农村集体土地使用

农村集体土地使用（精选7篇）

农村集体土地使用 篇1

农村集体土地使用权抵押

央行和银监会2209年3月１８日联合下发了《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》。

目前,人民银行总行和中国银监会正在辽宁省和山东省等9个省(区)选择部分县(市)作为试点,联手推进农村金融产品和服务方式创新工作。农村土地承包经营权抵押贷款是创新产品之一,近年来已经在部分省(区)陆续开展起来。各地在创新过程中,土地承包经营权的抵押范围、价值评估、登记管理及相关农地金融制度凸显出与农村经济发展不相适应,甚至成为制约农村经济进一步发展的障碍。

一、以家庭承包方式获得的土地承包经营权和流转所得的土地承包经营权进行抵押的法律依据缺失,农村土地经营权抵押贷款已经突破法律禁区。但由于我国土地的公有性质及土地承包经营权对于保障农民生活的特殊意义,目前我国的相关立法采取了严格限制的态度。显然,现行法律对以家庭承包方式获得的土地承包经营权和流转所得的土地承包经营权进行抵押持否定态度,在金融产品创新过程中必然会遭遇法律障碍。

二、专业评估机构缺失,土地承包经营权抵押价值评估标准不一

三、农地登记制度、登记机构缺失

（七）承包经营权的抵押限制。依照我国现行的法律规定，以家庭联产承包方式取得的土地承包经营权不能进行抵押流转。《农村土地承包法》第三十二条规定的：“ 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，对于承包经营权的流转方式采取的是列举加概括式的立法例，为促进土地流转和加速农村土地融资，在表象上，“其他方式”中似乎包括抵押流转方式。然而，在我国现行的土地法律制度下，以承包经营权设定抵押无法办理抵押登记手续，若债务人在合同期限届满不履行债务，债权人是无法将农地使用权拍卖、变卖、折价抵偿的，加上出于保护耕地和保障农民基本生产资料和生存条件的考虑，严格限制以土地承包经营权设置抵押具有现实意义。

因此除《担保法》第三十四条第（五）项规定的荒山、荒沟、荒丘、荒滩以外，其他农村土地承包经营权不能设定抵押。

尤其值得关注的是,土地承包经营权抵押贷款与现行法律存在冲突。《担保法》第三十七条

第二款规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。《物权法》第一百八十四条规定,下列财产不得抵押:“……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;……”《物权法》虽然留下了“法律规定可以抵押的除外”的口子,但什么可以“除外”至今也没有一个权威的说法。

:“土地使用权抵押实践是违法的。抵押后还不了款怎么处理?违法的抵押是无效的,金融机构的债权不受法律保护。”

《农村土地承包法》第32条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第37条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

依据现行法律的规定，农村的不动产中明确得为抵押权的范围十分有限，仅包括：

一、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)等土地承包经营权；

二、乡镇、村企业的建设用地使用权，以及乡镇、村企业的厂房等建筑物所有权；

三、林木所有权。明确被排除在抵押权范围之外的农村土地的相关权利则有：

一、集体土地所有权；

二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。

有关限制土地承包经营权抵押的相关规定，《担保法》第37条第2项与《物权法》第184条第2项均规定了“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年9月1日起施行)第15条亦明确规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”

但即便是荒地的抵押，仍有一道不易跨越的门槛，因为《担保法》第34条第1款第5项规定，抵押人抵押其所承包的四荒地承包经营权时，须经发包方同意。此外，国家土地管理局于1995年9月11日颁布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第4条，还进一步就此做出规定：“集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》

。第十五条 承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”

农村集体土地使用 篇2

关键词：农村集体土地,土地使用权,保护土地使用权

1 引言

我国农村土地承包责任制从20世纪70年代末开始出现并推广实行, 到现在已有20年的历史。农民土地使用权问题是农村的市场化和现代化的关键, 也是影响整个中国的市场化和现代化进程的非常重要的因素。因此要妥善解决农民土地使用权的保护问题。

土地使用权是指全民所有制单位、集体所有制单位、其他组织或个人依照法律规定, 对国家所有的或集体所有的土地、森林、草原进行占有、使用、收益的权利。纵观现行土地使用权制度, 可以按使用目的的不同, 划分为以下几类:城镇国有土地使用权, 国有耕地、林地、草原的使用权, 承包使用权, 宅基地使用权等。农民土地使用权主要是指农民的土地承包经营权和宅基地使用权。

承包经营权是指农民对农民集体所有和国家所有的依法由农民集体使用的耕地、林地、草地, 以及其他依法用于农业的土地的承包经营权。2003年3月1日生效的《中华人民共和国农村土地承包法》, 赋予了农民长期而有保障的土地承包经营权力。该法案第一次从法律上界定了农民在长达30～70年的承包期内, 拥有承包土地的使用权、经营权、收益权、收益处置权和使用权的转让权或流转权等。

从上述规定来看, 农民土地使用权是清楚完整的权利, 体现了农民是土地的真正主人的立法意图。然而, 它的真正实现还需要其他相关联的法律权利和法律义务的规定协同作用。

2 农村集体土地使用权现状

(1) 农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业, 乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化。土地实际的处分权落在了基层干部即县、乡、村干部的手上。于是, 这些基层干部就常常以“合理合法”的“集体所有”的名义, 随意处分土地, 随意侵占农民的土地。农民不能真正获得所有者权利, 也不懂得珍惜这些权利, 更没有能力去与强势集团抗争来保护土地所有者的权利。于是, 在“集体所有”的名义下, 包括县、乡、村在内的地方政府, 在土地问题上, 事实上形成了“利益共同体”。其结果是, 实施了几年的“最严厉的土地保护政策”, 丝毫未能遏制住滥占土地的势头。以至于《农村土地承包法》在一些地方成为一纸空文。据统计, 7 年来全国有近亿亩耕地被征用, 有4 000多万农民成为“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无农民”。农民失去了土地, 农民土地使用权也成了空中阁楼。

(2) 因农业结构调整, 致使农村土地承包经营权发生转移。尽管农民有《农村土地承包法》, 但实际上掌握了土地所有权的乡 (镇) 、村、组干部也有“集体所有”、“发包方”的强大武器。因此, 这些人就借“集体所有”之名干涉农民的自主经营权, 无偿收回或非法转让、出租农民承包的土地, 违背农民意愿强行进行土地流转等, 也借“集体所有”之名随意调整土地承包期。国家规定土地的承包使用期在延长15年的基础上再延长30年不变。而在现实生活中, 农民的土地承包期不断地被调整。“三年一小调, 五年一大调”。频繁的调整, 使土地经营周期人为缩短, 不利于对土地保护, 不利于农民投资和经营, 却有利于强势集团利用土地以权谋私、以权寻租, 从中渔利。因为承包期越短, 对所有者越有利。值得注意的是, 侵犯农民土地承包权益的案件, 随着经济形势的起伏而呈现出周期性变化的规律。于是, 农民单访或群体上访案件居高不下, 成为时下影响社会稳定与发展的重大难题。

(3) 近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动。我国宪法规定了保护合法私有财产和征用补偿的基本原则, 但是国家立法机关至今尚未制定关于农村征用补偿的专门法律, 以调整征用补偿法律关系。土地管理法第47条涉及征用补偿问题, 对土地征用的补偿费、安置补助费的规定比较明确, 有具体的计算标准。但对宅基地使用权连同以房屋为主的农民私有财产权则没有明确规定, 它们仅被包含在“附着物”之中, 根本没有作出具体补偿标准。在现行处理农民这些私产中除了极为少量的法律涉及此问题外, 主要是参照由国土资源部、建设部、各级地方政府部门发布的行政规章及文件来干预和处分在征用过程中涉及的农民私产。由于制定征用 补偿标准的权力层层下放, 各自为政, 导致补偿标准高低无据, 随意性极大。而且各级政府在征用补偿法律关系中, 集规则制定者、参与者、裁判员与处罚机关等多种身份于一身。农民的公平受偿权利至少从法律及程序上受到不当限制。由于缺乏法律对农民私产的征用补偿法律关系的界定和规制, 有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》, 协议中不仅处分了农民的土地承包经营权、宅基地使用权, 而且“打包”顺带处分了农民的房屋、树木、青苗等私产。

现行的土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制, 行政干预也多, 但一味地禁止和限制而忽视客观存在的实际要求, 不但难收实效, 也对市场经济的发展不利。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下, 正视农民集体土地所有权, 推行集体土地有偿使用制度的改革, 建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫, 需要在法律法规和政策制度方面予以创新。

3 完善农村集土使用权的措施

3.1 在法律和制度方面进行创新

农村集体土地所有权的不完全性从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此, 在当前社会主义市场经济条件下, 应在法律上重新确立集体土地在各项权力上的内容和赋予更完善权力行使能力, 在倡导国家在土地市场占主导地位的同时, 将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面进行创新。实践证明, 由行政审批制度决定的土地出让方式, 难于达到“严格保护耕地”的目的。因为一些地方政府为追求GDP会“攻关”审批机关, 其手法可以说是五花八门。而掌握着土地生杀大权的行政审批部门, 则借机实现其寻租行为。这段有关“现代产权制度”的话语, 揭开了在“土地使用权”主体混沌不清的情况下, 地方政府与农民就“土地问题”的争议为何愈演愈烈, 而滥占耕地、侵害农民的土地权益的行为几乎无法遏制的谜底。

3.2 明确农民土地使用权利

科学的界定农村集体土地所有权主体, 在此基础上建立严谨的组织结构和明晰具体的产权形态、完善的收益分配制度, 这是推行农村集体土地“资产化、产业化”政策的前提, 是农村集体土地有偿使用、合理流转的前提。由于土地使用权与土地所有权的密切联系, 要进一步明确农民土地使用权利, 必须将两者结合起来考虑;第一是明确集体所有权;第二是明确土地使用权。明确所有权, 就是清晰化所有权, 要将集体所有权的各项内容都用立法加以明确规定, 即将所有权的具体归属、权能、权能实现等“内涵”与“外延”都明确化。所有权不明确, 使用权就不能明确起来。一些学者强调了土地使用权, 却忽略了集体所有权, 这样是难以达到有效保护土地使用权的。明确所有权, 不是强化所有权, 而是淡化所有权, 要特别强调不能以“集体”、“少数服从多数”等名义, 侵犯个体合法的土地使用权。有的学者建议取消土地的集体 所有制, 实行土地私有制, 但实证的数据并不支持我国目前从根本上改变土地政策或实行土地私有化。作为农业大国, 我国农村目前基本上没有社会保障体系, 土地的公有制可以保证每位农民都有一份土地, 外出打工的农民一旦没有了工作, 还有一份土地可以养活自己, 不至于完全失去依靠, 这对社会的稳定和经济发展都非常重要。而且, 实行土地私有制还将面临政治意识形态等障碍。所以, 目前我国还不宜实行土地私有制。我们需做的是应进一步明确土地使用权。除了明确使 用权、经营权的“内涵”与“外延”, 权利与义务, 与所有权之间的相互关系以及土地承包经营权的性质及权能结构等内容外, 还要明确一点, 即让农民享有“四权”统一的土地使用权, 即承认农民拥有物权性质的土地使用权, 包括占用、使用、收益和处分四权。处分权包括对使用权的转让、出租、入股、抵押等。

明确农民的土地使用权利: (1) 有利于减少现行土地产权关系中的不稳定因素, 如发包方随意改变农民的土地承包权, 随意转让转包农民的承包地等。 (2) 有利于增加 国家对农民的产权保护, 使农民的利益不致因土地流转而受到损害。 (3) 有利于促进土地产权市场化流转, 提高农地的利用效率。 (4) 有利于保护耕地, 防止腐败和土地寻租行为, 推进县乡机构改革。

3.3 构建农村集体土地使用权政策制度

(1) 根据土地利用总体规划, 严格控制土地用途、用地规划, 并建立报批, 逐项审查的“流转”程序。

(2) 显化集体土地资产价值, 对加入“流转”的特别是城市规划区内的农村集体土地非农建设用地应权属清楚、四至明确, 并进行土地评估, 制定出参考地价标准。

(3) 允许农村集体经济组织以企业公司或股份公司的形式, 以土地资本入股的方式投入国家基础设施建设, 如高速公路建设, 与旧城改造相关的房地产开发等按所占股分的份额, 享受收益分配和其它权益。

(4) 在城市化进程中国家对集体土地具有优先购买权。即政府对农村集体土地不再实行“征用”, 改为“购买”, 对农民不再进行人员安置, 只转变户口。具体的安置由壮大后的农村经济组织进行。

(5) 对农村集体土地作税制上的调整, 增大税收力度。

4 结语

土地出让、转让是随着我国土地有偿使用制度的确立和市场经济迅速发展而出现的新型法律关系, 尽管这几年国务院、各省制定颁布了一系列房地产法规, 但这方面的法制仍很不健全, 许多新情况、新问题层出不穷, 有待于我们不断地调查研究, 总结经验, 提出解决问题的办法和途径, 为立法提供依据, 为市场经济更好地服务。

参考文献

[1]陈华彬.物权法原理[M].北京:中国人民大学出版社, 2006.

[2]第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议.农村土地承包法[R].北京:第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议, 2002.

[3]中华人民共和国国务院.中华人民共和国土地管理法实施条例[R].北京:中华人民共和国国务院, 1998.

浅析农村集体土地制度改革 篇3

关键词：农村；集体土地制度；改革

中图分类号：S63文献标识码：A文章编号：1674-0432（2012）-09-0059-1

我国现行的土地制度起源于上世纪五十年代，生产力与科技推动经济快速发展，国家的经济格局发生了很大的变化：工农经济联系日益密切，城乡重心发生偏移，农民生活生产的主观需求提升。以城乡土地二元制为基础的土地征收制度不完善性和以家庭联产承包责任制为基础的农村集体土地产权制度不合理性逐渐显化，引发了诸多问题。

首先，我国的土地征收制度难以实现被征地农民生活水平提高的宗旨。

当前，我国的社会保障体系还不完善，现行的土地征收制度不能满足农民发展的需要。土地是农民长远的生计，是最基本的生产资料。在市场经济环境下的，我国的用工制度已经从过去的“既要地，也要人”转变为“只要地，不要人”，一但农民失去土地，就无地可种、无地可耕，就失去了生存的根本保证，更无发展可言，农民发展权无从落实。随着耕地的不断减少，用地现状越来越紧张，矛盾愈来愈烈。

其次，我国现行的征地制度没能体现出与时俱进的特性，也没有实现平等的集体土地权能。

虽然科技的快速发展为生产带来了无限量的附加值，但农业的发展速度却远远赶不上工业发展的速度，这就造成工农产品附加值差距加大，交易条件显失公平，最终使征地农民的受偿水平大大降低，收入大幅减少，挫伤了被征地农民热情和积极性。同时，现行的土地制度分设了不同的权能，但在法律上仅对农民土地赋予了资源属性。这就使农村集体所有制土地的使用范围和用途受到了很大的限制，制约了市场流转的灵活性，导致市场的机动性受限，市场失去活力。

再次，现行的农村集体土地产权制度使农村剩余劳动力的自由流动受到了很大的限制，也阻碍了农民自主推动农业现代化的步伐。

随着城乡之间生产力发展的不平衡，城乡之间生产资料与劳动力配置出现明显的失衡。农村由于人均土地面积的减少，劳动力剩余增多；城市却因为城市化的进程加快而急需大量的人力资源，这本是加快城市建设的有利契机，但现行的制度却对农村人力资源的流动设制了种种限定，造成了土地使用权受阻，因而产生了“农民穷，民工荒”的怪异局面。再加上现行的农村集体所有制的职权和功能并不完善，土地的权利和利益主体界定不够明确，无法实施对土地的完全处置，不能充分获得土地的收入权益，造成了农民不能长期稳定的享有土地的完整权益。

面对这一系列问题，我们要积极采取必要的改革和措施，尽快扭转这种不利于社会进步和发展的局面。土地征收制度改革和农村集体土地产权制度改革是城乡经济和谐发展的关键。

一方面要建立公平合理的城乡统一的土地市场。用法律条文的形式明确规定农村集体和国有土地享有同等的权利，允许农民对集体建设用地的土地使用权进行合理合法的出让，租赁等交易，充分发挥市场对资源配置的基础性作用。另一方面，明确农村集体土地的权能，进一步完善我国的农村集体土地权利体系，并对土地的各种处置权进行详细的划分，加快推进农村土地确权登记制度建设，切实维护农民的合法财产权，使农民在法律上得到有效的保障。

加快构建适应社会主义市场经济土地产权制度的同时还要加快推进征地制度改革。

首先要确定合理的征地补偿标准，采用多种方式进行征地补偿安置。制定公平合理的土地区片价机制，并长期保持不变，以使农民对征地政策有稳定的心态。

其次要使资源配置以及政府采购制度得到相应的改革，进一步完善农村经济的组织结构。政府应该根据各地方区域的经济发展状况和管理水平以及经营能力制定一定的倾斜政策，给予政策支持，让农村集体土地有稳定、持续的收入。

要努力实现把监管和服务有机地结合起来，把权利和责任实实在在地放下去，并加快改进征地工作的机制。

一方面，要充分发挥农民的主体地位。让被征地农民有充分的知情权和参与权，使农民的权益得到切实的保障。并逐步构建以政府监管为基础、人民群众为主流，市场机制为主导的新格局，充分发挥农民的主导作用，实现农民的自我监督、自我约束、自我参与、自我实现，让农民成为改革真正的主导者和受益人。

另一方面，完善司法程序和机制，让政务公开透明。国家要进一步加强政府的法制建设，提高政府部门依法行政的意识和能力。并进一步完善司法制度和程序，充分显现司法的公正与公平。

将农民的利益纳入城市化进程，理性分析现有的政策和市场需求状况，合理安排用地，充分发挥每一块土地的最大效益，减少征地规模。在坚持农村土地集体所有制的前提下，进一步强化土地民事权利制度，讓农民有完整的土地财产权，可以充分利用土地得到应得的利益，并使土地得到合理、有效的配置，进一步加快推进农村集体土地制度改革，充分实现农民的利益，让农民无后顾之忧。

参考文献

[1] 高飞.集体土地所有权主体制度研究.法律出版社.[1] 徐凤真.集体土地征收制度创新研究.法律出版社.

[2] 任丹丽.集体土地物权行使制度研究.法律出版社.[1] 张广荣.我国农村集体土地民事立法研究论纲：从保护农民个体土地权利的视角.中国法制出版社.

农村集体土地承包合同 篇4

承包方：(以下简称乙方)

为了充分利用土地资源，发展壮大集体经济，经村民会议同意并报43人民4561批准，乙方自愿以个人承包经营的形式承包甲方提供的土地。为明确土地承包关系，维护双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和其他相关法律、法规及政策规定，经双方充分协商，特订立本合同。

一、承包土地的地类、面积和位置

本合同协议承包的土地为，面积亩。土地方位如下：东起，西至，北至，南至

二、承包期限

承包期限共年，从20XX年月日起，至年月日止。

三、承包土地的用途

本宗土地的用途为农业生产。

四、甲方享有下列权利

(一)依法拥有集体土地的所有权。

(二)甲方有权监督乙方依照承包合同约定的用途合理利用土地，制止乙方损害承包地和农业资源的行为。

(三)甲方有权制止乙方流转承包地和拆分承包地以及其他损害集体和其他社员的利益的行为。

(四)用承包土地的经营权抵押融资，必须经甲方同意。

⑴乙方违约以致严重影响甲方和其他社员的经济利益的;

⑵承包人进行破坏性、掠夺性生产经营，经甲方劝阻无效的;

(六)法律、行政法规规定的其他权利。

五、甲方承担下列义务

(一)维护乙方的土地承包经营权，不得单方面变更和解除承包合同。

(二)尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的.生产经营活动。

六、乙方享有下列权利

依法享有承包地使用和收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品。

七、乙方承担下列义务

(一)保证土地的农业用途，不得用于非农建设。

(二)依法保护和合理利用土地，履行耕作义务，确保土地不撂荒，更不得给土地造成永久性损害。

(三)乙方不得向任何单位或个人转让土地承包经营权。

(四)法律、行政法规规定的其他义务。

八、违约责任

当57人一方违约，应当承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民57责任。

九、本合同未尽57宜，依照相关法律法规及政策的规定执行。

十、本合同一式三份，甲方、乙方和434561各执一份，从签订之日起生效。

甲方(印章)：

乙方：

甲方负责人：

农村集体土地房屋购房协议 篇5

农村集体土地房屋购房协议1

甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国民法典、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议：

一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。

二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。

三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。

四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：

1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;

2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;

3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。

五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。

六、房款支付：自该合同双方签字之日起____日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。

七、房屋交付：乙方根据第二百零八条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起____日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后____日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。

九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。

十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。

十二、其他事项：

1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。

2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。

3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。

甲方(签字捺印)：身份证号：乙方(签字捺印)：身份证号：见证人(签字捺印)：身份证号：见证人(签字捺印)：身份证号：附：见证人声明见证人声明如下：

4、见证人与甲乙双方同为集体组织成员;

5、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;

6、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;

7、本合同在________年____月____日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。

见证人(签字捺印)：

甲方：

乙方：

________年____月____日

________年____月____日

农村集体土地房屋购房协议2

出卖人：________身份证号码：________

买受人：________身份证号码：________

鉴于：甲方拥有房屋性质为农村宅基地房屋，该房屋未取得宅基地使用权证，且甲方向________村民委员会购买该宅基地的建房配套款________万元的发票现。乙方以对甲方所要出售的房屋情况及风险作了充分的了解，愿意购买该房产。

根据《民法典》等相关法律规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买房屋事宜达成如下协议：

一、甲方自愿将其家庭所有的位于________市__________________号共________层的房屋及其附属配套装修和设施以人民币________元整的价款出售给乙方。

二、为表示购买该房屋诚意，乙方在签订本协议后日内向甲方支付购房定金________元，该定金折抵购房款。如甲方反悔对本协议反悔，则双倍向乙方返回;如乙方反悔，甲方则不予退还定金。

三、甲方应于________年________月________日前向乙方交付房屋并配合协调乙方到________村村委会办理相关转移登记手续。甲方交付房屋的当日，乙方以银行转款方式一次性向甲方付清购房款，甲方向乙方出具相应的收据。

四、本协议签订后，甲方对该的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、乙方购买该房屋后，因该房屋拆迁所得补偿全部归乙方所有，甲方应配合乙方办理拆迁补偿手续事宜。

六、甲方将该房屋交付给乙方后应向村集体备案登记，协调村集体不干涉阻碍乙方买受该房屋，保证乙方能正常使用该房屋，并将水电气等户头过到乙方名下。

七、违约责任

1、甲方应当于________年________月________日向乙方交付房屋，甲方如不按本协议约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之________计算违约金支付给乙方。逾期超过2个月时，乙方有权解除本协议。解约时，甲方应将已收的房价款全部退还乙方。

2、乙方全部或部分不履行本协议约定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方应加付按日万分之________计算违约金支付给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿甲方因履行本协议所产生的实际损失费用。

3、如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住或使用的，相应赔偿责任由甲方承担，乙方有权向甲方追偿。

4、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

八、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，双方均可向房屋所在地法院起诉解决。

九、协议未尽事宜由双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，协议自甲乙双方签字后生效。

甲方：________

联系电话：________

签订日期：________年________月________日

乙方：________

联系电话：________

签订日期：________年________________日

农村集体土地房屋购房协议3

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

鉴于：甲方拥有房屋性质为农村宅基地房屋，该房屋未取得宅基地使用权证，且甲方向xx村民委员会购买该宅基地的建房配套款24万元的发票（识别号：000）现。乙方以对甲方所要出售的房屋情况及风险作了充分的了解，愿意购买该房产。

根据《民法典》等相关法律规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买房屋事宜达成如下协议：

一、甲方自愿将其家庭所有的位于成都市号共六层的房屋及其附属配套装修和设施(建筑面积平方米)以人民币元整(大写元)的价款出售给乙方。

二、为表示购买该房屋诚意，乙方在签订本协议后日内向甲方支付购房定金元（大写），该定金折抵购房款。如甲方反悔对本协议反悔，则双倍向乙方返回；如乙方反悔，甲方则不予退还定金。

三、甲方应于 年 月 日前向乙方交付房屋并配合协调乙方到方碑村村委会办理相关转移登记手续。甲方交付房屋的当日，乙方以银行转款方式一次性向甲方付清购房款，甲方向乙方出具相应的收据。

四、本协议签订后，甲方对该的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、乙方购买该房屋后，因该房屋拆迁所得补偿全部归乙方所有，甲方应配合乙方办理拆迁补偿手续事宜。

六、甲方将该房屋交付给乙方后应向村集体备案登记，协调村集体不干涉阻碍乙方买受该房屋，保证乙方能正常使用该房屋，并将水电气等户头过到乙方名下。

七、违约责任

1、甲方应当于 年 月 日向乙方交付房屋，甲方如不按本协议约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过2个月时，乙方有权解除本协议。解约时，甲方应将已收的房价款全部退还乙方。

2、乙方全部或部分不履行本协议约定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方应加付按日万分之一计算违约金支付给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿甲方因履行本协议所产生的实际损失费用。

3、如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住或使用的，相应赔偿责任由甲方承担，乙方有权向甲方追偿。

4、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的`房屋装修费用。

八、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，双方均可向房屋所在地法院起诉解决。

九、协议未尽事宜由双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，协议自甲乙双方签字后生效。

甲方（签字）：

联系电话：

签订日期： 年 月 日

乙方（签字）：

联系电话：

签订日期： 年 月 日

农村集体土地房屋购房协议4

本卖方(以下简称甲方)：____________

姓名：______

(身份证号码)：____________

地址：____________

联系电话：____________

共有人：______

姓名：______

(身份证号码)：____________

地址：____________

联系电话：____________

买方(以下简称乙方)：______

姓名：______

(身份证号码)：____________

地址：______

联系电话：____________

第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于______;位于第______层______户，房屋结构为____，房产证登记面积________平方米，地下室一间，面积______平方，房屋权属证书号为______。

第二条价格：以房产证登记面积为依据，每平米______元，该房屋售价总金额为______万元整，大写：______。

第三条：付款方式：乙方于本协议签订之日向甲方支付定金______元整，小写：______(大写______)，余款______元(大写______)在房屋过户手续办理完毕之日支付。

第四条房屋交付期限：甲方应于本合同签订之日起______日内，将该房屋交付乙方。

第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。

自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的____%向甲方支付违约金。

逾期超过____日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。

第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，同时，本房屋目前尚处于出租状态，甲方应按照乙方的意愿解除原租赁关系或把租赁权转给乙方。

乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。

每逾期一天，甲方按累计已付款的____%向乙方支付违约金。

逾期超过____日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。

第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。

如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起__________天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的____%赔偿乙方损失。

第八条：签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。

甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。

房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。

由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。

第九条：甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过______日，乙方每日按已付款的____%收取违约金。

第十条：因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。

第十一条：本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十二条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。

协商不成时，甲、乙双方同意由方所在地人民法院起诉。

第十三条：本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。

甲方：

____________(签字，指纹)

乙方：

____________(签字，指纹)

见证人：____________(签字，指纹)

农村集体土地上房屋的初始登记 篇6

一、加强农民对集体土地上房屋登记重要性的认识

当然, 农民作为一个特定的社会群体, 其观念中的“不动产权意识”还没有被唤醒, 村民对办理农村房屋登记的积极性普遍不高。加之在城市征地拆迁中, 农村经济组织均未把房屋权属证书作为拆迁补偿的依据, 故村民更为重视的是土地证而非房产证。只有让村民意识到通过登记确权的不动产才真正是归属于自己的, 他们才会主动向登记部门提出办理权属登记的申请。对此, 房屋登记部门可以通过诸如印制宣传单, 或在报纸、广播、电视、网络等多种媒体加大宣传力度, 强化登记对不动产保护的重要意义。

二、依法行政, 严格执行相关法律法规

一直以来由于农村房屋没有明确的权属登记管理办法和相应的配套规定, 造成了各地行政的不统一, 一些地区甚至出现了规划部门、乡镇乃至村委颁发房屋所有权证的情况。随着《物权法》和《房屋登记办法》等法规的制定、实施, 如今, 对于村民房屋登记我们已经做到了“有法可依”, 那么下一步就是“有法必依”的实施环节, 这是我们今后要着力探索的方向。

三、建立健全配套制度

目前, 各地的集体土地房屋权属登记配套制度尚不完善, 亟待以《房屋登记办法》实施为契机, 使集体土地房屋权属登记向制度化、正规化发展。另外, 按照目前国家相关规定, 对于农村集体土地上房屋初始登记, 实行的是象征性收取10元/本的工本费用。然而实际上, 根据《房屋登记办法》的要求, 初始登记需要工作人员实地查看, 这要消耗一定的人力、财力、物力, 那么仅仅收取房产证的工本费, 对于全国80%以上作为自收自支事业单位性质的房屋登记机构来说, 是“支”远大于“收”的。所以农村集体土地上房屋产权登记办理得越多, 房屋权属登记部门的经济压力就越大, 这样, 势必会影响农房登记工作正常进行。考虑到农民减负问题, 能否在办理集体土地上的房屋权属登记时, 由国家财政给予房屋登记部门适当补贴, 这样既可以为农民减负, 又兼顾了城镇房屋登记机构的实际困难。

四、加强村镇房屋建设的管理力度

农村集体土地使用 篇7

关键词：农村；集体土地流转；趋势

中图分类号： F321 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2016.14.027

新形势下，加强土地承包经营权流转管理和服务，形成土地承包经营权流转市场，实行依法、自愿、有偿原则具有时代发展的必然性，对农民集体土地的经营权适当放宽，在法律允许的范围，允许农民以转包、出租以及股份合作等的形式来流转土地承包经营权，并且这种流转也要有严格的流程说明，要最大限度的维护农民土地承包权益，针对于当前我国农村经济的发展现状来看，出于经济发展的需要，农村集体土地流转的形式有了新的变化。

1 农村集体土地流转的形式

1.1 宅基地换房形式

这种流转形式是在新形势下出现的，是农民根据自身的实际状况以自愿的形式按照宅基地的实际面积大小来和规定的置换标准相对比，换取城镇内的一套住宅。原有的村庄用地会被用来进行复垦，节约留下的土地在经过整合之后，一方面会引进项目建设来综合利用，另一方面还可以用作耕地保护或者是拆迁户农业产业化项目的建设[1]。但是，需要注意的是，这种流转形式并不是在所有地区都可适用，主要适用于在城乡结合地区，具体流程是对整个村子的农民集体进行拆迁、集体建设用地流转，并在城镇建设集中回迁楼，农民可以居住到新建设楼房中。

1.2土地股份合作社形式

这种形式主要是由村组干部带头实行的，是以农民的土地承包经营权来作为出资的对象，在经过工商部门登记确认之后，形成土地股份合作社，这种形式下，土地的所有权和承包权并没有发生改变，只是对于它的利用和经营形式发生了改变。所形成的土地股份合作社实行的是社员代表大会制度，是合作社的最高权力机构。这种形式严格来说属于是一种“分”“合”形式，就是把农民承包田的“土地经营权”以入股的形式，按照股份多少来分红，这样一方面可以满足农村经济发展的需要，另一方面也可以充分确保农民对土地承包所具有的长期收益权。

1.3 以土地来换取社保

当前在对农民土地的补偿措施中，以货币形式一次性安置逐渐成为了一种趋势，这种形式实质上并不具有长远性效益[2]。这种形式下的农民在补偿的货币用完后就会给当地的政府管理工作带来很大压力，政府会把这一部分农民的基本生活保障归入到城镇社会保障体系中，通过土地来换取社保，做到农民的老有所医、病有所医，通过制度的形式来维护农民利益。

2 农村集体土地流转的发展趋势

2.1流转的形式会更加多样化

国家出台的文件中对于农村集体土地的流转有明确规定，流转的形式主要有转包、出租、互换以及转让等形式，但是就此前的情况来看，一些实行的法律文件对于家庭承包的土地在流转上只有转包、出租、互换等形式，还没有明确规定可以入股，而且所规定的可以入股的土地基本上对于农民来说没有什么较大的利用价值[3]，而当前我国实行的是家庭承包责任制形式，这种形式会在客观上促使越来越多的流转形式出现。

2.2流转期限延长

农村集体土地流转期限会受到总承包期限的限制，流转的周期不能超出总承包期的剩余期限。在法律文件上规定的是耕地的承包期限以30年为准，草地为30～50年，林地是30～70年。不难看出，对于农民的土地承包经营权会有更稳固的保障，并且现有的承包关系会长久不变，这就说明之前30年的耕地承包期限会在农村经济的发展态势下进一步延长，而承包期限的延长也就使流转期限也会得到延长。

2.3更加重视服务和管理

国家在农村集体土地的管理上，出台了很多新的政策，鼓励以工业带动农业，并通过各方面的投入来带动土地流转市场的活跃，通过农民对集体土地流转的重视。按照现有发展态势来看，在未来发展中很可能出现专门的土地承包经营权交易市场，具体运作上类似于证券交易所等，而且这样也会使这方面的中介机构增多，会有更多的关于土地流转评估和经纪等的服务，与此同时，土地管理部门、农业行政部门等的职责就会越来越大，在加强土地使用的同时还要对流转的市场进行规范化管理，确保土地流转的正常有序。

3 结语

农村集体土地是农民赖以生存和发展的基础，在当前形势下，随着农村地区经济的快速发展，集体土地的流转形式变得越来越多样化，并且也给农民带来了很多的经济效益，根据国家的政策文件指导，这种发展趋势会越来越好。

参考文献

[1]邹素芹，倪汉娟.农村集体土地流转形式及趋势研究[J].黑龙江省社会主义学院学报，2010（01）：34-37.

[2]蔡艳君.中国农村集体土地流转的现状及制度完善研究[J].网友世界·云教育，2014（07）：55-55，56.

[3]韦燕.对我国农村土地流转问题的探讨[J].中国集体经济，2010（09）：8-9.