买卖合同效力（精选8篇）
买卖合同效力 篇1
多重买卖行为中数个合同的效力应如何确定，在长久的司法实践中因为没有具体的法律法规指导，存在着不同的认识。有的认为，应当以合同订立的先后为依据确定合同的效力，同时还有对于法律规定应当登记的买卖行为以登记与否确定合同的效力。笔者认为，买卖合同属于债权合同，在债法理论中，上述观点显然并不成熟。这是因为:
1.买卖合同属于诺成性合同，只要买卖合同的标的物非法律禁止交易的物品，一经买卖双方当事人意思表示一致即告成立，并依法生效。对于多重买卖行为中每一个单独的买卖合同，也都不例外。
2.买卖合同属于债权债务合同，出卖人对于买受人的交付行为不符合买卖合同的约定，应当承担违约责任，这当然包括交付不能的情况。同理，在多重买卖合同中，出卖人因向某一买受人交付了标的物，而对其他买受人不能履行时，该买受人可以根据《合同法》第一百零七条的规定要求出卖人承担履行合同不能的违约责任。
3.在多重买卖行为中，出卖人隐瞒了与订立合同相关的重要事实，根据《合同法》第四十二条第二款的规定，当属于欺诈，买卖合同的效力待定，受欺诈方可根据《合同法》第五十四条第二款之规定，请求人民法院撤销该买卖合同。若其中一个买卖合同得以撤销，则该买卖合同自始不发生效力。当然，若受欺诈方未向人民法院申请撤销该合同，则多重买卖中的多个买卖合同均为有效的合同。另外，如果从受欺诈的买受人的利益角度考虑，选择让被欺诈的买卖合同有效比申请撤销该买卖合同更为有利。
所以说，出卖人就同一标的物与两人或多人订立的多重买卖合同，均可以为有效的买卖合同。
买卖合同效力 篇2
关键词：农村房屋,买卖,合同效力
我国随着当前市场经济的不断发展和进步, 城市化的不断进步使得农民都会选择迁往城市中, 而在这一搬迁的过程中会导致农村中的房屋出现空闲现象, 当进行这些空置房屋的转让过程时, 相应的就会出现一系列的问题。下面我们首先来看一下在农村买卖房屋时所存在的问题。
一、农村房屋买卖所存在的一系列问题
在目前农村进行房屋买卖的过程就是一方将房屋的所有权转交给另一方, 而另一方根据合同上的内容支付相应的价款, 这也是房屋买卖合同的定义。其中一方将房屋的所有权出售的叫做出卖人, 而支付相应房款的则叫做买受人。我们在当前的农村房屋的买卖过程中, 根据主体不同主要分为三种不同的种类。
(一) 法律主体不同的售卖过程
这种通过本村内部的买卖主体双方来完成相应房屋的售卖是目前国家和法律所认可的, 通过本村村民进行房屋售卖的过程本身就具备一定的申请宅基地的集体组织成员的身份, 因此在一定程度上来说并没有打破国家和相关法律规范所规定的使用权的分配原则等。因此基于此, 我国的政策对于这方面的房屋买卖是持赞成态度的, 而且在实际的双方买卖过程中, 只需要签订具有相关法律效益的合同, 并且具有有效条件即可。
这种本村与外村进行房屋的售卖过程, 在法律规范上来说, 是不被允许的, 因为我国的法律明确规定了在目前来说, 农村内部的宅基地使用权是禁止向本集体以外的组织成员进行售卖和转让的, 基于此, 如果本村与外村进行相关房屋的买卖过程所签订的一系列合同, 法律上也是不予以认可的, 并没有较全面的法律效益。
最后一种是目前来说法律上明确禁止的, 就是农村的房屋向城市中居民进行一定的售卖。我国在法律法规中以建议的形式对于城镇居民在农村中购买闲置房屋予以一定的严禁, 从长远上来看, 我国从政策上就禁止这种农村房屋向城镇居民进行售卖的问题。
上面这三种主要是以售卖主体不同来进行划分的房屋售卖, 对于不同主体的房屋买卖过程, 所签订的合同也不是不同的, 而且在进行相应的纠纷调解以及判断合同的法律效益的过程中也是不同的。但是我们在进行房屋买卖的效力认定上应当一视同仁的来看待。
(二) 房屋买卖政策制度上的矛盾
我国在目前的农村房屋买卖合同中的效力规定依然存在较大的问题。而国家和法律在这方面存在较大的问题很容易使的在实际的房屋买卖过程中产生一定的纠纷问题。而且法律规范的合同的效力往往具有一定的模糊和矛盾, 在很大程度上限制了房屋买卖的现状。我们可以看出在目前有关房屋买卖的法律中, 有很多内容都是互相矛盾的。在进行农村房屋的售卖过程中, 《土地管理法》中有相关的法律法规明确的禁止农村房屋进行随意买卖的, 而且如果要进行售卖一定要符合土地利用的总体规划的特点, 而且要获得法律上的许可。但是在《土地管理法》中的其他法律规范中, 又明确地表示农民可以进行农村房屋的买卖过程, 这种模糊矛盾的法律规范在很大程度上损害了合同的效力。我们可以看出, 在目前我国法律规范的农村房屋买卖的规范中, 还是存在较多矛盾问题的, 而且在合同上的法律效力的判断上, 不同的土地法又有不同的解释, 很容易在当前我国农村房屋售卖的民事纠纷中产生很多不必要的矛盾。
(三) 农村房屋买卖存在一定的市场现象
在当前的农村房屋售卖过程中, 我们可以看出不仅存在法律上的问题, 而且在当前的实际农村买卖过程中还存在有市场的客观现象。在当前的卖方市场中存在很大的必要性, 往往对于农村想要进行房屋的售卖大多都是向往城市的生活, 要到城市中进行发展, 而且还有许多是为了通过卖方子来进行筹款, 由于城镇房价的不断上升导致的农村人民无法在短时间内承担如此高的放假等现象。而且有很多企业家往往关注农村房屋的拆迁协议, 大多选择农村中即将要拆迁的房屋进行批量的购买, 等到拆迁后就能获得巨大的汇报, 通过这种拆迁来获得利益的方式在很大程度上使的农村房屋的售卖产生一系列的纠纷。
二、农村房屋买卖的合同效力分析
前面我们对当前农村买卖过程中所存在的一系列纠纷进行了简单的分析和讨论。下面我们就主要来看一下在实际的农村房屋的售卖过程中的合同效力的不同看法。
(一) 农村房屋买卖合同无效的看法
在实际的房屋买卖过程中, 无非就存在两种不同的合同效力的看法, 一种就是合同无效性, 另一种就是合同的有效性, 前面我们已经提到了在当前的农村之中国家政策是禁止进行农村中房屋的买卖的, 基于此, 我们再看相关农村房屋买卖合同的效力问题就非常简单了。既然国家已经明确规定的禁止农村房屋进行售卖那么合同的效力一定是无效的。在当前我国的政策来看, 国家认为农村宅基地的取得方式是国家所分配的, 具有一定的无偿性, 是国家分配给个人进行一定日常生活的根本, 而对农村房屋中进行一定的禁止政策在很大程度上能够确保农村人民的基本生活保证, 不至于由于没有生存的土地而流离失所。也就是说在无效性的这一种看法来看, 农村的土地和房屋在很大程度上是农民生活的根本, 是农民安身立命的根本所在, 有了土地有了房屋才能生活下去, 因此将国家分配给每一个农民的土地实际的予以了一个身份, 这样的看法在很大程度上能够保证农村中农民的基本生活的保障。假如说国家和政策允许农村房屋进行一定的售卖过程, 那么实际的房屋买卖就具有一定的法律效力, 往往在实际的生活过程中就会有许多流离失所的农民。通过这一看法来看, 农村房屋的买卖合同效力应当是无效的。
(二) 买卖合同的有效性看法
前面我们已经说了很多人都认为在实际的农村房屋买卖过程中合同是不具备一定的法律效力的。但是依然有一部分认为在实际的农村房屋买卖过程中, 所签订的合同具备一定的法律效力, 因为这一部分人看来, 国家和政策并没有明确的提出过农村房屋不允许进行买卖的效力, 即使法律中有所规范也仅仅只是通过意见和通知等不具备强制性的特点来要求农民的房屋买卖的。这一部分人认为这样的法律效益是不具备强制性的, 也就是说在实际的房屋买卖过程中, 所签订的合同具备较全面的法律效益。如果农村房屋的买卖关系和城镇房屋买卖关系进行一定的对比, 我们也可以看出农村在房屋售卖过程中如果不符合一定的法律效力是不公平的。在实际的买卖过程中, 农村和城镇的房屋售卖都具备相同的性质, 根据人人平等原则来看, 农村人民和城镇人民处分自己财产的过程中是相同的。但是在农村之中房屋的时买卖要通过一定的法律效益来规定的, 显然是不符合当前民主民法的公平理念的。而且在目前来看, 农村房屋买卖过程并不会产生严重的后果, 相反还能带动一定的城镇化发展, 让农村土地逐渐的转变为城镇土地, 基于此, 农村买卖合同的效力具备一定的有效性。
三、总结
综合上文所述, 农村中房屋买卖合同的效力判断还是存在一定的问题的。不仅仅从法律和国家层面上来看, 从各地政府上也存在一定的问题。因此如何建立起完善的房屋售卖制度是当前国家和政府所重视的。
参考文献
[1]李婷.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].法制与社会, 2013 (4) :217-218.
[2]王艳.关于新形势下农村房屋买卖合同效力问题分析研究[J].农家致富顾问, 2015 (24) :116-117.
无权处分之买卖合同效力分析 篇3
关键词：买卖合同；无权处分；合同效力；将来财产
一、问题的提出：《合同法》51条与解释第3条的冲突
我国于1995年颁布实施的《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据该条规定，出卖他人之物，经过所有权人追认或者处分人事后取得处分权的，买卖合同有效；然而，2012年6月，最高人民法院大胆运用法律赋予的司法解释权，通过总结合同法实施多年来的审判经验，公布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从该条文义可以得知，在无权处分的买卖合同中，无论所有权人是否对买卖合同追认或者无权处分人事后是否取得处分权，买卖合同都有效。该司法解释显然与《合同法》第51条之规定互相矛盾，因此，该司法解释出台以来又遭到广泛的争议。
二、法理分析：对解释第三条之法律效果考量
最高院该项解释第三条，即关于无权处分的买卖合同效力问题作了颠覆性的变更。笔者认为应从以下几方面分析：
（一）恶意处分他人财产适用解释第三条之法律效果考量
恶意处分他人财产导致不能交付，系因主观原因导致不能交付，如果解释第三条适用于此种情形，那么无论所有权人追认与否，买卖合同均有效，出卖人将构成根本违约，买受人可以追究出卖人的违约责任。受让人的利益得到了极大的保障，同时也惩罚了恶意的买受人，有利于维护交易的安全与稳定。
然而，解释第三条用于调整恶意处分他人财产的法律关系有以上诸多优点的同时，也会暴露出无法避免的缺陷。普通人是无法理解一个人故意将他人之物出卖了，法律居然规定该买卖合同有效。假如有人把中南海或者天安门卖给外国人了，能否设想按照解释第三条的规定宣布该买卖合同有效将产生的后果？今天日本一些人就企图购买我国神圣的领土钓鱼岛，难道人民法院要依据解释第三条判决该买卖合同有效？
（二）误认而处分他人财产适用解释第三条之法律效果考量
误认他人的财产是自己的财产而加以处分，最终可能导致标的物无法交付，也是属于无权处分的范畴。与恶意处分他人财产不同的是，误认他人的财产为自己的财产最终无法交付是由于客观原因导致无法交付，出卖人主观上没有故意。如果解释第三条适用该种情形，那么除了会产生同恶意处分他人财产适用解释第三条的不利效果外，还可能会损害善意出卖人的合法利益，难以平衡买受人与出卖人的利益。
（三）将来财产买卖合同适用解释第三条之法律效果考量
随着市场经济的发展，交易的形式出现多样化，将来财产买卖合同逐步登上历史舞台，成为现代化市场经济条件下最常见、最重要的商事买卖合同。将来物，是相对于现在物而言的，德国民法称之为“将来财产”。是指“现时不存在，将来才能存在的物—有时也指事实上已存在，不过订约时还不属于当事人所有的物。①将来财产的买卖在我国乃至世界都十分常见：如订货转销合同，甲作为供货方与需求方乙签订买卖合同，但甲本身不是货物的生产方或持有方，而是需要向生产商丙订购该批货物后再转销给甲；再如农副产品预购合同，合同标的物—农副产品，在合同订立时还不存在、需要过一段时间才会生长出来；对于这些合同，不论是原经济合同法、涉外经济合同法、技术合同法，还是合同法，都是予以确认和保护的。
三、现实选择：解释第三条应该作限缩解释，进一步明确适用范围
（一）司法解释应避免修改法律和二次立法
依据《宪法》、《人民法院组织法》、《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》等法律的规定，最高人民法院作为我国最高审判机关，在审判过程中就如何具体应用法律、法令的问题有权进行解释，但司法解释毕竟不是一个造法的过程，而是一个对具体法律进行具体解释的应用过程，法院随意修改法律或造法，就等于否定了立法的作用。如果最高人民法院可以超越甚至抛弃现行法律的精神和原则随心所欲的解释法律，那就会导致司法越权甚至司法专横。由此可见，司法解释不能违背法条原意，更不能和法律相矛盾。
无论《合同法》第51条无权处分合同规则是否正确，是否合理，最高人民法院都不能通过制定司法解释予以修改，唯有立法者（在中国是全国人民代表大会及其常务委员会）有权修改法律，尽量避免司法解释修改法律和二次立法的现象出现。
（二）进一步明确《合同法》51条和解释第3条的适用范围
根据以上论述，对于将来财产买卖合同适用解释第3条调整更为合理，也与我国现行的法律不相冲突。根据梁慧星教授的观点，该条司法解释实质上是对《合同法》第132条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的反面解释，《合同法》第132条的反面解释具体包括四种类型：1、国家机关或者国家举办的事业单位处分“直接支配的不动产和动产”，不符合“法律和国务院的有关规定”；2、抵押人出卖抵押物未经抵押权人同意；3、融资租赁承租人付清全部租金之前出卖租赁设备；4、保留所有权买卖合同的买受人在付清全款之前转卖标的物。②这四种类型均属于“所有权或者处分权受到限制的所有人处分自己的财产”。笔者赞同梁慧星教授的观点，处分行为包括很多种，不是仅有买卖行为属于处分行为，如果最高院借鉴了物权形式主义的理论，无权处分中的“处分”仅包括“处分行为”，不影响合同的效力。（作者单位： 西南科技大学）
参考文献：
[1]王泽鉴，《民法总则》，[M]，中国政法大学出版社，2001年7月第1版；
[2]王泽鉴，《法律思维与民法实例》，[M]，中国政法大学出版社，2001年7月第1版；
[3]师安宁，《无权处分与合同效力—合同法制度实务问题解析之七》，[N]，人民法院报，2012年10月20日；
注解
①周枏，《罗马法原论》（上），商务印书馆1994年版，第296页。
买卖合同效力 篇4
转自：小甘读判例
作者：甘国明
阅读提示：违法建筑，俗称“违章建筑”，是指违反建筑、规划方而的法律法规而建造的建筑物、构筑物和其他附着物。凡是没有依法取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，或者没有按照建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证的规定进行建设的房屋等建筑物都是违法建筑。实践中，对于买卖违法建筑合同的效力存有较大争议。本期推送的一则涉及违法建筑买卖合同的公报案例，《人民司法·案例》以及《交大法学》两篇文章对该案例从不同角度进行了解读（批评），值得阅读思考。限于篇幅，对文章原文进行了大幅删减，仅保留主要观点，对原作者深表歉意，也希望对该两篇文章感兴趣的同学，按照下文中所列索引，查找参阅。
案例名称：
丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案
案例来源：
《最高人民法院公报》2012年第11期
裁判摘要：
房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
当事人：
原告(反诉被告)：丁福如。
被告(反诉原告)：石磊。
简要事实： 被告石磊系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积661．96平方米，类型为花园住宅，土地总面积2052．9平方米。2008年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁福如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款共计5600万元；被告应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；2008年 11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止。
被告石磊按约支付房款。2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。
涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006被王慧敏(被告石磊前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未参与这次违章拆建的全过程。
原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。诉讼期间，原告丁福如表示被告石磊可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。
原告请求判令：1．被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；2．被告支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金。
被告反诉请求：确认房屋买卖合同无效。
裁判结果：
一审判决：上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：
一、被告石磊将涉讼房屋交付原告丁福如；
二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从 2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算；
三、被告石磊应于原告丁福如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁福如办理上述房屋的房地产权变更登记手续；
四、原告丁福如支付被告石磊剩余购房款人民币3500万元；
五、驳回被告石磊的反诉请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
裁判理由：
上海市长宁区人民法院一审认为：本案的争议焦点有三：1．买卖合同是否有效；2．买卖合同能否继续履行；3．如何认定被告石磊的违约责任。
涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。
虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。
关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。
被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。
原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。
现被告石磊未能按合同约定向原告丁福如交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。
原告所支付款项中的2000万，由中原公司代为保管至双方进交易中心后再转交被告，现原告已按约履行该付款义务，但因目前无法办理过户登记，中原公司向被告转交的条件尚未成就，故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。
据此，上海市长宁区人民法院作出上述判决。
石磊不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。
上海市第一中级人民法院认为：行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，上诉人石磊认为涉讼房屋系重建的房屋，但不能改变其违法的性质。上诉人与被上诉人丁福如买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实，结合不动产登记的公示、公信效力，双方签订的买卖合同当属有效。因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，在上诉人未能积极履行相应义务的情况下，被上诉人同意上诉人按现状交付房屋，并自愿替代上诉人承担恢复义务，故在被上诉人完成恢复义务，行政机关撤销限制权利转移后，双方完成权利交付是可行的，买卖合同能够继续履行。
上海市第二中级人民法院遂作出上文判决。
评析意见：
上海市长宁区人民法院朱爱东认为：
违法建筑买卖合同应为有效。具体理由是：
一、违法建筑买卖合同并未违反效力性规范。合同法第五十二条第四款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。”违法建筑虽然违反的是国家法律的强制性规定，但从法条以及实际操作来看，违法建筑的买卖违反的并非效力性规定，而只是取缔性规定，因此违法建筑的违法性并不能导致其买卖合同的必然无效。
二、违法建筑下的负担行为效力不受处分行为效力的影响。物权法第十五条中已明确规定了物权设立、变更、转移、消灭的负担行为与处分行为的效力相区分的原则。根据物权区分原则，作为原因行为的负担行为与作为结果行为的处分行为分别依不同的法律规范来调整，违法建筑买卖的合同效力与违法建筑物权的设立或变动依据不同的法律规范来确定。因此，违法建筑买卖合同的效力之取决于合同本身的效力。对于违法建筑买卖而言，买卖合同的标的具有违法性，但这并不能否定买卖合同的效力。只有那些违反法律法规强制性规范中的效力性规范，构成对他人或公共利益重大侵害的买卖合同，才可否定其效力。不论是违法建筑无法进行初始登记还是签订买卖合同后无法完成过户登记，均不影响买卖合同的效力。
物权法上登记的作用在于公示，并产生相应的公信力，不登记仅影响公示，不能产生公信的效果而已。在违法建筑被确定为违法后，行政机关应采取相应的行政行为，而不能断然地否定当事人间的意思表示的合意，进而认定买卖合同无效。
三、将违法建筑买卖合同认定为有效合同更加符合现实需要。违法建筑具有与合法建筑相同的使用价值，当事人订立买卖合同转移违法建筑权利，在一定程度上可以做到物尽其用，满足特定群体的实际需要，也促进了市场交易。
索引：
文章详情见：朱爱东：“ 附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性”，载《人民司法·案例》2013年第12期。
清华大学程啸教授对本案评析认为：
一、本案不能适用不动产登记簿的推定力。本案一审判决指出：“涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑而积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方而表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方而表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符„„。”该段中所谓“登记信息具有权利的正确性推定效力”指的就是不动产登记簿的推定力。
不动产登记簿的推定力，也称“不动产登记簿的公示力”或“不动产登记簿正确性的推定”它是指，不动产物权记载于不动产登记簿后，推定该登记簿上所记载的该物权的归属和内容与真实的物权的归属和内容是一致的。不动产登记簿的推定力是一种权利推定而非事实推定。
从本案案情来看，原告即买方丁某在不动产登记机构查阅了登记簿，其与卖方石某订立的房屋买卖合同中“对标的物坐落位置、建筑而积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致”。然而，这种合同上对房屋自然状况的约定与登记簿上对房屋自然状况记载的一致性，并不能得出本案一审法院所得出的结论——“涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符”。
这是因为，法律上认可不动产登记簿的推定力并不意味着：凡是查阅不动产登记簿的人在不动产登记簿中所看到的，都应该相信是真实的。因为不动产登记簿的推定力并不适用于登记簿上记载的全部内容，只适用于登记簿上对权利事项的记载，不适用于登记簿上单纯的对不动产自然状况的记载。所谓单纯的对不动产自然状况的记载主要就是指那些用来确定或描述被登记的不动产的状况的信息，如坐落位置、建筑而积、房屋结构、经济用途等。
之所以登记簿上对不动产自然状况的记载不具有正确性推定的效力，理由在于：首先，不动产登记簿推定力只是一种为了更有效率地实现不动产登记簿所具有的使不动产交易明确化、清晰化的制度功能，而由法律规定的权利推定。既然是权利推定，则登记簿的推定力仅与不动产权利相关，确切地说，是与那些具有登记能力的物权相关，如所有权、用益物权、担保物权。
其次，不动产登记簿的推定力在很大程度上为不动产登记簿的公信力奠定了坚实的信赖基础。正是由于登记簿推定力的存在，所以在不动产善意取得中对于取得人善意的判断标准才不同于动产善意取得。登记簿的推定力显然没有任何必要适用于登记簿上对不动产自然状况的记载。
既然不动产登记簿对自然状况的记载不能适用推定力，也就是说，任何查阅登记簿的人，不能相当地认为在登记簿中记载的不动产的而积、坐落、结构、层数、用途等信息就是正确的，也就意味着：一方面，如果有人对不动产登记簿上记载的不动产的自然状况提出异议，认为其确有错误的，则登记簿记载的权利人或者登记机关不得援引登记簿的推定力加以对抗。另一方而，任何人也不可能因为对登记簿上对不动产自然状况的记载产生信赖，进而适用不动产登记簿的公信力。
综上可知，本案一审判决基于当事人的合同“对标的物坐落位置、建筑而积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致”，就认为需适用登记簿的推定力，显然是不妥当的。因为这样一来，就会错误地将不动产登记簿的推定力适用于登记簿上对不动产自然状况的记载。
本案一审法院判决认为，“原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求”。然而，作为原告的买方虽然对登记簿产生了信赖，是善意的买受人，但对此种善意的保护却与不动产登记的公信效力无关。
不动产登记簿的公信力，是指即便不动产登记簿上记载的物权归属、内容与真实的物权归属、内容不一致，信赖该登记簿记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样，依法律行为取得相应的不动产物权。不动产登记簿的公信力仅仅适用于无处分权人处分不动产的情形。在本案中，出卖人石某本来就是登记簿上记载的房屋所有权人，他处分自己的财产显然不是什么无权处分。即便石某是在原房屋被拆除致所有权消灭后，依然出售该己不复存在之房屋，也不是无权处分。至于违法建筑的出售，亦非无权处分。
综上所述，尽管买方丁某确实对登记簿记载的正确性产生了某种程度的信赖，但是，本案却不存在适用不动产登记簿公信力的前提条件，即处分人没有处分不动产的权利。故此，并非必须通过适用不动产登记簿的公信力来保护善意买受人丁某。而本案的两审法院都将登记簿的公信力与本案当事人之间房屋买卖合同的效力牵扯在一起，以登记簿具有公信力来为房屋买卖合同的有效性进行辩护，这显然是错误的。
本案中，丁某无须基于对自己“信赖”的保护而实现其权利。因为其与石某订立的合同本身就是合法有效的，作为合同标的物的房屋因被拆除而灭失并不影响合同的效力。
在我国，无论《民法通则》还是《合同法》，均未以标的之确定、可能作为合同的成立或生效要件。民法学界通说认为，合同标的是否可能一般不影响国家利益以及社会公共利益，国家没有必要给付干预。况且，在给付不能的情况下，让合同有效，对于债权人的保护更有利。因此，自始客观给付不能并不会导致买卖合同无效或不成立。由此可知，丁某与石某订立的房屋买卖合同虽然因标的物灭失而陷入自始客观给付不能，却并不因此而无效。除非存在《民法通则》第58条、《合同法》第52条规定的无效情形，否则丁某与石某之间的房屋买卖合同是合法有效的。既然合同合法有效，而现在出卖人石某无法按照合同的约定，按期交付房屋并办理房屋所有权的转移登记，自然构成了违约行为，应当承担违约责任。
二、违法建筑物买卖合同的效力问题。目前，我国并无法律、行政法规禁止违法建筑转让或规定转让违法建筑物的合同无效。学说上就双方明知是违法建筑而仍买卖时之合同效力，存在争议。一种观点认为，违法建筑物买卖合同原则上无效，但是如果通过补办建设工程规划手续等而使违法建筑物转为合法建筑物的，则合同有效。另一种观点认为，买卖违法建筑物的合同是有效合同。
笔者赞同前一种观点。因为违法建筑具有违法性，如果允许转让则使当事人得以规避法律。故此，原则上应当认为买卖违法建筑的合同是无效的。例如，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第48条就明确规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”但是，考虑到鼓励交易的需要，在当事人能够消除建筑物的违法性时，以违法建筑物为标的物的买卖合同有效，也是可以的。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》针对违法建筑出租的问题，也采取了相同的态度。该司法解释第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第3条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
本案被告认为，房屋买卖合同的实际标的物是违法建筑，故此该违法建筑之买卖合同无效。而法院的态度是认为买卖合同合法有效(尽管其论证合同有效的理由中的大部分是错误的)，同时，法院通过行使释明权而使买卖双方同意协力消除房屋的违法状态，即将现在的违法建筑的四至、外观形状、层高等回复至与登记内容相一致的状态，从而保证该房屋买卖合同的最终履行。笔者认为，在本案中法院的这种方法是可行的，有利于鼓励交易并保护善意买受人的合法权益。
索引：
房屋买卖阴阳合同法律效力的认定 篇5
北京创为律师事务所（）法律讲堂
专访 鹿律师
W：各位网友，大家上午好，我是支持人武*。现在二手房买卖中签订“阴阳合同”似乎是个司空见惯的事，但同时也因此产生了大量纠纷。为解答网友的相关疑问，今天我们请来了鹿律师。您好，鹿律师！
鹿：各位网友大家好！我是鹿，很高兴有机会在这里和大家进行交流。W：鹿律师，在二手房买卖过程中，为什么会产生签订“阴阳合同”的现象？这里也有网友问，一般如何来分辨“阴合同”、“阳合同”？ 鹿：随着城市化进程的加快及人口流动的频繁，房屋买卖市场日益升温。交易中，房屋买卖合同是运转的核心基础，因此，国家出于监管交易市场秩序及维护国家税收利益的需要规定房屋买卖当事人必须在交易过程中将合同向房管部门进行备案，银行审批发放贷款也要求当事人将合同一起报批，合同上约定购房金额便成为了征税和房贷的计算基数。在这样的情形下，“阴阳合同”应时而生，几乎是二手房买卖市场的潜规则，但错综的情势变化也让当事人在享受规避利益中承担着潜在的法律风险。
所谓“阴阳合同”就是合同双方针对同一事项订立两份以上内容不同的合同，“阴合同”是实际履行的合同，“阳合同”是为逃避监管用于对公备案、报批而不准备实际履行的合同。
当事人签订阴阳合同的目的不一，发生领域广，在建设工程、房屋拆迁和房屋买卖过程中属于比较普遍的现象。在建设工程中，发包人和承包人为了规避招投标限制，往往会根据招投标的内容制作一份仅用于备案的施工“阳合同”，隐瞒真实的合同条件，再另签订一份“阴合同”补充协议用于实际履行。在房屋拆迁中，拆迁人为了尽快达到拆迁的目的，往往未按照国家规定标准进行拆迁补偿，会与被拆迁人签订一份严格按照国家规定标准补偿的拆迁协议用于公示，而在拆迁协议之外又按照双方谈判的结果另外进行补偿。在房屋买卖当中，则是为了以价格虚低的“阳合同”逃避税费或以价格虚高的“阳合同”增加贷款额，此类阴阳合同基本上是购房数额的“阴阳”。
两份合同虽基于同一事实基础，但往往关键部分不同，而“意思自治”又是合同领域亘古不变的原则，因此，鉴定哪份合同是双方出
于真实意思表示签订的合同成为了尤为重要的环节。那么，阴阳合同的辨识就是寻找当事人真实意思的过程。除了“阳合同”是公之于众的重要特征外，还可通过一些细节鉴别线索增强证明力度。例如双方心存疑虑，约定“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”，载明此条款的合同必定是实际履行的合同，即“阴合同”。W：那我们怎样来认定房屋买卖“阴阳合同”的法律效力？
鹿：关于房屋买卖阴阳合同的法律效力问题，理论界存在三种观点：第一种观点是房屋买卖是不动产物权的转让，按照登记公示原则，应以在主管部门备案登记的合同即“阳合同”为准；第二种观点是“阳合同”并非当事人双方真实意思表示，应以真实意思表示的“阴合同”为准；第三种观点是当事人双方为逃避税费或骗取贷款签订阴阳合同，两份合同都无效，当事人应当为自身违法行为承担相应损失。针对上述三种观点，本人倾向于第二种观点且有所补充。
1、阴合同是当事人双方真实意思的表示，是双方对实际履行内容的真实合意；而阳合同是当事人双方为谋取不正当利益或规避法律要求而签订的“假合同”，当中的假条款仅是双方对弄虚作假行为的违法合意。根据合同“意思自治”的主导原则，真实合意下的阴合同具备合同生效的基本要素，而阳合同中的虚假条款却失去了生效的基础。
2、《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，登记公示原则仅对物权变动效力产生影响，而不是物权变更合同的生效要件。因此，阴合同即使未到行政机关备案，其成立时的效力也不被削弱。
3、签订阳合同是以低价逃税或以高价骗贷，都是严重违反我国相关法律法规的违法行为。根据《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此可知，阳合同的价格条款无效。
4、阳合同除价格条款以外的大部分内容是双方对履行内容的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦无恶意串通故意损害国家、集体或第三人利益，且按照《合同法》中“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，阳合同的其他条款继续有效。因阴合同
往往诞生早于阳合同，阳合同中继续有效的条款若在阴合同中无相关约定或者与阴合同对应条款不一时，应当将阳合同的条款视为对阴合同的合意改变，以阳合同的条款为准。
举例来说，房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。
鹿：有网友提出疑问，认定“阴合同”的效力是不是对违法行为的纵容呢？
W：对属于双方真实意思表示、未违反法律法规强制性规定的“阴合同”之效力的认可并非对违法行为的纵容，而是司法机关为保障交易市场的稳定和有序而做出的理性裁判。事实上，司法裁判在认定相应约定以“阴合同”为准的同时，已否定了“阳合同”相应约定的效力，当事人的违法行为将受到行政机关依法给予的罚款、拘留等行政处罚，若偷税数额较大，甚至会受到刑法的制裁。这样，恰恰是在促进交易的同时打击了违法。另外，国家应当通过改革房产税制、加强对房产中介的监管和实现房产信息披露共享等方式不断压缩阴阳合同的生存空间，从根源上消除此类案件的发生。
W：感谢鹿律师细心的解答。各位网友，希望我们今天的节目对您处理二手房买卖“阴阳合同”相关问题能够有所帮助，感谢收看，下期节目再见！
买卖合同效力 篇6
1998年6月8日，永同昌公司（后改为永发行房地产开发公司，下称永发行公司）作为甲方与乙方林建益签订了一份《厦门永同昌星洲广场商场买卖意向书》（下称意向书），约定：甲方将其开发建设的厦门永同昌星洲广场（后改名为锦绣广场）的沿街商业店面约4000平方米出售给乙方。该产业的首层层高为6米，买卖成交价格为每平方米11500元；二层层高为3米，买卖成交价为每平方米4000元，总价款约为3100万元。乙方应于签约当日预付定金50万元，并于1998年6月30日之前再付250万元，以后按照工程进程分期付款。乙方签订合同后，可以转卖，甲方应当予以积极配合。甲方保证该房产在1999年9月31日前具备交付客户进入商场装修大条件。合同自双方签字盖章后成立，乙方交付定金后生效。但是，该合同签订时，永发行公司并没有取得“商品房预售许可证”，而是在1999年7月20日取得“商品房预售许可证”。该合同签订后，双方当事人又签订了一系列补充性协议。2001年4月，由于双方在地下一层的使用性质发生纠纷。
林建益诉讼至厦门市中级人民法院。法院一审判决认定：林建益与永同昌公司、永发行公司签订的商品房意向书、商品房买卖合同及相关补充协议有效。
一审判决后，双方当事人均提起上诉。二审福建高级人民法院经审理认为：双方当事人签订的“意向书”，虽然名为“意向书”，但已经具备合同特征，应认为是合同。但是，根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证以及符合一系列条件，而林建益与永同昌公司签订该买卖合同时，双方明知永同昌公司没有取得预售许可证的事实的情况下，签订意向书，应认定为故意违反法律的强制性规定。根据当时生效的经济合同法及现行的合同法有关规定，该合同应认定为无效，相关协议也认定为无效。因此，判决撤销了厦门市中级人民法院的一审判决，判决合同无效，令双方当事人返还财产。
本案提出了一个十分重要而且非常普遍的问题：即合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效？
民商法教授、博士生导师江平认为：合同法实施之前，我国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售应当取得县级以上人民政府房产管理部门的销售许可，但是，并没有规定不取得许可证明的买卖合同就无效。因此，没有办理许可证的合同仅仅是没有生效，但不能认为是无效，只要在合理的期间内办理许可证，合同还是可以生效的`。
合同法颁布后，特别是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》颁布实施后，这一问题得到进一步明确。该解释第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续合同才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从这一条规定看，如果合同需要批准的，只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准登记手续的，合同就应当有效。在本案中，商品房的出售者在一审终结前早已办理了登记许可，合同当然应当是有效的。
另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）非常明确地提出：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订阅的商品房预售合同，在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。这就进一步明确了许可证对商品房买卖合同效力的影响究竟是什么。
民商法教授、博士生导师王家福认为：从诚实信用原则看，该案如确认合同无效将违反诚信原则。在本案中，出售方明明知道自己在没有销售许可证的情况下出售商品房，过后虽然也取得合法许可证，但却基于其他合同以外的原因，主张买卖合同无效。如果法院支持这种主张，则与合同法的诚实信用原则及合同无效制度的立法目的不合。
民商法教授、博士生导师王利明认为：法律规定这种预售许可的目的，主要在于控制和防止欺诈，保护买受人。如果事后当事人补办，表明当事人将欠缺的瑕疵已经补正。自觉的补正应当认定有效。在本案中，既然买受人的利益没有受到任何损害，社会利益、公共利益没有受到任何损害，认定这种合同无效，不符合合同无效的立法精神。
另外，从实际履行与保护第三人利益角度看，本案也不应认定合同无效。在本案中，在办理了预售许可证后，双方当事人已经按照有效合同进行了履行行为，再宣告其无效，使双方有效行为被推翻。更为重要的是，本案涉及第三人利益，如果认定合同无效，将涉及从林建益手中购房的第三人利益。因此，不应当认定合同无效。
论合同法中合同的效力 篇7
一、合同效力的含义
合同的效力是指因合同而生的一系列权利、义务关系及相应的法律责任。对此可以从三个方面来理解:一是合同的效力必须是因合同而生的, 或者直接产生、或者间接产生, 而不是与合同无关、完全由法律直接规定的。作为合同效力产生根据的合同一般应是“依法成立的合同”。所谓“依法成立”是指订立合同的当事人具有相应的民事权利能力和行为能力;当事人缔结合同的意思表示真实、一致, 不存在欺诈、胁迫或误解;订立合同不违反法律或行政法规的强制性规定, 并且不损害国家、社会公共利益和其他集体、个人利益。“合同的效力”根据合同的效力状态, 在合同第三章中合同被划分为四类:有效合同、效力待定的合同、可撤销的合同和无效合同。二是合同的效力首先是指对订立合同的当事人所产生的效力。合同不是孤立存在于社会的, 往往涉及到第三人的利益;而且, 合同本身也往往受到来自合同之外的影响乃至侵犯。因此, 合同的相对性不得不存在例外, 法律必须保护合同免遭外来干涉。三是合同的效力在内容上是指一种权利义务关系及相应法律责任, 它们主要是私法性质的, 尤其是指债权债务和违约责任而言。既然合同的效力是指因合同所生的权利义务关系及相应法律责任, 那么, 这种效力就毫无疑问是得到法律承认和支持、并以国家强制力为后盾的。
二、合同效力的表现特点
(一) 对合同的无效与可撤销予以限定
与已废除的经济合同法相比, 合同法中规定的合同无效的原因有了较大变化。一是对于以欺诈、胁迫的手段订立的合同, 只有当其损害国家利益时, 才属于无效;二是只有违反法律和行政法规的强制性规定, 合同才能被认定无效。所谓的“违法合同”, 并不能因其“违法”而一概视为无效, 剥夺其约束力;三是对于超越代理权限所签订的合同, 合同法不再规定为无效, 而规定为“效力待定”。
(二) 没有规定情势变更原则
情势变更原则的直接后果是变更或解除合同。同时, 情势变更在实践中又很难准确地予以把握, 极有可能被一些不良当事人所利用, 以出现意外事件等情势为由, 要求变更或解除合同, 规避合同效力。在我们这个合同效力观念本来就不太强的国度里, 情势变更原则的负面影响可能会更加突出。合同法没有规定情势变更原则, 尽管并非无一不足, 但对于维护合同效力而言, 还是具有积极作用的。
(三) 采纳了严格责任的违约责任原则
在实践中, 过错责任原则往往为一些当事人利用作为逃避其违约责任的借口, 成为造成合同履行率低下、合同约束力软弱的一个因素。合同法吸取了这一经验, 采取严格责任, 第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定, 当事人任何一方违约, 不论其主观上是否有过错, 除不可抗力之外, 均应承担违约责任。违约责任是合同效力的集中体现。如果说实行过错责任原则合同的效力还比较弱的话, 那么实行严格责任原则就意味着合同效力的增强。它将使当事人对其违约责任再无可推脱, 只能按照约定全面履行自己的义务。合同法的严格责任原则为合同的效力、尤其是对当事人的约束性效力, 提供了坚强、有力的保障。
(四) 制约了政府和法院等机构对合同的不当干预
首先, 合同法取消了已废止的经济合同法中的“合同管理”, 一定程度上限制了工商管理部门等政府机构对合同的滥行干预。其次, 合同法规定对于重大误解、显失公平和因欺诈、胁迫、乘人之危订立的合同当事人请求变更的, 人民法院或仲裁机构不能撤销。第三、合同法更为明确地规定了合同的解除权归当事人。在立法精神上, 应当说该规定并未授予法院自行解除合同的权力。由于其用了“允许变更或解除”的字样, 却未指明“允许”谁来变更或解除, 就为曲解法律留下了漏洞。于是, 在实践中就出现了当事人没有请求变更或解除合同, 而法院主动依职权为当事人变更或解除的怪现象。按合同法的规定, 这是难以发生的;至少在法律条文的表述中没有留下可乘之机, 从而为维护合同的效力, 尤其是对抗力, 提供了法律保障。
(五) 规定了合同附随效力
一是规定了先合同附随效力, 即在合同成立之前的订立过程中, 在缔约的当事人之间便产生了一定的权利义务关系。如当事人在订立合同过程中不得假借订立合同、恶意进行磋商, 不得泄露所知悉的对方商业秘密;否则, 给对方造成损失的, 应当承担损害赔偿责任, 即缔约过失责任。二是规定了履行中的附随效力。该法第60条第2款规定“当事人应当遵循诚实信用原则, 根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”健全了广义上的合同效力的体系, 有利于加强合同活动中的精神文明建设, 维护当事人的合法权益, 改善市场交易秩序。
三、对合同效力的评析
(一) 关于“法律约束力”
首先, 把合同的效力归结为法律约束力, 而“法律约束力”则仅仅是指对当事人而言的 (合同法第8条) 。其次, 合同的约束力 (或称拘束力) 与合同的效力是两个不同的概念。而且, 合同的效力不但具有约束力, 还具有对抗力。“合同必然要对第三人产生对抗力, 同时, 当事人因合同而享有的权利应得到第三人的尊重。”只强调其约束力性, 忽视其对抗力性, 是片面的。事实上, 合同的效力不是指对当事人产生义务, 还产生权利。合同一方当事人享有请求对方履行合同义务的权利, 对方必须按合同履行义务。与其说合同对其有约束力, 毋宁说是合同对其行使请求权的保障力。因此, 把合同效力仅仅归结为法律约束力是不够的。
(二) 关于“受法律保护”
合同法的规定, 确立了合同效力属性中的对抗力性, 完善和增强了合同的效力, 但依然存在着不足。它在强调合同受法律保护、合同效力是由法律赋予的同时, 也因此而降低了合同的地位。在产生效力方面, 合同已不再具有自主的地位, 合同的效力也不再是当事人意思自治的产物。与法律的效力相比, 合同的效力就处于第二层次的地位。合同法在总体上是任意法, 它并不代替由当事人所订立的合同。只要合同是依法订立的, 对于当事人而言, 合同就是法律, 违约就是违法;合同的效力就意味着是法律的效力, 同样能够产生为法院强制执行的权利义务。
(三) 关于“相当于法律的效力”
首先, 合同本来是当事人之间的协议, 是一种个人行为, 而法律则是国家行为。个人行为的效力通常是要低于国家行为的效力。在国家面前, 个人的力量是渺小的。个人缔结的合同的效力提升到“相当于法律的效力”的高度, 使得合同的效力得到空前、也是绝后的强化。在现实经济生活中, 违约现象层出不穷, “重合同、守信用”的观念在极力提倡中。坚持把合同的效力上升到相当于法律效力的高度, 有助于解决这些问题, 对发展市场经济大有裨益。其次, 法律的效力最重要的一个特征, 是其尊严的神圣不可侵犯性。如果合同具有相当于法律的效力包括合同当事人、第三人以及政府等国家机构在内的任何人 (机构) 都不得侵犯它。
综上所述, 合同效力体现了维护合同尊严的精神, 在内容上弥补了经济合同法和民法通则各自的不足, 对树立合同权威, 增强合同效力, 维护当事人合法权益无疑具有积极意义。
参考文献
[1]苏惠祥主编:《中国当代合同法》, 高等教育出版社2011年版。
[2]王利明主编:《民法新论》, 中国政法大学出版社2012年版。
买卖合同效力 篇8
我国对渔业船网工具指标（又称马力指标）采取“配给制”，规定跨省转让指标需经过省级行政主管机关的批准。为规避该项规定，私下买卖船网工具指标的行为在沿海地区时有发生。在审理由此类行为引发的纠纷案件时，应严格根据法律规定，明确责任主体，判定买卖行为的效力，最终确定权利归属和责任分担。
〖案情〗
原告：郑某
被告：孔某、葛某
2010年12月15日，山东籍原告郑某与江苏籍被告孔某签订《代购渔船马力协议书》，约定由孔某代郑某购买两条渔船的船网工具指标书，每条40余万元，并由另一江苏籍被告葛某做履约担保，约定在35天内完成。协议签订当日，原告通过孔某向葛某支付了定金12万元。同年12月31日，原告向葛某转账30万元。2011年9月5日，第一条渔船的船网工具指标书办理完毕，并于次年6月份寄给原告。后原告又陆续向葛某支付734 000元，但另一条船的船网工具指标书至今未能办理完成。2011年9月，江苏省海洋与渔业局向葛某出具了一份《渔业船网工具指标批准书》，允许葛某可以新建或改建一条功率为110千瓦的渔船。2012年3月16日，原告与案外人共同出资建造一艘主机功率为110千瓦的渔船，建成后登记的船舶所有人为葛某，登记材料中包括上述的《渔业船网工具指标批准书》。
原告诉称，其委托孔某办理两条渔船船籍手续，两者形成委托合同关系；因孔某没有实际履约能力，转委托葛某办理委托事务，孔某与葛某形成转委托关系。葛某未能依据合同约定办理两条渔船的手续，应返还多收的办理船籍费用及利息等共计90 2051元。孔某应返还定金12万元，葛某承担连带责任。同时，因涉案渔船系由原告出资建造，故请求确认该渔船的实际所有权人为原告。
被告孔某辩称，其仅是中间人，涉案《代购渔船马力协议书》的实际履行人为被告葛某，且原告与葛某对协议内容有重大变更，其并不知情，定金12万元已经转交葛某，原告要求其承担返还定金的责任缺乏法律依据。
被告葛某辩称，原告与孔某签订的《代购渔船马力协议书》无效，原告要求其返还的款项系原告对其代购行为辛苦投入的赠与，渔船马力指标系国家主管机关批准授予其所有，原告要求确认渔船所有权无法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。
〖裁判〗
上海海事法院经审理认为，原告与被告葛某之间实际成立买卖合同关系。根据国家有关规定，未经主管部门批准，船网工具指标不得单独转让。原、被告各方为获取非法利益，明知此项规定而恶意串通签订《代购渔船马力协议书》，侵害了渔业生产管理秩序，损害了国家利益，应认定为无效合同。被告非法获利应收归国家所有，剩余部分应返还原告。原告与葛某是合同的实际履行方，要求孔某对返还定金承担连带责任于法无据，不予支持。因船网工具指标和船舶登记项下的所有权人均为葛某，原告主张其通过建造取得系争渔船所有权的诉请缺乏法律依据，不予支持。
综上所述，上海海事法院判决被告葛某向原告郑某返还73 3254元，对原告的其他诉讼请求不予支持。
〖评析〗
本案实际为一起由买卖船网工具指标引起的民事纠纷，立案时按最相近的案由确定为船舶买卖合同纠纷，在案件审理过程中，原告增加诉请要求确认其对渔船享有所有权，因而本案实际为船舶买卖纠纷与船舶权属纠纷双案由。本案的主要争议焦点在于对买卖渔船船网工具指标合同效力的认定以及各方应承担的责任。
一、合同主体的认定
对合同主体及合同效力的认定是确定原、被告之间权利义务以及责任承担的基础。从合同本身来看，合同主体是原告与孔某；而从合同实际履行情况来看，合同是在原告与葛某之间履行。
本案中，原告虽与孔某签订《代购渔船马力协议书》，并由葛某以担保人身份在合同上签字，但三方在签约时均认识到孔某并无实际履约能力。在后来的实际履行过程中，也是由原告直接与葛某进行交易。原告除在协议书签订当日通过孔某支付定金给葛某外，后续其他款项均直接支付给葛某。此外，原告与葛某履行协议过程中，并未完全依据协议约定履行，而是根据交易进展情况对协议约定多次进行重大变更，双方交易的内容与原协议已经有实质不同。同时，原告起诉时也以葛某未履行约定为由主张其返还相应款项，而对孔某则仅主张其返还定金。
故原告与葛某系涉案船网工具指标买卖合同的实际履约方。
二、合同效力的认定
原、被告均未质疑合同的效力，但法院在审理合同纠纷时有对合同效力进行主动审查的义务。《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
为保护海洋生态环境，防止过度捕捞，我国对捕捞业实行许可证制度，最主要的做法是对船网工具指标实行严格管理与控制，以达到控制渔船总数量的目的。无论新造渔船或改造渔船，都需要先取得国家行政主管机关批准的渔船船网工具指标。国家在各省之间对指标采取“配给制”，虽然并不禁止指标在省与省之间进行转让，但规定跨省转让需经过省级行政主管机关的批准。由于跨省转让会导致转出省的指标相应减少，故而实践中省级行政主管机关一般很少批准。涉案《代购渔船马力协议书》即系在此背景下为私下买卖渔船船网工具指标而签订的合同，该合同既违反了国家强制性法律规定，又因恶意串通损害了国家渔业管理秩序，应属无效。
三、关于买卖船网工具指标合同无效之处理
根据《合同法》的相关规定，合同无效的，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应予返还。故对原告要求葛某返还部分费用的主张应予支持。
关于定金。本案中的定金为违约定金，并不具有相对独立性；合同无效时，定金条款也应无效，收受定金的一方应予返还。因原告与孔某签订的合同无效，实际船网工具指标买卖合同系在原告与葛某之间成立并履行，且孔某已于协议签订当日把定金转交葛某，故应由葛某向原告返还。
关于办理第一条渔船的船网工具指标的费用。由协议单价与渔船功率可知，葛某因办理第一条渔船的船网工具指标获利418000元。但因原告为取得渔船船网工具指标，未经主管机关批准而擅自在未实际买卖船舶的情况下与两被告签订船网工具指标买卖协议，意在规避国家法律规定，该协议应属无效。依据《合同法》第五十九条规定，恶意串通损害国家利益的，所得财产应收归国家所有。涉案的40余万元属于葛某的非法获利，应收归国家所有。至于其余70余万元，被告葛某并未实际用于购买船网工具指标，尚不构成非法获利，应当基于合同无效返还给原告。
四、关于船舶所有权归属的认定
在一般的船舶建造合同中，船舶所有权的归属根据当事人的约定来确定，船舶建造合同的委托人常常随着船舶的建成而自然取得对于船舶的所有权。但渔船具有其特殊性。根据国家有关规定，渔船所有权的取得必须以船网工具指标的取得为基础，因此原告仅凭建造行为并不当然取得该渔船的所有权，充其量只是对于该渔船船体拥有权利。葛某既是主管机关批准的船网工具指标所有人，又是登记的渔船所有权人，在船网工具指标买卖属于法律禁止的无效民事行为的情况下，原告对于涉案渔船所有权的主张缺乏法律依据。
综上所述，在处理非法买卖船网工具指标的案件时，首先应梳理合同法律关系，确认责任主体，其次判定交易价款中非法所得所占的数额，最后依据船网工具指标和船舶登记指向的所有权人确定船舶归属。