农村集体土地使用权

农村集体土地使用权（通用12篇）

农村集体土地使用权 篇1

1 建立农村集体土地使用权流转的基本原则

农村集体土地使用权流转的原则内涵主要包含两个方面的内涵:一方面, 农村集体土地使用权流转需要贯穿到整个使用权流转的整个历程中, 对流转过程将起到指导性意义, 是使用权流转制度的重要根据。另一方面, 农村集体土地使用自身也起到一定的规范作用。不管是集体性的经济组织、个人还是政府在开展农村土地使用权流转的过程中, 都需要从以下几个原则出发:

1.1 有偿使用原则

农村集体土地使用权流转应该坚持有偿性原则, 这主要是考虑到农民所获得的土地承包经营权既为经营行为, 并体现出社会保障性质与福利性质。

1.2 自愿原则

农村集体土地使用权流转将尊重群众的基本要求。在坚持自愿原则后, 确保广大农民能能参照自身的意愿就能有效转让土地使用权, 根据市场经济规律办事, 这样土地流转才能有效的推行。

1.3 效率原则

在社会主义市场经济体制下, 农村集体土地使用权流转应该将遵守市场规律, 全面考虑到效率原则, 市场可以通过价格控制, 根据竞争的基本原则来有效调控土地使用权并从低效使用渐渐向高效使用转变。

2 确立农村集体土地使用权流转的具体形式

2.1 低价入股

将农村集体土地当成是出资, 一同举办联营企业, 这是通过以农村土地作为资金吸纳的有效路径。农村集体土地组织能参照法律来进行土地使用权联营、入股等多种形式, 来一起举办企业。农村集体土地使用权采取低价入股实际上是土地承包人员或者是具有对土地有永久性支配权的经济组织把土地所有权采用折股的方式和其余的生产要素综合之后出现的经济行为。农民将土地使用权进行入股, 农民自然就成为了股东, 采取这样方式后, 不管农民是否参与种田或者是土地实现增值的潜能多大, 都不再关心土地本身增值的潜能, 都能依托股权来获得土地收益的分配, 为今后实现土地的集中式连片流转奠定了基础。并且, 还能对土地实现企业化管理以及实现市场化运作, 农民可以采取自愿入股的方式, 创建农业股份合作制公司来真正完成土地资源动态配置, 能便于开展土地的规模化经营, 而农民则凭借占有的额实际股份到股份合作制企业来进行投资, 凭借获得股权来参与权益的分配之中, 并且能一起来承担相关的风险。

2.2 转让

转让是变更权利主体, 转让可以采取互换、转包以及赠予等。农村中的集体土地使用权转让, 指的是开展土地承包的人员把还没有到期的土地使用权, 全部转让给土地承包经营者的经济行为, 实际上, 这里的土地使用权转让是在土地承包期中, 将余下的期限进行转让。转包指的是新的土地承包人向原来的土地承包人来履行相关的义务, 原来的承包人再向发包人履行特定的义务, 再由原来的承包人、新承包人一起来承担相关风险, 也就是说新的承包人不和土地的所有人产生直接的经济关系, 双方可按照承包时的经济、社会、技术等多个方面的条件签署新的协议, 来确定双方应有的权利与义务, 在转包期限内, 原来的土地承包所有人使用权在剩余期限内可以采取随机行动, 转让行为在全部完成之后, 原来的土地承包人和所有人主体之间形成的权利、义务也将发生变化, 也就是新的承包人应该承担原承包契约义务, 并且享受到原来承包契约权利。该种形式的土地流转形式因为与土地所有权主体密切相关, 应该获得土地所有人的许可, 并对其加以监督。

2.3 竞价承包

竞价承包指的是, 在农民已经放弃土地的经营权、或者承包权后, 坚持将土地归集体所有, 集体采用行政手段来接管并进行统一管理, 重新进行发包, 但是承包期长短不确定。采用竞价承包本身属于市场行为, 将土地经营权去哪不转入到市场机制内, 将土地直接推向市场, 将竞争导入农田, 对生产关系进行全面有效的调整, 重新确立农业生产内的农户与集体间的关系, 确定双方的责任、义务与权利, 让其更符合当前社会生产力发展的整体要求。

2.4 反租倒包

反租倒包指的是, 农户保有土地承包权的情况下, 由村集体、乡集体对土地进行集中之后, 将集中之后土地, 再租赁给中粮大户或者是一些其他的经营单位, 这样有利于形成规模化经营。

2.5 拍卖未充分利用的土地

拍卖的方式上, 全部引入市场竞争机制, 具体来说, 可以采用以下几种方式:一是, 竞标拍卖, 二是协商拍卖, 三是招标拍卖等。而购买荒地的形式主要包含以下几种:一是, 个体独自购买, 然后进行综合开发。这样做的好处是农户可以从家庭劳动力以及资金实际情况出发, 来购买一定数量的土地;二是, 一起联合起来购买, 进行综合治理。可以由当地的大户牵头, 采用股份合作的方式来购买未利用的土地, 有效弥补了单一个体购买在技术、资金以及劳动力等方面存在的而不足之处, 渐渐产生一些规模效应;三是, 采用集体投资的方式, 进行集中购买, 这能有效弥补资金、技术以及劳动力等方面存在的不足之处, 由集体组织相关劳动力进行统一治理, 之后, 再将其卖给广大农户来进行统一开发。

总之, 农村集体土地使用权流转, 需要在建立农村集体土地使用权流转的有偿使用原则、自愿原则以及效率原则基础上, 采用低价入股、转让、竞价承包、拍卖未充分利用的土地等形式, 提升农村集体土地使用权流转水平。

摘要：农村集体土地使用权流转是切实尊重广大农民的土地使用权, 并可以实现自由流转。文章重点探讨了农村集体土地使用权流转策略, 以期提升农村集体土地使用权流转水平。

关键词：农村,集体土地,使用权,流转

参考文献

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[5]张歌, 纪晓岚.明确集体主权为前提的农村建设用地流转研究以上海市H村为例[J].中国国土资源经济, 2011 (4) .

农村集体土地使用权 篇2

央行和银监会2209年3月１８日联合下发了《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》。

目前,人民银行总行和中国银监会正在辽宁省和山东省等9个省(区)选择部分县(市)作为试点,联手推进农村金融产品和服务方式创新工作。农村土地承包经营权抵押贷款是创新产品之一,近年来已经在部分省(区)陆续开展起来。各地在创新过程中,土地承包经营权的抵押范围、价值评估、登记管理及相关农地金融制度凸显出与农村经济发展不相适应,甚至成为制约农村经济进一步发展的障碍。

一、以家庭承包方式获得的土地承包经营权和流转所得的土地承包经营权进行抵押的法律依据缺失,农村土地经营权抵押贷款已经突破法律禁区。但由于我国土地的公有性质及土地承包经营权对于保障农民生活的特殊意义,目前我国的相关立法采取了严格限制的态度。显然,现行法律对以家庭承包方式获得的土地承包经营权和流转所得的土地承包经营权进行抵押持否定态度,在金融产品创新过程中必然会遭遇法律障碍。

二、专业评估机构缺失,土地承包经营权抵押价值评估标准不一

三、农地登记制度、登记机构缺失

（七）承包经营权的抵押限制。依照我国现行的法律规定，以家庭联产承包方式取得的土地承包经营权不能进行抵押流转。《农村土地承包法》第三十二条规定的：“ 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，对于承包经营权的流转方式采取的是列举加概括式的立法例，为促进土地流转和加速农村土地融资，在表象上，“其他方式”中似乎包括抵押流转方式。然而，在我国现行的土地法律制度下，以承包经营权设定抵押无法办理抵押登记手续，若债务人在合同期限届满不履行债务，债权人是无法将农地使用权拍卖、变卖、折价抵偿的，加上出于保护耕地和保障农民基本生产资料和生存条件的考虑，严格限制以土地承包经营权设置抵押具有现实意义。

因此除《担保法》第三十四条第（五）项规定的荒山、荒沟、荒丘、荒滩以外，其他农村土地承包经营权不能设定抵押。

尤其值得关注的是,土地承包经营权抵押贷款与现行法律存在冲突。《担保法》第三十七条

第二款规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。《物权法》第一百八十四条规定,下列财产不得抵押:“……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;……”《物权法》虽然留下了“法律规定可以抵押的除外”的口子,但什么可以“除外”至今也没有一个权威的说法。

:“土地使用权抵押实践是违法的。抵押后还不了款怎么处理?违法的抵押是无效的,金融机构的债权不受法律保护。”

《农村土地承包法》第32条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第37条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

依据现行法律的规定，农村的不动产中明确得为抵押权的范围十分有限，仅包括：

一、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)等土地承包经营权；

二、乡镇、村企业的建设用地使用权，以及乡镇、村企业的厂房等建筑物所有权；

三、林木所有权。明确被排除在抵押权范围之外的农村土地的相关权利则有：

一、集体土地所有权；

二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。

有关限制土地承包经营权抵押的相关规定，《担保法》第37条第2项与《物权法》第184条第2项均规定了“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年9月1日起施行)第15条亦明确规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”

但即便是荒地的抵押，仍有一道不易跨越的门槛，因为《担保法》第34条第1款第5项规定，抵押人抵押其所承包的四荒地承包经营权时，须经发包方同意。此外，国家土地管理局于1995年9月11日颁布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第4条，还进一步就此做出规定：“集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》

推进农村集体土地确权登记 篇3

【关键词】农村集体土地确权；登记

【中图分类号】D912.3【文献标识码】A【文章编号】1672-5158（2013）07-0464-01

1 农村集体土地所有权确权登记存在的问题

1.1 二次土地调查数据库与农村集体土地所有权确权登记发证数据库的关系

二次土地调查农村土地调查中，村与村之间都签订了《土地权属界线协议书》，为这次农村集体土地所有权确权登记发证工作打下了很好的基础。有些地方以农村土地调查数据库为基础平台，开展集体土地所有权的权属调查，这个思路是正确的，但是不能取而代之。现在有几种情况值得警醒：一是编技术方案时，用二次土地调查农村土地调查建库方案代替确权登记发证建库方案；二是直接提取农村土地调查数据库中的行政村数据层，打印成图后作为这次所有权确权登记发证工作的宗地图，不到实地复核。其实两个数据库是有很大区别的。

其一，从时效性讲，农村土地调查的数据是标准时点数据，已报国务院备案，一成不变，是各行各业所需的土地数据重要的基础平台。确权登记发证的数据是动态的，以发证的时间为准，且所有权的范围面积年年都有变化，所形成的各项成果，是今后依法管地、科学管地的重要基础。

其二，从内容与工作环节上讲，农村土地调查是以地籍调查为主，而地籍调查只是农村集体土地确权登记发证的一个组成部分（工作环节），而申请、权属审核、公告、注册登记、颁发土地权利证书等，是这次确权登记发证的重中之重，其成果必须纳入数据库中。

1.2 关于一村一证与一宗一证的问题

少数地方还在坚持一村一证。受这种观念的支配，在办理土地登记手续时，不是按宗地填写土地登记簿，而是按行政村填写。实际上行政村面积大于等于集体土地所有权面积。由于填写不规范，导致土地所有权面积不准确。还有的不是按“权利人”填写土地归户卡，而是按土地所有权主体代表填写。诸如此类的问题要予以澄清。

（一）一村一证的做法是错误的。不少行政村是由多宗地组成的。《土地登记办法》第二章第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间。”一村一证不能等同或替代一宗一证。

（二）按宗地填写土地登记簿。土地登记簿首页的地号，就是地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号（见国土资源部《关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》，附件5土地登记表格使用及填写说明）。

（三）按“权利人”填写土地归户卡。《土地登记办法》第二章第十四条规定：“根据土地登记簿的相关内容”以权利人为单位填写土地归户卡。

（四）实行属地登记原则。《土地登记办法》第三条规定：土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

1.3关于地籍区、地籍子区的对应关系问题

《宗地代码编制规则》（试行）定义：地籍区，即在县级行政区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线状地物划分的土地管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。

（一）地籍区+地籍子区——乡（镇）+行政村——街道办事处+街坊（县级行政区划+地籍区+地籍子区12位阿拉伯数字）

（二）在二次土地调查中，有些行政村编入201、202图斑，造成城镇土地调查的边界与农村土地调查图斑范围线有部分重复。这次如何处理？各地根据实际情况而定，或保持原状，或将行政村部分划出来再编代码。在编制地籍区的代码时，应首先保证与城区内街道界线的一致，便于城区已有地籍调查资料的转换无损衔接。

（三）201、202图斑的土地不全部是国有土地或建设用地，相当一部分是集体土地或耕地、林地等。

1.4 关于测量坐标与图解精度不一致的处理问题

采用解析法获得的界址点坐标，一般界址点点位中误差可以保证±5cm的测量精度，所有权测量采用解析法的主要测量对象是有变化的界址线。按照总体方案的要求，要充分利用二次土地调查的成果，二次土地调查的界址点坐标主要获取手段是采用图解法，图解精度取决于正射影像图（DOM）的平面精度。根据实际检测结果来看，我省DOM的精度一般在10米左右，最大的达到37米。两个不同尺度获取的界址点坐标成果，具体到某一宗地，可能只有少量的几个点是采用解析法获取的坐标，其余点采用图解坐标，两者不能很好地匹配。

解析点可根据以下情况加以利用，一是在影像模糊的地区，应尽量选用解析点。二是如果影像清晰，展绘的解析界址点与明显影像之间的矢差以最大值10米作为标准，小于标准的直接利用，大于标准的，可以采用图解坐标计算宗地面积。由于解析法获取的坐标，精度远远高于图解点，但因计算的面积与实际面积有较大的误差，在整理宗地界址点成果表时必须将该解析点进行整理备案，供日后在精细化地籍管理时使用。

2 推进农村集体土地所有权确权登记的对策

2.1 充分认识农村集体土地确权登记发证工作的重要意义

一是党中央、国务院高度重视；二是国土资源部纳入重点工作专题推进；三是省政府和省厅专门进行部署；四是政府要把其列为全市重点项目。各单位必须充分认识抓好农村集体土地确权登记发证工作的重要性和紧迫性，进一步增强责任感和使命感，扎扎实实、不折不扣、保质保量按时完成各项工作任务。

2.2 全力打好农村集体土地所有权登记发证工作攻坚战

全面完成集体土地所有权登记发证任务。当前，要重点解决好三方面难题：一是资金保障问题；二是领导保障问题；三是林、农权属矛盾问题。要采取集中决战、倒排时间、跟踪督办等措施，加快工作进度，全力完成好此项工作。要积极争取，确保经费落实；要规范运作，确保成果质量；要主动协调，按时完成任务。

2.3 强化农村集体土地所有权登记发证工作的组织领导

一是要明确县（市）区政府领导为第一责任人。明确由本行政区政府领导对农村土地确权工作负总责，发挥主导作用。国土资源部门作为具体承办单位，要积极主动向当地政府汇报和请示，争取理解、支持和配合。二是要坚持“7个到位”标准。要以“政府重视是否到位、宣传发动是否到位、部署安排是否到位、政策细化是否到位、经费落实是否到位、质量标准是否到位、督促指导是否到位”的“七个到位”为评判标准，对上做好汇报和争取工作，横向抓好与相关部门的衔接、协调，对下理顺工作机制、加强质量控制，确保农村集体土地确权登记。发证工作按计划有序、稳步、顺利推进。三是要强化工作力量。四是要加强督查考核。

3 结束语

农村集体土地确权登记发证工作是一项意义重大的民生工程，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。我们要以高度负责的精神，提高认识，集中精力，扎实工作。当前各项工作任务繁重、头绪繁杂，要求各乡镇政府、各部门统筹兼顾，合理安排，确保这项工作按照时间进度顺利完成。

参考文献

农村集体土地使用权 篇4

在开展农村集体土地所有权确权登记发证工作时, 应当由该县人民政府发布通告。农村集体土地确权登记发证工作, 工作程序、内容应该执行《土地登记办法》、要约束与保障并重, 应该具有统一性、可靠性和完整性, 还要采取便民措施, 提高工作效率。

1.1 提高认识, 强化领导

农村集体土地登记发证工作关系农村土地改革和农民群众切身利益。为保质保量完成好农村集体土地登记发证工作, 县政府成立以分管县长任组长, 国土资源局局长任副组长, 由国土、财政、农牧、发改、民政、林业、公安、交通等相关部门负责同志为成员的农村集体土地确权登记发证工作领导小组, 负责组织领导全县农村集体土地登记发证各项工作, 协调解决好工作中遇到的重大困难和问题;领导小组在县国土资源局下设办公室, 负责农村集体土地登记发证日常工作。该项工作由国土部门负责具体实施, 各乡镇及县直有关部门全力配合, 任务要落实到人。

1.2 明确责任, 加强配合

农村集体土地确权登记政策性强, 涉及面广。各乡镇及县直有关部门要认真履行工作职责, 加强协调配合, 确保该项工作顺利推进。

县国土资源局负责土地登记发证工作的资料收集、地籍调查、权属审核、技术指导服务、质量检查等工作。各基层国土资源所负责与各乡镇的工作衔接及登记材料的受理等事项。充分利用“二调”和变更调查资料, 收集分析档案资料和非农业建设用地清查等有关资料。

1.3 强化监督, 遵守法纪

土地登记工作具有很强的政策性和法律性, 各乡镇及有关部门和群众要加强对土地登记工作的监督, 对工作不负责任和弄虚作假的行为, 要依纪依规处理, 严禁徇私舞弊、吃拿卡要和乱收费、搭车收费等增加农民负担的现象发生, 工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的, 依法给予党纪政纪处分。

1.4 依据规定, 保障经费

按照中央2010年1号文件和国务院办公厅《关于落实2011年中央“三农”政策措施分工的通知》以及《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》 (国土资发[2011]60号) 要求, 统筹安排, 将农村集体土地确权登记发证有关工作经费足额纳入县财政预算, 保障工作开展。防止因经费不落实, 未能按时限要求完成农村集体土地所有权登记发证工作, 而造成农转用、土地征收审批暂停、农村土地整治项目不予立项问题的发生。

2 完善操作流程

瞄准农村土地确权登记发证工作任务, 统一安排, 任务到村, 责任到人, 本着先易后难的原则, 力求方便群众, 外业勘测与内业审查报批有机结合, 及时上报外业勘测资料, 分工合作, 提高登记效率。

2.1 现场踏勘设计

2.1.1 设计乡实施方案, 确定建筑后退红线

没有编制乡村建设规划的区片, 应依法、依村镇规划国标确定沟、渠、堤、路、线路的建筑后退红线。

2.1.2 明确登记发证的排除范围

不予登记的, 应当书面告知申请人不予登记的理由。登记发证的排除范围, 除法定情形外, 包括:不同时符合土地利用规划和乡村建设规划的;本农民集体或其成员以外的主体, 住宅、乡村企业、公共设施和公益事业以外的用途;拟复垦区、拟征地区、拟拆迁区;建议:集镇土地等级为I级的区片;严格落实农村村民1户只能拥有1处宅基地的法律规定。除继承外, 农村村民1户申请第2宗宅基地使用权登记的;在新农村建设和地质灾害搬迁安置点已统一安置的, 原有房屋不再重复登记。

2.2 制定工作计划

各村 (社区) 结合乡工作计划, 制定上报村工作计划。

2.3 落实工作计划

各村 (社区) 成立组织、明确责任、落实计划。乡村可作出激励和责任追究规定:使乡村 (社区) 认同工作目标, 激发工作活力;对土地确权登记发证人员作出“按实施方案和细则作为”的约束和强制;使村级土地登记人员保持“立场中立”, 中介于管理人与申请人之间。

3 规范登记行为

按照便民、高效、规范的要求, 提出以下意见:

3.1 可委托代理

3.1.1 土地权利人长期外出的

联系片的村 (社区) 干部凭授权委托书和代理人身份证明, 代理申请、收件等事项。

3.1.2 土地权利人外出无法联系的

可先由村 (社区) 出具证明, 证明界址清楚、权属无异议后, 由乡政府在村 (社区) 公告栏或宗地现场公告, 公告15日后无异议的, 以公告和村 (社区) 证明为界址确认的依据。

3.2 确保界址清楚

界址点、线, 关系建设用地的位置、面积和权属, 应确保界址清楚。即:勘丈前通知, 设置界址 (点) 标桩;勘丈时, 精确到点到位;绘制宗地草图时, 保证界址点和宗地草图位置的固定, 一定要标记界址线类别。

3.3 统一制作农村宅基地权源证明文件

农村宅基地, 因历史原因, 多数无法提交权源证明材料, 可以村民组为单位召开村民代表会议, 在事先制作的格式文书上, 由利害关系人和村民代表及村民组长签字、村和乡签章, 以此为本组各户权源证明。

4 强化质量管理

4.1 先试点后展开

通过小面积试点和全员培训, 明确工作任务, 掌握操作要领和工作方法。

4.2 农用地认定为必经程序

禁止非法占用基本农田建设, 完善农用地转用审批手续, 落实耕地占补平衡义务。

4.3 实行检查验收制度

农村集体土地租赁合同 篇5

(出租方) 乙方：

(承租方) 甲方同意将权属自己的位于大沙田水塘江桥南头西侧(即银沙大道西面与广 西农业干部学校之间)的甲方商店所属土地，填高至银沙大道路面标高后出租给乙方，以作为其建设商业经营性质的楼房用地。现经甲乙双方充分协 商一致，达成如下协议，以资双方共同遵守执行。

一、出租方土地的位置、范围、面积该出租地位于大沙田水塘江桥南头西侧(即银沙大道西面) ，其四至范围南、西、北三面各为广西农业干部学校用地，东面为银沙大道用地(详 见附件红线图) 。该土地面积约为 亩(见红线图) 。

二、土地租用期限 租期定为贰拾贰年整(22 年整)，从本地块拨地放样日起计算租期，计 足 22 年，其中建设期贰年，建设期不计收租金(即只计收 xx年租金) 。

三、土地租赁用途及建设规模所租土地限于正当商业用途。要求乙方租用该土地期间，在该土地上 建设钢筋混凝土商用楼房(具体层数最终以有关部门批准建设的层数为准)， 并保证该建筑物有合法手续。

四、租金 该土地 22 年租期(只计收 xx年租金)的总租金共计人民币陆万伍仟 元整(￥65000 元)。

五、 乙方在本合同书生效取得该土地租赁使用权后，应及时以“南宁市五象岭园艺场”的名义向有关部门申请办理楼房建设所需各项报批报建手续，甲方应向乙方提供有关办证资料及有关证明文书等 材料，协助乙方办理报批报建手续。报建手续办妥并在该楼房起建完成后 将其相关资料交付给甲方。

六、办理报批报建手续费用全部由乙方全额承担。

七、水电拉接由乙方自行解决并由乙方自行向相关方面缴交费用。甲方有协助乙方的义务。

八、乙方在租期所进行的合法经营活动甲方不得干涉，经营活动所需资金甲方不参与投资，经营所得收益甲方不参与分配，经营期间所需的一 切税费由乙方负责。

九、乙方租用甲方的土地并起建楼房进行合法商业经营，期间如税务部门需甲方交缴该场地及楼房的相关税费的，由乙方全部支付。

十、乙方在 22 年租期届满时必须完好地按原状将该土地及该土地上的 建筑物全部无偿移交给甲方使用和处置。甲方在接收该土地及该土地上的 建筑物时无需向乙方支付任何费用。

十一、22 年租期届满后，若乙方有意向甲方续租该土地和租用该楼房 的，在同等条件下甲方允许乙方享有优先承租权。租期及租金由甲乙双方另行议定。

十二、本租期内若遇国家征用该地块的，其土地补偿费全部归甲方所有;地上附着物补偿费按如下办法处理：前 12 年期(含贰年建设期)的补偿 费 100%归乙方，后 10 年期则补偿费由甲乙双方各分享 50%;停业补偿费 100%归乙方所有;其它补偿费由甲乙双方按 50%分享。

十三、在 22 年租期内，甲乙双方应共同合作，努力将该土地办好国有 土地使用证，办证的合法手续所需费用由甲方负责。

十四、本合同一经签订，甲乙双方都应严格遵守。若乙方违约，侧甲方有权处置该地上的所有附着物，所收的陆万伍仟元租金不予退还。若甲 方违约，则甲方必须双倍返还租金，并双倍赔偿乙方在该土地上所有投资 费用，包括建筑费用及办证和其它全部合法费用。

十五、来尽事宜，经甲乙双方共同协商解决，作出补充协议，补充协议与本合同书均具有同等法律效力，补充协议与本合同书一并执行。若协 商不一致的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

十六、本合同书一式肆份，甲方两份，乙方两份，各份均具有同等法律效力。

十七、本合同书的签订地点在南宁市五象岭园艺场。

十八、本合同书自甲乙双方签字并在乙方向甲方一次性交完该土地的 xx年租金共计陆万伍仟元(￥65000 元)人民币后立即生效。

甲方：

法人代表：

年 月 日

乙方：

代表：

浅议农村集体土地确权登记 篇6

关键词：土地产权；农村土地管理；确权登记；凭证管地；合法权益；制度改革

一、农村土地确权登记工作势在必行

农民、农业、农村习惯上被称为中国的“三农”问题，中国作为一个农业大国，千百年来，“三农”问题自始至终都是整个社会的基础性问题。但在改革开放之后，随着工业化和城市化的发展，中国的“三农”问题内涵已经发生根本性变化，也面临着更多的新挑战。当前“三农”问题中最重要的就是农村土地的确权问题。如果这个问题不被重视，不加以改进，势必会影响我国工业化、城市化、农业现代化的进程，影响社会主义新农村建设，影响农民收入的提高乃至社会的和谐稳定。

1.农村土地产权主体模糊，征地补偿不到位，损害农民土地权益

我国《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”但是法律并没有明确界定农村集体土地所有权和使用权的主体及其权能，集体土地的占有、使用、收益、处分权利长期得不到保障。随着我国工业化、城镇化和农业现代化进程的不断加快，通过强制征用、非法占有、兼并等手段损害农民土地权益的事情时有发生。而且征地程序不规范，补偿标准偏低、甚至不到位，使得被征地农民眼前利益受损失，长远生计没保障，也使得征地补偿安置纠纷和矛盾冲突案件不断，成为农村土地信访量居高不下的一个主要原因，严重影响了社会的安定团结与和谐稳定。另外目前，有些地方乡（镇）、村管理不规范，财务人员素质低，村级财务“糊涂账”现象在一定范围内存在，主要表现为截留、挪用、私分等腐败现象，导致被征地的农民得不到应有的补偿。究其主要原因就是农村土地产权不明晰，权能没保障，权益不平衡。所以，要保护农民的权益，首先要明晰农村的土地产权。

2.集体土地所有权主体不明确，耕地保护面临挑战

我国法律规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，均属集体所有。全国农村集体土地分别属于不同的集体组织，由于目前对集体土地所有者缺乏强有力的约束，因此每个拥有土地所有权的集体组织，就会单纯追求使自己拥有的这块范围有限的土地的产出率和经济效益尽可能最大化。而土地作为农用地，尤其是种植粮食作物，其经济效益可能是最低的。这就造成集体土地所有者从自身利益出发，缺乏耕地保护的自觉性。按行政划分，集体有乡、村、组三级，自从“政社合一”、“队为基础”的框架被打破以后，并未明确规定过集体所有制的权利人是谁，造成集体土地产权主体不明确，使土地所有权及其他各项权能无法有效地行使，对承包给农户的土地使用权缺乏约束力，必然导致滥用、乱用土地，耕地保护无法从根本上得到实施。

3.当前农村宅基地管理中存在着以下问题

一是建房布局散乱，自由分散，土地利用率低。二是乱占滥用耕地，违法现象普遍。三是部分老宅基地闲置抛荒，一些居民点长期无人居住，形成“空心村”。四是建新不拆旧，形成一户多宅现象。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。

4.规范集体建设用地流转状况

目前农村集体建设用地流转私下、变相转让的现象还大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患。虽然法律规定了集体土地所有权的主体是村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体和乡（镇）农民集体，但由于农民集体与农村集体经济组织的内涵不清，在实际工作中集体土地所有权主体很难确定，加之常常以行政权代替土地资产经营权，带来集体土地流转过程中各主体的土地产权“边界纠纷”。依法合理界定农村集体土地所有权主体，实现集体土地使用权和所有权分离，明晰集体建设用地使用权权能，是实现农村集体建设用地有序流转的前提。为规范集体建设用地流转，应加强土地登记工作，依法确定集体土地的权属范围，明晰土地产权主体，保障交易的安全性。

二、做好农村土地确权登记工作的建议

1.要加大土地产权法律法规宣传力度，增强农民土地产权意识

近年来，国土系统先后组织开展了县、级、村干部国土资源法律法规知识培训及国土管理干部轮训，基层干部国土资源法律意识显著增强。但仍需要向普通群众进一步加强国土资源法律法规特别是土地产权法律法规的宣传力度，增强农民土地产权意识。具体来说，要创新宣传载体，丰富宣传方式，采取农村群众喜闻乐见的普法节目、开办群众爱听的法律讲座等方式进行普法宣传。在开展正面宣传的同时，也要针对性地进行反面警示教育，促使农民学法、懂法、守法，依法维护自己的土地产权。

2.要全面查清集体土地权属状况

结合第二次全国土地调查，全面查清集体土地所有权、集体农用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体未利用地使用权等农村土地产权的权属状况，按照覆盖到全部农村范围内的集体土地的要求，不得遗漏。

3.强化地籍调查

地籍调查是查清每宗土地权属、地址、面積、用途等的主要方法，是土地登记发证的前提。我区要严格按照国家及省所定的技术规程开展集体土地所有权地籍调查，按照城镇地籍调查规程开展宅基地使用权和集体建设用地使用权地籍调查。要认真制作农村集体土地所有权地籍图和大比例尺宅基地使用权、集体建设用地使用权地籍图。

4.要加快农村土地确权、登记、颁证

这次集体土地确权登记发证，是对土地权利归属的确认而不是调整。因此，要根据《物权法》、《土地管理法》和中发〔2010〕1号文件要求，应当“是谁的就发给谁”。属于村一级农民集体所有的土地，应当确权登记发证给村一级农民集体；属于村民小组集体所有的土地，应当确权登记发证给村民小组一级农村集体；属于乡（镇）农民集体所有的土地，应当确权登记发证给乡（镇）一级的农民集体。

5.要推进农村土地制度改革

通过进一步深化农村土地制度改革，推动农地特别是农村建设用地有序流转，盘活农村闲置土地，又进一步推进土地市场建设，使农村农民的土地权益显化，看得见，摸得着，从而有利于切实增强农户参与土地使用权登记发证的主动性和积极性。进一步修订完善土地管理法律法规，完善农村违法用地的处理处罚方式，形成多种违法责任追究方式并存的处理机制。

6.发挥农民主体作用和基层治理机制作用

鉴于土地确权登记发证工作是一项十分复杂、十分艰巨的任务，在开展这一工作进要始终坚持充分尊重群众意愿、深入做好群众工作的原则，切实保障农民群众的知情权、参与权，依法保障农民的合法权益，充分发挥农民主体作用和基层治理机制作用，激发他们参与的热情。与此同时，要建立土地权属纠纷调处机制，妥善解决集体与集体、集体与个人、个人和个人之见的权属纠纷。

参考文献:

[1]《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发中发[2010]1号）.[EB/OL].新华网.2009年12月29日

[2]丁宏俊.关于农村土地制度改革的思考[J].河南土地.2012.(01)

[3]王淑珍.论农村土地产权制度与耕地保护[J].理论前沿.2004.（18）

农村集体土地的使用权保护 篇7

关键词：农村集体土地,土地使用权,保护土地使用权

1 引言

我国农村土地承包责任制从20世纪70年代末开始出现并推广实行, 到现在已有20年的历史。农民土地使用权问题是农村的市场化和现代化的关键, 也是影响整个中国的市场化和现代化进程的非常重要的因素。因此要妥善解决农民土地使用权的保护问题。

土地使用权是指全民所有制单位、集体所有制单位、其他组织或个人依照法律规定, 对国家所有的或集体所有的土地、森林、草原进行占有、使用、收益的权利。纵观现行土地使用权制度, 可以按使用目的的不同, 划分为以下几类:城镇国有土地使用权, 国有耕地、林地、草原的使用权, 承包使用权, 宅基地使用权等。农民土地使用权主要是指农民的土地承包经营权和宅基地使用权。

承包经营权是指农民对农民集体所有和国家所有的依法由农民集体使用的耕地、林地、草地, 以及其他依法用于农业的土地的承包经营权。2003年3月1日生效的《中华人民共和国农村土地承包法》, 赋予了农民长期而有保障的土地承包经营权力。该法案第一次从法律上界定了农民在长达30～70年的承包期内, 拥有承包土地的使用权、经营权、收益权、收益处置权和使用权的转让权或流转权等。

从上述规定来看, 农民土地使用权是清楚完整的权利, 体现了农民是土地的真正主人的立法意图。然而, 它的真正实现还需要其他相关联的法律权利和法律义务的规定协同作用。

2 农村集体土地使用权现状

(1) 农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业, 乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化。土地实际的处分权落在了基层干部即县、乡、村干部的手上。于是, 这些基层干部就常常以“合理合法”的“集体所有”的名义, 随意处分土地, 随意侵占农民的土地。农民不能真正获得所有者权利, 也不懂得珍惜这些权利, 更没有能力去与强势集团抗争来保护土地所有者的权利。于是, 在“集体所有”的名义下, 包括县、乡、村在内的地方政府, 在土地问题上, 事实上形成了“利益共同体”。其结果是, 实施了几年的“最严厉的土地保护政策”, 丝毫未能遏制住滥占土地的势头。以至于《农村土地承包法》在一些地方成为一纸空文。据统计, 7 年来全国有近亿亩耕地被征用, 有4 000多万农民成为“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无农民”。农民失去了土地, 农民土地使用权也成了空中阁楼。

(2) 因农业结构调整, 致使农村土地承包经营权发生转移。尽管农民有《农村土地承包法》, 但实际上掌握了土地所有权的乡 (镇) 、村、组干部也有“集体所有”、“发包方”的强大武器。因此, 这些人就借“集体所有”之名干涉农民的自主经营权, 无偿收回或非法转让、出租农民承包的土地, 违背农民意愿强行进行土地流转等, 也借“集体所有”之名随意调整土地承包期。国家规定土地的承包使用期在延长15年的基础上再延长30年不变。而在现实生活中, 农民的土地承包期不断地被调整。“三年一小调, 五年一大调”。频繁的调整, 使土地经营周期人为缩短, 不利于对土地保护, 不利于农民投资和经营, 却有利于强势集团利用土地以权谋私、以权寻租, 从中渔利。因为承包期越短, 对所有者越有利。值得注意的是, 侵犯农民土地承包权益的案件, 随着经济形势的起伏而呈现出周期性变化的规律。于是, 农民单访或群体上访案件居高不下, 成为时下影响社会稳定与发展的重大难题。

(3) 近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动。我国宪法规定了保护合法私有财产和征用补偿的基本原则, 但是国家立法机关至今尚未制定关于农村征用补偿的专门法律, 以调整征用补偿法律关系。土地管理法第47条涉及征用补偿问题, 对土地征用的补偿费、安置补助费的规定比较明确, 有具体的计算标准。但对宅基地使用权连同以房屋为主的农民私有财产权则没有明确规定, 它们仅被包含在“附着物”之中, 根本没有作出具体补偿标准。在现行处理农民这些私产中除了极为少量的法律涉及此问题外, 主要是参照由国土资源部、建设部、各级地方政府部门发布的行政规章及文件来干预和处分在征用过程中涉及的农民私产。由于制定征用 补偿标准的权力层层下放, 各自为政, 导致补偿标准高低无据, 随意性极大。而且各级政府在征用补偿法律关系中, 集规则制定者、参与者、裁判员与处罚机关等多种身份于一身。农民的公平受偿权利至少从法律及程序上受到不当限制。由于缺乏法律对农民私产的征用补偿法律关系的界定和规制, 有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》, 协议中不仅处分了农民的土地承包经营权、宅基地使用权, 而且“打包”顺带处分了农民的房屋、树木、青苗等私产。

现行的土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制, 行政干预也多, 但一味地禁止和限制而忽视客观存在的实际要求, 不但难收实效, 也对市场经济的发展不利。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下, 正视农民集体土地所有权, 推行集体土地有偿使用制度的改革, 建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫, 需要在法律法规和政策制度方面予以创新。

3 完善农村集土使用权的措施

3.1 在法律和制度方面进行创新

农村集体土地所有权的不完全性从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此, 在当前社会主义市场经济条件下, 应在法律上重新确立集体土地在各项权力上的内容和赋予更完善权力行使能力, 在倡导国家在土地市场占主导地位的同时, 将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面进行创新。实践证明, 由行政审批制度决定的土地出让方式, 难于达到“严格保护耕地”的目的。因为一些地方政府为追求GDP会“攻关”审批机关, 其手法可以说是五花八门。而掌握着土地生杀大权的行政审批部门, 则借机实现其寻租行为。这段有关“现代产权制度”的话语, 揭开了在“土地使用权”主体混沌不清的情况下, 地方政府与农民就“土地问题”的争议为何愈演愈烈, 而滥占耕地、侵害农民的土地权益的行为几乎无法遏制的谜底。

3.2 明确农民土地使用权利

科学的界定农村集体土地所有权主体, 在此基础上建立严谨的组织结构和明晰具体的产权形态、完善的收益分配制度, 这是推行农村集体土地“资产化、产业化”政策的前提, 是农村集体土地有偿使用、合理流转的前提。由于土地使用权与土地所有权的密切联系, 要进一步明确农民土地使用权利, 必须将两者结合起来考虑;第一是明确集体所有权;第二是明确土地使用权。明确所有权, 就是清晰化所有权, 要将集体所有权的各项内容都用立法加以明确规定, 即将所有权的具体归属、权能、权能实现等“内涵”与“外延”都明确化。所有权不明确, 使用权就不能明确起来。一些学者强调了土地使用权, 却忽略了集体所有权, 这样是难以达到有效保护土地使用权的。明确所有权, 不是强化所有权, 而是淡化所有权, 要特别强调不能以“集体”、“少数服从多数”等名义, 侵犯个体合法的土地使用权。有的学者建议取消土地的集体 所有制, 实行土地私有制, 但实证的数据并不支持我国目前从根本上改变土地政策或实行土地私有化。作为农业大国, 我国农村目前基本上没有社会保障体系, 土地的公有制可以保证每位农民都有一份土地, 外出打工的农民一旦没有了工作, 还有一份土地可以养活自己, 不至于完全失去依靠, 这对社会的稳定和经济发展都非常重要。而且, 实行土地私有制还将面临政治意识形态等障碍。所以, 目前我国还不宜实行土地私有制。我们需做的是应进一步明确土地使用权。除了明确使 用权、经营权的“内涵”与“外延”, 权利与义务, 与所有权之间的相互关系以及土地承包经营权的性质及权能结构等内容外, 还要明确一点, 即让农民享有“四权”统一的土地使用权, 即承认农民拥有物权性质的土地使用权, 包括占用、使用、收益和处分四权。处分权包括对使用权的转让、出租、入股、抵押等。

明确农民的土地使用权利: (1) 有利于减少现行土地产权关系中的不稳定因素, 如发包方随意改变农民的土地承包权, 随意转让转包农民的承包地等。 (2) 有利于增加 国家对农民的产权保护, 使农民的利益不致因土地流转而受到损害。 (3) 有利于促进土地产权市场化流转, 提高农地的利用效率。 (4) 有利于保护耕地, 防止腐败和土地寻租行为, 推进县乡机构改革。

3.3 构建农村集体土地使用权政策制度

(1) 根据土地利用总体规划, 严格控制土地用途、用地规划, 并建立报批, 逐项审查的“流转”程序。

(2) 显化集体土地资产价值, 对加入“流转”的特别是城市规划区内的农村集体土地非农建设用地应权属清楚、四至明确, 并进行土地评估, 制定出参考地价标准。

(3) 允许农村集体经济组织以企业公司或股份公司的形式, 以土地资本入股的方式投入国家基础设施建设, 如高速公路建设, 与旧城改造相关的房地产开发等按所占股分的份额, 享受收益分配和其它权益。

(4) 在城市化进程中国家对集体土地具有优先购买权。即政府对农村集体土地不再实行“征用”, 改为“购买”, 对农民不再进行人员安置, 只转变户口。具体的安置由壮大后的农村经济组织进行。

(5) 对农村集体土地作税制上的调整, 增大税收力度。

4 结语

土地出让、转让是随着我国土地有偿使用制度的确立和市场经济迅速发展而出现的新型法律关系, 尽管这几年国务院、各省制定颁布了一系列房地产法规, 但这方面的法制仍很不健全, 许多新情况、新问题层出不穷, 有待于我们不断地调查研究, 总结经验, 提出解决问题的办法和途径, 为立法提供依据, 为市场经济更好地服务。

参考文献

[1]陈华彬.物权法原理[M].北京:中国人民大学出版社, 2006.

[2]第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议.农村土地承包法[R].北京:第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议, 2002.

[3]中华人民共和国国务院.中华人民共和国土地管理法实施条例[R].北京:中华人民共和国国务院, 1998.

农村集体土地使用权 篇8

1 农村集体土地使用权确立的理论依据

我国宪法规定了社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制、土地作为一种最重要的生产资料，只能属于国家和集体所有。这种经济制度决定了我国法律上国家土地所有权和农村集体土地所有权的确立。集体土地所有权是指农村集体经济组织对属于集体所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。但是，土地所有权的行使具有两权分离的特点，土地所有权的主体作为土地财产的所有者，其拥有自主使用和支配土地的权利，但在大多数情况下，土地所有者自身并不亲自占有、使用土地，往往出现两权分离，土地使用权由此产生。

土地使用权是指人们对土地依法加以利用，满足其生产、生活需求和获取收益的权利。土地使用权分两类，一类是土地所有权人对自己拥有的土地所享有的使用权，另一类是非土地所有权人依法对土地所享有的使用权。土地所有权人所享有的土地使用权，从传统民法理论上而言，称之为土地所有权权能中的使用权，它不是一项独立的权利，只是所有权的一项权能，是基于土地所有权自身而产生的一项权能。我国《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”非土地所有权人所享有的土地使用权，是在特定情况下依法律规定或合同约定而产生的，并且从土地所有权之中分离出来，并独立于所有权的一项民事权利。

土地使用权作为一项独立的权利，既区别于所有权，也区别于土地所有权的使用权能，具有自身的特征。土地使用权是基于土地所有权而派生出来的一种权利，没有土地所有权就谈不上使用权，土地使用权人只能依照法律规定和合同约定，才可以获得土地使用权。土地使用权的这种派生性，决定了土地使用权从其内容到行使方式，必然要受到法律和合同的限制，其在享有一般物权权利的同时，又受到一定的限制，如土地所有权人可以根据法律规定和合同约定，限制土地使用权的享有年限、土地用途等。

土地使用权虽然派生于土地所有权，但并不从属于土地所有权，更不等于土地所有权。土地使用权的权利主体对土地享有排他的支配权，因而是一项独立的物权；同时，土地使用权是设立在他人所有土地之上的，是以使用和收益为主要目的的，因而是一种他物权、用益物权。土地使用权人依法享有的土地使用权对土地所有权具有对抗性，土地所有权人不得干预土地使用权人权利的行使。

我国实行土地的社会主义公有制，农村集体土地所有权的主体仅限于各种农村集体经济组织，但实践中需要使用和利用土地的人却不限于集体经济组织，通过土地使用权的确立，让那些不能成为土地所有权权利主体但却有能力从事土地开发利用的主体，通过土地使用权的取得而获得土地权利主体地位，这样土地的使用主体就从集体经济组织扩展至法人、非法人团体、公民以及外国的组织和个人等，有效地调动了各种社会资源，促进了土地的高效利用。

同时，我国《宪法》规定了集体土地所有权不能自由处分原则，然而社会经济发展、土地的有效开发利用，却需要土地能在不同使用者之间流转，这就使土地使用权制度的确立成为必要。只有让农村土地使用权依法流转，才能弥补土地所有权不能自由转让的不足，需要使用土地的人可以根据自己的意愿依法取得土地使用权，享有土地使用权的人不再需要利用其享有使用权的土地时，可以依法转让自己的土地使用权，发挥土地资源物尽其用的功能。

正是基于前述现实需求及理论上的可行，我国集体土地使用权的确立才有了客观基础，并通过法律的形式将非土地所有权人所享有的土地使用权确定下来，建立了农村集体土地使用权制度。1986年颁布的《民法通则》第80条规定：“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。”《土地管理法》第9条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”这些规定，是我国土地所有权和使用权相分离的基本法律依据。

2 我国农村集体土地使用权的形式

自1978年始我国对农村集体土地实行了土地所有权与使用权的分离，呈现了以下几种土地使用权形式。

一是宅基地使用权。宅基地使用权是指农民集体组织中的成员依法取得农民集体所有的土地用于建造房屋，居住使用的权利。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”《土地管理法》第62条对农村宅基地使用权也加以具体规定。可见，根据我国法律规定，农村居民获得宅基地使用权用于住宅建设，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市人民政府规定的标准。且农村村民不得买卖或以其他形式非法转让宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地上的房屋、厂栅、猪圈、厕所、竹木等归农民所有。

二是自留地、自留山使用权。自留地、自留山是新中国成立后实行农业合作社时采取的由农村集体分配给其成员长期使用的土地或山地。自留地主要用于种植农作物，自留山主要用于种植果木。自留地、自留山使用权形式自确立后一直保持下来，并为我国宪法所确认。我国《宪法》第8条明确规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。”

三是土地承包经营权。土地承包经营权是指农民集体经济组织的成员对农民集体所有的土地依法承包经营，用于从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的权利。根据我国法律规定，土地承包经营人一般是集体经济组织的内部成员，对本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民会议代表的同意，并报乡镇人民政府批准。《物权法》第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”《农村土地承包法》第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”

四是乡镇企业和乡村公共设施和公益事业建设用地使用权。集体土地建设用地使用权是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。《物权法》第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”《土地管理法》第59条、第60条、第61条对乡镇企业和乡村公共设施和公益事业建设用地使用权的取得与使用加以具体规定。即乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

按照《土地管理法》的规定，集体所有建设用地的使用情形分为三类：第一，兴办乡镇企业；第二，乡、村兴建公用设施，用于公益事业；第三、农村村民建设住宅自住使用。同时，确定集体所有建设用地，必须坚持五个使用原则：第一，应当符合乡（镇）土地利用总体规划；第二，符合土地利用年度规划；第三，符合村庄和集镇规划；第四，坚持合理布局，综合开发，配套建设原则；第五，涉及农用地转为建设用地的依法办理农用地转用和用地审批手续。

同时，根据《土地管理法》的规定，农民举办乡村企业，或乡、村兴建公用设施，用于公益事业需要占用集体所有的土地的，除经农民集体同意或决定外，还必须由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。

3 我国集体土地使用权的改革

改革开放后，中国面临经济发展必须要利用土地资源的问题，而根据前文所述，1982年《宪法》第10条第4款规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。这就出现了客观上的困难，根据宪法原则，土地资源根本无法进入市场领域去开发利用，如果这一困局无法打破，则改革根本无立“足”之地，中国经济的改革必须从土地使用权制度的改革试水。

对于集体土地使用权制度的改革，可概括为两个阶段，第一个阶段是1986年颁布的《民法通则》，将发端于上世纪70年代末的农村家庭联产承包责任制，用法律形式将其界定为土地承包经营权，首次将农村土地使用权从人民公社体制下农村土地所有权与使用权高度统一的体制下分离出来，开创了改革开放后我国农业实践中土地制度的改革，之后通过一系列法律文件逐步明确并完善，使得这一改革成果在立法制度上得以体现。《民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”第81条第3款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”可见，《民法通则》以民事基本法的形式确立了土地承包经营权。

2002年颁布的《农村土地承包法》吸取了长期以来关于农村土地承包经营的有关实践、政策以及理论研究成果，对土地承包经营权的取得、流转的原则、流转合同、争议解决等方面作了全方位的规定，是调整农村土地承包关系最全面的法律。2007年3月通过的《物权法》，则确定了土地承包经营权的用益物权性质，该法第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”《物权法》的这一规定，无疑强化了对土地承包经营权的法律保护。可见，在我国农村土地改革初期，政策起着非常重要的作用，但随着社会发展以及政策本身所具有的不稳定性等弱点，对土地承包经营权进行法律化，以法律机制规范农村土地使用权制度，是我国土地制度改革的路径。

集体土地使用权制度改革的第二个阶段，严格意义上而言，尚处于探索阶段，并未在全国展开，只是在一些地方进行试点。其改革的焦点，集中于农村建设用地使用权的流转等方面，而国家也在政策层面逐步进行引导并确定一些地方开展试点工作。

2004年10月21日,国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)强调：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。

2006年9月5日，国务院发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)再次强调：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续”，“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”。

随着国务院这两个文件的发布，各地关于农村土地使用权改革逐步展开，出现了几种典型模式。广东率先以地方立法方式探索推进农村建设用地使用权的流转，江苏、浙江、上海以土地换社保等方式进行探索，重庆九龙坡区探索了用城市的社会保障换农村的承包地、用城市的住房换农村的宅基地的办法，北京、山东等地也在积极探索解决小产权房的问题，深圳市土地制度的改革也在同步进行，等等。

谈到这里，我们可以看出，1988年的《宪法》修正案，关于土地使用权流转，没有区分国有和集体，也就是说，土地使用权的流转，并不仅限于国有土地，同年修订的《土地管理法》，同样明确“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，但如何转，转让的具体办法，以授权方式由国务院另行规定。这表明，我国宪法及《土地管理法》在确认土地使用权流转制度时，对农村土地使用权流转的问题，在制度设计上是并行的。迄今为止，我们并未发现禁止农村集体土地使用权流转的法律规定。

1990年5月19日国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，按照所有权与使用权分离的原则，就城镇国有土地使用权实行出让、转让制度，进行了具体规定，明确了土地使用权出让、转让、出租、抵押、划拨土地使用权等各项内容。1994年7月5日中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《城市房地产管理法》，对国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、划拨制度完全吸纳，以法律的形式确定了国有土地使用权流转的一系列制度。

可见，根据《土地管理法》第2条“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定”的规定，围绕国有土地使用权转让，先后形成了一系列的法规体系，并最终将这种权益上升到了用益物权高度，由我国的《物权法》加以规定，彰显了对这种财产权益的充分保障。但对农村集体土地使用权的相关立法规定，在国务院立法层面尚未完成，一直停留在地方性立法中。以广东为例，为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合实际，广东省人民政府于2005年6月23日颁发了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》分总则，集体建设用地使用权出让、出租，集体建设用地使用权转让、转租，集体建设用地使用权抵押，土地收益，法律责任，附则共7章32条。作为“农民的资产”的农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。这项涉及农村经济体制和农民切身利益的改革，将允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，其方式可以是出让、出租、转让（含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、转租和抵押，广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。

2013年9月初，各种媒体纷纷报道一份事关农村土地改革进程的重要文件——《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》，该文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省征求意见，先不说该消息是否准确，但目前国土资源部推行的集体土地确权、流转试点等工作，都是在现行法律框架内进行，并且通过不断地推行逐步让集体土地使用权制度得到真正实现，发挥其应有价值。

综上所述，从1950年的《土地改革法》，到1986年的《土地管理法》，我们可以清晰地看到中国农村集体土地制度改革过程中土地所有权与土地使用权发展的历程。在这个历程中，虽然因改革试验的需要，存在着借助公权干预完成土地所有性质的转变及地方立法挑战宪法的情形，但中央人民政府都在较短的时间内，较好地矫正了相关行为，逐步为土地财产权利的建立及完善做着各种尝试。

然而，令人遗憾的是2007年《物权法》的出台，却将新中国成立后逐步形成并建立的土地财产权利进行了“颠覆”，原本人们期待的土地使用权财产权利，能够以物权的方式被法律规定，该法却专章以“建设用地使用权”方式把国有土地使用权出让及流转的权益内容加以规定，并以用益物权的形式界定了“建设用地使用权”的性质，以“建设用地使用权”取代了原有的土地使用权的概念，且将建设用地使用权仅限于国有土地上生成的权益。《物权法》的这种规定，表面上看是一种进步，实际上是中国在财产权益入法过程中的一大倒退。这种倒退表现在两方面，一是将长期以来逐步形成的“土地使用权”财产权益概念被狭隘地以“建设用地使用权”概念所取代，二是在土地使用权物权化时把农村集体土地使用权人为割裂出去，排除在用益物权的范畴之外，因为，宅基地使用权、土地承包经营权都仅是农村土地使用权的一个方面，不能因为《物权法》中有了他们的地位而否定集体土地使用权的地位，同时，《物权法》没有赋予农村集体土地建设用地使用权用益物权的法律地位，使万众瞩目的农村集体土地建设用地使用权的流转无上位法的支撑。将农村集体土地使用权流转立法的推进，置于尴尬境地。

为此，根据2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》精神，要推进建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，在法律层面上必须着手进行《物权法》的修订，将集体土地使用权的用益物权体系加以完善。

参考文献

[1] .陈小君.农村土地法律制度研究——田野调查解读.中国政法大学出版社.2004

农村集体土地登记问题分析 篇9

关于农村土体集体土地的登记，在我国的《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地登记办法》中提出了相关规定，但由于农村集体土地产权制度建设复杂，加上相关使用权制度建设滞后，以致土地登记受到诸多不必要的限制。其中在所有权主体、所有权内容、所有权登记发证技术方面，存在一系列的问题：

(1）所有权主体问题。关于土地所有权主体的界定，在各项法律、通则、条例中，规定了国有土地和集体主体的标准，至于集体主体所有权登记确权的操作方法，暂时尚未有明确的依据。譬如《土地登记办法》中规定集体土地所有权申请代表身份，其中提到两类主体，一是村民委员会，二是农业集体经济组织和法定代表人，但假设村民委员会和农业集体经济组织同时存在，但具体由哪方主体确权登记，没有明确规定。再如农业集体经济组织如何申请，才能够具备所有权登记的资格等。在目前的法律、通则和条例中，都还没有明确的规定，这将影响集体土地所有权登记的意义。

(2）所有权权利内容问题。根据“物权法定”的原则，在农村集体土地登记之前，每宗土地权利内容的明确，是保证登记合法性，并减少土地纠纷的重要前提。至于权利内容一般有两种确定方法：第一种方法是法律规定，第二种方法是在合同中，在不违背法律基本原则的情况下，由双方当时在和合同中商榷约定。作者认为土地所有权权利内容，集中于收益和处分两个方面，但中国农村集体土地所有制现实约束的问题，这两项权利内容始终不明朗，譬如所有权主体分配土地的方法、土地收益的获取方法，以及哪些所有权行为是被允许或者被禁止等，都有待进一步规定。

(3）所有权登记发证技术问题。在土地登记发证之前，需要以土地权属调查、地籍测量、制图，确定土地的界址、宗地界址资料、界址空间位置等，尤其在宗地图制作的环节，必须耗费足够经费争取先进技术的支持。就目前农村集体土体所有权登记发证的技术现状分析，调绘的界限局限于村一级，并且未能掌握更新的土地详查图件资料，即便土地已经变更，也没有及时在图件上更新，这种情况在很多地区的农村集体土地登记时比比皆是，正面要求我们尽快突破土地登记费用的约束，应用较为先进的登记发证技术，方可满足变更调查的土地登记需求。

2 农村集体土地登记问题解决思路

针对以上所提到的农村集体土地登记问题，这些问题对于土地产权的维护、土地纠纷的消除、土地利用效率的提高，十分不和。为此，作者将针对这些问题，提出了相应的解决思路：

2.1 所有权主体

目前农村集体土地所有权的法律规定，在《民法通则》第74条、《土地管理法》第10条、《农业法》第11条、《土地登记办法》第11条，都有了相关的规定。在此基础上，所有权主体的界定，应重点思考“如何选择何种类型的组织，成为农村集体土体所有权的拥有者”。作者建议：首先根据地域范围，选择农民组成的集体，或者农村的群体，作为集体土地的所有者，这里的“地域范围”，可理解为自然村和村小组，将其视为土地承包经营权分配的基本单元，譬如自然村为单位时，全体村民为土地所有者，在村民之间实行承包土地的分配和调节，而以村小组为单位时。全体村民组成的村集体为土地的所有者，具体可根据所在地域客观情况而定;其次是分离集体土地登记相关的行政权力和财产权力，其中包括委托权、法定授权等，必须严厉禁止村民委员会干涉所有者的土地财产权利，同时在日常事务中，凡是重大的事项商议，集体土地所有者的全部成员都必须参加，这样才能够与土地管理的民主建设相吻合;最后是限定土地所有权成员的资格，包括资格条件和资格丧失的界定，譬如出门就业或者求学时，不能有相应的所有权权利。

2.2 所有权内容

所有权内容的界定，主要包括集体土地的限制和所有者权利的规定，前者在《宪法》第10条、《矿产资源法》第2条、《城市房地产管理法》第8条、《土地管理法》第2条等当中，有几项主要的条款，后者仅在《土地管理法》中，以农村集体经济组织经营管理的内容体现，至于农民集体所拥有权利的内容，以及所有者权利的内涵，同样是土地所有权中举足轻重的内容。作者建议分别从集体土地的占有、使用、收益、处分四个方面解读，为实现土地利用的高效性，可采用“两权分离”的方法，重新定义土地所有者如何获取土地的收益。《宪法》指出集体财产神圣不可侵犯，农村集体土地的所有者，是由个体农民组成，如果我们未能保护好农民的利益，作为集体财产的集体土地，没有得到有效保护，为此自然需要规定农民享有集体土地所有权收益相应的分享权利，基于该视角界定，表示农民集体土地承包经营的收益权，等同于集体土地所有权收益权的保护，此时自然能够避免假借集体名义违规共享土地收益分配的情况，适时在农村集体土地登记确权时，集体土地的处分权利、程序、方式和限制等，将更加趋向于科学合理。

2.3 所有权登记发证

针对农村集体土地所有权界定时，没有提出“集体经济组织”的情况，作者认为有必要重新赋予农民集体组织结构和法定代表人的资格，在所有权登记和发证期间，农民不再是松散的单一主体，而代表全部农村集体的利益，此时土地证书发放的对象，以及由何方主体保管土地所有权证书，都要具备合理可行的申请方法。作者建议：对于组织形式不健全的农民集体，其土地的所有者，界定为村委会，村委会在土地所有代理权的范围内，代表村民进行土地所有权证书的保管，但在代理权之外，土地的收益、分配和处分，则归全体农民集体所有。在此就能从成本理论角度解读，集体土地所有者的登记发证，采用“一村一证”的方法，能够奏效地节约成本，并规避权限不明而导致利益纠纷问题的出现。至于那些组织形式健全的土地所有者权利，则应该由法定代表人和指定组织机构进行登记申请，这一点在《土地登记办法》中，已经有了详尽的阐述，在此就毋庸置言，仅需保证登记申请所提交的资料符合要求即可。

3 结束语

综上所述，《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地登记办法》等法律规范中，提出了农村集体土地登记的方法，但在实际当中，作者发现农村集体土地产权制度建设复杂，加上相关使用权制度建设滞后，以致土地登记受到诸多不必要的限制，其中在所有权主体、所有权内容、所有权登记发证技术方面，存在一系列的问题，对此，文章提出了相应的解决对策。文章通过研究，基本明确了农村集体土地登记的方法，但考虑到不同区域土地登记要求和条件的差异性，因此以上方法在实践中应用时，需紧扣具体的土地登记工作情况，予以灵活地参考借鉴。

参考文献

[1]赵桦,蔡建峰.农村集体土地所有权登记存在的问题及解决途径[J].农村经济与科技,2011(10):104-105.

[2]汪鹏,刘燕,陈展图.我国农村集体土地登记研究进展[J].创新,2010(5):104-106.

[3]王兆林.我国农村集体土地登记的作用与存在问题探析[J].创新,2011(5):55-58.

农村集体土地使用权 篇10

本单位近两年完成的市属各县集体土地使用权调查测绘已全部结束, 在测绘过程中, 由于技术员的专业水平有限, 对现代测绘技术的掌握程度比较肤浅, 使得一部分先进的测量技术无法有效实施, 测量精度和测量结果的准确性缺乏保障。

为此, 本文将结合农村土地测绘项目, 详细介绍几种现代测绘技术及其实施方法, 以期提高测绘技术的专业化水准, 确保测绘精度和所得数据符合工作要求。

1 准备工作

1.1 成图方法介绍

(1) 数字化测绘技术:利用全站仪、采用极坐标法直接采集拐点坐标是测绘中的传统作业方法, 但因其工序较烦琐, 所以, 本次作业只作为信号遮挡时的补充测量方法, 不作为主要成图手段。

(2) GPS差分测绘技术:这种方法是采用GNSS技术或RTK技术, 在野外实地采集拐点坐标, 由于该方法工序简单, 效率高、成图质量好, 所以, 这种方法是本次作业的主要成图方法, 测绘原理如图1所示。

(3) 摄影测量技术:利用航摄相片, 尤其是无人低空摄影技术的发展, 使航测技术得到了广泛应用, 我们用此方法成功地完成了一些工作, 但还处于实验阶段。

1.2 人员培训和工作协调

为了提高测绘技术人员业务水平, 规范测绘质量控制和作业流程, 进一步增强从业人员的责任及质量意识, 正式开始测绘工作前, 先组织测绘技术专业人员进行技术培训, 对目前几个先进的测绘技术进行全面的技术交底。同时, 进一步明确各个技术员的工作内容, 确保各成员分工明确, 有组织的进行技术合作, 从而保证测绘工作有序开展。

2 外业调查———控制测量

本次作业的首级控制采用GPS静态测量技术, 一些精度控制参数如下文所述。

相邻点基线分量水平分量和垂直分量中误差, 相邻点间平均距离如表1。

同步环闭合差:

异步环闭合差:

平差结果及问题分析:

(1) 相邻点最小平均距离为平均距离的1/2-1/3;最大距离应为平均距离的2-3倍。当边长小于200m时, 边长中误差应小于20mm。

(2) 对于静态处理软件的平差成果分析为:

1) 在检核完同步环的基础上作自由网平差后, 根据自由网平差的点位中误差、相对中误差、误差椭圆等指标参照设计要求和规范评估自由网精度。

2) 检验自由网的基线观测量是否含有粗差;采用T分布在置信水平接近99.7%时进行检验, 要求自由网平差各基线向量的改正数不应超过该等级基线距离中误差的3倍。

3) 把已知点带入平差后检验平差已知点的精度及其引起的GPS网变形。已知点带入平差的检核方法和自由网检核基本一致。

注:若自由网精度很高而二位约束平差的精度却很不理想, 在这种情况下一般是已知点的兼容性不好或者是测量过程中三角架有挪动, 也有可能控制点精度不高等原因引起的。二位约束平差是采用强制性的约束, 对于起算数据要求有很高的内符合精度, 即自身是兼容性的, 否则将引起整个GPS网的扭曲和变形, 从而损害GPS网的精度。

已知点兼容性不好可能有几个原因造成的:

a) 已知点精度不够;

b) 已知点不是一个整体网;

注:通常控制网不是通一个时期, 采用同样的观测方法、同样的起算数据进行处理的控制网的精度也很有可能不一致, 甚至不在同一系统。在实际工作中, 尤其采用城市独立坐标系、工程独立坐标系时常会有这样的情形。

c) 点位资料不正确;

d) 点位位置不正确。

3 外业测绘 (细部测量)

本次作业使用GNSS和RTK技术直接在野外采集细部点坐标, 现将作业中采取的一些提高精度的方法总结如下:

(1) RTK作业前, 要求所选控制点精度较高并且均匀分布在测区周围, 一般3-6点为宜, 然后, 用不同的方法求解转换参数, 经比较后, 选择残差较小的一组参数且在以后测量时, 测量范围应在控制点校正范围内, 否则, 将引起较大的误差。

(2) 基准站的对中, 整平以及基准站周围的环境都会影响流动站的成果。由于RTK采用的是一种视距传输, 利用超高频电磁波, 因此, 它的传输距离受天线高度, 地球曲率和大气折射的影响, 所以, 基准站应远离各种强电磁干扰源, 同时, 基准站周围无明显的大面积水域以减小多路径的影响, 而且, 基准站和天线间无大的楼房等遮挡物, 天线尽量设置高些, 以提高传输距离。实践表明, 气象元素的测定误差 (温度, 气压等) 对对流层延迟改正的误差影响较大, 因此, 应注意仪器的操作和气象元素的测定。

(3) 当基准站与流动站之间的距离较短时, 基准站的误差影响可通过观测值的差分处理得到减小;当二者之间的距离较长时, 其观测值经差分处理后, 仍含有较大的误差, 从而, 导致最后结果精度降低。另外, 观测时要注意卫星的图形强度, 当接收到5颗以上卫星, PDOP<6时, 才能进行RTK观测;基准站的整平、量高要准确。

4 内业成图和检查验收

兴隆山镇位于长春市的东北部, 是长春市远景空间发展“双心三翼”的三翼之一的一部分, 是东连吉林, 北接黑龙江的咽喉要塞。

兴隆山因建镇早, 致使人口多、住宅状况差的现象较严重, 省政府将兴隆山镇列为综合改革镇的总体规划, 是省级综合改革试点镇。兴隆山镇一是地理位置优越, 距离市区四公里处, 便于内联外运, 全方位开发;二是交通方便, 京哈、长图两条铁路在此通过, 并有三个火车站点, 两条专用线和大型货场, 京哈102国道和长吉101省道贯穿镇内, 长平高速公路三个出入口都设在开发区规划城内, 国际机场建立后兴隆山是唯一通往机场的道路;三是水源丰富, 地下有优质矿泉水, 可开发利用;四是电力充足, 资源丰富, 在铁路和公路两旁有1000多公顷土地可开发利用;五是通讯设施齐全, 工业基础雄厚, 贸易市场辐射100多公里。

2015年7月13日, 兴隆山镇安龙村正式启动农村土地承包经营权确权登记, 重点解决农民承包地块面积不准、四至不清等问题, 完善承包资料档案、承包合同和登记薄, 将承包地块、面积、空间位置和权属证书全面落实到户, 摸清农村集体经济组织的家底, 建立农村土地承包数据库, 为下一步推进土地产权制度改革夯实基础。

本次测绘作业内业成图使用清华山维EPS2008软件成图, 成图成果如图2所示。目前, 该成果图已通过省三权办的验收最近对成果的使用也没发现任何问题, 说明成果是准确、可靠的。

5 结论

测绘新方法的采用对减少劳动强度, 提高作业效率和质量是非常重要的, 正在进行的无人低空摄影测绘技术已取得一定的进展, 相信在将来, 越来越多的现代测绘技术得到实际应用, 使测绘工作更加快捷、高效, 更好地服务于社会。

摘要：本文结合兴隆山镇安龙村农村土地承包经营权确权登记工作, 重点分析现代测绘技术在农村地籍测绘中的应用方法及技术流程, 旨在运用现代测绘技术将承包地块、面积、空间位置和权属证书全面落实到户, 摸清农村集体经济组织的家底, 建立农村土地承包数据库, 为下一步推进土地产权制度改革夯实基础。

关键词：农村集体土地使用权,精度,误差

参考文献

[1]RTK技术的特点及提高成果精度的技术关键[J].测绘工程, 2003, 12 (4) :46-49.

[2]GPS卫星定位原理及其在测绘中的应用[M].教育科学出版社.

农村集体土地调查工作的保障措施 篇11

关键词：农村集体土地；调查工作；保障措施

中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-01-08-1

1制定严格的工作纪律

为了保证原始资料采集质量，应采取自查、互查和专查三级质量检查制度，做到分工责任明确，目标到岗，层层把关。要求作业队伍严格按各技术规范、规程和技术设计书的规定执行，接受甲方的监督检查验收。要求作业队伍工作前首先进行局部试验工作，试验工作遵循由已知到未知，由简单到复杂的原则，以确定最佳的作业方案。作业中各工程项目不得自行变更工作方案或降低精度要求，如需改变应提前书面汇报，待技术负责批准同意后，方可继续下步工作。及时检查校对当日测量数据及整理权属调查工作底图。领导小组在作业前向参加作业的全体工作人员进行设计书和有关规范、规程，甲方技术要求交底，详细介绍各项技术工作任务，测绘任务，作业质量要求，工作进度、以及相关注意事项。技术部门负责检查各组工作执行情况，对整个工程项目的资料质量负责。定期开展经验交流会等技术性会议，不断总结和提高技术水平，及时纠正存在问题。安排技术人员深入生产一线，及时解决计算机软件、硬件问题。

2提出技术质量保障要求

对控制测量产品实行三级检查一级验收制度，即作业组自检、项目检验和作业单位质量管理部门检查，质量达到优良级。成果由甲方验收。检查、验收过程有记录，结束后写检查（验收）报告。作业过程中严格执行作业有关规定，各级检查人员赴现场实行动态质量跟踪检查，保证每一道工序质量达标，发现问题，及时召开质量问题分析会，制定对策，以保证各项产品精度符合规范、规程、技术设计书和甲方规定精度指标，保证各项成果准确无误。加强全体作业人员的素质教育，组织学习有关规范、技术设计书和甲方技术要求，搞好技术交底，强化质量意识，杜绝不合格产品。仪器设备经检验合格才能进入现场。

3工作避险措施

纸质资料管理方面。由于该工程资料较多，且相关地籍资料要做到绝对的安全和保密，若没有一个完整的资料管理办法，就会造成资料的丢失和混乱。必须确定项目的资料由专人全面负责管理；要求技术单位设置专柜存放资料成果，由资料成果管理员负责资料成果的保管、整理、保密工作，确保资料成果的安全性。

权属调查方面。为防止地籍调查时出现资料不全，界址不清等情况，必须规定：作业单位必须加强权属调查人员的业务训练，提高业务人员的业务素质；权属调查人员发现问题要及时上报，以做好统一部署，避免后续工作的浪费；禁止权属调查人员虚假作业，要求作业队伍每日必须详实填写工作日志，有问题宗地的权属调查必须在工作日志中作详细的说明；权属调查人员在数据录入工作开始前，必须向测绘作业组及数据录入人员详细指明界址情况，不允许有任何遗漏，交底中发现问题，及时进行纠正。

电子数据管理方面。本次集体土地确权登记发证实质上是建立农村集体土地确权登记发证数据库的过程，因此确保各种电子数据存储安全性与数据保密性尤为重要。为此，要建立严密的计算机管理和数据存储管理办法，自始至终都给予高度的重视，保证数据安全。要求每个作业队组设兼职计算机信息管理员1名，负责计算机的病毒防范及安全防护，每天进行数据成果及数据图形备份，定期进行垃圾数据的清理工作。作业队伍对数据要进行分类存放，做到数据容易查询、维护和更新。

4安全生产管理

高度重视。生产作业单位领导要高度重视安全生产工作，提高职工安全生产意识，树立“安全出效益、安全促发展”的观念。安全工作是重中之重，一定要放在各项工作的首位。要处处以人为本，防患于未然，杜绝一切事故发生。

遵章守法。工作人员必须遵守国家及地方相关的法律、法规及各种规章制度。并及时到当地公安部门办理相关手续。熟悉当地民俗风情，恪守职业道德。

文明作业。工作中使用文明用语，在作业过程中进入企事业、军事等单位时应与保卫部门及时联系，说明情况并出具介绍信及相关证件，得到同意后方可进入工作。如与外界发生冲突，应本着遵纪守法及和平处理的原则对事件进行妥善处理。设立责任人。项目负责人应视为该单位的项目安全生产第一责任人，对本单位职工负有安全教育及管理责任。

车辆安全。生产作业单位的驾驶员应遵守交通法规，出测前应对车辆进行“三检”，防止事故发生，禁止驾驶员酒后驾车。

人身设备安全。在作业中使用的所有设备、仪器，各单位应自行妥善管理，对设备仪器的完好性及完整性负责。在交通流量较大道路作业时，应穿防护马甲，防止事故发生，保障人身安全。生产作业单位应做好驻地及测区的防火、防盗、安全用电、防中暑、防雷击、防溺水、防食物中毒等工作。

数据安全。项目部设立安全保密员，负责资料和成果的安全和保密工作；控制点成果不允许随意转抄，丢弃；各种图件用后要归档，作废的要销毁；进行数据处理的微机一般要拆去刻录设备，局域网绝对不可以与广域网连通，以防数据失密；各种数据、成果资料的接收、保管、提交等环节均有交接手续记录，由安全保密员负责监督，并对项目经理负责。

农村集体土地上房屋的初始登记 篇12

一、加强农民对集体土地上房屋登记重要性的认识

当然, 农民作为一个特定的社会群体, 其观念中的“不动产权意识”还没有被唤醒, 村民对办理农村房屋登记的积极性普遍不高。加之在城市征地拆迁中, 农村经济组织均未把房屋权属证书作为拆迁补偿的依据, 故村民更为重视的是土地证而非房产证。只有让村民意识到通过登记确权的不动产才真正是归属于自己的, 他们才会主动向登记部门提出办理权属登记的申请。对此, 房屋登记部门可以通过诸如印制宣传单, 或在报纸、广播、电视、网络等多种媒体加大宣传力度, 强化登记对不动产保护的重要意义。

二、依法行政, 严格执行相关法律法规

一直以来由于农村房屋没有明确的权属登记管理办法和相应的配套规定, 造成了各地行政的不统一, 一些地区甚至出现了规划部门、乡镇乃至村委颁发房屋所有权证的情况。随着《物权法》和《房屋登记办法》等法规的制定、实施, 如今, 对于村民房屋登记我们已经做到了“有法可依”, 那么下一步就是“有法必依”的实施环节, 这是我们今后要着力探索的方向。

三、建立健全配套制度

目前, 各地的集体土地房屋权属登记配套制度尚不完善, 亟待以《房屋登记办法》实施为契机, 使集体土地房屋权属登记向制度化、正规化发展。另外, 按照目前国家相关规定, 对于农村集体土地上房屋初始登记, 实行的是象征性收取10元/本的工本费用。然而实际上, 根据《房屋登记办法》的要求, 初始登记需要工作人员实地查看, 这要消耗一定的人力、财力、物力, 那么仅仅收取房产证的工本费, 对于全国80%以上作为自收自支事业单位性质的房屋登记机构来说, 是“支”远大于“收”的。所以农村集体土地上房屋产权登记办理得越多, 房屋权属登记部门的经济压力就越大, 这样, 势必会影响农房登记工作正常进行。考虑到农民减负问题, 能否在办理集体土地上的房屋权属登记时, 由国家财政给予房屋登记部门适当补贴, 这样既可以为农民减负, 又兼顾了城镇房屋登记机构的实际困难。

四、加强村镇房屋建设的管理力度