广元市天和物业服务公司内部管理制度

广元市天和物业服务公司内部管理制度（共2篇）

广元市天和物业服务公司内部管理制度 篇1

天和新城市广场项目处物业服务工作手册

为提高服务水平，使服务工作标准化、程序化和规范化，建立完善的服务质量体系，特制订此工作手册。

第一章

员工手册 第一节

总则

一、遵守国家的法律、法规，遵守本公司所有规章制度。

二、按照本公司有关培训制度的要求接受业务指导、各类培训及考核。

三、服从领导、听从指挥、团结同事、互相帮助，按时按质完成各项工作任务。

四、严格遵守劳动纪律，按本公司质量标准要求开展工作。

五、讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，维护集体利益和公司声誉。

六、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。

七、勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。

八、衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。

九、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。

第二节 团队精神

一、员工之间应以礼相待、团结协作、相互支持。

二、不搞小团队，小帮派，倡导员工间亲密和谐的气氛。

第三节

劳动纪律

一、遵守公司制定的作息时间，不迟到，不早退。

二、员工必须依照所在部门编制的工作时间表到岗工作，如需调换班次，须事先征得部门领导同意，否则按旷工论处。

三、员工旷工3天以内的（不含3天）扣除日工资的两倍，连续旷工3天（含3天）则予以辞退或除名。

四、服从和执行直属上级指派的任务。不得公开顶撞领导、无故拒绝、拖延、敷衍或擅自终止领导安排的工作。

五、严禁在工作时间办私事、吃零食、打瞌睡、聊天或串岗、离岗。

六、员工在工作时间内，不得将亲友或无关人员带入工作场所。

七、工作场所讲普通话，不大声喧哗和影响他人工作。

八、员工因病事假、婚假、丧假等需申请假期时，应根据国家政策及公司管理规定，提供有关材料和书面申请，报项目主任审核，经总经理批准后，方可休假。

第四节

着装

一、上班期间须穿着公司统一标准的服装。

二、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、折皱、开线、掉扣。

三、着装应得体、整洁，系物端正，不准卷衣袖、裤腿，保证定期换洗。

四、男员工需穿黑色或深色皮鞋上班，皮鞋应保持光亮，着深色袜子；

案场女服务员着裙装上班时，应穿3-5cm黑色高跟鞋，着肉色长筒丝袜，鞋后跟均不得钉钉。

第五节

仪表仪容

一、员工必须注重仪表仪容的美感，保持衣冠、头发整洁，按指定位置佩带胸牌。

二、男员工发长不盖耳、不遮领，不准留大鬓角、小胡子，胡须应天天刮，不得烫发。

三、女员工应保持清雅淡妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化装品。

四、员工在岗时间里，除结婚、订婚戒指之外，不得佩戴其它任何饰物。

五、经常剪指甲，保持干净，不得蓄长指甲，不得涂有色指甲油。

六、注意个人卫生，无汗味异味，上岗前不得饮酒或吃葱、蒜等辛辣食物，保持口腔卫生。

七、坐姿要上身挺直，不要弯曲，与他人谈话时两腿不得翘叠和晃动。

八、行走时保持步伐轻盈，双臂自然摆动。

九、站时应挺胸、收腹，不得叉腰、抱肩，不得依靠它物。

第六节

文明礼貌

一、对待客户态度要自然、大方、热情、稳重，做到微笑服务，恰当地用好敬语。

二、与客户相遇时，要主动让路；与客户同行时，应礼让客户先行。

三、与客户谈话时应站姿端正，讲究礼貌，用心聆听，语气温和文雅。

第七节

保密制度

一、全体员工都有保守公司秘密的义务。

二、保密范围

1、公司尚未付诸实施的经营战略，经营方向，经营规划，经营项目及经营决策。

2、公司签订的协议，意向书及可行性报告，主要会议记录。

3、公司已确定但尚未公开的各类信息。

4、公司员工的人事档案，工资性、劳务性收入资料。

5、公司工程设计图纸。

第八节

人力资源管理细则

一、聘用原则

公司采取全员劳动合同制用工，实行面向社会公开招聘、自愿报名、全面考核、择优录用的原则。

二、聘用条件

凡年满18岁以上的中华人民共和国公民，具有大专或高中以上学历，身体健康，品格优良等条件都可根据公司工作需要参与应聘。

三、聘用程序

1、根据编制及岗位的需求，实行统一招聘。

2、应聘人员须填写《应聘登记表》，同时携带身份证、学历证、职称证等原件及复印件和免冠照片、个人简历（包括工作业绩）；

3、综合部对应聘人员的品德、素质、态度进行初试测评；

4、对主管人员的聘用，由综合部核实了解，公司审批后任用；

5、应聘人员应详细填写《应聘登记表》，提供的证件或资料要真实可信，否则将根据情况，不论其是否聘用入职都将被立即停止聘用。

四、新聘人员入职手续

1、新聘人员须签订《试用协议书》；

2、提出近期身体情况报告；

3、领取《员工手册》、工号牌等；

4、在指定的时间内到所聘用部门报到及领取相应的办公用品。

五、员工薪酬

1、根据员工从事工作的职位、责任、能力等确定薪酬标准，按月发放（员工应对个人薪金状况进行保密）；

2、公司薪金由基本工资+岗位工资+各种津贴+加班工资等组成。薪金每月15日前发放。

六、终止合同

凡出现下列情况者，公司可随时解除劳动合同：

1、严重违反公司有关管理制度的；

2、玩忽职守，出现重大工作失误，给公司造成重大损失的；

3、构成刑事犯罪行为的；

4、在入职后发现有重大情节隐秘不报，如重大疾病、犯罪记录等。

5、不配合工作，不服从管理，不能很好地工作并经多次教育无效的；

6、无故旷工在3次以上的。

七、员工辞职

1、在合同期内，如员工提出辞职，须提前30天以书面形式（辞职报告）报告所在部门负责人，并领取《员工离职手续表》，按表上要求办理工作交接手续。

2、员工如未能按规定递交辞职书面报告而擅自离职者，均按旷工处理。

第九节

通讯工具管理制度

一、对讲机的使用要求

1、领用对讲机的工作人员在工作时间内必须开启对讲机，呼叫时必须应答，如因个人原因没有应答或没人解释原因造成损失的，被叫人将承担一次未应答20元处罚，再次未应答加倍处罚。

2、各对讲机的使用人应爱护设备，由于正常使用所导致设备需要维修或折旧，应由使用人统一交负责人处理。

3、不允许将配备的对讲机挪用私用，在交接对讲机时，必须在交接本上签名，由于个人原因损坏或丢失的由领用人赔偿。

第十节

工装管理规定

一、服装分类：

1、保安部：制服2套（冬夏各一套），包括帽子、衬衣、外套 裤子、腰带、鞋，冬季配发棉帽及棉大衣。

2、服务部：制服2套（冬夏各一套），包括外套、马甲、衬衣、短裙。

3、保洁部：工装2套（冬季、夏季各一套）包括外套、衬衣、裤子，冬季外围保洁员配发羽绒棉衣。

二、使用期限：冬季工装两年，夏季工装一年

三、换季时间：夏装5月1日 至 9月15日，冬装9月16日 至次年4月30日

四、工装的使用及发放：

1、工装在使用期限内如有损坏或遗失，由使用者个人按月折价从工资中扣回工装款，综合部统一补做工装。

2、员工如有离职，按规定的使用期限，折价扣回工装款，不收回工装。

3、员工上岗，必须按规定统一着装。未按规定着装者，一经发现将进行处罚。

第二章 销售案场服务处工作手册 第一节 项目处主任岗位职责

一、全面负责案场服务工作，统筹协调保安部、服务部、保洁部人力资源调配；

二、配合销售活动，保持与其沟通，建立定期例会沟通制度，及时处 理服务过程中出现的问题，快速协调整改；

三、负责案场服务策划，指导案场服务业务，提高服务水平，开展相关培训，处理案场服务投诉事件及突发事件；

四、配合销售人员解答业主关于物业管理方面的问题及疑问，包括相关法律法规、物业收费标准、物业服务内容等。

五、制定案场清洁及装饰材料、家俬的保养计划。

第二节 服务部岗职责

一、为来访客户提供全程茶点及饮品服务；

二、准备饮品、糕点和糖果，及时补充吧台物资（消耗品）；

三、保持吧台区域台面整洁；

四、饮具和餐具的清洗消毒；

五、检查使用工具情况和案场物资情况，异常情况及时登记并报告直属上级；

六、填写物资领用记录，收集客户的意见、建议及现场问题.服务员服务标准：

（1）站姿标准，两臂自然下垂，手指自然弯曲；两手亦可在体前交叉，一般是右手放在左手上，肘部应略向外张。面带微笑。（2）所有的饮料、糕点服务中必须使用托盘；（3）所有饮料服务均以“对不起，打扰一下”为起始；（4）服务方向从客人的右面服务；

（5）盛装饮具均要求洁净、无破损、无水迹、已消毒，玻璃器皿要求通透。

（6）及时撤空杯，不能让台面太凌乱。如有吸烟顾客，注意及时更换烟灰盅。

第三节 保洁、绿化部岗位职责

一、统一着装，按时上下班，服从统一指挥。工作期间不得大声喧哗、聚集聊天；不得与客户发生争执；不得做与工作无关的其它杂事。

二、认真完成各自区域的清洁卫生，随时保持大厅、走道、扶手、前厅玻璃、外围区的整洁。确保厕所无异味。

三、本着勤俭节约的原则，做到管好、用好、爱护好所配备的各种卫生洁具和自己保管的用具。

四、完成公司领导交办的突击清洁工作。

五、负责现场园林绿化日常保洁、养护等工作；按季节及时防病治虫，施肥、整枝等。保洁员工作标准

一、日常保洁要求每天对地面进行推尘，大堂内各个部位要保持清洁、光亮、明净。

1、操作过程中，根据现场的实际情况，适当避开客户活动或聚集区域，待客户离开后，再予以补做，对出入频繁和容易脏污的区域，应重点对待并增加推尘次数。

2、遇下雨、雪天气，要在大堂进出口放置踏垫，铺防湿地毯并标明防滑告示牌和增加拖擦次数，以防滑倒及将雨水带进大堂。

3、标准：保持地面无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾，大堂

内各部位保持光亮、整洁、无灰尘，玻璃门无手印及灰尘、干净、光亮、完好无损。桌面烟灰缸内烟蒂不得多于3只，边沿无烟垢；立式烟灰盅光亮、无烟灰迹、无痰迹。

二、扶梯要用抹布擦干净，对挡杆或玻璃档要做到无灰尘，无手印，扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘要及时掸净，每个楼面进口处要保持干净整洁。

三、洗手间的质量标准：卫生洁具做到清洁、无水迹、无头发、无异味；金属器具保持光亮、无水迹，无灰尘、无手印、无锈斑；镜面透亮，无灰尘、无污渍；墙面四角保持干燥，无蛛网，地面无脚印、无杂物，保持空气清新。

四、室内观叶植物管理质量标准

1、植株丰满健壮，叶面干净光亮。

2、无明显病斑，虫口，植株上无明显虫害。

3、无枯黄叶，盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物。

4、植物无缺水，干旱现象。

第四节 保安部工作职责

一、熟悉服务区内的各功能区、消防设施分布情况，会使用消防器材，出现火警事故，能够采取适当措施（报119），并组织客户及工作人员撤离。

二、严格交接班制度，做好值班记录和交接班记录。

三、负责对进入服务区内车辆的交通秩序和停放管理工作。

四、对服务区内的道路及公共设施等负有巡视监护的责任，防止各种

因素造成破坏。

五、做好防火、防盗工作，勤于检查，提高警觉性，杜绝一切事故的发生，切实保障服务区内的安全。

六、讲究文明，礼貌待人，遵守公司的各项规定，严禁不文明用语，凡事做到有理有节，不卑不亢。

七、保持良好的形象及精神状态，注意仪容仪表，礼节礼貌。

八、服务热情周到，文明执勤，有求必应，有问必答，不可推诿、搪塞。

第五节

保洁卫生应急预案

一、暴风雨天气清洁的应急处理

1、管理员勤巡查、督导各保洁员的工作，加强与其他部门的协调联系。

2、在人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒业主“小心滑倒”。

3、及时关好窗户，防止雨水打进楼内，淋湿地面，墙面。

4、加快工作速度，合理调配工作时间，及时清理地面和墙面的水迹。

二、水管爆裂事故应急处理

1、迅速关闭水管阀门，同时迅速通知保安员及维修人员，并关掉有关电源；

2、将余水扫净，保持服务区内无积水，防止人员滑倒；

3、打开门窗通风，吹干地面；

4、安全注意事项：处理水管爆裂时，应防止触电。

第三章

附则

一、公司员工必须认真学习《新城市广场工作手册》，严格自律；

二、除《员工手册》外，公司制定的各类规章制度、岗位职责、服务标准等，每位员工都须严格遵守，认真执行。

三、《新城市广场工作手册》在一定时期中有效，服务现场各部门可根据管理及发展的需要，提出修改意见经公司总经理审评后可作修改。

四、《新城市广场工作手册》自

年_____月_____日起实行，《新城市广场工作手册》的解释权在公司办公室。

广元市天和物业服务公司内部管理制度 篇2

一、我国物业管理公司财务管理存在的内部控制问题

( 一) 财务人员的内部控制意识不足

物业管理公司有两种主要的建立模式, 一种是独自成立的公司, 与所管理的小区、商场等的所有方没有直接的联系, 另一种是由房地产开发企业集团建立的公司, 与所属的房地产企业共同归属于集团公司管理。在前一种模式下, 物业管理公司的规模一般比较小, 因此对于公司的财务管理, 管理者并不能够给予足够的重视, 这就使得财务管理中存在着诸多漏洞, 给公司的财务活动带来风险。后一种模式下, 由于物业管理公司是从集团企业的房地产项目中剥离出来的, 其财务管理多于房地产企业挂钩。且物业的收入只相当于整个收入的很小的一部分, 因此许多企业集团会将整个财务部门中专业技能较为薄弱的财务人员分管物业公司的财务, 并且相对于房地产企业的财务管理, 对于物业管理公司并不会给予足够的重视, 也造成了物业管理公司财务风险的增加。

物业管理公司财务人员的内部控制意识不足, 一方面是由于企业上层对于财务管理不够重视, 另一方面也是由于财务人员本身的内部控制的意识薄弱。

( 二) 财务管理的内部控制体系不够健全

正是由于物业管理企业的对于财务管理的内部控制不够重视, 所以在大多数物业管理企业并不能制定出完善的财务管理的内部控制体系。一方面, 传统模式下的房管部门转变为物业管理公司的这一情况, 大多公司都难以适应市场的激烈竞争, 开发商下所附属的物业管理公司大部分由开发商决定, 加上市场竞争的意识薄弱, 造成了亏损较为严重的情况;另一方面, 自主经营的物业管理公司的经营状况较好一些, 但是盈利状况仍然不是很理想。这些问题的出现还是要归于物业管理公司的财务内部控制并不完善, 使得企业丧失了进行激烈市场竞争的能力

在近年来频发的出纳等财务人员通过各种手段盗窃公司财产的案件来看, 归根结底都是由于财务管理的内部控制体系不够健全导致的。对于这些已经发生的问题, 许多物业公司并没有引以为戒, 仍然执行原有的内部控制体系, 更有甚者, 甚者完全没有内部控制体系, 整个公司的财务仅有一名或两名财务人员负责, 而企业股东只会过问企业的利润等综合数据, 这些漏洞给财务人员留下了较大的操作空间, 给公司的财务安全造成极大的威胁。

( 三) 内部控制措施执行的有效性不足

在企业现代化的过程中, 也有一些物业管理公司认识到了了内部控制对于财务管理的重要性, 并且给予重视, 编制了本公司较为健全的内部控制体系, 这些内部控制措施并没有得到有效的执行。一方面是由于物业管理公司的财务部门的规模较小, 而内部控制能够完成存在的一个重要条件就是能够有足够多的层次来实现相互监督。较小的财务部门的规模就导致内部控制层级之间的相互制约难以实现, 内部控制的措施难以执行。另一方面是因为财务部门人员并不会严格按照内部控制的措施进行财务管理活动。许多物业管理公司由于规模较小, 因此股东具有很大的发言权, 公司的大股东向公司借去数额不菲的借款, 同时从不偿还等现象时有发生。或者大股东挪用公司的资金为自己或家人添置汽车等物件, 导致公司资产的流失。这些都是财务管理的内部控制未能有效执行的表现。仅仅建立内部控制的体系是远远不够的, 更为重要的是能够有效的执行内部控制的措施, 才能真正实现对公司财务的管理与保护。

二、物业管理公司财务管理的内部控制完善建议

( 一) 提高财务人员的内部控制意识

财务人员的内部控制意识是企业内部控制能够有效执行的重要因素。提高内部控制意识, 物业管理公司主要有两方面需要加强。一是物业管理公司在招聘财务人员时, 将其内部控制意识作为考察的一个重要方面, 提高财务人员的工作要求。企业不能因为自身的业务较为简单或者其他原因就降低招聘财务人员的要求, 而应对财务人员的整体素质进行审核。招聘具有较高专业素养的财务人员, 这样从一开始就能够将整个财务部门的内部控制系数保持在较高水平。二是不具备较高专业素养财务人员的物业管理公司, 在日常的工作中不断的贯彻内部控制的思想, 将内部控制的思想贯彻到企业生产经营的各个方面。同时企业还应经常召开公司内部的内部控制学习交流会, 让整个企业的各个部门都参与到内部控制的活动中来, 在全公司养成内部控制的风气, 在提高整个内部控制水平的同时, 一并提高财务部门的内部控制水平。只有将财务人员的内部控制意识常抓不懈, 企业才能真正的将内部控制一直贯彻下去。

( 二) 建立健全内部控制体系

内部控制系统的完善是实现企业内部控制现代化的重要基石。企业内部控制体系的建立对于内部控制的有效性的作用不言而喻。对于企业的内部控制体系的建立, 尤其是财务部门的内部控制, 国家已经出台了许多的指导文件对我国企业的内部控制给予指导。物业管理公司应当根据国家已经出台的文件, 结合本企业经营活动的实际和特点, 针对本企业的真实情况与存在的问题, 制定适合本企业财务部门的内部控制措施, 并且在日常的经营实践中不断的加以完善。同时, 物业管理企业还应借鉴其他内部控制体系制作较为完善, 贯彻较为彻底类似企业的内部控制的措施, 并且加以学习利用, 能够将其消化吸收, 为己所用。此外, 物业管理公司在制定内部控制体系时, 应当将财务部门的内部控制与本公司其他部门实现联动, 通过加强企业内部的内部控制的综合应用, 在企业内部各部门之间形成一个较为完整的内部控制体系, 加强各个部门之间的相互监督力度, 推动企业财务部门的内部控制迈向一个更高的台阶。

( 三) 加大内部控制的执行力度

具备了完善的内部控制体系, 同时财务部门拥有较高专业素养的财务人员, 更为重要的是内部控制的贯彻实施, 这样企业的内部控制才能真正的发挥作用。年度预算是企业进行财务管理的内部控制的一个重要方面。首先, 物业管理公司在年末制定了下一年度企业的预算, 并且确保预算的合理性, 符合本企业经营活动东的实际。其次, 在新的一年中, 企业应当以此年度预算为蓝本, 严格执行企业的年度预算。最后, 企业在预算的执行过程中, 应当及时发现问题, 并且对预算适时做出调整, 以便于以后年度预算制定的更为合理。除了对于预算的执行中加强内部控制的执行力度, 还应当在财务工作的各个方面对企业的内部控制进行贯彻。

三、结语

财务管理的内部控制是公司实现经营活动现代化的重要保障。物业管理公司也应顺应时代发展的需要与国家政策的要求, 制定出适合本企业的财务管理内部控制体系, 同时将内部控制能够有效的实现。

参考文献

[1]翁建.试论物业管理企业财务内部控制[J].企业导报, 2015 (01) .

[2]向茂琳.浅探物业管理公司的财务内部控制[J].新经济, 2015 (05) .