农业买卖合同（精选8篇）
农业买卖合同 篇1
农业种植买卖合同
在人们的法律意识不断增强的社会，合同对我们的帮助越来越大，合同协调着人与人，人与事之间的关系。那么大家知道正规的合同书怎么写吗？下面是小编精心整理的农业种植买卖合同，欢迎大家分享。
农业种植买卖合同1出卖人 签订地点
买受人 签订时间
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，为加快发展农村经济，保护合同交易双方当事人的合法权益，确保农业种植增产增收，本着公平、公正、诚实信用和互惠互利的原则，经双方协商，订立本种植大豆买卖合同。
第一条：出卖人负责对大豆的种植生产。买受人负责对大豆种植生产的技术指导。
第二条：出卖人应按照买受人的收购要求，向买受人承诺大豆的种植面积为 亩，并按照买受人提出的技术要求和质量标准进行生产管理，按期、足额地向买受人提供符合质量标准和等级的大豆 公斤。出卖人应保证在未完成合同约定的数量前，不向他人出售。
第三条：出卖人生产的大豆，只要符合约定的质量标准和规格，买受人负责包销。每公斤的收购价为 元。大豆交货时，若市场价格上涨，收购价协商提高，若市场行情下跌，收购价不变。交货的时间为 年 月 日；交货地点
第四条：买受人应搞好大豆种植的信息和技术培训工作，指导出卖人科学种植，防止大豆作物的病虫害，提高大豆的产量和质量。
第五条：如果买受人需要统一向出卖人提供种子、化肥、农药的，应以当地的批发价格供应，具体价格为种子 元
1公斤；化肥 元1袋；农药 元1瓶。
第六条：因买受人在出卖人生产过程中因其提供的种子、化肥、农药出现质量问题；或因提供的技术指导出现失误，买受人应当负责对出卖人的经济赔偿。
第七条：出卖人由于不按买受人的技术要求和所提供种子、化肥、农药的质量标准生产；或由于不可抗力的自然灾害（高温、寒流、干旱、洪涝、暴雨、冰雹、大风等）造成的损失，由出卖人承担。
第八条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商和调解不成的，按下列第 种方式解决；
（一）提交
仲裁委员会仲裁；（二）依法向
人民法院提起诉讼。第九条：本合同自 年 月 日双方当事人签字盖章后生效；合同履行完毕后失效。
第十条：双方当事人需要约定的其他事项
出卖人
出卖人： 签字
（盖章）
住所地址：
居民身份证号码：
联系电话：
邮编：
买受人
买受人： 签字
（盖章）
住所地址：
法定代表人签字（盖章）
居民身份证号码：
委托代理人签字（盖章）
居民身份证号码：
开户银行：
银行帐号：
联系电话 ：
邮编：
农业种植买卖合同2甲方：_____________乙方：_____________
甲方为搞好环境绿化需向乙方定购花木苗，具体品种、规格、单价、数量和金额详见附件《花木供应清单》，花木款总计为人民币_______元整。为了切实搞好花木供销工作，经甲、乙双方充分协商同意签订本合同，具体事项如下：
一、付款方式、供苗时间甲方应将所需花木的花木款总金额汇到乙方的银行账户内，才用电话通知乙方起苗，并在约定的时间内派车到乙方指定地点验收、装运花木苗。供苗时间从_______年_____月_____日至_____月_____日止，具体时间由甲、乙双方用电话约定。
二、供苗方式、地点甲方应选派代表到乙方的花木繁育基地验收所定购的花木苗。乙方应按照定购合同规定的品种、规格、数量向甲方提供优质花木苗并负责装车，运费由甲方自负。
三、乙方应按约定的时间内向甲方提供优质花木苗，否则应赔偿甲方延误时间造成的一切经济损失。
四、甲方应按约定的时间内派车到乙方指定的地点验收、装运花木苗，否则推迟2天甲方即应支付乙方保护花木苗的一切费用给乙方。
五、本合同未尽事宜甲、乙双方可另行商定，签订补充合同。本合同甲、乙双方签字盖章后，甲方应支付定金为定购花木款的_____%给乙方本合同才生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
甲方：_______________乙方：_______________代表：_______代表：_______电话：_______________电话：____________________年_____月_____日_____年_____月_____日
农业种植买卖合同3合同编号_______________
出卖人_________________签订地点_______________
买受人___________________签订时间_______________ ___
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，为加快发展农村经济，保护合同交易双方当事人的合法权益，确保农业种植增产增收，本着公平、公正、诚实信用和互惠互利的原则，经双方协商，订立本种植杂粮买卖合同。
第一条：出卖人负责对杂粮（___）的种植生产。买受人负责对杂粮（____）种植生产的技术指导。
第二条：出卖人应按照买受人的收购要求，向买受人承诺杂粮（____）的种植面积为_____亩，并按照买受人提出的技术要求和质量标准进行生产管理，按期、足额地向买受人提供符合质量标准和等级的杂粮（___）_______公斤。出卖人应保证在未完成合同约定的数量前，不向他人出售。
第三条：出卖人生产的杂粮（___），只要符合约定的质量标准和规格，买受人负责包销。每公斤的收购价为___元。杂粮（___）交货时，若市场价格上涨，收购价协商提高，若市场行情下跌，收购价不变。交货的时间为____年__月________日；交货地点____________________________
第四条：买受人应搞好杂粮（__）种植的信息和技术培训工作，指导出卖人科学种植，防止杂粮（___）作物的病虫害，提高杂粮（___）的产量和质量。
第五条：如果买受人需要统一向出卖人提供种子、化肥、农药的，应以当地的批发价格供应，具体价格为种子________元1公斤；化肥_____元1袋；农药______元1瓶。
第六条：因买受人在出卖人生产过程中因其提供的种子、化肥、农药出现质量问题；或因提供的技术指导出现失误，买受人应当负责对出卖人的经济赔偿。
第七条：出卖人由于不按买受人的技术要求和所提供种子、化肥、农药的质量标准生产；或由于不可抗力的自然灾害（高温、寒流、干旱、洪涝、暴雨、冰雹、大风等）造成的损失，由出卖人承担。
第八条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商和调解不成的，按下列第_____ ___种方式解决；
（一）提交__________仲裁委员会仲裁；
（二）依法向____________人民法院提起诉讼。
第九条：本合同自_____年__月__日双方当事人签字盖章后生效；合同履行完毕后失效。
第十条：双方当事人需要约定的其他事项__________
出卖人：___签字（盖章）
住所地址：_______
居民身份证号码：______________
联系电话：_______
邮编：_______
买受人_______
买受人：______签字（盖章）
住所地址：_______
法定代表人签字____（盖章）
居民身份证号码：_______
委托代理人签字____（盖章）
居民身份证号码：_______
开户银行：_______
银行帐号：_______
联系电话：________
邮编：_______
农业种植买卖合同4合同编号
出卖人签订地点
买受人签订时间
根据法律的有关规定，为加快发展农村经济，保护合同交易双方当事人的合法权益，确保农业种植增产增收，本着公平、公正、诚实信用和互惠互利的原则，经双方协商，订立本种植水稻买卖合同。
第一条：出卖人负责对水稻的种植生产。买受人负责对水稻种植生产的技术指导。
第二条：出卖人应按照买受人的收购要求，向买受人承诺水稻的种植面积为亩，并按照买受人提出的技术要求和质量标准进行生产管理，按期、足额地向买受人提供符合质量标准和等级的水稻公斤。出卖人应保证在未完成合同约定的数量前，不向他人出售。
第三条：出卖人生产的水稻，只要符合约定的质量标准和规格，买受人负责包销。每公斤的收购价为元。水稻交货时，若市场价格上涨，收购价协商提高，若市场行情下跌，收购价不变。交货的时间为年月日;交货地点
第四条：买受人应搞好水稻种植的信息和技术培训工作，指导出卖人科学种植，防止水稻作物的病虫害，提高水稻的产量和质量。
第五条：如果买受人需要统一向出卖人提供种子、化肥、农药的，应以当地的批发价格供应，具体价格为种子/元1公斤;化肥/元1袋;农药/元1瓶。
第六条：因买受人在出卖人生产过程中因其提供的种子、化肥、农药出现质量问题;或因提供的技术指导出现失误，买受人应当负责对出卖人的经济赔偿。
第七条：出卖人由于不按买受人的技术要求和所提供种子、化肥、农药的质量标准生产;或由于不可抗力的自然灾害(高温、寒流、干旱、洪涝、暴雨、冰雹、大风等)造成的损失，由出卖人承担。
第八条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商和调解不成的，按下列第种方式解决;
(一)提交仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院提起诉讼。
第九条：本合同自年月日双方当事人签字盖章后生效;合同履行完毕后失效。
第十条：双方当事人需要约定的.其他事项
出卖人
出卖人：签字
(盖章)
住所地址：
居民身份证号码：
联系电话：
邮编：
买受人
买受人：签字
(盖章)
住所地址：
法定代表人签字(盖章)
居民身份证号码：
委托代理人签字(盖章)
居民身份证号码：
开户银行：
银行帐号：
联系电话：
邮编：
农业种植买卖合同5出卖人：
买受人：
根据《中华人民共和国民法典》的有关规定，为加快发展农村经济，保护合同交易双方当事人的合法权益，确保农业种植增产增收，本着公平、公正、诚实信用和互惠互利的原则，经双方协商，订立本种植大豆普通买卖合同。
第一条：出卖人负责对大豆的种植生产。买受人负责对大豆种植生产的技术指导。
第二条：出卖人应按照买受人的收购要求，向买受人承诺大豆的种植面积为亩，并按照买受人提出的技术要求和质量标准进行生产管理，按期、足额地向买受人提供符合质量标准和等级的大豆公斤。出卖人应保证在未完成合同约定的数量前，不向他人出售。
第三条：出卖人生产的大豆，只要符合约定的质量标准和规格，买受人负责包销。每公斤的收购价为元。大豆交货时，若市场价格上涨，收购价协商提高，若市场行情下跌，收购价不变。交货的时间为年月日;交货地点
第四条：买受人应搞好大豆种植的信息和技术培训工作，指导出卖人科学种植，防止大豆作物的病虫害，提高大豆的产量和质量。
第五条：如果买受人需要统一向出卖人提供种子、化肥、农药的，应以当地的批发价格供应，具体价格为种子元1公斤;化肥元1袋;农药元1瓶。
第六条：因买受人在出卖人生产过程中因其提供的种子、化肥、农药出现质量问题;或因提供的技术指导出现失误，买受人应当负责对出卖人的经济赔偿。
第七条：出卖人由于不按买受人的技术要求和所提供种子、化肥、农药的质量标准生产;或由于不可抗力的自然灾害(高温、寒流、干旱、洪涝、暴雨、冰雹、大风等)造成的损失，由出卖人承担。
第八条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商和调解不成的，按下列第种方式解决;
提交仲裁委员会仲裁;
依法向人民法院提起诉讼。
第九条：本合同自 年 月 日双方当事人签字盖章后生效;合同履行完毕后失效。
第十条：双方当事人需要约定的其他事项
出卖人：出卖人：
日期：日期：
农业种植买卖合同6合同编号：__________
出卖人：____________________
买受人： ____________________
签订时间：____________________
签订地点：____________________
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，为加快发展农村经济，保护合同交易双方当事人的合法权益，确保农业种植增产增收，本着公平、公正、诚实信用和互惠互利的原则，经双方协商，订立本种植玉米买卖合同。
第一条：出卖人负责对玉米的种植生产。买受人负责对玉米种植生产的技术指导。
第二条：出卖人应按照买受人的收购要求，向买受人承诺玉米的种植面积为__________亩，并按照买受人提出的技术要求和质量标准进行生产管理，按期、足额地向买受人提供符合质量标准和等级的玉米__________公斤。出卖人应保证在未完成合同约定的数量前，不向他人出售。
第三条：出卖人生产的玉米，只要符合约定的质量标准和规格，买受人负责包销。每公斤的收购价为__________元。玉米交货时，若市场价格上涨，收购价协商提高，若市场行情下跌，收购价不变。交货的时间为__________年__________ 月 __________日;交货地点__________
第四条：买受人应搞好玉米种植的信息和技术培训工作，指导出卖人科学种植，防止玉米作物的病虫害，提高玉米的产量和质量。
第五条：如果买受人需要统一向出卖人提供种子、化肥、农药的，应以当地的批发价格供应，具体价格为种子__________ 元/公斤;化肥__________元/袋;农药__________元/瓶。
第六条：因买受人在出卖人生产过程中因其提供的种子、化肥、农药出现质量问题;或因提供的技术指导出现失误，买受人应当负责对出卖人的经济赔偿。
第七条：出卖人由于不按买受人的技术要求和所提供种子、化肥、农药的质量标准生产;或由于不可抗力的自然灾害(高温、寒流、干旱、洪涝、暴雨、冰雹、大风等)造成的损失，由出卖人承担。
第八条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商和调解不成的，按下列第（）种方式解决;
(一)提交
仲裁委员会仲裁;(二)依法向
人民法院提起诉讼。第九条：本合同自 年 月 日双方当事人签字盖章后生效;合同履行完毕后失效。
第十条：双方当事人需要约定的其他事项
出卖人：________________签字(盖章)买受人：____________签字(盖章)
住所地址：_______________________ 住所地址：_______________________
居民身份证号码：________________________ 居民身份证号码：________________________
联系电话：________________________ 联系电话：________________________
邮编：________________________ 邮编：________________________
开户银行：__________________________________
银行帐号：__________________________________
联系电话 ：__________________________________
农业种植买卖合同7出卖人：_________________________营业执照注册号：_________________种子经营许可证号：_______________种子代销委托单位：_______________委托书编号：_____________________
买受人：_________________________地址：___________________________
根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国种子法》及有关规定，为明确双方的权利义务，经双方协商一致，签定本合同。
三、出卖人对质量负责的条件：因种子质量问题给买受人造成损失，出卖人按《___省种子条例》规定予以赔偿。
四、出卖人交付种子时，应向买受人提供种子的简要性状、主要栽培措施、使用条件说明等资料及相关服务同时，向买受人交付书面的种子来源、产地、商标或品牌、质量标准、有效期限等简要说明。买受人应按出卖人提供资料中的要求栽培、种植。
五、买卖双方现场对种子交付、验收。
六、买卖双方对种子抽样封存的约定：_________。
七、结算方式：□货款已付。货款_________月_________日前支付。出卖人应向买受人开具销售凭证。
八、双方在上述条款履行中，如有一方违约，违约方按本合同总价款_________%向对方支付违约金。
九、本合同在履行过程中发生纠纷，由当事人协商解决，协商不成时，因种子质量出现问题由当地农业行政管理主管部门或工商行政管理机关处理其他争议可向当地工商行政管理机关合同调解组织申请调解也可直接向当地人民法院起诉。
十、本合同一式二份，合同双方各执一份，本合同经双方签字或盖章后生效，有效期至种子种植收获之后。
出卖人：_________________________
买受人：_________________________
年 月 日
农业种植买卖合同8合同编号
出卖人 签订地点
买受人 签订时间
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，为加快发展农村经济，保护合同交易双方当事人的合法权益，确保农业种植增产增收，本着公平、公正、诚实信用和互惠互利的原则，经双方协商，订立本种植玉米买卖合同。
第一条：出卖人负责对玉米的种植生产。买受人负责对玉米种植生产的技术指导。
第二条：出卖人应按照买受人的收购要求，向买受人承诺玉米的种植面积为 亩，并按照买受人提出的技术要求和质量标准进行生产管理，按期、足额地向买受人提供符合质量标准和等级的玉米 公斤。出卖人应保证在未完成合同约定的数量前，不向他人出售。
第三条：出卖人生产的玉米，只要符合约定的质量标准和规格，买受人负责包销。每公斤的收购价为 元。玉米交货时，若市场价格上涨，收购价协商提高，若市场行情下跌，收购价不变。交货的时间为 年 月 日；交货地点
第四条：买受人应搞好玉米种植的信息和技术培训工作，指导出卖人科学种植，防止玉米作物的病虫害，提高玉米的产量和质量。
第五条：如果买受人需要统一向出卖人提供种子、化肥、农药的，应以当地的批发价格供应，具体价格为种子 元
1公斤；化肥 元1袋；农药 元1瓶。
第六条：因买受人在出卖人生产过程中因其提供的种子、化肥、农药出现质量问题；或因提供的技术指导出现失误，买受人应当负责对出卖人的经济赔偿。
第七条：出卖人由于不按买受人的技术要求和所提供种子、化肥、农药的质量标准生产；或由于不可抗力的自然灾害（高温、寒流、干旱、洪涝、暴雨、冰雹、大风等）造成的损失，由出卖人承担。
第八条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商和调解不成的，按下列第 种方式解决；
（一）提交
仲裁委员会仲裁；（二）依法向 人民法院提起诉讼。第九条：本合同自 年 月 日双方当事人签字盖章后生效；合同履行完毕后失效。
第十条：双方当事人需要约定的其他事项
出卖人
出卖人： 签字
（盖章）
住所地址：
居民身份证号码：
联系电话：
邮编：
买受人
买受人： 签字
（盖章）
住所地址：
法定代表人签字（盖章）
居民身份证号码：
委托代理人签字（盖章）
居民身份证号码：
开户银行：
银行帐号：
联系电话 ：
邮编：
农业种植买卖合同9合同编号：_____________
收购方(甲方)：______________________________
种植方(乙方)：______________________________
根据《中华人民共和国民法典》及其他有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就豆类种植收购的有关事宜达成如下协议。
第一条基本情况
豆类品种
等级
单位
数量
包装
价格/保护价
交(提)货时间及数量
合计
第二条质量要求：豆子应达到国家相应标准，且无破损豆、霉烂豆、虫豆、异色豆，杂质不得超过_____%，水分含量应在_____%以内，超出部分按比例扣除，但最高不得超过_______%;不成熟豆在_______以内;_____________________.第三条甲方□是□否提供豆种及一次性封闭除草农药，价格为_______元/亩，合计：_______元，价款□乙方于______年_____月_____日前一次付清;□于交货时抵扣收购款。
第四条甲方负责提供无偿技术指导培训。乙方应按照甲方提出的技术要求和指导方法进行豆类种植，并确保豆子符合约定的质量要求。
第五条交(提)货及验收方式：_____________________;地点：______________;运输方式及费用承担：______________.第六条双方凭收购凭证现金结算，期限为_____________________.双方约定保护价的，交货时市场收购价格低于保护价的，以保护价为准;市场收购价格高于保护价时，双方可协商上调价格。
第七条违约责任
1.一方迟延交货或迟延支付收购款的，应当每日按照迟延部分价款_______%的标准向对方支付违约金。
2.乙方交付的豆子不符合约定要求或掺入其他品种的，甲方有权要求补足、换货或退货，由此发生的费用或造成的损失由乙方承担，但甲方应在验收时书面通知乙方。
3.乙方故意不交付豆子或擅自将豆子出售给他人的，应按照每亩_______元的标准支付违约金。
4.甲方提供的豆种、技术指导或提出的种植要求存在差误等问题的，或未按照约定收购符合要求的豆子的，应按照每亩_______元的标准支付违约金。
5.一方无正当理由中止履行或单方变更、解除合同的，应赔偿由此给对方造成的损失。
6.________________________________________________________.第八条因发生自然灾害等不可抗力的，经核实可全部或部分免除责任，但应当及时通知对方，并在合理期限内提供证明。
第九条合同解除的条件：___________________________________.甲方：_____________
乙方：_____________
日期：____年____月____日
农业买卖合同 篇2
关键词：惩罚性赔偿,商品房,经济适用房,适用性
一、惩罚性赔偿在商品房买卖中的合理性分析
惩罚性赔偿又称惩戒性赔偿或报复性赔偿, 一般是指由法庭所作出的赔偿数额超出了实际损害数额的赔偿[1], 对于惩罚性赔偿在房屋买卖中的合理性, 笔者将从惩罚性赔偿的功能和法律依据进行说明。
(一) 惩罚性赔偿制度的功能
惩罚性赔偿制度是及补偿、惩罚、遏制等功能于一身的制度。[2]
首先, 对受害者而言, 惩罚性赔偿具有补偿的功能, 其赔偿数额虽说超出了实际损害额, 但其仍以实际损害为基础, 首先让受害者的权利和利益恢复到损害之前的状态, 其次才是对其进行的惩罚, 支付超额的赔偿金。
其次, 对于不法行为人而言, 惩罚性赔偿具有惩罚的功能。从字面就可以看出, 惩罚性赔偿的目的是为了惩罚不法行为者, 这也是与传统民法的损害赔偿的不同之处, 可以说这是对违法者违背诚实信用原则的主观恶性的一种惩罚。
再次, 对于潜在不法行为人而言, 惩罚性赔偿措施具有遏制违法犯罪的功能。从经济学角度看, 当违法成本小于违法所带来的收益时, 作为理性经济人的违法者宁愿铤而走险。而在传统民法领域, 损害赔偿是以补偿为基本原则的, 即损害赔偿额只是对于受害者权利和利益损失的一种补偿, 此时, 违法者的违法成本远远小于违法可以给他带来的利益, 如果不加大其违法成本, 是不足以遏制其违法行为的。
(二) 房屋买卖中运用惩罚性赔偿制度的法律依据
在《解释》中可以看到, 其列明的依据主要是《中华人民共和国民法通则》 (以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》) 、《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《城市房地产管理法》) 、《中华人民共和国担保法》 (以下简称《担保法》) 等相关法律以及民法审判实践。《民法通则》沿用了大陆法系补偿性民事责任的立法传统, 并无惩罚性赔偿责任的规定, 《城市房地产管理法》和《担保法》中更是难寻这一责任形态的踪影。[3]而《合同法》也没有做出明确的规定。我国对惩罚性赔偿唯一做出明确规定的只有《消费者权益保护法》 (以下简称《消法》) , 因此, 商品房是否使用惩罚性赔偿制度, 关键看其是否属于《消法》所保护的范围。
首先, 合同本应完全遵循意思自治原则, 但是在消费者购物活动中, 消费者处于明显的弱势地位, 因此有了《消法》对其实行倾斜性保护, 而在房屋买卖合同中, 普通居民作为房屋的消费者在经济实力、信息、专业知识、精力等方面远不及与之进行交易的房地产商, 因此, 其同样处于劣势地位而应当属于特殊的消费者而受到《消法》的保护。
其次, 居者有其屋是对于基本生存权的基本保障, 而商品房买卖正是关系到公民的基本生存权利的买卖合同。消费者保护运动的发展历史表明, 一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度, 决定了其消费者保护的主要目标和热点。[4]改革开放以来, 我国实行市场经济, 房地产市场也迅速发展起来, 在促进我国经济发展的同时, 也带来了高房价的问题, 房屋价格过高, 致使购房者望而却步, 居民的生存权受到了损害, 购房者的权利自然应该受到《消法》的保护。
综上所述, 商品房买卖中的惩罚性赔偿制度主要是以《消法》为蓝本, 因此可以适用惩罚性赔偿制度。
(三) 笔者在引言中已经提到, 对于是否可以对房屋买卖适用惩罚性赔偿, 理论界仍存在一些否定性意见
理由大致如下:其一, 《消法》制定时, 针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题, 其适用范围不包括商品房;其二, 《产品质量法》明文规定产品不包括建筑物, 故《消法》可作类推适用;其三, 商品房涉及金额巨大, 若是适用《消法》第49条会导致显失公平, 且双倍赔偿造成的影响巨大, 不利于我国房地产行业的发展;其四, 商品房质量问题通过瑕疵担保责任可得到比较妥善的处理。[5]
对于第一个理由, 笔者认为, 虽然在房屋买受者范围的认定上目前与《消法》的消费者没有得到完全的重合, 但是对于买房自用的房屋消费者而言, 其仍处于与《消法》所称的消费者同样的劣势地位, 况且法律本身就有一定的滞后性, 《消法》制定时并没有将商品房明确排除出去, 只能说在当时的立法环境下没有预见到, 因此, 第一个反对理由是不成立的。第二个反对理由认为《消法》可类推适用《产品质量法》, 笔者认为, 由于立法者对每部法律作出规定时, 其立法目的和要保护的法益是不同的, 因此将不同法律拿来类推而对某一制度进行否定是不严肃的。我们在前文提到, 作为一个理性经济人, 房地产商会将其不法行为的成本与收益进行对比, 当成本小于收益时, 法律是无法阻止其不法行为的。在房屋买卖中涉及利益之大是不言自明的, 因此不能片面站在房产商的角度认为惩罚金额过大。通过规定双倍的惩罚性赔偿, 一方面可以加大房产商的违法成本, 防止出现侵害购房者的情形, 另一方面, 对房产市场也起到了净化的作用, 反而有利于房产市场的发展。而对于瑕疵担保责任, 如果购房者的目标房屋已经不存在了, 那么仅仅是瑕疵担保又有何意义呢?
而从个地方的实践来看, 也有将《消法》中的赔偿性措施运用于商品房买卖的例子, 如2000年10月29日浙江省人民代表大会常务委员通过的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》认定商品房买卖受《消法》保护, 并规定了惩罚性赔偿。
综上所述, 在房屋买卖中运用惩罚性措施有其自身合理性。
二、经济适用房对惩罚性赔偿制度的适用性
在《解释》中可以看到, 对于惩罚性赔偿制度的运用只及于商品房, 那么对于同为保障居民生存权的经济适用房是否也能适用这种规定呢?
(一) 经济适用房与商品房的区别
1994年, 我国开始建立经济适用房制度。根据我国《经济适用房住房管理办法》的规定, 经济适用房是我国在进行房改过程中, 为适应新的社会经济形势, 由政府推出的新兴房产种类, 由政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房, 是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。[6]相对于商品房, 它具有以下几个特征:[7]
其一, 土地取得方式不同。经济适用房的建设用地使用权是通过划拨取得的, 而商品房的建设用地使用权是通过出让的方式取得的。
其二, 针对的对象不同。经济适用房享受政府的优惠政策, 是为了满足社会中低收入家庭需要而推出的房型, 因此只有符合中低收入家庭的条件才可以申请购买。而商品房属于自由交易的房屋, 因此其购买者并没有这种限制。
其三, 所享有的处分权能不同。经济适用房由于是政府扶持的项目, 且针对有限的购买群体, 为了保障交易安全, 防止出现违法违纪、趁机牟利的行为, 对购房者的处分权能也做了限制, 如对于转卖、租赁的限制性规定。商品房买卖按照市场价格进行交易, 因此其购房者的权利在法律保护的范围内是完全的。
其四, 购买是否受限不同。经济适用房是为了保障中低收入家庭的基本住房保障, 因此严格坚持一房一套的原则。商品房购买者并不受其限制。
由此看出, 经济适用房具有明显的保障性和政策性特点, 因此在相关法律方面也有不同的规定, 但在购房者与房产商的关系上, 经济适用房买卖在很大程度上与商品房买卖相同, 因此, 虽然目前法律并没有相关规定, 但笔者认为, 当经济适用房购房者的权益受到损害时, 仍可考虑适用关于惩罚性赔偿制度的规定。
(二) 关于《解释》第8条恶意违约时惩罚性赔偿的适用
《解释》第8条规定了在恶意违约的两种情况下房产商承担违约赔偿责任, 一是订立合同后转卖, 二是订立合同后恶意抵押。经济适用房是根据国家政策建设而成的, 其买卖也遵循了严格的条件和程序, 但是不能排除开发商在售楼时因过失或者故意的一房二卖或者订立合同后又恶意抵押的情形。
首先, 对于开发商的恶意违约, 应该适用惩罚性赔偿, 而且惩罚性幅度应该更大。虽然开发商在建房时享受一系列政府的优惠政策, 购房者也有严格的准入条件, 但在开发商和购房者的关系来看, 与普通商品房中的当事人之间的关系并没有多大区别, 这是经济适用房适用惩罚性赔偿制度的前提。而经济适用房的购买者相对于普通商品房买卖中的购房者, 由于财力不足而对“经济性”的要求更高, 因此其对于房屋的选择性有局限性, 况且当经济适用房供不应求时, 符合条件的购买者只能通过摇号的方式购买房屋, 其能再次排上队的几率很小, 而商品房买卖中的买受者由于是按市场价格对房屋进行交易, 因此当购房目的不能达成时, 仍可选择其他建筑房屋。可见如果此时由于开发商的过错导致购房目的不能实现, 经济适用房的购买者将承受更大的风险, 因此有必要提高惩罚性赔偿的幅度;而另一方面, 开发商开发经济适用房本身享受了政府的各种优惠政策, 其成本相对于普通商品房开发商低很多, 因此, 当因开发商原因而导致房屋买卖合同不能实现时, 让开发商承担更重的惩罚性赔偿责任也是有可能的。
其次, 买卖二手经济适用房时恶意违约的, 应分情况讨论。根据有关规定, 对于已经居住满五年的经济适用房, 业主可以依照目前市场价格进行出售, 但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款;对于居住不满五年的经济适用房, 只能以不高于购买时的单价出售, 且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。而对于按照不高于购买价卖房的购买者, 如果符合申请条件, 仍可再度申请经济适用房。基于这些规定, 笔者认为, 如果二手经济适用房的卖方是按照市场价格出售其经济适用房, 说明其对于经济适用房的需求已经超出了满足基本生存居住权利的条件, 也从侧面说明了其购买力上的变化, 因此, 对于这类卖房者的恶意违约, 应当适用惩罚性赔偿制度, 但是因没有与开发商一样的优势, 因此幅度应该低于开发商的恶意违约;如果按照购买时的价格出售经济适用房, 从主观恶性来说是小于前者的, 况且其再一定条件下仍符合经济适用房的申请条件, 因此对其不适用惩罚性的赔偿制度, 而只适用于一般的违约赔偿责任。
(三) 关于《解释》第9条欺诈时惩罚性赔偿的适用
《解释》第9条第 (一) 项规定了开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明, 导致合同无效或者被撤销、解除的, 买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。而在经济适用房中, 开发商从招投标到销售前定价都与政府存在着密切的信息交流, 遵循严格的程序要求, 因此不大可能出现没有取得预售许可证明的情况, 因此笔者认为, 第一项是不适用于经济适用房的, 而其他两种欺诈情形, 完全可以适用关于恶意违约时的分析。
(四) 关于《解释》第14条关于房屋面积违约时的惩罚性赔偿的适用
《解释》第14条规定, 当房屋面积误差比超过3%时, 对于超过部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人。对于“3%”的面积误差规定, 实际上就是对根本违约的界定, 在经济适用房中, 当然可以适用这种根本违约的情形, 因此, 也应当适用关于超出房款双倍赔偿的惩罚性赔偿制度。
由此可见, 经济适用房虽然因有政府的保障性支持而低于市场价, 但是其仍要符合“经济性”和“适用性”的特点, 房地产商为了从中谋取利益, 往往背离了这两个特点而损害购买者的利益, 而这部分购买者相对于商品房买卖中的购买者由于在经济实力等方面的差异, 处于一个更不利的地位, 其利益更容易受到损害;对于二手经济适用房, 则要根据不同情形, 综合考虑售房者的主观恶性和公平原则进行不同的制度规定, 因此, 立法急需对该部分购买者的利益保护作出明文规定。
三、房屋买卖适用惩罚性赔偿存在的问题和完善
通过以上分析, 已经很明显的看出惩罚性赔偿措施在房屋买卖中适用的现实必要性, 但是目前的状况是制度规定与现实需要严重脱节, 因此应该找出问题并进行制度的完善。
(一) 法律依据的缺失
首先, 对于买受人的定位。根据上文分析, 目前商品房买卖适用惩罚性赔偿制度的主要依据是《消法》, 但是根据《消法》的规定, 消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人, 一般是指自然人或者由自然人组成的家庭。但是根据《解释》的规定, 商品房买卖合同是指“是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。”即只要接受房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋并支付价款、转移房产的均可构成买受人, 这个范围远大于《消法》中的消费者的范围。但是2002年6月11日最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以下简称《批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项, 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此处买受人的范围与《消法》中消费者的含义是相同的。[8]但是该《批复》只是针对《合同法》第286条建筑工程价款优先受偿权之性质争论而作的, 如果没有“正式”的概念链接, 说房屋买卖中的惩罚性赔偿制度适用《消法》仍然是底气不足的。因此, 应当对买受人的法律地位进行明确的规定。
其次, 在《解释》中列明的法律依据中, 无一例外的都没有规定惩罚性赔偿措施, 而我们推断出来的唯一法律依据, 即《消法》, 却没有列明在法律依据之列, 这说明《解释》不是对《消法》的直接使用, 而是缺乏法律依据的司法创制[9], 纵然我们分析了惩罚性赔偿制度的种种合理性和适用的必要性, 但法律依据的缺失仍让不少人怀疑其适用的合法性。而在对经济适用房的适用上, 其情况更为严重, 甚至在《解释》中也只有关于商品房的相关规定, 因此, 法律依据的缺失是一个亟待解决的问题。
(二) 适应范围过于狭窄
《解释》运用列举的方式把几种适用惩罚性赔偿的情形列举出来, 虽说这种列举方式简单明确, 便于识别和操作, 但是在房屋买卖纠纷中, 违约和欺诈的情形复杂多变, 并不是列举所能涵盖的, 如开发商不具备开发商品房的主体资格;所销售的商品房屋证件不齐全, 致使商品房的权利出现严重瑕疵;开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题, 致使房屋居住目的无法实现等等[10], 而在经济适用房中, 甚至根本没有适用惩罚性赔偿的规定, 受害者得不到应有的保护, 违法者得到不惩治, 显然不符合立法精神。因此, 应该适当扩大惩罚性赔偿制度的适用范围。
(三) 惩罚性赔偿数额仍需明确
在《消法》中, 惩罚性赔偿数额是这样计算的:“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这说明, 《消法》和合同法规定的惩罚性赔偿的数额是“双倍赔偿”, 而《解释》则是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”, 即采用的是“一倍上限的赔偿”[11]笔者认为, 对于惩罚性赔偿, 由于其惩罚力度较大, 因此不能给法官留下太多的自由裁量权, 以免造成司法中的寻租。无论是商品房还是经济适用房, 其赔偿数额都应得到进一步明确的规定。
参考文献
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[10]王桂春.论惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用[J].法制与社会, 2009 (3) :52.
买卖合同水也深 篇3
【案情简介】
上海万成实业有限公司（以下简称“万成实业”）与上海伟峰金属结构厂（下简称“伟峰金属”）间存在买卖合同关系。截至2006年8月17日之前，万成实业已向伟峰金属交付金属材料为4000余吨，货款总计为600余万元，而伟峰金属仅向万成实业支付货款100余万元。万成实业多次向伟峰催讨货款，并于2008年5月 9日以挂号信的形式向伟峰金属书面催讨货款。在万成实业多次催讨无果的情况下，万成实业于2008年11月5日向法院提起诉讼，要求伟峰金属支付拖欠的货款500余万元。
庭审中，为证明送货数量及货款总额，万成实业向法院提交双方之间通过传真缔结的合同、伟峰金属仓库人员“李永平”签收的送货单、万成实业开具的增值税发票。为证明万成实业提起诉讼未超过诉讼时效，万成实业向法庭提交2008年5月 9日的挂号信存根及催款函复印件一份，证明已经向伟峰金属催讨过货款的事实。
针对万成实业提交的证据，伟峰金属提出几点抗辩：第一，传真件并非原件，性质上等同于复印件，所以对其真实性不予认可；第二，伟峰金属公司内，以及仓库管理人员中没有“李永平”此人，所以其签收的相关送货单不予认可；第三，增值税发票虽然已经全部抵扣，但是这与具体收货多少没有因果关系，不能借此认定伟峰金属收货的总金额；第四，伟峰金属的确于2008年5月 9日左右收到过万成实业所发的信函，但是拆开信封仅为万成实业的宣传材料，并无任何催款的内容，所以万成实业提起诉讼的时间已经超出了诉讼时效。
最后法院综合考虑，认定了万成实业发出催款函的事实，然后依据增值税发票的价税合计金额，认定了伟峰金属的收货数额。进而判决支持万成实业的诉讼请求。
【律师感言】
重视送货单签收人
买卖双方可将收货人的名字列于买卖合同之上，或办理阶段性对账
在买卖纠纷中，最重要的，也是法院首先要明确的是买方究竟收了多少货。所以法院往往让买卖双方在庭上或是庭后一起对账。如果对得清楚，那么案件事实自然简单明了。但要是一笔糊涂账，或者是部分糊涂账，法院只能根据双方提交的证据来认定收货的数量。其中一个重要的直接证据就是买方签收的送货单或其他单据凭证。本案中，伟峰金属否认存在签收人“李永平”，这的确给万成实业的举证造成较大的困难。因为根据证据规则，如果买方否认存有此人，则卖方应首先对存在该签收人举证，如果举证不能，那么法院就难以认定送货单或其他单据凭证是买方签收的。本案中，万成实业曾试图调查“李永平”是否在劳动部门办理过录用来证明伟峰金属有“李永平”该员工，但是劳动部门没有查询到相关记录。
发生这种情况，对卖家来说无疑是非常凶险。如何避免此类情况的发生，笔者认为，可以借鉴建设施工合同中比较常见的做法，将施工代表或项目经理的名字列于合同之上。同样，买卖合同的缔结方可将收货人的名字列于买卖合同之上，如果本案中买卖双方已将“李永平”确定为收货人，那么本案的审理就不会变得那么曲折复杂。另外，由于买卖关系的特殊性，收货人员不固定，所以还可约定：如卖方发现收货人员变更，可发函要求买方在一定期限内确认，如过期未确认也未提出异议，则视为认可该收货人员。还有一个办法，同样借鉴建设施工合同中的阶段性结算，买卖双方可以约定进行阶段性对账，比如在卖方交付了5笔货物之后对账一次；或者是一个星期、一个月之后对账一次，从而确认买方已收货的金额。同时可以进一步约定：如果买方在一定期限内，对卖方出具的书面对账金额，未确认也未提出异议，视为认可卖方出具的金额。
顺便提一下，笔者常常看到有些卖方在制作送货单据时，未将其所送的货物的金额数量明确地写在送货单上。如果这样的话，出了纠纷很容易造成麻烦，法院为确定总价，不得不去找关于该货物的单价约定，假如没有这方面的单价约定，法院甚至需要委托司法鉴定。所以，笔者建议卖方在制作单据时，最好不要忽略这一举手之劳。
税票认定收货金额
如果买方用卖方出具的增值税发票抵扣税款，法院可依发票金额来认定买方已收货数额
在本案中，万成实业开具的增值税发票成为法院认定伟峰金属收货的依据。在司法实践上，卖方开具给买方的增值税发票，如果买方确实用于抵扣，则法院依据发票的价税合计金额来认定买方已经收货数额的证明。虽然如伟峰金属所抗辩的，发票金额与实际收货金额没有直接的因果关系，特别是在商业上还有“虚开增值税发票”这一情况。但是法院的思路是建立在举证责任相关规则上，在伟峰金属用增值税发票抵扣税款的事实情况下，已经发生了举证责任转移，即可视为伟峰金属已经收到了与发票金额一致的货物，伟峰金属如需推翻这一结论，必须提出相反的证据，借此来证明其提出的无因果关系的异议。
可能说到这里，思路活跃的读者可能会有疑问：如果伟峰金属拿了发票不去抵扣税款，或者是反过来，万成实业多开了增值税发票，而伟峰金属又都拿去抵扣税款，那么真实的收货数量不就更加扑朔迷离了吗？笔者认为，如果是刻意为之，的确会发生这种结果。但是实际操作上，买方很少情况下会有票不用，而卖方也很少会去多开票，这与各方在税收方面的常识相背离。所以，除非暗藏祸心，实务中发生这种情况还是比较少见的。
传真并非证据原件
传真件不是“尚方宝剑”，建议慎用传真件
传真件的认定与否也是本案的争议焦点。笔者见过很多当事人拿着传真件当作“尚方宝剑”，甚至有些律师对传真件是否可以作为原件使用也不置可否。因为在实践中，由于传真的便捷性，通过传真来缔结合同，通过传真来相互函告，早已在社会上被普遍采纳，并被根深蒂固地理解为传真件即是原件。
《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书中，针对传真件是否能作为原件使用这个问题答疑时，第一句话就开宗明义：传真件并非证据原件。所以笔者建议慎用传真件，如果读者觉得原件快递来去比较麻烦，完全可以改用电子邮件，这种形式反应出来的内容比较容易认定，如果对方否认，则补办一个公证手续即可。当然，如果合同双方能在原始的合同中确定双方来往的电子邮件地址则更好。
邮寄凭据适用举证
只要符合事态的发展，又拿得出相关邮寄凭证，法院一般都认定律师所称的发函内容
所谓诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利，即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度，一般为2年。所谓诉讼时效中断，是指已开始的诉讼时效因发生法定事由不再进行，并使已经经过的时效期间丧失效力，诉讼时效的时间重新起算，也就是在2年中，发生了法定事由，则从法定事由发生当日起重新计算2年。2006年8月17日是万成实业的最后供货日期，如果没有发生诉讼时效中断，起诉日期2008年11月5日显然已经超过2年。一般来说，可以引起诉讼时效中断的事由是权力人向义务人主张权利。如果本案中万成实业于2008年5月 9日向伟峰金属寄发的挂号信被法院认定为催款函，则可以引起诉讼时效中断的法律后果。那么伟峰金属所称的未收到催款函，而仅收到宣传材料的抗辩能不能成立呢？答案是否定的。
在司法实践上基本上只要权利人能够举证相关的邮寄凭据，则认为权利人的举证产生举证转移的法律后果，如果义务人不能举证证明邮件上没有催收的内容，则应认定权利人已向义务人主张了权利，引起了诉讼时效中断，如义务人能够举证证明权利人的邮件不存在催收内容，则不发生诉讼时效中断的法律效力。
车库买卖合同-车库买卖合同书 篇4
参考范本1：车库买卖合同书
甲方(出卖人)身份证号码
乙方(买受人)身份证号码
经甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖车库一事达成如下协议：
一、甲方自愿将其名下位于 小区 楼 号车库(建筑面积平方米)，出售给乙方。
二、甲、乙双方共同商定车库出售价格为人民币 元整，乙方于本协议签订之日一次性付清全款。车库买卖合同
三、甲方于签订协议之日，将该车库交付乙方使用。
四、乙方在购得车库后，对本车库享有所有权。本协议签订之日之前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关;本协议签订之日后所产生的一切事项，由乙方负责，与甲方无关。但因房产证抵押贷款所引起的一切事项仍由甲方负责，与乙方无关。
五、因车库没有单独办理房产证，今后乙方需办理相关产权证明需甲方协助的，甲方应及时告知乙方并提供相关协助。
六、甲、乙双方均应信守本协议，不得违约，若有违约，违约方向守约方赔偿一切经济损失。
七、本协议一式两份，自双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字 乙方签字
证明人签字
年 月 日
参考范本2：车库买卖合同书
卖方：甲，女，汉族，19xx年x
月x日出生，住四川省成都市xx区x路x单元。身份证号(乙的妻子)。电话：
乙，男，汉族19xx年x月x日出生，住四川省大竹县xx镇xx街xx号。身份证号(系甲丈夫)电话：(以下简称甲方)
买方：丙，男，19xx年x月xx日出生，住四川省大竹县竹阳东区xx路xx号身份证号。电话：(以下简称乙方)
甲方所有的四川省大竹县xx镇建设路xx花园xx苑xx、期工程(一楼)xx号车库一间，建筑面积为 20平方米。现甲方决定卖给乙方，乙方明确表示愿意购买。为了明确双方的权利义务关系，甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，订立以下合同条款：
一、车库的基本情况
1、室内地面为沙浆找平，室内墙面为搓沙，室外正立面为瓷砖贴面。
2、电动卷闸门已安装，费用已包含在价款中。
3、电已经接通，费用已包含在价款中。
二、甲乙双方约定车库总价款(包括定金在内)，人民币壹拾贰万元整(小写RMB120000元)。买卖双方的税收由甲乙双方各自承担。
三、乙方于20XX年2月23日支付给甲方人民币伍仟元整作为定金。在20XX年3月25日前甲方将车库的房屋产权和国有土地使用证两证用以及用电户头过户到乙方户头上。乙方一次性付清全部价款。
四、甲方必须保证所卖的车库没有转让给其他单位和个人和没有设定抵押、保证不被第三方追偿及其他影响买方的利益。如因产权纠纷给买方造成的损失，由卖方赔偿给买方，并且甲方同时承担违约责任。
五、任何一方不得毁约，如有违约，违约方支付守约方违约金人民币两万元整。
六、本协议一式贰份，自双方签字
之日起并到大竹县公证处公证后生效。甲乙双方各执一份，贰份具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
在场人：
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车库买卖合同书
1.房屋出卖方：_________(以下简称甲方)
2.房屋买入方：_________(以下简称乙方)
3.房屋买卖标的：
(1)甲方同意将_________市“_________中心”大厦内第_________楼_________室公寓房屋_________套(包括室内装修、设备、家具等等)卖给乙方。本买卖契约所规定的房屋面积(指建筑设计图计算)共计_________平方米(附房屋平面示意图，室内用品清单各一份)。
农业买卖合同 篇5
甲方（卖方）： 身份证号： 乙方（买方）： 身份证号：
关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：
一、甲方将自己开发建设的一套商品住房及住房占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋具体状况如下：房屋座落于*************，房屋总层数 层，乙方所购买的房屋为第
2层南边套，结构，甲方确认面积
m,布局三室两厅一厨两卫。房屋室内为水泥地面，墙面为水泥砂浆找平，室内门窗未安装，入户门已经安装防盗门。甲方出售该栋其它楼层房屋时使用的座落：
二、本合同签定时，该房屋尚未到房地产产权登记机关进行房屋产权登记。日后该房屋进行产权登记，甲方必须在房地产初始登记之日起30天内将相应的房屋产权过户给乙方。
三、房屋水电等设施由甲方负责开户。居住用水水开户相关费用由甲方承担，不另收取乙方费用，甲方必须配合乙方办理好住宅用水开户。居住用电电开户费用参照邻里，由乙方支付，该笔费用原则上不超过 ** 元。甲方承诺****年年内为乙方办理好住宅用电开户。
四、甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币(大写)：***元整。自本合同签订之日起，乙方分三次将房款付给甲方。具体时间：本合同生效之日起十日内乙方交付 ** 元，第二笔**元在****年**月**日以前付清，余款 ** 元由乙方在供电部门住宅用电开户之后十日内交清。
五、甲方应及时将可能影响本合同或该房屋价值的任何事件(包括但不限于该房屋的查封、扣押、诉讼、仲裁或其它争议事件)通知乙方，否则，乙方可随时解除本合同，并要求甲方承担本合同总价20%的违约金。由于甲方的过错造成房屋价值减少的,甲方应立即采取措施防止损失扩大,并赔偿乙方损失。
六、甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。并且赔偿因此给乙方造成的损失，且乙方可随时解除本合同，并要求甲方承担本合同总价20%的违约金。
七、除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的，应支付按日计算的房款千分之一的违约金给乙方。逾期超过两个月，乙方有权解除本合同。解约时，甲方需将已收的房款即时全额退还，另支付购房总价20%违约金作为乙方损失赔偿。
八、甲方承诺出售房屋工程质量符合国家相关的建筑标准及要求。由于工程质量缺陷造成乙方损失或其它伤害，由甲方赔付。甲方将该房屋在本合同签定之日交付乙方。
九、乙方未按本合同规定的付款日期及方式付款的。其逾期部分应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过两个月时，甲方有权解除合同。解约时，甲方将已收房款即时全额退还乙方，购房总价20%违约金作为甲方损失赔偿。
十、经甲、乙双方协商一致，本合同未尽事宜，在不违反本合同原则的前提下，可订立补充条款或补充协议，甲、乙双方订立的补充条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
十一、本合同自甲、乙双方签订之日起生效。甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务清楚明白，并按本合同规定履行。
十二、本合同适用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不能解决的，依法向人民法院起诉。
十三、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。甲方：(签章)住址： 联系电话： 签订日期：
农业买卖合同 篇6
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，本着平等、互利的原则，经买卖双方充分协商，特订立本合同，以便双方共同遵守。
第一条 标的、数量、价款 名称 品种 产地 商标或品牌 计量单位 数量 单价 金额
合计人民币金额（大写）：
（注：空格如不够用，可以另接）
第二条 质量标准：
第三条 包装标准、包装物的供应和回收及费用负担：
第四条 损耗标准及计算方法：
第五条 运输方式及运输费用负担：
第六条 交(提)货方式、地点、时间、数量：
方式：
地点：
时间：
数量：
第七条 检验标准、方法、时间、地点、方式：
标准：
时间：
地点：
方式：
第八条 结算方式及期限：
第九条 担保方式（也可另立担保合同）：
第十条 合同变更、终止：
1、合同有效期间，除人力不可抗拒因素外，任何一方不得擅自变更、终止合同，否则按《合同法》的有关规定处理。
2、如因买卖双方委托铁路等运输计划的原因未能如期全部交货，剩余部分由买卖双方协商是否延期履行合同。
第十一条 违约责任：
买方：
卖方：
第十二条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可申请当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列 种方式解决：
（一）提交 仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。
第十三条 本合同自 生效。
第十四条 其他约定事项：
本合同未尽事宜，须经买卖双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
合同正本一式二份，买卖双方各执一份；合同副本一式 份，交卖方所在地工商行政管理分局留存一份。
卖方（章）：
买方（章）：
住所：
住所：
法定代表人：
法定代表人：
居民身份证号码：
居民身份证号码：
委托代理人：
委托代理人：
电话：
电话：
开户银行：
开户银行：
账号：
账号：
邮政编码：
邮政编码：
房屋买卖居间合同的法律解析 篇7
一、房屋买卖居间合同的概述
房屋居间合同是房屋居间人为委托人在房屋转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务, 委托人支付报酬的合同。房屋居间合同的特征:一是房屋居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的。在合同中居间人是为委托人提供信息服务的。二是房屋居间人在合同关系中处于介绍人的地位。居间人只需按照合同的规定履行中介服务行为, 而不是委托人的代理人或当事人一方。三是房屋买卖居间合同具有诺成性、双务性和不要式性。四是房屋买卖合同具有有偿性。居间人提供服务后, 委托人要支付约定的报酬。
二、房屋买卖居间合同在实践中存在的问题
(一) 房屋买卖居间合同的现状。
随着市场经济的发展, 房屋买卖二手市场入行门槛低, 造成大量谋求短期利益的中小型中介公司给市场带来负面影响。一方面, 房屋居间活动中缺乏完善的行业自律体制, 致使一些房屋经纪机构片面追求利润, 不讲职业道德, 不顾法律规定, 运用各种手段欺诈和胁迫客户, 严重损害了房屋居间行业的声誉和发展前景;另一方面, 房屋买卖居间合同只有合同法等几部法律规定, 法律制度不健全, 导致房屋买卖合同中的出现许多漏洞。
(二) 房屋买卖居间合同在实务中的问题。
1.各方当事人不履行如实告知义务。在商事活动中经常会发生法律无法预测到的新变化, 在法律没有规定的情况下, 诚实信用原则发挥了作用。虽说诚实信用原则是民法领域的基本原则, 但是因缺乏相应的法律制度及惩罚制度而被大多数人忽视。在房屋买卖居间法律关系中, “居间人关于订约事项, 应就其所知, 据实报告于各当事人。”在实践中, 委托人或买受人常常为了能以更高的价钱卖出房子或买到心中理想的房子而隐瞒一些重要事实。例如委托人可能隐瞒该房子是共有房子或者是已经抵押的房子。
2.居间人从事“行纪人”的行为。居间人与代理人是两种不同的法律概念。在行纪合同中行纪人是以自己的名义根据委托的需求与第三人订立合同或者是达成交易。在居间合同中居间人只是提供订立合同的机会或者是促成合同订立的媒介服务, 居间人不是买卖合同的当事人。在实践中, 一些不良中介公司常利用居间合同掩盖行纪的目的, 利用居间合同获取房屋买卖的差价。这样以居间为名行行纪之实的行为无疑给委托人和买受人都造成了经济损失。
3.居间合同中的“跳单”。根据合同法的规定, 居间人在促成买卖合同成立时, 可以取得事先约定的报酬。如果没能促成买卖合同成立, 则只能要求委托人支付必要的费用。事实上居间报酬比必要费用高很多, 委托人与买受人恶意串通不达成买卖合同以达到不支付报酬的目的, 这就是“跳单”情况。这样的行为对居间人来说是很不公平的。如果居间人想通过起诉维权时, 又要提供证据证明“跳单”行为, 这对居间人极为不利。
三、完善我国的立法制度
(一) 建立严格执行信息披露制度。
房屋买卖交易市场中的信息不对称降低了交易效率。实务中, 居间人要披露的信息很多。实践中不是说委托人没有尽到如实告知义务而免除了居间人的如实告知义务。居间人作为房屋买卖中介的专业人士, 应主动搜集尽可能多的信息并向委托人汇报, 这样不仅可以保障自身权利, 还能更好地履行合同。
(二) 明确禁止居间人从事行纪业务。
前文提到一些非法中介以居间为名行行纪之实, 这样的行为在法律是上绝对禁止。这些非法中介利用自身搜集到的信息以较低的价钱买下委托人的房屋后以高价售出赚取差价, 这样的行为不仅损害了委托人的合法利益, 也破坏了房屋买卖市场秩序, 应严格禁止。
(三) 完善报酬制度和赔偿制度。
关于居间人报酬取得问题存在着不同的观点。主流观点认为如果房屋买卖合同不成立或者无效, 居间人仅取得支出的必要费用。要判断居间人取得报酬与否, 不能单纯地看当事人是否达成合意, 还要看合同是否能有效地履行。存在“跳单”情况下, 就不能以买卖合同有效成立为前提取得报酬来约束居间人, 因为这种行为是买卖双方的故意欺诈致使合同不能有效成立, 这种情况应该排除在外。在房屋买卖居间合同中居间人是强势的一方当事人, 常出现居间人利用强势地位损害委托人权利的情况, 法律对这种情况的赔偿问题规定不明规, 应加强针对不同情况下赔偿问题规定, 这有助于房屋买卖市场秩序的建立。
四、结语
阴阳合同引发的房屋买卖纠纷 篇8
2009年，张家港市杨舍镇居民罗松林一家，因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商，决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下，归罗云霞所有。
〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修，后因为到外地工作，此房一直空着。2010年8月9日，罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波，罗云霞便出具《委托书》一份，委托其父罗松林代为办理。
〓〓2010年8月中旬的一天，张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室，向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉，罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看，房型不错，又是全新装修的，心中比较满意，但脸上不露声色，说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易，第二天就带着老婆林青又来看房，看后林青也很喜欢。经过讨价还价，双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元，也就是说一切税费都由买方承担。
〓〓2010年8月20日，罗云霞（甲方）与江千帆（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方，此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘，合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元，8月28日再付39万元，余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方，甲方由罗云霞的父亲罗松林签字，乙方由江千帆本人签字。协议签订当日，江千帆支付罗松林购房定金1万元。
〓〓等不及8月28日的到来，江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日，罗松林（甲方）与江千帆（乙方）签订《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议一》）一份，约定：甲方自愿将其受委托代理的房地产权（张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室，建筑面积114?郾44平方米，自行车库13?郾26平方米）转让给乙方，房屋售价80万元，房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理，甲方有义务进行配合；乙方在2010年8月24日付预付款20万元，并在2010年8月24日办理房产过户手续，余款60万元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方；房屋转让时，随同一起转让的还有：两台空调、热水器等全套设施及随同发票；同时约定了其他相关事项。该《协议（一）》下方，甲方由罗松林签字，乙方由江千帆签字。同日，江千帆支付房屋预付款19万元，加上8月20日支付的1万元定金，罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。
〓〓江千帆又提出，房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用，现在房地产交易税费又比较高，请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同，以便减轻他的税费负担。罗松林心想，反正我又没有什么损失，这个现成忙还是要帮的，便很爽快地答应了。于是，在签订上一份协议之后，罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议二》），该协议格式与上一份协议基本一致，主要区别是：协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”，协议第七条“房屋转让时，随同一起转让的还有其他房屋权项”。
〓〓当日，罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议，来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出，必须签订规定格式的《房地产买卖契约》，而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是，当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订，约定：罗云霞（甲方）将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产（房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米）出售给江千帆（乙方）；双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元，乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方，付款方式现金；上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处，甲方委托代理人罗松林签字，乙方江千帆签字，张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。
〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同，没有实质意义，根本没有细看合同条款，就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字，与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽，留下无穷后患，让他后来白白多掏近45000元。
〓〓2010年9月1日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书，共用人林青。
〓〓买方见财起意卖方无奈起诉
〓〓转眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时，意外的事情发生了，江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来：“你开什么玩笑啊！”而江千帆却一点没有开玩笑的意思，他咬定他们又谈过价格了，最终确定的售价就是63?郾8万元，其他合同都不算数，房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。
〓〓罗松林万万没有想到，自己好心帮江千帆减税费，对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招，鼻子都要气歪了。但江千帆说了：“你认可43?郾8万元我就付款，不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞，怎么也不可能同意。双方不欢而散，付余款的事情就这样搁置了下来，而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。
〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来，愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日，罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼，请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日，张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。
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〓〓2010年12月7日，张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。
〓〓罗云霞认为，双方房屋交易价格实际为80万元，该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同，该契约只是对空房价格的约定，并未包括里面的装修和设施，且考虑税费的因素，故填报了63?郾8万元的价格，后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张，罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。
〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子，经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖，看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的，听说双方商量好的价格是80万元。
〓〓江千帆、林青认为，双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证，合法有效，是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实，其中《协议一》是在8月24日上午签订，后我们要求降价，于是就房屋价格进行了新的磋商，最终确定售价为63?郾8万元，签订了《协议二》，并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料，63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失，江千帆、林青认为双方在合同中未有约定，不应由他们承担。
〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示，证人只是反映听别人说的交易价格，不具有可信度。
〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是，江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格，还在审理中提起反诉，认为根据《房地产买卖契约》的约定，相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担，现房屋已经过户至江千帆与林青名下，相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的，对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元，反诉要求由罗云霞承担。
〓〓针对这半路杀出的程咬金，罗云霞真是哭笑不得，她说，江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同，并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定，我应净得80万元，税费应该是由被告全部承担的，与我无关。罗云霞气愤地说：不然的话，江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。
〓〓法院判决支持真实交易对价
〓〓张家港市人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人，其委托父亲罗松林处置、转让房产，系真实意思的表示，该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见，该转让意思表示真实且未违反法律规定，对双方具有法律约束力。本案中，双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议，其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后，江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款，8月24日当天，双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，对房屋价格作出重大调整，后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断，8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更，应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同，合法有效，罗云霞关于房屋（含约定的装修设施）成交价格实为80万元的解释更为客观合理，本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需，63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生，该价格未明确包含房屋内装修设施的价款，其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系，购买房屋发生在夫妻关系存续期间，二人为诉涉房屋现登记的共有产权人，林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求，合法有据，本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款，还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。
〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题，现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实，罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担，但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定，证人证言也未能反映80万元房款的构成，故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下，本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定，该部分税费由罗云霞承担。
〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下：江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元，由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付，故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元，并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。
〓〓收到一审判决后，江千帆、林青心里有数，暗自得意，本来就该付的款，还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格，终于松了一口气，至于多交的4万多元，确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定，就算花钱买个教训。所以，买卖双方均未上诉。
法律链接：
〓〓1?郾何谓阴阳合同：
〓〓二手房买卖交易中，为了过户时避税或者多贷款，买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同，俗称阴阳合同。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。
〓〓2?郾阴阳合同有何风险：
〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审，耽误买卖双方办理过户的时间。
〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷。
〓〓③如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。
〓〓（文中人名均为化名）
（责编：夏轩）