农村闲置土地

农村闲置土地（精选10篇）

农村闲置土地 篇1

政府地方规划调整、招商引资不合理、圈地囤地等行为会催生大量城市闲置土地, 在广大农村地区农民弃耕抛荒、长期低效用地导致土地得不到集约、合理有效利用。土地闲置不仅会加剧人与土地关系的矛盾, 影响社会经济发展, 还会带来一系列的负面影响。闲置土地的处置、防治以及再利用问题一直是近年来国家和学者关注的热点问题之一。国家对城市闲置土地有较明确的界定, 国内学者也围绕着这个界定做了很多的分析研究, 而农村闲置土地由于其土地类型多样, 界定较困难, 像轮作制、粗放经营等形式就不能简单地进行界定, 且难以像城市闲置土地界定与分类那样进行综合。

1 国家和地方政府关于闲置土地的相关法律法规

2010年8月19日, 国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示, 截至2010年7月, 全国一共清理出2 815宗城市闲置土地, 面积高达1.13万hm2, 分别占违法用地宗数和违法用地面积的91.69%和90.00%。党中央高度重视, 立即查处闲置用地, 积极做出整治行动。并于2012年对我国1999年颁布实施的《闲置土地处置办法》作出修改, 其中对闲置土地也有了更加清晰与明确的定义:国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地;已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%, 中止开发建设满1年的国有建设用地, 也可以认定为闲置土地。

2000年安徽省统计的土地撂荒面积为9.0万hm2, 约占耕地面积的1.2%;湖北省季节性耕地撂荒面积13.13万hm2, 约占耕地总面积的4.0%;江西省撂荒面积4.13万hm2, 约占全省现有耕地的2.0%, 其中季节性撂荒占撂荒面积的80.0%[1]。2012年四川省蓬溪县国土资源局对农村闲置土地利用情况进行了调查, 共清理出158处农村闲置建设用地涉及22个乡镇, 总面积27.61 hm2。村小学土地闲置占的比重最大, 有143处, 面积达到22.08 hm2;其次是农家院落5处, 面积共计5.2 hm2;再次是村办企业1处, 面积为0.23 hm2;敬老院1处, 面积0.1 hm2[2]。

国家对于农村闲置土地中的耕地进行了相关法律约束, 但是并不完善。由我国《土地管理法》可知, 对闲置耕地的处理办法分3种情况:一是闲置时间在1年以内且仍可用于耕种并收获的, 应当恢复耕种, 由原来耕种该幅耕地的集体或者个人耕种, 或者由占用耕地的单位组织耕种。二是闲置时间在1年以上, 即1年以上仍未动工建设, 应当按规定缴纳闲置费。三是连续2年未使用, 无偿收回, 恢复耕种。具体程序是先经原批准机关批准, 再由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。如果该幅土地原为农民集体所有的, 应当交由集体经济组织恢复耕种。第3种情况应当注意一点, 闲置时间为连续2年, 条件是2年且连续, 而不包括断续闲置2年的情况。

河南省、浙江省、山东省、湖南省、重庆市等地很多县市针对地方实际情况出台了耕地抛荒处罚办法。这些政策为防止土地闲置的产生、促进土地有效利用提供了基本依据, 但仍然没能从根本上解决农村土地闲置与低效用地问题。究其原因, 认为是关于闲置土地的认定法律法规不完善, 导致在实际操作中闲置土地的认定难。目前, 国家对城市闲置土地有了较清晰的定义, 而对农村闲置土地缺乏明确的界定, 学者也对其说法不一。

2 农村闲置土地范畴

《现代汉语词典》中“闲置”的含义是指搁在一边不用, 农村闲置土地也就是指农村范围内搁在一边不用的土地。而从研究闲置土地的目的来看, 是为了充分利用土地资源, 提高土地利用效率, 体现土地资源的利用价值[3], 因此农村闲置土地应指在农村由于各种人为或自然原因未得到充分利用甚至荒废的、具有生产力或生产潜力的土地。具体体现在农村土地利用过程中, 土地的使用价值、经济价值及社会功能没有充分利用或发挥的土地, 在于强调土地的利用状态, 只要土地的功能、价值没有发挥或者体现, 即可以视为闲置土地。农民将耕地撂荒、抛荒是土地闲置的一种表现形式。

废弃土地是指因采矿、工业和建设活动挖损、塌陷、压占 (生活垃圾和建筑废料压占) 、污染及自然灾害毁损等原因而造成的目前不能利用的土地, 它强调客观上不能被人们利用的土地。其在范围上较闲置土地小, 属于闲置土地的一种。低效用地则指利用效率、产出强度、利用结构等未达到国家和省、市、县 (区) 等用地政策要求, 未充分利用的土地, 但仍有调整利用的空间, 它强调人为主观上的利用方式和利用行为不合理, 低效用地应包括城市低效用地和农村低效用地, 农村土地长期低效利用, 可以当作是闲置土地范围。未利用地是指农用地、建设用地以外的土地, 故未利用地不在闲置土地范围之类。轮休地是指为了保持和恢复地力, 以便更好地维持农业生产, 有计划、有规律进行的一种暂时性的停止耕耘。因此, 轮休地不属于农村闲置土地之列。

综上分析, 农村闲置土地是指现有农村范围内已经开发但处于未被利用或利用不充分状态的, 不利于农业生产和影响集约节约利用的集体或国有土地。包含3层含义:一是地处农村;二是土地曾经处于利用状态而目前未被利用或利用不充分;三是对农业生产和集约节约利用土地起到阻碍作用, 如轮休地是有助于维持土地生产经营者的利益和耕地生产能力而停止耕作的现象就不属于此列。判断农村土地闲置与否, 不仅要看土地在形式上是否被利用, 更重要的是要看土地的主要利用功能和使用价值或经济效益是否充分体现。

3 农村闲置土地分类

3.1 分类原则

科学地拟定农村闲置土地分类原则是确保闲置土地分类成功的重要前提。我国学者对土地分类原则和依据有较深入的研究, 也提出了若干分类的原则, 给农村闲置土地分类提供了很好的借鉴。归纳起来, 闲置土地分类主要应遵循系统性原则、目的性原则和合法性原则。

系统性———农村闲置土地类型是一个自然、经济和社会的复合系统, 具有很强的整体性、系统性。分类时应该考虑能够反映农村土地实际利用情况进行闲置土地类型的划分, 客观地显示一定时期内农村闲置土地的基本特征, 分类要反映整体情况, 既要明确、简明、概括, 又要具有代表性。

目的性———农村闲置土地分类研究是为一定目标服务的, 因此在选定分类标志时, 分类依据的确定应尽量照顾其服务目的, 分类依据和指标要力求客观反映研究区的农村闲置用地分异规律。

合法性———农村闲置土地分类要遵循合法原则, 以现有法律政策为依据。应避免不必要的纠纷, 保证有效盘活再利用农村闲置土地。

3.2 农村闲置土地现状分类

有学者认为可以根据《土地利用现状分类 (GB/T21010-2007) 》进行分类型[4], 提出闲置土地的认定思路, 限定闲置起算时点和限制有效计算时段, 测量建设面积和应动工建设总面积, 考核土地上的投入状况这4个步骤确定闲置土地, 即分类型、限时间、测面积、算投资。

由于土地按照具体用途和使用性质可以采用2级分类体系。根据国内学者实地调研的农村闲置土地类型并参照《土地利用现状分类标准 (GB/T21010-2007) 》以及《城市用地分类与规划建设用地标准 (GB50137-2011) 》中的城乡用地分类, 用英文字母和阿拉伯数字组合表示。使用本分类进行农村闲置土地处置时, 可根据具体成因区别对待。将农村闲置土地分为2个大类:闲置农用地 (代码XN) 和闲置建设用地 (代码XJ) , 一级类后续分10个二级类, 具体见表1。

3.3 农村闲置土地的认定思路

3.3.1 通过闲置度认定闲置农用地。

闲置农用地是指目前未利用或未充分利用的农用地, 按农村的农地利用类型可分为闲置耕地、闲置园地、闲置林地、其他闲置农用地。现实生活中常有这样的一种现象:在某个时期, 土地已被开发, 但生产经营者或土地使用权人对土地的物质、人力与管理等投入成本明显减少或任其不管, 地上作物也没有清除, 因此有少量收获, 但利用程度明显下降。从土地利用程度及表现形式上看, 可分为显性和隐性闲置[5]。显性闲置可以从遥感卫星影视图像摄取或实地调查而得知, 那土地利用到何种程度才叫隐性闲置, 可以考虑用闲置度来衡量, 当闲置度达到某个值的时候定义为隐形闲置。用闲置度 (R) 反映某一地块农用地 (k) 闲置程度计算公式:

式 (1) 中:Ykj表示某时期等级为j的地块k的实际产出量;Ysj为同村同一时期同等级农用地作相同用途时的正常 (标准) 生产量。Ysj作为判定闲置程度的参考对象, 它可从2个方面确定: (1) 根据该地区农用地分等定级的成果和当地耕作制度标准, 某一等级农用地作某种用途时的参考标准值即为Ysj。 (2) 在相同用途下参考同期同等级的邻近农用地的生产力水平。R值反映了该地块粗放经营的程度, R∈[0, 1], R值越小, 该地块经营越粗放, 当R=0时, 即为该土地目前明显处于未利用状态;当R<某阈值r (根据各地实际情况确定, 例如r=0.4) 时 (参考同期同等级作相同用途的邻近农用地的生产力水平) , 即可认为闲置现象发生, 则R∈[0, r]为隐性闲置[6]。

3.3.2 通过耕地复种指数认定。

耕地复种指数是指1年内耕地上农作物的总播种面积与耕地面积之比, 它是反映耕地利用程度的指标, 用百分数表示。计算公式为:

复种指数的高低受当地热量、土壤、水分、肥料、劳力和科学技术水平等条件的制约。热量条件好、无霜期长、总积温高、水分充足是提高复种指数的基础, 经济发达和农业科学技术水平高, 则为复种指数的提高创造了条件。我国南方水热条件优越, 耕地利用率高, 湖南、湖北、江西、浙江、福建等省, 复种指数均在200%以上, 提高复种指数对发展农业生产、增加产量具有重要作用。因此, 一般来说, 南方地区耕地复种指数≤100%的应为季节性闲置或全年闲置。

3.3.3 农村闲置建设用地的认定。

农村闲置建设用地指农村范围内, 目前未利用或未充分利用的建设用地, 包括内部尚未利用的空闲地。土地主体功能没有实现或实现程度非常低, 即实际利用不够充分的状态。农村闲置建设用地从其用途和功能分为闲置工矿企业仓储用地、闲置住宅用地、闲置公共管理与公共服务用地、闲置交通运输用地、闲置水利设施用地。鉴于农村出现“一户多宅”、住宅用地常年低效利用等诸多现象, 农村闲置建设用地可以从2个方面来衡量:一是从土地被实际利用面积占土地总面积的比率 (%) (实际利用面积/总面积×100) , 可以考虑利用率不足1/3时算作闲置。二是从时间上来衡量, 即年利用率达到一个较低的水平。从以上2个方面同时考虑可能出现3种情况:土地利用率较低而常年利用率较高;土地利用率较高而常年利用率较低;土地利用率与常年利用率都较低。这3种情况都是土地长期处于低效利用状态, 应算作闲置 (此处常年利用率是指2年或者2年以上的平均年利用率, 不到2年的算低效利用) 。

4 结语

农村闲置土地具有面积广, 类型多, 因而界定难的特点, 因此在对其处置的时候要分类型、分地域、因地制宜, 不能实行“一刀切”的做法。在界定清楚农村闲置土地的基础上, 分类对其进行认定, 这是对农村闲置土地进行处置的首要步骤。

参考文献

[1]邢成举.耕地抛荒与中国粮食安全的潜在危机[M].武汉:湖北人民出版社, 2011.

[2]2012年度蓬溪县国土资源局关于农村闲置土地利用情况的调查报告[EB/OL]. (2012-11-29) [2014-05-04].http://www.pxxgtzyj.gov.cn/show/204.html.

[3]叶晓敏.城市闲置土地的分布特征与形成机理研究[D].杭州:浙江大学, 2009.

[4]赵小凤, 黄贤金, 马文君.闲置土地的认定思路及处置建议[J].中国土地科学, 2011, 25 (9) :3-7.

[5]金萍.冷水江市农村闲置土地利用研究[D].长沙:湖南农业大学, 2011.

[6]邵代兴, 何腾兵.山区闲置土地资源的开发利用[J].山地农业生物学报, 2007 (2) :146-150.

西北地区农村土地闲置的对策浅析 篇2

关键词：西北地区农村；土地闲置；发展

土地是人类赖以生存的物质基础，自古以来，是农民维持生活的主要来源。我国土地尤其是耕地资源稀缺，人多地少的矛盾极为突出。但是现在却出现这样两种不平衡的现象：一方面，我国人均耕地少，应该充分利用土地；而另一方面，部分土地却出现闲置，尤其在西北地区“有地无人种，有人无地种”的现象偏多。土地闲置已经成为一个突出的农业问题，极大的威胁农村社会的可持续发展，阻碍西北地区经济社会的发展。

一、西北地区土地闲置现象

近年来，随着产业结构的调整和城市化的加快，大量的劳动力从土地中解放出来，从事第二、三产业，不少农村地区出现了不同程度的土地闲置现象。大量的土地闲置，加剧了土地市场的混乱无序和耕地非农业化，严重浪费了宝贵的土地资源，阻碍农村社会经济可持续发展。西北地区土地条件不好、自然条件恶劣或劳动力缺失的地域，土地闲置现象更严重。

二、造成土地闲置的原因

西北农村地区自然条件恶劣，土地条件差，土地环境保护力度不够，出现了土地的沙化和荒漠化，致使农业产出少，所以农民放弃耕种使土地闲置下来。再者，经济利益是土地闲置的重要原因。农民和任何人一样，从事劳动的目的，就是实现自身利益的最大化，由于种种原因，西北地区农民耕种土地的预期收益，往往要小于农民从事其他经济活动如外出务工、经商的预期收益，经过比较，农民就不愿意进行农业生产了。

三、土地闲置的危害

1.造成土地资源的浪费，加剧人地矛盾。土地闲置会导致耕地的质量下降、降低土壤肥力，进而减弱土地的抗腐蚀能力。这样不仅使闲置的土地质量衰退，同时对周边的非闲置土地也会造成严重的影响，使得生态环境造成严重的破坏，浪费宝贵的土地资源，加剧人地矛盾。

2.减少农民的经济收入，威胁农村社会的健康稳定发展。土地闲置使农民的经济收入减少，影响了整个农村经济的发展和农民生活水平的提高。此外，闲置的土地使农村总体经济收入减少，严重影响农村公共基础设施的建设，致使生产条件无力改善，农民无心耕种。通常土地闲置多的农村，往往问题较多，农村社会的安定团结也受到潜在的威胁。

3.西北地区的土地闲置，使土壤沙化，耕利退化。该区是我国环境最脆弱的地区，自然条件恶劣，每年土地都会出现大范围的水土流失和沙漠化，而闲置土地更是加剧了这一现象，使得该地区的自然环境更为恶劣。

四、土地闲置的对策

土地闲置的负面影响很大，不仅致使西北生态环境更为脆弱，直接影响农民收入，长此以往更是会影响整个农村地区的长远发展和安定团结。下面以西北地区的H市为例，寻找减少和利用闲置的土地的对策。

1.合理规划土地，倡导生态农业理念。

首先，自然条件不好的土地，如沙化，产量少、不适宜耕种的土地，合理规划，搞好退耕还林还草工程，提高土壤的肥力或变为其它用地。如，H市有千亩地为戈壁荒滩，多年不曾利用，当地政府利用该区域日照时间长，面积大的优势招商引资发展太阳能发电，现第一期建设已经结束已投入生产，带来了较好的经济效益。其次，倡导生态农业理念，保护环境的同时增长农民的收入。H市属于大陆性温带干旱气候，降水稀少，蒸发量大，水资源严重匮乏。随着人口增长、农田灌溉面积的增加，水资源供需矛盾日益尖锐，发展高效节水农业迫在眉睫。当地政府依据灌区不同的地理位置、光、热、水资源条件，调整和优化种植结构并实施灌区节水改造工程。全面发展设施农业，大力发展以日光温室建设为主的设施农业。

2.吸引农民重新回归土地，提高农民受益。

首先，制度上，完善土地流转，健全土地承包责任制。政府或村委会摸清闲置土地的情况，落实责任，对空置土地加强监管，对既不耕种，又不转包给别人耕种的可耕种土地，超过两年闲置的，由村委会出面进行分配，转包给让愿意耕种的人。其次，提高土地收益率，吸引农民耕种土地。农民外出务工，家中往往只剩老人和孩子，无力耕种土地造成土地闲置。所以要提高土地收益率，吸引外出务工农民回来安心务农。要提高土地收益率，一是调整农业结构，促进农村经济稳步发展。H市根据当地的地理环境条件，因地制宜推出“设施农牧业+特色林果业”主体生产模式，目前收益显著。二是发展现代农业。规模化、集约化和产业化是现代农业的基本特征。所以需要用工业化理念经营农业产业，发展农业产业链、做响农产品品牌、提高农产品附加值，增加农产品收益。

3.政府提供扶持及保障。

首先，通过资金扶持吸引农民回归土地。通过利息减免鼓励农民贷款发展农业，同时政府出资建设相应农村集贸市场，提供配套的服务业，建立完善的物流，确保农产品的供给。再者，通过给予农民技术扶持，提升农业科技水平。建成专业的基层区域服务站所，鼓励企业、农民专业合作社和协会等发挥行业优势，开展先进技术的推广服务。积极探索社会融资机制，建立以政府投入为引导、多渠道投入并存的多元农业科技投入体系，促进传统农业技术升级和高新技术成果的产业化。第三，促进城乡融合，加快中小城镇建设，改善农民生存环境。H市就在发展生态农业的同时，着力改善农民的生活条件，实施“一池三改”的工程，即建沼气池，改造厕所、改造圈舍、改造厨房灶台；并建立“四位一体”农村环境综合整治工作机制，即农村生活垃圾处置、沟河保洁、农村公路管护和绿化养护，以此改善农民生活环境，使农民从中获益。

参考文献

[1]刘高见 段建南 唐艳 农村闲置土地的成因与对策分析[J] . 消费导刊，2008，（9）：103-10

[2]程世云，徐黎明，吴成国，让闲置地活起来[J]. 中国土地，2005，（10）：40-41

[3]陈矫建，闲置土地无偿收回的法律思考 [J]. 浙江国土资源，2006，（12）：37-40

[4]孟存鸽，对我国西部农村土地问题的调查与思考[J]. 山西高等学校社会科学学报，2011，（3）：35-37

[5]党晓庆，对武威市发展现代农业的几点思考[J].甘肃农业，2010（7）：。

闲置土地“黑名单” 篇3

这份名单详细列出了省区市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。截至去年9月30日, 全国闲置土地总计达1457宗, 闲置面积达9772公顷, 其中70%以上为住宅用地。

北京、广东、海南、江苏、重庆等地成为闲置土地“重灾区”, 四地闲置土地数量占全国的近四分之一。其中, 北京160宗, 广东324宗, 海南141宗, 重庆151宗。上海的闲置土地面积为零。

国务院关于促进节约集约用地的通知规定:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的, 坚决无偿收回, 重新安排使用;不符合法定收回条件的, 也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的, 按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

在闲置原因中, 由于政府原因造成的土地闲置达849宗, 占总数的58.2%。

西安闲置土地处置成效显著 篇4

市委、市政府领导亲自部署清理工作，连续三年督促落实。

西安市委、市政府对清理闲置土地工作高度重视，把它作为坚决贯彻国家土地政策的一项重大举措，作为促进全市经济社会协调、快速发展，解决全市土地供需矛盾而采取的一项重大举措。早在2003年3月，西安市人民政府就以市长令制定颁布了《西安市闲置土地处理办法》。2004年8月26日，时任市委书记、现任陕西省代省长袁纯清和时任市长、现任市委书记孙清云视察了城六区10宗闲置土地现场，并就闲置土地的专项治理工作作出指示，市政府随即成立了由杨广信副市长任组长的闲置土地专项治理工作领导小组，市国土资源局具体负责专项治理工作，市政府印发了《西安市闲置土地专项治理整顿工作实施方案》，全市清查处理闲置土地工作全面开展。

2005年8月10日，袁纯清、孙清云和时任常务副市长、现任代市长陈宝根专门听取市国土局情况汇报并作出决定，要求加大依法处置力度，认真处置闲置土地；严格处置闲置土地工作纪律，各级领导干部一律不得干预闲置土地处置工作。2006年8月30日，西安市委书记孙清云、代市长陈宝根等市上领导再次听取市国土局关于全市闲置土地处置工作情况汇报。孙清云和陈宝根在讲话中说：西安市在贯彻国家土地政策方面是坚决的，并把清理闲置土地作为贯彻国家土地政策的重要措施，做了大量工作，取得了很大的成效，应该对清理闲置土地工作给予充分的肯定。会议进一步研究部署了闲置土地清理工作，确定了下一阶段清理闲置土地的工作目标和措施。

从2004年8月26日到2005年8月10日，再到2006年8月30日，市委、市政府主要领导连续三年亲自视察和听取闲置土地处置情况汇报，充分体现了市委、市政府对处置闲置土地工作高度重视，体现了市委、市政府落实科学发展观、坚决贯彻国家土地政策，把闲置土地处置工作进行到底的信心和决心，也体现了市委、市政府抓工作有始有终，抓落实毫不放松的一贯精神。

国土部门强化责任，抓住难点，突出重点，全面推进。

市委、市政府坚强有力的领导和支持，给国土部门以巨大的信心，这是做好闲置土地处置工作的坚实基础和最重要的保障，进一步坚定了国土部门抓好专项治理攻坚战的信心和决心。西安市国土资源局把专项治理工作作为服务全市经济社会发展、塑造自身形象的突破性工作来抓，思想上高度重视，责任上认真落实，督查上跟踪处理，进一步加大力度，进一步加快进度，坚定信心，迎难而上，坚决打好闲置土地处理这一场硬仗。局党委书记、局长田党生挂帅出征，履行第一责任人的职责；分管领导具体负责，同时确定专人，明确任务，明确时限，明确责任；局长办公会实行一周一督查，一周一通报，定期汇报工作进展情况，把清查处置闲置土地工作纳入全市国土资源系统督查工作体系，实行全程督查和专项督查。

严格依法行政，加快处置闲置土地。

针对闲置土地成因复杂的现实情况，西安市国土资源局本着严格执行法律法规、考虑历史因素、重在解决问题、最大限度发挥土地效益的原则，研究制定了《西安市闲置土地处理实施细则》，提出对土地闲置满两年依法收回土地使用权时，可采取收回或收购的方式。这些具有创新性的措施着眼于加快消化解决土地闲置这一难点问题，使西安市对闲置土地的处理方式更加切合实际。从处置闲置土地实践来看，采取收回是一项必不可少的强力措施，但收回不是目的而是手段，只有让闲置土地动起来才能达到发挥土地效益的作用。

在开展工作中，西安市国土资源局想方设法克服各种困难，排除多种干扰，加大处置力度，加快工作进度，保证处置工作扎实开展，不搞形式，不走过场。同时坚持依法行政，严格规范法律文书，做到了听证告知书、听证通知书、限期开工通知书、收取闲置费通知书、收回决定书“五统一”。对排查出的闲置土地和用地单位取证资料齐全，逐宗建立专门的档案。对每宗拟收回或收取闲置费的用地单位，采取事先发听证告知书和处理通知书，依法组织听证等程序。全市先后发出举证通知书、听证告知书等文件146份，举行闲置土地处理听证会89场。对每一宗闲置土地的处理，都采取发出督办函、媒体公告的办法，先行告知，再行处理，既遵循了有关法律程序，也警示了其他闲置土地用地单位，为闲置土地处置工作营造社会舆论氛围，收到了良好的效果。

西安市国土资源局局长田党生向记者表示，闲置土地处置工作，事关西安市的整体形象，事关全市经济建设的全面发展，因此抓紧抓好闲置土地处理工作是各级国土资源部门的一项重要职责。虽然闲置土地专项治理工作取得了一定成效，但闲置土地的清查处理任务仍很艰巨。在市场经济条件下，闲置土地的出现是客观存在，也是动态发生的，不可能通过一次清理，一个阶段的处理就彻底消失，对此我们要有清醒认识，必须树立长期作战的思想准备。为此，我们要转变思路，把现在的事后被动查处向事前预防与事后查处相结合的方式转变，把清查处置闲置土地工作纳入全市国土资源系统督查工作体系，强力推进清查处置工作。

农村闲置土地 篇5

然而, 当土地升值后, 升值的财富主要应该由谁分享呢?

从理论上说, 土地增值可分为自力增值和外力增值。自力增值是指土地所有者或使用者自行对土地进行投资, 改善土地的物理、化学、生物、地质性状, 改善或增加土地附属物, 从而使土地增值;外力增值是指土地所有者、使用者以外的社会性投资 (如交通设施、能源设施、通讯设施、环保设施以及城市综合性建设) 对该地产生的辐射作用使其增值。

英国经济学家穆勒 (1806～1873) 主张, 土地自然增长的价值应该收归公有, 即凡不是由于土地改良而增加的价值一律归公。

美国经济学家亨利·乔治 (1837～1897) 在《进步与贫困》一书中指出:“土地价值不表示生产的报酬它在任何情况下都不是占有土地者个人创造的;而是由社会发展创造的。因此, 社会可以把它全部拿过来。”

他建议由政府征收土地单一税, 并激情洋溢地写道, “提高工资, 增加资本收入, 消灭穷人, 清除贫困, 给愿工作者众多的就业机会, 为人的能力提供自由发展的天地, 减少犯罪, 提高道德、情操和知识, 纯洁政府, 和把文明推向更高的境地——它就是把地租化作国家的税收”。

上世纪初, 孙中山先生在阐述“平均地权”的思想时写道:“文明之福祉, 国民平等以享之。当改良社会经济组织, 核定天下地价。其现有之地价, 仍属原主所有;其革命后社会改良进步之增价, 则归于国家, 为国民所共享。肇造社会的国家, 俾家给人足, 四海之内无一夫不获其所。敢有垄断以制国民之生命者, 与众弃之。”

我们并不否认, 房地产开发商对于土地财富的升值也有贡献, 比如早期在政府无力承担配套设施的情况下, 他们投资于生地, 把生地做熟;又如, 一些开发商善待土地, 创造精品, 发挥土地价值。但我们认为, 中国土地的升值主要是整体经济发展和城市化的结果, 因而土地升值的财富主要应该由公共享有, 应主要用于对原始用地一方的更为合理的补偿, 用于所在地区社会保障住房体系的建设, 以及促进所在区域的社会公共开支与人民福利。

而目前的情况并不如此。

在“蜗居”的另一面, 我们看到, 房地产业成为中国富豪们的主要财富来源。在2009年的中国内地富豪榜上, 《福布斯》400榜有154位房地产行业的个人或家族, 而同期美国的富豪榜上, 地产商缺席前40名。这被认为是“美国富豪与中国富豪的最大区别”。2009胡润百富榜同样发现, 房地产业是富豪们的主要财富来源, 在上榜行业中, 房地产富豪超过制造业、金融与投资业, 高居第一。

他们的财富真是依靠企业家才能和优秀的管理吗?还是主要“靠天吃饭, 坐地生财”?!

主要“靠天吃饭, 坐地生财”, 却对中央政府的房地产调控不断抵触, 抱怨迭出, 这又是多么不可思议的咄咄怪事?!

1457宗闲置土地的名单告诉我们, 很多房地产开发商的财富是让土地闲着放着, 放出来的。这种在闲置中增值的财富, 可能数以千亿万亿计。

多么巨大的财富, 又是多么畸形的财富!

在过去的数年间, 正是因为不遵循房地产的消费属性规律, 而不断放大房地产的资产属性, 使得“囤地”和“炒房”成为这个表面空前繁荣的行业的两个基本特征。前者坐收土地升值, 后者拉抬房子升值。

于是虚业繁盛, 民生惟艰, 实业劳动者多忧虑, 虚业投机者多聚财。

依照这样的“资产依赖型”和“交易驱动型”模式, 中国经济能够可持续发展吗?中国能够实现理性繁荣和伟大复兴吗?

我们无意否定房地产对中国经济和人民生活的贡献, 我们同样认为房地产是中国经济的支柱性产业, 且还有相当的发展前景。但是, 我们坚决反对让这个行业成为“富者越富, 贫者更贫”怪圈的资产引擎。

1457宗闲置土地, 是我们时代的产物。繁荣与扭曲交织在一起, 构成了深沉的时代之痛。

我国城市闲置土地景观化处置浅析 篇6

闲置土地, 是已经批准使用, 但无正当理由逾期未开发或中途停工满法定期限的土地。根据国土资源部调查, 到2004年年底, 全国城镇规划范围内闲置、空闲或批而未供土地共近4 000万hm2, 相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。由此可见, 闲置土地问题在我国十分突出。众所周知, 在城市中, 如果闲置土地大量存在, 将会严重影响城市环境的健康发展。因此, 通过对此方面的了解, 笔者认为可以从以下问题入手, 找出应对之策处置闲置土地, 从而改善闲置土地给城市环境造成的不利影响。

城市闲置土地带来的主要问题

1、破坏城市景观形象

城市土地如果长期搁置不用, 无人问津, 会导致杂草丛生, 久而久之变成城市中的一片“荒野”, 期间被大量建筑废料、废旧破烂、生活垃圾占据, 使得城市环境变得脏乱。部分城市流浪者和无家可归人员常选择在此随意搭建栖身之所, 一些社会闲杂人员也在此聚集, 更使得原本萧条的土地变得更加杂乱。

2.、不利于城市生态环境建设

土地资源的大面积开发一般会造成区域景观结构和功能的快速演变, 从而破坏原有自然景观生态系统。因为其开发过程本身具有极强的粗放性, 缺乏相应的生态补偿和水土保持措施, 所以造成土地原本较完整的生态结构受到强烈的人为干扰。于是, 导致原有植被过度消耗, 生物量减少, 可利用的水资源减少, 水土流失加剧等, 而城市热岛效应也得不到改善, 不利于城市整体生态环境建设。

缺乏植被或植被覆盖率较低的土壤会逐渐退化, 这对维护城市空气质量非常不利。因为土壤能通过微生物、物理和化学的过程移除污染气体, 而研究发现, 退化土壤的吸附作用效率不如健康土壤强。而且, 裸露的地表还会增加空气中的低层较粗砂砾含量, 例如, 北京沙尘天气的形成与本地沙源就有很大关系。

3、影响城市整体功能发挥

2005年6月, 根据国土资源部组织的一期未开发土地的调查, 现在全国房地产开发商手里逾期未开发的土地有近40万亩。中国土地学会副秘书长邵捷传说:“虽然房地产商手里的积压土地不是最多的, 但通常是地段最好, 价值最高的。”开发商手中囤积了大量土地, 延迟开发的做法将会导致在城市用地空间布局中, 占据城市优越区位的土地得不到优先使用, 使得土地的区位优势得不到充分发挥, 造成原本规划的城市商务中心得不到发展, 城市用地的空间布局因而呈现不合理的状态, 最终将牵制城市经济发展速度, 使得城市的整体功能发挥不出来。

因此可见, 城市大量土地闲置带来了诸多问题, 对城市的未来发展极其不利。违背了发展循环经济和建设节约型社会的重要内容, 与建设可持续性社会的宏伟目标背道而驰, 严重威胁子孙后代的可持续发展。因而, 对闲置土地的处置工作十分紧迫。

关于城市闲置土地景观化处置的几点建议

1、利用城市闲置土地发展都市农业景观

都市农业 (Agriculturein City Countryside) , 原本在英文中的意思是“都市圈中的农地作业”。在经济发达国家的一些大城市中, 保留一些可以耕作的土地, 由居住在城市的人耕作, 这就是“圈中”所确定的特定区域概念。在日本, 城市扩张速度越来越快, 城市郊区耕地非农化也随之加速, 于是原先残留在城市中的零星土地开始受到重视, 其生态效益在都市农业的方式下得到改善。因此, 我们可以借鉴都市农业的方式, 针对原本为耕地被直接划拨为建设用地, 但从未被用于建设开发的土地, 即未被人为破坏又无污染的土地, 可直接利用其种植农作物, 可以重点考虑栽植蔬菜果树、花卉等, 例如日本东京的“插花型”农业从而既满足城市居民的生活需求;又可以形成有特色的城市农田景观, 为城市景观带来新的空间特质, 实现“田园城市”的设想;还能有效的发挥城市闲置土地的经济效益和生态效益。

2、将城市闲置土地建设成为城市临时休闲绿地

目前最常见、最简单的方式是铺设草皮, 但是草坪毕竟景观效果单一, 种类单一, 提供的生态效益也较差。有测定结果显示, 一般草坪的吸尘率为8%, 灌木结合草坪形式的吸尘率为21%, 乔灌草形式的吸尘率为40%。由此可见, 不同绿地类型的生态效益是有所差别的, 因此, 在对闲置土地进行绿化时可以考虑结合乔木、灌木种植, 甚至作为将来场地建设的储苗基地, 不仅能获得更好的生态效益和经济效益, 还能形成较丰富的景观效果。笔者认为目前有人提倡将闲置土地作为苗圃使用, 不失为一个兼顾经济和生态效益的做法, 但如果场地位于城市重要地段或人口密集区, 就应该兼顾社会效益, 考虑对其进行简单的城市自然开放空间设计, 交由一些新生设计人员甚至在校学生进行设计, 既为他们提供实践机会, 又能为周围市民提供一个具有休闲功能的临时绿地, 适当的放置一些休闲及活动设施, 满足人的基本休闲需求。甚至结合将来规划项目的特质, 提前对场地进行场地标志性景观设计, 例如雕塑、摆设等。

结语

对城市闲置土地的景观化处置思路, 不仅能直接解决闲置土地给城市带来的环境和生态问题, 还能弥补有关土地管理法律法规对闲置土地部分规定上的不足。具体实行中, 可以利用有关规定收取的土地闲置费进行这部分工作, 结合产业效益、环境效益和社会效益来看, 闲置土地的景观化处置是一条回报多于投入, 有益于城市发展建设的思路。

摘要：对城市闲置土地给城市带来的问题进行归纳, 对现行处置方式进行简要分析, 根据主要问题找出直接改善的方法, 从改善城市生态环境, 维护城市景观形象的角度对城市闲置土地的景观化处置提出几点建议, 旨在为城市闲置土地的处置工作提供策略方向。

关键词：城市闲置土地,景观,环境

参考文献

[1]林依标.闲置土地的界定与处置[J].就地说法, 2003 (9) :8-11.

[2]陆少雁.深圳市裸露地水土保持技术研究[J].科技资讯, 2006 (11) :190-191.

[3]张新献, 古润泽.北京城市居住区绿地的滞尘效益[J].北京林业大学学报, 1997, 19 (4) :12-17.

[4]赵海波, 关欣.论城镇化建设与耕地保护——以长沙县为例[J].农业现代化研究, 2009, 30 (4) :434-437.

[5]陈晓.清理闲置土地:刺向房市泡沫的剑[J].商业, 2005 (7) :7-10.

农村闲置土地 篇7

关键词：闲置土地,景观,环境

闲置土地, 是指已经批准使用, 但无正当理由逾期未开发或中途停工满法定期限的土地[1]。根据国土资源部调查, 到2004年年底, 全国城镇规划范围内闲置、空闲或批而未供土地共近4 000万hm2, 相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。由此可见, 闲置土地问题在我国十分突出。在城市中, 如果闲置土地大量存在, 将会严重影响城市环境的健康发展。因此, 笔者认为可以从以下问题入手, 找出应对之策处置闲置土地, 从而改善闲置土地给城市环境造成的不利影响。

1 城市闲置土地带来的主要问题

1.1 破坏城市景观形象

城市土地如果长期搁置不用, 无人问津, 会导致杂草丛生, 久而久之变成城市中的一片“荒野”, 期间被大量建筑废料、废旧破烂、生活垃圾占据, 使得城市环境变得脏乱。部分城市流浪者和无家可归人员常选择在此随意搭建栖身之所, 一些社会闲杂人员也在此聚集, 更使得原本萧条的土地变得更加杂乱。

1.2 不利于城市生态环境建设

土地资源的大面积开发一般会造成区域景观结构和功能的快速演变, 从而破坏原有自然景观生态系统。因为其开发过程本身具有极强的粗放性, 缺乏相应的生态补偿和水土保持措施, 所以造成土地原本较完整的生态结构受到强烈的人为干扰。于是, 导致原有植被过度消耗, 生物量减少, 可利用的水资源减少, 水土流失加剧等, 而城市热岛效应也得不到改善, 不利于城市整体生态环境建设。

缺乏植被或植被覆盖率较低的土壤会逐渐退化, 这对维护城市空气质量非常不利。因为土壤能通过微生物、物理和化学的过程移除污染气体, 而研究发现, 退化土壤的吸附作用效率不如健康土壤强[2]。而且, 裸露的地表还会增加空气中的低层较粗砂砾含量, 例如, 北京沙尘天气的形成与本地沙源就有很大关系[3]。

1.3 不利于城市周边耕地资源保护

在我国, 人多地少的矛盾极为突出, 不到世界10%的耕地, 承载着世界22%的人口。2008年4月16日, 国土资源部发布的《2007年国土资源公报》中表明, 2007年全国耕地面积为18.26亿亩, 净减少61.01万亩, 减幅0.03%, 同比下降0.22个百分点。然而随着城市的发展扩大所带来的后果却是城市周边大量耕地被占用。然而, 在城市的实际土地利用过程中却同时存在着大量土地粗放低效利用的现象, 即闲置土地问题。

1.4 影响城市整体功能发挥

2005年6月, 根据国土资源部组织的一期未开发土地的调查, 现在全国房地产开发商手里逾期未开发的土地有近40万亩。中国土地学会副秘书长邵捷传说:“虽然房地产商手里的积压土地不是最多的, 但通常是地段最好, 价值最高的。”开发商手中囤积了大量土地, 延迟开发的做法将会导致在城市用地空间布局中, 占据城市优越区位的土地得不到优先使用, 使得土地的区位优势得不到充分发挥, 造成原本规划的城市商务中心得不到发展, 城市用地的空间布局因而呈现不合理的状态, 最终将牵制城市经济发展速度, 使得城市的整体功能发挥不出来。

因此可见, 城市大量土地闲置带来了诸多问题, 对城市的未来发展极其不利。违背了发展循环经济和建设节约型社会的重要内容, 与建设可持续性社会的宏伟目标背道而驰, 严重威胁子孙后代的可持续发展。因而, 对闲置土地的处置工作十分紧迫。

依目前的情况来看, 国家对闲置土地的处置工作多依赖土地管理的法律法规, 主要措施包括行政处理和行政处罚, 已经建立和讨论了有关土地节约集约利用的观点和方法, 并且取得了一定的效果。但是, 笔者认为, 城市闲置土地的处置问题, 改革土地管理制度只是一方面, 何况, 国土资源部闲置土地的处置规定一般闲置土地需等闲置满两年期限后才可作出重新安排, 说明闲置土地的事实认定需要两年以上的刚性时长, 那么闲置的两年时间, 对城市各方面所带来的不良影响怎么办, 所以, 对于闲置土地的处置, 笔者认为应该加强城市规划体系的指导性和约束力, 从闲置土地给城市造成的问题直接入手, 以改善城市生态环境, 维护城市景观形象为目标, 对城市闲置土地的处置方式提出几点建议, 配合国家土地管理工作, 以期将闲置土地给城市发展带来的显性或隐性损失减少到最小, 促进城市更快更好的发展。

2 关于城市闲置土地景观化处置的几点建议

2.1 利用城市闲置土地发展都市农业景观

都市农业 (Agriculturein City Countryside) , 原本在英文中的意思是“都市圈中的农地作业”。在经济发达国家的一些大城市中, 保留一些可以耕作的土地, 由居住在城市的人耕作, 这就是“圈中”所确定的特定区域概念。在日本, 城市扩张速度越来越快, 城市郊区耕地非农化也随之加速, 于是原先残留在城市中的零星土地开始受到重视, 其生态效益在都市农业的方式下得到改善。因此, 我们可以借鉴都市农业的方式, 针对原本为耕地被直接划拨为建设用地, 但从未被用于建设开发的土地, 即未被人为破坏又无污染的土地, 可直接利用其种植农作物, 可以重点考虑栽植蔬菜、果树、花卉等, 例如日本东京的“插花型”农业, 从而既满足城市居民的生活需求;又可以形成有特色的城市农田景观, 为城市景观带来新的空间特质, 实现“田园城市”的设想;还能有效的发挥城市闲置土地的经济效益和生态效益。

2.2将城市闲置土地建设成为城市临时休闲绿地

目前最常见、最简单的方式是铺设草皮, 但是草坪毕竟景观效果单一, 种类单一, 提供的生态效益也较差。有测定结果显示, 一般草坪的吸尘率为8%, 灌木结合草坪形式的吸尘率为21%, 乔灌草形式的吸尘率为40%[5]。由此可见, 不同绿地类型的生态效益是有所差别的, 因此, 在对闲置土地进行绿化时可以考虑结合乔木、灌木种植, 甚至作为将来场地建设的储苗基地, 不仅能获得更好的生态效益和经济效益, 还能形成较丰富的景观效果[6]。笔者认为目前有人提倡将闲置土地作为苗圃使用, 不失为一个兼顾经济和生态效益的做法, 但如果场地位于城市重要地段或人口密集区, 就应该兼顾社会效益, 考虑对其进行简单的城市自然开放空间设计, 交由一些新生设计人员甚至在校学生进行设计, 既为他们提供实践机会, 又能为周围市民提供一个具有休闲功能的临时绿地, 适当的放置一些休闲及活动设施, 满足人的基本休闲需求。甚至结合将来规划项目的特质, 提前对场地进行场地标志性景观设计, 例如雕塑、摆设等。

2.3作为艺术创作设计园地, 兼顾场地历史延续

对于一些曾经开发建设过、使用过, 但使用期满而未被新的开发商马上重新开发建设的闲置土地, 场地内一般都保有原先的遗留建筑物或者构筑设施。可以依赖城市设计创意人员的智力和创造力, 通过转换功能, 废物利用等手段进行改造和设计, 激发场地活力, 建成具有纪念意义的城市空间。

3结语

对城市闲置土地的景观化处置思路, 不仅能直接解决闲置土地给城市带来的环境和生态问题, 还能弥补有关土地管理法律法规对闲置土地部分规定上的不足。具体实行中, 可以利用有关规定收取的土地闲置费进行这部分工作, 结合产业效益、环境效益和社会效益来看, 闲置土地的景观化处置是一条回报多于投入, 有益于城市发展建设的思路。

参考文献

[1]林依标.闲置土地的界定与处置[J].就地说法, 2003 (9) :8-11.

[2]陆少雁.深圳市裸露地水土保持技术研究[J].科技资讯, 2006 (11) :190-191.

[3]张新献, 古润泽.北京城市居住区绿地的滞尘效益[J].北京林业大学学报, 1997, 19 (4) :12-17.

[4]赵海波, 关欣.论城镇化建设与耕地保护——以长沙县为例[J].农业现代化研究, 2009, 30 (4) :434-437.

[5]陈晓.清理闲置土地:刺向房市泡沫的剑[J].商业, 2005 (7) :7-10.

农村闲置土地 篇8

自上世纪80年代末土地市场逐渐建立以来, 土地闲置问题就一直存在, 这与我国地少人多、城市建设用地紧张的国情不相协调。国家统计局数据显示, 2000年至2009年, 全国房地产企业购置土地面积为33亿平方米, 而完成土地开发面积仅有近21亿平方米, 简单计算可知, 约12亿平方米土地未被开发, 其中多数其实已沦为闲置用地。

国土资源部曾公布一份全国1457宗闲置土地“黑名单”, 更令囤地问题成为“千夫所指”。来自国土资源部的数据显示, 2011年国土资源部共收回闲置土地2393公顷, 盘活批而未供土地1.16万公顷。借着近年来房价几度飙涨的“东风”, 开发商趁机大肆囤地, 攫取超额土地收益。而用地的大量闲置, 不仅是资源的极大浪费, 还造成政府无法准确预测社会对土地资源真实需求, 使土地市场出现虚假繁荣, 土地资产功能被放大, 房地产投机难于遏制。

为了打击开发商囤地, 政府国土资源主管部门多次出台政策、法规, 从1999年4月颁布施行的旧版《闲置土地处置办法》, 到去年年底的《修订草案》, 再到今年7月1日正式施行的《闲置土地处置办法》 (后简称《办法》) , 可以看出政府对于闲置土地的处置办法和力度在进一步规范和加强。

此前, 政府为整治囤地问题多次出招, 始终收效甚微, 原因究竟何在?随着新《办法》的推行, 四处蔓延的囤地现象会不会就此大幅减少或消失呢?

在网络上曾经流传过的一份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》上, 详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中, 北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”, 这4地的闲置土地数量占全国的近1/4, 70%以上闲置土地性质为住宅用地。

海量土地遭到闲置

在上海寸土寸金的南京路, 有一块“奇怪”的土地。

1992~1994年, 香港上市公司中国地产集团旗下公司陆续完成南京西路永源浜3、4、5、8号地块 (协和城二期) 的批租, 在1994年至2003年间又陆续购买了邻近的数个地块。

协和城项目曾被上海市政府列为南京路五大主要商业项目之一, 计划分两期开发, 总建筑面积达40.9万平方米左右。协和城一期已于2000年竣工, 总建筑面积约6.25万平方米, 包括公寓和部分零售商铺。二期则主要以零售、酒店、办公楼为主。

该项目对外宣称的开工日期是2009年3月11日, 竣工日期是2010年11月5日, 虽然竣工日期已过一年多, 却尚未完工。在此之前, 经过两次修改规划、多次停工, 这块土地升值超过10倍。

协和城二期是囤地现象的一个典型案例。北京的华龙大厦, 闲置5年, 坐收1亿元;广州珠江新城的一块靓地, 前后闲置了12年, 土地增值接近11倍, 开发商尚未动工获利已接近11.2亿元……如此现象在大江南北的大中小城市不时可见。仅上海一地, 据粗略估算, 囤地总量就有约4000万平方米。而全国闲置土地的总量至今尚未有权威统计数据出炉。

“闲置土地就好比城市的一个‘疤’, 看上去就让人不舒服。从土地利用来讲, 本来建设用地就不多, 不管是将土地用来规划商场, 还是规划为写字楼或是住宅, 地方政府在出让土地时都有自己的想法, 比如要解决多少住房问题等。但土地如果被闲置了三四年还没动, 那对群众的生活肯定有影响。闲置土地跟房地产也有直接关系, 如果对闲置土地不予管理的话, 那开发商就会变相囤地。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说。

囤地带来恶性循环

从开发商的角度看, 土地作为重要的生产资料, 是企业未来发展的基础。在资本市场上, 拥有更多土地储备的房地产公司更容易受到投资者的青睐。这也在一定程度上助长了房企的囤地之风。

“在资本市场中, 房地产开发商有土地银行的概念。土地储备越多, 公司价值和市值就越高。”SOHO中国董事长潘石屹曾指出, 衡量房地产公司的价值, 不光有利润指标, 还有NAV (净资产价值) 估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司增大土地储备, 从而造成有些开发商土地储备大大超过开发能力, 进而形成囤地。

“正是由于对NAV估值法的推崇, 使得不少地产商参与到土地储备的竞赛中。通过增加土地储备做大市值, 进行再融资后又投入到土地市场, 从而形成了恶性循环。”一位房地产券商研究员直言, 加上近几年土地市场迅速升温, 土地价格在快速攀升的过程中也增加了囤地的利润空间。在资本逐利的驱动下, 开发商通过不断买地——改规划——囤地来坐等升值。

除了开发商自身原因造成的主动囤地冲动外, 拆迁难和居民反对等引发的规划调整是开发商经常提及的两个主要理由。由于过去许多地不是净地出让, 开发商和拆迁户始终难以达成意见一致, 致使土地不能动工。而项目周边居民强烈反对规划方案, 因此需要调整规划, 规划的调整自然要耗费时间, 延期开发也就理所当然。此外, 出让地块有复杂的法律纠纷导致动工难等因素。

另一方面, 由于配套建设以及规划修改等方面的地方政府因素也是不容忽视的问题。北京某国有房地产公司的负责人指出, 地方政府每隔几年会进行一轮总体规划的修编, 一些既定土地原有规划可能面临调整。有时市政建设或是道路扩宽等因素, 造成用地性质或土地容积率变化, 开发商就需要和地方政府进行重新协调和沟通, 从而造成土地批而未建。

地方政府与房企“相互理解”

实际上, 我国出台公布处置闲置土地的政策已有10多年了, 但全国范围内真正收回闲置土地的案例鲜有所闻。

1999年4月发布的旧《办法》规定:满1年未动工开发, 征收土地出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发, 可以无偿收回土地使用权。“虽然早有‘无偿收回’之类的规定, 但政府查处一直是‘只打雷不下雨’。”中建中汇律师事务所的一位律师直言, 对闲置土地的收回, 怎么收、收哪些土地都无法可依。

2005年开始, 国家在诸多调控文件中, 都曾要求清查闲置用地, 尤其是打击企业囤地行为, 但效果却不敢恭维。“从宣称约谈到延期问责, 再到后来下发闲置土地清单, 处罚力度一次不如一次。”中国土地学会一位专家如此评价国土部对闲置土地的“不力作为”。而旧《办法》中存在的不可操作性, 使得国土部对闲置土地的处置更加举步维艰。

某国企开发商提到, 旧《办法》对于竣工时间的限定并不算严格, 而“开工”对开发商而言则颇为简单。而且, 即便不能如期开工, 开发商也能找到理由来搪塞, 比如规划原因, 最容易蒙混过关。关键是, 地方政府也不愿意惹事, 除非太出格, 就不会主动去插手太多。很多高价地太早开工开发商赚不到钱, 地方政府和开发商是买卖双方, 能“相互理解”。

国土部有关人士曾透露, 目前土地闲置大体分为两类, 企业自身原因造成的占46%, 另外54%的闲置土地主要是由政府原因造成。业内人士指出, 正是对土地收入的依赖性以及牵扯到的各方面利益, 使得地方政府对于开发商的囤地行为“睁一只眼闭一只眼”, 打击囤地的政策执行力度不够。

“《闲置土地处置办法》中规定了土地闲置时间超过两年可无偿收回的例外情况, 但对‘不可抗力’、‘政府、政府有关部门的行为’和‘动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延’这3类例外情况均无进一步的具体规定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说:“按现有政策规定, 政府原因造成土地闲置原则上不予追究责任。这相当于一个挡箭牌, 不排除一些企业为了躲避处罚, 也编造理由挤进了‘政府原因’中。”

中国国际经济交流中心专家马庆斌指出, 闲置土地的实质不是“闲”, 而是“囤而不发”。大家之所以让它闲着, 是因为它闲得有价值, 它有潜在的升值空间, 所以才让它闲下来, 实质上这种闲置土地“囤而不发”的状态是地方政府和开发商的一种默契。

国土资源部政策法规司司长王守智也坦承, 旧《办法》在执行中遇到一些麻烦。如闲置土地认定标准、处置主体等缺乏处置程序性规定, 需要进一步明晰;因政府原因导致的闲置土地占了较大比例, 需要妥善处置盘活利用等。

新《办法》也不能指望?

从去年底开始, 旧《办法》进行了其施行以来的首次修订, 最终形成了新的《闲置土地处置办法》。中国土地勘测规划院副院长周建春认为:“这次算是较大程度的修改了。”

可是, 不少人预言, 对于新公布的办法还不能够寄予厚望。

新《办法》问世之时, 上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上调侃说, 他“万分同情国土部”。他认为, 一年不开发罚款20%, 二年不开发无偿收回, 这规定早就是“旧政”了, 且近几年强调过N多次, 没用的。

“原来可能规定得比较粗一些, 现在把一些条款做得更细了一些。但是原来有的东西基本上都形同虚设。”北大公共经济研究中心研究员韩世同说, “有人说, 如果说真的想通过收取闲置费促使开发商加快动工速度的话, 为什么不把这个比例往上提高一点?我觉得20%就不是一个很小的数。如果真收的话, 我觉得这个是有压力的。问题就是其实收不了、收不到。其实满两年要全部拿走, 还无偿拿走, 惩罚力度更大, 但是开发商都有办法去化解掉和回避掉。我觉得我们现在的规定跟实际操作之间的距离比较大。倒不如在实际的操作方面适当地规定一下, 或者是寻找到一些可行的办法, 否则的话还是会形同虚设, 土地出让费用拿不到, 最后无偿收回又收不了。”

还有网友大讲“风凉话”:“据说, 六成以上的土地闲置都是政府原因造成的。不用说, 新政还未实施, 已经打了六折以上的折扣。属于政府的原因不能开工, 当然不能闲置一年征缴20%闲置费, 也不能闲置两年无偿收回。剩下的不到四成原因是开发商的, 还是可以处置吧?但也很难说, 一是要看政府和开发商的关系如何, 二是要看开发商攻关能力如何, 三是要看开发商表演水平如何。三者有其一, 仍然可以逃过闲置土地的处置。比如, 开发商很有可能制造一些事件拖延开发。开发商其实是既懂得钻政策空子, 又懂得市场的人。”

从7月1日起, 新修订后的《办法》开始实施, 各地存在“囤地”行为的房地产开发商们面临“大考”。虽然新版《办法》对闲置土地的认定、处置、监管, 均提出了较为详细的管理方法, 土地闲置问题由来已久, 即便政策出台, 如何得到有效执行, 还存在诸多疑问。

(一)

对于闲置土地, 老《办法》认定有三类, 包括国有建设用地“约定、规定动工满一年而未动工”, “已动工但建设面积不到总面积三分之一或投资额不足25%”, “中止开发建设满一年”。新《办法》在这方面没有变化。也正因如此, 新《办法》被一些人认为是“新瓶装旧酒”。

但是新《办法》规定, “县级以上国土资源主管部门及其工作人员违反相关规定的, 依法给予处分”, 再次明确“未动工开发满一年的闲置土地, 由市、县国土资源主管部门按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费”。此外, 新《办法》还对“政府原因闲置”作了细致规定。

中国指数研究院研究总监陈延彬指出, 新《办法》加大了地方政府的督促力度, 如果囤地情况严重到一定程度, 就会限制土地供应;且要求国有建设用地使用权有偿使用合同和划拨决定书应当就项目开工、竣工时间和违约责任等作出明确约定。显然, 新《办法》加大了对政府相关部门的约束力度, 严格规范了操作程序, 明确了责任。

“有了这样的规定, 今后对于是主动囤地还是政府原因造成的囤地争议就少了, 打擦边球的机会也少了。”陈延彬认为。

王守智介绍说, 为避免土地纠纷造成的新的闲置土地, 《办法》明确要求必须是“净地”, 禁止“毛地”出让, 就避免了因拆迁等原因造成的土地闲置。市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰, 安置补偿落实到位, 没有法律经济纠纷, 地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确, 具备动工开发必需的基本条件。

此外, 闲置土地的认定标准更加清晰, 操作性更强。王守智表示, 过去由于没有“动工”状态的具体标准, 管理者经常遇到用地者以“围墙”为动工标志的现象, 不利于闲置土地的认定和处置。另外, 开发建设面积占应动工开发建设总面积1/3或已投资额不足25%的计算标准也不清晰, 闲置认定的难度很大。这次修订, 专门在附则中作出名词解释, 其中, “动工开发”定义为依法取得施工许可证后, 区分需挖深基坑的项目、使用桩基的项目和其他项目, 分别确定标准;“已投资额、总投资额”均不含土地价款和相关税费。

鉴于此, 同策咨询研究中心总监张宏伟认为, 如果新《办法》能够得到严格执行, 将对市场供应产生重要影响, 也就是说将促使存量土地尽快进入到开发环节, 并且形成市场供应, 增加市场供应量。

“新《办法》是要在存量土地上下工夫, 提高存量土地开发效率, ”中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出, “但具体效果还是要看地方政府的执行意愿和力度。”

(二)

那么, 地方政府的执行意愿和力度究竟如何呢?就在日前, 一件反面案例被曝了出来。

苏州独墅湖边有一大片空地, 绿城集团在2009年9月份拍下了这里, 准备开发一个叫做绿城玫瑰园的高档商品房项目, 按照36亿元的地价计算, 单单当时的楼面价就已经达到了28000元。预计的竣工时间是定在2014年12月, 但是到现在还迟迟未见开工。

“即使是按照原来的规定, 在一年内一定要开工, 一个坑总是要挖吧?几个桩子总要打吧?可是没有。两年之内, 应该有30%的面积要开工, 或者投资的25%, 显然这一点也没有做到。2009年9月份拍的地, 不管是按照新的《办法》, 还是按照旧的《办法》, 这块地都应该已经收回了, 但是现在开发商还在这里准备搞创新型的项目。”知名时评人刘戈说:“实际上绿城集团本身也有资金困扰的问题, 因为它当时拍得太高了, 现在它如果开发会占用资金, 所以就撂在那个地方。当地政府显然是容忍了这样的一种状况。”

中国人民大学土地规划研究中心主任严金明评论道:“重要的是处罚办法的履行和落实。绿城明显已经超过了闲置土地两年了, 我想地方政府应该是知道的, 但是在处理的时候, 因为比较困难, 所以就绕开走了, 把这个先放在了一边, 这样拖的时间就越来越长。”

(三)

大量土地闲置未开发所造成的种种危害, 已毋庸讳言, 经过多年来的讨论, 社会已达成基本共识, 需要认真清理闲置土地, 让违规囤积居奇的开发商付出应有代价。开发商大量囤地就是为了赚钱, 地方政府心知肚明却公然袒护, 亦是有利益潜伏其中, 轻易不愿下手清理闲置土地。可见, 国土部要想顺利实施处置办法, 就要盯紧地方政府, 督促它们严格执行《办法》。

完善监督体制

“我们对于政府的责任现在很清晰, 政府和开发商之间的责任分界非常清晰, 对于开工的标准和闲置的标准定得也非常清晰, 而且已经清晰到建筑图纸上以及投资报表上。但是光有这些还不够。”刘戈表示:“记得在2010年的时候, 国土资源部门对囤地的现象有一个风暴整治, 当时查出来有2800多宗的闲置土地, 占到整个出让土地的三分之一。现在过了两年, 这些到底有多少被收回的?现在我们还不是特别清楚。”

他说:“那么, 除了上级部门的监督, 公众的监督也非常重要。是不是可以在《办法》里做一些修改, 或者出台其它的补充办法, 把社会公众和其它的相关部门, 比如建筑商等等, 都纳入到这样一个监督体系里来?如果发现有项目占着土地闲置了好几年, 只要有人举报, 最后我们都必须给一个回答, 回答了以后, 必须要有一个成熟的结果, 有了结果, 就必须要通过媒体来公开, 这和上级部门的监管结合起来, 才形成了一个完整、全面的监管体制。”

“在监督技术上, 国土资源部有杀手锏, 就是它的卫星系统。现在关键问题是, 第一, 它掌握的数据能不能公之于众?让公众也来参与监督?第二, 让地方政府对闲置土地的处理负有主要责任, 我想说的是, 国土资源部对地方政府到底有什么责任?它的责权利的边界到底在什么地方?我们假设, 一年后两年后, 还是有大规模的闲置土地的话, 这个责任到底是得到政府的?还是国土资源部的?这个责任的边界必须分清楚, 否则任何一级都可以把它的责任压给下一级, 而它自己不承担主要的责任, 那么闲置土地的问题, 就永远也解决不好。”著名财经评论人叶檀指出。

管住地方政府

“闲置土地说简单也简单, 说复杂也复杂。”房地产专家陈真诚分析, 说简单是指企业看到地价房价上涨后大肆囤地, 地方政府土地政策执行不到位;说复杂是因为地方政府出于土地财政考虑、为大企业招商承诺低价土地, 加上拆迁、地方一把手换人、企业囤地倒地等因素, 利益复杂纠缠不清。陈真诚透露, 国土部的一位官员曾私下向他坦言处理闲置土地的苦衷。“我们也想调控好, 但能力有限, 我们对地方政府没有管辖权, 地方很难执行我们的调控意图。”

多位专家一致认为, 仅靠国土部一个系统孤军作战, 在短期内处置闲置土地难见实效。“再怎么完善《办法》, 也不过是个部门法规而已, 如何做到兼顾各方利益, 恐怕还是个问题。”一位不愿具名的专家这样表示。

“《办法》是国土资源部下发的文件, 但地方上真正和开发商产生关系的是市长、县长们, 国土资源部门的部长、厅长是管不到他们的。所以如果在一些土地闲置的问题上, 有一些地方政府领导犯了错误, 那么最后谁来惩治他们?这个可能就需要其它一些部门的介入。比如闲置了很长时间, 最后证明是政府部门的问题, 这个时候应该要有一个能管住干部的部门, 给他头上有这么一个戒尺, 这样可能对于我们这个政策的执行会有非常实际的效果。”刘戈认为。

独立地产评论员顾海波说, 解决囤地禁而不止, 应该成立固定机构, 建立以国土资源部门为主、相关部门为辅的协调机制, 并由各级政府主要领导人担任组长, 增强组织协调处置力度, 共同打击房企囤地。

地产业内人士杨少锋则建议, 国土部应与银监会、证监会联手清查闲置土地。如果在国土部严查囤地、炒地的同时, 银监会能对闲置土地的开发商进行信贷风险调查, 并采取贷款上的限制, 那么不仅将对土地存量市场带来明显改善, 督促开发商早日动工, 政策趋紧也将给新增土地市场带来威慑作用, 开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发带来的风险。

严征土地增值税

有不少业内专家表示, 在开发商囤地泛滥的当下, 严征土地增值税或将有效遏制开发商的囤地行为。

“开发商根据市场节奏和自身实力向市场提供房屋多少、快慢, 应当说都不是问题, 政府也无权直接干涉。问题出在囤地, 实际上是土地投机。”知名时评人苏文洋表示:“政府只要通过税收的形式把开发商囤地期间的增值收走, 彻底打消开发商囤地的增值预期, 自然也就不存在大量闲置土地的问题了。”

根据北京科技大学中国经济研究组的研究, 土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税, 如果严格执行清算政策, 将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外, 因囤地或捂盘而获得的额外收益, 最高要缴纳60%的土地增值税, 加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本, 将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。

对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧, 北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为, 土地增值税是在房地产项目已销售完毕或至少销售85%以上后才进行清算的, 因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样, 想全部转嫁给消费者的可能性不大。

根除土地财政“依赖症”

长期以来, 我国地方政府依赖土地财政的现象相当严重, 在双方获利的情况下, 地方政府的不作为有时是有意为之, 这才是根本原因。这也是为什么《办法》中专门强调要明确地方政府责任问题的原因。

马庆斌说:“为什么几次清理闲置土地的行动效果不太明显?原因一方面是我们目前整个经济的发展方式, 包括地方政府过多地依赖土地财政;另外是我国过去对闲置土地的处置办法不太健全;还有即便有了管理办法, 地方政府因为和开发商有利益默契, 这样就使得执行强度被大大的弱化。长期来看, 如果这种土地财政的魔咒不解除的话, 这种闲置土地的病根就永远难除。至于下一步的执行力度, 从长期来看还是不乐观的, 解决的出路应该不在于土地闲置, 或者闲置土地的处理上, 而在于地方政府。鼓励地方政府更多地建立实体经济, 我想才是一种真正坚实的路。”

因此, 他指出, 解决土地财政问题的当务之急, 是从制度安排上弱化地方“以地生财”的冲动, 给予地方更多的资金支持。一方面, 亟待完善土地收入管理使用办法, 变寅吃卯粮式的一次性“透支卖地”为每年都有土地收入的平稳开发, 并且严格管理和规范使用卖地资金, 确保卖地收入更多地用于改善民生;另一方面, 按照事权和财权相匹配的原则, 给予地方更多的资金支持, 使其能够有财力支撑地方经济社会各项事业的发展。要改变地方依赖土地财政的依赖, 需要地方转变经济结构、发展模式, 包括对其他产业的促进, 能够拉动财政的增长。而解决土地财政的根本出路, 是要进行财税体制方面的改革。只有建立健全地方税收的财源, 进一步完善地方税收的体系, 改土地出让收入为征收物业税增加地方政府收入, 建立与地方事权相匹配的财权, 才能从根本上减轻地方政府对土地财政的依赖。这样才能从根本上解决囤地问题。

如何避免房地产业土地闲置探讨 篇9

【关键词】房地产业；土地闲置；避免措施

1.引言

土地是珍贵的不可再生资源，当前土地闲置问题在土地资源利用和管理中颇受关注。虽然国土资源部对闲置土地出了“狠招”以加大打击力度，但仍然面临着闲置土地“认定难、处置难、再利用难”的问题。据国土资源部介绍，根据节约集约用地专项督察结果，全国2009年至2013年已供应的建设用地中，存在闲置土地13718宗、105.27万亩。截至2015年6月底，全国已处置闲置土地24.24万亩，占专项督察发现闲置土地总量的23%，其中动工建设12.96万亩、收回10.28万亩、置换1万亩[1]。因此从产生闲置土地的原因入手，在供地前做文章，避免“先产生后治理”的窘局也不失为一剂良药。避免房地产业土地闲置将会提高土地利用效率、缓解住房紧张的同时，可能带来房价的下降，使供求平衡成为可能，更能积极推动房地产业良性健康地发展，并且对促进土地节约集约利用有重要意义。

2.房地产业及其土地闲置现状

目前中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右，已出让的土地有2/3处于闲置状态[2]。中原（中国）地产研究中心2009年8月底发表的报告显示，40家开发商于2003-2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块仅占43%，其余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”；2007年的18个“地王”项目，有四个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段[3]。

房地产业土地的大量闲置，对社会造成了诸多的不良影响。它直接导致土地低效利用并使农用地面积减少，是对土地资源的浪费；同时使城市环境、面貌及城市规划遭到破坏，影响了城市空间结构的优化和城市功能的全面提升，不利于城市经济的健康发展。

3.房地产业土地闲置的原因

面对房地产业土地的大量闲置，本文对其产生原因进行分析，主要包括以下两个方面：

3.1用地者方面 一是用地者资金回笼不到位，没有资金动工；二是用地者购地单纯为了炒地皮，恶意囤积土地；三是用地者推迟开发，以获得土地增值收益。

3.2政府方面 房地产业对政府而言有着举足轻重的作用。首先，房地产市场的繁荣能带来土地交易价格的攀升，地方政府以地可生更多的财，地方政府与房地产开发商的利益比较一致；其次，地方官员希望创造了出好的政绩，获得较高税收。此二者开发商皆可提供，因而地方政府与开发商成为利益合作伙伴。基于二者以上的利益关系，地方政府的价值观发生扭曲、管理行为不当，管理实践中出现错位、越位、缺位的问题，地方政府在房地产土地闲置监管方面不作为，房地产管理制度存在缺陷。

4.避免房地产业闲置土地产生的措施

资金和土地是房地产开发最核心、最关键的两个环节，它们好比是房地产业的血液与身体，政府对房地产业的调控可以以此为方向。土地供应是房地产开发的源头，对土地一级市场的有效调控，对减少闲置土地及房地产市场的稳定与发展有至关重要的作用。房地产业的发展与金融市场的发展密切相关，金融业好比是房地产业的债权人，金融调控对于金融机构的风险控制以及房地产业的调控效果尤为明显。因此本文阐述的避免房地产业土地闲置产生的措施主要从资金和供地两方面入手，提出建议仅供参考，以期房地产业健康发展，服务经济，利国利民。

4.1严格考核房地产开发商资金能力 房地产业作为资金密集型行业，投资规模大，周期长，从最初的土地开发到建筑施工，直至最后的销售阶段，每个阶段都离不开资金的支持。其资金来源主要为自筹资金、银行贷款和其他资金来源。其中占据拓宽房地产企业融资渠道首位的其他资金，有80%以上的部分来自于定金及预收款，这部分定金和预收款中又有60%-70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心发放的个人住房按揭贷款。在自筹资金中，企业自有资金仅占55%左右，其余部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款，所以上述几项相加，实际上，房地产开发资金中银行信贷资金至少要超过60%[4]。与过于依赖银行贷款对应的是房地产自有资金率低，从2000年到2007年底，我国房地产开发自有资金率长期保持20%以内，远不及“国六条”规定的35%自有资金率标准[5]。

房地产业投资大、风险大，属于资金密集型、管理密集型和人才密集型企业，因此对开发商的要求比较高。不言而喻，大型房地产企业是市场竞争的主力军，在整个市场中占有较大的份额。目前我国近3万家开发企业主要有三类：一类是资金充足、专业开发水平较高的房地产开发商；一类是资金比较充足、但开发能力或项目运作能力有所欠缺的开发商；一类是小型项目公司，其数量众多。后两类房地产开发商无疑在房地产开发中易产生资金能力不足。

因此，就在房地产开发中发生的因用地者资金回笼不到位，没有资金动工产生的土地闲置问题的解决，应当积极进行房地产业调整，进行房地产业的联合、兼并和重组来保障其资金实力水平，提高行业的集中度，加快房地产业进入质量和品牌成长期。

4.2审慎向房地产商发放货款 经营行为不合理、不科学、不规范是目前商业银行和其他金融机构普遍存在的问题。我国城市化和经济高速发展，房地价格不断上涨，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至追捧，“地王”的出现更是起到了推波助澜的作用，在业务经营上急功近利，降低客户资质评定的门坎，简化审查手续，加快审查速度，忽视项目本身所具有的风险性。另外，目前参照银行贷款的有关条款来进行业务经营的房地产信托机构，在某种意义上是银行的变种，但其在对委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不及商业银行，故风险性更大。

基于银行等金融机构的上述高风险的经营行为，建议其在向房地产商发放贷款时应审慎，严格审查客户资质并对未来市场状况客观分析，避免过度的放贷行为，这在某种程度上也是在控制本身的投资风险，同时对房地产业优胜劣汰、提高行业整合能力起推动作用，进而防止房地产行业内因资金链断裂所造成的土地闲置问题做贡献。

4.3控制房地产开发商取得土地数量指标 在城市开发和土地资源配置方面，政府的计划调控作用包括保证资源的充分利用，防止和修正资源配置的错误，抑制垄断、保护竞争。

市场经济中，价格机制驱动供给和需求，使生产和消费实现均衡，促进资源充分利用。但前提是信息充分、对称、要素可以自然流动等等。而现实中，这些前提是不充分的，因此必须由政府采取措施来调控，以保证这些前提的实现。另外，保障粮食安全及生态环境的良性循环，是城市开发的首要前提，应积极推行耕地保护与环境保护，市场机制自身往往会导致土地等环境资源的错误配置，土地资源即使在市场上有需求，也不能完全开放供应。再者，市场经济的自由竞争会使生产要素集中到少数生产者手中，最终导致垄断。而土地资源由于其稀缺性及无法流动的空间特征，又较容易产生垄断，导致暴力，所以土地供应的一级市场应当掌握在政府手中，由政府时、空、量、序地投放市场，以保障土地资源的合理配置。

鉴于政府以上的计划调控作用，作者认为在当今房地产业中存在大量闲置土地，应当充分发挥政府的计划调控作用，控制房地产开发商取得土地的数量指标。虽然市场对土地资源有需求，房地产开发公司资金雄厚，有开发能力，但为避免其囤积居奇的倾向，有计划有序地将土地出让给开发商并规定其取得土地最高数量标准，也避免其产生垄断，同时也是保护耕地与环境的需要，因此土地不应在市场上完全开放供应。

4.4征收高额税率抑制市场投机 世界许多国家通过征收高额税率以抑制市场投机，对于用地者购地就是为了炒地皮，恶意囤积土地及推迟开发获得土地额外增值而造成的闲置土地也可以采取征收高额税率来抑制其投机行为，进而避免土地闲置。

如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还要支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。借鉴这个办法，我们可以对房地产开发商手中的闲置土地征收高额闲置税以抑制其投机行为。

如在韩国，采用逐步升级的办法，用重税打击投机。将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，使投机者无利可图甚至亏本。借鉴这个办法，我们可以对房地产开发商了取得的多块未开发闲置土地在二级市场倒卖交易中征收级别重税以打击其只倒卖土地的投机行为。

如在美国，对房地产保有环节征收高税，对不动产征收的税要占到其全部财产税收入的80%。借鉴这个办法，我们可以对开发商持有的所有土地及未售房屋征收高税以打击其囤地及“捂盘”的投机行为，迫使其加速闲置土地的开发利用与建成房屋的销售。

5.结语

房地产业土地闲置状况严重，产生原因也较为复杂，对社会影响不良且很难处理。但亡羊补牢，尤为未晚。找出症结，对症下药，在加紧处置闲置土地的同时更要防止新的闲置问题的产生。期待土地市场的规范、城市结构的优化和功能的提升及房地产业持续健康的发展。

参考文献

[1]王萌萌.国务院重拳整治资金“沉睡”和土地闲置[EB/OL]. http：//news.xinhuanet.com/2015-07/29/c_1116078195.htm，2015-7-29.

[2]李和裕.2/3已出让土地闲置[J].党建文汇，2007，7（下）：12.

[3]魏文彪.收回闲置土地关键在执行[N].中国信息报，2009-10-1，（002）：5-9.

[4]李明海.利益制衡论——当前我国房地产业利益关系研究[D].108：7-13.

农村闲置土地 篇10

日前, 中国铁路总公司发布了《中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘招标公告》和《资产评估项目招标公告》, 分别涉及土地资产的评估和路局及其附属公司的资产评估。

之前, 国务院对铁路投融资体制改革已明确“铁总依法盘活利用原铁路生产经营性划拨土地。”有铁路系统人士向记者表示, 在铁路高负债、建设任务重压的背景下, 这项计划有利于准确评估铁路资产以确定经营模式, 同时盘活资产有利于缓解铁总债务和建设压力。待评估结束后, 铁路资产的变卖与经营将成为现实。

更有行业分析人士指出, 土地和资产评估招标的开启是一个强烈的信号, 原先闲置的铁路沿线土地将开始产生价值, 不排除大规模用于房地产开发。

铁路土地闲置量大

本次招标范围包括全国18个铁路局、3个直属专业运输公司, 包括中铁快运股份有限公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁集装箱运输有限责任公司和铁道科学研究院。

本次招标对投标人资格进行了严格要求, 要求土地评估机构具有独立法人资格, 具备中国土地估价师协会认证的全国范围内A级资信;在册的土地估价师人数须在10名及以上, 正常执业3年以上, 并具有大型中央企业改制土地评估经验等。

有地方铁路系统人士向记者表示, 铁路的土地除了线路、站点使用外, 还包括各系统的生产和管理用地、员工生活居住用地、后勤保障用地等。“铁路有大量的地产, 其中不排除有些闲置、待开发与调节的部分。”

公开资料显示, 像广深铁路、大秦铁路、*ST国恒都有大量土地储备。宏源证券研报称, 广深铁路土地所有权总面积约1200万平方米, 广深沿线站段所占面积大约400万平方米。“广深沿线腹地经济较好, 沿线部分站点利用率低, 开发空间大, 根据初步估算, 沿线站段土地增值空间超100亿元。”

有业内人士表示, 目前很多铁路沿线及站点土地处于闲置状态, 在部分省份的地铁、城轨建设中曾寄望借助“以地养铁”的模式, 但遭遇推广难题, 主要是涉及部门较多, 制度和法规上存在障碍。

铁路资产盘活开启

去年8月, 国务院出台《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》, 明确指出, “加大力度盘活铁路用地资源, 鼓励土地综合开发利用。支持铁路车站及线路用地综合开发。中国铁路总公司作为国家授权投资机构, 其原铁路生产经营性划拨土地, 可采取授权经营方式配置, 由中国铁路总公司依法盘活利用。”

新一轮的土地改革也为铁路土地盘活提供了契机。十八届三中全会强调建立城乡统一的建设用地市场, 允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市等。

另据媒体报道, 截至2013年9月30日, 中国铁路总公司总资产为4.84万亿元, 负债3.06万亿元, 巨额负债已严重拖累铁路发展。

一方面铁总负债累累, 另一方面又有大量的资产被闲置。无论是债务压力还是建设形势, 盘活资产、筹集资金都将成为铁总工作的重中之重。

上述铁路系统人士称, 重新对铁路进行资产评估是进一步深化改革, 而这次的资产评估包括地产部门是一大进步。“既然铁总实行公司制, 就应按现代公司制的法则与规律运行, 清晰的资产评估不仅应该进行, 而且应比较准确地评估所有资产, 也好确定资产的经营模式。”

有行业分析人士也指出, 土地和资产评估招标的开启是一个强烈的信号, 这意味着政策终于开始松动, 原先闲置的铁路沿线土地将开始产生价值, 不排除大规模用于房地产开发。

在今年召开的全国铁路工作会议上, 铁路沿线土地资产经营开发也被列为2014年铁路改革的重点任务之一。有消息人士称, 铁总正在研究铁路土地综合开发问题, 由国土部等部门联合规划制定政策, 但最终好处归铁总。

上述铁路系统人士也表示, 既然是资产经营, 就不会存在交通用地不可开发的道理, 相关的法规障碍可以解决, “铁路的一些好地段应该在资产经营中发挥作用。”