三旧改造申请

三旧改造申请（共7篇）

三旧改造申请 篇1

广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划、申请程序、流程汇总

一、《规划》是全市旧改“1+3+N”规划编制体系的重要组成部分，是深化《广州市“三旧”改造规划》的重要成果和具体旧厂房改造项目改造方案审查及审批的基本依据；同时也是制定《广州市近期建设规划》的重要指导文件，是科学落实和实施城市总体规划与战略规划的重要内容。

二、《规划》以“三旧”标图建库成果为基础，结合现状道路、规划路网、行政边界及自然边界等要素，确定研究范围和规划范围。规划确定研究范围1000平方公里；通过综合梳理、分类甄别，划定规划范围137.15平方公里。其中，建议按旧厂房改造政策进行改造的面积为134.82平方公里，与旧城镇统筹改造的旧厂房0.38平方公里，与旧村庄统筹改造的旧厂房1.95平方公里。

三、《规划》围绕建设国家中心城市和现代化宜居城市的全市战略目标，重点完善城市服务功能和城市结构、促进产业调整和转型升级、提升土地使用效率。到2015年，预计实施旧厂房改造规模达30平方公里；2020年预计实施旧厂房改造规模达85-90平方公里；剩余旧厂房在规划期后逐步实施改造。

四、《规划》确定全面改造型(再开发型)和综合整治型(非开发型)两大改造类型，及全面改建(重建)、整建提升、功能更新、环境整治和生态功能维护五种改造方式，指引具有不同保护价值的旧厂房的改造。

五、《规划》综合相关规划的要求，考虑产业空间布局、城市空间结构及用地效率和效益等因素，划定旧城区、旧城区与环城高速之间、环城高速以外地区三个圈层对旧厂房用地改造功能进行引导。其中，旧城区工业功能全部退出，严格限制改造为商品房开发用途，重点完善旧城公共服务等配套设施，改善人居环境，以及发展商务办公及商业零售功能；旧城区与环城高速之间重点优先发展商业办公等现代服务业，促进城市空间组织从单中心模式走向多中心模式，适度开发商品住宅项目以及相应的配套设施；环城高速以外地区，产业重点发展区、工业集聚区内的旧厂房进行产业升级改造，保留工业及物流功能。其余零散的旧厂房，属于城市总体规划和土地利用总体规划确定为规划建设区域内的，以开发商品住宅以及商业服务功能为主，引导旧城人口疏解，推动新区人气集聚；属于生态控制范围的，以生态复绿或生态旅游及配套服务等功能建设为主。

六、《规划》把旧厂房用地划分为经营性用地、非经营性用地和非建设用地(生态用地)三大类。其中，改造为商务办公、商贸、住宅以及工业仓储等经营性用地的面积为57.06平方公里，占旧厂房改造总用地的41.60%；改造为政府办公、教育科研、医疗卫生、2文化体育、道路广场、市政公用设施、园林绿地等非经营性设施用地的面积为57.61平方公里，占旧厂房改造总用地的42.00%；改造为生态用地的面积为22.49平方公里，占旧厂房改造总用地的16.39%

七、《规划》从城市建设趋势、基础设施支撑能力、政府公共财政收支、市场开发等角度综合分析，基于“分区控制、疏密有致”的控制思路，确定全市旧厂房改造平均开发强度商业金融用地控制为3.3-3.5，居住用地为2.9-3.0，工业用地为2.0，并综合轨道站点规划等情况，确定各改造分区开发总量和基准容积率。

八、《规划》落实、优化、新增配臵公共服务设施、市政基础设施、道路交通设施、绿地和公共开敞空间，增强生态系统的建设，强化旧城区、文保单位、工业遗产、相关规划提出保护的旧厂房及其他文物线索等的保护力度，完善城市服务功能，提升城市品质。

九、《规划》考虑到全市旧厂房的区位差异，基于战略规划和城市总体规划划分发展单元以及现行控规管理单元，全市旧厂房划分372个改造分区，对改造分区进行功能、开发强度(基准容积率)、建筑量以及配套设施的总体控制，构建“通则”+“指引”控制模式。

十、《规划》通过土地操作、财政、规划、政策保障等措施和手段实现旧厂房的有序、合理改造，促进城市的有机更新。

3456国有土地旧厂房申请改造程序和要求（试行)(2010年11月24日修订)

一、办理事项名称：国有土地旧厂房申请改造程序和要求

二、办理依据：

（一）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府�6�72009�6�878号)

（二）关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府�6�72009�6�856号)

（三）广州市“三旧”改造规划指引（暂定)

（四）广州市“三旧”改造工作流程（暂定)

（五）广州市“三旧”改造规划（编制中)

（六）广州市旧厂房改造专项规划（编制中)

三、收件资料清单：

序号资料名称份数备注原件复印件1申请函（原件)11①须加盖单位盖公章；②须按照穗府�6�72009�6�856号文明确改造模式和拟改造范围。

③须明确是否已纳入“三旧”改造规划和实施计划。

申请用地的基本情况和建筑物情况。包括：项目名称、地址、四至位臵、改造面积（总改造面积、建设用地面积、农用地面积、需完善用地手续面积）、地块现状、权属情况等④功能控制要求（用地性质）和强度控制要求（容积率等)⑤改造规划意向（计划改造的经营用途和使用功能、建设规模、总投资、不符合控规要求的应说明原因)⑥改造效果和时序2标图建库图斑统计表及“三旧”改造宗地档案情况表11①“三旧”改造宗地档案情况表须区国土房管局盖章确认。

②产权清晰的国有厂房用地，且改造范围与产权界线一致的地块，可不提供“三旧”改造宗地档案情况表”。

7序号资料名称份数备注原件复印件3身份证明11①须提供原件核对；②法人及其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构构代码证；③自然人的有效身份证明包括：身份证或军官证或护照或其他身份证明；④委托办理的须提供法定代表人身份证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。

4改造初步方案5①现行控规核查情况；②总平面图。方案应打印在合适比例的现状实测地形图上的总平面图（1:500或1:1000的比例，以能清晰反映建筑布局、间距等内容为准）,提供改造后经济技术指标（须提供电子文件并附电子文件一览表）；③方案应在相应的图纸上清晰标注建筑功能、建筑间距、建筑层高、竖向标高、地下车库边线及出入口、绿地界线等重要元素，独立用地的公建配套项目应清晰标注用地边线。

④包括总平面与绿地系统规划图、交通与竖向规划图、区划明细图、总平面彩图、三维透视图，并提供修详通电子文件。

⑤涉及控规调整的，须编制控规调整专章；涉及未编制控规地区的，须编制控规论证专章。5历次历史审批资料（复印件)/2①包括国土历次核发的文件和附图，文件主要包括：《国有土地使用证》、《房地产证》、《土地权属证明书》、《同意使用土地通知书》、《建设用地批准书》等权属证明文件；②包括规划历次核发的文件和附图，文件主要包括建设用地规划许可证或国家建设征用土地通知书。

6附图/2将改造地块边界（含坐标）在下列图纸上标注：

①1:500或1：2000现状地形图现状地形图（具体要求见附件1)②1：500土地利用现状图（含第二次土地调查土地利用现状图）；③新一轮土地利用规划修编的土地利用总体规划图7照片申请用地现场照片电子版10张，发送到电子邮箱HZQGXB@126.COM8序号资料名称份数备注原件复印件已办理权属登记的需要补充下列材料：

8查册表11广州市房地产档案馆出具。

9权属证附图/210历史用地界址与申请界址套图结果（原件)20历史用地界址与申请改造界址不一致时须办理。涉及完善用地手续须补充下列资料：

11土地勘测定界技术报告书11①测绘部门出具，含放桩情况、土地所有权性质（国家和集体两种）及地类（农用地、建设用地、未利用地、基本农田）面积汇总表；②须采用西安坐标系。

12“三旧”改造宗地档案情况表11须区国土房管局盖章确认。

13征地补偿协议及补偿兑现凭证14违法用地处理决定和执行结果（含已按规定缴纳罚款发票)02①涉及完善用地手续的须提供；②区国土房管局出具（明确违法用地的发生时间）；③提供原件核对。

涉及完善征收手续的须补充上述完善用地手续的资料和下列资料：

15被征收土地的集体土地所有权证、农村地籍图11①涉及完善征收手续的须提供；②由区国土房管局核对并加盖公章。

16已支付征地补偿款发票（复印件）和征地协议（原件)及被征地单位出具的已收齐全部征地补偿款的证明（原11①涉及完善征收手续的须提供；②村出具的已收齐全部征地补偿款的证明；③区国土房管局确认。

9序号资料名称份数备注原件复印件件)17听证材料（包括听证告知书、送达回证、被征地村意见和区国土房管局意见)02①涉及完善征收手续且按政策需要听证的须提供；②区国土房管局出具并加盖公章；举行听证会的，提供听证笔录；未举行听证会的，说明告知听证权利和期满放弃听证情况；③放弃听证的，严格按照粤国土资发[2006]68号文操作，并提供村民代表大会同意放弃听证的相关材料。

18其他//其他根据改造项目特殊性需提供的相关材料。附件：

1、地形图资料的技术要求

2、旧厂改造方案土地专章参考格式备注：

1、以上所有复印件一律采用A4单面复印，注明“与原件一致”并加盖申请单位公章，并提供原件核对；

2、改造规划方案必须具有城市规划甲级、乙级资质的设计单位编制，并加盖公章、出图章。

四、受理地址和电话：广州市海珠区人民政府城市更新改造工作办公室（广州大道南999号海珠区政府第五会议室，020-89088935)

五、办理时限：10个工作日，申请单位材料补送、核定权属、地类、套界址等工作时间不计入办案时间。

10附件1：

地形图资料的技术要求为确保我办审批案件的科学性和准确性，提高办案效率，参考目前市规划局的相关操作办法，我办在项目收案过程中，明确对地形图资料的技术要求如下：

1、地形图的地形（即地物、地貌）应与改造区域的实际现状相符，采用广州市平面坐标系和高程系统，其标准分幅为400mm*500mm(用地面积≤20公顷的用地提供1:500现状地形图；用地面积＞20公顷的用地提供1:2000现状地形图)；

2、须叠加拟改造范围的用地界线及相关规划信息（包括地形图范围内的周边规划用地界线、规划路网、规划河涌以及规划绿地等）；

3、须标示拟改造范围的用地面积，并提供其用地界线拐点的广州坐标和西安80坐标；

4、自主改造类项目须叠加总平面布臵图，并标注建筑间距及退让间距，标注改造后的经济技术指标；

5、地形图应盖原勘测单位（勘测单位须具有相应测绘资质）的出图章、现状图审核章，并加盖申请单位公章。

11附件2：

旧厂改造方案土地专章参考格式(国有土地)

一、标图建库情况××(地块名称)地块位于××（地址或方位），已纳入“三旧”改造范围，标图建库图斑号为××，面积××公顷,拟改造面积××公顷,与标图建库图斑范围一致（与标图建库范围不吻合的,具体说明不符情况及原因）。

二、土地利用现状情况1．××地块改造范围总用地面积为××公顷，属国有土地。

2．根据2007年土地利用现状图，改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。

3．根据第二次土地调查土地利用现状图,改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。

三、土地利用总体规划情况根据××区土地利用总体规划的最新成果，改造范围内土规确定为建设用地的面积为××公顷，农用地面积为××公顷，未利用地面积为××公顷（如图所示）。

（上述两条如地块内全部为建设用地，相应内容可表述为“无农用地和未利用地”)

四、土地权属及使用情况

（一）有办理权属登记的改造范围内用地××(产权单位)于××年已以××（登记字号）办理国有土地使用权登记（或国有土地房地产登记，附权证号），登记土地面积××平方米（已办理房地产登记的，增加“总建筑面积××平方米”)，土地使用权类型为××(划拨、出让、国家作价出资入股)。土地现由××（使用单位）作××使用(非产权人使用时才需写)。

（如土地使用权类型属出让的,说明出让金缴交情况;如通过房地产交易取得用地的,提供上手产权人及交易时间等相关情况)

（二）未办理权属登记的改造范围内用地××年经××（批准机关）批准使用（详细表述用地批文的名称、文号、用地面积、使用性质）。土地现由××（使用单位）作××使用。

（如批准用地面积与现用面积不一致，需作相关说明)12广州市旧厂房改造工作流程(征求意见稿)

一、国有旧厂房改造程序

（一）提出改造意向由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造办提出改造意向。

（二）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。

（三）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（四）批复改造方案。

由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（五）实施改造方案经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下三种： 13方式一：补交地价、自行改造；方式二：纳入储备、给予补偿；方式三：改变用途、临时使用。

1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处臵的，按下列程序组织实施：（1）完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后，按以下程序实施。

（2）申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续。

（4）申领建设工程规划许可证。权属人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工。由建设主体持建设工程规划许可证向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即纳入储备、给予补偿方式处臵的，实施程序如下：（1）属于公开出让情形的实施程序如下： ①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入储备计划和出让计划。由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入储备计划和出让计划。

③申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。

④签订交地协议、预支补偿款。纳入储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜；按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》预支补偿款。选择评估方式补偿的，双方应先委托评估。

⑤组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

14⑥收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。

（2）属于公益征收情形的，实施程序如下： ①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入收地计划。转送市国土房管局纳入收地计划。

③规划意见。市国土房管局向规划部门申请规划意见。规划部门依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，出具意见。

④收地告知。由市国土房管局根据规划意见告知权属人收地事宜。⑤选定补偿方式。由权属人按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》的规定选定补偿方式。

⑥实施收地。由市国土房管局会市土地开发中心实施收地，支付补偿款。

3、经批准同意以第三种方式即改变用途、临时使用进行处臵的，按以下程序实施：

①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②申办临时使用规划许可手续。由权属人持市“三旧”改造办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续。

③计收出让金。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收土地出让金。

二、集体旧厂房改造程序

（一）提出改造意向由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造意向区（县）“三旧”改造机构提出改造意向。

（二）区出具统筹使用意见由区（县）“三旧”改造机构负责初审。集体旧厂房原则上应纳入“城中村”改造范围，统筹改造。个别需要单独进行改造的集体旧厂房，应由区政府出具具体改造意见，包括改造缘由及改造意向。旧厂房土地和建筑性质、权属等情况应取得区（县）国土房15管部门和当地政府书面证明，涉及需完善历史用地手续的，应取得区（县）政府出具的完善手续后纳入政府统筹使用的意见。

（三）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县)政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。

（四）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（五）批复改造方案由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（六）实施处臵方式经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下五种： 方式一：自行改造；方式二：公开出让；16方式三：依法流转；方式四：依法征收；方式五：结合城中村改造和留用地管理。

1、以第一种方式即以自行改造方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）土地转性审批。申请转为国有的，属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（2）申办建设用地规划许可。由所有权人持市“三旧”改造办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由所有权人持建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的，同时申办出让手续。

（4）申领建设工程规划许可证。由所有人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工。由建设主体向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由所有权人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即公开出让方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）提出公开出让申请。由所有权人向市“三旧”改造办提出公开出让申请，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，可同时提出转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核。

（2）用地报批。属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（3）纳入出让计划。由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入出让计划。

（4）申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造规划方案出具规划条件。

（5）签订交地协议。由所有权人与市“三旧”改造办签订协议，约定土地整理、土地交付、权属证注销等相关事宜。

（6）组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

（7）收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局向所有权人拨付公开出让成17交价格的60%作为补偿。

3、以第三种方式即流转方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入全市出让计划后，按市集体土地流转的程序办理。

4、以第四种征收方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入收地计划后，按现行征地报批程序办理。

5、以第五种方式即结合城中村改造和留用地管理处臵无合法手续用地的，所有权人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明，报市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府审批后，按以下程序实施：

（1）属于纳入城中村改造方式处臵无合法手续用地的，按照城中村改造程序办理。

有留用地指标未兑现的，同时抵扣留用地指标。

（2）属于兑现和预支留用地指标情形且不需要纳入城中村改造范围的，参照集体旧厂房自行改造处臵方式程序办理。

（3）属于征收纳入区（县）政府统筹使用的，由区（县）政府征收为国有建设用地后，参照国有旧厂房程序办理。

三旧改造申请 篇2

2013年2月25日上午, 厦门首批以“夏商大厦”地块 (原湖滨大饭店) 为代表的六个“三旧”改造项目正式举行奠基仪式, 6个地块总投资超45亿元, 标志着厦门的三旧改造在经过几年的政策酝酿后, 正式拉开了序幕, 打响了令人振奋的第一炮。

本文从厦门的城市现状阐述了实施“三旧”改造的必要性, 提出厦门“三旧”改造所应遵循的四项建议: (1) 多借鉴其他城市的成功经验; (2) 应建立在生态城市理念的框架下; (3) 应基于更高层次的改造; (4) 认真总结经验, 完善改造政策, 加强制度建设。以真正达到国家利益、企业利益和社会效益的集体共赢。

1 厦门“三旧”改造的政策背景

(1) 为贯彻落实省政府出台的《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》, 2010年厦门市国土局联合市规划局编制了《关于推进旧城镇旧厂房旧村庄改造有关土地政策的意见》。

(2) 从2011年起, 全市开展有关“三旧”改造项目前期调查摸底和规划策划研究, 并于2012年启动集中工业仓储区的片区改造规划。

(3) 结合厦门实际实况, 2012年10月, 市国土局、规划局再次联合出台了“关于推进工业仓储国有建设用地自行改造的实施意见”, 决定优先推进工业、仓储国有建设用地的自行改造工作, 在积累经验后再逐步推广到旧城镇和旧村庄的改造。该项政策允许全市原有工业仓储用地的产权人在符合规划条件的前提下, 可申请改变用途, 改造为办公、商业、酒店等。

(4) 2012年10月15日经市政府批准后, 向社会公布了首批16个自行改造项目清单, 总用地面积21.35万m2, 建筑面积82.97万m2, 预计协议基准地价近20亿元。

“三旧”改造是城市发展到一定阶段后, 在土地集约发展要求下的提升土地利用效能、化解土地资源紧缺矛盾的一项政策, 也是一项推动城市产业转型、升级的重大举措。改造的模式有三种:拆除重建、政府收储或用地置换。

此次批准改造的16个地块为仓储用地自行改造的先行试点, 主要形式为“拆除重建”, 地价以协议出让为主, 是厦门调整优化城镇空间布局、促进产业结构升级政策的重要探索, 对厦门新一轮发展具有重大的意义。

2“三旧”改造为探索性政策, 厦门实施极具必要性

2.1 是土地利用由粗放型向节约集约型转变的客观要求

随着全国城市化和房地产经济的快速发展, 只有弹丸之地的厦门土地资源日益紧缺, 土地供需矛盾日益突出, 城市发展空间极其有限, 原有的功能结构、物质结构和土地资源利用方式已成为厦门可持续发展的瓶颈。如何更好地节约、集约、高效利用城市土地, 充分挖掘城市存量用地潜力、提高土地利用综合效益, 已成为当前厦门政府所面对的重大课题。为此厦门市政府这几年一直致力于土地制度的改革。市委副书记钟兴国2012年在落实土地管理制度综合配套改革工作调研时指出:国土部门要向产业转型、结构调整争取土地;向土地整理要土地;向三旧改造要土地, 通过三旧改造把原来土地盘活起来;向规划调整要土地, 通过规划的调整, 不断优化, 增减、用好、盘活土地[1]。因此, 积极开展城市土地整理活动, 提高存量土地使用效益, 是目前实现厦门市城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求。

2.2 优化提升城市空间, 是实现海湾型现代都市建设的需要

(1) 近几年来, 厦门市政府以“全域厦门”的理念和“高起点、高标准、高层次、高水平”的四高原则, 确立了全面拓展岛外空间, 优化提升岛内空间的发展战略。随着海湾型现代国际都市的建设, 厦门全面扩展岛外空间, 已从原来岛内的100km2向岛外拓展到330km2。岛内优化提升, 即通过对现有土地资源的有效整合、提升, 进一步推动岛内土地的二次开发利用, 调整优化城镇空间布局, 促进厦门产业结构升级, 使岛内的城市建设更具生态性和品质性。

(2) 由于历史的沉淀, 厦门岛内的老企业、旧厂房、旧宿舍还零星地散布在城市的各个区域, 占据着较大的城市空间;早期的粗放式发展带来的诸如工业低端化, 城镇低效用地等普遍现象, 导致了产业结构不合理, 利用效能低下, 功能老化, 环境混乱, 甚至相当一部分土地还长期闲置, 造成极大的资源浪费。如:原省四建改制后遗留下的企业用地达20万m2, 除市土总收储的土地外, 尚余16万多m2的各类企业用地 (岛内9宗地块, 为旧宿舍、旧厂房, 总用地面积为4.6万m2) [2]等等, 严重影响了厦门的城市形象和发展环境。相对于目前寸土寸金的土地市场, 造成的资源浪费显而易见。因此, 把这些不具有保留价值的旧厂房等低效能用地, 通过政策盘活, 改造成为符合城市规划要求的高效、新兴产业已迫在眉睫。

(3) 实践证明, “三旧”改造是提升城市品质的重要途径。早在2008年, 厦门就着手陆续开展了“三旧”改造的实践, “友丰文创商业城、厦门牛庄文创园、灿坤文创园、龙山文创园”等多个文化创意园, 都是通过旧厂房改造而成的, 他们用文化创意提升品质、引领生活, 用文化的元素和价值观创造了生机勃勃、活力无限的园区, 取得了良好的社会效益和环境效益, 通过改造成功实现华丽变身, 正如厦大一位教授所说的“通过提升, 把城市‘疮疤’变成亮点, 化腐朽为神奇。”

3 厦门“三旧”改造实施应更多地借鉴其他城市的成功经验

尽管这几年厦门的房地产经济快速发展, 且厦门的“三旧”改造亦曾小试牛刀, 取得不少成果, 但因推进力度不够, 许多领域尚属空白, 许多政策和制度的建立尚在酝酿、探索阶段, 经验不足。

“三旧”改造是一项涉及多方利益的重大土地制度改革, 在“摸着石头过河”的同时, 应更多地借鉴别人的成功经验。广东是国内最早进行“三旧”改造试点的省份, 其对政策的制定、机制的完善及具体改造方案的实施都具有丰富的经验, 特别是佛山市, 创造了许多“三旧”改造的经典神话。有许多方面均值得借鉴, 如: (1) 在政策思路方面, 坚持“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方收益”原则, 坚持高水平制定“三旧”改造规划, 与土地总体规划、土地利用总体规划相衔接; (2) 在制度建设和管理方面, 重视规范问题, 放得开, 更要管得紧, 做到“两个严格”、“四个绝不能”; (3) 在实践方面, 树立先进典型, 以点带面铺开改造工作[3]。因此, 应善于学习、善于分析和吸取, 把厦门的“三旧”改造推进得更快些, 更深入些。让厦门的旧厂房得以重换光彩, 让厦门沉睡的闲置土地早日振作起来。

厦门具有深厚的历史渊源和文化传承, 厦门的经济发展有着自身的社会、经济、文化和地理背景。因此, 在吸取外面成功经验的同时, 应立足于厦门, 结合地域实际, 以厦门的总体规划和发展战略为指导, 以厦门的经济、产业、人文、地理等为依托, 创造出一条延续厦门历史文化、提升人居环境、突出厦门特色的改造道路。本次政府的实施策略:坚持以政府为主导的前提下, “优先推进工业、仓储国有建设用地的自行改造工作, 在积累经验后再逐步推广到旧城镇和旧村庄的改造。”就是针对厦门实际非常好的例证。

4 厦门的“三旧”改造应建立在生态城市理念的框架下

(1) 应结合厦门得天独厚的自然景观和人文景观, 厦门处处拥有着美丽的自然景观和丰富的人文底蕴, 每一项目的改造都不应是孤立的、单一的, 而是应通过与周边自然、人文环境的统一协调, 以提高和改善城市空间环境质量为目标而进行的更新、升级改造, 增强城市空间整体风格, 使之成为提升城市活力和品质的标杆。以“夏商大厦”地块为例, 该大厦拟建200m高度的甲级写字楼, 将成为厦门中心城市的新地标。由于这一地块正处于厦门重要的交通枢纽———湖滨中路和湖滨南路交叉口。因此, 夏商与职能部门积极探讨如何通过政府引导, 合理规划, 与对面的凯宾斯基、嘉禾园、规划中的轨道交通枢纽等实现地下连通。这样既可进一步繁荣周边商业环境, 更可方便市民通行停车, 同时也可优化地面交通环境, 由此厦门的几何中心区域或可实现连通, 成为一个新的城市商业中心[4]。

(2) 应作为城市空间的补充和完善。“三旧”改造应根据城市规划对城市缺失功能的修补, 生态城市理念下的空间修补包括自然生态环境、城市空间的再造, 自然环境和谐统一, 城市文化脉络的梳理和继承[5], 应以政策、规划为引导。如针对目前厦门停车位已严重不足的缺陷;本次改造的“光华商贸城”与“龙头山仓储区”在规划为酒店的同时, 将为社会提供一千多个车位。再如:龙岩地区厦门综合开发区地块将被改造成商务中心, 为相邻的邮轮码头提供休闲、商务类配套服务;为龙岩农林产品等土特产品提供展示展销;为濠头社区提供较为完善的商业服务设施[6]。

5 厦门“三旧”改造应基于更高层次的改造

厦门是个现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要的中心城市, 城市建设应紧紧围绕着上述的“四高原则”, 以突出厦门独特的魅力。

首先, 政策的制定、规划的引导应站在全域厦门的高度。厦门岛内应以高端服务业为主导, 以文化科技为提升。对不符合产业要求地块的改造, 应就地提升, 以改造促调整、以改造促转变, “筑巢引凤”、“腾龙换鸟”促进二产向三产转型[7]。

其次, 改造项目的定位应突出高品质性。厦门土地资源极为稀缺, 更拥有众多美丽的光环, 享有较高的国际知名度。因此, 每个项目的改造定位、设计标准都应基于更高的标准和要求, 改造成为厦门建筑行业的精品, 更好地展示厦门的文化品位。

最后, 应平衡好政府、企业、社会各方的利益关系, 使社会和谐达到高度的统一。厦门目前实施的改造项目均由企业自行出资, 应鼓励企业大胆创新, 引进各种高端、集约的项目。在补交土地出让金时, 应综合地段、用途、企业、项目效益等因数给予修正, 坚持“公开、公平、公正”原则, 兼顾企业经济利益, 真正达到国家利益、企业利益和社会效益的集体共赢。

6 坚持政府主导, 认真总结经验, 完善改造政策, 加强制度建设

政府应坚持主导地位不变, 树立改造典型, 加强管理, 进行项目指导与跟踪, 认真总结改造过程中的经验与教训, 有计划、有步骤地分步推进。

目前虽已出台改造的实施意见, 但没有具体实施细则和操作流程。因此, 应结合省政府的要求及厦门以往的经验、现有的政策条件和实际情况, 制定实施细则, 完善政策和流程, 使改造有法可依、有章可循, 引导、鼓励符合条件的企业进行改造。

目前厦门的“三旧改造”尚只停留在工业、仓储国有用地的改造, 许多制度的建设、规范管理还很不完善。因此, 政府应加强各种制度的建设, 站在更高的层面, 把项目的改造, 作为在政府规范管理指导下包括管理理念、方式的变革, 以及由此引发的相关政策的创新与探索[8], 为下一步旧城镇、旧村庄的改造提供更完善的政策指导。

总之, “三旧”改造对厦门城市建设是政策红包, 对厦门存量土地资源的二次开发及产业结构的调整具有重要的意义, 可以说既是机遇, 更是挑战。我们期盼着, 作为走在福建经济发展前沿的厦门, 应该能充分利用这红包政策、把握契机, 把厦门建设得更美好。让这史无前例的政策探索为厦门带来更多的奇迹。

参考文献

[1]厦土地政策三年十项改革通过三旧改造盘活土地《.厦门房产资讯》, 2012年3月29日

[2]《厦府办 (2008) 177号“厦门市人民政府办公厅关于转发市国资委市财政局关于将福建省四建建筑工程有限公司改建为大型工程总呈报公司意见的通知》 (附件) .2008年7月31日

[3]李志.佛山市“三旧”改造的经验总结与制度创新[J].现代物业 (上旬刊) , 2012 (08)

[4]《厦门网海西晨报》, 2013年2月26日

[5]吴晓峰, 彭建东.基于生态城市理念的“三旧”改造模式研究—以东莞市“三旧”改造为例.城市发展研究, 2012, 19 (6)

[6]厦首批“三旧”改造6项目拉动45亿投资《.台海网》2013年2月26日

三旧改造申请 篇3

经济社会进一步发展的用地瓶颈制约突出，全市60%以上的镇街没有超过500亩的可集中建设地块。从2009年开始，东莞市便积极推动“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工作，动员社会各方介入其中，先后投入资金400多亿元，完成改造1万余亩，正在实施改造2.8万亩，保障了经济社会发展的用地需求，改善了城乡环境。

一、操作主体多元化，积极引导各类主体进入更新改造

“三旧”改造涉及非常复杂的利益关系，早期的改造大多采取政府主导的模式，即由政府先完成土地征收和拆迁，再通过公开市场出让土地。这种方式往往造成政府财政压力大，且容易形成与被拆迁群众的直接矛盾。

因此，东莞市积极引导各类主体参与“三旧”改造，减轻城市更新改造带来的政府财政压力，也通过多元化的操作主体平衡复杂的利益关系。比如，东城区牛山钟屋围村的旧村改造是由开发商与村集体联合开发，东坑镇三甲工业城则由当地的商会会员组成开发公司合股联建，位于市中心区的东城万达广场则是由政府主导。

二、改造业态多元化，从注重商住开发到注重产业升级

由于商住项目盈利大、收益快，前期启动的“三旧”项目超过八成为商住项目。2012年后，东莞市就对“工改工”、产业转型升级类的项目给予政策倾斜。一是在“三旧”改造专项规划中确定“三旧”改造用地规划为商住用地的比例，市区不高于60%，各镇不高于40%；二是给予“工改工”项目最高1000万元的财政补助；三是鼓励建设高层工业大厦，允许其按栋、层分割销售。2013年以来，“工改工”成为东莞市“三旧”改造的重要方向，近半新增项目为“工改工”项目，其中既有增资扩产、高端制造，也有研发设计、检验检测、企业孵化器等2.5产业。同时，东莞市实施“拆三留一”政策，具体为按拆迁面積计算，预留不低于1/3的用地作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用地，目前已预留公共用地约4700亩。

三、资金来源多元化，大力动员社会资本介入改造

“三旧”改造项目需要投入的资金量较大、项目周期较长，完全由政府投入所带来的财政压力非常大。截止2015年5月底，东莞市“三旧”改造已投入资金达到405亿元；其中，政府投入67亿元，社会投入338亿元，二者的比例为14：86。社会投入包括村集体自筹与开发商投入两部分。村集体自行改造项目一般由集体经济组织自筹资金，村企合作改造项目以企业筹集资金为主，村集体则以土地等资产作价入股。

四、利益分配多元化，政府在土地价款和税费分配上大幅让利

不同的改造项目在收益分配上各不相同，由镇街政府主导改造的项目，土地出让价款和税费市级分成部分返还给镇街政府；由原权利人自改项目补缴的土地出让金，市、镇、村按4∶2∶4或3∶3∶4分成；村集体自改项目和村企合作改造的旧村庄项目，土地出让金先缴后返；村企合作改造的“工改居”项目，按基准地价的70%计缴地价，市、镇、村按2∶4∶4分成；村企合作改造的“工改商”项目，按基准地价的70%计缴地价，市、镇、村按2∶3∶5分成。市一级分成部分则全部注入“三旧”改造资金，补助“工改工”项目。

五、开发方式多元化，将城市更新与地下空间开发及轨道交通有机地结合起来

位于中心城区的万达广场项目南侧地下空间采取挂牌出让的方式，于2013年出让9802平方米，开发范围为地下2层。该地下空间的出让年限为40年，主要用于商业开发和停车场建设。更重要的是，万达广场与周边的卓越商业广场、枢纽站地块的地下空间全部连通，并与轨道站点出口接通，形成一个地下步行网络，未来还在这些商业综合项目之间规划了二层步行连廊系统，从而形成一个立体步行环境，步行区域将建设超过20万平米商业设施，极大地提升了空间利用价值。

三旧改造工作个人总结 篇4

20XX年一季度，我市“三旧”改造工作在市委市政府高度重视和市直各有关部门的大力支持下，各重点项目进展顺利，取得了重要进展。现将一季度我市“三旧”改造工作情况报告如下： 一、一季度工作总结

（一）重点项目进展情况

20XX年伊始，市委、市政府继续加大我市“三旧”改造工作力度，特别是加大“三旧”改造重点项目的建设。今年，确定了9个重点改造项目计划投资额25亿元。目前，一季度已投资68200万元，9个重点项目按照年初制定的目标和计划顺利实施中。

（二）加快条件成熟项目的报批工作。

20XX年以来，我办积极协调各项目投资方，加快改造方案编制和申报工作。目前，芙蓉北路城市综合体项目、武江区工业东路原西河汽车站项目、万汇广场旁汽修厂项目等三个项目获市政府常务会议审议通过，改造面积约公顷。

二、存在问题

我市“三旧”改造工作主要存在以下亟待解决的问题。

（一）拆迁问题，直接影响项目进展。我市为“三旧”改造项目大部分涉及拆迁安置，没有统一的征收补偿管理办法和标准指导，导致拆迁补偿工作难以进行，影响了“三旧”改造项目的顺利实施。

（二）项目准入和退出机制有待健全。项目推进慢在很大程度上是因为前期项目准入条件宽松，并且缺乏计划和退出的机制，导致项目在无法归宗无法改造的情况下，没有有效的退出机制。需进一步完善容积率等控制指标制定的技术规范，以更好的平衡协调市场主体经济利益和城市整体社会利益。

（三）受房地产市场影响的问题。我市“三旧”改造项目大多为房地产项目，前段时间国家一直对房地产市场进行宏观调控，直接影响项目主体积极性，影响一批项目的实施。

三、下阶段工作计划

一是进一步完善配套政策和简化办事流程。待省“三旧”改造新政策出台后，尽快完善我市“三旧”改造政策，简化办事流程，制定项目的准入和退出机制，防止造成烂尾工程及半拉子工程。

三旧改造申请 篇5

第一章总则

第一条为进一步加快城市更新（“三旧”改造，以下简称城市更新）工作，盘活存量土地资源，促进我区城市升级，实现节约集约用地的目标，根据国家、省市有关推进城市更新及“三旧”改造工作的文件精神，结合我区的实际，制定本实施办法。

第二条本实施办法所称城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新及“三旧”改造有关政策要求，根据城乡规划和本实施办法规定进行综合整治、功能改变、拆除重建等活动。具体范围如下：

（一）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（二）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

（三）城乡规划已调整为非工业用途，按照“退二进三”的要求需转变土地功能的工业用地；

（四）改造、提升为符合国家《外商投资产业指导目录》或《产业结构调整指导目录》鼓励类产业以及以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（五）根据城乡规划建设需要，进行城中村改造的用地；

（六）须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；

（七）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善及危房集中的村居；

（八）列入土地整治工程的村居；

（九）城乡建设用地增减挂钩试点中拆旧复垦区域；

（十）根据城乡规划要求进行环境、景观等综合整治的区域；

（十一）在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、文化遗产等用地；

（十二）其他经区或上级人民政府认定属城市更新范围的用地。第二章项目分类管理及认定政策

第三条对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。

第四条综合整治类是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，进行产业提升改造、改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等城市更新工作。

（一）综合整治类更新项目由所在镇政府（街道办事处）统筹推进。

（二）综合整治类更新项目中的产业提升改造及对既有建筑进行节能、装饰改造工作由土地使用权人实施。其中，产业提升改造是指在原厂房内设立区域总部、科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包、旅游文化等项目。改造单位凭城市更新项目认定批准文件办理相关的环保、消防、工商等手续。

（三）综合整治类更新项目一般不得进行加建，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施、完善改造项目用地的整体功能需要，可在满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求下，增加不纳入计算容积率建筑面积的附属设施或构筑物。

第五条功能改变类是指在不改变土地房产使用权的权利主体和使用期限的情况下，保留部分或全部建筑物的原主体结构，同时改变土地及建筑物的使用功能。

（一）项目用地及保留建筑须取得合法的房地产权证，以及已办理工程竣工验收备案手续，土地用途原为工业及其他非公益性质的国有建设用地，符合已批的控制性详细规划或“三旧”改造单元规划，土地规划为发展经营性项目用途（不涉及商品住宅开发建设）。根据项目改造需要，现有土地及建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以向区“三旧”改造工作主管部门申请实施功能改变类城市更新。项目用地按土地使用权协议出让、流转方式完善转变用地功能手续，保留建筑办理相关验收手续后，可以向房地产登记部门申请办理房地产权登记，具体操作指引另行制定。

（二）功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定，不得高于功能改变后土地用途的最高法定年限。第六条拆除重建类是指对改造地块的原有建筑物进行全部拆除，按照规划用途予以重建，并可通过以下方式进行改造：

（一）在不改变原工业或商服用地使用功能的前提下，可申请延长土地使用年限；

（二）在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划的要求下，可申请增加土地容积率，不涉及商品住宅开发建设；

（三）在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求，可通过协议出让、流转方式将非公益性质的建设用地转变用地功能发展经营性项目（不涉及商品住宅开发建设）。

第七条生态修复类是指对城市更新用地进行整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途、水利设施用途或作为农用地使用。

第八条局部加建类是指保留改造地块范围的部分或全部原有建筑物且不改变土地使用功能及使用期限，在改造地块的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上进行加建、改建，完善改造项目用地的整体功能，不含商品住宅开发项目。

改造项目须取得合法的房地产权证，在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求，且不改变土地使用功能及使用年限的情况下，允许申请增加土地容积率。

第九条历史文化保护类是指已纳入城市更新范围内的古村落、历史建筑、文化遗产等用地，在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用。

第十条城市更新项目认定条件如下：

（一）符合我区土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造专项规划；

（二）已纳入省国土资源厅标图建库备案范围和“三旧”改造实施计划；

（三）在2007年6月30日前的土地利用现状图和卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

第十一条城市更新项目改造方案按以下权限审批：

（一）综合整治类、拆除重建类工业升级改造项目、生态修复类和局部加建类更新项目，由镇政府（街道办事处）审批，并报区“三旧”改造工作主管部门备案；

（二）除第一款所述情况外，由区“三旧”改造工作主管部门审批。

城市更新项目认定操作细则另行制定。

第十二条对城市更新项目实行动态管理，建立项目退出机制。项目用地自认定之日起两年内未完善相关供地手续的，项目认定批准文件自动作废；项目用地不需要办理相关供地手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程施工许可证》，项目认定批准文件自动作废。项目重新启动时，需重新办理认定手续。

第三章规划政策

第十三条我区城市更新工作应重点推进产业提升、改善生活环境及完善公共设施的改造项目，鼓励改造后用于保障性住房的项目，适度控制改造后用于开发经营性房地产的项目。

第十四条“三旧”改造专项规划的规定如下：

（一）“三旧”改造专项规划是指导全区城市更新工作的总体规划，由区规划主管部门负责组织编制，经区人民政府批准后实施；

（二）“三旧”改造专项规划实行动态调整机制，省国土资源厅“三旧”改造地块标图建库数据动态调整成果经区三旧改造工作领导组审核并报区人民政府同意后，纳入“三旧”改造专项规划。对于新增成果部分，在下一轮专项规划修编时落实。

第十五条“三旧”改造实施计划由所在镇政府（街道办事处）组织编制，报区三旧改造工作领导组批准汇总后实施。“三旧”改造实施计划每半年可调整一次。

第十六条对控制性详细规划及“三旧”改造单元规划的规定如下：

（一）对已有控制性详细规划的项目用地，按控制性详细规划的要求实施；

（二）对于未有控制性详细规划覆盖的项目用地，且近期内确实无法开展控制性详细规划编制的，可在上位规划及城乡规划主管部门的指导下，由镇（街道）负责组织编制“三旧”改造单元规划，按控制性详细规划的法定程序报批，经区人民政府批准后实施，作为出具规划条件的依据。其中，属省、市、区重点项目用地的，按《广东省城市控制性详细规划管理条例》有关规定实施；具体规划控制要求按现行《佛山市城市规划管理技术规定》有关规定执行。

第十七条城市更新优先保证公益性项目用地的供给与落实：

（一）自行改造的原工业用地改造后用于经营性开发项目在改造时可供无偿移交给政府用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目的土地不低于项目用地面积的15%。根据控制性详细规划、“三旧”改造单元规划或其他已批规划的要求，可采用区域平衡的方式进行公益性用地整合配置，对于应无偿移交政府但未落实的用地面积按改造后整宗用地市场评估单价计收土地出让金。

（二）鼓励项目改造主体将经营性用地调整为公益性用地。对于自愿提供上款所要求的15%以外的公益性项目建设用地及控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求以外的公共绿地或广场等城市公共开放空间的用地，可适量增加改造项目的计算容积率建筑面积，并按规定缴纳土地出让金。

前款所称公益性项目用地，是指根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137―2011），包括：区域交通设施用地(H2)、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地（包括公园绿地、防护绿地、广场用地等）(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理与公共服务用地（A）。

第四章土地房产及建设政策

第十八条经认定的城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的国有或集体建设用地，按规定完善历史用地手续，具体按照国家、省相关文件办理。

第十九条纳入“三旧”改造的村（居）、集体经济组织权属用地，经村（居）、集体经济组织成员会议2/3以上成员或成员代表会议2/3以上成员代表的同意，并按相关规定公示后，可由村（居）、集体经济组织申请将其所有的集体建设用地转为国有建设用地的，具体按照国家、省相关文件办理。

第二十条城市更新项目范围内、外的用地在不同权属主体之间可以实行土地置换，包括国有土地和集体土地内部或相互之间的权属置换，具体按照国家、省相关文件办理。

第二十一条对于纳入连片改造范围的城市更新用地（含通过“五无工程”补办的用地），原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造，具体按照省、市相关规定执行。

第二十二条拆除重建类工业提升改造项目可按以下两种方式进行改造：

（一）允许改造为商品厂房，其开发、建设及运营方式按商品厂房有关规定实施；

（二）一般性生产工业用地建成后容积率达到1.5及以上的，工业生产使用部分可自用、出租和分割或分拆后出售。

第二十三条以协议出让或流转方式进行供地的，按以下规定执行：

（一）符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划的要求，连片的旧村居改造项目中，现状居住用地面积超过改造项目总用地面积80%，通过节约集约合宗后用于经营性房地产项目开发的，允许以协议方式供地；

（二）土地使用权人拟将非公益性质的国有建设用地转变用地功能发展经营性项目（不涉及商品住宅开发建设），可采取协议方式出让；

（三）土地使用权人拟将原工业及其他非公益性质的集体建设用地转变用地功能发展经营性项目（不涉及商品住宅开发建设），有关转变用地功能及协议流转的方案经地块所属村（居）、集体经济组织成员会议2/3以上成员或成员代表会议 2/3以上成员代表同意，并按相关规定公示后，土地使用权人可申请通过集体建设用地使用权协议流转方式完善转变用地功能手续，并按规定向土地所有权人补缴地价款，向政府缴交集体土地流转收益金及相关税费；

（四）国有性质的边角地、插花地、夹心地出让和已供国有建设用地（不涉及保留建筑，不含商品住宅用地）使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的，可采取协议方式出让；

（五）集体性质的边角地、插花地、夹心地流转和已流转集体建设用地（不涉及保留建筑）使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的，协议流转的方案经地块所属村（居）、集体经济组织成员大会2/3以上成员或成员代表会议2/3以上成员代表同意，并按相关规定公示后，可采取协议方式流转；

（六）上述协议出让、流转方案（含延长使用年限）须报区人民政府批准。

第二十四条旧村居改造采用政府指导，村（居）、集体经济组织自行改造的方式进行。

（一）村（居）、集体经济组织是项目改造主体，组织改造方案的编制、表决，确定实施补偿安置的项目公司，统筹项目拆迁补偿安置工作。

（二）旧村居改造方案包括集体土地转国有方案、拆迁补偿安置方案、土地交易方案和实施计划等内容,由村（居）、集体经济组织自行编制或公开征集，镇政府（街道办事处）负责指导改造方案编制，报区“三旧”改造工作主管部门会区农业部门审查同意的，经村（居）、集体经济组织依法表决确定改造方案和实施补偿安置工作的项目公司后，改造方案报区“三旧”改造工作主管部门批准，由村（居）、集体经济组织负责组织实施。

（三）旧村居改造项目可采用“政府收回公开出让”“集体经济组织带建筑物公开转让”的方式实施改造，具体操作细则另行制定。

第二十五条除本章第二十三、二十四条外，涉及商品住宅开发的城市更新项目用地，须由政府土地储备机构收储后公开交易出让。

第五章财政政策

第二十六条工业提升改造项目（不包含以工业用途取得的员工村及物流用地项目）在符合城乡规划要求的前提下，不改变用途、不延长土地使用年限，改造后增加容积率、建筑密度的，不再增收土地出让金。

第二十七条城市更新项目用地通过协议出让转变用地功能的，土地出让金按以下标准计收：

（一）通过出让方式取得的土地转变用地功能的，土地出让金按改变用途后的土地市场评估价减去原用途土地剩余年限市场评估价的余额的40%计收；

（二）非公益性质的划拨土地转变用地功能的，按我区文件规定，按原划拨用途补办出让计收土地出让金后，再按上款标准计收转变用地功能的土地出让金。

第二十八条原经营性用地（不含商品住宅和工业用地建设项目），在不改变土地用途和不延长土地使用期限的前提下经批准增加容积率的，出让金按以下标准计收：

（一）通过出让方式取得的经营性用地增加规划容积率，土地出让金按市场评估价增加的土地价值的40%计收；

（二）通过划拨方式取得的经营性用地增加容积率，按我区文件规定，计收划拨土地补办出让手续的土地出让金后，再按上款标准计收增加容积率的土地出让金。

第二十九条原工业或商服用地（不涉及保留建筑项目）在不改变土地使用功能的前提下延长土地使用年限，土地出让金按延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额计收。

第三十条以挂账收储方式实施改造的城市更新项目，原土地使用权人的土地出让收入分配原则如下：

（一）商住拆迁地块（即原商业、商住或居住用地改造后用于商业、商住或居住用途），原土地使用权人的补偿标准不超过土地公开出让成交价的70%；

（二）回购及工业仓储拆迁用地（即原工业用地改造后用于商业、商住或居住用途），对原土地使用权人的补偿标准按镇街分类执行：大良、容桂、北滘、陈村、乐从不超过土地公开出让成交价的50%，伦教、勒流、龙江、杏坛、均安不超过土地公开出让成交价的60%；

（三）按照我区镇级财政管理体制有关规定，原土地使用权人获得的土地出让收入分配部分由区、镇（街道）土地出让收入分成中的镇（街道）分成部分进行支付。

第三十一条对连片工业园区改造项目内土地权属为村居集体经济组织的，面积达到50亩以上的，由村居集体经济组织自行改造或合作开发改造的，或经政府收购后实施改造的,在表决通过并完成项目用地范围的土地整理后，按每亩土地扶持2万元的标准作为工作经费，对村居集体经济组织给予扶持，最高扶持资金不超过500万元。

第三十二条拆除重建类工业提升改造项目（不含商品厂房），用地面积达到 15亩及以上，在项目竣工验收后，容积率达到1.5及以上的，以项目竣工验收建筑面积对土地使用权人每平方米100元进行扶持，最高扶持不超过1000万元。对于已领取本款所述的扶持资金的改造项目，五年内申请分割或分拆后出售的，须退还已领取的扶持资金。

第三十三条改造后用于历史文化保护、公共设施、生态建设、公益性项目的，以项目用地面积对土地使用权人按每平方米100元进行扶持，最高扶持不超过 500万元。

第三十四条改造后的土地需进行复垦的，通过相关验收后，按每亩10万元的标准给予集体经济组织一次性扶持。

第三十五条对财政扶持资金管理的规定：

（一）若项目分期开发且符合相应扶持条件的，可按分期验收兑现财政扶持资金；

（二）对在本实施办法出台前已认定为“三旧”改造项目并符合本实施办法相应扶持条件的，按本实施办法有关规定执行；

（三）城市更新项目扶持资金申请操作细则另行制定。

第六章监督检查

第三十六条建立城市更新联动监管机制

（一）区“三旧”改造工作主管部门应对城市更新项目建立台账，加强批后监督检查工作，对发现借城市更新政策完善历史用地手续但不实施改造的，应报相关职能部门和区监察部门处理。

（二）镇（街道）、村（居）委会可与改造单位签订城市更新项目监管协议，按照协议约定督促项目实施。

（三）对违反规定未能按时按要求改造建设、经整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有关部门可按以下方式对改造单位进行处理：

1．按土地出让合同约定或划拨决定书规定向土地使用权人收取违约金；

2．改造单位不能享受城市更新相关优惠政策，并由政府向改造单位追缴已享受的各项优惠扶持资金；

3．对拆除重建或新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》处理；

4．政府依法收回土地使用权及地上附着物；

5．各相关部门根据职责管理权限作出相应的处理。

第三十七条区“三旧”改造主管部门对各镇政府（街道办事处）的城市更新工作采用日常检查与考核相结合的方式进行考核，考核结果纳入各镇政府（街道办事处）工作考核指标。第七章附则

第三十八条本实施办法自发文之日起实施。

2017年12月31日前认定城市更新项目按本实施办法执行。本实施办法出台前已认定的“三旧”改造项目纳入城市更新项目范围，与本实施办法出台后认定的城市更新项目一并按国家、省、市有关“三旧”改造的要求进行分类管理。

第三十九条《印发顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（顺府办发 ﹝2010﹞19号）、《关于贯彻市政府关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见的实施细则的通知》（顺府发﹝2011﹞20号）、《关于顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的补充意见》（顺府办发﹝2011﹞105号）同时废止。此前区人民政府相关文件与本实施办法有冲突的，以本办法为准。在实施过程中具体条文如与国家、省、市最新文件要求不一致的，按上级文件执行。

广东省三旧改造政策政策解读 篇6

今年，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）（以下简称《若干意见》）出台。这次在广东独家试行的“三旧”改造，到底和过去的政策有哪些不同？各方的利益关系如何均衡处理？开发商能得到哪些实惠？

●补办征收手续问题 【相关规定】

《若干意见》按照尊重历史的原则，要求区分不同时期的用地行为，对“三旧”用地按照用地发生时的法律政策处理（处罚）后报省政府批准完善征收手续。

用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

【政策解读】

大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，可以更好地调动各方面对改造的积极性。

●补办农用地转用手续问题 【相关规定】

《若干意见》本着简便、鼓励的原则，允许纳入“三旧”改造的历史用地按土地现状完善用地手续。

【政策解读】

简化了报批程序，节省了报批时间，也大大减轻被改造地区政府的负担。

●补办供地手续问题 【相关规定】

《若干意见》允许纳入“三旧”改造范围的用地（含原划拨的用地和没有合法手续的用地）采用协议方式完善供地手续。

【政策解读】

这项规定，可以保障原使用者的权益，调动其参与改造的积极性。

●土地出让收益处理的问题

【相关规定】

《若干意见》提出，在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。

【政策解读】

这些规定有利于调动社会资金参与“三旧”改造的积极性。

●农村集体建设用地改变为国有土地问题 【相关规定】

《若干意见》提出，在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。

【政策解读】

部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。

●边角地、插花地、夹心地的处理问题 【相关规定】

《 若干意见》对“三旧”改造中涉及的边角地、插花地、夹心地，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，可按照有关规定一并纳入“三旧”改造范围，达到简便、鼓励改造的目的。边角地、插花地、夹心地的土地面积不大于3亩。

【政策解读】

三旧改造申请 篇7

关键词：“三旧”改造,“三新”理念,可持续发展

改革开放以来我国城市建设用地增加率不断提高, 土地资源对经济社会的快速发展起着关键的支撑作用。但是, 目前大部分经济较发达地区国土资源开发强度高, 不可能继续依靠土地规模扩张换取经济发展。与此同时, 已利用土地普遍存在着低效、粗放的用地现象。

一、“三旧”改造政策的内容与意义

所谓“三旧”改造, 根据《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》, 是指旧城镇、旧厂房、旧村庄改造, 广东在“三旧”改造方面有三年先行先试的机会。

根据《意见》, 城市市区“退二进三”的产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房 (厂区) 用地、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地、不符合安全生产和环保要求的厂房用地等, 被明确列入“三旧”改造范围。2009年8月25日, 广东省正式发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 (粤府[2009]78号) , “三旧”改造工作全面启动。据调查数据显示, 广东省共有“三旧”用地面积175多万亩, 其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩;其中珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩。而国家每年给广东的建设用地指标是20多万亩, 相当于保证了广东9年的土地供应量。

二、“三旧”改造政策及其面临的问题:以汕头为例

(一) 汕头的“三旧”改造及相关政策

汕头市政府成立了由市长任组长的“三旧”改造工作协调领导小组及办公室, 统筹全市“三旧”改造工作, 市委、市政府先后召开全市“三旧”改造工作动员大会和专题工作会议, 对“三旧”改造工作进行动员部署。

目前汕头市的改造规划为宏观把握、中观管控和微观管理三个层面, 即“1+3+N”规划体系。“1”是指《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》, “3”是指《汕头市“三旧”改造工作实施意见》、《“三旧”改造中分散土地合并归宗土地使用权登记程序》、《关于在“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见》。“N”是指《汕头市“三旧”改造项目申报、审批操作办法》、《汕头市“三旧”改造工作考核暂行办法》、《关于确定“三旧”改造项目主体有关问题的意见》等若干配套政策措施。

(二) 汕头“三旧”改造政策面临的问题

1.政策目标的不一致

在“三旧”改造项目中, 多为旧村庄和旧厂房改造, 以住宅和商住为改造方向, 未能完全符合城市功能布局战略性优化的要求, 而改造主体主要是房地产开发商。宅基地转化后, 农民将住进了被选择的“居民小区”, 过着被产生的“幸福生活”。政府在相关政策中规定, 妥善补偿和安置农民, 所得收益要返还农村, “要用于农村和基础设施建设”。然而, 利益主体拿走宅基地利益的同时, 却还要求村民补差价购买自己的房产。除被要求交出宅基地之外, 今后, 农民要获得宅基地, 将成为难题。失去宅基地的农民, 还将面临生活、生产方式转变。对于长期从事农业生产的农民来说, 生活成本增加和耕种不便, 以后的生活保障成为最现实问题。

2.“政策软化”的忽视

汕头市政府在《汕头市“三旧”改造工作实施意见》中规定:旧村庄改造范围内, 交由农村集体经济组织依照规划自行改造或与合作单位开发建设, 并规定:农村集体经济组织在经村民大会 (或村民代表) 2/3以上人员表决同意的前提下。然而, 这个政策规划过程可能是在没有与相关的利益群体充分接触的情况下完成的。但在实际工作中, 农村集体经济组织, 主要是村居两委干部在征询改造区域居民意愿过程中, 在同意改造户数的比例未达90% (含90%) 以上的情况下, 就通过村居代表会议强制通过改造区域居民的补偿安置方案, 因此大部分居民还不知道“三旧”改造到底是什么, 特别是偿付规则是怎样的。偿付规则影响的是能把特定行动和结果结合起来的收益和成本, 他们还进而能建立行动的激励和障碍条件。[1]因此, 如果政策不仔细详细规定什么人、在什么时间和地点、在怎样的条件下分配到多少权益等规则并且这些规则是有效率的、公平和可执行性, 拆迁户就不可能自愿地让渡自己的资源。在现行农村宅基地以及地上住房仍无“财产权”保障时, 行政权力的增加介入可能会使得局面更加复杂化。[2]

3. 政策传递的“失真”

社会主义国家的政体不是极权主义政体, 但是我们会发现地方政府直接将政策置于正式议程之中, 不经过由民众普遍认知到同意的过程。关于政策的具体内容, 直到政策正式宣布之前, 关于政策内容及其制定过程, 民众一直都蒙在鼓里。因为政策的成功贯彻有赖于民众的积极配合, 因此, 政府领导干部会主持召开会议, 安排部署公开活动来动员公众支持新政策。

政府为保证政策的有效贯彻, 常常造成只在行政内部体系进行政治动员, 囿于传统行政理念, 因此, 只要求行政内部体系的权力能动者支持并贯彻实行这些政策。但在传递过程中, 政策的真实性就由于人为的原因让人担忧。多层级的政策传递链, 使群众无法获得到最全面的政策信息。拆迁户就必须基于不完全了解所有可能的信息及其可能的结果来做出选择。由于信息不完全和信息处理能力的不完备, 所有拆迁户在做选择也都很可能有失误。正如梅兹马尼恩和萨巴蒂尔指出的那样:“不全面的信息可能是危险的, 至少是误导性的。”在政策运行中存在着信息不对称, 将会导致逆向选择和道德风险问题。因此被拆迁户特别关心的土地征用和房屋拆迁的批准文件、补偿标准、安置方案等方面信息都必须及时、准确和直接地告知被拆迁户。

三、以“三新”理念实现“三旧”改造的途径

根据汕头实际情况, 在汕头的“三旧”改造过程中应以以下三个新的理念 (简称“三新”理念) 来指导具体工作, 调整思路和策略, 才能使汕头的“三旧”改造从高不成、低不就中走出来。

(一) “你们的事就是我们的事”

所谓“你们的事就是我们的事”, 就是倡导一种官民亲如伙伴的关系的官民共同体的城市公共政策管理模式。政府功能的一个重要组成部分就是平衡相互冲突的要求和社会目的。[3]“三旧”改造涉及面广、利益主体多、问题比较复杂, 尤其拆迁难往往使开发改造单位望而却步。在政府、开发商、村民这三方之中, 村民的博弈能力是最弱的。这时候, 政府不能袖手旁观, 政府应主导与村委会谈判, 谈好后再面向开发企业投标或竞拍, 否则, 让开发商与村委会谈判这样来运作, 这不仅对没有关系的企业会不公平, 也容易形成寻租现象, 可以借鉴广州市猎德村的旧城改造模式。

为实现地方政府、居民的合力, 有必要倡导一种官民亲如伙伴的关系的官民共同体的城市公共政策管理模式。组成一个包括政府相关部门和被拆迁地区居民在内的政策共同体, 共商大计。共同体可以成立一个地区“三旧”改造“委员会”, 目的是制定“三旧”改造政策并对其进行管理, 代表政府、市民与开发商进行谈判, 保障居民的切身利益。有组织的政策共同体在制度化的环境下谈判并协商他们的要求以弥补市场在形成和调节价格方面的不足。“委员会”每一个战略性的议程都针对地区的全体居民提出设想、目标和任务, 并且可以领导地区居民的行为取向。

建立政策共同体系统是为了增加公平地分担追求共同目标的成本的意愿。当政府和被拆迁地区的居民拥有共同的目标和理念时, 有利于克服政策问题的理解和处理问题的合适方式、公正处理分配冲突、个体搭便车倾向等问题。政府和被拆迁地区的居民逐渐地对问题及其解决手段达成一致的认识, 将会大大降低政策执行的成本, 那么集中使用资源成功概率将得以提高。

(二) “草根参与决策”

所谓“草根参与决策”, 就是政府应当抛开行政层级对于给出的政策应该有或隐含、明确的或可行的理论;措施为什么能够解决问题直接向民众做具体解释并征询民众的意见。实践证明, 许多政策执行的成功与否经常取决于直接介入到政策的执行中的行动主体的责任心和技巧。因此, 政策的详细方案应在政府与被拆民众之间进行直接的交流。事实上, 实现行政效率也要求政府能直接获得关于拆迁地区居民偏好的真实信息, 有效地收集这些信息有助于在增强政府责任的同时, 促进“三旧”改造中利益再分配目标的有效地实现。

政策的完善不仅仅建立在权力基础之上, 还需要建立在利益相关方平等协商的基础之上。政府会尽可能明确地提出政策的目标, 如城市建设的大义、城市规划的严肃、政府公信力的权威等等, 这样可以清楚地告诉民众, 究竟希望他们做什么以及应该优先做什么。同时, 政府自己也应提出要建立一套公开、公平、公正的程序, 现在的问题是如何把政府的牟利冲动限定在合理的范围内。

因此, 我们倡导建立“事前征询制度”。这项制度必须在可操作性和有效性等方面下功夫, 应该由人大、政府、被拆迁地区的民意代表共同参与到这套程序的建立、运作和监督之中。村民的利益在某种程度上可以得以保障, 也可以防止村干部为了私利损害村民的集体利益, 使这项制度避免常见的形同虚设的命运。国土资源部2010年7月发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》规定提高农村建设用地的利用效率要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下, 依法盘活利用农村集体建设用地。

(三) “你们的地盘你们做主”

所谓“你们的地盘你们做主”, 就是应该允许和保护被拆迁户自愿成立保护自己的真实意愿不被扭曲和合法权益不被剥夺的组织, 政府和公共舆论对这些自愿性组织要给予高度的关注。政府主要是以满足群体利益和对资源合理分配而获得其合法性的。在“三旧”改造政策系统中, 因涉及为数众多、相互矛盾的政策目标群体, 市场工具对于政策实现比较有利。它能保证资源按照私人支付意愿所反映出来的社会价值分配到相应的物品, 从而实现资源的有效配置, 可以更好地处理多方行动主体的利益关系。

对于开发商可能存在的任何收买、胁迫等行为, 拆迁户

作为个体是很弱势的, 应该允许和保护拆迁户自愿成立保护自己的真实意愿不被扭曲和合法权益不被剥夺的组织, 政府和公共舆论对这些自愿性组织要给予高度的关注。自愿性组织是指“既不是 (政府) 强迫成立也不是以赢利为目的的行为组织”。[4]自愿性组织不仅具有灵活性和迅速反应能力, 而且还能提供大多数经济和社会服务。同时, 自愿性组织在推动社区精神、社会团结以及政治参与等方面也可以发挥积极的作用。

结论

“三旧”改造将促进广东全省存量建设用地和低效用地“二次开发”, 将进一步改善城市面貌、促进产业结构升级、推进国土资源的集约化和合理利用, 对城市可持续发展意义重大。只有调整思路和策略, 才能使广东的“三旧”改造在实现经济社会的可持续发展中发挥应有的作用。政府和被拆迁地区的居民逐渐地对问题及其解决手段达成一致的认识, 将会大大降低政策执行的成本。事实上, 实现行政效率也要求政府能直接获得关于拆迁地区居民偏好的真实信息, 因此, 政策的详细方案应在政府与被拆民众之间进行直接的交流。拆迁户成立具有持久的实质性关系的公开社会组织, 有助于避免形成一些简单而无效的个体报酬“最大化”的行为模式。

参考文献

[1][美]萨巴蒂尔编.政策过程理论[M].彭宗超等译.北京:三联书店, 2004.71-131.

[2]连玉明, 武建忠.中国国策报告 (2008~2009) [M].北京:中国时代经济出版社, 2009.36.

[3][瑞典]汤姆.R.伯恩斯等著.周长城等译.经济与社会变迁的结构化—行动者、制度与环境[M].北京:社会科学文献出版社, 2010.177-178.