闲置土地清理处置方案

闲置土地清理处置方案（精选6篇）

闲置土地清理处置方案 篇1

江苏省启东市闲置空闲土地清理处置工作实施方

案

政策播报2016年04月30日 08:58:15 浏览121 回复0 金猪0

（市国土资源局2011年11月）

为贯彻落实国家和省、市有关节约土地资源、促进科学发展的要求，进一步规范我市土地市场秩序，充分合理利用有限的土地资源，提高土地节约集约利用水平，促进土地市场健康有序发展和经济社会的协调发展，根据《》、《中华人民共和国房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部第5号令）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）等规定，决定开展全市闲置空闲土地清理处置工作。具体工作方案如下：

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，促进土地资源可持续利用，以盘活存量闲置空闲用地为重点，进一步规范用地行为，推进土地节约集约利用，为我市经济长期平稳较快发展和社会和谐稳定提供用地保障。

二、目标任务及处置原则

（一）目标任务

对全市范围内取得合法使用权的闲置土地、征而未供及用而不足空闲土地进行全面调查、清理，彻底摸清全市范围内闲置空闲土地的基本情况，并分门别类，逐宗登记造册。对经核实确认为闲置土地的地块，区别不同情况，严格按照国土资源部《闲置土地处置办法》作出处置；对经认定为用而不足空闲土地的地块，区分不同类型，研究盘活利用方式和方法，制定具体处置方案；认真核查征而未供土地的宗数、面积，分析未实施供地的原因，研究制定处置措施和办法。通过清理处置，逐步盘活全市闲置空闲土地，逐步建立健全建设用地批后监管长效机制，提高政府对土地的调控能力，促进土地节约集约利用。

（二）处置原则

1.以用为先。对能开发利用的，要积极盘活利用，尽快落实项目开发建设。对闲置土地通过延长并限期开发建设、依法收回重新出让、协商置换、纳入政府储备等多种方式调剂使用；对用而不足土地通过督促开发、协商转让、改变用途、部分收回重新出让等方式调整盘活；对征而未供土地依法加快征地拆迁，尽快落实项目，限期办理供地手续，以及对符合条件的地块报省异地调整等途径盘活利用。

2.规范实施。对闲置土地、用而不足土地要严格按有关程序和要求进行认定，及时处置到位，进一步规范征而未供土地供应流程，完善地块供应前期准备工作，并按照土地利用总体规划和城市总体规划确定的土地用途盘活利用。

3.分类处置。对不同情况的闲置空闲土地，采取分类处置的方式进行。对因用地单位自身原因导致土地闲置空闲的，要依法依规从严处置到位。对因规划调整、拆迁滞后等政府原因导致土地闲置空闲的，要及时拿出处理意见和整改时限，确保所闲置空闲的土地及早得到充分利用。

4.集约利用。对闲置空闲土地的利用，要充分体现集约高效原则，不能因为盘活的是闲置空闲土地而粗放用地，要严格执行建设项目行业用地规范及投资强度、建筑密度、容积率等控制指标，在盘活利用中实现节约集约用地。

三、清理对象和范围

以各镇乡政府、园区管委会为单位，对全市范围内闲置土地、用而不足土地及征而未供土地进行全面清理，具体对象为：

（一）闲置土地：对2000年1月1日～2011年10月31日期间已供应土地进行全面调查，对依法已认定为闲置土地纳入此次清理范围，逐宗登记造册。以下四种情形之一的应当认定为闲置土地：一是超过国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或者超过建设用地批准书规定的动工开发建设日期而未动工开发建设的（动工开发建设指已领取施工许可证并进场连续施工，下同）；二是国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工建设的；三是已动工开发建设但开发建设土地总面积占应动工开发建设土地总面积不足1/3的，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的；四是法律、法规规定的其他情形。

（二）用而不足土地（指项目已建成但仍有空余的土地，下同）：对2000年1月1日～2011年10月31日期间已供应工矿仓储用地进行全面调查，对经认定为用而不足空闲土地纳入此次清理范围，逐宗登记造册。

（三）征而未供土地：对2010年底前已经批准农用地转用和土地征收的所有项目用地进行全面调查，将征地补偿已到位但尚未实施供地项目和征地补偿尚未到位项目用地纳入此次清理范围，逐宗登记造册。

四、实施步骤

（一）动员部署阶段（2011年11月22日~11月30日）

为有序推进全市闲置空闲土地清理处置工作，市成立以市政府分管领导为组长，市政府分管副主任、市国土资源局局长为副组长，由市监察、法制、发改、建设、财政、审计及国土等部门为成员单位的市闲置空闲土地清理处置工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局内。

（二）排查清理阶段（2011年12月1日~2012年2月15日）

各镇乡人民政府、园区管委会对2000年1月1日至2011年10月31日期间已供应项目用地及2010年底前已批准农用地转用和土地征收所有项目用地逐宗进行核查，重点查清已供应项目用地闲置情况及用而不足工矿仓储用地、征而未供土地空闲情况，对全部闲置空闲土地进行分类、逐宗填表登记，并对闲置空闲土地逐宗提出处理意见和建议，于2012年2月15日前将闲置土地、用而不足、征而未供土地调查情况表及分析材料上报市闲置空闲土地清理处置工作领导小组办公室。（市国土资源局行政服务中心窗口，联系人：黄炎风，电话：83115646）

（三）专项整治阶段（2012年2月16日~4月30日）

市闲置空闲土地清理处置工作领导小组统一协调、指导、督促各镇（乡）、园区根据相关法律、法规规定，对认定的闲置空闲土地进行分类处置，针对每宗地块的不同情况，逐宗制定处置方案，组织落实处置措施，盘活各类闲置空闲土地。各地2012年4月30日前将闲置土地、用而不足和征而未供土地处置情况表及汇报材料上报市闲置空闲土地清理处置工作领导小组办公室。（市国土资源局行政服务中心窗口，联系人：黄炎风，电话：83115646）

（四）检查验收阶段（2012年5月1日~5月10日）

市闲置空闲土地清理处置工作领导小组办公室组织对全市闲置空闲土地清理处置情况进行检查验收。对各地自查和整治案卷随机抽查，其中对闲置空闲土地的现场抽查率不低于70%，检查结果书面报市闲置空闲土地清理处置工作领导小组。

（五）总结汇总阶段（2012年5月11日~5月30日）

市闲置空闲土地清理处置工作领导小组办公室负责统一汇总各地上报的自查、整改情况和各检查小组检查验收意见，形成全市闲置空闲土地清理处置工作报告报市政府。

五、工作要求

（一）统一思想，提高认识。各镇（乡）、园区必须高度重视，层层落实，要把清理处置闲置空闲土地作为当前的重要任务来抓，确保闲置空闲土地“家底清、能盘活”。闲置空闲土地形成原因复杂，涉及各方面利益的再调整。要借全市开展清理盘活闲置空闲土地有利时机，加大土地收回储备力度，增强政府调控能力。

（二）明确责任，强化监管。各镇乡、园区务必加强领导，健全责任机制，落实任务分工，确保闲置空闲土地清理、处置工作取得实效。对工作推进不力、闲置空闲土地计划处置率达不到70%的地区，予以通报批评，责令限期整改。要结合本地实际，总结经验教训，将集中治理与加强日常监管相结合，强化后续监管，防止新的闲置空闲土地产生。

（三）依法依规，妥善处置。处置闲置空闲土地政策性强，履行程序多、处理难度大。各镇乡、园区必须对闲置空闲土地及时分类汇总，严格按照国家法律法规要求，研究制定处置方案，依法妥善处置到位，确保盘活闲置空闲土地规范有序。对逾期拒不缴纳闲置费的当事人，将视情在新闻媒体上曝光；对不依规接受处置的当事人，市国土局不受理其土地使用权转让、出租、抵押登记等手续，不为其办理土地抵押贷款，也不准其参与新的土地公开交易活动。同时各地也要维护原土地权利人的合法权益，注意做好群众工作，正确处理好与原土地权利人、新土地使用者、集体经济组织三方面的利益关系，维护社会稳定。

（四）整体联动，协调推进。闲置空闲土地的处置，涉及到国土、发改、财政、审计、建设、法制、监察等多个职能部门，各有关单位要加强联系，通力协作，各司其职，稳步推进闲置空闲土地的盘活利用。闲置土地未依法处置前，国土、发改、建设等部门不得为其办理用地报批、项目立项、规划报建、施工许可等批准手续。

闲置土地清理处置方案 篇2

自上世纪80年代末土地市场逐渐建立以来, 土地闲置问题就一直存在, 这与我国地少人多、城市建设用地紧张的国情不相协调。国家统计局数据显示, 2000年至2009年, 全国房地产企业购置土地面积为33亿平方米, 而完成土地开发面积仅有近21亿平方米, 简单计算可知, 约12亿平方米土地未被开发, 其中多数其实已沦为闲置用地。

国土资源部曾公布一份全国1457宗闲置土地“黑名单”, 更令囤地问题成为“千夫所指”。来自国土资源部的数据显示, 2011年国土资源部共收回闲置土地2393公顷, 盘活批而未供土地1.16万公顷。借着近年来房价几度飙涨的“东风”, 开发商趁机大肆囤地, 攫取超额土地收益。而用地的大量闲置, 不仅是资源的极大浪费, 还造成政府无法准确预测社会对土地资源真实需求, 使土地市场出现虚假繁荣, 土地资产功能被放大, 房地产投机难于遏制。

为了打击开发商囤地, 政府国土资源主管部门多次出台政策、法规, 从1999年4月颁布施行的旧版《闲置土地处置办法》, 到去年年底的《修订草案》, 再到今年7月1日正式施行的《闲置土地处置办法》 (后简称《办法》) , 可以看出政府对于闲置土地的处置办法和力度在进一步规范和加强。

此前, 政府为整治囤地问题多次出招, 始终收效甚微, 原因究竟何在?随着新《办法》的推行, 四处蔓延的囤地现象会不会就此大幅减少或消失呢?

在网络上曾经流传过的一份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》上, 详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中, 北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”, 这4地的闲置土地数量占全国的近1/4, 70%以上闲置土地性质为住宅用地。

海量土地遭到闲置

在上海寸土寸金的南京路, 有一块“奇怪”的土地。

1992~1994年, 香港上市公司中国地产集团旗下公司陆续完成南京西路永源浜3、4、5、8号地块 (协和城二期) 的批租, 在1994年至2003年间又陆续购买了邻近的数个地块。

协和城项目曾被上海市政府列为南京路五大主要商业项目之一, 计划分两期开发, 总建筑面积达40.9万平方米左右。协和城一期已于2000年竣工, 总建筑面积约6.25万平方米, 包括公寓和部分零售商铺。二期则主要以零售、酒店、办公楼为主。

该项目对外宣称的开工日期是2009年3月11日, 竣工日期是2010年11月5日, 虽然竣工日期已过一年多, 却尚未完工。在此之前, 经过两次修改规划、多次停工, 这块土地升值超过10倍。

协和城二期是囤地现象的一个典型案例。北京的华龙大厦, 闲置5年, 坐收1亿元;广州珠江新城的一块靓地, 前后闲置了12年, 土地增值接近11倍, 开发商尚未动工获利已接近11.2亿元……如此现象在大江南北的大中小城市不时可见。仅上海一地, 据粗略估算, 囤地总量就有约4000万平方米。而全国闲置土地的总量至今尚未有权威统计数据出炉。

“闲置土地就好比城市的一个‘疤’, 看上去就让人不舒服。从土地利用来讲, 本来建设用地就不多, 不管是将土地用来规划商场, 还是规划为写字楼或是住宅, 地方政府在出让土地时都有自己的想法, 比如要解决多少住房问题等。但土地如果被闲置了三四年还没动, 那对群众的生活肯定有影响。闲置土地跟房地产也有直接关系, 如果对闲置土地不予管理的话, 那开发商就会变相囤地。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说。

囤地带来恶性循环

从开发商的角度看, 土地作为重要的生产资料, 是企业未来发展的基础。在资本市场上, 拥有更多土地储备的房地产公司更容易受到投资者的青睐。这也在一定程度上助长了房企的囤地之风。

“在资本市场中, 房地产开发商有土地银行的概念。土地储备越多, 公司价值和市值就越高。”SOHO中国董事长潘石屹曾指出, 衡量房地产公司的价值, 不光有利润指标, 还有NAV (净资产价值) 估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司增大土地储备, 从而造成有些开发商土地储备大大超过开发能力, 进而形成囤地。

“正是由于对NAV估值法的推崇, 使得不少地产商参与到土地储备的竞赛中。通过增加土地储备做大市值, 进行再融资后又投入到土地市场, 从而形成了恶性循环。”一位房地产券商研究员直言, 加上近几年土地市场迅速升温, 土地价格在快速攀升的过程中也增加了囤地的利润空间。在资本逐利的驱动下, 开发商通过不断买地——改规划——囤地来坐等升值。

除了开发商自身原因造成的主动囤地冲动外, 拆迁难和居民反对等引发的规划调整是开发商经常提及的两个主要理由。由于过去许多地不是净地出让, 开发商和拆迁户始终难以达成意见一致, 致使土地不能动工。而项目周边居民强烈反对规划方案, 因此需要调整规划, 规划的调整自然要耗费时间, 延期开发也就理所当然。此外, 出让地块有复杂的法律纠纷导致动工难等因素。

另一方面, 由于配套建设以及规划修改等方面的地方政府因素也是不容忽视的问题。北京某国有房地产公司的负责人指出, 地方政府每隔几年会进行一轮总体规划的修编, 一些既定土地原有规划可能面临调整。有时市政建设或是道路扩宽等因素, 造成用地性质或土地容积率变化, 开发商就需要和地方政府进行重新协调和沟通, 从而造成土地批而未建。

地方政府与房企“相互理解”

实际上, 我国出台公布处置闲置土地的政策已有10多年了, 但全国范围内真正收回闲置土地的案例鲜有所闻。

1999年4月发布的旧《办法》规定:满1年未动工开发, 征收土地出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发, 可以无偿收回土地使用权。“虽然早有‘无偿收回’之类的规定, 但政府查处一直是‘只打雷不下雨’。”中建中汇律师事务所的一位律师直言, 对闲置土地的收回, 怎么收、收哪些土地都无法可依。

2005年开始, 国家在诸多调控文件中, 都曾要求清查闲置用地, 尤其是打击企业囤地行为, 但效果却不敢恭维。“从宣称约谈到延期问责, 再到后来下发闲置土地清单, 处罚力度一次不如一次。”中国土地学会一位专家如此评价国土部对闲置土地的“不力作为”。而旧《办法》中存在的不可操作性, 使得国土部对闲置土地的处置更加举步维艰。

某国企开发商提到, 旧《办法》对于竣工时间的限定并不算严格, 而“开工”对开发商而言则颇为简单。而且, 即便不能如期开工, 开发商也能找到理由来搪塞, 比如规划原因, 最容易蒙混过关。关键是, 地方政府也不愿意惹事, 除非太出格, 就不会主动去插手太多。很多高价地太早开工开发商赚不到钱, 地方政府和开发商是买卖双方, 能“相互理解”。

国土部有关人士曾透露, 目前土地闲置大体分为两类, 企业自身原因造成的占46%, 另外54%的闲置土地主要是由政府原因造成。业内人士指出, 正是对土地收入的依赖性以及牵扯到的各方面利益, 使得地方政府对于开发商的囤地行为“睁一只眼闭一只眼”, 打击囤地的政策执行力度不够。

“《闲置土地处置办法》中规定了土地闲置时间超过两年可无偿收回的例外情况, 但对‘不可抗力’、‘政府、政府有关部门的行为’和‘动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延’这3类例外情况均无进一步的具体规定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说:“按现有政策规定, 政府原因造成土地闲置原则上不予追究责任。这相当于一个挡箭牌, 不排除一些企业为了躲避处罚, 也编造理由挤进了‘政府原因’中。”

中国国际经济交流中心专家马庆斌指出, 闲置土地的实质不是“闲”, 而是“囤而不发”。大家之所以让它闲着, 是因为它闲得有价值, 它有潜在的升值空间, 所以才让它闲下来, 实质上这种闲置土地“囤而不发”的状态是地方政府和开发商的一种默契。

国土资源部政策法规司司长王守智也坦承, 旧《办法》在执行中遇到一些麻烦。如闲置土地认定标准、处置主体等缺乏处置程序性规定, 需要进一步明晰;因政府原因导致的闲置土地占了较大比例, 需要妥善处置盘活利用等。

新《办法》也不能指望?

从去年底开始, 旧《办法》进行了其施行以来的首次修订, 最终形成了新的《闲置土地处置办法》。中国土地勘测规划院副院长周建春认为:“这次算是较大程度的修改了。”

可是, 不少人预言, 对于新公布的办法还不能够寄予厚望。

新《办法》问世之时, 上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上调侃说, 他“万分同情国土部”。他认为, 一年不开发罚款20%, 二年不开发无偿收回, 这规定早就是“旧政”了, 且近几年强调过N多次, 没用的。

“原来可能规定得比较粗一些, 现在把一些条款做得更细了一些。但是原来有的东西基本上都形同虚设。”北大公共经济研究中心研究员韩世同说, “有人说, 如果说真的想通过收取闲置费促使开发商加快动工速度的话, 为什么不把这个比例往上提高一点?我觉得20%就不是一个很小的数。如果真收的话, 我觉得这个是有压力的。问题就是其实收不了、收不到。其实满两年要全部拿走, 还无偿拿走, 惩罚力度更大, 但是开发商都有办法去化解掉和回避掉。我觉得我们现在的规定跟实际操作之间的距离比较大。倒不如在实际的操作方面适当地规定一下, 或者是寻找到一些可行的办法, 否则的话还是会形同虚设, 土地出让费用拿不到, 最后无偿收回又收不了。”

还有网友大讲“风凉话”:“据说, 六成以上的土地闲置都是政府原因造成的。不用说, 新政还未实施, 已经打了六折以上的折扣。属于政府的原因不能开工, 当然不能闲置一年征缴20%闲置费, 也不能闲置两年无偿收回。剩下的不到四成原因是开发商的, 还是可以处置吧?但也很难说, 一是要看政府和开发商的关系如何, 二是要看开发商攻关能力如何, 三是要看开发商表演水平如何。三者有其一, 仍然可以逃过闲置土地的处置。比如, 开发商很有可能制造一些事件拖延开发。开发商其实是既懂得钻政策空子, 又懂得市场的人。”

从7月1日起, 新修订后的《办法》开始实施, 各地存在“囤地”行为的房地产开发商们面临“大考”。虽然新版《办法》对闲置土地的认定、处置、监管, 均提出了较为详细的管理方法, 土地闲置问题由来已久, 即便政策出台, 如何得到有效执行, 还存在诸多疑问。

(一)

对于闲置土地, 老《办法》认定有三类, 包括国有建设用地“约定、规定动工满一年而未动工”, “已动工但建设面积不到总面积三分之一或投资额不足25%”, “中止开发建设满一年”。新《办法》在这方面没有变化。也正因如此, 新《办法》被一些人认为是“新瓶装旧酒”。

但是新《办法》规定, “县级以上国土资源主管部门及其工作人员违反相关规定的, 依法给予处分”, 再次明确“未动工开发满一年的闲置土地, 由市、县国土资源主管部门按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费”。此外, 新《办法》还对“政府原因闲置”作了细致规定。

中国指数研究院研究总监陈延彬指出, 新《办法》加大了地方政府的督促力度, 如果囤地情况严重到一定程度, 就会限制土地供应;且要求国有建设用地使用权有偿使用合同和划拨决定书应当就项目开工、竣工时间和违约责任等作出明确约定。显然, 新《办法》加大了对政府相关部门的约束力度, 严格规范了操作程序, 明确了责任。

“有了这样的规定, 今后对于是主动囤地还是政府原因造成的囤地争议就少了, 打擦边球的机会也少了。”陈延彬认为。

王守智介绍说, 为避免土地纠纷造成的新的闲置土地, 《办法》明确要求必须是“净地”, 禁止“毛地”出让, 就避免了因拆迁等原因造成的土地闲置。市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰, 安置补偿落实到位, 没有法律经济纠纷, 地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确, 具备动工开发必需的基本条件。

此外, 闲置土地的认定标准更加清晰, 操作性更强。王守智表示, 过去由于没有“动工”状态的具体标准, 管理者经常遇到用地者以“围墙”为动工标志的现象, 不利于闲置土地的认定和处置。另外, 开发建设面积占应动工开发建设总面积1/3或已投资额不足25%的计算标准也不清晰, 闲置认定的难度很大。这次修订, 专门在附则中作出名词解释, 其中, “动工开发”定义为依法取得施工许可证后, 区分需挖深基坑的项目、使用桩基的项目和其他项目, 分别确定标准;“已投资额、总投资额”均不含土地价款和相关税费。

鉴于此, 同策咨询研究中心总监张宏伟认为, 如果新《办法》能够得到严格执行, 将对市场供应产生重要影响, 也就是说将促使存量土地尽快进入到开发环节, 并且形成市场供应, 增加市场供应量。

“新《办法》是要在存量土地上下工夫, 提高存量土地开发效率, ”中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出, “但具体效果还是要看地方政府的执行意愿和力度。”

(二)

那么, 地方政府的执行意愿和力度究竟如何呢?就在日前, 一件反面案例被曝了出来。

苏州独墅湖边有一大片空地, 绿城集团在2009年9月份拍下了这里, 准备开发一个叫做绿城玫瑰园的高档商品房项目, 按照36亿元的地价计算, 单单当时的楼面价就已经达到了28000元。预计的竣工时间是定在2014年12月, 但是到现在还迟迟未见开工。

“即使是按照原来的规定, 在一年内一定要开工, 一个坑总是要挖吧?几个桩子总要打吧?可是没有。两年之内, 应该有30%的面积要开工, 或者投资的25%, 显然这一点也没有做到。2009年9月份拍的地, 不管是按照新的《办法》, 还是按照旧的《办法》, 这块地都应该已经收回了, 但是现在开发商还在这里准备搞创新型的项目。”知名时评人刘戈说:“实际上绿城集团本身也有资金困扰的问题, 因为它当时拍得太高了, 现在它如果开发会占用资金, 所以就撂在那个地方。当地政府显然是容忍了这样的一种状况。”

中国人民大学土地规划研究中心主任严金明评论道:“重要的是处罚办法的履行和落实。绿城明显已经超过了闲置土地两年了, 我想地方政府应该是知道的, 但是在处理的时候, 因为比较困难, 所以就绕开走了, 把这个先放在了一边, 这样拖的时间就越来越长。”

(三)

大量土地闲置未开发所造成的种种危害, 已毋庸讳言, 经过多年来的讨论, 社会已达成基本共识, 需要认真清理闲置土地, 让违规囤积居奇的开发商付出应有代价。开发商大量囤地就是为了赚钱, 地方政府心知肚明却公然袒护, 亦是有利益潜伏其中, 轻易不愿下手清理闲置土地。可见, 国土部要想顺利实施处置办法, 就要盯紧地方政府, 督促它们严格执行《办法》。

完善监督体制

“我们对于政府的责任现在很清晰, 政府和开发商之间的责任分界非常清晰, 对于开工的标准和闲置的标准定得也非常清晰, 而且已经清晰到建筑图纸上以及投资报表上。但是光有这些还不够。”刘戈表示:“记得在2010年的时候, 国土资源部门对囤地的现象有一个风暴整治, 当时查出来有2800多宗的闲置土地, 占到整个出让土地的三分之一。现在过了两年, 这些到底有多少被收回的?现在我们还不是特别清楚。”

他说:“那么, 除了上级部门的监督, 公众的监督也非常重要。是不是可以在《办法》里做一些修改, 或者出台其它的补充办法, 把社会公众和其它的相关部门, 比如建筑商等等, 都纳入到这样一个监督体系里来?如果发现有项目占着土地闲置了好几年, 只要有人举报, 最后我们都必须给一个回答, 回答了以后, 必须要有一个成熟的结果, 有了结果, 就必须要通过媒体来公开, 这和上级部门的监管结合起来, 才形成了一个完整、全面的监管体制。”

“在监督技术上, 国土资源部有杀手锏, 就是它的卫星系统。现在关键问题是, 第一, 它掌握的数据能不能公之于众?让公众也来参与监督?第二, 让地方政府对闲置土地的处理负有主要责任, 我想说的是, 国土资源部对地方政府到底有什么责任?它的责权利的边界到底在什么地方?我们假设, 一年后两年后, 还是有大规模的闲置土地的话, 这个责任到底是得到政府的?还是国土资源部的?这个责任的边界必须分清楚, 否则任何一级都可以把它的责任压给下一级, 而它自己不承担主要的责任, 那么闲置土地的问题, 就永远也解决不好。”著名财经评论人叶檀指出。

管住地方政府

“闲置土地说简单也简单, 说复杂也复杂。”房地产专家陈真诚分析, 说简单是指企业看到地价房价上涨后大肆囤地, 地方政府土地政策执行不到位;说复杂是因为地方政府出于土地财政考虑、为大企业招商承诺低价土地, 加上拆迁、地方一把手换人、企业囤地倒地等因素, 利益复杂纠缠不清。陈真诚透露, 国土部的一位官员曾私下向他坦言处理闲置土地的苦衷。“我们也想调控好, 但能力有限, 我们对地方政府没有管辖权, 地方很难执行我们的调控意图。”

多位专家一致认为, 仅靠国土部一个系统孤军作战, 在短期内处置闲置土地难见实效。“再怎么完善《办法》, 也不过是个部门法规而已, 如何做到兼顾各方利益, 恐怕还是个问题。”一位不愿具名的专家这样表示。

“《办法》是国土资源部下发的文件, 但地方上真正和开发商产生关系的是市长、县长们, 国土资源部门的部长、厅长是管不到他们的。所以如果在一些土地闲置的问题上, 有一些地方政府领导犯了错误, 那么最后谁来惩治他们?这个可能就需要其它一些部门的介入。比如闲置了很长时间, 最后证明是政府部门的问题, 这个时候应该要有一个能管住干部的部门, 给他头上有这么一个戒尺, 这样可能对于我们这个政策的执行会有非常实际的效果。”刘戈认为。

独立地产评论员顾海波说, 解决囤地禁而不止, 应该成立固定机构, 建立以国土资源部门为主、相关部门为辅的协调机制, 并由各级政府主要领导人担任组长, 增强组织协调处置力度, 共同打击房企囤地。

地产业内人士杨少锋则建议, 国土部应与银监会、证监会联手清查闲置土地。如果在国土部严查囤地、炒地的同时, 银监会能对闲置土地的开发商进行信贷风险调查, 并采取贷款上的限制, 那么不仅将对土地存量市场带来明显改善, 督促开发商早日动工, 政策趋紧也将给新增土地市场带来威慑作用, 开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发带来的风险。

严征土地增值税

有不少业内专家表示, 在开发商囤地泛滥的当下, 严征土地增值税或将有效遏制开发商的囤地行为。

“开发商根据市场节奏和自身实力向市场提供房屋多少、快慢, 应当说都不是问题, 政府也无权直接干涉。问题出在囤地, 实际上是土地投机。”知名时评人苏文洋表示:“政府只要通过税收的形式把开发商囤地期间的增值收走, 彻底打消开发商囤地的增值预期, 自然也就不存在大量闲置土地的问题了。”

根据北京科技大学中国经济研究组的研究, 土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税, 如果严格执行清算政策, 将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外, 因囤地或捂盘而获得的额外收益, 最高要缴纳60%的土地增值税, 加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本, 将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。

对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧, 北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为, 土地增值税是在房地产项目已销售完毕或至少销售85%以上后才进行清算的, 因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样, 想全部转嫁给消费者的可能性不大。

根除土地财政“依赖症”

长期以来, 我国地方政府依赖土地财政的现象相当严重, 在双方获利的情况下, 地方政府的不作为有时是有意为之, 这才是根本原因。这也是为什么《办法》中专门强调要明确地方政府责任问题的原因。

马庆斌说:“为什么几次清理闲置土地的行动效果不太明显?原因一方面是我们目前整个经济的发展方式, 包括地方政府过多地依赖土地财政;另外是我国过去对闲置土地的处置办法不太健全;还有即便有了管理办法, 地方政府因为和开发商有利益默契, 这样就使得执行强度被大大的弱化。长期来看, 如果这种土地财政的魔咒不解除的话, 这种闲置土地的病根就永远难除。至于下一步的执行力度, 从长期来看还是不乐观的, 解决的出路应该不在于土地闲置, 或者闲置土地的处理上, 而在于地方政府。鼓励地方政府更多地建立实体经济, 我想才是一种真正坚实的路。”

因此, 他指出, 解决土地财政问题的当务之急, 是从制度安排上弱化地方“以地生财”的冲动, 给予地方更多的资金支持。一方面, 亟待完善土地收入管理使用办法, 变寅吃卯粮式的一次性“透支卖地”为每年都有土地收入的平稳开发, 并且严格管理和规范使用卖地资金, 确保卖地收入更多地用于改善民生;另一方面, 按照事权和财权相匹配的原则, 给予地方更多的资金支持, 使其能够有财力支撑地方经济社会各项事业的发展。要改变地方依赖土地财政的依赖, 需要地方转变经济结构、发展模式, 包括对其他产业的促进, 能够拉动财政的增长。而解决土地财政的根本出路, 是要进行财税体制方面的改革。只有建立健全地方税收的财源, 进一步完善地方税收的体系, 改土地出让收入为征收物业税增加地方政府收入, 建立与地方事权相匹配的财权, 才能从根本上减轻地方政府对土地财政的依赖。这样才能从根本上解决囤地问题。

西安闲置土地处置成效显著 篇3

市委、市政府领导亲自部署清理工作，连续三年督促落实。

西安市委、市政府对清理闲置土地工作高度重视，把它作为坚决贯彻国家土地政策的一项重大举措，作为促进全市经济社会协调、快速发展，解决全市土地供需矛盾而采取的一项重大举措。早在2003年3月，西安市人民政府就以市长令制定颁布了《西安市闲置土地处理办法》。2004年8月26日，时任市委书记、现任陕西省代省长袁纯清和时任市长、现任市委书记孙清云视察了城六区10宗闲置土地现场，并就闲置土地的专项治理工作作出指示，市政府随即成立了由杨广信副市长任组长的闲置土地专项治理工作领导小组，市国土资源局具体负责专项治理工作，市政府印发了《西安市闲置土地专项治理整顿工作实施方案》，全市清查处理闲置土地工作全面开展。

2005年8月10日，袁纯清、孙清云和时任常务副市长、现任代市长陈宝根专门听取市国土局情况汇报并作出决定，要求加大依法处置力度，认真处置闲置土地；严格处置闲置土地工作纪律，各级领导干部一律不得干预闲置土地处置工作。2006年8月30日，西安市委书记孙清云、代市长陈宝根等市上领导再次听取市国土局关于全市闲置土地处置工作情况汇报。孙清云和陈宝根在讲话中说：西安市在贯彻国家土地政策方面是坚决的，并把清理闲置土地作为贯彻国家土地政策的重要措施，做了大量工作，取得了很大的成效，应该对清理闲置土地工作给予充分的肯定。会议进一步研究部署了闲置土地清理工作，确定了下一阶段清理闲置土地的工作目标和措施。

从2004年8月26日到2005年8月10日，再到2006年8月30日，市委、市政府主要领导连续三年亲自视察和听取闲置土地处置情况汇报，充分体现了市委、市政府对处置闲置土地工作高度重视，体现了市委、市政府落实科学发展观、坚决贯彻国家土地政策，把闲置土地处置工作进行到底的信心和决心，也体现了市委、市政府抓工作有始有终，抓落实毫不放松的一贯精神。

国土部门强化责任，抓住难点，突出重点，全面推进。

市委、市政府坚强有力的领导和支持，给国土部门以巨大的信心，这是做好闲置土地处置工作的坚实基础和最重要的保障，进一步坚定了国土部门抓好专项治理攻坚战的信心和决心。西安市国土资源局把专项治理工作作为服务全市经济社会发展、塑造自身形象的突破性工作来抓，思想上高度重视，责任上认真落实，督查上跟踪处理，进一步加大力度，进一步加快进度，坚定信心，迎难而上，坚决打好闲置土地处理这一场硬仗。局党委书记、局长田党生挂帅出征，履行第一责任人的职责；分管领导具体负责，同时确定专人，明确任务，明确时限，明确责任；局长办公会实行一周一督查，一周一通报，定期汇报工作进展情况，把清查处置闲置土地工作纳入全市国土资源系统督查工作体系，实行全程督查和专项督查。

严格依法行政，加快处置闲置土地。

针对闲置土地成因复杂的现实情况，西安市国土资源局本着严格执行法律法规、考虑历史因素、重在解决问题、最大限度发挥土地效益的原则，研究制定了《西安市闲置土地处理实施细则》，提出对土地闲置满两年依法收回土地使用权时，可采取收回或收购的方式。这些具有创新性的措施着眼于加快消化解决土地闲置这一难点问题，使西安市对闲置土地的处理方式更加切合实际。从处置闲置土地实践来看，采取收回是一项必不可少的强力措施，但收回不是目的而是手段，只有让闲置土地动起来才能达到发挥土地效益的作用。

在开展工作中，西安市国土资源局想方设法克服各种困难，排除多种干扰，加大处置力度，加快工作进度，保证处置工作扎实开展，不搞形式，不走过场。同时坚持依法行政，严格规范法律文书，做到了听证告知书、听证通知书、限期开工通知书、收取闲置费通知书、收回决定书“五统一”。对排查出的闲置土地和用地单位取证资料齐全，逐宗建立专门的档案。对每宗拟收回或收取闲置费的用地单位，采取事先发听证告知书和处理通知书，依法组织听证等程序。全市先后发出举证通知书、听证告知书等文件146份，举行闲置土地处理听证会89场。对每一宗闲置土地的处理，都采取发出督办函、媒体公告的办法，先行告知，再行处理，既遵循了有关法律程序，也警示了其他闲置土地用地单位，为闲置土地处置工作营造社会舆论氛围，收到了良好的效果。

西安市国土资源局局长田党生向记者表示，闲置土地处置工作，事关西安市的整体形象，事关全市经济建设的全面发展，因此抓紧抓好闲置土地处理工作是各级国土资源部门的一项重要职责。虽然闲置土地专项治理工作取得了一定成效，但闲置土地的清查处理任务仍很艰巨。在市场经济条件下，闲置土地的出现是客观存在，也是动态发生的，不可能通过一次清理，一个阶段的处理就彻底消失，对此我们要有清醒认识，必须树立长期作战的思想准备。为此，我们要转变思路，把现在的事后被动查处向事前预防与事后查处相结合的方式转变，把清查处置闲置土地工作纳入全市国土资源系统督查工作体系，强力推进清查处置工作。

闲置土地清理处置方案 篇4

为进一步提高土地节约集约利用水平，科学合理配置高新区土地资源，提高土地利用效益，促进高新区加快发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）等规定，结合高新区用地实际，制定本办法。

一、高新区企业土地利用基本情况

截至目前，高新区用地企业142家（不含待建及租赁厂房的企业），总占地面积为 亩，其中：已发证 家，未发证 家。家企业中工业企业 家，已投产企业 家，在建企业（含部分投产企业）家。企业土地利用情况如下，具体见附表。

1、建成企业（含全部工程在建企业）有 个，共占地 亩； 2、2016年有开工建设计划的企业有 个，总占地 亩，已建成面积 亩，已建成面积占总面积的 %；

3、有空地2016年无开工建设计划的企业有 个，总占地 亩，已建成面积 亩，已建成面积占总面积的 %；

4、长期闲置用地的企业有 个，总占地 亩，已建成面积 亩，已建成面积占总面积的 %；

5、二期预留用地的企业有 个，共预留土地 亩，具体是：

6、签约未实质性开工项目有 个，其中：

二、闲置及低效利用土地认定标准

（一）、闲置土地类型及认定标准 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经政府同意，超过规定期限未动工建设的建设用地。具有下列情形之一的，认定为闲置土地：

1、土地使用者超过出让合同约定或建设用地批准书规定的动工建设期限满12个月未动工建设的；

2、出让合同未约定、建设用地批准书未规定动工期限，自出让合同生效之日或核发建设用地批准书之日起满12个月未动工建设的；

3、已动工建设、但已动工建设的土地面积占应动工建设总面积不足三分之一，或已投资额度占总投资额度(不含出让金)不足25%，且未经县政府或国土资源部门批准，中止开发建设连续满12个月的； 合同约定分期建设的，依据合同或建设周期内用地面积和投资额、投资强度、容积率等因素核定闲置土地面积。

因不可抗力或政府及有关部门的行为造成动工迟延的，经审查属实，该时段不计入土地闲置时间。

（二）低效利用土地类型及认定标准

低效利用土地是指虽已动工建设，未达到闲置土地认定标准，但是集约利用程度不高，投资强度、年产值或年入库税收额未达到招商引资协议约定标准的用地；或者未达到土地出让合同约定标准用地及国家《工业项目用地控制标准》规定最低标准的用地；包括由于经营管理不善等原因，企业处于停产、半停产状态的建设用地。具有下列情形之一的，认定为低效利用土地：

1、已建设总面积虽然已超过应动工开发建设总面积三分之一以上，但建筑容积率、建筑密度、绿地率、行政办公和生活服务设施用地面积等不符合《国有土地使用权出让合同》约定或高新区要求的；

2、已建设总面积虽然已超过应动工开发建设总面积三分之一以上，且行政办公和生活服务设施及绿地用地总面积未超过百分之十，但成片空闲的土地仍超过五亩的；

3、工业建设项目已投资额占总投资额超过百分之二十五以上，但投资强度、容积率达不到《国有土地使用权出让合同》约定或投产后两年内仍未达到招商投资协议约定标准，亩均税收未达到约定标准的；

4、工业建设项目开工后中止开发建设连续六个月以上的；

5、工业建设项目竣工验收后六个月以上未投产的；

6、工业建设项目已投产但连续六个月以上未生产的。

三、处理意见

高新区企业土地利用情况初步调查、核实已结束，并经土地清理处置领导小组办公室研究，提出对各企业的处理意见。处理意见主要分五种类型：

一是约定开工时间，对于 等企业要求限期开工；

二是约定竣工、投产时间，对 等企业要求限期竣工、投产； 三是督促企业增产、达产，对 等企业要求尽快增产、达产； 四是调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新 办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、调整土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；

五是置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；

六是收回未建土地或整体收回土地，要求 企业限期开工应建 工程或者进行二次招商，督促投产、达产，否则收回未建土地或整体收回（收购）土地，拟对 企业整体收回（收购）土地；

七是解除项目协议。拟对 已签订项目协议但长期不开工项目，解除原投资协议，其用地另行安排给其它项目选址。

对每个企业具体处理意见，见附表。

四、处置方式

（一）闲置土地处置方式

1、未动工开发满一年的，由国土分局会商管委会同意后报市国土资源局批准，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。

2、未动工开发满两年及其以上的，由国土分局会商管委会同意后按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，上报景德镇市国土资源局报经景德镇市人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关该土地抵押权人。安排人员与被认定为闲置土地的企业进行约谈，协商委托第三方中介组织（会计师事务所）对其地面建筑物及附属物进行审计，就地面建筑物及附属物补偿达成一致的签署收回土地协议。协商不成的，高新区管委会依据中介机构评估走司法程序，发“律师通知书”至企业，直至组织相关部门对地面附属物进行强拆。对签约未开工而造成土地闲置的项目，依法解除投资协议。

（二）低效利用土地处置方式

安排人员与被认定为低效利用土地的企业进行约谈，形成限期整改目标，对有空地未开工的项目下达《限期开工通知书》，对有空地部分投产的项目，下达《限期开工通知书》、《限期竣工投产通知书》，与企业重新签订“双向约定”，确定投资强度、税收等约束指标，企业交纳一定数额的“双向约定”保证金。对超过约定日期仍未达到整改目标的企业，高新区组织规划部门和国土部门对其土地进行“切割”，确定收回未建土地的四至范围并依法收回。对长期未投产的企业，依照项目协议，依法整体收回土地。在低效利用土地处置完成前，开发区国土分局不再受理该土地使用权人的新建项目用地申请。

五、组织保障

(一)组织领导。高新区成立以主要负责人为组长，其他班子成员为副组长，有关各局（办）负责同志为成员的闲置及低效用地清理处置领导小组，领导小组下设办公室，办公室主任由区国土分局局长兼任，负责闲置及低效用地清理处置具体事务。高新区主要负责人为此次土地清理处置工作第一责任人，开发区各分管负责人对各自联系的项目负责，高新区各局（办）承担相应职责。

闲置土地处置案例分析 篇5

7月，某市一工业企业通过协议出让,以1000万元的价格取得某国有土地使用权，并与市国土资源局签订了出让合同。取得的土地面积为3500平方米，其中应动工开发建设的面积为3000平方米，总投资额为1.5亿。该企业在当月取得了建设用地批准书后，随即开始动工建设。但由于资金问题，在投入了3000万元、已动工建设900平方米厂房后，于7月起自行停止了建设。由于该块土地长期得不到开发利用，市国土资源局先后两次发文通知该企业到该局进行处理。

8月，市国土资源局对该企业作出无偿收回闲置土地的处罚。该企业不服，认为其已对该地块投入建设资金总计4000万元，并已在该土地上建设了900平方米的厂房，所以该土地应不属于闲置土地。

关于加大闲置土地处置力度的通知 篇6

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）：

近年来，各地积极贯彻落实国家加强土地调控的一系列政策措施，取得了明显成效。但是，在一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出，处置不力，直接影响了土地调控的效果。为严格执行闲置土地处置有关规定，加大处置力度，现就有关问题通知如下：

一、各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。

二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。

三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。

四、各省、自治区、直辖市国土资源管理部门要结合实际，切实加强本地区闲置土地处置工作的监督、检查和指导，严格落实闲置土地处置的有关规定，注意推广借鉴广东省东莞市处置盘活闲置土地经验，加大闲置土地处置力度，坚决维护土地市场的健康稳定发展。要立即采取有效措施，组织力量，集中开展闲置土地专项清理处置，并于2008年6月底前，将闲置土地清理处置情况报部。

国土资源部