集体土地征收方法

集体土地征收方法（共8篇）

集体土地征收方法 篇1

征地拆迁：农村集体土地房屋征收补偿计算方法(2014-02-14 08:12:53)转载 ▼ 标签： 合法权益 说是 农业人口 征收与补偿 计算方法 文化

最近，笔者在电视、网络、新闻媒体中看到一些，有关关于农村征地拆迁补偿的新闻，地方政府是怎么怎么的为农民着想，又是怎么怎么的对农民进行了合理补偿。不过，笔者读后心里总不是滋味。

前几天，笔者看到一则对农民征地补偿新闻,一个城市征收农民土地，一块同样的，两个价，80%的土地按每亩8万（120元/平方米）给付，20%的土地按每亩100万（1500元/平方米）给付，这说明农民的土地至少值1500元1平方米的，同一块儿地能给出两个价来，不知道当地政府是怎么考虑的，土地要是你的，这种征收法，你会同意吗？耐人寻味。还有，在农权网上看到一则帖子，征收农民的房屋政府给补偿每平方米400元，不知道当地政府是怎么的想的，以笔者当地农民建房为例，农民建设一所新房子，每平方米就得花约1500元，试想，这样的补偿，让农民怎么购建房屋，又怎么来生活。还有，就是农民的土地同地不同价，给农民的土地分片定价。无锡调整征地补偿标准 全市划分为一、二类地区。这就好比说，同样的土地种稻子，你能说同样的大米在市场卖出两个价？农民的土地作为生产、生活必要的要素，不能完全等同于市场，要考虑农民的长远生计，显然这种征地补偿方式是不合理的。

目前建于，集体土地、房屋的征收法律法规滞后，不健全。那么，在情况下，农民在征地拆迁中，怎样来计算补偿款才合理？尊重农民，保障农民长远生计？在征地拆迁补偿款计算中，农民应当必要考虑的因素，应当注意的问题，只有抓住要点才能在征地拆迁中得到较合理的补偿。这里笔者，给农民朋友一个思路，供农民在征地拆迁维权中参考。

农民在计算土地、房屋补偿款时，首先要了解：集体土地所有权、使用权及土地市场价值等相关法律常用名词，才能更好地维护农民合法的权益 集体土地所有权

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八条：土地所有权归属，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第十九条规定：集体土地所有权，“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。”

依据《中华人民共和国土地管理法》第4条之规定，我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转用建设用地、控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的行为都属于非法占用农用地的范畴。地方政府非法占用农用地的情形主要有以下五种：弄虚作假，主要是指使用土地的地方政府，虽然占地经过有权机关批准并且取得了用地手续，但是他的用地手续是通过弄虚作假骗取来的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，将基本农田或其它农用地撂荒成未利用地向有具有土地审批权的管理机关申报。少报多占，主要指超出批准用地的面积占用土地。比如，某建设项目被批准占用土地50亩，在实施建设的过程中，却占用了500亩，超占的50亩不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批准文件以及办理用地手续即占用土地的行为。未转先占，即未经依法批转土地利用就占用农用地的违法行为。未征先占，即未经土地征收程序改变土地权属就占用农用地的违法行为。由此可见，没有取得手续批文违法占地，农民有权拒绝征地。土地使用权《土地管理法》第九条规定：土地使用权，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第四十三条规定：集体土地建设用地使用权，“乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。”

现行的土地管理法律将土地的所有权和使用权相分离的基本原则，也就是说，虽然国家和农民集体拥有土地，但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下，办理相关合法的手续，取得合理利用土地的权利关获得收益。但是，这并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制，还是应当承担保护，管理和合理利用土地的义务，根据土地的属性不同，科学合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此，强占乱占侵犯农民土地使用权的行为都错误的违法行为。

依据《宪法》、《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人（发包人）在内的一切人的干涉和侵害。还有，温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。” 《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（2009年中央1号文件）也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中农民土地使用权限的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有权、使用权，可以说，地方政府目前的征地拆迁90%以上的都是违法的，因此，农民可要求最高的补偿。土地自身价值

价值规律是商品经济的基本规律，是商品生产和商品交换的基本规律。只要存在商品生产和商品交换，就存在价值规律。（1）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。（2）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。土地有偿使用，要符合价值规律。同样的土地，国有土地就有市场价值，集体土地就不具有市场价值，显然，这是不符价值规律，也是不符合逻辑的。

便于农民朋友理解，这里多提一嘴，什么是土地自身价值？如果农民的土地不值钱，那政府、开发商就不会对农民的土地眼红了。打个不确切比方，就是农民的土地很值钱，假如说农民的土地是一个聚宝盆，年年会给农民家送钱，就是秋天土地里的收成，因为农民的收成有了钱就可以无忧无虑世世代代地去生活。这时候，有人要卖农民的“聚宝盆”，要断了你的生路，对农民而言“生路”值多少钱？事实上这个“生路”就是这里所讲的土地自身价值。因此，农民为了生存，为了活命，就不能轻易要卖掉的。即使是卖也应是合理的，得保障农民自身的长远生存。尽管集体土地，还沿用着计划经济的落后的管理模式，但土地自身的市场价值以充分显现出来，如果农民的土地不值钱，那在征地拆迁中就不会制造流血伤亡事件了。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）文件精神提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这改变了农村集体土地只能被行政征收才能成为建设用地的做法，体现了追求城乡协调发展的科学精神，摆脱传统建设用地管理模式的束缚。

征地拆迁中，有这样一句话：“中国最便宜的是农民的土地，最贵的也是农民的土地”。简直就是对农民的侵略。不给农民一个合理的市场价格，进行合理的补偿，放到谁的头上，谁也不会干的，最终的结局就是抗争，以死来抗争。在征地拆迁中，真正体现土地自身的市场价值，才是对农民最公正的，才是构筑和谐社会，社会主义价值观的充分体现。关于对同地价的理解，将农民的土地分类划分等级进行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同价，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日 国发〔2004〕28号）：(十二)完善征地补偿办法，征地补偿做到同地同价。笔者理解文件精神是，同地同价应当是指土地在同一地区的的价格应当是相同的价格，不是地方政府所讲的同地同价，是同村的土地相同价格，也不是事先由地方政府按照距离城市城区远近等因素，将农民的土地进行分类划分等级后，所说的同地同价，事实上，这就是同地不同价。地方政府先入为主对农民的说，你的土地是二类土地价格。地方政府为了获取更的土地出让利润，一般将农民的土地划分为二类或三类，有的地方政府甚至划分的更多一些，可达四类或五类。以笔者所在地的延吉市为例，就是把农民的土地划分四个等级，笔者认为，这是不符合中央对农民征地要到合理补偿，保障农民长远生计的政策精神的。

道理很简单，征收农民土地、房屋，政府给农民在不同的区域的内的价格不同，但最终征收农民土地都是以现金兑现的。假如说农民的房屋被征收了，农民首要的是解决住的问题，于是就同开发商说，你的房子价格50万，可政府是按五类区给补偿的就10万元，那开发商为了社会责任，也把你的同样的房子价格，按照五个价格来卖，农民可以10万元，买你的房子了。这可能吗？现实中，政府无论将征收农民的土地分成几类价格，但在同省同一市（或一县）的农民生存生活成本是一样的，同一市场，同一商品的价格不可能有三六九等的，这显然是对被征地拆迁农民的不公。

农民的土地作为生产、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解为市场行为，土地是农民的生存基础。再者，我国农民土地人均不足1市亩，城市郊区的农民所占的土地更少，以延吉市朝阳川东丰村农民为例，现在每人拥有土地不中400平方米。这么少的土地，地方政府做不到同地同价，在将土地划分成几个等级，钱，利润是政府赚了，可接下来的问题是，农民怎么去生活？试想，我们政府的这么人民公仆们，如果土地你的，给你这么划分片区等级，然后对你进行补偿，你干吗？？

因此，农民在征地补偿中，不能让地方政府的红头文件、公告给忽悠住了。文件政策法规服从的原则，地方服从中央，地方政策由违背中央的，按中央的执行。农民拿中央的文件进行与地方政府发布的同类的文件进行对照，由违背中央意愿的，农民有权拒绝执行。地方政府把土地分成几个片几个价，这些都是蒙人的。建议，农民平时多学些相关征地拆迁的法律法规政策，这样在征地拆迁补偿中，就没有敢欺负你了，我们毕竟社会主义法制社会，主动权就会把握在农民的手中。

集体土地、房屋征收补偿计算方法

在土地征收中，国家的对农民的政策是：合理补偿、妥善安置，保障农民的长远生计（根据国家相关的征地法律法规综合整理，相关的征地拆迁法律法规可查阅笔者的博客草根的心声，博客中的相关法律分类）。农民在征地补偿中应当考虑土地的自身市场价值、土地的附加值（农地的年产值）、通货膨胀、最后才是安置费用。为什么要考虑通货膨胀呢？通货膨胀是经济发展的必然产物，是不可否认的事实。那么，什么是通货膨胀，简单地说，就是让你手中的钱贬值，举个例子：假如，你手中有100元钱，你不花，就在手中，如果通货膨胀率平均为5%，15年后购买力就只是现在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，购买力就仅仅是现在的9%了。

征地将农民世代赖以生存的饭碗砸了。如果农民在征地中不这样综合性地去考虑问题，就目前各地政府给补偿的那点钱一般仅够2年的生存费用，政府就什么也不管了。对农民来说，生存都成问题，就更别说什么长远生计了。所以，在征地中，以上这些因素是农民必须要考虑的。

1、承包土地（口粮地）的补偿计算方法

《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。” 《土地管理法》规定的土地征收补偿制度单纯以土地原用途和前三年内的经济产出平均率计算, 导致农村土地被征收后农民仅能获得土地补偿款的1—5%左右，而且土地征收补偿款的分配不尽合理。据相关调查发现, 耕地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得收益比最高可达99∶1;未利用土地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得的收益比最高可达199∶1 , 在沿海经济发达地区甚至可达千比一，与政府取得的土地出让收益相比, 农民得到的征地补偿款仅为冰山一角，有的连基本生活都难以得到保障。此外，集体经济组织与农民之间对补偿款的分配亦不尽合理。

按照原用途给予补偿，这是根本上就是不合理的。农民当然就不会接受。那么，在征地中怎么样补偿才算合理。在集体土地没有市场化，《土地管理法》没有修改的现实下，土地是按照原用途给予补偿。那农民怎么算，技巧在土地承包使用权的长久不变。长久不变你能说是200年不变，还是500年不变，显然，按照《土地管理法》的计算是站不住脚的。保障农民的长远的生计，是政策所规定的，为了保障农民的长远的生计，那将年产值先算200年的吧。

假设，1平方米的年产值为50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。当然土地所种作物不同，年产值也就不同，还有有没有温室棚，若有还要将1年能出几季，考虑进去的。一般温室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府将农民土地分成几等级定价，如果是违背中央文件精神愿意的，农民可以拒绝不理他，只要在征地补偿中，时刻把握住中央对农民土地的政策是长久不变，只有这样，才能保障农民的长远生计。

分析到这里，就一目了然了，这里我们还没有计算土地的自身的市场价值。有人说农民贪婪，漫天要价，事实胜于雄辩，不攻自破。

2、集体土地上的房屋征收补偿计算方法

实际征收中可能有二种可能，一是只征收了房屋，没有征收承包地；二农民的房屋、承包地同时被征收。

如果只征收了农民的房屋，没有征收承包地的，在这种情况下，建议农民置换，要求拿同样的地面积同样的房屋面积来换，这样是为了便于农民生产，同时也比较合理。一般各省土地条例都规定了农民的宅基地的使用面积。比如《吉林省土地条例》中规定一农户宅基地的使用面积为330平方米。如果不能置换，应考虑购买同样的房屋的价值，宅基地使用的其他土地面积应当考虑土地的市价值。什么意思，你让我没有房子住了，我总得去再卖一所吧，同时，还得考虑便于农业生产。

如果农民的房屋、承包地一起被征收了，那么，没有农业生产了，这时就全都市化了，农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则进行要求。因各地情况不同，笔者没有进行具体的计算分析。这里只是给农民一个思路，仅供农民在实际房屋征收中参考。关于土地维权方面的笔者另有文章，请查阅笔者博客。许多地方政府为追求经济发展和政绩，以牺牲被征地农民利益为代价，任意扩大征收权，土地征收工作中明显存在对农民不公平行为，征地补偿标准偏低，政府低价征高价卖、与民争利以及征地补偿分配混乱导致一些地区在土地征收实现土地用途转移过程中，不同程度地存在开发区和工商企业盲目圈占耕地、肆意扩大城市建设规模以及在征地过程中对被征地农民安置不足，严重地侵犯了被征地农民利益。土地权利的易手，伴随着被征地农民的赤贫噩梦，造就了地方政府的光辉政绩和商人的暴富。在商业利益和政治资本的双重利益驱动下，许多农民在工业化、城市化进程中大量失地失业失去社会保障，成为种田无地、就业无岗、社保无份的人。

农民只有团结，只有斗争，才会有公平、公正、合理，一盘散沙，只能永远是任人宰割的羔羊！

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温馨提示：感谢您关注农民这一弱势群体。本旨意是维护公民合法的土地、房屋使用权。制止非法暴力、流氓无赖式的强征强拆，揭露社会丑恶，弘扬正义；维护法律的尊严，构筑社会主义和谐社会。让更的更多的人学法用法，维护自己的合法权益。

集体土地征收方法 篇2

1 集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷

集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法,是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法,具体讲,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限,集体土地上房屋不能自由流转,缺乏完全市场甚至说缺乏市场,所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”,即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除,从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”,明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的,并且需要具备以下两个条件:一是自由竞争,二是该种商品本身可以大量重复生产。然而,集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场,且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲,它们甚至算不上商品,因为其定位就不是用于交换的劳动产品。

集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是,房屋价值被普遍低估,征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值,选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋,致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善,反而降低了。如三峡公司和当地政府在建设溪洛渡水电站征地拆迁过程中,对农民房屋按土木结构每平方米442元、砖混结构每平方米813元进行补偿。获得货币补偿的村民按统一规划设计自行兴建住房的,砖混结构每平方米造价700-800元,加上需额外交付的新宅基地平整费400元,其建房成本远高于原住房的补偿标准;库区农民向非库区农民买土地建房的,需向卖地农民支付每平方米600-800元的土地转让费,同时国土部门要收取每平方米450元的土地税,加上建房每平方米要支付的成本费700800元,算起来比前者更不经济。前述分析的本意是质疑移民补偿安置标准执行的政策过于陈旧,以致无法涵盖新建住房的成本支出,但即便按照新建价格减去折旧进行补偿,移民仍然要自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房,其生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞云村架设高压输电线工程拆迁中,农民房屋的补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元,砖混结构瓦房每平方米400元,而农村砖混预制板结构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每平方米600-700元,这尚未考虑人工费上涨因素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适用2003年《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。据此,北京市房屋重置成新价约为每平方米400-700元,加上通常千余元的宅基地区位补偿单价,拆迁补偿总额偏低。该市海淀区用地紧张,其西北旺镇2010年宅基地区位补偿价为平方米4731元,房屋重置成新价为平方米600-800元,而该镇商品房起步价当年已逾平方米15000元,可见悬殊之大。“成本补偿”的不充分同样体现在集体土地上经营性用房征收中。

《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定,凡是有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法;收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一;具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范,原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法,其余方法形同虚设,而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。

2 集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用

收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值,以预期收益为导向,以预期原理为支撑,即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势,解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价,不适用公益性房地产估价。

在现行制度下,土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条,征收耕地的,土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍,安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍,省级政府批准后可增加安置补助费,但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益,年均产值倍数即为补偿未来年期,与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋,皆可运用收益法测算其征收补偿价值,还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下:(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益,排除实际收益中的特殊、偶然因素,预测估价对象未来的客观净收益,其间可应用市场比较法;需说明的是,扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿,而是通过测算停产停业损失给予补偿,它独立于房地产自身权益价值;对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业,可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律,结合企业的利润特点,确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限,可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限,不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性,对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的,可采用无期限的公式;倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿,如将乡镇企业迁建至国有土地上,则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式,如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等,其间可辅助应用长期趋势法,毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。

鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场,收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍,对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产,以及与经济收益相关的附带价值,皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。

3 集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用

比较法或谓之市场法或市场比较法,通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值,本质上以市场成交价格为导向,理论依据是替代原理与大数法则,适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。

市场有集体非理性,尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线,通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍,真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格,集体建设用地(含宅基地,下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转,直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是:不考虑集体土地用益物权的权能缺陷,直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例,对其成交价格进行标准化处理,然后调整交易状况、市场状况、房地产状况,分别求取比准价格,最后进行综合。也就是说,将集体土地上房屋视同国有土地上房屋,对其征收补偿价值进行评估,唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然,集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟,有较多交易实例,比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内,周边房地产不允许交易,或者位于边远山区、水岸,周边房地产不存在交易,比较法都无法运用。

有研究者认为,征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”,其原因在于:(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间,“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位,与一般市场主体之间的自愿交易相比,房屋征收所体现的是一种强制交易行为,征收主体是政府,被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看,征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制,不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过,对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋,若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估,必是重大进步,至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路:以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准,再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费,其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定,最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用,基本可以认同为国有土地,所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即:集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同,不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋,其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差,扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的,正是想弥补这个价差。当然,征地费用及相关税费直接发生,作必要扣除是合理的,模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础,对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。

值得一提的是,直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值,从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。

4 集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用

我国征收补偿价与市场购买价终究有差异,征收情形完全不符合公开市场定义的条件,即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估,补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益,由于土地用益物权的城乡分割,在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值,特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值,笔者借鉴整体性原则,提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule),该原则主要体现在两个方面:一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格,而是将该土地作为一宗完整的土地来评估;二是不把存在于土地之上的各项要素,如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估,而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素,对土地这一整体评估出一个价格。当然,集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损,值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。

假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值,表面看是成本法的倒算,实质与收益法一样以预期原理为支撑,适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产,最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设,但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形,如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值,就可抛开土地所有权性质差异,将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地,整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下:调查分析待征集体土地及地上房屋状况,根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式,预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值,设定折现率,套入公式进行测算。事实上,除征收后被保留利用的极个别情形外,集体土地上房屋的价值不在于房屋存在,而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上,可想而知,这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论,房屋价值不在其有而在其无,实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面,当房屋被征收拆除、占地另作它用时,房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。

假设开发法最适合评估房地产开发用地价值,从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的,基于地缘价值,不妨摒弃土地所有权性质歧视,充分发挥此法特长,参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值,足额补偿被征收人。如此,两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。

5 集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用

成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条,只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时,才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖,比较法中可比交易实例自不必说,收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断,唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低,不能客观反映估价对象价值的缘故,才被最后应用。然而在现行制度下,成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场,居住房屋经营收益经常不被认可,集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值,假设开发法似乎又走得太远,成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权,将成本法作为估价方法之一无可厚非,但对集体建设用地使用权,成本法就显得捉襟见肘,毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度,数额通常较低且不与周边市场挂钩,加上扣除折旧的房屋重置成本,补偿金额总体有限。

尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈,该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产,如公益性房地产、边远水岸地区房地产,以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益,周边地块几乎没有开发价值,当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时,成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益,征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本;农村公共服务设施被征收拆除后,为保障服务功能须异地重建,成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身,而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时,宜分别采用收益法、比较法、假设开发法,或至少将这些方法与成本法作比对。事实上,在城镇化进程中,集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。

6 不同估价方法的交叉验证与结论认定

根据《房地产估价规范》,凡有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象,原则上宜选用两种以上估价方法进行评估,除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下,国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当,这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多:在存在房地产市场泡沫的地区,收益法测算价值会远远低于比较法测算价值;在房地产交易市场极不景气的地区,比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值;在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时,假设开发法测算价值可能最高;优势区位加特色经营的,收益法测算价值可能高于比较法测算价值;只要房地产市场活跃,成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此,集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种评估方法,结论会更加悬殊,这就涉及到对不同结论的综合认定问题。

笔者认为,为保证评估的客观公正,有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言,如果不同估价方法测算结果差异较大,考虑国家征收成本与估价操作性,就估价方法选用序位建议如下:具备收益潜能的,优先运用收益法;相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的,采用比较法;周边地块有开发价值的,以假设开发法测算结果为标杆;前述条件皆不具备的,应用成本法,该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后,结合估价师经验及当地实际取值,最大限度实现公正的征收补偿。

参考文献

[1] .柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2008

[2] .赖树春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨.山东大学学报(哲学社会科学版).2008.5

[3] .杨斌贾明宝.房屋征收中停产停业损失评估初探.中国房地产估价与经纪.2013.1

[4] .王玥卢新海.基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析.中国房地产.2012.5

[5] .郗磊.集体土地房屋征收评估探讨.中国房地产估价与经纪.2012.3

[6] .唐朝光蒋文能.基于市场价格的集体土地征收补偿研究.学术论坛.2012.10

集体土地征收立法难点交织 篇3

集体土地征收征用乱象有望得到抑制。8月23日下午，中共中央政治局第三十一次集体学习，研究主题就是完善中国土地管理制度。国土资源部日前透露，继《国有土地上房屋征收与补偿条例》之后，《集体土地征收征用条例》（下称“《条例》”）开始起草。

与此同时，《土地管理法》亦在修订之中。最新消息是，在8月7日北京大学宪法与行政法研究中心主办的“城乡规划、土地征收与农民权利保障学术研讨会”上，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春表示，当前土地管理法的修改重点是保障农民的土地权利。

甘藏春认为，《土地管理法》的修改是要处理好重要战略机遇期的背景下，不使耕地过多过快地流失，同时还要同保障农民合法权益之间形成互动平衡的关系。

中国法学会行政法学研究会副会长、北京大学法学院教授姜明安对《中国新闻周刊》说，“集体土地征收征用属《土地管理法》修订的重要内容，在《土地管理法》修订过程中提出制定《条例》，不排除是由于法律修订难度过大，所以先抽出部分内容制定行政法规的动因考虑。由此以应对当前矛盾突出的集体土地征收征用问题”。

不得已的选择？

“集体土地征收征用领域问题突出，制定《条例》有现实的需要。”姜明安说。

早在《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定时，集体土地与集体土地上房屋的征收已为法学界所关注。

中国经济多年快速发展以及城市化进程中，尽管国有土地房屋拆迁广受关注，但集体土地与集体土地上房屋的征收征用问题一直存在。

北京才良律师事务所主任王才亮律师的主要业务是征地拆迁案件，他告诉《中国新闻周刊》，集体土地征地拆迁案件近年来节节攀升，目前已占律所承接征地拆迁案件的六成。

王才亮说，行政命令强行介入集体土地征收征用的现象屡禁不止。本世纪初他曾接到杭州西溪湿地集体土地征收方面的案件，这一项目被时任西湖区区长的许迈永力推并成为许的政绩工程。为了征地，当地相关部门以一纸命令将行政村强行“撤村建居”。土地所在的蒋乡村党委和乡政府则以停止工作、行政处分和辞退为要挟，要求下属机关、企事业单位工作人员，做好亲戚动迁工作。

由于拆迁补偿款远低于市场价，最终导致农民上访，为许迈永日后获刑埋下此一方面的注脚。

北京大学法学院副院长王锡锌教授在接受《中国新闻周刊》采访时说，去年上书全国人大常委会建议审查拆迁条例后，他所主持的北大公众参与研究与支持中心收到几千封相关信件，其中70%～80%均为集体土地征收方面的案件。“这些案件主要集中在两个方面，一是乱征收、非法征收情况突出；再就是集体土地补偿标准比较低，农民反应非常强烈。”

今年初，国务院常务会议通过《国有土地上房屋征收和补偿条例》，该条例并未涉及集体土地与集体土地上房屋的征收征用。有学者认为，城市房屋拆迁高潮已经过去，当前突出的矛盾恰恰在于集体土地领域。

不过，国务院总理温家宝在通过《国有土地上房屋征收和补偿条例》的时候表示，要抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改。此后4月5日举行的国务院第四次廉政工作会议上，温家宝亦重申了这一要求。

在8月19日国新办举行的新闻发布会上，国家土地副总督察甘藏春称，《土地管理法》的修改工作开始启动，国务院法制办正组织包括国土资源部在内的七部门开展《土地管理法》调研，力争在较短的时间里完成《土地管理法》的修改，通过法制来推进土地管理的改革。

《中国新闻周刊》获知，最近一次调研是在7月下旬。该法起草领导小组组长、国务院法制办公室主任宋大涵，领导小组副组长甘藏春，率调研组赴浙江、安徽、黑龙江、吉林等地专题调研《土地管理法》修订工作。

既然已经启动《土地管理法》修订，为何要推出《条例》？多次参与土地相关法律调研工作的姜明安说，不排除《土地管理法》修订出现困境，先期将单独起草《条例》，以应对矛盾突出的集体土地征收征用问题。

难点交织

在学界看来，即便单独就集体土地征收征用制定条例，面临的难点亦十分突出。

姜明安说，“单独起草《条例》，与现存的《土地管理法》之间的关系如何处理？是依据现行的《土地管理法》还是超越这部法律？如果不超越，《条例》起草出来也没有意义。如果要超越，那如何解决行政法规与法律冲突的难题？”

在姜明安看来，至少集体土地与集体土地上房屋在征收征用的方式以及补偿标准是需要解决的两大难题。征收方式上，是一律由国家征收还是采用与农民协商交易方式取得目前仍存有极大的争议。补偿标准上，由于集体土地的征收征用并未形成市场，标准难以确定。

姜明安透露，即便是在《土地管理法》修订领导小组内部，对这个问题也在慎重考虑之中。

“可以参考的是《国有土地上房屋征收和补偿条例》的标准。国有土地尽管拆迁的是城市房屋，但实际征收的是国有土地使用权，故有参照可能，但以此为参照价格会偏高，因为集体土地区位不同，其价格高低相差悬殊。单按照市场价格，那么是按集体土地现在的市场价格还是开发建设后的市场价格，也存在争议。”姜明安说。

中国土地学会法律委员会副主任、中国人民大学法学院副院长龙翼飞认为，目前征收权限具体如何确定，集体土地征收要不要市场化运作，以及补偿标准如何确定是《条例》起草的三大难点。

一方面立法难点交织，另一方面，法律的缺失也让各级政府头疼。由于没有统一的立法规范，各地纷纷出台地方立法甚至政府文件进行集体土地征收征用。江苏无锡在2004年底以政府规范性文件的形式制定了《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》，对“拆迁补偿安置”做了具体的规定。

杭州市则早在1997年就以地方法规的形式出台了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》，详细规定了“拆迁管理”、“住宅用房拆迁”“非住宅用房及其他拆迁”，是一部名副其实的“拆迁法”。

王才亮告诉《中国新闻周刊》，类似地方立法共同特点是对征收的集体土地补偿标准过低。这些地方性法规或政府规章多与《立法法》冲突。《立法法》规定“对非国有财产的征收只能制定法律”，这就意味着集体土地的征收征用上，地方政府并无权限进行规定。

同样，王锡锌认为，“农村集体土地怎样进行征收，如何对农民的财产权进行法律保护非常重要。起草《条例》的法律依据并不明确，《物权法》规定不动产物权处分只能依据法律进行，通过行政法规予以规制并不符合《物权法》规定。”

王才亮认为，部门立法难以逃脱部门利益窠臼。他将目前土地领域的诸多问题归结于管理体制的设置不合理。“将土地开发与耕地保护两大矛盾的功能同时赋予同一家行政机关，在两大目标之间自然会做出轻重选择，这是导致拆迁与土地财政的根源。”

集体土地征收操作流程 篇4

征转土地操作流程：

一、征地告知

拟征收农民集体所有的土地，县（市、区）国土资源部门应当将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等情况，以书面形式告知被征地农村集体经济组织。

下发告知书后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的，征地实施时一律不予补偿。

二、确认征地登记调查结果

征地书面告知后，县（市、区）人民政府组织相关部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及青苗和地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查清点，调查结果须与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人签字确认。

三、拟订《征地补偿安置方案》

县（市、区）国土资源部门会同有关部门依据有关规定、土地征收补偿安置标准和调查确认结果，拟定《征地补偿安置方案》。土地征收补偿安置方案包括下列内容：

⑴土地的权属、地类、面积；

⑵土地征收补偿安置费的标准、数额；

⑶地上附着物和青苗补偿标准、数额；（不包括拆迁安置等费用）

⑷失地人员的具体安置方式;

⑸其他补偿安置措施。

四、预存征地补偿费用

被征地的农村集体经济组织对《征地补偿安置方案》有异议并要求听证的，县（市、区）国土资源行政部门应当按照《国土资源听证规定》的程序和有关要求组织听证；没有异议的，由申请用地单位或市（县）土地储备中心根据《征地补偿安置方案》核定的费用标准将征地补偿费、耕地开垦费、征地管理费和失地农民社保费用全额缴入预存征地补偿款专户。

五、组织用地申报材料

征地补偿款预存后，县（市、区）国土资源行政部门应当按照有关规定编制“一书四方案”，连同以下材料报市国土资源局审查。

⑴县（市、区）人民政府请示文件；

⑵建设用地“一书四方案”；

⑶《土地权属、地类、面积汇总表》、《人均耕地变化情况表》、《建设拟征（占）地土地权属汇总表》；

⑷城乡规划意见；

⑸集体所有权证；

⑹征地听证告知材料；

⑺预存社保费用的资金凭证；

⑻补充耕地验收文件及补充耕地位置图；

⑼土地勘测定界技术报告和土地勘测定界图（执行TD/T1008－2007《土地勘测定界规程》标准）；

⑽标注征地位置的土地利用现状图、规划图。

⑾其他需要按照省厅规定提供的材料，按省里有关规定执行。

征地批准后操作流程：

一、公开征地批准事项

用地批准后，由县（市、区）人民政府在被征收土地所在地的农村集体经济组织予以公告。

公告主要包括下列内容：

⑴批准征收土地机关、批准文号、批准时间和土地用途；

⑵被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；

⑶土地征收补偿安置方案

二、支付征地补偿费用

公告结束后，市、县国土资源行政部门按照批准的《征地补偿安置方案》，由预存款专户将征地补偿安置费用、地上附着物和青苗补偿费足额支付给被征地农村集体经济组织。

三、征地实施完毕

集体土地上房屋征收流程 篇5

一、发布征收告知书

二、调查登记

三、确定补偿标准

四、发布补偿安置方案公告

五、签订补偿安置协议、支付补偿安置费用

六、交出房屋或强制执行

具体内容如下：

一、发布拟征收公告

二、调查登记

拟征收公告发布后，受委托的离石区、方山县人民政府应对拟征收范围房屋等附着物进行调查和登记。调查结果应当经被征收土地的农村集体经济组织或所有权人确认，并在被征收人所在的村、组公布。

三、确定补偿标准

地上房屋等附着物补偿标准，按照市政府吕政办发

[2013]101号文件执行，101号文件未予明确的，由具有资质的评估机构评估后确定补偿标准。

四、发布补偿安置方案公告

市国土局在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订房屋征收补偿安置方案并予以公告。公告内容包括征收位置、范围、面积、补偿安置方案等。

五、签订补偿安置协议、支付补偿安置费用

被征收人对房屋等附着物补偿标准、安置方式没有异议的，由受委托的离石区、方山县人民政府与被征收人签订补偿安置协议。征收的各项费用应当自签订补偿安置协议之日起3日内全额支付。

六、交出房屋或强制执行

集体土地征收方法 篇6

2008-05-07

服务事项名称：集体土地征收前期工作

项目编号：FWF-

3责任机关：市国土资源局区县分局

承办部门：市国土资源局区县分局

设立依据：1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

申请方式：书面申请

办理结果：征地报批相关资料（一书四方案等）

收费标准：不收费

办理时限：30工作日

办理程序：

一、受理

受理部门：分局业务受理部门、规划主管科室、主办科室

条件：

1、申报项目已经取得市、区县发改、规划部门批准文件；

2、已与被征（占）地单位签定《征地补偿安置协议》。

申请人需提交如下材料：

1.建设用地申请表；

2.土地行政主管部门建设用地预审意见；

3.发改行政主管部门出具的项目审批、核准或备案文件。（中央单位的建设项目在国家发改委或国家部委立项的，还需提交市建委的《项目计划通知书》）；

4.规划行政主管部门批准的《规划意见书》和附图；

5.钉桩坐标成果通知单；

6.土地情况调查表；

7.征地补偿安置协议；

8.村民大会或村民代表大会决议；

9.建设用地勘测定界技术报告书和1：2000勘测定界图；

10.单独选址的建设项目，依法可以改变土地利用总体规划的，提供规划局部调整方案及附图（符合土地利用总体规划的免交）；

11.建设项目总平面图或线形工程平面图；

12.林业主管部门同意使用林地的意见（未占林地免交）；

13.是否压覆重要矿床的证明（批次项目免交）；

14.地质灾害危险性评估报告（批次项目免交）。

本岗位责任人：分局业务受理部门、规划主管科室经办人员、主办科室经办人员

岗位职责及权限：

业务受理部门对申请人提交的材料按照受理条件进行初步审查。审查通过，给申请人一份书面《行政服务事项材料收件单》，然后在0.5个工作日内转交主办科室；同时，将制作图件所需材料（材料4、5、9等）复印送规划主管科室。规划主管科室在3个工作日内，制作拟征（占）土地1：1万土地利用现状图和1：1万或1：2000土地利用总体规划图各3份，并转交主办科室。如果制作图件所

需要的材料有问题，应出具《行政服务事项补正材料告知书》转交主办科室。

主办科室应在收到材料（含1：1万土地利用现状图和1：1万或1：2000土地利用总体规划图）之日起3个工作日内（含收件当日），按照受理条件进行详细审查，将1：1万土地利用现状图和1：1万或1：2000土地利用总体规划图及《行政服务事项补正材料告知书》转交业务受理部门；不予受理的，应出具《行政服务事项退件通知书》转交业务受理部门。

业务受理部门应在收到材料0.5日内告知申请人领取1：1万土地利用现状图和1：1万或1：2000土地利用总体规划图及《行政服务事项补正材料告知书》，通知申请人将图件转交被征地单位确认范围（确认范围时间不计入办理时限）。不予受理的告知申请人领取《行政服务事项退件通知书》。主办科室未按时作出不予受理的决定或未提出补正材料的，视为受理，受理日期以业务受理部门收到申请材料之日起计算。

时限：7个工作日

二、公示

标准：1.征地补偿协议符合民主程序，2.征地补偿标准不低于本地区最低保护价；

3.及时在被征地单位张贴公告；

4.如有听证，负责组织听证并提出解决意见；

本岗位责任人：主办科室经办人员

岗位职责及权限：

1.经办人按照固定格式制作公示文本并在被征地单位张贴。

2.已公示无异议的，拟定公示情况说明，进入初审环节；

3.存在异议的，组织召开听证大会并整理分析意见，提出处理意见告知用地单位；

4.组织整理相关材料。

时限：3个工作日（公示、听证不计入办理时限）

三、初审

标准：

1、申请人提交的申办材料齐全，符合法定形式规范、有效；

2、报批资料填写齐全，数据准确；

3、报批材料主体一致；

4、申请集体土地征收范围与立项、规划批准范围一致；

5、已公示并无异议。

本岗位责任人：主办科室经办人员

岗位职责及权限：

对符合许可条件的，提出同意批准的审查意见，填写审批表，草拟《一书四方案》，建设拟征（占）地土地权属情况汇总表、代区县人民政府草拟的建设用地申请文件、补充耕地位置图（市局做占补平衡的免交）等文件报科长审核；

对不符合条件的，终止审查，在审批表上签署意见和理由，报科长审核。

时限：7个工作日

四、审核

标准：同审查标准

本岗位责任人：主办科室科长

岗位职责及权限：

按照标准对审核意见及内容进行复审。

同意初审人员意见的，填写审批表，报主管局长审批；

不同意初审人员意见的，应与初审人员沟通情况、交换意见后，提出审定意见和理由，填写审批表，退经办人员处理。

时限：5个工作日

五、审定

标准：同审查标准

本岗位责任人：主管局长

岗位职责及权限：

按标准对审核意见及内容进行审定。

同意审核人员意见的，在审批表上及《一书四方案》填写审批意见，按程序上报区县人民政府。不同意审核人员意见的，应与审核人员沟通情况，交换意见，提出审定意见和理由，填写审批表，退经办人员处理。

时限：5个工作日

六、告知

标准：

1、及时、准确告知申办人办事结果。

2、提交的文书完整、正确、有效。

3、留存归档的审批文件材料齐全、规范。

本岗位责任人：主办科室经办人员及业务受理部门

岗位职责及权限：

（一）经办人员按照工作标准进行告知，将相关资料提交区县人民政府核准。

不予审批的，由经办人制发《行政服务事项退件通知书》转业务受理部门。

审批工作结束后，初审人员将审批过程中形成的文书材料按要求归档。

（二）业务受理部门按照工作标准进行通知、送达。

业务受理部门负责通知申请人领取（必要时送达）《行政服务事项退件通知书》等文书材料事项。申请人凭《行政服务事项材料收件单》和身份证明，领取有关文书、证件和资料。

办理结果通过计算机网络等形式予以公示。

时限：3个工作日（不含上报区县人民政府核准的时间）。

备注：交通基础设施工程征地程序按照《北京市人民政府办公厅关于进一步完善交通基础设施工程征地程序有关问题的通知》（京政办发[2005]55号）文件执行。

附件:1.建设用地申请表

2.征收土地情况调查表

3.集体土地征收及农用地转用前期工作审批表

4.一次性告知单

征收集体土地补偿费分配问题研究 篇7

一、土地补偿费及分配的现行法律规定

土地征收, 是指国家基于社会公共利益的需要, 依照法定程序, 强制取得他人土地所有权的行为。〔2〕我国不存在私人土地所有权, 城市土地属于国家所有, 我国的土地征收, 实际上就是国家凭借公权力对农村集体土地所有权的强制剥夺。 “给予补偿”是征收的必要合法要件之一。 “如果对被征收人未予公正补偿, 就变成了对其合法财产的无偿剥夺, 不仅违反宪法的基本原则, 也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责”。〔3〕

1.法律对土地补偿费的规定

《土地管理法》、 《物权法》明确规定, 征收集体土地要给予补偿。征地补偿费用②主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。③土地补偿费是指国家征收农民集体土地对土地所有者和土地使用者的补偿。 《土地管理法》一开始就是以 “需要安置的农民保持原有生活水平”④为其补偿原则。1999年 《土地管理法》制定了具体的补偿标准⑤, 并且明确规定, 支付土地补偿费和安置补助费, 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的, 经省、自治区、直辖市人民政府批准, 可以增加安置补助费;同时, 对土地补偿费和安置补助费作出上限规定: “土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍”。2004年 《土地管理法》, 除将 “征用”改为 “征收”外, 完全沿用了1999年 《土地管理法》补偿标准和上限规定。⑥

2.行政法规对土地补偿费及分配的规定

为了使 “需要安置的农民保持原有生活水平”不因 《土地管理法》规定的补偿上限而受到限制, 国务院提出要 “依法足额”支付土地补偿费, 规定:“土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限, 尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的, 当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。”⑦

土地补偿费应当支付给被征收人。但 《土地管理法》、 《物权法》都没有对被征收人做出明确规定。《土地管理法实施条例》第26条规定, 土地补偿费归农村集体经济组织所有。对归农村集体经济组织所有的土地补偿费, 是否要分配给被征地农民, 《物权法》、《土地管理法》、 《土地管理法实施条例》等均未涉及。如果农村集体经济组织收取土地补偿费不分配, “被征地农民保持原有生活水平”如何保障。

2004年国土资源部颁布的 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 (以下简称 《补偿安置意见》) 规定: “按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则, 土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收, 同时农村集体经济组织撤销建制的, 土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”⑧这一规定意味着, 当农村集体经济组织撤销建制时, 土地补偿费才必须全部用于被征地农民;当农村集体经济组织还存在, 土地补偿费是 “主要”而不是“全部”用于被征地农户, 但必须进行分配。这里的“分配”, 并非只是被征地农户之间的分配, 还包括农村集体经济组织与其成员之间的分配。另外, 该规定授权各省制定土地补偿费分配办法。

3.地方性法规对土地补偿费分配的规定

各省制定的土地补偿费分配意见中规定, 农村集体组织和农地承包经营户为获得土地补偿费的主体。⑨

被征地农户获得补偿费的方式, 在土地补偿费拨付给农村集体后, 按照公平、公正原则, 参与分配。分配比例, 各省不同, 大概是被征地农民分70%~80%, 集体经济组织留用20%~30%。如, 2005年山西省政府根据土地被全部征收或部分征收、土地被征收后是否撤销农村集体经济组织建制等不同情况, 规定 “土地补偿费80%分配给被征地农户”或 “土地补偿费以不低于80%的比例支付给被征地农户”, 其余20%, 或者 “平均分配给征地补偿方案确定时, 本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员”, 或者 “留给村集体经济组织”。10各省有关土地补偿费分配的文件, 大都有相同的分配比例。11也有个别省份规定有不同的比例, 如湖南省政府规定分配比例为 “不少于75%”;12海南省的分配比例为70%。13

法律法规在赋予农村经济组织享有土地补偿费所有权、分配权的同时, 为限制其滥用权利, 明确规定, 土地补偿费等费用的使用、分配办法, 应当依照法定程序经本集体成员决定;要求农村经济组织将土地补偿费用收支状况向本集体成员公布, 接受监督;禁止侵占、挪用被征地的土地补偿费用和其他有关费用;任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。14

二、农村集体经济组织分配土地补偿费的法律窘境

1.农村集体经济组织的法律定位不明确

农村经济组织依法享有土地补偿费分配权、留存20%~30%所有权。然而, 何为 “农村集体经济组织”?

1978年党的十一届三中全会后, 中国实行改革开放新决策, 启动农村改革新进程, 建立了以联产承包责任制为主的多种形式的生产责任制。1982年 《宪法》正式使用 “农村集体经济组织”这一称谓。151983年, 党中央在确认联产承包责任制 “更加符合我国实际”的同时, 提出 “人民公社体制要有准备有步骤地改为政社分设”, “在政社分设后, 基层政权组织, 依照宪法建立”;其性质 “仍然是劳动群众集体所有制的合作经济”, 其存在的目的是 “按照国家的计划指导安排某些生产项目, 保证完成交售任务, 管理集体的土地等基本生产资料和其他公共财产, 为社员提供各种服务。”16

农村实行 “双包”17政社分设后, 地区性合作经济组织和其他农村专业合作经济组织实行分散经营、与原农村集体经济组织不再有行政隶属关系;181985年, 国家取消了农产品统购派购任务, 由商业部门或农产品经营、加工、消费单位直接与农民、农村合作经济组织或专业合作经济组织签订收购合同;19在逐年调整农业结构, 扩大农民就业, 加快科技进步的改革之后, 农村剩余劳动力逐渐向城市转化。由于我国立法、农村政策以及农村改革后客观实际的发展状况, 使农村集体组织原存在的目的不再具有, 其职能逐渐弱化和虚化, 甚至在全国部分地区其组织载体已经不存在, 原集体经济组织内部设有的会计等财务监督机构亦逐渐弱化直到被完全取消。

2.“双重代表”的关系及分工不明确

农村集体组织虚化甚至被取消后, “为了完善统一经营和分散经营相结合的体制”, 1984年, 中央明确规定要 “设置以土地公有为基础的地区性合作经济组织”, “这种组织, 可以叫农业合作社、经济联合社或群众选定的其他名称;可以以村 (大队或联队) 为范围设置, 也可以以生产队为单位设置;可以同村民委员会分立, 也可以一套班子两块牌子”。201988年, 国家实施 《村民委员会组织法》 (以下简称 《村委会组织法》) 后, 村民委员会逐步取代农村集体经济组织行使职权。

两部 《农业法》都将农村集体组织作为农业生产经营组织。211993年 《农业法》第11条规定:“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有, 由村农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡 (镇) 农民集体经济组织所有的, 可以属于乡 (镇) 农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的, 可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。”这一规定将农村集体组织与村民委员会并列。这一规定在以后的 《土地管理法》完全沿用, 22《物权法》基本沿用, 只是在农村集体组织、村民委员会之下又加上了村民小组。23这些规定, 确认代表集体农民对集体土地进行经营、管理包含两个主体:村民委员会或集体经济组织, 即所谓的“双重代表”。

“双重代表”中的村民委员会是村民自我管理、教育、服务的基层群众性自治组织, 村民小组是村民委员会的下属机构, 24两者都不是党的农村基层组织, 更不是国家机关或者政府机构的组成部分。

农村集体组织是何性质?是国家机关还是民间组织、是党在农村的基层组织还是群众性自治组织、是企业法人还是事业单位、作为农业生产经营组织之一, 是依法成立、依法登记还是自然产生、村民委员会与农村集体组织之间是何关系、作为“一套班子”的 “两块牌子”, 他们代表农民集体行使土地所有权有无分工、如何分工, 等等问题, 法律法规并无明确规范界定。在这一系列问题尚未解决之时, 《宪法》赋予农村集体组织享有集体土地所有权;《土地管理法》、《物权法》则将村民委员会或农村集体组织同时规定为集体土地所有权主体。

3.“双重代表”对土地补偿费遭侵吞25怠于行使权利

征地补偿费经市或县、乡政府拨付给村集体组织或村民委员会途中, 往往遭遇侵吞。如2005年, 李金华曾指出:“在21个项目建设中, 当地政府及征地拆迁部门截留、挪用、拖欠和扣减应支付给农民的征地补偿, 欠费共计16.39亿元”, “武汉绕城高速公路东北段征地1.03万亩, 补偿标准为每亩1.89万元, 但最后落实的标准仅为每亩4800元, 降幅达75%”。土地补偿费被侵吞, 农村集体组织对归自己所有的土地补偿费, 有权也应当代表集体农民起诉, 维护本集体组织合法利益;但是, 各省的土地补偿费被侵吞等情况大量存在, 农村集体组织起诉追讨的情形却几乎不存在。

村民委员会取代农村集体组织行使职权成为普遍情形。〔4〕土地补偿费不能如数按期到账, 村民委员会理当如取代集体组织其他职权一样代为行使诉权或相关职权。但是, 村民委员会是乡、县政府批准设立、其工作要接受政府的指导、支持和帮助, 村民委员会要协助政府开展工作, 26市、县、乡 (镇) 政府侵吞土地补偿费, 村民委员会的立场大多站在政府一边, 根本不会代表村集体经济组织起诉、追讨。村民小组协助村民委员会工作, 与其有隶属关系, 更不可能独立地代表村集体组织起诉、维护农民利益。

另外, 20%~30%土地补偿费留存农村集体组织和村民委员会, 在集体内部没有财务监督情况下, 这部分资金往往以发展经济和管理村务的名义留滞, 最终被个别人以种种名义挥霍、侵占、贪污、私分。

三、被征地农民分配土地补偿费的法律窘境

1.被征地农民依法得不到足额的土地补偿费27

农村集体土地所有权上附着有保障农村集体组织成员———农民的生存权和财产收益权。农民对集体所有农地享有的权利主要表现为农地所有权、使用权、土地 (包括耕地、林地) 承包经营权及收益权等。〔5〕国家征收集体土地所有权, 意味着被征地农民失去土地使用权、土地利益及收益权, 乃至失去生产生活依靠、失去生存权保障, 对被征地农民直接造成重大财产损失。

《物权法》明确确认对他人所有的不动产依法享有占有、使用和收益权利用益物权人, 在不动产被征收致使用益物权消灭的, 有权获得相应补偿;征收集体所有的土地, 应当依法足额支付土地补偿费……等费用;28《农村土地承包法》、 《物权法》都把承包地被征收依法获得相应补偿的权利直接授予农地承包经营户29而没有授予集体经济组织。30

然而, 何为 “相应补偿”?地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有———这算是 “相应补偿”;安置补助费支付给安置单位, 这也算是 “相应补偿”;农民因土地征收失去 “依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利”, 失去 “自主组织生产经营和处置产品”31的权利, 而土地补偿费归农村集体经济组织所有, 32———这能算是 “相应补偿”吗?土地征收补偿, 须遵行公平与诚实信用原则, 还须切实贯彻补偿实际物质损失原则。33从理论上讲, 国家征收土地, 农村集体组织丧失土地所有权;从实际情况看, 集体土地由成员承包耕种, 集体组织有何具体实际物质损失?农民100%丧失土地权利、只得到70%~80%土地补偿费, 是 “相应补偿”还是 “依法足额”补偿?土地补偿费归农村集体组织所有并经分配后实际获得20%~30%, 依据是什么?尽管集体组织只占全部土地补偿费20% ~30%, 但同分到家家户户剩余的80%土地补偿费相比, 实在不是一笔小数目!这笔补偿费会超过任何一承包经营户获得的补偿金额。补偿实际物质损失原则如何贯彻?征收补偿公平何在?

2.不足额的土地补偿费也难到被征地农民手中

姑且不说各省补偿费70%~80%分配给农民的规定是否公平, 即使不合理甚至不合法, 只要能够全部交到被征地农民手中, 也是幸事。

按照现行规定, 集体土地征地方案公告后, 土地所有权人、使用权人需持证办理征地补偿登记;对实施补偿、安置方案有争议的, 方案不因争议而影响实施;34政府部门拟订的补偿方案由政府部门协调、政府部门批准的征地方案由政府部门裁决, 政府部门的自调自裁, 没有赋予被征地农民起诉、投诉、申诉的权利。对补偿方案不服、土地补偿费不到位, 在其财产受损害、生存遭威胁时, 从理论上讲, 可以寻求司法保护或帮助。但是, 《物权法》规定, 集体成员只有在集体组织、村民委员会或其负责人作出的决定侵害其合法权益时才能提起撤销之诉。35最高人民法院 《农村土地承包问题解释》规定, 被征地农民请求支付应当分得的土地补偿费, 须具备土地补偿费已经到账、分配方案已经确定、分配方案侵犯其合法权益等条件。36被侵吞的土地补偿费, 当然没有到达被征地农民集体组织, 这就不在法院受理管辖范围之内, 即使起诉, 人民法院也不受理, 只能投诉无门, 这简直就是完全赋予和承认政府征收、补偿、安置等方案的强行实施。

被征地农民依法得不到足额土地补偿费, 不足额的土地补偿费也因被侵吞而拿不到手。土地补偿费事关切身利益和长远生计, 为寻求公道、维护权益, 被征地农民往往求助政府、上访或越级上访不断, 或者采取其它更为激烈的方式, 致使社会难以安定, 农村发展大局难以稳定。

由于 “农村集体经济组织征地补偿费分配中管理不到位, 农民利益受损害, 由此引发农民集体越级上访的现象时有发生, 加强征地补偿费分配管理已成当务之急”。372004年发布 《补偿安置意见》的目的之一就是为了 “保护被征地农民合法权益, 维护社会稳定”。各省纷纷制定土地补偿费分配的地方性法规, 其目的之一, 都是 “为进一步加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用的监督管理, 保障失地农民的合法权益”。38然而, 实际效果怎么样呢?农业部 《关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理指导工作的意见》作有最切实的描述:尽管 “各级农业及农村经营管理部门认真贯彻党中央、国务院的部署精神, 加强对征地补偿费使用的管理和监督, 取得了一定的成效。但在征地补偿工作中仍存在着补偿低、费用不到位、安置不落实、补偿费账务处理不规范、使用不公开甚至存在贪污、挪用、挥霍等问题, 严重损害了被征地农民的权益和农村集体经济组织利益, 成为当前的一个热点问题, 影响了社会稳定和农村经济的健康发展。”

3.分配程序不完善, 土地补偿费不能如数分给被征地农民

《土地管理法实施条例》第25条4款规定, “征收集体土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付”。按照土地补偿费归农村集体经济组织所有的法律规定, 当然不会直接拨归被征地农民;集体组织收到补偿费后何时分配给集体成员?国务院要求 “及时”支付土地补偿费。39但在土地征收实践中, 在3个月内将征地的各项费用支付给被征地农民的情况有多少?建设单位全额支付土地补偿费后, 不管被征地农民们是否知晓土地补偿费何时到位、不管土地补偿费是否到被征地农民手中, 就有权要求占有使用开发土地。这种制度设计, 被征地集体组织成员的利益如何维护?又如何能保证被征地农民的利益不受侵害?

土地补偿费拨付到达农村集体组织后, 对其使用、分配办法, 我国法律规定, “依照法定程序经本集体成员决定”, 40必须接受集体成员监督。然而, 没有任何法律对其分配程序, 如何使用, 公布收支的时限、方式、范围, 不公布或不如实公布应承担的责任, 等等, 作出具体规定;加之, 集体组织财务在政设分立时就已经脱离监管;更有甚者, 集体组织早已名存实亡, 村委会是乡镇政府附庸, 被征地成员就贪污、挪用和侵占土地补偿费向上一级政府举报无济于事, 越级上访又视为违法;完全可以想像, 被征地农民要阻止个别村领导侵吞土地补偿费, 要有效行使监督权是多么地难。

四、改革土地补偿费分配的建议

我国征收客体有集体土地及其房屋和国有土地上房屋三种。国有土地上房屋的征收, 前后已有三部行政法规, 41实施达22余年;集体土地及其地上房屋的征收, 其规定则散见于各基本法和行政法规中。法律规定不健全, 是土地补偿费分配问题的重要原因之一。〔6〕三种客体虽形成不同类型的征收, 却有诸多共性。42为此, 集体土地征收, 没有必要采用与国有土地上房屋征收不同的方式, 反倒可以借鉴多年形成的经验, 以解除本文第二三部分论及的尴尬。

1.直接规定被征地农民为被征收人享有的权利、取消分配程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《房屋征补条例》) 明确将被征收房屋权利人作为被征收人, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府直接对被征收人给予补偿, 房屋征收部门与被征收人直接订立补偿协议。43

《土地承包法》、《物权法》把承包土地被征收依法获得补偿的权利直接授予承包经营权人, 这样把被征地农民作为被征收人, 符合实际也有法可依。农村集体组织土地被全部征收且撤销建制, 或者农村集体组织土地被部份征收不撤销建制、但没有条件调整土地给被征地农民继续承包经营的, 均可按照征收补偿实际物质损失原则, 由农村集体组织和被征收农民, 就各自遭受的物质财产利益损失应得之补偿, 与征收人分别签订补偿协议, 土地补偿费由征收人按协议直接支付给各被征收人。农村集体组织受偿部份, 同其它合法财务收入一样归入集体财产, 正常使用和分配;被征地农民就承包地被征收产生的损失直接受偿;土地补偿费无须专门进行分配。取消土地补偿费分配程序, 省却中间周转环节, 可以减少不必要的矛盾, 避免社会冲突。

2.实行先补偿后交地、补偿与征收同时完成

《房屋征补条例》要求, 征收房屋补偿费在作出征收决定前就必须足额到位且专户存储、专款专用;征收房屋必须先补偿后搬迁, 被征收人得到补偿后, 才在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。44

法律在明确规定被征地农民是被征收人、土地补偿费应当及时、直接支付给被征地农民后, 亦应当明确规定, 被征地农民只有收到协议约定的土地补偿费后才交出被征收的农地, 集体土地征收才算完成。唯有如此, 土地补偿费才能及时到位, 被征地农民的权益才能得以保证和维护。

3.完善集体成员维权程序

《房屋征补条例》明确规定, 房屋征收人是地方政府, 其执行部门是房屋征收部门, 接受委托具体实施房屋征收与补偿的单位不以营利为目的。坦诚地宣称:地方政府的房屋征收部门对实施单位的行为负责并承担法律责任。明确赋予被征收人对征收房屋不服、征收人不履行补偿协议或者对补偿决定不服的依法申请行政复议或提起诉讼的权利。45

无救济则无权利。征收集体土地, 完全应当如征收国有土地上房屋一样, 明确征收人是县级以上政府, 其委托具体的征收部门如乡政府执行、再委托具体实施单位, 但均不得以营利为目的;明确由县级以上政府对征收的后果负法律责任。除赋予被征地农民被征收人资格外, 还应赋予其申请复议、起诉、投诉的合法权利。被征地农民对征收方案不服时、对补偿协议有意见时、在土地补偿费被侵吞时, 等等, 只要是自身合法权利、利益受到侵害, 都有权理直气壮地作为独立的补偿主体, 直接自行维权、行使诉讼权利, 可以起诉征收人———县级以上政府, 也可以起诉村集体组织。农村集体组织有责任维护集体利益和协助被征地农民维权。这样, 才能及时有效地维护被征地农民的合法利益。

4.强化侵吞土地补偿费违法行为的法律责任

《房屋征补条例》第33条规定:“贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的, 责令改正, 追回有关款项, 限期退还违法所得, 对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分。”该规定对侵吞房屋征收补偿费应承担的行政、民事乃至刑事法律责任作出了较清晰明确的规定。

《土地管理法》第79条规定: “侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予行政处分。”该条款与 《房屋征补条例》第33条相比, 明显过于概括原则。集体土地与国有土地上房屋相比较, 其不仅涉及财产权, 还有生存权, 土地补偿费永久地替代农民生存所需全部土地收益及权利, 对其保护更应当强化。应当明确规定, 侵吞土地补偿费造成损失的, 必须赔偿, 侵吞的费用, 限期足额退还;违规行为要通报、批评、警告、撤职;构成犯罪的, 直接责任人须承担刑事责任。对任何有损被征地农民利益的行为, 都须严惩, 切实追究违法责任人应当承担的种种法律责任。

摘要：本文在梳理我国法律法规对征收集体土地补偿费及分配相关规定的基础上, 对农村集体经济组织分享20%30%土地补偿费、100%丧失土地权利的农民却只能分配70%80%土地补偿费的规定之不合理性进行了批判;针对被征地农民依法得不到足额的土地补偿费、不足额的土地补偿费也被截留、挪用、拖欠、扣减、贪污、侵占、私分等现实状况;对土地补偿费分配的改革, 提出了将被征地农民直接作为被征收人、明确规定其权利、取消分配程序, 实行先补偿后交地、补偿与征收同时完成, 完善被征地农民维权程序, 强化侵吞土地补偿费违法行为的法律责任等四方面的建议。

关键词：土地补偿费,农村集体经济组织,农村土地承包经营户,集体土地,征收人,被征收人

参考文献

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[5]赵文元等.重庆市现行征地补偿安置制度的相关问题探讨[J].西南大学学报, 2013, (01) .

集体土地征收方法 篇8

【关键词】集体土地；征收征用；问题

0.前言

近几年來，随着经济的发展，城市化建设不断加快，大量人群涌入城市，城市可用土地日益减少，地方政府越来越多的征地和拆迁均在集体土地上进行，国家对土地征用越来越多，很多土地被征用后，建设成了开发区、旅游度假区等。由于这类建设往往具有时间紧、土地用量大等特点，在短时间内形成了大量的资金流失，涉及到广大农民的生活保障、就业、土地补偿金分配等多项问题。为了加速城市发展和基础设施融资需要，地方政府已经过度征收土地，进而对我国社会稳定和持续发展构成长期威胁。国土资源部就此下发了《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，这是继《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后的又一重要举措，《通知》要求严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，切实维护群众合权益。

1.我国农村土地征用的现状

第一，我国法律规定农村集体土地归集体所有，由集体经济组织和村民委员会行使所有权，而集体经济组织有镇、村、组三级，主体的多级和不确定性造成了农村集体土地所有权的虚位，农民土地利益被虚化，集体土地人人所有，却人人无权，农民拿到手的补偿金往往会在发放过程中遭到各级官员的克扣。如何解决农民在多元补偿主体中的地位，使集体土地补偿金能够直接惠及农民，是集体土地征收过程中需要解决的前提问题之一。第二，集体土地征收的慎重性更甚于国有土地，因为国有土地的征收仅仅是改变土地用途，而集体土地征收涉及土地性质的改变，直接关涉国家土地结构和产业政策。集体土地征收立法必须对“公共利益”的内容和限度予以适度明确，积极探索“公共利益”确定程序中的公众参与机制，严格集体土地征收的审批程序，避免假借“公共利益”之名行圈地之实，或以旧村改造之名行商业开发之实。第三，目前集体土地征收补偿标准过低已是公认的事实。尤其是对比集体土地征收补偿价格与国家土地一级开发市场价格，其中的“天差地别”可见一斑。这也是导致集体土地征收过程中征收方与被征收方矛盾尖锐，农民对征地补偿难以理解、接受并心存积怨的主要原因。政府对“土地财政”的依赖性一定程度上形成了政府与民争利的现象。改善这种土地财政模式，逐步探索政府财税制度改革，让利于民，是解决补偿标准过低的根本途径。

2.农村集体土地征用过程中存在的问题

2.1征用范围乱

主要表现为目前“公共利益”概念的界定模糊。土地征用是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的一种行政行为，直接关系到农民的切身利益。①为了国家建设的需要，农民集体不得以任何理由阻碍政府。我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地征用或征收并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。”《宪法》和《土地管理法》均将“公共利益的需要”作为集体土地征用的前提条件，但对于“公共利益需要”的内涵和范围限制不够，在理解上仁者见仁，智者见智，从而形成了一种无论何种投资主体搞建设，均可征用农村土地的现象。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用，而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给使用。

2.2征地补偿低

我们知道，国家为了公共利益，对被征占土地的农民进行补偿，既是世界通例，也体现了国家公共利益与土地所有者的“生产利益”、“财产利益”在矛盾中的必要协调，但是我国现行法律规定明显带有计划经济的特征，如我国《土地管理法》第47条第2款明确规定：“征用耕地土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费”根据上述法律规定，国家对土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费都是以土地过去年均产值作为确定补偿费用标准，这个标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足，它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平，进而难以维护农民现有的生活水平。现行法律对征地补偿标准的规定偏低，采取一次性货币补偿安置，就永久性取得农民的土地所有权，这种补偿标准和方式，不能体现土地的实际价值，远低于农民获得与城镇居民同等待遇的社会保障标准，不能保障农民的长远生计。传统体制下解决就业的非货币性补偿的替代功能在现有补偿标准中基本没有体现，造成失地农民生活水平下降，由此引发了一系列的社会矛盾。

2.3保障制度滞后

农村土地被征用后，农民失去赖以生存的土地，一成不变的生活方式突然改变，绝大多数农民会感到茫然无助，此时，各项应有的社会保障措施明显滞后。首先，表现在基本生活保障问题上。农民土地被征用后，原先日常生活中的自给部分也必须从市场购买，再加上原本就已沉重的子女教育支出、医疗费用支出使农民更加感觉到了手中的征地补偿费是如此的不堪用。由此引起失地农民的就业难题。农民长期在农田劳作，普遍具有文化程度低、劳动技能单一的特点，尽管在征地中对完全失去土地的农民进行相应的安置，但这种安置方式是在计划经济的背景下产生的，随着我国计划经济各市场经济转变并趋向成熟的过程中，企业地位及用工制度发生了巨大变化，虽然不少开发区、渡假区在征地之初，信誓旦旦地承诺在同等条件下，优先录用失地农民，但这种承诺往往变成水中月、镜中花，且遥不可及。农民即使通过安置获得一份非农职业，但在目前“竞争上岗，能者上，弱者下”的这种激烈竞争的社会大潮下，农民受其自身素质的限制，难以适应企业的需要，往往成为下岗的首选对象。

3.结语

目前，在推进城市化进程中，因征地拆迁引发的争议和矛盾严重影响了社会稳定。在经济社会飞速发展的今天，在集体土地的征收和征用过程中，应从切实维护人民群众利益、构建和谐社会的高度，维护被征地农民利益，使之依法规范进行，认真贯彻落实中央下达的各项相关规定。 [科]

【参考文献】

[1]赵伟，张正峰.中国城镇化进程中土地征收制度的问题及对策[J].中国农业学报，2009，25（11）：271-276.