房地一体（精选7篇）
房地一体 篇1
1 农村住房制度改革和创新的必然性
1.1 市场经济发展的必然要求
我国的基本体制经过了30多年的发展已经从计划经济转变为市场经济体制, 可是现在的农村住房制度所遵循的依旧是计划经济体制, 是一个计划经济时代的产物。造成了与今天的市场经济体制发生诸多磕磕碰碰, 现今的法律法规与现实的背离越来越大。
1.2 农民要求改善住房条件的迫切愿望
伴随农村包产到户和农民外出打工, 农村的经济和农村居民的生活质量有了飞速的发展。农民的收入增加也催生了对住房的消费, 许多农村居民提前消费的行为发挥的示范作用则更加刺激了其他农村居民建造住房和购买住房的欲望。
1.3 农村发展的客观现实
城镇化进程的加快和农村劳动力的大量转移。农村居民进入城市从事产业工人的工作或者转变为城镇居民的人数日渐增加, 现在许多农村空心化的现象越来越多, 农村的空置房屋也越来越多。虽然有一些是房主有时可能要返回来居住, 但大多数却是在观望等待, 看哪个时间可以卖出个较高的价格。
1.4 农村经济改革的必经之路
城乡一体化已经在逐步推进。在科学发展观的指导下, 各地都注重对城镇与农村经济的协调发展, 积极消除城镇与农村的差别, 打造一体化的物质基础、生产要素以及经济利益关系。因此对原有的农村房地产制度提出了改变的要求。
2 把握房地产市场改革要点
2.1 农村居民房权制度的改革
在目前我国的城市居民所拥有的房屋 (不论是房改房还是自己从开发商处所购的商品房) 都是土地所有权归属于国家, 房屋所有人虽然只是拥有若干年的使用权而已, 但却有转让出售的权利。农村居民都是在本乡本土的宅基地上建造房屋, 土地归属于村集体所有, 房屋所有人对宅基地的使用时限目前尚无法律规定。农村居民对于自己在宅基地上所建造的房屋没有转让出售的权利。也就是房屋是自己建造的, 却是残缺的产权。我们如果能够处理好农村居民住房用地的性质以及房屋的所有权, 农民就可以有效地盘活住房资产。
对农村居民自己所有的住宅用地是否也可以使用缴纳土地出让金的办法来解决住宅用地的产权。这样操作的话, 农村居民能够申请对自己的房屋办理房屋所有权证、集体出让建设用地使用权证和规划建设许可证做到数证齐全的要求。产权也变得合理清晰, 使农民的房屋用益权成为现实。
2.2 改革农村住房流通体制以及促进住房财产的有效实现
(1) 允许农村居民对自己在农村的住宅与宅基地一并出售给他人。
现在, 不少农民通过外出打工等各种经济活动, 其中有相当一部分积累了数量可观的财产。他们中已经有不少在城市中购买了商品房, 这种情况下就应当同意他们出售自己在农村的原有住宅。可以采用市场化的办法, 给予一定的资金补偿。资金的来源渠道可以考虑从农村居民将房屋出售时所缴纳的出让金来支付。
(2) 让城镇与农村的住房可以相互流通、上市转让。
应当支持农村居民出售自己富余的住房, 出售的对象不再仅限于本村本土的人, 而是所有有购买意向的人。我们应当改变这种现状, 支持和鼓励城镇居民去农村购房 (购买已经支付出让金的房产) 。如同让农村居民到城镇购房一样, 也可以让城镇居民在农村置业。
(3) 变革农房拆迁补偿办法。
现在城市的房屋拆迁补偿安置实行的是市场化原则, 对被拆迁房屋完全按房地产市场价进行评估, 可以实行货币补偿, 包括区位补偿和重置价格结合成新及装饰装璜补偿等, 也可以实行房屋产权调换。而对农民的住房拆迁的补偿政策则是不合理不到位的, 只能拿到建筑安装投入经成新折旧后的价钱, 而拿不到占大头的土地基准价及区位补偿费。尤其是基础设施建设的拆迁补偿标准更低.农民作出的牺牲和奉献太大。为此.应当修订农房拆迁补偿政策, 依法征收农民的房屋, 按照与城镇同房同价原则及时足额给农户合理补偿。
2.3 改革和规范农村宅基地供应制度
(1) 对原有的宅基地要研究并明确规定有关政策边界, 这也是搞好农村房改的先决条件。现行土地法律法规对宅基地申请条件作出规定的很少, 而这些在农村房改中都是无法回避而须加以回答和解决的问题有必要明确.
(2) 可考虑终结无偿使用宅基地的政策。要在充分尊重农民意愿的前提下, 用经济手段调节宅基地的分配使用, 规范农村宅基地特别是闲置宅基地的合理利用, 促进解决现有宅基地集约利用和超标问题。
今后农村居民的住房供应将和城镇居民一样, 逐步地完全地走向市场, 从而体现城乡一体化的要求。
摘要：在城乡一体化的历史背景下, 我国农村住房制度改革和创新的问题已经迫在眉睫, 给房地产市场带来了新的机遇与挑战。把握房地产市场改革要点, 必须从农村居民房权制度的改革、改革农村住房流通体制以及促进住房财产的有效实现, 改革和规范农村宅基地供应制度三个方面开展。
关键词：城乡一体化,房地产市场,农村住房改革
参考文献
[1]姜广辉等.农村居民点用地调控与城乡一体化[J].城市问题, 2009, (05) :59-63.
[2]乔新生.土地集体所有制度改革刻不容缓[J].现代物业, 2007, (12) :84-87.
房地一体 篇2
1.存量住宅税收一体化
1）存量住宅税收一体化工作开展状况
过去在存量房地产交易过程中，纳税低报成交价格偷逃税款的现象比较普遍，给国家税收造成了不可估量的损失。为了建立有效的税收损失防范机制，全面规范住宅存量房地产交易税收管理。应辽宁省地方税务局财产和行为税处的统一布署和要求，我市在2011年5月初开始全面启动存量住宅房地产税收一体化工作。
根据上级对存量房地产税收一体化工作的指示精神，从2010年下半年开始，市局专门成立了由邵子敏局长为组长的存量房地产税收一体化工作的领导小组，建立了相应的工作机制，在市、县、区分局成立了工作实施小组负责职能范围内相应的具体工作。
在实施阶段，按照工作的性质及在考查胜任程度的基础上，各县、区局选定了相应的房地产估价机构。因为期限紧迫，在各分局实施小组的指导下，房地产估价机构投入相当的人力物力，逐幢走遍了全市所有小区，采集了大量的房地产基础数据。
在进行大量的存量房地产交易价格调查的情况下，按照房地产估价标准及存量房地产税收一体化评估系统的要求，完成了划分房产区域、划分房产小区、整理采集数据、建立标准房价格库、建立房地产价格修正体系等工作，经实施工作小组及估价机构的努力，我市存量住宅税收一体化系统顺利通过了数据录入、系统 调试、系统试运行等程序，在2011年7月1日成功上线。
自存量住宅税收一体化系统成功上线以来，我们时常关注系统的运行情况，经常检验评估价格的合理性和正确性，总结运行过程中出现的一问题，进行合理的必要的后台维护工作，保证了系统的正常稳定的运行。
2）运用房地产估价技术评估存量房地产交易价格
应用房地产估价技术评估存量房地产交易价格是省、市一把手工程，在市领导的正确领导下，在全体同志的共同努力下，按照省局的工作布署，于2011年7月1日正式上线运行。
存量住宅交易价格评估系统是在行政分区下划分住宅区域，将区域中位置相邻、价格相近的住宅划为小区，或者沿用现成的住宅小区；按照存量住宅评估系统的要求将采集的房地产数据导入系统中，输入要评估的存量住宅房地产的相关数据，即可评估出相应的价格。
从2011年7月以来，全市五区按照省局要求，应用存量住宅交易价格评估系统对存量住宅交易价格的评估。2011年房地产市场状况总体呈上升趋势，存量住宅交易评估价格平稳过渡随房地产市场价格稳中有升，存量住宅契税征收明显增长，在2011年11~12月，在房地产市场不景气的情况下，营业税及附加征收额达2558万元，完成税收总额7079万元，比去年增长1053万元。
总的来说，房地产估价技术运用于存量住宅房地产交易价格的评估是成功的，成绩是值得肯定的。2.存量商业房地产税收一体化
最近省局财产各行为税处准备起动存量商业房地产税收一体化的工作，各项准备工作正在有条不紊的进行中。省局征集各市对于商业房地产税收一体化的相关建议，我们已经汇报了与商业房地产税收一体化相关的情况，我们已经对这项工作有了比较清楚的认识，基本上明确了工作的思路。虽然商业房地产具有种类繁多、用途多样、位置分散、房地产状况复杂等特点，给税收一体化工作带来许多困难，但是有了存量住宅税收一体化工作的经验，我们有信心做好这项工作。
二、税收政策落实情况
房地产契税征收严格按照国家税务总局规定的税率执行，存量房地产交易营业税及附加的征收严格按照财税【2011】12号文件精神。商业用房契税征收执行4%标准；营业税及附加，执行差额征收；个人所得税按2%征收；土地增值税按0.5%征收。征税行为依法进行，政策执行到位。
三、加强房地产税收一体化征收窗口规范化建设
依法征收相关房地产税是一种政府行为，税收一体化征收窗口服务代表税务机关的形象，加强征收窗口规范化建设是必要的、迫切的。
在2011征税工作中，我市税收一体化征收窗口通过全体工作人员的致努力，共完成了7079万元税收总额，比去年增长1053万元，成绩和收获可喜可贺，但我们看到税收一体化窗口工 作仍然存在一些问题，有待于改进和提高。为了加强房地产税收一体化征收窗口规范化建设，提高工作效率，创建文明窗口，我认为应从以下四个方面着手建设。
首先，坚持以为人民服务为工作宗旨，树立文明窗口形象。过去窗口曾出现服务态度不够热情、对纳税人提出的问题解答不够耐心等细微问题，主要是对工作宗旨重视程度不够造成的。为此应从使用文明服务用语和提高工作热情两方面入手。使用文明服务用语，即在工作中使用“您好！”、“很高兴为您服务！”、“欢迎光临！”、“再见！”等用语，给纳税人及其代理人一种良好的印象和温暖的感觉。提高工作热情，即加强对工作的热情程度，主动积极为纳税人办理相关业务，细心解答纳税人的询问。只要我们坚持以为人民服务为宗旨，就能树立文明窗口的形象。
其次，加强业务知识学习，提高业务素质，提高工作效率。目前，一体化征收窗口还存在业务知识不够熟悉，工作效率有待进一步提高。为了加强工作人员的业务知识及提高业务素质，市局即将组织定期的岗位技能培训，邀请专家及业务能手讲课，相关事项正在筹备中。只要定期对窗口工作人员的岗位技能的培训，就能使一体化窗口征收工作有序地高效率运行。
再次，建立必要的奖励制度。工作的积极性和热情度由窗口人员的主观能动性决定的，建立一种激励机制，表彰先进、奖励先进是相当必要的。过去也曾经一些优化窗口服务的制度与措施，表面上好象是切实可行，但是这些制度和措施没有相应配套的激 励机制，与工作人员的利益无关，干好干坏一个样，无法调动工作人员的主观能动性激发的工作积极性和热情。建立奖励制度不但需要在窗口组员内部建立工作服务质量评比制度，还要市局在经费上的支持，才能将奖励制度贯彻执行，以达到激发工作人员工作积极性和工作热情的目的。
最后，建立必要的监督机制，保证一体化征收窗口服务规范化机制的顺利实施。可行的征收窗口规范化服务制度应包含必要的监督机制，监督的结果与奖励机制密切相关，也是决定征收窗口服务评比制度的一项指标。监督机制包括内部监督和外部监督两个方面，内部监督是指局机关对征收窗口的监督及征收窗口小组内部监督；外部监督是指纳税人及相关业务经纪人对征收窗口的监督。没有监督就没有了约束，没有约束就无从谈征收窗口规范化建设，监督机制既是提高服务质量的保证，更是落实征收窗口规范化的保证。
房地一体 篇3
关键词：单点登录;SMAL;房地产税收
0 引言
随着税务信息化建设的不断深入，越来越多的税收业务系统和行政办公系统被开发使用。不同系统由于开发商不同，使得开发平台、系统架构不同，又由于各系统没有统一的机构和用户管理，从而导致用户需要记忆多个系统的登录信息，登录多个系统处理待办工作事项，从而大大降低了工作效率，增加了操作复杂性[1]。SAML（Security Assertion Markup Language，安全声明标记语言）主要是为了处理Web站点间身份认证的重复使用问题。它能够为用户提供一种跨域身份认证和授权，从而免除多次认证的麻烦，提高工作效率[2]。基于以上分析，本文试图设计一个SMAL单点登录的房地产税收一体化系统。
1 基于SAML的税收一体化系统单点登录模型设计
基于SAML的单点登录系统主要由三个实体组成，分别是门户，单点登录服务端和服务提供端[3-4]。整个系统的框架结构及功能模块间的相互关系如图1所示。
图1 基于SAML的税收一体化系统单点登录模型体系结构图
①单点登录服务器端。单点登录服务器端用来验证用户身份的有效性。如果有效，生成SAML认证断言和断言令牌，对其进行签名与加密，返回单点登录门户安全的SAML认证断言。
②单点登录门户。主要功能为获得用户信息，并将这些信息发送到单点登录服务器端进行验证，在服务端返回用户的断言后，门户添加必要的标识信息，经过加密和签名后向服务提供端请求服务。同时单点登录门户提供对资源的管理和配置，还可以通过配置启动本地的C/S服务。
③服务提供端。负责验证SAML认证断言的可用性、有效性以及来源的合法性，对SAML认证断言进行解析，根据SAML认证断言中的认证安全信息为主体在服务提供站点建立成功登录会话并根据用户权限提供相应的服务。也可根据SAML认证断言中的主体身份信息，实现基于角色的访问控制。对已通过认证并且具有访问权限的主体提供WEB服务调用。
2 基于SAML的税收一体化系统单点登录模型实现方案
2.1 实现方式
本文选择SAML的Browser/Artifact方式实现单点登录，SAML的单点登录实现具体包括以下五步骤。
①第一步：税务办公人员在浏览器端（大集中系统）登录发送身份认证请求。
②第二步：大集中系统在接收源站点发送而来的身份认证请求后立即采取行动，即创建对应的SAML断言并且进行保存，紧接着为SAML生成长度不能改变的Artifact，并且将应答消息发送给税务办公人员。
③第三步：税务工作人员访问目的站点房地产一体化系统，URL的<searchpart>主要包括三个部分，分别是房地产一体化系统站点、目标资源以及Artifact，一般情况下都是采用HTTP/SSL进行访问。
④第四步：房地产一体化系统站点在收到的Artifact之后立即向源站点请求相关的SAML断言。大集中系统站点此时需要做出的处理是根据Artifact向房地产一体化系统发送回复其请求的断言。
⑤第五步：目的站点依据收到的断言进行判断后，发送给税务办公人员的授权应答消息（即，允许访问还是拒绝访问的）。
2.2 系统账号传递机制——主从账号管理
单点登录系统的用户信息数据独立于各应用系统，形成统一的用户唯一ID，并将其作为用户的主账号[5]。其具体的管理过程：首先，在通过认证后，可以从登录认证结果中获取平台用户唯一ID（主账号）;其次，由用户唯一ID关联到各個应用系统的用户账号（从账号）;最后再用关联后的应用系统的用户账号访问对应的应用系统。
当增加一个应用系统时，只需要增加用户唯一ID（主账号）与该应用系统账号（从账号）的一个关联信息即可，不会影响其它应用系统。同时通过安全通道来保证单点登录过程中数据传输的安全。
3 结束语
本文分析了SAML单点登录技术的优点，结合地税信息系统建设现状，设计并实现了基于SAML技术的房地产税收一体化系统的单点登录模型。下一阶段我们的工作重点是进一步完善房地产税收一体化系统的开发，并进行系统测试和运用到实际工作中去。
参考文献：
[1]电子政务标准化总体组.GB/T 30850.4-2014电子政务标准化指南
第四部分：信息共享[S].国家标准化委员会，国务院信息化工作办公室，中国标准出版社，北京，2005，25-27.
[2]张彤.统一身份认证的研究及在校园的应用[D].南昌大学，2006.
[3]王国伟，薛曼君.基于票据的跨域单点登录[J].计算机应用，2012（06），1766-1768.
[4]王鹃，李俊娥.安全服务语言SAML分析[J].微型机与应用，2003（10），30-32.
[5]李耿.校园信息门户SAML单点登录的实现[J].武汉理工大学学报（信息与管理工程版），2006（06），70-72.
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房地一体 篇4
2015年,“宽货币,紧信贷”是房地产行业货币政策的一个显著特征。从紧信贷角度分析,“去库存”依然是我国房地产行业的一个主旋律,对于各个金融机构来说,对强化房地产市场的“风险控制”进一步强化依然十分重要。从宽货币的角度分析,经济处在改革发展阶段,增长速度慢,加大了通货紧缩压力,导致房地产市场存在很大库存压力。换言之,在2015年,以银行为代表的金融机构将会通过各种积极有效的措施对存在风险的房企项目进行风险控制。原本在本行业中占据高比例的中小房企会因这些措施的实施而面临资金短缺危机,严重的还会以很快的速度消失在房地产行业中。对于比较大型房地产行业来说,这些措施可以对企业的业绩起到一个平衡作用,有利于企业稳定发展。中小企业受到的影响会比较大,业绩也会发生波动。
2 一体化战略相关概述
对于房地产行业来说,在经历了十五年的黄金发展后,已经从过热的阶段逐步回升到理性投资阶段,这也意味则房地产已经进入了白银时代。近年来,房地产行业销售情况不乐观,利润率也逐渐下降,行业间竞争激烈,对于开发商来说转型是唯一的出路。分析各个地区房地产开发商的发展路程可以发现,房企的转型之路必然是朝着“布局”“产业”及“模式”三种方式来进行的。
2.1 一体化战略的内涵
一体化主要是指企业通过对各种优势的利用,采取战略朕盟的方式来整合资源,这种战略包括横向以及纵向的发展战略。横向一体化战略主要是指打破地域带来的限制,向全国多个区域实行跨区域发展,其最终目的是减少企业的生产成本,进一步扩大生产规模,不断提高企业自身在同行业中的竞争力及地位,进一步提升资源的整合能力;纵向一体化是指企业上下业务链的一个整体延伸和发展,简而言之,企业不断在供应、生产以及销售等环节进行延伸和拓展,而各项要素之间的市场协调主要由内部协调来代替。通过采用一体化管理,不但有利于促进企业成长,还可以在最大限度上进一步提高资源、物力以及人力等的使用率。
2.2 一体化与传统方式对比优势
随着时代的进步、社会的发展,传统模式已经无法满足企业的发展需求,甚至成为企业进一步发展的绊脚石,取而代之的是一体化发展模式。与传统模式对比,一体化模式主要有以下几个方面的优势。①减少成本费用,稳固企业在行业中的地位,提高品牌影响力及知名度,最大化企业经济效益,如信息的经济性、协调的经济性以及稳定关系的经济性等。②有利于提升技术,纵向一体化发展战略向企业提供了熟悉产业链技术的机会,保证供给和需求维持在正常状态之内,在很大程度上提高了差异化能力。③逐步转变成为高回报行业,纵向一体化战略在上下游产业链利益关系中起到了良好的平衡作用,增加了总资产回报率,使得制定价格更加有力,避免遭受到其他行业的排挤或者淘汰。
3 一体化战略在房地产企业中的应用
对于房地产行业来说,在经历高峰黄金发展时期后,已经从过热的投资阶段慢慢度过到理想的投资阶段。在销售量以及利润不断下降的情况下,必然会导致房地产企业出现并购甚至破产的情况。显而易见,在这种发展背景下依然能够生存的企业大多都是具有较高的技术实力或者雄厚资金的企业,它们可以承担一体化运用模式早期带来的各种风险,具备实力对一体化模式进行探索,并寻求更好的出路。
3.1 房地产一体化的内涵
房地产一体化就是在房地产行业中运用一体化战略。在横向发展中,积极打破地域限制,在全国范围内进行跨地区发展,不断复制成功产品线。在纵向发展上,促使投资决策、策划、设计、人力资源等各项任务得以自主完成,若这些任务都无法自主完成,应及时采取战略联盟的方式来促使一体化运作顺利实现。随着我国经济的快速发展,我国房地产的发展规模也在不断扩大。当它们发展到一定程度的时候,一体化将成为必然的发展趋势,企业必然会实行跨区域发展,甚至对多个区域进行布局。
3.2 房地产企业一体化管理模式的应用分析
对于房地产企业来说,在转型阶段必然会新增或者重组,企业为了顺利实现一体化,会在总公司设置所有的职位,若设立的部门在本企业的使用频率比较低或者有困难的,则应该立刻采用战略联盟的方式来实现一体化。获取经济效益是房地产企业的经营核心,更是所有房地产相关人员追求的最终目标。在运行一体化运行模式过程中,总公司的各个部门都会拥有最高的管理权力以及资源,下属分公司则应该根据指示进行操作。在这一系列工作中,房地产企业工作的主要控制对象依旧是把控好投资、进度、质量等几个环节,只有这几环节做好了才能实现最大的经济效益。此外,在一体化模式运行过程中,在多地区、多项目投资情况下,总公司所做的每一个决策都应该科学化、合理化以及整体化。在设计方面,公司不但要做到符合个性化还需要满足大众化。所谓的大众化主要是指在不同地区,公司的品牌要实现大众化。个性化主要是指在不同地区同一种品牌要根据该地区的特点适当做出微调。此举不但可为公司节约设计成本,又可以体现不同。在一体化运行模式中,可由本公司的施工队伍自己做,或者是仅仅使用本公司的技术人员,在劳务市场上寻找工人。这样一来,可对这些技术人员进行培训,根据各地区的实际需求合理调度技术人员。对于现在的很多房地产企业来说,同一房地产产品都是由公司自行负责宣传策划,对于总公司来说这将造成很大的浪费。但在一体化发展模式下的房地产产业,其产品都是由总公司进行统筹规划的,应统一设计树立自己的品牌,并以品牌优势来获取消费者的青睐,这样不但减少了成本,还在很大程度上提高了品牌影响力,为日后的投资打下扎实基础。在运营以及维护阶段,一体化管理模式下的房企将采用科学化以及集成化的运维理念,总公司通过采用设施管理(FM)的方法对各个地区进行管理,由总公司提供技术,由各个运维团队执行操作。
3.3 BIM技术在房地产企业中的应用分析
当前,BIM技术大多数应用在施工阶段,把其进一步延伸到房地产的供应链当中,能够为房地产的发展提供更宽广的发展平台,BIM与房企一体化二者之间是相辅相成的关系,通过对数字化管理方法的运用,BIM可以提供每个阶段内的数据,促使房地产一体化的进一步发展。当前,BIM技术在我国的普及还不是很广泛,而各个项目参与方为了各自的利益不愿意使用BIM技术是导致其发展的一个主要原因。
4 结语
不管是从市场还是国家发展政策来看,一体化是大型房地产企业主要的发展趋势。对于房地产企业来说,在未来转型过程中应建立信息系统并加大对一体化过程中质量的管理力度,促使房地产行业实现可持续发展。
参考文献
[1]周英.当前中小房地产企业面临的形势和成本控制措施[J].内蒙古科技与经济,2015(12).
[2]李冀平.实施港城一体化战略[J].发展研究,2015(12).
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房地一体 篇5
使用权确权登记颁证工作方案
为切实维护好农村房地一体的不动产权益，进一步夯实农业农村发展基础，促进农村社会和谐稳定，减少农民群众负担，提高政府行政效能和监管水平，形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系。根据国家、省州关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题、启动房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证试点等有关文件要求，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想及工作目标
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的十九大会议精神，全面贯彻落实国家、省州关于房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作的部署和要求，坚持积极推进、稳妥把握，统筹兼顾、科学安排，分类处理、因地制宜的原则，加大宣传力度，努力营造全社会共同关注、支持和参与我县房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作的良好氛围。加快建立和实施我县房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作，构建权界清晰、有序对接、权责一致、运转高效、法治保障、覆盖城乡的房地一体不动产统一登记体系，为全县经济社会平稳健康发展，加强集体土地管理及推进集体土地制度改革提供保障。
二、基本原则
（一）统筹兼顾，加快推进。按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求统筹兼顾，积极推进集体建设用地和宅基地土地使用权等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作，避免重复投入。
（二）规范调查，依法登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍和房屋调查成果，为房地一体的农村集体土地使用权确权登记颁证提供真实依据，并在此基础上，严格按照土地登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关确权登记手续。坚持农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后，方可进行确权登记颁证。
（三）便民利民，维护稳定。以便民、利民、护民为前提，以为基层服务、为群众服务、不增加农民负担为原则，建立和完善配套服务平台和办事流程，提高行政效率，降低行政成本。进行房地一体调查，减少重复调查、登记和资金浪费。在权属调查和纠纷处理工作中，应尽可能考虑各方利益，化解矛盾，解决争议。充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，切实保障群众的合法利益，维护社会稳定。
三、主要任务
（一）加快推进房地一体确权登记发证试点工作。以登记发证为主线，兼顾宅基地制度改革试点和实施不动产统一登记制度以及《不动产权籍调查技术方案（试行）》、《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》的要求，在农村集体建设用地和宅基地使用权外业测量的基础上，进行土地权属来源合法性审核。对土地权属来源合法的宗地，因地制宜，采取符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证纳入农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作范围，实现统一调查、统一确权、统一登记发证。2018年1月底前启动拥翠乡农村房地一体确权登记发证试点工作，并全面完成拥翠村委会农村房地一体确权登记发证试点工作任务，在总结经验的基础上，逐步拓展工作范围，确保在2018年下半年全县范围内实现全面推进，并力争在2019年底前完成全县房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。
1.加快推进宅基地和集体建设用地地籍调查成果权属审核。按照“两权”调查和《地籍调查规程》要求，由乡（镇）和村委会共同完成土地权属来源审核，形成完整的宅基地、集体建设用地地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据。
2.同步开展农村房屋调查。全面查清农村集体建设用地每一宗土地范围内建筑物、构筑物的位置、面积、权属等基本情况，实现农村房、地一体的统一管理，为不动产统一登记奠定基础。
3.房地一体宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证。依据有关法律法规和政策，规范确认宅基地使用权主体及其登记发证面积。本着尊重历史、注重现实的原则，对农村公益事业、公共设施及其他集体建设用地依法进行确权登记发证。
4.农村地籍调查数据库及信息管理系统建设。在农村地籍调查登记发证数据库的基础上，继续推进农村集体土地登记信息化数据库建设，建立集图形、属性、电子档案为一体的集体建设用地使用权和宅基地使用权、房屋调查数据库和管理系统，实现确权登记发证成果的信息化管理。在满足现有工作需求的基础上，统筹考虑与不动产统一登记制度信息化建设的衔接，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。
（二）加快办理农村宅基地和房屋不动产权证。通过“边登记发证边试点”的方式，根据试点乡（镇）群众办证意愿，按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，加快办理一批农村宅基地和房屋不动产权证，不断满足全县农民住房财产权抵押贷款现实需求。
四、实施步骤
（一）准备阶段（2017年7月30日前）。根据国家有关调查规程、标准和不动产统一登记相关要求，制定工作方案，明确目标任务，加大宣传力度，营造良好氛围，同时开展拥翠乡宅基地和集体建设用地使用权的权属审核工作。
（二）试点阶段（2017年8月1日至2018年1月31日）。在前期开展宅基地和集体建设用地使用权地籍调查工作的基础上，选取拥翠乡拥翠村委会已开展地籍调查的宅基地和集体建设用地使用权地进行权属审核工作，对通过权属审核的宅基地和集体建设用地，同步开展建筑物、构筑物的调查、测量和复核工作，为农村房地一体确权登记发证提供依据，并为我县全面推进农村房地一体确权登记发证工作探索经验、奠定基础。
（三）实施阶段（2018年2月1日起）。全面开展农村房地一体确权登记发证工作，发布农村房屋调查工作通告。工作采取先易后难、有所侧重、穿插进行的方式有序开展，对调查、确权过程中遇到的问题和政策需求，要认真研究并及时向上级反映。对历史遗留久拖未决的问题，要本着从实际出发尊重历史，注重现实，保护权益，有利于经济社会发展和安定团结的原则，切实做好确权登记发证工作。各乡（镇）要指定一名分管领导具体负责协调调度农村房地一体确权登记发证工作，各村民小组要成立确权登记工作协调小组，由本村民小组德高望重的老党员、老干部组成，具体负责协助做好权属纠纷调处、外业调查和测量以及收集各农户的确权登记资料，逐户逐栋明确权属界址，做到界址清晰、产权明确。对长期在外的农户要提前通知联系到位，对确实不能回家办理的，可委托协调小组办理，资料完善、权属界址明晰的，作业单位在协调小组长的带领下逐户进场作业，测量复核登记完善公示后，逐步颁发不动产权证。
五、组织保障
为扎实推进房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作有序开展，取得实效，经县人民政府研究，决定成立南涧县房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作领导小组，其组成人员如下：
组
长：字文源
县委常委、县人民政府常务副县长 副组长：王洪波
县国土资源局局长
王崇标
县住建局局长
成员：陈永生
县政府法制局局长 陈在文
县财政局副局长 段爱君
县国土资源局副局长 张本灿
县不动产登记中心主任 孔思军
县住建局副局长 杜应伟
县农业局副局长 徐思龙
县林业局副局长 李丽松
县文体广电局副局长 董如锦
南涧镇人民政府镇长 李德才
乐秋乡人民政府乡长 李
伟
拥翠乡人民政府乡长 高
虎
碧溪乡人民政府乡长 杨向国
公郎镇人民政府镇长 马荣林
小湾东镇人民政府镇长 罗会军
宝华镇人民政府镇长 周国祥
无量山镇人民政府镇长
领导小组下设办公室在县国土资源局，由段爱君兼任办公室主任，张本灿兼任办公室副主任，办公室人员从县国土、住建等部门抽调组成，具体负责做好房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证日常工作。成员单位领导若有变动，由接任人员自然接替，不再另行发文。
六、工作要求
（一）统一思想认识。宅基地和集体建设用地使用权及土地上农房，是农民和集体的重要财产，直接关系到每个农户的切身利益，在宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作中，要将农房等地上建筑物、构筑物一并纳入，有助于健全不动产登记制度，促进农村社会秩序和谐稳定和减轻群众负担。各乡（镇）、县级各有关部门要高度重视，增强政治意识、大局意识和责任意识，把房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作纳入工作重点，摆在突出位置，列入重要议事日程。各乡（镇）、县级各有关部门主要领导要亲自调度、亲自部署，强化工作落实，采取有效措施，落实工作责任，认真研究解决问题，不折不扣抓好落实，确保房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作顺利推进。
（二）强化协调配合。各乡（镇）、县级各有关部门要以大局为重，认真履行工作职责，加强协调配合，按照相关部署和要求，选派业务精、能力强的同志参与房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作。对工作中存在的“一户多宅”、权利主体模糊、宅基地面积超占、权属资料缺失、公益性集体建设用地确权难、超规划建设等实际问题，要依法按政策分类处理，按规定无法补办用地批准和规划审批手续的，只进行调查不发证。要及时研究工作中出现的困难和问题，切实采取措施加以解决，确保工作的稳定性和连续性。
（三）注重宣传引导。各乡（镇）、新闻宣传部门要加强宣传引导，增强房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证实施的群众基础，充分调动乡（镇）、村、组干部的主动性和农民参与的积极性，进一步取得社会对房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作的理解和支持，大力营造良好的舆论环境和工作氛围。
（四）科学制定技术路线与方法。以地籍调查为基础，以宗地为依托，严格依据国家和省、州有关调查规程和标准，充分利用已有土地调查成果和资料，通过外业调查、复核审查、内业建库，完成宅基地和集体建设用地及房屋等地上建筑物和构筑物的权属调查和测量工作，并依法进行确权登记发证。农村房屋调查应充分利用农村宅基地、集体建设用地地籍调查等成果，通过外业调查、内业建库相结合的方法，开展房屋等建筑物、构筑物的测量和基本情况调查等工作。调查时，重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，并测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长，计算房屋面积。国土、住建部门要强化房地一体调查成果运用，办理不动产权证、规划许可证时避免重复测量和调查。县国土资源局牵头负责宅基地、房屋基础资料收集、外业调查组织、信息系统建设、登记发证等工作，制定和完善宅基地、房屋确权登记发证相关规定。县住建局负责提供房产登记相关资料，参与登记发证数据库、信息系统的研发工作，对房屋规划情况进行审查，及时办理规划审批手续。县财政局负责工作所需资金的拨付，做好资金使用的监管。各乡（镇）要切实履行好属地责任，负责做好材料收集、入户调查以及权属纠纷调处，权属审核等相关工作，完善相关配套措施，指派专人负责协调联络房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作。
房地一体 篇6
(一)一体化房地产开发企业财务管理内容
资金管理、设置财务组织的架构、设计财务管理的流程、融资管理和投资管理等是一体化房地产开发企业财务管理的主要内容,具体内容如下:
1. 资金管理。
就是指在一体化的环境下,房地产开发企业对各个子公司的各项经营业务和开发项目的资金流进行管理,主要包括了资金计划管理、分配资金的收支、项目资金的筹集等。
2. 财务组织架构。
财务组织架构主要是指对房地产开发企业的各项工作任务的分组、分工、协调以及划分相关责任,房地产开企业在一体化运作下有着自身的特点,因此就必须设置适合自身发展的财务组织架构,更好的适应一体化运作发展的需要。
3. 财务管理流程。
财务管理流程主要是指在一体化运作的背景下的基础是价值分析,保证房地产开发企业内部资金可以得到均衡的流转和配置,更好实现企业长远利益的思维方式和决策过程,房地产开发企业一体化运作是一个循序渐进的过程,企业的经营过程也会随着外界环境的变化而变化,因此房地产企业需要在分析内外部经营环境的基础上,设计出一条适合自身发展的财务管理流程。
4. 融资管理。
融资管理主要是指房地产开发企业根据对外投资、生产经营、调整结构的需要,通过资本市场和融资渠道,通过科学合理的融资方式,对各个分支机构的筹资活动进行有效管理的活动,融资管理的主要目的在于不断满足房地产开发企业资金的需求,减少经营风险,降低生产经营成本。
5. 投资管理。
投资管理主要是指房地产开发企业根据行业发展趋势和发展战略,通过分析市场需求和市场调研,来进一步确定客户的需求,
(二)一体化房地产开发企业财务管理的特点
1. 多元化的决策层次。
房地产开发企业在一体化的财务管理模式下,由于总公司与下属的子公司的管理层次上存在着较大的差异性,导致了两者的决策权限也有很大的差异性,在房地产开发企业的内部财务控制中就出现了多元化的特征。因此房地产开发企业总公司就要根据不同地区、不同产业、各个子公司的不同情况等,对分权和集权的程度进行明确的确定,这样既可以减少房地产开发企业内部之间的矛盾,又可以调动起下属子公司员工工作的创造性和积极性。
2. 较为复杂的财务管理内容。
设计子公司、策划子公司、物业管理子公司、施工子公司等是一体化房地产企业可能包括的内容,由于地区和业务的不同,导致了各个地区的经济、文化、法律和政治都有所不同,因此房地产开发企业一体化运作的财务内容也就变得较为复杂化。
3. 加大了对下属子公司的监控难度。
在一体化财务管理模式下,财务管理决策层多元化、管理职能两分化、管理方法多样化,这就直接加大了房地产开发企业对下属子公司财务监控的难度。
二、一体化运作的房地产开发企业财务管理模式现状
(一)缺乏对集分权的科学处理
“分权型”、“集权型”、“混合型”是目前我国一体化运作房地产开发企业财务管理的三种模式,其中分权型管理模式是指房地产总公司负责审批和决策企业的重大财务事项,下属的子公司负责企业内部的日常财务事务,并且将处理的结果上报给总公司;集权型管理模式主要是指总公司来实行财务的决策权,下属的子公司不具备财务的决策权和审批权。如果房地产开发企业存在过多的分权,会导致由于下属子公司财务决策不科学影响到企业整体决策的科学性,不利于房地产开发企业的长远发展;如果房地产开发企业存在过多的集权,在处理临时发生的财务业务的时候,下属子公司就会将遇到的财务问题层层的向总公司汇报,然后通过高层决策后再将结果传达给子公司,这样就不利于房地产开企业更好的把握好商机。
(二)缺乏对财务信息的全面控制
房地产开发企业对下属子公司经营业绩的评价可以通过获取财务信息来实现,并可以根据财务信息来制定企业未来的发展战略。但是在一体化的财务模式下,房地产开发企业收集财务信息方面会比较困难,有的房地产开发企业下属子公司并没有按照真实的情况向总公司上报财务报表,因此也就不能真实的反映企业真实的财务信息,虚增了企业的资产。同时由于一部分的下属子公司财务核算人员的水平不同,降低了财务信息传递的速度,因此也就不能保证财务信息的质量,另外不同子公司采用的是不同的财务软件,房地产开发企业也就不能更好的实现度财务信息的全面控制。
三、完善一体化运作的房地产开发企业财务管理的建议
(一)采用相对集权型的财务管理模式
房地产开发企业在一体化运作下应该从各个角度出发,选择一种适合房地产开发企业发展的财务管理模式即:相对集权型的财务管理模式,这种财务管理模式是以“集权为主,分权为辅”,同时也是混合型财务官模式的一个重要分支,这样就可以保证开发房地产企业拥有较高的财务决策权,同时下属的子公司也会具备相对的财务决策权。
与分权型财务管理模式和集权型财务管理模式不同的是房地产开发企业子公司财务管理人员有着不同的审批权限,房地产开发企业为了在竞争激烈的市场环境下获得加大的利润空间,大多数的开发企业都采用了一体化的财务运作模式,可以说房地产开发企业采用一体化财务管理模式还处于初级阶段,因此总公司应该对下属子公司实施集权的财务管控模式,但是为了很好的调动起下属子公司员工工作的积极性,就应该采用相对集权的财务管理模式,在一体化运作模式下才能更好的发挥出房地产开发企业的整体效应。
(二)实现对财务信息的全面控制
房地产开发企业在一体化财务运作模式下要更好的实现对财务信息的全面控制,要保证财务信息可以在各个部门之间实现共享,房地产开发企业要在“收支两条线”的基础上,建立统一的财务会计核算官系统,整个房地产开发企业也要使用统一的财务信息软件,这就要求房地产开发企业的下属子公司必须及时的将相关财务信息输入到共享财务数据库中,这样总公司才能够对财务信息进行动态、及时、准确的全面控制。同时房地产开发企业总公司和子公司之间也要采用统一的财务核算体系,统一的财务核算体系应该包括:固定资产核算子系统、工资核算子系统、在建工程子系统等,这样各个子公司就会在核算后自动生成财务报表、会计账簿,房地产开发企业也就能全面的对财务信息进行控制。
四、总结
综上所述,房地产开发企业采用一体化财务管理模式可以促进其获得长期的发展,房地产开发企业的管理者必须认识到一体化运作的必要性,要从实际情况出发不断完善房地产开发企业一体化运作水平,这样才能保证房地产开发企业在竞争激烈的市场环境下立足。
摘要：随着我国市场经济的飞速发展,我国房地产开发企业的发展空间也得到了很大的提升,很多的房地产企业已经走向了一体化的道路,一体化运作的财务管理模式势必是未来我国房地产开发企业的必然选择。本文从房地产开发企业一体化运作财务管理的基本理论出发,分析了一体化运作的房地产开发企业财务管理模式现状,并就存在的问题提出了几点完善一体化运作的房地产开发企业财务管理的建议,目的在于提高房地产开发企业一体化运作的财务管理水平,促进房地产开发企业获得长期可持续发展。
关键词：一体化,房地产开发企业,财务管理,探析
参考文献
[1]王珏,陈雯.全球化视角的区域主义与区域一体化理论阐释[J].地理科学进展,2013(07).
[2]龚勤林,贺培科.西咸一体化背景下的装备制造产业链构建与优化[J].长春教育学院学报,2014(12).
房地一体 篇7
一、长沙市房地产可持续发展的现状分析
长沙市是湖南省首府所在地,居于中国中部地区。近年来,在国家“中部崛起”、“长株潭一体化建设”等国家发展战略的支持下,经济社会发展形势喜人,较大地推动了城市化进程。2015年,长沙市房地产均价为6192元/㎡,同比下跌3.17%。房价的下跌,是多方面因素造成的结果,其中,影响最大的莫过于经济发展因素,在我国经济深刻转型而引发的GDP下滑的背景下,房价向下回落在所难免。对此,要探索城乡一体化视角下长沙房地产可持续发展的对策,首先要分析长沙市房地产发展的现状。
1.市场观望情绪有所缓解,库存消化能力得到提升。由于前几年长沙市房地产的非理性增长,推动了房价的虚高,房价的增长率明显与长沙市居民人均可支配收入增长率不对称。长沙市市委市政府从改善民生的角度出发,实施了一系列房价调控政策,经历了连番的调控之后,房价实现了理性回归,广大刚需购房者也变得越发理性。同时,房地产开发企业也开始采取适当的销售措施,实现了房地产价格的平稳。由于工作的得当,促使市场观望情绪有所缓解,房地产库存有望加快消化。
2.城镇化提速提供新机遇,小城镇房地产发展加快。城乡一体化是我国“十三五”规划中的重要发展目标,是扩大我国内需的重要战略。当前,长沙市城镇化的步伐不断加快,越来越多的房地产企业在房屋建设的时候向城市郊区发展。更为重要的是,地铁2号线的开通运营,1号线、3号线和4号线地铁项目建设的全面推进。增强了房地产的辐射能力,加上基础设施建设的不断完善和产业发展的深度融合,为长沙市房地产的开发和建设提供了更多的可能。
3.产业结构转型稳步推进,绿色建筑应用扩大。在党的十八届五中全会上,提出了“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念。其中,绿色发展是经济社会发展的重要指向,为我国推进生态文明建设厚实根基。近年来,随着产业机构转型的稳步推进,长沙市绿色经济发展取得了一系列成果。在此背景下,房地产业也呼应国家发展理念的要求,积极推动绿色建筑建设,将发展重心放到多元化发展、高品质建设、精细化管理等维度上,确保了购房者对于绿色、低碳、环保住房质量的要求。正是基于此,激活了刚需购房者对于绿色建设的内在需求。
二、长沙市房地产可持续发展的对策
俗话说:“居者有其屋”。在中国人传统家庭观念中,房子是家庭发展的重要衡量,只有安居了才能乐业。对此,在城乡一体化发展的视角下,必须从长沙市城市发展的实际情况出发,实事求是,从合理房价标准的制定、合理住房制定的构建、房价调控的总体思路等方面入手,以期实现长沙市房地产的可持续发展。
1.以居民收入为衡量,合理确定房价标准。房价收入比是评价房价高低和涨速是否合理的重要标准。确定房价必须以居民的实际收入水平为衡量,尤其是中等收入水平家庭的收入,才能实现房价的合理性,并实现社会的公平和效率。应该看到,过低的房价不利于房地产的发展,而房价的虚高则不利于房屋资源的合理配置。推动长沙市房地产的可持续发展,必须以居民的实际收入为衡量,实现政府控制价格,充分考虑住房的民生性和公益性,房地产也非疯狂追逐利润的“领地”。同时,大力发展新兴产业,增加居民收入,真正实现居者有其屋。
2.以科学发展为指导,理顺房价调控的思路。当前,长沙市房价调控最有效的策略是政府干预房价,适当限价。避免房价的非理性增长,当然,在库存压力不断凸显的情况下,房价的非理性增长可能性越来越小,但是,合理调控房价仍然是政府推动房地产可持续发展的重要指向。对此,可以实施立体化结合的政策,即是将增加供应量,降低土地和住房成本实现联合应用。同时,政府加大力度在保障性住房方面的投入力度,以保证居民的住房权,解决老百姓的住房问题。
3.以住房建设为抓手,构建合理住房制度。房地产作为一种垄断性竞争的行业,前期的房价飙涨正是由于其垄断性使然。推动住房制度建设,打破垄断,抵制房价的高利润,是实现房地产可持续发展的重要保证。对此,必须加大经济适用住房建设的力度,确保经济房供应的合理性和有效性。以经济房的市场充足供应量来降低商品房的利益空间,从而用经济的手段来实现房价的调控,确保社会公正和经济效率。
三、结语
在全面建成小康社会的决定性阶段,如何通过房地产业的有序发展来实现城乡一体化,是我国经济社会发展的战略目标。通过对长沙市房地产发展的现状分析,提出了城乡一体化视角下长沙市房地产可持续发展的相应对策,对于规避房地产发展中的非理性行为,实现房地产业的绿色发展、可持续发展,对于实现“两个一百年”奋斗目标具有极其重要的意义。
参考文献