房地产税收一体化管理经验

房地产税收一体化管理经验（共10篇）

房地产税收一体化管理经验 篇1

房地产税收一体化管理经验总结整合征管资源 加强部门配合 全面推行房地产税收一体化管理为了提高房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平，根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以“两税”接管为契机，以契税征管为把手，从整合征管资源入手，不断加强部门配合，全面推行房地产税收一体化管理。今年元至九月，共入库房地产业税收1943万元，同比增长76%，房地产业税收收入占税收收入总额的比重达到了10.8%，同比上升了3.9个百分点，房地产税收一体化管理工作取得了初步成效。我们的作法是：

一、依托两税接管，建立健全一体化管理的协作机制近年来，随着房地产业的快速发展，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。但是，由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段差，税收管理乏力。～年全市入库房地产税收1403万元，仅占税收收入总额的6.9%，在第三产业提供税收总额中只占8.3%。房地产业迅速发展的新形势，为地税部门加强税收征管提高管理水平提出了新的课题和新的要求。契税和耕地占用税移交地税部门征管后，尤其是“先税后证”的管理要求，为强化部门之间的协作配合，建立房地产行业各税联合控管的一体化机制提供了科学的平台和可靠的保障。结合我市房地产行业税收征管的特点，我们从理顺协作机制、整合内部征管资源入手，有重点地解决了以下三个问题：

（一）理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。“两税”接管后，我们首先从理顺征管机构入手，重点解决税务机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理，设立了专门的建筑安装业税收管理科（股）实行集中管理房地产业相关税收，较好地解决了因征管范围不明晰、征管环节多而出现的重复征管或者漏征漏管的问题，为房地产税收一体化管理提供了组织保障。

（二）建立部门协作机制。“两税”接管后，我们以契税征管为把手，认真分析了房地产税收管理的现状，结合税收管理的特点，重点解决控管手段的问题。通过对房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。一是取得国土资源部门的支持配合。耕地占用税和耕地契税的征收，过去管理上存在的一个最大的障碍就是信息不通、征缴滞后、欠税追缴难。由于地税部门对用地人的用地情况不清，并且纳税人凭土地用地通知书就可以用地，大多数土地从用地到办证有一个很长的时间跨度，待到办证环节征税时间就相对滞后。因此，我们根据国土资源部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，将土地应税时间提前到用地环节，即国土资源部门只要将用地通知书一下发给用地人，就通过电子信箱迅速将存量地和非存量地的用地信息传递给地税税门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地税收的前置管理。二是加强与房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。我们通过与房产管理部门联系，以会议纪要的形式，确定了联合控管的方式，在房产交易中心设立了房地产税收审核专班，实地参入房地产计税价值的评估认定工作，审核和开具不动产销售发票，并与房管部门实现了联网。三是密切与政府行政服务中心的协作。市行政服务中心是全市行政许可、行政服务和审核发证的重要窗口。在市政府支持下，地税部门在行政服务中心设立了专门的征管窗口，与在行政服务中心大厅联合办公的国土、房管等部门实现了网络联结，按照“先税后证”的要求，只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完毕后，国土、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行，否则，在网络联结上不能进行到土地、房管等部门的工作窗口，有效地实现了联合控管。四是与相关部门建立了联席会议制度，由政府分管财税工作的副秘书长牵头，定期召开行政服务中心、国土、房管、财政、司法、地税等部门参加的联席会议，通报情况，反馈信息，研究对策，实现了房地产行业税收征管的社会化协作。

（三）研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接，相互联系，流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后，给我们指明了工作方向，一体化管理的思路也更加清晰，我们结合在曾都区一分局进行的试点工作，认真分析试点经验和存在的问题，及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会，制定了《××市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》，修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》，规范了房地产税收管理的方法和内容，为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。

二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标我们以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。

（一）综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，按照“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依

房地产税收一体化管理经验 篇2

1 国外房地产税收制度改革历程

世界上绝大多数国家和地区都开征了房地产税,并已成功建立较为完善的房地产税制,使房地产税不仅成为地方政府的有效收入来源,而且也使房地产税有效发挥了调节市场运行的作用。为促进房地产市场健康发展,近百年来,英国、美国、德国、日本等发达国家,都在对房地产税制不断进行调整、改革以适应地方治理、民主政治发展需求(见表1)。近几十年以来,印度尼西亚、印度、菲律宾、尼日利亚、巴西等发展中国家在推进地方自治过程中,也开始了不动产税改革,并将其作为地方自治改革的重要内容。20世纪90年代后期,俄罗斯、拉脱维亚、立陶宛、阿塞拜疆、吉尔吉斯斯坦等一些中东欧、中亚等转轨国家开始了重建不动产税的进程。

世界各国和地区不动产税改革的主要内容集中在纳税人范围、课税对象确定、税基确定、税率、减免优惠等方面。纳税人范围主要是房地产所有人,少数国家为实际占用人或受益人。课税对象包括住宅和商业地产,有些国家或地区对出租用房地产、空置房地产另外课征税收。税基确定上逐步由面积、数量、租金、原价值,向市场现值加一定优惠或折扣计算,发达国家近几十年来的不动产税改革主要集中在税基的确定上。在税率上一般采用固定税率,有些国家如美国大部分州没有固定税率,而是按照地方政府年度预算支出减去财产税外其他财政收入后,除以不动产税基的办法计算税率。在减免优惠主要范围上,有些国家按照房地产用途确定,主要是对医院、养老院、学校等公益用房屋;有些国家按照纳税人的类型确定,如低收入者、退伍军人、国家荣誉获得者等;有些国家采用两者结合的方式。

资料来源:据相关文献整理。

税收也是政府调控房地产市场的重要政策,对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。世界各国的房地产税制改革经验表明房地产税制改革有助于实现房地产市场的调节作用,遏制房地产投机行为,稳定房地产市场发展。反映在房地产价格上则表现为房地产税制改革前后的房价变化,通常有助于降低房地产税收负担的房地产税制改革将抑制房价上涨,而旨在打击房地产投机、增加房地产持有成本的房地产税收政策则会导致房价下跌。Boelhouwe对世界各国房地产价格的变化情况进行了研究,以分析税收政策对调控房地产市场发展的作用。结果发现:一些国家并没有取得预期的效果,如比利时、法国、荷兰等,还有一些国家取得了预期的效果,如丹麦、瑞典、德国、美国等。

在各国房地产税制改革过程中,都不同程度地在吸收民意的基础上,对其他国家的改革经验进行了借鉴。一些发展中国家与转轨国家在制度改革的初期,直接引入外国专家参与税制设计;有的甚至直接照搬其他国家的不动产税制规定或改革方案。我国内地的物业税改革模拟评税试点已经进行了多年,但是目前并无完整、统一的框架设计方案出台。从近年来各界探讨情况看,在税制基本问题上存在一定共识:即纳税人为房产所有权人、土地使用权人,课税对象为住宅与商业房地产;税基更加市场化;收入应属于省级以下地方政府等。

但不动产税制的发展并不存在“放之四海而皆准”的一般性规律。不但在国家之间存在着巨大差异,而且同一个国家内部也常常迥然不同,在涉及不动产税的任何重要问题上,都很难简单地得出普遍适用的结论。我国大陆地区物业税的提出及其各界讨论的税制规定,具有明显的借鉴美国等发达国家与我国香港地区税制规定的痕迹,在以后的税制改革中应根据本国国情,制定适宜的房地产税。

2 房地产税收制度国际比较及借鉴

国际上存在一些较为成熟的房地产税收制度可供我们在构建改革模式时加以借鉴,表2归纳了一些国家和地区的房地产税制基本状况。

在这些较为成熟的房地产税收模式中,存在一些共性,主要体现在以下几个方面(见表3)。

2.1 税制要素方面

课税对象由土地、建筑物分离,向土地建筑物合一的方向调整。按照早期的税收理论,对土地价值的课征是合乎公平和效率要求的,因此初期的不动产税征收一般将土地、建筑物分离,重点对土地进行课征,但后来逐步向房地合一、共同评估的方向发展。

在税率方面,由多重、复合型税率向单一税率、低税率方向调整。为适应房地合一、税基单一化的趋势,税率设计也逐步简化,由多重的复合型税率向单一税率方向发展,适应世界税制改革中简化税制、降低税率的要求,以增强税收的合理性,提高不动产税征管效率。

减免项目逐步减少,税制得以简化。在保留必要的减免优惠项目的同时,将减免数量减少,数额降低,税收优惠逐步由补偿性支出政策所取代。

以价值为基础的税基逐步代替面积、因素调节型税基。以价值为基础的税基其优势在于,可以使税收具有成长性,具有财政收入弹性,以适应地方政府财政支出不断增长的需求。

2.2 征管基础建设方面

重视征管信息共享机制建设。包括:建立不动产的产权产籍登记系统,加强征管信息、产权信息、纳税人身份信息、纳税人收入信息的共享机制建立。

现代信息技术得以广泛应用。在不动产税征管中,广泛使用现代地理信息系统(GIS)、计算机辅助批量评估系统(CAMA)、数据库技术、网络技术,以提高征管效率,降低税收成本。

2.3 税收民主化:透明、参与和保护

不动产税收入一般是地方收入,支出用于公务提供税收补偿的要求更加强烈。因此,不动产税改革不同于其他改革的地方在于,它有着充分的制度设计让公众参与改革和征管的进程。在很众直接享受到的、感觉到的公共设施、公共服务,课税对象明显。同时,不动产税收入支出的对应性强,税收的损失感明显,所以通过政府公共服多国家的改革中,就是通过增强公众对征管、政策调整过程的参与,保护纳税人的合法权益,从而提高不动产税的税收遵从度。

税收非中性效应是指政府课税影响了经济运行机制,改变了个人对消费品、劳动、储蓄和投资等的抉择,进而影响到资源配置、收入分配和公共抉择等。据上面的分析可知,几乎所有的税收都会产生非中性效应,因而现代社会的税收均属非中性税收。房地产税收也不例外。而且,就我国而言,房地产业的特殊性决定了国家应该充分利用税收的非中性效应,通过房地产税收来影响个人和企业对房地产产品需求和供给的抉择,达到宏观调控的目标。表4体现了国际上各个国家的房地产税收非中性效应,我们应根据中国国情,体现我国房地产税收的非中性效应。

日本的情况代表了土地资源不丰富,需努力提高土地利用效率国家的通常做法:对闲置房地产征收惩罚性税收。美国、英国、韩国税收政策带有明显的调节收入分配的调控目标。我国应该结合以上两个方面进行房地产税制改革,一方面保护我国稀缺的土地资源;另一方面调节国民收入。

3 我国房地产税制现状和问题

现行的房地产税制是在1994年分税制改革的基础上形成的。现行房地产税制对我国的分税制改革和财政收入扩大起到了一定的积极作用,但随着市场经济的发展,它的弊端也逐渐显露。该税制的基本状况可通过以下方面进行说明。

我国房地产税种设置的历史演化过程如图1所示。

房地产税种设置中的问题表现在以下方面。

3.1 计税依据不统一,缺乏收入弹性

房产税的计税依据是按照房产的原值进行一定比例扣除后的余值,或者租金标准计算;城镇土地使用税则是直接按照所使用的土地面积计算,实行每平方米的定额税,这导致保有阶段的房地产税收缺乏收入弹性。

3.2 征收管理权分散

从管理流程角度,征管权包括税基评估、税率确定、减免审核、税款征收、征管信息管理等方面。但是,征管机关的房产税、土地使用税征管权却是不完全的。

房地产税税收征管机构分属于两个部门。部分省份财政负责契税、耕地占用税,税务部门负责其他税收征管;即使税务系统内部,相关税种也管理分散,很多地方由不同的处室管理。

3.3 征管机构与相关部门间不能实现信息共享

房政、地政产权产籍和交易管理分离,造成两个税基的分离。房屋所有权证、土地使用权证由不同主管机关颁发,难以实现信息共享,这在国际上是少有的。

房产、土地管理部门信息与税务部门纳税信息不共享,管理上脱节,缺乏配合协作。

上述制度和管理上的分散带来了房地产税收萎缩、成本过高的局面,比如同一宗房地产房产和土地分别纳税,无论对于纳税人还是征管机关都增加了成本;由于信息不共享,重复地采集信息,造成管理成本上升,这与房地产税收发达国家的集中统一管理模式带来的税收成本逐年下降形成了鲜明对比。

4 我国房地产税收改革思路

在借鉴国际经验的基础上,立足我国不动产保有阶段的税制现状与问题,按照“简税制、宽税基、低税率、少减免、严征管”的税制改革原则,遵循我国30年渐进式改革的基本经验,分阶段推进物业税制的改革。房地产取得、保有和交易各环节的税收改革调整是我国房地产税收改革的重点。主要的调整思路可见表5。

4.1 清费立税,确定框架

清理现有与不动产取得、保有、转让三阶段相关的营业税、所得税、契税、耕地占用税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税等税种,以及土地出让金、土地使用费(外资)等相关的行政性收费,通过分析、计算不动产税费总负担和相应的税收归宿,确定相应的税制框架。

在房地产取得环节开征遗产与赠与税,可弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位,主要是为了调节财富分配,促进社会公平,故应采取高起征点和高的累进税率。从中国目前的税收征管水平看,遗产税应采用总遗产税制,关于遗产税和赠与税的配合模式,应该采取赠与税和遗产税分设的模式,对生前赠与财产课征赠与税,对死后遗产课征遗产税。赠与税的税率应高于遗产税的税率。

房地产保有环节的调整是我国房地产税收改革的重中之重。开征房地产税,即将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为房地产税或不动产税,成为很多学者的共识,也是笔者所赞同的。房地产税将房地产评估值或评估价作为计税依据,由房地产所有者或使用人缴纳。

保有期间除了房地产税,还包括:由现行土地闲置费转变而来的土地闲置税,对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征土地占用税,占而不开两年及以上者无偿收归国有。

房地产交易环节,改变内外资企业所得税不一致的不合理现状,完善个人所得税,包括归并课税项目、提高扣除基数、降低税负、扩大税基(普遍征收)等方面。二手房交易通过营业税、个人所得税进行调节。

4.2 税费合一,稳定税制

合并房地产保有阶段的城镇土地使用税、房产税等,统一税制。税种名称可称为房地产税或不动产税,实行“两税合一”的不动产税制改革,可以保持政策的连续性、稳定性,未必要致力于所谓开征新税种,以减少税制大规模调整带来的震荡。在税制上,保持原有税种的课征范围,调整税率,但要初步实行按照评估价值课税的方式。

4.3 扩大范围,完善税基

扩大保有阶段税收的课征范围,对一定标准(面积、价值等)以上的居民住宅征税,但在扩大税基的同时,要实行相对较低的税率。同时,在综合考虑不动产各阶段税负的基础上,或者停止征收契税、土地增值税等交易环节税收,或者降低这些税种的税率。

5 税制改革中应重点建设的相关制度

在房地产税制改革过程中,需要建立一系列相关制度,以保证房地产税的顺利征收,具体有以下一些制度。

5.1 合理确定计税依据

要改变按照定额标准和账面价值核算计税依据的方式,通过建立完善的评估管理和纳税评估体系的方式,准确评估税基,建立与经济增长相一致的,具有收入弹性的税基增长机制,提高房地产保有阶段税收的收入比重。

5.2 完善税基评估体系

我国经过了长期的土地使用制度、住房制度改革以后,房地产市场初步形成,住房交易信息日渐丰富,这点优于部分转轨国家、发展中国家建立税基评估体系的条件。目前,应着手建设房产、土地的税基评估体系,开展税基评估人员培训,建设基于批量评估模型、数据库和GIS系统的税基评估平台,为物业税征收奠定基础。

5.3 建立数据交换和信息共享制度

建立与房产、土地、规划、民政、公安等部门的计算机信息网络连接,实现部门间数据交换、信息共享制度。在税收管理上要实行房地产税收的征收一体化管理,在征收机关内部,设立房地产税管理部门,实现征管资源的整合,提高征管效率,降低征收成本。防止发展中国家税改初期出现的征管信息滞后现象的发生。

5.4 建立系统的减免税制度

从国外征管过程看,物业税的税基是房地产的价值,税源是个人或家庭收入,税基和税源的分离是物业税收的主要特征之一,这也导致了部分居民支付能力的不足,因此各国都设计了复杂的减免制度。不过从税制改革初期来看,减免制度要尽量简化,过于复杂的减免制度,将会阻碍税收征管的实施。

5.5 建立物业税的法律救济制度

主要包括对税基评估、税额计算、征管执法等行为的申诉、复议、诉讼等制度。当国家税收管理机关的税务具体行政行为侵害了对纳税人、扣缴义务人和纳税担保人的合法权益时,法律必须通过一定救济途径解决税收争议,制止和矫正违法或不当税收行政侵权行为,以保护纳税人合法权益。根据我国有关法律规定,对于纳税评估方面的争议,应属于税收争议中的纳税争议,如果纳税人要起诉税务机关,必须先行申请复议。鉴于我国行政执法机关的职业道德和职业水准参差不齐,建议允许纳税人对评估结果提出复核要求,接受复议的评税机构应该准许,费用由纳税人自负。如果纳税人及所聘请的评估机构提出意见并有充足的理由,政府评税机构必须采纳。如果纳税人选择直接向人民法院起诉,法院不得以申请复议为前提不予受理。

5.6 增强改革和征管透明度,促进公众参与

实行政务公开,包括面向社会征求不动产税制改革政策的意见,邀请公众代表参与评税过程等。

参考文献

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[6].蔡红英.房地产税的国际比较与借鉴.税务研究.2006

房地产税收一体化管理经验 篇3

关键词：单点登录;SMAL;房地产税收

0 引言

随着税务信息化建设的不断深入，越来越多的税收业务系统和行政办公系统被开发使用。不同系统由于开发商不同，使得开发平台、系统架构不同，又由于各系统没有统一的机构和用户管理，从而导致用户需要记忆多个系统的登录信息，登录多个系统处理待办工作事项，从而大大降低了工作效率，增加了操作复杂性[1]。SAML（Security Assertion Markup Language，安全声明标记语言）主要是为了处理Web站点间身份认证的重复使用问题。它能够为用户提供一种跨域身份认证和授权，从而免除多次认证的麻烦，提高工作效率[2]。基于以上分析，本文试图设计一个SMAL单点登录的房地产税收一体化系统。

1 基于SAML的税收一体化系统单点登录模型设计

基于SAML的单点登录系统主要由三个实体组成，分别是门户，单点登录服务端和服务提供端[3-4]。整个系统的框架结构及功能模块间的相互关系如图1所示。

图1 基于SAML的税收一体化系统单点登录模型体系结构图

①单点登录服务器端。单点登录服务器端用来验证用户身份的有效性。如果有效，生成SAML认证断言和断言令牌，对其进行签名与加密，返回单点登录门户安全的SAML认证断言。

②单点登录门户。主要功能为获得用户信息，并将这些信息发送到单点登录服务器端进行验证，在服务端返回用户的断言后，门户添加必要的标识信息，经过加密和签名后向服务提供端请求服务。同时单点登录门户提供对资源的管理和配置，还可以通过配置启动本地的C/S服务。

③服务提供端。负责验证SAML认证断言的可用性、有效性以及来源的合法性，对SAML认证断言进行解析，根据SAML认证断言中的认证安全信息为主体在服务提供站点建立成功登录会话并根据用户权限提供相应的服务。也可根据SAML认证断言中的主体身份信息，实现基于角色的访问控制。对已通过认证并且具有访问权限的主体提供WEB服务调用。

2 基于SAML的税收一体化系统单点登录模型实现方案

2.1 实现方式

本文选择SAML的Browser/Artifact方式实现单点登录，SAML的单点登录实现具体包括以下五步骤。

①第一步：税务办公人员在浏览器端（大集中系统）登录发送身份认证请求。

②第二步：大集中系统在接收源站点发送而来的身份认证请求后立即采取行动，即创建对应的SAML断言并且进行保存，紧接着为SAML生成长度不能改变的Artifact，并且将应答消息发送给税务办公人员。

③第三步：税务工作人员访问目的站点房地产一体化系统，URL的<searchpart>主要包括三个部分，分别是房地产一体化系统站点、目标资源以及Artifact，一般情况下都是采用HTTP/SSL进行访问。

④第四步：房地产一体化系统站点在收到的Artifact之后立即向源站点请求相关的SAML断言。大集中系统站点此时需要做出的处理是根据Artifact向房地产一体化系统发送回复其请求的断言。

⑤第五步：目的站点依据收到的断言进行判断后，发送给税务办公人员的授权应答消息（即，允许访问还是拒绝访问的）。

2.2 系统账号传递机制——主从账号管理

单点登录系统的用户信息数据独立于各应用系统，形成统一的用户唯一ID，并将其作为用户的主账号[5]。其具体的管理过程：首先，在通过认证后，可以从登录认证结果中获取平台用户唯一ID（主账号）;其次，由用户唯一ID关联到各個应用系统的用户账号（从账号）;最后再用关联后的应用系统的用户账号访问对应的应用系统。

当增加一个应用系统时，只需要增加用户唯一ID（主账号）与该应用系统账号（从账号）的一个关联信息即可，不会影响其它应用系统。同时通过安全通道来保证单点登录过程中数据传输的安全。

3 结束语

本文分析了SAML单点登录技术的优点，结合地税信息系统建设现状，设计并实现了基于SAML技术的房地产税收一体化系统的单点登录模型。下一阶段我们的工作重点是进一步完善房地产税收一体化系统的开发，并进行系统测试和运用到实际工作中去。

参考文献：

[1]电子政务标准化总体组.GB/T 30850.4-2014电子政务标准化指南

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[2]张彤.统一身份认证的研究及在校园的应用[D].南昌大学，2006.

[3]王国伟，薛曼君.基于票据的跨域单点登录[J].计算机应用，2012（06），1766-1768.

[4]王鹃，李俊娥.安全服务语言SAML分析[J].微型机与应用，2003（10），30-32.

[5]李耿.校园信息门户SAML单点登录的实现[J].武汉理工大学学报（信息与管理工程版），2006（06），70-72.

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房地产税收一体化管理经验 篇4

近年来，随着上栗城区房地产的快速发展，房地产税收成为上栗地方税收的重要组成部分，从2008年至2012年，全县房地产税收增长了4.1倍。但由于房地产开发交易流程复杂，部门信息分割，地税部门处于单兵作战，缺乏有效监控手段。我们就有效解决税源监控乏力的问题，在推进房地产税收一体化管理，实现房地产税源全方位监控方面进行了探索，也取得了一些成效。

一、建立房地产税源管理网络。

2012年，以省局推行“两业”上线为契机，推进全县房地产税源监控系统建设。主要是加强了房地产税收管理的“两个网络”建设，一是要求所有房地产企业“两业”上线，实现信息网络监控；二是完善护税协税网络建设，以办理产权证环节为“抓手”，加强部门协作，全面推行房地产税收一体化管理。

1、所有房地产企业必须“两业”系统上线，全面推进信息网络管税。“两业”税收管理信息系统，是我省地税实施建筑业、房地产业规范化、精细化管理的重要手段。“两业”税收管理信息系统上线运行后，经认定的建筑业纳税人可通过网络在线自行开具“建筑业（自开）统一发票”，房

地产业纳税人可自行开具“不动产预收款专用收据”和“销售不动产（自开）统一发票”，通过互联网将数据实时传送到税务端，一是减少纳税人往返地税机关的时间，进一步降低企业的纳税成本，提高办税效率；二是税管员能即时掌握企业销售情况，监控税源状态。通过“两业”系统对房地产开发项目税收进行事前、事中、事后的全程监控，利用各类涉税数据进行比对分析，加大监控力度和征管深度，有效地促进了房地产税收的规范征管。

2、建立健全协税护税网络，加强联合控管力度。房地产行业税收管理需要多方面的支持，着力加大协税护税的控管网络的建设，完善建立以“先税后证、凭税办证、立体监控、以票控税”为主要内容的房地产税收护税协税网络。

护税协税网络的建立，主要是加强系统内部协作，强化与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理。严格执行“先税后证、以证控税”。凡不持税务部门监制发票和税票，房产、土地部门不予办理产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。

一是实行定期信息交换制度。根据制度要求，财政、土地、规划、房管等部门要及时将土地交易、规划建设、预

售许可等情况反映给税务部门，税务部门对掌握的情况及时进行税源监控和税款征缴。

二是建立税源全方位监控体系。通过与土地部门、房管部门签订委托代征协议，在办理土地证和房产证时，都必须有税务部门的完税证明，严格执行“先税后证、以证控税”的制度。

3、及时开展纳税评估。根据“两业”系统数据和各部门信息，对纳税人连续无税申报、未申报或申报额明显偏低等异常情况进行实时监控，及时开展纳税评估。根据纳税评估情况，并结合企业自行申报税收情况，对企业诚信纳税进行分级管理，对纳税信用等级较好的企业，可以获得更高优质的服务，如：放宽领用预售款收据的数量限制。

4、规范流程管理，提高服务质量。房地产一体化管理的重点是流程管理，要达到优化服务、方便征纳的一体化管理目标，必须眼睛向内，加强流程管理，具体来讲，要以信息共享、数据比对为依托，规范流程管理，综合利用信息，加强税源监控和跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管环节的无缝衔接。

一是明确工作职责。县局将信息的获取及处理、纳税申报、税款征收、纳税评估等环节和事项进行细化，明确了工作职责，形成了一条有序征管工作链条。

二是实现信息跟踪。通过建立税源监控管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、承包合同和建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人的税源情况，从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然。通过按月报送的《房地产业税收征收情况表》、《房地产企业土地增值税监控台账》等跟踪掌握房地产预售进度、收款方式、收款时间等情况，跟踪监控房地产企业缴税情况，及时发现问题，及时解决问题。

三是我们提出了“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程。简化办税程序，简并要求纳税人报送的各种报表资料，将“一窗式管理”理念和方法延伸到所有税种，变多部门办理为一窗式办结，极大地方便了纳税人。如：对契税实行集中征管，极大地方便了纳税人。

5、强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。通过举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。

二、房地产税收一体化管理成效明显。

1、税源监控前置。通过一体化管理，及时介入工程招标、开工建设、竣工验收等环节，通过“两业”系统，房地产销售收入即时反映到税管员，改变了由企业事后申报和评估检查为主的管理状况，实现了房地产税源监控前置。

2、堵塞税收漏洞，确保房地产税收增长。通过“两业”系统，以及“先税后证、凭税办证、立体监控、以票控税”为主要内容的房地产税收一体化征管模式，有效地解决了房地产税收征管难度大，税源监控不到位，税收征管漏洞大等一系列问题。通过实行房地税收一体化管理后，加强了申报管理，全县所有房地产企业按要求实行网络申报缴税，税收质量明显提高。2012年全县房地产税收入库3380.2万元，比上线前的2011年增长62.3%。

3、优化服务措施，建设和谐税收。一体化管理对内是一个整合管理资源、提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。在一体化管理工作中，我们提出了“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程。通过一体化管理，拉近了税企关系，实现了柔性征管和全方位监控的格局，有力地推进了和谐税收的建设。

4、规范征管流程，建设廉洁税收。通过建立健全房地产税收征管各环节的管理制度，用严密的制度来规范各项工作，从户籍管理、税种管理、税款征收、票证管理、信息传

递、档案管理等方面加以规范，逐步形成了主要包括信息沟通、信息共享、源泉控管、先税后证、协税护税等方面内容的工作联系制度；主要包括信息传递反馈、相关资料的交换存档等内容的信息互通制度；主要包括纳税申报、税款征收、减免税审批、信息资料比对、纳税评估、税收稽查、资料收集、档案管理等内容的流程管理制度。以规范化的征管流程和温馨的手段解决征管上的难题，有利于构建和谐的征纳关系，有效促进廉洁税收建设。

三、进一步完善一体化征管模式。

通过房地产税收一体化管理，有效地解决了征管中的一些问题，但有些方面也需要我们进一步完善。

1、房地产开发的个人所得税征管。一体化管理模式中，对个人所得税的监控目前还缺乏有效手段，房地产开发的个人所得税不仅包括工资薪金个人所得税，还应切实加强工程建设过程中的个人承包和转包的个人所税征收。一是根据省局《建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法》的通知，对财务会计制度不健全，不能实行查账征收的工程建筑企业，实行按工程价款的一定比例（按收入的0.6%）核定征收个人所得税，我局将尽快落实征管规定，摸清房地产工程建设的承包情况，加强个人所得税的征管；二是加强对房屋销售和监理等高薪人员个人所得税征缴。

2、土地增值税清算。土地增值税清算是加强土地增值

税征管的具体措施，同时也是税务部门加强税收征管，堵塞税收漏洞的一项重点工作。由于房地产项目开发时间较长，目前土地增值税按规定实行预缴和核定征收两种方式。我局将尽快建立房地产项目税收清理管理制度，对达到清算规定的项目，按要求及时督促和组织进行土地增值税清算，防止企业故意拖延清算时间。

房地产税收一体化管理经验 篇5

超过十万平方米，商品房价格也达到800元/m2的均价。

一、目前房地产开发企业的现状

XX县XXX城区目前的房地产企业较多，按成立时间和组成的方式主要有以下几种情况：

1、2002年元月1号之前成立的房地产开发企业，其所得税的征管由地税局负责，主要有：XX县鑫田房地产开发有限公司、XX县经济开发有限公司等。

2、2002年元月1号之前已经存在，元月1号以后变更部分登记项目又在工商部门重新注册的户子有：XX冠华房地产开发有限公司、XX县房地产开发有限公司。

3、因不具备登记条件或因开发的规模不大，每年只交纳一定的管理费，成立挂靠公司：XX县房地产开发有限公司下就有8个挂靠的开发子公司。

4、2002年元月1号以后新注册成立的公司有：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XX市三维房地产开发公司、XX国富房地产开发有限公司、XX国发房地产开发有限公司。

5、跨地域进行房产开发，由地税监管的公司有：XX大同房地产开发公司XX县项目部、XX市宏通房产开发有限公司、株洲建锋房地产开发有限公司XXXXX分公司。

根据调查2002年元月1号以后在XX县工商行政管理局新登记注册的房地产开发企业有8户，其中有2户是原业已经存在，只是进行部分变更的企业，而纳入到国税部门管理，并办理了税务登记证的只有4户，即：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XXX市三维房地产开发有限公司、XXX国富房地产开发有限公司。

二、房地产开发企业在税收管理上存在的问题：

根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，2004年和2005年连续2年，房地产开发企业都被列入重点检查行业，从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题：

1、众多的房地产开发企业都知道要及时办理营业执照和地税登记证，却不知道2002年1月1日以后新成立的公司其所得税由国税部门征管，同时要到国税部门办理税务登记证，要按季申报和预缴企业所得税，所有在XXX城区进行房地产开发的企业中，只有三维房地产开发有限公司主动到当地国税部门办理税务登记证，其他企业都是在税源管理科的督促下才到国税部门办理税务登记证的。

2、不设置帐务，特别是挂靠企业。因为成立的房地产开发企业大部分都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。

3、虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算，致使所得税检查无从入手。

4、帐务处理上极不规范，存在着许多漏洞，有的房产开发企业财务上取得的凭据五花八门，其中以白条居多，有的开发商相互之间进行的土地转让，上百万元的奖金付出就是一纸协议作为凭证，有的几万元的报批手续费开支就凭经理的一张便条列支……等等，不胜枚举。

三、针对房产开发企业中存在的问题，作为国税主管机关，应该做到三个加强：

1、加强税法宣传的力度，让税法宣传不留死角。

作为国税机关，在切实履行征、管、查等各项职能外，搞好税法宣传也是重要的一个方面，每年的4月是税法宣传月，已经连续进行了年，取得了良好的效果，但税收政策的调整具有不确定性，及时宣传和有针对性的宣传就很有必要了，据笔者调查，众多的房地产开发企业并不知晓在2002年1月1日以后注册成立的，其所得税由国税部门进行征管，这就说明了我们的管理部门管理还没有充分到位，税法宣传留有死角。

2、加强房地产开[好范文-,找范文请到]发企业的财务辅导，使其准确核算申报缴税。

国税部门应对所辖的房地产开发企业的财务人员进行专项辅导，切实要求严格财务制度，合理合法取得原始凭证，准确核算企业的成本、利润，按要求申报和缴纳税款。

房地产税收一体化管理经验 篇6

一、我市房地产税收管理现状

目前我市房地产税收征管格局是，市区（东区、西区、仁和区）范围内的房地产开发企业在开发过程中涉及的契税、土地增值税和非专业房地产经营单位及个人销售房地产涉及买卖双方的各项税收均由市局第二直属分局负责征管。房地产开发企业销售房地产涉及的营业税及附加、印花税、企业所得税由各主管税务机关负责征管。从2004年4月契税由委托代征恢复为自征以来，市局严格执行“先税后证”的要求，加强部门配合，严格执法。契税、土地增值税大幅增长，2005年入库契税4737万，较2003年增长4倍。同时，在房产交易中心设立征收窗口，与房管部门联合办公，实现一站式服务，极大地方便了二手房交易业主缴税、办证。由此看出，目前我局房地产税收一体化征管格局初步形成，并取得了较大成效。但由于房地产税收涉及环节多、税种多、控管难度大，我们离总局、省局就一体化管理工作总体目标和要求还有差距。

二、当前房地产税收征管工作中存在问题

1、契税征管基础工作不够扎实

契税征管是房地产税收管理的关键环节，取得土地或房屋权属是房地产开发过程中的首要环节，及时掌握该环节的交易双方信息，有利于控管销售方营业税、土地增值税和购买方契税税源和将来转让时土地增值税清算时土地成本支出等扣除金额。尤其是掌握了买方取得土地或房屋权属的有关信息后，可以进一步跟踪了解下一步房产开发信息，获取预期税源情况。现行契税“先税后证”管理办法很好地从源头上控管了契税收入，但由于契税申报不规范，致使不能及时掌握契税税源和销售方营业税、土地增值税等税种的税源状况。

2、征管信息利用率不高

房地产开发、转让、保有诸环节涉及税种多。目前，我市房地产税收一体化的征管格局决定了不同环节，不同税种的主管税务机关不同。不同税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但税收征管所依据基础信息大致相同。要提高各税种税源监控力度，各征收机关必需充分掌握各税种征管中的基础信息，并加强信息传递，实现信息共享。如：开发商到第二直局代购房人申报买方契税时，第二直局就应将对应的开发商销售不动产情况及时传递给主管税务机关，便于及时核查开发商营业税、城建税是否申报，以加强控管。目前，在征管过程中，第二直局与市区三家主管局之间就各自掌握的征管信息传递不够，没有形成对房地产各项税收征管合力，税源监控不太理想。

3、信息化建设有待提高

如前所述，信息共享对于加强房地产税收管理的重要意义。人工、纸质的传递固然能实现信息共享，但由于房地产税收征管过程中生成的信息量大，要确保信息收集完整和传递迅速，需要系统的征管软件做支撑。目前，契税征管软件主要功能是开具税票，查询功能尚不具备，不能对历史数据进行有效整理。另外，由于目前市局还未实现征管数据大集中，短期内要实现房地产税收信息网上传递、共享还有一定难度。

三、加强房地产税收管理的对策

1、加强房地产一级市场契税征管

房地产一级市场契税征管在房地产税收一体化管理中具有举足轻重的作用。加强契税征管要做好两方面的工作：首先是规范契税申报工作，重点是要求纳税人按契税条例规定必需在房屋、土地权属转移合同之日起10日内，向契税征收机关办理纳税申报，以此加强契税源控管。其次是通过契税申报资料收集房屋、土地使用权交易信息，及时掌握交易房屋、土地使用权属的单位或个人名称，土地座落位置、价格、用途、面积等信息。如果是权属转让，要掌握卖方销售不动产涉及的营业税、城建税等税源状况。同时，对取得权属一方要跟踪了解其下一步的开发计划。另外，签于我市前几年契税征管中的遗留问题，契税征收机关应主动到市国土部门了解土地出让、转让的相关信息，清理契税税源。

2、建立健全机制，确保信息共享

我市房地产税收主要由第二直属分局和三个区局负责征管。要实现对该行业税收的有效控管，必须发挥二分局与主管税务机关各自优势，整合征管资源，实现信息共享，形成征管合力。在目前信息化程度不高的情况下，有必要建立第二分局与三个区局之间的信息传递机制。不久前，市局已下发了文件，就信息传递内容、时间等内容做了要求。原创文秘材料，尽在文秘知音网络.com网。但还需进一步明确责任，尤其是要具体到人，每个单位要指定专人负责信息传递和接受工作。把信息传递工作纳入单位的目标考核内容。其次可定期召开四家信息交流会，沟通情况，交流经验，集中大家智慧，为加强税收征管出谋划策。

3、稳步推进信息化建设

信息化建设是促进房地产税收精细化管理的重要因素。因此，加强房地产税收信息化建设是当前的重要工作，但信息化建设是一项投资大，十分庞大的工作，我们既不能好高骛远，急功近利，也不能坐等观望，停滞不前。应当结合我局实际，逐步推进信息化建设工作。首先，统一契税、工商税收征管软件，完善查询功能，充分利用征收信息。其次，实现与国土、房管部门的联网，及时掌握房屋、土地权属变动情况。最后，实现数据大集中，各局在房地产税收征管过程中登录有关信息，实现信息共享，对房地产税收进行全程监管。

房地产税收一体化管理经验 篇7

县税务局落实税收管理员经验材料

夯实基础创新手段促进税收管理员制度落实

某县地税局

我局认真贯彻落实省局《税收管理员制度实施办法》，坚持在抓落实上求创新，以明晰职责、严格考核为根本，以税收管理员“双竞双优”制度为手段，对税收管理员制度进行深化和细化，实现了由“淡化责

任、疏于管理”向“落实责任、精细管理”转变，强化了税源管理，促进了征管水平的提高。

一、以明晰职责、严格考核为根本，夯实基础工作，推动税收管理员制度全面落实

税收管理员制度出台后，为落实好这一制度，我们以解决责任不清、范围不明、管理不细为出发点，召集业务骨干深入一线调研，结合实际，制定了《推行税收管理员实施方案》及《细则》，增强了工作操作性和针对性，为落实税收管理员制度奠定了坚实基础。

(一)明确岗位职责，量化工作目标，规范工作程序。我们首先明确管理岗位，将全县2600余户纳税人全部分配到23名管理员身上，个体按地段、乡镇分开，企业按行业划分，做到户户有人管；其次明确管理员工作职责，称之为“五员定位”：即信息采集员、纳税评估员、税收分析员、政策辅导员、纳税服务员。具体职责包括：纳税辅导、催报催缴、文书审核、行政处罚、纳税服务(包括纳税提醒、税收约谈、查前辅导)、纳税评估、重点税源分析、实地巡查和网上巡查，纵有范围、横有职责，使管理员知道自己该干什么；再次是明确工作规程，针对征管系统和业务工作规程，对管理员进行培训，使管理员知道该怎么干；最后是量化工作目标，对每项工作职责进行量化，明确工作标准、工作时限，对达不到工作标准或超过工作时限的，每错一项或不达标要作扣分处理，大到每一户次，小到每一项文书的项目，让管理员知道工作干到什么程度。

(二)严格考核，公正公开，客观评价税收管理员工作。在对税收管理员考核中，主要采取三种方式，即业务考试、业绩考核、思想测评。业务考[此文若非在站-出现，那均为抄袭。欢迎举报]试实打实。采取封闭式，单人单桌，50岁以上实行开卷独立完成，50岁以下闭卷考试，组织严密、要求严格，真正考出了水平,满足了工作需要。业绩考核面对面。以基层为单位，全体参与，县局科室监督，利用激光投影仪通过征管系统公开进行考核，纸质资料交叉审核，当场确定分值，体现了公开公平。思想测评背靠背。围绕工作纪律、政治素养、勤政廉洁、团结同志等10项内容，根据日常现实表现逐项打分，互相回避，测评结果由管理员评定委员会汇总，保证每个人的意向得到尊重。经过考试、考核、测评，客观地反映出每个税收管理员的能力、实绩和品质，最后由县局根据每位管理员的综合得分，确定等级。

(三)奖惩分明，量力使用，激发干部学习和工作热情。我局税收管理员共23名，去年通过税收业务考试，评出一级税收管理员4名，占17%；二级17名，占74%；三级2名，占9%。根据县局确定的税收管理员等级，确定了不同的奖惩办法。一是按级计酬。一至四级税收管理员除法定工资外，其余补助、奖金、津贴分成四等，按相应等级发放，考核达不到60分的，退出管理岗位三个月，只发工资，做内勤服务工作。一级和四级相差120多元。二是按能管户。一级税收管理员由于工作能力强、管户细致到位，负责管理100万元以上的税源大户。三是待遇优先。在基层报送先进时，必须是等次为一级的管理员；在评选管理能手时，必须考核总分在前五名；推荐市局的征管能手，必须考核总分在前两名。2008年，我局推荐的“全市十佳税收管理员”在全市考核中取得总分第一。除此之外，我们在入党、选拔后备干部、推荐市局管理人才库人选等方面都以此为参考依据。

二、以“双竞双优”为手段，优化税收管理员资源，实现精细化管理

为充分发挥税收管理员作用，今年，我们在落实和完善税收管理员制度的基础上，开拓思路，创新手段，在税收管理员中推行“双竞双优”制度，即“税收管理员能级竞争、优化人力资源配置，重点税源岗位竞争、优化征管资源配置”，为管理员制度赋予了新的内涵和活力。

房地产现场案场管理经验 篇8

销售经理在销售团队的作用是精神领袖的作用,同时兼兄长和导师的职责. 销售经理第一步要让团队认同和尊重,其次才是管理作用,有一套严格可行的案场制度 ，对客户,尤其是有影响力的客户应非常了解并建立良好的关系.

销售经理的职责是率先团队有效的完成销售任务,同时让客户对项目有认同感， 首先作为一个案场的管理者,必须“人治”与“法治”相结合.案场管理应该从第一天规范起来.让大家懂得什么是团队!是责任!案场经理也许可以不是最好的销售员,但必须可以把所有的销售员组织起来.以上感想不知道对否,出于工作中的感想!

人员管理包括销售人员对本项目的忠诚度，处理销售人员之间的“勾心斗角”（多数项目都存在哦）的利益之争，合单提成的分配.....这些都要销售经理亲历亲为！！！我想当好销售经理的第一步就是先管好自己的团队，当好核心凝聚力，才能做好销售！！

我认为用销售业绩来考核销售经理是最具衡量标准的方式，所谓成者王侯，败者寇。所有一切的努力，包括对销售队伍的管理、销售人员之间的关系协调，客户源的分析、寻找、把握，销售案场的管理艺术等等，其最终的目的就是提高你所在案场的销售业绩。如果销售业绩不行的话，那么说明你的工作是基本失败的。

具体说到案场的管理，我认为最重要的是人员的管理。其中可以分为几部分，一是专业方面的管理。作为销售经理除了在培训期对销售人员专业知识的严格把关外，平时在销售人员接待客户时要注意有选择的倾听，以把握销售人员在实战中的不足，为其提高业务能力，同时充分利用晚例会的时间，找出典型案例，共同分析，以期大家的相互交流户动，共同提高。此外还可以通过采盘、定期业务学习等各种方式提供销售人员进行业务学习的平台。二是制定合理的现场管理流程，这方面的内容很多，包括接待客户的流程、轮换制度，电话接听制度，分单制度等等，不细说了，虽然是根据具体情况制定，但基本制度是一样的。三是合理奖惩制度。四是销售人员的利益保障及时。五是销售经理的个人人格魅力。

销售经理的职责，复杂的就不说了，只说简单的问题：1：组建朝气蓬勃、富有战斗力的销售队伍；2、完成销售任务；3、通过销售服务建立开发产品的良好的口碑效应及开发企业品牌的传播；4、通过对销售的整体控制，达到开发项目的利益最大化。

案场管理的核心是建立有效的绩效考核、目标管理体系，让所有人都明确公司近期的目标，这样大家都清楚自己目标是什么，应该干什么，怎么干。销售经理的精力可以放在过程控制，如指标量化，考核调整等事情上，而不会埋头于具体的琐事中找不着北。

具体的执行可以依靠表格化管理、制度化管理来进行，激励士气和维持沟通对管理者来说比销售工作还重要，因为那是销售的本职工作 打个比喻吧，案场经理就像一颗螺丝钉。

案场经理的重要职责如下：

1、首先组建一个销售团队，提拔认真、负责、听指挥的助手也就是主管，由于项目的不同，也就是说，高档中档低档项目的不同，你需要的团队人员特质也不同，这个需要你影响行政人事部门按你的思路组建队伍；

2、你的销售队伍最需要知道他的气质，高端盘需要好的服务气质，需要大方的举止和得体的销讲，这个是由你来决定和打造的，是队伍的第一要素；

3、接下来你要负责和策划部、甲方沟通你的销讲，常说的“销讲百问”，内容包括产品，交通，价格，区位，规划，绿化，面积，功能，卖点你必须随时准确记得，并对销讲内容进行考核，置业顾问的销讲过关后方可接待客户，接待客户过程中你还要在旁听取，不行要重新考销讲；

4、在向客户公布价格，签订协议，签订合同前，必须从你这里确认价格和房源，方可办理，同时，哪些房源要销控都需要现场经理来掌握，并随时更新电子销售台帐和手工销售台帐；

5、同时整个销售队伍如果过了公提（即开盘期，统一平均分发提成）时期，进入个人打单期，置业顾问会因为强弱和运气的不同，销售业绩也不同，总的来说，所有人实力平均的团队最好带，而有特强的，特弱的团队就需要高超的带队能力了，一定要提防互相抢单的现象；

6、和甲方和策划部门的交接需要正式的文字手续，大忌口头传达的指令，也是经常出现错帐的原因，所以价格的调整、甲方的特别优惠、项目的策略优惠，需要一清二楚，落实到文字，公事公办；

7、另外一定要注意现场销售人员的超范围承诺，对项目是致命的，至少不要留下文字；

8、和现场甲方财务的关系要处理好，为了不影响辛苦战斗在一线的销售人员你别无选择，甚至要熟到可以违规操作的境地才算完；

9、银行的关系也是重要课题，要常维护，开发商的各个部门，包括销售部、工程部、财务部都是大力公关的重点，方便你的现场管理，也方便你的佣金的提取；

客户接待规定：

1、接待顺序以销售员考勤签到的先后为准。

2、从第一个签到的销售员到最后一个销售员接待完毕为一个接待轮回，依次类推。

3、销售员按照排班表的时间上班，早到或迟走可以按照正常的接待顺序接待客户。

4、若当值销售员未打任何招呼不在现场，则被跳过，由下一个销售员接待，该销售员不给予补接。

5、接待已成交客户回访不计接待名次，跳过可优先补接一轮，接待未成交老客户回访，计接待名次，不给予补接。（成交客户指已经买筹或已经购买了的客户。）

6、未成交的老客户带新客户到访，只计销售员一个接待名次，已成交老客户带新客户来访，新客户未做客户登记的，则不计名次，新客户 做客户登记的，则计名次。

7、当天新客户或未成交老客户当天重复多次到现场，只计一个接待名次。

8、已被接待的客户未离开现场前，当事销售员未经项目经理许可，不得再接待新客户。

9、销售员接待客户期间，如有其未成交老客户到访，销售员可选择同时接待或指定他人代接老客户，无指定则由排位最后的销售员帮忙接

待，如当事销售员选择接待新客户，则不论老客户是在当事销售员还是在帮手销售员上当日成交分半。老客户当日未成交，则计当事销售 员接待名次，帮手销售员可补接一次，如当事销售员选择接待老客户，则新客户完全归属按次序接待的销售员。

10、销售员在接待客户过程中，如发现该客户为同事在本项目的老客户，须第一时间通知该同事并交由该同事接待，并计该同事接待名次，销售员则可优先补接，如该同事休息，应电话通知，由其指定同事接待，联系不到，则继续接待，当天成交为分半，不成交则为义务接待，可优先补接新客。

11、来访客户必须留下真实姓名和电话（包括英文名），并经销售员签名，才视为有效客户登记，所有客户归属问题，均以此为原则：

1)以有效客户登记的先后秩序确定其归属权。客户登记有效期为15天，如超出15天而销售员登记跟进本里又无近期客户跟进记录的，视为归属权丧失。

2)不完整的客户登记视为无效登记，发生争议时，不拥有客户归属权。

3)同姓名不同电话，得不到证实则属无效登记。

4)同电话不同姓名，则视乎是否直系亲属关系。

5)客户成交的归属权追溯期为成交当日起七天。

6)成交客户与登记姓名不同以直系亲属关系为判断依据。

7)直属亲属关系是指父母、夫妻、兄弟姐妹。

12、同行、建筑、装修、广告、记者、推销等非购房身份的人员，其一开始就表明身份，或者销售员在接待时三分钟内，或是在没有出到售楼处大门，知道其身份，要向项目经理报备(如果项目经理不在场,则由销售主管负责)，项目经理安排接待次序里最后的销售员接待或由该销售员接待但可以补接。

13、客户拒绝销售员接待亦计销售员的接待名次。

14、销售员不以任何理由中断正在接待的工作而要求接待新客户。

15、老客户带来的新客户的归属权原则上属原销售员，但新老客户必须同时到场或新客户表明自己的身份并点销售员的名接待，如新客户自己先到现场，与老客户分批进来，已被正常接待后才知道，则新客户归属正常接待的销售员。

16、未成交老客户带新客户到访，如原销售员不在场，应电话通知原销售员。如联系不到或原销售员表示不能到现场，则由当值销售员接待，如老客户成交则见前面条款，新客户则归属于当值销售员，如新客户与老客户有直系亲属关系分单，反之不分单。已成交老客户带新客户来访发生上述情况，成交分半，归属权属当值销售员，并由其负责跟进。

17、如新老客户同时又带另一新客户到访，新老客户其中之一指定接待过他们的任一销售员接待，则另一新客户归属该接待的销售员，如新老客户不指定，则由该两名销售员当天签到顺序前者接待，成交分半，归属权属接待销售员所有。

18、有效老客户回访，如当天所有销售员都未能确认其身份，由当值销售员接待，当天成交至少可分半，不成交则属义务接待，可优先补接。如原销售员在此老客户成交后在有效追溯期内查出并确认，与当值销售员分半，逾期查出不能分半，同时此客户完全归属当值的销售员。

19、其他地盘帮忙的销售员的老客户来访则由当值销售员接待，当场成交分半，不成交则补接，不分归属权。

房地产税收一体化管理经验 篇9

日前，国家税务总局下发《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理等三个方面提出加强税收征管的措施，使税收科学化、精细化管理贯穿无偿赠与行为从发生到受赠住房再次销售的整个过程。

一、新政策出台背景

据国家税务总局有关部门负责人介绍，2006年，为解决少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱的问题，国务院下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），其中将相关税收政策调整为：2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这一政策出台后，产生了积极的调控效果，房地产市场上二手房的投机性买卖有所减少，但同时也出现了大量新增的无偿赠与住房行为。经了解，其中部分是房屋买卖双方以假赠与形式掩盖买卖交易行为以偷逃税款。国家税务总局此次发文，涉及个人无偿赠与不动产的营业税、契税和印花税的管理，以及个人将受赠不动产对外销售的营业税和个人所得税管理等相关措施，目的就是为解决假赠与偷逃税款的问题，加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理，堵塞税收漏洞。

二、办理房地产赠与减免税手续时需要提供相应材料

为防止房屋买卖双方利用假赠与偷逃相应的税额，该《通知》规定，纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，必须提供相关证明材料，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。

1、属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；

2、属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；

3、属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

三、房屋无偿赠与分为两种情况

为防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，《通知》将无偿赠与行为区分为以下两种：

1、一般赠与行为。一般赠与行为包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与。

2、其他无偿赠与行。除一般赠与行为之外的赠与行为。

四、受赠人需要全额缴纳契税、印花税

《通知》规定对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

注：契税一般为3%（具体要看各地的规定），印花税一般为万分之五。

五、个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，两种赠与方式购房时间确认不同。

1、对通过一般赠与取得的房屋，即通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行，即，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”

2、对于以其他无偿赠与方式取得的住房，其购房时间确定为发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。不再执行国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。

因此，对于受赠不足5年而出让的，按照5%的税率全额征收营业税。

六、销售受赠房屋据实征所得税

税收征管经验交流材料 篇10

1、领导重视，宣传到位，“纳税者光荣”的感召力使依法纳税成为时尚。契税和耕地占用税征管涉及到千家万户，税收执法相对其他税收较弱化，加上契税征税对象具有很强的隐蔽性和不确定性，纳税人纳税意识千差万别，加强宣传显得尤为重要。近年来，××市把“两税”征管工作列入重要议事日程，市长办公会多次专题研究“两税”征管工作，制定规范“两税”征管办法，成立农税局征收“两税”。为加强领导、落实征管责任，该市还成立了以市政府常务副市长为组长，财政局长、乡（镇）长为副组长，公安、法院、财政、土管、房管等相关单位负责人为成员的征管工作领导小组，下设以农税局长为主任，各乡（镇）分管领导为副主任的征管办公室，农税科、契税所及全体财政所人员具体负责组织“两税”的征收工作。为规范“两税”征管秩序，该市有的放矢，先从宣传入手，利用宣传车、广播电视、横幅标语、地方曲艺等形式在全市范围内进行“两税”税收法规宣传，在全市营造了一种“主动纳税光荣、偷漏税收可耻”的良好氛围。对欠缴“两税”的单位和个人，农税人员上门耐心细致地解释有关政策，使其自觉依法主动申报纳税。

2、落实责任，配合到位，齐抓共管的凝聚力堵住了税收流失的漏洞。契税和耕地占用税征管难度较大，缺乏相应独立的银行扣交，税收保全等手段，必须加强“两税”征管的领导。该市2005年专门下发了《关于契税和耕地占用税征管责任部门工作配合实施办法》，明确规定了财政、土管、房产、法院、经侦大队等相关部门的责任。在税源方面实现信息共享，严格先税后证规定，相关部门不得开绿灯，对有违规操作的办证行为，将严肃查处有关部门领导和责任人。严厉打击偷漏税行为，该市建立了举报奖励制度，各乡镇财政所和市农税局都设立了举报电话，鼓励群众监督。对弄虚作假者，除补足税款外，从严给予处罚，最大限度地杜绝偷漏税收现象。对开发商漏收的契税和耕地占用税，在开发商办理有关手续时需先将欠税交清，否则不予办理；对农民建房占用土地未缴税的，各财政所每年配合土地清理行动一起对建房户进行税收清理，缴清税款后方可文秘杂烩网办理建房许可证，否则不得办证，按违章建筑处理。对配合不力，造成税源流失的部门进行严厉处罚，年终由监察、审计及财政部门对“两税”征收情况进行联合检查，从根本上杜绝人情税、关系税的发生。

3、规范操作，措施到位，科学合理的监控力提高了税收征管质量。由于契税和耕地占用税一直处于小税种、弱执法的地位，加上契税和耕地占用税的征收政策性强，政府控制性也强，必须严格控制税收优惠范围，提升文明办税、依法办税水平。在改进“两税”征管方式上，一是严格的办税流程，在行政服务中心设立了专门窗口征收，对每项税收实行征收、复核、稽查流程，形成相互制约、相互监督的办税机制；二是搞好税务公开，定期将办税情况向社会公开，并在网上将征税内容予以公示，接受社会监督，实现税收征管“阳光作业”。三是科学确定计税依据，实行房地产评估制度，由中介机构分片对房地产进行评估并出具评估报告，计税价格一般不得低于评估价格。对耕地占用税，采取差额定税标准，区别城镇山区税负。四是减少行政干预程序，从2005年开始土地使用权不再含税拍卖，并采取一次性缴清耕地占用税，再办理相关手续，对以前的欠税一律先清缴税后再办理相关证件。

4、应收尽收，惩治到位，依法办税的保障力确保了两税收入快速增长。由于契税和耕地占用税多年来征管力量薄弱，纳税人纳税意识不强，偷税、漏税、避税等现象严重。针对这一情况，该市从2003年开始，每年进行一次侧重点不同的清理行动。由监察、审计和财政部门组成稽查队伍，加大对欠税户、重点税源、偷漏税嫌疑户的稽查力度，对偷漏税情节轻微的，追缴其拒缴税款和滞纳金，并处税款的1-5倍罚款；对偷漏税情节严重的，移交公安经侦大队侦查，并依法追究刑事责任。市农税局在清理契税和耕地占用税时，先到公证处查房屋买卖变更情况，后到房管部门核对办证情况，再在税收征管帐上清理是否缴税，对应缴未缴税收的纳税户定为清欠对象。为确保“两税”清欠足额入库，对一些经过多次说服教育未果的欠缴税户，依靠法院依法强制执行。2005年对丰矿和上塘镇占地清收耕地占用税99.6万元；对各大煤矿占地及沉陷土地清收耕地占用税1185.95万元；对上塘镇辖区清收契税150万元；对工矿企业单位拍卖清收契税1230.1万元；对土地储备中心拍卖土地清收契税1000万