闲置成本

闲置成本（精选10篇）

闲置成本 篇1

0 引言

企业为了长期发展, 必须获取利润。当其所拥有的资源都被充分应用到增值作业中时, 利润就会产生。未使用但是必须支付费用的资源不能直接产生利润, 反而会减少利润。因此, 获取利润的关键是其所拥有资源的产能是否能够得到充分利用。从而通过不断采取措施降低资产闲置的程度, 将可以增加企业的利润。从管理的角度看, 大量闲置资源的存在, 占用了资金, 增加了维护费用, 而且有些公司将闲置生产能力的折旧计入管理费用, 这些都说明该企业管理水平不高, 不利于企业的发展。

1 闲置的定义

闲置可分为两种情况:一是空间意义上的闲置, 即绝对的闲置;二是时间意义上的闲置, 即任务不足造成的闲置。这与MBA智库中闲置固定资产 (指企业存放未用超过一年的, 单位价值在固定资产规定的范围以上的机器设备、器具等资产。) 的定义不同。本文主要讨论生产性固定资产的闲置能力处理。

2 传统财务会计系统中对闲置生产能力成本的处理

《企业会计准则第4号———固定资产》第十八条只是对固定资产折旧的计提作了原则性规定, 并没有对“用途”详细说明。对于空间意义上的闲置, 在性质上是按照“其目的是生产使用”而计入产品成本, 还是按照“虽目的是生产使用但现在闲置未用”而计入管理费用, 没有明确说明。对于由于生产任务不足造成的时间意义上的闲置, 在性质上是按照“其目的是生产使用”而计入产品成本, 还是按照“虽目的是生产使用但现在闲置未用”而计入管理费用, 也没有明确说明。由于历史惯性和利益驱动, 实务中闲置的生产性固定资产通常会被作为产品成本的构成部分计入产品成本。

由于闲置生产能力对于产品定价决策、成本考核和激励、设备更新决策 (闲置能力的充分利用) 、理顺企业决策流程等都有重要的意义。而以传统成本计算系统为基础信息支撑的企业中, 要对提供的信息作二次以上的再加工方能满足需要。首先, 要求管理高层必须有很专业的成本管理会计知识。其次, 这些成本信息必须有较强的可还原性, 便于管理当局根据自己的需要追踪分析。第三, 管理高层必须在较短的时间内对成本信息做出准确的分析, 保证会计信息的及时性。即使如此, 我们仍很难保证这些信息能够满足管理高层的需要。例如, 由于提供来的信息中没有空间意义上和时间意义上闲置厂房设备的数据, 管理当局无法准确计算真实而又不相关的准确成本是多少;管理当局也无法判断真正的闲置生产能力又有多少, 企业内有多少完全闲置设备的可供利用;在以此为基础考核生产车间时, 车间会被动承担其不可控的成本, 进而考核和激励政策会受到扭曲, 进而失效;另外, 由于产品成本中包含了不应由其承担的闲置成本, 很可能误导管理高层做出错误的价格决策。

这样, 传统的财务系统———无论是度量实际发生费用的总分类帐系统还是度量预计发生费用的预算制度———度量了为供应生产所需的资源而发生的费用, 但是这样的度量本身并不能全面地衡量出实际执行业务所需资源的成本。

3 作业成本系统下对闲置生产能力的管理

在作业成本系统下, 通过度量已使用生产能力的费用而克服了这一局限。作业成本系统以单价产品、服务或客户为对象度量了所耗费资源的成本 (或者所执行资源的资源成本) 。在一个期间内, 供应的资源与实际使用的资源之间的差别就是该期内未使用的资源生产能力, 即闲置的生产能力。

我们可以把作业成本法看作是给予管理者的一种理解视角, 使管理者能够很好地理解已使用和未使用资源的存在、创造和分配。作业成本动因率应该反映出所供应资源的已使用资源的生产能力。对闲置生产能力进行度量、创造以及管理是作业成本法的核心内容。

3.1 闲置生产能力成本的计算及闲置作业中心的建立我们很

容易计算空间意义上的闲置成本是该生产性固定资产的折旧费用, 而对于时间意义上的闲置成本, 我们看下面的例子。

例如, 考虑一台机器, 折旧费用是100000, 可利用的产能是10000小时, 实际生产时间为7500小时。成本/可利用的产能=100000/10000=10/机器小时, 闲置产能= (可利用产能-实际使用产能) *可利用产能机器费用比率=25000。

基于可利用产能的机器费用比率包括了全部可能生产时间发生的费用, 不管这些时间是否实际使用。如果闲置产能在没有使用的情况下, 可以看做是非增值性成本, 或者它代表了潜在的增长机会。在任何一种情况下, 未使用产能的成本应该单独列示, 再根据闲置产能发生的缘由进行分配。常见的缘由可能包括工厂管理决策或者销售减少。

所以我们应该废掉将成本分为固定或者变动的惯例, 而将其划分为使用和未使用两个范畴。因为区分固定成本, 则很容易使管理人员只对变动成本负责忽视了很大一部分可能的成本节余。这些成本每月都发生。由于这些固定成本都包含在间接费用中管理人员根本无法审查他们。

闲置作业中心的设立要根据企业的实际生产情况确定, 可以按照生产线、车间设立, 涉及金额巨大的, 或者说对产品成本准确性影响大的也可以单独设置作业中心。原则上以不影响管理决策为最终目标, 但是又有利于与传统财务系统的结合, 以便减少财务人员的工作量。

3.2 闲置生产能力成本的分配由于作业成本动因率应该反映

出所供应资源的已使用的生产能力, 则闲置生产能力的成本并没有分配到单位产品或客户中。但这些闲置生产能力的成本不应被忽视, 因为他仍然是某个人或某个部门的责任。一般上, 我们可以在对导致闲置生产能力的决策进行仔细分析后, 对闲置生产能力进行分配。

3.2.1 对闲置的生产性固定资产进行分析, 了解其服务的客户。

如果该生产性固定资产所服务的客户接受的价格是成本加成, 闲置生产能力一般上被分配给这些客户。如果有些客户的订单是可预测的、有规律的, 那么, 这些客户不会接受任何闲置生产能力的成本。他们反而希望供应者能够减少该资源或加大其销售量而充分利用该资源, 从而减少其负担的费用。但是如果一个客户要求获得完美的服务及有独特的产品设计要求, 而其需求很难预测, 没有规律, 或者他一直不断地修正其订单的量和时限。那么, 供应者为了能够向该客户提供服务, 必须拥有某种程度的保留生产能力以满足该客户的不可预测的需求。在这样的情况下, 一个真诚合作的客户应该认识到正是它的行为导致了其供应者拥有闲置的生产能力, 因此, 他应该是这些闲置生产能力成本的承担者。

3.2.2 如果闲置生产能力是服务于某一生产线, 比方说, 某些生

产资源被专门用于单独的生产线, 那么当这一条生产线没有达到预计的需求时, 闲置生产能力的成本应由负责这一生产线得个体承担。他不应被看作是一般成本, 由所有生产部门共同承担。生产部门的闲置生产能力成本也不应被分配计入单位产品中。那样会导致一些产品表面看起来是非赢利的, 可能会因此进行重新定价或放弃产品品种, 从而引发出一场死循环。因为在市场激烈竞争下, 产品的销售价格由市场来确定。各生产商要想赢得利润, 则必须不断采取措施降低成本。可是由于闲置生产能力的存在, 使得财务报告中显示的成本高于市场定价, 从而很容易误导管理者作出撤销此生产线的决定, 从而失去这部分市场。

3.2.3 还有一种情况就是, 如果部门的管理层在批准企业拥有

该资源之前就已经知道其供应会超过需求, 但基于未来成长和规模扩张的考虑, 从而保持现有的资源水平。由于该闲置生产能力成本是为了维持部门的生产能力, 应由作出保留闲置生产能力决策的部门承担。在对闲置生产能力成本进行分配时, 我们就应该追溯到企业内作决策的这一层面的成本, 这些决策会影响到生产能力资源的供应和对这些资源的需求。一般上, 在我国, 能做出购买固定资产设备的部门是企业发展的决策部门, 所以, 这部分成本基本上是从企业的整体出发分配的。这样, 一方面, 我们可以知道因为管理层决策所产生的闲置成本, 另一方面, 把对其他产品成本的影响降到最低。

综上所述, 闲置的生产能力成本不应归集到成本对象上。这些被认为是低于预期需求水平的多余资源应该隔离开来并追踪至“闲置的生产能力作业中心”。否则, 把它们包括进来, 产品营销队伍就会承担其竞争者不必负担的不公平的负担。闲置的生产能力经常是由于高层管理当局对预期需求或预期用来满足需求的资源的错误判断造成的。消除这种多余或为其找到一个生产用途是管理当局的责任。

3.3 闲置生产能力的管理如果对供应资源的需求减少, 发生了

生产能力闲置, 那么, 要想减少这部分成本, 组织必须对成本系统中这些资源的闲置生产能力进行管理。只有这时, 供应资源的成本才开始下降。

作业成本系统可以显示出那些目前已达到或不久将要达到生产能力限额的资源。从而, 改进会集中在那些由这些资源执行的作业上。同样地, 作业成本系统也可以显示出组织中哪一部分存在着未使用得生产能力、在改进作业或作出有关产品、服务和客户的决策后, 哪一部分将会出现生产能力闲置。作业成本系统的这种显示功能促使管理者将注意力集中于制定计划以完全消除未使用的生产能力。完全消除未使用得生产能力只能通过以下两种方法: (1) 通过增加由这些资源所执行的作业量水平, 增加收入。例如, 创造额外的工作机会、协调好生产、培训多元化员工执行有限制的产能作业、执行其他作业等。 (2) 通过减少执行作业的资源的供应, 削减支出。例如通过缩小规模、出售或者外包资源等来减少资源的供应。当提出削减产能时, 仔细考虑能够实现的成本节余非常重要。很多基础性成本是不能节省的。常常削减产能的后果是增加了支持性作业的产能闲置。

但是, 组织经常对闲置的生产能力不采取任何措施。即使对资源所执行作业的需求量发生了大幅度锐减, 他们仍然维持现有的资源水平。而且他们也没有找到可由现有资源处理的, 不需要再另外支付费用的新的作业。在这种情况下, 也只有在这种情况下, 组织从其决策中没有获得任何益处。然而, 没有从经营或战略决策中获益, 并不能归因于那些本身是“固定”的成本。而是因为管理者不愿或无法开发利用这些闲置生产能力, 才使得无法从决策中获益。如果管理者无法或没有利用这些闲置生产能力的机会, 资源成本才是“固定”的。

总的来说, 基于作业成本法信息做出的经营和战略决策可以获得一些生产能力, 这种方法要比通过雇佣新的员工、购买新的设备或建造新的设施而获得的生产能力便宜。作业成本法应该被用于确认、度量、创造和管理生产能力。理解应用作业成本法信息所采取的行动与生产能力管理之间的微妙的相互作用, 是从该方法中可获得的关键信息。

摘要：本文首先说明闲置生产性固定资产的存在会减少企业的利润, 影响产品成本的准确性, 说明了传统财务系统的缺陷, 然后提出作业成本法下的处理方案。

关键词：闲置,固定资产,成本

参考文献

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[5]詹姆斯·A.布里姆森、约翰·安托斯 (John Antos) 著.许燕译审.作业成本预算.北京:经济科学出版社.2006.1.

闲置资源配对 篇2

以往传统行业因资源未充分利用或配置方式不合理，容易造成各种浪费。如今，通过互联网平台和手机软件整合配对线下闲置资源，这一现状有望得到改变。在空闲人力配对上，美国Postmates调动了空闲快递员，澳大利亚Airtasker和美国TaskRabbit提出了有偿跑腿服务的概念；美国Parkingauction和Loosecubes则延伸了在线房屋租赁网站Airbnb的概念，给闲置空间标价，出租停车位和办公场地。被誉为“租房市场中eBay” 的Airbnb估值已超过10亿美元（详见本刊2009年6月号《房屋租赁网站抢滩旅游市场》），“奢华版Airbnb”Onefinestay刚刚收获1200万美元的融资。同样调配闲置资源的这些新兴企业中，谁会成为下一个新贵？

Postmates：调动空闲快递员

电子商务的盛行，无形中增加了快递公司的业务量。2011年9月亮相的Postmates，不但为那些需要快递的客户提供服务，也为空闲的快递员发现更多的快递需求；其目的是在缩短客户等待时间的同时，让快递员获得更高的收入。创立之初，Postmates即得到了天使投资人和Matrix Ventures等风投公司150万美元的注资。其目前已与旧金山的50家商户进行合作，并准备在明年将业务扩展到其他城市。

Postmates与传统快递公司的最大区别在于，它的快递员并非自己专属，可以是完全的“自由之身”，也可以供职于其他快递公司，利用闲暇或就近派送快件。需要快递的客户通过Postmates的手机应用程序选择始发地和目的地，这时，系统不仅会在地图上显示周围有哪些快递员可供服务，而且还会告知具体的费用，以供客户选择。客户可以将需要快递的东西拍照上传，以便快递员事先做一些必要的准备。最后，客户只需输入收件人的姓名和联系电话，提交即可。如果快递员觉得合适，他们可以按一下手机上位置追踪应用的按钮，表示接受这单业务。市内短途快递业务的费用在10-20美元，若是长途业务，收费标准最高为45美元。Postmates从中分成25%-40%，剩余归快递员所有。

Airtasker、TaskRabbit：

有偿“跑腿”服务

将闲置人力利用起来，为需要帮助的人士提供有偿服务，澳大利亚跑腿服务网站Airtasker最近获得150万美元的融资。该公司创始人兼CEO蒂姆·冯（Tim Fung）在DIY安装家具时遇到了困难，却求助无门，不知找谁帮忙，使他萌生了创立一家有偿跑腿服务公司的想法。

人们可在Airtasker上发布各类任务内容，包括搬冰箱、缝衣服、搬家，甚至包括在婚礼上表演，“跑腿者”领取并完成任务后可获得相应的报酬。Airtasker对任务发布者免费开放，而“跑腿者”每完成一项任务，则需向Airtasker交纳 2澳元的固定费用以及劳动报酬的5%。上线后七个星期，Airtasker就承接了超过3万澳元的任务。为了提升网站的安全性，其开始对符合规定的“跑腿者”颁发资格验证，未来还将引入包括身份检查在内的更多安全机制。Airtasker目前只可以在澳大利亚使用，不过已经有了海外扩张的计划。

美国的TaskRabbit网站所提供的服务与Airtasker类似，只是将游戏机制引入其中。“跑腿者”完成任务可以获取相应的点数，累积一定数量便可升级。而每一级的点数都可换取相应的奖赏，如到了第5级，“跑腿者”可以获得一件印有TaskRabbit的T恤；到了第10级，可以获得专属的商业名片，以示对他们的专业认可。网站上的排行榜会显示“跑腿者”的等级和用户评价，而每个“跑腿者”都可以通过类似电脑游戏的进度条，追踪自己升级的情况。

眼下，TaskRabbit每月要完成近3000个任务，种类从组装家具到购买啤酒，五花八门。除了发布任务的人需固定支付10美元外，按照任务“价值”的高低，公司抽取12%-20%的佣金，其余皆归“跑腿者”，任务“价值”越高，佣金比例越低。不同于Airtasker可选择当面现金交易，TaskRabbit统一使用在线支付，“跑腿者”的收入被汇入 TaskRabbit账户，每周五可以提现。不少失业者通过TaskRabbit收获颇丰，有些“跑腿者”月收入甚至可达5000美元。

ParkingAuction：出租空闲车位

找位停车是每个有车一族都会面临的难题，美国ParkingAuction网站正是为了解决这一麻烦，让人们将暂时闲置的停车位放在网络上标价出售。

用户注册ParkingAuction时，需要提供车型、支付账号与电话号码。当卖方要离开停车位时，通过ParkingAuction提交时间信息并自主定价，系统在地图上用位置信息进行展示。若有人有意购买，卖方就会收到短信提醒，并与之联系。为了拓展业务，ParkingAuction正陆续和一些车库签约，帮助它们用低于常规的价格将闲置空间出租。不过，诸如时间上的不匹配或者车型对不上号等是困扰ParkingAuction的主要问题。为了增进用户之间的信任感，提高网站黏性，ParkingAuction正在打造一个虚拟社区，便于车主们“吐槽”停车之难。

ParkingAuction并不是第一个想到利用空余车位赚钱的机构。汽车导航解决方案供应商TomTom的子公司Tele Atlas开发了一款提供停车数据的iPhone应用软件Parking in Motion，用户可以使用内置GPS的iPhone寻找附近的停车位。类似的还有收费应用PrimoSpot Parking，它能提供纽约和波士顿大部分停车点的详细信息，如地址、是否适合停车、停车规章、车库联系方式和停车费等。就连谷歌也于2011年在欧美一些地区推出了类似的安卓应用OpenSpot，在地图上用不同的颜色来区分车位的空闲状态，例如几分钟之内可能有车停进来的空闲车位用红色，绝对一目了然。同时，OpenSpot还引入了积分制度，用户每多提供一次停车机会，就能增加一定的积分。

Loosecubes：空闲办公空间共享

美国办公空间共享服务公司Loosecubes创立不过两年，已经先后获得了两轮总共900万美元的融资，在一众掘金闲置资源的新兴公司中，表现颇为亮眼。

目前，Loosecubes 的会员数已超过1.3万名，收录了66个国家230个城市的1000多个办公空间。用户注册后登录网站，便可以根据城市、具体地址和邮编等相关条件，搜索合适的办公空间。据其创始人介绍，未来Loosecubes还计划通过进一步整合LinkedIn和Facebook，利用社交图谱，根据好友、地点和工作等，为用户推荐合适的办公地点。而提供方在发布信息时，也可以设置一些条件，比如价格以及希望共享的群体，如创业者、开发者或者投资人等。实际上，Loosecubes的一大卖点，就是通过共享办公空间的同时，帮助用户拓展人脉、结识志同道合的人士，既可分担办公费用，又可分享创业经验。

Loosecubes目前仍然免费向用户开放，不过按照规划，不久的将来除早期成员将免受限制外，其平台将逐步转向邀请制—向希望加入平台的人士免费提供数量有限的通行证，当通行证发放完毕之后，付费模式或将执行。

闲置成本 篇3

1. 撤并情况

据调查, 经过几年的校网调整撤并, 乐清市农村义务教育学校从1998年前的517所缩减至207所, 撤并学校共310所, 其中初中占1.61%, 小学占98.39%。撤并学校主要为农村小学。村小从1998年前的449所减少至144所, 减幅高达67.93%。从面积上看, 撤并校舍总占地面积为427885.81平方米, 建筑面积为151867平方米。从面积可以看出, 闲置校舍平均占地面积1380.28平方米 (2.07亩) , 平均建筑面积490平方米, 普遍规模较小, 且容积率低。

2. 校舍房屋状况

在被撤并的310所学校中, 有8所房屋状况较差:1所遭遇台风毁坏, 7所被鉴定为危房, 其中2所已被拆除。剩余302所校舍房屋状况较为良好, 可以继续利用。闲置校舍可利用度高, 达97.42%。

3. 校舍地理位置

乐清闲置校舍310所, 其中19所地理位置比较偏僻, 交通不便, 利用范围受限。剩余291所处于村镇便利位置, 道路通畅, 可利用范围广。

4. 产权情况

闲置校舍310所, 只有5所学校有土地证或房产证, 分别是原白象镇三小、城北乡中心校、清江镇亨乾口小学、雁荡四小、湖雾中心校, 产权登记率相当低, 其中原因比较复杂, 属历史遗留问题。在未办理产权手续的305所闲置校舍中, 有16所是由当地村祠堂改建而成的。

二、农村闲置校舍利用现状分析

通过下图, 我们可以发现, 乐清市闲置校舍310所, 有近30%的农村校舍处于空置废弃状态, 未予以利用。而剩余的219处 (近70%) 得到了初步利用, 其中用于村级办公场所 (祠堂) 的占比为35%, 用于村公益事业的占1%, 继续用于教育事业的占4%, 被当地镇政府 (村组织) 出让/转让的占1%, 属于危房被拆除的占1%, 被占用的占12%, 用于其他的占14%。在被出让/转让的闲置校舍中, 被村组织直接出售的有2所。

从这些数据也可以看出, 闲置校舍作为国有资产, 有被非法占用的, 也有被违规出售的, 比例虽然不大, 但不可忽视, 这为进一步加强闲置校舍管理, 规范处置闲置校舍提出了要求。

三、乐清市闲置校舍处置利用面临的问题

1. 权属不清, 争议大

现在闲置的学校基本上是上世纪八十年代前建造的, 当时村村建学校, 村集体将土地无偿划给学校办学, 或直接将原来村里的祠堂改建成学校, 并没有办理任何手续, 甚至部分农村在后期的建校过程中也有投资投劳的。正因此, 各方对闲置校舍的产权归属各执一词, 争执不下, 也缺少证据对权属关系进行有效明晰地判定。有的校舍所在地的村双委认为, 本村无偿提供了建学校的土地, 还投入了部分资金和劳力, 校舍就该归本村村集体所有, 而对于宗族祠堂改建的校舍, 村民认为不办学就更要理所当然地归还;乡镇 (街道) 认为乡镇在建校过程中投入大量人力、物力和财力, 闲置校舍应该属于镇产, 归其监管;而教育部门认为闲置校舍作为教育资源, 是国有资产, 应执行国有资产管理有关规定。乐清市教育局曾组织下属学校办理国有产权证件, 但因产权争议, 无法补办征地手续和备齐相关材料, 产权登记材料不全, 致使该项工作无法推进, 不了了之。现在近98%的农村闲置校舍还是处于无产权状态。而在被利用、处置的219处农村校舍中, 大部分未经任何报批手续, 由村集体按照当地需要直接利用、处置, 校舍的实际管控权在村委手上。

2. 管理困难, 存在流失风险。

农村闲置校舍虽然大多处于交通便利之地, 但分布广, 分散在各自然村, 教育部门对其管理鞭长莫及, 根本没有足够的人手去维护, 大多是一把锁关门, 形同废弃。在这种情形下, 所在村村委利用地理优势, 很自然地把管理权责拿了过来:乐清310所闲置校舍中, 被村委用来办公或村公益事业有115所, 占比近37%, 还属于合理利用的范畴;更甚者, 少数村村委通过出租、出售闲置校舍为当地村集体增收时间一长, 这些校舍就处于无人监管状态, 资产也就慢慢地流失了。另外, 闲置校舍年久失修, 也存在相当大的安全隐患, 随时可能发生火灾或房屋倒塌事故。

3. 缺乏相关政策依据

农村闲置校舍产权关系复杂, 有多方利益相关者, 该如何定性农村闲置校舍, 是国有资产还是集体财产, 产权纠纷如何处理, 利用或处置闲置校舍又该遵循怎样的程序, 国家层面都没有给出具体的可操作性的政策指导。虽然国家层面对学校布局调整后的校产的处置主体和撤并后的用途都作了明确规定:2001年颁布的《国务院关于基础教育改革与发展的决定》规定, 要因地制宜调整农村义务教育学校布局, 调整后的校舍等资产要保证用于发展教育事业;2006年, 教育部发布的《关于实事求是地做好农村中小学布局调整工作的通知》规定, 对于确需调整的学校, 调整后的教育资源应主要用于举办学前教育、成人教育等机构;确实闲置的校园校舍, 应由县级教育行政部门统一处置, 处置所得应用于当地发展义务教育。但这些规定都是原则性的, 对闲置的校园校舍利用和处置的原则、程序、标准并未予以规定, 对有争议的问题的处理没有给予总结和细化, 不具操作性。

四、对闲置校舍处置利用的建议

根据教育部发布的《关于实事求是地做好农村中小学布局调整工作的通知》规定, 闲置校舍的处置利用主体应为县级教育行政部门, 任何其他部门、村集体无权处置;闲置校舍应优先用于教育用途, 确需处置的, 处置所得应用于当地教育发展。在国家层面尚未出台有关细则的情况下, 我们应紧紧把握这个大原则, 围绕以县为主, 分类指导, 依法处置, 保护权益, 根据乐清闲置校舍的利用现状、困难, 因地制宜, 制定出符合乐清实际的政策, 寻求最合理的处置、利用方式, 维护各利益相关主体的权益, 最大限度减少不和谐因素。

1. 规范制度建设, 明确主体

从上文可以看出, 乐清市闲置校舍可利用度高, 利用范围广, 但实际管理混乱, 多头管理又管理不力, 处置、利用无序且利用度不高, 大多由所在村村委不经任何程序直接处置、利用, 而市教育局想管而心有余力不足。针对这种乱象, 建议由市政府出面, 召集市教育局、各乡镇 (街道) 以及其他相关部门, 围绕教育部《关于实事求是地做好农村中小学布局调整工作的通知》, 研究出台制度层面的配套细则, 明确市教育局、各乡镇 (街道) 以及其他相关部门的角色、地位和职责:市教育局居主体地位, 负责制定处置、利用闲置校舍的具体实施办法, 牵头开展处置、利用闲置校舍的各项工作, 包括乐清闲置校舍的盘查、造册, 利用和处置方案的制定及实施、处置收入的分配等等;各乡镇 (街道) 在人力、物力上予以配合支持, 负责向管辖的各自然村宣传相关政策, 做好村委及当地群众的疏导、引领工作, 保障市教育局处置、利用闲置校舍工作的顺利进行;其他部门依部门权责履行相应职责。

2. 明晰产权, 化解争议

由市教育局对乐清各闲置校舍的产权情况进行摸查、统计, 以处置利用为目标, 分国有产权明晰的、集体产权明晰的、产权有争议的进行分别处理。国有产权明晰的, 由市教育局办理国有产权证件;集体产权明晰的 (限制无教育规划用途的, 如原祠堂改建的校舍) , 由所在村村委负责办理集体产权证件;产权有争议的, 由市教育局按照区域分块, 组织闲置校舍产权会议, 管辖的乡镇 (街道) 和所在村村委代表必须参加, 按照协商、合作的原则, 在保障国有资产不流失和国有产权比例不低于75%的前提下, 明晰双方产权比例。在产权确认过程中, 要认真严肃, 同时兼顾当地村委的意见和村民情绪, 并形成初步书面文件, 报市政府审批, 市政府批复结果作为日后处置和收入分配的官方依据。市政府批复后, 具体的产权处理方案可以有以下三种:政府收购、交与当地村集体或者按产权比例共同所有。

(1) 政府收购。对于政府需要收购的学校, 可以采取资金补偿、土地 (房屋) 置换等方式收购集体部分产权, 收购完成后, 闲置校舍产权将全部归国家所有, 划归到国有产权明晰的这一类。

(2) 交与当地村集体。对于地处偏远、占地面积小 (占地面积2亩以下、土地总价30万元以下) 确实没有利用价值的被鉴定为危房的破旧闲置校舍, 因存在很大的安全隐患, 需要及早处置。建议由市教育局报呈市政府, 作一次性处理, 交给所在村组织优先发展教育事业, 无法用于教育用途的也可作为新农村建设和发展农村社会公益事业使用, 村集体组织应做出书面保证永远不改变公益用途。产权交接后, 闲置校舍的管理权将移交村集体, 但所有权保持不变。 (这类做法需严格控制) 。

(3) 按产权比例共同所有。这种方案适用于因各种困难, 暂时无法政府收购或将管理权移交村集体的这部分闲置校舍。维持产权现状, 以市政府批复的产权确认书作为国有、集体双方所持有的产权比例的证明依据。日后教育部门处置、利用闲置校舍时, 若产生收入, 按双方占有的产权比例分配。

3. 分类处置, 教育优先

(1) 发展农村公办学前教育。人生百年, 立于幼学。但乐清学前教育资源匮乏, 满足不了当地日益增长的入学需求。乐清现有公立幼儿园9所, 且集中于乡镇 (街道) 中心区域, 数量少且分布集中, 远远满足不了分散在乐清1223.3公里土地上的农村儿童的受教需要。虽然乐清去年新建了3所公立幼儿园, 但数量上还是远远不够, 连一镇 (街道) 一公立幼儿园的配置都达不到。各村的私立幼儿园虽然暂时解决了供求问题, 但教学条件简陋、老师水平参差不齐, 大部分学校只负责吃喝管带, 根本谈不上任何的学前教育, 好一点的私立幼儿园虽然教育资源方面跟得上, 但学费昂贵, 普通村民根本无力负担。学前教育问题已日益成为乐清教育事业迫切需要解决的问题。被撤并的闲置学校分散在各自然村, 本身就是教育场所, 在地理条件、场地要求和教育设施上较符合学前教育的需要, 有很大优势用于改办学前教育。可以说, 利用农村闲置校舍是现今乐清发展学前教育比较合理、快速、经济的途径创办公立幼儿园, 对农村闲置校舍不分所有权性质进行筛选, 将地理位置较中心、活动场地较大的、教学硬件设施较好的列入备选库, 并对列入备选库的学校根据乐清学前教育发展规划逐批进行改造。

(2) 将闲置校舍出租, 用于学前教育。现今乐清教育财力有限, 公办学前教育不可能一步到位。在公办学前教育供应不足的前提下, 只能依托私立学前教育。以低租甚至无租的优惠条件将农村闲置校舍出租创建私立幼儿园, 通过租赁契约方式设定学费标准和其他教育标准, 硬性约束承租方, 并定期对私立幼儿园的老师进行培训、辅导, 加强日常教学监管、指导, 引导农村私立幼儿园提供规范的学前教育, 达到约定的教育成效。

(3) 储备用于教育事业。随着二胎政策的放开, 势必引来第二波生育潮, 随之而来的是对教育的膨胀式需求。教育部门要合理分析预测二胎政策对学校数量的需求, 按需求量进行科学储备。在储备期间, 可以出租, 但要控制出租期限, 国有产权部分出租收入应用于发展当地教育事业。

(4) 用于农村公益事业。部分闲置校产不适合用于教育用途的, 可以将其用于医疗、养老等农村公益事业。从乐清闲置校舍的利用现状来看, 有115所被村委用来办公或村集体公益事业, 占比近37%。除了当地发展学前教育需要外, 这115所闲置校舍不宜改变现状。应鼓励更多的村集体组织合理利用无教育规划的闲置校舍, 开办社区医疗机构、养老机构或村文化休闲场所等村级公益事业, 以进一步提高广大村民的社会福利水平。

(5) 用于出租、出售。此类学校多处于黄金地段, 交通便捷, 面积大 (占地2亩以上, 土地总价30万以上) , 有很大商业开发价值。由教育部门作为出租或出售的主体单位, 办理审批程序和其他相关事宜。对于处置收入, 要按所有权归属的不同, 分情况处理:产权100%国有的, 教育部门按照非税收入管理的有关规定将收入上缴国库;属于国有、集体共有的, 由教育部门按市政府批复的产权确认书分配处置收入, 国有部分执行非税收入管理有关规定, 集体部分交与所属乡镇 (街道) , 由其转入当地村集体, 并监督款项的使用。

参考文献

[1].时可, 张娜.对农村中小学闲置校园校舍利用的若干思考.教育研究, 2011 (07) .

[2] .巫志刚.农村被撤并学校产权争议的类型、原因及其法律解决.教育发展研究, 2012 (04) .

[3] .魏晓春, 钱晓萍.农村义务教育闲置不动产产权界定的法学思考以陕西省数据调查和法规政策为起点.唐都学刊, 2011 (11) .

[4] .陈中秋.浅议农村闲置学校的处置.观察, 2010.

打包团队，用活“闲置” 篇4

所谓教师“1+2+x教师打包制”，即在现有班级编制的基础上，每班成立以班主任为核心、两名任课教师为组员的3人德育管理小组，形成“1+2”的班级管理模式。其中2名任课教师为该班的“打包”教师，分别担任“生活指导教师”和“心理辅导教师”，在班级管理业务上接受班主任的领导和考核。

“打包”团队的组建根据以下几个原则：

（1）双向选择原则。杭州市西湖高级中学实施的由校长聘年级组长、年级组长聘班主任、班主任聘任课教师的制度为双向选择提供了制度保证。

（2）优势互补原则。“打包”团队的组建还要考虑到教师的年龄、性别、任教学科、特长等方面的因素，以求优势互补。

（3）开放性原则。“1+2打包制”盘活了校内的德育资源，而“1+2+x打包制”更是可以把校外的德育资源引入到学校中来。所谓“x元素”，可以是某位热心教育的家长，也可以是别班的任课老师，甚至可以是校外的名师等。

自打包制实施以来，班级管理出现了很多可喜的变化，

其一，打包教师主动参与寝室管理。杭州市西湖高级中学大多数学生住校，以前去寝室参与管理和指导似乎只是行政领导和政教员的工作，至多是班主任的事。现在情况就大不一样了。每天早、午、晚生活指导老师都纷纷到寝室检查、指导、记录，有的打包教师甚至在晚自修22∶00结束以后还到寝室里了解学生的就寝状况。

其二，打包团队共同评价。以前评价学生都是班主任一人说了算。现在品德评定、推优等评价活动则由打包团队共同评价，这样多角度多方位的评价就减少了评价的误差，更趋于客观公正。

其三，班会课。从班主任的个人行为到现在集打包团队之智慧，群策群力，使班会更加有声有色、有情有意。

其四，现在打包教师参与班级的集体活动已成常规，诸如家长会、社会实践、拔河比赛、歌咏比赛等。

其五，打包制度实施后，出现了“会议多”的现象，这是打包团队主动召开的小会。有时是研究班级近期计划，有时商讨一些偶发事件的处理、班级管理或问题解决的对策，有时在策划让学生快乐起来的举措……这都发挥了打包团队的力量和智慧，增强了德育工作的实效。

其六，打包制度的实施也促进了杭州市西湖高级中学校本培训的提升。如果说校本培训是研讨、交流、指导，那打包制就是具体的实践，二者相得益彰。

其七，打包制的实施，丰富了德育工作的层次。打包团队教师各有特点，各有特长，从不同的角度影响学生，效果更好。现在常见在对学生的教育中，一个批评一个鼓励，“一唱一和”，这样学生思想不容易走进死胡同。

闲置土地“黑名单” 篇5

这份名单详细列出了省区市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。截至去年9月30日, 全国闲置土地总计达1457宗, 闲置面积达9772公顷, 其中70%以上为住宅用地。

北京、广东、海南、江苏、重庆等地成为闲置土地“重灾区”, 四地闲置土地数量占全国的近四分之一。其中, 北京160宗, 广东324宗, 海南141宗, 重庆151宗。上海的闲置土地面积为零。

国务院关于促进节约集约用地的通知规定:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的, 坚决无偿收回, 重新安排使用;不符合法定收回条件的, 也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的, 按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

在闲置原因中, 由于政府原因造成的土地闲置达849宗, 占总数的58.2%。

浅析城市闲置地绿化 篇6

1 城市闲置地给城市带来的问题

1.1 破坏城市景观建设

城市一般都是人口比较集中的地区, 城市闲置地长期不处理, 无人过问, 最后导致该地区杂草丛生, 再加上大量的建筑废料、生活垃圾等堆积, 长期如此就会严重影响到城市美观, 破坏了城市景观。与此同时, 那些城市流浪汉也可能会选择这些地区作为自己的栖身之所, 长期居住下来会给该地区的重建带来不必要的麻烦, 这块区域的也会变的更加杂乱不堪, 严重影响了城市景观。同时, 随着城市建设的不断扩大, 城市大量可开发的地段被占用, 但又不能及时将这些地区进行处理导致大量的城市闲置地的产生, 破坏了城市的美观。

1.2 有损城市生态环境建设

城市闲置地的长期空置会导致城市土地吸收功能退化, 造成城市景观结构和功能的不断变化。城市空闲地在空置期中无人进行土地保养, 缺乏水土保持措施以及一些相应的生态补偿, 城市生态环境就会受到强烈的人为干扰, 最终导致城市生物量逐渐减少, 植被过度消耗, 再加上可利用的水资源逐渐减少, 城市水土流失严重, 对城市生态环境建设非常的不利。同时, 城市闲置地长期无植被覆盖对城市空气质量影响也是很大的, 土壤本身就具备去除污染空气的作用, 但是城市闲置地的土壤功能退化, 土壤的吸附作用也不断降低, 而裸露在空气中的土壤还会增加空气中沙砾的含量, 很大程度上降低了空气质量。

1.3 影响城市的整体效果

城市建设的速度越来越快, 而囤积在全国房地产开发商手里还没来得及开发的土地也就越来越多, 大量的闲置地占用了城市土地资源, 在城市空间布局中占据优越地理位置的地区也得不到优先开发, 浪费了优越的资源。土地优势得不到充分的发挥, 影响了城市整体布局, 同时也成了城市发展的绊脚石。由此可见, 城市大量闲置地给城市发展带来了不少的问题, 对城市的发展尤其不利, 与建设节约型社会的内容相违背, 也与建设可持续发展社会的宏伟目标背道而驰。因此, 及时处理这些城市闲置地的任务十分紧迫。

2 城市闲置地绿化的具体措施及其应用

2.1 将城市闲置地建设成临时休闲绿地

随着经济建设的不断发展, 环境问题越来越严重, “环保”成了当前世界性的问题, 如何建设环保节约型社会成了最热门的话题, 而城市闲置地的长期滞留只会给环境带来污染, 是不符合当前国际要求的。建设环保节约型社会, 首先得绿化城市, 将城市闲置地建设成临时休闲绿地是目前最常见的形式。将城市闲置地建设成临时休闲绿地, 提供一些休闲娱乐的基础设施, 既能保护土壤, 又能吸收空气中的尘埃, 净化空气, 还能为附近的市民提供一个休息娱乐的场地。不同种类的草坪吸收空气尘埃的能力也不同, 将当地空气质量以及经济条件综合考虑, 选择合适的品种进行铺设, 既能获得很好的生态效益又能达到较为丰富的景观效果。

其次, 将城市闲置地建设成临时休闲绿地, 后期对铺设的草坪或者种植的一些树苗进行合理的管理, 在这块城市闲置地开发的时候将这些草坪或者树苗移植到城市各个地方, 大大的降低了树苗的培育成本, 为城市提供了一个临时休闲地, 同时又能获得一定的经济效益。建设临时休闲绿地, 还可以结合将来的规划项目进行合理的设计, 提前对场地进行标志性景观的设计, 例如喷泉或者雕像之类的。

2.2 将城市闲置地建设成都市农业耕地

中国是世界公认的农业大国, 国家经济情况逐渐好转, 但不能将农业之本丢掷脑后。农业基本上都是在农村发展的, 但是如果在城市建设部分都市农业耕地, 保留一些可以耕种的田地供居住在城市的人耕作, 这也是满足部分居住在城市的人的精神需求。在日本, 本来国家地域不是很广阔, 城市扩张速度又不断加快, 即使是在农村, 非农化也随之加快, 国家耕地越来越少, 久而久之城市遗留下来的耕地受到了重视, 城市的生态效益也在都市农业即城市耕地的方式下得以改善。此方式大可在我国实行, 既丰富了城市精神文化需求, 又绿化了城市闲置地, 很大程度上改善了当前城市的形象。在那些被人为破坏但又无污染的城市闲置地种植农作物, 将这些闲置地改建成农业耕地既能绿化城市, 又能形成较有特色的都市农业文化, 为城市带来新鲜感, 为附近的居民提供场地进行农作物的耕种, 重点考虑蔬菜的种植, 在耕种过程中也能收获一些人生感言, 在将来收获的季节还能收获自己种植的蔬菜。

2.3 加强临时绿地的管理

将城市闲置地改建成临时绿地后如果不加强对这些临时绿地的管理和保护也是等于做无用功。临时绿地建设起来了, 后续建设不能马虎, 保证绿地质量, 园林部门应制定相应的考核要求, 对城市闲置地的改建提出要求, 保证绿地建设的质量。同时, 对临时绿地建设比较好的项目应该给予嘉奖, 以此鼓励临时绿地的建设。临时绿地的建设应该有着长远的计划, 不能只注重眼前的利益, 要把城市闲置地的改建当作城市绿化的大事来处理。

以重庆市的闲置地绿化为例, 万州区在2011年中旬实施的城市闲置地临时绿化已经取得初步成效, 重庆园林部门对闲置地的绿化坚持四项基本原则, 统一进行组织领导、规划设计、苗木采购, 并对临时绿化执行与城市园林绿化相同的标准, 将临时绿化与城市园林绿化平等对待, 一定程度上还是非常重视对城市闲置地绿化的管理, 在临时绿化过程中严格控制绿化的具体设计、施工与审核, 对临时绿化中需要注意的部分也给予了一定技术支持, 专门成立了技术指导小组, 对绿化过程中的种植与政治进行现场指导与示范, 对这些临时绿化项目的督察也是比较严格, 经常听取责任单位的相关专题汇报, 并对绿化过程中出现的问题及时提出以待改进, 到目前为止已经消除了很大一部分露天黄土地。将视野放开阔些, 世界上许多发达国家都非常重视城市闲置地的绿化建设, 对城市闲置地的绿化建设都有着详细的规定与要求, 而中国在城市建设和环境建设相结合发展的过程中必然会将二者综合考虑, 不能只注重城市建设而忽视了城市的绿化建设, 这样只会产生更多的城市闲置地。由此可见, 城市闲置地绿化离不开绿地的管理, 城市闲置地的绿化建设是必然的, 也是必须的。

3 总结

总而言之, 城市建设离不开对城市闲置地的绿化, 只有将城市建设与环境建设相结合才能更好的为城市建设服务。对城市闲置土地的临时绿化不仅能解决闲置土地给城市带来的生态和环境问题, 还能弥补有关土地管理的法律法规对城市闲置地部分规定的不足。本文从城市闲置地绿化办法和管理措施介绍了城市闲置地的绿化, 结合经济效益、社会效益与环境效益3方面可以看出, 对城市闲置地的绿化是小投入多回报的的建设思路, 对城市建设发展是非常有利的。

参考文献

[1]辛岩.浅谈城市滨水景观规划设计——以郑州市东风渠滨水景观规划设计为例[A].土木建筑学术文库 (第14卷) [C], 2010

[2]刘晓路, 丘荣, 李毅.人工山体的生态景观设计——浅析奥林匹克森林公园主山绿化工程[A].2009北京生态园林城市建设[C].2010

[3]韩丽莉, 李连龙, 单进.屋顶绿化研究与示范——以红桥市场屋顶绿化为例解析屋顶绿化设计与施工技术要点[A].和谐共荣——传统的继承与可持续发展:中国风景园林学会2010年会论文集 (下册) [C].2010

拖拉机闲置保管“四防” 篇7

拖拉机停驶以后, 自身重量完全由4个轮胎承受, 常会造成接触地面的部位承受压力过大而变形。拖拉机停驶时间越长, 变形部位越不易恢复, 轮胎也由弹性形变变成了塑性形变。如果轮胎的形状发生变化, 即轮胎失去平衡, 会使拖拉机行驶时机身震动加剧, 同时也加速了轮胎的磨损, 缩短轮胎的使用寿命。其应对措施是:

(1) 长时间停放时, 可将拖拉机支起来, 或者隔段时间将拖拉机前后移动, 避免拖拉机重量长期压在轮胎的同一个位置上, 以保证轮胎各位置均匀受力。

(2) 拆下的轮胎保管时要避免挤压, 以防变形。

2 防蓄电池硫化

蓄电池长久不用, 会慢慢自行放电, 若不及时充电, 过量放电后, 极板上的活性物质逐渐形成较粗而坚硬的硫酸铅。硫酸铅晶体导电性差、体积大, 会堵塞活性物质的细孔, 阻碍电解液的渗透和扩散作用, 增加蓄电池的内阻。同时, 在充电时这种硫酸铅不易转化为二氧化铅和海绵状的铅。这种硫酸铅会导致失去可逆作用, 使极板的有效物质减少, 放电量降低, 使用寿命缩短, 严重的可使蓄电池报废。其应对措施是:

(1) 如果拖拉机长期放置不用, 每隔30 d左右应将拖拉机发动起来, 中等转速运行30 min左右。

(2) 如果有专用充电器, 应将蓄电池拆下来, 把外表面擦洗干净, 充足电后, 再在电桩上面涂上凡士林, 放在干净且比较温暖的室内, 存放期间, 至少每月充电一次, 以防硫化或冻裂。

(3) 用专用充电器充电, 充电电流应选取合适, 电流过小充电时间会加长, 过大则会损坏电池。

(4) 充电时一定要把蓄电池盖拧下, 并注意通风, 不能用明火接近正在充电的蓄电池口, 因为充电时蓄电池内产生的氢气容易爆燃。

3 防橡胶件老化

橡胶制品发生老化后, 性能变坏, 使用寿命会明显缩短。拖拉机上的橡胶件主要是轮胎、密封垫、防尘套等。在长期存放过程中, 由于受日光曝晒、受外力作用、沾染油污等原因, 这些部件会加速出现裂纹、降低弹性和强度, 表层发黏或变硬变脆等。其应对措施是:

(1) 避免阳光直射, 要入库停放。

(2) 避免橡胶件沾上油类, 若不慎受到沾染, 应立即擦洗干净。

(3) 避免长期受力。

4 防弹簧、传动带变形

拖拉机上的弹簧、传动带等零件如果长期受力会产生塑性变形, 受力消失后无法恢复原来的形状。其应对措施是:

(1) 拖拉机上所有压紧或拉伸的弹簧必须放松, 例如发动机的进排气门, 应置于关闭状态。

(2) 手扶拖拉机上离合器的手柄应放在“合”的位置。

由教学器材闲置想到的 篇8

第一个问题涉及学校管理是以“人”为本还是以“物”为本的理念问题。一些学校校长不重视教师潜在资源的开发,一味向外去争取物质资源, 并希望这些物质资源能给学校“涂脂抹粉”,并作为自己发展学校的 “业绩”,因为这些 “器材”让人看得见。而对教育发展的根本资源———教师却熟视无睹, 因为挖掘教师人力资源,推进学校内涵发展比较困难,更难外显。在这种理念下,一些校长更多的不是在校内找潜力、找方法,而是找借口等、靠、要。

第二个问题涉及教师是“人”还是“器”的理念问题。当前教育常被一些学校窄化为“教学”,教师接着把“教学”窄化为“考试与解题”,再把“考试与解题”窄化为“提优补差”。在当前,教师似乎成了“器”,只是某个学科的“教学匠”,无法真正成为教育人才。换句话说,在一些校长的观念里, 教师和学校的音乐器材一样,只是某个学科方面的“器具”,却不是完整意义上影响学生发展的“人”。从这个角度而言,教师本学科以外的知识、情感、意志、价值观,以及生活经验、生活资源和智慧等潜能都被“闲置”了,也正因如此,很多教师出现职业倦怠,缺乏主观幸福感。

第三个问 题涉及教 育的根本 目的是让孩子成为具有全面发展的“人”还是成为只会考试的“器”。美国哈佛大学心理发展学家霍华德·加德纳提出人有九大智能,即语言智能、逻辑数学智能、空间智能、肢体运作智能、音乐智能、人际智能、内省智能、自然探索智能、存在智能,而我们现在的知识学习主要发展的是语言智能和逻辑数学智能。在音乐器材被“闲置”的背后,其余的七大智能都被“闲置”了,或者说被“忽视 了”,这么小的培养口径,让多少学生成为所谓的“差生”? 又让多少学生十几年坚持努力学习的 东西 , 最后到了 社会百无 一用,被“闲置”了? 比如英语,从小学学到大学,然而绝大多数人工作后就再没用过英语。教育究竟是培养有个性的全面发展的“人”,还是培养将来适合于某个工作岗位的“器”?

武汉别墅闲置调查 篇9

亿房网研究中心提供的数据显示，今年1—9月武汉别墅的成交均价为13239元/平方米，今年第三季度武汉别墅成交面积共3.29万平方米，同比去年增长61.5%。而这成交面积迅猛的增速背后，却是武汉别墅长期不曾改变的大量闲置的事实。

一片片风水宝地缘何沦为空城？一片片空城下是谁在投资？记者以武汉重要别墅聚集地汤逊湖片区的部分别墅项目为样本，寻找武汉别墅“热买冷住”的原因。

别墅里的瓦罐汤

午饭时分，熟食的味道从某栋白色别墅的花园里飘出来，来自湖南的老马开始忙他的小生意了。

大概不到两年前，老马来汉打工，他通过房屋中介以月租金1500元的价格整租了“梅南山居”里这栋面积为190余平方的别墅，除去全家居住和活动的空间，其余的三间均以400元左右的价格转租给了附近武昌理工学院的学生。二房东只是他的副业，每天中午11点左右，老马就会在别墅的花园里支起盆子锅子，经营瓦罐煨汤。到了12点左右，不断会有学生摸样的年轻人来到老马的别墅花园里买煨汤打包带走。老马说，照顾生意的主要就是租住在别墅里的学生，有的学生不在别墅住，也会进小区买了带出去。而对于进进出出的外来人员，保安几乎不加盘问。

“梅南山居”别墅位于武汉主要的中高档别墅聚集地——江夏区汤逊湖畔。开盘时曾以“武汉首个坡地景观别墅”的卖点一时走红。据了解，在汤逊湖片区的别墅中，“梅南山居”属于较有代表性的老牌别墅，其定位在中档。

购买别墅自住的陈姓业主是一家装饰公司的法人。2006年，陈先生通过熟人以均价4000多元的“内部价”购得一套200余平方的独栋别墅。他说：“我家在市内也有房子，但是公司在附近，所以就近买了这里。我不投资，不过我知道这里面大多数都是买来投资的。”说着他用手指了指旁边两栋未经装修的别墅，“反正，住进来这么多年，我就没见过邻居长啥样。”随后记者从售房处了解到，这位陈先生家两侧的两栋别墅早在几年前就已经售出。在梅南山居的业主论坛上，有个业主发言说，物业混乱的管理让她觉得自己买的不是别墅，而租住在此的学生和闲杂人等天天high到深夜一两点的吵闹令人忍无可忍。记者看到，在梅南山居别墅小区内，一些别墅外墙上甚至张贴了“祛斑美白”“家教”“休闲会所”等简陋小广告，不时有附近的小区和街道的居民来到这里的林间散步。

行居易不动产公司的业务经理周军告诉记者，根据他们手头掌握的资料，梅南山居别墅的入住率在40％左右，如果除去租客，只统计原始业主的入住率，大概只有20％。“不光是这里，附近这一带的别墅都是这样的。你去保利、万科看看，都是这样的。”

风光、配套难两全

在一家同城房产网站上，一位“长岛”别墅的业主叫价970万元，出售自己总面积245平的独栋毛坯别墅。记者按照网页上公布的电话跟这位业主取得了联系，操一口外地口音的他说自己是2010年6月份买的长岛别墅，网站的信息早已经过期，房子转手了。记者问他当初买高价别墅是出于何种考虑，他回答说：“也没有想着一定要怎样，当初就是看上环境了。转手主要是因为我自己这边资金的情况。不过，那附近现在很冷清，住进去的话也不现实吧。”

三面环湖的长岛别墅号称目前武汉最高端别墅。2010年开盘时整套的底价便已在650万左右，而朝向、位置方面较有优势的则可达1000万元以上，房屋的建造配套方面极力表达“奢华”，区域内房屋密度极低，林木成茵，鸟雀呼晴，几乎每一套别墅开窗就能看到万顷湖面。推房之初，开发商还专门成立了本地首家“游艇俱乐部”和私人码头。两年过去，湖面上尚未出现游艇往来如织的人气景象，一位保安告诉记者，长岛的入住率“很难说”，他们也不常见到业主。倒是时而会有外面的人进来过一过眼瘾，或者取景拍片。

通过对周边的走访，记者发现，与城区内相对完善和成熟的社区相比，汤逊湖一带别墅片区虽风光怡人，但不够健全的配套设施仍是其软肋。从教育配套来看，周边高校可谓云集，中南分校、华师传媒学院、武汉工程大学等罗列左右，但对于尤其看重家庭教育部分的初级和中级教育阶段，该区域的教育配套则明显缺失，幼教、初高中教育机构和学校设施极少。记者在汤逊湖几个距离较紧凑的别墅圈观察其附近的生活配套，在方圆约1000米的范围内，所看到的较大型购物、休闲场所寥寥无几，形成规模的更是没有一处。而低端的大排档、小卖部、小洗衣店却不稀缺，尤其在高校周围，琳琅满目，显得与别墅业主的配套需求并不相符。周边绝大多数别墅盘包括部分商品房楼盘中，被写进规划作为承诺的配套购物广场和商业街等项目，都普遍存在商家进驻不足的现象，推进缓慢。

在中国指数研究院华中分院提供的市场报告上显示，同样位于汤逊湖畔的“保利十二橡树庄园”别墅在市场占有率、销售面积、套数等多个指标方面连续两年稳居前三，售卖情况跟周边别墅比相对火爆。但记者在保利十二橡树庄园别墅注意到，该区的入住率情况和其他清静的别墅小区基本相似。从外面看去，许多房子没有窗帘，空无一人，显然尚未装修。一位开车带友人前来看房的女业主告诉记者，自己是两年前买的房，一直搁在那里，什么时候周边配套完善了，她什么时候再装修。而她周围的邻居，有的是已装修但不住，有的和她一样，不装也不住。

对于这类现象，亿房网研究中心研究员谢添分析说：“有的别墅过于依赖小区内自身的商业配套，但因为入住率低，所以自身的商业配套无从发展，导致生活不便利。生活不便利又降低了业主的入住意愿，买了不住，如此一来，这种恶性循环就产生了。”但他同时也认为，这不是武汉独有的现象，国内许多别墅都存在这种问题，而对于汤逊湖来说，情况还是相对乐观的，随着光谷的发展和带动以及大型企业的接连入驻，该区规划前景广阔，别墅的生活配套会逐渐跟上。

“疯人卖，疯人买”

“保利·海上五月花”并不是新盘，售楼员称去年已经卖光的180余套别墅日前刚刚交房，而一个多月前新推的20多套别墅，现也只剩下10套左右，每平方均价约在9000到12000之间，面积从170平方到200多个平方不等，有三四个顾客正在售楼员的讲解下查看沙盘。售楼处某销售经理说，五月花的消费群体很难界定，但以35-50岁的私营业主、企业高层及社会新贵居多。“现在业主们大多都在装修。”她告诉记者。但时值下午工作时间，记者随意走动，这个主打英伦小镇风格的小区内宁静空旷，没有听到有装修的动静。

行居易房产经纪公司经理对记者说，对别墅这种特殊商品而言，买而不住很正常。多数来公司咨询别墅的客户都是二套房，他们普遍有一种共识，反正是第二套，与其在市区花同样甚至更大的价钱买人挤人的高密度公寓，不如来这里买个好环境，就算自己不住，也可以用来投资。

有人曾经说过，投资心态，使武汉的别墅一开始就脱离了原始的定义。不同于国外纯粹享受生活型的购买心理，中国的城市，尤其是像武汉这样发展空间巨大、势头迅猛的二线城市，人们对不动产的价值都有着最深入的研究和最敏感的嗅觉，新富阶层会普遍把买别墅当做一种“利在千秋”的投资。而且，虽然政策一再打压，但目前武汉别墅市场呈现出的是“只要有钱，房源管够”的较旺盛的供给态势。

最近，武汉市场上的别墅盘仍有推陈出新，不愿具名的业内人士解释，这些新开发的别墅用地都是开发商在许多年前取得的，“分期开发”，推迟开发，目的就在于囤积居奇，等待市场。“06年国土资源部停止别墅用地的审批之后，手里握有别墅地的开发商，他们的市场很快就到来了。没有纯别墅用地的开发商，也会在政策层面做文章，比如，以普通商品住宅立项，但连带开发一部分别墅，或者大量开发高容积率的联排别墅。可能是很清楚别墅市场上投资是主力，所以许多开发商在设施配套建设方面不如造房子时所花的心思多。”

搜房网研究中心研究员谢添说：“近十年地价持续快速上涨，政府对土地财政的依赖还没有改变，给囤地带来牟取暴利的机会。 2010年前，国家打击囤地的政策不痛不痒，力度不够，开发商只需投入前期购地成本，期间投入少量晒地成本，晒地获利又远高于晒地成本，因此囤地的现象是屡禁不止。2010年以后，多项打击囤地的政策相继出台，惩罚力度较大，违法囤地成本提高，囤地牟暴利恐怕不再那么容易。”

而中国指数研究院华中分院分析师李国政则认为，大量房源陆续入市，会使武汉别墅市场产生供过于求的问题。这对于细分市场、实现别墅的真正内涵也没有积极作用。以今年上半年为例，排名前三位的别墅项目在武汉别墅市场的占有率共达56.8％。别墅市场甚至已经形成了几家独大的局面，马太效应已经出现，“贫富”不均。进入下半年以来，那些保持市场领先地位的开发商也正在用一切手段扩张领土，巩固成果。除了几家“寡头”之外，一些规模比较小的开发商将逐渐失去竞争力，日子不会好过。

“疯人卖，疯人买，还有一群疯人在等待。”有业内人士曾这样形容当下的江城别墅市场。“别墅开发投入成本高，开发风险大。一般还要经历2到3年甚至更长的销售周期，因此对开发商的成本和资金压力不容忽视。此外，开发商还需要面对来自政府的各种金融、住宅调控政策带来的风险。 所以从开发商的角度来说，别墅开发应量力而行。”

不过，显而易见的是，富人的购买热情让大大小小的开发商们不甘停滞造豪宅的步伐。据统计，去年江城各地至少有35个纯别墅和普通商品住宅都推出了别墅新房源。从今年以来的推售情况来看，这种火热仍将持续。

房产大量闲置地产走向哪里 篇10

总体来说, 房地产在未来几年内, 仍然将一路向好, 房价也将呈上涨态势。但是在未来5年内, 大中城市的房地产将会出现一个历史性的拐点, 这里之所以用“历史性”来形容, 包含双重含义:首先是不对这个拐点做正反界定, 因为很难说这个拐点是积极性的还是消极性的。其次是表明这个拐点是比较突出的、重要的, 对房地产来说, 意味着重新布局、重新洗牌, 具有历史性意义。

根据笔者的观察与研究, 发现在一些大中型城市里出现了严重的非理性消费现象, 所谓非理性消费, 主要表现在两大方面:

一是无房一族, 受传统观念的驱使, 认为人的一生必须要有一套房, 否则人生就是缺憾的, 不完美的。于是这部分人节衣缩食, 以勒紧裤带的方式来实现买房梦, 这也就是时下所说的“房奴”。

二是许多有房一族, 受享受主义、房价上涨 (房屋增值) 现象的影响, 不断增加住房。一人三房、五房者比比皆是, 笔者碰到一个老板, 他说他拥有9套房, 这应该还不算是拥有房产最多的, 一些富裕阶层, 通常都拥有两套以上的房产。

在研究过程中, 我发现房地产市场的空置率在直线上升。这里所说的空置, 与过去所说的空置不是同一概念, 过去所说的空置, 更多的是指开发商未售出的房屋。笔者所说的空置, 是已售房空置, 笔者为这种空置找到了两个词汇:流动性空置与富余性空置。

流动性空置:指买家买房不是为了居住, 而是投资。投资分为两种:一种是投资增值, 不急于出手, 而是当成一种储蓄, 我把这种现象命名为“实物储蓄”。另一种是投机, 买房的目的非常明确, 就是为了快速赚一把, 属于短期行为, 这种现象主要是受当前房价不断上涨的形势影响所造成的。流动性空置, 是指买家买房后, 因为市场原因或者片区板块的升值空间原因, 而一时没有出手, 还囤积在买家手中, 也就是说, 房屋处于流动环节当中, 没有到达真正的买家手中。

富余性空置:是指买家已经有房住, 或者已经有了多套住房, 之所以还买房, 是为了享受。这部分买家, 买房的目的不是为了再转手出去, 而是因为生活富裕了, 有足够的钱, 就不断购买新的住房。虽然这些买家买房之初的目的, 不是为了转手, 但在一段时间后, 不排除再转手的可能。许多房子买来后, 一年住不上三五次, 基本上是空着的, 成为一种实际上的度假性房屋。

根据笔者观察, 在上海、广州、北京、深圳、杭州、青岛、宁波等这些大中城市里, 流动性空置与富余性空置, 像房价一样在直线上升。从空置的类型上来看, 富余性空置高于流动性空置。而从城市来看, 以大城市为突出, 而在大城市中, 又以大型住宅小区, 尤其是郊区的现阶段还处于稍偏僻的小区最为严重。许多大型住宅小区, 房屋基本售完, 但入住率非常低, 大多不到50%, 有的甚至只有20%至30%, 这就意味着, 大量的已售房严重空置, 这种空置现象十分突出, 不久, 将会成为一种社会问题, 引发房地产大变局。

从宏观经济的角度来看, 这些空置, 积压了大量的资金, 资金的经济价值未能充分释放出来, 通俗一点说, 就是这部分资金没有有效地用于经济建设, 没有发挥资金的最大效能, 在一定程度上, 影响了国家的整体经济建设。

从房地产业本身来看, 这种现象, 也是弊大于利。一方面严重影响到居住小区的生活环境与氛围, 另一方面, 给房地产市场造成一种形势向好的假象, 将房地产引向一个错误的方向。

从哲学角度来分析, 任何一件事情, 都会在量变达到一定程度后, 引发质变。

随着流动性空置与富余性空置的不断扩大, 房地产市场将会出现一个大的变局, 一个历史性的拐点即将到来, 无论是政府、经济学家, 还是业内人士, 都应该密切关注这一现象, 采取多种方法来有效缓解这一现象。

房地产将会出现一次大的重新分配与调整, 这种分配与调整, 不是政府的调控行为导致的, 而是在市场的主导下所出现的自动分配与调整的市场行为所导致的。如果处理不好, 届时将可能出现大的动荡, 并将可能引发一系列社会问题, 在此呼吁各界引起重视, 并采取切实有效的方法缓解空置现象。