贺志明 周爱民-宁乡建立四级调处网络及诉调对接之纠纷解决机制

贺志明 周爱民-宁乡建立四级调处网络及诉调对接之纠纷解决机制

贺志明 周爱民-宁乡建立四级调处网络及诉调对接之纠纷解决机制 篇1

宁乡建立四级调处网络及诉调对接之纠纷解决机制

贺志明周爱民1

1(湖南司法警官职业学院 湖南省司法行政基层工作研究所湖南 长沙 410131；湖南省长沙市宁乡县司法局 湖南 长沙 410600)

【摘要】建立四级调解网络：业主委员会、物业公司，社区人民调解委员会，乡镇人民调解委员会，县物业纠纷人民调解委员会，确保物业矛盾纠纷化解在基层。建立诉调对接机制，使物业纠纷人民调解实现无缝对接。节省了当事人诉讼成本，缓解了矛盾，促进了社会和谐。

【关键词】四级调处；网络；诉调对接；纠纷解决；机制

目前，我县县城规划区内商品房住宅小区累计97个（包括在建项目），开发面积约600万平方米，小区居住人口约10万人。共有物业服务企业专业管理小区70个，其中25个小区已经依法成立业主委员会。随着我县城市建设的不断加快，住宅小区迅速发展，人口逐步向住宅小区集中，物业管理企业相继进驻各小区，因物业管理和服务引起的矛盾纠纷也逐步增多，并呈多样性、专业性、复杂性等特点，不仅影响群众的正常生活，还在一定程度上影响了社会稳定和城市形象。剖析物业矛盾纠纷的种类和成因，建立我县物业矛盾纠纷调处新机制，对于及时有效调处物业矛盾纠纷，构建和谐、文明、幸福住宅小区，创建文明县城，具有重要的推动作用。带着上述课题，县司法局牵头对我县住宅小区物业矛盾纠纷发生和调处情况进行了调查研究。

一、物业矛盾纠纷的种类及成因

由物业管理服务过程中产生的矛盾纠纷；业主间产生的矛盾纠纷。

开发商（建设单位）遗留问题导致业主与开发商、物业管理企业的矛盾：

1、水、电未到户。如富豪山庄、金海花园等9个小区，仅一个总水表进入小区大门口，水费由物业公司统一代收。由于水损太高，管道维修、更换费用高，导致物业公司收取水费困难，小区随时面临大面积停水，甚至物业管理瘫痪。

2、车位严重不足。目前，除水晶郦城、中源花园等新开发高档楼盘外，其余各小区都不同程度存在车位规划、配置不足的问题，小区停车难成为一个普遍问题。

3、消防设施问题。如龙凤花园消防通道不合理，江岸华庭消防栓无水，造成小区消防安全隐患。

4、房屋质量问题。如水岸星城、幸福家园等20个小区因房屋漏水、墙面渗水、墙体开裂等质量问题投诉达562起。

5、产权证办理问题。如香江国际小区，开发商因与承建商矛盾，产生经济纠纷，未组织房地项目联合验收，导致业主不能办理房产证。

6、落户问题。如金凤花园、和泰家园等7个小区因开发商未按政策交社区建设费用，以此为由社区不给业主办理落户手续。[1] 1基金项目：湖南省情与决策咨询研究课题项目（2013BZZ155）

作者简介：贺志明，湖南司法警官职业学院教授、湖南省司法行政基层工作研究所研究员；周爱民，湖南省长沙市宁乡县司法局科员。

二、建立物业矛盾纠纷调处新机制势在必行

（一）物业矛盾纠纷高发、调处效率不高的根本原因在于调处机制不完善 对开发商遗留问题的处理目前仅仅停留在（县住房保障局物业管理中心）调查走访、（县政府）召开联席会议、落实责任单位等形式上，没有一个总体的处理实施方案、一个协调处理或跟踪督办的专门机构，致使遗留问题一直未能得到有效解决。建议由县人民政府牵头，组织电力、水务、消防、建设、规划、国土、房产、公安、城管等职能部门及相关乡镇成立专门机构，统一协调处理开发商（建设单位）遗留问题。

对于物业管理过程中及业主间矛盾纠纷的调处，目前主要由县住房保障局物业管理中心及社区组织调解。而县住房保障局物业管理服务中心由于人员少，管理职责多，管理区域少，对小区物业矛盾纠纷调处有时也力不从心，而主要依靠的是社区调委会。但社区调委会调解员大都由群众选举或聘任产生，缺少调解物业矛盾纠纷的专业知识，加之调解员身兼数职，又调解各类矛盾纠纷，故对物业矛盾纠纷调处也不专

一、不专职，导致部分物业矛盾纠纷没有得到及时、有效调处。[2]

（二）调处新机制建立背景

随着2012年我县“三调联动”工作的全面推开，人民调解向医患、交通、法院等领域延伸，且收效良好，影响深远。据统计，2012年以来我县医患、交通、驻法院调解室等专业调委会共计受理各类纠纷546起，目前已调解成功304起。

根据《宁乡县进一步加强“三调联动”工作的实施意见》，我县要成立房产物业矛盾纠纷人民调解委员会。在物业领域引入人民调解机制势在必行。

三、建立住宅小区物业矛盾纠纷人民调解新机制，即四级调处网络+诉调对接机制

（一）建立四级调解网络，确保物业矛盾纠纷化解在基层

建立四级调解网络：业主委员会、物业公司，社区人民调解委员会，乡镇人民调解委员会，县物业纠纷人民调解委员会，确保物业矛盾纠纷化解在基层。

第一级：充分发挥业主委员会、物业公司在化解住宅小区物业矛盾纠纷中第一道防线的作用。一方面，业主委员会要依法调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；另一方面，物业公司应当积极主动协调开发商、政府部门来共同为小区的业主解决矛盾和纠纷。

第二级：社区人民调解委员会负责本社区一般性物业矛盾纠纷的调解，接受所在乡镇人民调解委员会的指导。

第三级：乡镇人民调解委员会组织相关人员参与调解。在这一层级，乡镇综治办、司法所是核心和枢纽，乡镇人民调解委员会借助综治办、司法所的组织协调职能，并组织法律专业人员参与纠纷的化解。

第四级：县一级成立物业纠纷人民调解委员会，对全县重大、疑难物业矛盾纠纷及乡镇未能调处好的物业纠纷进行调处。

（二）建立诉调对接机制，使物业纠纷人民调解实现无缝对接

我县已在人民法院设立了宁乡县联合人民调解委员会驻法院调解室，全县所有起诉到法院的物业纠纷在立案前均移送该调解室进行调解。2012年4月19日成立以来，驻法院调解室所受理的65起物业纠纷中，调解成功29起。说明即使起诉到法院的物业纠纷，通过人民调解方式同样能得到成功调处，这样既节省了当事人诉讼成本，又缓解了当事方矛盾，促进了社会整体和谐，成为了构建和谐社会的关键。[3]

（三）成立宁乡县物业纠纷人民调解委员会

1、组织机构。由县司法局局长任调委会主任，由县司法局、县住房保障局分管领导任调委会副主任，县司法局基层科、县住房保障局物业服务中心全体人员及相关乡镇司法所所长、社区调委会主任为成员，由调委会聘请2名以上专职人民调解员常驻调委会办公，专门从事物业矛盾纠纷调处工作。

社区人民调解委员会可以在辖区内重点小区设立人民调解室，安排社区聘请的专职人民调解员常驻人民调解室办公，专门调解小区内物业矛盾纠纷。

2、工作职责：统一组织、指导、协调、调处全县重大、疑难物业矛盾纠纷，对相关乡镇、社区人民调解委员会物业矛盾纠纷调解进行业务指导。

综上所述，建立物业矛盾纠纷调处新机制，对于调处物业管理服务过程中及业主间关系问题引发的矛盾纠纷，创新物业矛盾纠纷调处工作，构建和谐、文明、幸福住宅小区，能够起到重要的作用，建议县人民政府予以重视并批准实施。

参考文献:

[1] 王静.房屋拆迁纠纷解决机制存在的问题及完善[J].行政法学研究.2010(01)

[2] 田先红.乡镇司法所纠纷解决机制的变化及其原因探析[J].当代法学.2010(05)

[3] 陈柏峰.调解、实践与经验研究——对调解研究的一个述评[J].清华法律评论.2007(00)