承租人优先购买权

承租人优先购买权（精选9篇）

承租人优先购买权 篇1

一、承租人优先购买权的界定

(一) 承租人优先购买权的概念。

对于承租人优先购买权的定义在我国尚无统一的明确的法律规定, 当今世界各国的说法也是不尽相同。通说认为, 承租人有优先购买权, 是指当出租人转让房屋时, 承租人在同等条件下, 依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。如今, 各国基本都确立了此项制度, 并且日趋成熟, 因此, 承租人优先购买权的重要性以及必要性则不言而喻。

(二) 承租人优先购买权的性质。

关于承租人优先购买权的性质, 学界一直存在较大的争议, 可以归纳为以下几种观点:

1.物权说。持该观点的学者认为, 承租人的优先购买权是可以对抗第三人的权利, 是一种绝对权。承租人对标的房屋享有直接支配的权利, 即对物享有占有和使用的权利。因此, 承租人对房屋的优先购买权以承租人对房屋的直接占有和支配为基础, 体现了物权的效力。我国现行立法虽然对先买权相知尚未明文规定, 但是从各国的立法趋势来看, 先买权物权说还是占主导地位的。

2.债权说。主张先买权具有债权性质的学者认为, 承租人优先购买权仅仅是出租人与承租人关于房屋买卖合同中的附随关系, 不具有物权性质, 而是属于债权。就我国而言, 我国最高人民法院颁布的《解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的, 人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持。”就此规定可以看出, 出租人应当承担债权保护的损害赔偿责任, 而不是主张买卖合同无效的物权性质的保护。据此, 我国通过法律直接确认了先买权的债权属性。

3.形成全说。承租人的优先购买权在出租人出卖房屋时即法定赋予其优先购买权, 依承租人单方意思表示即可成立, 变更或者蔑视的权力, 无须出租人的承诺。各国学者对于先买权属于形成权基本保持一致同意。同时, 承租人先买权必须是在出租人将租赁房屋出卖给第三人时方可行使, 因此, 先买权又是附条件的形成权。

4.期待权说。持此观点的学者认为, 承租人的优先购买权是随着租赁关系的产生而一直存在的, 只是在出租人出卖房屋给第三人时才实现的。承租人的先买权需要以出租人出卖房屋为前提, 因此是一种可能实现的权利。当代大部分学者均持此观点, 因此先买权的实现必须具备三个条件:一是承租人行使优先购买权必须在租赁合同合法有效的存续期间主张行使。二是承租人须在合理期限内享有优先购买权。三是承租人须在同等条件下行使优先购买权。以上三个条件缺一不可, 缺少一个条件先买权都不能实现, 从行使条件也可以看出承租人的优先购买权是一种期待权。

5.请求权说。请求权是指权利人得请求他人特定行为 (作为、不作为) 的权利。认为承租人优先购买权为请求权的学者认为, 承租人先买权是一种请求权, 即承租人有权请求与出租人订立房屋买卖合同, 承租人有优先购买的权利, 而出租人有承诺出卖的义务。

综上所述, 笔者认为承租人的优先购买权的性质应当从不同的角度, 不同的阶段来进行确定, 承租人的优先购买权是房屋买卖合同的一种附随权利, 因此具有债权效力;承租人在出租人将房屋出卖给第三人时即实现先买权, 承租人的优先购买权必须以出租人出卖房屋为前提, 只有租赁合同合法有效, 在合理期限内且承租人在同等条件下才可行使优先购买权, 因此, 在房屋出卖前, 是一种期待权;在房屋出卖时, 以承租人单方意思表示即可决定先买权的成立、变更与消灭, 因此, 先买权是附条件的形成权。并且, 承租人的优先购买权仅仅是承租人对于出租人订立买卖合同的一种请求权, 不直接作用于标的的房屋, 不具有物权性质, 而是在出租人不履行义务, 损害承租人优先购买权的情况下承担损害赔偿责任的债权保护模式, 具有债权属性。就我国而言, 因为我国物权法对于承租人优先购买权没有明确规定, 因此, 根据“物权法定原则”, 承租人优先购买权不属于物权范畴, 不具有排他性。同时, 根据《解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的, 人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持。”可以看出, 我国法律间接肯定了《合同法》第二百三十条肯定了先买权的债权属性。

二、我国承租人优先购买权立法完善

(一) 明确“同等条件”的内容。

承租人享有由于第三人的优先购买权的前提是承租人需与第三人在同等条件下行使, “同等条件”是承租人优先购买权行使的实质条件, 同时, 也维护了承租人的合法权益。然而“同等条件”的涵义, 在我国现行法律中尚无明确规定。那么“同等条件”到底指的是什么同等呢?《法国民法典》第815-14规定:“优先购买权人应以出卖人与第三人协商的“价格及条件”购买。”《德国民法典》第505条第2款规定:“一经行使先买权时, 先买权人与先卖义务人之间的买卖, 按照先卖义务人与第三人约定的相同条款而成立。”“相同条款”标准, 实际上是要求先买权人必须为第三人向出卖人所为之相同承诺。《日本民法典》相对比较灵活, 该法第269条规定:“地上权人于其权利消灭时, 可以回复土地原状, 收去其工作物及竹木。但是, 土地所有人通知愿以时价买取时, 地上权人无正当理由, 不得拒绝。”我国学者对于“同等条件”存在三种不同学说:一是绝对全说。持此观点的学者认为, 承租人行使优先购买权的条件应当与第三人完全的绝对的相同。二是相对同等说。该说认为承租人行使优先购买权的条件与第三人购买标的的房屋的条件大体相同即可。三是同等价格说。该学说学者认为承租人行使优先购买权的条件仅仅需要在价格上与第三人相同即可。以上三个学说各有各的优点, 但是笔者比较赞同王利明先生的观点:“一般认为“同等条件”是以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件。”因此, “同等条件”首先, 指的是购买租赁房屋的价款相同。即承租人购买租赁房屋的价款应当与第三人所承诺的购买相同标的的所支付的价款相同。其次, 价款的支付方式相同。在现实生活中, 价款的支付形式种类多样, 例如一次性付清或者分期付款, 然而, 价款支付的方式对已出租人来说也是影响其权益的因素, 因此, 承租人欲行使优先购买权其价款的支付方式也应当与第三人相同。综上所述, 对于“同等条件”含义的明确, 在实践中有利于司法衡量, 便于维护司法的公正。

(二) 对于承租人行使优先购买权的期限加以明确规定。

承租人行使的优先购买权是受到一定期限限制的, 不可能无期限的享有先买权, 承租人须在合理期限内行使, 否则视为放弃优先购买权。对合理期限加以规定与明确是对出租人以及第三人合法权益的一种保障, 这是十分必要的。然而, 就合理期限问题在我国《合同法》以及《解释》都没有加以具体规定, 这是我国关于承租人优先购买权立法的一个漏洞。因此, 我们可以借鉴先进国家 (地区) 的已有相关立法。例如:《德国民法典》第501条第2款规定:“对于土地, 先买权只能在收到通知后两个月的期间届满前行使, 对于其他标的物, 先买权只能在收到通知后一周的期间届满前行使。指定行驶期间的, 指定期间取代法定期间。”《瑞士民法典》第681条a第2款规定:“先买权人欲行使先买权的, 须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有人在不动产登记簿上的登记已逾两年的, 先买权不得再行使。”我国台湾地区的《土地法》第104条规定基地出卖时, 地上权人、典权人或承租人先买权行使期限为接到通知后十日内, 十日内不表示者, 其先买权视为放弃。”据此, 笔者认为当今中国交易市场灵活多变, 交易方式多种多样且交易时间快捷, 不应当将合理期限规定的过于漫长, 这不利于出租人抓住交易机会, 丧失一定利益。因此, 不动产的优先购买权, 在接到通知后的十五日内行使;由于动产的灵活性特点, 动产的优先购买权应当在接到通知后的十日内行使。这样, 合理期限规定的较短的时间内, 有利于出卖人摆脱束缚自由买卖。

(三) 对损害赔偿责任的细化。

如上文所述, 我国法律虽然对承租人优先购买权进行了进一步的解释, 但是对于承租人因优先购买权而受到的损害, 可以要求出租人承担的损害赔偿责任未作明确规定。因此, 笔者建议, 对于由于非承租人过错而导致的承租人未能行使优先购买权, 即导致承租人不能在同等条件下与第三人有同样的拥有标的房屋的机会, 或者出租人未经承租人同意, 与第三人签订买卖合同, 并且在相关部门登记的。在这种情况下, 出租人应当承担损害赔偿责任, 然而, 对于损害赔偿的计算, 应当在承租人因丧失购买房屋的机会而导致的搬家费用, 购买其他房屋所需要费用的一定比例为限, 作为损害赔偿的程度。

三、结语

综上所述, 我国对承租人优先购买权的规定尚需完善, 这就需要立法与司法的相互补充, 相互配合。我国对承租人优先购买权这项民事权利的确定以及法律的相关规定, 不仅有利于有关房屋租赁纠纷的解决, 提高诉讼效率, 保护了当事人的合法权益, 维护了法律的尊严与权威, 稳定了社会秩序, 符合市场经济的本质要求, 更加的有利与中国法治建设的进步与发展。

参考文献

[1].杨立新.最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释与运用[M].北京:中国法制出版社, 2009

[2].臧洪跃.论承租人优先购买权[J].法制与社会, 2009

[3].徐建平, 吴东兴.承租人优先购买权制度研究[J].法制与经济, 2008

[4].沈爱玲.物权和亲属权对承租人优先购买权的限制[J].法制与经济, 2010

承租人优先购买权 篇2

李义才律师①

房屋承租人的优先购买权问题，在司法实践中，援引的法律依据主要有：

1．1983年12月国务院《城市私有房屋管理条例》②

第11条：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。

2．《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干意见》

第118条③：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

3．1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》 “房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的的权利应予保护”。

4．1994年建设部《城市公有房屋管理规定》④

第36条第二款：“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权”。

5．1999年《中华人民共和国合同法》

第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

6．《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号）

第十三条

7．最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）① 北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师，中国政法大学民商法学硕士，长期专注于民商法领域的实践与研究，致力于民商事纠纷的防控与解决；联系电话：138 8903 6042；邮箱：lyclawyer@163.com。② 注：该法规已被《国务院关于废止部分行政法规的决定》（发布日期：2008年1月15日 实施日期：2008年1月15日）废止（原因：已被2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布的《中华人民共和国物权法》、2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》、2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号公布的《城市房屋拆迁管理条例》代替）③ 注：最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定（法释〔2008〕15号）已废止该意见中的：第88条、第94条、第115条、第117条、第118条、第177条，原因为与物权法有关规定冲突。

④ 注：该规定于2001年被建设部在《关于废止〈建设工程质量管理办法〉等部令的决定》中废止。1

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

8．最高院民一庭给江苏省高院的回函——中华人民共和国最高人民法院（2004）民一他字第29号

江苏省高级人民法院：

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。

经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

二○○五年九月二十六日

9．《物权法》

承租人优先购买权 篇3

深圳市盐田区李生陈述:

我租住了房主的房屋已经3年,但是在不久前他以低于市场价格很多的价格将该房屋卖给他的妹妹,如果我知道他以这个价格出卖房子的话,我也会购买,现在我能不能向法院起诉主张我的优先购买权,并且要求确认其买卖合同无效呢?

答:1.《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。第230条规定:出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

综合上述法律法规的规定以及你的陈述,可以得知在一般情况下原房主卖房需要通知承租人,以便承租人实现其优先购买权,但是由于该种情况下原房主将房屋出卖给其近亲属,故你不享有优先购买权,更不能因此而主张他们之间的买卖合同无效。

二、最低工资是否包括

个人应该缴纳的

社会保险?

佛山市南海区曾生陈述:

我与单位签订劳动合同约定的月工资略高于我所在城市的最低工资标准,但是每月我实际得到的工资竟然比最低工资要低很多,对此,单位给出的解释是要扣除社会保险中我个人需要缴纳的部分,请问:最低工资是否包括了个人应该缴纳的社会保险在内呢?

答:所谓的最低工资是指职工在法定的工作时间内提供正常劳动所必须取得的最低劳动报酬。

1.《中华人民共和国劳动法》第四十八条规定:國家实行最低工资保障制度。最低工资的具体标准由省、自治区、直辖市人民政府规定,报国务院备案。

2.中华人民共和国劳动和社会保障部颁布的《最低工资规定》第六条规定:确定和调整月最低工资标准,应参考当地就业者及其赡养人口的最低生活费用、城镇居民消费价格指数、职工个人缴纳的社会保险费和住房公积金、职工平均工资、经济发展水平、就业状况等因素。确定和调整小时最低工资标准,应在颁布的月最低工资标准的基础上,考虑单位应缴纳的基本养老保险费和基本医疗保险费因素,同时还应适当考虑非全日制劳动者在工作稳定性、劳动条件和劳动强度、福利等方面与全日制就业人员之间的差异。月最低工资标准和小时最低工资标准具体测算方法见附件。

3.《广东省工资支付条例》第十四条规定:用人单位按照有关规定从劳动者工资中代扣下列款项:(一)劳动者应当缴纳的个人所得税;(二)劳动者个人应当缴纳的各项社会保险费和住房公积金;(三)人民法院判决、裁定代扣的抚养费、赡养费、扶养费;(四)法律、法规规定或者双方约定应当代扣的其他款项。

综合上述法律法规的规定以及你的陈述,可以得知最低工资已经包括个人应该缴纳的社会保险费用在内,即在扣除个人应该缴纳的社会保险费用之外,劳动者得到的工资可能低于最低工资。因此,你单位的做法符合相关法律法规的规定。

特约主持:吴枫

论承租人优先购买权性质 篇4

所谓形成权, 是指法律规定的权利人能够仅凭本人单方行为来实现法律关系产生、变更或者消灭的权利。而承租人在行使优先购买权时, 就能够在一定程度上避免出租人将自己的租赁物出卖给他人, 从而使其和承租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。故承租人的优先购买权是一种形成权。台湾地区理论通说论为:权利人得一方之意思, 形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约, 而无须义务人 (出卖人) 的承诺, 但该项形成权附有停止条件, 即只有在义务人出卖标的物于第三人时, 权利人才能行使。优先购买权是权利人自己单方面的权利, 无须征得义务人的同意, 这是因为租赁事实本身可以引起民事权利的发生、变更或者消灭。所以一旦承租人行使优先购买权, 便会和出租人之间形成房屋买卖合同关系。

二、优先购买权属于法定权

优先购买权根据其自身的产生原因能够分为约定优先权和法定优先权。约定优先权是指当事人之间可以凭借合同的相关内容来约定优先权。而法定优先权是指我国现行法律上明文规定的优先购买权。例如我国《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院出台的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》第118条规定“出租人出卖出租房屋, 应提前个月通知承租人, 承租人在同等条件下, 有优先购买权。”以及最高人民法院最新出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》, 从这些法律、司法解释可以看出, 承租人的优先购买权是一种法定优先购买权。这就意味着优先购买权不会因为双方当事人意思自治协议而产生、取消或者变更, 承租人只会根据相关法律规定当然的享有优先购买权。

三、优先购买权属于期待权

优先购买权制度的出台并不是意味着随时保护承租人的利益, 承租人也不可能在任何时候都享有权利的保护。承租人想要行使该权利必须符合法律的规定。这是因为在出租人出卖租赁物之前, 它是附属于房屋租赁合同的, 属于期待权而非既得权。因此承租人要想行使优先购买权, 必须在出租人将租赁物卖给第三人时这种必备的法律要件下, 从而使这项权利有可能转变为现实。

四、优先购买权属于债权

关于承租人优先购买权究竟属于物权还是债权学术界并没有一致的观点。认为优先购买权属于债权的学者以台湾地区居多, 他们认为承租人优先购买权附属于房屋买卖关系, 因此本质上仍然属于债权。当然也有别的学者认为承租人优先购买权具有对抗第三人的物权效力, 并且该制度的核心是优先于第三人, 而第三人是不特定的多数人, 显然不是债权所具有的特征, 而是一种对世权, 故应该在物权法里规定。笔者认为, 承租人优先购买权虽然具有物权的效力, 但是并非严格意义上的物权。一方面优先购买权人对标的物的支配力较弱, 承租人尽管能够直接占据并支配房屋, 但这却是基于租赁权的缘故, 并不能够意味着优先购买权具备支配效力。虽然承租人可以优先于第三人而与出租人订立房屋买卖合同, 但这仅仅是优先购买权自身效力的原因, 不能够与“物权优先于债权”这一制度混为一谈。并且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》规定, 承租人以出租人侵犯其优先购买权请求法院认定出租人与第三人的房屋买卖合同而无效的, 法院不予支持。一般情况下物权受到侵害时, 权利人能够通过行使物上请求权来维护自己利益。物上请求权一般包括物权返还请求权、妨害除去请求权和妨害预防请求权等。因此, 将物权的排他效力、优先效力、追及效力以及物权的请求效力等理论用来阐述承租人优先购买权的性质和效力, 明显不符合物权的性质。因此优先购买权并非真正的物权。另一方面, 优先购买权并不是一种确定的权利, 有学者将其称为机会权利。承租人优先购买权制度并不意味着承租人在任何条件下都可以行使这个权利, 该制度只是给承租人优先购买的可能, 因为权利的行使必须满足一定的条件, 比如受“同等条件”的限制, 否则不能行使该权利。最后还要看到承租人优先购买权属于从权利, 它附属于主权利。因此笔者认为, 承租人优先购买权作为一种从权利, 它附属于房屋租赁关系, 租赁关系是承租人优先购买权产生和行使的基础。因此, 优先购买权实质上不是物权, 只是一种具备物权效力的权利。

五、结语

承租人优先购买权制度的设立对我国经济社会发展具有十分重大的意义。有利于促进社会经济的发展;有实现出租人、承租人与第三人利益的平衡, 满足大家生活与生产需要;也利于维护社会安定。尤其是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》出台后, 对以往优先购买权制度适用混乱, 缺乏准确的规则做了一个统一规定, 使现行法律制度更加完备, 符合经济社会发展的需求。然而法律具有滞后性, 虽说目前法律符合现行社会发展需求, 但是社会在不断变化发展, 因此, 我国法律也应该不断与时俱进以便更好为人民服务。

参考文献

[1]王泽鉴.民法学说与判例研究 (第一册) [M].北京:中国政法大学出版社, 1998:508.

论房屋承租人优先购买权制度 篇5

(一) 房屋优先购买权的概念及特征

房屋承租人优先购买权, 指承租人依照法律规定或者合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时, 得以同等条件优先于他人购买的权利 (1) 。从上述概念可以看出, 房屋承租人的优先购买权具有法定性、伴随性、对抗性、主体特定性和限制性。其中, 限制性仅指房屋所有人在处分其房屋时对买受对象所做的一种限制。

(二) 房屋承租人优先购买权制度的价值

1、房屋承租人优先购买权制度的经济价值

(1) 房屋承租人优先购买权制度具有发挥物质财富经济效用最大化的功能。房屋的优先购买权, 其在本质上属于财产权, 其制度价值便在于促使出租人对房屋做出最优化安排以最大限度发挥其经济利益。

(2) 房屋承租人优先购买权制度的经济价值还体现在降低交易成本上。租赁双方由承租关系变为买卖关系, 在无形中就能够为双方减少各种履约成本, 包括寻找交易对象、谈判等等。并且由于先前租赁关系形成的信任, 还能够为当事人节约为签订买卖合同而耗费的时间成本。

2、房屋承租人优先购买权制度的社会价值

房屋承租人优先购买权制度有利于维护社会和谐、稳定。房屋出租人出卖所出租之房屋, 可以说是对原有的稳定的租赁关系的一种破坏, 新的物权关系的产生势必会对原租赁关系产生影响。因此, 在租赁关系中赋予房屋承租人优先购买权, 能够使原有的租赁得以维系, 减少纠纷, 从整体保证社会经济秩序稳定、有序地发展。此外, 房屋所有人对出租房屋的任意处分很容易侵害承租人的合法权益, 而优先购买权制度的设立恰好是符合法律调节公正、公平这种内在要求的, 其通过对出租人权利的限制, 达到保护弱者———承租人的合法权益的目的, 对弱势群体的保护也是对社会稳定、和谐的一种有效保障。

二、建立房屋承租人优先购买权制度的必要性

(一) 我国关于房屋承租人优先购买权制度的现状

房屋承租人有限购买权制度具有非常大的功能价值, 但不可否认, 我国对该制度的设定的确存在较大缺陷。虽然早在1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》中就对房屋承租人优先购买权进行了规定, 但直到1999年《合同法》第230条对该制度进行立法明确开始, 该制度才正式进入基本法立法范畴。但近二十几年来, 随着房屋租赁市场的日益壮大, 租赁纠纷日较增多。而从我国的相关法律规定可以看出, 我国对此问题的规定是相当原则化的, 缺乏具体的可操作性。

(二) 构建房屋承租人优先购买权制度的必要性

鉴于民事法律中“买卖不破租赁”原则的存在, 部分学者认为承租人优先购买权是对民法意思自治基本原则的违背, 并无存在之必要性 (2) 。作者对上述观点持否定态度, 理由如下:

1、房屋承租人优先购买权制度并未对意思自治原则构成根本性的破坏。在民事法律关系上, 出租人和承租人双方都是民法上的平等主体, 其在订立租赁合同时当然享有自由选择对方的权利。而承租人优先购买权的发生是其在订立租赁合同时可以预见的内容。承租人或者出租人中的任何一方只要不愿意接受这一内容, 其便可选择不建立租赁关系这一基础关系。另一方面, 意思自治并不意味着当事人可以随心所欲, 为所欲为 (3) 。并且对于房屋出租人而言, 优先购买权制度并未剥夺其所有权, 只不过是法律对于其选择买方的权利作出了一定的限制, 其经济利益并未受到损害。

2、作者认为房屋优先购买权制度也并未对第三人构成不公平。出租人在出卖房屋时应告知买受人房屋是否存在其他权利。如果出租人未告诉买受人承租人的存在, 那么在承租人行使优先购买权后, 买受人便可以向出租人行使索赔的权利。相反, 如果出租人在出卖时即告知第三人承租人的存在, 第三人仍参与缔约的, 则可视为第三人是在明知承租人有优先购买权的情况下行使的购买行为, 如果最后因为承租人行使优先购买权而导致其购买行为失败, 也不能视为承租人的优先购买权不合理。

3、房屋承租人优先购买权制度与“买卖不破租赁”原则相比, 其不仅能够保护出于弱势地位的承租人的权利, 体现保障居住安全的公平价值理念, 其更加侧重于实现资源的优化配置, 最大限度的提高资源的利用效率。房屋优先购买权制度是对业已存在的法律关系的维系, 是有利于社会稳定的。因此, 构建房屋承租人优先购买权制度具有其独立的法律价值。

三、房屋优先购买权制度的行使

(一) 房屋承租人优先购买权成立条件

承租人的优先购买权作为一种法定的权利, 其依存于房屋租赁关系中, 其是伴随着租赁关系的产生而产生的。因此, 房屋优先购买权就应当随着房屋租赁关系的有效成立而成立 (1) 。简而言之, 当事人双方有权自主决定是否订立房屋租赁合同, 但只要该房屋租赁合同一经有效成立, 承租人即享有对其承租房屋优先购买的权利, 这也体现了房屋承租人优先购买权具有法定性这一基本特征。

(二) 房屋承租人优先购买权行使条件

按我国《合同法》第230条规定, 对承租人优先购买权的行使可以理解为具备如下四个条件方能为之:

第一, 必须是出租人准备出卖其租赁房屋。这里的出租人准备出卖房屋应理解为是出卖人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出购买房屋的要约做出承诺之时 (2) 。

第二, 出卖行为必须发生在租赁期间。即承租人的优先购买权行使必须是在承租关系存续期间。

第三, 承租人只有在“同等条件”才能主张其优先购买权。承租人行使优先购买权的实质要件就是要求其所提出的条件与第三人是等同的。实践中, 通常理解的“同等条件”应当是承租人向出租人提出的购买条件必须绝对的等同于第三人向出租人承诺的条件 (3) , 也就是绝对等同;然而, 如果在出租人与第三人之间存在着特别约定情况下, 则不应该再采用绝对等同的原则, 而应该变换成相对等同来理解, 即在这种情况下, 应该把第三人向出租人所作承诺与承租人所提条件做具体的分析比较, 如果两者给出卖人带来的利益大致相等, 则可以看作是同等条件。

第四, 承租人只能在规定的期限内行使权利, 如果超过了规定的期限, 那么承租人则丧失了主张优先购买权的权利。这个期限主要包括出租人通知的期限和承租人做出答复的期限。我国《合同法》第230条对于范围出租人的通知期限作了明确的规定, 即出租人在出卖租赁房屋时, 应该在出卖之前的合理期限内通知承租人。按照《民法通则若干意见》第118条规定, 这个合理期限应当是房屋出租人出卖房屋之前3个月。实践中可能会存在出租人未通知承租人的情况, 那么此时合理期限的起算点应该从优先购买权人知道或者是应当知道其优先购买权被侵犯时起算。那么对于承租人的答复期限, 也即优先购买权的存续期限, 法律并未做出明确规定, 这也是实践中纠纷的焦点。笔者建议立法者赋予其与出租人通知期限类似的期限, 这样也将使实务运用更具可操作性。

四、房屋承租人优先购买权制度的冲突处理机制

在现实生活中, 当房屋承租人主张其优先购买权时, 往往会出现其他类型的优先购买权人, 如共有人的优先购买权、抵押权人的先行权利等。那么此时应该如何调和这些冲突?应采用什么样的解决机制来处理这些问题?这将是本章着重讨论的问题。

(一) 房屋承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突与处理

《民法通则》第78条第3款和《民法通则若干意见》第92条分别规定了房屋的按份共有人和共同共有人的优先购买权。那么, 如果这个待售房屋同时还有承租人的话, 势必会造成承租人优先购买权与共有人优先购买权之间的冲突。这种情形下应适用哪一个优先购买权?我国目前的法律中还没有明文规定。不过根据06年出台的《物权法》中规定的“物权先于债权原则”, 本文认为既然基于共有关系而产生的共有人的优先购买权应该属于物权, 而基于房屋租赁关系产生的承租人的优先购买权属于债权, 那么很明显, 共有人的优先购买权应该高于承租人的优先购买权, 这是符合法理的。

(二) 房屋承租人的优先购买权与抵押权冲突和处理

在判断房屋承租人的优先购买权与抵押权是否冲突之前, 首先要明确的是租赁权与抵押权之间是否冲突。根据最高人民法院在《关于适用 (中华人民共和国担保法) 若干问题的解释》第65条、第66条对于抵押权与租赁权并存时如何处理的规定, 先出租后抵押的, 抵押权实现后, 租赁合同在有效期内继续有效:先抵押后出租的, 抵押权实现后, 租赁合同对受让人不具有约束力。对于这一点, 理论界和实务中都没有争议。

那么, 作为附着在租赁权之上的承租人的优先购买权呢?二者之间是否有冲突?房屋承租人在抵押权人实现抵押权的过程中是否具有优先购买权?笔者认为, 从二者针对的房屋的价值上来看, 购买权针对的是房屋的使用价值, 抵押权强调的是房屋的交换价值, 而抵押权人在实现抵押权的过程中, 只要承租人能够保证其使抵押权人获得的交换价值与第三人能够给付的价值属于同等价值, 那么承租人主张优先购买权并无损害抵押人利益的危险。如此一来, 既能保证承租人优先购买权的实现, 也不损害抵押权人的利益, 因此, 二者之间并无冲突可言。

五、结论

无论是在学术理论界, 还是在社会公众中, 因为房屋对于人们日常生活的重要性致使承租人优先购买权制度备受关注。并且, 随着房屋承租人优先购买权制度的日益完善, 人们已经把承租人的优先购买权视为理所应当了。另外, 我国目前的国情也决定了房屋承租人的优先购买权制度在我国具有无可替代的价值和功能, 是社会发展中不可或缺的制度之一。通过对房屋优先购买权制度的整体论述, 作者认为, 首先, 我国目前人口众多、土地资源紧缺, 住房条件离满足人们的需要还差距甚远, 在这种情形下肯定房屋承租人优先购买权的价值是十分必要的, 它有利于减少纠纷、促进社会和谐;其次, 我们应该本着公平公正的原则, 在肯定承租人优先购买权的同时, 也不能在任何条件下都对其加以保护, 完全不顾其他人的利益。在存在善意第三人的情况下, 经过登记的房屋承租人优先购买权具有对抗第三人的效力, 但却不能对抗善意第三人, 这样做更能维护交易秩序, 促进社会和平;最后, 由于本文作者知识所限, 而房屋承租人优先购买权是一个较为复杂的问题, 因此本文对房屋承租人优先购买权的看法还很粗浅。要想使房屋承租人优先购买权在实际生活中发挥更大的效用, 还有很多工作要做。但相信通过大家努力, 房屋承租人优先购买权一定会在我们国家构建和谐社会的大环境中发挥自己的长处。

注释

1参见史浩明、张鹏:《优先购买权制度的法律技术分析》, 载《法学》2008年第9期。

2张晓梅:《是否继续保护房屋承租人有限购买权》, 载《法律适用》, 2003年第6期, 第144页。

3张文显:《法学基本范畴研究》, 中国政法大学出版社, 1993年版, 第82页。

4参见曹艳芝:《优先购买权若干问题研讨》, 载《湘潭大学学报》 (哲学社会科学版) , 2004年第3期, 第33页。

5参见茆艺宗:《从“同等条件”看优先购买权制度的价值取向》[J].载《安徽农业大学学报》 (社会科学版) , 2004年第5期。

浅析承租人优先购买权的行使条件 篇6

承租人的优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利, 在出租人出卖租赁物之前, 是依附于房屋租赁合同的, 是一种期待权。只有在特定的法律事实出现, 即当出租人将租赁物出卖给第三人时, 承租人才能实际行使优先购买权, 使这项权利由可能性变为现实性。承租人可以据此权利依法要求宣告该买卖合同无效, 等条件与出卖人形成房屋买卖合同关系, 优先购买房屋, 此时是一种既得权。

根据我国的法律规定和实践经验, 优先购买权的行使须符合下列条件:

1 须在法律规定的特定买卖中行使

在我国, 优先购买权是一种法定权利, 直接依据法律规定产生, 不允许当事人约定设立。所以, 只有在法律明确规定的特定买卖中才能行使优先购买权。这里的特定买卖包括两层含义:一是法律明确规定的买卖关系。法律没有规定的买卖关系不产生优先购买权问题;二是财产所有人能够自由出卖财产的买卖关系。在受法律限制的买卖关系中, 如强制拍卖、国家征购等, 不得行使优先购买权。之所以如此, 主要是为了保护这些买卖关系中买方的合法权益。如在强制拍卖中, 如果允许行使优先购买权, 则购买的人数势必减少, 卖价难免偏低。

2 须受“同等条件”的限制

优先购买权是对出卖人出卖财产的一种限制, 但优先购买不是优惠购买, 因而这种限制不能改变买卖的等价有偿原则, 不能损害出卖人的合法权益。先买权人只有按等价有偿原则接受买卖中的同等条件, 才能行使优先购买权, 这也是行使优先购买权的实质要求。对同等条件的含义认识, 学术界与审判实践中有绝对同等说、相对同等说以及同等价格说等观点。在一般条件下, “同等条件”与“同等价格”并无不同, “同等条件”即为“同等价格”。“同等价格”固然易于操作, 但词义过于狭窄, 不够全面。很多学者认为“同等条件”的内容至少包括三项:首先是价款条件的等同, 即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺的价款;其次为价款支付方式的等同, 例如第三人在合同中允诺一次付清, 先买权人就不得主张分期给付;另外, 因为个人的信用条件不同, 即物之所有人虽允许第三人分期付款, 但先买权人不能提供适当有效的担保, 并不能主张分期付款;第三, 其它交易条件的等同。例如, 出租人出卖3间房屋, 承租人必须在购买3间的情况下才能行使优先购买权对抗第三人, 而不能以低于3间的条件要求行使这一权利;若第三人将优先购买权之标的物与其他财产作为购买之前提, 优先购买权人就不能将购买权之标的与其他财产相分离;实现从给付义务, 出卖人与第三人的合同方能成立, 则先买权人亦不得舍弃从付义务。

3 须在行使期限内行使

承租人优先权的行使有两个时间的限制:首先应限定在租赁合同的有效期内, 先买权人只有对买卖标的物享有租赁使用权, 才具备行使优先购买权力;其次, 优先购买权同其他民事权利一样, 必须在一定期间内行使, 否则就不再受法律保护。优先购买权行使期间的起算点应当以什么为标准?有人认为, 应当以出卖人与第三人成立买卖合同时为准。理由是, 出卖人与第三人买卖合同不成立, 没有确定的合同条款, 则不存在同等条件, 优先购买权就没有成立的基础。但应当看到, 由出售人自行设计一个出售条件, 先行通知优先购买权人, 在其不购买后, 再以同等条件卖与第三人, 这种情况也完全可能存在。我国法律将承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前3个月或合理期限内, 这里出售人通知的是出售意图, 行使优先购买权的期间的起算点应从出售人公开表示出售意图时开始, 当然, 如果出售人未尽通知义务, 径直出售, 则应从优先购买权人知道或应当知道其优先购买权被侵犯时起算。优先购买权行使期间起算点解决后, 还应当明确优先购买权的存续期间, 即除斥期间。确定适当的除斥期间, 对于促使先买权人及时行使权利, 维护出卖人的合法权益具有重要意义。从我国现行法律规定来看, 《城市私有房屋管理条例》第11条和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 (试行) 》第118条规定了房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使, 3个月内未作购买的意思表示, 应视为放弃优先购买权。

4 须先买权人为自身利益行使

优先购买权是一种专属权, 只能由特定的主体—先买权人享有, 不得转让、继承。之所以优先购买权只能由先买权人专属行使, 是由出卖人和先买权人之间的特定法律关系所决定的。优先购买权是法律为保护特定买受人的利益而设立的, 它只能存在于法律规定的既存法律关系之中。脱离特定的法律关系, 法律就没有必要对买受人给予特殊保护, 因而也就不会有优先购买权的存在。一般来讲, 承租合同中承租人为先买权人, 但承租人之外的家庭成员共同使用租赁房屋的, 也应视为承租人。

这里需要注意几个问题, 首先, 因为先买权只有在出卖人出卖其标的物与第三人订立买卖合同时行使, 所以在因遗赠、继承、征收等非因买卖而转移标的物时, 先买权不能行使;其次, 在混合赠与的情况下, 虽兼有买卖与赠与因素, 究其实质仍以赠与的性质为主, 与纯粹的买卖合同不同, 故不属于“出卖租赁房屋”, 不能行使优先权;其三, 在拍卖的情况下, 由于拍卖, 是以公开竞价的形式, 将特定物品或者财产转让给报价最高者所有的诺成性合同, 如果允许承租人参加拍卖, 宣布承租人对拍卖房屋标的物享有优先权, 则影响拍卖程序的公正, 同时也侵犯了所有权人希望通过拍卖取得最高利益意思之所在, 拍卖程序也形同虚设, 故优先购买权也不得行使。但为保护承租人利益, 出租人应将拍卖的有关情况及时通知承租人, 以便其决定是否参加竞买, 否则, 承租人可以享有先买权为由申请法院宣告拍卖无效。其四, 在互易的情况下, 互易合同双方当事人以货物以外的财产进行交换的协议, 是特定物与特定物的交换, 与买卖的特定物与金钱交易有本质不同, 亦应无先买权行使的余地, 但如对待给付的为代替物, 优先购买权人也能提供的话, 仍得形成优先购买权。

参考文献

[1]马原著:《中国民法教程》人民法院出版社, 1997年8月第1版.

[2]参见戴孟勇:《刍议行使优先购买权》, 载《人民法院报》, 2000年12月16日理论专版.

[3]王利明《房屋买卖中的优先购买权》, 《中国民法案例与学理研究》, 出版社1998年版.

[4]张文胜:《论优先购买权的若干问题》, 《安徽警官职业学院学报》, 2002年第四期.

[5]黄松有主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》, 2005年第1集, 法律出版社, 2005年1月第1版.

房屋承租人优先购买权的适用范围 篇7

一、互易

从法律效果上看, 互易同出卖一样都导致第三人取得租赁房屋的所有权, 不同点在于互易中第三人是以金钱之外的财产权作为对价。因此, 鉴于互易与买卖所产生的所有权移转之法律效果相同, 如果承租人能提供同样的互易对价, 满足了“同等条件”的要求, 就应使他对租赁房屋享有优先购买权, 在住房租赁关系中尤其应该如此。当然, 如果出租人通过互易旨在获得第三人提供的特定物, 此时即使认为承租人有优先购买权, 但由于无法满足“同等条件”的要求, 其权利实际上无法行使。有鉴于此, 在解释论上, 不能直接将《合同法》第230条或法释[2009]11号的相关规定直接适用于互易。但可依据《合同法》第175条关于互易参照买卖合同的规定, 认定在互易的情形下房屋承租人亦享有优先购买权, 但前提是承租人行使其权利时应满足“同等条件”的要求。

二、代物清偿、以物抵债

代物清偿是指, 债务人以其他给付代替原合同约定的给付形式, 债权人实际接受, 从而消灭债权债务关系的行为。我国的现行立法并未明文规定该制度, 但在审判实践中这种现象经常发生, 通常被称为“以物抵债”。关于因代物清偿或以物抵债导致租赁房屋的所有权发生移转时, 承租人可否行使优先购买权, 我国裁判例采取了否定的立场。例如, 有法院认为, 以租赁房屋作价抵偿债务时, 该项房屋所有权的移转并非建立在买卖关系之上, 房屋所有权人 (债务人) 和债权人之间并不存在“出卖”关系, 并不符合房屋承租人优先购买权的成立条件, 因此, 承租人并不能要求优先购买房屋, 相应地, 房屋所有权的移转 (以物抵债) 不构成对原告享有的优先购买权的侵害。1又如, 法院在一则判决书中写道, “被上诉人与第三人之间约定以房屋抵偿部分工程欠款, 双方当事人之间并没有房屋买卖的意思表示, 该协议实质是以物抵债的协议, 由此而产生的房屋所有权转移是以房屋抵偿工程款的必然结果。”据此, 房屋承租人主张优先购买权的理由亦是不成立。2笔者认为, 上述裁判例的立场并不妥当, 代物清偿或以物抵债与在效果上与买卖无异, 同样发生租赁物所有权的移转, 在解释论上应类推适用《合同法》第230条或法释[2009]11号第21条的规定, 允许承租人在代物清偿或以物抵债的场合行使优先购买权。

三、法院执行拍卖、变卖

法释[2009]11号第22条和第23条分别规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋, 以及出租人委托拍卖租赁房屋的情形, 没有规定未经出租人委托的法院强制执行拍卖或变卖租赁房屋的情形。但根据2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条的规定, 在民事执行的拍卖或变卖中“优先购买权人”有权行使优先购买权, 此处的“优先购买权人”应包括房屋承租人。由此可见, 不论此等拍卖或变卖是否经出租人委托, 承租人均享有优先购买权, 但其请求权规范基础不同, 在适用法律时应注意区分。对此, 也有裁判例认为, 房屋被强制转让或用于清偿抵押债务时, 只要是采用买卖方式, 承租人可通过参与购买方式取得所有权的, 在承租人、出租人及买受人三者关系中, 保护承租人的优先购买权, 并不损害其他各方的利益, 故承租人的优先权仍应当受到法律保护。3但是, 如果因法人的合并或分立而改变房屋所有人, 其目的并不在于取得价金, 通常只发生所有权人名义的变更, 也并非彻底改变或终止原有资产的整体性关联, 此时, 房屋承租人优先购买权产生所需要的“承租人出卖房屋”条件并不具备。当然, 如果在此过程中, 转让租赁房屋的目的就在于取得价金, 此时承租人便可以通过提供同样的价金来行使其优先购买权。

但值得指出的是, 实际上, 各国通行做法中, 对于法院强制执行、拍卖中优先购买权的行使, 是持否定态度的。因为法院的强制执行、拍卖往往是在债务人的财产不足以完全清偿债权人债权的情况下进行的, 如果还优先保护优先购买权人利益, 则势必会损害债权人债权的完全实现。所以, 在法院强制执行、拍卖过程中, 一般是禁止优先购买权人行使优先购买权。如《德国民法典》第471条即禁止在强制执行程序中行使各类优先购买权。台湾地区亦有类似主张。

四、政策性的房屋分配

在政策性的房屋分配中, 有资格参与房屋分配的人往往必须具备一系列特殊的条件, 如达到一定工龄、获得某些奖励、具备某些职称等, 如果允许房屋承租人主张优先购买权取得房屋, 则可能造成房屋分配的实际结果与房屋分配的政策背离, 此时不宜承认承租人的优先购买权。如何识别那些情形属于政策性的房屋分配, 是司法实践中的难点。例如, 法院认为出租人依据《关于省政府办公厅经营性资产处置的决定》将租赁房屋出售给其属下干部徐光某某, “属于单位内部分配并出售房屋的行为, 原房屋承租人不享有优先购买权。”4再如, 另一起案件中, 法院认为在房改过程中出租人将租赁房屋出售给第三人, 属于单位内部分房, 其所签订的出售公有住房协议书, 并不是一般意义上的房屋买卖, 不涉及适用优先购买权问题。5再如, 法院认为出租人与第三人之间存在的是拆迁安置补偿关系, 而非房屋买卖合同关系。拆迁后建造的房屋, 并非承租人所承租的房屋。针对该安置房屋, 出租人与第三人之间并不存在买卖合同, 并不属于出租人“出卖”房屋, 因此, 房屋承租人并不能依据《合同法》第230条主张房屋承租人优先购买权。6

五、合作开发、自拆联建

合作开发、自拆联建是指, 房屋所有人将自己的房屋拆除重建, 其他投资人进行投资, 双方共同对于新建的房屋享有相应比例的房屋所有权。在一些地方性法规和规章中, 这种情况下的出租人以其房屋及土地使用权出资和他人合作建房行为, 也被认为是“出售”房屋。7但在审判实践中, 针对合作开发和自拆联建租赁房屋等情形, 法院通常不认可承租人有优先购买权。在一份判决书中法院写道, “被告与第三人将房屋买卖合同变更为合作开发协议后, 原告对本案讼争的房屋就不再享有优先购买权, 故原告要求确认被告侵犯了原告的优先购买权的主张, 本院不予支持。”8另有法院认为“糖酒公司与竹都建司之间应属于自拆联建。糖酒经营站所称双方系房屋买卖无相应证据证明, 其优先购买的请求不予支持。”9此外, 在吉林一起判决中, 法院认为, 出租人与第三人签订的换建房屋协议, 并非是有意规避法律剥夺承租人享有的优先购买房屋的权利。同时认为, 即使将换建房屋协议认定为买卖, 承租人亦不具备行使优先购买权的同等条件。因为房屋开发建设牵涉到开发资质、条件许可等诸多要求, 这些条件第三人具备, 但承租人不具有此项资格, 不具备买此房后开发建设的条件, 也不享有优先购买权。10事实上, 在合作开发和自拆联建租赁房屋的情形下, 出租人并非旨在于取得价金, 第三人也多有资格方面的要求。但为了防止出租人与第三人串通, 以合作开发或自拆联建的名义进行买卖租赁房屋, 在实践中应根据各方证据判定合同的性质。

六、混合赠与

如果纯粹的赠与租赁房屋, 已完全溢出了出卖房屋的文义, 当不成立承租人的优先购买权。但如果租赁房屋的让与中混合了出卖和赠与的双重因素, 这种让与应认定为出卖还是赠与?不同的定性将直接影响到房屋承租人是否享有先买权。在学说上, 如果一个契约中所含的构成部分属于不同的契约类型, 其中具有半赠与意思的, 属于混合赠与。于此情形, 原则上应分别适用此不同类型的规定。法释[2009]11号24条第2项吸收了既往的审判经验, 规定出租人将房屋出卖给其“近亲属”时承租人不享有优先购买权。作这种规定的理由是, 近亲属之间的房屋买卖中包含有赠与、感恩等感情因素, 其性质多为混合赠与, 不能完全适用买卖合同的规定。如果允许承租人以同等条件优先购买, 上述基于感情因素的赠与利益反为承租人偏沾, 违反了让与租赁房屋的根本目的, 因此在此情形下承租人不应享有优先购买权。为避免这种例外的无限扩大适用, 法释[2009]11号24条第2项将出租人的“近亲属”的范围限定为其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。但问题是, 这种例外可否做扩大解释, 认为出租人向与其具有其他特殊亲密关系的人出卖租赁房屋时承租人亦不享有优先购买权?在法学方法论上, 虽然有人认为当颁布一条针对一个确定的例外情况或一组这样的情况的规定时, 这个规定不可以当然地类比适用到其中没有产生例外情势的案件上。这种认识, 乃所谓的“例外规定应作限制解释”, 但此可作为参考而不能作为准则, 仍须依法律意旨加以认定。就法释[2009]11号24条第2项而言, 出租人向其“近亲属”出卖租赁房屋时承租人例外地不享有优先购买权, 该规范意旨在于避免赠与的利益为承租人偏沾而有违让与租赁房屋的根本目的。仅此而言, 如果存有符合该例外规定的规范意旨的其他情形, 仍可将此例外规定适用之。关于这个问题, 我国法院审理的一则案件深具启发性和可参考性。在该案中, 某村委会讨论形成的“党员村民代表会议记录”上载明, “大家讨论认为, 谁给钱多卖给谁, 但本村村民优先”。据此, 法院认为, 村委会及村民代表会议实质上赋予了本村村民以优先购买权。因第三人系该村的村民, 而承租人是城市户口, 因此双方同作为购买人, 在身份上则不具有同等性。依据上述村民代表会议决定, 应当是本村村民优先购买权优先于房屋承租人优先购买权, 故该房屋承租人不得主张优先购买权。○11法释[2009]11号24条第2项实施后, 针对类似的案件, 在解释论上应对该项规定作类推适用。

参考文献

[1]魏振瀛主编.民法[M].北京:北京大学出版社.北京:高等教育出版社, 2010.

[2]谢在全.民法物权论 (上册) [M].北京:中国政法大学出版社, 2011.

[3]史浩明, 张鹏.优先购买权制度的法律技术分析[J].法学, 2008 (9) .

承租人优先购买权 篇8

房屋承租人的优先购买权是指, 房屋承租人在出租人出售该租赁房屋时, 依法享有在同等条件下优先购买该房屋的权利。实践中的案件事实情况比单纯的法律规定要复杂些, 应结合具体案件情况进行具体分析。

二、起诉方面 ( 承租人角度)

首先是管辖方面, 一般应由租赁房屋所在地法院管辖。其次是被告方面, 与承租人存在合法租赁关系的出租人。最后, 诉讼请求主要有这几种: 1、请求确认出租人与第三人间的《房屋买卖合同》无效; 2、确认与出租人间的《房屋租赁合同》已于出租人与第三人签订买卖合同之日起解除; 3、主张在同等条件下, 享有对租赁房屋的优先购买权; 4、请求出租人支付《房屋租赁合同》中约定的违约金; 5、请求出租人赔偿因出卖房屋而造成的损失, 包括对租赁房屋的装修及预期营业损失; 6、诉讼费用由出租人承担。

三、主要的争议焦点

通过阅读相关房屋租赁合同中承租人的优先购买权案例判决, 总结出这类案件的主要焦点有:

其一, 出租人与第三人间的《房屋买卖合同》是否存在恶意串通导致合同无效其二, 承租人的优先购买权是否受到侵害。

其三, 承租人能否以合同对价取得房屋, 要考虑租赁房屋是否办理过户登记及第三人是否为恶意。

四、主要证据及认定规则

从大量的案例判决总结出, 承租人、出租人提供的证据主要有以下几种:

1、承租人提交的证据: ( 1 ) 承租人的身份证复印件, 证明其诉讼主体资格合法; ( 2) 《房屋租赁合同》, 证明其与出租人间存在房屋租赁关系; ( 3) 银行转账凭证, 证明其如期支付租金: ( 4) 房屋所有权证、契证、房屋权属登记信息查询记录, 证明出租人在租赁期内将租赁房屋转让; ( 5) 相关票据, 证明承租人因丧失优先购买权的腾房费用; ( 6) 出租人与第三人间的《售房协议》 ( 复印件) 或是《拍卖成交确认书》、《委托拍卖合同》, 证明出租人将其承租的房屋卖给了第三人。

认定规则: 出租人一般对前三项证据的真实性不持异议; 针对第 ( 4) 项则主张其在合理期限内履行了通知出卖房屋的义务; 第 ( 5) 项, 出租人认为其不承担承租人的腾房费用, 腾房费用不属因出卖房屋而受到的损失; 第 ( 6) 项, 证明其以“同等价款”出卖给第三人。

2、出租人提交的证据: ( 1 ) 出租人的身份证复印件, 证明其诉讼主体资格合法; ( 2) 《房屋租赁合同》, 证明其与承租人间存在房屋租赁关系; ( 3) 出卖告知书、书面通知、在报纸上刊登或在网站上发布的房屋出售广告, 亦或是告知出卖房屋的录音, 证明其在房屋出卖前的合理期间通知承租人; ( 4) 《房屋转让合同》, 证明出租人以“同等价款”向第三人转让。

五、主要的相关解释法例

( 一) 《合同法》第二百三十条规定: “出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

理论上对于“同等条件”有不同的理解1, 有绝对同等说, 相对同等说, 同等价格说。大多学者认为“同等条件”的内容至少包括三方面: 价款条件、价款支付方式及其他交易条件的等同。总之, 判定“同等条件”的首要准则是出租人的利益在承租人行使优先购买权后没有受到损害。

( 二) 《民通意见》第一百一十八条规定: “出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人, 承租人在同等条件下享有优先购买权。”

( 三) 《房屋租赁合同司法解释》第二十四条规定: “具有下列情形之一, 承租人主张优先购买房屋的, 人民法院不予支持: ( 一) 房屋共有人行使优先购买权的; ( 二) 出租人将房屋出卖给近亲属, 包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; ( 三) 出租人履行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购买的; ( 四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

六、判决结果

在司法审判实践中, 绝大多数都判决驳回承租人的优先购买权, 主要原因有: 首先, 是基于承租人提不出证据证明出租人与第三人间恶意串通, 损害其优先购买权, 一般不易证明; 其次, 可能是传统的对所有权的重视, 会更尊重出租人的真意, 即出租人对其房屋所有权的处分意愿; 最后, 也是为维护交易的稳定与安全, 承租人不得主张出租人与第三人间买卖合同无效。

摘要：房屋承租人优先购买权制度是民法上一项重要制度, 是法律平衡合同自由、民事主体意思自治与弱势群体利益保护三者关系后的结果。本文结合相关的法院判决, 归纳出了房屋租赁合同中有关承租人优先购买权在司法审判实践中的相关问题, 包括起诉、争议焦点、证据及认定规则、解释法例和判决结果。

关键词：承租人,优先购买权,审判实践

参考文献

[1]相平平.论房屋承租人的优先购买权[D].西南政法大学硕士论文, 2011.

[2]冉克平.论房屋承租人的优先购买权—兼评最高人民法院&lt;房屋承租合同司法解释&gt;第21-24条[J].法学评论, 2010.

承租人优先购买权 篇9

《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，意即，租赁物在租赁期间仍然可以被出租人处分（包括出卖、赠与、易物交易等），出租人与第三人的合同仍然有效，只是视具体情况租赁合同能对抗出租人与第三人的合同。这是《合同法》第二百三十条（出租人出卖房屋前通知承租人的义务以及承租人的优先购买权）的理论基础，也是法释[2009]11号关于优先购买权的理论基础。若无此规定，只要侵害承租人优先购买权的法律行为一律无效的话，问题就容易得多，也就不会产生对侵害承租人优先购买权问题的分情况探讨。

二、从各法律、司法解释看侵害承租人优先购买权的解决方式之演变

《民通意见》1988年；

《合同法》1999年；

法释[2008]15号2008年；

法释[2009]11号2009年。

《合同法》第二百三十条规定了房屋出租人的通知义务以及房屋承租人的优先购买权。

第一，《民通意见》第118条曾经规定：若房屋出租人在租期内出卖房屋的，未通知承租人该事实的，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。该条规定与《合同法》第二百三十条的规定形成鲜明对比：《民通意见》第118条明确规定了承租人不履行通知义务的责任，即：其与第三人的买卖合同无效，承租人的优先购买权受到绝对保护。但是，该条规定已经被法释[2008]15号废止。

(1）对承租人方面：《民通意见》关于对侵害优先购买权行为的绝对否定的精神被废止。

(2）对出租人与第三人方面：即使出租人侵犯优先购买权，他们之间的合同有效。

第二，《合同法》第二百三十条存在疏漏：该二百三十条有两个逗号，第一个逗号前的一句话说明：承租人优先购买权仅限于房屋租赁；第二个逗号与第一个逗号之间的一句话只说明了房屋出租人的通知义务，直至条文结束都没有说明如果不履行这种义务承租人将承担何种责任的规定；第二个逗号之后的一句话说明：房屋承租人享有“优先购买权”。法律既然赋予房屋承租人有所谓“优先购买”的权利，却未配置与这种权利的性质相当的保障措施，不能不说至少设立这样“有权利却无明确保障”的条款是一种无用功。（但与之前的《民通意见》第118条做了对比之后发现《合同法》如此规定是有其道理的，目的在于初步纠正《民通意见》第118条过于偏激的规定，此外该空白在法释[2009]11号中得到补正）

(1）对承租人方面：在《合同法》中，没有明确对侵害优先购买权行为的态度。

(2）对出租人与第三人方面：即使出租人侵犯优先购买权，他们之间的合同有效。

第三，法释[2009]11号第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，出租人侵害房屋承租人优先购买权的，不会导致出租人与第三人的买卖合同无效。

(1）对承租人方面：法释[2009]11号第二十一条明确了对侵害优先购买权行为的态度（即出租人对承租人承担赔偿责任）；

(2）对出租人与第三人方面：依然贯彻了法释[2008]15号对《民通意见》第118条废止的精神（买卖合同有效）。

第四，法释[2009]11号第二十二条规定：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。该条和《合同法》第二百三十条一样，没有规定出租人若违反通知义务应承担什么责任。但依其规定的“折价”、“变卖”两种方式，应认定为符合第二十一条中的“买卖”方式，适用第二十一条的规定：即出租人侵犯承租人优先购买权的，承租人也不得主张出租人与第三人的买卖合同无效。

(1）对承租人方面：对侵害优先购买权的态度适用第二十一条（赔偿损失）。

(2）对出租人与第三人方面：该二十二条与《合同法》第二百三十条精神一致，没有矛盾。

第五，法释[2009]11号第二十三条规定：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

承租人优先购买权的要求是，只要房屋承租人与买受人的条件同等，承租人即可行使优先购买权。然而该条的交易背景是拍卖，意即承租人若要保留自己的优先购买权必须参加拍卖，然而拍卖若按照一般式拍卖而非荷兰式拍卖的话，只有出价最高者方能成交。其结果就是：承租人若要购买房屋，势必是出价最高的人。但是按照优先购买权的规定，承租人只需要与买受人条件同等（大多是指出价条件）即可实现自己的优先购买权。

由于买卖的特殊方式使得承租人优先购买权在拍卖的情形并不能给承租人以实惠。

第六，法释[2009]11号第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

前三项都不成问题，因为出租人有权将自己的房屋卖给与自己具有亲密关系的人，如果说法律规定承租人优先购买权是为了保护房屋承租人的特定住房利益的话，那么在此法律更倾向于保护出租人将自己的财产处分给与自己具有亲密关系的人，法律在此更加重视出租人自由意志与亲属关系和谐稳定的保护，这和我国的传统的人际关系观念、家庭传统观念是契合的。

问题在第四项：首先，出租人是绝对的房屋所有权人，其将自己的房屋合法地处分给第三人，法律对此没有任何可挑毛病的地方。并且正常的交易下，只要出卖人是有权处分，第三人取得财产天经地义。在这里法律因为顾及到承租人具有的优先购买权，所以对第三人进行交易规定了非常严格的条件：

1、必须是善意（即不知道该房屋上还有一个优先购买权）；

2、已经办理登记手续。

如果对第四项做反对解释的话:

即:“第三人不是善意或者虽为善意, 但未办理登记手续的, 承租人主张优先购买权, 法院应当支持 (与第三人买卖合同有效, 但承租人可主张优先购买权) 。”而对比法释[2009]11号第二十一条后段的规定:“出租人存在侵害承租人优先购买权情形, 承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持 (与第三人买卖合同有效) 。”

(1) 第 (一) 、 (二) 、 (三) 项不存在侵害优先购买权的情形, 反而对该种情形下的优先购买权采取不保护态度, 值得肯定;

(2) 第 (四) 项:肯定是保护优先购买权的, 关键是方式问题:这取决于第三人的善意与否and房屋是否办理登记。

PM:第三人无论善意还是恶意, 其与出租人签订的买卖合同均为有效 (这是法释[2009]11号不断强调的一个问题)

1、若第三人是恶意, 其与出租人的买卖合同依然有效, 但承租人可以行使优先购买权 (即承租人行使优先购买权;第三人追究出租人违约责任) 。

2、若第三人虽为善意、但未办理登记的, 其与出租人的买卖合同依然有效, 但承租人可以行使优先购买权 (即承租人行使优先购买权;第三人追究出租人违约责任) 。

3、若第三人是善意并且办理登记手续的, 买卖合同当然有效, 承租人丧失优先购买权 (即承租人丧失优先购买权, 只能请求出租人损害赔偿;第三人取得房屋所有权) 。

三、结论

从《民通意见》第118条、到《合同法》第二百三十条、到法释[2008]15号、再到法释[2009]11号, 可以看出立法机关以及最高法院对“承租人优先购买权”的态度, 从中可以窥见他们对利益的平衡, 再一次体现了“法律不提供资源的供给、只进行资源的分配”的理念。当然也能体会到贯彻这种理念的艰难性与所要面对的问题的复杂性。

1、首先是1988年的《民通意见》第118条, 表现为绝对地保护“承租人优先购买权”:只要侵害了“承租人优先购买权”, 承租人可以直接请求法院宣布出租人与第三人合同无效。这样不分青红皂白、不问第三人的感受、粗鲁而无条件地对承租人进行保护的理念不利于市场经济交易的稳定以及对善意第三人信赖利益的保护。

2、到1999年的《合同法》第二百三十条, 已经不再规定承租人可以直接请求法院宣告出租人与第三人的买卖合同无效, 大大削弱了“承租人优先购买权”不合理的效力, 转而关注第三人的利益问题。

3、到2008年的法释[2008]15号, 直接宣布废除《民通意见》不合适的第118条。