农村集体土地流转

农村集体土地流转（共12篇）

农村集体土地流转 篇1

1 建立农村集体土地使用权流转的基本原则

农村集体土地使用权流转的原则内涵主要包含两个方面的内涵:一方面, 农村集体土地使用权流转需要贯穿到整个使用权流转的整个历程中, 对流转过程将起到指导性意义, 是使用权流转制度的重要根据。另一方面, 农村集体土地使用自身也起到一定的规范作用。不管是集体性的经济组织、个人还是政府在开展农村土地使用权流转的过程中, 都需要从以下几个原则出发:

1.1 有偿使用原则

农村集体土地使用权流转应该坚持有偿性原则, 这主要是考虑到农民所获得的土地承包经营权既为经营行为, 并体现出社会保障性质与福利性质。

1.2 自愿原则

农村集体土地使用权流转将尊重群众的基本要求。在坚持自愿原则后, 确保广大农民能能参照自身的意愿就能有效转让土地使用权, 根据市场经济规律办事, 这样土地流转才能有效的推行。

1.3 效率原则

在社会主义市场经济体制下, 农村集体土地使用权流转应该将遵守市场规律, 全面考虑到效率原则, 市场可以通过价格控制, 根据竞争的基本原则来有效调控土地使用权并从低效使用渐渐向高效使用转变。

2 确立农村集体土地使用权流转的具体形式

2.1 低价入股

将农村集体土地当成是出资, 一同举办联营企业, 这是通过以农村土地作为资金吸纳的有效路径。农村集体土地组织能参照法律来进行土地使用权联营、入股等多种形式, 来一起举办企业。农村集体土地使用权采取低价入股实际上是土地承包人员或者是具有对土地有永久性支配权的经济组织把土地所有权采用折股的方式和其余的生产要素综合之后出现的经济行为。农民将土地使用权进行入股, 农民自然就成为了股东, 采取这样方式后, 不管农民是否参与种田或者是土地实现增值的潜能多大, 都不再关心土地本身增值的潜能, 都能依托股权来获得土地收益的分配, 为今后实现土地的集中式连片流转奠定了基础。并且, 还能对土地实现企业化管理以及实现市场化运作, 农民可以采取自愿入股的方式, 创建农业股份合作制公司来真正完成土地资源动态配置, 能便于开展土地的规模化经营, 而农民则凭借占有的额实际股份到股份合作制企业来进行投资, 凭借获得股权来参与权益的分配之中, 并且能一起来承担相关的风险。

2.2 转让

转让是变更权利主体, 转让可以采取互换、转包以及赠予等。农村中的集体土地使用权转让, 指的是开展土地承包的人员把还没有到期的土地使用权, 全部转让给土地承包经营者的经济行为, 实际上, 这里的土地使用权转让是在土地承包期中, 将余下的期限进行转让。转包指的是新的土地承包人向原来的土地承包人来履行相关的义务, 原来的承包人再向发包人履行特定的义务, 再由原来的承包人、新承包人一起来承担相关风险, 也就是说新的承包人不和土地的所有人产生直接的经济关系, 双方可按照承包时的经济、社会、技术等多个方面的条件签署新的协议, 来确定双方应有的权利与义务, 在转包期限内, 原来的土地承包所有人使用权在剩余期限内可以采取随机行动, 转让行为在全部完成之后, 原来的土地承包人和所有人主体之间形成的权利、义务也将发生变化, 也就是新的承包人应该承担原承包契约义务, 并且享受到原来承包契约权利。该种形式的土地流转形式因为与土地所有权主体密切相关, 应该获得土地所有人的许可, 并对其加以监督。

2.3 竞价承包

竞价承包指的是, 在农民已经放弃土地的经营权、或者承包权后, 坚持将土地归集体所有, 集体采用行政手段来接管并进行统一管理, 重新进行发包, 但是承包期长短不确定。采用竞价承包本身属于市场行为, 将土地经营权去哪不转入到市场机制内, 将土地直接推向市场, 将竞争导入农田, 对生产关系进行全面有效的调整, 重新确立农业生产内的农户与集体间的关系, 确定双方的责任、义务与权利, 让其更符合当前社会生产力发展的整体要求。

2.4 反租倒包

反租倒包指的是, 农户保有土地承包权的情况下, 由村集体、乡集体对土地进行集中之后, 将集中之后土地, 再租赁给中粮大户或者是一些其他的经营单位, 这样有利于形成规模化经营。

2.5 拍卖未充分利用的土地

拍卖的方式上, 全部引入市场竞争机制, 具体来说, 可以采用以下几种方式:一是, 竞标拍卖, 二是协商拍卖, 三是招标拍卖等。而购买荒地的形式主要包含以下几种:一是, 个体独自购买, 然后进行综合开发。这样做的好处是农户可以从家庭劳动力以及资金实际情况出发, 来购买一定数量的土地;二是, 一起联合起来购买, 进行综合治理。可以由当地的大户牵头, 采用股份合作的方式来购买未利用的土地, 有效弥补了单一个体购买在技术、资金以及劳动力等方面存在的而不足之处, 渐渐产生一些规模效应;三是, 采用集体投资的方式, 进行集中购买, 这能有效弥补资金、技术以及劳动力等方面存在的不足之处, 由集体组织相关劳动力进行统一治理, 之后, 再将其卖给广大农户来进行统一开发。

总之, 农村集体土地使用权流转, 需要在建立农村集体土地使用权流转的有偿使用原则、自愿原则以及效率原则基础上, 采用低价入股、转让、竞价承包、拍卖未充分利用的土地等形式, 提升农村集体土地使用权流转水平。

摘要：农村集体土地使用权流转是切实尊重广大农民的土地使用权, 并可以实现自由流转。文章重点探讨了农村集体土地使用权流转策略, 以期提升农村集体土地使用权流转水平。

关键词：农村,集体土地,使用权,流转

参考文献

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[5]张歌, 纪晓岚.明确集体主权为前提的农村建设用地流转研究以上海市H村为例[J].中国国土资源经济, 2011 (4) .

农村集体土地流转 篇2

和宅基地管理的指导意见

为进一步优化土地资源配置，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）等法律法规和政策，现就规范我镇农村集体土地经营权流转工作提出如下指导意见。

一、不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。禁止在承包土地上搭建生产、生活等设施。确需搭建临时性工棚、简易房屋等建构筑物的，建构筑物的面积不得超过50平方米，必须经村（社区）集体经济组织同意后，依法办理临时报建手续。

二、合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。我镇在1999年进行了第二轮土地承包，承包期为30年，即现阶段的农村土地流转期限不能超过2029年12月31日。

三、土地流转必须严格依照法定程序和使用规范的合同文本。必须使用市农业行政主管部门统一印制的农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同，并建议到镇法律服务所统一办理农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同的鉴证。村（社区）集体经济组织应当在同意土地承包经营权流转之日起15日内到镇政府农业主管部门办理备案手续。

四、因地制宜，科学合理规划、利用宅基地

（一）镇政府因发展需要，依法征用农村集体土地，在规划控制范围40米以内规划宅基地（即村民住宅控制区域线内），必须报相关部门依法核准。因征地方填沙，土地耕作层已受破坏的五边地，在相关政策允许的前提下可规划为宅基地，经所在村民小组会议决定，依法分配或竞投。参与分配者，必须是本经济小组内符合分居条件的村民；参与竞投者，必须是本村农业户籍的村民。

（二）对村内原属农业性质的地块，不能规划为宅基地，禁止违规流转。

五、各部门要齐抓共管，加大监管力度。农业部门要确保农村集体土地流转的合同规范；国土部门要杜绝农村集体土地破坏耕地及随意改变土地性质；城管执法部门对乱搭乱建行为要依法查处。

六、对目前违规发包并已收取订金的经济小组，由各村做好双方解释工作，将订金退回投包者，将土地重新依法投包。如经济小组不愿退回订金，建议投包者通过法律程序解决。

农村集体土地流转 篇3

关键词：农村；土地流转；对策

1 农民集体土地使用权流转的现状

我国2007年颁布的《物权法》第153条明确规定：“集体土地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”在这里，该种对集体土地的使用权流转可以看作是农民对集体土地行使的处分权，即：农民有权对其集体土地及其附属的房屋进行出让。一般来说，农民的该种行为在一定程度上可以减少住房紧张的问题，因此在法律上是准许的。不过目前的集体土地使用权流转范围不够宽泛，法律上还是有几点约束。具体而言有如下三点：

（1）《土地管理法》中明确指出：“转让、出租住宅的，不得再申请集体土地。”这是为了防止农民或房地产开发商随意建筑住宅，确保合理使用耕地和集体土地的公平分配。其中有一种情况除外，即：在两户的集体土地尚未达标而进行调剂，其中一户的住房因此减少或失去，在通过村民会议表决认同再申请集体土地的。

（2）在房屋及集体土地的转让方面也有严格限制。权利人在转让时，选择的受让人应该是在本集体经济组织内。如果不在此列，至少受让人也要满足拥有本集体户口同时具备集体土地的申请条件。由于在我国，农民对集体土地具有无偿使用权，这样来确保了村民具有了必要的居住条件。正因为如此，所以在分配和转让集体土地时对受让人的条件要有所制约。

（3）集体土地在进行转让后，使用主体也随之有所改变，此时，受让人应当及时办理集体土地转让登记手续。可是现实中，这一环节的处理却不尽人意。当集体土地或房屋转让时，权利人和受让人双方认为只需到房管部门进行产权过户的登记就可以，就是合法的。其实不然，此时还应当进行土地使用权的变更登记，否则受让人的相关权利是不受法律保护的。

2 农民集体土地使用权流转存在的困难

目前，我国集体土地的使用权在流转时，由于房地产开发商等不严格遵守法律，而相关部门又监管不到位，出现了混乱的情形。主要表现在以下三方面：

（1）房地违法交易在农村存在已久。随着经济的发展，城镇化的步伐逐渐加快，城市的土地不够用，必然得向农村发展，更多的农村土地被占用。根据规定，用地单位在占用农村土地时，首先要到当地政府办理土地征用手续，同时也要向被征地的农民集体支付补偿金。如此过程，增加了用地单位占用土地的成本。因此，为了减少占地成本，用地单位会进行一些暗箱操作，如贿赂村干部等。这样一来，不仅减少了农村集体土地的转让收益，也会影响社会的廉正之风，牵引出更多的社会问题。

从上个世纪90年代到现在，我国关于土地开发方面开展了大搞开发区的活动事宜，其中最高时期的开发区曾达到800多个，而全国在当时平均每年流失的土地大约为1000万亩以上，人为征占的土地面积大约为500万亩。如果按照2亩的人均土地计算的话，在13年间我国失去土地的农民数量能在6500万人次。我国东部的发达地区的失地农民数量更高，其人均耕地只能划到几分。

（2）现实中房地是连为一体的，但法律法规中对房地的规定却不一致，这样一来，难免会出现农民不遵守法规，政府监管费力不到位的问题。按照我国相关法律法规的规定、禁止出租与转让集体土地使用权。法律上明确指出“房随地走，地随房走，房地一致”，但实际中农民却并没有严格遵守，而是随意出租、转让住房。根据相关数据的统计，可以发现：在一些农村中超过一半的房屋已用来出租，出租户在20户以上的村子高达20%，而且出卖住宅的现象也越来越多。

（3）在集体土地使用权的继承方面没有具体的法律规定，全国也没有一致的处理方法。根据“法未禁止便自由”的原则，集体土地是可以继承的，不过在继承的时候也存在不少问题。在农村，依据传统的继承方法，一般是由身份来决定。可是问题就出现在，如果继承人的户籍不在本集体内，就会失去继承的机会，而如果在本集体内又会违背“一户一宅”的原则，这时由于在法律上没有具体的规定，因此难免会出现两难的处境。在农村，当该种情况出现时，一般会有三种处理方法：①准许继承人继承，不过该使用权随着集体土地上的房屋自行消灭而消失，在此期间房屋不得重建；②集体经济组织收回集体土地使用权和住房，然后进行拍卖，拍卖之后的所得用于补偿继承人；③集体经济组织直接收回集体土地使用权和住房，也不给予继承人相关补偿。以上是农村长久延续下来的一惯做法，在法律上没有具体的规定。而且，当继承人把户口农转非，转变为城市户口后，是否可以继续使用集体土地，也是现实中普遍存在的问题。

3 农村集体土地流转制度的完善

（1）明确界定“集体”的内涵

在坚持集体所有的基础上由村委会代表集体行使农村土地所有权，明确界定“集体”内涵。笔者认为，应在立法中统一对集体层次的规定。因为村民小组的范围过小，不利于有效集中经营，而乡（镇）范围过大，不利于管理。另外，当前乡（镇）和村小组的功能正在丧失或已经丧失，因此要严格界定“集体”为村一级，明确规定农村村委会拥有农村集体土地的所有权。这样就可以消除我国土地流转过程中集体土地主体、产权模糊的问题。

（2）完善现行法律法规

依照《农村土地承包法》，承包人虽然拥有对流转土地进行出租、转包、互换、入股、转让的权利，但权利的行使过程中仍受到严格的限制。现实中很难判定“承包方是否有稳定的非农职业或者有其他收入来源”，因此该条规定实际执行起来很难，甚至还有可能发生发包方利用此条规定阻止农地承包权转让。此外，农地承包权转让需经发包方同意的规定不仅违背流转过程中效率优先的原则，也不符合集体土地作为一种用益物权的支配权的精神。因此，笔者认为不应该强行规定集体土地转让需得到发包方的同意，但可以规定发包方拥有请求人民法院裁定集体土地转让行为无效的权利，并列举转让行为无效所包括的情形。这一做法是可行的，因为转让无效的情形在法律中完全可以明确地一一列举出来 [6]。

（3）建立科学的农村集体土地流转市场

集体土地的流转市场问题敏感且复杂，如果将科学发展与土地规范相结合实施，即重视土地管理的规范化、科学化，那么农民在集体土地使用中，如“用地自由、没有制度、乱用、毫无章法”的现象就会得到有效的改善。因此，其政府的相关部门需要就农村集体土地的管理实施开放管理，建立和完善土地的法律、法规，尤其中介机构更要做好宏观调控，并严格执行。第一要推行合同制。土地流转中的流转形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等问题必须要以书面合同的形式得以明确。同时为了切实维护土地流转的秩序和农户的合法权益，流转合同的真实性、合法性要得到有关部门的鉴定。第二要从申报和登记制度上规范土地流转。第三要建立土地流转风险保障制度，为了防范因经营困难等原因无法履约的情况，土地流转合同签订后，受让人每年要交纳一定数量的风险保证金。

参考文献

[1]周其仁.产权与制度变迁.中国改革的经验研究[M].北京：北京大学出版社，2004.

[2]郑景骥.中国农村土地使用权流转的理论基础与实践方略研究[M].成都：西南财经大学版出社，2009.

对农村集体土地流转的法律思考 篇4

2008年10月, 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中关于农村土地作出了新的决定, 健全严格规范的农村土地管理制度。土地制度是农村的基础制度。按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则, 进一步完善农村土地管理制度。坚持最严格的耕地保护制度, 层层落实责任, 坚决守住十八亿亩耕地红线。

由此可知, 我国的法律法规和中央的政策将农村的土地主要还是作为农业用地使用, 通过扩大种植面积, 提高农业产量和农产品的质量, 以保证国民基本的生活资料的需求。“划定永久基本农田, 建立保护补偿机制, 确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。”对于基本农田政策上绝对不能减少、不能改变用途。“继续推进土地整理复垦开发, 耕地实行先补后占, 不得跨省区市进行占补平衡。搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能, 依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。”这里提到对于农村土地的复垦和占补的关系, 实际确立了农民对于土地的财产所有权能, 即农民对自己承包的土地享有占有使用和收益的权利。同时后面规定“加强土地承包经营权流转管理和服务, 建立健全土地承包经营权流转市场, 按照依法自愿有偿原则, 允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 发展多种形式的适度规模经营。”这里很重要的一点是农民对于承包经营权的处分权。即在前面提到的占有、使用、收益的权能下, 可以通过转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 即对承包的土地享有一定的处分权, 从而使农民承包的土地具有了财产所有权的属性。决定认为, 有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。由此可见, 政策允许农村居民通过土地流转, 扩大土地使用权的面积, 进行集约经营, 提高农民收入。同时规定, 土地承包经营权流转, 不得改变土地集体所有性质, 不得改变土地用途, 不得损害农民土地承包权益。实行最严格的节约用地制度, 从严控制城乡建设用地总规模。完善农村宅基地制度, 严格宅基地管理, 依法保障农户宅基地用益物权。由此可见, 对于农村土地的用途, 做了重要的限制, 即土地使用仍然以农业用地为主, 可以承包, 可以转包, 可以搞集约化经营, 但是不能搞非农业建筑、不能搞房地产开发等项目。通过这种方式的土地流转, 必然会解放出大量的劳动力, 这些转出土地使用权的农民只有发展第三产业, 要么到城市打工一获取相应的收入, 对于城市化的进程作出主要的贡献。

二、当前土地流转形式对农村经济发展的制约

从以上各项法律及规定来看, 我国的物权法、土地承包法及中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定等法律法规对于土地的流转都设置了相应的限制措施, 从而限制了土地的流转方式。

(一) 农村土地承包经营权的物权属性没有得到法律的支持, 使土地承包权不能得到和物权一样的保护

《土地管理法》第63条明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而且农村集体经济组织或农村村民利用集体所有土地举办企业或建住宅都必须经县级以上或县级人民政府批准。也就是说, 集体组织和农民对于集体所有的土地没有在使用权上的处分权, 凡是农村村民举办企业或者住宅都需政府批准。实际上否定了集体组织对于集体所有土地的物权属性和农村承包户对自己承包土地的物权属性, 从而使承包土地的流转受到很大的限制, 使发展农村乡镇企业等非农积极地发展也受到一定的制约。《土地管理法》第10条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济的农民集体所有的, 由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理;已经属于乡 (镇) 农民集体所有的, 由乡 (镇) 农村集体经济组织经营、管理。”实际上农村基层组织对于集体的土地的经营权通过将土地承包给个体的农户得以实现, 这些组织对于土地的经营管理权重不包括对于农村土地的处分权, 因此, 他们对于土地的权利也缺乏物权的属性, 不能得到法律的应有保护, 在面临政府压力需要征地转为国有土地时, 出于个人利益的考虑, 将集体所有的土地以低价转让给政府, 而让政府以高价拍卖给开发商, 为政府赚取巨额的利润, 成为政府主要的财政来源, 侵犯了集体土地的使用权。

《物权法》第128条规定, 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准, 不得将承包地用于非农建设。第133条规定, 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地, 依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。由此可见, 我国物权法也明确规定了农民的土地承包权是不能够抵押的, 只有通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地, 才可以通过抵押的方式进行流转。而农民最大的财产可能就是他所承包的土地使用权, 不能抵押则意味着农民无法通过抵押取得相应的银行贷款以扩大农民再生产, 因此, 这种限制也是很不合理的。

(二) 农民承包的集体土地被征用转为非农业用地时, 失地农民获得补偿比商业用地转让所得要少得多

农村基本建设和城市扩张的过程中被国家征用的土地实际已经具备了物权的属性, 因为我国对于国有土地使用权是按照物权进行流转的, 及所有者对于自己通过买卖的方式获得的土地使用权享有占有、使用、收益和处分的权力。物权法第43条规定, 国家对耕地实行特殊保护, 严格限制农用地转为建设用地, 控制建设用地总量, 不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。法律明确规定了对于耕地的特殊保护, 因为集体的土地不能进入流通市场, 因此只有将集体所有的土地通过征收转化成为国有的土地之后才能够进行买卖, 物权法第42条规定:“为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”因此, 现实中许多地方政府便以公共利益为借口, 大量征收城市郊区农民的耕地为国有土地, 然后将所征土地进行拍卖获得了巨额的财政收入。“各级地方政府尤其县级政府又是掌握着土地征用审批权的机构, 由于自利的驱动, 势必化整为零扩大土地征用审批权限或以商业建设冒称公益事业扩大土地征用范围而滥用征地审批权, 形成大量不合理征地, 导致集体所有土地流失。”物权法规定:“征收集体所有的土地, 应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用, 安排被征地农民的社会保障费用, 保障被征地农民的生活, 维护被征地农民的合法权益。”但国家征用集体使用的土地时, 给予失地农民的补偿很少, 当地政府在拍卖土地时, 却可以得到原集体土地补偿价格的数倍甚至数十百倍和数千倍, 这些钱大都进了当地政府的口袋和开发商的口袋, “如果以土地出让成本价为100, 则农民只得5%-10%, 村级集体经济组织得25%-30%, 60%-70%为县、乡 (镇) 地方政府所得。”由于农民失地得到补偿相当少, 因此, 他们无法通过土地的流转改变自己的命运, 许多城郊失地农民在有限的补偿款用完之后, 陷入到无土地、无职业、无收入的贫困境地, 他们既无养老保险, 又无医疗保险, 生活相当艰难, 成为我国新时代的贫困人口。

(三) 集体土地的流转方式与物权的流转方式有较大区别, 承包土地的流转受到较大的限制

对于物权, 根据物权法的规定, 所有权人对自己的不动产或者动产, 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而农民对于自己承包的土地, 却没有处分权, 甚至连抵押权都没有, 因此, 法律对于土地承包权的限制相当多, 农村土地不能作为建设用地使用, 不能进行抵押以获得相应的贷款, 不能转卖给他人等等, 在这些限制之下, 许多农民在无法利用自己土地获得相应的财富时, 便将良田闲置不用抛荒, 极大地影响了农民利用土地的积极性。

三、对改革当前土地流转方式的建议

(一) 建立更加灵活的土地流转方式

应当允许农民集体所有的土地可以买卖、抵押、租赁、承包、转包, 甚至可以信托。浙江绍兴等地在土地承包经营权流转中还催生出了信托形式。我国《农村土地承包法》第32条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”尽管该法没有明确规定土地承包经营权可以采取信托的方式流转, 但在私法领域, 只要法律没有明文禁止的即为允许。土地承包经营法没有限制具体土地的抵押、信托等方式的流转, 只是对于流转之后的土地用途做了限制。

土地长期分散经营严重制约了农业产业结构调整及农业产业化经营发展, 通过农村土地承包经营权的合理流转, 农村土地规模化经营是必然趋势。而资金不足已经成为规模化经营的瓶颈。如何扩大融资渠道, 获得足够的资金即成为目前发展农村经济的一大要务。土地承包经营权作为一种可以转让的用益物权, 作为农民的主要财产, 应当允许抵押。同时应当有更加灵活的集体加入方式及购买或者长期承包租赁的外乡人可以因为对于土地的承包而加入土地所在地的乡村集体的权利。同时享有在土地所在村社的参政议政权。

(二) 改革现有的户籍制度

允许通过承包、租赁、买卖使用权、转包等方式取得长期土地使用权的农民获得土地所在地乡村的户籍, 使他们身份真正合法化、当地化;也应当允许城市居民到农村去, 合法的取得对于土地的使用权, 允许城市居民去农村居住。现在在我国出现了许多这样的现象, 离城市较近的农民抛弃自己的良田不耕而到城市中去发展, 而在偏远地区的农民愿意承包耕种这些被抛荒的土地, 但是由于户口不再土地所在地而无法长期在这些土地上生存, 对于他们的耕种十分不利, 也无法得到国家对于农业的补偿。有些城市居民因为城市房屋价格的昂贵和生活成本太高无法在城市生活想到农村去, 有些城市比较富裕的人们也想在农村拥有自己的住所, 但是因为户籍的限制而不能实现自己的目的, 如果能够放开农村户口的严格管理制度, 使农民能够在自己长期承包的土地所在地的乡镇落户, 无疑会大大激励这些农民的承包积极性, 提高农业产量。大大促进城乡一体化的进程。郭树清说:“允许和鼓励城市居民依法合规进入农村, 这也是世界各国的做法”。假定未来20年中国城市化率达到了70%, 30%的人还是住在农村, 农村应该是什么呢?绝大部分人不是农民, 可能是大学工作的, 也可能是退休的, 只有少部分人是农民, 只有这样才有可能建设新农村。

(三) 取消城乡户籍制度的差别

使失地农民工能够获得其工作所在的户籍, 使他的户籍和他的工作地统一。从而使他在农村的土地能够通过物权的转移, 发挥更好的效能, 防止土地抛荒现象的出现。大量的农民工在中国的出现是中国户籍制度使然。农民农闲时进城务工, 农忙时回乡种田, 本来是农民创收的一种办法, 但是随着农业科学技术的发展, 农民原有的土地只要少量的劳动力就可以干完, 有些农民进城之后找到了比较好的工作, 他们不想回家种地, 但是由于受到户籍政策和土地政策限制, 即便他们已经在城里工作了10年或者20年, 由于户籍在农村, 农村中拥有承包的土地, 因此, 他们的身份还是农民, 享受不到市民的待遇, 因此, 在子女上学、社会保障、住房等方面享受不到更加相应政策的照顾。我国要做到城乡一体化, 加快城市化的建设, 应当取消城乡户口的差别, 当农民在城市找到相对稳定的工作, 通过流转的方式将自己承包的土地流转给他人之后, 应当取得其工作所在地的户口, 建立统一的户口管理制度。同时根据他所在城市的工作和收入状况, 建立相应的社会保障制度, 取得和城市居民相同的权利, 真正实现公民享有的宪法权利———平等权。

(四) 改革现有土地流转制度

允许集体土地平等进入市场流转。商业性经营目的的集体土地使用权取得应当由村农民集体依市场价格自主出让, 国家只需限制农用地转变为非农用地即可。既然农村的土地属于集体所有, 在城市建设的过程中征用农村土地作为建设用地的转让一方不能是政府, 而应当是集体, 是实际拥有土地的农民。政府将集体的土地以低价征为国有而以高价转让给承包商的行为, 实际上是对农民的一种变相剥夺。国家规定集体所有的耕地不能作为建设用地使用, 而政府通过征用就可以变成国有土地而合法的转让这是对集体土地所有权的一种侵犯。所以应当“改革征地制度, 真正区分不同类型的土地征用, 缩小征地范围, 允许农民的集体土地在符合国家土地总体利用规划的情况下, 平等地进入市场流转。由集体土地变为国有土地的过程应是一个平等的财产权利的交易过程。要尽快制定土地征用的专门法律法规, 增强对农民土地财产权利的法律保护。”十二五规划纲要指出“完善城乡平等的要素交换关系, 促进土地增值收益和农村存款主要用于农业农村。按照节约用地、保障农民权益的要求推进征地制度改革, 积极稳妥推进农村土地整治, 完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制。”由此可以看出, 国家对于农村土地的流转在保护基本农田的基础上比以前放得更开, 更加有利于农村土地的流转。将国家征用农村集体土地用于城市建设的, 用拍卖等方式所得的土地出让金应当将大部分返还给失地农民, 让你们有更多的资金去创业和扩大生产, 增加收入。对于将集体土地征用为国有土地进入商业用地后如何将所得款项补偿给失地农民, 国家应当出台专门的政策或者法律加以规定, 以保障农民的合法权益。

摘要：农村土地合理流转关系到我国农业的发展和农民的生活, 我国现存法律法规和相关的政策对农村土地的流转采取了很多的限制措施, 不利于发挥农村土地的物权属性, 现有的户籍制度也限制了农民市民化和市民农民化。因此, 应当建立更加有利于土地流转的机制, 放宽户籍管理制度, 加大对失地农民的补偿, 充分发挥农村土地的效能, 进一步促进城乡一体化的建设。

关键词：土地流转,农民,使用权

参考文献

(1) 俞树毅.论集体土地所有权的缺陷及其完善措施 (J) .甘肃政法学院学报, 2002 (12) .

(2) 李兴国.对深化农村土地制度改革的探讨 (J) .湖南教育学院学报, 1999 (3) .

(3) 高圣平.从完善土地承包经营权权能的视角看土地承包经营权的抵押 (J) .南昌大学学报 (人文社会科学版) , 2009 (1) .

(4) 郭树清.允许城市居民依法合规进入农村 (EB/OL) .农村土地流转网.http://www.nong66.com/n_View_News.asp?Id=1797.

农村集体土地流转 篇5

农村土地流转是土地承包制在农业发展新阶段的创新，它对农业乃至整个社会经济的发展起着越来越重要的作用。党的十七届三中全会指出，按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。近日，我镇对镇辖范围内的农村土地承包经营权流转（简称土地流转）情况进行了一次专题调查，并对土地流转中存在的问题原因作了初步探论。

一、全镇农村土地流转现状。

（一）基本情况

我镇共XX个村（居）委会，XX个自然村，XX个村民小组在，乡村户数XX户，其中农户数XX户，乡村总人口XX人，其中农业人口XX人，耕地面积XX万亩，全镇家庭承包经营面积XX万亩，占耕地面积的XX%；承包农户XX户，占农户总数的XX%；土地流转总面积XX万亩，占家庭承包耕地面积的XX%，其中转包面积XX亩，占流转面积的XX%；转让面积亩，占流转面积%；出租面积亩，占流转面积%；其它形式流转面积亩。全镇的土地流转共有起，流转土地规范的土地流转合同份，未签订书面流转合同的份，占总起数的%，通过土地流转，农村经济得到持续发展。

（二）全镇农村土地流转方式

我镇在稳固农村土地承包关系的基础上，按照“依法、自愿、有偿”的原则，培育农村土地流转市场，促进土地有序流转，目前，我镇农村土地流转方式主要有以下两种：

一是转包。农户将承包土地交给村组织内的其他农户生产经营，但仍保留转出土地承包权的流转方式。土地转包后，转出农户与发包方（村组集体）原签订的承包合同依然有效。这种流转方式目前较为普遍，截止目前，全镇转包的土地面积XX亩，占耕地总面积的XX%。

二是出租。农户将承包土地交给村组织以外的业主生产经营，但仍保留租出土地承包权的流转方式。土地出租后，农户与发包方（村组织）原签订的承包合同依然有效。目前，全镇出租的土地面积XX亩，占耕地总面积的XX%。

二、农村土地流转存在问题

（一）思想观念的偏差。对农民而言,农民误认为土地归自己所有,可以自行处臵,私租乱包现象极为严重，农民将农村承包土地作为维持生活的最后一道防线,不愿流转土地使用权，至使大面积土地流转、开发难度较大，影响经济的快速发展。

（二）政府干预的不当。在农村土地流转过程中,由于政府的管理体制不够完善,定位不当,干预的度难以确定等原因,阻碍了农村土地流转。一方面,政府部门强制性诱导不力,服务不到位,对土地流转缺乏相应的扶持政策;另一方面,有的部门为了地方政府的“形象工程”,随意改变土地承包经营关系,让工商企业和经营大户进入农业,以强制性手段和较长的租赁期限,承租大量耕地进

行规模开发,忽视了农民的主体地位,侵害了农民的利益。

（三）流转形式单一。目前流转形式主要以出租和转包，其他形式较少，也在一定程度上制约了土地流转进度。

（四）有变象流转存在。我镇有些地方以假联营、假合作的形式进行土地流转，而且时间达70年，严重侵害了农民的利益。

（五）土地流转具有不稳定性。主要是因为非农产业的不发达和非农就业机会不多，外出务工就业相对不固定，特别是受金融危机影响，部分农民工回流从农，加之农村社会保障体系不健全，土地仍是许多农民家庭收入的主要来源，导致农民不愿放弃承包土地。

三、土地流转存在问题的主要原因：一是对土地流转政策及相关法律、法规宣传力度不够。二是政府及领导人为的干预。三是对土地流转管理不规范不健全。

四、规范农村土地承包经营权流转的建议：

（一）加大政策宣传。一是加强宣传。充分利用广播、电视、报刊等各种媒体，重点加强《中华人民共和国农村土地承包法》、《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》和《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》等法律法规的宣传，并通过土地流转增收致富典型的报道，让农民了解政策，提高认识，转变观念，放心流转土地。二是规范引导。积极宣传现行的土地流转政策，严格兑现各种出台的土地流转奖励政策，增强土地流转的吸引力。

（二）科学规划，规范引导，积极推进土地流转工作。一是认真制定农业发展产业规划，合理布局，按规划引导

耕地向种田能手集中。二是积极培育主导产业和优势项目，以规划引导流转，以流转促进布局，形成我镇农业特色产业。三是加快大宗农产品及蔬菜、经济林果、花卉苗木等特色种植养殖基地建设，逐步实现“一村一业”、“一组一品”的目标。

（三）进一步加大政策扶持力度。一是对规模经营大户给予重点扶持。二是大力发展农民专业合作组织。充分发挥农民专业合作组织在资源整合，带动农户规模经营的积极作用。引导农户以土地入股等流转方式，扩大规模，自主开发经营农业项目，通过走合作化道路，促进土地适度规模经营。

农村集体土地流转 篇6

2014年，11月20日，国务院发布《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》指出，要坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地规范有序流转。

集体土地承包权、所有权不得流转

近年来，农户承包土地经营权、林权等各类农村产权流转交易需求明显增长，许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台，为农村产权流转交易提供了有效服务。

据公开数据显示，目前我国农村产权流转交易普遍存在，截止2014年6月底，中国土地流转面积已经达到3.8亿亩，占全国耕地面积的28.8%，达到2008年土地流转面积的3.5倍。其中，各类专业大户达到367万户，还包括98万个合作社。

然而，需求的增长并不能让市场自觉形成完善的交易秩序，各地农村产权流转交易市场发展并不平衡，其设立、运行、监管都有待规范。国务院发展研究中心农村经济研究部研究员张云华表示，现有的农村产权交易机构不仅有国企、事业单位，还确实存在一部分以盈利为目的的机构从事该项业务经营。《意见》对此进行了明确，农村产权流转交易市场是政府主导、服务“三农”的非盈利性机构，可以是事业法人，也可以是企业法人，设立农村产权流转交易市场要由当地政府审批。

此外，《意见》强调农村产权流转交易以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。张云华表示，将土地经营权从原有的土地承包经营权中独立出来，形成所有权、承包权和经营权“三权分置”格局，旨在让土地在流转过程中的权属更加清晰，流转不会侵害农户承包权和集体土地所有权的利益。

“一块土地从物质上看不出来产权所属，只有在权利系统里明确产权界定，才能保护农户和集体的利益。”张云华解释称，集体土地所有权不能流转保护了集体所有的权利，而家庭承包方式承包的集体土地承包权亦不能流转则是保护了个体承包方的权利。

县一级产权流转交易平台将成主体

针对农村产权流转交易的构成，《意见》提出现阶段市场建设应以县域为主。县、乡流转服务平台是交易市场的主要形式，确有需要的地方，可以设立覆盖地（市）乃至省（区、市）地域范围的市场，承担更大范围的信息整合发布和大额流转交易。

“目前我国产权流转的需求比较旺盛，主要是从事农业生产的大户、合作社等处于扩大生产规模、提升服务质量的目的，寻觅更多的土地资源。”张云华表示，未来县一级的交易平台将成为市场主体，通过互联网、新媒体等技术手段信息整合度和便捷度都将提升，从而降低交易成本。

值得关注的是，《意见》对能进场的农村产权交易品种进行了明确规定，主要包括：农村承包土地经营权、林权、“四荒”使用权、农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类知识产权等。

中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田此前也表示，改革开放至今，除了所有权以外，农村土地承包权和经营权大部分时间是合二为一的，统称土地承包经营权。三权分置以后，农民可以放心地把自己的承包地转让经营，获得租金，同时又不用担忧失去对土地的承包关系，为土地在更大范围内优化流动配置和发挥作用拓展了巨大空间，也为形成多元化的农地经营模式创造了必要条件。

论我国农村集体土地使用权的流转 篇7

一、土地流转存在的问题

1、土地流转的盲目性。

一些地方农民到城里经商务工后，土地自发种植，种不种无人管理，土地流转供求信息在传递方面存在障碍。有的农民只是口头协议，或虽有协议，但在权利义务、农业用途等方面未说明清楚，从而导致农村土地承包纠纷增多，特别是在中央提出“多予、少取、放活”方针、免除农业税和粮食综合直补这样的大环境下，土地流转不应流于形式，应建立一个信息服务平台，制定科学合理标准，从而使土地流转在价格上具有公允性、权威性。

2、个别地方违背农户意愿，以行政方

式强制推行土地经营权流转，甚至随意改变土地的农业用途，尽管国家规定第二轮土地承包期再延长30年，一再强调土地承包关系要保持稳定，但一些地方依然通过行政方式或以村规民约的形式每3-5年对承包土地进行调整，尤其是近年来，随着城镇工业化的推进，少数地方政府主要通过以下两种类型进行非法干预：一是政府非法批地，通过“以租代征”等形式非法占地。二是非法低价出让土地，在表现形式上有未批先建的，有批少用多的，也有违反土地利用总体规划的(即将集体农用地视作国有未利用地)。

3、社会保障体系未完善。

社会不断发展，进城务工经商的农民也日益增多，“二元”户口结构使农民面临两难境地，一方面虽在城市经商务工，但在失业、就业、医疗、养老保险等方面享受着非国民待遇。另一方面农民又不愿意放弃承载衣食住行、婚丧嫁娶等职能的土地。

4、土地流转的区域性差别大。

土地所特有的性质决定了其流转速度、形式上也具有独特的地理性，比如靠近城市的土地与地处偏远山区的土地相比，当然靠近城市的土地更具有优越性，其流转周期也会相对短些。再比如同一个地方的土地，土壤肥沃与土壤贫脊的土地相比，当然土壤贫脊的土地更少人问津，所以这在一定程度上造成了土地流转需求不足。

二、对策

1、构建土地流转信息服务平台。

在确保土地流转“自愿、有偿、合法、有序”前提下，把农民的土地经营权作为资本进行管理，投入市场运作，按照供求规律，培育价格体系，建立县、乡、村三级中介组织，首先由村负责收集本辖区的土地流转信息，再由村报送乡一级中介组织，然后由乡一级向县一级报送土地流转信息，通过交易信息网络，使中介组织具有以下方面职能：⑴、具有土地流转供求登记、信息发布功能。⑵、具有土地评估、法律政策咨询功能。⑶、提供合同范本。⑷、调处合同纠纷，建立合同档案。

2、加大土地流转问题的督查力度，把

土地流转纳入领导干部政绩考核体系，规范政府行为，依法查处以各种名义改变农地用途或违背农民意愿强制流转的行为，实行“问责制”强化耕地保护。各级党委和政府要切实加强领导，加强党在农村政策的学习和宣传教育，正确引导和规范农村土地流转工作，农业行政主管部门要切实转变职能，加强对土地流转工作的指导、协调、管理和信息服务，建立土地流转合同的订立、鉴证、归档、兑现、调处和仲裁机制。

3、完善社会保障体系。

“民生”乃国之根本，如何真正切断“边缘人”对土地的依恋情结，加大农村富余劳动力的转移，笔者认为应从以下四个方面入手：第一，扩大养老保险范围，把农民工也纳入保险范围，给予城镇职工同等待遇，使全社会都来关注农民工问题。第二，加大财政扶持力度，建立失业保险救济金制度，切实解决农民工进城就业问题。第三，在医疗方面，政府应从多种渠道筹集资金，建立农民基本医疗制度，重点支持建立新型农村合作医疗制度，使农民不会因病返贫。第四，教育方面，打破城乡居民、农业户口与非农业户口的界线，制定合理教育资源分配机制，使每一个学生都享有同等教育的权利。

4、理顺收入分配关系。

积极整合财政支农资金，建立健全财政支农资金稳定增长机制，稳定和完善粮食直补、良种补贴、农机具购置补贴、农业生产资料综合直补等补贴政策，加大政府对偏远贫脊土地的扶持力度，由于农业投资项目具有成本高、周期长、风险大、收益低的特点，很少金融机构和投资者会感兴趣。为防止地租“两极分化”，就需要政府加以引导，采取减税贴息的办法，扶持龙头企业，鼓励银行和各种投资机构简化贷款手续，使得“公司+农户”的经营模式真正带动农民增收，不断消除由于地域差别而产生的土地流转效益的差别。

摘要：本文首先阐述了土地流转中存在的问题, 如土地流转的盲目性、行政干预、社会保障体系未完善等, 然后从构建土地流转信息服务平台等五个方面提出解决问题的方法。

关键词：农村集体,土地使用权,流转

参考文献

[1]、吕子臣《浅析农地流转的制约因素及对策》, 《农村经营管理》2007年第11期

论农村土地集体产权资本化流转 篇8

关于资本化 (Capitalization) 的含义, 有学者认为是资产作为生产要素稳定地处于商品生产和劳务交换过程中, 而作为资产价值表现的资本却可以在资本市场上流转, 并相应地增值或贬值。这解释了现代市场经济条件下资产和资本两种形态的分离和变化, 却没有解释这一过程的实质内容。资本化的实质内容是把资产凭其收益转换成现期市场交换价值。一项可以带来收益的土地权利, 如果与能够产生等值收益的资本价值进行交易, 这项土地权利就被资本化了, 也就出现了资本化流转。市场化是市场经济条件下农村发展的一般规律和要求, 市场化交易肯定能够促进土地资本化的实现, 促使农地资产价值得以充分显现, 但即使在市场化发育不尽完善的时期, 土地产权的资本化通过其他方式, 也应该而且能够在一定程度上实现。而这种土地权利与资本的交换正是当前农村发展的急需, 其中虽然包含有市场化交易的含义, 但市场化并不必然使农民和农村所得更多, 市场化本身也不是目的而是手段。从农村发展的实际看, 土地权利残缺和土地资产“沉睡”才是真正的问题, 解决了这一问题, 市场化也才有现实的基础, 土地权利的资本化比较而言更具有现实的意义。加快土地资本存量的流转和土地资产的显化, 推动适合农村实际的土地市场体系的完善, 增强资本分配在农村中的份额, 是让农民拥有更多的财产性收入、保障农民长远利益的更为治本的方法。

权属明确是一项资产能够资本化的前提, 任何资产只有包含完整确定的权利, 才能在流转实现其资产价值和收益。农村集体土地产权资本化流转的实质, 是使有明确权属的集体土地进入市场交换, 以资本的形式流动起来的过程。在清楚界定集体产权的基础上, 才能使集体产权主体通过要素市场, 自主地实现出租、有偿转让, 或者资产重组、抵押、质押以取得贷款等功用。构建适应产权资本化的农村土地产权制度, 实质上就是要探索符合市场经济要求的农村集体土地所有制的实现形式, 这既是完善土地流转机制, 完善集体农民土地权益的保障机制, 提高土地资源配置效率的制度基础, 同时又是实现土地财产资本化, 保障农民土地权益的现实路径。

为实现农民的土地资产的价值, 必须按照产权资本化的要求, 对农村土地产权进行市场经济条件的适应性构造, 建立具备主体性、完整性、可让渡性和交易规范性等特征的现代农村土地产权制度, 不仅要求土地产权的内容更加确定和完整, 产权合约更加灵活和多样, 而且要拓展产权权益交易的边界, 提高可交易的程度和交易效率。 (1) 农村土地产权的主体性。土地产权得到明确而严格的界定, 各项权利具有明确的行为主体、责任主体和利益主体, 才能提供交易的确定性和可预见性。土地产权的主体性使产权主体能够独立自主地以特定方式使用稀缺资源, 既可以是产权拥有者决定谁来使用稀缺资源, 又可以通过资源的实际使用来体现。 (2) 农村土地产权的完整性。明确和完善集体土地产权关系, 包括占有、使用、支配、转让和继承等各项权利, 大幅度增强农村土地产权的价值内核, 使农村土地真正具有资产性质及其产权的可交易性。 (3) 农村土地产权具有可让渡性。产权拥有者可将产权再安排给其他人的权利, 不仅表现为完整的土地产权交易或转让, 同时意味着构成农地产权的各项权利, 以及设定在土地上的其它项权利都能单独地进行交易和转让。 (4) 农村土地产权交易的规范性。在土地产权初始界定的条件下, 建立符合土地特性的规范化合约制度安排, 健全市场交易或流转机制, 以及竞争性和低交易费用的产权交易市场, 这是从资产中挖掘资本的一个重要条件, 也是效率改善的一个重要途径。

农村土地产权资本化, 包括农用地产权的资本化和非农用地或建设用地产权的资本化两个方面。农村土地产权资本化流转的政策意义, 在于这种政策使有资产的农民获得了更多的选择权。一方面农民可以依靠拥有的资产, 通过直接经营或开展合作就地增收致富;另一方面, 拥有资产本身就是转换身分和生活空间的最直接的可能性, 将会大大加快减少和转移农民的进程。城市化可能会采取不同的路径, 但其进程总体上是与经济发展水平相联系的, 资本在城乡之间的平衡分布, 将增强农村经济的活力, 带动和加快城市化的进程。有人担心农民有了资产, 会阻碍农民向城市转移, 反而无法减少农民以缓解人地矛盾。实际上, 庞大的农村人口不可能人为地或行政化地减少或转移, 靠城乡二元分割的户籍和土地政策限制, 不仅不公正也是行不通的。农民在生活空间上转移到城市, 在身分上转变为市民, 必须通过一定的内在利益驱动。工业化、城市化和市场化在短期内不会改变农村集体产权存在的依据, 相反还增强了农民与土地的依附关系, 使农民真正离开农村集体土地的成本很高。进城的农民变成为农民工, 其身份并未改变, 也不能获得市民待遇, 大多数转移出去的农民难以融入城市, 仍然在农村的集体产权与城市的非农收益之间徘徊, 并不能达到真正减少农民的目的, 农村的人地矛盾和土地细分依然存在。在农业无利可图的情况下, 农村优质劳动力大量流失, 不能实现农村土地资料与劳动者的有效结合。目前采取的农民进城务工制度, 以及缺乏公平性的土地征收征用制度, 并没有达到减少农民的目的, 也难以促进城乡经济长期稳定地发展。作者认为, 赋予农民真实的产权和资产, 才是实现农民在城乡之间、农业与非农产业之间自主转换最直接、最公正的路径。

二、农村土地承包经营权的资本化流转

农用地产权的资本化实质是承包经营权的物权化。按照物权法规定, 土地承包经营权属用益物权, 但这是一种特殊的用益物权, 它由土地承包经营权合同生效而设立, 亦具有一定的债权的表征, 但已相当弱化。物权法对承包经营权的设立、登记、确认、权利内容均作了具体的规定, 可以说其物权属性已经比较完备。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利, 依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转, 这为农用地产权的资本化创造了一定条件, 但对其入股、抵押作了限制, 仅限于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地。在农村土地产权物权化的基础上, 需要逐步设立一些新的权能, 以顺应农村土地财产功能日益显化和土地产权交易市场化的客观趋势。抵押权和入股权是物权重要的权利内容, 实践中由于经营风险的存在, 在农村社会保障体系缺失的情况下并不能大面积实行。作者认为, 在经济较为发达的地区, 随着农村社会保障事业的发展, 农民从事非农产业能力的增强, 应当逐步赋予承包经营土地完整的流转权利, 使承包经营土地在农用地范围内得到充分有效的利用。允许入股和抵押, 使农民更充分地实现与土地权利相联的潜在经济机会, 会促进农村土地与城市土地具有更加同等的权利。对于较大范围农民的入股和抵押的经营风险, 可以通过参与收益较有保障的基础设施建设项目, 签订保本条款等予以规避, 必要时农民集体经济组织要保留对入股公司的控制权。

虽然家庭联产承包责任制把土地经营权由集体流转到每一农户, 在一定程度上改善了土地资源与人力资源的配置效率, 但并没有把使用权集中到最优的使用者。在集体产权的制度安排下, 任何一个使用者对土地的使用方式的优劣不会影响农户的承包经营权份额, 因此难以约束在土地使用过程中的机会主义行为。承包经营权的物权化, 进一步强化了承包地的权利, 虽然提高了土地流转的价值内容, 但并未创建有效的供需机制, 实践中表现为农村土地流转的相对凝固化。尽管较低的土地产品价格、较高的土地经营生产性和非生产性成本等因素, 有助于增加农地供给, 但较高的农地经营的非生产性收益 (如社会保障) 等因素又极大地强化了农户对农地的需求, 从而使农地承包经营权流转面临着刚性的需求约束。因此, 弱化农村土地的社会保障功能, 恢复其农业生产资料的本来功用, 是农用地市场得以建立的重要外部条件。不少学者提出以土地换保障的政策方案, 通过给予农民在土地和城市社会保障之间的选择权, 实现户籍制度和农地制度改革的突破。这些方案充分考虑到迁移农民对于平等社会保障的需求, 但没有平衡考虑到迁移农民以外农民的需求, 不愿意放弃农地使用权的农民也同样需要社会保障, 只给予迁移人口社会保障迁就了社会保障的现实状况, 在迁移与不迁移农民之间制造了新的不平等。倘若给予同样的社会保障, 这样的解决方案又难以成立。所以, 任何以土地换保障的方案, 都隐含了一个前提条件, 就是忽略甚至取消土地的集体产权。土地集体产权是社会主义初级阶段特有的农村土地制度安排, 是农民在社会保障之外仍然享有的优于城市居民的一种特殊安排, 这种安排可以作为农民长期以剪刀差形式为社会贡献农民剩余的补偿, 而不能作为社会保障制度的替代。以土地作为社会保障的资金来源, 其实是农民在用土地的产出物贡献社会之后, 又用土地本身贡献社会, 这将是具有根本性的剥夺。实现城乡统筹的一种公平的构想, 是以土地换资本, 因为资本大多集中在城市, 城市化需要更多的土地;而土地大多集中在农村, 农村现代化需要更多的资本, 以各自的优势资源进行市场化的交换, 解决彼此的急需, 才具有公平合理的意义。

有不少学者提出, 应当建立农村土地使用权有偿转让制度, 即在保持农村土地集体所有基础上, 在农民享有长期承包土地权利的前提下, 允许农民在其承包期内, 根据国家有关政策通过转包、出租、互换、转让等方式有偿转让土地使用权。这样的看法是有问题的, 对此必须从承包经营权利的变动进行分析。承包经营权并不是一种纯粹的使用权, 承包经营权作为一种特殊的用益物权, 不能简单地看作使用权的流转。从权利的角度讲, 承包经营权是由承包权和经营权复合而成的, 承包权中包含一定的所有权成分, 即承包权必定是集体土地所有者中的一员;从人或者主体的角度来讲, 农民集体既是指集体土地所有权人的整体, 又是由全体承包经营权人组成的。在实践中, 有的农民把自己的承包地转包或租赁给其他农民经营, 而保留自己的承包权, 法律也认可进城农民保有在农村的承包权。作者认为, 这种农村土地承包权与经营权的分离, 并非出于促进农村生产力的发展, 而是在城乡二元分割体制下一种保障性、暂时性的安排。如果从农民工和丧失劳动能力的集体成员转包土地的合理性角度来看, 则更加清楚。 (1) 承包的目的在于经营, 经营既是承包者的权利, 也是承包者的责任, 拥有承包权而转包土地以获利, 即为“不劳而获”; (2) 无论对集体内外的经营者来说, 由于没有对特定土地的承包权, 仍然存在承包地被索回的可能, 自己的经营关系始终不能稳定; (3) 在对集体财产的管理和分配上, 即使是集体内部的经营者, 也没有基于特定承包地的相应权利, 集体成员以外的经营者更无法参与集体财产的管理和分配, 同样的经营却只能得到较少的权益; (4) 承包权人在转包或租赁承包地时, 更多从个人利益而非集体利益角度选择经营者, 会使集体难以监督经营行为, 造成土地管理上的隐患。承包权与经营权的分离, 要么出现一个拥有承包权而不劳动的群体;要么出现分离后的经营权与原有承包经营权并行的情况, 前者必然是一项残缺的权利, 必然出现交易价格难以充分显化, 交易范围受到局限等问题, 从而导致激励不足和短期行为, 并不利于农村发展。因此, 从集体产权的合理构造来看, 承包权与经营权是具有内在一致性的权利, 二者是不宜分离的。

集体组织的所有成员出售自己土地使用权, 原来的集体组织性质发生了变化, 但组织的社区性质还是一样的, 这正像一个城市被划归到另一个行政辖区以后, 城市本身还是存在的情形一样。这仍然是没有区分承包经营权与使用权得出的认识。集体以外的人获得承包经营权, 即已取得承包经营权的全部权利和义务, 除经营权 (使用权) 外, 同时取得其中的承包权 (成员权和一定的所有权) , 并与其他成员共同拥有集体所有权。倘若在承包经营权的流转中, 买者不能获得卖者的全部权利, 那么这种承包经营权名义和实际的资产价值并不统一, 将会导致需求不足而难以流转;而买者仅能成为使用者, 集体所有权人的数量将不断减少, 集体土地最终成为无主的财产, 导致集体所有权的灭失。新的承包经营权人应当按照集体制定的规则和程序, 民主地参与集体产权的运行, 行使自己的权利, 并承担维护集体权益的义务, 这是集体产权的本质所在。这样, 整个集体范围承包地的农业属性依然保留, 集体产权的性质并不发生变化, 只是成员的构成发生了变化, 新的承包经营权人替代了原来的承包经营者。当农民在城市拥有相对稳定的就业机会和收益后, 城市理所当然应予以接纳, 虽然实践中城乡的鸿沟仍然存在, 但在理论上农民享有做市民的权利。农民集体也应对外来承包经营权人予以接纳, 因为这些承包经营权人也享有做农民的权利或者本身就是其他集体的农民, 并且, 在这种接纳中保持集体自身本质意义上的存在。当然, 集体土地农业属性的延续, 有赖于新的承包经营权人的农业生产技能, 这也正如农民到城市就业需要相应的非农技能一样。这种承包经营权的流转, 也显现出农业人力资本的重要性, 更加有利于农村劳动者与土地的有机结合。

集体接纳新的承包经营权人的规模, 是由集体土地的数量自然确定的, 也与其人地比例的关系相关。由原承包经营权人自主进行承包地的流转, 将主要考虑有利于自身利益, 并不必然按照有利于集体产权的原则进行, 既可能导致一对一的转换, 也可能导致一对多甚至多对一的转换, 并不必然促进规模经营, 提高集体土地的使用效率, 因而集体有必要按照合理的人地比例关系原则进行控制, 同时要避免土地过于集中, 导致集体所有权性质的变化。在集体承包地流转初期, 由于人地比例比较紧张, 集体可能更多允许承包经营权在本集体范围内流转, 或选择数量更少的买者, 或选择耕作效率更高的买者;在人地比例相对合理时, 这种限制就没有必要了。因此, 承包经营权流转的绩效, 不仅取决于自主流转的可能性, 也包括集体对承包地流转的适当控制, 以及新的承包经营权人的人力资本。

三、农村集体建设土地产权的资本化流转

非农用地或建设用地的资本化, 实质是使农村集体土地拥有在国家规划管理前提下, 自主转变用途和直接进入统一建设用地市场的权利。农村和农民获得相应的资本, 充分发挥农村集体土地的资产效益, 促进农业产业化和农村工业化, 促进城乡人口有序流动。随着我国农业生产率的提高以及工业化、城市化的演进, 农村大量的剩余劳动力转移到非农部门, 农业收入在农民经济收入的比重大幅下降, 使土地作为农户维持生计和增加收入的职能将逐步削弱, 其作为资产的功能日渐强化, 集体建设用地的资产性质逐渐显现出来。但无论从集体土地产权的自身构造, 还是经济发展和政治社会稳定的需要来看, 我国现行法律都严重滞后于经济发展对于农村集体土地非农化的内在需要, 建立受法律保护的非农建设用地流转市场已经迫在眉睫。

由于集体建设土地流转的自发性和不公开性, 交易中由于双方都要承担不同的风险, 使得交易价格难以反映公开的市场状况, 也使得价格难以起到对市场的信号和调控作用, 不利于形成有效的价格调节机制。集体土地价格的形成, 目前主要是两种方式, 一是政府征收或征用土地, 按照政府制定的标准统一补偿的价格, 这可以看作是购买集体土地 (所有权转移) 的价格;另一种是集体土地所有者 (集体组织或农民个人) 私自将土地流转, 双方达成的协议价格。无论哪种方式形成的价格, 都不是健康市场自发形成的价格。前者价格的决定权在于政府, 后者看起来是市场价格, 但是由于存在风险 (违反法律等) , 所以也在真正的市场价格的基础上打了很大的折扣, 导致土地的不公平交易和市场混乱。

当前我国农村土地流转过程中出现的各种问题, 实质上是农村土地产权市场化不充分、不规范的结果, 既有政府追逐自身利益的经济性根源, 又有城乡二元格局所遗留的体制性根源, 但归根结底还是农村集体土地产权的残缺。市场是产权明晰与否的试金石, 行政化和自发性的交易说明土地市场发育不成熟、不统一, 交易价格偏离市场价格说明集体产权的不完整, 政府对交易的干预说明产权主体不到位, 交易程序的不规范说明产权不稳定、强度低。而城市化则把市场发育的城市和行政控制的乡村拉扯到一起, 使得含糊不清的农村土地产权制度, 立刻显示出层出不穷的矛盾和问题。这正如巴泽尔所指出的困境:离开了清楚界定并得到良好执行的产权制度, 人们必定争相攫取稀缺的经济资源和机会, 在这种情况下农民的资产利益受到严重损害。

在我国广大农村建立健全社会主义市场经济体制, 需要形成农民的市场主体地位, 减少政府对经济建设的直接干预, 增加集体和农民对土地权利的行使。在市场经济的体制下, 单一的征地模式难以统筹考虑农村土地非农化、农村劳动力转移和农民的社会保障问题。地方政府、社区集体、农民三方利益主体的博弈, 由于信息不对称和权利不对等, 使农村社区集体和农民处于弱势地位, 难以获得土地增值的利益, 不利于实现城乡统筹发展。针对当前土地征用过程中大量侵犯农民土地权益和农地流转不规范的现象, 在符合土地利用规划和年度供给计划的前提下, 应当允许集体土地自主进入建设用地市场, 采取土地所有权交易、土地使用权作价入股等方式, 让集体农民自主地通过土地用途变更实现经济利益, 这是在城市化进程中有效保护集体农民土地权益的重要制度安排。同时, 允许农民用其土地产权作为抵押物或信贷的担保, 充分地实现与土地权利相联的潜在经济机会, 扩大土地产权权益交易的边界。

明确两种土地所有权是平等的民事权利, 是土地管理法与物权法相一致的必然要求, 应当作为该法的指导原则之一。法律应当明确集体土地所有权与国家土地所有权是两个平等的民事权利主体, 在交易中享有同等权利。如果两种土地所有权不平等, 政府和企业的手便共同伸向农民, 圈地运动就不可能得到遏制。国家征收集体土地, 必须向被征地支付与市场价格相等的所有权价格;国家征用集体土地, 必须向被征地支付与市场价格相等的使用权价格, 并在公共目的完成后将征用土地归还给农民集体。根据物权法的有关规定, 国有土地使用权可以进入市场交易, 集体土地使用权也可以进入市场交易。从集体土地所有权上直接派生出来的集体建设用地使用权可比照国有土地使用权, 通过出让、租赁、作价出资或入股等方式取得, 可以获得与国有土地具有同等权利的集体土地使用权证。农民集体经集体决定可以转让集体土地所有权, 并获得相应的所有权收益, 也可以保留集体土地所有权, 而让集体土地使用权进入市场流转, 农民在使用权流转中获得与其权利相当的收益。

摘要：由于土地权利的不确定性和法律的诸多限制, 农民的土地权利不能在市场上自由转让或流转, 这种土地的市场价值不能充分实现。应当在物权法框架下, 按照产权资本化的要求, 对农村土地产权进行市场经济条件的适应性构造, 进一步完善承包经营土地和集体建设用地的资本化流转机制, 以充分发挥农村集体土地的资产效益, 促进农业产业化和农村工业化。

农村集体土地流转 篇9

一、农村土地承包经营权流转管理工作现状

一是土地流转没有形成完整有序的运作机制, 不规范的自发流转较多, 仍有违背农民意愿强行流转和越权流转的现象, 以致带来土地的权属纠纷和矛盾较多;二是一些农户由于外出打工或经商, 家中无劳力耕种时, 一般采取农户之间相互协商方式, 口头约定, 自行转包, 没有履行契约形式, 也不通过乡村组织办理登记手续的土地自由流转非常普遍, 以致带来每年种粮补贴资金的分配问题、土地流转承包费问题、擅自改变土地用途问题时有发生;三是村组集体或农户确定的产业化项目, 要进行土地流转才能实施, 但由于少数农民拒绝转包而使规模经营项目不能实现;四是农民对土地承包经营制度下新生、老死、嫁出、迁入人员土地不增不减的规定, 以及肥瘦、远近、优劣田块均衡问题很关注, 对承包田块动态调整要求很迫切;五是税改前部分农户逃避税费充耕抛荒或私下无偿让他人耕种交税, 而税改后, 种粮不交税并有补贴时, 又回来耕种, 以致双方纠纷, 权属不清矛盾多。

二、农村土地承包经营权流转的影响原因分析

一是承包合同填写的内容不具体、不明确、不完善。有的承包合同内容非常简单, 缺少合同的主要条款;有的承包合同只明确了地块名称, 连承包面积、承包期限都没有填写。同时, 许多农村劳动力外出打工, 承包地交由他人耕种或因抛荒而被村集体收回, 都没有办理相关手续, 仅凭口头约定, 容易引发纠纷。

二是人口的不断增长引发矛盾纠纷。随着人口的不断增长, 人们对土地的需求不断提高, 从而也带来了许多矛盾纠纷。随着时间的推移以及农村家庭承包经营制度30年不变政策的实施, 土地承包的不平衡性显露出来, 人口的变化使得人地矛盾日益凸显。

三是城乡开发建设征用土地引发矛盾纠纷。近年来, 随着城市开发建设的加快, 乡村建设迅猛发展, 大量投资项目的上马, 使越来越多的土地被征用, 短期内实现了土地价值的增值。在利益的驱使下, 农户相互之间、集体与农户之间出现了许多的矛盾纠纷。

四是国家强农惠农政策的实施, 客观上导致了土地承包纠纷的增多。农村土地刚实行承包经营时, 农民负担相对较重, 除了上交公粮、农业税外, 还要负担乡统筹、村提留等费用。随着农业税的取消和各项补贴政策的落实, 农民种田的积极性空前提高。同时, 随着农产品价格的不断上涨, 农村土地承包纠纷也就多了起来。

五是《农村土地承包法》滞后, 部分乡村干部对土地承包的法律政策认识、执行不到位。农村土地承包从上世纪80年代就开始了, 而《农村土地承包法》是从2003年3月1日起施行。2003年3月1日以前的农村土地承包产生的纠纷没有法律依据, 拿新的法律去裁定法律颁布前的案件, 不仅法律上没有这样的追溯力, 而且往往容易引发许多新的矛盾。我们发现, 有的乡村干部以大多数人的意愿为由, 要回集体主动放弃的已填入他人土地承包合同书上的土地。这说明部分领导干部对农村土地承包的法律法规和政策认识不到位, 在发生矛盾纠纷时, 不能准确判断是非, 导致矛盾升级。

三、农村土地承包经营权流转管理工作完善建议

一是广泛宣传农村土地承包经营权流转的意义。宣传推动农村土地承包经营权流转的意义, 要立足当地经济发展的现状, 逐步建立适应现代农业发展经营体制, 进一步解放和发展农村生产力, 充分调动农民积极性、创造性, 进一步优化农村土地资源最佳配置, 推进土地适度规模经营, 提高规模效益。宣传政策, 增强农民的法律意识, 应将国家《农村土地承包法》及省委、省政府关于农村土地承包经营权流转管理工作方面的政策法律编成小册子, 印发至村、组、农户手中, 使广大农民朋友了解政策, 熟悉法规, 充分认识到土地承包经营权流转必须依法依规进行, 做到家喻户晓。

二是完善农村土地延包制度, 明晰土地承包经营权权属。首先, 抓紧发放农村土地承包经营权证。对尚未完成农村土地延包的乡镇, 组织发包方与农户签订土地承包合同, 并颁发由县级人民政府印制的土地承包经营权证书。其次, 加强土地承包经营权证书。其次, 加强土地承包合同管理。乡镇政府和村委会均要建立承包合同档案, 专人专柜管理。档案资料要齐全, 包括承包方案、合同、登记表册、变动情况台账等, 确保土地承包资料有案可查。

三是建立健全土地流转监管服务调处机构。成立农村土地流转监管服务机构。市、县要成立领导小组, 设立办公室;乡镇设立土地承包经营管理机构, 配备2—5名专职人员对土地流转进行监管服务。健全农村土地承包经营纠纷调处机制, 成立农村土地承包经营纠纷调处机构。村级成立纠纷调解小组;乡镇成立纠纷调解领导小组, 并依托乡镇农经管理机构组建调解庭;县级成立纠纷仲裁委员会, 并依托县级农经部门组建仲裁庭。

农村集体土地流转 篇10

1 黄河三角洲地区农村集体土地流转现状分析

1.1 农地流转面积逐年上升

农业改革是推动我国经济社会发展的强大动力。自2013年以来,滨州市努力推进资源优化配置,实现传统农业转型升级,在全市积极探索农村土地承包经营权流转机制。据市农业部门统计,截至2015年底,滨州市农村土地流转面积98 927hm2,占家庭承包经营耕地总面积的26.7%,比2014年增加37.2万hm2。东营市的土地流转也日渐活跃,成为东营市现代农业发展的大趋势。据统计,截至2015年底,东营市土地流转面积3.79万hm2,占全市耕地面积的16.9%,比上年同期增长14.96%。

1.2 土地流转形式日益多样化,主要以转包、出租为主

近年来,滨州市、东营市积极开展农村土地流转机制建设,呈现出流转方式多样化、流转主体多元化、流转管理日趋规范化的良好态势,有力地推动了农业增效和农民增收。截至2015年底,滨州市土地流转主要出现了转包、转让、互换、出租、股份合作等形式,其中转包45 687hm2,占总数的46.2%;出租35 260hm2,占总数的35.6%。截至2015年底,东营市37 907hm2土地流转面积中,土地转包18 493hm2,占全市土地流转面积的48.8%;土地出租16 520hm2,占43.6%;土地互换107hm2,占0.3%;土地转让2 533hm2,占6.7%;土地入股247hm2,占0.7%。

1.3 流转土地的农民收入逐年增长

农村土地流转更大程度的解放了农村劳动力,促进劳动力转移,从而增加农民收入。据统计,2015年滨州市农村居民人均可支配收入为12 727元,比上年同期增长13.9%,农村劳动力转移就业64.2万人次,农村贫困人口由30万人减少至11万人;2015年东营市农村居民人均可支配达到13 887元,年均增长13.3%,农村劳动力转移就业21.6万人。

2 黄河三角洲地区农村集体土地流转中存在的问题

2.1 社会保障制度不健全,农民认同度低

虽然近年来山东省已经开始大力推行农村最低保障制度和新型农村医疗改革,但是由于社会保障制度不够完善、政策落实不到位等因素,大部分农民担心失去土地后,生活并无保障,而不愿流转,尤其是进城务工人员,由于新农合报销受区域限制、子女上学受户口限制、抚养子女赡养老人等普遍问题的存在,导致进城务工人员压力过大,土地成为他们最后一道保障。我国当前农村社会保障普遍存在“广覆盖、低水平”的情况,新农合推广后,由于农民医疗报销数额低,农民因病致贫返贫的现象仍难以根治。因此,社会保障制度不健全成为了土地流转的最大阻力。

2.2 土地流转行为不规范,农民权益受损

第一,流转合同签订不规范。在实际调查中发现,有的农户土地流转没有签订书面合同,仅仅是口头协议,也有的农户虽然签订了书面合同,但是内容不规范,双方权利义务没有不明确,征地补偿约定不清,也没有及时向镇、县农经部门进行备案、鉴证、登记、存档,导致产生纠纷。第二,土地流转政策落实不到位。按照国家政策,国家粮食直补、综合补贴等资金应该补给种粮者,但实际上有的村集体通过签订虚假土地流转合同等手段,骗取国家种粮补贴,违背了国家粮补政策的初衷。日前,中纪委对套取国家粮食补贴的村干部进行了通报,并对直接责任人开除党籍,司法机关依法追究其刑事责任。

2.3 土地流转价格混乱,农民积极性不高

通过对黄三角地区进行调查发现,大部分乡镇农村集体土地流转价格混乱,且价格普遍较低,定价机制不健全,土地价格也难以发挥杠杆和指示作用。目前土地流转价格形式的方式主要有两种:一是政府征用土地,各个地方的价格不统一;二是农户私自将土地流转,土地流转双方达成的协议价格。据调查,滨州博兴的农村土地流转租金每667m2每年一般在400元左右,土地征用的价格每667m2每年一般在1 200元左右,价格普遍较低,导致农民土地流转积极性不高。

3 健全黄河三角洲地区农村集体土地流转市场机制的对策

考虑到农村土地流转在实践过程中出现的种种问题,健全农村土地流转机制的框架设计,必须以我国当前的实际情况为前提,应当贯彻以市场需求为指引,遵循市场运行的基本规律,因势利导,循序渐进,在坚持自愿、平等、有偿的基本原则下进行。

3.1 政府加大对土地流转的政策扶持力度

第一,积极宣传法律法规。法律法规是保障各项机制运行的关键,各级政府要充分利用各种方式,积极宣传《土地管理法》、《农村土地承包法》等各项法律法规,充分利用农民身边的实际案例,让农民深刻认识到土地流转的益处。第二,健全社会各项保障体系。建立健全多层次、广范围的农村社会保障制度,比如农村社会保险、农村医疗保险、社会救济等,逐步实现城乡社保相接轨。只有当农民真正放下担子,没有后顾之忧时,黄三角地区农村集体土地流转才真正取得成效。第三,加大财政扶持力度。在土地流转形式多样化的时代,政府可通过设立新型农业经营主体发展专项资金,支持流转经营主体推进技术改造升级,实现新型农业发展模式。

3.2 建立健全农村土地流转市场

第一,建立多种形式的土地流转市场。在土地流转过程中普遍存在信息不对称的现象,大多数市场主体由于处于不对等的位置,土地交易过程受到阻力,为了土地交易的顺利进行,应立足农村经济发展现状,明确农村集体土地经营权流转的指导思想,大力发展和建立多种形式的土地流转中介服务机构,比如土地价格评估机构、土地法律政策咨询机构、土地交易经纪机构等。第二,构建完善的土地流转市场机制。农地流转的市场机制应该包括供求机制、竞争机制、价格机制、投资机制和宏观调控机制五个方面,它们有机地融为一体,自发地、分散地和问接地调节农地流转,发挥“看不见的手”的市场职能。

3.3 建立并完善农村土地流转监督机制

第一,建立并完善农村土地流转资金收益的财务公开制度,建立资金使用的民主决策制度,明确资金的使用范围和使用方式,强化村民对资金使用的监督权,保障农民的知情权、参与权、监督权和收益权。第二,建立并完善农村土地流转的监督制约机制。建立乡镇政府、全体村民和村民土地流转监督小组,明确各监督主体的权限分工几监督程序,加强对农村集体土地流转及资金收益的指导和监督,强化土地流转合同、手续等的合法、有效性,保障农民的合法权益,

参考文献

[1]钟太洋,黄贤金,孔苹.农村土地流转的动因分析[J].中国土地科学,2005,(1):49-55.

[2]许恒周,郭忠兴.农村土地流转影响因素的理论与实证研究——基于农民阶层分化与产权偏好的视角[J].中国人口资源与环境,2011,21(3):94-98.

农村集体土地流转 篇11

关键词：农民权益保护 集体土地流转 土地承包

近年来，随着我国土地制度的改革，我国农民对土地对地承包拥有经营承包权，土地流转自发进行，不过在这个时期土地流转规模较小，据有关资料统计，上个世纪80年代土地流转率仅为1%左右，因此出现的问题也较少。进入21世纪后，土地流转增加迅速，与之伴随问题也日益增多。特别是在土地流转过程中，农民权益损害严重，这成为了农业发展和社会发展的一个重要问题。

一、集体土地流转有是提高农民土地产权效益的必经之路

（一）承包责任制

近年来我国农村土地制度的最大一次变革就是农村集体土地承包经营权制的诞生。它的出现使我国农村生产力有了极大提高，提高了我国的农业生产效率、改善了农民生活状况、促进了农村经济发展[1]。但近年来随着形势的发展，经营低下问题日益明显：首先，在土地承包经营权制度下农地使用权和所有权两者之间的边界不清，地方政府滥用职权，经常会对农民合法权益进行侵害；其次，土地承包经营权在实际应用中产权期限随意性强，这样对土地利用和开发十分不利[2]。虽然我国一堆土地承包制度有了明确规定，第一次承包期为15年，第二次承包期为30年，但这在我国许多区域都对其进行了多次调整。这种调整一方面加大了调整花费成本，进而增加了土地承包成本，另一方面承包者只看重眼前效益而不注重对土地的长期开发。再次，采用家庭承包制虽然对农民在农业生产的积极性有着一定促进作用，但从长远来看，家庭承包责任制不利于现代农业形成规模，无法形成规模效益，限制了农业收入的提高空间。因此，寻找对农村土地家庭承包制度进行改革迫在眉睫

（二）农村土地流转是目前提高农民农地产权价值的最佳选择

承包地作为农民和农作的主要财产，它具有巨大产权价值。从法学和经济学上来看土地价值主要包括以下三项：保护价值、交换价值以及使用价值[3]。

目前，我国农业使用价值由于受农村分散经营的影响，使得我国农村土地产出价值严重下滑，农业征地的不规范也导致了农地的保护价值大大降低，在这样背景下，除了采取措施对阻碍进行排除，逐步提高农地保护价值外，更加要注重提高农地交换价值。目前，农地流转是提高农地交换价值的有效途径。土地流转就是在家庭承包制的前提下通过合法手段对承包权进行保留，并对其进行合法转让[4]。土地的流转形式有、互换、转让、入股等。无论采用哪种转让方式，集体土地流转都会使农地产权价值都有所提高，它是维护农村社会稳定以及农村经济发展的最佳选择。

二、农民土地权益保护重点在于创新制度

在集体土地流转过程中农民权益受损主要原因在于缺少制度。所以，要想解决农民權益受损首先要创新制度，解决制度缺失问题，多方面对农民权益进行保护。

（一）对有关法律和政策进行构件和完善

首先要对土地关系进行明确，很多人认为对于土地的改革就是对土地进行私有化。不过就我国国情来看在我国农村社保制度并不完善，如果对土地进行私有化那么将会导致社会资本大量流入农业，致使土地兼并严重。这样会导致农民既失地又失业，引发社会矛盾，引起农村社会混乱。因此，对于土地改革必须在土地属于农村集体所有的前提下进行。其次，对于土地承包经营权界限要通过法律对其进行明确规定。土地使农民生活的保障，为了确保农村社会稳定，必须确保农民对土体具有长期经营权，加强对农民的土地物权以及承包经营权的保护，让农民对土地具有使用、占有、收益以及对权益进行处分权利。再次，要提高农民自身法律意识，很多时候农民权益受损都是由于农民自身法律意识薄弱造成的。因此，加大和土地相关法律宣传力度是十分有必要的，提高农民法律常识，增加自我保护。同时，对政府行为进行规范，加快政府职能转变，对于政府基层损害农民土地权益的行为要严肃处理。

（二）对土地流转流程和方法进行规范和完善

在土地流转过程中首先需要建立一套具体、规范操作可行的土地流转程序，避免基层政府通过暗箱操作来对土地流转进行控制，确保农民权益不会在土地流转过程中受到剥夺以及克扣。其次，要建立健全土地流转市场，加强土地流转服务。政府通过土地流传市场对农民土地流转进行服务，是土地流转过程透明化，这样可以最大限度的减少农民在土地流转过程中的权益损失。

（三）发展农民各类组织

在土地权益问题上，农民同集体经济组织相比一直都处于弱势，究其根本原因在于农民没有组织。首先，要在农村完善村委会制度，利用民族选举，选出正真为农民说话的代表人，其次，国家需要财政、金融等方面多农村予以扶持，使各类农民专业化组织可以得到发展。

结束语：近年来，土地流转发展迅速，农民权益受损主要集中原因在于土地制度不完善。要想改变农民权益受损，就要在制度进行创新，这是保护农民权益的最有效方法，同时也是促进我国土地流转、健康发展的保障。

参考文献

[1]林广瑞，刘钢.现阶段我国农地产权制度分析[J].农业经济问题，2010（2）：30-31.

[2]蔡继明，邝梅.论中国土地制度改革[M].北京：中国财政经济出版社，2011（5）：9-11.

[3]刘金海.产权与政治—国家、集体、农民关系视角下的村庄经验[M].北京：中国社会科学出版社，2010（10）：12-13.

[4]姜晓萍，衡霞.农村土地使用权流转中农民权利保障机制研究[J].政治学研究，2011（6）：72-73.

姓名：孙小涵 电话：13039199990 地址：吉林省通化市国土资源局二道江直属分局 邮编：134003

农村集体土地流转 篇12

一、土地流转优先权的法律属性

土地流转优先权是指农地发包或者流转时,法定优先权人在同等条件下和法定期限内享有承包该土地的优先权利。传统理论上的优先权是一种法定担保物权,也称优先受偿权。土地流转优先权是基于集体组织成员权而派生的一项法定权利。集体土地所有权是一种特殊的共同共有,它不同于一般意义上的共有,表现为集体成员集体所有。土地流转虽应按市场原则进行,但出于在同等条件下保护本集体组织成员的土地权利,照顾组织成员的利益,法律赋予其优先权。关于土地流转优先权的性质,我国《民法通则》没有明确规定, 理论界说法各异,概况起来,主要有三种学说:第一种是债权说,此观点认为, 相对其它债权,优先权是具有优先性的债权。第二种是物权说,有的认为优先权虽在本质上是债权,但因法律规定而具有物权效力,是债权的物权化;有的认为优先权是权利保护的一种方法,应归担保物权范畴。第三种是折衷说,认为优先权既有物权性质,又有债权性质,兼具两权效力。前述观点,虽均从民事权利内涵的不同侧面对优先权的属性进行了深入研究,有合理的一面,但各自的缺陷比较明显。依笔者之见,从民事权利的作用分析,土地流转优先权既不是债权,也不是用益物权、担保物权,应定为一种形成权,权利一经行使即可发生债的主体变更,而优先受偿权则是对财产价值分配结果的优先。也就是说,权利人可依据这一法定权利,无须义务人承诺,以自己单方意思表示即可使权利发生、变更、消灭或者产生其他法律效果,形成以所有权人与第三人同等条件为内容的合同,在所有权人与优先权人之间形成权利义务关系,排除所有权人将财产处分给他人的可能。具体而言,可从该项权利的以下特征进一步认识。

1.创设的法定性。土地流转优先权是立法赋予集体组织成员的一种权利,并非当事人之间的约定。基于意思自治,当事人虽可约定一定权利的享有,但约定的内容不能改变或限制集体组织成员的优先权,否则,该约定无效。

2.主体的特定性。土地流转优先权是基于特定的身份关系即集体组织成员资格而产生的,具有成员权属性和特定的人身属性,只能由集体组织成员享有。集体组织成员是生产或生活在集体组织中,与该组织依法形成权利义务关系的自然人,通常表现为农民个体。土地流转中的农户也称农村承包经营户,以家庭为单位,是经营性非法人组织。虽在诉讼中两者均可成为独立的民事法律关系主体,但在优先权享有上不同。所以,优先权的主体只能是集体组织成员,而不包括农户。

3.物权的绝对性。从本质上讲,物权是权利人在法定范围内对物的支配及其权利的实现方面具有排他性和绝对性。土地流转优先权体现了物权绝对性的特 点,具有对抗权利主体以外的第三人的效力。在土地流转中,同等条件下,相对人取得承包权应以优先权人放弃或丧失权利其权利为前提。反之,发包方或流转人无视优先权与相对人形成的土地流转关系则不发生法律效力。

4.内容的实体性。从法律关系的构成要素看,土地流转优先权的主体包括发包方或流转方与集体组织成员,双方既是权利主体,也是义务主体;客体是这一民事权利义务指向的物权关系,即发包或流转的土地,并非民事诉讼中案件争议事实;内容是实体法规定的法定的权利、义务。

5.类型的创新性。从历史渊源看,在古代欧洲日耳曼时期,实行土地权利总有制度,耕地为公社所有,各家庭从公社获得分配的土地使用权,土地只能卖给本公社成员,不能擅自转让他人。这一制度虽与我国农村土地成员集体所有相类似,但本质不同。近代以来,西方大多国家的土地归个人所有,在其民事法律中自然不涉及土地流转优先权问题。我国宪法、法律规定农地所有权归成员集体, 农户享有承包权和经营权,土地流转优先权的设定就是一种具有中国特色的新型民事权利。

二、土地流转优先权的表现形式及 取得

(一)表现形式

按承包方式和流转主体不同,可将土地流转优先权分为三种。

1. 通过家庭承包取得经营权流转的优先权。流转是财产权利经济价值实现的重要方式。土地承包经营权人有权依照法定方式流转其经营权。但按照《承包 法》33条第5项和47条之规定,转让方在行使这一权利时受到一定的限制,即如果受让方中有本集体组织成员,那么在流转条件同等情况下,组织成员优先取得受让权。为了使该权利在司法实践中得到更好的保护,最高人民法院在《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第11条、第19条中又作了补充规定,从价款、期限等主要流转条件上进一步充实了优先权的内容。

2. 外来承包者以转让方式流转时的优先权。这种转让是对通过家庭承包以外的方式获得土地承包经营权的流转。一方面,法律赋权经营权人可以协商或招投标的方式将其经营权有偿转让他人,解除原承包合同关系,由受让方与发包方重新建立新的承包合同;另一方面, 按照《承包法》第48条的要求,在外来承包者以转让方式流转土地时,本集体组织成员如有承包意向,在同等条件下,应享有优先权。

3. 外来承包者以租赁方式流转时的优先权。依照《承包法》第49条规定,在承包期内,经发包方同意,承包方可以在不违反法律禁止性规定的前提下将经营权依法租赁他人。这种租赁形式没有改变原土地承包关系,与《合同法》第224条第1款规定的有关转租的要求相一致。因此,如果发包方不同意转租,则组织成员就有行使优先权的可能性。

(二)取得要件

依权利是否已经实际取得为标准, 可将民事权利分为既得权与期待权,土地流转优先权是将来可能取得的一种权利,应属期待权的范畴。

1.有明确的流转行为。民事行为是一种表意行为。当事人明确的意思表示是民事行为的重要构成要素。只有在发包方或流转方作出真实的流转意思表示 时,优先权人才有主张行使优先权的可能。同时,流转行为的内容必须适法,不能违反强制性规范,不能违背公序良俗原则,否则行为无效。

2.流转条件同等。按合同法一般原理,同等条件的主要内容可理解为合同成立必备的主要条款。《合同法》第12条所列举的内容是合同的一般条款,具体合同的主要条款应按法律的直接规定或当事人的约定确定。就承包经营权流转来说,判定条件同等可参照《承包法》37条第2款中所列的承包经营权流转合同的一般条款,重点从流转土地用途、价款及支付方式、期限等方面来衡量。

3.在合理期限内主张。《承包法》没有明确优先权行使的期限,《解释》第11条第2款规定了除斥期间。因此,一般而言,优先权人主张优先权的期限主要有两方面的要求。一是如果采取书面公示形式流转土地,权利主张的提出要在公示期内;二是未公示的,必须在他人使用承包地后两个月内提出主张请求。以其他方式发包的,发包方应预先通知本集体组织成员参加,否则,本集体组织成员可诉请法院宣告发包行为无效。

4.以明示方式提出请求。从意思表示形式的角度看,民事法律行为有明示和默示两种方式。默示方式的效力是基于法律的明确规定、交易习惯或当事人的约定而产生,按照现行法律规定,结合优先权的法定性特点和土地流转实践,优先权人向发包方或流转方主张优先权利时,必须以口头、书面等其他直接表达自己意愿的方式进行。

三、土地流转优先权适用中的几个 问题

尽管立法对土地流转优先权的行使作了较为清晰的规定,但实践中还有一些问题值得探讨。

1.优先权的限制。优先权虽是法定权利,但其行使与保护有一定限度的。农村“四荒”地属特定集体组织成员集体所有,且在一些贫困山区,往往也是组织内部成员赖以生存和发展的重要资源。为了提高土地利用效率,《解释》第19条同时规定,以其他方式承包“四荒”地时,鼓励组织外部的单位和个人参与,这并非排除组织内部成员的承包权利。

2.优先权的丧失。优先权不是优先权人的绝对权。依据相关法律规定,优先权人如有下列行为,则权利丧失。一是未在合理期限内向发包方或流转方明确主张自己优先受让的;二是以明示方式自愿放弃权利行使,不论相对方是否收到该意思表示;三是严重违约或擅自改变土地农业用途,对承包地造成永久性损害被解除承包关系。优先权丧失后,权利人请求保护,法律不予救济。

3.优先权竞合的处理。实践中,经常出现数个组织成员均主张行使优先权的事实。这一竞合实际上是同体同权的并存现象,它不同于民法上通常讲的责任竞合。如何解决这一问题,现行相关立法规定不明确。大多数人认为,在同等条件下,应遵循《民法通则》所确定的民事活动基本原则和《承包法》第33条规定的承包经营权流转的基本原则具体加以处理。第一,初次流转时,若有上述竞合情形,应从平等、自愿要求出发, 尊重发包方或流转方的意愿,由其自主选择其中一个优先权人为受让人。第二,再次流转时,如果原受让人也同样享有为优先权,且都主张权利,通常应流转给原受让人,这样,利于提高土地利用效率,维护原受让人的投入利益, 实现流转的目的。

摘要：集体组织成员土地流转优先权是一种形成权。随着农地流转进程加快,组织成员主张、请求保护其优先权的要求日益强烈。文章着眼于促进农地合法有序流转,保障农民土地权益,对这一优先权的法律属性、表现形式、取得要件及适用中的相关问题展开深入研究探讨。