国有土地出让

国有土地出让（精选12篇）

国有土地出让 篇1

国有土地使用权出让收支记录,反映的是国有土地征收、供给中的资金运行轨迹。它与一定时期的经济发展水平、国民经济收入配置理念相适应。国有土地使用权出让收入是政府非税收入的重要组成部分,资金的收支管理属于财政部门的管理职责。其管理模式,从2007年1月1日起,由财政专户管理变更为基金预算管理。

经过近九年的努力,国有土地出让收支管理模式逐步规范科学、管理体系逐步健全完善,管理效果日益显现,在国民收入分配、土地资源配置、支持相关事业发展等方面发挥了应有的作用。但同时也出现了许多新问题。2014年国家审计署对29个省本级、200个市本级和709个县2008年-2013年土地出让收支进行了审计。审计发现的问题触目惊心。这些问题导致部分地区房地产项目盲目上马,无序竞争(过度投资、超前建设),不公平竞争,各地“鬼城”、“烂尾楼”不断涌现,资源配置严重重复浪费,影响了国家土地政策、房地产市场、收入分配等各个方面调控政策的全面落实,也滋生了一大批违纪违规问题,削弱了政府公信力和影响力。

一、国有土地出让收支管理中存在的问题

(一)巧立名目,土地出让收入流失严重

国家审计署《审计报告》显示“被审计地区2008年-2013年取得土地出让收入13.34万亿元,支出12.93万亿元,其中,减免或返还土地出让收入7218.11亿元。被审计的13.34万亿的土地出让收入中,地方土地出让收入少征3664.23亿元”。其主要做法有:一是政府(或招商、经贸、发展等部门)以招商引资的名义,与开发商签订“包干地价”协议,低价出让国有土地使用权。随后以“政府借款协议”、“先征后返”(即:先征收入库,再预算内列支返还)的形式“落实政府会议纪要”中超权限违规出台的“税费优惠政策”,形成国有资产流失。二是通过“缓交”、“分期缴纳”、授意国土部门“任性”行使税费自由裁量权,人为调整土地出让初始价等手段,变相减少出让价款收入,形成国有资产流失。

(二)坐收坐支、专户管理现象普遍存在

《审计报告》显示:“一些地方土地出让收支核算不规范,有8358.75亿元滞留在财政专户或直接坐支。”具体表现在:征地费先由拟用土地单位将资金缴入财政专户、村账镇管专户或部门单位账户,再由国土或具体负责征地的部门单位授权、列支用于征地补偿和其他相关支出。新增建设用地有偿使用费先由拟用地单位提前缴存财政专户或其他部门单位专户。基层政府申请农用地转用指标时,再缴入县金库,同时上解省金库并冲减国有土地使用权出让收入。

评估费、勘界费由拟用地单位直接或通过财政专户支付给中介公司。社会保障费等在农用地转用指标申报时,由拟用地单位上缴到市级财政专户。耕地占用税、水利建设基金计入成交总价,由国土部门代扣代缴,并抵扣成交总价。收益金(土地纯收益,狭义的土地出让金)由国土部门征收,直接或通过财政专户解缴县金库。农业土地开发资金、被征地居民社会保障财政补贴资金、农田水利建设资金、廉租住房保障资金、教育资金分别在财政专户计提列支或不预计提。

(三)基金预算管理方式粗放

有些地区对土地收支预算工作不重视,虚报冒列,严重脱离实际。有些地区土地出让收支基金预算管理简单粗放,未按政策规定及时足额计提土地收益金、土地开发资金、教育资金、水利建设资金;未按基金预算中专项资金结余、规定用途、规定比例安排使用资金,存在基金预算支出科目串用混用现象。有的地区未做到应收尽收,以资金空转方式应对上级检查,虚增基金预算收支。《审计报告》显示“被检查地区通过收入空转等方式虚增基金预算收支1467.78亿元,支出中违规用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所等7807.46亿元;一些地方和单位少支付补偿款17.41亿元,编造虚假资料等套取或骗取补偿款1 0.57亿元。”

二、国有土地出让收支管理中存在问题的原因分析

(一)土地收储资金不足

土地收购储备制度,是由政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市总体规划,通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地,进行前期开发利用和存储后,以公开招标、拍卖出让方式供应土地,控制各类建设用地需求的制度。土地收储制度的建立和规范运行是国有土地出让收支管理政策落实的基础。

《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综[2007]17号)规定“各级政府可以从已供应储备土地产生的土地出让收入、国有土地收益基金、银行贷款及其他金融机构贷款等方面筹措土地储备资金。”但从实际情况来看:一是土地征用成本逐年增长,土地纯收益逐年降低,历年滚存土地收益基金结余资金匮乏。二是土地收储资金贷款要求门槛高,申请周期较长。三是县区财力保运转、保民生已经捉襟见肘,不具备筹措土地收储资金能力。四是土地报批、收储、供给周期长,资金占压成本高。受以上因素制约,收储资金不足,导致土地收储、供给规范操作难度加大,“借用”拟用地单位资金收储土地的现象普遍存在,造成项目用地从土地指标报批、征用环节就已经“名花有主”,“招拍挂”徒有其名,形成腐败违规问题滋生的温床。

(二)制度建设、业务培训欠缺

规范管理的基础是制度建设。中央虽然制订了框架性的管理制度,但从地方政策制度建设实际来看:有的简单转发中央文件,没有出台配套性、衔接性、操作性的政策;有的结合实际调研论证不足,出台的配套制度或零敲碎打,不成系统,或含糊其词,误导视听。从查阅资料来看,全国仅湖南、河南、上海、安徽等省份及时修订了系统性的管理制度,对土地收入的构成、征收解库程序、专项资金计提管理使用等问题进行了统一规范。

学懂、吃透政策是贯彻政策,提升管理水平的前提条件。经常性的调研、业务培训与指导,是统一思想,纠正理解偏差,凸现制度刚性约束的有效手段。但近几年来,财政、国土、人行等部门上下级之间,关于土地收支管理的业务培训、调研并不多见。业务指导严重空缺,导致基层管理中摸着石头过河,云山雾罩,不知所措。

(三)部门协作配合不力

《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)、《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》(财综[2006]68号)等文件虽然对国土、财政部门土地收支管理职责进行了明确,但土地问题太过敏感,涉及利益层面过多,实际执行中,相关部门也都抱着“多一事不如少一事”、“各家自扫门前雪”的态度,土地出让信息传递、相互监督制约机制流于形式,导致土地出让收支信息共享制度不充分、不及时。

在日常收支管理中,未严格落实“土地收入日常征收由国土部门负责,收支管理由财政部门负责”的政策要求,“征收职能”与“收支管理职能”不分,“财政专户”与“国家金库”混搭,人为调节、支配国有土地收入资金,未将土地出让收支全额纳入政府基金预算管理。由于部门配合不力,人为地将土地成交总价款、土地划拨收入拆分为不同的项目,由国土、财政等部门、单位分别实行不同的管理方式,且各自为政,互不协调。

(四)违规违纪成本过低

国办发[2006]100号文件印发九年以来,国务院和各级政府基本上每年都会下发规范土地出让收支管理的规范性文件,要求很明确,措辞很严厉,效果很渺茫。十八大以后,各级领导干部法制观念日益增强,依法行政的意识明显增强,自觉适应新常态已经逐渐成为一种习惯。但有的领导仍然存在学法、懂法、依法行政的觉悟不高的问题;仍然习惯于抓项目拼政绩、凭经验办事,抱着“只要干出政绩,只要不中饱私囊,违纪违规就不伤大雅”的老观念,信马由缰,我行我素。在上级的各项监督检查中,地方各级总会有对策应对,化干戈为玉帛,维持现状。同级审计,顾虑重重,轻描淡写;上级检查频率低、查处力度不大,导致违纪违规成本过小,法纪震摄力不足。

三、加强国有土地出让收支管理的建议

(一)扎实推进,实现土地统征统供

一是中央和省级财政部门应探索建立土地收储专项基金,主要解决市县级土地收储资金不足问题。基金资金来源通过中省财政资金、中央和地方债券收入和其他资金渠道筹措。市县资金使用额度由中省财政根据各市县实际需求核定。日常监管由各级财政、国土部门负责。二是废除《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综[2007]17号)“第五条:土地储备资金来源于下列渠道:土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款”的规定,堵塞土地收储资金违规的源头。三是加强专项调研、业务指导,及时发现、解决土地收储中出现的新问题,规范、完善土地收储预决算等配套制度。

(二)梳理归并,完善制度体系

国有土地出让收支管理工作政策性强,涉及的概念较多,具体有:耕地开垦费、土地复垦费、新增建设用地有偿使用费、社保费、土地补偿费、安置补助费及地上附着物、青苗补偿费、收益金、耕地占用税、水利建设基金、契税、土地登记费、印花税、勘界费、评估费、土地违法罚款、从出让收入中计提的各种专项资金、保障房支出,被征地农民支出等。这些概念有些是收入项目,有些属于支出项目;有些由国土、财政、税务等部门负责征收或代征;有的在土地报批、收储环节,通过由政府或用地单位缴纳,有的在土地供给环节,由用地单位缴纳。有的属一般预算收入,有的属于基金预算收入、有些属于税收收入。

这些收费、税款、罚款、支出项目的政策规定,散见税法、各级政府文件之中,征收主体、执法主体、税费缴纳义务人、实际负税(费)人、缴纳标准、缴纳时间、计提基数、计提比例、资金管理模式各不相同。缺乏一个系统的制度文件,对土地报批、征用、供给各环节涉及的各类政府收支项目进行衔接、界定。只有加强涉及土地的各类项目的系统性调研论证,出台权威性的制度,彻底厘清诸多项目之间的关系,才能为土地收支的规范化管理提供制度性保障。

(三)加强协作,提升土地信息共享水平

国土部门应当将年度土地收购储备、供应计划、当年供地宗数、出让总价款、约定的缴款期限、征缴金额、收储成本等资料报送送财政部门。财政部门应当积极跟进,督促国土部门及时征缴收入;规范管理收入资金、及时足额计提专项资金,按规定程序、用途安排使用资金,并及时将收支情况反馈给国土部门、同级政府,并接受审计、纪检、人大监督。财政部门要会同国土、人行等部门科学编制土地收支预算,建立健全土地出让统计报表体系,为政府决策提供真实、准确数据,并接受社会监督。只有各职能部门紧密配合,充分履行职责,及时、充分传递信息,国有土地收支管理的各项目工作才会更加顺畅。

(四)多措并举,提升收支管理水平

一要加强调研论证。只有贴近基层,结合实际,积极调研,理清思路,不断修正制度偏差,及时解决新问题,才能让制度建设跟上经济发展的步伐。二要加强培训交流。只有上对下的政策培训不间断,部门、地区之间的业务交流经常化,才能保证基层管理者真正吃透政策,才能打造一支业务优良、素质过硬的征管队伍。三要加大政策宣传力度。只有进一步加大土地收支管理政策宣传(领导干部、一般干部、用地企业和个人、人民群众),才能赢得领导、用地单位和个人、人民群众的理解和支持。

(五)强化监督,提高土地违纪违法成本

要搞好顶层设计,全面清理税费优惠政策。应逐步建立税费优惠政策出台、监管、废止的清单制度,并严格依法依规运行。严格遵守各类法纪约束,少开“绿灯”,全面提升政策约束力、法纪威摄力。只有坚持定期检查与不定期检查并重,垂直检查与横向检查同行,违规违纪必查,从严、从重、从快追究责任,提高违纪违法成本,才能凸现法纪威严,有效震慑违法违规行为,提高政策执行力。

人性有很多弱点:贪欲、懈怠、麻木……,同样也有追求真善美、摒弃假恶丑的良知与企求。管理学中“一管就死,一放就乱”的怪圈,条块分割之痛,时时困惑、拷问着管理者的灵魂和智商。只有重铸信仰,怀揣一颗公心,全面落实“三严三实”,强化“刚性”,勒紧“弹性”,抵制“假大空”,构筑敬业务实的行政队伍,国有土地使用权出让收支管理规范化程度才会日益提高,这也必将促进法制化政府建设的进程。

参考文献

[1]国办发[2006]100号,《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,2006.12.27.

[2]财综[2006]68号,《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》,2006.12.31

[3]财综[2004]49号,《财政部国土资源部关于印发<用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法>的通知》,2004.7.12.

[4]财综[2006]25号,《财政部建设部国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》,2006.7.5.

[5]财综[2007]64号,《财政部关于印发<廉租住房保障资金管理办法>的通知》,2007.10.30.

[6]财综[2009]74号,《财政部国土资源部中国人民银行监察部审计署关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,2009.11.18.

[7]财综[2009]89号,《财政部国土资源部中国人民银行关于加强土地成交价款管理规范资金库行为的通知》,2009.12.31.

[8]财综[2011]62号,《财政部教育部关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》,2011.7.21.

[9]财综[2011]48号,《财政部水利部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》,2011.7.4.

[10]财综[2014]2号,《财政部关于加强土地出让收益中计提农田水利建设资金和教育资金征收管理的通知》,2014.1.16.

[11]《国务院关于清理规范税收优惠政策的通知》(国发[2014]62号),2014.11.27.

国有土地出让 篇2

中华人民共和国国土资源部

中华人民共和国国家工商行政管理局 监制

使用说明

一、《国有土地使用权出让合同》包括合同正文和附件《出让宗地界址图》。

二、本合同的出让人为有权出让国有土地使用权的人民政府土地行政主管部门。

三、合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。

四、合同第五条中的土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地使用权补办出让手续的，选择第三款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款，未完成拆迁和场地平整的，选择第二款，并注明地上待拆迁的建筑物和其他地上物面积等状况。基础设施条件按双方约定填写“七通”、“三通”等，并具体说明基础设施内容，如“通路、通电、通水”等。

五、合同第九条土地使用权出让金支付方式的规定中，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款。

六、合同第二十条中，属于房屋开发的，选择第一款；属于土地成片开发的，选择第二款。

七、合同第四十条关于合同生效的规定中，宗地出让方案业经有权人民政府批准的，按照第一款规定生效；宗地出让方案未经有权人民政府批准的，按照第二款规定生效。

第一章 总 则

第一条 本合同当事人双方：

出让方：中华人民共和国＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方），法定地址＿＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿。

受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；法定地址＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿＿＿。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 甲方根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条 甲方出让给乙方的宗地位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地总面积大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米），其中出让土地面积为大写 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。

第四条 本合同项下出让宗地的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五条 甲方同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前将出让宗地交付给受乙方，甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿＿＿款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（三）现状土地条件。

第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为＿＿＿＿＿，自甲方向乙方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）；总额为人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）。

第八条 本合同经双方签字后＿＿＿日内，乙方须向甲方缴付人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

第九条 乙方同意按照本条第＿＿＿＿款的规定向甲方支付上述土地使用权出让金。

（一）本合同签订之日起＿＿＿日内，一次性付清上述土地使用权出让金。

（二）按以下时间和金额分＿＿＿期向甲方支付上述土地使用权出让金。

第一期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第二期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第＿＿期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第＿＿期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

分期支付土地出让金的，乙方在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向甲方支付相应的利息。

第三章 土地开发建设与利用

第十条 本合同签订后＿＿＿日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向出甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。

第十一条 乙方在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑密度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑限高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

绿地比例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

其他土地利用要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二条 乙方同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给政府：

（１）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三条 乙方同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前动工建设。

不能按期开工建设的，应提前３０日向甲方提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。

第十四条 乙方在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。

乙方同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。

第十五条 乙方在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起３０日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向甲方申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。

甲方应在受理土地登记申请之日起３０日内，依法为乙方办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。

第十六条 乙方必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，乙方应负责赔偿。

第十七条 在出让期限内，乙方必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向甲方申请，取得甲方同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

第十八条 政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第十九条 甲方对乙方依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，甲方应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予乙方相应的补偿。

第四章 土地使用权转让、出租、抵押

第二十条 乙方按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经甲方认定符合下列第＿＿款规定之条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十一条 土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。

土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

第二十二条 土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由乙方承担。

第二十三条 土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。

第二十四条 土地转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起３０日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。

第五章 期限届满

第二十五条 本合同约定的使用年限届满，乙方需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向甲方提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，甲方应当予以批准。

甲方同意续期的，乙方应当依法办理有偿用地手续，与甲方重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。

第二十六条 土地出让期限届满，乙方没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，乙方应当交回《国有土地使用证》，甲方代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。

第二十七条 土地出让期限届满，乙方未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由甲方代表国家无偿收回，乙方应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，乙方可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。

第二十八条 土地出让期限届满，乙方提出续期申请而甲方根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由甲方代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，甲方应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予乙方相应补偿。

第六章 不可抗力

第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第三十条 遇有不可抗力的一方，应在＿＿＿＿小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后＿＿＿＿日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

第七章 违约责任

第三十一条 乙方必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果乙方不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的＿＿＿‰向出让人缴纳滞纳金；延期付款超过６个月的，甲方有权解除合同，收回土地，乙方无权要求返还定金，甲方并可请求乙方赔偿因违约造成的其他损失。

第三十二条 乙方按合同约定支付土地使用权出让金的，甲方必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于甲方未按时提供出让土地而致使乙方对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的土地使用权出让金的＿＿＿‰向乙方给付违约金。甲方延期交付土地超过６个月的，乙方有权解除合同，甲方应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，乙方并可请求甲方赔偿因违约造成的其他所有损失（包括乙方主张权益而支出的律师费、差旅费、鉴定费、取证费等）。

第三十三条 乙方应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，甲方可以向乙方征收相当于土地使用权出让金10％以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，甲方可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第三十四条 甲方交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。乙方有权要求甲方按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给乙方造成的直接损失。

第八章 通知和说明

式传递，均自实际收到时起生效。

第三十五条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方

第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后１５日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。

第三十七条 在缔结本合同时，甲方有义务解答乙方对于本合同所提出的问题。

第九章 适用法律及争议解决

第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。

第三十九条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，双方可依法向乙方所在地人民法院起诉。

第十章 附则

第四十条 本合同依照本条第＿＿＿款之规定生效。

（一）本合同项下宗地出让方案业经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

（二）本合同项下宗地出让方案尚需经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准之日起生效。

第四十一条 本合同一式＿＿＿份，具有同等法律效力，甲乙双方各执＿＿＿份。

第四十二条 本合同和附件共＿＿＿页，以中文书写为准。

第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第四十四条 本合同于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日在中华人民共和国＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿＿＿＿市（县）签订。

第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

出让人（章）： 受让人（章）： 住所： 住所：

法定代表人（委托代理人）法定代表人（委托代理人）（签字）： 电话： 传真： 电报： 开户银行： 帐号： 邮政编码：

（签字）： 电话： 传真： 电报： 开户银行： 帐号： 邮政编码： 签订地点： 签订日期：

出让宗地界址图（注明边长（米））

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国有土地出让 篇3

【关键词】国有土地；土地出让金；征收管理；城市建设；征地补偿安置

随着我国土地管理制度的逐步完善，土地出让金的规模逐步增大，国有土地使用权出让金收入迅速增长，已成为地方财政收入的重要组成部分，国土出让收支管理也经历了由国土部门一家独管到国土、财政等部门共管的转变。“国土部门负责国土使用权的出让收入征收，出让收入招拍挂后全额缴入非税收入专户，财政部门负责收入和支出的预算管理和会计核算”的新模式。但是，国有土地出让金征收、管理工作仍存在一些不容忽视的问题和薄弱环节，需要进一步的改进和完善。

一、土地出让金征收管理方面存的主要问题

（一）出让金收益分配机制不合理，影响土地出让整体效益

用计划经济的办法低价征地，用市场经济的办法高价出让，客观上形成了多占地多得益的机制，既诱发了地方政府批地卖地的冲动，又为“寻租”提供了条件。土地资本巨额增值收益，大部分被开发商和地方政府所获取，而被征地农民只能得到低额的补偿费，远不能弥补农民的权益损失，这使得农民与地方政府因征地补偿问题而矛盾突出。另一方面，地方政府所得的那部分出让金主要用于城市开发和土地开发，出让金分配向城市倾斜，城市的工业化、城市化飞速发展，而农村却出现了大量就业无门、社保无份的失地农民，农村建设也严重缺乏资金投入。在工业化和城市化过程中，农民并没有充分分享经济发展带来的成果，城乡二元分割的体制裂痕在继续扩大。

（二）用“以土地换项目”手段搞城市建设

从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。

（三）部分土地出让金未做到应收尽收

部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出讓金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。

（四）征地补偿安置中存在的问题

虽然补偿资金及时到位，劳动力安置问题，对被征地农民提供了工作岗位，但由于一些工作岗位有技术要求或收入较低的原因，造成了农民不能不愿就业，农民再次离岗失业，随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。

二、土地出让金管理的对策及建议

加强土地出让金收支管理，是以经济手段来加强土地管理，严格保护耕地的一项重要举措，是从根本上保护被征地农民和被拆迁居民根本利益、落实科学发展观、构建和谐社会的重要措施。针对目前土地出让金收支管理中存在的问题，本着既坚决贯彻土地“新政”，又从实际出发的原则，建议如下：

（一）规范土地出让金支出范围，保障被征地农民利益

严格按照土地出让金使用范围规范资金支出：一是征地和拆迁补偿支出；二是土地开发支出；三是支农支出；四是城市建设支出；五是土地出让业务费、新增建设用地有偿使用费等。从提高征地补偿费、建立补偿费发放公示制度，增强补偿费用发放透明度、改革补偿费发放方式、建立被征地农民社会保障制度四方面切实保障被征地农民合法权益。

（二）明确土地出让金范围，确保应收尽收

一是明确土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括土地补偿性成本、土地开发性成本和土地净收益三部分。二是明确土地出让收入的范围包括五种土地价款、土地租金收入等全部国有土地有偿使用收入、划拨土地的征地补偿费和拆迁补偿费（不含征地管理费）等一并纳入土地出让金管理。三是在征收的过程中要严格禁止以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”、“以土地换项目”等各种名义减免土地出让金。

（三）解决征地农民纳入养老保险问题

党的十八届三中全会《决定》在推进人力资源和社会保险领域机制体制改革上提出了一系列新的重大举措，就业是民生之本。随着城镇化进程的加快，失地农民越来越多，如何确保失地农民获得社会保障？政府应按不低于当年土地出让收入的一定标准足额提取被征地农民社会保障资金，实行专户管理、规范使用。要建立更加公平可持续的社会保障制度。整合城乡居民养老保险制度，制定城乡养老保险制度衔接政策，实现职工基本养老保险与城乡居民养老保险制度之间有序衔接。

（四）强化土地出让收支监督管理，建立信息资源共享机制

地方政府应切实增强土地出让金收支管理透明度，定期对社会公开土地出让金收支情况，杜绝各种形式的非公开出让土地造成国家财政资金流失现象的发生。财政部门、国土资源管理部门、银行机构以及审计机关要建立健全对土地收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。土地出让收支情况要按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告，接受人大监督。最后，建立土地出让金审计制度。审计机关要对土地出让金收支实行定期或经常性的审计监督，及时发现问题，维护国家和人民的利益。

三、结束语

虽然目前在土地出让金征收管理方面问题还比较突出，但如果能综合考虑土地新政改革和实际情况，从收支监督管理方面多下功夫，一定能够有效解决目前存在问题，有效保护被征地农民和被拆迁居民根本利益。

参考文献

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[2]孔岩.当前我国土地出让中存在的问题与对策研究[J].安徽农业科学，2015，（14）.

[3]崔文峰.略论加强土地出让金管理的对策[J].中国乡镇企业会计，2015，（7）.

[4]宋杨.论加强国有土地出让金管理刻不容缓[J].经营管理者，2015，（21）.

[5]蒲方合，李乐平，蒲亨乐.土地出让金监管中的程序规制研究[J].长春理工大学学报（社会科学版），2013，（3）.

作者简介：李静（1973-），安徽省亳州市谯城区财政局公共支出股负责人，研究方向：经济管理。

国有土地出让 篇4

一、改革前国有土地出让收支管理存在问题

一是由于财政困难, 国有土地出让实行先收款后征地, 用地户直接与农民或拆迁户协商支付价款, 导致了相当一部分国有土地出让收支游离于财政监管之外。二是业务程序极不规范。国有土地出让收支在专户核算, 没有纳入预算管理, 缴款笼统, 未按科目解缴, 特别是统征划拨部分, 宗地不明、土地收入和税费搅在一起, 均以征地包干费缴纳, 致使无法进行宗地核算。三是收支管理混乱。支出无预算, 收多少返多少, 支出项目不清, 加之大部分征地活动由乡镇实施, 回收存量土地由主管部门代办, 土管部门支付补偿款时以拨作支, 使得财政部门、土管部门对给农民及拆迁户的补偿情况一无所知。四是相当一部分地区土地出让金收支缺乏必要的财政监督, 实行专户管理的资金预算和净收益金库管理缺乏透明度, 难以对该资金在预算编制、执行方面实行全面的管理, 容易滋生浪费和腐败问题。五是信息不畅。财政、国土、银行及国有土地出让收入使用单位, 联系较少, 信息互不专递, 各搞各的, 形成几张皮。

二、国有土地使用权出让管理改革的实践

2013年以来, 镇巴县开展了以“改革缴款方式、创新预算管理、实现信息共享、强化绩效评价”为主要内容的改革, 融管理、服务、监督于一体。具体做法概括为“规范两个流程, 健全三项机制”。

(一) 规范两个流程

一是规范出让价款缴库方式。采取国有土地部门开票, 银行收款, 财政审核、国库统管的收缴方式。收入全部缴入地方国库, 支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排, 实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账, 专门核算土地出让收入和支出情况。二是规范土地储备资金管理。采取竞买者缴纳一定的预购金, 从收益基金中拿出一部分资金的“两条腿走路”的方法, 解决了财政投入不足的矛盾, 彻底改变了过去由用地单位拿钱, 国土部门代办, 出让无收益的尴尬局面。

(二) 健全三项机制

一是健全宗地预决算机制, 创新预算管理方式。可以清楚的掌握宗地收入、宗地成本、宗地结余等情况, 实现宗地核算, 以收定支, 自求平衡, 节余统筹。二是健全信息沟通机制, 实现信息共享。制定定期对账制度, 建立国土局、统征办、交易中心、代理金库、财政局之间的信息互通机制, 做到事前、事中、事后监管相结合, 确保该项工作的顺利运转。三是健全绩效评价机制, 提升收支质量。评价指标体系由业务绩效和财务管理两个目标层 (一级指标) 构成。业务绩效由目标完成程度、组织管理水平、技术指标、经济效益指标、社会效益指标五个准则层 (二级指标) 构成。财务管理由资金落实情况、实际支出情况、会计信息质量、财务管理状况等四个元素层 (二级指标) 组成。整个评价指标体系共17个指标。对违规违纪行为, 严格按照相关法律、法规进行处理, 并依法依纪追究有关责任人的责任。

三、国有土地使用权出让收支管理取得的成效

(一) 落实了国土出让收支管理规定

落实了国有土地出让收支管理规定, 维护了政策的严肃性。推行改革的2013年国土出让收入纳入预算管理7 592.93万元, 占应全部收入的72%;2014年国有土地使用权出让收入纳入预算管理762.90万元, 占应全部收入的100%。

(二) 落实了出让收支预决算制度

落实了出让收支预决算制度, 强化了资金使用效益。从2013年起我们把国有土地使用权出让收支纳入了基金预算管理, 编制了国有土地使用权出让收支预算草案, 并将国有土地使用权出让收入安排的支出并入单位部门预算, 作为专项收支来管理。2014年国有土地使用权出让收支决算工作已按基金预算管理的要求进行了布置和落实。

(三) 强化了收入征缴管理

发挥了非税收缴系统的作用, 强化了收入征缴管理。2014年国有土地出让收入已通过非税系统缴纳, 保证了国土出让收入全部进入国库, 不但简化了程序, 方便了群众, 而且票据使用也进一步得到了规范。

(四) 明确细则, 增强了各环节业务操作性

明确了出让收支管理细则, 增强了各环节业务操作性。为了开展土地储备业务, 管好用好土地储备资金, 我们出台了土地储备资金管理暂行办法、进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关规定, 这些规定的出台, 为规范我县国有土地使用权出让收支管理, 提供了政策支撑。

(五) 土地储备初见成效

2013年全县启动了土地储备业务, 当年通过土地储备方式共储备土地76.85亩, 其中:有偿回购67.48亩, 征收9.37亩, 储备土地出让76.85亩, 取得土地出让收入9 438.8万元, 剔除土地储备支出后, 为财政净增财力3 584万多元。土地储备业务的提早开展, 和规范运行, 也得到了上级的认可, 县土地储备机构通过了市政府的批准, 正上报国家备案。

四、国有土地出让权收支管理改革的几点体会

(一) 领导重视是关键

领导重视是搞好国有土地使用权出让收支管理的关键。财政部门多次向政府领导汇报国有土地使用权出让收支管理工作, 反映问题, 提出建议, 引起政府领导的高度重视;政府领导做出批示要求财政、审计、国有土地管理部门在自审自纠的基础上, 尽快拿出符合县上实际的管理措施, 并出台了关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知, 为创新国有土地使用权出让收支管理方式, 奠定了基础。

(二) 掌握政策了解实情是基础

掌握政策了解实情是规范国有土地使用权出让收支管理的基础。由于我们认真研究了国有土地使用权出让收支管理方面的法规, 吃透了政策精神, 充分了解了实情, 找准了症结, 才开出了良方, 把政策和实际很好地结合起来, 制定出了切实有效的办法, 规范了国有土地使用权出让收支管理工作。

(三) 相关部门紧密配合

规范国有土地使用权出让收支管理, 离不开各部门紧密配合。在规范国有土地使用权出让收支管理工作中, 始终依靠国土、银行和有关部门, 是他们的建言献策, 为我们打开了思路, 是他们的坚定支持和配合, 改革创新才得以落实。

(四) 寻求突破是改革的亮点

国有土地使用权出让合同 篇5

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

受让方（乙方）：____________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

第一条根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同，共同遵守。

第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。

第三条乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。

第四条甲方出让给乙方的地块位于____，面积为____平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。

第五条本合同项下的土地使用权出让年限为____年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。

第六条本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设____项目。

在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。

第七条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。

第八条乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及乙方向第三方转让时的土地增值费税。

第九条该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币（美元或港元等），总额为____元人民币（美元或港元等）。

第十条本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的____%共计____元人民币（美元或港元等）作为履行合同的定金。

乙方应在签订本合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期____日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿。

第十一条乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。

第十二条乙方用意从____年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币（美元或港元等）。

第十三条乙方同意以美元（港元等）向甲方支付土地使用权出让金及其他费用。（注：根据具体情况定）。

美元（港元等）与人民币的比价，以合同签定当天中国国家外汇管理局公布的买入价和卖出价的中间值计算。

第十四条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行账号内。银行名称：________银行________分行，账户号________.甲方银行账户如有变更，应在变更后____日内，以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十五条本合同规定的出让年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，该地块上建筑物及其他附着物所有权也由甲方无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。

乙方如需继续使用该地块，须在期满前____天内向甲方提交续期申请书，并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，与甲方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续。

第十六条任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务不负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。

遇有不可抗力的一方，应在____小时内将事件的情况以信件或电报（电传或传真）的书面形式通知另一方，并且事件发生后____日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行理由的报告。

第十七条如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的____%缴纳滞纳金。

第十八条乙方未按合同规定或连续两年不投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。

第十九条如果由于甲方的过失致使乙方延期占用土地使用权，由本合同项下的土地使用权出让期限应相应推延。同时甲方应承担乙方由此而造成的一切经济损失。

第二十条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民人和国法律的保护和管辖。

第二十一条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，按（）项办法解决：（1）提请仲裁机构仲裁；（2）向有管辖权的人民法院起诉。

第二十二条本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到起生效。双方的地址应为：

甲方：____________________乙方：_____________________

法定名称____________；法定名称____________；

法定地址____________；法定地址____________；

邮政编码____________；邮政编码____________：

电话号码____________；电话号码____________：

电传____________；电传____________；

传真____________；传真____________；

电报挂号____________；电报挂号____________：

任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后____日内应将新的地址通知另一方。

第二十三条本合同经双方法定代表人签字后生效。

第二十四条本合同采用中____两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式____份，双方各执____份。

第二十五条本合同于____年____月____日在中国____省（自治区、直辖市）____市（县）签订。

第二十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。

甲方：___________________乙方：____________________

代表人：_________________代表人：_________________

土地出让金是“唐僧肉” 篇6

内地持续、快速的城镇化和工业化，还有吸引外资、地方领导人的政绩需要靠其GDP来拉动、支撑以及被上级考核，还有中央与地方的“分税制”等多种因素与压力，都需要地方政府不得不大批的卖地。否则，上述的任务、目标和责任等都会变成“无米之炊”。

事实上，各地的土地出让金收益，早就已经成为中央施政目标的资金重要来源。此外，日益膨胀的地方融资平台债务，又只能指望土地财政的维系。因为绝大多数地方政府和所属的平台公司，之所以敢于大量向银行举债，其底气还是来自于对“土地财政”的掌控。

最根本的原因，还是中央与地方政府需要花钱的地方太多有关，就像那句名言所讲，“没有钱，万万不能!”今年的中央一号文件和近日刚闭幕的中央水利工作会议，计划在未来十年水利投资将达到4万亿元，年平均4000亿元。农田水利建设欠账多、资金短缺，是困扰水利发展的重要瓶颈，包括近期如此多的一二线城市，因为突发暴雨而产生的严重内涝。

缺资金、没有办法兴修水利的窘境，当然需要在“十二五”期间得到改观与缓解。这些巨额投资，一方面来自于中央的财政投入，另一方面，今年一号文件特别提出了地方政府土地出让收益的10%用于农田水利建设。中央提出加强水利建设的十年目标，其具体落实的关键，还是在于资金从何而来？显然，地方土地出让金成为中央施政目标的“唐僧肉”。

还有规模同样庞大的保障房建设，今年必须有1000万套住房的开工，也需要地方土地出让金10%的配套资金。按照住建部此前的估算，1000万套保障房至少需要1.3万亿元，中央财政出1000亿，省市县政府承担约4000亿，其余8000多亿需要通过社会机构投入、被保障对象及所在企业等渠道筹集。

对此，一方面，在地方政府多年处于财政赤字的背景下，能否拿出这笔钱？是业界严重质疑的焦点之一；第二方面，拿得出、或拿不出，政府自然都会把目光盯上土地出让收益上，这是必须的。最近国务院又决定“土地出让金按10%的比例提取教育经费”。据说是为了实现早先提出的全社会“2012年财政性教育经费支出达到GDP4%的目标”。

水利、保障房和教育都是全国性的“举国大事”，还有本周三国务院常务会议出台的土地市场“国五条”提出，要开展建立“耕地保护补偿机制试点”，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。这些资金投入同样需要从土地出让收益中提取。

在地方上，上海的市委书记俞正声曾经说，近年来上海社保亏空巨大，财政每年要拿100多亿填补，包括其正酝酿用国企收益和土地出让金来充实社保基金；重庆市将“国企经营”和“地方土地收益”绑在一起，绑出了一个“第三财政”等。随便掰手指一数，政府在这么多的方面都需要花钱，巨额土地收益能够因为舆论的质疑而叫停下来吗？简直就是天方夜谭！

国务院为此在本周三再度祭出土地市场调控的“国五条”。笔者以为，一、提出了一个新口号叫“加强和改善土地调控”；二、真正与楼市调控直接有关的新措施，还是其中的第四条，即要推进商品住房用地供应“由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”。

土地出让金研究 篇7

关键词：土地出让金,财政收入,管理

土地是一种非常特殊的商品, 土地作为一种不可再生的稀缺资源, 是人类生存和生产发展的基础。随着社会经济的发展, 对土地的无限需求和土地的刚性供给之间产生了巨大矛盾。因为无论土地价格怎样上涨, 土地供给量也不会提高, 土地的需求量必然会随着人口的增长和社会的发展而增长。根据宏观经济学原理, 供需平衡是宏观调控的基本目标之一。土地参与宏观调控是一个新课题, 没有历史经验可循。我国的土地出让金制度是在改革不合理的土地使用制度的过程中形成的, 它激发了土地的潜在活力, 盘活了土地资源, 深刻地影响着经济社会的发展。

一、土地出让金的实质

国有土地使用权出让金 (收益金, 以下简称土地出让金) 是政府在批租土地时, 凭借所有权向土地使用权者征收的地租收益, 是十分宝贵的国有资产。管好用好这笔国有资产事关人民群众的切身利益, 事关经济社会可持续发展。

土地出让金, 是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴, 是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和, 说到底是土地财政问题。土地出让金, 在社会主义宏观调控中具有双重功能:一是调节土地的利用, 改进和调整产业结构, 包括一二三产业结构、各业内部结构等, 制约或促进经济发展;二是土地出让金的分配, 作为调整市场经济关系的经济杠杆, 调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益, 调节市场竞争关系等。

“城市土地资源是有限量的资源, 城市土地由于社会资本的投入和公共服务的供给而产生了价值, 并且和其他的土地利用形态互相影响而增加了价值。因此, 土地是具有公共性和社会性的资源, 和其他生产性商品有完全不同的特性。土地不能和一般商品那样按自由的市场机制交易和转卖。土地的所有权一定要归于国家。”

我国实行土地公有制, 作为所有者, 要收地租。地租, 是土地的所有权在经济上的实现形式, 即土地的价格。在社会主义市场经济体制下, 这个价格可以资本化, 从而使土地具有资本的形态。土地之所以有价格, 是因为在市场经济条件下谁拥有土地所有权, 谁就可以定期获得一笔固定收入———地租。所以, 土地价格是资本化的地租。土地出让金的功能是保证平均利润率对经济的调节作用。处理好土地所有者与土地使用者之间地租的分配的“度”。若土地所有者拿得多了, 土地使用者得不到平均利润, 就会影响他的竞争力和积极性, 反之, 如果土地所有者拿少了, 土地使用者有超额利润, 就可能盲目投资, 任意扩张。两种情况都不利于经济的协调发展。可见, 合理分配土地出让金收益, 必须明确土地产权, 建设土地市场, 使地租、地价通过市场显现。在我国土地公有制下, 作为所有者, 要收地租 (出让金、租赁费) , 国家作为管理者, 要收税等等都表现为我国土地使用制度改革的选择。

简言之, 现行的土地出让金的实质, 是一个既有累计若干年的地租性质, 又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

这里所说的累计若干年地租总和, 本质上是公有资产的所有者收入, 是出让土地资产使用权的收入。它是一种按市场等价交换原则的市场交易行为。因而土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务, 具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金, 将累计若干年地租总和, 采取一次性收取, 则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说, 土地出让金, 是租非税, 似税非税。

二、土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源

1. 土地使用权出让合同约定的使用年限的地租总和是一次性收取的。

按照现行法规规定:土地使用权出让的最高年限分别是:居住地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年 (见《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条之规定) 。我国法律规定城市土地是归国家所有, 国民对土地拥有使用权。由于我国土地不能买卖, 我国实行土地批租制度并规定土地出让的最低年限为40年和最高年限70年。我国规定居住用地70年限, 主要是考虑居住用地上的房屋建筑物, 一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。同时, 这也与当时对中国人预期寿命70岁左右等综合因素有关。

现在的矛盾在于, 土地出让金是地方政府将40年或70年累计的地租采取了一次性收取 (征纳) 。这样, 地方政府一次性收取累计了50—70年的地租之总和, 势必造成地方政府“乐于”收取相对较高的土地批租收益, 增加地方政府的可支配财力, 用于加强城市基础设施建设和改善城市公共服务。说土地出让金是地租, 但地租一般是按年收取的;而将累计50—70年的地租一次性收取这又似税。从这个角度讲, 土地出让金似税非税, 成了所谓的“第四财政”。

2. 地方政府获得的土地出让金有很大比例是作为当年的

地方财政收入并安排作财政支出的, 这样, 实际上也即成了“第四财政”。所谓第一财政指预算内收入, 第二财政指预算外收入, 第三财政指制度外收入, 而土地出让金成为“第四财政”了。这笔“第四财政”在地方可支配财政收入的比重高达40%~60%, 有些地方甚至超过第二、第三财政之和。这样, 政府实际上不仅预收了未来50—70年的土地收益, 而且也实实在在地预支了未来的土地收益。这种地方政府的“第四财政”反映了我国现行财政体制中中央财政与地方财政的利益博弈状况。与世界的大多数国家相比, 中国把更多的支出责任下放给省以下的地方政府。中国财政总支出的65%集中在省以下的地方政府, 上世纪90年代曾高达80%, 但在收入方面, 地方政府没有相应的自主权。地方政府面对沉重的支出压力, 更加青睐“土地出让金”这座“第四财政”金矿。

三、土地出让金制度的利弊分析

对于我国这样一个处于经济转型中的发展中国家而言, 土地出让金是地方政府重要的收入来源, 这笔资金又可以刺激地方经济发展。土地是财富之母, 一国的土地资源是有限的。土地是不可再生的资源。土地价值增值直接提高了经济租金, 通过租金途径把公众活动带来的土地增值从土地所有者那里收回, 以供全社会使用, 只有这样才是公正和公平的。随着我国经济的不断发展和改革的不断深入, 我国土地财政领域中一个突出的新问题就是土地出让金问题。它是我国社会经济生活进入现代化和建设全面小康社会进程中与以下四大背景条件息息相关的。

(1) 从我国当前所处的工业化阶段看, 正处于工业化中期的重化工阶段, 对钢铁、汽车、装备制造、化工等产品需求上升, 相应地带动土地供应的需求;

(2) 从我国所处的城市化阶段看, 正处于城市化发展的加速期, 我国加快实施城镇化进程, 各地对市政、道路、交通、房地产、水、电、文化、教育、卫生等需求普遍高涨, 也必然造成对土地供求紧张;

(3) 从我国个人消费结构升级看, 已从万元级商品提升至十几万元, 几十万元级阶段, 住房和汽车成为这一阶段的消费热点, 改善住房条件要土地, 发展汽车工业要道路等等, 随之而来的是对土地需求的猛升;

(4) 2003年后, 中国经济开始进入新一轮增长周期的上升期, 外资、民资等投资热情上涨, 同样也必然拉动对土地供应的需求, 令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。

上述四大热潮, 极大地推动了我国社会经济发展中的土地需求。改革开放20多年, 中国经济发展中曾经经历过三轮圈地热, 特别是随着我国经济中用地 (土地使用者) 主体的多样化, 国家在上世纪90年代又改革了供地政策, 对一些营利性的用地项目实行公有土地有偿使用, 政府通过出让公有土地收取土地出让金制度规定办法。推出土地出让金制度的初衷主要在于:一是地方政府将50—70年的土地收益一次性收取, 可增加地方可支配的财政收入, 集中起来可以办些大事, 以改善地方公共服务和城市基础设施等;二是将后50—70年的土地收益一次收取, 将可遏制些过度扩张的土地需求等目的。

应该说, 总体上看土地出让金的出台, 既基本适应上述四大热潮带动的土地需求, 同时, 也为政府, 特别是省级以下各级地方政府集聚了一笔巨额的可支配财力。而且配合了国家实行积极财政政策由国债形成的基础设施及公共产品累积的积极效应。进而有力地推动了我国工业化、城市化和城乡居民消费结构升级换代, 为推进现代化和全面小康社会建设发挥了强有力的支撑作用。据有关权威部门统计, 1992年至2003年, 全国土地出让金收入累计达10 000多亿元, 其中近三年累计达9 100多亿元。2005年全国财政收入首破3万亿元, 属于地方财政的“土地出让金”达5 500亿元, 是前者的1/6强。

短短十余年, 特别是近些年我国土地制度和土地财政制度的变革带来了巨大的成绩, 聚集了巨额的可支配财力, 激发出潜在的活力, 把全国的土地资源盘活了。与此同时, 土地出让金制度带来的一些弊端也相当显现突出。

1. 各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力

下, 土地出让金可使地方政府将后50—70年的土地收益一次性收取, 必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。为了扩大土地批租量, 获得短期高额收益, 往往突击加大基础设施建设力度, 越权减免税收, 以吸引外商或民间投资。这种行为, 既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性, 又有损于土地资源使用的有效性。在代际公平问题上, 绝对倾向于任何一个特定时代都是不可取的。也就是说, 我们既要防止过高的积累率影响当前消费, 从而影响人们的劳动积极性, 又要坚持可持续发展, 不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国, 土地这个不可再生的资源, 更稀缺珍贵, 其使用的有效性更关键。

2. 征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。

不少地方政府, 以经营城市或经营土地等名义, 炒作土地。国家的供地政策改了, 即实行土地有偿使用, 政府通过出让公有土地收取土地出让金, 但征地政策却没有改变。当前, 农用地转为非农用地必须经过国家征用, 在征用过程中, 行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用, 这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在, 一方面用计划经济的办法低价拿地, 另一方面用市场经济办法高价供地, 低进高出, 炒作土地, 客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价, 既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力, 也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失, 势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用, 导致腐败的产生。改革开放以来, 中国经济发展中出现的一次次圈地热、开发区热等等, 究其深层原因, 无不都是不少地方政府把土地当成生财之道, 很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备, 也是屡见不鲜了。

3. 土地出让金的利益分配机制不合理。

土地出让金是若干年土地使用期的地租之和, 本届政府获得的土地出让金, 实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看, 则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入, 是一种对土地收益的“透支”, 这对于未来往后届政府显然是不公平的。在目前的土地出让金制度下, 现任届政府将土地出卖, 卖地收益都由本届政府支配, 这样, 就使得各届政府无法实现收益共享, 令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化, 往往也导致了土地滥用。再者, 有时下一任地方政府, 还需要负担土地卖出之后的开发配套投入, 乃至提供一些征地的补偿费等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地储备是有限的, 随着土地所有权的不断出让, 各级地方政府在这方面获得的财政收入也将有朝一日而锐减, 长此以往, 将会出现没有土地可供出让的尴尬局面。

正是上述这些弊端, 导致土地出让金的利益分配机制不合理, 近年我国宏观调控做出重大决策, 推出了既抓信贷超贷, 又抓冻结土地供应的两大杀手锏, 而且又决定在2005年继续收紧地根, 在宏观调控已取得初步成效基础上, 还应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿。

四、用好土地出让金, 保证经济稳定运行

我国土地财政领域推出的土地出让金, 是将未来50—70年的地租一次性收取, 变为地方政府当前现实的可支配收入, 也就是说这笔资金是提前透支的。土地出让金, 从某种意义上讲, 与金融领域的金融衍生品如期货、期权等是相通的。其要义都是“做预期”。做预期, 是对未来50—70年的预期。从财政金融学意义上这是一个“远期”的土地期货、土地期权等衍生品的远期概念。而且, 它又是同“土地”这个实物资产, 这个稀缺、不可搬动资源结合在一身的实物期权, 其高风险性是不言而喻的。就必须要讲求和遵循经济规律办事, 遵循风险与收益原则, 即高风险、高收益;低风险、低收益。另外, 资金是有时间价值的, 资金有空间配置的有效性问题, 也有资金的时间配置有效性, 以及资金的时空配置是否得当的有效性等问题。

美国的经济繁荣, 在相当程度上是建立在借来的资金和借来的时间基础上的, 美国的巨额赤字就是佐证。有专家称:靠着美国旺盛的消费和中国强劲的投资, 支撑和推动了全球和亚洲经济获得了高的增长率。美国居民储蓄率却持续下降, 当美国居民债台高筑难以支撑房市泡沫的时候, 房市调整就在所难免, 进而导致次级和优级浮动利率按揭贷款的拖欠率明显上升, 无力还贷的房贷人越来越多。一旦这些按揭贷款被清收, 便造成信贷损失。此次源于美国次级贷而引发的全球金融危机, 最根本原因是美国房价下跌引起的次级贷款对象的偿付能力下降。

“用明天的钱, 办今天的事”, 应该说, 这是一个合乎财政金融学理论逻辑的新理财理念。美国经济是世界经济的龙头老大, 它的经济发展和繁荣建立在旺盛的消费基础上, 然而, 目前以美国为首的世界发达国家正陷入源于大量金融衍生品引发的严重经济衰退。

无论是宏观的一国的经济, 还是微观的市场主体的企业, 都不能完全靠“自有资本”, 而还需要得到“借入资本”和信贷等“借来的资金”支持。用明天的钱, 办今天的事, 要讲求风险 (成本) 收益 (效益) 交换律, 要作风险 (成本) 与收益 (效益) 比较。“用明天的钱, 办今天的事”这个今天的“事”既包含了要办投资之事, 也要办消费之事, 如“三农”等事。投资归根到底是为了消费。不应顾此失彼。投资与消费之间的关系, 是此长彼消, 因而, 必须强调投资与消费之事一定要协调发展。

一般来说, 投资是扩大再生产、提高生产能力的重要手段, 较高的投资率不仅可以直接带动生产的增长, 还会带动居民消费的增长。发展中国家和地区为保持经济较快地增长, 都维持较高的投资率水平。当经济发展到一定水平后, 投资率会逐步趋缓, 消费率逐步提升。此时, 经济增长也由投资拉动为主转为以消费拉动为主, 此后, 消费率始终保持较高水平。

土地出让金这个土地财政问题, 进而言之, 在社会主义市场经济体制意义上说, 它只是一种发挥“资金是经济第一推动力”的手段或工具功能。在实现现代化和全面建设小康社会, 坚持以人为本, 落实可持续的科学发展观而言, 消费才是真正意义上的“经济第一推动力”。因此, 消费才是社会主义经济的长远的、根本的最终目的性功能。因此, 用好土地出让金, 发挥土地出让金应有的作用, 保证经济稳定运行, 具有十分重大的意义。

五、加强土地出让金管理的对策研究

随着地方城市化进程的不断加快以及土地管理制度的不断建立健全, 土地正在逐步升值, 土地出让金征收也随之大幅度增长。虽然地方为加强土地管理及出让金管理出台了有关政策规定, 建立健全了土地有形市场体系, 实行了土地公开交易和土地收购储备制度, 促进了土地的保值增值, 有效地防止了土地出让金的流失, 但目前土地出让金供给与需求的矛盾比较突出, 土地开发成本管理规定明显滞后, 欠缴土地出让金的问题尚未彻底解决, 土地出让金在城市建设、企业改制、社会保障和农业发展方面需统筹兼顾。因此, 进一步加强土地出让金的征收管理和运作显得尤为迫切和重要。

1. 统一计算标准, 严格土地出让金的测算

经营性用地出让必须按照规划部门确定的规划指标测算土地出让金, 严格审核土地成本, 测算的土地成本和土地出让金作为招拍挂底价, 并采取招标、拍卖或挂牌方式供地;协议出让不得低于国有土地有偿使用最低价, 即有基准地价的地区, 土地出让金最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%, 没有基准地价的地区, 土地出让金最低价不得低于新增建设用地土地有偿使用费、征地 (拆迁) 补偿费及按照国家和市政府规定应当缴纳的有关税费之和。土地行政主管部门要严格按照市政府公布的土地级别、用途出让标准测算土地出让金, 并形成测算报告。

2. 严格执行土地出让合同, 按规定征收土地出让金滞纳金, 杜绝土地出让金缓缴现象。

国有土地使用权出让合同明确, 土地受让方未按合同如期缴纳土地出让金的, 应从滞纳之日起每日按应付出让金的一定比例缴纳滞纳金。如果严格执行土地出让合同, 按合同条款征收滞纳金, 将能保证土地出让金的及时足额征收。

3. 加大土地出让金检查力度。

应组织开展土地出让金缴纳情况的专项检查, 对拍卖地块超规定容积率建设的项目, 应按拍卖时单位土地出让金计算补收。对协议出让用地应根据有关规定处理。对应补缴土地出让金的房地产开发单位, 资金确有困难且不再进行开发建设的, 可允许其用未销售的房屋抵缴, 价格由财政部门委托中介机构评估确定, 财政部门对该资产组织拍卖;如继续开发, 则必须缴清所欠规费, 否则, 相关部门停止对其房地产开发项目的审批。加强对土地征收征用的监督检查力度, 认真查处侵害农民利益的问题, 规范征地程序和补偿标准, 防止国有土地资产和资金流失, 促进有关部门管好、用好土地资产及土地出让金等土地有偿使用资金, 保证土地补偿费的各项政策能够真正落实。

4. 取消按比例向土地使用权获得者收取拍卖费的做法, 为土地出让金的取得创造良好环境。

土地是国家所有, 其使用权是一种特殊商品, 不能等同于一般拍卖标的物, 按一般商品收取佣金。佣金费用过高, 影响土地使用权的拍卖。在进行土地竟拍时, 竞买者肯定将拥金计入土地成本, 从而降低土地成交额, 影响政府收益。因此, 可考虑由土地买受人按土地拍卖成交价, 定额支付拍卖佣金, 也可考虑按照拍卖工作量大小, 由政府财政列支, 作为土地出让成本。

5. 严格建设用地跟踪管理

要进一步加强土地出让等有偿使用合同的跟踪管理, 督促受让人按约定的开工和竣工时间进行建设。对未按期动工的, 要依法征收土地闲置费或收回土地使用权;对改变用途、增加建设规模的, 应按程序向社会公示, 补交土地出让金后, 重新签订合同;对协议出让改为经营性建设用地的, 必须按规定实行招标、拍卖、挂牌出让。政府必须坚持土地的统一管理, 建立和完善建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、土地出让金“收支两条线”制度、土地出让金征收及使用监管制度, 建立长效机制, 并采取切实有效的措施确保制度的落实。

6. 严格土地出让金收益取得成本管理。

这主要是为了提高土地出让金的收益。除加强土地开发成本管理, 努力降低开发成本外, 要控制政府部门在土地出让金中的专项开支和业务开支。要规范土地出让金的减免返还审批权限, 对非政策性减免, 应由政府集体研究确定。要认真执行先征后返政策, 返还土地出让金必须先扣除其费用和业务费。要加强对退还政策的研究, 可以考虑将返还改为补贴, 即对一些特殊事项, 政府从土地出让金中给予单位适当补贴, 且不与土地出让金缴纳数额挂钩, 有利于掌握土地出让金管理的主动权, 进一步加强土地出让金管理。

土地出让金已经成为地方政府财政收入的重要来源。土地出让金制度的实施, 不仅盘活了土地资源, 而且使土地出让金调节土地的利用, 改进和调整产业结构的功能得到了充分发挥。同时, 土地出让金制度也带来一些弊端, 需要加强对土地出让金的管理。通过合理分配土地出让金, 在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益, 有效调节市场竞争关系, 保证国民经济稳定运行。

参考文献

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国有产权出让方式的博弈分析 篇8

关键词：国有产权,政府,经营者

继续调整国有经济的布局和结构, 是党的十六大提出的深化经济体制改革的一项重大任务。要按照有进有退、合理流动的原则, 推动国有资本更多地向关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域集中, 同时使国有资产从竞争性领域战略退出。规范国有企业改制和国有产权转让, 是加快国有经济布局结构调整的一个重要环节。然而, 国有资产的退出方式不仅受到企业规模、盈利水平的影响, 还受到政府与国有企业的经营者博弈的影响。本文针对不同规模和盈利水平的国有产权的退出方式进行了系统的分析。

一、有盈利能力的国有中小型企业的国有产权出让方式

国有企业的经营者有三个可供选择的策略:

(1) 实行MBO (M) ; (2) 赞成各国有企业出售给外部投资者 (O) ; (3) 抵制国有资产的出让 (R) 。

政府作为国有资产的所有者有两个策略:

(1) 对国有企业的经营者实施有效的激励约束 ( (E) ; (2) 不能对国有企业的出让实施有效的激励与约束 (N E)

二者博弈的收益矩阵如下:

因为企业是有盈利能力的, 因此作为经济人的国有企业的经营者可以采取的三种策略获得收益分别为a>e>c, b>f>d, 经营者追求个人利益的最大化总是优先考虑实施MBO, 其次是抵制国有资产的出让, 最后是赞成将国有资产出让给外部投资者。对政府而言, 政府策略 (1) 的成本显然大于策略 (2) 的成本, 即r<1。

通过剔出劣策略, 我们的到重复剔出占优均衡为 (b, r) , 政府未能对国有企业的经营者实施有效激励与约束, 经营者将努力实施MBO。经营者的收益为b, 政府花费的成本为r。具体的表现为, 很多企业向其主管部门提交了实施M B O的方案。

但如国有企业实施M BO的方案被否决后, 国有企业的经营者转而实施抵制国有资产出让的策略, 博弈达到新的纳什均衡 (f, r) , 经营者的收益为f。如经营者在向外部投资者介绍国有企业的在情况时, 片面的夸大企业的债务的负担、人员负担, 掩盖企业的盈利能力, 在国有企业出让的谈判中缺乏诚意、故意拖延时间, 甚至向他们提供虚假信息。

因此, 要得到经营者的支持, 使国有资产的出让顺利进行, 就必须对他们进行有效的激励, 使c>a, c>e, d>b, d>f, 因此需要建立一套国有资产出让的评价机制和对经营者的激励约束机制, 使其积极地参与到国有资产出让中来。

二、有盈利能力的国有大型企业的国有产权出让方式

由于国有资产规模庞大, 实施M BO的可能性极小, 类似以于上面的分析, 二者博弈的收益矩阵如下,

类似于上面的分析, 重复剔出占优均衡为 (f, r) , 经营者采取各种手段抵制国有企业的顺利出让。因此, 大型企业改革困难, 国有企业经营者的抵制和不作为是其改制困难的一个重要原因。

三、缺乏盈利能力的国有企业产权出让方式

实施M BO与国有企业的整体出让是很困难的, 这种情况下, 国有企业的经营者在国有资产出让过程中有如下两个可供选择的策略: (1) 抵制国有企业破产 (T) ; (2) 支持国有企业破产 (S) 。政府的策略同上, 博弈的收益矩阵为:

由于政府不能对国有企业进行有效的激励与约束, 重复剔出占优均衡为 (f, r) , 经营者对企业破产采取抵制态度, “穷庙富和尚”的现象出现。

结束语

在信息不对称、市场竞争不充分的条件下, 国有企业的经营者容易发生道德风险, 他们利用手中掌握的权力与信息, 或阻碍国有资产的顺利出让, 或用较低的价格将企业买断实施M B O, 或为了自己的利益在国有资产出让过程中进行暗箱操作, 导致国有资产流失。总之, 国有资产能否顺利出让, 以及其出让价格和出让方式在很大程度上受到政府与国有企业经营者利益博弈的影响。

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[5]田恩义李云峰:论国有企业改革的产权明晰[J].法学与实践, 2006 (6)

土地出让金审计问题研究 篇9

一、引言

这些年, 土地出让金逐渐的成为我国地方政府重要的收入来源之一, 甚至有些地方土地出让金收入占到地方收入的一半左右。由于现阶段我国房地产发展畸形, 各个房地产开放商大行“圈地行动”, 在房地产开发商的圈地活动中, 违规违法的土地交易行为时有发生, 土地出让金的违规使用的现象也越来越多, 土地出让金审计问题开始被我国政府和群众重视。2014年3月, 我国审计署组织了一场较大规模的土地出让金审计活动。在政府的土地出让金审计活动工作报告中指出, 2014年要对土地出让金的收支情况以及耕地保护情况进行严格的审计。2014年3月的土地出让金审计工作是我国首次进行全国范围内的土地出让金收支审计, 很大程度的提高了人们对土地出让金的重视。

二、我国土地出让金审计管理中存在的一些问题

1. 在一定程度上预支了地方的收益

对于我国不少城市来说, 土地出让所能够得到的收益几乎可以比拟地方财政的收入, 有些地方的土地出让金的收入甚至超过了财政的收入, 因此, 土地出让金被称为地方的“第二财政”。为了保障我国地方土地出让金的安全管理。我国也出台了相关的规定来保障农民和拆迁居民利益的规定。但是, 不少的地方政府将土地出让金作为政府的小金库, 作为地方政府弥补财权不匹配的重要方式。一般来说, 土地转让的年限在40~70年之间, 这么说, 土地出让就意味着预支了未来40~70年的土地可以得到的收益, 并且, 绝大多数的土地出让都是房地产开发商用于各种商业建筑的建设, 属于不可再生的资源。地方政府的土地出让仅仅是当前政府的领导者的一项短期的收益行为, 对于下一届政府领导者来说, 不仅无法再采用土地出让获得收益, 更是要承担土地出让后的例如征地补偿等出让的后续费用。

2. 预算审计存在很大的问题

按照我国财政管理部门的相关规定, 地方政府应该要建立完善的年度土地出让的预算审计编制, 在每一年的第三个季度开始, 就应该开始第二年的土地出让金预算审计的编制工作, 并且应该将预算审计中的收支纳入地方中国政府的基金预算审计。但是, 对于各个地方政府来说, 很难做到科学准确的编制土地出让金的预算审计收支, 因为在编制土地出让金预算审计的过程中, 不仅需要收集上一年度的当地政府土地出让获得的收入的具体情况、当地的土地的价格水平以及分析当地政府编制的上一年度的土地的供应计划等, 但是这一类的数据收集有一定的难度, 并且数据的准确性与否难以核实。例如:虽然我国2010年的土地供应情况良好, 我国全国土地出让收入高达2.7万亿元, 但是, 2011年土地受到了财政部门宏观调控的影响, 各种城市限购令的出台让土地出让收入受到不可避免的影响。因此, 根据2010年的土地收入来编制2011年的财务预算审计是不准确的。

3. 会计核算办法还不完善, 给审计带来了难度

对于土地出让金的收支, 我国政府的各个部门并没有制定一定的会计核算的办法, 因此, 在土地出让金的问题上, 我国一直没有一个统一的会计核算体系, 因此, 我国政府的土地出让金与其他财务收支相比, 会计核算非常的薄弱。原本土地出让应该要设置独立的帐套来进行财务核算, 并且在会计科目的设置上, 在应收账款的类目中设置“土地出让金”这一二级科目的同时, 还需要设置“协议出让”以及“公开交易”两个科目并且在这两个科目下分别设置“直接出让”、“综合改造”以及“补办出让”等等细分科目。但是, 现阶段我国各个地方政府的土地出让金的会计核算都比较粗放, 会计核算较为简单, 给土地出让金的金额统计带了了很大的困难, 甚至很多时候需要手工核算会计数据, 容易造成错误, 这些都给审计工作带了了一定的困难。

4. 票据审计力度不足

按照我国的规定, 土地出让的收入属于非税收收入。因此, 土地征收的部门需要有完备的土地出让合同以及各级政府给出的划拨用地的批复等许可文件。在拥有这一系列的批复文件, 并且填写相关的缴款书之后, 拥有土地使用权的受让人才能够依法将出让土地的全部金额打进财政部门为该土地出让专门开设的结算户中。但是, 一般政府的审计工作在日常操作中仅仅是检查票据的开具是否合法, 缴款书的填写是否合格。对结算户的审计工作并不重视, 不少的地方政府并没有开设结算户, 而是将土地出让金由国土局的专户结转入财政专户中。

三、土地出让金改革的建议

1. 对土地出让金的管理进行创新化的改革

首先, 应该讲土地出让金的一切的收支活动都纳入统一的管理之中, 确保土地出让金能够收到我国法律的保护和管理, 并且保障土地出让金的公开性, 以便于塑造阳光法制的政府形象。其次, 在土地出让金的征收的过程中需要细化收支管理条例, 将土地出让金纳入政府的全权管理之中。再次, 对于土地出让金的分配问题, 应该建立健全的土地出让金使用管理办法, 将除掉农民保障或者拆迁居民补助之外的土地保证金重点用于社会公民基础设施建设以及各项社会体系保障等方面。再次, 对于。地方政府的土地出让仅仅是当前政府的领导者的一项短期的收益行为, 对于下一届政府领导者来说, 不仅无法再采用土地出让获得收益, 更是要承担土地出让后的例如征地补偿等出让的后续费用这一问题, 我国应该加强土地出让金使用预算审计, 将土地出让金在扣除后续费用之后, 根据土地出让的年限进行预算审计均摊, 保障当地政府的可持续利益的享受。

2. 加强土地出让金预算审计管理

首先, 地方政府应该严格按照我国相关要求进行土地出让金的预算审计编制, 方政府应该要建立完善的年度土地出让的预算审计编制, 在每一年的第三个季度开始, 就应该开始第二年的土地出让金预算审计的编制工作, 并且应该将预算审计中的收支纳入地方中国政府的基金预算审计。在编制土地出让金预算审计的过程中, 不仅需要收集上一年度的当地政府土地出让获得的收入的具体情况、当地的土地的价格水平以及分析当地政府编制的上一年度的土地的供应计划, 而且还需要对土地相关的政策进行合理的分析。实施弹性的预算审计方式, 对土地出让金的不确定因素允许随实际情况进行调整。对于上一年度的数据信息, 只能作为预算审计编制的参考, 预算审计编制的重点应该要放在对下一年度的预测分析, 这样才能够保障对土地出让金的预算审计足够的准确。

3. 建立全新的会计核算办法

土地转让金的核算较为复杂, 当前较为创新的为“宗地核算办法”。但是, “宗地核算办法”较为复杂有一定的难度。首先, 当地政府应该按照合同来核算成本, 并且严格按照合同的内容来划拨各项费用。采用宗地核算办法来核算土地出让金, 不仅可以保障核算数据的准确性, 而且可以为土地出让金的统计工作带来很大的方便。土地出让应该要设置独立的帐套来进行财务核算, 并且在会计科目的设置上, 在应收账款的类目中设置“土地出让金”这一二级科目的同时, 还需要设置“协议出让”以及“公开交易”两个科目并且在这两个科目下分别设置“直接出让”、“综合改造”以及“补办出让”等等细分科目。只有细化明细科目, 才能够将土地出让金的收支情况核算清除, 方便数据需求者能够快速、准确、清晰的查询需要的信息。

4. 对土地出让金相关的票据进行严格审计, 加强银行管理

首先, 应该对土地出让金的合同进行严格的审查, 并且对各种政府批复进行校验, 严格按照规定填写缴款书, 保障各个环节规范化处理, 其次, 将收取土地出让金设立一个专门的结算户, 并且由专人严格管理。按照土地出让金的结算户作为一个预算单位审计, 根据银行流水来进行下一年度的预算审计数据的支持。

参考文献

[1] .丁成林.我国土地出让收支管理问题研究.金融纵横, 2013 (03) .

完善城市土地使用权出让制度 篇10

一、加强城市土地使用权出让制度的环境建设

1、树立土地可持续利用的发展观。

政府要树立以人为本、协调可持续的发展观, 从人的发展角度追求人与自然、社会的协调、持续、全面的发展。这种发展观把人的发展作为核心, 强调人、自然、社会的协调发展, 是对社会发展的深化。要牢固树立保护耕地、爱护环境、关心他人利益、后代利益的意识和可持续发展的意识, “自觉”约束城市土地出让权。

2、建立统一规范的城市土地市场。

随着我国土地市场交易的逐步活跃, 需要有一个固定场所作为市场信息的集散地, 并集中办理交易完成后的一系列手续的办公地。这样既有利于扩大交易者的选择范围, 又有利于减少交易成本, 而且扩大交易范围还有利于土地资源的合理配置。从我国有形土地市场发展的前景来看, 未来土地交易过程的绝大部分要在这里完成, 这些过程包括交易信息的获取和交易双方的联系, 有关政策法规的咨询、交易等手续的完备, 在税务部门授权下收取土地交易涉及的有关税费, 甚至政府招标、拍卖土地的全过程等。因此, 必须建立规范、有序的土地交易市场, 为土地经营者提供交易平台, 按规定时间向社会公布土地出让年度计划, 及时向社会公布土地信息, 保证土地市场交易的公平、透明。

3、规范土地利用总体规划的编制和实施。

为突出土地利用总体规划的调控作用和法律权威性, 国家有关部门应抓紧制定《土地规划法》, 提高土地利用总体规划的地位。保证土地利用总体规划在制定审批之后, 具有一定的法律效力, 具有一定的刚性。在土地规划的制定过程中, 要保证市民的广泛参与和讨论。从规划的编制到实施整个过程, 都要严格按照法定程序, 要增加规划的公开性、透明度, 加强公众参与, 保障人民群众参与规划编制的权利, 开放编制规划, 保证规划决策的民主化和科学化。土地利用总体规划一经批准, 必须保证严格执行, 任何单位和个人未经批准不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

4、建立合理的政绩考核机制。

政府要确立科学的政绩评价考核的指导思想。要把“三个代表”重要思想作为政绩观的灵魂和指南, 把实现人民群众的利益作为追求政绩的根本目的, 把实现经济社会的可持续发展作为考核政绩的重要内容。同时, 要建立一整套科学合理的政绩考核内容范围。必须坚持群众公认和注重实绩的原则, 要从单纯地追求速度, 变为增长速度、就业水平、教育投入、环境质量的综合考核, 变为能真正体现政效的考核, 变为与群众联系紧密的实效考核。

二、完善城市土地使用权出让制度的具体措施

1、加快城市土地使用权出让制度的法治建设。

现有土地使用权出让制度只就出让中的一些过程、步骤作了一些规定, 并未包括土地出让应有的内容和全部, 从其效力而言, 除《中华人民共和国城市房地产管理法》一个内容之外, 都不是独立的法。因此, 今后为理顺各种利益主体之间的关系, 我国应制定独立的《城市土地使用权出让法》, 作为对全国城市土地利用的宏观经济法规制度。

同时, 还要进一步明确规范土地使用权出让行为, 从而削弱地方政府在土地使用方面的自由裁量权, 保证土地出让的各个环节有法可依。在完善立法的同时, 还要加大执法力度, 对触犯法律的行为人进行严惩, 从而保证整个城市土地使用权出让过程, 有法可依, 执法必严。

2、建立城市土地使用权出让代理经营制。

按照《民法通则》有关代理制度的规定和我国土地市场的实际, 我们将出让代理经营制定义为:代理人 (经营代理机构) 以被代理人 (政府) 的名义, 在授权委托权限内, 与第三人 (土地使用者) 进行一定的法律行为 (即出让、受让行为) , 被代理人 (政府) 对代理人的合法代理行为享有相应的权利, 承担相应的义务。

实行土地出让代理经营制能够较好地体现政府在土地使用权出让过程中行政权力和民事权利分离的思路。通过出让代理经营制, 既体现了国家“垄断”土地一级市场的原则, 同时通过授权委托, 将土地使用权通过代理机构盘活增值, 实现国有土地资产的社会与经济效益。实行土地出让代理经营制还能较好地明晰各类中介机构的权利义务, 激活其开发热情。香港在回归前, 地政处的处长就是政府土地代理商, 代表香港总督与土地买主签订批租合同。从国际惯例看, 政府将城市土地委托给专职的中介机构经营也是比较成功的经验。

3、取消用地制度的双轨制, 完善城市土地使用权出让方式。

取消用地制度的双轨制, 在全国范围内取消行政划拨土地使用制度, 对国有和集体所有的土地一律实现有偿、有限期、有流动使用的单轨制度, 形成一个全国统一的土地使用权市场。

把政府供地方式限制在协议、招标、拍卖和挂牌四种有偿出让方式中。同时, 要规范土地使用权的出让方式, 把协议出让方式严格界定在公用和公益事业的范围之内, 而且要严格限制以协议出让取得的土地使用权的权能, 从而把政府的土地供应行为纳入市场的轨道。

在土地有偿出让的方式中, 要尽可能采取招标、拍卖和挂牌方式, 招、拍、挂出让国有土地使用权不仅集中体现了公开、公平、公正的原则, 同时可以实现政府按规划统一开发、统一供地, 以供应引导和制约需求, 实现土地优化配置, 还可以有效防止土地出让中的不正之风和腐败行为, 保障依法行政。

4、建立城市土地出让金年租制。

年租制是土地市场上土地出让的一种方式, 国家将城市土地使用权租赁给开发者或者土地使用者, 他们每年向国家缴纳一定数量的土地租金。这种土地使用方式相比于土地批租制最大的不同就是本来一次性交足的土地出让金改为土地使用期限内每年交一次。

土地年租制作为新的土地经营方式, 它的实行将会在一定程度上克服原有方式的一些弊端, 给各方带来一些有利的变化。首先, 政府将会有持续稳定的收益并增强其土地调控能力。实行年租制, 可以保证政府财政每年都有稳定的来自土地方面的收益, 这将为城市基础建设和土地开发提供资金保障, 有利于土地资源的优化配置, 增强土地的集约利用。其次, 将减轻房地产开发企业的负担, 有利于平抑房价。据有关资料统计, 我国商品房价格构成中土地费用及税金占到45%, 而国际社会成熟商品房价格构成中此项费用仅占20%。如果实行年租制, 将房产使用权 (所有权) 和土地使用权分离, 将原来购房时一次性缴纳的土地使用金分期缴纳, 一定可以大幅降低房价, 大力推动我国住房商品化进程。

5、建立强制性退出制度。

笔者认为, 今后我国必须要加强对出让土地的后续管理, 在明确规定开发期限的同时, 对于囤积土地的开发商超过规定期限未进行开发的, 政府要进行强制性收回土地, 当然可给予开发商合理补偿。对于成交后不按合同足额支付地价款的开发商也要强制性收回土地, 并给予处罚, 借以维护土地出让制度。对于一切违法用地都可适用这一强制性退出制度, 借此增大违法者的成本, 更好地维护土地使用权出让制度的有效运行。

摘要：城市土地使用权出让制度的建立有助于实现土地价值, 提高土地利用效率, 实现土地资源优化配置。但是, 在该制度的运行过程中仍然存在许多问题, 阻碍了土地使用权出让制度社会经济目标的实现。本文从制度的环境建设和制度本身两个方面, 对我国城市土地使用权出让制度的完善提出建议措施。

关键词：城市土地,土地使用权

参考文献

[1]李并敏.要建立合理的政绩考核机制[N].太原日报, 2004.9.3.

[2]赵娜.我国城市土地使用权出让制度绩效分析研究[D].郑州大学, 2007.40.

土地出让要积极探索年租制 篇11

当前，从资金视角完善我国土地出让制度的重点，首先是着手解决土地出让金的预算管理、支出安排和运行监管等方面的问题，提高其规范性与合理性。其次，由于受土地供应规模、外部宏观经济情况等因素影响，土地出让收入波动较大，不利于收入预测和支出安排。第三，为了保护土地出让金预算制度的约束刚性，土地出让金收支预算不得随意变动。对于政府在土地出让高峰期获得的超预算的收入，应建立“土地出让收益基金”制度，并应要求各级政府不得将当期出让土地使用权获得的土地收益全部用于当期支出，可将一定比例的部分作为土地收益留成进行专项管理，留作以后年度地方政府纳入预算安排使用。

规范土地出让金的支出使用方向，提高土地出让金的使用效率。对土地出让金应明确各使用用途的支出比例，确保惠及民生的项目资金到位。在征地过程中，要依法落实土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费标准，切实保障失地农民利益。土地补偿费和安置补助费之和达到法定上限，尚不足以使失地农民保持原有生活水平的，当地政府可以用土地出让金收入予以补贴。地方政府土地出让金的支出使用应以“取之于民，用之于民”为原则，重点加大对棚改、保障房、政策性租房补贴的投入力度，缓解城镇中低收入者住房压力。政府税收收入中来自农村土地相关税收的部分应主要用于农村土地的整理、农田改造和水利等基础设施建设，避免以往土地出让金使用过度向城市倾斜的弊端。

还有必要积极探索土地年租制。地租按年支付即为年地租，是对当年利润的一种扣除。若将未来无穷年或若干年的地租的贴现总值一次性支付，即是地价。在无穷年情况下相当于土地所有权价格，若干年或有限年情况下相当于土地使用权价格。因此，不论是地租，或地价，本质上都是土地所有权（在我国是一定年期的土地使用权）让渡所反映的经济价值，是土地所有权在经济上的实现形式。年地租按年度计算和收取，地价（土地使用权价格）则是若干年地租贴现值的一次性支付或缴纳。土地年租制与土地使用权出让，从本质上而言，都是国家对地租的收取，是土地国家所有权在经济上的体现，只是二者收取方式不同而已。土地年租制以年为单位，是地租的直接表现形式，有偿出让是一定年期地租贴现值之和，是地租的间接表现形式，其实质是地租的资本化。在无每隔若干年重评一次税基的房地产税制度框架制约的情况下，土地出让金的生成价位较高，如果采取土地年租制，可以动态地调整年租，进而反映经济的发展状况，有利于保证政府财政的长期稳定收入，即可以把一时、一次性的土地出让收入分散到40年-70年期限内，进而有利于稳定房价，缓解住房压力，促进居民住房等家庭消费更加合理。

土地出让金规模实证分析 篇12

土地出让金是政府在土地一级市场上获得的跟土地使用权相关的收入。土地出让金是土地使用者为获得国有土地使用权必须向国家缴纳的费用, 具有一定的强制性, 无偿性, 固定性, 土地出让金在一定程度上符合了税收的特征, 但国家截至目前并未将土地出让金以明确的税收法律确定下来, 也未将土地出让金收入纳入税收收入中, 因此土地出让金有似税非税的特点。

2 土地出让金纵向规模分析

文章中土地出让金纵向规模是全国总体土地出让价款即土地出让金在特定的社会经济等条件下, 所呈现出的发展水平及土地出让金所占GDP的比重。本文以1999年至2012年的全国土地出让金数据为依据进行了纵向分析, 现数据资料如下:1999年至2012年全国土地出让价款合计数分别是, 514.33亿元、595.58亿元、1295.89亿元、2416.79亿元、6161.22亿元、5894.14亿元、5505.15亿元、7676.89亿元、12000.00亿元、10259.80亿元、15900.00亿元、27000.00亿元、31500.00亿元、26900.00亿元。1999年至2012年全国土地出让金占当年GDP的比例如下, 0.63%、0.67%、1.35%、2.36%、5.28%、4.32%、3.02%、3.67%、4.87%、3.41%、4.74%、6.78%、6.68%、5.18%。

2.1 土地出让金纵向规模分析

2.1.1从整体趋势上看, 自1999年以来至2012年14年期间, GDP总体规模合计达到了3286237.00亿元, 平均每年的GDP规模都接近了234731.21亿元;土地出让金所占GDP的比重平均达到了4.68%。

2.1.2从具体规模上看, 1999年到2002年土地出让金所占GDP的比重均低于3%, 自该阶段后, 其所占GDP比重均超过了3%;2003年土地出让金在GDP中所占的比例与前阶段相比上升速度最快, 到达了2个百分点;2004年至2009年6年期间, 土地出让金所占GDP比重均在4%上下波动;2010年、2011年土地出让金所占GDP的比重突破了6%;2012年受政府调控, 其所占GDP的比重略有下降。

2.2 土地出让金纵向规模和GDP相关性的实证模型分析

对土地出让金规模和GDP规模按照线性回归的标准进行线性回归得到如下结论:国内生产总值为因变量Y, 土地出让金为自变量X, 回归模型可表示为:Y=13.183X+86676.166, 通过对土地出让金规模和GDP规模线性回归模型的拟合优度检验, 相关系数为0.941接近于1, 拟合优度为0.885, 修正后的拟合优度为0.873, 拟合优度的检验表示该模型能较好的反映GDP规模和土地出让金规模之间的关系。总之, 通过以上数据的分析得出GDP规模和土地出让金规模之间存在着一定的相关性, 且存在着一定的正相关性。

3 土地出让金的横向规模对比

土地出让金的横向规模是指在同一时期不同的地区或者省份土地出让金所呈现的规模。我国东中西部经济圈的划分主要依据为中华人民共和国国家统计局对东中西部划分的解释。

我国东部地区的土地出让金规模数据由2005年至2009年中国国土资源年鉴相关数据整理计算而得, 现资料如下:土地出让金价款 (万元) , 本区GDP规模 (万元) , 土地出让金所占GDP的比重 (%) 分别为:北京市:3974229.698、77762500.00、5.11%;天津市:2968260.244、42178900.00、7.04%;河北省:2598401.032、116024920.00、2.24%;辽宁省:4500229.702、97235740.00、4.63%;上海市:4422880.76、105715640.00、4.18%;江苏省:11399559.62、223033700.00、5.11%;浙江省:10808542.15、161381440.00、6.70%;福建省3818148.548、80459840.00、4.75%;山东省:6725868.64、6725868.64、2.97%;广东省:6031825.5、262782540.00、2.30%;广西壮族自治区:1379121.418、50703180.00、2.72%;海南省:475966.166、10798580.00、4.41%;合计:59103033.48、1454322840.00、4.06%。

总体上看, 我国东部12省份土地出让金规模合计达到了5900多亿元, 12省份平均的土地出让金规模接近490亿元, 且土地出让金所占GDP比重5年的平均值达到了4.06%.具体来看:在东部12省份中, 江苏、浙江的土地出让金规模分别居第一和第二位。在土地出让金所占GDP的比重中, 浙江省高出了江苏省1.59个百分点;;上海市和辽宁省土地出让金与GDP的比重也都超过了4%;;北京市、福建省两省土地出让金所占GDP的比重中北京市达到了5.11%, 福建省达到了4.75%;海南省在东部地区中5年的土地出让金最小, 但也接近了50亿元, 其所占GDP的比重也达到了4.41%。

同上, 我国中部地区的土地出让金规模 (万元) , GDP规模 (万元) , 土地出让金所占GDP比重为:山西:784885.58、29332835.52、2.68%;内蒙古:844539.55、29558394.78、2.86%;吉林:866831.16、26362078.98、3.29%;黑龙江:680670.26、37533442.88、1.81%;安徽:3428108.82、37778797.76、9.07%;江西:1592471.2、28475076.9、4.59%河南:2058770.54、76197144.57、2.70%湖北:2664673.36、46667813.10、5.71%;湖南:2177967.61、46563813.78、4.68%;合计:15098918.10、358469398.30、4.21%。

总体上看, 我国中部9个省份的土地出让金规模合计达到了1500多亿元, 9个省份平均的土地出让金规模接近167亿元, 且土地出让金所占GDP比重的5年的平均值达到了4.21%, 比东部高了0.15个百分点。

同上, 我国西部地区的土地出让金规模 (万元) , GDP规模 (万元) , 土地出让金所占GDP比重为:重庆市:2493502.75、5615233.33、7.00%;四川省:5447125.12、88427400.00、6.16%;贵州省、677175.8、23343200.00、2.90%;云南省、1172695.61、40736400.00、2.88%;西藏藏族自治区:55455.63、2948033.33、1.88%;陕西省:1366956.9、45550633.33、3.00%;甘肃省:391157.04、23043600.00、1.70%;宁夏回族自治区:290522.03、7353533.33、3.95%;青海省:27229.98、6561700.00、0.41%;新疆维吾尔族自治区:449747.05、30575366.67、1.47%;合计:12371567.97、304155100.00、4.07%。

总体上看, 我国西部10个省份土地出让金规模合计到达了1237多亿元, 10个省份平均的土地出让金规模接近了124亿元, 且土地出让金所占GDP的比重5年的平均值达到了4.07%, 该比重比东部高出了0.1个百分点, 比中部低了0.4个百分点。

4 东中西部土地出让金规模的综合比较

综合以上数据分析, 可以看出: (1) 2004年至2008年5年期间, 各个省份的土地出让金规模存在着差距, 每个省份的土地出让金规模所占当地GDP的比重也存在着差距; (2) 我国东部省份综合平均的土地出让金规模要大于中部省份的, 而中部省份的又要大于西部省份的; (3) 从相对指标上看, 东中西部经济圈土地出让金占GDP比重的五年平均值, 却呈现出中部大于西部, 而西部大于东部的特点。

5 土地出让金规模的原因分析

5.1 土地出让金纵向规模原因分析

5.1.1 制度背景。

分税制改革后地方政府的财政收入开始减少, 地方政府的财政收入不能维持地方政府巨大的财政支出。地方政府为了增加财政收入, 通过土地出让收入增加财政收入来补充减少的税收收入。地方政府通过土地出让金尝到了很大的甜头, 导致土地出让的行为有增无减, 这也促使了全国土地出让金纵向规模呈现出不断增长的发展趋势。

5.1.2 经济背景。

城市化水平的不断提高, 需要庞大的财政资金支撑。城市化的外延, 更多的土地被出让, 带动土地出让金规模的不断增长。城市化的扩张推动了地区的房地产业和建筑业等各产业的发展, 也带动了当地的就业、消费和投资等的不断增长, 从而更好地刺激和促进当地GDP的不断增长。经济的增长从一定程度上又刺激了当地土地出让价格的不断增长, 进而土地出让金规模又不断增长。

5.1.3 政治背景。

以GDP为核心的政绩考核也极大地刺激了地方政府的积极性, 地方政府通过扩大GDP规模来显示政绩。而在寻找地方政府财政收入的新来源中, 出让国有土地使用权取得土地出让金成为最为有效和成绩最为显著的方式。综合上述观点, 土地出让金纵向规模呈现不断增长和发展的状态趋势具有一定的必然性。

5.2 土地出让金横向规模东中西部呈现差距的原因分析

因各个经济圈的地理环境、经济发展水平以及国家政策的不同, 所呈现出了不同的土地出让金规模。

从地理环境上看, 我国东部地区有优越的地理条件, 容易开发, 因此会有比中部和西部较多的地适用于出让。我国西部地区地理环境最为复杂, 其开发难度也最大, 可供出让的土地面积也最少。

从经济发展水平来看, 东部地区充分发挥自己的优势, 在国家政策的积极支持下, 平均经济发展水平较中西部明显高且快。经济发展水平高的地区, 人口较集中, 城市化发展速度较快, 对土地的需求与中西部相比要旺盛, 且土地供给的速度与数量较中西部来说也较大, 因此土地出让金规模随之较大。

从国家政策看, 国家为了促进东部地区的发展, 对东部地区的发展给予了相当的重视, 以期东部地区能起到经济发展的带头作用, 在以上因素的推动下东部地区综合平均的土地出让金规模是我国三个经济圈中最大的。2004年温家宝总理在政府工作报告中第一次明确提出了促进中部地区崛起, 在国家政策的鼓励和支持下, 土地出让金规模也达到了一定的水平, 土地出让金所占GDP的比重也超过了东部地区。虽然东部地区平均的土地出让金规模较大, 但东部地区GDP发展更多依靠的是消费和生产的推动, 因此在东部地区土地出让金所占GDP的比重在三大经济圈中为最小。西部大开发战略在2000年正式启动, 国家出台了一系列政策来促进西部地区的经济发展, 促使了西部地区城市化水平的提高, 在城市化发展过程中, 地方政府将更多的土地用于出让, 以期获得更多的建设资金, 地方政府在认识到土地出让金带来的好处后, 土地出让金制度在西部地区得到了更多的重视和更大的发展。因此, 虽然西部地区平均的土地出让金规模在三大经济圈中最低, 但其所占GDP的比重超过了东部地区。

6 土地出让金规模所反映的问题

6.1 土地出让金与GDP的比重过大

从1999年到2012年的土地出让金纵向规模得出我国的土地出让金总体规模过大, 且全国土地出让金总体规模占全国GDP总规模的比重接近了7%。通过对土地出让金纵向规模呈现出不断增长的发展趋势的原因分析, 看出土地出让金是政府在土地一级市场通过出让土地使用权而获得的土地出让金, 是政府收入的重要组成部分, 就政府收入其中的一项就占到GDP的4%左右。以2006年为例, 在国民经济核算中, 第一产业对整个国民经济的贡献率为5.6%, 而在2006年全国土地出让金所占全国GDP规模的比重都达到了3.67%。在整个国民经济中, 一个产业对GDP的贡献率和一项政府收入所占GDP的比重相差不大, 可以看出, 该项政府收入的比重过高。

6.2 地方政府经济发展模式不可持续

土地出让金制度给地方政府带来了巨大的利益, 各地政府为了获得更多的土地出让金不断储备土地, 不断征地, 从而导致了部分地区政府不顾当地的生态环境盲目扩大土地出让面积, 造成耕地面积减少, 生态环境遭到破坏, 尤其是西部地区。西部地区土地出让金规模呈现以上特点除了社会经济等客观条件外, 很大程度上是因为土地出让金制度在全国的兴起, 西部地区为了发展经济促进城市化水平的极大提高而扩大土地出让金的规模。扩大土地出让金规模能得到更多的土地出让金, 更多的土地出让金就能储备更多的土地, 更多的土地就获得更多的土地出让金, 如此不断的循环, 最终会因为土地资源的有限而使该种模式下的经济发展受到限制。因此, 政府依靠扩大土地出让金规模带动经济发展的模式与我国实行的可持续发展战略是不相统一的。

参考文献

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