农村土地集体所有制

农村土地集体所有制（共12篇）

农村土地集体所有制 篇1

摘要：随着市场经济体制建立, 集体土地所有制面临诸多困境, 也暴露出许多体制上的问题。有鉴于此, 文章从根本上探讨集体土地所有制产生的原因, 分析表明, 中国农村集体土地所有制的产生, 既有理论依据, 也有历史渊源, 还有现实因素, 正是在遵循马克思主义理论的基础上, 从中国实际出发作出的选择, 是集体化与中国农村实际相结合的产物。

关键词：中国农村,集体土地所有制

一、农村集体土地所有制形成的理论基础

综观马克思、恩格斯的大量论述, 我们可以得出这样的结论:⑴农民的小土地所有制是与社会化大生产不相适应的, 随着生产力的发展, 终会被资本主义生产方式分化, 必然走向灭亡, 被资本主义的私人大土地所有制代替。⑵无产阶级如果掌握政权, “凡是农民作为土地私有制大批存在的地方, 一开始便促进土地私有制向集体所有制过渡” (马克思语) , 并通过合作社的示范引导其实现集体土地所有制。⑶小土地所有制的社会主义方向是高级发达的。公共所有制即国家所有制, 集体所有制是一种与合作社相配套的过渡性公有制。这些思想正是中国实行集体土地所有制的思想来源和理论基础。

二、中国农村土地集体所有制形成的历史与现实原因

(一) 历史原因

1. 土地改革为集体所有制奠定了现实基础

中国革命的历史, 事实上是一次又一次土地权属变革的历史。每一次农民革命的终极原因都离不开土地问题。从大革命时期开始, 毛泽东等中共领导人就充分认识到土地政策是发动和依靠农民的关键, 没有广大贫困农民的积极参与, 就不会有中国革命的胜利。从上世纪20年代土地革命开始到解放战争时期, 中国共产党一共领导了三次土地改革。

随着全国解放, 在1950年全国范围内大规模实行土地改革。中央人民政府颁布了《中华人民共和国土地改革法》, 彻底废除了封建土地所有制, 实行农民土地所有权制度。当时, 采取阶级斗争的手段强制性地没收地主和限制富农土地, 由基层政权按农村人口平均分配, 使全国3亿多无地或少地农民分到了土地。土地改革改变了原有的农村生产关系, 最直接的结果是, 实行农民土地所有制, 不仅取消了地主、富农对土地的占有, 而且取消了公田、族田, 真正实现了耕者有其田的目标。这次土地改革范围广、改革彻底, 从根本上废除了封建地主土地制度, 取消两千多年的封建租佃剥削制度。这是一个历史性的丰碑, 也是向社会主义过渡的基本前提。

2. 中国农村的宗族制度成为集体所有制的历史渊源

两千多年的封建社会, 中国农村形成一种聚族而居、同宗相处的宗族制度, 本身寄生于传统的农业经济体系之中, 依托于农耕生产方式而存在, 同时又构成了传统社会的文化价值体系、政治制度、经济基础, 对中国社会各个方面产生重要影响。

在经济方面, 中国农村的宗族制度俨然是一个特殊形式的、有着千丝万缕联系的集体经济组织。在同宗之中, 既有公田, 也有私田。公田来源于同宗族共同所有, 私田来自于父辈继承、兄弟分家和买卖关系。对于家庭贫困无田可种者, 只好租佃公田或他人田地为生。因此, 在自然形成的聚居村落中, 既拥有集体经济成分, 也包含私有经济成分, 无论地主还是平民都共存于这个经济体系中。但是这个集体也是有范围的, 仅限于宗族范围之内, 宗族与宗族之间还是有区别的。土地改革并不是以乡或更大的单位分配土地, 而是以村为单位, 而一个村就是一个宗族体系, 或宗族集体。在分配中, 这种同宗观念占据主导地位。“同宗不外分”的宗族观念在土地等资产分配上体现尤为突出。如果将土地或资产分于外村或外族人, 同村或同族人就不会相让。土地改革实行以村为单位人均分配土地的政策正是宗族制度影响的结果。

集体观念的长期存在为中国实行集体土地所有制, 提供了历史渊源和思想认同。如果集体化直接将土地由农民所有制变成国家所有制, 必然会引致宗族文化和宗族制度的强烈反抗。

土地改革和传统宗族制度两种力量共同作用的结果是排斥土地国家所有制, 支持土地集体所有制。可以说集体土地所有制是集体化与中国农村实际相结合的产物, 是从中国国情出发作出的选择。

(二) 现实因素

1. 工业化对粮食生产提出挑战

新中国诞生于一穷二白的基础上, 没有完善的工业体系, 仍是以自然经济为主体的农业社会。1952年新中国提出了实现工业化的口号。要实现工业化就要有原始积累, 而我们不能学习西方列强采取战争掠夺的方式, 也不可能依赖原有的贫困基础。国民党退守台湾时, 将国库中的黄金、白银全部运到了台湾。新中国工业化只能依靠自我积累, 自力更生。事实上解决工业化的资金和物资问题只能依靠农业, 而且工业化总是伴随城市化, 增加大量城市人口也需要粮食。工业化需要足够的粮食保证, 这就对农业生产提出严峻挑战。

2. 购销紧张形势对粮食流通体制提出挑战

新中国成立伊始, 物价飞涨, 粮食短缺, 加之朝鲜战争爆发, 粮食问题成为困扰新政权的严重问题。当时新政权是主张市场自由贸易。农民除缴纳农业税 (公粮) 外, 粮食可以自由上市。当时经营粮食的, 除国营商业公司和供销合作社外, 还有私营粮商。据1952年—1953年统计, 私营粮商占市场份额的30﹪。在粮食购销形势紧张时, 私营粮商一般采取与政府不合作的态度, 乘机抬价收购, 囤积居奇, 政府征购粮食十分困难。如何保证粮食供应成为对新政权的考验。

3. 新的“贫富分化”现象对小农经济的发展方向提出挑战

新中国成立以后, 农村面临新的问题是, 民间借贷、土地租赁、雇工经营, 甚至土地买卖现象越来越多地出现, 新的两极分化开始显现了。从1949年到1952年, 土改后出现的新富农在各地的比重约为0.18﹪-2﹪, 由中农下降为贫农的比率在4﹪左右。全国土地买卖的数量约为土地总量的2﹪-6﹪左右。这些新情况新问题极大地震动了中央高层领导。

这是因为“耕者有其田”赋予农民完整的土地产权, 包括所有权, 使用权, 处置权和收益权, 而且允许农民土地买卖。农民家庭所有的土地制度虽然不同于原来的封建地主土地制度, 但是从本质上讲仍属于土地私有制, 只不过主体是农民, 而不是地主。在商品经济中, 只要是私有制必然会产生两极分化。新地主、新富农、新贫农的出现, 土地租赁、土地买卖、雇工经营, 这正是私有制经济的必然产物, 这些现象过早的出现, 对于刚刚获得解放、消灭封建剥削制度的社会主义者来说, 无疑提出了严峻挑战。小农经济向何处去?革命的成果能否保护?新民主主义社会要不要向社会主义过渡?成为中央领导面对的新问题。

在工业化和粮食紧张形势的压力下, 粮食供求问题必然引致粮食流通体制和生产组织制度的改革。在当时全国实行计划经济体制的大背景下, 中央提出了粮食统购统销的政策。在存在成千上万独立农户的条件下, 实行统购统销不仅难度很大, 而且交易成本很高, 更为严重的是容易激化政府与农民的矛盾, 政府很难加以控制。面对统购统销的困难及其紧张形势, 以及新出现的“两极分化”问题, 新中国领导人由此产生了把农民“组织起来”的想法。在这种背景下, 各级地方政府为完成国家征购粮食任务, 避免“两极分化”, 积极推动合作化, 促进了集体所有制的形成。

三、农民集体土地所有制的形成过程

(一) 互助组阶段 (1949年—1952年)

解放初期, 为了恢复农业生产, 由于劳力、耕畜、农具相对不足, 各地农民自发形成了劳动互助组。这种互助组的特点是: (1) 土地、耕畜、农具所有权不变; (2) 以劳动、耕畜、农具互助合作生产; (3) 农户自主经营、收入归己。这种互助组具有临时性的、自愿性的、互助性的特点, 而且源于生产合作的需要, 属于初级合作化形式。由于农民拥有完整的土地产权, 可以自由经营、买卖、租赁, 农民可以充分行使自主权, 因而对于建国初期恢复农业生产具有强大的促进作用。

(二) 初级社阶段 (1952年—1955年)

1951年9月召开全国互助合作会议, 会议形成了《中共中央关于农业生产互助合作的决议 (草案) 》。决议草案中指出“农民在土地改革基础上所发扬起来的生产积极性, 表现在两个方面:一方面是个体经济的积极性, 另一方面是互助合作的积极性。农民的这些生产积极性, 乃是迅速恢复和发展国民经济促进国家工业化的基本因素之一”。一方面, “不能忽视和粗暴地挫折农民这种个体经济的积极性”, 另一方面“必须提倡组织起来, 按照自愿和互利的原则, 发展农民互相合作的积极性”。在各级政府的强烈推动下, 以互助合作为特征的农业生产初级社便开始不断涌现出来。到1955年夏, 农业生产合作社已发展到65万个。初级社的特点: (1) 每个农户以自己的土地入股, 由合作社统一经营使用。 (2) 农户参与经营, 实行劳动分工。 (3) 农户按土地和劳动进行分配。 (4) 入社自愿, 退社自由。此时, 初级社是极具典型意义的合作社形式, 农民在产权不变情况下采取合作经营, 具有比个体经营更优越的特点。据统计, 实行初级社的12个水稻主产区和9个小麦主产区亩产分别增加了10%和7%.

(三) 高级社阶段 (1955—1958)

初级农业合作社的产出绩效给予支持合作化运动的中央领导巨大鼓舞。1955年9月毛泽东亲自主编了《中国农村社会主义高潮》一书, 提出“小社并大社, 初级社向高级社发展”, 从此, 高级合作化运动进程便在全国轰轰烈烈地展开。高级社的特征: (1) 土地全部入社, 由高级社经营; (2) 农民所得与自己的土地无关, 参加劳动是获得收入的唯一手段; (3) 生产经营由高级合作社这个集体经济组织负责, 农民没有生产自主权; (4) 参加高级社不是自愿的, 农民只准入不准退。从这些特点看, 农村土地所有制已经发生变化, 由农民个人所有变成合作社集体所有。1956年6月, 第一届全国人民代表大会第三次会议通过的《高级农业生产示范合作社示范章程》标志着农民个体土地所有制向集体土地所有制的转变。到1957年冬, 全国实现了高级合作化, 近1.2亿个个体家庭农户被组织成为75.3万个高级社。

可以说, 集体所有制是建立在高级合作社基础上的集体经济所有制。农民只有参与劳动的权利, 没有对土地的处置权、收益权。从互助组到初级社的转化是属于合作化的升级, 性质是以私有制为基础的合作组织形式, 农民拥有完整的土地产权, 不涉及土地和财产所有权变化, 只是组织形式发生变化, 符合合作社的基本要求, 属于合作化范畴, 而且农民是自发自愿的, 转化升级也符合生产力发展水平, 是对经济发展起促进作用的。而从初级社到高级社的转变, 从形式上看似合作化的升级, 实质上是涉及所有制的转变。土地由原来的个体私有制变成集体所有制, 个体经济转变成集体经济, 是经济形式和经济制度的变化, 属于集体化性质。需要指出的是, 1956年的这种转变否定了1954年的宪法的相关内容, 没有履行法定法律程序。而且这种转化升级并不是因势利导, 而是在党中央决策层内部存在重大分歧情况下, 不管各地发展程度不同的区别, 依靠刮风式的政治运动强力推进实现的。由于绝大多数农民对高级社不理解是持抵制态度的, 所以从当时农业的经营绩效看, 高级社是很不理想的。

四、结论与启示

第一点:中国上世纪50年代之所以选择集体土地所有制形式, 而没有照搬苏联集体农庄模式选择国家土地所有制, 正是遵循了马克思主义理论, 从中国农村实际出发作出的选择, 是与中国实际相结合的产物。而且从集体所有制形成过程可以看到:中国农村集体土地所有制走的是一条先合作化后集体化的道路, 而且是通过互助组--初级社--高级社升级, 循序渐进演变实现的, 而不是采取前苏联疾风暴雨式的无偿剥夺实现的。这种方式和道路模糊了产权制度, 弱化了产权矛盾, 淡化产权意识, 使产权边界逐渐变得模糊不清, 促使农民个体土地所有制逐渐转变成集体土地所有制。人民公社制度本质上已经不是原来意义的集体所有制了, 在很大程度上它已经带有国家所有制的色彩。

第二点:要用历史的、发展的眼光看待集体土地所有制。无论是马克思主义的理论, 还是各国实践都表明, 个体农民的土地所有制脱离封建社会后, 不管在什么社会制度下都不可能长久存在下去, 合作化或集体化必然以不同形式出现。集体土地所有制是建立在合作社基础上的所有制形式, 并不是社会主义和共产主义社会的根本目标, 而只是带有社会主义性质的一种过渡形式。当然, 中国特色的集体土地所有制也不是一成不变的, 如同任何经济体制一样, 集体土地所有制也会有完成历史使命退出历史舞台的一天, 随着社会经济形势的发展变化而变化或被其他所有制取代。□

参考文献

[1]马克思恩格斯全集[M].人民出版社, 1975, 2.

[2]毛泽东选集[M].人民出版社, 1991, 6.

[3]杨德才.中国经济史新论, 2009.

[4]林毅夫.制度、技术与中国农业发展, 1992.

[5]周其仁.产权与制度变迁, 2004.

[6]姚洋.土地、制度和农业发展, 2004.

农村土地集体所有制 篇2

发包方：东辽县泉太镇新农村村民委员会(以下简称甲方)承包方：____________________ _(以下简称乙方)为了农业科学技术的推广，改变传统陈旧的农业耕作形式，培育和合理使用林木资源，加快荒山绿化，发挥森林蓄水保土、调节气候、改善环境作用，促进经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，经公开协商讨论同意，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。

一、土地的面积、位置

甲方经村民会议同意并报镇人民政府批准，将位于泉太镇新农村一组面积_________亩(具体面积、位置以合同附图为准)（土地类型）承包给乙方使用。土地方位如下： 东起：___ ______，西至：___ ___ _________，北至：______________，南至：____ __ _________。附图已经甲乙双方签字确认。

二、土地用途及承包形式

1.土地用途为经果林种植和养殖及相关农业科技开发、推广、培训、服务。2.承包形式：个人承包经营。

三、土地的承包经营期限

该地承包经营期限为 年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。

四、承包金及交付方式

1.该土地的承包金为每亩每年人民币 元，承包金每年共计人民币 元。

2.乙方向甲方一次性全额交纳承包经营期限承包金合計人民币元（大写人民币 元），上述承包费已含原荒山杂树补偿款。

五、地上物的处置

乙方有权处理承包区域内现存地上物及其他植被，在承包经营期内乙方所建设、种植之地上物所有权亦为乙方所有。

六、甲乙双方的权利和义务(一)甲方的权利和义务

1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包经营权。

2.按照合同约定收取承包金，在合同有效期内，甲方不得提高承包金。

3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益，承包期间，如乙方需砍伐树木，甲方应当配合乙方向有关主管部门申请办理采伐许可证。4.协助乙方进行农业高新技术的开发、宣传、褒奖、应用。5.按照合同约定，保证电路畅通，并无偿提供通往承包地的道路。

6.按本村村民用电价格收取乙方电费。7.为乙方提供所在地村民的其他同等待遇。8.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块, 在承包期限内，如因承包范围出现土地纠纷，由甲方负责解决，若致使乙方遭受经济损失，由甲方按国家相关规定进行赔偿。甲方必须确保乙方在承包期内不受任何干扰。(二)乙方的权利和义务

1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的土地。2.享有承包土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。

3.乙方在承包地范围内可以种植速生树种和其他林木、果树，并可以养殖家禽、家畜及鱼类等动物，但不得污染饮食水源和村民的住宿环境。

4.乙方对承包地有独立自主经营权、林木所有权、林木处分权和收益权，任何单位和个人不得干涉。承包经营，独立核算，自负盈亏，所发生的一切债权债务由乙方独自享有和承担，与甲方无关。

5.乙方可在承包的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

6.在承包期内，乙方须按合同规定缴交承包款给甲方，并有权拒绝交纳除合同规定承包款外的任何其他非国家规定之费用。

7.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。

七、合同的转包

在本合同有效期内，乙方在不违反国家法律、行政法规强制性规定的前提下，可以自主采取转包、转让、出租等方式实现土地承包经营权流转。土地承包经营权流转取得的收入全部归乙方享有，甲方不得对此主张任何权利。本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原承包合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任。

八、合同的变更和解除

2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，双方均不能追究对方的责任，但乙方必须及时将情况报告甲方，甲方应及早采取措施尽量减少损失，协助恢复生产，并根据乙方的损失情况协商减免承包款。

4.本合同履行期间，如遇国家建设（或其他原因）征用该土地，征用相关赔偿费用为乙方所有，同时对于乙方所承包征用地上建物、树木及其他地上物等以实际评估价值合理作价，作价款一次性付给乙方。因乙方为提高土地生产能力而投入相应资本及人力，乙方有权获得相应的补偿，补偿金额为人民币十万元。

5.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承包合同。如乙方不再继续承包，乙方必须将承包地的林木等砍伐处理完毕。在合同期满后90天内将原承包地交还给甲方。如合同期满时，承包地内的林木若因未达到经济采伐期、或因采伐指标等限制未能采伐，乙方可向甲方申请有限度延长承包期至林木采伐完毕，甲方应该适当给予延长承包期，延长期的承包费由双方另行商定，但不得超过本和约承包费用之二倍。7.本合同履行期间，即使下列情形发生改变，甲乙双方仍应按本合同约定内容履行各自义务：（1）、甲方的负责人、经办人变更；（2）、甲方的名称改变、甲方分离或甲方与他方合并。

8.承包期内，承包户主如去世，其家庭成员及继承人可以在承包期内继续承包。

九、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同之以上约定，即视为违约。如甲方违约导致解除此合同，须付给乙方违约金人民币十万元、并退还乙方所付的全额承包费；如乙方违约，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如超期缴交承包款，则按应付未付部分的日万分之四交付逾期付款违约金给甲方，直至付清应交的承包款为止。如超过6个月尚未付清应交的承包款，则视为乙方违约；如因甲方发包地手续不合法或因甲方发包地权属不清产生纠纷，致使合同全部或部分不能履行，则视为甲方违约。

3.因乙方为提高土地生产能力而投入相应资本及人力，无论甲方在合同到期前以任何理由收回该承包土地，乙方有权获得相应的补偿，补偿金额为人民币十万元，同时对于乙方所承包地上的建物、树木及其他地上物等以实际评估价值合理作价，作价款一次性付给乙方。

十、合同纠纷的解决办法 本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决;协商不成，双方同意向辽源市仲裁委员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。

十一、本合同经甲乙双方签章后生效。

十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议(经公证后)与本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。附 土地平面图

发包方（甲方）：(盖章)_____________承包方（乙方）：(签字)_____________ 签约日期：_______年___月___日签约地点：__________篇二：农村集体土地承包合同书

农村集体土地承包合同书

发包方：万州区小周镇马道村1组

承包方：住所 ：重庆市万州区小周镇马道村1组

按照万州区小周镇马道村1组社员大会审议通过的土地承包方案，承包方自愿以家庭承包的方式承包发包方提供的土地。为明确土地承包关系，维护双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和其他相关法律、法规及政策规定，经双方充分协商，特订立本合同。

一、承包土地的地类、面积和位置 本合同协议承包的土地为耕地和园地，共 块，面积亩。其中：田 块，共 亩；土 块，共 亩。

二、承包期限

承包期限共30年，从 1998年 07月01日起，至2027年06月30日止。

三、承包土地的用途

本宗土地的用途为农业生产。

四、发包方享有下列权利

（一）依法拥有集体土地的所有权。国家征用土地时，青苗补偿费归土地耕种者享有，土地征用补偿费的其余部分归发包方所有，按照国家相关法律法规和文件规定使用。

（二）发包方有权监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用土地，制止承包方损害承包地和农业资源的行为。

（三）承包方流转承包地和因分户拆分承包地时，如果损害集体和其他社员的利益，发包方有权拒绝批准并制止实施。

（四）用承包土地的经营权抵押融资，必须经发包方同意。发包方将承包地流转给第三方的，流转合同书应予注明发包方的本项权利。

（五）承包方有下列情况之一的，发包方有权解除承包合同： ⑴ 承包方违约以致严重影响发包方和其他社员的经济利益的； ⑵ 承包人进行破坏性、掠夺性生产经营，经发包方劝阻无效的；

（六）法律、行政法规规定的其他权利。

五、发包方承担下列义务

（一）维护承包方的土地承包经营权，不得单方面以承包方家庭人口减少等理由非法变更和解除承包合同。

（二）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动。

（三）执行区、乡镇（街道）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。

（四）国家征用承包地时，合理分配安置补偿费，帮助承包方获取青苗补偿。

（五）集体建设占用承包地时，发包方要按承包方实际青苗损失给予合理赔偿。对发包方被占用的承包地，发包方要用其他土地补足。无法补足的，按现行土地租金水平和剩余承包年限折算成现金一次性给予补偿。

（六）法律、行政法规规定的其他义务。

六、承包方享有下列权利

（一）依法享有承包地使用和收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品。

（二）有权依法流转土地经营权,自行决定流转方式，取得流转收入。

（三）承包方如果不愿意继续耕种承包地，可以将承包地交回发包方，但要提前半年书面申请。

（四）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。

（五）法律、行政法规规定的其他权利。

七、承包方承担下列义务

（一）保证土地的农业用途，不得用于非农建设。

（二）依法保护和合理利用土地，履行耕作义务，确保土地不撂荒,更不得给土地造成永久性损害。

（三）承包方不得向本社以外的单位和个人转让土地承包经营权。以转让的形式将承包地流转给本社农户，必须经发包方批准。以其他方式流转土地，流转合同必须报发包方备案。

（四）法律、行政法规规定的其他义务。

八、如果出现下列情况，发包方收回全部承包地，本合同终止执行。⑴承包方退回全部承包地的；

⑵承包方全部农业人口迁入其他农村集体经济组织，并取得承包地； ⑶承包方所有的农业人口死亡；

⑷国家征用全部承包地；

⑸集体生产公益设施建设需要占用全部承包地；

⑹其他按照法律法规规定发包方可以收回全部承包地的。

九、国家建设和集体生产公益设施建设需要征占用部分承包地以及承包方退回部分承包地时，本承包合同以签订补充协议的方式进行变更，对变化的合同标的等相关内容进行修订。

十、违约责任

当事人一方违约，应当承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。

十一、本合同履行过程中发生的纠纷，双方协商不成的，首先请求村(居)委会和镇乡人民政府（街道办事处）调解；调解不成的，向万州区农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，或直接向万州区人民法院提起诉讼。

十二、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定执行。

十三、本合同须申请镇乡人民政府（街道办事处）鉴证，从鉴证之日起生效。

十四、其他

十五、本合同一式三份，发包方、承包方和合同鉴证机构各执一份。发包方（印章）： 发包方负责人：

承包方（农户代表）： 合同签订日期：2009年 12 月 1 日篇三：农村集体土地承包合同书

土地承包合同书

甲方： 乙方： 因乙方发展生产需要，经甲、乙双方自愿协商确定，甲方全户同意将本村位于*的土地租让给乙方使用。为明确土地承包关系，维护双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和其他相关法律、法规及政策规定，经双方充分协商，特订立本合同。

一、承包土地的地类、面积和位置

甲方将位于*总面积*亩农用耕地承包给乙方作农业生产使用。

二、承包期限

承包期限共*年，从 *起，至*止。租期满后乙方立即将承包土地交回甲方，如特殊情况需要延长租期要与甲方协商适当延长，但延长时间不得超过四个月，延长租期按合同规定租金折算交附甲方。

三、租金和缴款方式

1、承包租金为每亩每年*元。

2、双方签下合同后十日内，乙方需向甲方缴纳合同保证金*元，该保证金暂由村长保管，待乙方五年租期完毕退还给乙方。乙方不得拖欠，否则甲方有权追究乙方由此引起的损失及滞纳金。

四、承包土地的用途

本宗土地的用途为农业生产。租期内，乙方不得擅自改变土地的功能属性，若因乙方处置失当而造成该土地的农业用地属性被改变，则甲方有权要求乙方进行土地功能恢复或是进行赔偿。

五、甲方享有下列权利和义务

（一）依法拥有集体土地的所有权。国家征用土地时，除青苗补偿费归乙方享有外，土地征用补偿费的其余部分归甲方所有，按照国家相关法律法规和文件规定使用。

（二）甲方有权监督乙方依照承包合同约定的用途合理利用土地，制止乙方损害承包地和农业资源的行为。

（三）乙方有下列情况之一的，甲方有权解除承包合同并要求乙方进行倍偿： ⑴ 乙方违约以致严重影响甲方和其他村民的经济利益的； ⑵ 承租人进行破坏性、掠夺性生产经营的；

（四）维护乙方的土地承包经营权，不得单方面理由非法变更和解除承包合同。

（五）尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

（六）法律、行政法规规定的其他权利和义务。

六、乙方享有下列权利和义务

（一）依法享有承包土地合同规定用途使用和收益的权利，有权自主组织生产经营和处置农作产品。

（二）乙方如果不愿意继续耕种承包地，可以将承包地交回甲方，但要提前半年书面申请。

（三）保证土地的农业用途，不得用于非农建设，不得将承包土地的经营权抵押融资。

（四）依法保护和合理利用土地，履行耕作义务，确保土地不撂荒,更不得给土地造成永久性损害。

（五）承租期内，乙方不得将该土地另租给第三方；

（六）法律、行政法规规定的其他权利和义务。

七、如果出现下列情况，甲方收回全部承包地，本合同终止执行。⑴乙方退回全部承包地的； ⑵国家征用全部承包地；

⑶集体生产公益设施建设需要占用全部承包地；

⑷其他按照法律法规规定甲方可以收回全部承包地的。

八、国家建设和集体生产公益设施建设需要征占用部分承包地以及承包方退回部分承包地时，本承包合同以签订补充协议的方式进行变更，对变化的合同标的等相关内容进行修订。

九、违约责任

当事人一方违约，应当承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。

十、本合同履行过程中发生的纠纷，双方协商不成的，首先请求村委会和镇乡人民政府调解；调解不成的，向江城区农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，或直接向江城区人民法院提起诉讼。

十二、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定执行。

十三、本合同由甲方村民代表（代表由全村全户三分之二以上户主代表）和甲方法人签名，签订后须申请镇乡人民政府（村委会）鉴证，从鉴证之日起生效。

十四、其他

十五、本合同一式三份，甲方、乙方和合同鉴证机构各执一份。甲方每户村民各执一份复印件并加盖甲乙双方公章。

农村土地集体所有制 篇3

被告（上诉人 反诉原告）：王某

2006年5月20日，王某（乙方）与回车镇黄湾村十一组（甲方）签订“征荒坡协议”约定：“……乙方征用甲方坡地及土地总费用为3万元。乙方必须将征地款一次性付给甲方，否则甲方有权终止合同。乙方在施工过程中，甲方负责协调好当地邻里关系，若发生纠纷，甲方负责协商解决。本次乙方征用甲方坡地为一次性买断，乙方拥有征用地的使用权。乙方在国家法律、法规、政策允许的范围内可以自行在征用的坡地上进行合理的改造和建设。……”2010年1月20日，王某与杨某签订“地皮转让合同”约定：王某将自己原买来的黄湾村河边组公路边一块地皮转让给杨某，转让价24.3万元；合同签订时交款10万元，剩余款待地皮挖好后交清；王某负责处理村组纠纷和河边道路不让过车事情；杨某负责处理土地和公路交费事情；如有违约支付对方违约金10万元。2010年1月21日，杨某支付王某地皮转让费10万元，王某给杨某出具了收条。杨某将荒坡挖至与西淅公路基本相平后，准备用以建设加油站，后由于某些原因无法实施，于是杨某以“地皮转让合同”无效为由，要求王某返还已付款10万元，为此双方发生纠纷。在庭审过程中，双方对荒坡上原有树木被毁损失及现有场地恢复至原有荒坡能种植附属农林作物的状态所需要的费用协商确定为共计1万元。

另，在二审过程中，原告王某提交五张照片，依此证明双方争议的土地开挖后的现状。

一、杨某的诉讼请求

1、双方所签订的土地使用权转让合同无效。

2、王某返还杨某已付款10万元。

二、王某的答辩理由及反诉请求

答辩理由：

1、双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，应是有效的合同。

2、杨某违约在先，应承担违约责任。

反诉请求：

1、杨某应支付违约金10万元。

2、若合同无效，应赔偿损失或恢复原状。

三、王某的上诉请求

1、原审适用法律错误，双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，原审认定双方签订的合同无效错误，该土地并不必要征收为国有。

2、杨某建设加油站与我无关，应当认定为合同有效，杨某应承担违约责任。

3、原审判决显失公平，明显偏袒被上诉人，由于杨某的原因不愿履行合同，违约在杨某，而原审法院在没让杨某承担开挖荒山时将荒山上的黄土、岩石丢弃给我造成的损失请求的情况下，判令对我造成的损失双方各承担50%显失公平。

请求二审法院撤销原审判决，一、二审诉讼费用由杨某承担。

四、杨某的答辩理由

1、上诉人称其与答辯人所签约“地皮转让合同”是土地承包权流转合同完全是无理狡辩，不论是从合同的字里行间所表现的内容，还是从字面所反映出的本质性质，均反映出该合同是土地使用权的转让，而不是土地承包经营权的流转。根据法律规定，土地在任何情况都归国家或集体所有，但这并不是影响土地使用权的转让，况且能转让的就是土地使用权，所有权不能转让，因此，上诉人关于合同性质的辩解是谎谬的。上诉人在上诉状中多处称“上诉人拥有的只是土地使用权，转让的也是一种使用权”，充分表明了合同转让的是土地使用权，而不是承包流转。

2、根据《合同法》第58条关于无效合同的处理结果，一审关于返还和赔偿的判决公平合理，完全有事实依据和法律依据。

综上所述，应当驳回上诉人的无理请求，维持原判。

一、一审法院的认定和判决

王某与回车镇黄湾村十一组签订的“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权，王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同” 的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同”违反上述法律强制性规定，属无效合同。杨某主张合同无效符合法律规定，本院予以支持。

无效的合同无须履行，不存在违约的问题，故王某主张杨某承担违约责任，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，杨某要求王某返还已付款1O万元理由正当，本院予以支持。

杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，应当按照各自的过错赔偿对方5O%的损失。

综上，一审法院判决：一、原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）王某于2010年1月20日签订的“地皮转让合同”无效。二、被告（反诉原告）王某返还原告（反诉被告）杨某已付款10万元。三、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。案件受理费2400元，反诉费2300元，合计4700元，杨某负担200元，王某负担4500元。

二、二审法院的认定和判决

上诉法院经过审理后认为：本院查明的事实除杨某所举五张照片外，其它查明的事实与原审法院查明的事实相同。

依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地，双方争议的土地属农村集体所有，且未被国家征收转为建设用地，在此情况下，杨某在该宗土地上建设油库，违反上述法律规定，且双方在签订“地皮转让合同”时，对该宗土地的用途应当是明知的，据此，一审判决双方所签订的“地皮转让合同”无效，符合法律规定，本院予以维持。因双方所签订的‘地皮转让合同无效，不存在承担违约责任问题，承担责任的基本原则是该合同取得的财产，应予以返还，造成双方签订的“地皮转让合同”无效双方均有过错，原审法院判决王某返还杨某已付款和对王某的损失各承担50%的责任正确，本院予以维持。

nlc202309032053

综上原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当，维持原审法院的判决。二审诉讼费1050元，由王某负担。

本案中，争议的焦点在：两份合同的性质是属于土地承包经营权的流转还是土地使用权的转让。

土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

本案中“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权而非取得土地承包经营权，因为承包经营只能从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产而不能从事改变集体土地原本农业用途的建设施工。依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条的规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。”王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同”的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，因此王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。

我国实行土地用途管制制度，《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同” 违反上述法律强制性规定，属无效合同。无效的合同无须履行，不存在违约的问题。

《合同法》规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，杨某要求王某返还已付款10万元理由正当。杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，應当按照各自的过错赔偿对方50%的损失。

综上所述，在我国由于实行土地用途管制制度，为保证农村集体所有土地农用的土地用途不被随意改变，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。否则即使签订了书面合同，也有可能被法院认定为无效，由此给合同双方都造成利益损失。

（本文由上海建纬（长沙）律师事务所提供，点评律师熊煜、聂慧琴）

浅谈当前我国农村土地集体所有制 篇4

作为农民最重要的个人财产和最重要的生产资料, 土地问题, 尤其是土地所有权问题, 已经成为制约农村和农民、农业发展的主要障碍。当前我国农村土地经营实行以家庭联产承包责任制为基础、统分结合的双层经营体制的基本制度。其中, 以建立家庭联产承包责任制为核心的农村土地制度改革作为中国渐进式改革的开端, 既是一项伟大的制度创新, 也是我国经济体制改革的成功典范之一。但它建立在所有权与经营权相分离的基础上, 仍存在产权主体虚置、产权客体模糊等问题。尽管统分结合的双层经营体制是对家庭联产承包责任制的完善和发展, 但这一体制仍不能从根本上解决农地产权主体残缺问题。具体而言, 现阶段我国实行农村土地集体所有制已产生以下问题及影响。

1.1 农民增产不增收

虽然农村进行了一系列改革, 但是农业应对干旱、洪涝等自然灾害的能力仍旧很差, 即使在粮食增产的情况下, 往往粮价会下降, 农民增产却不增收, 突出表现为城乡居民收入差距扩大, 其原因就是长期存在的城乡二元结构以及工农业剪刀差。由于土地承包关系, 尽管农民的农业收入下降, 仍不能离开土地自谋职业, 同时又缺乏自主创业的资金来源, 只能困守田地。

1.2 农业难以产业化

农业发展自始至终依附于土地, 根基也在土地上。在农村土地集体所有制下, 中国农业基本上属于自给自足的小农经济形态, 没有形成规模经济。同时, 市场经济是以市场为导向、根据市场配置资源的经济形态, 农业的购销体制不畅是农业不能快速发展的一个重要原因。所以以家庭联产承包责任制为基础、统分结合的双层经营体制难以有效实现农业的产业化。

1.3 农民负担过于沉重

根据马克思的地租理论, 绝对地租是由于土地所有权而存在。农民的农业收入之所以抵不上他们投入的成本, 就是因为农民的劳动力价值, 包括他本人及其子女所需要的生活资料的价值以及农民的教育、培训费用, 没有在其农业收入中得到补偿。至于由于土地所有权形成的绝对地租, 没有土地所有权, 只有土地使用权的农民, 更是什么也分不到。在这种情况下, 农民就很少有积蓄, 也不可能富起来。与此同时, 农民的住房、医疗、教育支出不断增加, 但由于社会保障体系尚未完全覆盖到农村, 导致农民负担更加沉重。

2 巩固和完善我国农村土地集体所有制

众所周知, 产权是所有制的核心和主要内容。而社会主义市场经济要求建立归属清晰、权责明确的现代产权制度。就现阶段我国农村土地集体所有制却存在一些问题, 所以在继续巩固我国农村土地集体所有制的同时, 还需要进一步加以完善, 因此, 我们可以着重从以下三方面入手。

2.1 农村土地的法人主体和管理主体要明晰

在所有集体和公有的企事业单位, 法人都不是个人, 而是全员会议或代表会议。而要实现农业生产的现代化, 必须首先解决土地的集中经营, 要实现土地的集中经营, 就首先必须解决土地的所有权问题。所以, 在农村应建立以村民代表会议为农村集体土地的法人主体, 以村民委员会为农村土地的管理主体的制度。农村土地集体所有制, 是全体村民的所有制, 而不是干部的所有制, 村干部代表不了土地所有权, 只有村民代表会议才能作为农村集体土地的所有权法人, 任何有关土地的问题, 需要经过村民代表会议讨论做出决议, 再由村民委员会负责贯彻和执行。

2.2 加大力度发展村级集体经济

在现有土地承包体制下, 农村土地实行流转, 村级可以把收回的土地通过调整集中成一片, 建立种植养殖示范园区, 对外发包, 进而收取承包费。在村民自愿的原则下, 组织公共服务, 可以进行统一供种、统一购买农药化肥、统一对外销售、集中农用水供应、集中病虫防治等工作, 做好公共服务, 并统一收取服务费用。也可以建立小型的农产品加工企业, 因地制宜办一些小型的工厂, 不断走上工业化、商业化和市场化道路。同时, 还可以利用天然资源条件, 搞生态农业庄园, 发展生态旅游。

2.3 未来发展之路——在农村土地集体所有制下实行股份制

按照“使股份制成为公有制主要实现形式”的思想, 借鉴股份制中的金股制度改革农地集体所有制, 实行国家与个体农民共同所有的农地股份制是农地制度改革的一种理想选择。股份制作为我国公有制的主要实现形式是农村土地集体所有制形式改革的目标和方向, 最终将股份制的组织形式引入我国农村土地集体所有制的改革中, 为我国农村土地集体所有制的进一步巩固和完善提供了新的设想。不仅可以建立新型的农村生产模式, 发展农村第二、三产业, 提供大量的工作岗位, 解决农村大量剩余劳动力问题, 还可以引入农业高新技术, 提高农村土地的利用效率, 实现农业规模化经营。在农村土地集体所有制下实行股份制, 不但会极大地推动我国的社会主义新农村建设进程, 巩固我国农村土地集体所有制, 而且可以进一步完善我国社会主义市场经济体制。

“三农”问题的关键点之一是农民的土地问题, 而土地问题的核心是与利益相关方的利益关系紧密相连的土地产权制度的改革和完善问题。“三农”问题的根源, 就在于现行的农村土地集体所有制。“农民土地财产权利的实现形式的种种探索必须要有农民政治上的民主权利的落实为保障”。作为一个发展中国家, 我国正在处于并将长期处于社会主义初级阶段, 根据我国具体国情, 社会主义社会应当追求绝大多数劳动人民的福利最大化, 而不是维护少数人的既得利益。只有从占我国人口大多数的劳动人民的利益出发, 进一步巩固和完善现行的农村土地集体所有制, 才符合社会主义的本质, 才符合构建社会主义和谐社会的要求, 才是真正的科学发展观。

摘要：当前土地问题无疑是中国农村最为基础、最为广泛, 也最为复杂和棘手的经济社会问题之一, 而土地制度则是一切土地问题的总根源。我国实行的农村土地集体所有制发挥过积极作用, 但伴随着市场经济的发展也产生一些问题。当前经济形势下, 为了有效解决“三农”问题, 需继续巩固和完善我国农村土地集体所有制。

关键词：农村土地集体所有制,问题,巩固和完善

参考文献

[1]郭书田主编.中国农村经济:改革研究[M].新华出版社, 1995.

[2]闫周秦、程华.论农村土地所有权的平稳过渡[J].社会科学研究, 2003 (5) .

[3]赵振军.论当前农地制度改革[J], 理论学刊, 2005 (4) .

农村集体土地租赁合同 篇5

乙方(承租方)

甲方为更好地利用自有的闲置土地，发展商业，将自有的一块空地的使用权出租给乙方使用。为明确甲乙双方权利、义务关系，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，双方在自愿平等的基础上经充分协商，特签署如下协议，以资共同遵守：

第一条 本合同项下土地的基本情况

1.1 上述土地位于广东省东莞市东城区，居于柏洲边市场与柏贸商场之间，具体位置见附件。

1.2 上述土地所使用土地的四至为：东至 西至 南至 北至

占地面积约为平方米(详细资料见附图)

第二条 物业之用途

2.1 上述物业之用地明确为商业用地，不能做为工厂或工场等用地，未经甲方同意，乙方不得擅自变更土地用途，否则甲方有权随时终止合同，一损失由乙方承担。

第三条 租赁期限

3.1甲方将上述物业租赁给乙方使用 年(大写 年)，从 年 月 日起至 年 月 日止。

3.2合同期限届满，如乙方或其指定的企业/或承接人仍希望优先承租的，应在本合同期满前6个月向甲方提出。在乙方书面提出续租申请后，续租的期限及租金可再行约定，在同等条件下，优先由乙方承租。

租赁期的延长必须符合当时法律的规定。

3.3甲方在合同期内有意出让物业产权的，乙方或其指定的企业/或继承人在同等条件下有优先受让权。费用及其他相关事宜根据当时情况另行协商。

第四条 租金及支付

4.1乙方应付给甲方的租金为每平方米为 元，土地租金合计为 元(大写为 元)，前上述租金不含税。

4.2投标者先交伍拾万元作投标保证金，中标后须即时签约，否则视为违约，将该保证金充作违约金支付予甲方。

4.3乙方必须在签约后一周内将约定租金中的首期贰佰万元先支付甲方，不得超期支付;若乙方未能按期支付，甲方有权提出终止本合同，且乙方交付的保证金伍拾万元充作违约金支付予甲方。其余租金应于签约后的.一个月内全部清，若超期支付的，逾期支付的，乙方应向甲方支付每日万分之四的滞纳金。

4.4 乙方原交纳之保证金伍拾万元可抵作租金，可在乙方支付至只剩余伍拾万元租金时抵付。

4.5 乙方所收之款项用东莞市东城柏洲边社区居委会收款收据开票。

第五条 甲方物业产权手续的办理

5.1上述合同项下的土地因未办理产权证，乙方自行办理有关证照，甲方只能协助和提供有关证明，一切费用由乙方承担。

第六条 物业的交付

6.1物业按现状交付。

6.2乙方对甲方依据本条所进行之交付，除因为产权纠纷可以提出异议外，不得提出其他瑕疵抗辩理由。

第七条 乙方义务

7.1保证物业的使用状况符合国家法律关于商业用地的要求，符合政府及当地居民对经济与环境协调发展的要求。

7.2如果乙方根据实际使用需要，需在现有土地上新建或改建建筑物/或固定设施的，在建设设计方案完成后，应经过甲方的审核，经甲方审核同意的，再报请政府主管部门审批。

7.3任何建设项目的进行必须获得政府主管部门批准后才能施工，且必须符合国家规定和市政府关于“四清理”规定的要求城市布局和消防安全必须作好建筑物四周下水落石出道貌岸然工程式和四周路面工程。

7.4乙方所建造的建筑物南北两边不能跳出，前面只准跳出两米，原人行道不能疑义变，人行道北宽余7米，南宽6米，人行道平水不能提升，不能占用。

7.5本合同履行期间，有关市容卫生、门前三包等费用由乙方承担。乙方必须到社区居委会购买垃圾桶、垃圾车及安排专门人员负责垃圾的清运，垃圾必须按社区居委会的要求堆放。

7.6 在本合同履行期间，乙方因经营发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。

7.7 乙方因使用本合同项下的土地及其上建筑物而由政府有关部门向乙方依法收取的工商管理费、税收、水电费、卫生费等其他有关费用，均由乙方承担。

第八条 甲方之协助义务

8.1因本合同项下的土地没有办证，乙方自行办理有关证照，甲方只能协助和提供有关证明，一费用由乙方负担;

8.2甲方有义务协助乙方处理与当地有关政府职能部门的关系。

8.2协助乙方搞好与当地居民的关系。

8.3协助政法机关，维持乙方正常经营所需的良好治安环境。

第九条 甲方对物业权属的承诺

9.1保证本合同项下租赁给乙方使用的物业，甲方拥有合法产权。

9.2因本合同项下物业之产权产生争议的，概由甲方负责解决。

9.3如因物业权属问题给乙方造成经济损失的，甲方负赔偿之义务。

第十条 征收及补偿处理

10.1合同期间，如果本合同项下的物业被政府依法征收，则本合同自行终止;其补偿按如下方式解决：

地上建筑物，包括设备在内的固定资产和可移动资产归乙方所有，征收拆迁的补偿除土地的补偿归甲方外，其余归乙方享有。

第十一条 地下资源及埋藏物

11.1根据法律规定，地下资源及埋藏物属国家所有，因此，双方约定，乙方在本合同有效期内，不得擅自开发物业所属土地的地下资源，在建设过程中，发现埋藏物的，应依法上缴甲方处理。

第十二条 不可抗力

12.1如发生法定的不可抗力事由，致使本合同不能继续履行，本合同可依法终止，双方互不承担责任。

第十三条 承接约定

13.1合同期间，甲方出让物业产权给第三人的，甲方必须通知乙方，第三人必须保证能继续履行本合同及今后基于本合同而签署的所有补充协议/或附件。

13.2在同等条件下，乙方有优先承租权。

第十四条 合同期满后财产归属

14.1合同期满，在本合同项下之土地上形成的固定资产(包括由乙方建设的建筑物及拆迁后使用价值/或市场价值接近于零的附着物)归甲方所有。

14.2所有因审批所获得的权益无偿归甲方所有。

14.3所有本条第一项、第二项注明应归甲方所有的权益，乙方或本合同乙方的承接方必须无偿协助甲方办理权益过户/或更名手续。

14.4如双方未能就继续使用事项达成新的协议的，属乙方所有的，可搬迁的设备及各类非固定资产，乙方应在本合同到期后三个月内搬迁完毕，逾期，视为无偿赠予甲方。

第十五条 不可分割条款

15.1本合同中的某一条款如被法院裁定为不合法/无效/或不可实施的，则该条款将被依法终止执行;但不影响本合同中其他条款的有效性，

15.2本合同在取消被终止执行的条款后，其余条款对双方仍有约束力。

第十六条 违约责任

16.1任何一方根本违约的，守约方有权单方终止合同，并有权请求违约方赔偿因此造成的直接或间接经济损失。

16.2履行合同不符合签约目的和要求的一般违约行为，均须承担此给守约方造成之直接损失和间接损失。

第十七条 争议解决

17.1双方在履行协议中，如产生纠纷，均应本着友好态度协商解决。

17.2如存在协商解决不了的情形，双方同意将争议提交东莞市人民法院审理。

第十八条 文 本

18.1本合同一式 份，甲方持有 份，乙方持有 份，均具有同等法律效力。

18.2本合同自双方均签定之日生效，未尽事宜，双方可协议补充，补充协议与本协议具有同待法律效力。

甲方： 乙方：

代表人： 代表人：

为农村集体土地核发“身份证” 篇6

出台背景：规范确权，保护农民权利。土地确权登记，本质上是为保护农民的土地权利。只有搞清楚地是谁的，谁在用，才能为维权提供依据。《意见》的发布，不仅为农村土地确权登记提供了规范和政策依据，进一步扫清了确权登记工作中的障碍，也为更好地保护农民权利奠定了基础。

界定范围：“身份证”有别“工作证”。农村集体土地确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地。对此，朱留华强调，由于目前林业部门、草原部门都有各自的法律依据，在实际工作中，落实集体土地确权登记发证全面覆盖，与林地、草地登记发证有效衔接确实存在管理上的协调难度。他认为，应当坚持一点，即土地证书与林权证在内的其他证书的关系，应当是“身份证”与“工作证”的关系，农村集体土地所有权登记发证应当包括全部农村范围内的集体土地。

明确主体：“是谁的就发给谁。”集体土地所有权证到村还是到组？朱留华解释，农村集体土地确权登记发证，应当“是谁的就发给谁”，村一级农民集体、村民小组集体、乡（镇）农民集体三类所有权主体要分别确认。他强调，此次集体土地确权登记发证，是对土地权利归属的确认而不是调整。任何“一刀切”规定集体土地所有权确权发证到村或到组的做法，都是与法律政策不相符的。考虑到历史原因、村小组机构不健全等现实情况，《意见》规定，以2010年中央一号文件“把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织”为原则要求，同时允许对属于村民小组集体所有的土地，而村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书，给地方结合自身实际情况处理问题留有空间。

直面焦点：“小产权房”不得登记发证。如何防止小产权房等趁着集体土地确权发证而合法化？朱留华表示，严禁通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于没有权属来源证明的宅基地和集体建设用地，要求查明土地历史使用情况和使用现状，认定合法后，方可按程序并确权登记发证。

农村土地集体所有制 篇7

一、集体所有制框架中农村土地股份合作制的探索与实践

(一) 以农户拥有产权的土地股份制是较好的制度安排

我国农村传统的土地集体所有制产生了很多难以解决的与社会化生产和市场经济要求相矛盾的现实问题, 而土地私有化和国有化两条道路又走不通, 那么, 现实选择的可能性就在于对传统的集体所有制进行产权制度而不是土地所有制的根本改变上探索农村土地集体所有制新的实现形式。这种改革是努力把那种“人人都有, 人人都没有感觉到”的抽象的集体所有制改革为农民可以实实在在地感觉到的、具体的、人格化的集体所有制。在这里, 农民个人作为集体的一分子而成为土地的现实的所有者。集体所有的土地通过股权化, 折股量化到农民个人头上, 使农民切身感受到自己是集体土地的真正所有者, 是集体土地的真正的股东。其股权可以转让、可以抵押, 同时农民个人又不能完全与集体相脱离。农民集体是土地股份制的董事会, 它由股东构成, 同时又可以决定每个单个股东对土地所拥有的产权的流转和最终处置权。这实际上是由农民自己组织起来的高度自治的农村集体经济组织, 农民之间既是具有独立经济利益的土地股东与股东的关系, 又是一种土地合作关系, 即土地股份制。在这种新的土地集体所有制的实现形式中, 其集体已经不再是原来的以行政村委会或自然村民小组为代表的最基层的政权组织, 农民在土地上的切身利益不再是由村长或村支书说了算, 而是真正交给农民集体讨论投票决定;其农民也已经不再是原来的仅仅是在土地承包关系上的生产经营者, 而是拥有土地股权的, 对自己所拥有的土地股权可以在一定范围和一定程度上进行自由处置的股民, 是自己土地的真正的实际所有者。

(二) 我国农村土地股份合作制的基本做法

20世纪80年代中后期探索农村土地集体所有制新的实现形式, 让农民个人作为集体的一个组成部分真正实现其土地权益的实践在广东珠江三角洲, 以及四川、山东、福建、浙江等地区扩展, 农村集体土地股份合作制正是在这样的背景下出现的。主要做法有:

1、土地折股。

将土地作价投股, 即按征地价或者按不同土地的年纯收入计算以及按各种综合因素折算, 使土地实行货币化。

2、股权设置。

基本股权结构为集体股和个人股。集体股指原集体资产折价入股作为集体经济组织所持有的股份。个人股一般分为土地股、基础股、贡献股等几种。土地股是农民将原来承包的土地折价入股后所占有的股份;基础股是原集体资产折价后, 配给农民所有的股份;贡献股是根据农民对集体经济的贡献大小, 以年龄或参加土地承包次数为依据配给农民的股份。

3、产权界定。

社区组织股份合作制的土地使用权全部收归社区集体经济组织, 对农地采取家庭或专业队投包, 社区成员享有的土地股份不具有完整意义的所有权, 不能买卖、转让和继承, 只能分红。

4、分配方式。

股份合作经济组织的利润分配方式, 是在缴纳有关税费、偿还到期债务、弥补上年度亏损、扣除生产发展基金和公益金、扣除固定资产折旧、行政开支和干部报酬的基础上, 以其总余额按股分红。

5、组织管理。

土地股份制实行股东代表大会、董事会、监事会“三会”管理制度, 股东由农户或村民小组产生, 股东代表大会是股份合作组织的最高权力机构。董事会由股东代表大会选举产生, 是股份合作组织的最高决策机构。监事会是股份合作组织的监督机构。

(三) 当前推行土地股份合作制面临的主要问题

1、对土地股份合作制缺乏明确的认识。

由于中央对土地股份合作制改革还没有明确的指导性意见, 一些地方对土地股份制心存疑虑。一些地方, 虽然各方面条件比较成熟, 但没有改革的动力。也没有引起有关部门的足够重视。对土地股份合作制缺乏明确的指导性意见和认识。

2、土地股份合作制的组织形式和管理制度有待完善和规范。

土地股份合作制是农村基层经济组织和农民的自发行为, 由于缺乏相应的管理办法和监督指导措施, 一些内部管理制度还有待于规范和完善。

3、土地股份合作制的法律地位不清晰、政策不明确。

由于国家对土地股份合作制企业没有立法, 不能得到国家法律和行政机关的承认, 工商管理部门不予登记注册。同时, 税务部门按个人所得税法的规定, 对村民获取的股金红利将征收个人所得税。

二、积极推进我国农村土地股份合作制改革的对策思考

(一) 充分认识推进农村土地股份制改革的重大意义

农村土地股份制改革是对农业经营方式的创新和有益探索, 是市场经济发展的必然要求;是发展农业产业化经营、建设现代农业以及促进农业发展方式转变、保护农民土地承包经营权益、增加农民收入的客观要求。

1、有利于明晰农地产权, 土地股份制

通过对包括集体土地在内的集体资产折股量化, 将农民和集体土地的经营权价值化, 赋予农民分红权利, 将土地所有权、承包经营权、使用权实行三权分离, 从而明确了农村土地的产权。

2、有利于集中土地, 发展适度规模经营, 提高土地产出率。

土地股份制有效地解决了小规模分散经营和土地抛荒问题, 促进了土地使用权流转, 有利于实现农业适度规模经营, 促进农业产业结构调整。

3、有利于促进农村劳动力转移及第

二、三产业的全面发展。通过对农民土地承包权的量化入股, 参与分红, 促进农村剩余劳动力向二、三产业转移。

4、有利于提高农业的组织化程度。

5、有利于形成多元化投资主体, 促进社区、跨所有制的联合, 优化资源配置, 形成新的生产力。

6、有利于建立完善统分结合的双层经营体制, 促进新农村建设。

通过推进土地股份制, 既能使集体经济和个人优势得到充分发挥, 从而建立起真正的统分结合的双层经营体制;又能随着农村土地的统一规划和开发, 尤其是随着双层经营体制的建立和完善, 还有利于开展农村公益事业建设, 加快发展教育、文化、卫生等各项事业, 进而提高农村劳动者素质和促进农村文明进步。

(二) 加强农村社会保障制度建设消除土地股份制改革后顾之忧

从一些地方的情况看, 农村土地流转中存在着“土地换社保”的做法, 这种做法其实否认了政府应该承受的基本公共服务职责。土地是农民的主要生产资料, 而享有基本公共服务应当是农民的基本权利。因此, 在加强农村土地股份制改革与管理的同时, 必须建立健全农村社会保障体系, 完善农民基本生活保障制度。实施失地农民最低生活保障、养老保障、医疗保障等, 并根据不同年龄段保障对象的特点和要求, 实行不同的生活保障。要按照个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的要求, 建立新型农村社会保障制度, 同时完善农村最低生活保障制度。一是要完善和规范农村最低生活保障体系, 农村最低生活保障的管理既要严格规范, 又要从农村实际出发。二是落实农村最低生活保障资金。农村最低生活保障资金筹集以地方为主, 地方各级人民政府应将最低生活保障资金列入财政预算, 省级人民政府应加大投入。

(三) 加快农村劳动力转移为推进土地股份制改革创造条件

推进农村土地股份制改革必须有效解决农村剩余劳动力的转移问题。因此, 一要加大培训力度, 加强农民的技能培训, 提高农民素质、以适应城镇就业竞争的需求。二要大力发展不同层次的职业教育, 让更多的农村劳动力能够通过职业教育提高劳动技能, 从而提高城镇和非农产业就业能力。三要建立市场主导、政府指导、机构合作为一体的社会化培训机构, 在发挥引导功能的同时, 将职能培训、技能鉴定和考核纳入市场的统一运行过程。四要积极拓展农村剩余劳动力的就业渠道, 充分发挥全社会的力量, 多渠道创造就业机会, 并适度发展劳动密集型产业, 突出发展特色经济, 大力发展民营经济, 加快发展新兴产业, 为农村剩余劳动力创造更多的就业机会。

(四) 明晰土地产权关系, 明确土地产权主体

以《宪法》和《土地管理法》为依据, 将“集体”界定为乡 (镇) 、村和村民小组三级, 保证集体享有土地的所有权, 明确集体的法律地位, 保障和实现完善的集体土地所有制。同时赋予农民永久的土地使用权, 并在集体与农民之间建立新的契约关系———土地承包关系, 所有权与经营权相分离, 进一步明确集体委托与农民代理的权利与义务。突破传统家庭承包经营制度下的经营形式, 将传统的集体与农民之间对土地的租赁关系转变为委托代理关系, 并通过合同的形式明确权责, 得到法律的保护。通过合同关系, 将农村集体与农民的关系定格为市场的关系, 以便更好地适应以竞争为基础的市场经济环境。应当慎重决定土地股权的界定和再分配问题。土地股权问题是股份制改革的核心问题, 这直接决定了农民股份的多少以及公平与否。建议按照集体土地和户籍关系的管辖范围, 在社区集体组织内部按人口来界定和分配土地股份权, 以体现农民在同一地域内对土地的收益享有平等合法的权益。这种方法可以解决农村土地承包“增人不增地、减人不减地”的问题, 新增的人口如果没有承包到土地的情况下, 可以参加集体组织的再分配以保障基本的生活;而在并不解除农户的土地承包合同的基础上, 已故的农村人口不再参加土地股权的分配, 从而保证农村土地制度稳定性和收益分配的公平性。

(五) 促使土地产权的价格化

建立现有农业土地产权的价格市场, 引入土地价格的评估机制, 通过市场竞争科学地确定农村股改土地的市场价格。股份制改革实际上以资本合作为基础, 无论是在决策过程中还是在分配形式上均强调资本本位, 符合土地市场发展的趋势。因此, 实现土地产权的价格化实质上是土地产权资本化, 通过价格评估确定土地产权股份的划分和流转, 决定在决策过程中土地资源的流向和收益分配环节中收益分配的问题。

(六) 在农村中通过股权主体投资成立农业股份制公司, 确定土地资源增值的经营主体

明晰土地产权股份、确定产权价格后, 通过公共选择将土地划分为适合个体经营以及规模经营两种类型。这样, 在不宜规模经营的地区可以维持小农经济满足落后地区的需要, 逐渐推进改革, 以免激进的改革带来负面的影响;又可以在适宜规模经营的地方通过土地产权的合理转让建立农业股份制公司, 吸引工商业资金投入农业, 促进农业与现代市场经济接轨。允许承包权长期不变并自由转让后, 外来资本就会进入农村土地市场, 从农民手中购买或租赁承包经营权, 集中土地进行规模化生产, 实现农业机械化。

摘要：农户拥有产权的土地股份制是较好的制度安排, 但面临对土地股份合作制缺乏明确的认识, 土地股份合作制的组织形式和管理制度有待完善和规范, 土地股份合作制的法律地位不清晰、政策不明确等问题。因此, 要充分认识到推进农村土地股份制改革的重大现实意义, 加强农村社会保障制度建设, 消除土地股份制改革后顾之忧。

关键词：公有制框架,农村土地制度,土地股份制改革

参考文献

[1]、中共中央关于推进农村改革与发展若干重大问题的决定[M].红旗出版社, 2008.

[2]、迟福林, 殷仲义.中国农村改革新起点[M].中国经济出版社, 2009.

[3]、李晓冰.公有制框架内农村土地制度改革评析[J].云南财经大学学报, 2006 (3) .

农村土地集体所有制 篇8

一、马克思恩格斯的农村土地集体所有制——实质是以土地为基础的股份制

马克思恩格斯是共产主义理论和科学社会主义理论的创立者, 也是社会主义国家实行生产资料公有制的理论提出人。研究认为社会主义的生产资料公有制以及农村土地集体所有制必须从他们对生产资料所有制的研究中去理解。

(一) 马克思恩格斯认为, 集体所有制是小农占主体的国家和地区实现社会主义的必要途径

他们分析了“小农破产”的历史必然性。他们认为, 个体的、以自己劳动为基础的个体私有制是小农生产方式的基础, 这种生产方式必然为资本主义的社会化大生产所消灭, 即小农在资本主义大生产背景下必然破产, 而小农破产的过程是相当残酷的。他们关注到历史发展过程的特殊性, 特别是在德国、法国等国家大量存在小农的现实。他们认为, 由于小农是拥有财产 (至少是土地所有权) 的私有者而不是无产者, 他们会阻碍和断送工人革命;同时, 他们又不能认识到自己必将成为无产者的现实。因此, 在小农占多数的地区, 无产阶级必须通过教育、引导、示范等方法让小农认识到他们在资本主义大农业面前破产的历史必然性, 通过由土地个体私有制向土地集体所有制过渡, 避免破产的痛苦, 走向社会主义的光明未来。在《法德农民问题》中, 恩格斯指出:“当我们掌握了国家权力的时候, 我们绝不会用暴力去剥夺小农 (不论有无报偿, 都是一样) , 像我们将不得不如此对待大土地占有者那样。我们对于小农的任务, 首先是把他们的私有生产和私人占有变为合作社的生产和占有, 但不是采用暴力, 而是通过示范和为此提供帮助。”“这里主要的任务是使农民明白地看到, 我们要挽救和保全他们的房屋和土地, 只有把他们变成合作社的占有和合作社的生产才能做到。”“如果他们要坚持自己的个体经济, 那么他们就必然要丧失房屋和家园, 大规模的资本主义经济将排挤掉他们陈旧的生产方式。”这就是马克思和恩格斯的集体所有制理论, 也是前苏联、东欧以及中国等社会主义国家农村实行集体所有制的理论来源。通过土地等生产资料合作的方式, 建立农村集体所有制, 并在适当的时机把集体所有制经济转变为国家所有制经济, 应该说确实是马克思主义对待小农占主体的国家和地区建设社会主义制度的基本设想。

(二) 马克思恩格斯提出的农村集体所有制的实质是以土地为基础的股份制

马克思的国家所有制是生产资料社会共有制度, 它是一种产权不明确到个人的生产资料所有制, 它不能继承、转让、出租或出资, 也不能按产权平均分取红利 (在国家对所有生产资料完全所有的情况下) , 作为国家的每一公民从其出生起到其死亡或迁移到国外为止都是生产资料的所有者, 因此社会主义的国家所有制也称之为全民所有制。但当国家的公民因死亡或迁移到国外, 在其失去公民身份的同时也就自然失去国家所有制下生产资料的所有权。马克思恩格斯的集体所有制是否也是与国家所有制同样的生产资料社会共有制度呢?答案是否定的。马克思指出:促进土地所有制向集体所有制的过渡, “不能采取得罪农民的措施, 如宣布废除继承权或废除农民所有权;只有租佃资本家排挤了农民, 而真正的农民变成了同城市工人一样的无产者、雇佣工人, 因而直接地而不是单位地同城市工人有了共同利益的时候, 才能废除继承权或废除农民所有制”。这段话是什么意思呢?不得罪农民, 就是要求他们自愿, 不进行强制;不宣布废除继承权, 就是说他们在集体所有制中的土地所有权等权利是明确到个人的, 是可以继承的, 那么也是可以转让交易的;不宣布废除农民所有制, 就是说农民可以转让土地所有权, 也可以凭借土地等所有权分取红利。这样看来, 马克思所说的集体所有制的实质是以土地为基础的产权明晰的股份制。但当资本家要把小农全面排挤成无产者的时候, 也即是, 如果小农不加入集体所有制就会丧失他所有的土地和财产的时候, 集体所有制中的继承权和所有权被取消也就会得到农民的认可了。这个时候, 也就意味着实质为股份制的集体所有制可以转化为国家所有制了。此时, 作为生产资料的一种过渡形式——集体所有制开始为国家所有制取代而自然消亡。对此, 恩格斯在《法德农民问题》中用了合作制的概念, 其意涵是相同的。由此, 我们得出的结论是:马克思恩格斯的集体所有制与合作制是相同的概念, 它是一种产权明晰、产权可以转让、继承、分取红利的股份制, 而不是产权不明晰、不能继承、转让和分取红利的社会共有制。这也是与马克思恩格斯对不同社会形态下所有制演变理论相一致的结论。

(三) 马克思恩格斯提出的集体所有制下的农业经营方式是现代化的规模经营

马克思恩格斯所提出的集体所有制的实质是以土地为基础的股份制, 它是与资本主义所有制变迁中的股份制相对应的一种所有制形态。其目的是通过农民的土地联合与合作实现农业经营方式由小农的小规模分散经营越过资本主义规模化经营的发展阶段, 直接过渡到股份制下的规模化经营阶段。因此, 农村集体所有制下的农业经营方式是集体化的规模经营, 其经营管理模式与股份制的公司运作相同。这是技术进步推动的生产力的客观要求, 正是这种要求的压迫和存在才使农民有必要通过集体化的道路实现规模经营以对抗资本主义大规模农业经营的冲击。但这种集体所有制下的规模化经营是有条件的:一是农业生产经营的技术条件和装备水平已经能够保证农业实行大规模经营。这在当时发达的西欧资本主义国家已经不是问题。对此, 马克思和恩格斯在《资本论》及多篇论著中都已论及。二是农业规模化经营节省出的多余劳动力能够找到工作。对此, 恩格斯提出的解决思路有两条:“要给这些劳动力找到工作, 可以用两种办法:或是从邻近的大田庄中另拨出一些田地给农民合作社支配, 或是给这些农民以资金和可能性去从事副业, 尽可能并且主要是为了他们自己的消费。”因此, 建立农村集体所有制的目的是帮助农民越过资本主义私有制的大规模农业经营和迫使小农破产的残酷竞争阶段, 直接过渡到股份制下的农业规模化、现代化经营阶段。由此, 集体所有制所要求的农业经营方式是现代化的大规模经营, 而不是分散化的小规模经营。

(四) 马克思恩格斯提出的集体所有制是可逆的所有制形态

集体所有制对应的农业经营方式是现代化的大规模经营, 那么, 如果大规模经营的条件不具备、农民不认可或实行不通, 集体所有制是否具有可逆性呢?也就是说集体所有制是否可以退回到个体私有制?对此, 马克思和恩格斯的态度是肯定的。在《法德农民问题》中, 恩格斯说的非常清楚:“由于资本主义经济的竞争和海外廉价的粮食生产, 无论大农和中农都同样不可避免地要走向灭亡, 这是日益增加的债务和他们的经济到处显著衰落所证明了的。对于这种衰落我们根本没有办法阻止, 这里我们也只能建议把各个农户联合为合作社, 以便在这种合作社内愈来愈多地消除对雇佣劳动的剥削, 并把这些合作社逐渐变成全国大生产合作社的拥有同等权利和义务的组成部分。如果这些农民懂得他们现在的生产方式必然要灭亡并且从中作出必要的结论, 他们就要到我们这里来, 而我们的职责就是要尽力使他们也易于过渡到新的生产方式。要不然的话, 我们就只得让他们去听天由命, 而去同那些一定会对我们表示同情的他们的雇佣工人打交道了。大概我们在这里也将拒绝实行暴力的剥夺, 不过我们可以指望, 经济发展将使这些顽固脑袋也学到乖的。”这里明确告诉我们:农村土地集体所有制的建立只是社会主义建设过程中对小农的一种建议, 而不是必需的强制性措施;如果农民不认可经济发展会导致小农破产的客观规律, 我们可以“给他们一些时间, 让他们在自己的小块土地上考虑这个问题”, 经济发展导致小农破产的事实将会让他们“顽固的脑袋”学“乖”的。也就是说, 对于不认可土地集体所有制的农民, 可以让他们在他们的小块土地上去经历资本主义经济发展过程中小农必然经历的破产过程, 让他们或者直接加入无产阶级队伍, 或者自动自觉地走向土地的合作与联合。所以, 马克思和恩格斯提出的农村集体所有制是可逆的所有制形态, 在农民不认可状态下主动的后退会让农民在经济发展过程中认识到社会经济的发展历程, 进而以更积极主动的态度推进集体所有制的发展。

二、我国农村土地集体所有制的形成与发展

我国农村土地集体所有制是在前苏联社会主义建设理论和实践经验的基础上建立和形成的, 其中最主要的是斯大林社会主义经济模式的影响。从我国农村集体所有制的形成和发展过程来看, 主要分为两个阶段:一是农村土地集体所有、集体经营阶段;二是农村土地集体所有、家庭承包经营阶段。

(一) 农村土地集体所有、集体经营制度的形成和建立

我国参照苏联的建设经验, 在1953-1956年间, 在短短三年时间内迅速改变原来的新民主义制度, 完成社会主义改造, 建立了城市以国家所有制为代表、农村以农村集体所有制为代表的社会主义经济制度。通过农村互助组、初级社、高级社、再到人民公社, 农民土地先联合、后入股、再共有, 农村集体所有制迅速建立, 但农村集体所有制的性质也由初期的股份合作性质的集体所有制经济转变为社区共有性质的集体所有制经济。由于国家通过统购统销、工农业产品剪刀差等手段从农村筹集建设资金过多、农村集体经济产权不清、经营机制不灵活、分配制度不合理、农业生产技术落后、管理水平低下等原因, 农民的生产积极性受到很大制约, 农业生产经营和农村经济发展非常缓慢, 农民生活长期在低水平的基础上徘徊。到建国29年后的1978年, 我国农村居民人均纯收入只有133.6元, 全国人民的温饱问题仍然没有解决。

农村土地集体所有、集体经营制度的形成和建立过程基本符合马克思恩格斯的农业社会主义改造思想。但在当时那种极为落后的生产力水平下, 在面临世界范围内资本主义国家严密封锁的历史背景下, 建立以公有制、计划经济、按劳分配为特征的纯粹的、与资本主义完全不同的社会主义制度, 从客观上可以说不具备生产力发展的基本条件, 也必然充满绝对化、理想化的色彩。与其说, 建立以高度集权为特征的经济社会制度是建立马克思恩格斯所设想的社会主义制度, 还不如说更主要的是为了加速资本积累过程而建立的与以最短时间、最快速度实现国家工业化相适应的农村配套制度。对此, 斯大林曾经做出过专门的解释和阐述。在高速发展工业化所需要的资金筹集问题上, 斯大林分析了历史上筹集工业化资金的不同方法, 认为英国靠掠夺殖民地、德国靠战争赔款、沙俄靠出卖主权等卑劣手段获取不义之财来实现工业化的方法是不可取的;社会主义工业化的资金积累只能“专靠自己, 不借外债, 凭藉我国内部力量”, “靠本国的节约”。其来源主要有两个:“第一个是创造价值并把工业推向前进的工人阶级, 第二个是农民”。在城市, 压低工人工资, 降低成本, 增加工业化资金积累;在农村, 则通过税收再通过工农产品“剪刀差”两次“剥夺”农民。因此, 建立农村集体所有制的集体农庄就作为加速工业化资金积累的配套措施以实现农业社会主义化的名义得以建立。我国农业社会主义改造的过程基本遵循了苏联农村社会主义改造的经验, 也以农村社会主义化的名义建立了与加速城市工业化相配套的农村集体所有制, 基本方法相同, 但有所创新。但在生产力还没有发展到科学社会主义所设想的生产力水平的背景下, 在社区范围内形成的社区共有制不仅影响了农业发展的效率, 而且造成了农村集体所有制不应有的刚性边界和城乡分割的二元经济体制, 直接制约了农业和农村经济社会各项事业的发展, 阻碍了城乡之间各种要素的合理流动。

(二) 农村土地集体所有、家庭承包经营制度的建立及其缺陷

在农村生产力没有得到高度发展的情况下建立的农村集体所有、集体经营制度开创了我国特有的城乡二元经济体制, 城乡人口、技术、资金、资源不能自由流动, 趋于平均化的分配方式不能调动积极性, 农业依然是传统的、以劳动力为主的生产, 生产效率低下, 农业和农村发展缓慢。在此情况下, 以安徽小岗村18户农民的分户承包为突破口, 以党的十一届三中全会确认家庭联产承包责任制的合法性为开端, 农村集体所有制原有的集体经营方式迅速瓦解, 以农村土地集体所有、家庭承包经营为特征的农业经营方式得以建立。在这种制度下, 农村土地集体所有保持了农村基本经济制度没有改变, 家庭承包经营实现了生产经营方式与生产力水平的相适应;创新了农业经营的收入分配方式, 实现了农业生产经营的责权利相结合, 极大地调动了广大农民的生产经营积极性, 农业生产、农民收入和生活水平都得到了显著提高, 农业和农村的面貌迅速改变。

随着农业生产力水平的提高, 农村土地集体所有制下的家庭承包经营的小农式生产经营方式很快就暴露出其制度缺陷, 并导致了一系列的问题。这些问题主要表现为:农业经营规模小, 生产成本高, 农业经营效率低, 国际竞争力弱;农业生产稳定性差, 农产品供求波动大, 产品质量不稳定;现代科技成果和现代农业装备应用困难, 基础设施老化, 公共设施严重不足, 农业现代化水平低;农村土地频繁调整, 土地承包经营权转让和集中受阻, 因土地调整引起的纠纷不断;农村人口进入城市困难, 城市化进程受阻, 甚至出现“逆城市化”进程;农村宅基占用土地较多, 土地浪费严重;非农产业发展和城市扩张引起的农村土地征用纠纷不断, 农民土地权益难以保证;城市资金、技术、人才、资源难以流入农村, 城乡协调发展、互相促进的城乡一体化发展格局不能形成。这些问题的存在严重影响着我国的农业现代化、农村现代化、城乡一体化进程, 导致社会主义新农村建设、国家现代化建设和全面小康社会建设都受到不同程度的阻碍。这种局面的形成说明改革开放以来实行的农村土地集体所有制下的家庭承包经营制度已经完成了它应有的历史使命, 新的农村土地制度变革的时代已经到来。

三、我国农村土地所有制的应有改革取向

从以上分析和结论出发, 笔者认为深化农村土地制度改革的应有取向是:

第一, 对农村土地集体所有制进行股份制改造。以现有的农村土地集体所有制为基础, 恢复农村集体所有制的本来面目, 取消农村集体所有制的社区共有性质, 进行农村土地集体所有制的股份制改造, 实行股份制下的农业规模化经营, 是进行农村土地制度改革的首要取向、第一取向。这是马克思恩格斯所提出的农村集体所有制的本义, 符合人类社会的发展方向, 也是我国经济社会发展的必然要求, 必将大大推进我国农业现代化、农村现代化和国家现代化的实现, 有利于城乡经济社会发展一体化良好发展格局的形成, 为建设社会主义新农村打下良好的发展基础。以江苏华阴市华西村、山东龙口市南山村等为代表的农村先进典型都进行了农村集体所有制的股份制改造, 开创了农村集体经济发展的新局面, 为当地农村经济社会的更好更快发展开辟了道路, 也证明了农村集体所有制实质是以土地为基础的股份制理论认识的正确性。

第二, 尊重农民意愿, 对不愿进行农村集体所有制股份制改造的农村集体和农民, 允许退回到农民个体所有制状态。如果多数农民不愿意接受农村土地集体所有制的股份制改造, 希望保持个体私有制, 进行小规模的农业分散经营, 可以取消集体所有制, 进行农村土地集体所有制的个体私有化改造, 让农民在现有承包土地的基础上实现土地个体私有、家庭经营。对于进行农村集体所有制改造过程中, 个别或少数不愿意参加股份制农业公司的农民, 可以允许其保持土地个体私有、家庭经营。对于退回到土地个体私有制的农民重新组合进行的农村土地股份制、合作制联合, 国家积极支持、科学指导、热情帮助。

第三, 在对农村土地集体所有制进行股份制改革或个体私有制改革的基础上, 改革户籍制度, 统一城乡就业制度, 完善社会保障制度, 实现户籍与土地产权的分离, 全面放开人口流动、土地流转和交易, 建立城乡一体化协调发展的机制。

按照以上农村土地制度改革取向进行农村土地集体所有制改革, 符合马克思恩格斯所设想的农村集体所有制的真正内涵, 符合人类社会发展规律, 符合科学发展观的要求, 适应我国生产力发展和城乡经济社会协调发展的现实需要, 必将大大加速我国现代化进程, 有力促进城乡经济社会一体化良好发展格局的形成。

参考文献

[1]、马克思恩格斯选集 (第四卷) [M].人民出版社, 1972.

[2]、马克思恩格斯选集 (第二卷) [M].人民出版社, 1972.

[3]、斯大林全集 (第八卷) [M].人民出版社, 1958.

农村集体土地登记问题分析 篇9

关于农村土体集体土地的登记，在我国的《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地登记办法》中提出了相关规定，但由于农村集体土地产权制度建设复杂，加上相关使用权制度建设滞后，以致土地登记受到诸多不必要的限制。其中在所有权主体、所有权内容、所有权登记发证技术方面，存在一系列的问题：

(1）所有权主体问题。关于土地所有权主体的界定，在各项法律、通则、条例中，规定了国有土地和集体主体的标准，至于集体主体所有权登记确权的操作方法，暂时尚未有明确的依据。譬如《土地登记办法》中规定集体土地所有权申请代表身份，其中提到两类主体，一是村民委员会，二是农业集体经济组织和法定代表人，但假设村民委员会和农业集体经济组织同时存在，但具体由哪方主体确权登记，没有明确规定。再如农业集体经济组织如何申请，才能够具备所有权登记的资格等。在目前的法律、通则和条例中，都还没有明确的规定，这将影响集体土地所有权登记的意义。

(2）所有权权利内容问题。根据“物权法定”的原则，在农村集体土地登记之前，每宗土地权利内容的明确，是保证登记合法性，并减少土地纠纷的重要前提。至于权利内容一般有两种确定方法：第一种方法是法律规定，第二种方法是在合同中，在不违背法律基本原则的情况下，由双方当时在和合同中商榷约定。作者认为土地所有权权利内容，集中于收益和处分两个方面，但中国农村集体土地所有制现实约束的问题，这两项权利内容始终不明朗，譬如所有权主体分配土地的方法、土地收益的获取方法，以及哪些所有权行为是被允许或者被禁止等，都有待进一步规定。

(3）所有权登记发证技术问题。在土地登记发证之前，需要以土地权属调查、地籍测量、制图，确定土地的界址、宗地界址资料、界址空间位置等，尤其在宗地图制作的环节，必须耗费足够经费争取先进技术的支持。就目前农村集体土体所有权登记发证的技术现状分析，调绘的界限局限于村一级，并且未能掌握更新的土地详查图件资料，即便土地已经变更，也没有及时在图件上更新，这种情况在很多地区的农村集体土地登记时比比皆是，正面要求我们尽快突破土地登记费用的约束，应用较为先进的登记发证技术，方可满足变更调查的土地登记需求。

2 农村集体土地登记问题解决思路

针对以上所提到的农村集体土地登记问题，这些问题对于土地产权的维护、土地纠纷的消除、土地利用效率的提高，十分不和。为此，作者将针对这些问题，提出了相应的解决思路：

2.1 所有权主体

目前农村集体土地所有权的法律规定，在《民法通则》第74条、《土地管理法》第10条、《农业法》第11条、《土地登记办法》第11条，都有了相关的规定。在此基础上，所有权主体的界定，应重点思考“如何选择何种类型的组织，成为农村集体土体所有权的拥有者”。作者建议：首先根据地域范围，选择农民组成的集体，或者农村的群体，作为集体土地的所有者，这里的“地域范围”，可理解为自然村和村小组，将其视为土地承包经营权分配的基本单元，譬如自然村为单位时，全体村民为土地所有者，在村民之间实行承包土地的分配和调节，而以村小组为单位时。全体村民组成的村集体为土地的所有者，具体可根据所在地域客观情况而定;其次是分离集体土地登记相关的行政权力和财产权力，其中包括委托权、法定授权等，必须严厉禁止村民委员会干涉所有者的土地财产权利，同时在日常事务中，凡是重大的事项商议，集体土地所有者的全部成员都必须参加，这样才能够与土地管理的民主建设相吻合;最后是限定土地所有权成员的资格，包括资格条件和资格丧失的界定，譬如出门就业或者求学时，不能有相应的所有权权利。

2.2 所有权内容

所有权内容的界定，主要包括集体土地的限制和所有者权利的规定，前者在《宪法》第10条、《矿产资源法》第2条、《城市房地产管理法》第8条、《土地管理法》第2条等当中，有几项主要的条款，后者仅在《土地管理法》中，以农村集体经济组织经营管理的内容体现，至于农民集体所拥有权利的内容，以及所有者权利的内涵，同样是土地所有权中举足轻重的内容。作者建议分别从集体土地的占有、使用、收益、处分四个方面解读，为实现土地利用的高效性，可采用“两权分离”的方法，重新定义土地所有者如何获取土地的收益。《宪法》指出集体财产神圣不可侵犯，农村集体土地的所有者，是由个体农民组成，如果我们未能保护好农民的利益，作为集体财产的集体土地，没有得到有效保护，为此自然需要规定农民享有集体土地所有权收益相应的分享权利，基于该视角界定，表示农民集体土地承包经营的收益权，等同于集体土地所有权收益权的保护，此时自然能够避免假借集体名义违规共享土地收益分配的情况，适时在农村集体土地登记确权时，集体土地的处分权利、程序、方式和限制等，将更加趋向于科学合理。

2.3 所有权登记发证

针对农村集体土地所有权界定时，没有提出“集体经济组织”的情况，作者认为有必要重新赋予农民集体组织结构和法定代表人的资格，在所有权登记和发证期间，农民不再是松散的单一主体，而代表全部农村集体的利益，此时土地证书发放的对象，以及由何方主体保管土地所有权证书，都要具备合理可行的申请方法。作者建议：对于组织形式不健全的农民集体，其土地的所有者，界定为村委会，村委会在土地所有代理权的范围内，代表村民进行土地所有权证书的保管，但在代理权之外，土地的收益、分配和处分，则归全体农民集体所有。在此就能从成本理论角度解读，集体土地所有者的登记发证，采用“一村一证”的方法，能够奏效地节约成本，并规避权限不明而导致利益纠纷问题的出现。至于那些组织形式健全的土地所有者权利，则应该由法定代表人和指定组织机构进行登记申请，这一点在《土地登记办法》中，已经有了详尽的阐述，在此就毋庸置言，仅需保证登记申请所提交的资料符合要求即可。

3 结束语

综上所述，《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地登记办法》等法律规范中，提出了农村集体土地登记的方法，但在实际当中，作者发现农村集体土地产权制度建设复杂，加上相关使用权制度建设滞后，以致土地登记受到诸多不必要的限制，其中在所有权主体、所有权内容、所有权登记发证技术方面，存在一系列的问题，对此，文章提出了相应的解决对策。文章通过研究，基本明确了农村集体土地登记的方法，但考虑到不同区域土地登记要求和条件的差异性，因此以上方法在实践中应用时，需紧扣具体的土地登记工作情况，予以灵活地参考借鉴。

参考文献

[1]赵桦,蔡建峰.农村集体土地所有权登记存在的问题及解决途径[J].农村经济与科技,2011(10):104-105.

[2]汪鹏,刘燕,陈展图.我国农村集体土地登记研究进展[J].创新,2010(5):104-106.

[3]王兆林.我国农村集体土地登记的作用与存在问题探析[J].创新,2011(5):55-58.

农村集体土地使用权流转 篇10

农村集体土地使用权流转的原则内涵主要包含两个方面的内涵:一方面, 农村集体土地使用权流转需要贯穿到整个使用权流转的整个历程中, 对流转过程将起到指导性意义, 是使用权流转制度的重要根据。另一方面, 农村集体土地使用自身也起到一定的规范作用。不管是集体性的经济组织、个人还是政府在开展农村土地使用权流转的过程中, 都需要从以下几个原则出发:

1.1 有偿使用原则

农村集体土地使用权流转应该坚持有偿性原则, 这主要是考虑到农民所获得的土地承包经营权既为经营行为, 并体现出社会保障性质与福利性质。

1.2 自愿原则

农村集体土地使用权流转将尊重群众的基本要求。在坚持自愿原则后, 确保广大农民能能参照自身的意愿就能有效转让土地使用权, 根据市场经济规律办事, 这样土地流转才能有效的推行。

1.3 效率原则

在社会主义市场经济体制下, 农村集体土地使用权流转应该将遵守市场规律, 全面考虑到效率原则, 市场可以通过价格控制, 根据竞争的基本原则来有效调控土地使用权并从低效使用渐渐向高效使用转变。

2 确立农村集体土地使用权流转的具体形式

2.1 低价入股

将农村集体土地当成是出资, 一同举办联营企业, 这是通过以农村土地作为资金吸纳的有效路径。农村集体土地组织能参照法律来进行土地使用权联营、入股等多种形式, 来一起举办企业。农村集体土地使用权采取低价入股实际上是土地承包人员或者是具有对土地有永久性支配权的经济组织把土地所有权采用折股的方式和其余的生产要素综合之后出现的经济行为。农民将土地使用权进行入股, 农民自然就成为了股东, 采取这样方式后, 不管农民是否参与种田或者是土地实现增值的潜能多大, 都不再关心土地本身增值的潜能, 都能依托股权来获得土地收益的分配, 为今后实现土地的集中式连片流转奠定了基础。并且, 还能对土地实现企业化管理以及实现市场化运作, 农民可以采取自愿入股的方式, 创建农业股份合作制公司来真正完成土地资源动态配置, 能便于开展土地的规模化经营, 而农民则凭借占有的额实际股份到股份合作制企业来进行投资, 凭借获得股权来参与权益的分配之中, 并且能一起来承担相关的风险。

2.2 转让

转让是变更权利主体, 转让可以采取互换、转包以及赠予等。农村中的集体土地使用权转让, 指的是开展土地承包的人员把还没有到期的土地使用权, 全部转让给土地承包经营者的经济行为, 实际上, 这里的土地使用权转让是在土地承包期中, 将余下的期限进行转让。转包指的是新的土地承包人向原来的土地承包人来履行相关的义务, 原来的承包人再向发包人履行特定的义务, 再由原来的承包人、新承包人一起来承担相关风险, 也就是说新的承包人不和土地的所有人产生直接的经济关系, 双方可按照承包时的经济、社会、技术等多个方面的条件签署新的协议, 来确定双方应有的权利与义务, 在转包期限内, 原来的土地承包所有人使用权在剩余期限内可以采取随机行动, 转让行为在全部完成之后, 原来的土地承包人和所有人主体之间形成的权利、义务也将发生变化, 也就是新的承包人应该承担原承包契约义务, 并且享受到原来承包契约权利。该种形式的土地流转形式因为与土地所有权主体密切相关, 应该获得土地所有人的许可, 并对其加以监督。

2.3 竞价承包

竞价承包指的是, 在农民已经放弃土地的经营权、或者承包权后, 坚持将土地归集体所有, 集体采用行政手段来接管并进行统一管理, 重新进行发包, 但是承包期长短不确定。采用竞价承包本身属于市场行为, 将土地经营权去哪不转入到市场机制内, 将土地直接推向市场, 将竞争导入农田, 对生产关系进行全面有效的调整, 重新确立农业生产内的农户与集体间的关系, 确定双方的责任、义务与权利, 让其更符合当前社会生产力发展的整体要求。

2.4 反租倒包

反租倒包指的是, 农户保有土地承包权的情况下, 由村集体、乡集体对土地进行集中之后, 将集中之后土地, 再租赁给中粮大户或者是一些其他的经营单位, 这样有利于形成规模化经营。

2.5 拍卖未充分利用的土地

拍卖的方式上, 全部引入市场竞争机制, 具体来说, 可以采用以下几种方式:一是, 竞标拍卖, 二是协商拍卖, 三是招标拍卖等。而购买荒地的形式主要包含以下几种:一是, 个体独自购买, 然后进行综合开发。这样做的好处是农户可以从家庭劳动力以及资金实际情况出发, 来购买一定数量的土地;二是, 一起联合起来购买, 进行综合治理。可以由当地的大户牵头, 采用股份合作的方式来购买未利用的土地, 有效弥补了单一个体购买在技术、资金以及劳动力等方面存在的而不足之处, 渐渐产生一些规模效应;三是, 采用集体投资的方式, 进行集中购买, 这能有效弥补资金、技术以及劳动力等方面存在的不足之处, 由集体组织相关劳动力进行统一治理, 之后, 再将其卖给广大农户来进行统一开发。

总之, 农村集体土地使用权流转, 需要在建立农村集体土地使用权流转的有偿使用原则、自愿原则以及效率原则基础上, 采用低价入股、转让、竞价承包、拍卖未充分利用的土地等形式, 提升农村集体土地使用权流转水平。

摘要：农村集体土地使用权流转是切实尊重广大农民的土地使用权, 并可以实现自由流转。文章重点探讨了农村集体土地使用权流转策略, 以期提升农村集体土地使用权流转水平。

关键词：农村,集体土地,使用权,流转

参考文献

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[2]李艳斐.给集体建设用地使用权松绑[J].东南大学学报:哲学社会科学版, 2006 (S2) .

[3]许恒周, 郭玉燕, 宁蕊蕊.关于农村集体建设用地直接入市流转的探讨[J].北京理工大学学报:社会科学版, 2010 (1) .

[4]王小莹.农村集体建设用地流转法律制度亟待完善[J].农村经济, 2011 (1) .

确权难 农村集体土地将有法可依 篇11

集体土地荒唐问题多

目前，我国因土地承包流转不规范，农村土地承包纠纷频发，《经济》记者最近就接触到一个这样的案例。

北京市门头沟区的北京国润旅游开发有限公司（简称国润公司）确确实实被农村集体用地伤了一把。自从2014年12月23日收到北京市第一中级人民法院的判决书后，国润公司就一直比较烦，用于旅游投资的十几万元打了水漂。

原来，国润公司早在2001年9月2日就与门头沟区的王坡村委会、非村民刘秀芳签订了《荒山租赁合同转租合同》，约定国润公司承租王坡村潭柘寺公园西北侧面积500亩的土地，租赁期限为68年。之所以合同签订有三方当事人，是因为这块地原本由刘秀芳承租。1999年7月18日，刘秀芳和王坡村村委会签订租赁期限70年的《荒山租赁合同》，合同约定刘秀芳承租王坡村500亩荒山用于种植、养殖及旅游综合开发，租金共计14万元。可是，因为资金问题，刘秀芳没有能力支付全部款项，就想办法转租出去。刚巧碰到想要发展旅游业务的国润公司，在和王坡村委会商量后，三方就共同签订了上述的转租合同。然而，合同签订后的事情发展却并不顺利。

国润公司要扩大旅游业务，支付了此荒山的全部租金14万元，并且投入防火费、种树费和前期开发筹备款等3.45万元，共计17.45万元。可是到了注册环节，却因为租赁的荒山土地界限不清而不能注册，以致无法开展业务。而因没有及时开展业务，国润公司被王坡村委会告上法庭。这让国润公司很费解，而更让人费解的是北京市第一中级人民法院判决其败诉。国润公司内部工作人员表示：“不是我们占着地不做事，但是谁都没有想到租赁的土地始终弄不清楚地界，500亩地一直弄不清到底是哪里，根本无法注册，我们并非违约。”

对此，中国政法大学教授、中国法学会民法学会理事柳经纬指出，从掌握的资料来看，国润公司承租的地块因为违反合法程序而不能被出租。《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款明确规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。基于此，国润公司和王坡村委会之间的土地承租合同因为程序违法而无效。

《经济》记者从司法机关内部了解到，涉及承租的土地无法登记，并非只因地界不清，主要是因为这块地根本没有报镇政府批准，无法取得相应承租权，没有权利证书当然地界不清了。德恒律师事务所高级合伙人王建文告诉《经济》记者，报批需要长时间等待，而且能否被批准还是个问题，很多村委会就省掉这一步，企业为了快速投资也默认，“可是省来省去，倒霉的还是企业”，合同一旦无效，前期投入就损失了。王建文指出，“农村集体土地近来一直处在风口浪尖，地界不清、产权不明、程序违法，这些问题在全国各省区市的农村都普遍存在。”

王坡村的土地问题绝非个案，因集体土地报批程序违法而引出的荒唐问题大有所在。

内蒙古呼和浩特市玉泉区小黑河镇的寇密兰也经历了一件哭笑不得的事情。寇密兰于2008年在多地开了一家酒店。玉泉区小黑河镇田家营村几位村干部经常到酒店消费，共欠“饭费”87682元。这8万多元欠款一直没有付清。时间一久，村干部竟然拿他们村里的5亩地来顶饭费，并和寇密兰签订了土地承包合同。可是，2015年1月，原本租给寇密兰的村民集体土地，又被村委会租出去当沙场；而欠他的钱也一直没有还上。与国润公司的经历如出一辙，租到的土地因为没有经过合法程序而导致合同无效，寇密兰只能哑巴吃黄连——有苦说不出了。

在旁人看来有些不可思议的事情，在王建文看来，却见怪不怪。作为在房产、土地领域执业20余年的律师，说起农村集体土地的问题，王建文表示“荒唐的事情一大堆”。“在一个沿海城市的乡下，政府工作人员带着我们去实地查看，坐在车上告诉我们，这几千亩地都给一个承包商了，还发了集体土地所有权证。我们都惊讶不已，但是对方表示，大家都‘心知肚明’。”王建文告诉《经济》记者。在我国，土地有两种，一种是国有，一种就是农村集体所有。城市里的国有土地，因为法律规范的相对健全和《物权法》的出台，基本上不存在什么问题，“而在小县城尤其是农村，因为管理机构不健全，土地权属的区分和登记都很欠缺，确权和流转就成了大问题。”

《条例》助力集体土地流转

新公布的《条例》仅有35条，真能解决农村集体土地权属的难题？

对此，国浩律师事务所合伙人朱涛指出，《条例》是针对土地、房屋、林地、草原、海域权利进行登记的规范文件。在条例实施前，针对需要登记的不同对象，分别由国土资源部、住建部、农业部、林业局、渔业管理和海洋管理等多部门分头管理。《条例》实施后，将不再区分登记对象，整合土地、房屋、林地、草原、海域等部门登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”登记管理。

具体说来，是明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。同时建立信息管理基础平台，国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息要纳入该平台，实现3个共享：即国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；登记部门与审批、交易管理部门的信息共享；国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门互通共享。

朱涛进一步解释，统一登记管理所造成的最大影响是“从无到有”。他强调，目前看来，一些小城镇和农村，根本没有不动产登记和产权证的“习惯”，这就意味着这些土地包括房产权益在流转的过程中面临着法律承认的问题。“比如说集体土地承包权，承包权不是说双方订立了合同，企业就可以随便用地；原则上地块的位置、大小、自然情况以及用途，都是需要记载在册的。目前的法律环境下，这些都还没有做足。”造成最大的问题就是企业如果承包这样的土地，后续的法律风险就很大，而像国润公司这样的情况，则难免遭受损失。朱涛认为，农村集体土地正因为难以登记在案，才会乱象丛生；将来《条例》一经实施，很多土地都需要先弄清楚权利所属，才能完成登记。这样一来，《条例》的实施不仅有利于集体土地的流转、入市，也会反过来有利于土地确权。

对此，柳经纬表示，《条例》实现了《物权法》第10条确立的“国家对不动产实行统一登记制度”的目标，而且将为各个地方，尤其是安徽等作为农村集体土地确权的国家试点提供依据。不过，他同时表示，由于过去存在的农村集体土地情况复杂、记载信息不一致等问题，要真正纠正这种情形，实现统一登记，还需要一个过渡期。这一点，《条例》也有考虑，如第33条就规定“不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。” 此外，他指出，由于《条例》的简洁，许多内容还不够精细，如不同类型的登记、公众比较关心的登记信息查询问题，《条例》都只是一个原则规定，缺乏操作性。因此，有关登记程序的许多内容还有待将来《实施细则》予以细化。

农村土地集体所有制 篇12

一、农村土地集体所有制使中国劳资关系形成跨越了残酷的原始积累阶段

什么是原始积累?马克思指出“:所谓原始积累只不过是生产者和生产资料分离的历史过程。”[1]这里所说的生产者是直接生产者,拥有自己土地和劳动工具的小土地所有者,即自耕农。“这个过程一方面使社会的生活资料和生产资料转化为资本,另一方面使直接生产者转化为雇佣工人。”[1]在最典型的原始积累样本———英国原始积累之前,自耕农人数众多且过着怡然自得的小康生活。“用自己双手耕种自己的田地并满足于小康生活的小土地所有者……当时在国民中所占的部分比现在重要得多……至少有16 万个土地所有者靠耕种自己的小块Freehold[自由地](Freehold是完全自由支配的财产)为生,他们连同家属在内要占总人口的1/7 以上。这些小土地所有者的平均收入……估计为60~70 磅。根据计算,耕种自己土地的人多于租种别人土地的人。”[2]正是这种惬意的小农生活使农民根本不愿意背井离乡进城受人雇佣,于是一部“血与火”的历史上演了:整个乡村在圈地运动中遭到灭顶之灾,“大量的人突然被强制地同自己的生存资料分离,被当作不受法律保护的无产者抛向劳动市场。”[3]农民流离失所,无以为生,沦为城市流浪汉,而英国政府为了迫使这些不习惯城市生活和工厂严格纪律的流浪汉接受雇佣劳动剥削,他们披着法律的文明外衣炮制了“流浪汉”的罪名,采取了毒辣而血腥的酷刑———鞭笞、监禁、割耳、烙印和处死等来迫使农民就范,“在亨利八世统治时期(1509—1547),就有72 000人因流浪汉的罪名被判处死刑。”[3]

改革开放后,中国非公有制经济从无到有、蓬勃地发展起来,而其雇佣的劳动者也主要是同样处于国有经济体制之外的大量农村剩余劳动力,劳资关系于是在中国大地上得以形成,而这些进城打工的第一代农民工就构成了当代中国第一批雇佣劳动者的主体。同样是从农村走入城市受人雇佣,但中国农民与英国农民的境遇是完全不同的,前者是半工半农,在农村有土地作为根基,而后者是从土地上连根拔起地被赶向城市。两者的差异在于中国实行农村土地集体所有制。1956 年底,农业社会主义改造废除了自耕农土地私有制,建立了农村土地集体所有制。改革开放后,家庭联产承包责任制并没有改变土地的集体所有制性质,它不是重新回到土地改革时期的土地制度即恢复自耕农土地私有制,而是在所有权不变的情况下给予农民耕种土地的自主权和收益权。外出打工的农民没有被剥夺作为集体一份子拥有土地、耕种土地和居住的权利,农民工只要愿意随时都可以返乡种田和居住,家乡永远是他们最后的避难所,不存在像英国农民那样离开土地后一旦在城市没有工作就只能流离失所的情形,这样就使得中国劳资关系的形成没有经过或者说直接跨越了工业化初期残酷的原始积累阶段。虽然近些年来,一些地方出现了强制征收农民耕地作为工业和城市发展用地的做法,但这种做法主要集中在城乡结合部的近郊农村,不具有全国范围的普遍性,在政策上也是受到否定的,而且得到了较快地纠正。

二、农村土地集体所有制使中国劳资关系避免了发展初期易发的尖锐冲突

世界工业化先发国家的劳资关系无不经过了一个发展初期的尖锐对抗,而后逐步走向合作的过程。美国学者Harbison和Coleman于1951 年提出了劳资关系发展连续带理论,即劳资关系会经历一个冲突(confrontation)、对峙(armed truce)、协调(working harmony)、合作(Cooperation)连续演进的过程[4]。劳资关系之所以在发展初期易于产生尖锐对抗的局面,从内部原因看是因为企业正处于创业期,资金和技术力量都比较薄弱。资金薄弱导致资本积累欲望特别强烈,企业总是千方百计地降低成本,不惜牺牲工人的利益、健康、生命来获取绝对剩余价值;技术薄弱使得社会财富创造能力较低和缺乏劳动安全的防护手段,这时工人工资和劳动安全保障都很低。从外部原因看,在劳资关系发展初期,社会还有形成一套完备的管理和规范劳资关系的制度体系,这时资本的剥削性表现得最为露骨、也最为残酷,导致劳资尖锐对抗。而当资本主义发展到一定阶段,社会物质财富大量增多,技术水平大幅提高,工人的生活水平大为提升,尽管资本剥削的本性没有改变,但是剥削的方式文明许多,从获得绝对剩余价值转变为获得相对剩余价值,阶级矛盾开始趋向缓和。随着社会民主法制意识提升和制度健全,劳资关系在政府、雇主组织、工会三方协商机制下逐步走向合作。

中国的非公有制企业大多起点低、规模小,技术水平落后;而在改革开放后的一段时期里,在非公有制企业的管理和规范上出现了不少的空白区,加上受到自身维权意识和维权能力的制约,农民工遭受到了很不公平的对待,尤其是基本上被排除在社会保险之外。据北京市1999 年的一份调查,私营企业参加养老保险的占31.3%,参加失业保险的仅占13.4%,参加工伤保险的仅占7.5%,大部分企业没有医疗保险[5]。北京尚且如此,其他地方的情况可想而知。劳资冲突也时有发生,如“1989 年6 月至1990 年10 月,仅深圳、珠海两市,发生工人罢工、停工、怠工事件达74 起,参加职工近万人,这些事件绝大多数都发生在‘三资’和私营企业。”[6]但是从总体上看,这些劳资冲突的程度和范围都比较小,没有发生像19 世纪三四十年代欧洲三大工人运动那样规模浩大、时间持久的劳资冲突。这其中的原因是什么呢?有学者认为,农民工“之所以能承受这种工资水平,并且不享有任何的社会福利和养老保障,其中一个重要原因在于他们并没有和农村的土地割断联系。土地在当前的打工经济中发挥着重要的背后支撑作用,虽然离开了农业,但很多农民工并没有离开土地的保障。”[7]的确,农村土地集体所有制为农民提供了基本生活保障,在一定程度上弥补了一定时期社会保险制度的不足,增强了农民工对劳资关系形成初期相对恶劣状况的耐受程度,从而在劳资关系发展初期避免了易发的尖锐冲突。

三、农村土地集体所有制使中国劳资关系伴随着工业化城市化进程协调发展

一边是现代气派的城市,一边是城市周边大片的贫民窟,这是拉美、中东的许多国家在工业化进程中出现的一种普遍现象。这些工业化后发国家与英国等先发国家不同,后者是在技术层次低、人口高死亡和可以大量海外殖民的情况下发展工业化的,而当前者发展工业化时所处的境况是技术层次高、人口低死亡而又无海外殖民空间,因而面临着人口过剩特别是农村人口严重过剩的问题。当农村剩余人口向城市迁移的速度快于工业化城市化的速度,那些不能被工业和城市吸纳的农村人口只有在城市边缘地带生存,于是就形成了大片大片的贫民窟。而造成贫民窟问题的最根本原因是土地私有制。尽管拉美国家20 世纪70 年代中期以来进行了土地改革,让部分农民得到了小块土地,但是没有改变土地集中于大、中地产者的状况,更没有改变土地私有制度,甚至农村土地在私有制和市场化作用下向外国人手中集中,“新的土地外国化的浪潮将造成大量土地集中的进程,使土地的价格失去控制,比如乌拉圭的土地最近十年价格上涨了6倍。”[8]拥有小块土地的农户在农业现代化进程中无法与大、中地产者相抗衡,破产后的农民只有拖家带口地流落城市,住进贫民窟里苟且求生,造成城市人口过量,进而造成就业形势严峻、工资低下,使劳资分配长期向资本倾斜,也许一次解雇就可能使一个家庭遭受毁灭性打击,这些都在一定程度上增加着劳资关系的紧张度。

改革开放时,中国面临的农村人口过剩问题比拉美等国家严重得多,可谓世所罕见。中国历来就是一个人多地少的矛盾十分突出的国家。英国地广人稀,允许存在大量的自耕农,就是那些受雇于地主的佃农“实际上也是自耕农,因为除了工资,他们还分得四英亩或更多一些的耕地和小屋。”[1]而中国在解放前,人均耕地面积就只有2.8 市亩[9],仅相当于英国在工业化前一个佃农所拥有的私人土地的10%,因而已经积蓄了大量的农村剩余人口。建国后,中国选择了重工业优先发展的工业化发展道路,可是重工业有机构成高,吸纳劳动力有限。然而,计划经济体制又不允许私人投资,导致吸纳劳动力较强的轻工业企业严重匮乏。为了制止农村人口向城市流动,中国用城乡二元管理的户籍制度筑起了限制农村人口流向城市的闸门,农村人除了考学、参军和少量招工是很难进入城市的,大量农村剩余人口不得不继续滞留在农村。由于没有得到工业文明的洗礼,农村延续着“多子多福”、“传宗接代”的传统生育观,在长期相对和平的环境下农村人口激增,从1949 年的4.84 亿增加到1978 年的7.9 亿。而据推测,中国农业生产实际需要的劳动力大约只是1.14 亿[10]。此时,中国还有1 700 万上山下乡知识青年等待回城,而且公有制企业里也积累了6 000 多万冗员。很显然,这时城市容纳能力十分有限。如果中国农村剩余人口也像拉美、中东等国在短时间内举家搬迁到城市,那么贫民窟的规模将是超级巨大的,必然引发剧烈的社会动荡。这种可怕的情景并没有出现,原因就在于中国实行的农村土地集体所有制。

农村土地集体所有制不允许土地所有权市场化买卖,只能转让经营权,农户都能基于村庄成员资格获得土地经营权。在中国人地矛盾十分突出的情况下,土地细碎化使小土地所有者无力抵抗天灾人祸等自然灾害,更无力抵抗市场风险,如果实行土地私有制,那么变卖土地成为佃农或者颠沛流离是绝大多数农民必然的宿命。由于有了农村土地集体所有制,中国农民向城市的流动是以土地为保障、以农村为基地的,这不同于拉美国家农民单向不可逆的进城方式,而是一种可进可退、适时而动的候鸟式的农业人口流动。一些能力较强的农民先让自己在城市里安定下来,然后再将家眷带进城里,老人们则大多选择待在农村。而一些能力相对较弱的农民即使不能在城市定居下来,但他们随时可以回到农村的栖身之地,也不用担心家眷是否有容身之地。这种农村剩余人口的转移保持着与城市化同步,解决了城市短时间无法吸纳大量农业剩余劳动力的难题。在人口最多的中国,迄今为止没有出现拉美式的城市化问题,在国际上被称为“可同美国科技进步并论的21 世纪最伟大的两项成就之一”,而这个成就的根基就是农村土地集体所有制。也正是有了这个制度,中国劳资关系在形成时不是西方国家在工业化初期的那种一无所有的劳动者与资本的关系,而是拥有一定生产资料的农民工与资本的关系,然后随着工业化城市化发展,劳资关系进一步发展为不断增多的有较强的城市生活能力的农村转移人口与资本的关系,这大大降低了劳资关系这个新生的社会关系对社会的冲击,实现了平稳过渡和发展。

四、结论

第一,社会主义改造使土地农民私有制转变为土地集体所有,这是中国农村土地制度的沧桑巨变,一举消灭了土地食利者阶层,彻底地扭转了农民千百年来的历史宿命。改革开放前,农村土地集体所有制的作用没有得到充分发挥的原因是计划经济体制,而不是这个制度本身。改革开放以市场化为取向,在市场条件下推进工业化,必然产生劳资关系。马克思曾指出:“在一切社会形式中都有一种一定的生产决定其他一切生产的地位和影响,因而它的关系也决定其他一切生产的地位和影响。这是一种普照的光,它掩盖了一切其他色彩,改变着他们的特点。”[11]农村土地集体所有制作为这种“普照的光”,对中国改革开放后迅速形成并发展壮大的劳资关系发挥了积极的影响作用。市场化改革使农村土地集体所有制的作用充分显现出来,而农村土地集体所有制又在较大程度上消解了市场化改革易于引发的利益冲突和社会动荡。尽管农村土地集体所有制作用的完全发挥还需要其他体制机制的完善,但是这项基本制度不能改变。

第二,社会主义公有制不仅需要而且可以同市场经济相结合,而克服市场经济的弊端需要积极发挥社会主义制度的优势。马克思把资本主义现代化进程中劳资对抗、社会动荡、经济危机等“资本主义生产的一切可怕的波折”[12]比作资本主义制度的“卡夫丁峡谷”。农村土地集体所有制对劳资关系形成的积极影响使马克思关于跨越资本主义制度“卡夫丁峡谷”的猜想得到了证实。这说明,工业化后发国家,尤其是中国,必须走出一条不同于先发国家的发展道路,这条道路就是社会主义道路。全面建成小康社会,加快推进社会主义现代化,实现中华民族伟大复兴,都必须坚定不移走中国特色社会主义道路。