加了住房需求。在投资选择比较中，房地产依然有优势。

6、流动性依然充足。我国较高的存款准备金率，表明我国未来发展不会缺乏资金，为房地产投资提供了资金来源。影子银行和信托基金等资金偏爱房地产，社会资金依然看好房地产。

7、土地货币化。可供开发建设的土地有限，随着货币供应增加，土地价格肯定上涨，因而住房价格必然上涨。

8、房地产市场的垄断型。房地产调控提高了房地产市场的集中度，土地开发和拍卖土地的能力只有大房地产商才拥有，他们的营销战略也相对具有垄断性。同时，大量中间人出现，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。

9、受益人的心态。目前购买住房投资的人，很大部分是国内市场各种制度改革的受益人，他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心其下跌。这种力量在新开盘尤其是高档商品房项目中依然存在。

(二)主张房价下跌的观点

1、泡沫论。房地产存在泡沫，价格已经高得离谱。

2、鬼城论，国内有些城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。

3、崩溃论。国内有些城市住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也可能出现下跌。

4、剥皮论。房价先从中心城市的外围和城市郊区下跌，逐渐向中心城市和城市核心区扩散。

未来抑制房价上涨乃至使其下跌的7个因素如下：

1、城镇化建设。城镇化的土地供应增加，人口结构调整，将影响房价上涨。中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。

2、房地产管理制度。房地产管理制度的变化将影响房价上涨，地方政府抬高土地价格，并不足以解决财政所需要的资金，房地产税收如能归地方政府，地方就有很大的积极性。随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，将大大增强开征房地产持有税等的操作性，因此，住房价格必然会回落。

3、经济面临转型升级。房地产经济是转型升级的牛鼻子，只有住房价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。

4、经济周期的变化。2013年我国经济速度开始下行，这是大周期的调整。未来的增长速度不会再超越8％。结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态、文化和历史，不会再搞大拆大建，急于求成。

5、高房价和高利率将使中心城市失去优势。房地产本身不具多少技术含量，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的过度发展是很不稳定的。高房价的连锁效应会抑制房价继续高涨。

6、房地产市场已处于不健康状态。房地产价格已经超越国际水平，诸多地方出现空城，入住率很低，房地产的投资回报价值缩小，风险加大，建筑成本下降。房地产的暴利，也让企业和社会无心进行研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。

7、住房供给已超过城镇化人口的需求。按照 2009—2012年以来全国每年销售的住房套数计算(每套

100平方米以上)，每年可解决2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求 1700万套。由此可见，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力的，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。

二、我国房地产政策亟待调整

(一)在新的条件下，房地产市场调控的变化

1、房地产作为经济增长和转型的支撑力没变。我国经济旧模式的原动力趋弱，新动力尚未形成，经济增长处于高速向中高速转换的“空档期”。为保证这种转化平稳实现，而不至于出现失速下滑，房地产仍然是守住增长底线的支撑力，同时也为改革转型奠定一个“缓冲区”。可以设想，如果没有房地产投资较快增长对经济的支撑，没有土地出让金大幅改善对地方收入的支撑，没有房地产销售改善对相关产业链的拉动，那么，2013年能否实现7．5％的预期目标?

2、土地“招拍挂”机制没变。土地“招拍挂”机制作为房地产市场和土地财政运行的基石，在未来几年都很难有实质性变化。归根结底，商品房用地供应不足，地方政府对土地财政过度依赖只是一个结果，它是对土地“招拍挂”机制的响应。过去3年，中央政府下达的住宅用地供给计划指标都未能完成。机构上看，房价上涨压力更大的一线城市，其住宅用地供给比例处于持续的下降通道。尽管近期的调控政策都强调扩大土地供给，但事实上，如果建设用地总量难以扩张，住宅供给比例难以提升，这个政策将很难落地。

3、房价控制占决策权重没变。房价控制依然占有重要的决策权重，这在短期内不会有明显的变化。尽管到目前为止，新一届政府并未对控制房价有过公开的表态，市场也广泛预期房价控制目标和问责机制会有所淡化，并寄望于供给体系的多元化，以使市场之手发挥更大的作用。然而事实上，由于房价过快上涨会恶化财富和收入分配，产生社会问题，政府对房价上涨保持着比较谨慎的态度。

4、房地产市场基本驱动力变弱。房地产市场自身的基本驱动力变弱，对调控的承受能力将会下降，一项政策的出台可能会产生难以预料的负面冲击。因此，调控力度的把握将比以往更加困难。尽管2013年房地产市场经历了一轮比较明显的反弹，但是就全国整体而言，库存消化压力并未明显缓解，个别城市库存压力仍然较大，甚至有些城市的房价处于下跌通道。因此，基于本轮市场反弹的这种结构性特点，考虑到中国经济增长的速度已经放缓，货币也将处于中性偏紧的状态，可以判断中国房地产市场的基本支撑因素都在不同程度地弱化。因此，未来的调控将更加难以平衡；既要兼顾经济增长，又要抑制个别城市的房价上涨，还要预防调控力度不合适所引发的下行风险。

5、房地产市场核心问题的变化。我国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将会是住房政策的长期目标。中央政府认为，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，住房资源配置不合理不平衡等问题。

6、房地产市场的分化。我国的房地产市场已经呈现分化的格局，区域之间、城市之间冷热不均的现象继续凸显，显示我国房地产市场的整体性趋弱，结构性和差异性趋强。在这种背景下，未来的房地产政策可能倾向于差别化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流动的新趋势。第六次人口普查显示，单向、集中的人口流动模式决定了个别热点城市的房地产需求依然旺盛，及时实施严格的限购等干预措施，也难以从根本上抑制房价上涨的态势。反之，部分遭遇人口流失的城市，房价却承受下滑的压力。以人口城镇化

为核心的新型城镇化战略，决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。尽管从数据上观察，农村向城镇的人口迁移规模最大，速度最快的阶段已经过去，然而迁移人口的住房问题却比以往更加突出。

(二)政策调整和完善需把握的原则

尽管很难对房地产政策走向进行精确的判断，但是考虑到政策的选择都基于一定的约束条件，未来并非完全无迹可循。在调整和完善房地产相关政策时，要把握以下5项原则。

1、底线思维原则。底线思维决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。短期内的房地产政策走向仍将取决于经济增长的速度。如果经济增长的压力增加，则政策的选项是：弱化旧政策的执行力度、延缓新政策的推出节奏。房产税试点扩围的时间点和试点方案将部分取决于经济增长的环境，如果经济增长压力依然较大，推出节奏仍有可能继续延后，或者采取较为温和的试点方案。

2、问责制原则。房价目标和问责机制决定了以限购、限贷等抑制需求的行政干预措施在短期内难以退出。尽管限购、限贷、限售等短期政策是典型的行政干预，不符合市场化的长期方向，但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线城市而言，是短期内最有效的手段。房价控制依然是问责考核的核心，地方和中央在这一点上并不存在分歧。无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标，它的实际效果往往是抑制供应，需求不会被消灭，只会被延后。

3、供应体系原则。长期的住房供应体系将走向“三元供应格局”：低收入家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段的定向支持，使之有能力满足自住性的首套商品房需求，帮助其拥有产权，分享城市升值的好处；高收入家庭的改善性需求，通过房产税等手段予以适度抑制。

4、土地制度改革原则。通过土地制度改革释放住宅用地的政策效果需要时间检验。集体建设用地的流转能否为住宅用地提供潜在的空间尚需时间确认。土地指标偏紧的珠三角、长三角发达城市更有可能从存量领域开启集体建设用地的市场化流转，并在一定程度上缓解住宅用地紧张的格局。

5、市场化原则。十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用”，代表着房地产政策的长期走向，也被解读为行政性政策退出、长效机制逐步确立、房地产走向市场化路径以及改革的优先次序可能是：首先，需要启动供给端改革，使土地和资金供应实现市场化；其次，启动需求端改革，逐步退出限购、限贷等行政干预措施，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，在经济环境稳定的情况下，适时启动房地产试点和立法。

三、房地产调控的两个问题

(一)结构性矛盾突出问题

当前房地产业可以说是问题不少，绝大部分都不是由总量矛盾造成的，而是源于行业内部各种结构性的突出矛盾。

1、房价与购买力的不匹配。当前，对住宅需求最大的人群应当是进入城市不久的“新市民”。据不完全统计，大约有两亿人口居住在城镇却没有城镇户籍，这一群体基本是在城市务工的农业人口，而各类保障性住房也基本不能覆盖着一群体。对于“新市民”这一群体来说，当前商品住宅价格过高是一个不争的事实。

如果城镇住宅需求最大的一个群体，购买力长期无法支持当前的商品住宅价格，房地产业的发展必然不可持续。房价与购买力的不匹配也会对住宅以外的消费产生很大影响，房价对家庭消费具有明显的抑制作用。城镇化应当是全社会生活水平全面提高的过程，房地产行业的发展固然是其中的重要一环，但如果家庭消费因此受到明显抑制，那城镇化就偏离了它的初衷。要解决这些问题，一是要认识到虽然房价与购买力不匹配，但是房价暴跌对于经济弊远大于利，所以需要持续不断的提高居民的可支配收入，以增强住房需求群体的购买力。二是要加强保障住房的建设分配和租房市场的规范化，分流一部分商品住宅购房需求。

2、区域之间发展不平衡。从全国来看，局部地区房地产发展过快，某些地方出现了所谓的“鬼城”。2013年7月发布的《城市房地产发展风险排行榜》评估了286个地级以上市房地产发展风险，其中风险最集中的区域在我国西北地区，并且风险最高的前50个城市几乎均为三线城市。就实际层面而言，现在很多城市都在兴建新城、卫星城，这些城市中的新区也有过度开发之嫌。与这些局部地区的过度开发形成鲜明对比的是，在大城市、城市中心区域，住宅依旧是相对稀缺的资源。我国住宅市场区域间的发展不平衡可能会长期存在，这是由房地产行业的长周期特性决定的。可行的措施是继续发展城市和城际交通体系，转移一部分大城市和市中心人口至新开发区域。这样既缓解了大城市及城市中心区域的压力，又充分利用了已过度开发地区的房地产资源。然而，基础设施建设同样有资金投入大、周期长的特点，因此，需要认识到调整区域不平衡是一个漫长的、动态的过程、应用长远眼光看待这个问题。

(二)货币供应及流向问题

1、房价问题的实质是货币问题。房价涨跌及其走势取决于多个方面因素，其中包括宏观经济、货币供应水平、可替代投资品市场状况、区位、相关社会心理状态、社会保障性住房供给水平以及税收因素等。货币供应从总体上影响房价走势，城市发展不均衡、公共服务供给不均衡、城市间机会不均衡等从结构上影响房价。税收因素既可以在总体方面又可以在结构方面影响房价。货币供给是决定房价走势的关键因素，要认清房价涨跌的本质，即房价涨跌的核心问题是货币供应状况，房价问题的实质是货币问题。

2、货币供给增长支撑了高房价。货币供应影响房价的作用机理在于，当货币供应大幅扩张时，充裕的资金为房地产投资提供了基础，投资者获取信贷资金的便利程度增加，机会成本降低。另—方面，货币供应大涨必然引发物价大幅上涨、货币贬值，投资者以及普通居民必然通过投资或购买房地产来应对，其结果是房价上涨，而当货币供应大幅缩小时，支撑房价的基础不存在，投资房地产的机会成本也会增加，市场流动性减弱，投资者或普通居民倾向于持有现金资产，而不选择购买房地产，其结果是房价下跌。

3、房地产调控的关键是控制好货币供应。根据中国央行公布的数据，2013年10月末，广义货币(M2)余额107．02万亿元人民币，同比增长14．3％。在货币供应充裕的情况下，人们对房价依然保持看涨预期，以信贷资金为主的资金自然会源源不断地流入房地产市场。根据中国国家统计局公布的数据，2013年1月—11月，全国房地产开发投资的比重为68．6％。上述数据表明，民间房地产投资热情依然高涨，到 2013年11月依然有大规模资金流入房地产业，而且房地产调控的关键是控制好货币供应以及货币流向。货币政策应成为房地产调控的核心。一方面控制好货币总量和货币投放节奏，另一方面控制好货币流向，同时重点辅之以税收政策。（

我国未来房地产市场发展趋势 篇2

一、当前我国房地产开发现状

(一) 房地产的开发投资规模呈现加大趋势

房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁, 没有房地产开发, 自然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示, 房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分, 且所占份额不断加大, 在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从2000年到现在, 如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话, 房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的增长速度, 房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大, 这一点显得越来越明显。

(二) 价格收入比较高

房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例, 房价收入比就世界各国来说, 是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5:l, 联合国确定的标准一般是3:1, 日本则是4:1, 美国所占比例是3:1, 而在中国, 据初步测算, 这一比例严重失去平衡, 大约在10~15:1。一般说来, 住房消费超过收入30%的家庭, 我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示, 目前, 32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上, 这些已大大超过国际上公认的住房警戒线, 应引起我们的重视。

(三) 商品房空置率较高

住房消费上也存在一些问题, 消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机, 而不是为了居住, 这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下, 已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月, 我国空置一年以上的住房超过50%, 就不良资产而言, 居我国各行业之首。

二、当前我国房地产业存在的主要问题

(一) 金融信贷方面存在问题

我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在, 部分房地产开发商在购买土地开发的过程中, 自筹方面的资金有些不足, 为了筹资, 于是千方百计从银行取得贷款, 这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款, 购买多套住房, 从而囤积房源, 对房产进行炒作, 这也会导致房地产业泡沫的产生, 从而加剧信贷风险。

(二) 经济环境因素在影响着高房价

纵观我国房地产的发展历程, 在每一次房地产市场的升温背后, 都是由于经济的高速发展而催生的。现在, 中国经济受到金融危机影响之后, 经济开始全面复苏, 这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展, 这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加, 市场需求就会受到更大刺激;同时, 伴随着经济的持续增长, 人民的收入会不断增加, 使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求, 影响着人们的购房需求。

(三) 获取土地存在问题

在获取国有土地使用权时时有违规现象发生, 就是在出卖土地方面, 也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地, 这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是, 有的开发商使用暗箱操作的手法, 通过种种方式, 低价获得国有土地使用权, 造成土地资产的不断流失, 扰乱了法律框架下的招标购地秩序, 助长了行贿受贿不正常的风气, 更重要的是损坏国家的土地储备, 进而危害整个国民经济的可持续发展。

(四) 中低档普通商品住房开发欠缺

在房地产业的发展进程中, 一些房地产开发商出于追求利润的需要, 会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况, 这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要, 造成房地产开发比例失调, 一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡, 一方面会使房价不断攀升, 催生房地产泡沫, 不利于房地产行业的稳定发展;另一方面, 普通群众对中低档住房的需求不能得到满足, 就会激发普通大众的不满情绪, 造成社会的不和谐。

(五) 市场的调节机制有缺陷

在房地产业的飞速发展过程中, 市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下, 许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐, 导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件, 在某些地区却成为了“房东”阶层进行投资甚至是投机的生财工具。他们不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益, 使真正有自住需求的房屋需求者买不起房, 出现贫富差距日益扩大、两极分化日趋严重的现象。

三、改变房地产市场现状的应对措施

(一) 整顿房地产市场秩序, 规范企业行为

对房地产业, 近年来群众更是颇多微词, 要求加强治理整顿的呼声强烈。当前, 我国对房地产业的管理上, 存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。现阶段, 在对房地产业的行业管理上, 我们要走出常规, 切实转变思路。一要变项目前期审批后难以管理为全程监督, 进行全程服务制约。二要加大对房地产市场整顿的力度, 对于房价上涨离奇的地方, 政府在特殊时期就应采取特殊手段, 在管理手段上要更有针对性, 对于迎风而上、违规的房地产企业给予更重的惩罚。

此外, 要做到信息透明化, 为对房地产的宏观调控和消费者透明消费提供更加科学的依据。市场信息掌握准确是有效调控的基石, 也是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件。为此, 在政府统一协调下, 我们应着力加强各部门协作, 整合各类资源, 加快房地产市场信息系统和预警报体系建设, 努力使局部性、结构性问题, 防之于未发。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况, 从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。

(二) 对房地产税收体制进行更深层次的改革

税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资, 因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候, 准确地估算这些支出。税制也要简单, 对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否, 加以归类和合并。当前应解决有些地方房地产税不统一的问题。另外, 税制还要保持相对稳定, 不能朝令夕改, 不能随意增加, 以体现税收的严肃性和权威性, 当然稳定并不等于一成不变, 在税制不变动的前提下, 税率应随着社会经济的发展作动态调整。房地产税收体制进行改革要贯彻好如下原则:

第一, 全面性原则。房地产税收体系的建立应考虑各种同房地产市场有关的行为, 应根据在房地产开发、经营、管理全过程中所出现的各种利益关系设置相关的税种。任何土地, 除法律规定免税外, 无论是划拔土地, 还是出让土地, 只要处在国土范围内, 都有纳税义务, 任何房地产交易, 不管是出租、转让、抵押和典当都应交纳相关税收, 这样, 既能扩充税源, 又能减少部门间的扯皮现象。

第二, 总体税负适中原则。有一段时期, 由于政策与管理上的双重误区, 导致中国房地产业利润不合理地攀升, 针对这种情况, 采取加重税赋的政策, 与其他行业相比, 房地产业税赋明显偏高。今后随着市场运行机制的深入, 房地产法规的进一步完善, 房地产业的利润率必然和社会平均利润率基本吻合。从长远来看, 要保持房地产市场兴旺, 实现经济、社会的持续繁荣, 有必要拟定合理的灵活的房地产税收政策。

(三) 加强信贷手段的调控

土地和资金是房地产市场发展的两个龙头, 信贷资金的投放或收缩直接影响着房地产市场的活力与兴衰。通过信贷限制及利率调整, 控制资金投放于房地产业的数量和结构, 应成为政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段。

第一, 调控投放于房地产市场的资金规模及结构。在房地产市场发展过热有引发泡沫经济之前, 信贷资金的控制尤为重要, 特别要注意投放于开发商的信贷资金和投放于购房消费者的信贷资金应保持合理比例, 目前, 中国的房地产信贷资金更多地投放给了开发商, 这也是中国房地产市场有效需求不足的重要原因。

第二, 贷款利率和期限调整。利率是资金借贷的成本, 直接影响市场各方主体的未来预期收益。在房地产市场有供过于求迹象时, 可适当提高对房地产开发商贷款的利率, 也可适当降低住房消费信贷利率, 从两方面达到对房地产进行宏观调控的目标。

第三, 控制贷款成数。这主要体现在两个方面, 一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例;二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。贷款成数的高低直接影响了市场的活跃程度, 各国在打击楼市炒作时, 往往以降低贷款成数作为操作手段, 特别是严格控制期房的最高抵押贷款成数。

第四, 建立和完善房地产金融市场, 不断提高房地产金融服务水平。房地产市场的繁荣与发展离不开金融市场提供的资金与高效服务, 我们应探讨和理顺政策性房改金融业务, 提高中低收入者的购房有效需求;建立和完善个人住房抵押贷款机制, 为购房者提供信贷支持;开展房地产保险业务, 为购房者和贷款人提供财产和信用保险, 化解金融风险, 运用资本市场解决房地产市场发展的资金来源问题, 以促动房地产市场的良性发展。

第五, 积极开展政策性的住房金融业务。住房问题直接关系到人民的生活质量和社会的稳定, 各国政府都通过各种政策扶持居民解决住房问题, 其中最重要的手段就是开展住房政策性金融业务。目前, 国际上在解决这个问题时有几种可借鉴的模式:一种是以德国为代表的住宅互助合作社;一种是以美国为代表的住房抵押贷款模式;一种是以新加坡为代表的公积金制度。无论何种模式, 对低收人者实行财政补贴或相关资助都是必要的。我们应在借鉴基础上, 在这个方面继续加强。

当前, 从我国房地产市场现状来看, 存在的问题不少。对此, 我们要给予积极的重视。只要我们针对当前发展现状提出一系列的应对措施, 就能使我国的房地产业走向健康发展的轨道。

参考文献

[1]曹振良.中国房地产业发展与管理研究[M].北京:北京大学出版社, 2008.

[2]尹中立.我国房地产泡沫形成的税制因素[J].房地产世界, 2007, (12) .

我国未来房地产市场发展趋势 篇3

从各国对房地产金融的研究来看，英国是最早进行房地产金融研究的国家，美国对不动产的研究侧重于应用，其学科起步较晚，但发展迅速，目前居世界领先地位。我国近代商品经济发育迟滞，造成房地产金融发展较为缓慢。

清光绪34年(1908年)公布《殖产：银行条例》后，1911年殖产银行作为中国的第一个房地产金融机构在天津正式成立，实行股份制。其主要业务是对农业、工业等发放中、长、短期贷款。长期贷款可用田园、房屋或股票、债券等作抵押，在30年内还本付息。借款总额不能超过抵押物价值总额的70％。

民国三年(1914年)，国民党政府仿效日本，公布了《劝业银行条例》，并成立劝业银行。它是全国性的房地产金融机构，资本总额500万元，并发行债券。1915年，农工银行颁布条例，规定该行以定期抵押和分期抵押放款为主，在农村发放可用田契作抵押品的贷款。1933年，国民党政府拨款250万元，设立豫、鄂、皖、赣四省农民银行，后改名为中国农民银行。1941年颁布《中国农民银行兼办房地产金融业务条例》，同时设立房地产金融处，以协助政府实施平均地权而开展的房地产金融业务。1942年颁布《中国农民银行房地产债券法》，房地产金融处可以按规定发行债券。

旧中国房地产金融的发展，除了政府银行外，—…些商业银行和绝大多数的外商房地产企业，在房地产资金的融通上也起了重要作用。除了银行直接投资房地产外，房地产抵押贷款业务也较普遍。据考证，由于抵押贷款的利率高、抵押期短、逾期不赎，因此，银行很乐于发放房地产抵押贷款业务。1936年，外国银行在中国占有的房地产估价为13265万元，8家英商地产公司在银行的透支达其资本额的54．5％，3家美商房地产公司在银行的透支达其资本额的89．7％。

上海中国人经营的银行甚至大钱庄也十分热衷于房地产抵押放款。1906年福康钱庄的房地产抵押放款占其抵押放款总额的11．5％，到20年代，该比例增加到20％左右，1936年占68％，1943-1944年高达97．3％。

新中国建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，所以城镇房地产金融仍然存在。1956年，我国工商业社会主义改造基本完成后，房地产交易活动就基本停止了。在这一阶段，中国实行高度的计划经济体制，城镇住房建设由政府和企业直接投资、开发、分配和管理，属国家或集体所有，职工住房实行低租金、高补贴为特征的供给制，因此，从建国一直到70年代末，中国金融行业的住房信贷基本是空白。

1978年以后，随着我国经济体制改革，国家住房投资逐步由财政无偿拨款转为银行贷款，建房由企事业单位各自建房转为房地产公司统一开发建设，分配由单位购；建房并低租金分配给职工逐渐向按市场经济规律将单位住房出租或出售给职工的方式转化。房地产业作为一个独立的产业部门开始形成，房地产金融业也因改革的需要应运而生。

1992年末，中国工商银行、中国建设银行系统先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法。各银行开始大规模进入住房金融领域。与此同时，上海市借鉴新加坡的经验，按照“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户管理、财政监督”的原则率先建立了住房公积金制度。上海的公积金制度很快推广到全国，有效地提高了职工家庭解决自住住房的能力。

1995年，人民银行颁布《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》，它标志着以商业银行自营性信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷体系基本确立。

1998年，为确保国民经济持续、快速、健康发展，中央决定在努力稳定出口和增加基础设施建设投资的同时，进一步深化住房体制改革，把扩大住房建设作为重要的经济增长点，以扩大内需。同年，人民银行下发《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》，进一步放宽了住房贷款的条件，委托性住房金融业务的承办银行扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。

住房体制改革的积极推进和金融行业住房信贷政策的出台，使中国金融行业住房信贷进入了一个快速发展的新阶段。尽管如此，房地产金融业务的发展仍处于起步阶段。目前，个人住房贷款余额占银行信贷资产的比重很低，截止到2001年9月，市场占有率最高的商业银行也只有9％左右，远低于世界发达国家20％以上的水平。

二、我国房地产金融的发展前景

当前我国工业化和城市化的任务十分艰巨，随着农业生产率的提高，将有大量农村人口向城镇转移，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需50年才能赶上世界平均水平，这50年内房地产业作为支柱产业的地位是不可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。在未来20年内，中国房地产业的主要功能是为城市化服务，为城市新居民定居服务。当我国人口城市化率达到50％后，功能将会逐步向提升城市现代化功能和质量转化。“十五”时期将是我国房地产业蓬勃发展的时期。按此计划，到2005年，我国城镇居民的人均住房建筑面积将达到22平方米。2000年，我国城镇居民为4．58亿人，人均住房建筑面积19．8平方米《按2001年中国统计年鉴》数据推算而得)，预计到2005年，我国城镇人口将达5．4亿人，按平均每人22平方米建筑面积摊算，在“十五”期间，要增加住房建筑面积28．12亿平方米，如果原有旧住宅每年按4％的比例拆迁重建，5年合计20％，总面积为18．14亿平方米，两者合计“十五”时期需要新建住宅46．26亿平方米，按2000年城镇商品住宅平均1000元／平方米造价计算，“十五”计划时期5年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到46260亿。这也表明，未来中国住房抵押贷款市场的巨大市场前景。

另一方面，从金融行业的世界发展潮流来看，大型制造企业以及高风险行业已经逐步转向资本市场进行直接融资，作为金融中介的银行信贷业务，逐步开始向中小企业、服务行业和以住房信贷为中心的零售业务转移。利用银行网络优势、服务优势、发展低风险的零售业务将是银行业的发展方向。资料显示，日本个人住房信贷业务在商业银行中的比重已经超过20％，美国更是超过40％。从这个角度来说，中国金融业住房信贷的发展也是巨大的。同时，加入WTO将促使银行加快信贷结构调整及各项银行改革的步伐。

基于上述分析，我国房地产金融的未来发展将呈如下趋势

1．住房金融市场的竞争将日趋激烈。

一方面，各家银行已经纷纷看好住房信贷特别是个人住房贷款这一市场，本世纪初将是银行间分割这一市场的关键时期。另一方面，随着地方商业银行的成立和外资银行的进入，金融市场四大国有商业银行垄断的格局将发生较大变化，住房金融市场的竞争将明显加剧。

2．个人住房贷款将成为住房金融业务的主题而得到迅猛发展。

目前，各家银行个人住房贷款占其全行信贷总额的比重还很低，如截止2001年9月末，中国工商银行的个人住房贷款余额所占比例只有8．39％，而发达国家一般商业银行的这一比例则在15％一25％之间，有的甚至更高。可以预计，个人住房贷款在未来5年将得到迅猛发展，其贷款规模将超过房地产开发贷款规模。

3．业务品种将出现多样化趋势，特别是住房信贷的中间业务将得到大力发展。

如房地产评估、购房与贷款咨询、代理收付、代办保险、代办产权登记等中间业务将得到大力发展。在发达国家，商业银行办理个人住房贷款收入的大部分不是利息收入，而是非利息收入。可以说，个人住房贷款对相关中间业务的带动作用，是该项业务对商业银行具有吸引力的重要原因。

4．强化管理、防范风险将成为住房信贷业务持续发展的重要课题。

5．个人住房贷款将出现证券化趋势。

从商业银行角度看，住房抵押贷款是一项长期贷款，其期限长、需求大、贷款规模大，而银行的存款结构一般是短期、中期居多。这样一来，随着贷款规模的不断扩大，势必造成商业银行的流动性风险。住房抵押贷款证券化将有助于解决商业银行资金结构不匹配问题，有效化解金融系统的风险。

从房地产角度看，住房抵押贷款证券化的实施，为房地产企业上规模上档次提供了一个良好的平台。抵押二级市场的开辟，持续不断的抵押贷款流将扩大一级市场住宅消费能力，从而意味着有更多的住宅开发机会，就目前来说，这一证券化安排一方面有利于消化房地产开发商空置的商品房，加速建设资金回笼，同时，也开辟了住房建设项目进入国内外资本市场的新渠道，房地产商可以和银行等金融机构合作，利用资本市场调节住宅建设的资金需求，此外，抵押贷款证券化的推行也使得银行等金融机构加强与房地产商的合作以共同降低住宅销售的风险，众多中介机构的培训与完善也促进了我国住宅建设市场的规范化，这些均大大有利于降低房地产商的开发建设成本，促进我国房地产进入长期规范化运作轨道。

从投资者的角度来看，住房抵押贷款证券化为投资者提供新的投资工具。目前，由于我国资本市场不够发达，民间资金量大而无更好的投资途径，只好躺在银行睡大觉。而抵押证券由于其风险大、资信度高、收益好，因而会成为我国证券市场倍受青睐的投资晶，投资者也因此多了一个投资方向。

未来我国白酒行业发展趋势 篇4

限制“三公消费”政策直接命中了白酒销售的要害，但总体来说，限制“三公消费”仅是一个导火索，酒价的非理性上涨，造成了存酒和收藏酒的盛行，时间的积累也让社会库存高企，限制“三公消费”只是起到了一个引爆的作用。在白酒行业快速发展的十年间，行业整体欠下许多债，包括销售渠道、经销商服务、市场营销等等，而这些债是早晚要还的。库存高企的商家在看到政策对高端酒的销售影响较大时，便纷纷抛货，这也就有了茅台在2300多元/瓶的高价一路下跌 至900元/瓶左右，但是，900元/瓶并非是茅台的低部，在接盘者伸手接盘后，茅台的价格出现了短暂的反弹，这也是市场上侥幸心理的写照。而在今年中秋 前后，销售旺季却出现旺季不旺的现象，企业和商家终于醒悟。但此时，茅台和五粮液的价格一度跌到了850元/瓶和650元/瓶左右。

据调查，一线白酒贵州茅台的社会库存经过今年上半年的消化，已经到了二批经销商手中，一批经销商手中库存压力较小。而五粮液由于之前的经销商、专卖店队伍庞大，社会库存也较大，经过上半年的降价销售，社会库存有极大的好转。虽然两大白酒龙头都做了许多努力，但是，价格再回到千元时代可以说是难上 加难。现在，摆在酒企面前的是转型、建立自己的营销队伍和服务体系，真正让白酒发挥其固有的属性——是一种消费品，而非建立在某些特殊群体上的特殊品。“名酒”回归“民酒”是大势所趋，要做好充足的准备，根据市场需求而做出相应的产品。酒企与消费者建立一站式的服务，才能掌控市场、掌控消费者的需求。这 就需要企业在保证品质的同时，从销售渠道和市场营销上不断地去创新，赢得市场和消费者的信赖。市场发生了变化，酒企和经销商也必须做出

转变，适者生存是硬 道理，未来的白酒市场格局如何分割，就要看企业和经销商在此轮调整中如何来适应市场，并做出快速而准确的转变。

未来我国休闲食品产业发展趋势 篇5

1、树立品牌效应是休闲食品企业成功的关键

许多企业已经明白，拼产品、价格，打渠道战、终端战、广告战等，拼来拼去，打来打去只有死路一条。休闲食品行业的竞争已经由原来的产品和技术竞争转向品牌的竞争，经过多年打拼，休闲食品企业已经认识到品牌经营的重要性。正是因为如此，很多企业开始在品牌经营方面下工夫。据了解，越来越多休闲食品企业包括一些大企业开始主动牵手“外脑”，并且由阶段化合作走向全程化合作，服务内容也由营销咨询扩大到品牌战略规划等领域。这些都说明企业认识到品牌的价值和意义，这是休闲食品行业竞争升级的重要转变。

2、差异化是休闲食品企业发展的方向

休闲食品行业的市场前景广阔，发展潜力巨大，但是由于休闲食品行业已进入完全竞争阶段，企业利润日趋平均化，并且行业整合、市场细分也即将完成。一览食品英才网

因此，休闲食品企业应抓住机会跳出产品同质化的圈子，实施差异化战略，用差异化特征来提高消费者的消费意识，用产品的内在优越性将消费者与企业紧密联系起来，通过创新产品、建设品牌和拓展市场走出一条可持续发展道路。

3、发展有益于消费者健康和安全的休闲食品是全社会的愿望

如今人们在对休闲食品的需求上趋向于如何才能吃得更健康，这是普通老百姓的追求，更是休闲食品生产和经销者孜孜以求的发展方向。健康型休闲食品的概念涉及低钠，低盐，低饱和脂肪酸，非油炸型烘烤型，无添加剂，无防腐剂等。调查数据显示，58.4%的人在选择休闲食品时会更注重食品的绿色、天然和健康，此外对富含维生素及具有其他功能特性的食品也非常感兴趣。休闲食品在满足消费者娱乐和休闲需要的同时，正在成为“一日三餐”中的第4餐。在现有休闲食品保持良好风味、口感的基础上，进一步创新，优化生产工艺，提高营养均衡。促进休闲食品向营养型、功能型和健康型转变应该是休闲食品企业努力的方向。

我国未来房地产市场发展趋势 篇6

一、前言

结合当前房地产经济现状来说，它的发展是迅速的，并且涉及面极其广泛。它对金融、家电、建筑等行业的发展起到了极大的推动作用，同时也保障了国民经济的可持续发展。关于促进房地产经济发展的因素可以从以下两个方面来说。首先第一方面是指我国经济的宏观发展，在改革开放之后的这段时期，我国开放了劳动力、建筑市场，并不断对市场经济体制进行完善。其次另一方面是指我国进行城市化建设。“十二五”时期城乡一体化建设成为我国工作重点，同时城市化建设将房地产行业直接推上了一个巅峰时期。但当前房地产行业仍有一些弊端，对其发展产生较大的影响。

二、发展现状分析

1.增速超出掌控

在最近几年的时间内我国的房地产经济发展已经达到了一个相当高的水平，赶超了发达国家近30年变化水平的程度。由于我国政策的变化，国家加强了城镇化建设。农村大量人口逐渐向城市转移，甚至建立新的城镇。种种情况导致了城市人口的大量增多，相对于住房的需求也不断上涨。单薄的房地产基础，根本不能满足现在的需求，许多商人及企业看中这一方面，加大了对房地产的投资。

2.管理的不到位

显而易见，在政府的.支持和企业家的投资下，房地产行业拥有着巨大的利润。该行业的暴利引来了大量企业家的投资，越来越多企业的加入，缺乏政府的有力调控，造成市场秩序混乱。很多地方的房价大幅上涨，超过了一般居民的承受能力，使很多人，想买房却买不起。

3.需求的不稳定

住房需求是居民生存的最根本需求，所以买房已经成为家庭及个人的重要投资。在当前的城镇化现代建设过程中，为了减少居民居住土地的使用，城市高楼成为居民住房的最大选择。这种现象又造成了居民对住房需求有一定量增加。

但由于房价的不合理性及市场监管的不到位，整个行业充满了泡沫。政府部门颁布了相关的政策，进一步阻止了对房地产不理性的投资行为。比如国家的相关政策，对很多一线城市采取限购措施，保障了底层人民也能有房住。但由于前期投入大后期收益小，以及通货膨胀等因素，不少居民的买房意愿仍成下坡趋势。导致市场需求减低。

4.市场经济体制

对当前快速发展的房地产经济存在的一些问题进行忽视，导致了市场制度不健全。房地产行业不是独立存在的，也不可能独立存在，它的发展与土地经营关系相当密切。我国虽然土地资源比较丰富，但是其利用率很低，远远没有想象中那么理想，而且土地后备资源短缺。在国家土地资源被大部分消耗的时候，无所顾忌，认为后备资源还跟丰富，这种想法是错误的。我们应让每一寸土地都发挥出其最大的价值。如今，快速发展的房地产行业，占用了大量的优质土地资源，导致了市场土地供求出现不可调和矛盾。在进行发展房地产行业的同时，我们应该重视对环境的保护的意义，不以牺牲环境为代价去获得更大利益。在获得利益的同时，应当肩负起背后与之相对应的责任。其中的最重要也最应当承担社会责任，就是在保护生态环境的前提下进行生产建设。可以这样说，房地产经济是一项破坏性建设，虽然这么说有些人认为太过片面。但它最大的特点就是工期短、转移性强，在区域内施工，这些特点完全可以证明这一观点。尤其是此区域完工后继续进行下一区域，此期间无过渡，无缝隙连接。事后也再不对原来的施工区域的后续管理问题进行负责。

三、发展趋势研究

房地产经济是我国经济体系的极其突出的一部分。在大规模城市化建设过程中，房地产经济对于改善居民生活质量及生活条件起到了重大作用。虽然难免有些缺点，但发展前景依然良好。根据目前实际情况，我们从以下两方面分析。

第一，房地产市场逐渐走向成熟。我国房地产经济在“十二五”期间有短暂的不和谐期，但今年中国开始“十三五”，所以该行业的发展迎来了新的曙光。我国當前的城市化建设、农村改建已大部分完成。在国家政策的调控下，该行业及相关联的其他行业均对市场进行了有力调整，建立了一个相对来说更合理化的发展环境。

第二，市场住房价格趋于稳定。影响房地产市场的最重要因素就是住房价格，最近几年房价的持续上涨，造成居民心里的极度恐慌，同时也扰乱了经济的稳定性。政府进行有效的干预，通过调控市场、限制购房，房价正在下调并充满规律性，现在已具有独立的稳定住房价格体系。

四、结束语

我国未来房地产市场发展趋势 篇7

(一) 一二线城市部分品牌企业项目降价显著

随着调控影响不断显现, 部分名企开始调整价格, 以期带动成交量的上涨, 价格下调趋势开始蔓延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后, 2011年11月北京新开楼盘龙湖时代天街拿地时楼面均价为7519元/平方米, 开盘价格仅11800元/平方米起 (此前对外报价约15000元/平米) , 目前实际成交价约10700元, 价格显著低于临近的其他项目。

(二) 二手房价格:自9月以来持续下降, 11月跌幅明显扩大

自4月起, 主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多, 到10月全部主要城市均环比下跌, 且跌幅逐渐扩大, 从9月的平均下跌0.7%到10月的0.9%, 以及11月的1.8%。

一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行, 且已低于2008年;三线代表城市东莞10月成交量增长8%, 较2008年也有明显增长 (50%以上) 。

(三) 品牌房企销售:下半年多家品牌房企销售业绩下滑

一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行, 且已低于2008年;三线代表城市东莞10月成交量增长8%, 较2008年也有明显增长 (50%以上) 。

2011年1-10月, 十大品牌房企销售额平均增速为24%, 但具体到不同阶段, 上半年同比增速达59%, 第三季度平均增速仅为2%, 10家企业中有7家企业下降;10月10家企业平均降幅达24%, 仅恒大1家企业销售业绩持平, 万科降幅为33%, 自8月起已连续3个月销售额同比下降。

二、房地产经济在未来的发展趋势

(一) 房地产调控:延续去年以来从紧取向, 力度不会放松

2010年以来, 中央政府紧盯市场变化持续加码调控, 政策密度大且涉及方面全。

2011年7月初, 国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”, 随后有台州、衢州、珠海先后出台限购政策, 温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇, 充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。

近期, 温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控;媒体也披露, 住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策, 预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面, 目前房地产调控政策刚刚产生明显效果, 主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年, 中央不会冒然放松调控。

(二) 微调的力度和节奏, 将是影响房地产市场走势的关键

近期货币政策出现微调, 2012年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变:

目前GDP增速仍在较高水平, 10月CPI涨幅回落, 但仍在5%以上货币政策预调微调, 并未改变总体偏紧的态势, 2012年总的信贷规模可能与2011年持平, 不会达到2008年四季度-2009年放贷近11万亿元的天量。

2011年主要城市房地产市场出现明显调整, 限贷的影响大于限购:2011年前三季度新增房地产贷款余额下降超过40%, 对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外, 限贷政策针对全国全行业, 比起限购只针对40-50个重点城市, 影响更为深远。

房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机, 但房地产信贷规模仍将偏紧:2011年11月30日央行公布将下调存款准备金率0.5个百分点, 将释放近4千亿元资金, 虽然主要用来抵御外汇占款的下降, 但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。

目前信贷投放也在进行结构性微调, 如侧重铁路等基础建设、地方债等, 尽管可能有部分信贷流入房地产业, 但房地产信贷规模仍将偏紧。

(三) 经济增长和物价水平是货币政策转向的关键

2011年第四季度, 货币政策释放预调微调信号 (11月30日, 央行实施了近3年来的首次下调存准率) ——国务院常务会议要求“适时适度预调微调货币政策”、“信贷政策要与产业政策更好地结合起来, 切实做到有保有压”, 货币政策的微调并不代表全面放松。

货币政策转向时, 存款准备金率通常先于利率调整。历史数据显示, 经济增长和物价水平是货币政策转向的关键。

(四) 政策伺机而动, 全年量价难有增长

1、本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局。

近期国务院领导多次就房地产调控的问题做出指示和批示, 继续加强房地产调控, 预计限购在2012年将继续得到落实。另一方面, 中央深知房地产调控、房价合理对中国经济长远健康发展和调结构的重要意义, 在经济增速未有明显放缓之前, 不会放松刚刚收到成效的房地产调控政策。

2、全年量价难有增长, 上半年行业仍将面临较大压力。

根据中国房地产中长期动态模型初步预测, 2012年全年, 商品房销售面积将比2011年下降3.5%-4%, 销售均价下跌1%-4%, 具体到不同时期, 上半年商品房销售面积同比降幅将在10%以上, 量价齐跌态势进一步延续, 开发企业的资金压力降进一步上升, 全年量价水平也难有增长。

3、城市/区域差异、企业差异、不同类型物业差异继续扩大。

*一二线和部分三线城市受到限购政策影响, 表现不乐观;

*招保万金等品牌大企业销售及资金状况良好, 中小开发企业面临困境;

*商业地产开始受到关注, 但政策一旦放松, 住宅市场将重新成为热点。

当前房地产政策调控效果正逐步显现, 预计2012年全年商品房销售面积与价格与去年相比稳中有升, 新开工面积增长20%左右, 市场情形不像年初其他研究机构预测的那么悲观。

经济快速增长, 城市化加速的宏观背景下, 尽管有严厉的政策调控, 过度悲观不符合我国房地产市场发展阶段, 谨慎乐观最符合市场实际情况。

综上所述, 本文对我国房地产经纪的状况以及未来的发展趋势进行了分析, 卖出去的房子多少并不等于加快了房地产行业的发展, 房地产业的发展还要取决于我国经济的稳定运行状态, 取决于在金融业体系中房地产业所能够承受的风险, 和与其相关 (水泥、钢铁) 的各个行业领域等环节所能够承受的规模。保证和维护国民经济的稳定发展与良好运行是房地产业未来一个坚定不移的发展方向。

摘要：房地产业是我国国民经济的支柱性、先导性、基础性产业, 是重要的国民经济产业部门。它对整个国民经济的快速发展作出了重要的贡献, 但因房价过快增长, 中低的收入者无力购买, 加剧了居民之间与地方之间的贫富差距, 导致出现了各种不良现象及问题, 不利于我国房地产业的发展与稳定。本文就我国房地产经济的现状以及其在未来的发展趋势进行分析。

关键词：房地产业,现状,未来发展趋势

参考文献

[1]邱清华, 邓义, 邓绍云.小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题[J].孝感学院学报.2008.06[1]邱清华, 邓义, 邓绍云.小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题[J].孝感学院学报.2008.06

我国房地产经济发展趋势分析 篇8

摘要：房地产业过去一直是拉动经济增长的一辆马车，为推动我国经济做出了巨大的贡献，然而由于近两年受到全球化经济滑坡的影响，房地产业也经历了从疯狂冒进发展到倾泻式滑坡的巨大动荡过程。本文旨在从房地产开发、国家政策环境等方面，分析研究我国房地产经济发展大趋势。

关键词：房地产；发展；趋势

一、引言

房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体。国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。另外，住宅产业关联度很高。住宅建设和消费与建筑、冶金等50多个相关联，并直接影响家用电器、家具、装饰产品及金融等许多行业的发展，产业连锁增长效应带动相关产业的发展和带动整个经济结构的优化和升级，创造市场相对较大，对国民经济的拉动力十分强劲。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。但投资增幅仍然較大、投资结构不合理的问题依然存在。

二、房地产业经济发展的影响因素分析

1.国家宏观经济对房地产业的影响

房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6－7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7.0％－8.1％之间，2010－2020年，GDP增长率将降至5.5％－6.6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

2.地区经济对房地产业的影响

从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

三、我国房地产业发展趋势

1.土地要素市场的规范化

房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要素像土地那样稀缺和受到追捧，也没有哪一种产品像住宅那样大江南北、举国上下排队抢购。目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到30％，比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许多规范和管理措施。2006年10月，出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，主旨是控制工业用地的土地使用率，并没有对房地产市场的土地供应造成太大负面影响，相反，房地产用地比例因此而有所增加。2007年9月，国土资源部先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(236号文)，严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。2007年10月，国土资源部对土地违法违规问题进行执法检查，重点之一是土地违法违规的第二主体——房地产企业，规范房地产企业的土地开发行为、打击圃地行为。2008年年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。应该说，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是土地的规范化过程。

2.房地产企业集约化求变

我国未来房地产市场发展趋势 篇9

论文摘要：相关才子以毕业论文对此类问题进行分析,随着经济水平的提高、消费观念的改变、穿衣品位的提高以及多元化文化的呈现，内衣将会根据消费者的不同和需求日益走向内衣市场细分化；内衣产品功能化、款式时尚化，个性化、品牌知名化等将成为我国内衣发展的必然趋势，且发展前景美好。

论文关键词：内衣；发展；趋势；市场

一、针对不同消费群体，内衣市场将细分化

在内衣市场竞争趋势方面，各生产商家针对不同消费对象表现出细分化。比如目前的成熟品牌华歌尔，在产品开发方面，已全面进入了全系列、分龄化领域，甚至连十二岁以下儿童内衣市场以及四十岁以上的中年内衣市场也不放过。在市场细分方面，针对不同消费群进入细分化的系列产品开发，满足消费者需求。目前，我国男性内衣市场相对于女性内衣来说发展较为缓慢，在国内市场也很少有男士内衣专柜，即使有也是男装外衣和女性内衣专柜的附带，多在专柜的角落摆放，且款式较单调统一，变化小。在我国儿童也是一个庞大的消费群体，但我国儿童内衣市场尚未被充分重视，儿童内衣的特点并未完全体现。内衣商家应该抓住这些机会，为男性内衣市场和儿童内衣市场开发出一片绿荫之地。相对于男性内衣和儿童内衣，女性内衣细分化趋势更明显。目前，市场上已经出现了不少少女内衣、孕妇内衣、哺乳内衣、性感内衣、情趣内衣等专柜，且深受女性各消费群体的喜欢。因此，我国内衣市场针对不同消费群体进行市场细分会是未来的发展趋势。

二、内衣产品功能化

进入21世纪,由于纺织科学技术的发展,抗静电纤维、阻燃纤维、远红外纤维、吸水纤维、抗菌纤维、到点纤维、光导纤维等功能性内衣，人类的“第二皮肤”随着高新技术和其他领域的科技成果不断地揉合进纺织制造业中的开发和应

用,许多具有特殊功能的服装内衣相继问世。这些新时代的服装内衣,都可以对人体起到呵护、保养的作用,方便、快捷地提高人的生存质量,达到延年益寿的效应。其潜在性的经济效益的开发也将是服装业最热门的话题之一。

（一）绿色环保型

“绿色”内衣要求产品从原料生产到成品加工过程以及销售过程都符合环保标准。随着人们生活水平的提高，人们也越来越崇尚自然、绿色、环保的消费理念。有数据显示，一件约400克的100%涤纶衣服来说，在它的“一生”当中，会排放出约47千克的二氧化碳，是自身重量的117倍。因此，要实现内衣美丽与健康的完美结合，最好的方法是把天然绿色纤维元素融入进内衣设计和制造之中从而减少碳排放。因此由棉、毛、丝、麻等天然纤维改性处理生产的针织内衣越来越受到消费者的青睐，绿色理念也越来越多的被商家所接受。

（二）保健

保健内衣赋予人体健康、防病保健的功效。它利用微胶囊技术，将多种具有医用疗效的物质通过印染、整理等方式，固定在纤维中形成保健纤维，由其制成的针织内衣在被穿用过程中会慢慢释放保健物质，使穿着者享受到长期的辅助治疗疾病（如心脑血管病、慢性关节炎等）的作用。被誉为把“阳光穿在身上”的远红外保暖内衣,可激活人体细胞,促进人体微循环,它们以保健、强身、治病的特殊功能。

（三）智能型

智能型针织内衣不仅能提高产品的服用性及穿着的舒适感,还能满足人们在特定环境下的特殊服用要求。日本正在研制的一种智能型内衣,当人遇到不测时,通过内衣,立刻就产生信息波向空中辐射,救护中心根据信号,迅速地判断受害人的区域地点,所受到的伤害程度,按图索骥、实施救援。还有一种温控内衣，采用光敏纤维与热敏纤维材料制成。它可随体温、环境的变化决定吸热或放热，自动调节温度，使穿着者感到温暖或凉爽。这样,内衣几乎成为人类最忠实的贴身卫士。

（四）美体塑身型

现代社会，女人除了注重自己的相貌外，身材窈窕也是毕生之追求。内衣大师萨维耶曾说：“21世纪美体修形内衣的出现，将带给女人一场观念的革命。”根据流动性脂肪移动原理和人体工程学设计的塑身内衣，以其具有矫正体形，调整脂肪的分布，使身材曲线优美、比例均匀的功能特别受到30至45岁的中年妇女和产后女性的青睐，一时成为了内衣市场新的经济增长点。采用高弹原料及特殊的组织结构制成的面料,并配以多片式的裁剪和特殊的缝制工艺加工制成,使穿着者达到调整体形、修整体态的目的。文胸采用人工智能材料形状记忆合金丝作为乳杯的支撑托，再插入衬垫，它可随人体温度自然定形，紧贴乳房，能把乳房有力托起，使乳房外观更丰满、挺立。腹带、束裤采用高弹氨纶或莱卡为原料，同时配以多片式的结构设计及特殊的缝制技术，使之具有绷腹、收腰、提臀的作用，使穿着者身材窈窕秀丽。据调查显示国外女性在美体内衣方面的消费占到她们衣着消费的20%左右，而中国女性在美体内衣消费方面的支出却仅占2%，可见中国美体内衣市场的未来发展空间巨大。

三、款式时尚化、个性化

最近，作为外衣的一部分来进行设计的内衣款式已经越来越多，内衣时装化时装的乐趣正在进一步拓宽，“内衣是隐秘的东西”的时代结束了。随着时代的发展，消费者文化艺术水准和要求的不断提高，内衣从单一追求产品的质量，注重其舒适、保健功能演绎到注意流行式样，讲究内衣的色彩、款式。而今又更加注重多样化，个性化，让内衣更能体现个人品位、更能展示个人风采。内衣品种的多样化、个性化、时尚化逐渐成为人们追逐的消费热点

四、品牌知名化

多年的内衣熏染，引导了消费者对内衣的认知，人们越来越注重品牌的效应。时下国内市场的内衣品牌繁多，竞争相当激烈。知名的内衣品牌有：独资的德国Triumph（戴安芬）、法国Charmel（夏加尔）、美国Maidenforn（媚登峰）、香港Embry（安莉芳）、台湾Ordifen（殴迪芬）等；合资的爱慕、华歌尔、宜而爽及奥黛丽等；国产的三枪、豪门、古今、铜牛、兰尼尔及菊花等。虽然内衣的消费市场非常庞大，但我国强势品牌并不多，占有市场份额十分分散，而独资和合资的高档品牌在市场的占有率却高达60%。因此，随着生活水平的提高，人们品牌意识的提高，我国内衣只有采取有效措施提高消费者对品牌的认知度，提高顾客忠诚度，使内衣品牌知名化才能在市场竞争中求得生存和发展。

五、结束语