协议出让国有土地使用权规定

协议出让国有土地使用权规定（通用8篇）

协议出让国有土地使用权规定篇1

中华人民共和国国土资源部令

第 21 号

《协议出让国有土地使用权规定》，已经２００3年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自２００３年8月１日起施行。

部长田凤山（章）二〇〇三年六月十一日

协议出让国有土地使用权规定

第一条为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给

土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。第四条协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按

照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协

议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地

利用总体规划、土地利用计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等

指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

第八条国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出

让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

第九条在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部

门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招

标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第十条对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制订协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按

照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策,合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政

主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

第十三条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应

当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于15日。

第十五条土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的

土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规

划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用

途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；

（二）确定出让底价时未经集体决策的；

（三）泄露出让底价的；

（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；

（五）减免国有土地使用权出让金的。

违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。

第二十条本规定自2003年8月1日起施行。原国家土地管理局1995年6月28日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。

协议出让国有土地使用权规定篇2

经过近九年的努力,国有土地出让收支管理模式逐步规范科学、管理体系逐步健全完善,管理效果日益显现,在国民收入分配、土地资源配置、支持相关事业发展等方面发挥了应有的作用。但同时也出现了许多新问题。2014年国家审计署对29个省本级、200个市本级和709个县2008年-2013年土地出让收支进行了审计。审计发现的问题触目惊心。这些问题导致部分地区房地产项目盲目上马,无序竞争(过度投资、超前建设),不公平竞争,各地“鬼城”、“烂尾楼”不断涌现,资源配置严重重复浪费,影响了国家土地政策、房地产市场、收入分配等各个方面调控政策的全面落实,也滋生了一大批违纪违规问题,削弱了政府公信力和影响力。

一、国有土地出让收支管理中存在的问题

(一)巧立名目,土地出让收入流失严重

国家审计署《审计报告》显示“被审计地区2008年-2013年取得土地出让收入13.34万亿元,支出12.93万亿元,其中,减免或返还土地出让收入7218.11亿元。被审计的13.34万亿的土地出让收入中,地方土地出让收入少征3664.23亿元”。其主要做法有:一是政府(或招商、经贸、发展等部门)以招商引资的名义,与开发商签订“包干地价”协议,低价出让国有土地使用权。随后以“政府借款协议”、“先征后返”(即:先征收入库,再预算内列支返还)的形式“落实政府会议纪要”中超权限违规出台的“税费优惠政策”,形成国有资产流失。二是通过“缓交”、“分期缴纳”、授意国土部门“任性”行使税费自由裁量权,人为调整土地出让初始价等手段,变相减少出让价款收入,形成国有资产流失。

(二)坐收坐支、专户管理现象普遍存在

《审计报告》显示:“一些地方土地出让收支核算不规范,有8358.75亿元滞留在财政专户或直接坐支。”具体表现在:征地费先由拟用土地单位将资金缴入财政专户、村账镇管专户或部门单位账户,再由国土或具体负责征地的部门单位授权、列支用于征地补偿和其他相关支出。新增建设用地有偿使用费先由拟用地单位提前缴存财政专户或其他部门单位专户。基层政府申请农用地转用指标时,再缴入县金库,同时上解省金库并冲减国有土地使用权出让收入。

评估费、勘界费由拟用地单位直接或通过财政专户支付给中介公司。社会保障费等在农用地转用指标申报时,由拟用地单位上缴到市级财政专户。耕地占用税、水利建设基金计入成交总价,由国土部门代扣代缴,并抵扣成交总价。收益金(土地纯收益,狭义的土地出让金)由国土部门征收,直接或通过财政专户解缴县金库。农业土地开发资金、被征地居民社会保障财政补贴资金、农田水利建设资金、廉租住房保障资金、教育资金分别在财政专户计提列支或不预计提。

(三)基金预算管理方式粗放

有些地区对土地收支预算工作不重视,虚报冒列,严重脱离实际。有些地区土地出让收支基金预算管理简单粗放,未按政策规定及时足额计提土地收益金、土地开发资金、教育资金、水利建设资金;未按基金预算中专项资金结余、规定用途、规定比例安排使用资金,存在基金预算支出科目串用混用现象。有的地区未做到应收尽收,以资金空转方式应对上级检查,虚增基金预算收支。《审计报告》显示“被检查地区通过收入空转等方式虚增基金预算收支1467.78亿元,支出中违规用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所等7807.46亿元;一些地方和单位少支付补偿款17.41亿元,编造虚假资料等套取或骗取补偿款1 0.57亿元。”

二、国有土地出让收支管理中存在问题的原因分析

(一)土地收储资金不足

土地收购储备制度,是由政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市总体规划,通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地,进行前期开发利用和存储后,以公开招标、拍卖出让方式供应土地,控制各类建设用地需求的制度。土地收储制度的建立和规范运行是国有土地出让收支管理政策落实的基础。

《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综[2007]17号)规定“各级政府可以从已供应储备土地产生的土地出让收入、国有土地收益基金、银行贷款及其他金融机构贷款等方面筹措土地储备资金。”但从实际情况来看:一是土地征用成本逐年增长,土地纯收益逐年降低,历年滚存土地收益基金结余资金匮乏。二是土地收储资金贷款要求门槛高,申请周期较长。三是县区财力保运转、保民生已经捉襟见肘,不具备筹措土地收储资金能力。四是土地报批、收储、供给周期长,资金占压成本高。受以上因素制约,收储资金不足,导致土地收储、供给规范操作难度加大,“借用”拟用地单位资金收储土地的现象普遍存在,造成项目用地从土地指标报批、征用环节就已经“名花有主”,“招拍挂”徒有其名,形成腐败违规问题滋生的温床。

(二)制度建设、业务培训欠缺

规范管理的基础是制度建设。中央虽然制订了框架性的管理制度,但从地方政策制度建设实际来看:有的简单转发中央文件,没有出台配套性、衔接性、操作性的政策;有的结合实际调研论证不足,出台的配套制度或零敲碎打,不成系统,或含糊其词,误导视听。从查阅资料来看,全国仅湖南、河南、上海、安徽等省份及时修订了系统性的管理制度,对土地收入的构成、征收解库程序、专项资金计提管理使用等问题进行了统一规范。

学懂、吃透政策是贯彻政策,提升管理水平的前提条件。经常性的调研、业务培训与指导,是统一思想,纠正理解偏差,凸现制度刚性约束的有效手段。但近几年来,财政、国土、人行等部门上下级之间,关于土地收支管理的业务培训、调研并不多见。业务指导严重空缺,导致基层管理中摸着石头过河,云山雾罩,不知所措。

(三)部门协作配合不力

《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)、《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》(财综[2006]68号)等文件虽然对国土、财政部门土地收支管理职责进行了明确,但土地问题太过敏感,涉及利益层面过多,实际执行中,相关部门也都抱着“多一事不如少一事”、“各家自扫门前雪”的态度,土地出让信息传递、相互监督制约机制流于形式,导致土地出让收支信息共享制度不充分、不及时。

在日常收支管理中,未严格落实“土地收入日常征收由国土部门负责,收支管理由财政部门负责”的政策要求,“征收职能”与“收支管理职能”不分,“财政专户”与“国家金库”混搭,人为调节、支配国有土地收入资金,未将土地出让收支全额纳入政府基金预算管理。由于部门配合不力,人为地将土地成交总价款、土地划拨收入拆分为不同的项目,由国土、财政等部门、单位分别实行不同的管理方式,且各自为政,互不协调。

(四)违规违纪成本过低

国办发[2006]100号文件印发九年以来,国务院和各级政府基本上每年都会下发规范土地出让收支管理的规范性文件,要求很明确,措辞很严厉,效果很渺茫。十八大以后,各级领导干部法制观念日益增强,依法行政的意识明显增强,自觉适应新常态已经逐渐成为一种习惯。但有的领导仍然存在学法、懂法、依法行政的觉悟不高的问题;仍然习惯于抓项目拼政绩、凭经验办事,抱着“只要干出政绩,只要不中饱私囊,违纪违规就不伤大雅”的老观念,信马由缰,我行我素。在上级的各项监督检查中,地方各级总会有对策应对,化干戈为玉帛,维持现状。同级审计,顾虑重重,轻描淡写;上级检查频率低、查处力度不大,导致违纪违规成本过小,法纪震摄力不足。

三、加强国有土地出让收支管理的建议

(一)扎实推进,实现土地统征统供

一是中央和省级财政部门应探索建立土地收储专项基金,主要解决市县级土地收储资金不足问题。基金资金来源通过中省财政资金、中央和地方债券收入和其他资金渠道筹措。市县资金使用额度由中省财政根据各市县实际需求核定。日常监管由各级财政、国土部门负责。二是废除《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综[2007]17号)“第五条:土地储备资金来源于下列渠道:土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款”的规定,堵塞土地收储资金违规的源头。三是加强专项调研、业务指导,及时发现、解决土地收储中出现的新问题,规范、完善土地收储预决算等配套制度。

(二)梳理归并,完善制度体系

国有土地出让收支管理工作政策性强,涉及的概念较多,具体有:耕地开垦费、土地复垦费、新增建设用地有偿使用费、社保费、土地补偿费、安置补助费及地上附着物、青苗补偿费、收益金、耕地占用税、水利建设基金、契税、土地登记费、印花税、勘界费、评估费、土地违法罚款、从出让收入中计提的各种专项资金、保障房支出,被征地农民支出等。这些概念有些是收入项目,有些属于支出项目;有些由国土、财政、税务等部门负责征收或代征;有的在土地报批、收储环节,通过由政府或用地单位缴纳,有的在土地供给环节,由用地单位缴纳。有的属一般预算收入,有的属于基金预算收入、有些属于税收收入。

这些收费、税款、罚款、支出项目的政策规定,散见税法、各级政府文件之中,征收主体、执法主体、税费缴纳义务人、实际负税(费)人、缴纳标准、缴纳时间、计提基数、计提比例、资金管理模式各不相同。缺乏一个系统的制度文件,对土地报批、征用、供给各环节涉及的各类政府收支项目进行衔接、界定。只有加强涉及土地的各类项目的系统性调研论证,出台权威性的制度,彻底厘清诸多项目之间的关系,才能为土地收支的规范化管理提供制度性保障。

(三)加强协作,提升土地信息共享水平

国土部门应当将年度土地收购储备、供应计划、当年供地宗数、出让总价款、约定的缴款期限、征缴金额、收储成本等资料报送送财政部门。财政部门应当积极跟进,督促国土部门及时征缴收入;规范管理收入资金、及时足额计提专项资金,按规定程序、用途安排使用资金,并及时将收支情况反馈给国土部门、同级政府,并接受审计、纪检、人大监督。财政部门要会同国土、人行等部门科学编制土地收支预算,建立健全土地出让统计报表体系,为政府决策提供真实、准确数据,并接受社会监督。只有各职能部门紧密配合,充分履行职责,及时、充分传递信息,国有土地收支管理的各项目工作才会更加顺畅。

(四)多措并举,提升收支管理水平

一要加强调研论证。只有贴近基层,结合实际,积极调研,理清思路,不断修正制度偏差,及时解决新问题,才能让制度建设跟上经济发展的步伐。二要加强培训交流。只有上对下的政策培训不间断,部门、地区之间的业务交流经常化,才能保证基层管理者真正吃透政策,才能打造一支业务优良、素质过硬的征管队伍。三要加大政策宣传力度。只有进一步加大土地收支管理政策宣传(领导干部、一般干部、用地企业和个人、人民群众),才能赢得领导、用地单位和个人、人民群众的理解和支持。

(五)强化监督,提高土地违纪违法成本

要搞好顶层设计,全面清理税费优惠政策。应逐步建立税费优惠政策出台、监管、废止的清单制度,并严格依法依规运行。严格遵守各类法纪约束,少开“绿灯”,全面提升政策约束力、法纪威摄力。只有坚持定期检查与不定期检查并重,垂直检查与横向检查同行,违规违纪必查,从严、从重、从快追究责任,提高违纪违法成本,才能凸现法纪威严,有效震慑违法违规行为,提高政策执行力。

人性有很多弱点:贪欲、懈怠、麻木……,同样也有追求真善美、摒弃假恶丑的良知与企求。管理学中“一管就死,一放就乱”的怪圈,条块分割之痛,时时困惑、拷问着管理者的灵魂和智商。只有重铸信仰,怀揣一颗公心,全面落实“三严三实”,强化“刚性”,勒紧“弹性”,抵制“假大空”,构筑敬业务实的行政队伍,国有土地使用权出让收支管理规范化程度才会日益提高,这也必将促进法制化政府建设的进程。

参考文献

[1]国办发[2006]100号,《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,2006.12.27.

[2]财综[2006]68号,《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》,2006.12.31

[3]财综[2004]49号,《财政部国土资源部关于印发<用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法>的通知》,2004.7.12.

[4]财综[2006]25号,《财政部建设部国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》,2006.7.5.

[5]财综[2007]64号,《财政部关于印发<廉租住房保障资金管理办法>的通知》,2007.10.30.

[6]财综[2009]74号,《财政部国土资源部中国人民银行监察部审计署关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,2009.11.18.

[7]财综[2009]89号,《财政部国土资源部中国人民银行关于加强土地成交价款管理规范资金库行为的通知》,2009.12.31.

[8]财综[2011]62号,《财政部教育部关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》,2011.7.21.

[9]财综[2011]48号,《财政部水利部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》,2011.7.4.

[10]财综[2014]2号,《财政部关于加强土地出让收益中计提农田水利建设资金和教育资金征收管理的通知》,2014.1.16.

协议出让国有土地使用权规定篇3

【关键词】“招拍挂”;综合模式;土地使用权;出让方式

1.“招拍挂”模式存在的问题

1.1“招拍挂”有利和不足之处

1.1.1优越性

①有利于遏制土地出让过程中以权谋私行为的发生。以协议为主的土地出让方式比较容易进行暗箱操作，在土地出让过程中，一些政府相关人员可能会利用职务之便以权谋私，这就可能会导致国有土地资源的流失，不仅危害了市场经济的健康发展，而且也损害了政府在民众心中的权威形象。而拍卖、招标、挂牌这3种方式具有较强的竞争性，信息也比较公开，能够有效地遏制政府个人主观行为。②有利于增加政府财政收入。据相关统计数据资料显示，某些省份土地出让面积减少5%，政府所得到土地收益却增长了40%左右，避免了国有资产的流失。

1.1.2不足之处

①土地竞价出让助推房价上涨；②招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响城镇化进程的推进；③招拍挂为主的土地使用权出让制度可能使人居环境质量下降；④以招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响房地产业的健康发展。

1.2原因分析

分析存在的不足，不难发现其根本原因在于价格，无论开发商还是政府都想取得最大的利益，理论上不合理，实践中会导致投机现象，结果损害公众利益。

1.2.1“价高者得”的制度存在缺陷

“价高者得”符合追求经济利益最大化的原则，但是与可持续发展的目标相违背，政府不应该只是单纯地追求经济利益最大化，而应该转变到追求经济、社会、生态等综合效益的最大化。

1.2.2“价高者得”实践操作不科学

不考虑其他的因素。如开发商的实力、履行诚信的能力、整体规划方案的科学性和可操作性、建设周期以及开发项目对城市规划的贡献等。土地资源是一种稀缺资源，在现有的出让方式主导下，价格成为其唯一的决定性因素，开发商之间的竞争就集中在资金实力上，引发不理性的竞争，推动地价上涨，引致房价猛涨，2006~2007年房价的迅速增长与这一机制有十分密切的关系。

1.2.3“价高者得”容易造成行业危机

由于土地是稀缺资源，“价高者得”促进资金向这一行业的集聚，导致银行资金单身流入，一旦脱节，容易引发金融危机。“价高者得”会导致资源配置单一化，造成理念上的错位，将会带来不可修复的恶劣影响。

1.2.4“价高者得”忽视了技术的存在

“价高者得”必然导致重资金势力而忽视技术的存在，公司的资质和专业化水平都变得不重要了。

基于以上的原因，本人试图从现有模式出发，建立“招拍挂”综合评价模式。

2.招标、挂牌的综合模式

2.1综合模式的内容和特点

综合模式结合了招标和挂牌的优点，针对土地的出让意图建立对公司进行全方位评价的指标体，力求做到科学、公正、合理、具有可操作性。主要表现在以下方面：①新的模式采用的是综合指标对投标者进行衡量，如资质、业绩银行信用等，这样对出让土地的开发奠定了较好的前提，这就能解决由于“价高者得”带来的一些缺陷；②新的模式需要建立完善的消费者和舆论监督机制，这就可以弥补招标中指标主观性强、政府行为的不透民、公开化程度低等问题。

2.2评价体系以及各因子权重的确定

2.2.1土地出让指标确定的原则

土地出让指标的确定主要是依据是否符合经济、社会、生态等综合效益的最大化，主要体现在以下3个原则：

（1）可持续发展的原则。可持续发展的原则决定了在出让该土地的同时考虑了经济、社会、生态效益，三者必须是有机的结合体，否定了片面追求经济效益而忽视社会、生态效益的行为，改变了价高者得的理念。

（2）“价高质优”原则。所谓“价高质优”原则就是在出让国有土地的时候，既要考虑土地出让的价格，也要考虑该开发公司能否提供优质的产品。所以在出让之前必须对于该公司的资质、业绩、信用有一个很全面的了解。

（3）“地变权变”原则。所谓“地变权变”原则就是随着出让地块的不同，各个因素的权重值也是要改变的。如区位条件好的土地往往可能出让价所占的权重大，开发难度大的土地往往可能公司信誉占的权重大。

2.2.2土地出让指标体系的确定

土地出让指标体系的确定主要依据开发公司的条件，即什么条件的开发公司能够最终获得该土地的使用权。结合招标和挂牌方式，引入“国有土地出让指标体系”，该体系主要由4个方面组成，分别是公司出价、公司资质、公司业绩和公司信用。

2.2.3各因素分值的确定方法

政府底价既是一个门槛也是一个标准，这就像招标中的标底，如果公司出价低于政府底价，那直接被淘汰，如果高于政府底价，为防止价格的过度竞争，本人引入成本折算点价格概念（底价×折算系数），价格评分采取分段计分。

2.2.4综合模式的可行性论证

（1）分值计算模型合理性论证。计算所有分值共采用了3种模型：公司出价采用成本折算点概念模型，该模型主要可以防止价格上的过度竞争，公司信用分值计算模型采用最大值比算法；公司资质、公司业绩分值计算采用极值比算法。

（2）结果的可行性论证。通过上面的计算可知，最终C公司将会获得该土地，但C公司并不是出价最高的，而出价最高的D公司由于其业绩、资质方面的不足，也不能取得该土地。在新模式下，价格并不是决定能否获得土地的唯一因素，公司的资质、信用、业绩也直接决定公司能否获得土地，因此，公司必然会重视工程质量、消费者的需要、银行的信用等各个方面的因素，这对于提高工程质量、更好地服务于消费者、促进该地区经济的发展都很有意义。另一方面，作为政府方面，由于有底价的保护，所以地方政府的经济利益不会有很大的影响，在牺牲小部分经济利益的同时，却赢来了社会和生态利益，这对于和谐建设社会主义有积极的意义。

2.3该模式下土地市场监督机制的建立

土地市场监督机制的建立对于整个模式的运行起着至关重要的作用，它是整个模式得以正常运行的保障，因此针对该模式的特点，从2个方面着手建立监督机制。

2.3.1建立完善的公众监督机制

政府通过开通投诉热线、投诉信箱以及公开整个出让土地过程等方法让公众可以监督开发商和政府在土地交易过程中的行为。

2.3.2建立房地产开发企业信息系统，并在工商、税务、房产、土地、银行等国家行政事业部门之间联网，实行信息共享

共享的范围要遍及全国，信息系统要记录开发企业的信用、资质、资金状况及法律法规遵守情况等信息，由各级政府专门机构负责维护更新，确保时效性；另一方面，通過网络各个房地产公司也能得到最新、最全面的政府出让土地信息，避免信息局部化导致的官商串谋现象的发生。

3.结语

现行的国有土地出让方式存在着利弊，本人提出的综合评标方法对促进国家资产价值最大化和公众生活质量稳定提高都具有十分重要的意义。■

【参考文献】

［１］裴蕾，濮励杰.我国现行土地出让方式中存在的问题及对策研究[J].安徽农业科学，2008，36(21)：9194-9196.

协议出让国有土地使用权规范篇4

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一方法、程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律法规、部门规章，制定本规范。

本规范的附录为协议出让活动中所需各类文本的格式。本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，其他单位暂略。本规范主要起草人员：暂略。本规范由国土资源部负责解释。

协议出让国有土地使用权规范（征求意见稿）适用范围

1．1 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范。

1．2 以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范。引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。所有标准和文件都会被修订，使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。

GB/T 18508-2001 《城镇土地估价规程》国土资发[2001]255号《全国土地分类》

国土资发[2004]232号《工业建设项目用地控制指标》

依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（3）《中华人民共和国城市规划法》（4）《中华人民共和国行政许可法》（5）《中华人民共和国合同法》

（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

（8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）

（9）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）总则

4．1 协议出让国有土地使用权内涵

本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。4．2 协议出让国有土地使用权原则（1）公开、公平、公正原则；（2）诚实信用原则。

4．3 协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

（1）政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；（4）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。4．4 协议出让国有土地使用权组织管理

国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。4．5 协议出让国有土地使用权一般程序（1）接受用地申请，确定供地方式（2）编制协议出让方案（3）地价评估，确定底价（4）协议出让方案、底价报批（5）协商，签订意向书（6）公示

（7）签订合同，结果公布

（8）颁发《建设用地批准书》，交付土地（9）办理土地登记（10）资料归档 4．6 地方补充规定

地方可对本规范做出补充规定，并按规定上报备案。政府供地中的协议出让

5．1 接受用地申请，确定供地方式

5．1．1 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。

5．1．2 国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息公布后，市、县国土资源管理部门应当明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。公开接受申请的时间不得少于30日。

5．1．3 需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。5．1．4 在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。5．2 编制协议出让方案

市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。

协议出让方案应当包括：拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。对于尚未完成土地使用权收回和拆迁安置工作的“毛地”出让，应当衔接好国有土地使用权收回、补偿安置和出让等方面的法律关系。协议出让方案除拟出让宗地的基本情况、规划指标要求等一般信息外，应当明确因实施城市规划需要请市、县人民政府批准收回出让地块原国有土地使用权，并对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成）方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。5．3 地价评估，确定底价 5．3．1 地价评估

市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估可以由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。5．3．2 确定底价市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

5．4 协议出让方案、底价报批

市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。5．5 协商，签订意向书

市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应不少于2人。

双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。5．6 公示

5．6．1 《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的具体位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网（）进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于3日。5．6．2 公示期间，有异议且经审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止，并严格依法处理。5．7 签订合同，结果公布

公示期满，无异议或虽有异议但经审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果在土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网等向社会公布，接受社会监督。公布协议出让结果的时间不得少于15日。

5．8 颁发《建设用地批准书》，交付土地

市、县国土资源管理部门按照《国有土地使用权出让合同》约定的期限和交地条件交付土地，并颁发《建设用地批准书》，作为受让人开发建设期间使用土地的凭证。5．9 办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记，领取《国有土地使用证》。5． 10 资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）用地申请材料；（2）宗地条件；

（3）宗地规划指标要求；（4）宗地评估报告；

（5）宗地出让底价及集体决策记录；（6）宗地协议出让方案；（7）宗地出让方案批复文件；（8）谈判记录；

（9）《协议出让意向书》；（10）协议出让公示资料；

（11）《国有土地使用权出让合同》；（12）协议出让公告资料；

（13）交付土地与颁发建设用地批准书的相关资料；（14）其他应归档的材料。原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

6．1 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：

（1）不改变土地用途且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；

（2）经规划部门同意可以改变土地用途，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权租赁合同》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续。6．2 申请与受理

6．2．1 原划拨、承租土地使用权拟改为出让土地使用权的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：（1）申请书；

（2）《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用证》或《国有土地使用权租赁合同》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）改变用途的应当提交规划部门的批准文件；（6）法律、法规规定其他应提交的相关材料。

6．2．2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。6．3 审查，确定协议出让方案 6．3．1 审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行全面审查，并就申请地块的土地用途等征询规划部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。6．3．2 地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途的，出让土地使用权价格应当按照新的土地用途评估。6．3．3 核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。

6．3．3．1 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：

（1）不改变用途的

应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

（2）改变用途的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格-拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

6．3．3．2 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、面积、用途、年限、土地使用条件、拟出让时间和应缴纳的协议出让金额等。6．4 出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

6．5 签订合同，结果公布

市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地使用权租赁合同》，注销原《国有土地使用权证》，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。《国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照4．7的规定公布协议出让结果。6．6 土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记，领取《国有土地使用证》。6．7 资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关资料；（3）宗地评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）宗地协议出让方案；（6）宗地出让方案批复文件；（7）《国有土地使用权出让合同》；（8）协议出让公告资料；（9）其他应归档的材料。划拨土地使用权转让申请办理协议出让

7．1 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让。7．2 申请与受理

7．2．1 原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：（1）申请书；

（2）《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用证》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见（6）法律、法规、规定其他应提交的相关材料。

7．2．2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。7．3 审查，确定协议出让方案 7．3．1 审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行全面审查，并就申请地块的土地用途等征询规划部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。7．3．2 地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权和划拨土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

7．3．3 核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

7．3．3．1 办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时划拨土地使用权权益价格

7．3．3．2 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、面积、用途、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的协议出让金额等。7．4 出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。7．5 公开交易

协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务等。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场公开交易，确定受让人和成交价款。

7．6 签订合同，结果公布

通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销原《国有土地使用证》，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。

市、县国土资源管理部门应当按照4．7有关规定公布协议出让结果。

7．7 办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记手续后，领取《国有土地使用证》。7．8 已购公有住房、经济适用房上市出售办理协议出让符合上市交易条件的已购公有住房、经济适用房上市交易，不再办理审批手续。已购公有住房、经济适用房上市交易后，新的购房者直接办理出让手续，按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。7．9 资料归档

出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关资料；（3）宗地评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）宗地协议出让方案；（6）宗地出让方案批复文件；

（7）《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；（8）公开交易资料及转让合同等资料；（9）《国有土地使用权出让合同》；（10）协议出让公告资料；（11）其他应归档的材料。出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，已取得规划部门同意，且《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经市、县国土资源管理部门审查同意，可由原土地使用权人与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金。调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格

原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理变更登记。

协议出让国有土地使用权规定篇5

2013年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》重要条文

第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称和地址；

（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；

（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标、竞买保证金；

（八）其他需要公告的事项。

第十条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（）教育培训网络营销平台

条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。

（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

例题：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》确定，出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前（）日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

A.5

B.10

C.20

D.30

答案：C

解析：出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。第十五条拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

第十六条竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第十七条挂牌依照以下程序进行：

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

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（四）出让人继续接受新的报价；

（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条挂牌时间不得少于10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。第十九条挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

协议出让国有土地使用权规定篇6

【关键词】国有土地；土地出让金；征收管理；城市建设；征地补偿安置

随着我国土地管理制度的逐步完善，土地出让金的规模逐步增大，国有土地使用权出让金收入迅速增长，已成为地方财政收入的重要组成部分，国土出让收支管理也经历了由国土部门一家独管到国土、财政等部门共管的转变。“国土部门负责国土使用权的出让收入征收，出让收入招拍挂后全额缴入非税收入专户，财政部门负责收入和支出的预算管理和会计核算”的新模式。但是，国有土地出让金征收、管理工作仍存在一些不容忽视的问题和薄弱环节，需要进一步的改进和完善。

一、土地出让金征收管理方面存的主要问题

（一）出让金收益分配机制不合理，影响土地出让整体效益

用计划经济的办法低价征地，用市场经济的办法高价出让，客观上形成了多占地多得益的机制，既诱发了地方政府批地卖地的冲动，又为“寻租”提供了条件。土地资本巨额增值收益，大部分被开发商和地方政府所获取，而被征地农民只能得到低额的补偿费，远不能弥补农民的权益损失，这使得农民与地方政府因征地补偿问题而矛盾突出。另一方面，地方政府所得的那部分出让金主要用于城市开发和土地开发，出让金分配向城市倾斜，城市的工业化、城市化飞速发展，而农村却出现了大量就业无门、社保无份的失地农民，农村建设也严重缺乏资金投入。在工业化和城市化过程中，农民并没有充分分享经济发展带来的成果，城乡二元分割的体制裂痕在继续扩大。

（二）用“以土地换项目”手段搞城市建设

从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。

（三）部分土地出让金未做到应收尽收

部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出讓金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。

（四）征地补偿安置中存在的问题

虽然补偿资金及时到位，劳动力安置问题，对被征地农民提供了工作岗位，但由于一些工作岗位有技术要求或收入较低的原因，造成了农民不能不愿就业，农民再次离岗失业，随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。

二、土地出让金管理的对策及建议

加强土地出让金收支管理，是以经济手段来加强土地管理，严格保护耕地的一项重要举措，是从根本上保护被征地农民和被拆迁居民根本利益、落实科学发展观、构建和谐社会的重要措施。针对目前土地出让金收支管理中存在的问题，本着既坚决贯彻土地“新政”，又从实际出发的原则，建议如下：

（一）规范土地出让金支出范围，保障被征地农民利益

严格按照土地出让金使用范围规范资金支出：一是征地和拆迁补偿支出；二是土地开发支出；三是支农支出；四是城市建设支出；五是土地出让业务费、新增建设用地有偿使用费等。从提高征地补偿费、建立补偿费发放公示制度，增强补偿费用发放透明度、改革补偿费发放方式、建立被征地农民社会保障制度四方面切实保障被征地农民合法权益。

（二）明确土地出让金范围，确保应收尽收

一是明确土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括土地补偿性成本、土地开发性成本和土地净收益三部分。二是明确土地出让收入的范围包括五种土地价款、土地租金收入等全部国有土地有偿使用收入、划拨土地的征地补偿费和拆迁补偿费（不含征地管理费）等一并纳入土地出让金管理。三是在征收的过程中要严格禁止以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”、“以土地换项目”等各种名义减免土地出让金。

（三）解决征地农民纳入养老保险问题

党的十八届三中全会《决定》在推进人力资源和社会保险领域机制体制改革上提出了一系列新的重大举措，就业是民生之本。随着城镇化进程的加快，失地农民越来越多，如何确保失地农民获得社会保障？政府应按不低于当年土地出让收入的一定标准足额提取被征地农民社会保障资金，实行专户管理、规范使用。要建立更加公平可持续的社会保障制度。整合城乡居民养老保险制度，制定城乡养老保险制度衔接政策，实现职工基本养老保险与城乡居民养老保险制度之间有序衔接。

（四）强化土地出让收支监督管理，建立信息资源共享机制

地方政府应切实增强土地出让金收支管理透明度，定期对社会公开土地出让金收支情况，杜绝各种形式的非公开出让土地造成国家财政资金流失现象的发生。财政部门、国土资源管理部门、银行机构以及审计机关要建立健全对土地收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。土地出让收支情况要按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告，接受人大监督。最后，建立土地出让金审计制度。审计机关要对土地出让金收支实行定期或经常性的审计监督，及时发现问题，维护国家和人民的利益。

三、结束语

虽然目前在土地出让金征收管理方面问题还比较突出，但如果能综合考虑土地新政改革和实际情况，从收支监督管理方面多下功夫，一定能够有效解决目前存在问题，有效保护被征地农民和被拆迁居民根本利益。

参考文献

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[2]孔岩.当前我国土地出让中存在的问题与对策研究[J].安徽农业科学，2015，（14）.

[3]崔文峰.略论加强土地出让金管理的对策[J].中国乡镇企业会计，2015，（7）.

[4]宋杨.论加强国有土地出让金管理刻不容缓[J].经营管理者，2015，（21）.

[5]蒲方合，李乐平，蒲亨乐.土地出让金监管中的程序规制研究[J].长春理工大学学报（社会科学版），2013，（3）.

作者简介：李静（1973-），安徽省亳州市谯城区财政局公共支出股负责人，研究方向：经济管理。

协议出让国有土地使用权规定篇7

属于新建项目申请书内容包括：

（1）申请出让的宗地位置及面积、界址，即坐落、四至、土地面积、平面界址、竖向界址；

（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；

（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；

（4）已取得发改部门、规划部门等行政主管部门的批准文件，以及征地、划拨的文件；

（5）地价评估及审定地价水平情况；

（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；

（7）申请建设项目的特殊情况；

（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；

（9）申请人的具体联系人及联系电话。

协议出让国有土地使用权规定篇8

国有土地使用权出让转让

（变更出让合同）

审批责任单位：

土地出让处审批项目依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日八届人大常委会第八次会议通过）

2、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日国家主席令第8号）中第五十三条、第五十四条、第五十五条的规定

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号）

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年中华人民共和国国务院令第55号）

5、《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》（1993年5月18日市政府第6号令）

6、《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）

7、《北京市城市规划条例》（1992年7月24日北京市第九届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过）

8、《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》（京国土房管局2002年4月）审批收费标准及依据：

本审批项目不收费审批时限：

18个工作日（地价评审的40个工作日不计算在内）

北京市房地产开发审批程序

审批步骤：

一、受理条件：

申请人需要提交如下材料：

1、办理变更土地出让合同手续的申请。内容包括：申请变更出让合同的理由；提出申请变更的请求（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》第一条）。

2、出让合同复印件（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》第一条）。

3、已交纳地价款、资金占用费、滞纳金、契税的发票复印件（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》第一条）。

4、提供有关变更内容的文件（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》第一条）：

（1）、申请变更出让宗地内的规划建筑面积的，出具：规划部门对变更规划条件的批文；宗地内包含两种以上的规划用途的，提供设计单位按重新审定的规划建筑面积出具的对该规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件。内容包括规划建筑物的总建筑面积，地上建筑面积及按用途分类面积，地下建筑面积及按用途分类面积；属于联建项目的出具与原用地方重新调整的联建协议及相关附图等。

（2）、申请变更出让宗地规划用途的，出具：出具规划部门对变更规划条件的批文；已审定地价水平的提交地价水平通知单和1份地价评估报告，未审定地价水平的提交3份地价评估报告；设计单位按重新审定的规划建筑面积出具的对该规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件。

（3）、申请变更出让宗地范围或面积的，出具：申请变更的理由及对该理由的证明性文件；出让宗地为共用宗地的，提供变更后出让宗地面积的分摊说明；出让合同附图一式五份，附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图。若该项目用地已发国有土地使用证则可提交土地使用证附图，并标明出让土地的用地位置。

（4）、申请延长开发建设期限的，书面说明不能按期开发建设的理由，提供开发建设情况的说明及调整后的开发建设计划。

北京市房地产开发审批程序

（5）、申请核减“四源费”、大市政费等的，出具市计委开具的核减“四源费”、大市政费的函。

（6）、申请变更出让合同受让方名称的，出具：工商行政管理部门批准变更名称的批文；从新核发的营业执照复印件，并加盖工商行政管理部门备案章；外商投资企业的出具经贸委对中外合资、合作或外商独资企业修改合作、合资企业合同、章程的批复及重新核发的外商投资企业批准证书（复印件）。

标准：

申办人提交的材料齐全、规范、有效。时限：2个工作日内转下一个环节。

二、初审标准：

1、申办材料齐全、规范、有效。

2、申请变更规划建筑面积的：审定设计方案通知书、建设工程规划许可证等文件已重新确定土地的规划用地条件；设计单位出具的规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件中的数据与有关规划批文相吻合；属联建项目的联建方对调整后的联建协议无异议（《城市规划法》第二十九条，《北京市城市规划条例》第二十六条、第三十二条）。

3、申请变更规划用途的：符合规划要求；地价水平已经局长办公会审定。地价水平尚未审定的转入地价审核环节（《城市房地产管理法》第十七条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，《城市规划法》第二十九条，《北京市城市规划条例》第二十六条、第三十二条）。

4、申请变更出让宗地面积及范围的：土地权属来源仍清晰，无争议；申请变更的理由合理、有效；出让土地必须为国有土地，属于新征土地的已依法办理完征地审批手续，付清征地补偿费用，取得政府的征地批复或建设用地批准书，属于存量国有土地的，出具该宗地原已颁发的国有土地使用证、房屋所有权证或权属来源证明，已对原用地方进行了土地使用权及地上物补偿或签订联建协议，原用地方无异议；出让土地范围确定，并经过现场勘察确认无误（《土地管理法》第四十三条，《城市房地产管理法》第八条）。

5、申请延长开发建设期限的：申请的理由合理、有效、客观、真实；确有

北京市房地产开发审批程序

实力继续进行开发建设；申请延长的期限合理（《城市房地产管理法》第二十五条，《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第十七条）。

6、申请核减“四源费”、大市政费的：确已交纳该费用，市计委已出具相关证明。

7、申请变更受让方名称的：已经有关部门批准，不属于转让房地产项目的情况。（《关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知》）

时限：工作时限为4个工作日，需审定地价的另加40个工作日转下一环节。

三、审核

标准：同初审标准

时限：工作时限为2个工作日内转下一个环节。

四、复审

标准：同初审标准

时限：工作时限为2个工作日内转下一个环节。