5房地产项目转让合同

5房地产项目转让合同（精选7篇）

5房地产项目转让合同 篇1

房地产项目转让合同；

1、前期工作

如果我方为出让方，则应该做以下工作

１）办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续； ２）办理项目土地使用权的变更登记手续；

３）办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理； ４）办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；

５）办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。

如果我方为受让方，应审查以下内容

1）转让方是否已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；

2）转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

3）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；

4）转让人是否是项目所有人。

2、合同中所应注意的事项

1）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

2）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；

3）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续； 4）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；

5）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

6）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；

7）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；

8）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

9）房地产项目转让前已实行预（销）售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法；

10）以转让项目公司股权方式转让的，应约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等。

5、房地产项目转让合同；

1）万顺(湖南)置业发展有限公司与湖南开元置业发展有限公司房地产转让纠纷案——双方失误原因：出让方未取得土地使用权且未完成项目开发投资总额的25%，违反了国家的禁止性规定，导致合同无效。

2）黑龙江北辰房地产开发有限公司与哈尔滨高新技术产业开发区房屋建设开发总公司项目转让合同纠纷上诉案——受让方失误原因：签订合同时未考察签约人是否为项目的权利人，也未深入了解出让项目的具体情况。

3）《房地产项目转让的若干法律问题》——房地产开发项目的转让应具备以下条件：（１）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；（２）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（３）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（４）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。

5房地产项目转让合同 篇2

一、房地产企业项目合同的特点

1、主体的多样性

房地产项目按照开发进程, 通常要签订的合同有:土地使用权出让合同、合作开发合同、项目贷款合同、设计合同、监理合同、勘察合同、咨询合同、施工合同、材料设备采购安装合同等。因此在项目开发过程中, 需要与不同的主体进行合同谈判与商洽。

2、条款的专业性

房地产开发通过专业化运作, 已形成了较为成熟的模式, 因此项目开发中涉及的多数合同均有通用 (固定) 条款或直接体现为格式合同。专业化的合同条款既有利于减少分歧, 提高合同谈判效率, 又有利于事后达成共识, 对合同执行过程中产生的纠纷起到化解矛盾的作用。

3、期限的长期性

房地产开发具有较长的周期, 通常项目合同的履行时间跨度较长, 甚至涵盖整个项目开发周期, 如合作开发合同、施工合同、设计合同、监理合同等。

4、履行的复杂性

受市场变化、政策调控、法律法规出台或修订、项目所处位置规划或地理条件变化等的影响, 合同在履行过程中, 可能出现种种突发状况, 除了根据合同条款来协商解决, 由于房地产项目合同通常标的额都较大, 一旦发生利益冲突, 各方为了维护自身权利, 往往可能展开尖锐的谈判, 或采取各种应对措施, 增加了合同履行的难度。

二、房地产企业项目合同存在的风险

合同风险是客观存在的。房地产项目开发的复杂性, 房地产项目合同自身的特性, 使房地产项目合同可能面临下述风险。

1、履约风险

(1) 合同主体履约能力风险。合同主体的履约能力是合同的目的能否顺利实现的保证。由于房地产项目的开发周期一般较长, 因此在合同履行过程中, 可能遇到合同主体因各种主客观因素造成履约能力下降或履约不能, 如经营管理不善、资金出现问题、施工单位受其他重大安全事故影响等。 (2) 合同条款风险。合同是合同主体对某些事项经过协商确定的约定, 因此, 在合同谈判或签订过程中, 合同各方可能出现一些基于信任或妥协让步的条款, 对日后合同的顺利履行可能产生不确定性。此外, 在合同金额、结算依据、时间节点、质量标准、安全等对项目成本影响大的方面, 如果在细节上没有注意予以明确, 将会存在很大的合同履行隐患。 (3) 补救措施不当风险。合同履行过程中如果产生纠纷, 必须及时采取相关措施, 如果未能及时收集相关证据, 导致证据不足或诉讼时效过期等, 可能产生败诉的风险。

2、政策风险

房地产作为国民经济的重要产业之一, 受国家政策影响明显, 具有较浓的行政色彩。房地产项目合同的签订虽然也遵循市场经济平等自愿协商的原则, 但是, 如果遇到新的政策出台或者城市规划的调整, 容易出现因形势变化导致合同无法继续履行的情况。

3、市场风险

房地产行业市场化程度较高, 市场价格的波动和商品供需的变化对房地产的作用直接且巨大, 必然会对项目的成本控制、经营效益甚至企业的发展前景产生影响, 在市场经济条件下, 这种风险是客观存在的, 合同条款的设定往往无法回避。

4、企业管理风险

由于高层领导不重视、相关规章制度不健全、企业合同管理制度缺失、存在漏洞或未及时修订、重要管理人员或合同执行人员流动、对合同的监督没有及时到位等使项目合同管理存在一定的风险。

三、构建有效的项目合同管理体系

既然房地产企业在开发项目过程中, 合同风险是必然存在的, 那么, 如何减少风险发生的可能性, 就成为房地产企业合同管理的出发点。从项目管理的角度而言, 构建有效的项目合同管理体系, 将在一定程度上减少项目合同风险发生的可能性。

1、制度管理

健全的制度能够使企业在规范化管理中有据可依, 提高管理效率, 降低经营风险。建立完备的项目合同管理体系, 建立健全相关规章制度是其重要内容。项目合同管理的制度贯穿项目管理全过程, 主要涉及:合同信息收集与传递、合同审批流程与权限、合同签订与执行、合同监督与检查、合同后评价、合同印章管理、合同档案管理等。

2、流程管理

(1) 权限管理。合同的审批必须严格执行项目合同的管理流程, 要求分工明确、权责清晰。对构成项目成本的全部合同进行分类管理, 如投资与土地类合同、设计类合同、工程类合同、营销包装类合同、财务类合同、顾问咨询类合同等, 并按不同合同的性质、标的额或重要性进行分级审批, 通常的流程是主办人员-部门负责人-分管领导-公司领导, 必要时还要由各相关部门特别是法务部门进行会签。合同的审批必须遵循严格的权限原则, 绝对不允许签订超越权限的合同。严禁口头协议和倒签合同。 (2) 合同谈判和签订管理。一是合同主体管理。必须严格审核合同主体的签约资格、资质、信誉度、经济状况等, 是否为独立法人或持有相关授权书, 特别是非本地的企业要注意了解其资信情况, 是否存在不良记录等, 如采用招标形式再进行合同谈判的, 招标时要严格设定准入门槛, 对相关单位的资质等级进行严格把关。二是合同条款管理。尽量争取由本企业拟定合同文本。一般合同文本由主办部门拟稿, 重要合同由主办部门会同法务部门共同拟稿, 并请相关部门进行会签, 如企业已形成格式文本, 应尽量采用格式文本。合同的必备条款包括:合同类型、合同的主体名称、合同目标 (包括质量标准、时间节点、价格、安全等目标) 、合同主体双方的权利和义务、双方的违约责任等。从合同的谈判阶段就要开始有意识地研究合同条款中存在的不确定因素, 严格审查合同中的特殊条款, 对其合法性要尽量提请专业人员进行法律审核, 避免因条款违法而导致合同无效。与合同有关的招投标文件及谈判备忘录等要注意审查与合同文本之间是否存在冲突之处, 明确合同解释的优先顺序, 同时, 该部分文件作为合同的组成部分要一并管理存档。三是合同用章管理。合同章要由专人管理, 印章管理人员要严格在批准范围内用印并进行登记。合同必须由法定代表人或负责人签署后方可对外签订, 非经授权, 印章管理人员不得在其他人签署的合同上用章。 (3) 合同履行和监督管理。本阶段的管理主要围绕合同条款内容进行, 是全面的、动态的管理。一是合同一旦生效, 主办部门就要及时进行合同交底。合同交底包括对内和对外两个方面。对内, 合同主办部门要将合同目标分解到本部门相关人员及相关部门, 保证合同信息在相关人员和部门的有效流动, 形成全员合同管理意识, 如财务部门对资金流和结算尾款的控制, 成本部门对价格变动的控制等, 从而使合同的执行风险通过层层把关得到有效控制。对外, 合同主办部门要及时将合同的相关信息披露给相关配合单位, 如监理公司等。二是合同执行部门要严格根据合同条款来履行合同义务。在合同执行过程中, 要本着谨慎的原则, 对各种文件往来要注意有效签收并妥善保管好原件, 同时, 做好各项记录, 如施工中的工程签证、设计变更、支付凭证等, 保管好各种相关证据, 减少将来处理合同纠纷的可能成本。在维护自身权利的过程中, 要注意索赔等的诉讼时效。三是对政策变化、法律法规调整、市场动向、合同主体的经营情况等要时刻保持关注, 预防各种可能出现的不利情况, 对可能出现毁约或违约的情况要及时采取相关措施, 避免扩大损失, 如行使抗辩权、撤销权、代位权等, 如因我方原因导致合同履行发生变化, 要及时变更或签订补充协议, 取得对方谅解, 避免违约风险。对合同条款变更或签订补充协议要本着审慎的态度, 严格按合同管理制度的要求和审批流程进行, 杜绝随意变更合同条款的现象。四是建立合同台账。通过系统软件对合同进行管理, 内容包括:合同摘要表、合同文本管理、合同执行情况记录、合同台账管理、合同汇总报表、纸质合同的受控发放和管理、电子合同的共享和查询的管理等, 通过系统的管理, 追踪合同执行情况, 及时掌握合同的动态及潜在风险, 系统地对整个项目所涉及的合同进行全面、动态的成本控制和管理。五是合同履行完毕后, 要及时进行总结, 分析合同履行中存在的问题, 各方的责任大小, 对合同履行情况进行风险评级, 为以后的合同签订积累相关资料。 (4) 合同档案管理。合同是确立合同各方当事人权利义务的基础文件, 在“谁主张谁举证”的民事诉讼框架下, 充分有效的证据是赢得诉讼、解决争议的关键所在, 完整齐备的合同档案将是解决纠纷的有力证据, 因此, 合同档案的管理对项目开发的顺利完成具有重要意义。合同文件的保管应遵循及时归档、科学分类、完整保管的原则。合同文件包括:合同文本、补充协议、各种有效的会议纪要、合同审批表等, 应由专人编号保管, 各相关部门应保管相关复印件。

四、人员管理

项目合同的管理最终要落实到相关人员的责任上。因此, 要加强对员工的合同管理风险意识的培训。

第一, 房地产企业由于所处行业专业性较强, 一般较注重员工的专业技术培训, 房地产开发过程中的法律风险很多, 因此要加强对员工的合同风险意识教育, 特别是与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章等, 必须经常组织相关人员进行学习。

第二, 企业成立专门负责合同管理的人员或部门, 各部门配备专职或兼职的合同管理人员, 明确其职责, 人员配备和组织架构形成互相制约、层层把关的监督模式, 一般情况下, 由成本控制部门或法律事务部门对合同的管理进行检查、监督, 列入考核目标。此外, 要重视合同管理人员的流动管理, 避免交接脱节造成的失控。

第三, 应充分发挥专业律师在防范项目合同风险方面的重要作用, 聘请法律顾问指导企业的项目合同管理。律师作为专业的法律服务人员, 以其专业知识和实践经验, 参与项目合同的管理, 能够针对性地理顺法律关系, 避免失误和漏洞, 及时为企业决策者提供专业的法律意见, 避免潜在的风险。

总而言之, 房地产企业所面临的项目合同的风险是十分巨大的。从土地的取得、项目开发的前期准备、规划设计、工程招投标、材料设备采购、工程质量的控制、工期、造价、竣工验收、结算、贷款、营销推广等, 大量的专业性业务对房地产企业提出了很高的管理要求, 为了保证项目的顺利开发, 房地产企业必须重视项目合同的风险管理, 建立起一整套行之有效的管理体系, 为项目合同的顺利开发和风险控制起到有力的保障作用。

摘要：合同管理是企业防范经营风险, 加强内部控制的一项重要工作。房地产开发是一个复杂而庞大的工程, 在房地产开发过程中, 面临的合同风险很多, 本文主要针对房地产企业在项目开发过程中最终构成项目开发成本的相关合同的管理进行探讨。通过对项目合同的风险管理, 达到控制房地产项目开发成本和预防经营风险的目的。

5房地产项目转让合同 篇3

关键词：房地产；招标；合同管理

引 言

随着国家对房地产市场的不断调控，各个房地产商之间的竞争战略也在发生转变，正走向产品差异化战略的调整为以提高产品品质和有效降低成本为主的发展战略，而这一战略的转变也对其执行的主要手段——工程招标采购及合同管理提出了更高的要求。

1 房地产开发项目的招标采购

招投标制度作为工程承包发包的主要形式已在国内外工程建设项目中得到广泛的实施，作为一种竞争性很强的采购方法，成为了市场经济的一个调节手段，它不但可以为业主找到好供货商及承包人，并且可以对资源进行优化配置，逐步形成优胜劣汰的市场竞争机制，实践表明，工程招标采购是工程项目建设中进行成本控制和选择优秀承包商主要手段，一直以来，工程招标采购在房地产项目开发中起着重要作用。

2 提高工程招标采购效果的对策

详尽而准确的技术标准是提高工程招标采购效果的基础保证。对于专业性很强、特别是采用非常规标准的分包工程，仅依建筑设计图纸，很难准确而全面地说明技术的要求。在此情况下投标报价，会使得各个投标单位根据不一致的技术标准进行竞价，竞标成功后，中标单位一般会采取质量低标准竞标的方案，采购达不到预期的效果。因此相关的设计、技术、材料人员要对于标的项目进行充分的材料标准和性能的研究，此类研究要建立在正规的市场调研以及保证质量效果的前提之下，在详细的技术和经济论证之后，确定相应的技术要求。

3 合理的招标商务付款方式

合理且符合工程实际情况的招标付款方式是提高工程招标采购效果的重要条件，对于吸引优秀的承包商来参与竞标报价是十分重要的。为了吸引优秀的承建商来参与竞标，工程付款的方式应灵活的制定，在投标的单位与本公司现金流之间取得平衡，即合理使用延期的支付方式。这不但有助于施工单位的资金周转，同时有助于建设单位合理利用和控制现金流。

4 邀标对象的细致遴选

邀请投标对象的细致遴选是提高工程招标采购效果的源头环节。房地产项目工程招标采购一般采取邀请招标，邀请的家数在3～5家之间，过多会使招标的协调管理难度加大，也会使招投标周期延长；少于3家，则不能实现充分竞争，也容易发生串标事件。邀请招标对象一般通过各种渠道发布招标信息，接受报名，前期接洽，考察公司生产加工能力或最近1年内完成的与本招标标的物相似的项目。在遴选优秀的适合本项目的竞标单位是主要目的，也是整个招标采购工作的源头环节，但易出现的偏差是，考察下来确定投标的公司在承建实力、水准上不在一个档次上，而不同档次水准的公司在承建质量和成本控制水平上是有着显著差别的，若不同水平的公司一起竞争，将不能保证在提供相同优质水准服务基础上比较出最低报价的，最终会造成优汰劣胜的相反效果。当然，也有走公开招标形式的招标是进入市场的，这就需要符合市场招标的要求，有的家数会比较多，九家的也有。这就需要制定出符合项目要求的报名条件，以设置好招标的门槛，尽量避免一些不适合招标项目要求的单位参与。

5 房地产开发项目的合同管理

合同管理是房地产开发项目活动中一个重要的环节。在房地产的开发过程中可涉及许多参与者和许多手续，这需要用合同来保证主体间的权利和义务。只有确定了当权利与义务关系，才可能保证合同各方在开发活动中的职责和义务，共同推动开发行为的前进。许多开发商和承包商或其它的单位因为不注重合同问题，事先未通过对合同的管理来规避和防范今后的风险，而因为出现了问题造成巨大经济损失及其它的间接损失。作为房地产开发行为中的参与者，有必要明确房地产开发项目合同管理的重要性及其目的。

6 提高工程项目合同管理效果的对策

（1）实现工程造价改革，推行建设工程工程量清单计价规范的实施。顺应市场，由市场定价是工程造价改革发展的必然趋势，是理顺招标投标管理与建设工程施工合同管理关系的前提。分析众多施工企业现行的施工合同管理与招标投标管理中存在的问题不难发现，尽管施工合同中的合同条件就是招标投标文件的组成部分，但是投标文件中的“商务标”部分工程造价是依据社会的平均生产力及社会“人工、材料、机械”的市场平均价格综合编制而成，这种静态的工程造价体系往往是多年不变，已远远不能适应一般施工企业的现场施工管理要求，与企业的施工定额及市场“人工、材料、机械”价格相背离。在实际施工中企业不得不根据自身的特点修改施工组织设计，根据企业定额重新编制施工预算。按建设工程工程量清单计价规范实施后，招标投标时的工程量清单，将由投资商或业主委托有资质的工程造价咨询单位依据设计图纸和计价规范直接计算给出，可减少图纸理解错误，并大大减少工程量计算的重复劳动。施工企业在投标过程中根据自身的管理水平、企业定额及采购能力等报出适合自己企业的价格，在以后的施工中得以严格贯彻执行。

（2）大力推行建设工程施工合同示范文本和招标投标示范文本的应用，规范合同表述形式。FIDIC合同条款之所以能够在世界范围内得以广泛应用，由于FIDIC合同条款本身的严密和完善，同时它能给工程管理带来便利，可以减少合同履约过程中的争议。我们有理由相信随著我国建设工程施工合同示范文本的不断完善，广大业主及施工企业将能提高对合同示范文本的认识，大力推广和应用建设工程施工合同示范文本，规范合同的表述形式，它必将从根本上改变合同管理的现状，减少合同中语句矛盾、错误和两义性问题的存在，提高合同履约率，进而提高建设工程施工现场管理水平。

（3）加强建设工程施工合同的价格管理。随着建设工程造价的不断改革，推行清单计价，理顺市场，规范市场价格，建立并完善建筑工程成本管理机制，招标投标文件以及施工合同管理必定成为项目管理最有效的工具，以工程量清单中的单项报价以及招投标文件中的工期、质量以及进度条款作为合同执行的依据。与此同时，因为在工程建设中引入监理工程师和造价工程师等管理机构，他们受到业主的委托进入施工的现场，参与项目管理，实行项目成本的全过程控制，彻底地改变了过去外行来管理内行、合同管理跟据不足的现象。保证了合同中工期、质量、进度及投资的动态控制，解决了建设工程从招标投标管理到工程施工合同管理的施工全过程的动态管理与监控，通过施工合同的价格管理过程从源头上控制了工程实体形成过程的投资。

7 结 语

要想提高工程招标采购的效果，必须在采购中的每一处环节上做精做细；另一方面，工程招标采购各个环节在招标采购活动中是互相联系和关联的，只有所有环节的工作都能得到提高才能使整个招标采购的效果得到体现。合同在建设项目管理过程中起着至关重要的作用，其关系着建设工程各方的利益。在我国，由于建设工程合同而引发的社会纠纷屡有发生，加强建设工程合同管理不仅是维护建设工程市场稳定的需要，也是市场经济发展的要求，亦是建筑业迎接国际性竞争的需要。

参考文献

[1]王杰.大型房地产企业招标采购对策研究[D].大连海事大学，2012.

5房地产项目转让合同 篇4

房地产培训：房企工程合同及招标采购、成本管控培训

【课程背景】

房地产培训：房企工程合同及招标采购、成本管控培训；随着企业规模的扩大，采购管理的重要性日益凸显。如何进一步提高采购效益和效率，同时规范采购行为，防范采购质量风险和人为风险，成为企业持续扩张的关键一环。本课程旨在通过对标杆企业采购管理制度方法的深度解读，重点阐述制度方法的关键控制点，分析这些制度方法制定背后的原因和目的，揭示标杆房地产企业制度方法背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房地产企业的制度方法并融会贯通，避免生搬硬套。

【课程特色】

全面了解标杆房地产企业采购管理制度方法 深刻理解标杆房地产企业采购管理核心关键控制点 分享标杆企业二十多年沉淀的典型案例

赠送本课件所涉及的标杆企业管理制度电子版

【课程收益】

本课程通过理论引导、经验总结和翔实的实战案例，结合标杆房地产企业成本与合同、招投标管理经验，加深对房地产投资全过程成本内容的了解和体会；进一步了解房地产全过程成本与招投标、合同管理方法、要点；掌握项目成本控制管理方法；借鉴成熟经验，完善成本与招投标、合同管理体系！来与大家一起分享实际操作中的问题和难点。

【课程对象】

房地产公司董事长、总经理、采购、成本、工程、审计、法务分管领导、采购经理、主管、采购工程师、成本经理、主管、造价工程师、工程经理、主管、工程师 从事审计、法务的工作人员

【讲师介绍】

蒙老师：中房商学院房地产培训高级顾问；同济大学工程经济管理工程硕士，万科集团十大明星讲师，万科集团专业成就奖获得者、万科集团卓越贡献奖获得者，在万科负责操控的项目荣获万科集团“项目工程管理评估优秀奖”，历任万科深圳区域成本管理部副经理、经理、部门总经理，是万科成本管理资格认证课程体系的专业讲师之一，近年来一直负责完善万科一线公司的成本管理体系，为万科成本管理做出了非常杰出的贡献。其个人独创的“成本管理重心图表”多次在万科宣讲，并获得广大好评。对房地产企业整套成本管理流程及具体实施方法具有非常独到的见解。主讲嘉宾具有十七年工程和成本管理经验，既有理论高度，又有实战操作经验，信息量大，背景知识丰富，针对性强，擅长改变学员的思维方法和心智模式，从而提升学员的自我解决问题能力，是深圳地产界最具影响力的成本管理职业经理人。目前已受邀为百余家房地产企业做成本、采购管理等方面培训和咨询。培训课程严谨实效，有很强的实操借鉴意义，受到业界成本管理经理人的普遍好评。

【培训内容】

一、标杆房地产企业招标采购管理

标杆房地产企业《工程招标管理办法》精解 标杆房地产企业《工程采购管理办法》精解

标杆房地产企业《采购信息管理规定》精解

标杆房地产企业招标采购流程详解 标杆房地产企业采购架构

招标文件注意事项

费率、模拟清单、清单三种招标方式的不同风险源差别 两阶段招标与带方案招标比较

入围单位选择标准及方法：并非多多益善 由少到多，由多到少

关联供应商处理原则及防范对策 回标——最易出错的环节

商务标废标常犯错误类型：采购可以说不

小心谈判顺序：弄巧成拙

定标的三种方式及其原则：劣币驱逐良币 标杆房地产企业经济标评标方法：《经济标评审报告》示例 外联环节关键控制点

发标环节关键控制点：电子发标注意事项 答疑环节关键控制点 开标环节关键控制点

定标环节关键控制点：要不要谈判 标杆房地产企业采购管理案例： ——标段划分案例 ——招标方案案例 ——供应商管理案例 ——废标案例 ——发标案例 ——串标案例 ——招标泄密案例

二、总包管理及误区解析 总包管理模式

总包盈利模式：示例分析 与总包战略合作误区 中国目前主要总包解析 对总包的评价关键看什么

三、标杆房地产企业工程合同管理

标杆房地产企业《工程合同管理办法》精解 标杆房地产企业合同管理基本原则

标杆房地产企业合同、付款审批特别规定

中国式合同潜规则：处理总包合同纠纷原则 合同精细化管理：修改原则 章法不同

制定标准化合同基本思路

合同管理三大关键点：要命的开工令--合同中的定时炸弹--解读合同本质与官司本质 签订固定总价合同的四个基本条件：避免小合同大结算 合同起草常犯错误 营销合同注意事项 垫资合同注意事项 甲指乙供注意事项

是否采用甲供材判断原则：先看势力范围 注意签约方的两种身份 合同变更与设计变更的区别

违约金三原则

合同优先解释顺序注意事项：没有十全十美 保修条款要点

合同审批要点

标杆房地产企业合同管理案例： ——工期管理案例

——违约管理案例 ——合同管理案例 ——现场案例讨论：

通过解析具体案例总结索赔基本原则

四、房地产企业战略合作与集中采购 战略合作与集中采购的区别

战略供应商：谋求公司长远发展的选择 每次招标都可能是一次成功的谋杀 战略供应商管理：微妙的关系

集中采购与普通采购流程差异

符合集中采购的条件：VRV、泳池集中采购示例分析 集中采购风险

威胁集中采购的因素 集中采购管理原则

集中采购定标方式 集中采购后时代管理

集中采购供应商拓展注意事项

集中采购合同与普通合同差异

集中采购合同优先解释顺序

万科&恒大战略模式：不同管理阶段的企业需要 标杆房地产企业集中采购案例： ——分体空调集中采购案例 ——电梯集中采购案例 ——入户门集中采购案例

五、标杆房地产企业供应商管理

标杆房地产企业《供应商资质审查操作指引》精解 供应商管理基本原则

供应商拓展捷径：相忘于江湖 郁闷的推荐人

供应商考察三大关键步骤：三年业绩表使用技巧

供应商考察：项目管理至关重要的第一步 看什么 怎么看 对挂靠的态度与政策

识别挂靠的核心技巧 履约评估核心与误区

采购管理核心价值：厘清采购管理的误区 真正认识采购供应商管理：对企业利润的认识 商务谈判三大原则

著名博弈论游戏：通过游戏阐述采购管理原则 中国史上最牛博弈：田忌赛马 标杆房地产企业供应商管理案例： ——李鬼案例 ——营销整合案例 ——塑钢窗案例 ——黑名单案例

六、采购检查评估

采购检查评估：两类不同性质、目的的检查 采购检查评估频率

组织采购评估注意事项、采购评估评分注意事项 采购评估思路：导向&风险防范 采购评估内容介绍

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年5月24-25日 厦门（3680元/人）

[培训费用]：3860元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理

房地产转让合同 篇5

注册地址：____________________________

邮编：________________________________

营业执照注册号：______________________

电话：________________________________

_________________厂（以下简称“甲方”）

法定代表人：__________________________

注册地址：____________________________

邮编：________________________________

营业执照注册号：______________________

电话：________________________________

受让方：_______公司（以下简称“乙方”）

法定代表人：__________________________

注册地址：____________________________

邮编：________________________________

营业执照注册号：______________________

电话：________________________________

法定代表人：__________________________

甲、乙双方就上海________厂房地产出让事宜，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以此共同遵守。

第一条本协议标的

甲方遵从本协议约定，向乙方出让上海________企业有限公司下属的上海_______厂位于XX市XX区通北路号的房地产，并包括该厂区内的建筑物附属及配套设施。

该出让的房地产权为甲方所有，房地产权证号为沪房地杨字第________号。整个产权占地面积为________平方米。房地产权证中为新建厂房已被拆除的3、4、8、10、11、12、13、14、15、18、19、22幢除外，现有实际建筑面积为________平方米和在建厂房________平方米（共三层，结构已封顶）。（权证是否房地合一）

附属及配套设施包括：电、水、煤气、通讯、排污等用房和设备，同时包括厂区内所有地下建设和其他公共设施。

第二条产权基本情况

乙方受让的上海________厂房地产，主要由办公楼（共地面________层、地下________层，约________平方米，建于________年）、老厂房（________层，约________平方米，建于________年）、在建厂房（________平方米，结构封顶）、以及机房、锅炉房、配电房、工房、堆煤场等组成（具体详见协议附件中的产权平面图），为本协议第一条规定的项目标的。

乙方受让房地产权的实际建筑面积为17375平方米。已完成结构封顶的在建三层厂房________平方米。其中，已经完成三层结构封顶的在建厂房，按原规划部门的批准的建筑面积增容到________平方米（增至共________层）。由乙方另行投资并继续以甲方的名义建设至项目竣工。在建工程的建设工程许可证号为沪规建（）________号，施工许可证号为________________号。

第三条转让价格及承担费用

1．甲、乙双方协商一致，确定上海________厂全部房地产权的转让价为人民币________________整（￥________________万元）。

2．房地产产权买卖的相关税、费等按政府的现行规定各自承担，土地出让金由乙方承担，房地产评估费用双方各自承担一半，如无具体规定的其他费用双方另行协商。

3．配套设施中的水、电、煤气、通讯等，在办理产权转让的同时，甲方协助乙方办理过户手续（或重新申请），相关费用由乙方承担。厂房交付前的水、电、煤气、通讯等所产生的费用由甲方承担支付；厂房交付乙方后则由乙方负责承担。

第四条面积确认及面积差异处理

本协议约定的建筑面积和占地面积与产权登记证有差异，则以产权登记证上的实际有效面积为准。（实际有效建筑面积应该除去已经拆除的房子）

产权过户后登记的面积与第一条所述面积发生差异（不包括新厂房），差异部分应按相应的比例予以找补。（新、老厂房，办公楼，附属建设等，按各自在转让总价中所占比例计算找补金额）

第五条付款方式及期限

乙方以分期付款方式按期将转让款项汇入甲方指定的银行帐户。

甲方指定的开户银行：________________

帐号：____________

____

1．首期付款：自本协议生效起的________________周内，乙方向甲方支付本协议转让总价的________%，即人民币________元整（￥________万元）。

2．二期付款：在建厂房建到五层封顶时，乙方再次向甲方支付转让金的________%，即人民币________元整（￥_________万元）。

3．三期付款：在双方根据政府有关规定及本协议的约定原则，签订《房地产买卖合同》交XX市XX区房地产交易中心办理正式交易手续。在交易中心出具房地产买卖受理单后，乙方再次向甲方支付转让总价的________%，即人民币________万元整（￥______万元）。

4．四期付款：在XX区房地产交易中心核发过户后新的房地产证后，乙方再次向甲方支付转让总价的________%，计人民币______万元整（￥________________万元）。

5．最终付款：本协议签订生效起十个月内，乙方支付最后一笔款，即转让总价的________%，计人民币________万元整（￥_____万元），甲方收到乙方最后一次付款后的三天内，向乙方移交全部厂房、场地及相关设施。

第六条产权交付及产权登记过户

1．甲方收到乙方第一次付款后的一周内，向乙方交付在建厂房的有关项目资料复印件，双方另行签订在建项目的交接协议书。

2．甲方收到乙方第二次付款后的三天内，向乙方交付相关的全套资料。

3．甲方收到乙方最后一次付款后的三天内，向乙方交付全部的所有房产。

第七条双方的违约责任

a．乙方逾期付款的违约责任

乙方如未按本协议规定的时间付款，按逾期时间，分别作违约处理（不作累加）：

1．逾期在30天以内，自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，本协议继续履行。

2．逾期超过30天后，甲方有权单方解除本协议。甲方解除本协议的，乙方按总转让款项的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行协议，经甲方同意，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之二的违约金。

本条中的逾期应付款项指依照本协议第五条规定的到期应付款与该期实际已付款项的差额。

b．甲方逾期交付房地产的违约责任：

甲方如未按本协议规定的时间交付房产或相关手续的，按逾期时间，分别作违约处理（不作累加）：

1．逾期不超过30天，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付产权转让款的万分之二的违约金，协议继续履行。

2．逾期超过30天后，乙方有权单方解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起5天内退还全部已付的款项，并按协议总转让价的10%向乙方支付违约金。甲方要求继续履行协议的，经乙方同意，协议可以继续履行，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交款项万分之二的违约金。第八条其他责任

1．甲方保证转让的上海________厂房地产权利没有纠纷，转让前的所有债务由甲方承担。因甲方原因造成不能办理产权过户登记或发生其他债务纠纷等，由甲方承担全部责任并作相应赔偿责任。

2．乙方保证受让上述房地产而支付的资金为乙方正当合法所有，并愿承担相应的法律责任。

3．由于不可抗拒原因（如政策因素等）而不能按本协议办理房地产权利过户登记手续，双方不承担违约责任。甲方应及时退还乙方已经支付的房地产转让款和厂房建设款。

第八条争议解决

本协议在履行中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可以向仲裁机构申请仲裁，或向当地人民法院提起诉讼。

第九条其他

1．本协议如与房屋买卖合同有抵触，以本协议为准。

2．本协议未尽事项双方可以另行签订补充协议。

3．本协议的附件、补充协议及买卖合同与本协议具有同等法律效力。

4．附件包括：所转让的上海________厂厂区平面图、房地产权证复印件、双方营业执照、企业结构代码证。

第十条本协议及附件共页，一式八份，双方各执四份。

房地产转让合同（三） 篇6

注册地址：____________________________

邮编：________________________________

营业执照注册号：______________________

电话：________________________________

法定代表人：__________________________

_________________厂（以下简称“甲方”）

注册地址：____________________________

邮编：________________________________

营业执照注册号：______________________

电话：________________________________

法定代表人：__________________________

受让方：_______公司（以下简称“乙方”）

注册地址：____________________________

邮编：________________________________

营业执照注册号：______________________

电话：________________________________

法定代表人：__________________________

甲、乙双方就上海________厂房地产出让事宜，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以此共同遵守。

第一条　本协议标的甲方遵从本协议约定，向乙方出让上海________企业有限公司下属的上海________厂位于上海市杨浦区通北路　号的房地产，并包括该厂区内的建筑物附属及配套设施。

该出让的房地产权为甲方所有，房地产权证号为沪房地杨字（）第________号。整个产权占地面积为________平方米。房地产权证中为新建厂房已被拆除的3、4、8、10、11、12、13、14、15、18、19、22幢除外，现有实际建筑面积为________平方米和在建厂房________平方米（共三层，结构已封顶）。（权证是否房地合一）

附属及配套设施包括：电、水、煤气、通讯、排污等用房和设备，同时包括厂区内所有地下建设和其他公共设施。

第二条　产权基本情况

乙方受让的上海________厂房地产，主要由办公楼（共地面________层、地下________层，约________平方米，建于________年）、老厂房（________层，约________平方米，建于________ 年）、在建厂房（________平方米，结构封顶）、以及机房、锅炉房、配电房、工房、堆煤场等组成（具体详见协议附件中的产权平面图），为本协议第一条规定的项目标的。

乙方受让房地产权的实际建筑面积为17375平方米。已完成结构封顶的在建三层厂房________平方米。其中，已经完成三层结构封顶的在建厂房，按原规划部门的批准的建筑面积增容到________平方米（增至共________层）。由乙方另行投资并继续以甲方的名义建设至项目竣工。在建工程的建设工程许可证号为沪规建（）________号，施工许可证号为________________号。

第三条　转让价格及承担费用

1．甲、乙双方协商一致，确定上海________厂全部房地产权的转让价为人民币________________整（￥________________万元）。

2．房地产产权买卖的相关税、费等按政府的现行规定各自承担，土地出让金由乙方承担，房地产评估费用双方各自承担一半，如无具体规定的其他费用双方另行协商。

3．配套设施中的水、电、煤气、通讯等，在办理产权转让的同时，甲方协助乙方办理过户手续（或重新申请），相关费用由乙方承担。厂房交付前的水、电、煤气、通讯等所产生的费用由甲方承担支付；厂房交付乙方后则由乙方负责承担。

第四条　面积确认及面积差异处理

双方确认的产权转让总价，以第一条中所述的建筑总面积为依据进行面积确认及面积差异处理。

本协议约定的建筑面积和占地面积与产权登记证有差异，则以产权登记证上的实际有效面积为准。（实际有效建筑面积应该除去已经拆除的房子）

产权过户后登记的面积与第一条所述面积发生差异（不包括新厂房），差异部分应按相应的比例予以找补。（新、老厂房，办公楼，附属建设等，按各自在转让总价中所占比例计算找补金额）

第五条　付款方式及期限

乙方以分期付款方式按期将转让款项汇入甲方指定的银行帐户。

甲方指定的开户银行：________________

帐号：________________

1．首期付款：自本协议生效起的________________周内，乙方向甲方支付本协议转让总价的________ %，即人民币________元整（￥________万元）。

2．二期付款：在建厂房建到五层封顶时，乙方再次向甲方支付转让金的________%，即人民币________元整（￥_________万元）。

3．三期付款：在双方根据政府有关规定及本协议的约定原则，签订《房地产买卖合同》交上海市杨浦区房地产交易中心办理正式交易手续。在交易中心出具房地产买卖受理单后，乙方再次向甲方支付转让总价的________ %，即人民币________万元整（￥______万元）。

4．四期付款：在杨浦区房地产交易中心核发过户后新的房地产证后，乙方再次向甲方支付转让总价的________%，计人民币______万元整（￥________________万元）。

5．最终付款：本协议签订生效起十个月内，乙方支付最后一笔款，即转让总价的________%，计人民币________万元整（￥_____万元），甲方收到乙方最后一次付款后的三天内，向乙方移交全部厂房、场地及相关设施。

第六条　产权交付及产权登记过户

1．甲方收到乙方第一次付款后的一周内，向乙方交付在建厂房的有关项目资料复印件，双方另行签订在建项目的交接协议书。

2．甲方收到乙方第二次付款后的三天内，向乙方交付相关的全套资料。

3．甲方收到乙方最后一次付款后的三天内，向乙方交付全部的所有房产。

第七条　双方的违约责任

a．乙方逾期付款的违约责任

乙方如未按本协议规定的时间付款，按逾期时间，分别作违约处理（不作累加）：

1．逾期在30天以内，自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，本协议继续履行。

2．逾期超过30天后，甲方有权单方解除本协议。甲方解除本协议的，乙方按总转让款项的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行协议，经甲方同意，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之二的违约金。

本条中的逾期应付款项指依照本协议第五条规定的到期应付款与该期实际已付款项的差额。

b．甲方逾期交付房地产的违约责任：

甲方如未按本协议规定的时间交付房产或相关手续的，按逾期时间，分别作违约处理（不作累加）：

1．逾期不超过30天，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付产权转让款的万分之二的违约金，协议继续履行。

2．逾期超过30天后，乙方有权单方解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起5天内退还全部已付的款项，并按协议总转让价的10%向乙方支付违约金。甲方要求继续履行协议的，经乙方同意，协议可以继续履行，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交款项万分之二的违约金。

第八条　其他责任

1．甲方保证转让的上海________厂房地产权利没有纠纷，转让前的所有债务由甲方承担。因甲方原因造成不能办理产权过户登记或发生其他债务纠纷等，由甲方承担全部责任并作相应赔偿责任。

2．乙方保证受让上述房地产而支付的资金为乙方正当合法所有，并愿承担相应的法律责任。

3．由于不可抗拒原因（如政策因素等）而不能按本协议办理房地产权利过户登记手续，双方不承担违约责任。甲方应及时退还乙方已经支付的房地产转让款和厂房建设款。

第九条　争议解决

本协议在履行中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可以向仲裁机构申请仲裁，或向当地人民法院提起诉讼。

第十条　其他

1．本协议如与房屋买卖合同有抵触，以本协议为准。

2．本协议未尽事项，双方可以另行签订补充协议。

3．本协议的附件、补充协议及买卖合同与本协议具有同等法律效力。

4．附件包括：所转让的上海________厂厂区平面图、房地产权证复印件、双方营业执照、企业结构代码证。

第十一条　本协议及附件共页，一式八份，双方各执四份。

第十二条　本协议自双方签字盖章后生效。

转让方：上海________企业有限公司

法定代表人：____________________

上海__________________________厂

法定代表人：____________________

受让方：________信息产业有限公司

法定代表人：____________________

签订时间：______________________

论房地产居间合同 篇7

摘要：房地产居间合同是居间合同的一种，既有居间合同的基本特征，也有其自身的特点，现实中房地产居间合同的操作实践存在诸多需要规范之处。近年来，房地产行业发展迅猛，房地产居间业务成为涉及普通百姓生活的一件大事，要在房地产居间业务纠纷中厘清各种关系，明确权利义务，预防纠纷的发生，保护委托人和相对人的合法权益，则必须从房地产居间合同的基本理论入手，深入分析，寻求解决之道。

关键词：房地产；居间合同；诚实信用原则

中图分类号：DF525文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)08-0124-03

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服務，委托人支付报酬的合同。居间合同既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。房地产居间合同是指居间方(现阶段主要是拥有法人资格的中介组织)向委托人报告订立房地产交易(买卖、租赁等)合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人或相对人支付报酬的合同。

一、房地产居间合同的主体

房地产居间合同一般有三个主体：委托人、居间人、相对人，委托人是指委托居间人买卖、租赁房屋的当事人；相对人是指居间方依靠自己能力寻找的不特定的买卖或租赁房屋的当事人；居间人主要是指为委托人或委托人与相对人提供居间服务，具备房地产经纪人资格的法人实体。对于委托人和相对人，我国法律未作特别规定，按照民法的基本原则，只要当事人具有民事行为能力即可作为委托人或相对人，即其可以是公民、法人和其他组织，对于出卖或出租房屋的主体而言，则必须是房屋的合法权益人，即或者是房屋的产权人或者是拥有合法处分权的权益人。

对于房地产居间人，我国法律则有严格的规定，在立法上主要是基于对交易安全和当事人利益保护考虑，因为居间人和委托人、相对人的信息不对称情况非常突出，居间人极有可能利用自己的优势去实现利益的最大化，甚至不惜损害委托人的利益，故而对房地产中介机构的设立和从业人员的资格审核进行严格规范，旨在平衡居间人与他人之间的利益关系，保护当事人权益，维护公平的市场秩序。

建设部于2001年8月15日修正并发布的《城市房地产中介服务管理规定》第lO条规定：“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。”国家工商行政管理总局于2004年8月28日发布的《经纪人管理办法》第二条规定：“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。”上述两规定均属于部门规章，一个是设立经纪人的“一般法”主体可以是公民、法人和其他组织，另一个是设立房地产中介机构的“特别法”，要求按照《公司法》第二章规定设立法人。在这两个部门规章的适用上，应当按照特别法优于一般法的原则，设立房地产居间中介组织依据《城市房地产中介服务管理规定》和《公司法》的规定设立具有独立法人资格的有限责任公司或股份有限公司。这就排除了公民个人以自己名义从事房地产中介业务，从而在主体方面保证了房地产居间合同只能由房地产经纪机构和委托人或相对人订立。《城市房地产中介服务管理规定》第15条则更为明确的规定：“房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。”

二、房地产居间合同的分类

《合同法》第424条规定，居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，该条同时也是《合同法》对居间合同的一种隐性分类，即主要分为报告居间合同和媒介居间合同。所谓报告居间合同，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间合同，是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间。促使双方订立合同。实践当中房地产居间合同还可以是报告居间合同与媒介居间合同兼而有之的结合体。可称为混合居间合同。

由于《合同法》并未能明确指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说，报告居间，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应尽到忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为混合居间；报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。在房地产中介领域，混合居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬，但另有约定的除外。

三、房地产居间合同的性质

《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”可见，居间合同是双务合同、有偿合同、诺成合同、非要式合同。

房地产居间合同的双务性是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同，双方的债权债务关系呈对应状态，即每一方当事人既是债权人又是债务人，当事人均享有抗辩权，但依据居间合同性质可知，委托人享有先履行抗辩权，就是在居间人诉请支付报酬时，委托人有权要求其先履行合同约定的义务，但居间合同中规定居间人有权预收服务报酬的则另当别论。

双务性的一个重要特征就是有偿性。服务报酬是房地产居间服务的对价。房地产居间服务报酬是房地产居间服务的对价。《城市房地产中介服务管理规定》第18条规定：“房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。”因房地产居间合同是由房地产经纪机构和委托人订立，有权收取房地产居间服务报酬的当然只能是房地产经纪机构，而不是房地产经纪从业人员个人。因此，委托人在支付条件成就时或者合同约定可预收报酬的时间届至时有权向居间人支付居间服务报酬，如果此时居间人提出以个人名义打收条或者由房地产经纪机构开具收据，委托人有权而且应当拒绝。

房地产居间合同是诺成合同，即双方当事人意思表示一致即可成立的合同，而无须交付标的物或以提供任何服务作为合同成立的条件，合同成立后，对当事人具有法律约束力，任何一方不履行约定义务即构成违约。

房地产居间合同是非要式合同，法律没有规定该类合同必须采取某种形式。在实践中，多由房地产居间人自行拟定格式合同，条款明显对其有利，加重当事人的责任，有时甚至显

失公平。故委托人、相对人在签订居间合同时应持慎重态度。

四、居间人的严格义务

我国法律对于居间人有严格的规定，这主要是基于对交易安全和当事人权益的维护考虑。《合同法》第425条规定，居间人有如实告知的义务，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。该条即是对居间人义务的规定，但过于简单，笔者认为，居间人的义务包括如下内容：

(一)报告订约机会或媒介订约的义务

依据《合同法》第424条居间合同的定义，居间人向委托方报告订约机会或提供订约媒介是居间人在居间合同中承担的主要义务。

(二)诚实信用义务

诚实信用是民法的基本原则之一。在民法上，诚信原则被称为债法中的最高指导原则或称为“帝王规则”。对于双方当事人信息不对称或订约地位不平等的合同来说，信息优势方或地位优势者尤其应该主动信守诚实信用原则，诚实信用原则旨在谋求当事人利益的平衡和调和，居间人在履行居间合同时任何隐瞒、不实告知、泄露信息或私自牟利均是对该原则的违反。

诚实信用原则是一项道德准则，而且是市场经济最基本的道德准则。作为居间人，无论合同是否写明诚实信用原则，都应该做到恪守诺言、讲求信用、诚实不欺、以信为本，不损害他人利益。

但在司法实践中，诚实信用原则的内容极为概括，属于法律原则，在绝大多数情况下不能直接适用合同争议的解决，乃属一白纸规定。所以，有必要在签订居间合同时予以具体化、明确化。居间人的忠实义务是民法上诚实信用原则的具体化，《合同法》第425条规定了居间人的忠实义务，忠实于当事人的利益是指居间人就有关订立合同的事项向委托人如实报告。如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，则丧失报酬请求权并应当承担损害赔偿责任。忠实义务还包括居间人不得利用履行居间合同所获得的信息违反法律牟取私利，更不得对订立合同实施不利影响。

(三)保密义务

居间人在履行居间合同时获悉的委托人的商业秘密以及影响委托人定约的其他信息，应当保守秘密。对于居间人在履行合同时得到的相对人的信息在委托人尚未使用该信息前，居间人负有保密义务，如违反保密义务致使当事人或委托人的利益受损害，应承担损害赔偿责任。

五、居间人的报酬请求权

《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。上述两条是合同法对于居间报酬的规定。对此，笔者认为应作如下解读。

(一)居间人报酬请求权成立的条件

居间人促成合同成立的，有当然的报酬请求权，对于报酬数额有约定的从约定。没有约定的，按照合同法第6l条确定，如仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。所谓合理是指如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间事务的难易程度等因素来确定。即只要居间人促成合同成立的，就必然享有报酬请求权，无论是否约定，这是由居间合同的有偿性所决定的。

这里涉及到的一个问题就是如何判断合同的成立?标准有二：一是看委托人与相对人是否订立合同，至于合同是要式还是非要式，是诺成还是实践，是有偿还是无偿，是即时生效还是附条件或附期限(这里涉及到合同的生效条件与合同履行问题，系属委托人与相对人之间的事。不影响居间人的报酬请求权实现)则在所不问；二是看居间人的活动对合同成立的作用大小，居间活动真正起到加快速度、降低难度、节省成本的，应认定为促成合同成立，即合同的成立与居间人的介绍有直接的因果关系，对于对合同成立仅是提供辅助信息的，則不享有报酬请求权。这两个标准缺一不可。

关于合同成立后，因某种情形无效或被撤销。是否影响居问人的报酬请求权，有人认为，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立，居间人仍不能请求支付报酬。笔者认为不妥，因为合同成立是取得居间报酬的法定条件，而合同成立与合同履行中的瑕疵(或被撤销或因一个当事人原因而不能履行)是当事人之间的事，只要居间人提供了真实有效的信息，促成合同，就当然享有报酬请求权，这符合合同相对性的原则。如果以合同生效或完全履行作为居间人报酬请求权的前提，那么势必使居间人承担保证合同生效或履行的担保责任，这与仅取得居间报酬的居间人权利不对等。除非当事人与居间人约定，以合同的生效或履行为居间人报酬取得权的成立条件。若因居间人提供信息虚假导致合同无效的，则居间人自动丧失报酬请求权并应赔偿损失。

居间人取得报酬的，其因居间活动所支出的费用皆由其自行承担，不得要求委托人另行支付。

对于未促成居间合同的，是否就一定丧失报酬请求权呢?对此不能一概而论。若当事人双方约定在未促成合同成立的条件下，居间人仍可依其劳务的支出而获得一定的报酬，则应当尊重当事人的意思，从其约定。即“有约定，从约定，无约定，按法定”，充分尊重当事人的意思自治。若无该种约定，则居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。该费用与前述报酬在性质上不同。在数额上以能够满足基本的居间花费为准。

(二)居间报酬的给付义务人

居间合同一般是由委托人给付报酬，但在实际中，亦存在相对人给付的情形，这完全视房地产市场的行情和当事人的约定而定。给付义务人的确定在签订合同时必须予以明确，通常意义上委托人是当然的给付义务人，如没有特殊约定，居间人只能向委托人主张报酬，而不能向相对人主张。

(三)居间报酬的性质

房地产居间服务报酬在本质上是劳动收入、经营收入、风险收入的综合体。房地产居间服务报酬是对房地产经纪机构开展居间业务时付出的人员劳动、花费的资金和承担风险的总的回报。而不仅仅是房地产经纪从业人员的劳动报酬。现在社会上不少人在接受房地产经纪机构的居间服务并顺利成交后。认为房地产经纪机构所提供的居间服务只是带看房、进行撮合，与约定的居间服务报酬金额并不相称，因而拒绝支付约定的金额。这部分人可能是把房地产居间服务报酬等同于房地产经纪从业人员的劳动报酬了，没有意识到房地产居间服务报酬在本质上是劳动收入、经营收入、风险收入的综合体。而且居间报酬是在数额上要大于从业人员的劳动报酬。

六、居间人的赔偿责任

《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件，即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，居间人才会承担损害赔偿责任。但是否意味着居间人对所提供信息的真实性承担保证责任?笔者认为，居间人对所提供信息的真实性应当承担保证责任，原因在于居间人是从事居间活动的专业人士。委托人正是基于对居间人的信任而委托其进行居间活动，委托人相信以居间为职业的居间人在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力，其能为委托人订立合同提供真实信息和便捷的途径，居间人应该对信息的真实性负责。至少在合同成立之前信息必须是可信的，居间活动的专业性决定了提供信息的可靠性。如果因信息不实给委托人造成了损失，则委托人有权要求居间人赔偿。需要说明的是，在此不论居间人的主观方面是故意还是过失。居间合同的有偿性亦决定了居间人负有提供真实信息的义务，委托人支付报酬和取得真实信息是对应的，因信息的不实造成损失委托人当然有权要求赔偿。

目前，房地产居间行业出现纠纷大致可分为如下几类：一是居间人为了促成交易，作虚假宣传，如承诺房屋前公共空地可以为买受人个人所用。二是房屋内较为隐蔽的瑕疵或质量问题故意不告知，包括公共设施或内部水、电、气供应的缺陷等。三是办理产权证过程中的居间人代办手续多收费、滥收费。侵害买房人利益的事。四是居间人虚假买入，不过户，然后转手卖给买受人。赚取大额差价问题。

近年来，房地产行业发展迅猛，房地产居间业务成为涉及普通百姓生活的一件大事，如何在房地产居间业务纠纷中厘清各种关系。明确权利义务，预防纠纷的发生，保护委托人和相对人的合法权益，则必须从房地产居间合同的基本理论人手，深入分析，寻求解决之道。