《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读

《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读（精选8篇）

《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读 篇1

《国有土地上房屋征收与补偿条例》全面解读

第一部分：法条

国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人民共和国国务院令 第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

总 理 温家宝

二○一一年一月二十一日

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

解读：原“城市房屋”变更为“国有土地上”，概念更准确。此处仍为“房屋征收”，且只是国有土地上，对于集体土地上和征收，仍按以前的规定执行

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。解读：征收国有土地上的房屋只有唯一的原因，即为了公共利益的需要。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工 作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

解读：市县级人民政府是征收房屋的责任主体，以前是以行政许可的方式授与开发商。征收具体工作由征收部门组织实施。其他各部门分工、配合。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

解读：房屋征收实施单位不得以营利为目的，即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。在此基础上，受托人的行为的直接责任主体是该区域内的房屋征收部门。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

解读：监督：上下级政府。指导：城乡住房建设部、财政、国土、发改委。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。解读：本法排除商业征收，全部是为了公共利益。

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和 专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

解读：征收补偿方案先行进行征求意见。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

解读：征收补偿方案听证会：

1、旧城区改建

2、多数被征人认为

3、违反本条例

4、由市县级政府组织。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

解读：市县政府作出征收决定前，先做社会稳定风险评估，所有的补偿费用全部到位。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

解读：征收公告要载明两个最重要的内容：

1、征收补偿方案。

2、权利救济方式：行政复议或行政诉讼。

此条例的一个不足就是没有对土地使用权如何补偿提出解决方案。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

解读：市县政府的房屋征收决定系具体行政行为，可议可诉，符合行政法一般规定。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补 偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

解读：补偿的构成：3+1：3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失。1=补助+奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。解读：对评估有异议，可先申请复核，再有异议，可申请鉴定。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

解读：评估机构由被征收人商定或由按多数被征收人意愿或公正原则处理。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

解读：签订补偿协议后一方不履约的救济方式。本条例的另一个不足之处就是没的明确把承租人纳入到补偿协议中来。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提 起行政诉讼。

解读：达不成补偿协议或无法达成的替代品----补偿决定及相应的救济途径。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

解读：所有的强拆全部纳入到法院的强制执行程序。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重 的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

第二部分：条款组装 机构设置条款：

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

法律救济条款：

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三部分：亮点与不足解读

亮点1：责任主体明确

老条例将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可 证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却躲在后面，不承担责任。这一点被指为，政府既当运动员又当裁判员。而新条例将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。这样政府就只能做征收的运动员，不能做裁判员了。因此，不得不说，新条例对于征收责任主体规定是非常明确的，那就是市县级人民政府。这样一来，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确了，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。

亮点2：公共利益界定明确

新条例对于征收所涉及的公共利益也予以了界定，而且都是明确的列举方式。这一点在一定程度上改变了过去旧的老条例对公共利益界定不明确，所导致的开发商和地方政府合谋进行商业开发拆迁，避免权钱交易造成恶劣社会影响。值得一提的是，公共利益的界定，排除了“国家机关办公用房建设的需要”，也就是说，个别政府及部门的领导想为自己单位盖楼也不能征收老百姓的房子了。

亮点3：取消拆迁行政裁决

新条例对被征收人不服征收决定的法律救济设置为提起行政复议或行政诉讼。这一设置改变了过去老条例设置拆迁行政裁决的恶法设计，因为拆迁行政裁决一旦下达就具有执行效力，且诉讼期间不停止拆迁。而新条例规定政府是做出的征收决定的主体，政府自己不能再作任何的行政裁决，只能由上级政府监督或者法院的裁判。

亮点4：废除行政强制拆迁

最重要的是，新条例改变了政府直接进行强制拆迁的作法。新条例规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。将政府的征收决定提交法院来判决，此举为强制征收设置了一道屏障，政府不再极其便利地任意采取强拆，即使法院强制执行拆除，也不会使强拆泛滥，近年来愈演愈烈的恶性强拆事件将会得到缓和。

亮点5：房屋征收决定应符合城市规划

新条例规定，征收房屋应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。也就是说，地方政府和房屋征收部门不能仅凭自己的意愿就作出征收房屋的决定，也要符合城乡规划，如果不符合城乡规划的房屋征收决定是违法的，这就在一定程度上限制了地方政府任意征收房屋的权力，保障被征收人的权利，也为国家统一进行城乡规划作了铺垫。

亮点6：注重民意和社会效果

新条例规定，制定规划，应当广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

这些规定，都体现了一个共同的特点，国务院将房屋征收与补偿工作看成了一种有社会影响力的工作，因此重视被拆迁人和公众的意愿。这在以往的立法中是少见的，可见我国立法水平逐渐提高，开始重视社会和公众权利。

亮点7：补偿不低于市场价

新条例规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合条件的被征收人除给予补偿外，还要优先给予住房保障。

应该看到，新条例重视对被征收人的补偿，争取使被征收人满意的基础上实施征收，这样就减轻被征收人以往对低补偿拆迁的抵触情绪，减轻征收工作的阻力。

亮点8：排除商业利益参与房屋征收

新条例规定，承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的，并禁止建设单位参与搬迁。由于政府是房屋征收的主体，房屋征收是为了公共利益而进行的，那么就不能允许商业利益参与其中，不能使个别人为了商业利益侵害被征收人的权益，从中渔利。而且新条例中规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。即使申请法院强制执行搬迁，申请书也应当附上补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋的地点和面积等材料。这就最大程度上公开透明，剪除商业利益侵害被征收人利益的触角。

亮点9：提高细则制定权限等级

新条例中关于一些实施细则的制定权限，都赋予了省、自治区、直辖市一级的政府，包括对被征收人给予住房保障的办法、对房地产价格评估机构具体选定办法、对因征收造成停产停业损失的补偿办法等。这些关键性办法的制定权限提高到省一级政府，体现了国务院对房屋征收工作的重视。

不足1：没有对土地使用权的补偿

新条例规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。新条例是对房屋的征收与补偿，而不应当涉及对国有土地使用权的处分。而对被征收人的补偿里面，却没有提到补偿被收回的“国有土地使用权”。我们知道，国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。因此还存在不足。

不足2：对现行评估办法有待改善

众所周知，目前的征收拆迁房屋，最敏感的问题无疑是补偿价格问题，拆迁人与被拆迁人往往在价格上无法达成一致。目前现行的办法也是采取评估，但被拆迁人对评估机构作出的评估结果不服的，有权另行委托其他评估机构进行评估。但新条例规定，对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。其中没有规 定被征收人有权另行委托其他评估机构进行评估。从目前现行的拆迁评估办法来看，评估公司虽然是被拆迁人选定的，但对房屋的评估事项委托人和实际付款人都是拆迁人，因此评估公司按照拆迁人的意愿对房屋进行评估，评估价格远远低于被拆迁人的预期也就不足为奇了。我们试想，被征收人如果对这样的评估公司做出的评估结果不满意，对评估机构不信任了，为什么不能另行委托他人进行评估？因此为公平起见，新条例应当进一步要求改进评估委托关系，明确评估事项的委托人是在征收人和被征收人共同委托，而评估费用应当由被征收人适当承担，这样能够使评估机构能够公平进行评估工作。

不足3：没有对房屋承租人的处理

对于房屋，除了有所有人、征收人以外，还有承租人，而新条例只规定了应当对被征收房屋的所有权人给予补偿，没有对承租人的补偿。旧的老条例虽被称为“恶法”，但对于承租人在拆迁中的合法权益还有相应规定，而新条例却忽略了承租人的权益。现实中存在大量的公有或集体所有房屋的承租人，也存在商业房的承租经营人，前者往往不具备购买或承租市场价格房屋的能力，后者对其商业房也往往投入大量的资金或设施设备。而对于这一类人，如果得不到合适的补偿，也有违公平合理的原则。

不足4：施行可能造成的社会影响

从目前的新条例来看，施行后政府征收行为可能还是会造成社会纠纷。

由于新条例规定，征收房屋的同时收回土地使用权且不给予补 偿，而且目前评估委托关系还存在漏洞，此两点结合，将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋现有建筑价值的评估，而不含有房屋所在土地的价值评估。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低，因为现行的配套法规规定，对于被拆迁房屋要计算房屋区位补偿价格，而房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格，可能会要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值。新条例规定，对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，但“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近的房地产市场价格。

一旦征收程序违法、征收补偿价格过低，被征收人一定不服，会有大量的行政诉讼案件发生。征收案件将堆积到法院，增加法院压力，地方法院有可能提高立案门槛；同时个别政府人员为了执行征收决定，会给法院压力，有可能造成因征收产生案件无法立案。其结果有可能造成大量被征收人诉讼无门，又走到越级上访的老路上去，继续影响社会和谐稳定。

综上所述，本次的新条例既有亮点又有不足，一些地方需要进一步改进，我们期待国务院及其相关部门接下来制定配套的法规规章，完善征收与补偿法律体系，将征收变成利国利民之举，我们更期待我国的法治建设不断进步。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读 篇2

第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过, 现予公布, 自公布之日起施行。

总理温家宝

2011年1月21日

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收房屋所有权人的合法权益, 制定本条例。

第二条为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工, 互相配合, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门, 加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为, 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一) 国防和外交的需要;

(二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定, 确需征收房屋的各项建设活动, 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划, 应当广泛征求社会公众意见, 经过科学论证。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条房屋征收范围确定后, 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的, 不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一) 被征收房屋价值的补偿;

(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法, 对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅, 被征收人符合住房保障条件的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值, 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的, 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定, 制定过程中, 应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定, 具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作, 任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的, 市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋, 并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的, 房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的, 产权调换房屋交付前, 房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿, 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理, 对违反城乡规划进行建设的, 依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的, 应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的, 不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项, 订立补偿协议。

补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平, 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后, 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案, 并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督, 并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 由上级人民政府或者本级人民政府责令改正, 通报批评;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 依法给予处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的, 责令改正, 追回有关款项, 限期退还违法所得, 对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的, 由发证机关责令限期改正, 给予警告, 对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款, 对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款, 并记入信用档案;情节严重的, 吊销资质证书、注册证书;造成损失的, 依法承担赔偿责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第五章附则

《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读 篇3

2014年3月，省十二届人大常委会第九次会议审议了法制委员会提请的《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》（以下简称草案）。会后，法制工作委员会将草案印发各市县区人大常委会、省有关部门和单位、地方立法专家库成员，通过代表履职平台发给省人大代表征求意见，并在浙江人大网、地方立法网上公布，公开征求社会各界意见。省人大常委会副主任茅临生带队到金华、丽水、武义等地进行立法调研，听取省人大代表、政府及有关部门、有关企事业单位和社区居民代表的意见。4月28日，召集有关专家对草案有关问题进行了论证。4月29日，召开座谈会，听取了省有关部门意见。4月30日，召开省人大常委会组成人员座谈会，就草案的修改情况和有关问题进行交流讨论。期间，还就草案有关条款的可操作性专门向全省各市、县、区作了问卷调查，并征求了省政府领导的意见。法制委员会根据省人大常委会组成人员的审议意见和各地、各方面的意见，在反复研究和修改的基础上，提出了草案修改稿。5月12日，省委常委会会议对草案修改稿进行了讨论。5月14日，法制委员会召开会议，对草案修改稿进行了审议。现将审议修改的主要情况报告如下：

一、关于因旧城区改建征收房屋的听证程序。草案第十一条对因旧城区改建征收房屋的听证程序作了规定。有的常委会组成人员和一些地方建议增加参加听证的被征收人和公众代表产生与选定办法的内容，以保障听证程序的公开、公平和公正。为此，建议在该条中增加一款，规定：“被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定，不少于十人。报名参加听证会的被征收人不足十人的，均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公众担任。”（草案修改稿第十一条）

二、关于房地产价格评估机构的确定。草案第十八条对房地产价格评估机构的确定程序作了规定。一些地方提出，投票确定房地产价格评估机构的，应当对参加投票的被征收人数量和房地产价格评估机构获得选票的数量作出明确要求，以保障评估机构的确定体现多数被征收人的意愿。为此，建议在该条中增加规定：“投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。”（草案修改稿第十八条）

三、关于用于产权调换房屋的建筑面积。草案第二十一条规定，征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积。有的常委会组成人员和地方提出，上述规定的立法初衷是为了确保被征收人能够得到公平补偿，居住条件得到改善，总的原则是好的。但实践中，被征收人可能不愿调换更大面积的房屋或者无力支付更大面积房屋的差价，条例对此应作相应体现。为此，建议增加“但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外”的内容。（草案修改稿第二十一条）

四、关于用于产权调换房屋的交付。草案第二十三条对用于产权调换房屋的交付期限，即过渡期限作了规定（一般为二十四个月，用于产权调换房屋为新建高层建筑的，为三十六个月）；第二十四条和第二十五条对超过过渡期限，房屋征收部门仍未交付产权调换房屋的经济补偿责任作了规定。有的常委会组成人员和一些地方提出，在房屋征收实践中，存在超过过渡期限较长时间仍不交付产权调换房屋的情形，有的甚至超过过渡期限七、八年仍未交付房屋，草案仅规定经济补偿责任难以切实保护被征收人的合法权益。为此，建议增加以下规定：房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋，房屋征收部门应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并按规定计算、结清差价。同时，对不按规定给予货币补偿或者逾期不提供现房的，增加相应的法律责任规定。（草案修改稿第二十六条、第三十七条第六项）

此外，有的常委会组成人员提出，应当对第二十三条中的“高层建筑”认定标准作出明确规定，以避免实践中出现争议。为此，建议根据国家相关标准，规定：高层建筑是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。（草案修改稿第二十三条第二款）

五、关于被征收人的补偿方式选择权。草案第三十二条第二款规定，被征收人在规定期限内未选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式；其中，征收个人住宅的，补偿方式应当确定为房屋产权调换。有的常委会组成人员和一些部门、专家提出，对于个人住宅的被征收人，草案要求将补偿方式确定为房屋产权调换，是为了保障被征收人的居住条件，目的是好的。但实践中，有时房屋产权调换未必对被征收人有利，由政府根据具体情况在补偿决定中确定补偿方式更为妥当。为此，建议删去“对于个人住宅的被征收人，补偿方式应当确定为房屋产权调换”的规定。同时，为了保障被征收人的知情权，便于其慎重考虑补偿方式的选择，建议增加规定：政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。（草案修改稿第三十二条、第三十三条）

需要补充说明的是，草案第八条和第三十一条对旧城区改建情形下的征收程序作了特别规定：一是要求旧城区改建前应当先进行意愿征询，百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建；二是要求补偿协议的签约比例不得低于百分之八十，低于百分之八十的，房屋征收决定效力终止。有的常委会组成人员建议对上述规定的可行性予以研究。对此，法制委员会委托省住房和城乡建设厅向全省市、县、区政府和房屋征收部门进行问卷调查。根据调查结果，绝大多数赞成草案的规定，其中有12个市、县、区甚至要求提高签约比例。实践中，一些地方的意见征询和签约比例均高于草案规定。考虑到旧城区改建项目具有特殊性，这类项目是否启动、何时启动、如何补偿等应当更多地听取被征收人的意见，取得被征收人的理解和支持，否则后续工作开展难度很大，为此，建议根据多数意见，对上述规定不作修改。

此外，根据常委会组成人员和一些地方、部门的意见，还对草案作了一些文字修改和条款顺序的调整。

法制委员会认为，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》经过多次修改，符合法律、行政法规，切合浙江实际，内容已比较成熟，建议常委会本次会议审议通过。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读 篇4

2014年9月26日四川省第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过

第一章 总则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，结合四川省实际，制定本条例。

第二条 在四川省行政区域内，因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予补偿，适用本条例。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主，程序正当合法，补偿公平公开原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当按照职责分工，配合做好房屋征收与补偿相关工作。

街道办事处、镇（乡）人民政府在职责范围内承担房屋征收与补偿的相关工作。

第五条房屋征收部门可以依法委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。根据需要可以通过购买公共服务的方式完成测绘、评估、法律服务等相关工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收与补偿所需工作经费由市、县级人民政府予以保障，不得在房屋征收补偿费用中列支。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条房屋征收与补偿工作人员应当熟悉房屋征收与补偿工作的法律法规，具备相应的专业知识。

第二章 征收决定

第七条根据公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第八条确需征收房屋的，其各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

第九条确需征收房屋的，由房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明所根据的公共利益的具体情形，报市、县级人民政府。市、县级人民政府经审定认为确属公共利益需要征收房屋的，根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。

第十条实行旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿。启动房屋征收程序前，房屋征收部门应当组织征求房屋所有权人的意见，进行先行协商。

房屋所有权总面积过三分之二且总户数过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围，并按照前条规定启动房屋征收程序。

第十一条 房屋征收范围确定并公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等行为；违反规定实施的部分，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

房屋征收范围确定并公布后，有下列行为之一的，不增加补偿：

（一）房屋转让、分割、赠与；

（二）新增、变更工商营业登记；

（三）迁入户口或者分户；

（四）其他为增加补偿费用实施的不当行为。

第十二条房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记。被征收人应当予以配合。

被征收人对调查登记工作不予配合的，房屋征收部门按照房屋权属登记档案进行登记。

调查登记工作结束后，调查结果应当在房屋征收范围内公示，公示期不得少于七日。对调查结果有异议的，应当在公示期内向房屋征收部门提出书面核实申请，房屋征收部门应当在受理申请后十五日内予以核实并告知申请人。

征收范围内的房屋设定有抵押权的，房屋征收部门应当告知抵押权人。

第十三条房屋征收范围确定后，市、县级人民政府应当组织城乡规划、住房城乡建设、国土资源等相关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

市、县级人民政府应当将未经登记的建筑认定和处理结果在房屋征收范围内公示，公示期不得少于七日。

当事人对认定和处理结果有异议的，应当在公示期内提出，做出认定和处理的部门应当进行核实并作出处理决定。

第十四条征收已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积以房屋权属证书或者房屋登记簿的记载为准，作为征收补偿的依据；房屋权属证书记载的事项，应当与房屋登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿为准。

第十五条 房屋征收部门在调查登记后，应当对征收补偿费用进行测算。

第十六条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋征收目的；

（二）房屋征收范围和被征收房屋的基本情况；

（三）补偿方式和补偿标准；

（四）用于产权调换房屋的基本情况和交付时间；

（五）停产停业损失补偿标准；

（六）征收补偿协议的签订期限；

（七）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；

（八）补助和奖励标准；

（九）其他事项。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行审核论证，并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。

第十七条 对征收补偿方案有意见的，应当持本人身份证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。

市、县级人民政府应当将征收补偿方案的征求意见情况和根据意见修改后的征收补偿方案及时公布。

半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定或者不公平的，市、县级人民政府应当组织被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十八条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

社会稳定风险评估报告应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。

第十九条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。采用房屋产权调换方式补偿被征收人的，产权调换房屋的价值应当计入征收补偿费总额。第二十条 市、县级人民政府应当根据确定的征收补偿方案、社会稳定风险评估报告和征收补偿费用到位情况等作出房屋征收决定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经市、县级人民政府常务会议讨论决定。

房屋征收决定作出后，应当于三日内在政府及部门网站等媒体和房屋征收范围内显著位置予以公告。

房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限，行政复议和行政诉讼权利以及禁止在征收范围内实施的行为等事项。

第二十一条实施旧城区改建的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，由市、县级人民政府作出征收决定；未达到规定比例的，终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例由市、县级人民政府确定，但不得低于百分之九十。

第二十二条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章评估

第二十三条 被征收房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

第二十四条房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

房地产价格评估机构及其注册执业人员应当独立、客观、公正地开展评估工作，并对出具的评估报告承担法律责任。第二十五条省人民政府房地产行政主管部门应当建立全省统一公开的房地产评估管理信息平台，建立房地产价格评估机构诚信记录和信用体系。第二十六条房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后十五日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定。

投票确定房地产价格评估机构的，应当有三分之二以上的被征收人参加，并获得参加投票的被征收人的半数以上选票。投票不能确定的，可以采取摇号、抽签等随机选定方式确定。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。第二十七条 房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

第二十八条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，被征收人应当提供或者协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

由于被征收人的原因不能现场核验被征收房屋内部状况的，经房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三方见证，可以参照同类建筑中与被征收房屋位置相邻、户型结构相似、面积大小相近的房屋现场查勘情况，作为被征收房屋实物状况的参照依据，并在评估报告中说明。

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十九条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期不得少于七日。

负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师应当在公示期间进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估和遗漏的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报房地产价格评估机构进行修改、补充、完善。

第三十条房地产价格评估机构应当以征收决定公告之日为价值日期（评估时点），出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第三十一条对复核结果有异议的，由省或者市（州）人民政府房地产行政主管部门组织成立的房屋价格评估专家委员会进行鉴定。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当修正错误，重新出具评估报告。

第四章 补偿

第三十二条在国有土地上征收房屋由作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿，补偿的范围包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的通信、水电气、空调移机、装饰装修及相关设施设备损失等的补偿；

（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收房屋室内装饰装修价值补偿，由房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

市、县级人民政府可以根据实际情况制定奖励办法，对被征收人给予适当补助和奖励。

第三十三条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。有条件的市、县级人民政府应当安排现房用于产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。用于产权调换补偿的住宅房屋建筑面积不得小于被征收房屋建筑面积，调换房屋补偿面积内不再支付费用，超出部分按照前款规定另行结算。

第三十四条 选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人可以选择临时安置补偿，也可以选择临时安置过渡用房。选择临时安置过渡用房的，征收部门不再支付临时安置补偿费或者停产停业补偿费。

选择房屋产权调换的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月。

第三十五条过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算，及时发放：

（一）征收住宅的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按二倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按三倍发放。对由房屋征收部门提供周转用房过渡的被征收人，从逾期之月起按月付给临时安置补助费；逾期一年以上的，本逾期时间内临时安置补助费按规定标准的二倍发放；在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。

（二）征收非住宅的，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的二倍发放。

第三十六条征收住宅，被征收人、公租房承租人符合城镇住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当依据城镇住房保障相关法律、法规规定和被征收人实际分类实施住房保障。

对征收私有住宅房屋产权建筑面积低于五十平方米，经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的被征收人，按不低于五十平方米产权建筑面积的标准户型进行安置，被征收人不再支付五十平方米以内的补差款。

为被征收人提供保障性住房的时序，可以按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。

第三十七条 征收房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。

第三十八条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：

（一）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；

（二）按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；

（三）按从业人员工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定；

（四）按被征收房屋租金收益计算；

（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。

协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。

第三十九条停产停业期限的确定：

（一）采用产权调换方式补偿的，从签订征收补偿协议并交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止；

（二）采用货币补偿方式补偿的，按照补偿方案确定的期限一次性给予停产停业损失补偿。

第四十条房屋征收部门应当与被征收人依照征收补偿方案就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

征收的房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。第四十一条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。有下列情形之一的，被征收人应当依法履行搬迁义务：

（一）实行货币补偿的，补偿款已经足额存储、被征收人可以自主支取的；

（二）实行现房产权调换，市、县级人民政府已经确定了产权调换房源，被征收人搬迁完毕后可实际办理房屋交付的；

（三）实行期房产权调换，市、县级人民政府已经确定了产权调换房源，在被征收人搬迁完毕、产权调换房屋竣工验收合格后可按约定交付房屋，且已支付临时安置费或者提供临时周转用房的。

第四十二条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人无法明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当明确下列内容：

（一）补偿方式、补偿金额和支付期限；

（二）用于产权调换房屋的地址、面积、搬迁费、临时安置费；

（三）停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限；

（四）给予被征收人货币补偿或者产权调换选择情况；

（五）对被征收人的补偿金已在银行专户存储的情况；

（六）作出补偿决定的依据、理由；

（七）被征收人依法申请行政复议、提起行政诉讼的权利和申请行政复议、提起行政诉讼的事项；

（八）其他事项。

第四十三条市、县级人民政府作出房屋补偿决定前，应当对房屋征收部门提交的材料进行核查，告知被征收人就拟作出补偿决定事项进行陈述和申辩的权利和时限。

市、县级人民政府作出房屋补偿决定前，可以组织调解会，听取房屋征收部门、征收实施单位和被征收人的意见。

第四十四条被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又拒绝在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁的，由作出征收决定的市、县级人民政府依法申请房屋所在地人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第四十五条任何单位和个人不得采取暴力、威胁、欺骗或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方法迫使被征收人搬迁。

第五章 监督管理

第四十六条省人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、财政、国土资源等部门，加强对房屋征收与补偿工作的监督、指导。

上级房屋征收部门对下级房屋征收部门实施的房屋征收与补偿工作进行监督、指导。

第四十七条市、县级人民政府应当建立有利于预防和解决征收与补偿纠纷的工作机制，运用协商、调解等方法，依法、合理、及时处理被征收人反映的诉求。

第四十八条 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并依法向社会公布审计结果。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第四十九条 房屋征收与补偿相关信息应当依法向社会公开，接受公众监督。未按规定公布的，不得作为征收补偿的依据。新闻媒体应当开展征收与补偿法律法规宣传，对征收补偿行为进行舆论监督。

任何单位和个人对损害被征收人合法权益的行为，可依法向各级人民政府、房屋征收部门和其他有关部门投诉、举报。接到投诉、举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核查、处理。

第六章 法律责任

第五十条市、县级人民政府及其相关行政管理部门、房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方法迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条采取暴力、威胁等违法方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件或者有关证明材料骗取房屋征收补偿的，依法予以追缴，并依法追究相关责任人的责任。

第五十五条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处以五万元以上二十万元以下罚款，对房地产估价师并处以一万元以上三万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七章 附 则

第五十六条本条例所称房屋是指国有土地上征收范围内的房屋建筑及构筑物。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读 篇5

临沂市人民政府关于印发临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定的通知

各县区人民政府，市政府各部门、各直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，临沂经济技术开发区管委会，临沂临港经济开发区管委会，各县级事业单位，各高等院校： 现将《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》印发给 你们，请结合实际抓好贯彻落实。

二〇一一年七月十日

临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定

为进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作，切实维护被征收人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和有关规定，结合我市实际，作出以下暂行规定：

一、国有土地上房屋征收的范围和条件

（一）在本市行政区域内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位、个人房屋的，适用本暂行规定。

（二）公共利益的范畴为：

1、国防和外交的需要；

2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

（三）确需征收房屋的，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

（四）符合各项规划并列入征收改造计划的，项目实施前，由房屋征收部门书面通知暂停办理房屋的新建、扩建、改建、转让、抵押、租赁、析产、改变房屋用途等事项和暂停期限。

（五）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（六）市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当开展社会稳定风险评估。一次性连片征收涉及300 户以上或建筑面积3 万㎡以上的，须经县（区）人民政府常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的，也需经同级人民政府常务会议研究决定。

二、明确房屋征收实施的主体，建立健全房屋征收机构

（一）市、县（区）人民政府为房屋征收的主体。临沂市人民政府负责全市房屋征收与补偿工作，各县（区）人民政府负责辖区内的房屋征收与补偿工作。

（二）市区的房屋征收项目，按照属地管理的原则，由所在区人民政府发布征收决定。各县（区）人民政府在发布征收决定前，应将征收决定的相关资料报市级房屋征收部门备案。

（三）临沂市房产和住房保障局为市级房屋征收部门，指导各县、区的房屋征收与补偿工作；按照行政区划，实行属地管理，各县（区）人民政府确定的房屋征收部门，负责组织实施辖区内的房屋征收与补偿工作。征收部门的职责是：负责房屋征收计划的编制，征收补偿方案的报批，参与搞好社会稳定风险评估和未确权房屋的认定，做好被征收人优先纳入住房保障的相关工作。

（四）市、县（区）房屋征收补偿办公室为房屋征收实施单位，接受征收部门的委托承担房屋征收与补偿的具体工作。市房屋征收补偿办公室承担市级单位房屋征收与补偿的具体工作，县（区）房屋征收补偿办公室承担县（区）直以下单位房屋征收与补偿工作。征收部门对征收实施单位行为负责监督，并承担法律责任。征收实施单位的职责是：负责会同有关部门开展前期调查摸底，参与拟定补偿方案，宣传解释政策，组织签订协议，组织旧房拆除等具体工作。

三、严格房屋征收实施程序

坚持公开、公平、公正的原则，实行信息公开。基础数据、实施机构、评估机构、补偿安置情况要公示。项目实施前，由政府拨付前期费用，标准为项目预评估值的2%左右。前期费用专款专用，专项用于房屋征收工作，财政、审计部门要对资金使用跟踪监督，将来纳入征收成本。旧房拆除实行企业化管理，市场化运作，残值主要用于旧房搬迁、验收、看护、拆除及垃圾清运等工作。房屋征收按以下程序进行：

1、由征收、财政、审计、评估等机构组成联合调查组，对征收范围内的房屋调查摸底。

2、由规划、建设、房产、国土、城管、财政、审计等部门组成认定组，对未确权房屋进行合法性认定。

3、由征收部门拟定征收补偿方案，报同级人民政府。政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30 天。

4、市、县(区)人民政府要根据征收范围的具体情况，按要求认真搞好社会稳定风险评估，并形成评估报告。社会稳定风险较高的暂缓征收。

5、补偿安置方案在修改完善的基础上，由征收部门报同级人民政府研究。因旧城区改建，多数被征收人不同意的，政府要组织召开听证会，就项目的可行性举行听证。

6、县（区）人民政府发布征收决定，同时公布征收补偿安置方案，告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利。

7、房地产价格评估机构由被征收房屋所在单位、街道、居委会组织被征收人协商选择。15 日内协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等形式，按体现大多数被征收人意愿或者随机选 定的方式确定。评估结果现场公示，公示期不少于7 天。

8、由征收部门与被征收人签订房屋征收补偿安置协议。

9、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出征收决定的县（区）人民政府按照补偿方案作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。不申请复议或不提起诉讼的，由县（区）人民政府依法申请人民法院强制执行。

10、征收实施单位组织旧房拆除。市区房屋征收由市、区两级相应部门组成联合工作组进行调查摸底、成本核算和未确权房屋合法性认定。纪检监察机关和房屋征收部门要加强对房屋征收活动的监管，对发现的违法、违规征收行为及群众的投诉要及时查处，同时公布监督电话。

四、合理确定补偿安置标准

市区范围内和各县的补偿安置政策，同等区位和情况的要基本一致。市区和各县实施的项目，都要按照征收条例的规定合理制定各片区的征收补偿安置方案。市区特殊情况确需调整的，由所在区人民政府报市人民政府研究批准后实施。

（一）征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择补偿方式。货币补偿的，由按规定程序选定的评估机构进行市场评估，货币补偿的标准不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面积不足45 ㎡的，按45㎡给予补偿，但不得再享受购买经济适用房或租住廉租房的住房

保障政策。产权调换的，对应合法产权面积予以还建。被征收人与征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，安置房屋的产权归被征收人所有。被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面积不足45 ㎡的，选择多层住宅的，按45 ㎡进行安置；选择高层住宅的，按47 ㎡进行安置。但下列情形除外：

1、党政机关、企事业单位的房屋采取房、地分补的办法，补偿价格由相应的评估机构评估确定。

2、征收国有直管或单位自管公有住房，对房屋居住人或承租人，征收人应帮助其解决居住问题，符合住房保障条件的，优先提供公租房或廉租房。

3、被征收房屋的所有权人死亡，继承人之间就征收补偿达不成一致或者继承人未明确的，征收人对房屋居住人妥善安置后，做好证据保全，提供财产担保，依法先予拆除。

（二）征收补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿。根据被征收房屋的区位、用途、权属性质、新旧程度、建筑结构等评估确定。

2、被征收房屋装饰装修的补偿。各项目可根据实际制定操作办法。一般由征收当事人协商确定，也可确定一个基本补偿标准，协商不成或不认可基本补偿标准的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

3、依法以宅基地方式获得的院落补偿。按房屋建筑的容积率计算，容积率1.0（含）以上的，不予补偿；不足1.0 的，宅基地面积减去应补偿建筑面积部分，按基准地价给予货币补偿。

4、因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。整体被征收的单位，对职工一次性发3 个月的停产停业补助费，补助标准按劳动部门公布的上最低工资标准计算。补助人数按缴纳职工养老保险费的人数确定。职工养老保险已缴纳一年以上（含1年）的，按正常标准发放；已缴纳半年以上（含半年）1 年以下的，按标准的50%发放；缴纳不足半年和未缴纳养老保险的不发放停业补助。事实已停业、停产的，不发放从业人员停业补助。特殊情况的，由政府相关部门研究确定。机器设备、物资等搬迁费用，按合法建筑面积计算，补助标准为8 元/㎡。特殊设备的搬迁费用，由评估机构评估确定。停产停业损失补偿。因征收造成停产、停业的，一次性发放3 个月的停产、停业损失。按合法建筑面积计算，标准暂定为100 元/㎡/月。国家和省里出台明确规定后，按国家和省里规定的标 准执行。

5、未确权房屋的补偿。由产权认定组进行合法性认定。1990年《规划法》出台以前建设的，按合法产权补偿。各项目可根据实际情况制定具体的认定办法。

6、有工商登记和纳税记录的“住改非”房屋的补偿标准。在住宅补偿标准的基础上，适当提高补偿标准，最高不超过40%。

（三）合理确定奖励补助标准

1、对在规定的奖励期限内签订补偿协议并腾空房屋的，给予被征收人奖励。市区奖励期限为15 天，各项目可根据情况制定具体的奖励操作办法，最高奖励不超过每户2 万元。

2、高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积，满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算，再增加的建筑面积按市场价计算；套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。

3、搬迁补助费。市区按每户600 元执行。

4、临时安置补助费。按被征收房屋同地段月平均租金水平确定。多层安置房过渡期为18 个月，高层安置房过渡期为30个月。超过过渡期的，增加一倍的临时安置补助费。临时安置补助费按月发放，不足一个月的，按一个月计发。

5、高层物业管理费补助。各项目根据实际情况制定具体的物业管理费补助标准。物业管理补助费列入征收成本，也可配建一定比例的营业用房，营业用房的收入用于高层物业管理费补助。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读 篇6

邢台市人民政府令

政府令(2012)第5号

《邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》已经2012年8月23日市政府第五十六次常务会议讨论通过，现予以公布，自2012年9月1日起施行。

市

长

刘大群

二○一二年八月二十七日

邢台市人民政府关于公布邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的决定

第一条

为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，结合本市实际，制定本细则。

第二条

在本市行政区域内国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本细则。

第三条

房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条

市、县级政府负责本行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。市政府对下级政府的房屋征收与补偿工作实施监督。

经市政府研究决定由辖区政府负责征收的项目，由相关县（市、区）政府负责组织对该项目的征收与补偿工作。

第五条

各级发展改革、国土资源、城乡规划、房管、建设、监察、审计、工商、税务等部门，应当依照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条

市、县级政府设立的房屋征收与补偿办公室是本级政府的房屋征收部门，负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市房屋征收部门负责对各县（市、区）房屋征收部门实施监督指导，规范其房屋征收与补偿行为。

七里河新区在未明确行政区划前，该区范围的征收项目仍由属地政府负责组织实施征收。

第七条

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，其工作经费由房屋征收部门给予保障。

第八条

房屋征收实施单位可由政府部门及其内设机构或所属单位、政府派出机构、基层政府等单位担任。开发（投资）商、拆迁公司或者其他企业、建设单位以及与房屋征收有利害关系的其他单位或者个人，不得担任房屋征收实施单位。

第九条

房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作的，应当向房屋征收实施单位出具委托协议书。委托协议书应当明确委托范围、权限、期限、工作经费及其他相关内容。

第十条

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得再委托。

第十一条

房屋征收实施单位应当具备与房屋征收规模相适应的管理人员、专业技术人员、法律服务人员及其他必备的工作人员。

房屋征收实施单位从事房屋征收的工作人员应参加房屋征收部门组织的有关法律知识和业务知识的培训，并经考核合格后持证上岗。

第十二条

为公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级政府作出房屋征收决定：

（一）国防建设和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十三条

依法确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

第十四条

房屋征收部门应当会同有关部门根据国民经济和社会发展规划及计划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划编制本级房屋征收计划，报本级政府批准后实施。

第十五条

根据本细则第十二条规定需要征收国有土地上房屋的，建设项目主管部门应依据征收计划向房屋征收部门提出征收申请，并按下列规定提交有关材料：

（一）属于本细则第十二条第（一）至

（三）项规定项目的，应当提交发展改革部门出具的符合国民经济和社会发展规划的证明或项目立项批准；属于本细则第十二条第（四）、（五）项规定项目的，应当提交发展改革部门出具的符合国民经济和社会发展计划的证明；

（二）城乡规划部门出具的符合城乡总体规划或专项规划证明及项目用地规划条件或规划意见和项目用地红线图；

（三）国土资源部门出具的符合土地利用总体规划证明；

（四）财政部门或金融机构出具的征收补偿资金证明；

（五）其他需要提交的材料。

第十六条

房屋征收部门负责审核所提交的材料，并根据城乡规划部门出具的项目用地红线图，拟定房屋征收范围，报本级政府批准并予以公布。

第十七条

自房屋征收范围公布之日起，房屋征收范围内的单位和个人不得实施下列不当增加补偿费用的行为，否则不予补偿：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋用途；

（三）其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当就上述事项，以书面形式通知发展改革、国土资源、城乡规划、建设、房管、工商、税务等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。

市区各区（县）房屋征收部门下达暂停通知需告知市直相关部门的，由市房屋征收部门负责下达通知。

第十八条

房屋征收范围确定后，房管部门负责提供被征收房屋的房产档案资料及其他相关信息，国土资源部门负责提供被征收房屋的土地使用权登记手续及其他相关材料。

第十九条

房屋征收部门可委托房屋征收实施单位对被征收范围内的房屋实施调查登记，被征收房屋所有权人（以下称被征收人）应当配合。调查登记内容包括：

（一）被征收人基本情况；

（二）房屋的地址、权属、用途、结构、建筑面积等情况；

（三）房屋所占土地权属、用途、面积等情况；

（四）房屋装饰装修、附属设施、附着物情况；

（五）未经登记建筑和临时建筑等情况；

（六）房屋出租、抵押、查封情况；

（七）被征收人拟选择的补偿方式；

（八）因房屋征收造成停产、停业损失等情况；

（九）被征收人是否符合住房保障条件的情况；

（十）其他需要调查登记的情况。

调查结果需经调查人员和被征收人双方签字确认，房屋登记材料应当建立档案，做到一户一档，妥善保存。被征收人不配合调查登记或拒绝在调查结果上签字的，应由无利害关系的第三方签字证明，并说明情况。

第二十条

房屋征收部门应当将调查登记结果在房屋征收范围内向被征收人公布，公布期限不少于七日。

被征收人对公布的调查登记结果有异议的，房屋征收部门应当在被征收人提出异议后七日内予以核实、答复。

第二十一条

被征收房屋的性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿对房屋面积的记载一致，但有证据证明房屋登记簿和房屋权属证书确有错误的，房屋征收部门应当组织房屋登记机构核实面积，以核实后的房屋面积为准。

对房屋性质、用途或建筑面积有异议的，由房屋征收部门会同城乡规划、房管部门进行核实认定。

第二十二条

对征收范围内未经登记的建筑和临时建筑，由房屋征收部门会同国土资源、城乡规划、房管等相关部门按照相关规定予以调查、认定。

第二十三条

对认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑应给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第二十四条

调查、登记、认定结束后，房屋征收部门应协调有关部门制定用于产权调换房屋的建设、安置方案。

第二十五条

房屋征收部门在制定征收补偿方案前，应当在征收范围内按照房屋区位、用 途、结构、建造年代、建筑类型等分别选择若干标本房屋，采取三个以上奇数房地产评估机构（以下称评估机构）参与的中位价中标方式进行市场价预评估，确定各类建筑补偿价值的市场价格，并概算征收补偿费用。

第二十六条

房屋征收部门应当根据调查登记、房屋价格预评估、产权调换房屋建设（安置）方案等情况拟定征收补偿方案。征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）征收范围、补偿方式；

（二）不同类型被征收房屋市场价格；

（三）产权调换房屋的地点、面积，临时安置用房的地点、面积，临时安置费等情况；

（四）过渡的方式、期限，搬迁期限、搬迁费等情况；

（五）停产停业损失计算标准；

（六）签约期限；

（七）奖励与补助标准；

（八）其他应该纳入补偿方案的内容。

第二十七条

房屋征收部门应当将拟定的房屋征收补偿方案报本级政府，由政府组织发展改革、国土资源、城乡规划、房管、财政等有关部门及专家进行论证。

第二十八条

房屋征收补偿方案经论证后，市、县级政府应当将房屋征收补偿方案在征收范围内公开征求公众意见，征求公众意见期限不少于三十日。在征求公众意见期间，房屋征收部门应当将征收补偿方案送达被征收人。

市、县级政府应当将征求意见情况和根据被征收人意见修改后的方案，在征求意见期满后十日内予以公布，公布期限不少于七日。

第二十九条

因旧城区改建需要征收房屋的，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，由市、县级政府组织召开被征收人代表、公众代表、房屋征收部门等参加的听证会，并根据听证会情况对征收补偿方案进行修改。方案修改情况应当在听证会结束后十日内予以公布，公布期限不少于七日。

第三十条

市、县级政府应当组织发展改革、国土资源、城乡规划、房管、财政、信访等有关部门进行研究，作出房屋征收决定。

市政府组织的建设项目涉及房屋征收的，由市政府作出征收决定；经市政府研究决定由辖区政府负责征收的，可由辖区政府作出征收决定并组织实施。市规划区内房屋征收决定涉及被征收人一百五十户以上的，应经市政府常务会议讨论决定；县（市、区）房屋征收决定涉及被征收人七十五户以上的，应经本级政府常务会议讨论决定。

市、县级政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估工作由房屋征收部门负责组织实施，作出社会稳定风险评估报告后报送政府讨论决定。

第三十一条

市、县级政府作出房屋征收决定后应当在十日内公告，公告期限不少于七日。公告应当载明房屋征收目的、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第三十二条

各县（市、区）房屋征收部门应当在本级政府作出房屋征收决定之日起七日内，将房屋征收决定及房屋征收补偿方案报市房屋征收部门备案。

第三十三条

房屋征收部门应在政府作出房屋征收决定前，建立补偿资金专项账户，并负责筹集、督促补偿资金足额到位，做到专户存储、专款专用。

房屋征收部门应当加强对征收补偿资金的监管。被征收人签订补偿协议后，由房屋征收部门根据补偿协议或补偿决定，在协议约定期限内将补偿资金支付给被征收人，被征收人应当在收款凭证上签字。

审计部门负责对征收补偿资金的管理使用情况进行监督审计，并公布审计结果。

第三十四条

房屋征收部门的日常工作经费列入本级财政预算，由财政部门给予保障。

房屋征收所需的调查登记、评估（预评估）、鉴定、公证、诉讼、聘用及其他事项所需费用，计入房屋征收补偿成本，可由财政部门按一定比例先行支付或由项目意向单位按协商数额先行垫付房屋征收部门，征收工作结束后，再按实际发生额进行财政核算。

第三十五条

对被征收人的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿。

对在规定搬迁期限内搬迁的被征收人，政府应当给予适当奖励。

征收行政事业单位用房，所在地块用于开发的，经依法评估后全部资产上缴本级财政；用于市政工程建设的，被征收单位应到财政部门按相关规定进行资产核销。

第三十六条

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收 住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十七条

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当根据补偿协议向被征收人支付补偿资金。

被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应提供产权调换房屋。产权调换房屋为现房的，房屋征收部门应与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价；产权调换房屋为期房的，房屋征收部门应按照房管部门测量核准结果，在交付房屋时与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

第三十八条

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由受委托的房地产价格评估机构根据预评估市场价格，结合被征收房屋的建筑面积、结构、新旧程度和配套设施、占地面积、土地使用权等因素评估确定。

第三十九条

征收未超过批准期限临时建筑的价值，由受委托的评估机构按其房屋重置价乘以折旧系数评估确定。

第四十条

征收依照城镇住房制度改革政策确定的标准价出售的住宅时，售房单位和购房人应当共同作为被征收人。被征收人要求实行货币补偿的，房屋征收部门应当根据房屋所有权证书载明的产权比例分别给予补偿；被征收人要求实行产权调换的，在对用于安置的房屋进行产权登记时，应当注明产权比例。

第四十一条

征收依照城镇住房制度改革政策允许出售的公有住房，承租人可以按城镇住房制度改革政策规定购买住房后，再与房屋征收部门签订补偿安置协议；对依照城镇住房制度改革政策不允许出售的住房，对产权人实行房屋产权调换，由承租人继续承租，产权人与承租人应当按补偿安置方案重新订立房屋租赁合同。

第四十二条

征收设有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律法规执行。

第四十三条

征收个人住宅，被征收人符合城镇住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级政府应当按下列原则优先给予住房保障：

（一）实行货币补偿的，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，按三十平方米予以补偿，补偿后仍符合条件的，优先予以住房保障；

（二）实行产权调换的，依据房地产市场评估价格确定被征收住房的补偿价格，再调换住房，但调换后的住房总建筑面积不得小于三十平方米；属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，调换后的住房三十平方米以内部分，被征收人不需支付房款，超过部分被征收人按房地产市场价格结清差价；

（三）对难以支付差价款的低收入家庭，其所调换的住房可以与市、县级政府按一定比例共 有，被征收人应当就保障标准内非自有产权的部分向产权人支付廉租住房租金，就保障标准外非自有产权的部分向产权人支付市场价租金。被征收人在具备支付能力且愿意购买时，可以按再次购买时的市场价格购买。

第四十四条

安置用房的规划、建设应当以房屋征收补偿安置方案为基础，充分考虑被征收人和房屋征收部门的意见。房屋征收部门提供已经使用过的房屋安置被征收人的，其房屋应当符合国务院住房城乡建设主管部门规定的基本完好房屋标准，并具备供水、供热和供电等基本生活条件。

第四十五条

因征收房屋造成物资、机器设备搬迁的费用，由房屋征收部门按相关补偿标准与被征收人协商确定；协商不成的，可由房屋征收当事人委托相关机构进行评估确定。

第四十六条

被征收人选择产权调换并自行过渡的，由房屋征收部门按期房的合理建设工期与被征收人约定过渡期限，并支付临时安置费。

（一）征收非住宅用房，被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的临时安置补偿费按六个月计算；被征收人选择产权调换的，被征收房屋的临时安置费按实际期限计算；

（二）对自行过渡确有困难的，房屋征收部门应提供周转用房。对已提供周转用房的，过渡期限内不支付临时安置费；

（三）实际过渡期限超过补偿安置协议约定过渡期限的，应当自逾期之月起，增加临时安置费。

期房的合理建设工期，多层建筑为二十四个月，高层（含中高层）建筑为三十六个月。

第四十七条

被征收房屋装饰装修及附着物等内容的补偿，房屋征收当事人可协调确定；协商不成的，房屋征收当事人可委托评估机构通过评估确定。

第四十八条

因征收房屋造成停产停业损失的补偿，按征收房屋造成的实际财产损失进行补偿。计算因征收房屋造成的停产停业损失，应当根据纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定。

第四十九条

给予被征收人停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

（二）被征收房屋为非住宅用房；

（三）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；

（四）已办理税务登记并具有纳税凭证。征收房屋造成停产停业的，应当给停产停业的职工发放生活补助费。停产停业的职工月生活补助费，按当地社会平均工资标准计算；其停产停业职工数量以生产经营者在征收决定发布前十二个月缴纳社会保险的月平均人数计算；发放停产停业生活补助费期限按六个月计算。

第五十条

生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所承租房屋被征收的，其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人的约定分配；无约定的，房屋征收部门可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。

第五十一条

搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、奖励费的补偿标准，市规划区内由市政府制定，其他县（市、区）由本级政府根据当地经济发展情况制定，并公布执行。

第五十二条

房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。

房地产价格评估机构选定或确定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

第五十三条

被征收人应当协助受委托房地产价格评估机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

被征收人不配合实地查勘或拒绝在实地查勘记录上签字、盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人签字盖章并说明情况，有关情况也应在评估报告中说明。

第五十四条

房屋征收部门或被征收人对评估结果有异议的，可以向原委托评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起十日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，市房地产价格评估专家委员会应当在十日内出具鉴定结果。

复核评估费用由原委托评估机构承担；鉴定费用由委托人承担，但鉴定改变原评估结果的，由原委托评估机构承担。

第五十五条

房屋被征收的，房屋征收部门应当与被征收人签订补偿安置协议，补偿安置协议应当载明下列内容：

（一）被征收房屋的地址、权属、建筑面积、用途、类型、结构、楼层等；

（二）补偿方式；

（三）货币补偿金额、付款方式、付款期限、结算方式等；

（四）用于产权调换房屋的地址、权属、建筑面积、用途、结构、差价结算方式等；

（五）搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、搬迁费、临时安置费等；

（六）停产停业损失费、奖励、补助等；

（七）违约责任；

（八）其它约定事项。

补偿安置协议签订后，房屋征收部门和被征收人应当按照协议约定履行义务。如一方当事人不履行协议约定，另一方当事人可依法向人民法院提起诉讼，按照法院判决执行。

第五十六条

被征收人与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议的，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

补偿决定应当公平、公正，内容包括本细则第五十五条规定的有关征收补偿协议的事项。补偿决定中确定的搬迁期限应不少于十五日。补偿决定应在房屋征收范围内予以公告并送达被征收人，公告期限不少于七日。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第五十七条

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的政府依法申请法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料，以及人民法院要求的其他相关材料。

第五十八条

被征收人不明确的，市、县级政府作出房屋征收补偿决定后，房屋征收部门应对被征收房屋制作勘察记录，并向公证机构办理证据保全。

第五十九条

被征收人与房屋征收部门签订征收补偿协议时应当将房屋所有权证、国有土地使用权证交付房屋征收部门，房屋征收部门持房屋征收决定、征收补偿协议、房屋所有权证、国有土地使用权证到房管、国土资源部门办理注销手续。

第六十条

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止开发建设单位参与搬迁活动。

第六十一条

被征收房屋拆除应当由具备相应资质和保证安全条件的建筑拆除单位组织实施，并由其对房屋拆除安全负责。

第六十二条

房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第六十三条

公安、教育、民政、人力资源与社会保障等部门应当按照各自职责支持房屋征收工作，及时办理被征收人的户口、子女入学转学及社会保障等相关手续。

第六十四条

对擅自征收国有土地上房屋的单位和个人，由市、县级房屋征收部门责令其停止征收行为，并通知发展改革、国土资源、城乡规划部门停止对其办理项目审批手续。造成严重后果的，将依法追究相关当事人的责任。

第六十五条

违反国有土地上房屋征收与补偿有关规定、应承担法律责任的，依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定执行。

第六十六条

任何组织和个人对违反本细则规定的行为，都有权向有关政府、房屋征收部门和其他有关部门举报，接到举报的政府和部门应及时给予查处。

第六十七条

本细则自2012年9月1日起施行。2003年11月4日公布实施的《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》（政府令第6号）同时废止。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读 篇7

一、政府作为征收主体行使征收权, 组织实施城市房屋征收

从征收权的发生基础来看, 由于公共利益的需要不能以协商方式得以实现或者因实现成本过高而变得几乎不可能, 征收权就有必要成为一种国家权力。如果没有强制性公共权力的存在, 国家对特定资源的获取就不能得到充分保障, 人类共同生活的需求就不能得到满足, 社会公共目的就可能因此而不能实现。从这个意义上看, 为了公共目的的实现, 征收作为国家获得特定资源的最终手段, 具有充分的正当性。城市房屋征收就是国家为公共利益之需要, 依照有关征收法律规定的程序启动征收权, 在公正补偿的前提下, 强制性获取公民的私有房屋。因此, 房屋征收是对房屋的强制购买, 是对房屋所有权人意思自治的限制。按照我国《物权法》的相关规定, 房屋所有人对其私有房屋享有占有、使用、收益和处分等权利, 所有权人按照意思自治原则行使所有权, 但其所有权不是绝对的, 应承担相应的社会义务。公共利益即可以成为对民事主体的财产权利进行限制或剥夺的根据。但是, 征收权力的行使只能由政府行使, 其他企事业单位无权行使这一国家权力。

根据《征收条例》第4条、8条、26条等规定, 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作, 征收权的行使主体是政府:政府既是权力主体, 享有做出征收决定和补偿决定的权力, 也是义务主体, 应承担给予公正补偿的义务。将征收权配置给政府行使, 符合现代行政法的基本理念。这一规定让征收权终于回归正途, 恢复其应有之义, 回避了《拆迁条例》中拆迁主体是取得城市房屋拆迁许可证的单位的制度设置。

二、法院行使最终审判权和强制执行权, 取消政府行政强制执行权

根据《征收条例》第28条的规定, 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。该条例第35条规定:本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目, 政府不得责成有关部门强制拆迁。这就意味着, 行政强制拆迁不再具有合法性, 已成为一个历史名词。

根据现代法治文明的基本要求, 只有法院才有权对具有司法性质的纠纷进行审判, 这是司法权独立的基本内容。司法权往往是有效维护公民利益的最后措施。我国宪法明确规定, 法院是国家的审判机关, 行使国家审判权。《拆迁条例》赋予政府做出拆迁许可、行政裁决和实施强制拆迁的权力, 既违反了法治原则的基本要求, 减少了被拆迁人权利损害的救济途径, 构成制度陷阱, 也使政府行使征收权的行为缺少必要的监督与制约, 容易形成“权力寻租”现象, 甚至引发恶性事件。根据《征收条例》的规定, 政府的征收权力受到司法机关的监督与制约, 可以避免政府既当运动员, 又当裁判员的现象, 有利于保证征收权力的规范行使。

三、明确界定公共利益的范畴, 限定征收权的行使范围

从法律角度讲, 认定公共利益是世界难题。公共利益应该是为不特定的人提供的一种公共产品, 公共利益项目必须不以营利为目的。但是, 仅有概念显然不够, 应该通过列举方式开出公共利益的“清单”, 比如哪些属于公共利益项目, 哪些项目不属于公共利益。可以肯定的是, 公共利益的界定事关政府权力的限制、经济社会发展的协调以及个人财产权的保护。公共利益作为现代公共行政之目的, 可以有效限制征收权行使的范围, 划清征收权行使的边界。

《征收条例》第8条规定了6种类型的公共利益, 分别是:1.国防和外交的需要;2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。该条采取了列举加概括式的立法技巧, 1~5项属于公共利益的具体类型, 6项属于兜底条款。值得注意的是, 1~3项属于典型的世界通认的公共利益类型, 4、5两项是颇有争议的公共利益类型。因为实施保障性安居工程建设和危房改建都是现代政府公共行政的义务范畴, 也符合我国现阶段城镇建设、经济发展的基本国情和战略目的, 但因 (4) 、 (5) 两项公共利益之需而实施征收后的土地又难以避免商业出让的可能性。如何对此加以规范和约束, 尚需要进一步明确。但总体来说, 该条规定体现了《征收条例》秉持规范公权和保障私权的基本法治理念, 统筹兼顾我国经济发展、城镇建设与被征收人合法权益保护, 使公共利益和私人利益得到了某种程度的协调与平衡。

四、保障性安居工程建设、旧城区改建纳入国民经济和社会发展年度计划, 由人大审议批准通过

根据《征收条例》第9条的规定, 确需征收房屋的各项建设活动, 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。该条未直接规定保障性安居工程建设、旧城区改建项目应当有市、县人民代表大会审议通过, 但根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第8条的规定, 县级以上的地方各级人民代表大会享有审查和批准本行政区域内的国民经济和社会发展计划的职权。

《征收条例》从立法上再一次确认了政府实施建设活动的主导权, 但政府并非可以不受监督地行使城市房屋征收权, 尤其是保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入国民经济和社会发展年度计划, 由人大审议批准通过。代表民意的各级人大机关在制定和审议规划时, 判断有关建设活动是否符合社会公共利益。实施保障性安居工程建设、旧城区改建并不是单个项目报请人大审批, 而是要求纳入国民经济和社会发展年度计划, 提交一年一次的人大会议审核和批准, 这要求政府启动旧城区改建必须有充分准备和科学论证, 可以比较有效地防止政府领导因个人意志而任意行使征收权, 同时又能充分发挥政府组织实施建设活动的积极性, 提高政府公共行政的效率。该条规定实际上赋予了各级人大对政府征收行为的监督权, 以制约政府对征收权的滥用。

五、通过社会公众参与, 监督政府征收权力的规范行使

根据《征收条例》第9条、10条、11条、12条的规定, 制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划, 应当广泛征求社会公众的意见, 经过科学论证。房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。《征收条例》多处明确规定了城市房屋征收过程中社会公众的知情权、参与权、话语权, 旨在用社会公众的力量来监督政府征收权的行使, 体现了科学发展观的指导思想在城市房屋征收过程中的运用, 遵循了民主决策的基本原则, 可以从程序上杜绝各级政府滥用征收权。

总之, 《征收条例》形成了行政机关行使征收权、立法机关行使旧城区改建项目是否具备公共利益性质的判断权、司法机关行使最终审判和强制执行权、社会公众享有监督权的权力分配格局, 建立了系列征收权行使的控制与制约制度, 符合现阶段的基本国情和改革发展的实际需要, 理顺了城市房屋征收过程中公权力与私权利的协调关系, 符合最广大人民群众的根本利益。但是, 为确保《征收条例》的贯彻执行以及政府征收权力的规范运行, 还需要尽快解决如下问题:

1. 征收权行使主体的层级确定问题

征收权行使主体的层级确定实际上是征收权如何在上下级政府间配置的问题。确定征收权的行使主体, 应当有利于政府组织和实施建设活动、统筹协调发展, 有利于上级政府对下级政府征收权行使的监督和制约。

根据《征收条例》第4条, 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。该条规定比较原则, 尚需各省、自治区、直辖市在制定配套法规政策时进一步明确, 才能完善征收权行使的制度构建。在我国, 市包含直辖市、副省级市、地级市、县级市, 县级政府包括县政府、县级市政府和县级区政府。从操作思路上看, 有多种模式可供选择。一是由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 行使征收权;二是由地级市政府 (含副省级市政府) 行使征收权;三是一般由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 行使征收权, 达到一定规模的征收项目, 由地级市政府行使征收权;四是一般由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 行使征收权, 但达到一定规模的征收项目, 应该由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 报请上级政府批准后方可实施征收;五是由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 行使征收权, 但应报请上级政府批准后方可实施;六是直辖市政府可自行行使征收权, 也可由各区、县政府行使征收权。

鉴于征收权的特殊性, 由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 直接行使征收权, 存在诸多弊端, 征收主体往往会仅站在县级政府本行政区域的角度做出相应决定, 实践中已经出现片面追求区域发展、对公共利益的理解存在分歧、补偿标准和操作程序不统一、难以统筹平衡协调发展等问题, 湖南嘉禾和江西宜黄拆迁事件就是例证。笔者认为, 设区或县的市政府应集中统一由市政府行使征收权、未实行市管县的政府在做出征收决定前应报请上级政府批准。

2. 征收实施单位的性质和职责问题

《征收条例》第5条规定, 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任。该条规定存在许多需要进一步明确的事项, 比如, 房屋征收实施单位到底属于什么性质, 与政府是怎样的关系, 如何监管?

根据《征收条例》第4条, 市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。可见, 房屋征收部门属于政府下设职能部门, 代表政府组织房屋征收与补偿工作。房屋征收实施单位与房屋征收部门是一种法律委托关系, 委托内容是承担房屋征收与补偿的具体工作。按照行政法的理论, 房屋征收补偿的法律性质是行政补偿, 行政补偿是一种具体行政行为。房屋征收实施单位是接受房屋征收部门的委托而实施征收补偿, 该行为是一种行使公权力的行为, 涉及政府与被征收人的利益冲突, 不可避免地将会对被征收人的权利和利益构成潜在威胁, 因此征收补偿工作不宜委托给企业来实施。同时, 房屋征收实施单位不得以营利为目的, 而企业一般都是以营利为目的。将征收补偿实施工作委托给企业 (如现有拆迁公司) 并不合适, 企业以营利为目的, 难以避免产生纠纷甚至恶性事件, 会给政府工作造成很大的负面影响, 带来社会稳定风险。

论国有土地上房屋征收的制度保证 篇8

的开展。

【关键词】房屋征收；补偿制度；利益

0.引言

随着我国经济的进一步发展，国家财政也加大了对各项公共基础设施建设的资金投入。如目前国内各大城市都在进行地铁工程的建设、高铁的修建等，然而在修建公共设施的过程中必然会与普通居民住宅发生冲突，特别是在老城区实的建设项目，更是和大量的原住居民产生冲突，这就是国有土地上房屋征收产生原因。国有土地上房屋征收的主体是人民政府，对广大被征收的普通居民来说是处于上风地位的，而被征收房屋的普通居民则是弱势群体，因此在国有土地上房屋征收一定要保证公平公正、绝不能损害被征收居民的利益。这既是政府的职责所在，也是社会体现对弱势群体关怀的要求。

1.房屋征收制度中存在的问题

相对2001年颁发的《城市房屋拆迁管理条例》，《国有土地上房屋征收与补偿条例》在立法理念上取得的重大的进步。但是从颁布实施到现在的效果来看，《征收条例》的实施却差强人意，这不单是“上面政策，下面对策”那么简单的原因可以概括，其中关系到历史惯性、执行方式、土地财政等种种方面的因素，其中《征收条例》本身过于简陋也是一个不可忽略的因素，《征收》条例仅用了35个条文，目的是实现“规范征收”、“维护公益”、“保障私权”等三大立法目的，这只能说是“微言大义”，由于其过于简单，在实际操作过程中执行人员往往不知该如何入手，制度设计的科学性和操作性被大大的降低。

在国有土地上房屋征收过程中，存在着征收与被征收的关系。而对于被征收者，又关系到房产的问题，我国是社会主义国家，除了集体所有的土地外，城市规划区范围内的土地基本都属于国有，因此人们在土地上建造的建筑设施，只是拥有房屋的所有权和土地使用权，而并没有土地所有权。居住用房的土地使用权年限一般情况下是70年，到期后就要到相关部门办理手续，申请继续使用。房屋征收的决定权一般是掌握在地方人民政府的手中。

笔者认为房屋征收作为财产剥夺制度，在双方的强弱关系对比中，政府又明显处于强势，因此无论如何，在征收工作进程中，政府都不应该委托其他单位来执行房屋征收工作，这不但是保障财产权人的权益，也是体现政府职能的具体要求。因此政府工作人员在征收过程中，不但要做到严格遵守法律条例，遵循决策民主、程序正当、结果公开的工作原则，不能以强压弱，不盛气凌人。

近年来我国发生了多起房屋征收事件如强拆、钉子户等等，为什么会出现这些事件。首先是征收补偿制度的不合理，限于地方性人文、经济、政策方面的差异，各地的补偿制度也不尽相同，这是必然的，但是在房屋征收过程中，对房屋的估价过低，损害了被征收人合法的经济利益，这是最主要的因素【1】。其次是执行过程中没有充分听取吸纳群众意见，没有做到公开、公平、公正，甚至出现无视法规的强制执行。

作为一个政府工作人员来说，在尊重国家政策的基础上，对于法律制度执行方面，我们要毫不犹豫的执行。但是在行政执法过程中也应有所考虑，如何加强执法效率。如为什么会屡次出现强拆事件、钉子户事件，固然对补偿政策的不满是主要因素，但是也跟直接和被征用户接触的执行人员有莫大的关联，首先在用户在被告知，自己的房屋将要被征用时，我们站在被征用户的角度去考虑，首先用户会烦恼，烦恼的是，房屋被征用，又要搬家等一系列琐碎的事，如果这时执法人员在去崔征或是限期搬走之类，且态度生硬，被征用户本来心情就烦躁，这时就更会加剧矛盾，引起冲突也就难免。因此作为执法人员要多换位思考，从被征用户的心情去考虑问题，在行政执法过程中不但依法依规，更要注重人性化、合理化的操作，要实事求是，善于交流沟通。不能处处显得高人一等，这样会导致工作难以开展，还有可能引发一系列的事故，影响建设项目正常实施，得不偿失。

此外作为一名党员，为人民服务是宗旨，因此脱离了人民群众的工作肯定是开展的不下去的，我们要坚持从人民中来，到人民中去，想人民群众之所想，急人民群众之所急，只有这样我们才能在国有土地上房屋征收工作中做的更好。

2.房屋征收制度的法律保障与完善

《征收条例》明确指出，房屋征收是在基于公共利益的需要下，因此一切不属于公共利益的房屋征收都不适用本条例。而什么是公共利益，《征收条例》中以列举和概括的方法对公共利益进行了界定。而“国家机关办公用房建设的需要”被排除在公共利益之外，这就防止了某些政府部门为了追求单位和个人的利益，以“公共利益”为借口而征收房屋。房屋征收的牵涉面很广，从法律角度来看就涉及到宪法、民法和行政法【2】。因此只有不断完善相关的法律制度，才能构建好房屋征收补偿制度。

补偿机制的完善，首先应确立价格听证制度，关于房屋征收的对被征收人的补偿金额，不应该是由政府说了多少就是多少，这样既不符合市场规律，又容易导致拆迁事故。因此我们要充分的尊重民意。对被房屋组织价格听证就是很好的解决方法，政府应组织房屋价格听证会，邀请利益相关人和相应的专家进行听证，通过听取社会各界的意见来完善补偿标准。对于具体的补偿措施的执行，我认为应该遵照市场规律来执行，要坚持实事求是。如某市政公共设施建设在中心地段修建，处于市中心地段的房价肯定比全市房价水平都高，如果对此地居民的拆迁补偿按照市平均水平的房价来补偿，就损害了人们的利益。

3.国有土地房屋征收的社会影响

《征收条例》虽然较《拆迁条例》有了较大的进步，为国有土地房屋征收补偿制度提供了新的法规依据，也减少了一些纠纷，但是法治是一个循序渐进的过程，一向法律法规的施行不可能时一蹴而就的，冲突必然还会发生，甚至又会引发新的社会问题。

《条例》中规定，对房屋的征收是收回其土地使用权，虽然在补偿过程中对房地产给予了整体补偿，但因为补偿主要是依据房屋建筑面积结合评估价格进行的，因此对“房小地大”的情况来讲，这种补偿就没能充分反映其市场价值，因此其评估机制和补偿机制的设置还不是很完善。而补偿价格直接涉及被征收人的利益，一向都是最被人们关注、最敏感的问题，一旦发生了被征收人因为补偿价格不合理而不同意房屋被征收，政府不得不采取强制性措施征收的现象，会极大的损害政府形象，导致公信力下降，还会影响社会的团结稳定【3】。

在房屋征收制度中，除了被征收人的利益还涉及到和被征收房屋所有人法律关系的其他人如承租人的利益。在《征收条例》中没有提及对承租人的相关补偿。在城市大规模的改造中还会，如对已经出租住房进行征收而又没解决好保障承租人的住房问题，就会导致城市劳动力的大量流失，如2010年昆明城中村得改造，导致了房价大幅度的上涨，大量打工人员年后都待在老家或是去别的城市，一度造成了城市的用工慌，虽然这不是国有土地上房屋征收，但是其造成的社会影响是一样的。

4.结语

随着我国城市不断的发展，旧的问题得到解决，新的问题不断出现，这才是社会不断前进的动力。我国当前国有土地上房屋征收的制度保障，还有待相关法律的不断完善，要走的路还很长。本文通过对我国当前国有土地房屋征收制度的现状问题的简要分析和总结，提出相关的解决措施和建议，希望能对当前问题的解决有些许的帮助，这就是本文写作的最大目的。

【参考文献】

[1] 史笔 顾大松等.房屋征收与补偿司法实务[M].中国法制出版社.2011

[2] 王太高.行政补偿制度研究[M].北京大学出版社.2009

[3] 姜明安.法治必须认真对待公民权利—评《国有土地上房屋征收与补偿条例》[J].苏州大学学报.2011（32）