承租人变更协议书

承租人变更协议书（共16篇）

承租人变更协议书 篇1

公有住房过户协议书

协议人：姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系

姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系

根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》等相关规定，协议人经协商一致达成协议如下：

一、全体协议人同意将坐落于区号公有住房过户给协议人，即原承租人的（关系）承租。

二、协议人同意承租并愿意接受与之相应的权利义

务，遵守有关规定。

三、其他协议人一经签署本协议即不得反悔，并不得再就同处房产申请承租。

四、全体协议人保证本协议中无遗漏原承租人配偶、子女、父母的情况，如有遗漏愿承担相应法律责任。

五、本协议自全体协议人签字、盖章并经公证后生效。

六、本协议一式三份，房管局、当事人、公证处各留存一份。

(立协议人签名)

年月日

承租人变更协议书 篇2

一、如何认定本案中婚前协议的性质

本案中, 丁某与黄某二人为保证婚姻生活的稳定, 在平等自愿、协商一致的前提下通过书面形式, 将夫妻之间忠实义务予以确立, 并以变更财产权利义务关系作为违约责任的内容。该协议符合当下“忠实协议”的认定。夫妻忠诚协议是指拟结婚或已经结婚的男女双方在自愿协商一致的情形下, 以书面形式签订的, 以夫妻彼此忠诚, 不发生婚外情或婚外性行为等为义务, 约定违约责任未变更夫妻人身权利义务或财产权利义务的协议, 目的是为了维系夫妻双方婚姻的长期稳定, 或是为了惩罚婚姻中的过错方, 补偿无过错方。[1] 对于“忠实义务”的认定, 学界讨论不一:“狭义的夫妻忠实义务, 主要是指夫妻贞操义务, 也就是夫妻婚后互负专一的性生活的义务, 不得为婚外性行为。”[2] 另有学者认为, 夫妻忠实义务意味着“夫妻婚后共同生活中在感情与性生活上保持专一。”[3] 结合本案, 本文讨论的夫妻忠实义务指的是婚后互负专一的性生活义务, 不得为婚外性行为。从夫妻忠诚协议的类型而言, 本案是以变更财产权利义务关系为违约责任的忠诚协议, 具体表现在违约责任的承担方式上“放弃夫妻共同财产权”或“丧失全部家庭财产的50%”等约定。

二、该婚前协议是否有效

我国公民正逐步接受婚姻家庭领域的契约意识, 身份契约或是身份协议正以形形色色的样式出现在我们面前, 对于法律和社会来讲, 婚姻身份协议的逐步普遍化是一个不得不面对的现实。对于夫妻忠诚协议的效力, 仅在《婚姻法》第4条中做出抽象性的规定:“夫妻应当相互忠实”。该项规定过于抽象, 且夫妻双方又不得直接以配偶违反忠实义务为由提起诉讼, 因此该项规定并未在现实中产生指导性的作用。目前, 对于夫妻忠诚协议的效力, 主要存在“有效说”与“无效说”两种争论。

“有效说”一般认为, 忠诚协议符合契约自由的原则, 且并不违反法律的规定, 是当事人意思自治的产物, 法律应当予以尊重。如最高人民法院民事审判庭吴晓芳法官认为:“对于婚姻契约之类的纠纷, 关键是审查有关协议是否违反法律禁止性规定。如果没有违反法律禁止性规定, 则应当尊重婚姻当事人的意思自治, 按照当事人之间的约定处理。”[4] 其次, 还有学者认为“从忠诚协议违约责任的约定看, 其实际上是一种附条件的夫妻财产关系的约定。现行《婚姻法》明确规定, 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产的约定, 对双方具有约束力。‘忠诚协议’是事先对财产的一种约定, 因此有效。”[5]

而持“无效说”的一方则认为, 忠诚协议对于夫妻之间人身和财产的处分往往超越了法律强制调整的范围, 是无效的。《婚姻法》第4条规定的“夫妻之间应当互相忠实”的规定只是对“应当建立的理想家庭的倡导性规定”, [6] 而不是一种法定的义务, 因而将这种倡导性规定通过当事人约定的形式上升为强制性义务缺乏法理基础;其次, 还有学者主张“夫妻忠实协议的补偿, 其本质是损害赔偿, 包括物质上的和精神上的赔偿。通过协议预先确定今后可能发生的违反协议后的损害赔偿额, 也是与基本法理相违背的。这是因为, 损害赔偿时以损害事实为基础, 其数额不能由双方当事人预先约定。损害赔偿适用填补原则, 数额上应依照法律规定的标准进行计算。”[7]

笔者认为, 越来越多忠诚协议的出现一方面反映了公民契约意识的增强, 另一方面也折射出夫妻一方对另一方背叛婚姻时司法救济的缺失, 从而转为通过约定契约义务的形式保障自身利益。这一定程度上暴露了法律效果与社会实效的紧张状态, 也反应了我国该类问题规制的细节缺失。面对形形色色的忠诚协议, 我们不能一味否定其效力, 使得配偶权的侵犯诉之无门。“无效说”有其合理之处, 但仍有偏颇。首先从婚姻的本质看, “相互忠诚”应当是夫妻义务的应有之义, 不能因其规定过于原则性而否定其法定义务的效力。“夫妻忠诚协议并不违法, 因为夫妻忠实本来就是法律规定的内容, 属于法律明确的要求, 协议双方等于把法定的义务变成了约定的义务, 法院应当予以认可。”[8] 其次, 笔者认为忠诚协议中所约定的赔偿金是一种合同违约责任, 而不是对侵权责任的事先约定, 这与侵权责任法的法定赔偿原则并不矛盾。最后, 婚姻法司法解释 (一) 第3条既然规定的是“仅以婚姻法第四条为依据提起诉讼的, 人民法院不予受理”, 而在以变更夫妻财产关系中的忠诚协议中, 已经涉及离婚诉讼而非仅依据对方违反《婚姻法》第4条规定的忠实义务提出的诉讼。[9]

三、法律应当如何规制该类协议的效力

在肯定忠诚协议的积极效力后, 应当如何从法律上进行规制, 是眼前亟待解决的问题。从目前的法制现状来看, 一方面, 目前我国公民在婚姻家庭领域的契约意识不够成熟, 同时, 当前部分公民的婚姻家庭价值观在市场经济的冲击下出现了道德滑坡, 人民还不完全具备正确运用婚姻身份契约的能力[10] , 因此对忠诚协议效力的认定应当持谨慎和保守的态度。

首先, 在效力的认定上可以参照民事行为效力的认定规则。婚姻家庭作为民事法律关系中的特殊组成部分, 其在受婚姻法及其司法解释的规则的同时, 也应与民法的基本原则和精神保持一致。在协议效力的认定上, 首先应当适用婚姻法的规定, 若婚姻法存在漏洞或空白时, 则应当遵守民法基本原则的指导。具体如不得违反公序良俗原则, 因此本案中“过错方丧失全部的共同财产所有权的”这一违约责任的约定, 因其可能导致限制或剥夺夫妻一方的基本生存权利, 更甚者将限制一方对第三人了履行法定的赡养、抚养等义务, 因而应认定其无效。

其次, 在法律规制上还应当警惕部分当事人滥用忠诚协议, 使得婚姻家庭关系庸俗化。实践中有些当事人对于契约意识不够客观, 在订立忠诚协议时将违约责任落实在高额的财产给付上, 在离婚诉讼中为获取该笔财产而不择手段查找对方出轨证据而侵害他人隐私, 甚至引发其他一系列民事、刑事纠纷。因此, 在认定以变更财产权利义务关系为内容的忠诚协议时, 应当以婚姻伦理价值为依据, “婚姻关系虽然可以用契约理论进行规制, 但它本质上不是双方的利益交换。与追求利益最大化这一交易行为的基本目的不同, 婚姻更重视伦理的构建, 这种伦理的要求对其成员要求有约束性和强制性。”[11]

综上所述, 本案例中的忠诚协议违法了公序良俗原则, 因此该协议只能部分有效。据此, 在我国当前忠实义务规制缺少的背景下, 允许夫妻双方通过中场协议在平等自愿的前提下将忠实义务设定为合同义务, 且通过契约的方式寻求救济, 是符合婚姻家庭法及民法的价值取向的。但在规制时, 应当持谨慎和保守的态度, 在适用婚姻家庭法的同时, 符合民事法律行为效力的认定规则, 以期实现和睦文明的婚姻家庭秩序。

参考文献

[1]王芳.婚姻案件律师实务焦点问题解析[M].北京:人民法院出版社, 2012:80.

[2]陈苇.中国婚姻家庭立法研究[M].北京:群众出版社, 2010 (2) :208.

[3]李秀华.夫妻忠实义务理论与实务维度之思考[J].中国法学会婚姻家庭法学研究会2008年年会论文集, 2008:21.

[4]吴晓芳.当前婚姻家庭案件中的若干新情况新问题[J].最高人民法院民事审判第一庭编:<民事审判指导与参考>, 2007 (2) :79.

[5]朱凡.夫妻“忠诚协议”效力研究[J].家事法研究 (2005年卷) , 2006:78.

[6]马雅清.新婚姻法条文解释[M].北京:中国检察出版社, 2001:18.

[7]张翼杰.浅谈夫妻忠诚协议的效力[J].中国法学会婚姻家庭法学研究会2009年年会论文集, 2009:247.

[8]李明舜.妇女权益法律保障研究[M].北京:国家行政学院出版社, 2003:399.

[9]郭站红.夫妻忠诚协议的法学思考[J].宁波大学学报 (人文科学版) , 2010, (2) :58.

[10]王芳.婚姻案件律师实务焦点问题解析[M].北京:人民法院出版社, 2012:122.

承租人变更协议书 篇3

——赵乐

要解答你的问题，首先必须确认你投入该公司的钱款和实物是形成股权还是债权。如果形成股权，根据公司法关于股东不得抽回出资的规定，你不能要求该公司返还；如果形成的是债权，则你可以要求返还，

如何判断你对该公司的权利究竟是债权还是股权呢?你实际对该公司履行了出资义务并与其他两股东签订了协议，但是该公司并未办理工商变更登记。在此情形下你的股东地位是否成立呢?公司法规定，公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记：登记事项发生变更的应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。也就是说，你仅仅未被工商登记机关登记为股东只是不能对抗第三人并不能否定你的股东地位。那么你的股东地位应当如何体现呢?合同法第四十四条规定：“依法成立的合同 自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准等手续的，依照其规定。”你们的协议对你的出资行为已经予以确认，并决定进行工商变更，该投资协议若不违背国家法律法规的禁止性规定，协议应当自成立时生效，投资协议的合法性应当予以认定。因此，虽未经工商变更登记，但是并不影响股东之间的投资协议的生效，股东取得股东权利并不以履行登记为绝对必要要件。股东资格的取得的依据应当是股东履行了对公司的出资义务，当然工商登记在册与否直接影响到了股东对其他股东之外的第三人的对抗效力。因而，你的股东权利尚未获得充分的保障。

承租人变更协议书 篇4

京国土房管法字[2001]167号

崇文区人民法院：

来函收悉。经研究，现对有关问题答复如下：

北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》(京政发〔1987〕109号)第12条第5项规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同”。作为代国家行使公房所有权职能的房屋管理部门，是直管公房的出租人。自市政府109号文件发布实施后，我局也先后发布了一系列规范性文件，对公房租赁管理做了规定。主要有：《北京市房地产管理局关于启用〈公有住宅租赁合同〉的通知》(市房经管字〔1991〕503号)、《北京市房地产管理局关于启用〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》(京房管字〔199 5〕第172号)以及《北京市房屋土地管理局关于启用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》(市房地房字〔1997〕第946号)。上述规范性文件明确了：

一、“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件，即无论“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。

二、“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后，不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移，应符合户籍管理的有关规定。

三、如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时，根据

有关规定，应由有关当事人提出书面申请，出租方同意后方可变更。此复

承租经营协议书 篇5

甲方：_______________乙方：__________________

经双方协定，乙方自2013年3月16日起向甲方承租经营位于上海市金山区老卫清路18号的中国体育彩票竞彩店（编号：14611）,经双方协商一致，订立如下协议：

一、乙方经营期限暂定自2013年3月16日至2014年3月15日止。期满

后乙方有优先续租权及优先转让权。

二、乙方在承包经营期内向甲方交纳每月4500元的承租费，全年54000

元。并在签约前交付前三个月的承租费13500元，第四个月交前三个月的承租费，依次类推。并同时结清彩票终端机内超过5000元部分的金额、有纸即开型（刮刮卡）额度、未刮完的库存额度。

三、乙方需向甲方交付一个月的承租费4500元作为押金。承租期满后退

还给乙方。

四、乙方在经营承包期内对店内的财产、设备进行维护保养，并承担全部

经营费用，包括从业人员工资，电费，宽带费，通信费等。

五、乙方必须遵循上海市体育彩票管理中心规定的有关法律法规、政策等

条文。承诺并遵守相关规定，合法经营。

六、乙方在承租期内必须对自己的经营行为负责，向甲方承诺如果由于经

营行为不妥而产生的后果均由乙方负责，和甲方无关。

七、甲方承诺在承租期内的店面租金由甲方支付。

八、甲方承诺在承租期内经营所得的佣金归乙方所有，甲方需每周将佣金

所得及时支付给乙方，不得拖欠。

本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

承租土地合作经营协议书 篇6

合伙人：身份证号：

合伙人：身份证号：

合伙人：身份证号：

合伙人：身份证号：

合伙人本着合法经营、公平公正的原则，在友好平等合作的基础上，经过充分酝酿，就合作经营土地的有关事宜，达成如下协议：

一、租赁土地地点：大荔县租赁价格：每亩150元/年，租赁期限年月1日至 2017年 3月1日。

二、利用所承租的 55亩土地，全部用于绿化苗木生产，苗木品种根据市场需求，合伙人商定选择进行栽培种植。

三、苗木生产中，所发生的一切成本费用（土地租赁费、种子苗木费、人工费、机械费、电费等）均由承租经营合伙人平均分摊。成本投资每月有明细帐目表，进行公示，每个合伙人必须签字认同，每人保留一份。所有成本支出必须由所有合伙人商定同意后方可进行，任何合伙人不得私自开支，否则损失自负。

四、所有苗木销售，必须经所有合伙人共同研究商定，决定价格后方可销售，销售须做到每个合伙人知道销售的数量、价格、利润、成本等，任何合伙人不得私自进行苗木销售。销售收入分配，除去成本、税收后的利润，按照即卖即清的办法进行平均分配。

五、合伙人的具体分工及管理的措施。

1、合伙人事务执行负责人：

2、合伙人财务后勤负责人：

3、技术负责人：

4、销售负责人：

合伙人事务执行负责人主要负责召集所有合伙人，主持召开合伙人会议，原则上每月召开一次，主要进行一些重大事项的研究、协商。通报经营情况和苗木的管理情况等。

合伙人财务后勤负责人主要负责记好帐，把好财务关，确保投资和收入明细，做好每月财务报表工作。抓好雇佣人员的管理工作。

合伙人技术负责人：主要负责苗木生产过程的技术，包括日常管护的步骤、植保、栽培、育种等工作。

合伙人销售负责人：主要负责苗木的销售，做到大公无私，每笔销售必须经所有合伙人商定后方可进行落实。

管理措施：雇佣一名能够吃苦耐劳，具有一定的生产管理经验，工作主动、踏实肯干，吃住在苗木生产基地，每月工资为1000元。（另外其他福利几个合伙人协商再定）雇佣

人员必须做到按时浇水，按时松土、除草、修剪到位、喷药及时、施肥合理，保证所有苗旺盛生长，如出现人为的原因造成的苗木死亡，应承担损失的赔偿责任，另外要做到看护到位、防火、防盗、防破坏。

六、合伙人应承担的义务：

1、履行出资议务。

2、遵守合伙人共同协商的相关规定义务。

3、严格履行各自分工义务。

4、严格遵守合伙人会议商定后各项规章制度义务。

七、其他

1、未尽事宜，可经合伙人联席会议研究商定。

2、本协议一式四份，每个合伙人各执一份。

3、本协议经全体合伙人签名后生效。

合伙人：

房屋承租人优先购买权制度分析 篇7

1.1房屋优先购买权的含义

(1) 房屋租赁的含义。

房屋的含义。按照建设部2002年3月20日颁布的《房地产统计指标解释 (试行) 》的规定, 所谓房屋, 一般指上有屋顶、周围有墙、能防风避雨, 御寒保温, 供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资, 并具有固定基础, 层高一般在2.Zm以上的永久性场所;根据某些地方的生活习惯, 可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内;实践中往往采纳建设部颁布的标准作为认定“房屋”的依据。

租赁的含义。史尚宽先生认为:租赁, 谓当事人约定一方以物租与他方使用收益, 他方支付租金之契约。

房屋租赁的含义。按照《房地产管理法》第52条规定, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。

(2) 房屋优先购买权的含义。

所谓房屋承租人的优先购买权, 是指在房屋租赁关系中, 承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时, 承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。

可以看出, 承租人行使优先购买权的构成要件有两点:一是承租人与出租人之间须签订有合法有效的租赁合同。二是承租人只能在同等条件下行使优先购买权。

1.2我国法律关于房屋优先购买权制度的相关规定

从立法历程来看, 我国法律关于房屋优先购买权制度最早规定在最高人民法院1952年5月17日发布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件, 发生疑义问题的函》 (法监字第8012号) , 在该文件中最高人民法院对房屋优先购买权制度提出了一些指导性意见。1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋, 须提前三个月通知承租人。在同等条件下, 承租人有优先购买权。”其后的法律法规多以此为基础。最高人民法院1984年8月30日发布的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、最高人民法院1988年1月26日发布的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》、《城市私有房屋管理条例》、建设部1994年3月23日发布的《城市公有房屋管理规定》等相继对这一制度做出了进一步的规定, 但从法律渊源角度看, 对该制度的规定都停留在司法解释、行政法规、部门规章的层面, 1999年颁布的《合同法》将该制度规定在了我国的基本法律中, 法律效力层级得到进一步提升。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

2房屋优先购买权制度的不足与改进

2.1房屋租赁合同备案的法律性质。

未经备案的房屋租赁合同是否有效?《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》均明确规定实行房屋租赁备案制度, 要求房屋租赁合同签订后要向房地产管理部门进行登记备案。我国民法对备案有两种规定, 一是备案生效制度, 一是备案对抗制度。从房屋租赁备案制度的相关内容来看, 该备案只是对有关部门的告知和公告, 属于备案对抗制度, 即是否备案不影响合同的生效与否, 合同一般在签订时成立和生效, 备案具有对抗效力, 未经备案的, 不得对抗善意第三人。

2.2 “同等条件”的含义

同等条件是房屋优先购买权制度得以式实现的条件之一, 对此我国法律没有明确的规定。一般认为应以出租人与第三人签订的购房合同约定的条件为准, 同时应参考以下标准: (1) 第一, 标的物同等。即购房的房屋是同一的, 如果出租人出卖的是2间房, 承租人购买的也应是这2间房。 (2) 价格同等。比如出租人与第三人签订的购房合同约定买卖该房屋的价款是20万元, 承租人就不得以低于20万元的价格要求行使优先购买权。 (3) 付款时间和付款方式等相同。比如出租人与第三人签订的购房合同约定于本月10日前一次性付清, 承租人就不得要求晚于本月10日或分次付清并行使优先购买权。

2.3通知的方式及房屋优先购买权的行使期限

《合同法》规定, “应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”。何谓“合理期限”, 通知的方式有无要求?

从法律规定来看, 《合同法》颁布之前的《城市私有房屋管理条例》和《民通意见》规定提前通知承租人的期限应当是三个月, 地方性法规和规章中有的规定了3个月, 有的规定了30天。对于承租人作出答复的期限, 有的地方法规的规定承租人应当在接到通知后的30日内作出书面答复。总体上看来法律对房屋优先购买权的行使期限的规定是存在空白和模糊地, 需要高位阶的法律对此作出明确的规定。

关于通知的方式, 为了更好的保障承租人的利益, 认为应该采取书面的通知方式, 不能采取公告等笼统的方式, 并告知具体的房屋出卖条件。

参考文献

[1]蔡福华.民事优先权新论[M].北京:人民法院出版社, 2002.

承租房屋管理协议（定稿） 篇8

出租方（甲方）：身份证号码：

承租方（乙方）：身份证号码：

经甲、乙双方协议一致，达成《承包房屋管理协议书》具体承包条款如下：

一、甲方同意将座落于的私人住宅承包给乙方。租金每月为元，（￥元）。乙方每月

二、承包管理期限年，从年月日至年月日止。

三、甲方向乙方收取租赁房屋保证金，即人民币元（￥元）。

甲方应收取租赁保证金，应向乙方开收款收据，合同期满若甲乙双方不续 租，甲方应在10天内与乙方共同验收房屋设施设备完整性，并交清租赁期 各项费用，双方无异议，甲方在10天内不计利息，退还给乙方全部保证金，若有损坏按实际损失扣除。

四、甲方的房屋只承包给乙方正常作住宿用途，不得在租赁房屋内从事“黄、赌、毒”存放违禁物品等，如有发现或被有关部门查到的一切后果全部由 乙方负责承担且造成的经济损失均与甲方无故那。

五、租赁期间乙方负责支付水电费、卫生费、电梯维修保养费、房屋设施维修

费（如门锁、门窗、墙体、灯光、水电表、化粪池清理、排水通道等）均 由乙方负责缴纳。

六、乙方在承包房屋期间必须做好租客的入住登记资料（如身份证、工作证等复印登记造册），以便有关部门核查租客资料。

七、乙方固使用不当造成租赁房屋或其他内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。

八、合同有效期内，乙方拖欠租金壹个月以上的，甲方有权解除租赁合同，并

扣除未交租金总额两倍作违约金，如乙方中途需解除合同，甲方将乙方的 保证金的30%金额作为乙方违约金。

九、本合同有效期满，甲方将租赁房屋继续出租的，在同等条件下，乙方有优先承包权，甲、乙双方就续包租达成协议的应订立新合同。

十、如遇国家或当地有关部门征收房屋时，乙方无条件交回房屋给甲方，不得有意拖延时间，同时协议无效，清算后甲方退回保证金。

十一、本协议一式两份，双方各执一份，签书后即时生效。

甲方签字：

乙方签字：

承租者房屋期满交接协议 篇9

出租者（甲方）：

承租者（乙方）：

_____________________因房屋合同期满，承租者决定不在继续承租此间房屋，经甲方检查核实乙方所退的房屋符合甲方退房交接规定，水、电费用已缴纳完毕，房屋门窗整体结构完好，本房屋钥匙已交给市场管理人员，甲方同意乙方退房，退还乙方保证金_________元整，甲方收回并终止与乙方签订的合同，从此甲乙双方不存在任何权利与义务关系。

其他补充条款（与本协议具备同等效力）：

本协议一式两份，甲乙双方各一份，甲乙双方如同意此协议签字、盖章（画押）即生效。

出租者（甲方）：承租者（乙方）：

房屋承租人优先购买权的理论基础 篇10

(一) 房屋承租人的优先购买权概念

欲研究房屋承租人优先购买权, 笔者先从该概念的上位概念即优先购买权予以界定与探讨, 再做进一步的细化与深入的研究。当前, 均未有相关的法律规范对优先购买权作出明确清晰的界定与辨析, 仅仅是在法学理论领域我们能得以概略地了解该制度的始末。一般而言, 优先购买权包括《合同法》第230条规定的房屋承租人优先购买权、公司法第72条规定的有限责任公司股东优先购买权以及《物权法》第101条规定的按份共有人优先购买权。

对于优先购买权的概念, 在理论界较有影响的观点认识有, 如王利明教授:所谓优先购买权又称“先买权”是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。还比如, 王泽鉴先生认为:权利主体凭借法律之规定或协议之约定, 在标的物所有人出售动产或不动产的场合, 在同样条件下能够优先买受之权利即为优先购买权。除此之外, 理论界尚有许多不同意见。但笔者通过查阅相关资料文献发现, 许多意见多流于偏颇, 它们或过于简略, 未将优先购买权的主体、特征、行使条件等诸多深刻而必需之内涵予以表现出来, 或仅仅局限于当前的立法规范和有限的适用领域, 未能真正最大化地发挥优先购买权的最大价值。例如《中华人民共和国公司法》第72条中规定的股东的优先购买权虽然亦属于优先购买权的范畴, 但是股东的优先购买权的权利客体却仅仅限于股权, 股权乃为一种权利, 若依王泽鉴先生对优先购买权之辨析, 则当然排除股东的优先购买权, 明显有悖于法律之精神。

基于以上的论述与认识, 笔者以为, 在定义这一概念时必须考虑一下因素:首先, 该概念应当区别于其他相关且同属于优先权下位概念的相关概念。其次, 应当尽可能的体现出优先购买权的特征。再次, 在法律用语的选择上务必做到严谨、简洁、逻辑通顺。综上所述, 笔者以为, 优先购买权是指购买人, 依照法律规定, 在特定的房屋买卖法律关系中, 当出卖人出售房屋时, 有权在同等条件下, 优先于他人获得房屋所有权的权利。

房屋承租人优先购买权属于优先购买权的权利之一, 是指一个特定的民事主体, 依照约定或者法律规定, 当卖方出卖标的物时, 在同等条件下, 优先于第三人购买的权利。在我国《合同法》第230条规定的房屋承租人优先购买权, 《公司法》第72条规定的有限责任公司股东优先购买权以及《物权法》第101条规定的按份共有人优先购买权。在理论界, 较有代表性的观点如我国台湾地区的王泽鉴先生认为:优先购买权, 是指特定人依约定或法律规定, 于所有人出卖动产或不动产时, 有依同样条件优先购买之权利。笔者以为, 在定义该概念时需要表现该权利的主体、客体、特征、基础法律关系、行使前提与条件、行使效果等等。目前, 通说认为:房屋承租人优先购买权的行使, 必须以出租人出卖为条件, 并且排除了出租人与第三人互易、赠与、继承或者公权力征收等其他情形。

(二) 关于房屋承租人优先购买权概念的考量

由上述对于房屋承租人优先购买权概念的阐述可知, 该优先购买权是指当房屋所有人出卖房屋时, 权利人在同等条件下优先于任意不特定第三人去房屋出卖人 (所有人) 订立房屋买卖合同并取得房屋所有权。

至于如何行使该优先权, 根据相关法律规定及学术界的相对通说, 一般而言是指当房屋所有人出卖房屋时, 应当在“一定期限”内以“合理方式”通知房屋承租人, 房屋承租人在“同等条件”下优先于第三人与出卖人订立房屋买卖合同。至于该通知的具体内容, 一般而言是指告知房屋承租人将要出卖房屋的客观事实以及与第三人初步达成的关于出卖条件的初步意向等。至于具体的行使条件如“一定期限”、“合理方式”以及行使方式等, 下文尚有论述。

关于目前我国大陆地区对于房屋承租人优先购买权制度的立法现状以及未来的立法趋势, 可以很清晰的知晓, 不管是在我国古代法律中该制度的悠远历史沿革, 还是从当今世界各国如德国、日本对于该制度的重视程度, 我国大陆地区当今的法律规定中都不得不对该制度加以充分、足够的重视。因为, 该制度不管是对于维护社会的相对弱势群体的居住权益还是发挥法律维护国家的统治秩序功能而言又是必不可少的。尽管在学术界有学者提出应该废除该制度, 总括而言这些学者的观点主要是他们认为房屋承租人优先购买权有悖于房屋出租人的意思自治原则。但是, 从我国大陆地区当今立法的意向及趋势不难看出, 虽然我国古代就有该优先权制度的法律渊源, 但真正把该制度明确为民法中的重要制度的并且具有里程碑意义的毫无疑问的当属《中华人民共和国合同法》的第230条之规定。总体而言, 我国这方面的立法尚有许多不甚完善之处, 缺乏行之有效的具体细则, 也没有建立统一适用的行使条件与标准, 致使在司法实务当中是该制度的立法初衷难以得到切实的保障, 这也正是下一步我国立法工作将要着重面对的问题之一。

承接上文而言, 也正是由于我国这方面的立法尚待完善, 造成在法律实务当中的问题重重, 缺乏可操作性, 以至于有人说我国的房屋承租人优先购买权制度已经形同虚设!究其原因主要有以下:首先, 不论是《合同法》还是2009年的《城镇房屋租赁合同解释》其相关规定都未免过于笼统话、原则化、僵硬化, 缺乏具体的事实细则方面的规定。其次, 关于该优先权的行使条件、行使方式的规定缺乏统一的使用规则与标准。再次, 从理论上而言, 对于房屋承租人优先购买权的性质界定也没有统一而有说服力的理论, 致使法院在适用该制度时往往只能僵硬的依据法律条文, 而不能针对具体的案件进行合理的权衡, 导致立法初衷的落空。

(三) 房屋承租人优先购买权的法律特征

根据上文对房屋承租人优先购买权的概念的简要分析可知, 该权利主要具有以下特征:

首先, 房屋承租人优先购买权专属于承租人。建立在租赁合同关系基础上的房屋承租人优先购买权, 其立法初衷及法律考量主要是为了保障处于社会相对弱势群体地位的承租人的居住权利, 维持现存的法律关系、维护社会秩序的稳定, 因此, 该权利是专属于房屋承租人的。

其次, 房屋承租人优先购买权的客体。在我国, 相关立法对房屋承租人优先购买权的规定较为特殊, 即该权利客体只能是作为房屋租赁合同关系客体的房屋。

最后, 房屋承租人优先购买权不具有物权对抗效力。由于2009年《城镇房屋租赁合同解释》第21条之规定, 该司法解释改变了1988年《民通意见》第118条, 从而确定了房屋承租人优先购买权的债权性质, 不再具有对抗第三人之效力。

二、房屋承租人优先购买权的理论基础

(一) 房屋承租人优先购买权的法理基础

1. 并未违背民法上的意思自治原则

笔者并不同意有些学者提出的房屋承租人优先购买权有悖于民法上意思自治原则的观点, 因为, 不论是出租人、承租人还是任意第三人, 在订立合同或者仅仅表达初步的出卖或者购买意愿时都已经能够知道法律上对于该房屋的优先购买权的规定, 具体而言, 第三人知道出租人和承租人之间存在的租赁关系会影响到自己与出租人将要定力的房屋买卖合同;出租人在与承租人订立房屋租赁合同时也已经并且应该预料到如果自己将来出卖房屋时, 会受到房屋承租人优先购买权制度的约束。所以说, 该制度并没有违反民法上的意思自治原则, 相反, 恰恰是符合意思自治原则的体现。

2. 该制度并未违反公平与正义原则

有学者认为, 因为房屋承租人优先于任意第三人与出租人订立房屋买卖合同, 这是对第三人的不公平、非正义, 可是, 法律之所以作出这样的规定是因为在出租人出卖房屋之前, 出租人已经于承租人存在一层基本的法律关系即房屋租赁关系。承租人凭借对房屋的有权合理占有, 可以说已经形成了以该房屋为中心的一系列的法律关系, 并不可避免的对该房屋形成一定程度的依赖, 而房屋承租人优先购买权制度的初衷也恰恰是为了维持这种现有的对房屋的占有法律关系, 以保护承租人这一当今社会相对弱势群体的社会利益, 才更能保护承租人的最基本的居住权利, 由此可以说, 这种看似不公平的规定才是真正的公平公正, 更符合法律作为维护社会公平正义的武器的本质。

参考文献

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[7]范猛.试论房屋承租人优先购买权[D].吉林大学专业硕士学位论文, 2011.

[8]李超.我国房屋承租人优先购买权制度研究[D].华东政法大学硕士学位论文, 2010.

变更协议书 篇11

乙方: 李×× 身份证号码：

甲乙双方20xx年6月27日就乙方租赁甲方位于上海市××区××路××弄××商业广场商铺签订编号为0306600商铺租赁合同书(以下简称“原合同”)，因甲方急需使用该处商铺，向乙方提出收回该商铺，另行为安排乙方在该广场一层其他面积不小于原面积的铺位，经双方平等友好协商，就原合同达成以下变更协议：

第一条 双方同意：将原合同第1.1条约定的“甲方同意将位于上海市××区××路××弄××广场(下称“商业中心”)一层75号商位、套内建筑面积为118平方米的商铺(以下简称“该物业”)出租给乙方使用。”变更为“甲方同意将位于上海市××区××路××弄××广场(下称“商业中心”)一层113号、114号、121号和122号，建筑面积合计为208.87平方米(套内建筑面积为123.5平方米)的商铺(以下简称“该物业”，见本协议附件一产权证附图中的红色区域所示)出租给乙方使用。”

第二条 因甲方对上述变更后的租赁标的物即××广场商业中心一层113号、114号、121号和122号商铺目前暂不能交付给乙方使用，需到20xx年年底前才能交付乙方，故双方同意：

甲方将位于××广场商业中心一层052B号、套内建筑面积为80.1平方米的商铺(D号位置)(见本协议附件二产权证附图中的红色区域所示)作为临时过渡商铺，安排给乙方使用至甲方于20xx年12月30日前将变更后租赁标的物即××广场商业中心一层113号、114号、121号和122号商铺交付给乙方为止。

第三条 双方确定：甲方在20xx年2月28日前将上述××广场商业中心一层052B号(D号位置)的临时过渡商铺交付给乙方;乙方在受到该临时过渡商铺后日内将原合同中的75号商位交还甲方。临时过渡商铺的租金标准按本协议附件三《关于租金、综合管理费及物业服务费支付的附件》的约定执行。

第四条 甲方承诺：最迟于20xx年12月30日前将本协议第一条约定的变更后的租赁标的物即××广场商业中心一层113号、114号、121号和122号商铺交付给乙方使用;若甲方逾期交付，每逾期一天甲方应向乙方支付违约金 元;若逾期一个月不交付，视为甲方单方面无理由解除双方签订的租赁合同，甲方应向乙方支付违约金人民币万元。

第五条 双方确定：甲方将变更后的租赁标的物即××广场商业中心一层113号、114号、121号和122号商铺交付给乙方后，乙方的租金支付标准按本

协议附件四《关于租金、综合管理费及物业服务费支付的附件》约定的标准(含两个月免租期)执行;原合同约定的租赁期限延长至20xx年12月30日;乙方租金支付方式仍按原合同约定的方式执行。

甲方同意：租赁期内，乙方使用该物业期间，若因该物业的位置、环境等因素致乙方经营效益不佳，难以维持经营时，甲方须接受乙方的委托以甲方的名义将该物业按乙方决定的租金标准转租给第三方使用，且甲方须按转租收取的租金与按双方原租赁合同约定的标准向乙方收取的租金之间的差额向乙方作出补偿。

第六条 双方确认：本协议为甲乙双方签订的原租赁合同的有效组成部分;若原合同条款与本协议不一致的，以本协议的约定为准;除本协议约定的变更条款和特别约定外，原合同继续有效，双方须严格执行。

本协议附件一、附件二、附件三、附件四为本协议的组成部分。

第七条 其他约定：

第八条 本协议经双方签字或者盖章后生效，一式份，甲方持 份，乙方持份，内容相同，具同等效力。

甲方：(公章) 乙方：(签字)代表人： 代表人:电话:电话:

变更协议书范本 篇12

二、会议地点：本企业办公室

三、参加会议的合伙人： XXXX(A)、XXXX(B)、XXXX(C) 如有新合伙人新合伙人：XXXX(D)、XXXX(E(指转让合伙企业财产份额的受让人或入伙人)

四、根据《合伙企业法》及合伙协议的约定，全体合伙人一致通过作出如下决定：

1.变更企业名称为：XXXXXXXXXX。

2.同意增加(或减少)合伙企业出资数额，由原X万元增加(或减少)至X万元，共计增加出资数额(或减少出资数额)X万元，在X年X月X日前出资到位。其中XXXX(A)以XX方式(方式指货币等，下同)增加出资数额(或减少出资数额)X万元，XXXX(B)以XX方式增加出资数额(或减少出资数额)X万元, XXXX(C)以XX方式增加出资数额(或减少出资数额)X万元。

增加出资数额(或减少出资数额)后，全体合伙人的出资额及出资方式为： XXXX(A)以XX方式出资X万元，占出资总额的X%，在X年X月X日前一次性足额缴纳(减少出资额的无需缴纳);

XXXX(B)以XX方式出资X万元，占出资总额的X%，在X年X月X日前一次性足额缴纳(减少出资数额的无需缴纳);

XXXX(C)以XX方式出资X万元，占出资总额的X%，在X年X月X日前一次性足额缴纳(减少出资数额的无需缴纳)。 如减少出资数额的：合伙企业承诺以其减少出资额前的出资额对减少出资额前的合伙企业债务承担责任。有限合伙人承诺以其减少出资额前的出资额为限对合伙企业债务承担责任。

3.同意XXXX(A)将在合伙企业X%的财产份额(认缴出资额XX万元)转让给XXXX(D)，同意XXXX(B)将在合伙企业X%的财产份额(认缴出资额XX

万元)转让给XXXX(E)。转让后XXXX(D)、XXXX(E)以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担有限责任。

在合伙企业财产份额转让后，全体合伙人的出资额及出资方式为：

XXXX(C)以XX方式出资X万元，占出资总额的X%;

XXXX(D)以XX方式出资X万元，占出资总额的X%;

XXXX(E)以XX方式出资X万元，占出资总额的X%。

4.因XXXXXXXX原因，同意XXXX(D)以XX方式出资X万元入伙，在X年X月X日前出资到位，成为有限(或普通)合伙人。

XXXX(D)入伙后，全体合伙人的出资额、出资方式、出资比例、出资时间为：

XXXX(A)以XX方式出资XX万元，占出资总额的X%;

XXXX(B)以XX方式出资XX万元，占出资总额的X%;

XXXX(C)以XX方式出资XX万元，占出资总额的X%;

XXXX(D)以XX方式出资XX万元，占出资总额的X%。

5.因XXXXXXXX原因，同意XXXX(C)退伙，在对退伙时的合伙企业财产状 况进行结算后，退还其在合伙企业X%的财产份额，计人民币X万元。

退伙人对基于退伙前的原因发生的合伙企业债务，以其从合伙企业取得的财产承担有限连带责任。

XXXX(C)退伙后，全体合伙人的出资额及出资方式为：

XXXX(A)以XX方式出资X万元，占出资总额的X%;

XXXX(B)以XX方式出资X万元，占出资总额的X%。

6.变更经营范围为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

7.变更企业合伙期限为：X年。

8.变更企业地址为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

9.因XXXXXXXXXX原因，免去XXX(执行人姓名)XXXXXXXXXX(企业名称) 合伙企业事务执行人的职务，委托XXX为XXXXXXXXXX(企业名称)合伙企业事 务执行人。

10.同意重新订立新的合伙协议。

全体合伙人(包括新合伙人)签名：

此处：自然人签字、非自然人盖章 X年X月X日

关于在XXXXXXXXXX(企业名称)的

财产份额转让协议书

出让方：(以下简称甲方)：XXXXXX

受让方：(以下简称乙方)：XXXXXX

经XXXXXXXXXX(企业名称)全体合伙人同意，甲、乙双方就转让甲方在XXXXXXXXXX(企业名称)的财产份额事宜达成如下协议：

1.转让财产份额及其价格：甲方将其在XXXXXXXXXX(企业名称)X%的财产份额(认缴出资额XX万元)，以人民币X万元的价格出让给乙方，乙方愿意受让上述财产份额。

2.转让财产份额价款的支付：乙方应将财产份额受让款X万元于年X年X月X日一次性以货币支付给甲方。

3.自转让之日起，甲方在XXXXXXXXXX(企业名称)相应的合伙人权利和义务由乙方承继。

4.违约责任及争议的解决方法：协议各方当事人中的任何一方若违反本协议约定，给对方造成损失的，均由违约方承担责任，并赔偿给对方因此而造成的经济损失。本协议若发生争议，甲、乙双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

5.本协议若与国家法律、法规不一致的，按国家法律、法规的规定执行。

6.本协议书一式X份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后生效。

转让方(甲方)签字(或盖章)：

受让方(乙方)签字(或盖章)：

(注:自然人股东签字、非自然人股东盖章)

(企业盖章)

承租人变更协议书 篇13

一、融资性售后回租业务性质的会计界定及处理

在形成融资租赁的售后回租交易模式下, 对承租人 (卖主) 而言, 租赁资产的特性没有改变, 其占有、使用、收益的权利没有改变, 甚至租赁资产没有产生任何移动。与租赁资产所有权有关的全部报酬和风险并未转移, 并且售后回租交易的租金和资产的售价往往是以一揽子方式进行谈判的, 应视为一项交易。因此, 无论承租人 (卖主) 出售资产的售价高于还是低于出售前资产的账面价值, 所发生的收益或损失都不应立即确认为当期损益, 应将其作为未实现售后回租损益予以递延。这里售价与账面价值之间的差额, 形式上是对租赁资产价值的高估或低估, 实质上是一笔融资费用, 应按直线法调节租赁期内各期的财务费用。

另一方面, 因为租赁资产的价值、报酬、风险均未改变, 资产本身也未做任何形式的移动, 因此不需将其转入清理, 只需按原账面价值调整“固定资产”账户的明细科目, 即借记“固定资产———融资租入固定资产”科目, 贷记“固定资产———生产 (非生产) 用固定资产”科目, 并对该资产采取与原来一致的折旧政策。租赁期满后, 如果存在优惠购买选择权, 借记“长期应付款”科目, 贷记“银行存款”科目, 同时按原账面价值调整“固定资产”账户的明细科目, 即借记“固定资产———生产 (非生产) 用固定资产”科目, 贷记“固定资产———融资租入固定资产”科目, 原折旧政策不变。如果承租人将该资产返还给出租人, 无论“形式”上, 还是“实质”上, 此时该资产所有权均已转移, 应将其转入清理, 如有收益, 为已实现清理收益, 记入“营业外收入———处置固定资产净收益”科目, 如有损失, 为已确定清理损失, 记入“营业外支出———处置固定资产净损失”科目。

二、融资性售后回租业务的税务处理规定

(一) 增值税、营业税方面。

《公告》第一条规定:“根据现行增值税和营业税有关规定, 融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为, 不属于增值税和营业税征收范围, 不征收增值税和营业税。”因此承租方不涉及增值税、营业税方面的处理。

(二) 企业所得税方面。

《公告》第二条规定:“根据现行企业所得税法及有关收入确定规定, 融资性售后回租业务中, 承租人出售资产的行为, 不确认为销售收入, 对融资性租赁的资产, 仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间, 承租人支付的属于融资利息的部分, 作为企业财务费用在税前扣除。”基于此规定, 承租方出售资产时, 不确认销售收入。租赁期间, 承租人支付的属于融资利息的部分, 作为企业财务费用在税前扣除。《公告》并未要求按照一般利息费用进行利率水平 (不超过同期同类金融机构贷款利率水平) 限制, 即其实际利率无论高于还是低于同期同类金融机构贷款利率, 均允许按实际发生额在税前扣除。

三、案例分析

层峰建筑公司2007年12月1日将一台全新机床按540 000元的价格出售给保利资产租赁公司, 同时又签订了一份租赁合同将该机床租回。租赁期:2008年1月1日至2010年12月31日共3年, 每年年末支付租金200 000元, 该设备为全新设备, 其账面价值为525 000元, 预计使用寿命4年, 层峰建筑公司采用直线法计提固定资产折旧, 3年后机床归还保利资产租赁公司, 以银行存款支付清理费用300元。

分析:根据前文所述, 出售机床时不需将其转入清理;租期小于其寿命期, 在租赁期间, 应按租期作为计提折旧年限;租期满后机床归还给保利资产租赁公司, 所以对于层峰建筑公司来说机床的残值率为0;最低租赁付款额与售价之间的差额为未实现售后回租损益, 实质上是融资费用, 应予以递延, 并在租期内平均分摊, 计入“财务费用”;租期满后将机床归还时, 应将其结转清理。

1.租赁开始日。

2.收到出售设备的价款时。

3.2008年年末计提租赁资产的折旧。

注:2008年1月增加的固定资产当月不计提折旧, 因此2008年应计提折旧:525 000÷35×11=165 000 (元) , 2009年和2010年年末应计提折旧:525 000÷35×12=180 000 (元) , 具体分录略。

4.2008年至2010年年末支付租金时。

5.2008年至2010年每年年末按直线法分摊未实现售后租回损益时。

注:每年应摊销未实现售后租回损益金额=60 000÷3=20 000 (元) 。

旅游行程变更协议书 篇14

旅游行程变更协议书示范文本

（用于游客因个人原因主动提出变更本人行程）

甲方：（游 客）乙方：（旅行社）

甲方自愿报名参加了由 旅行社组织，旅行社负责接待的 旅行团，并于 年 月 日与

旅行社签订了合同编号为

的《 旅游组团合同》。现甲乙双方经平等友好协商，就旅游行程变更一事达成协议如下：

一、行程变更情形

1、甲方自愿提出，将《 旅游组团合同》约定的旅游行程中 年 月 日第 项行程 变更为，乙方同意甲方该请求。

2、甲方自愿提出，在《 旅游组团合同》约定的旅游行程不变的基础上，在 年 月 日的行程中增加，乙方同意甲方该请求。

二、行程变更后果

1、因第一条所述之行程变更共增加旅游费用 元，具体情况为：。该费用由甲方承担。具

体支付方式为：。

2、因第一条所述之行程变更共减少旅游费用 元，具体情况为：。该费用由乙方退还甲方。具体支付方式为：。

3、因第一条所述之行程变更给乙方造成损失 元，具体情况为：。该损失由甲方向乙方支付。具体支付方式为：。

三、甲方在此确认：本协议约定之变更并非由乙方主动提出或乙方诱导甲方提出，对变更内容及相关费用也已确认无误。

四、其他补充事项：

五、以上协议自甲方及乙方授权代表签字盖章之日起生效，协议正本两份，双方各持一份，均具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

授权代表：

合同付款账号变更协议书 篇15

乙方：

合同付款账号变更协议

一、鉴于乙方公司原收款帐户已作注销变更，现经双方协商一

致同意，将原合同（《*********合同》，下称原合同）中第XX条第XX款中约定的款项支付帐号由原帐号：

XXXXXXXXXXXX，开户行：XXXXXXXXX，变更为帐号：XXXXXXXX，开户行：XXXXXXX，原合同中双方约定的第二期及第三期款项将转入变更后的帐户收取，乙方收到该款项后需确保按原合同约定提供相应收款票据。

二、其它条款仍按原合同执行。

三、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份。

附件：乙方原帐号注销银行证明文件

承租人变更协议书 篇16

承租人先买权, 是指当出租人转让房屋时, 承租人在同等条件下, 依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。承租人先买权是当今世界各国或地区民法所普遍确立的制度, 既有效地保护了承租人的利益, 也充分发挥了租赁房屋的使用价值。但该项权利的行使限制了出租人作为物权人自由处分的权利, 在赋予承租人先买权的同时, 也要保障出租人的合法权益。承租人行使先买权不是没有任何条件和限制的，既不能损害出卖人的实体利益, 也不能绝对地剥夺其他人的购买机会。承租人在行使优先购买权时，应受合理的限制以兼顾出租人和第三人的利益。

承租人先买权在何种情形下受到限制?主要有共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等。我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号，以下简称《解释》)第二十四条规定：“具有下列情形之一, 承租人主张优先购买房屋的, 人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属, 包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

关于承租人先买权的限制，其法理依据和现实依据有所不同, 本文重点分析最高人民法院《解释》第二十四条第一款第(一)项和第(二)项的规定并提出相关建议, 以期进一步完善优先购买权制度。

承租人先买权的债权属性大于物权属性

债权是在债的关系中债权人根据法律规定或合同约定，请求债务人为一定给付的权利。这里所称的“给付”, 包括财产给付、劳务提供及某种不作为。物权, 是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利, 包括所有权、用益物权和担保物权。

对于承租人先买权的性质, 究竟属于物权还是债权, 抑或其他权利, 众说纷纭。有人认为承租人的优先购买权属于物权，主要理由是承租人先买权以物为客体, 是一种绝对权;对事权, 它是以不特定的任何人为义务主体的民事权利, 承租人的优先购买权具有排他性, 因而承租人先买权是物权。之所以出现将承租人先买权当做物权看待的问题, 是混淆了租赁权与承租人先买权两个权利的概念和区别。当形成租赁关系时, 此时房屋———物，是债权的标的, 承租人依据租赁合同取得租赁权;当租赁物交付后, 即使租赁物所有权转让给第三人, 租赁关系对于受让人继续存在并有效, 即“买卖不破租赁”, 这是租赁权的物权化。但这种物权化了的权利仍然属于债权的范畴, 并且也仅限于租赁权本身, 而承租人先买权是基于租赁权派生出来的又一项权利, 并不是租赁权本身。由于租赁权与承租人先买权是两种不同的制度, 因此不能将租赁权具有的物权性质延伸到承租人先买权, 将承租人先买权作为物权对待。

根据物权法定原则, 民法通则和物权法这两部民事法律都未规定承租人先买权。承租人先买权主要出现在合同法中，因此将承租人先买权定性为物权没有法律依据。

从最高人民法院《解释》对承租人先买权的相关规定可看出，最高司法机关对承租人先买权的性质表明了态度，我们可从规定内容得出结论：承租人先买权的债权属性大于物权属性。理由是:首先, 在我国民法通则和物权法中都未规定承租人先买权, 之所以在这两部重要的民事法律中没有规定, 不是立法者的疏漏;其次, 最高人民法院《解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人先买权情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的, 人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持。”从这一规定可看出, 对于侵害承租人先买权的, 承租人只能请求出租人承担赔偿责任, 不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，这是典型的债权保护方法。当然, 不是说物权保护方法中没有赔偿损失的方式, 但赔偿损失毕竟是债权的主要保护方法。虽然我们不能仅凭该条规定就将承租人先买权归入债权范畴, 但其债权性质强于物权性质还是显而易见的。因此, 我们得出的结论是, 承租人的优先购买权不属于物权, 但具有一定的物权性质, 其本质还是属于债权范畴。

物权优于债权，共有人先买权优于承租人先买权

民法通则第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时, 其他共有人在同等条件下, 有优先购买的权利。”物权法第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”民法通则和物权法确立了按份共有中共有人的优先购买权, 当出现共有人先买权与承租人先买权并存的情况时, 谁更优先?目前没有定论。

对于按份共有人优先购买权的法律性质，在物权法颁布前存在不同的观点，争议的焦点是这种权利的本质属于物权还是债权。而物权法的颁布可使争议归于平息。一是从立法的体系和立法技术看，其属于物权。关于按份共有人先买权，规定在物权法第二编第八章“共有”中，显然是把共有人先买权作为所有权的一项重要权能来规定的，这就使得共有人先买权的性质再无争议的必要。这与承租人先买权是有本质区别的。承租人先买权并没有规定在物权法中，物权法第五条规定了“物权的种类和内容由法律规定”。因此，按份共有人先买权就是物权。二是按份共有人先买权具有对抗第三人的效力，符合物权是对事权的特征。任何人侵犯了按份共有人先买权，权利人有权按照法律规定主张买卖无效。这与承租人先买权受侵害时的保护也是存在巨大差别的。

最高人民法院《解释》解决了关于城镇房屋共有人先买权与承租人先买权并存时谁更优先的问题，当共有人先买权与承租人先买权竞合时，共有人主张优先购买权的，共有人先买权优于承租人先买权，承租人先买权不能对抗共有人先买权。笔者认为该《解释》的法理依据在于物权优于债权。如上所述，共有人对房屋拥有的是所有权, 即使是按份共有，对外而言, 每个共有人也都是所有权人。共有人先买权是物权法规定的，是基于物权产生的权利，而承租人先买权是基于租赁合同产生的权利，是由合同法所规定的, 只是具有物权性质的债权，本质上属于债权。按照物权优先于债权的原则, 共有人先买权优于承租人先买权。而且，租赁关系毕竟是有期限的权利，共有人与共有财产的利害关系比承租人更为密切，对共有财产所负的维护义务和责任比承租人更为重大。根据权利与义务相一致的原则，共有人先买权比承租人先买权也应更为优先。

亲属权优先保护, 承租人先买权不得对抗亲属权

法律意义上的亲属关系是由婚姻、血缘和法律拟制而形成的，是具有权利义务内容的特定主体之间的社会关系。亲属权属于身份权的形态之一。身份权是学理上的一个概念, 从广义角度看，身份是指民事主体在特定社会关系中所享有的地位和资格, 而身份权是指民事主体基于在特定社会关系中的地位和资格而依法享有的民事权利。身份权至少可分为亲属法上的和非亲属法上的身份权, 前者包括配偶权、亲权和亲属权, 后者包括著作人身权、消费者身份权和雇员身份权等。

身份关系作为最基础的社会关系，是人类社会生存与繁衍所必需的秩序。这种人与人之间的交往秩序是人类社会在长期的发展中所认识到的, 是社会赖以存在和发展的共同基础。

《德国民法典》第570b条对承租人先买权的规定是：“出租的住房，在交付于承租人后又设定或者将要设定住房所有权的, 在出卖给第三人时, 承租人有优先购买权。出租人将住房出卖给其家庭成员或者家属的, 不适用上述规定。”明确规定承租人先买权不得对抗亲属权。

中国封建社会以家族为基础，对于亲属的优先保护在唐宋时就见诸法律。如唐律户婚律规定：身丧户绝者，所有部曲、客女、奴婢、店宅、资财，并令近亲转易货卖。宋承唐律, 在宋刑统户婚律中规定：应典卖倚当物业，先向房亲，房亲不要次向四邻。明朝的法律对亲属优先权也有规定。

基于特殊人身关系建立的买卖关系，与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内，即仅仅是基于这种特殊的身份关系, 出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份, 出租人就不会给出这样的出卖条件, 也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系, 以低于市价出卖房屋, 而离开该人身关系, 出租人则不愿出售房屋的, 一般情况下承租人不能享有优先购买权。

最高人民法院《解释》第二十四条第一款第 (二) 项规定：当出租人出售房屋给近亲属时, 就排除承租人先买权。这实际上是规定了亲属权的优先保护。当然, 这种权利的优先保护在此也仅限于转让出租房屋的场合。在这种场合, “提前通知”和“同等条件”都不适用, 即出租人将房屋出卖给近亲属时，既不需要提前通知承租人，更不需要将出售价格等告知承租人。承租人必须无条件接受承租房屋被出售给出租人近亲属的结果。

亲属权之所以能够排斥承租人的优先购买权, 是因为出租人与近亲属之间的家庭关系的存在。我国婚姻法规定的家庭关系中的近亲属, 包括了配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。家庭关系是共有关系的重要基础。在我国社会现实生活中, 父母、子女、夫妻的房产往往处于共有的状态。虽然在亲属优先的场合, 近亲属之间对于出售的房产不存在共有关系，否则就直接归属于共有人先买权了，但是基于他们的近亲属关系的客观存在，他们之间可能会有一些财产处于共有状态。比如，夫妻之间的房产往往都是共有的，或者一部分是共有的，使他们享有优先权可更好地维护家庭关系，促进家庭关系的和谐。事实上，如果近亲属在出售房产时，承租人如果以出售的房产属于产权人一人所有来主张优先权, 出租人与其近亲属之间只要提供关于财产共有的约定就可以对抗承租人了。只不过在这种场合下，行使的是共有人先买权，而不是亲属权。

关于亲属优先保护, 以下问题值得进一步研究。

第一，出租人是否有在合理期限内提前通知承租人的义务?从该条规定可以看出，出租人在出卖租赁房屋时, 既没有提前通知承租人的义务, 更没有将出售条件告知承租人的义务。在这种情况下, 不存在同等条件的问题。这种权利本质上不是以近亲属与承租人之间的购买条件的比较, 而是对近亲属之间买卖的特别规定, 是一种特别保护。当然, 从合同义务角度出发, 出租人在出卖租赁房屋并办理了过户手续后, 因为承租人还享有“买卖不破租赁”的权利, 承租人要向房屋受让人缴纳租金, 原出租人应将出卖的事实和情况及时告知承租人。

第二，当出现出租人出售租赁房屋, 处于同一顺位或前一顺位的近亲属都表示愿意购买的情况, 应由出租人自行决定出售给谁。

第三，当共有人先买权与亲属权并存时，如何处理?由于共有人的优先购买权完全由物权法明确规定, 而亲属优先保护目前只是司法解释规定, 从法律效力上应首先适用物权法，所以在这种场合, 应该保证共有人的优先权。另外, 亲属优先保护只是相对于承租人的一项权利, 只在出租人出售房屋给近亲属时限制承租人的优先权。