集体土地征收补偿论文

集体土地征收补偿论文（精选12篇）

集体土地征收补偿论文 篇1

纵览关于土地征收制度的研究, 对征收补偿的法理基础和性质似已有定论。但笔者认为在定位征收补偿的法理基础时, 不能止于“特别牺牲说”, 而有进一步发掘的必要。合理补偿的法理基础是公平正义原则;补偿客观上具有一定的私法性质;二者法律关系的内容有很大分异:补偿不应具有征收所具有的单向性、强制性和标准上的严格法定性。

一、制度定位:农村集体土地征收制度和补偿制度之辩

(一) 法理基础:

土地征收与征收补偿的法理基础不同使二者具有一定的可分性。 尽管土地征收是土地征收补偿 (本文对补偿取其广义, 即包括安置) 的事实原因, 土地征收与土地征收补偿的法理基础并不同。土地征收的法理基础是公共利益, 要求私人主体为公共利益做出牺牲;而征收补偿的法理基础是公平原则。征收补偿在何等程度上追求公平, 并不取决于征收行为本身;征收补偿也并非与征收同步, 也就是说有征收不一定有补偿, 在1958年《国家建设征用土地办法》实施时期, 甚至规定经同意可不作补偿。可见, 征收的基础必然是社会本位的, 而征收行为引起的征收补偿的基础则是个人本位的。至于征收补偿的公平的内涵, 在很大程度上受经济社会发展的不同阶段的法律价值观的影响, 团体主义盛行的二十世纪上半叶“不完全补偿主义”曾盛行一时, 但在市场经济完善的当代, 公平补偿一定是以市场价格为基础的。征收与补偿的法理基础不同, 决定了二者的价值和制度设计有所不同, 征收以公共利益的实现为价值, 公共利益的准确认定是制度的核心, 后续的实现则有强制力为依托;征收补偿以公平合理地补偿权利人的损失为目的, 故补偿的公平合理性是其追求的价值所在, 而以纠纷裁断机制为保障。我们更容易看到的是征收和征收补偿相互联系的一面:引发征收补偿一定是征收的事实;征收造成的私法上的后果往往需要征收补偿来填补;征收对补偿的依赖性在当代如此之强, 以至于立法需要考虑把征收补偿程序的穷尽作为征收展示其强制性的前提, 这也是产生“补偿问题不解决不能取地”“不经司法程序不能强拆”思路的原因。

(二) 法律关系:

农村集体土地征收补偿与征收的法律关系构造的差异。 我国现行宪法第十条等规定, 土地征收是国家为了社会公共利益、以强制力为后盾将集体土地的所有权收归国有的行为。土地征收的主客体具有特定性, 征收的主体是唯一的 (国家, 实践中由各级人民政府代表) ;客体是集体所有的土地的所有权;相对人是农民集体。

产生征收和补偿的客体差异的原因是农民集体享有所有权, 但征收的事实后果是农民个体的承包经营权、宅基地使用权等权利受到损害, 因而征收补偿范围应包括地上用益物权、不动产物权和可能发生的侵权致损, 进而使得补偿的相对人包括了所有相关的权利受损者。

(三) 行为性质:

农村集体土地征收补偿问题上法定性与意定性的并存。 法定性是土地征收和征收补偿所共有的, 但表现不同。

土地征收要具有法定性。从公共利益的界定这个核心问题出发, 土地征收制度要解决三个问题:一是谁来界定公共利益?二是以何标准来界定?三是界定之后以何保障实现?对于谁来界定公共利益, 立法基于政府是公共利益的应然代表这一假设, 一般将公共利益的界定和后续权力交由政府来行使, 特殊情况下才委之于立法 (包括民主投票) 或司法, 总之一定是单向性地认定、发起并组织, 不需要与被征收方合意一致;对于以何标准来界定, 无论是从保证公共利益必要的实现还是避免公共利益越限的角度, 都需要由法律通过抽象概括或列举的方式确定一个界定标准或一个能够得出界定结果的程序;对于界定之后以何保障实现, 一旦正确地界定了公共利益, 征收的实现还有强制性作为保障。由此得出征收法定性三方面的表现:法定单一主体、法定界定标准、强制手段保障。

征收补偿也具有法定性, 没有法定性的补偿可能出现两种情形, 一种情形是权利人挟权向政府漫天要价, 损害政府和纳税人权益, 这种情况现实中并不多见, 因为个人在政府面前往往处于弱势, 一旦发生纠纷极易成为被诉者甚至被强制者;另一种情况是征收者损害权利人利益, 表现为压低补偿费用、安置不到位及程序上的欺瞒、截留。因此征收补偿也需要具有法定性, 体现为法定的补偿范围、标准和法定程序。然而, 补偿的核心问题——实现公平合理的补偿, 不可能通过适用单向性和强制性来解决, 补偿方案如果放任征收者来单向安排且不容拒绝的话, 征收者损害权利人利益的情形仍会大量出现。因此立法只能为征收界定一个范围和幅度, 在此范围内补偿问题的解决需要借助在政府与征收对象的充分合意来确定。

二、完善思路:完善我国集体土地征收制度的法律思考

(一) 完善定价机制:提高被征地方的参与程度。

1.明确法定补偿标准和原则, 在此范围内由被补偿者选择补偿方案。

土地合理补偿, 必须体现市场定价的原则, 当前可以采取政府公布片区价格并适时调整的方法。除按照民事规则对征收的附带致损进行赔偿外, 征收补偿应该以片区综合地价 (近两年一些省份已经开始发布) 为水准, 并确定一些必要的确定补偿的原则。在此基础上, 允许结合具体的情况对其内容和形式进行丰富。 在实践中多种补偿方式并存的情况下, 具体采取哪一种方式或综合采取哪几种方式以及具体的方案设计, 由于地域和治理结构的差异, 立法上需要原则性和灵活性的结合, 最好的方式是法律界定一定的标准, 政府以诸方案提供者角色出现, 而将选择权交给农村集体, 由农民选取的征地代表或全体投票的方式来行使。

2.增强补偿程序独立性, 防范征收管理者侵越。

法律应区分征收管理和征收补偿管理的权限, 减少补偿款被征收主管方操作的机会。与征收补偿相关的款项与征收所需的款项是基于两种不同性质的基础产生的, 不能出于征收的需要动用补偿款。应当推广赔偿安置金专款专户管理的财务制度, 建立出款方与农村集体的直接对接。其次要明确土地征收的受偿主体, 征收承保农用地和宅基地的补偿费的受偿主体主要是农民个体, 而未承包到户的集体土地的受偿主体主要是农村集体, 目前则主要由农村集体经济组织代为接受。有必要在完善农村集体财务制度的同时加强集体土地补偿款的分配管理。

(二) 补偿争议解决中的“协议先行”、“征补分离”和“司法护航”。

在征收补偿的活动的参与主体中, 征收补偿方居于意志推行者的地位, 占据市场和专业甚至法律上的信息优势, 处主动、强势的地位;而农村集体作为受偿方处于被动、弱势的地位, 更面临集体意志难以表达的问题。

破解双方的力量失衡和集体话语权的缺失问题, 在分析国外成熟的征收补偿制度的内在机制的基础上, 笔者设想出“先协议——后裁决”的程序架构。征收方首先应当与农村集体间达成征收补偿安置协议, 尊重在补偿问题上的充分合意, 为将来引入专门机构和法院的裁决打下基础。为此最迟在征收预公告阶段, 应当建立通过农民代表或全体投票机制的方式来商议、决定征收问题的机制, 来表达集体意志。

目前规定补偿争议解决机制的, 是1999年开始施行的《土地管理法实施条例》, 其第25条将争议解决职能集成到批准征用土地的人民政府, 却没有区分负责征收的部门和负责补偿的部门, 实际是强化了补偿方的权力, 使农村集体一方处于更大的不利。因此应增强负责处理补偿问题的部门相对于征收部门的独立性, 由该部门负责在协议未能达成协议的情况下做出补偿裁定;并允许当事人在不满其裁定的情况下诉诸司法机关。

司法机关除以补偿争议的裁决者的身份出现外, 还应当是双方征收过程中行为的司法约束的提供者。而《实施条例》仅对司法约束农村集体一方做出了规定 (并且不需要经裁决程序) ;在缺乏对征收与补偿问题的清晰认识的情况下, 补偿争议极易被认定为《实施条例》第45条的阻挠征收而遭到强制。

总之, 以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

摘要：以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

关键词：集体土地,征收补偿,复合机制

参考文献

[1].王太高.土地征收制度比较研究[J].比较法研究, 2004

[2].宇贺克也, 肖军.日本土地征收法中的行政程序[J].时代法学, 2010

[3].Urban Sprawl and Farmland Prices, Grigorios Livanis, Charles B.Moss, Vincent E.Breneman, Richard F.Nehring, American Journal of Agricultural Economics Vol.88, No.4 (Nov., 2006) , pp.915-929

[4].王泽鉴.民法学说与判例研究[M], 中国政法大学出版社, 1998

集体土地征收补偿论文 篇2

为切实保护被征收当事人的合法权益，顺利推进房屋征收补偿、安置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》等有关法律法规以及《XXX征收集体土地房屋补偿暂行办法》的有关规定，结合干览镇实际,制定本办法。

一、征收范围

本办法适用于XXXX区域范围内集体土地上的村民房屋及其附属物的所有人，需对被征收人的房屋及附着物进行补偿安置的。

二、安置方式、安置地点

安置方式：房屋征收安置为迁建安置、调产安置（多层住宅）或货币补偿，由被征收人自行选择。迁建安置、调产安置地点为干览镇统一规划拆迁项目征收安置地块。迁建安置用地性质为集体使用土地；调产安置（多层住宅）用地性质为国有划拨住宅用地。

三、房屋所有权与土地使用权及其面积的确认

（一）原则上按被征收人提供的房屋所有权证、土地使用权证登记面积确认。

（二）房屋所有权证、土地使用权证不齐全或不一致以及证书登记内容不一致的，由房地产管理部门、国土资源管理部门按有关规定予以确认。

（三）未确权祖传老屋原属于主屋的，具体产权由房管部门确定。

（四）批准新建房屋后，原房屋应当拆除而未拆除的或在申请建房过程中瞒报原房面积的，不作产权确认。

四、被征收房屋的补偿与安置

（一）被征收房屋的补偿

1、依法确认产权的房屋，按确认的房屋建筑面积，由具有法定资质的房地产评估机构按照基准价（按项目确定），结合建筑结构、面积、成新率等因素评估确定。

2、征收人对被征收房屋装修及附属物的补偿金额，由具有法定资格的房地产评估机构按质并结合成新率评估确定。被征收人对房屋装修不要求评估的，装修费可按确认的原房建筑面积100元/㎡进行补偿。房屋征收公告发布后新增的装饰、装潢物不予补偿。

3、征收人对被征收房屋给予补偿后，被征收房屋由征收人处置。

（二）迁建安置

1、迁建安置的对象为符合私人建房审批条件的被征收人。

2、征收人根据干览镇统一规划安置地块安排宅基地，并按《舟山市定海区干览镇私人建房管理办法》，由干览镇私人建房领导小组统一审批。迁建安置宅基地面积标准为：大户5人以上（含5人）不得超过125㎡；中户3-4人不得超过110㎡；小户1-2人不得超过95㎡；

3、迁建安置的房屋由被征收人按照干览镇政府统一规划、统一设计、统一布局、统一层高，自行建造。建房过程中需服从城建、城管执法部门的管理和监督。

4、迁建安置的人口和分户按《舟山市定海区私人建房用地管理若干规定》办理。

5、多余宅基地宕渣费补偿：安置地块宅基地宕渣统一围填，被征收人原土地证面积扣除按规定标准容积率面积后的差额，宕渣费按25元/㎡价格补偿。

（三）调产安置与结算办法

1、按被征收人的总安置建筑面积按确权后的原房合法建筑面积再增加30%计算，但原房屋为平房的（指平屋为唯一住宅，不含小屋及附属用房），则按原房合法建筑面积再增加50%计算，并按以下规则选择户型：

① 原则上被征收人可以在总安置建筑面积内根据征收人提供的户型进行自由组合。

② 组合后多余建筑面积在40㎡以上（含40㎡）的，仍可按就近就高的原则选择一套住房，或选择实行货币补偿。

③ 组合后多余建筑面积在40㎡以下（不含40㎡）的，一律实行货币补偿。

2、调产安置户型拟定为60型、80型、100型、120型，安置房户型实际建筑面积为房管部门核定的建筑面积，按实结算。

3、按原房面积增加的面积部分免缴房价款（楼层系数另行结算）。

4、被征收人在征收区域内有多处住宅房屋，在实行安置时应当合并计算其住宅房屋面积。

5、符合宅基地审批资格的征收对象，若总安置建筑面积（含奖励面积）小于40㎡且在干览范围内无其它房屋的（不包括商品房），可按建筑面积人均40㎡（在册户口并实际居住）住房面积计算，所发生的超原房面积部分，按下述第8点规定安置房价款结算。

6、安置房房号的确定。被征收人签订征收补偿安置协议时确定房型户型；安置房交付前按照房型、户型分类，分别由被征收人以抽签方式确定安置房房号，具体抽签办法另行制定。

7、被征收人家庭成员中，凡年满70周岁以上或下肢残疾、盲人等（凭民政部残疾证）的，经本人申请可照顾低楼层安置。

8、安置房价款的结算。安置房与被征收房屋产权调换，新旧房屋结算差价款。在安置房交付日前结算付清差价款，办理安置房交接手续。安置房建筑面积与原房建筑面积相等部分，按“原房相等面积价格”结算；安置房户型内超原房面积10㎡（含10㎡）部分，按“户型内超面积价格”结算；超过10㎡以上面积部分，按购置优惠价结算（具体按拆迁补偿价格办理）。

（四）安置人口确认

安置人口按被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被征收人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

1、原常住户口在征收住房地的符合规定的现役军人；

2、原常住户口在征收住房地的大中专院校在校学生；

3、原常住户口在征收住房地的劳动教养、监狱服刑人员；

4、取得第二轮土地承包权证的，或未进行第二轮土地承包的地区但在1998年12月31日前享有承包权资格的原集体经济组织成员，且未享受国家房改政策或保障性住房政策的非农人员；

5、符合法律、法规及市、区人民政府规定情况的其他人员。

五、货币补偿

（一）被征收人放弃迁建安置、调产安置的，全部房屋选择货币补偿的，在原房征收评估价基础上，再给予（1300元/㎡）的补偿。被征收人在迁建安置后的差额房屋建筑面积，在拆迁补偿价格的基础上，加上贴补参数400/㎡，再奖励450/㎡补偿给被征收人。

（二）被征收人货币补偿后不再享受农村私人建房宅基地审批和申请农民公寓房等政策。

(三）在征收协议签订、被征收房屋搬迁腾空并经征收人验收合格后，一次性结算付清全部房屋各项补偿费。

六、调产安置分户规定

符合分户规定的被征收人房屋必须自然分割，独立进出门户，分户后各户独立使用的住房建筑面积必须在40㎡以上，被征收人及直系亲属在通知被征收房屋确权登记截止期限前，在干览范围内无其它集体土地房屋的（不包括商品房）按以下分户规定办法办理。

（一）安置人口以在册农业常住人口为准（不含外来挂靠人员的户口）。

（二）被征收人为达到法定结婚年龄的男性，允许分户申请安置。

（三）被征收户无儿子有女儿的家庭，其中一个女儿（含独生女）已婚并办理入赘手续的（婚嫁女除外），允许分户申请安置。

（四）征收时，父母与子女已单独立户，且有自己房屋产权的可分户安置。

（五）征收时属单亲（大人一人）应与其中的一个子女合并安置。

（六）因购房或小集镇户口买卖而转为非农的，且未享受房改政策的家庭成员，可申请分户安置。

（七）符合公安部门其他分户条件的。

七、其他补偿规定

（一）搬家补助费：搬迁补助费按户计算。在规定期限内完成搬迁的，按每户650元/次补助，两次搬迁计1300元。选择货币安置的补偿1次，选择迁建安置和调产安置的补助2次。

（二）临时过渡暂住费：临时安置过度用房由被征收人自行解决。临时过渡暂住费按原住房建筑面积每月每平方米4元计算（暂住费每月不足500元的按500元/月计算）。选择货币安置的，一次性补助4个月；选择迁建安置的，从原房腾空交出钥匙时算起，到建房通知日止，另外再加八个月的建房期限。选择调产安置的，补助期限为原房搬迁移交之月起至安置房通知交房后4个月止。如安置房交房期限超过2年，则2年后的暂住费加倍补助。

（三）被征收房屋内原有的有线电视补偿410元/次×2次=820元、电话补偿108元/次×2次=216元、宽带安装费按实结算。实行货币安置的，由征收人给予一次性补偿（有线电视安装费410元/户，电话安装费108元/户）。无有线电视、电话的被征收人不予补偿。

（四）土地使用权面积的补偿，超过原房规定容积率占有土地补偿款=（原土地证面积－原房建筑面积÷1.3）×当地征地价格标准。被征收人选择货币安置的，按原土地证面积扣除房屋建筑占地面积后予以补偿。

八、祠堂、祖堂征收补偿与安置

（一）征收祠堂、祖堂的，原则上实行货币补偿，在规划允许的条件下，安置地块在建造时应统一规划，统一建造，统一安置。

（二）征收祠堂、祖堂的面积与安置面积相等部分，互不结算差价；差额面积部分，按2500元/㎡结算。

九、奖励政策

（一）签约奖：被征收人在征收人通知的签约期限内签订协议的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励100元/㎡。

（二）搬迁奖：被征收人在协议约定期限内搬迁腾空被征收房屋，经验收未损坏房屋结构及装修的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励120元/㎡。

（三）整体签约进度奖：被征收人积极配合，在通告规定期限内签订协议并在规定期限内搬迁腾空率达到100%的，按确权面积再次奖励100元/㎡；签约搬迁腾空率未达到100%的则取消奖励。

十、其他规定

被征收人在签订相关征收补偿安置协议后，视作同意有关入住规划安置小区关于房屋维修基金及物业管理的有关规定。

十一、本实施办法由XXXXXXXX负责解释。

集体土地征收补偿论文 篇3

关键词：房屋征收；土地使用权；补偿

一、征收国有土地上房屋应对土地使用权进行补偿的必要性

国务院2011年通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。但该《条例》未对征收中的土地使用权补偿作出明确规定，这使得实践中土地使用权人得不到应有的补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。另外，国务院法制办《关于2001年1月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》文件中，虽然指出货币补偿中包括对土地使用权的补偿，却因为过于抽象和笼统，仍然得不到被征收人的认可。有的时候被征收人从城市中心的繁华地段迁移到郊区边远地段，丧失了周围的市场、学校、医院等良好生活环境，却得不到相应的地段差价补偿，致使被征收人往往拿到补偿款却买不起房子，因此心怀不满，纠纷不断，严重影响到社会的和谐稳定。

从征收的目的来看，应对国有土地上房屋占用的土地使用权给予补偿。房屋征收多是国家因城市建设发展的需要，在使用城市规划区内已经建有房屋及地上建筑物的土地时，经人民政府依法批准，由房屋征收部门对现有房屋及地上建筑物进行拆除，并依法对其所有权人及使用权人给予补偿的行为。显然，房屋征收的目的多数情况下在于取得其占用范围内的相应土地使用权。不难得出，如不对权利人的土地使用权给予补偿，是十分不合情理的。并且在实践中，虽然很多征收是为了公共利益，但也有不少的房屋征收所获取的土地使用权最终是由房地产开发商取得并进行开发营利。当由开发商进行开发营利的情形下，不对土地使用权人进行补偿显得尤为不合理。土地使用权的根本性质是一种用益物权，是私有财产权，具有一定的经济价值。因此，土地使用权不予补偿显然是对权利人的财产权的侵犯，也不利于维护市场经济所需要的公平与合理的竞争秩序。另外，有权利就要有救济，有损失就应有补偿，这是最基本的一条法律原则。既然法律赋予公民和组织享有土地使用权，就应对这种权利的行使提供充分的保障与救济，当土地使用权受到侵害时，法律应当给予补偿与保障。

二、对土地使用权进行补偿的制度设计原则

首先应在制度上区分房屋及其附属物下的土地使用权征收开发的性质，是属于公益性的还是商业性的。因为商业性征收开发的目的主要是基于经济利益和考虑，在性质上属于民事行为，就要按照市场经济的规律办理，要遵循公平、自愿和等价有偿的民事基本原则，实行公平交易与转让，要通过合同法和房地产法进行调整。对于教育与慈善事业、市政建设与环境绿化用地等社会公益事业建设而进行的征收，因其一方面此类建设多是国家发展公益事业，目的是为公众谋福利而进行，客观上也提高了城镇居民的生活水平与质量，使城镇居民从中受益，因此作为受益方的被征收人理应为此负担一定成本；另一方面也是因为政府的财力有限，无力提供与开发商同样的补偿标准，因此对开发的性质进行区分在当前是十分必要的。二是要看土地使用权取得的方式，区分划拨、出让与转让。权利人取得的土地使用权是由所有权衍生而来的，土地使用权的权益大小，主要决定于土地使用权取得的方式、土地使用权的面积、土地使用权的年限、土地的区位等各种因素。征收国有土地上房屋的行为实质就是政府收回土地使用权重新调整使用，而在上述因素中，土地使用权的取得方式才是决定因素。

征收中集体土地权利补偿思辨 篇4

近年来, 我国城乡结合部的集体土地越来越多地被征收, 因征收土地引发的纠纷逐年增加, 有愈演愈烈的趋势, 有的地方甚至引起越级上访、群体上访, 给社会稳定造成隐患。党中央、国务院高度重视土地问题, 在依法治国的今天, 政府更加注重依法行政, 因此, 集体土地征收中有关补偿法律问题愈加引起社会各界的广泛关注和思考。集体土地征收补偿主要涉及以下三类权利的补偿或安置。

一、宅基地使用权的补偿或安置

宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国《物权法》及《土地管理法》的规定, 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有如下特征。

1. 权利主体只能是农村集体经济组织的成员, 其他农村集体经济组织的成员以及城镇居民不得购置宅基地, 除非其成为该集体经济组织的成员。

2. 用途仅限于农村集体经济组织成员建造个人及家庭住宅。个人及家庭住宅包括居住生活用房以及与村民居住生活有关的附属设施、庭院经济, 如厕所、猪圈、鸡舍、院墙等。

3. 实行严格的“一户一宅”制度。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地, 其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村集体经济组织成员建造住宅, 应符合乡 (镇) 土地利用总体规划和城乡规划, 并尽量使用原有的宅基地和村内空闲土地, 经乡 (镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准, 但如果涉及占用农用地的, 应依照《土地管理法》第44条规定办理审批手续。农村集体经济组织成员出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。

4. 无偿取得, 具有福利性。城市居民具有住房公积金等住房保障, 宅基地作为农民的住房保障, 因此, 可以无偿使用宅基地建造住房。

集体土地征收及“城中村”改造中, 涉及农民宅基地及房屋补偿问题应当体现保障功能。当前, 我国征收拆迁中对于该问题的处理也是仁者见仁, 笔者在指导具体征收拆迁工作中, 推荐的补偿安置方案有三种:一是按照宅基地面积1:1进行安置且不结算差价, 农民住宅按照重置价进行货币补偿, 例如, 河南省平顶山市某区的补偿安置方案;二是按照具有村民资格的人口进行安置房分配, 例如, 安徽某县的补偿安置方案;三是安置宅基地的, 对地上房屋按照重置价进行补偿。最高人民法院行政审判庭[2005]行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》明确规定:“征用农村集体土地之后, 被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权, 房屋所在地已被纳入城市规划区的, 应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定, 对房屋所有权人予以补偿安置。”此答复适用于无法另行安置宅基地的征收拆迁补偿。中央纪委中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》 (中纪办发[2011]8号) 规定“农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿, 宅基地征收按当地规定的征地标准补偿, 被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴, 要能够保障其选购合理居住水平的房屋。”此通知适用于安置宅基地的补偿安置。最高法院的答复和中纪委的通知属于互补的关系, 不存在矛盾。

二、集体土地所有权的补偿

集体土地所有权是指农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。我国集体土地所有权是通过农业合作化, 将农民私有土地转变而来的。集体土地所有权具有如下特征。

1. 权利主体为各个农业劳动集体。集体土地所有权不同于国家土地所有权的显著特点, 是在全国范围内没有统一的所有权权利主体, 并且只有农民集体才可以成为集体土地所有权的权利主体。集体土地所有权的权利主体包括三类:一是村农民集体, 二是村内农业集体经济组织的农民集体, 三是乡 (镇) 农民集体。

2. 集体土地所有权的确认须进行所有权登记。《土地管理法》规定, 集体所有的土地, 由县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认所有权。

3. 集体土地所有权不能被处分, 可以因国家强制手段而消灭。我国的集体土地所有权和国家土地所有权一样, 不能由所有权人自由处分, 但与国家土地所有权不同的是, 国家土地所有权具有永久性, 而集体土地所有权却可能因国家的强制征收而消灭。

4. 集体土地所有权也可以与土地使用权分离, 依法确定给该集体内的集体经济组织和个人使用。

集体土地所有权补偿的受偿主体为农民集体经济组织, 补偿标准各省略有区别、总体较低, 大约在每亩4万元以下, 例如, 安徽最高标准为每亩39200元, 而通过政府“加工整理”后的招拍挂土地便摇身一变, 身价青云直上, 每亩为近百万元甚至数百万元, 为地方的土地财政奠定基础。巨额补偿出让的差价很难使地方政府不动心, 从经济角度很难切断征用土地的利益链。修订《土地管理法》或者制定《集体土地上房屋征收与补偿条例》都应当考虑提高征收补偿标准。征地补偿金属于村民集体财产, 如何分配或者留存集体资产应当通过村民会议形成决议。应当解决失地村民的养老保险金、失业保险金、医疗保险金, 不应当一分了之。

三、承包经营权的补偿

土地承包经营权是指我国农村集体经济组织、农户或个人对国家或集体所有的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等, 依据承包合同所享有的长期占有并进行耕作、畜牧、养殖及其他生产活动的使用和收益的权利。土地承包经营权是我国土地权利体系中的组成部分, 是土地市场的重要权利载体, 是主要的用益物权。土地承包经营权凝聚了我国农民生存和发展的情结, 具有牢固的实践基础和强大的生命力。承包经营权的主体在《土地承包法》中规定了两类:一是该法第15条规定的“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。这类主体有权和集体签订合同取得承包经营权, 是一种法定的主体。第二类主体是对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地上设立的承包经营权, 其主体可以是本集体经济组织及其以外的单位、农户和个人。土地承包经营权的客体是农村集体所有或国家所有由农村集体使用的土地及“四荒”地。其内容是受法律保护的承包经营权主体承包经营的权利和义务。该法还规定了农村土地承包30年不变, 农民对土地的投入是一个长期的过程, 收益也是一个长期的过程, 在农民承包期间该土地被征收, 显然对其承包经营权是一种损害。这种损害包括:承包土地上的农作物、山林损失, 养殖业的损失, 对土地投入而尚未收益的损失, 承包经营必需的建筑物构筑物损失, 承包权丧失的损失等。这些损失的补偿在现行的《土地管理法》中是一笔糊涂账, 对于涉农损失应当建立公正的农损评估制度, 对土地承包经营权合理补偿, 以实现对土地承包权人的权利保障。

农村土地承包坚持公开、公平、公正的原则, 正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。承包期间, 发包方不得收回土地, 需要注意以下两种变化情况: (1) 承包期间, 承包方全家迁入小城镇落户的, 应当按照承包方的意愿, 保留其土地承包经营权或允许其依法进行土地承包经营权流转。 (2) 承包期间, 承包方全家迁入设区的市, 转为非农业户口的, 应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包期内, 发包方不得调整承包地, 承包期内, 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情况对个别农户之间承包的耕地和草地进行适当的调整, 必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表同意, 并报乡镇人民政府和县级人民政府等行政主管部门批准。集体经济组织依法预留的机动地、通过依法开垦等方式增加的、承包方依法自愿交回的, 可用于调整承包土地或者承包给新增人口。

集体土地征收补偿论文 篇5

农村征地拆迁补偿标准，是根据实际情况来制定的。下面是小编整理的2017农村集体土地征收补偿条例，欢迎大家阅读!农村集体土地征收补偿条例暂未出台，但是根据《土地管理法实施条例》相关规定集体土地征收可以按照下面的标准补偿。第二十五条 征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。农村征地拆迁补偿标准农村征地拆迁补偿标准，是根据实际情况来制定的，应该要注意哪些问题，本文将为您详细介绍。被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。补偿安置的时间界点

1、征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定;

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3、违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

4、同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。房屋的补偿安置方式

1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。(3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：(1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：(2)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;(3)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。(4)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

3、拆迁房屋其他补偿项目：律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。拆迁非居住房屋的补偿

1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。

3、其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：(1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

集体土地征收立法难点交织 篇6

集体土地征收征用乱象有望得到抑制。8月23日下午，中共中央政治局第三十一次集体学习，研究主题就是完善中国土地管理制度。国土资源部日前透露，继《国有土地上房屋征收与补偿条例》之后，《集体土地征收征用条例》（下称“《条例》”）开始起草。

与此同时，《土地管理法》亦在修订之中。最新消息是，在8月7日北京大学宪法与行政法研究中心主办的“城乡规划、土地征收与农民权利保障学术研讨会”上，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春表示，当前土地管理法的修改重点是保障农民的土地权利。

甘藏春认为，《土地管理法》的修改是要处理好重要战略机遇期的背景下，不使耕地过多过快地流失，同时还要同保障农民合法权益之间形成互动平衡的关系。

中国法学会行政法学研究会副会长、北京大学法学院教授姜明安对《中国新闻周刊》说，“集体土地征收征用属《土地管理法》修订的重要内容，在《土地管理法》修订过程中提出制定《条例》，不排除是由于法律修订难度过大，所以先抽出部分内容制定行政法规的动因考虑。由此以应对当前矛盾突出的集体土地征收征用问题”。

不得已的选择？

“集体土地征收征用领域问题突出，制定《条例》有现实的需要。”姜明安说。

早在《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定时，集体土地与集体土地上房屋的征收已为法学界所关注。

中国经济多年快速发展以及城市化进程中，尽管国有土地房屋拆迁广受关注，但集体土地与集体土地上房屋的征收征用问题一直存在。

北京才良律师事务所主任王才亮律师的主要业务是征地拆迁案件，他告诉《中国新闻周刊》，集体土地征地拆迁案件近年来节节攀升，目前已占律所承接征地拆迁案件的六成。

王才亮说，行政命令强行介入集体土地征收征用的现象屡禁不止。本世纪初他曾接到杭州西溪湿地集体土地征收方面的案件，这一项目被时任西湖区区长的许迈永力推并成为许的政绩工程。为了征地，当地相关部门以一纸命令将行政村强行“撤村建居”。土地所在的蒋乡村党委和乡政府则以停止工作、行政处分和辞退为要挟，要求下属机关、企事业单位工作人员，做好亲戚动迁工作。

由于拆迁补偿款远低于市场价，最终导致农民上访，为许迈永日后获刑埋下此一方面的注脚。

北京大学法学院副院长王锡锌教授在接受《中国新闻周刊》采访时说，去年上书全国人大常委会建议审查拆迁条例后，他所主持的北大公众参与研究与支持中心收到几千封相关信件，其中70%～80%均为集体土地征收方面的案件。“这些案件主要集中在两个方面，一是乱征收、非法征收情况突出；再就是集体土地补偿标准比较低，农民反应非常强烈。”

今年初，国务院常务会议通过《国有土地上房屋征收和补偿条例》，该条例并未涉及集体土地与集体土地上房屋的征收征用。有学者认为，城市房屋拆迁高潮已经过去，当前突出的矛盾恰恰在于集体土地领域。

不过，国务院总理温家宝在通过《国有土地上房屋征收和补偿条例》的时候表示，要抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改。此后4月5日举行的国务院第四次廉政工作会议上，温家宝亦重申了这一要求。

在8月19日国新办举行的新闻发布会上，国家土地副总督察甘藏春称，《土地管理法》的修改工作开始启动，国务院法制办正组织包括国土资源部在内的七部门开展《土地管理法》调研，力争在较短的时间里完成《土地管理法》的修改，通过法制来推进土地管理的改革。

《中国新闻周刊》获知，最近一次调研是在7月下旬。该法起草领导小组组长、国务院法制办公室主任宋大涵，领导小组副组长甘藏春，率调研组赴浙江、安徽、黑龙江、吉林等地专题调研《土地管理法》修订工作。

既然已经启动《土地管理法》修订，为何要推出《条例》？多次参与土地相关法律调研工作的姜明安说，不排除《土地管理法》修订出现困境，先期将单独起草《条例》，以应对矛盾突出的集体土地征收征用问题。

难点交织

在学界看来，即便单独就集体土地征收征用制定条例，面临的难点亦十分突出。

姜明安说，“单独起草《条例》，与现存的《土地管理法》之间的关系如何处理？是依据现行的《土地管理法》还是超越这部法律？如果不超越，《条例》起草出来也没有意义。如果要超越，那如何解决行政法规与法律冲突的难题？”

在姜明安看来，至少集体土地与集体土地上房屋在征收征用的方式以及补偿标准是需要解决的两大难题。征收方式上，是一律由国家征收还是采用与农民协商交易方式取得目前仍存有极大的争议。补偿标准上，由于集体土地的征收征用并未形成市场，标准难以确定。

姜明安透露，即便是在《土地管理法》修订领导小组内部，对这个问题也在慎重考虑之中。

“可以参考的是《国有土地上房屋征收和补偿条例》的标准。国有土地尽管拆迁的是城市房屋，但实际征收的是国有土地使用权，故有参照可能，但以此为参照价格会偏高，因为集体土地区位不同，其价格高低相差悬殊。单按照市场价格，那么是按集体土地现在的市场价格还是开发建设后的市场价格，也存在争议。”姜明安说。

中国土地学会法律委员会副主任、中国人民大学法学院副院长龙翼飞认为，目前征收权限具体如何确定，集体土地征收要不要市场化运作，以及补偿标准如何确定是《条例》起草的三大难点。

一方面立法难点交织，另一方面，法律的缺失也让各级政府头疼。由于没有统一的立法规范，各地纷纷出台地方立法甚至政府文件进行集体土地征收征用。江苏无锡在2004年底以政府规范性文件的形式制定了《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》，对“拆迁补偿安置”做了具体的规定。

杭州市则早在1997年就以地方法规的形式出台了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》，详细规定了“拆迁管理”、“住宅用房拆迁”“非住宅用房及其他拆迁”，是一部名副其实的“拆迁法”。

王才亮告诉《中国新闻周刊》，类似地方立法共同特点是对征收的集体土地补偿标准过低。这些地方性法规或政府规章多与《立法法》冲突。《立法法》规定“对非国有财产的征收只能制定法律”，这就意味着集体土地的征收征用上，地方政府并无权限进行规定。

同样，王锡锌认为，“农村集体土地怎样进行征收，如何对农民的财产权进行法律保护非常重要。起草《条例》的法律依据并不明确，《物权法》规定不动产物权处分只能依据法律进行，通过行政法规予以规制并不符合《物权法》规定。”

王才亮认为，部门立法难以逃脱部门利益窠臼。他将目前土地领域的诸多问题归结于管理体制的设置不合理。“将土地开发与耕地保护两大矛盾的功能同时赋予同一家行政机关，在两大目标之间自然会做出轻重选择，这是导致拆迁与土地财政的根源。”

征收集体土地补偿费分配问题研究 篇7

一、土地补偿费及分配的现行法律规定

土地征收, 是指国家基于社会公共利益的需要, 依照法定程序, 强制取得他人土地所有权的行为。〔2〕我国不存在私人土地所有权, 城市土地属于国家所有, 我国的土地征收, 实际上就是国家凭借公权力对农村集体土地所有权的强制剥夺。 “给予补偿”是征收的必要合法要件之一。 “如果对被征收人未予公正补偿, 就变成了对其合法财产的无偿剥夺, 不仅违反宪法的基本原则, 也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责”。〔3〕

1.法律对土地补偿费的规定

《土地管理法》、 《物权法》明确规定, 征收集体土地要给予补偿。征地补偿费用②主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。③土地补偿费是指国家征收农民集体土地对土地所有者和土地使用者的补偿。 《土地管理法》一开始就是以 “需要安置的农民保持原有生活水平”④为其补偿原则。1999年 《土地管理法》制定了具体的补偿标准⑤, 并且明确规定, 支付土地补偿费和安置补助费, 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的, 经省、自治区、直辖市人民政府批准, 可以增加安置补助费;同时, 对土地补偿费和安置补助费作出上限规定: “土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍”。2004年 《土地管理法》, 除将 “征用”改为 “征收”外, 完全沿用了1999年 《土地管理法》补偿标准和上限规定。⑥

2.行政法规对土地补偿费及分配的规定

为了使 “需要安置的农民保持原有生活水平”不因 《土地管理法》规定的补偿上限而受到限制, 国务院提出要 “依法足额”支付土地补偿费, 规定:“土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限, 尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的, 当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。”⑦

土地补偿费应当支付给被征收人。但 《土地管理法》、 《物权法》都没有对被征收人做出明确规定。《土地管理法实施条例》第26条规定, 土地补偿费归农村集体经济组织所有。对归农村集体经济组织所有的土地补偿费, 是否要分配给被征地农民, 《物权法》、《土地管理法》、 《土地管理法实施条例》等均未涉及。如果农村集体经济组织收取土地补偿费不分配, “被征地农民保持原有生活水平”如何保障。

2004年国土资源部颁布的 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 (以下简称 《补偿安置意见》) 规定: “按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则, 土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收, 同时农村集体经济组织撤销建制的, 土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”⑧这一规定意味着, 当农村集体经济组织撤销建制时, 土地补偿费才必须全部用于被征地农民;当农村集体经济组织还存在, 土地补偿费是 “主要”而不是“全部”用于被征地农户, 但必须进行分配。这里的“分配”, 并非只是被征地农户之间的分配, 还包括农村集体经济组织与其成员之间的分配。另外, 该规定授权各省制定土地补偿费分配办法。

3.地方性法规对土地补偿费分配的规定

各省制定的土地补偿费分配意见中规定, 农村集体组织和农地承包经营户为获得土地补偿费的主体。⑨

被征地农户获得补偿费的方式, 在土地补偿费拨付给农村集体后, 按照公平、公正原则, 参与分配。分配比例, 各省不同, 大概是被征地农民分70%~80%, 集体经济组织留用20%~30%。如, 2005年山西省政府根据土地被全部征收或部分征收、土地被征收后是否撤销农村集体经济组织建制等不同情况, 规定 “土地补偿费80%分配给被征地农户”或 “土地补偿费以不低于80%的比例支付给被征地农户”, 其余20%, 或者 “平均分配给征地补偿方案确定时, 本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员”, 或者 “留给村集体经济组织”。10各省有关土地补偿费分配的文件, 大都有相同的分配比例。11也有个别省份规定有不同的比例, 如湖南省政府规定分配比例为 “不少于75%”;12海南省的分配比例为70%。13

法律法规在赋予农村经济组织享有土地补偿费所有权、分配权的同时, 为限制其滥用权利, 明确规定, 土地补偿费等费用的使用、分配办法, 应当依照法定程序经本集体成员决定;要求农村经济组织将土地补偿费用收支状况向本集体成员公布, 接受监督;禁止侵占、挪用被征地的土地补偿费用和其他有关费用;任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。14

二、农村集体经济组织分配土地补偿费的法律窘境

1.农村集体经济组织的法律定位不明确

农村经济组织依法享有土地补偿费分配权、留存20%~30%所有权。然而, 何为 “农村集体经济组织”?

1978年党的十一届三中全会后, 中国实行改革开放新决策, 启动农村改革新进程, 建立了以联产承包责任制为主的多种形式的生产责任制。1982年 《宪法》正式使用 “农村集体经济组织”这一称谓。151983年, 党中央在确认联产承包责任制 “更加符合我国实际”的同时, 提出 “人民公社体制要有准备有步骤地改为政社分设”, “在政社分设后, 基层政权组织, 依照宪法建立”;其性质 “仍然是劳动群众集体所有制的合作经济”, 其存在的目的是 “按照国家的计划指导安排某些生产项目, 保证完成交售任务, 管理集体的土地等基本生产资料和其他公共财产, 为社员提供各种服务。”16

农村实行 “双包”17政社分设后, 地区性合作经济组织和其他农村专业合作经济组织实行分散经营、与原农村集体经济组织不再有行政隶属关系;181985年, 国家取消了农产品统购派购任务, 由商业部门或农产品经营、加工、消费单位直接与农民、农村合作经济组织或专业合作经济组织签订收购合同;19在逐年调整农业结构, 扩大农民就业, 加快科技进步的改革之后, 农村剩余劳动力逐渐向城市转化。由于我国立法、农村政策以及农村改革后客观实际的发展状况, 使农村集体组织原存在的目的不再具有, 其职能逐渐弱化和虚化, 甚至在全国部分地区其组织载体已经不存在, 原集体经济组织内部设有的会计等财务监督机构亦逐渐弱化直到被完全取消。

2.“双重代表”的关系及分工不明确

农村集体组织虚化甚至被取消后, “为了完善统一经营和分散经营相结合的体制”, 1984年, 中央明确规定要 “设置以土地公有为基础的地区性合作经济组织”, “这种组织, 可以叫农业合作社、经济联合社或群众选定的其他名称;可以以村 (大队或联队) 为范围设置, 也可以以生产队为单位设置;可以同村民委员会分立, 也可以一套班子两块牌子”。201988年, 国家实施 《村民委员会组织法》 (以下简称 《村委会组织法》) 后, 村民委员会逐步取代农村集体经济组织行使职权。

两部 《农业法》都将农村集体组织作为农业生产经营组织。211993年 《农业法》第11条规定:“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有, 由村农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡 (镇) 农民集体经济组织所有的, 可以属于乡 (镇) 农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的, 可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。”这一规定将农村集体组织与村民委员会并列。这一规定在以后的 《土地管理法》完全沿用, 22《物权法》基本沿用, 只是在农村集体组织、村民委员会之下又加上了村民小组。23这些规定, 确认代表集体农民对集体土地进行经营、管理包含两个主体:村民委员会或集体经济组织, 即所谓的“双重代表”。

“双重代表”中的村民委员会是村民自我管理、教育、服务的基层群众性自治组织, 村民小组是村民委员会的下属机构, 24两者都不是党的农村基层组织, 更不是国家机关或者政府机构的组成部分。

农村集体组织是何性质?是国家机关还是民间组织、是党在农村的基层组织还是群众性自治组织、是企业法人还是事业单位、作为农业生产经营组织之一, 是依法成立、依法登记还是自然产生、村民委员会与农村集体组织之间是何关系、作为“一套班子”的 “两块牌子”, 他们代表农民集体行使土地所有权有无分工、如何分工, 等等问题, 法律法规并无明确规范界定。在这一系列问题尚未解决之时, 《宪法》赋予农村集体组织享有集体土地所有权;《土地管理法》、《物权法》则将村民委员会或农村集体组织同时规定为集体土地所有权主体。

3.“双重代表”对土地补偿费遭侵吞25怠于行使权利

征地补偿费经市或县、乡政府拨付给村集体组织或村民委员会途中, 往往遭遇侵吞。如2005年, 李金华曾指出:“在21个项目建设中, 当地政府及征地拆迁部门截留、挪用、拖欠和扣减应支付给农民的征地补偿, 欠费共计16.39亿元”, “武汉绕城高速公路东北段征地1.03万亩, 补偿标准为每亩1.89万元, 但最后落实的标准仅为每亩4800元, 降幅达75%”。土地补偿费被侵吞, 农村集体组织对归自己所有的土地补偿费, 有权也应当代表集体农民起诉, 维护本集体组织合法利益;但是, 各省的土地补偿费被侵吞等情况大量存在, 农村集体组织起诉追讨的情形却几乎不存在。

村民委员会取代农村集体组织行使职权成为普遍情形。〔4〕土地补偿费不能如数按期到账, 村民委员会理当如取代集体组织其他职权一样代为行使诉权或相关职权。但是, 村民委员会是乡、县政府批准设立、其工作要接受政府的指导、支持和帮助, 村民委员会要协助政府开展工作, 26市、县、乡 (镇) 政府侵吞土地补偿费, 村民委员会的立场大多站在政府一边, 根本不会代表村集体经济组织起诉、追讨。村民小组协助村民委员会工作, 与其有隶属关系, 更不可能独立地代表村集体组织起诉、维护农民利益。

另外, 20%~30%土地补偿费留存农村集体组织和村民委员会, 在集体内部没有财务监督情况下, 这部分资金往往以发展经济和管理村务的名义留滞, 最终被个别人以种种名义挥霍、侵占、贪污、私分。

三、被征地农民分配土地补偿费的法律窘境

1.被征地农民依法得不到足额的土地补偿费27

农村集体土地所有权上附着有保障农村集体组织成员———农民的生存权和财产收益权。农民对集体所有农地享有的权利主要表现为农地所有权、使用权、土地 (包括耕地、林地) 承包经营权及收益权等。〔5〕国家征收集体土地所有权, 意味着被征地农民失去土地使用权、土地利益及收益权, 乃至失去生产生活依靠、失去生存权保障, 对被征地农民直接造成重大财产损失。

《物权法》明确确认对他人所有的不动产依法享有占有、使用和收益权利用益物权人, 在不动产被征收致使用益物权消灭的, 有权获得相应补偿;征收集体所有的土地, 应当依法足额支付土地补偿费……等费用;28《农村土地承包法》、 《物权法》都把承包地被征收依法获得相应补偿的权利直接授予农地承包经营户29而没有授予集体经济组织。30

然而, 何为 “相应补偿”?地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有———这算是 “相应补偿”;安置补助费支付给安置单位, 这也算是 “相应补偿”;农民因土地征收失去 “依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利”, 失去 “自主组织生产经营和处置产品”31的权利, 而土地补偿费归农村集体经济组织所有, 32———这能算是 “相应补偿”吗?土地征收补偿, 须遵行公平与诚实信用原则, 还须切实贯彻补偿实际物质损失原则。33从理论上讲, 国家征收土地, 农村集体组织丧失土地所有权;从实际情况看, 集体土地由成员承包耕种, 集体组织有何具体实际物质损失?农民100%丧失土地权利、只得到70%~80%土地补偿费, 是 “相应补偿”还是 “依法足额”补偿?土地补偿费归农村集体组织所有并经分配后实际获得20%~30%, 依据是什么?尽管集体组织只占全部土地补偿费20% ~30%, 但同分到家家户户剩余的80%土地补偿费相比, 实在不是一笔小数目!这笔补偿费会超过任何一承包经营户获得的补偿金额。补偿实际物质损失原则如何贯彻?征收补偿公平何在?

2.不足额的土地补偿费也难到被征地农民手中

姑且不说各省补偿费70%~80%分配给农民的规定是否公平, 即使不合理甚至不合法, 只要能够全部交到被征地农民手中, 也是幸事。

按照现行规定, 集体土地征地方案公告后, 土地所有权人、使用权人需持证办理征地补偿登记;对实施补偿、安置方案有争议的, 方案不因争议而影响实施;34政府部门拟订的补偿方案由政府部门协调、政府部门批准的征地方案由政府部门裁决, 政府部门的自调自裁, 没有赋予被征地农民起诉、投诉、申诉的权利。对补偿方案不服、土地补偿费不到位, 在其财产受损害、生存遭威胁时, 从理论上讲, 可以寻求司法保护或帮助。但是, 《物权法》规定, 集体成员只有在集体组织、村民委员会或其负责人作出的决定侵害其合法权益时才能提起撤销之诉。35最高人民法院 《农村土地承包问题解释》规定, 被征地农民请求支付应当分得的土地补偿费, 须具备土地补偿费已经到账、分配方案已经确定、分配方案侵犯其合法权益等条件。36被侵吞的土地补偿费, 当然没有到达被征地农民集体组织, 这就不在法院受理管辖范围之内, 即使起诉, 人民法院也不受理, 只能投诉无门, 这简直就是完全赋予和承认政府征收、补偿、安置等方案的强行实施。

被征地农民依法得不到足额土地补偿费, 不足额的土地补偿费也因被侵吞而拿不到手。土地补偿费事关切身利益和长远生计, 为寻求公道、维护权益, 被征地农民往往求助政府、上访或越级上访不断, 或者采取其它更为激烈的方式, 致使社会难以安定, 农村发展大局难以稳定。

由于 “农村集体经济组织征地补偿费分配中管理不到位, 农民利益受损害, 由此引发农民集体越级上访的现象时有发生, 加强征地补偿费分配管理已成当务之急”。372004年发布 《补偿安置意见》的目的之一就是为了 “保护被征地农民合法权益, 维护社会稳定”。各省纷纷制定土地补偿费分配的地方性法规, 其目的之一, 都是 “为进一步加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用的监督管理, 保障失地农民的合法权益”。38然而, 实际效果怎么样呢?农业部 《关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理指导工作的意见》作有最切实的描述:尽管 “各级农业及农村经营管理部门认真贯彻党中央、国务院的部署精神, 加强对征地补偿费使用的管理和监督, 取得了一定的成效。但在征地补偿工作中仍存在着补偿低、费用不到位、安置不落实、补偿费账务处理不规范、使用不公开甚至存在贪污、挪用、挥霍等问题, 严重损害了被征地农民的权益和农村集体经济组织利益, 成为当前的一个热点问题, 影响了社会稳定和农村经济的健康发展。”

3.分配程序不完善, 土地补偿费不能如数分给被征地农民

《土地管理法实施条例》第25条4款规定, “征收集体土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付”。按照土地补偿费归农村集体经济组织所有的法律规定, 当然不会直接拨归被征地农民;集体组织收到补偿费后何时分配给集体成员?国务院要求 “及时”支付土地补偿费。39但在土地征收实践中, 在3个月内将征地的各项费用支付给被征地农民的情况有多少?建设单位全额支付土地补偿费后, 不管被征地农民们是否知晓土地补偿费何时到位、不管土地补偿费是否到被征地农民手中, 就有权要求占有使用开发土地。这种制度设计, 被征地集体组织成员的利益如何维护?又如何能保证被征地农民的利益不受侵害?

土地补偿费拨付到达农村集体组织后, 对其使用、分配办法, 我国法律规定, “依照法定程序经本集体成员决定”, 40必须接受集体成员监督。然而, 没有任何法律对其分配程序, 如何使用, 公布收支的时限、方式、范围, 不公布或不如实公布应承担的责任, 等等, 作出具体规定;加之, 集体组织财务在政设分立时就已经脱离监管;更有甚者, 集体组织早已名存实亡, 村委会是乡镇政府附庸, 被征地成员就贪污、挪用和侵占土地补偿费向上一级政府举报无济于事, 越级上访又视为违法;完全可以想像, 被征地农民要阻止个别村领导侵吞土地补偿费, 要有效行使监督权是多么地难。

四、改革土地补偿费分配的建议

我国征收客体有集体土地及其房屋和国有土地上房屋三种。国有土地上房屋的征收, 前后已有三部行政法规, 41实施达22余年;集体土地及其地上房屋的征收, 其规定则散见于各基本法和行政法规中。法律规定不健全, 是土地补偿费分配问题的重要原因之一。〔6〕三种客体虽形成不同类型的征收, 却有诸多共性。42为此, 集体土地征收, 没有必要采用与国有土地上房屋征收不同的方式, 反倒可以借鉴多年形成的经验, 以解除本文第二三部分论及的尴尬。

1.直接规定被征地农民为被征收人享有的权利、取消分配程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《房屋征补条例》) 明确将被征收房屋权利人作为被征收人, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府直接对被征收人给予补偿, 房屋征收部门与被征收人直接订立补偿协议。43

《土地承包法》、《物权法》把承包土地被征收依法获得补偿的权利直接授予承包经营权人, 这样把被征地农民作为被征收人, 符合实际也有法可依。农村集体组织土地被全部征收且撤销建制, 或者农村集体组织土地被部份征收不撤销建制、但没有条件调整土地给被征地农民继续承包经营的, 均可按照征收补偿实际物质损失原则, 由农村集体组织和被征收农民, 就各自遭受的物质财产利益损失应得之补偿, 与征收人分别签订补偿协议, 土地补偿费由征收人按协议直接支付给各被征收人。农村集体组织受偿部份, 同其它合法财务收入一样归入集体财产, 正常使用和分配;被征地农民就承包地被征收产生的损失直接受偿;土地补偿费无须专门进行分配。取消土地补偿费分配程序, 省却中间周转环节, 可以减少不必要的矛盾, 避免社会冲突。

2.实行先补偿后交地、补偿与征收同时完成

《房屋征补条例》要求, 征收房屋补偿费在作出征收决定前就必须足额到位且专户存储、专款专用;征收房屋必须先补偿后搬迁, 被征收人得到补偿后, 才在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。44

法律在明确规定被征地农民是被征收人、土地补偿费应当及时、直接支付给被征地农民后, 亦应当明确规定, 被征地农民只有收到协议约定的土地补偿费后才交出被征收的农地, 集体土地征收才算完成。唯有如此, 土地补偿费才能及时到位, 被征地农民的权益才能得以保证和维护。

3.完善集体成员维权程序

《房屋征补条例》明确规定, 房屋征收人是地方政府, 其执行部门是房屋征收部门, 接受委托具体实施房屋征收与补偿的单位不以营利为目的。坦诚地宣称:地方政府的房屋征收部门对实施单位的行为负责并承担法律责任。明确赋予被征收人对征收房屋不服、征收人不履行补偿协议或者对补偿决定不服的依法申请行政复议或提起诉讼的权利。45

无救济则无权利。征收集体土地, 完全应当如征收国有土地上房屋一样, 明确征收人是县级以上政府, 其委托具体的征收部门如乡政府执行、再委托具体实施单位, 但均不得以营利为目的;明确由县级以上政府对征收的后果负法律责任。除赋予被征地农民被征收人资格外, 还应赋予其申请复议、起诉、投诉的合法权利。被征地农民对征收方案不服时、对补偿协议有意见时、在土地补偿费被侵吞时, 等等, 只要是自身合法权利、利益受到侵害, 都有权理直气壮地作为独立的补偿主体, 直接自行维权、行使诉讼权利, 可以起诉征收人———县级以上政府, 也可以起诉村集体组织。农村集体组织有责任维护集体利益和协助被征地农民维权。这样, 才能及时有效地维护被征地农民的合法利益。

4.强化侵吞土地补偿费违法行为的法律责任

《房屋征补条例》第33条规定:“贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的, 责令改正, 追回有关款项, 限期退还违法所得, 对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分。”该规定对侵吞房屋征收补偿费应承担的行政、民事乃至刑事法律责任作出了较清晰明确的规定。

《土地管理法》第79条规定: “侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予行政处分。”该条款与 《房屋征补条例》第33条相比, 明显过于概括原则。集体土地与国有土地上房屋相比较, 其不仅涉及财产权, 还有生存权, 土地补偿费永久地替代农民生存所需全部土地收益及权利, 对其保护更应当强化。应当明确规定, 侵吞土地补偿费造成损失的, 必须赔偿, 侵吞的费用, 限期足额退还;违规行为要通报、批评、警告、撤职;构成犯罪的, 直接责任人须承担刑事责任。对任何有损被征地农民利益的行为, 都须严惩, 切实追究违法责任人应当承担的种种法律责任。

摘要：本文在梳理我国法律法规对征收集体土地补偿费及分配相关规定的基础上, 对农村集体经济组织分享20%30%土地补偿费、100%丧失土地权利的农民却只能分配70%80%土地补偿费的规定之不合理性进行了批判;针对被征地农民依法得不到足额的土地补偿费、不足额的土地补偿费也被截留、挪用、拖欠、扣减、贪污、侵占、私分等现实状况;对土地补偿费分配的改革, 提出了将被征地农民直接作为被征收人、明确规定其权利、取消分配程序, 实行先补偿后交地、补偿与征收同时完成, 完善被征地农民维权程序, 强化侵吞土地补偿费违法行为的法律责任等四方面的建议。

关键词：土地补偿费,农村集体经济组织,农村土地承包经营户,集体土地,征收人,被征收人

参考文献

[1]朱金东, 孙婷婷.论征地补偿费分配的反思与重构[J].政法论丛, 2012, (06) .

[2]唐烈英主编.房地产法学[M].北京:法律出版社, 2008.

[3]唐烈英, 陈华杰主编.房地产法实务教程[M].北京:中国人民大学出版社, 2012.

[4]郭亮.土地征收中的利益主体及其权利配置[J].华中科技大学学报, 2012, (05) .

[5]赵文元等.重庆市现行征地补偿安置制度的相关问题探讨[J].西南大学学报, 2013, (01) .

集体土地征收补偿论文 篇8

土地是人民赖以生存的物质基础和源泉, 农村发展中集体土地发挥了最重要的作用, 它是实现广大农民利益的重要载体。集体土地的征收势必会造成集体和个人合法利益的损失, 这将由土地征收收益来补偿。集体土地征收补偿制度是一种土地财产权利与土地征收权利的制衡, 集体和个人权益对国家强制权利的制衡。

《物权法》明确规定了国家、集体和任何私人的物权受到法律保护, 任何个人和单位不得侵犯。同时, 为了保障经济的发展, 《物权法》也规定:为了公共利益的需要, 可以依法征收集体所有的土地和个人房屋及不动产。征收集体土地的条件是依法足额支付土地补偿费、安置费等费用, 维护被征地农民的合法权益。所征收的土地及不动产应予以拆迁补偿。由此可见, 土地征集不以所有权人的同意为条件, 而以宪法规定为参照。因此, 强制性和补偿性是土地征收的两个基本特征。本文将集中讨论其中补偿性特征。土地征收补偿应以公平为前提, 是指国家在征地时依法给予土地所有权人相对应的货币或实物补偿行为。

2 当前我国集体土地征收补偿安置的现状和问题分析

2.1 我国集体土地征收补偿安置的现状

在中国社科院发布的《2011年中国城市发展报告》中指出, 目前, 中国失地农民的总量已经达到4000～5000万人左右, 而且仍以每年约300万人的速度递增。现代农业经济理论认为, 每征收一亩土地, 将伴随着1.5个农民失业。依照《全国土地利用总体规划纲要》, 2000～2030年的30年期间, 占用耕地将超过363.33万hm2, 即失地农民将增至1.1亿人左右。据抽样调查, 有60%失地农民生活困难, 没有因失地影响基本生活的只占30%。有81%的失地农民对未来生活担忧, 其中担忧养老占72.8%、经济来源占63%、医疗占52.6%。失地农民转变为城中村居民之后, 政府没有很好地承担起为城中村民就业转型、社会保障以及长期发展的服务和管理职责, 造成了较为严重的社会问题, 农民上访中有60%与土地有关, 其中30%又跟征地有关。如何处理好城乡统筹发展过程中集体土地征收时被征地农民的补偿、安置、再就业、社会、医疗、养老等一系列问题, 已成为维护社会稳定、保障经济发展的当务之急。

2004年, 我国国土资源部出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 (下文中简称《意见》) , 《意见》中规定对我国集体土地征地补偿安置的原则是应保障被征地农民生活水平不低于原来生活水平。而依据现行的法律法规尚不能保持被征地农民原有的生活水平, 因此, 当地政府可以采取国有土地有偿使用收入予以合理补贴。创新的安置方法即在原有法律规定安置方法的基础上增加了以下安置方式: (1) 对于征地后导致无地的农民依法纳入城镇体系, 推荐就业, 建立社会保障制度; (2) 在征地区域内为被征地集体中农民留有必要的耕作土地或安排有保障性、相应的工作岗位; (3) 在依据现行法律的前提下农民可以入股在建土地使用权; (4) 异地移民安置等等。此外, 集体土地征收补偿费应主要用于被征地农户, 农民集体经济组织内部应做到合理分配补偿费。这些补偿政策的创新无疑对集体中被征土地的农民安置有进步意义, 但当前我国集体土地征收补偿安置中仍存在不少问题, 导致安置方式发挥的积极性受到限制。

2.2 我国集体土地征收补偿安置的问题分析

2.2.1 土地增值归属认定争议。

集体土地在征收和出让的过程中明显会涨价, 土地增值后利益的归属界定是土地征收补偿标准确定前应解决的问题。当前我国法律对于土地增值归属尚存争议。

有学者认为对集体土地征收后产生的增值应实行“涨价归公”的原则, 原因是土地在征收和使用的过程中产权和使用权、用途发生了改变, 即农转非的过程所带来的巨额增值与集体土地原来的使用者和所有者没有任何关系, 是国家土地规划和管制用途的结果。我国著名经济学家吴敬琏曾在一次全国政协经济组上发言称:土地用途改变所产生的价值是源于国家和整个社会的投入, 城市化过程并不是房子自己创造的价值, 因此, 自然收益结果也应归于国家和社会。这一言论曾引起学术界广泛的争议。反对“涨价归公”的学者观点认为集体土体在征收过程中忽略了农地主对土地使用权“放弃”的贡献, 因此, 增值后的利益分配应由产权来决定, 达到资源的合理配置。

笔者认为应该综合这两种观点, 对集体土地征收后的增值利益不应全归国家, 应按贡献者比例分配。

2.2.2 宪法规定缺位。

我国在集体土地征收补偿安置上虽有相关的法规制度出台, 但在宪法层面上, 仍是一个空白。宪法作为我国的根本大法, 具有最高的法律效力, 是一般法律的立法依据。我国《宪法》中规定:国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或征收并给予补偿。但宪法中却没有出台明确的补偿标准和原则。而当代各国在保护公民财产权上都在国家大法中予以直接的规定。因此, 我国在集体土地征收行政补偿制度上还不够完善。

2.2.3 法律体系不完。

我国并没有专门的法律专著来规定集体土地征收补偿安置的标准, 缺乏统一完善的法律体系, 这导致土地所有人和行政相对人的合法权益得不到保护。目前, 我国法律中只有《土地管理法》、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》等中涉及到土地征收补偿安置的事项, 有些领域在法律上还是空白。此外, 法律上用词和定义模糊, “适当或相应”并没有明确的规定, 导致补偿标准和数额缺乏统一规定, 一切依权力集成者和长官意志, 这极易造成分配上的不公平和执行上的困难, 还易造成腐败丛生。

2.2.4 补偿征收标准数额低。

我国《土地管理法》中规定, 征用集体土地补偿的安置费用按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口则是被征集体土地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为耕地征收前三年平均年产值的4～6倍。可见, 我国对集体土地征收补偿安置的标准和数额较低。

2.2.5 安置方式上的缺陷。

2004年我国出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定了被征地农民的安置途径, 其中包括入股分红安置、异地移民安置、重新择业安置和农业生产安置。

(1) 股份分红。入股分红安置是指在农户自愿的前提下, 经集体经济组织与用地单位协商, 对长期稳定收益的项目用地以征地补偿安置费用的形式入股, 或者以经批准建设用地的土地使用权估价入股。集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。但入股分红安置在实践中的补偿非常低, 且具有一定的风险度, 一旦项目经营亏损, 对农民将面临沉重的经济危机, 此外, 由于农民并不能直接参与到项目经营中, 经营亏损后经营方式也将成为纠纷的焦点。

(2) 异地移民安置。异地移民安置是本地区在征地后确实无法满足农民征地前生活水平和补偿安置的情况下, 在充分征得被征地集体经济组织和农户意见的前提下, 由政府统一安排组织, 实现异地移民安置。这种安置方式是一种创新, 也是一种无奈之举, 它保障了被征地农民多渠道的补偿方式, 但也存在着一些缺陷, 比如:被征地农户的背井离乡, 以及移民后期的一些问题都不可避免。

(3) 重新择业安置。重新择业安置是指应当创造条件向被征地农民免费提供劳动技能学习培训的机会, 使其适应市场经济的需要。在同等条件下, 用人单位应优先考虑聘用被征地的农民。在城市规划中征集的农民集体土地, 应将这些因征地而无地的农民纳入城镇就业体系, 并建立完善的社会保障体系。重新择业安置是在市场经济调节下重新安置劳动力, 但市场性强和稳定性不足, 如果被征地农民没有过硬的技能培训就面向市场, 不利于重新择业, 无法达到预期效果。

(4) 农业生产安置。农业生产安置是指在征收农村集体土地时通过利用农村集体机动地保障农民必要的耕地作土地, 继续从事农业活动。这种安置方式也需要有足够的耕地来安置失地农民, 但大部分征地情况下都不具备这种条件, 其次, 在征收土地后土地调整中土地质量和位置等因素的差异也会引起不必要的纠纷。

3 集体土地征收补偿安置路径展望

3.1 土地增值贡献认定

集体土地增值后的利益部分应由土地所有者和征地者按贡献比例共同享有。土地征收过程中土地增值很大程度上源于政府的资金投入、基础设施建设和使用性质的改变, 因此, 政府应享有大部分的土地增值。在获取方式上, 可以通过征收土地增值税来分享增值部分利益, 而不是依据“土地涨价归公”论断, 事先否定市场交易原则和产权界定来分配土地资源。我国集体土地征收后的增值税可以依据《土地增值税暂行条例实施细则》计算, 但目前我国还没有出台法律依据和详细的规定来计算土地征收后的增值额, 因此, 国家应在集体土地征收增值额的计算上出台相关的法律法规, 使土地增值贡献认定和利益分配具体化。

3.2 提上《宪法》日程, 落实法律法规

对于集体土地征收补偿安置的有关规定在我国宪法上还是空白, 即使有关法律法规提到了集体土地补偿安置的规定, 但没有具体化, 落实起来很难。因此, 我国有必要加快《宪法》立法步伐, 规范补偿安置机制。

3.3 确定合理的征地补偿标准

集体土地征收补偿安置制度的核心是补偿标准的确定。针对征地补偿标准过低的现状, 提高对被征地农民的补偿已达成共识, 但采取何种方式, 如何提高补偿是目前争论的焦点。综合当前补偿政策, 笔者认为近期内宜采用征地片区综合地价的方式进行补偿。征地片区综合地价的方式充分考虑了被征地的种类、产值、等级、区位和当地人均耕地数量及经济发展水平、土地供求关系和城镇居民最低生活保障水平等因素, 实现了“同地同价”。长期看, 应借鉴欧美国家的经验, 按照公正补偿原则进行征地补偿安置。

3.4 征地补偿安置模式的创新

目前我国在征地补偿上往往采用货币补偿这一单一方式。而由于我国各地区经济发展的不平衡, 客观上应采用切合实际的补偿安置模式。这一点可以借鉴日本等国家的经验, 如实物补偿或其他方式的补偿, 如宅地开发、工程代办补偿等相结合。

4 总结

综上所述, 土地是人民赖以生存的物质基础和源泉, 农村发展中集体土地发挥最重要的作用, 它是实现广大农民利益的重要载体。集体土体征收的合法性使土地补偿和安置成为争议的焦点。当前我国对集体征地补偿安置路径选择的弊端主要是土地增值归属认定争议、宪法规定缺位、法律体系不完善及安置方式上的缺陷, 因此, 我国应加快立法, 应在集体土地征收增值额的计算上出台相关的法律法规, 使土地增值贡献认定和利益分配具体化。此外, 还应在补偿模式上创新, 多种补偿方式相结合。

摘要：近年来, 随着我国城市化进程的加快, 征地面积、数量也出现了较快的增长, 因征地问题引起的群体性事件多数与征地补偿安置有关。解决集体土地征收补偿安置的路径问题将是现阶段的核心问题。从我国有关法律出发, 分析了集体土地征收补偿的制度, 提出了当前补偿安置路径中存在的问题, 并针对这些问题提出了完善该制度的对策。

关键词：集体土地,征收合理补偿,安置路径

参考文献

[1]贾艳杰、侯巧莲, 天津市农村集体土地征收补偿安置对策探讨[C].2010年中国土地学会学术年会论文集, 2010年.

[2]轩明飞, 失地农民社会保障制度“三位一体”模式再思考[J].北京工业大学学报 (社会科学版) , 2006 (02) .

[3]陈志刚、曲福田, 农地产权制度的演变与耕地绩效——对转型期中国的实证分析[J].财经研究, 2003 (06) .

[4]彭慧蓉、钟涨宝, 论土地社会保障职能及对农地流转的负面影响[J].经济师, 2005 (03) .

集体土地征收补偿论文 篇9

本文通过设计调查问卷, 收集数据, 总结并分析征收工作中存在的问题, 并对成因进行分析。调查问卷主要根据征收补偿存在问题的影响作用的大小进行设计, 调查问卷内容大致分为征收现状、法规政策和被征收人情况三个部分。其中, 征收现状部分设计5个问题:①流转隐形交易较多;②缺少用地、建房手续太多;③控违拆违力度不够;④监管不到位;⑤审批管理和确权登记未做好。法规政策部分设计4个问题:①立法跟不上;②相关政策不配套;③征收补偿标准较低:④政策弹性较大。被征收人情况部分设计3个问题:①对补偿款不满;②被征收人存在实际困难;③维稳增加征收成本。影响程度设计三个等级:大、中等、小。进行现场调研, 确保被调查者根据所列出问题的影响程度真实填写并及时反馈存在的其他问题。

针对集体土地非住宅房屋被征收人, 共发放140份问卷调查, 对调查问卷进行统计分析。统计结果显示, 超过七成人员选择“征收补偿低, 不合理”, 达71.4%;65.8%的人表示“房价高, 再置业难”;58%的人认为“征收实施人态度蛮横不讲理”。调查表中显示对征收工作不满的原因主要有以下几点:①越拆越远, 交通成本增加 (47%) ;②回迁不现实, 工作生活不便 (49%) ;③被征收房就医、上学等硬件配套设施优越, 迁出后损失大 (49%) ;④对被征收房的价值评估不合理 (71%) 。以上数据充分表达了被征收人搬迁后的顾虑, 政策只给予被征收房屋价值补偿, 且补偿标准过低, 而未考虑到搬迁后各种问题所带来的无形效益损失, 这无疑会直接影响到实际操作而激发社会矛盾。

根据以上调查问卷分析及总结, 可以得出在集体土地非住宅房屋征收补偿工作中, 存在的问题具体体现在以下几个方面。

(1) 政策补偿范围内, 房屋面积认定困难, 产权不明晰

在面积认定实际操作中, 对征收中非住宅房屋有办理权属证件和无权属证件, 在实际补偿中只要认定应该需要补偿的, 均以调查表为准, 现场测量之后各方签字, 确认补偿面积, 最后按照一样的政策标准进行补偿。这样的做法对于有证非住宅房屋有一定的不公平性, 也助长了群众违章私盖临时建筑的气势。并且在具体工作过程中, 发现少部分非住宅征收房屋有多个权证, 面积大小不一, 无法鉴定辨别真假权证。

集体土地上企业经营方式多样, 土地多为租赁关系, 房屋多属自建房, 没有相关权证手续, 多属历史遗留问题。绝大多数企业的房屋未办理建筑许可证和土地使用证, 约90%以上的非住宅不具备建筑许可证和土地使用权证, 造成集体土地非住宅房屋所有权不明晰。

(2) 对企业性质认定困难

实际中生产企业与非生产企业补偿差距较大, 导致在征收工作中企业性质认定困难。如将租赁土地上盖的房屋转租, 与承租土地上的企业签订租赁协议的经营性企业, 对企业租地自建房屋来说, 企业性质不属于经营性房屋, 对租房经营企业来说, 企业性质属于经营性房屋, 对租赁土地上非住宅房屋性质的认定, 是以经营性房屋定性还是以其他房屋定性?有一部分工企单位中自建房屋作为住宅, 工矿用地中房屋作为酒店、旅馆等, 房屋性质发生了变更, 对于此类情况, 我们无法界定房屋性质变更的年份, 也就无法参考补偿等级标准去具体地进行补偿工作。

(3) 政策征收补偿价格不合理

房屋补偿款补偿过低, 有些地方的补偿标准多年没有修改, 标准偏低, 建议与国有土地房屋补偿价接轨。区位补偿价格应拉开档次, 不能只作简单的划分。营业损失和设备的拆除、安装和搬迁费用偏低, 一般规定营业损失和设备的拆除、安装和搬迁费用是以征收补偿款为基数按比例确定, 而实际过程中营业损失, 设备的拆除、安装和搬迁费用和所经营的行业关联度更密切, 造成营业损失和设备的拆除、安装和搬迁费用补偿偏低, 无法满足被征收人, 与国有土地的相应补偿金额差距较大。并且由于征收实施细则不够详细, 临时组建的征收组中非专业征收人员很难界定钢混和砖混结构, 房屋结构性质的界定错误也会导致补偿价格不合理。

集体土地非住宅征收补偿工作中存在诸多问题, 其主要原因有以下几点。

(1) 征收补偿标准不统一

我国集体土地非住宅房屋征收补偿的标准虽然没有明确的规定, 但是对集体土地征用补偿却早在土地管理法中做出规定, 房屋补偿标准的制定主体已明确, 即省、自治区、直辖市。由于各省市经济发展状况不同, 补偿标准自然也不同, 因补偿方式不同, 所规定的补偿标准也不同。进行货币补偿的, 补偿价格由市场确定, 也就是将被拆除的房屋重新置价, 除此以外, 还应根据地理位置的不同来合理确定宅基地区位的价格。另外, 补偿的标准应不仅包括直接损失, 还应包括实际确认和计算的间接损失。

(2) 缺乏有效法律救济机制

目前我国集体土地征用征收、房屋征收补偿的法律救济手段主要是行政救济, 当征用方与被征用方无法就补偿问题达成协议时, 一般采取的救济方式是行政复议、行政诉讼等。由于我国对集体土地房屋征收财产补偿没有一套完整的立法, 所以在审理行政案件时, 补偿标准以及补偿方式的不科学容易导致行政案件出现难定性、难审理的问题。土地征用征收明显是一种以政府公权力对个人财产私权的限制与干预, 这种双方强弱对比如此鲜明的行为, 极容易导致公权力行使不合理, 再加上法律监督的缺失, 被征收企业作为弱势一方, 他们的权利很容易受到侵害, 无法得到有效的保障。征收补偿协议是征收人与被征收人协商签订的, 从这个角度出发, 征收补偿协议就具有合同的特点, 因征收补偿协议而产生的纠纷就应该归属于平等主体之间的普通民事诉讼。但由于征收方是政府一方, 代表国家利益, 他们签订的征收补偿协议又具有强制性的特点, 不符合签订合同自愿性的要求, 所以不归属于民事诉讼, 应该归属于行政诉讼。故法院接到这样的案例会做出不予受理的定论, 导致被征地企业法律救助途径行不通, 法律救济机制成为空头摆设。

(3) 补偿测算方法不合理

我国很多地方对集体土地征收补偿费用的确定仍然沿用政策补偿。这与经济发展大趋势严重不符, 有些地方采用市场评估方法作为补偿费用的基础, 但现有的评估机构往往是政府的附属结构, 缺乏独立性的评估机构直接决定了评估系统的不完备, 评估过程的不公正。集体土地非住宅房屋征收的目的并不在于房, 而是在于地, 是国家为了公共利益的需要对集体土地所有权性质进行改变的行为, 所以征收补偿时被征收人损失的价值不能仅仅体现在房屋的价值上。因此, 我们在补偿费用上应该区分对待:对于房屋补偿应由独立的社会评估机构操作, 对于地价的合理补偿应体现在对房屋的区位补偿上, 应由专业的社会土地测评机构负责。还应该确定评估救济途径, 实现对评估机构和土地测评机构的监督, 保证评估数据真实有效, 评估价格公正。

摘要：随着我国城市化的迅速扩张, 城市土地需求量越来越大, 在国有建设土地严重供给不足的背景下, 集体土地非住宅房屋被纳入征收范围。然而在集体土地非住宅房屋征收补偿工作中存在的问题严重束缚了房屋征收进程, 阻碍了城市建设的发展, 本项目通过调查问卷, 总结该项工作中存在的问题, 并对成因进行分析。

关键词：集体土地,非住宅,征收补偿问题

参考文献

[1]唐雪驰.城市房屋拆迁补偿问题研究[D].苏州大学, 2006.

[2]李慧慧, 瞿富强.集体土地征收中的房屋拆迁补偿研究[J].农村经济, 2010, 9.

集体土地征收补偿论文 篇10

征地补偿是指国家为了公共利益需要, 依法对农民集体所有土地实行征收或者征用, 并按照被征地的原用途给予补偿。目前我国的征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费以及青苗补偿费。

之所以要进行补偿是由我国现行的土地所有制度所决定的。目前我国处于城市土地归国家所有、农村土地集体所有的二元结构。具体于农村又可概括为“集体所有、个人利用”的模式。因此基于该制度所确定的以土地用途为标准的补偿制度存在着先天的不足。

二、区分经济和行政的土地补偿新标准

现在的征地行为兼具经济性和行政强制性两重属性, 补偿也应划分为出于经济行为的补偿和出于行政行为的补偿两部分。征地改变了农民原有的状态, 为使农民作出接受、适应该改变的决策, 需要进行补偿。经济行为的补偿应是被征地农民的机会成本, 通过这笔补偿能使农民处于不低于目前生活水平的水平。行政行为的补偿应契合行政目的, 即使得这部分农民的收入水平与结构和迁入城镇的收入水平相契合。

( 一) 经济性补偿可藉由保护村民成员权来实现。《物权法》第五十九条规定: 农民集体所有的不动产和动产属于本集体成员集体所有。目前我国农村土地权利已逐步物权化, 下一步的方向应是集体所有权的完全物权化, 这在客观上为村民成员权的实现与应用奠定了理论基础。

用来解释法人成员权利的成员权被我国创造性地应用于农村集体中, 由共益权和自益权构成的成员权可分别从征地程序和补偿取得这两方面来应用。

1. 共益权保证了征地程序的正义。共益权指集体成员为集体利益而参与集体事务的权利, 主要包括集体事务的决定权、监督权和代为诉讼权。如果对重大事项做了决议或其他法律行为而未经集体成员决定, 该行为无效。重大事项就包括了征地行为。这从源头上对村委会的权利进行了限制, 防止公权力在征地方式、补偿分配等核心问题上的滥用进而损害其他当事人的利益。监督权不仅赋予普通村民对公权力督查之权利, 而且确保村民对村中事务的知情权, 确保村民对集体财产的处分收益之行为的及时了解与是否介入。代位诉讼是指允许成员以保护集体利益的缘由向法院提起诉讼, 该权利发生于法益受损时, 是保障村民的救济权利。共益权主要从程序上保证村民维护作为集体成员的利益不受侵害。

自益权指集体成员为实现自己在集体所有权上的利益而行驶的权利。包括对集体财产的享用权和从集体财产上取得个人权利或者财产的权利, 征地补偿特指第二种权利。此处的集体财产不应包括因公力投资而使土地增值的部分。自益权的实现应以村民处于原生活水平为限。

2. 行政补偿依托于土地发展权而实现, 目的是使失地农民的整体收入水平结构与城镇收入水平结构相一致。

土地发展权是土地所有权的派生权利, 指通过基于人力、资本、技术等全要素投资引致的土地利用的纵深扩展或用途变更而使原所有权人获得更大发展增益的权利。农村集体作为农村土地的所有权人, 当然应该获得该部分利益的一部分或者全部。

土地发展权通常通过对土地增益的货币补偿来实现。土地增益可分为自力增益与公力增益。前者指土地所有权人改善土地物理化学地质形状、改善基础设施、增加附属物所带来的土地增益。这部分增益由土地所有权人当然所有, 本文将其归于自益权中。后者指非以土地所有权人直接投资投劳而获得的增值, 通常由于社会性投资产生了外部性后果。这部分增益由社会资本推动, 理应由社会共享。土地的所有权人作为社会的一份子也应获得该部分增益的一部分而非全部。此处的土地发展权特指因公力而引致的增益。

就我国实际而言, 土地开发由国家控制, 政府通过土地用途管制、征地补偿、国有土地使用权二级市场交易等行政制度首先以国家名义占有土地发展增益, 农业用地转为非农业用地的唯一途径是通过国家土地征用。即我国目前由外力导致的土地增益是由行政力量所推动的, 其补偿也应对该行为带有行政性的补偿。政府征地的目的是推进城镇化建设、使农业人口转为城市人口。故行政性补偿应使得征地农民的征地后收入水平可以和迁入的城镇居民收入水平相一致。同时为了使农民尽快适应城镇生活, 理应为其提供必要的职业培训以及社会保障。这些共同构成了征地的行政补偿部分。

三、新补偿方式适用的注意事项

( 一) 出让权与受让权区域相分离。美国将土地分为出让区与受让区, 土地发展权的增益由受让区分配给出让区, 即出让区通过出让土地发展的权利从受让区获得补偿。该划分方式适合我国对耕地等特殊用途土地专属保护的实际。

( 二) 救济制度完善。新标准的核心在于由按土地用途补偿转为按权利补偿, 所以完善我国侵权损害尤其是这两项权利受损的救济制度甚为必要。

摘要：目前我国的征地过程主要是由行政力量主导推进的, 逐渐转向符合经济规律、符合法律规定的征地过程是一定的。现行的按土地用途来进行补偿的标准会导致利益分配不均, 转为以成员权和土地发展权为理论基础的按经济补偿与行政补偿进行补偿的征地补偿新标准可以规避这一问题。

关键词：征地补偿,成员权,土地发展权,经济补偿,行政补偿

参考文献

[1]王利明, 周友军.论我国土地权利制度的完善[J].中国法学, 2012 (1) :45-54.

论土地征收中宅基地使用权的补偿 篇11

关键词：土地征收；宅基地使用权；补偿

中图分类号：F301.1文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2014）05-0008-06

资料显示，我国从1999年到2009年城市化率从30.9%增长到46.6%[1]，已进入了城市化的快速发展时期。与之相伴的是土地征收规模的逐年增大。国土资源部近几年的公报反映全国每年有近400万亩的土地被征收。有学者综合考虑了征地中的合法用地与违法用地因素，甚至指出：“2004年以来我国每年净减少耕地应当不少于1 000万亩[2]。”大量的征地使失地农民数量成为一个庞大的数字。失地农民权益的保护也成了一个关系到社会稳定的政治问题。宅基地使用权是农民在土地上享有的一个重要用益物权，但现行法律中对宅基地使用权的征收补偿没有规定。近年来国家有关部门出台了一系列相关政策保护失地农民利益，但有关宅基地使用权征收补偿鲜有涉及。由于法律与政策的缺失，宅基地征收中农民权益得不到有效保护，引起了被征收农户的不满，成为影响社会稳定的不良因素。

一、法律上的缺失与补偿的必要性

我国国家层面上立法对宅基地使用权征收补偿的规定基本上属于缺失状态。《物权法》第121条原则上规定了：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第42条的规定获得相应补偿。”但《物权法》第42条对征收个人住宅做了规定，没有涉及对宅基地使用权的征收补偿。《土地管理法》中并没有宅基地使用权征收补偿的相关规定，只是在第47条第3款原则上规定了宅基地所占用的集体土地所有权的征收补偿：“征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”《土地管理法实施条例》同样没有规定宅基地使用权的征收补偿。

我国相关法律的缺失并不意味着不需要对宅基地使用权进行征收补偿。从法理上来说，宅基地使用权是是从集体所有的土地所有权上产生出来的独立用益物权，对集体土地所有权的征收只是土地所有权主体的改变，并不必然导致该用益物权的消灭。要消灭宅基地使用权必须对其进行单独的征收并进行补偿。梁慧星教授主持编写的《中国民法典草案建议稿》中将建设用地使用权与宅基地使用权统称为基地使用权，其436条第1款指出：“国家为了社会公共利益的需要，可以征收基地使用权，但应依法对基地使用权人给予补偿[3]。”公平正义是法律所追求的一个重要价值。从公平的角度来讲，农民拥有的宅基地使用权虽然受到转让、抵押等方面的限制，但它是农民无偿获得并且无期限限制的一个用益物权，为农民的生活甚至生产提供了基本的场所保障，土地征收消灭宅基地使用权而不予补偿明显违背公平正义。从另一角度来说，《国有土地上房屋征收补偿条例》中对征收房屋价值的补偿其实包括了房屋本身的价值与建设用地土地使用权的价值。《国有土地上房屋征收补偿条例》第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”实践中，居民购买商品房并不会分别支付房屋价格与土地使用权价格，商品房的价格其实是包涵土地使用权的价格。2011年住房与城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”综上可知，国有土地上房屋征收补偿包括土地使用权的补偿，集体土地上房屋征收如果不对宅基地使用权进行补偿则有悖于公民财产权平等保护的原则，有歧视广大农民之嫌。

二、各地关于宅基地征收补偿的做法及存在的问题

由于国家层面上立法的缺失，各地通过制定地方性法规或者其他规范性文件规定宅基地及其上房屋征收补偿问题。各地对集体土地上房屋征收补偿的具体做法多种多样，主要有：货币补偿、房屋安置及农民自拆重建安置等几种方式。如《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第17条第2款规定：“拆迁住宅房屋实行货币补偿、房屋安置、货币补偿与房屋安置相结合的方式，安置方式由被拆迁人自行选择。”《张家界市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》第6条规定：“征地范围内涉及的集体土地上的房屋拆迁，采取自拆重建方式补偿安置。”

以上各地做法虽然不同，但在涉及宅基地使用权补偿方面都存在一些问题，主要表现在征收中对宅基地使用权不予补偿或者补偿时限制较多、标准较低等，侵害了农民的利益。具体表现在以下几个方面：

（一）对宅基地使用权基本不予补偿，严重侵害农民的利益

货币补偿是许多地方采用的房屋拆迁补偿方式。不少地方规定中没有明确货币补偿是否包括宅基地使用权的补偿，但不管从其规定还是实践做法来看，该货币补偿显然不包括宅基地使用权的补偿。如《福州市农村集体土地房屋拆迁补偿安置规定（试行）》第2条规定：“住宅拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋安置。货币补偿，将确认的被拆迁房屋合法面积按市场评估价折算成货币，由被拆迁人自行购房安置。市场评估价由房屋区位补偿单价和旧房补偿单价组成。”从该规定中看不出有对宅基地使用权的补偿。从实践中补偿给权利人的价格也难以认定有宅基地使用权的补偿。如福州市竹屿村的拆迁补偿：“一般住房按4 000元/平方米计算补偿，相同地段的商品房为15 000元左右1平方米，房屋面积的计算为屋内测量为准，天井、院落均为无偿征收[4]。”天井、院落作为宅基地的组成部分被无偿征收只能说明宅基地使用权没有补偿，如果认为房屋征收补偿中包括宅基地使用的损失，则难以解释该补偿价与相同地段的商品房之间的巨大差额。我们只能推定没有对宅基地使用权进行补偿。

（二）非货币补偿中宅基地使用权损失得不到体现

宅基地拆迁的非货币补偿主要是房屋安置与农民自拆重建安置。在这些非货币补偿中，由于被拆迁人获得了安置房屋或者重新获得一块宅基地，宅基地使用权有没有补偿往往更具有一定的迷惑性。有不少地方在采用非货币补偿时宅基地使用权损失并没有得到体现。

1.房屋安置时宅基地使用权往往没有补偿。有些地方在宅基地征收时采取了宅基地换取安置房的政策，在操作过程中宅基地使用权往往得不到补偿。如一些地方名为宅基地换房，其实是按照宅基地上合法建筑面积换取安置房，对宅基地实质没有补偿或者补偿较少。如浙江省绍兴市《关于推进农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的若干意见（试行）》中规定：“在本县域范围内农民集中居住区置换，已有宅基地（房屋）的，按照其合法建筑面积1∶1的比例以成本价进行置换”，显然不是宅基地换房，而是以房换房。还有对天津的宅基地换房调查显示：“现行规定的置换标准是，主房可以一比一对换，附房则是2平方米换1平方米，院落空地不算[5]。”宅基地使用权同样没有补偿。另外，农民换取的安置房产权受到限制，往往没有处分权，或者农民需要交纳一定费用后才能拥有处分权。同是绍兴市上述文件中规定：“农民集中居住区用地一般以国有划拨方式供地，办理国有土地使用证和房屋产权证，5年后在置换户补缴土地出让金及置换时相关优惠费用后可以上市交易。”据调研，采取类似规定的地区不在少数。该种做法可以说直接剥夺了农民的宅基地。农民原来是有房有院，虽说处分权受到一定的限制，但可以给农民带来居住的方便以及庭院经济的收入。宅基地换房所换取的一般仅仅是原合法建筑面积大小并且处分上受限的安置房，与置换前相比，农民显然失去了自己的庭院，失去了宅基地的使用权并且没有得到补偿。

2.农民自拆重建安置中宅基地使用权没有补偿或者仅对新宅基地面积少于原合法使用部分予以补偿。实践中一些土地资源较丰富的地区在宅基地征收中采取农民自拆重建的安置方式。在这种安置方式中，由于农民重新获得一块宅基地，以致有很多人忽略了宅基地使用权的补偿。细致研究一些地方的规定与实际做法，在农民自拆重建安置中对宅基地使用权损失并没有补偿。如张家界市《集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》第11条规定：“实行自拆重建安置的，被拆迁房屋所占宅基地不再补偿。其面积和重建宅基地面积的差额，应当按征地补偿标准计算补偿费。”北京市《大兴区关于集体土地房屋拆迁补偿及补助费标准的有关规定》也规定：“对于有审批宅基地条件的地区，拆迁人除对被拆迁人的房屋给予重置成新价补偿外，还应对新批宅基地面积少于原合法使用部分，给予宅基地区位补偿价补偿。”言下之意即农民自拆重建中新宅基地面积范围内的宅基地使用权没有补偿。表面看来，农民宅基地被征收后给予一块新的宅基地，好像没有什么损失，故可以不予补偿。其实要明确国家征收与村集体重新安排宅基地是两种完全不同的关系。国家征收了农民的宅基地，剥夺了农民的宅基地使用权，根据有损害既要有补偿的原理，国家要对农民宅基地使用权损失进行补偿。至于村集体将一块集体土地安排给农民做宅基地使用，这是在集体土地所有权上设立用益物权，是村集体内部事务，它虽然要遵守国家的相关法律与政策，但和国家征收无关，不能将二者混为一谈，以村民已取得了新宅基地而不予补偿原宅基地使用权损失，无异于张三夺走了你的东西后，李四给了一个新的东西，所以张三不需要承担赔偿责任。该观点在理论上显然是站不住脚的。

（三）对宅基地使用权予以一定的补偿，但补偿不充分，限制较多

也有一些地区对宅基地给予一定的征收补偿。典型的地区如北京市与广州市。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第14条规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。”广州市也有类似的规定。这些地区在征收时考虑了宅基地使用权的损失，对宅基地使用权予以一定的补偿，但也存在补偿不充分甚至不合理的地方。

1.宅基地区位补偿价较低。在已经实行宅基地使用权补偿的地区，宅基地使用权补偿往往较低。以北京市为例，宅基地区位补差价的计算公式是：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积/户均宅基地面积。这些直接影响宅基地区位补偿价的当地普通住宅指导价、房屋重置成新均价、户均安置面积、户均宅基地面积均由区县人民政府来确定。其中，当地普通住宅指导价对宅基地区位补偿价影响尤其大。根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》规定：“当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。”由于普通商品住宅均价是一个变量，当地普通住宅指导价应随之及时调整，特别是近几年商品房价格上涨较快，不及时调整普通住宅指导价显然对被征地拆迁的农民不公。实践中，由许多区县人民政府确定的普通住宅指导价往往不高，有时甚至达不到其官方公布的相应数字。如2004年北京市国土房管局发布的普通商品住宅成交均价中通州区为3 369元/平方米[6]，而《北京市通州区人民政府关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知》（通政发[2004]21号）中将当地普通住宅指导价分为四个档次，最低900～1 600元；最高1 720～3 220元。显然低于国土房管局发布的普通商品住宅成交均价。更有甚者，有不少区县在2004年或者2005年发布了当地普通住宅指导价与宅基地区位补偿价后一直按该标准执行，几年不进行调整，而2005年以后是我国商品房价格上涨最快的时期，按着老标准进行补偿造成补偿标准过低，严重侵害农民的利益。如北京海淀区八家村紧邻清华大学与中关村，2010年拆迁时宅基地区位补偿价为5 625/平方米，而同期该紧邻地段商品房均价已达35 000/平方米，难免会引起农民的强烈不满[7]。

2.严格限定补偿面积。即补偿时对控制面积范围内的宅基地予以补偿，超过控制面积的合法宅基地不予补偿。如上述通州区（通政发[2004]21号）文件中首先规定了每宗宅基地的控制面积在0.3或者0.4亩，同时规定：“经过合法批准的宅基地未超出面积控制标准的部分，按照宅基地区位补偿价计算，超出面积控制标准的部分，不予补偿；老宅基地未超出面积控制标准的部分，按照宅基地区位价计算，超出面积控制标准的部分，最高按照宅基地区位补偿价的30%补偿。”实践中《土地管理法》等法律法规出台前的宅基地往往是历史形成的，有可能超出滞后规定的面积控制标准，对超出所谓的控制面积的宅基地不予补偿显然是没有尊重事实并赋予征收政策以溯及力，不仅违背法理也有悖于社会公平正义。

三、宅基地使用权征收补偿的立法建议

（一）在立法上明确规定宅基地使用权的补偿

鉴于我国立法中尚没有明确宅基地使用权的征收补偿，为避免各地是否予以补偿做法不一致，引发事实上的不公平，建议在立法中明确对宅基地使用权的征收补偿。具体立法可以采用两步走的做法：

1.修改《物权法》、《土地管理法》等相关的法律规定，明确宅基地使用权的征收补偿。建议在《物权法》第十三章宅基地使用权中增加一条：“宅基地使用权因征收而消灭的，应当给予宅基地使用权人合理补偿。”在《物权法》修改的同时，《土地管理法》等相关法律也应做相应的修改。《土地管理法》第47条是对征收补偿的规定，建议在该条中增加一款：“被征收土地的宅基地使用权补偿，由国务院另行规定。”

2.在《物权法》、《土地管理法》等上位法做出原则性规定后，由国务院制定《集体土地上宅基地及房屋征收与补偿条例》，对征收条件、程序、补偿内容、补偿标准等做出详细规定。其中，征收宅基地补偿的内容应当包括：宅基地所有权补偿、宅基地使用权补偿、房屋补偿、搬迁费、营业损失等。由国务院制定《集体土地上宅基地及房屋征收与补偿条例》可以改变目前各地对宅基地使用权补偿规定不一的状态，有利于实现地区间的公平。有学者建议应当“制定统一的《征收征用法》”[8]，笔者非常赞同，但由于现行城市与农村征收规定差别较大，农村房屋与土地征收情况又较复杂，先由国务院制定相关行政法规，执行一段时间总结相关经验与教训再制定统一的法律为宜。国务院已颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，实现城市范围内房屋征收适用统一的规定，制定全国性的宅基地及其上房屋征收的法规已成为当前的迫切需求。

（二）在非货币补偿中要注意补偿宅基地使用权的损失

在明确了征收宅基地使用权要予以补偿后，不管是采用货币还是非货币方式补偿，都要体现宅基地使用权的补偿部分。具体说来，在房屋安置中，可以采用先计算宅基地及其上房屋等附属物的补偿总价，明确告知被拆迁人宅基地所有权、宅基地使用权与房屋等附属物补偿各是多少，其中宅基地所有权补偿中被拆迁人所得是多少，再将该被拆迁人所得补偿与安置房屋结算价差。该做法操作起来虽然较复杂，但双方所交换之物价值清楚明了，保证了被征收人的知情权，有利于减少征收过程中的矛盾与纠纷。在农民自拆重建安置中，同样要计算出上述各项补偿，按照其性质支付给不同的主体。房屋等附属物补偿应直接支付给被拆迁人，宅基地所有权补偿应支付给集体组织，再由集体组织按照规定分配给其成员。其中，宅基地使用权补偿相对较复杂，按照其性质，该补偿原则上应当支付给用益物权人——被拆迁人，但由于村集体又无偿给被拆迁人安排一块宅基地，该补偿如全部给被拆迁人则违背了《土地管理法》中规定的一户一宅原则，对其他村民也有失公平。建议在新旧宅基地面积相等的情况下，将补偿视为被拆迁人再次获得宅基地使用权的代价，由集体组织享有，集体组织按照本组织成员的意愿来安排该补偿，包括由全体成员分配该补偿。在原宅基地大于新宅基地的情况下，多出部分的补偿应当由被拆迁人享有。

（三）制定合理的宅基地使用权补偿标准，尊重事实进行补偿

相对于耕地，宅基地对农民具有更重要的意义。从情理上来说，宅基地与其上的房屋往往是祖传下来的家产，它不仅是农民生产生活的场所，也是其精神的家园。如有学者指出：“宅基地对于中国农民，意义非同寻常，应该说比耕地更具有文化、情感、心理认同、心灵归属方面的价值。”[9]正是因为如此，农民对宅基地的征收往往有一定的不配合甚至抵触。某地调查显示，“提到是否愿意到其他地方生活，表示不太愿意（55.4%）和很不愿意的（13.5%）的村民占到调查对象总数的68.9%。”究其原因，除了有担心物质补偿不足之外，还有对居住村庄的归属感及担心无法维系其原有村落共同体等因素[10]。正是因为宅基地较耕地的征收难度更大，制定合理的补偿标准可以在一定程度上缓解农民的抵触情绪，保证征收的顺利进行。

众所周知，房屋与宅基地不可分割，在补偿时究竟是采用房地一体补偿还是采用分别补偿呢？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定：“被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”显然采用的是房地一体补偿主义。相对于城市房地产，农村宅基地面积远远大于宅基地上的建筑面积，以被征收房屋类似的房地产市场价格为参照难以充分考虑并补偿宅基地的价值。另外，农村房屋与宅基地的转让受到一定的限制，虽然有一定的隐性市场，但从总体上来说，农村房地产的市场价格缺乏合理的参考。如有学者指出“对农村房屋产权权能的限制必然会影响价格机制发挥正常作用，使得对农村房屋转让权的限制变成隐性和既定的对农村房屋价格的管制，造成农村房屋市场价值名存实亡，难以在经济上实现[11]。”因此建议宅基地及其上房屋征收补偿应采用房地分别补偿原则。在该模式下，房屋的补偿价格可以参照北京等地的做法，补偿房屋重置成新价格。宅基地的补偿相对比较复杂，既包括所有权的补偿也包括使用权的补偿。虽然有些地方按照普通住宅指导价，安置面积等因素来确定宅基地使用权的补偿，有一定的合理性，但还不能完全反映宅基地上权利损失。算一个简单的账目，国家通过征收消灭了集体土地所有权与宅基地使用权，而后建立了国有土地所有权与建设用地使用权。国家用较低的补偿消灭了集体土地上的两项权利，别人在其征收来的土地上建立用益物权则要花费巨大的代价——支付巨额的土地使用权出让金。征收应是行政非营利行为，国家消灭他人的用益物权建立自己的用益物权显然不应当营利，应当将其获利补偿失去用益物权的农民。即使这样，国家获得了永久的土地所有权，还应当对集体土地所有权的损失予以补偿。

就目前来讲，让国家承担上述巨额的所有权与使用权这两种损失补偿，国家可能无力承担或者说不太符合中国发展的大局。长期以来，中国特色的土地制度为中国经济的快速发展作出了巨大贡献。“正是因为中国特色的土地制度，使得中国可以以较低的成本扩展城市和建设基础设施，从而可以为中国经济发展提供基础条件[12]。”退一步讲，国家应当将土地出让金全部用来弥补宅基地上的集体土地所有权与宅基地使用权的损失。鉴于宅基地使用权是一种无期限的用益物权，建议该补偿的不低于80%的部分应当用来支付给农民作为宅基地使用权的损失。至于被征收的土地将来划拨给某单位使用，没有土地出让金的，由国家以相邻土地的出让金作为补偿的依据。为公共利益目的可以强制消灭农民的宅基地使用权，但不能由某些特定的个体承担公共利益的代价，正如学者指出：“公共利益是由社会全体成员受益的，为此支付的成本理应由社会全体成员来负担，而不能只由被征地农民来负担[13]。”因此，被征收土地无偿划拨给一些单位使用，仍然要对宅基地使用权损失予以合理的补偿。

在确定合理的补偿标准的同时，在征收过程中要本着尊重历史、尊重事实的态度，对新旧宅基地按照不同的面积标准进行补偿。对宅基地相关法律法规及政策颁布后经合法批准的宅基地按照批准的面积进行补偿。对相关法律法规颁布前历史形成的宅基地则应按照实有面积进行补偿。宅基地上土地权利的形成与发展在我国具有一定的特殊性，在建国以后的一段时间内宅基地尚属于农民的私产，到1962年《人民公社工作条例修正草案》的颁布才规定宅基地“归生产队所有”，直到今天，仍有不少农民认为宅基地属于私产范围。在宅基地的具体规定方面，可以说在1982年国务院《村镇建房用地管理条例》颁布以前一直是无法可依，各地出台的土地管理法实施办法更是在1986年《土地管理法》实施以后。征收时，对老宅基地要本着尊重历史、尊重事实的态度予以补偿。那种对所有宅基地一律按照控制面积进行补偿的做法显然有失妥当。从法理上来说，相关法律法规出台之前的权利必须予以尊重，即使把农民长期使用宅基地看成是一种占有，其占有权也应当受法律保护，“占有为一种既成事实，即使这种事实与其他当事人的权利相抵触，也不应再受到非法行为的侵害[14]。”征收终止了农民对宅基地的占有，显然应当给予补偿。从情理上来说，越是历史形成的宅基地，越承载了农民的精神寄托，农民越是故土难离，征收时给予合理的补偿可以弥补农民一定的心理创伤，从而减少征收中的纠纷，保证征收的顺利进行。

参考文献：

[1]楼培敏.农民就业——考问中国城市化[M].北京：中国经济出版社，2011：1.

[2]佟丽华.中国农村法治热点问题研究[M].北京：法律出版社，2010：4.

[3]梁慧星.中国民法典草案建议稿[M].北京：法律出版社，2003：86.

[4]邓昌煌.建议出台“集体土地及宅基地上的房屋征收与补偿条例”[EB/OL].（20120208）[20120409].http：//www.bj93.gov.cn/czyz/jyxc/t20120208-213656.htm.

[5]杨正莲.天津宅基地换房：农民真的赚了吗？[EB/OL].（20090603）[20120409].http：//news.qq.com/a/20090603/001134.html.

[6]张晓莉.北京市国土房管局发布新建商品房买卖指导价格[EB/OL].（20040528）[2012049].http：//bj.house.sina.com.cn/20040528/40364.html.

[7]傅沙沙.海淀八家村拆迁启动二层房每平米最多补800元[EB/OL].（20100416）[20120410].http：//house.people.com.cn/GB/11382586.html.

[8]宋志红.集体建设用地使用权流转法律制度研究[M].北京：中国人民大学出版社，2009：231.

[9]栗占勇.学者于长江：宅基地对农民有重要文化和情感价值[EB/OL].（20101112）[20100502].http：//yanzhao.yzdsb.com.cn/system/2010/11/12/010795083.shtml.

[10]陈飞强.村落拆迁中的“非物质补偿”问题初探[J].西北农林科技大学学报：社会科学版，2012（5）：120125.

[11]刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J].农村经济，2006（3）：3336.

[12]贺雪峰.地权的逻辑[M].北京：中国政法大学出版社，2010：324.

[13]蔡继明，惠江.从中共十七届三中全会决定谈中国相关土地法规修订[M]//农村土地制度改革：国际比较研究.北京：社会科学文献出版社，2009：189196.

浅议农村土地征收补偿 篇12

所谓土地征收是指, 国家就公共利益的要求, 通过强制的手段, 从国家土地所有权不包含的土地, 采取一系列的强制手段, 同时给予一定的补偿的制度。

二、土地征收的基本特征2.1公共目的性

所谓公共利益是指, 国家或者社会的相对权益决定了公益的目的, 即土地征收权能够存在的有效依据, 但国家在征收土地时, 必须满足公共利益这一前提, 否则即是违法征收, 国内的《物权法》中第42条规定:“为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。

2.2强制性

土地所有权是人的合法物权之一, 它具有排他干涉性, 在未得到当事人同意时, 不得侵犯土地利益, 对土地进行任何一种私自交易, 都会得到国家强制限制, 这一权利却不是一定的, 神圣不可侵犯, 当代, 国家多做出相关规定, 指出国家可以根据公共利益, 对私人以及集体所占有的土地进行征收, 并将该土地权利转化为国家所有, 在土地征收的过程中, 征收权是一种意义上的权力, 也是在国家单方意志的基础上所拥有的所有权。

2.3补偿性

国家是人民利益的集中体现, 标志着国民生活需要, 所以, 国家可以在某些既定的环境下, 从公众利益的角度出发, 牺牲部分人的利益, 以满足国家公共需求, 因此强制性是土地征收的一个特征, 这一过程中, 土地的原占有主体将其过渡给国家, 同时, 为了保证失去土地的人能够良好的继续生活, 所以需要采取一定的补偿, 这是国家私权尊重的一种体现, 但各国征收土地的补偿的规定、原则表现不一, 但总体精神是一致的。

三、农村土地征收补偿的意义

农村土地征收补偿是政策补偿中突出的两种形式之一, 同时结合上述农村土地征收理论, 能做出界定, 行政主体是以公共利益为基础出发的, 需要对农村农民集体土地进行征收, 从而, 国家在征收的同时, 还必须以一定形式的补偿方式去补偿公众利益, 使得公众所遭受的精神、物质损失得到补偿, 从细节上讲, 是农村土地征收补偿是具有重要意义的。

3.1关系农民利益的保护

所谓农村土地征收, 是指国家以强制手段从农民手中获取土地, 该方式具有一定的正当性, 体现在个人权利受到制约, 个人所有权, 以及土地所有权都需要能够为社会发展需要服务, 征收农村土地也是城市进步中的必要, 土地作为人类最根本的生产资料, 就土地的自然属性进行征收, 同时去补偿是保障农民利益的关键, 在当代中国, 土地不仅仅是农民所拥有的一项财富, 更是衣食父母, 从感情上以及心理上都需要一定寄托, 因此, 在政府同意征收的前提下, 是需要以合理的制度来补偿公民的。

3.2关系土地资源的合理利用

土地作为一种非可再生资源, 是人类赖以生存的物质基础, 土地给中国人民提供了充足的粮食以及养分, 人类才有物质基础去发展远古文明, 以发展至今, 随着经济、社会进步, 城市化是人类居住发展的主导文化, 城市的扩大需要充足的土地, 因此农村土地的征收变成了必然, 容易导致各种生态问题频现, 征地补偿制度则直接决定着土地的价格, 以及一系列问题的补偿途径, 因此农村土地的有效利用关系着整个城市的发展速度、方式。

3.3关系社会的稳定

农民生活是否安稳, 一直关系着中国这个农业大国的安稳, 历年历代的封建王朝不停的更迭, 原因在于农业为得到稳固, 因此农民是社会稳定的主体, 征地补偿制度所涵盖的内容必须包括农民的安置以及补偿, 若不对补偿、安置进行良好的处理, 则会使得农民阶层不稳定, 最后对城市以及国家的安全造成一定的损害。

四、我国现行土地征收法律制度的缺陷以及原因分析4.1公共利益界定不清

虽然在国内, 我们的宪法中的《宪法》、《土地管理法》, 都对公共利益需求做出了相关的规定, 即是指, 政府有权利, 通过法律相关条例去实行土地征收, 但是公共利益却具有不确定性, 模糊性, 我国法律却有每一对这一概念进行描述, 导致了当地社会在各种地方利益冲突面前, 显得很局促, 特别是一些具有明显商务利益的幌子, 损害了工资的利益, 最后造成了公共利益的损害。

4.2建设用地使用权的有偿出让市场具有一定的国家垄断倾向

我国的土地所有制可以分为国家属性和集体属性两种, 但是在建设用地的规划以及使用方面具有相当大的差别, 其中《土地管理法》第43条规定, “任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地”, “依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。在农用土地像非农用土地的转化上, 必须将土地所有权进行变性, 将集体所有权转化为国家所有权, 并投资到非农建设当中去, 该规定世家上是为国家的独断土地使用做出了空间, 将土地国有化权利夸大, 农民则很大程度上是被该法规所排斥的, 换言之, 农业用地的非农用转化, 是由村集体以及农民自身的所有权、决定权都是被排斥的, 所有补偿也是相对的。

五、完善土地征收制度相关建议5.l严格界定公共利益的范围

公共利益同私人利益的概念具有较大的差别, 公共利益以及私人利益常常表现出相关规律, 公共利益多是以削弱私人利益的形式去实现, 甚至说, 通过限制甚至剥夺掉私人所有权换来的。所以, 多国法律实践的过程中, 多是通过宪法以及法律来对公共利益进行区分, 此外, 与公共利益的界定实质内容进行比较, 公共利益的界定相对繁杂, 所以我们还应关注由谁确定公共利益的划分, 公共利益程序界定相对与制衡以及对抗对于界定公共利益具有重要作用, 所以他也是农民权益的保障。还需要为农民保留异议权等权项。

参考文献

[4]黄祖辉, 汪晖.城市发展中的土地制度研究[M].北京:中国社会科学出版社, 2002

[5]李昌麟.寻求经济法真谛之路[M]北京:法律出版社, 2003