土地流转方案（精选8篇）
土地流转方案 篇1
全县农村土地经营权流转情况调研方案
根据县政协2013年工作要点安排，农村经济委员会将组织部分委员就全县农村土地经营权流转情况进行专题调研。现将具体调研方案制定如下：
一、调研目的通过调研，全面掌握全县农村土地经营权流转的基本情况，深入分析全县农村土地经营权流转过程中存在的困难和问题，提出全县农村土地经营权按照依法、自愿、有偿的要求，规范操作、有序流转的对策和建议，为县委、县政府指导农村经济工作提供决策参考依据。
二、调研内容
（一）农村土地经营权流转基本情况。全县开展农村土地经营权流转的总体思路、取得的效益、存在的主要问题及建议。经营权流转规模、流转基本形式、流转程序、流转期限、受让对象等。
（二）群众易于接受的流转方式。主要是总结农村土地经营权流转形式和工作经验，找出符合我县实际，最能体现保护农民利益、促进土地集约化经营和农业产业化发展的流转方式。
（三）农村土地经营权流转后的经营情况。主要受让方是否改变土地基本用途，基本农田用于继续发展农业生产的情况。流转当
事人家庭生产经营、就业和收入状况。了解农村土地经营权转让后，再无其他土地经营，又无其他稳定产业经营和就业门路的农民生活来源情况。
（四）农村土地经营权流转管理和服务工作。主要是是否有引导农村土地承包经营权流转的政策性文件，管理和服务工作职能部门是否明确，职能规定是否清楚合法。管理和服务形式，包括政府管理和服务情况、土地纠纷仲裁服务情况、土地流转信息化等平台建设情况。
（五）农村土地经营权流转保障情况。主要是了解农村土地经营权流转保障体系建设工作，是否研究制定了规范农村土地经营权流转相关的办法和制度，农村土地经营权流转是否存在强迫、非法、无序现象，是否有非法私自买卖土地问题。如何鼓励发展粮食生产，如何保障原承包农户的基本收益。
（六）基层干部和农民的反映。对农村土地承包经营权流转政策了解和掌握情况，对土地经营权流转工作的认识，基层干部和群众反映的突出问题。
三、调研人员
XXX县政协副主席
XXX县政协秘书长
XXX县政协农委主任
XXX县政协委员、XX镇党委书记
XXX县政协委员、县委农工部副部长
XXX县政协委员
县农业局1人
XXX县政协农委副主任
XXX县政协办公室副主任
县电视台记者1名
四、调研日程
6月5日上午：XX乡下午：XX镇
6月6日上午： XX镇下午：XX镇
五、调研要求
（一）调研人员要学习掌握农村土地经营相关政策和法规，明确调研内容和调研方法，打好工作基础，确保调研工作有序开展；
（二）调研乡镇要认真安排好调研准备工作，选定有代表性的2个调研点进行实地调研，并确定有代表性的10户土地流转出让方和2户土地流转受让方（企业或个人）进行座谈发言；
（三）调研乡镇和县农业局要按照调研内容要求，准备好书面材料，重点内容为土地经营权流转基本情况、成功经验、存在的困难和问题、意见及建议等；
（四）调研组要邀请部分农业界委员及相关专家进行专题讨论，在主席会议前修改调研报告初稿；
（五）参加调研的人员务必于6月5日上午8：30在县政协办公室集中，统一出发。
土地流转方案 篇2
1 基本情况
1.1 土地流转情况
大通县辖9镇11乡, 289个行政村, 1070个自然村, 农业人口35.6万人, 耕地面积4.59万hm2, 机动地面积56.9hm2, 占总耕地面积的1.2%。2012年全县土地流转总面积为3336.72hm2, 占总耕地面积的7.26%, 涉及户数14374户。其中: (1) 转包面积1162.2hm2, 涉及户数3095户, 占总流转面积的34.83%; (2) 转让面积193.4hm2, 涉及户数441户, 占总流转面积的5.79%; (3) 互换面积36.5hm2, 涉及户数211户, 占总流转面积的1.09%; (4) 租赁面积1661.8hm2, 涉及户数7771户, 占总流转面积的49.8%。其中租赁土地用来种植药材面积173.33hm2, 用于养殖企业用地27.47hm2, 种植苗木239.35hm2, 种植马铃薯488.26hm2, 种植无公害蔬菜733.33hm2; (5) 入股面积为282.82hm2, 涉及户数2914户, 占总流转面积的8.49%, 实现流转收益636.63万元。
1.2 土地流转后农民增收情况
1.2.1 通过土地流转实现土地流转收益1707.
13万元, 农民人均纯收入增加47.9元。其中:通过转包方式实现流转收益2.5万元;通过转让方式实现流转收益1.5万元;通过租赁方式实现流转收益968.08万元。通过入股方式实现流转收益636.63万元。
1.2.2 通过土地流转, 部分原来从事农业的劳动力转向第二、
三产业, 推动了城镇化进程, 如塔尔镇塔尔湾村原有劳动力2620人, 现有830余人已从农田耕种中分离出来, 从事二、三产业, 促进了农民增收。据调查统计, 大通县通过土地流转转移劳动力4.3万人, 实现劳务收入51600万元, 人均达12000元。
1.2.3 在流转中农民可获得双重收入:
一是土地租金收入, 通过土地流转, 一方面节省了种籽、化肥、农药、机械耕作、人工工资。而且避免了天旱、雨涝等自然灾害的风险, 可以直接获得相对比较高且比较稳定的有偿转让收入。另一方面, 从2009年开始每亩每年700元租金收入, 并在前15年每年增加10元、后15年每年增加30元的租金, 这样流转收入高于过去农民自己种粮收入;二是企业通过租赁土地, 为当地农民创造了更多的就业机会, 农民可以就地到农业园区务工或者外出务工。据调查, 就地务工一般年收入1万元, 外出务工1.5~2万元。
2 当前土地流转的主要做法
2.1 培育主体
扶持龙头企业、引进业主、培育大户、发展农民专业合作社, 培育农业生产经营主体, 以此带动土地流转。全县目前共有省、市、县级龙头企业33家, 各类专业合作社319个。企业、合作社、业主以租赁为主要方式流转土地达1661.75hm2以上。
2.2 扶持产业
继2009年出台相关扶持政策后, 2011年县委、县政府经过多方论证、专题研究, 又制定出台了《关于推进大通国家现代农业示范区健康快速发展实施意见》 (大委[2011]1号) 和《大通县设施农业招商引资优惠政策暂行办法》 (大政[2011]1号) 两个1号文件, 明确提出从2011年起每年建设日光节能温室3000栋, 到2015年全县标准化日光节能温室种植面积达到2000hm2, 每年设立2000万元设施农业专项扶持资金, 加快设施农业建设步伐。并以市场化运作方式增加农牧业贷款担保基金, 由以前的460万元提高到1000万元, 支持示范区建设和生产经营, 解决示范区和龙头企业发展贷款难的问题;将大通冬暖式日光温室建设补助标准增加到每栋20000元 (0.13hm2/栋) , 并对土地流转企业、专业合作社前三年分别给予每1hm2土地流转补助费700元、500元和300元, 继续对园区和基地配套水、电、路等基础设施, 为大通县设施农业建设和发挥效益提供了强有力地政策保证。
2.3 搭建平台
2009年以来, 参照工业园区发展模式, 整合各部门资源, 在双新公路沿线的长宁、黄家寨、桥头、塔尔、新庄5个镇, 着手建成12个现代农业示范园区, 通过策划项目招商引资, 推行土地规模经营。
2.4 跟进服务
加强流转服务和经营权管理, 特别是针对企业、业主在流转农民土地过程中人地两疏、协商繁琐的实际情况, 政府及相关部门以服务企业为己任, 变业主找地为集中土地招商, 跟踪开展服务。为了确保农村土地流转健康有序发展, 根据上级有关文件精神, 结合县上实际, 以大政[2009]9号文件对土地流转过程中土地成片、流转方式、农民权益保护等问题作了明确。在全县20个乡镇建立了土地流转服务中心, 并在企业流转土地过程中, 县领导亲自挂帅, 县级农业主管部门、镇村社干部全力以赴, 发动群众将土地承包经营权集中委托流转, 农户逐户与村土地流转合作社签订土地流转租赁合同书, 合作社再与公司签订流转合同, 县政府与镇政府主管部门共同审核流转合同条款, 提供大通县农牧局统一监制的合同文本, 确保合同文书合法规范。
2.5 创新机制
加强土地流转过程中的政策研究, 积极探索土地流转新机制、新途径。通过土地流转, 实现土地规模开发、集约经营。农民在自己的土地上既可以作为农民工人领取工资, 又可作为土地转出方, 坐收地租, 实现双重利益。
3 取得的经验和成效
3.1 推动了产业结构调整
大通县在稳定粮食生产的同时, 通过土地流转和挖潜改造, 突出特色产业的培育和开发, 狠抓基地建设, 不断提高经济作物和特色农产品的种植面积, 既考虑农产品的品种结构、品质结构, 又结合各乡镇的实际情况, 避免结构类同, 形成了别具一格的镇域特色农业, 有力地促进了农业产业结构调整。
3.2 扩大了规模经营
土地流转克服了小规模家庭经营的局限性, 有利于土地的充分利用。通过土地流转的方式一是把零星的土地使用权从千家万户农民手中集中连片, 进行适度规模经营, 促进土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素的合理流动和优化组合, 有利于农民间的分工与专业化, 使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营、企业化管理”的发展道路, 实现土地资源的充分利用;二是加大了农业机械化推广力度, 促进了农业机械化耕作水平, 降低了农业投入成本, 实现了集约化经营, 解决了千家万户分散种植无法实现的标准化难题, 有效促进了现代农业的发展;三是通过加快农村土地流转, 引进工商资本、社会资本进入农业建基地、兴加工、搞营销, 培育了一大批农村能人大户, 带动了农业龙头企业的发展。目前, 全县共引进山东、北京、宁夏等外地种植能人或企业, 建立示范园区12个, 流转面积达510.53hm2, 通过土地流转合作社, 与2227户村民签订10~30年土地流转合同。
3.3 促进了农民就业, 解决了外出务工农户土地无人耕作与企业、大户无土地耕种的矛盾
土地流转有利于农村劳动力向二、三产业转移, 促进农村劳动力向非农产业转移, 向城镇集聚, 推动了城镇化、工业化进程。农民在土地承包经营权不变的前提下, 以一定方式将土地流转后外出进城务工, 从事二三产业, 加快了农村剩余劳动力的有序转移, 促进了城乡二元结构的有效改善。
3.4 增加了农民收入
土地流转, 加速了农业结构的调整和优化, 促进了农业特色经济的建设和发展。以塔尔镇为核心的同创、佳兴、丰源等现代农业示范园, 2009年至今引进12个企业租赁农村土地510.53hm2发展蔬菜、花卉、水果等农业产业, 大力促进了该镇农业结构调整和农民增收。
3.5 确保了粮食安全
通过推进土地流转, 农田抛荒现象得到了有效遏制, 确保了粮食生产的安全。
4 当前土地流转中存在的的问题
4.1 无地农民有待合理解决
二轮承包时, 由于农民负担重, 加之种粮比较效益低, 一部份农民放弃了30年的承包权, 但户口仍然在农村。另一方面, 按照30年不变的政策, 出生、迁入人口也无承包地。十七届三中全会《决定》提出:“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。”改变了这部分无地农民的预期, 加之目前又实行种粮直补, 有的甚至上访要求重新获得土地。
4.2 土地规模化流转存在着政策困难
在规模化经营中, 个别农民由于认识程度不一, 或者受其它一些因素的影响, 以致在周围绝大多数农户都接受的情况下, 不愿将土地流转出来, 影响规模化经营项目的规划和实施, 成为土地流转的“钉子户”, 而现行土地承包政策又赋予了农民长久不变的经营权, 并列为农民享有的物权之一, 不能采取强制措施促成土地成片流转。村规民约等形式约束效果也不佳, 影响了规模经营发展。
4.3 土地承包经营权流转最长期限有待作出规定
十七届三中全会赋予了农民长久不变的土地承包经营权。在土地流转合同签订过程中, 由于涉及租金支付等问题, 需要约定实际流转期限。招商引进流转土地的投资企业由于投资大, 农业见效低, 回收期限长, 风险大等原因, 要求流转期限较长 (15~30年) , 否则不愿意投资。这样可能会出现超过土地承包剩余期限或无限期的情况, 势必影响今后国家政策的调整和执行。希望有待出台一个关于流转最长期限的指导意见, 如30年或50年。
4.4 设施农业和设施畜牧业基地建设中, 土地流转监管工作比较薄弱
虽然全县20个乡镇成立了土地流转服务中心, 但由于在乡镇机构改革时精减机构和人员, 从事土地流转服务的监管专职人员较少, 大多是一人兼多职, 致使土地流转合同履行中存在租金兑现不及时, 不履行流转合同约定等问题引发纠纷, 土地流转监管工作薄弱。
5 建议
5.1 强化土地流转
建立土地流转服务中心, 并依托乡镇土地流转服务中心, 负责土地流转的登记备案、流转合同、档案管理等工作。以村两委会为依托成立土地流转管理小组。充分发挥土地流转合作社的作用, 以租赁的方式集中流转土地, 确保设施农业建设用地。同时, 优先吸收土地流转户进入园区就业, 经培训后成为现代农业产业工人, 实现就地培训, 就地就业。
5.2 建立农村土地流转申请制度或风险保证金制度
当前有部分农户私下土地流转主管部门不知情, 出现流转纠纷后才找到政府要求解决, 个别业主因经营不善, 拖欠农户租金, 复耕困难的情况也曾发生。建议建立流转申请制度, 加大对农业业主的资质审查力度, 例如:对流转面积6.67hm2以上的, 由业主提出流转土地申请, 乡镇土地承包合同管理部门本着地方经济发展与农民权益保护兼顾的原则对业主的经营实力、经济实力、工商档案以及诚信记录进行审查后予以批复, 并报县土地承包主管部门备案。流转面积33.33hm2以上的由县土地承包合同管理部门审查后批复。在签订土地流转合同时, 要求业主方按一定比例交纳流转风险保证金, 专户储存, 用于解决复耕问题。这样就能确保农民的土地流转权益最大限度不受侵害。
5.3 继续深化土地流转社会稳定风险评估机制
将土地流转社会稳定风险评估列入各级政府决策程序。完善评估办法, 进一步明确土地流转风险评估的范围、评估程序等内容, 全面做好土地流转风险评估机制试点的落实工作, 有效化解土地流转影响社会稳定的各类隐患。
5.4 加大政府引导, 出台优惠政策, 打造土地流转示范点, 带动周边地区进行土地流转
在今后的发展当中, 要加大国土、林业、规划、工商、税务等部门根据相应职能给予政策扶持。通过各部门的支持, 使土地流转规模越来越大, 成为具有较强示范带动性的土地流转典型。
5.5 引导各类经营主体参与农村土地流转
允许社会资本和城市工商企业到农村承接、承租土地, 单独兴办或与农民联办农业企业。社会资本、城市工商企业参与农村土地流转领办或与农民合办的合作经济组织同等享受支持农村合作经济组织发展的政策, 其利用流转土地兴办的农业企业, 可按照促进民营企业发展和促进中小企业发展的相关政策予以支持。
5.6 调整优化产业重点和布局
以市场为导向, 用市场管理理念提高农村土地流转的时效, 把产业结构调整、特色主导产业与规模经营和标准化经营有机的结合起来, 让农村大户、农民专业合作经济组织、产业化龙头企业直接参与农村的土地流转市场, 采取招标的形式承包、租赁、转让农村土地, 但必须是要依法、自愿、有偿。形成公司 (合作组织) +基地+农户的经营模式, 广泛的吸纳社会资金的投入, 引进市场化管理模式、标准化生产方式, 最终形成农业生产和农产品流通分层次对接, 达到农业的大生产、大流通的生产方式, 实现现代化农业的目的。乡村集体经济组织要抓好农业基础设施建设, 要提供土地流转的市场化中介服务, 县乡政府要抓好培育产业龙头企业、农民专业合作社、种养大户, 使之成为现代农业发展壮大的经营主体。
5.7 加大财政扶持力度
县、乡财政每年安排一定额度的土地流转和规模经营专项扶持资金, 建立土地流转基金, 用于鼓励流转农村土地、培育规模经营主体、建设土地流转服务组织及其开展工作的经费。县财政支农专项资金、农发资金、农业综合开发项目、土地整理项目等资金应打捆集中投入规划的主导产业项目和规模经营项目, 区域重点扶持优势主导产业规模经营, 推动公共财政支农资金向优势区域和主导产业整合, 集中打造优势特色产业。
5.8 强化管理, 充实基层土地流转服务管理人员
土地流转方案 篇3
【关键词】 土地承包经营权流转 原则 方式 程序 相关要求
为建立健全土地承包经营权流转市场，规范土地流转行为，提高土地经济效益，促进农业产业化发展，保护农户合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《云南省委办公厅、省政府办公厅关于做好农村土地承包经营权流转管理工作的通知》要求，禄丰县结合经济社会发展实际，围绕建设富裕、生态、和谐、文明的总体要求，制定土地流转工作实施意见。
1.农村土地流转的指导思想
以党的十七届三中、四中、五中全会精神为指导，按照科学发展观的要求，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律、法规，以规范农村土地承包经营权流转行为、维护流转双方当事人合法权益、促进农业和农村经济发展为目标，在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，在不改变土地农业用途、不超过承包期的剩余期限、不损害农民和农村集体经济组织利益的前提下，规范、有序地开展农村土地承包经营权流转。
2. 农村土地流转的基本原则
2.1自愿流转原则 要充分尊重承包方和受让方的意愿，任何单位和个人不得强迫或阻碍承包方转让其承包土地经营权。
2.2依法流转原则 农村土地承包经营权的流转要严格按照法律和政策办事、规范操作、手续完备。
2.3有偿流转原则 农村土地承包经营权流转方式以及相关事宜由承包方和受让方协商约定，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴流转当事人应得的收益。
2.4统筹流转原则 流转土地的位置、面积、用途、单价等关键要素应由村民委员会统计、汇总后报乡农村土地承包经营权流转服务中心（乡农技中心和乡经济发展办公室）进行统筹，以促进农业产业化发展，切实维护好群众利益，增加群众收入。
3. 农村土地流转主体、范围和方式
3.1流转主体 承包农户自主决定土地是否流转和流转的对象、方式、时间以及流转收益的处置，但为提升农业产业化程度，建设环保、绿色、生态的乡镇，切实促进农民增收，各承包农户应将上述流转要素向村民委员会反馈，由村民委员会汇总后报乡流转服务中心和经济发展办进行统筹；农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包户，也可以是其他有关法律法规允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方或其委托经营者应当具有农业经营能力；流入方将转包、出租方式流转的土地实行再流转的，应征得原承包方的同意。
3.2流转范围和方式 转让。农户家庭承包耕地流转面积中，承包农户经发包方同意将承包期内全部或者部分承包土地转让给第三方，由第三方履行土地承包合同权利义务的耕地面积，转让后原土地承包关系自行终止，原承包户承包期内的土地承包经营权部分或全部失去；互换。承包方之间为各自需要和便于耕种管理，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权；转包。农户家庭承包耕地流转面积中，承包农户将承包地转包给本集体经济组织或其他承包农户从事农业生产的耕地面积，转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责，承包方将土地交他人代耕不足一年的除外；出租。农户家庭承包耕地流转面积中，承包农户将所承包的土地全部或部分出租给本集体经济组织以外的他人从事农业生产的耕地面积。在出租期间，不能改变土地农业用途，不超承包期的剩余时间；入股。农户家庭承包耕地流转面积中，承包农户将土地承包经营权量化为股权，入股从事农业合作生产的耕地面积。在入股期间，不能改变土地农业用途，不超承包期的剩余时间。
4. 农村土地流转程序
4.1农户委托乡农村土地承包经营权流转服务中心或村委会流转其承包地应当遵循的程序 递交申请书。农户递交由户主签字的委托流转申请书。农户委托乡农村土地承包经营权流转服务中心或村委会流转，并向农村土地承包经营权流转服务中心或村委会递交委托书。外出人员可用电话、传真或信函先行委托，事后再补办书面委托书。流转合同由承包本人或其书面委托的代理人与受让方签订。没有承包农户本人书面委托，任何组织和个人无权决定流转农户承包地；审核。农村土地承包经营权流转服务中心或村委会进行审核，讨论是否接受委托，并将讨论结果在10日内通知委托农户；发布公告。如决定接受委托的，乡农村土地承包经营权流转服务中心或村委会应当与委托农户签订委托合同，并在接受委托后10日内，将流转农户、地块等基本情况，以适当形式向村内外发布公告；受让。有意受让流转土地的，可在乡农村土地承包经营权流转服务中心或村民委员会公告的有效期内，提交受让流转土地的规划书面申请；签订合同。乡农村土地承包经营权流转服务中心或村委会在公告期结束后，应及时召集已提交受让流转土地的申请人进行协商。本着互惠互利、公开、公平、合理的原则，可以协商确定流转价格，也可以通过招标的办法确定流转价格，在公平合理、协商一致的基础上拟订土地流转合同，经委托人签字认可后正式生效。
4.2农户自主流转承包地应当遵循的程序 协商。流转双方洽谈协商，认定流转方式、流转时间、流转价格以及流转收益支付方式等；签订合同。流转双方在协商一致的基础上签订书面合同，由流转双方本人签字盖章。承包方将土地交由他人代耕期限不超过一年的，可以不签订书面合同；备案。流转合同签订后，承包农户应将签字后的土地承包经营权流转合同分别报送承包土地发包方和所在乡农村土地承包经营权流转服务中心存档。发包方和乡农村土地承包经营权流转服务中心收到承包农户递交的书面流转合同后，应当予以严格审核。如发现有违背国家法律法规的，应依法予以制止
4.3抛荒土地的流转应当遵循的程序 调查摸底。在乡农村土地承包经营权流转服务中心的统一组织下，村民委员会或村民小组应对辖区内所有抛荒土地逐一进行调查核实，确定耕地抛荒的年限，填写抛荒耕地调查表，并由参加调查核实的人员及农户签字确认后报乡农村土地承包经营权流转服务中心；公示。抛荒土地摸底情况应在适当地点、以适当方式进行公示。有异议者应在15日内提出复耕计划报村民委员会和村民小组备案，复耕期限為半年，到期未复耕的视为放弃复耕，由原发包单位依法收回；农户确认同意。抛荒土地经公示无异议的，由发包单位发出书面通知，经农户确认同意后收回。通知书一式三份，一份由农户留存，其余二份由农户签字后作为回执分别交回原发包单位和乡农村土地承包经营权流转服务中心存档；终止承包关系。经合法程序收回的耕地其经营权证由原发证单位办理注销手续，土地承包合同终止手续由发包方申请，经乡农村土地承包经营权流转服务中心审核后报县农业行政主管部门审批；流转。收回的抛荒地由原发包方统一组织流转，收入归农民集体所有。村集体无法流转的应及时上报乡农村土地承包经营权流转服务中心，由其统一组织流转。
5.农村土地流转的相关要求
5.1大力宣传引导 乡各有关站所、村委会要大力宣传《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和省、州、县《关于农村土地流转管理工作的通知》的要求，引导农户和有关村民小组规范、依法、有序、科学地流转土地，特别是要围绕建设绿色、生态村的目标，把土地流转后的用途引导到绿色产业上来（如花卉、蔬菜等产业），促进农业产业化发展和农民致富增收。对高污染、高耗能、破坏生态、破坏环境、破坏地力严重的企业一律不引进，土地不予流转。
5.2注重统筹协调 为促进土地流转依法、有序、规范地进行，各农户和村民小组要把土地流转的位置、面积、用途、单价等关键要素报所辖村委会，村委会要将上述情况汇总后形成书面材料报乡土地承包经营权流转服务中心（乡农技中心和乡经济发展办进行统筹和科学规划，以促进农业产业化和规模化发展。乡农技中心和乡经济发展办收到村委会的报告后，应在5个工作日内给予答复，并积极协助做好土地流转。
5.3加强服务管理 土地流转后，各村委会、站（所）要按照相关职能职责加强服务工作和管理工作。一是要全力做好服务工作，及时帮助前来投资开发的企业解决用水、用电、用地等方面的困难和问题，努力营造良好的投资环境；二是要加强管理工作。对损害群众利益，随意破坏农业基础设施和农业生产环境的行为要坚决制止，造成损害事实的依法追究责任并要求进行赔偿。
5.4强化督促落实 乡纪委、乡督察室、乡土地流转服务中心要加强对《土地承包法》、《土地流转管理办法》及此《实施方案》贯彻落实的督察，发现问题要及时纠正，对有令不行、有禁不止而造成损害群众利益的行为要严肃追究责任。
5.5及时总结推广 要大胆探索土地流转的方式方法，对在土地流转中好的模式、好的方法及先进事迹、先进典型，特别是通过流转土地促进群众致富增收和农业产业化发展的先进模式、先进典型要及时总结、宣传和推广。
土地流转方案 篇4
张朝俊
加快推进农村土地承包经营权依法有序流转，实行适度规模经营是发展现代农业，建设社会主义新农村的客观要求，是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措，是摆在各级党委、政府面前的一项重要工作。农村改革开放以来，尤其是二轮土地承包制度改革后，定远县农村土地流转工作取得了一定的成效，对农业增产、农民增收、农村稳定起到了一定的积极促进作用。
一、土地流转的现状
据统计，截止2011年6月30日，全县土地流转总面积14.38万亩，其中：耕地流转9.2万亩，集体山场、林场流转1.57万亩，集体水面流转3.61万亩。分别占总耕地面积，总山（林）场面积和总水面面积的6.2%、1.57%和13.88%。在流转方式上，转包5.09万亩，转让0.99万亩，租赁3.5万亩，互换1.2万亩，入股0.05万亩，其他方式3.55万亩。在流转期限上，流转期限在1年以内的2.01万亩，2年以内的1.52万亩，3-5年的4.87万亩，6年以上的5.98万亩。
二、土地流转的形式
1、代耕代种型。劳力缺乏或者外出务工人员，以口头约定方式，将自己的承包土地交由他人耕种，耕种期限、费用等由双方口头约定，一般不签订书面流转合同书。这种流转方式简单、便捷，但也容易产生土地承包纠纷。
2、大户承包型。农村税费改革前后，尤其是2003年退耕还林期间，一些种田、养殖大户及科研单位租赁农户的承包土地，进行农业、林业生产。如南京苏森种业公司租赁连江镇美景村1000多亩土地进行植树造林，并与各农户签订土地租赁协议书，明确租赁期限等。西卅店镇杨兴干租赁农户承包土地460亩，从事粮食生产、黄牛养殖及植树造林等，与农户签订了土地租赁协议，明确相关权利及义务。
3、委托发包型。由村组牵头，在征得承包农户同意的情况下，与农户签订租赁协议书后，把承包农户弃耕土地集中连片后，对外发包。原严涧乡大单村将该村4个村民组（单东组、单西组、单北组、后家组）的农户抛荒地，进行调整连片后，集中发包给马场湖农场职工承包，产生了良好的经济和社会效益。
4、土地转让型。长期举家外出务工的农户及劳动力缺乏的农户，将自己的承包土地全部转给别人耕种，并将自己的土地承包经营权转让给别人，解除原承包关系，由受让方与发包方重新签订承包合同。
5、股份合作型。在承包期内，农民可以拿自己的承包土地的承包经营权作价入股，实行保底租金和年底租金相结合的办法。从事农业生产。如炉桥镇马元村、王西两村民组35户农民将近50亩承包土地作价入股加入荣飞农业种养殖专业合作社，每1亩田为一股，每股每年保底租金600元，到年底结算，按盈余情况实行二次分红，取得了良好的成效。
三、土地流转的做法
（一）抓宣传引导。在稳定农村土地承包关系长期不变的前提下，积极引导农村土地按照“依法、自愿、有偿”的原则，通过“转包、转让、租赁、互换、入股”等方式，促进农村土地有序流转，是摆在县委、县政府当前工作的重要大事。近年来，在县委、县政府的正确领导下，我委通过召开会议、组织培训、张贴标语、印发宣传资料等行之有效的形式，广泛宣传农村土地流转的有关法律、法规的规定和政策精神，让广大基层干部和农民知法、懂法，能依法、有序地进行土地流转。
（二）抓试点示范。为积极稳妥地推进我县农村土地转进，2009年县政府选择张桥、永康、桑涧三乡镇为我县农村土地流转试点乡镇，县政府成立了农村土地承包经营权流转试点工作领导小组，印发了农村土地流转试点方案（试行），制订了农村土地承包经营权流转实施办法（试行）。试点乡镇也成立了相应的组织，建立了农村土地流转服务中心，从有关部门抽调专人，在专门办公场所办公，制定了相应的办公制度。其主要职责是宣传农村土地承包经营权流转的有关法律、法规和有关政策精神，收集、发布农村土地流转信息，规范农村土地流转行为，以大户承包经营或土地股份合作社的形式，逐步将农民的土地相对集中，实行适度规模种植、集约化生产。
（三）抓经验推广。在取得试点经验的基础上，2010年县政府对全县印发了《定远县促进农村土地承包经营权流转发展农业适度规模经营实施方案》和《定远县农村土地承包经营权流转实施细则》，明确了全县土地流转的总体目标，基本规则、流转类型、流转程序及加强土地流转的组织领导等。永康镇自被列为全县三个土地流转试点乡镇后，针对该镇山东陈村塘下，西谷村民组人多地少、外出务工人员较多的特点，深入村、组、户，广泛宣传土地流转的方式、方法、步骤及重要意义，在征得农户同意的基础上，将农户512承包土地集中连片后，由农户与该村种粮大户签订土地租赁协议，用于农业生产，取得了良好的成效。
（四）抓调处仲裁。为及时有效地调处土地流转纠纷，加快土流转步伐，维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定，县政府成立了农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，印发了《定远县农村土地承包经营纠纷调解仲裁实施方案》，明确仲裁指导思想、基本规则、工作任务、仲裁程序及工作措施等，并制定了各项管理制度，制作了相关的仲裁文本，聘请了33名仲裁员，目前前期各项准备工作基本完成，为有效解决农村土地承包经营纠纷提供了法律保障。
四、土地流转的制约因素
1、思想认识不高。部分乡村干部由于对土地流转重要性、必要性认识不高，在日常工作中常常处于被动应付状态，加之对土地流转相关政策及法律、法规了解不够，不能积极主动的宣传、引导农村土地依法有序地流转。
2、宣传引导不够。农村实行家庭联产承包责任制后，党中央先后出台了一系列有关农村土地承包及土地流转的政策、法律和法规，由于宣传引导力度不够，使得广大乡村干部、群众对土地流转的相关知识不了解，影响了土地流转的进程。
3、理念更新不够。我们发现大多数农户恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，也不愿将土地流转出去。特别是国家取消农业税实行种粮补贴后，一些私下转出土地的农户，又开始收回原有承包地自己耕种；乡村在引导和服务方面工作滞后，部分农民对土地流转政策存在误解，怕转出土地后，政策一变失去土地承包权。
4、流转行为不规范。根据进村入户调查，我们了解到多数土地流转行为只是口头约定，不签订合同，即使签有书面合同，也存在不规范、不完善的问题，合同条款内容简单，对双方权利义务及违约责任，流转土地地上附着物处置、有关赔偿措施等缺乏明确具体的规定，从而造成土地承包关系混乱，土地流转纠纷隐患增多。另外，由于二三产业不发达，农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，所以大部分采取短期转包或代耕代种的形式流转土地，流转期限过短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营。
五、土地流转的对策建议
为进一步加快农业结构调整步代，构筑新的农业生产格局，营造市场竞争优势，实现农业产业化经营新突破，必须在土地流转，适度规模经营上大做文章，合理配置土地资源，促进农村经济发展，增加农民收入。
1、提高对土地流转的认识。各地要充分认识到土地流转是现代农业和新农村建设的重要环节和必经途径，要把此项工作列为当前工作重中之重抓好落实。
2、加强对土地流转的引导。要让基层干部群众认识到，促进土地合理流转是增加收入的有效手段。尽可能利用电视媒体、发放宣传材料等形式，宣传有关土地流转的法律法规，让农民了解政策，消除误解，放心流转。
3、坚持因地制宜分类指导。充分发挥城郊乡镇的地理优势，引导农民集中土地资源，积极发展生态农业和高效农业，依据区域产业特色，引导农户向龙头企业、种养大户有偿转让土地经营权，壮大特色产业规模，推进土地适度规模经营；积极鼓励外出务工又不愿放弃土地的农民，采取各种形式把承包地流转到种养大户手中。同时，积极引导农户以互换形式加快土地连片集中，改变目前土地布局过小、过散的问题，切实提高耕种效率。
4、切实规范土地流转行为。各乡镇要按照“流转形式多样化、实施程序合法化、流转合同规范化、运作方式市场化”的要求，按照县政府的统一要求，积极推动农村土地流转。一是规范土地流转程序。承包土地流转必须签订规范的流转合同，实行登记制度，由村委会备案。二是强化管理服务。乡镇土地流转服务大厅应及时向农户提供规范的土地流转合同文本，建立土地流转台帐，妥善处理土地流转纠纷。乡镇土地流转服务大厅要开展土地流转供求登记、信息发布、政策咨询等服务工作，使土地流转进入有序的市场化轨道。
5、加快农村劳动力向非农产业转移。一要大力发展农村二、三产业的发展，拓宽农村劳动力的就业渠道，以产业的集聚带动人口的集聚，促进农村劳动力向非农产业、向城镇转移。二要加大对农村劳动力的培训力度，大力培育农村劳动力市场，提高农村劳动力非农就业技能，拓宽就业门路。三要继续深化城市户籍管理制度改革，打破农民身份的限制，改变农民的“恋地”观念，鼓励农民离土离乡，进入城镇安家入户，减少农民对土地的直接依赖。四要加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，形成有利于人口和产业向城镇集聚的政策环境，消除农民离土的后顾之忧。
6、制定土地流转的优惠政策。进一步明确土地权属，允许农户对土地依法自主流转，保障农民权益。要大力发展农民专业合作组织，支持种养大户发展种养殖业，推动农业产业化经营。对进城务工创业和采取土地流转方式集中进行规模经营的种养大户，给予补助和奖励，从而促进土地流转向规模化、集约型方向发展。
7、稳妥调解仲裁土地经营权纠纷。各乡镇要按照县政府的统一布置积极开展土地承包经营权纠纷的调解工作。今后，凡对发生在本行政区域内的承包土地纠纷，各乡镇要积极主动地进行调解，调解成功的制作调解书，调解不成的，由乡镇农村土地承包经营纠纷调解委员会出面报告县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会。县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，按《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定进行审理，符合受理条件的，及时仲裁，以维护农村社会秩序的稳定。
土地流转各项制度 篇5
宣传贯彻落实党和国家的土地流转方针政策、管理、监督和指导农村土地流转工作。
第一条负责贯彻落实上级的工作部署和要求，结合实际指导各村土地流转，负责工作计划、总结、统计汇总必报表。
第二条负责提供土地管理法律、法规、农村土地流转工作政策。
第三条主要负责建立50亩（含50亩以上规模经营的土地流转信息平台，及进收集，发布土地流转供求信息，建立土地流转储备库。
第四条负责办理有关农村土地流转合同变更手续，审核流转报告，指导签订流转合同及其鉴证，管理农村土地流转档案资料。
第五条定期召开月报会，及时总结经验，负责各村推广，做好各村土地纠纷的调解。
第六条负责调查核实奖励扶持申报材料。
二、信息发布制度
第一条建立50亩以上规模经营的土地流转信息储备库；
第二条定点收集、定期发布，定时上报土地流转信息；
第三条及时更新土地流转的信息发布内容；
第四条运用信息化管理手段，实现市、镇两级土地流转信息联网；
第五条指导培训镇、村两级信息员，及时采集信息资源，增强信息服务功能。
三、备案审查制度
第一条加强对土地流转内容、程序、用途的合法性、规范性、资料的完整性进行审查；
第二条规范操作程序，保证流转程序和内容真实、完整、合法有效；
第三条依法审查土地流转方式，流转期限、流转费用的合理性；
第四条对申请合同鉴证的，依法进行鉴证；
第五条对土地流转情况进行备案登记，为土地流转纠纷处理提供依据。
四、档案管理制度
第一条 为了切实加强对农业土地流转资料的管理，做到资料齐全、整理规范、使用有序、保管安全，特制定本
制度；
第二条档案柜要合理放置，统一编号，档案资料排放做到科学、整齐、统一。
第三条档案管理人员变动，应及时办理移交、接交手续，防止档案遗失。
第四条 档案管理人员对土地流转资料应做到妥善保管，强化责任；
第五条档案管理人员及时整理农村土地流转管理相关资料，并按规定装订归档。
第六条加强治安保卫工作，严防档案资料被盗，确保档案资料安全。
第七条室内要经常清扫和通风，保持整齐、整洁、干净，采取有效措施防止强光辐射和鼠咬虫蛀档案资料。
第八条非本单位工作人员查阅档案资料，须经单位主管领导同意批准，外借资料须履行登记归还制度。
五、调解仲裁制度
第一条为了及时公正解决农村土地流转纠纷,切实保护当事人合法权益,促进土地依法自愿有偿流转,特定本法。
第二条凡因订立、履行、变理、解除和终止土地流
转合同发生的争议；因双方不积极履行合同义务，造成合同违约；因自然灾害影响造成合同违约等均属调解仲裁范围。
第三条解决土地流转纠纷，应当根据事实，遵循合法、公正、及进着重调解的原则，依法保护当事人的合法权益。
第四条土地流转发生纠纷，流转双方可自愿协调解决，也可与第三人协商，达成和解协议。
第五条发生土地流转纠纷当事人不愿协商，可以申请调解再仲裁，对仲裁裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。
第六条发生土地纠纷双方当事人应积极主动地提供和搜集证据，交仲裁机构核查。
第七条调解土地流转纠纷，办案人员应当充分听取双方当事人对事实理由的陈述，耐心疏导，帮助达成协议。调解达成协议的，应当制作调解协议书。
第八条土地流转纠纷调解不成或一方申请仲裁的，应组成仲裁庭进行裁决，并制作裁决书。
第九条仲裁人员资质以及仲裁庭组成、庭裁决等事项，严格遵守《农村土地承包经营权纠纷仲裁法》。
六、风险预警制度
第一条为进一步提高土地流转的稳定性，防止流转纠纷发生，特制定制度。
第二条加强对流转双方诚信履约意识教育，督促流转双方严格依照合同规定履行各自职责。
第三条帮助解决生产和技术方面的问题，有效降低生产成本。
第四条宣传落实国家支农惠农政策，帮助协调支农惠农资金、项目等措施落实。
第五条帮助制定产业发展规划，指导产业开发，搞好协调服务工作。
土地流转合同模板 篇6
在人民愈发重视法律的社会中，合同对我们的约束力越来越不可忽视，正常情况下，签订合同必须经过规定的方式。那么制定合同书有什么需要注意的呢？以下是小编收集整理的土地流转合同9篇，仅供参考，希望能够帮助到大家。
土地流转合同 篇1甲方：________________________
乙方：________________________
丙方：________________________
经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：
1.该地块位于__________，土地面积为________平方米(折________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。
2.现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。
1.甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。
2.土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。
3.乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后_______天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后______个工作日内支付。
4.为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为__________平方米(详见成国用()字第__________号和成国用()字第__________号)，抵押担保的范围与甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。
5.该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。
1.甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。
2.乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。
3.甲方应对乙方承担连带责任。
1.在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。
2.乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。
3.本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
4.本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。
5.本协议经各方代表签字盖章后生效。6.本协议一式六份，三方各执两份。
甲方(盖章)：________________代表：________________________
乙方(盖章)：________________代表：________________________
丙方(盖章)：________________代表：_________________________
______年________月________日
土地流转合同 篇2甲方（出让方）：
地址：
乙方（受让方）：
地址：
为了规范农村土地承包经营权流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。
甲方采用 租赁 方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
乙方流转用于 药材 生产，不得改变流转土地用途，不得用于畜牧业生产及其他非农生产。
合同双方约定，土地承包经营权流转期限为____年，从 ____年____月____日起，至 ____年____月____日止。
四、流转土地的面积、位置。
甲方将承包的耕地亩流转给乙方，该土地位于。
五、流转价款及支付方式、时间。
合同双方约定，土地流转费用采取实物支付。乙方每年月日支付甲方优质小麦 公斤/亩，每年月日支付甲方优质水稻 公斤/亩。质量标准根据国家标准确定。经双方同意，也可根据当年实物市场价格折算成人民币支付。
1、权利。按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定的期限收回流转的土地。
2、义务。协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解本社区和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
3、在流转期间如遇土地征用占用情况，由甲乙双方共同作出决定，乙方不得擅自作出决定，乙方没有通过甲方私自作出的决定无效，如因乙方私自决定造成土地被征用、占用及其他损失的，由乙方承担赔偿费用，赔偿标准为每亩人民币 壹仟万 元。如确因国家或者集体需要，由甲乙双方共同作出决定的，青苗赔偿费归乙方所有，其他土地补助、土地款、安置费、安置物等所有补偿归甲方所有。
4、合同期内国家给予的农业直补归甲方所有。
1、权利。在受让的土地上，具有生产经营权。
2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用
途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；③一方违约，使合同无法履行的；④乙方丧失经营能力使合同不能履行的；⑤因不可抗力使合同无法履行的。
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。①不按合同规定用途使用土地的；②荒芜土地的、破坏土地的；③不按时交纳土地流转费的。
甲乙双方因履行流转合同发生纠纷的，由双方协商解决，协商不成的由镇农业经营管理部门调解，不同意调解或调解无效的，向上级农业承包合同管理部门申请仲裁，不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。或直接向人民法院起诉。
本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，镇农业承包合同管理部门留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。
合同甲、乙双方约定的其他事项。
本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方（出让方）签字：
____年____月____日
乙方（受让方）签字：
____年____月____日
土地流转合同 篇3合同编号：__________________________
签约地点：__________________________
甲方(流出方)：__________________________
乙方(流入方)：__________________________
双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据(中华人民共和国合同法)、(中华人民共和国农村土地承包法)、(中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法)及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。
一、流转标的甲方同意将其承包经营的位于________________县(市)________________乡(镇)________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给
乙方从事________________________________________________生产经营。
二、流转土地方式、用途
甲方采用以下第_________种方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
1.转包 2.出租 3.互换 4.转让 5.入股
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________________________________________________。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。
四、流转土地的种类、面积、等级、位置
甲方将承包的耕地_________亩、荒地_________亩、林地_________亩、其他土地_________亩流转给乙方，该土地位于____________________________________。(详见列表)。
序号__________土地名称____________面积_______________等级____________四至东南西北
五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间
(一)乙方同意每年________月________日前分________次,按________元/亩或
实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。(二)乙方同意于________年________月________日前分________次,支付甲方实际投入资金和人力改造该土地的合理补偿金________元。
六、土地交付、收回的时间与方式
甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。
乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。
交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。
七、甲方的权利和义务
(一)按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
(二)协助和督促乙方按合同行使土地经营权,
合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。(三)不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务
(一)按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。
(二)按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。
履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。(三)未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；
(三)一方违约，使合同无法履行的；
(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的；
(五)因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任
(一)甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。
(二)甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金
元。
(三)乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。
(四)乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。
(五)乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1.不按合同规定用途使用土地的；
2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的；
3.不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定
(一)本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。
1.甲方收取；
2.乙方收取；
3.双方各自收取________﹪；
4.甲方收取土地补偿费, 乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。
(二)本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并,负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。
(三)本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。
1.归甲方所有，甲方不作补偿；
2.归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元；
3.由乙方按时拆除，恢复原貌, 甲方不作补偿。
(四)国家征用土地、乡(镇)土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用,本合同终止。
土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。十二、争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
(一)提交广州仲裁委员会仲裁；
(二)依法向________________________人民法院起诉。
十三、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份, 乡(镇)土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会(原发包人)各一份,自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项________________________________________________。甲方：____________________________乙方:____________________________
(自 然 人)签字__________________自 然 人)签字___________________
(法 人)签字盖章______________(法 人)签字盖章_____________
住所：____________________________住所：___________________________
身份证或营业执照号码:_____________身份证或营业执照号码：___________
委托代理人：______________________委托代理人：_____________________
联系电话：________________________联系电话：_______________________
银行账号：________________________银行账号：_______________________
__________年_________月_________日 __________年_________月________日
乡(镇)土地流转管理部门或村集体经济组织、村委会备案(盖章)_________
______________________年_____________________月____________________日
土地流转合同 篇4甲方（流出方）__________________________
乙方（流入方）__________________________
双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。
一、流转标地
甲方同意将其承包经营的位于________________县（市）________________乡（镇）________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给乙方从事______________________________________生产经营。
二、流转土地方式、用途
甲方采用以下第转包、出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________________________________________________。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。
四、流转土地的种类、面积、等级、位置
甲方将承包的耕地_________亩、流转给乙方，该土地位于____________________________________。
五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间
（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/亩或实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。
六、土地交付、收回的时间与方式
甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。
交付、交回方式为_____________。并由双方指定的第三人___________________予以监证。
七、甲方的权利和义务
（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权，合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务
（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。
（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途，不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的`操作和生产。
履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。（三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；
（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；
（三）一方违约，使合同无法履行的；
（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；
（五）因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任
（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。
（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任，应支付乙方赔偿金________元。
（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。
（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任，向甲方偿付赔偿金________元。
（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1、不按合同规定用途使用土地的；
2、对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产，荒芜土地的，破坏地上附着物的；
3、不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定
1、在合同期内国家有关惠农政策（如各种补贴），由方享有。
2、在合同期内流转土地应交纳的水费和生产统筹费用等由xxx方承担。
3、在合同期内经甲方同意后乙方可以将土地转让给第三方经营。
4、在合同期满后，若甲方需继续流转土地承包经营权，在同等条件下乙方可优先受让。
5、本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见后形成书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十二、争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
（一）提交仲裁委员会仲裁；
（二）依法向________________________人民法院起诉。
十三、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份，乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会（原发包人）各一份，自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项_________________________________。
甲方：
乙方：
年月日
土地流转合同 篇5甲方(发包方): 姓名 身份证号码 住所
乙方(承包方)： 姓名 身份证号码 住所
根据《中华人民共和国农村土地承包法》《吉林省农村土地承包经营管理条例》等法律.法规和国家有关农村土地流转政策的规定，甲乙双方本着：平等、自愿、有偿的原则经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。
一、转让土地基本情况及用途：
1、甲方愿意将承包的位于： 镇 村 组 计()平方米。详见下表：土地承包经营权转让给乙方。从事耕种农作物，生产经营。地块名称： 分地时评估等级：面积 亩。
2、土地四至界限：东 西 南 北。垄走向
二、转让期限：
1、土地承包经营权转让期限为()年。自()年()月()日起至()年()月()日止。
2、最长期限不得超过现在土地承包的剩余期限。(第二轮发包土地标准)
3、甲方应于()年()月()日之前将土地交付乙方。
三、转让价款与支付方式：
1、转让价格：每亩(1000平方米)，每年承包费()元，承包土地共计()亩。
2、转 让 款：每亩人民币()元，共()亩。()年，共计人民币()元。大写人民币。
3、支付方式：乙方必须在()年()月()日前，将承包款全额给甲方全部支付完毕。
四、土地承包经营权转让和使用规定：
1、在本合同签订前，甲方应当向原发包方提出转让申请，并经原发包方同意。
2、转让合同生效后，甲方应当终止于原发包方在该流转土地上的一切承包关系。(异议)
3、甲方交付的承包土地，必须符合双方合同约定的标准。
4、乙方获得土地承包经营权后，不得用于非农建设，不得损坏农田，给土地造成永久性伤害。
5、乙方无权享受国家和政府提供的各项支农服务(包括粮食直补)(异议)由甲方享受。
综上所述：双方必须遵守此合同，如有违背合同规定，一切后果责任自负。本合同一试三份。双方各持一份，原发包方一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
土地流转合同 篇6甲方（出让方）：
家庭地址：
乙方（受让方）：
家庭地址：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》及相关规定，经+++村第 村民小组同意，本着自愿、平等、有偿、诚信的原则，经甲、乙双方协商，就承包土地经营权、林地转让事宜达成一致意见，并订立以下条款。
一、流转地块：甲方将位于 的承包土地 亩，位于 的柴山地 亩，位于 的绿化林 亩的经营权 流转给乙方使用；四至界限见附图。
二、流转时限及用途：甲方于XX年 月 日起将上述土地和林地经营权长期转让给乙方，并按有关规定协助乙方办理土地经营权转让手续，乙方将承包地用于农业生产，柴山地用于采集家庭燃料之用，绿化林地用于自用材采集。
三、流转价格及付费事宜：上述承包地、柴山地及绿化林地转让费为 元，大写 万 元整；乙方于XX年 月 日现金支付经营权转让费，甲方另立收据。
四、甲方向乙方移交流转证件：1.《农村土地承包经营权证书》（编号：）一本；2.《林权证书》（编号：）一本；3.《退耕还林合同书》（编号：）一本；4.《财政补贴一折通》（编号：）（粮食直补贴金）一本。
五、其他约定：1.甲方若对承包地界指界有误而造成的乙方经济损失的由甲方承担全部责任；2.流转合同生效后因国家对土地承包经营政策进行调整的，乙方享有优先承包权；3.国家给予的各种政策性补贴由 方享受,相关农业政策性保险由乙方缴纳，并享受保险赔偿款项。4.合同未尽事宜，由甲、乙双方共同协商达成一致意见，形成书面补充协议。5.合同自双方签字之日起生效；6.合同一式五份，甲方、乙方、村民小组、镇农村土地承包管理机构各执一份，报县农业局备案一份。
六、合同纠纷处理:若双方发生合同纠纷，甲、乙双方应共同协商解决，协商不成的，按《合同法》、《民法通则》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》和《物权法》等法律法规和有关农村土地流转管理政策执行。首先请求村民委员会、镇人民政府调解解决；调解不成的，向县农村土地承包经营纠纷仲裁机构申请仲裁或直接向县人民法院提起诉讼。
七、违约责任：1．甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方全部损失；2．乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，乙方赔偿全部损失。
特此订立合同
附：转让地界四至界限图。
甲方（签字）：
年 月 日
乙方（签字）：
年 月 日
村民小组组长（签字）：
年 月 日
土地流转合同 篇7甲方（出让方）： 乡（镇）村 组，农户姓名
身份证号：
住 所：
乙方（受让方）：
身份证号：
住 所：
为了规范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》法律、规章的有关规定，本着依法、自愿、有偿、平等协商的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。
甲方将承包的土地（以下简称承包地）亩经营权流转给乙方，承包地座落于（承包地属性、质量等见附件）。
合同双方约定，承包地承包经营权流转期限为 年，从 年 月 日起，至 年 月 日止。
甲方采用 方式（转包、出租、互换、转让、入股及其他）将其承包地流转给乙方生产经营。
流转承包地只能用作农业用途，具体用途为。
1、承包地流转费用现金（实物）支付。合同期内，乙方向甲方支付流转费 元（或实物 公斤）。付款方式，付款时间。
2、流转土地所享受国家惠农资金和其它补贴均由 方享受。
（一）甲方的权利和义务
1、权利。按照合同规定收取承包地流转费，按照合同约定的期限收回流转的承包地。合同约定的其它权利。
2、义务。在不干预乙方正常的生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权。以转包、出租、互换或者其他方式流转的，甲方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，甲方应当事先向发包方提出转让申请。合同约定的其它义务。
（二）乙方的权利和义务
1、权利。在受让的承包地上，具有自主生产经营权。如果乙方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，流转合同到期或者未到期由甲方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。合同约定的其它权利。
2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事农业生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳流转费。对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。乙方将甲方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得甲方同意。合同约定的其它义务。
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；③一方违约，使合同无法履行的；④乙方丧失经营能力使合同不能履行的；⑤因不可抗力使合同无法履行的。
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地的、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。
甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决；协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解；双方当事人不愿意协商或调解，或者协商、调解无效的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，不服仲裁决定的，在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉；也可直接向人民法院起诉。
本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇经管站留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同，应以原发包方同意之日起生效。
合同甲、乙双方约定的其他事项。
本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方（盖章）签名：
乙方（盖章）签名：
鉴证单位（盖章）鉴证人签名：
年 月 日
土地流转合同 篇8转让方(以下简称甲方)
受让方(以下简称乙方)
甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。
一、转让标的甲方将其承包经营的位于 乡(镇)村 组 亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。
地块名称xx坐落(四至)地块数(块)面积(亩)质量等级
(肥力水平)备注
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止(转让期限不得超过承包期的剩余年限)
三、转让费
转让土地承包经营权的转让金为xxx元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为xxx元(没有补偿金时可填写为零元)
四、支付方式和时间
乙方采取下列第2种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间和方式为xx。(为 年 月 日前一次或多次付清)
2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为x支付的时间和方式为x(为 年 月 日前一次或多次付清)
五、承包经营权转让土地的交付时间和方式xx甲方应于 年 月 日前将转让土地交付乙方。交付方式为x(双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据)
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。
2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。
4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。
5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。
6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7、乙方不得改变土地的农业用途。
8、其他约定：
七、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为.2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第3种方式解决：
1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;
2、提请仲裁委员会仲裁;
3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。
甲方：(签章)乙方：(签章)
法定代表人： 法定代表人：
法定代表人身份证号： 法定代表人身份证号：
住址： 住址：
签约日期： 年 月 日
土地流转合同 篇9甲方：厦门x公司
乙方：厦门y公司
鉴于，甲、乙双方共同确认：
1、甲方与发包方签署了《厦门市山地承包合同》(下称“山地承包合同”)，并已经依法取得厦门 的林权及相关权益;
2、乙方有意完全受让甲方上述林权及相关权益，用于经营国家法律准许的茶叶生产基地项目。
本着诚实互利的原则，经友好协商，就上述林权及相关权益的概括转让事宜，甲、乙双方根据《农村土地承包经营法》、《合同法》等法律规定达成如下协议条款，以资共同遵守：
一、转让标的即甲方基于山地承包合同取得的山地部分山林地的林权及全部相关权益，具体包括：
1、甲方承包厦门 所取得的全部林权，承包期限;
2、甲方承包上述山林地所取得的地上物所有权，地上物包括但不限于 等;
3、甲方的全部先期投入，包括但不限于水电设施、道路设施、固定设备、土地肥力投入等。
二、转让价款及支付方式
乙方充分认可甲方对上述山林地的大量前期投入，并同意按照以下方式支付转让价款：
1、乙方就地上物一次性向甲方支付转让款 万元人民币，并自本合同签订之日起 内付清;
2、林权转让款分期支付，具体支付安排为：自本合同签订之日起按每年每亩 元支付，并于每年 月 日前按年支付。
三、上述山林地的用途
1、仅限于用作茶叶生产基地项目。
2、乙方有权以转包、出租、转让、入股、抵押等方式流转上述山林地，有关手续由乙方自行办理，甲方应予以必要之协助。
3、乙方就上述山林地自主经营、自负盈亏，盈亏与甲方无关。
四、双方的权利与义务
1、乙方对上述山林地享有充分的管理权和使用权，甲方不得干涉乙方对上述山林地的合法利用。
2、乙方应依法经营，不得违反《农村土地承包法》、《森林法》、《土地管理法》等国家政策法规。
3、因项目开发需要，须在承包区域内征用建设用地时，乙方负责办理相关手续并负担全部费用，本合同第二条第2款所指转让价款作相应调整。
4、乙方在项目开发过程中或经营项目时需要雇佣临时工或者招录工人，在同等条件下应优先雇佣发包方的村民。
5、上述山林地全部或部分被政府征收或征用的，发生的补偿赔偿款项除土地赔偿款归发包方所有外，地上物及包干等所有其他补偿赔偿款项均归乙方所有，与甲方无关，且本合同第二条第2款所指转让价款作相应调整。
6、甲方承诺：除法律另有规定外，甲方无权单方解除本合同或者单方收回林权或有关权益。
五、违约责任
1、乙方逾期付款的，应按每日千分之一的标准支付违约金。
2、甲方非法干涉乙方自主经营的，应赔偿给乙方造成的全部损失。
六、未尽事宜与争端解决条款
1、本合同未尽事宜，双方可友好协商签署补充协议。
2、因本合同的效力与履行发生争议，双方协商不成的，向甲方所在地人民法院起诉。
七、其他
1、本合同自双方签盖章之日起生效。
2、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，发包方执一份，各份具有同等法律效力。
甲方：厦门x公司
(盖章)
乙方：厦门y公司
农村土地流转与农民土地权益保护 篇7
一、土地流转的主要形式及问题
随着国民经济的快速发展以及工业化进程的加快, 城市对农村剩余劳动力的引力逐渐加大, 农村大量剩余劳动力特别是青年劳动力开始向城市与城镇转移, 留守农村的主要是老、弱、妇、幼, 这些留守人群无力以及基于机会成本的比较不愿对承包的土地进行耕种, 各地均出现土地流转的现象。
(一) 土地流转的主要形式
根据一些专家学者的调查研究, 各省市均存在土地流转的情况, 一些地方政府也相继出台了一些促进和规范土地流转的政策, 当前, 土地流转的主要形式有以下几种:一是转包, 主要是承包农户将自己承包的土地的部分或全部根据协议以一定条件发包给第三者。二是出租。通过收取一定的租金将土地出租给其他承租人。三是换。承包方之间为了方便土地耕种, 对同属于一个集体经济组织的承包地交换土地承包经营权。四是转让。土地所有人将土地承包经营权有偿或无偿的转给其他人。五是股份合作。农地承包方自愿联合起来, 用土地承包经营权入股, 农民全部或部分放弃土地经营, 由集体经济组织或者专业的土地经营者统一支配土地从事农业生产, 农民分享土地股权收益。六是其他形式。除以上几种形式以外的农地流转形式, 例如, 土地信托以及土地季节性流转。
土地流转一方面盘活了存量土地, 使稀缺的耕地资源得以有效利用, 另一方面, 土地流转同时又促进了土地的集约经营, 使土地的规模效益得以发挥出来, 使农地的使用效率大大提高。土地流转在现实的运转过程中, 流转形式不仅呈现多元化趋势, 流转方式也开始逐渐规范化, 农户在流转过程中, 普遍通过书面承包协议来确认土地使用权的转移。
(二) 土地流转过程中存在的问题
1. 土地流转后耕地性质发生变化
一些土地流转后, 承包经营土地的农业公司以及种粮大户, 为了实现经济利益的最大化, 将流转后的土地不再种植粮食, 而是改种其他经济作物或者是进行其他非农性质的使用。一些土地流转的需求方为了短期内提高收入, 大量使用化肥、农药, 不对耕地进行轮作、休耕等保护性使用, 使耕地的肥力下降。一些有实力、有背景的公司甚至将流转后的土地搞所谓的农业特色旅游以及变相的房地产开发。土地流转后, 农村耕地的粮食种植性质以及非农用途的改变, 将会逐渐减少粮食的耕种面积, 在发生严重自然灾害的年份, 农民的粮食供应将会出现困难, 并且, 由于粮食种植面积的下降以及耕地非农用途的使用, 对农民的雇佣将会减少, 严重影响农民的工资性收入, 对农民的权益造成损害。
2. 农民的土地流转权益受到损害
农民通过让渡土地承包使用权而取得的各种收益就是土地流转权益。土地流转一般根据依法、自愿、有偿的原则进行, 土地流转收益主要根据土地流转市场的价格来确定。农民获得的土地流转收益既可能高于自己的种粮收入, 也可能低于自己的种粮收入, 无论是何种情况, 只要是按照市场价格获得土地流转的对价, 农民的土地流转收益即可确认获得公平保证。但是, 在实际的土地流转过程中, 由于信息的不对称, 农民对于土地流转的均衡价格无从知晓, 一些大的农业公司以及种粮大户对于市场信息的获得充分性要远大于一般农户, 这些农业公司以及种粮大户在土地流转交易过程中占据明显的主动地位, 他们往往压低土地流转交易价格, 诱使农民低价转让土地。一些地区的土地流转的转包费和租金甚至不到100元, 有些地区甚至出现农民为了不放弃土地承包经营权, 将耕地无偿转让给他人的情况。有些代理农户进行土地流转的村组织, 还擅自违规截流农户的土地流转收益。这些都对农民的土地流转权益造成了损害。
3. 农民土地流转的长期利益诉求受到忽略
农民在土地流转过程中是否能够公平合理的享有土地流转的收益, 实现土地收益的最大化是实现土地规范有序流转的基础和前提。土地是农民生存之本, 农民的就业、养老、医疗的实现主要依靠土地来实现。农民的土地流转主要是获得短期的较少的收益补偿, 收益形式主要是租金收入, 很少能够通过土地流转参与企业经营或者获得企业长期利益分享的机会, 农民土地收益的长期性受到忽视。
三、保护农民土地权益的对策
土地流转是实现现代农业的客观需要, 也是提高土地使用效率, 改变当前土地使用过程中存在的撂荒、粗放经营使用效率低下的主要途径。在土地流转过程中, 如果忽视农民权益的保护, 将会极大地挫伤农民土地流转的积极性。推进土地流转的规范、健康、有序的进行, 就要在土地流转过程中严格坚持依法、自愿、有偿的原则, 主要应该从以下几个方面进行。
(一) 制定和完善关于土地流转的政策和法规
土地流转过程中, 农民权益有效保护的核心是法制建设。我国关于土地权属的主要法律有《宪法》《物权法》等, 在我国1982年《宪法》中明确规定农村土地为农村集体所有, 并相继制定了一系列关于土地承包、流转的相关政策。虽然这些政策法规建立了农村土地权利关系, 但是, 农民土地权利的行使在现实中还存在诸多问题。特别是由于历史的原因而形成的城乡二元结构, 在城市扩张背景下的土地强行征用, 使农民的土地权益享有成为幻想。特别是国家关于土地一级市场的垄断, 造成土地一级市场的转让收益仅仅是政府享有, 农民不能合法的开发自己的土地来获得相应的权益。为了解决这一问题, 2004年10月28日, 国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》, 规定“在符合规划的前提下, 村庄、集镇, 建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法流转。”2012年, 中国共产党的十八大报告中明确提到“集体收益分配权”, 并与农民的土地承包经营权、宅基地使用权两类用益物权并称, 予以中央政府的政策强调以及进一步保护我国农民基于集体土地所有权而享有的收益权能。2013年11月, 党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》, “在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价;建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制, 合理提高个人收益;完善土地租赁、转让、抵押二级市场;在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下, 赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能, 允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”。但是, 目前关于土地的立法以及政策性规定, 在农民的土地所有权的确立上还没有形成突破, 而所有权是农民享有一切权益的基础和源泉。土地是农民生存之本、农业经济的基础, 农民享有充分的土地权益是维护农村以及社会长期稳定发展的前提。目前, 关于土地征用后的补偿缺少细化的规定, 可以学习其他国家的先进经验, 制定《补偿法》, 依法、合理、规范补偿征地农民的权益损失,
(二) 培育土地流转中介组织, 促进土地流转市场发展
土地流转无论采用何种形式, 都需要一个规范、具体、明确的土地流转程序。当前的土地流转主要是转让个体与承包个体私下通过口头协议或者书面协议、合同完成。由于农民的法律意识淡薄以及由于自身素质的限制, 合同条款对于双方的权利义务归属不明确, 合同一般不会经过公证, 一旦发生纠纷, 农民的合法权益将会受到损害。由于土地流转的信息不对称, 农民对于土地租赁方信息的获得仅仅依靠邻里、朋友、亲属之间的交流获得, 对于土地流转的市场价格仅仅依靠自己的经验判断, 由于农民的信息有限, 在土地流转的谈判过程中常常处于被动地位, 农民的权益常常受到损害。土地流转市场的建立与发展, 需要培育土地流转中介组织, 为土地流转的转让方以及租赁方提供一个信息交流的平台, 农民通过这个平台可以获得关于土地流转的各项交易信息以及了解关于流转交易的各项法律、法规、政策规定, 可以降低土地流转的交易成本, 极大地促进土地流转的公平交易, 并且通过中介组织的专业化的服务, 使土地流转工作依法、规范、有序的进行, 并在此基础上, 形成一个高效运作、服务周全、管控有效的土地流转机制。
(三) 完善农村社会保障制度建设, 促进农村土地自由流转
农村社会保障制度的建设和完善是农村土地自由流转的关键环节, 农村的土地承载着太多的责任和功能, 一旦失去土地, 农民的生存将会面临极大的问题, 农民很难在这种情况进行土地流转、放弃土地。我国目前已经开始建立城乡统筹的统一的养老保障体系, 但是, 由于区域性的平衡, 城乡之间的养老保障标准还有较大的差距, 农村医疗保障、生活保障水平距离现实以及农民的期望还有较大的差距, 中央政府和地方政府应该合理划分农村社会保障的责任, 根据财力合理安排、筹划、有计划地推进和提高农村社会保障水平, 逐步减弱和消除土地的社会保障功能, 解除农民和社会相关利益主体对土地自由流转的顾虑。
参考文献
[1]杨志平, 刘军, 张为杰.农民工社会保障状况的考察、思考与政策选择——以辽宁省为例[J].哈尔滨商业大学学报:社会科学版, 2012 (6) :28-36.
[2]杜明义.农地市场完善与农民土地权益保护[J].商业研究, 2012 (10) :173-177.
农民与土地流转 篇8
农地流转是一个经久不衰的改革话题。农村土地的集体所有制，物权法上的集体所有权，一直坚持“集体”之名，但到底集体是什么，众说纷纭，结果导致实践中的所有人缺位，集体土地出租或被征收，收入没有惠及农民，反而引发层出不穷的群体性事件。集体所有权模糊不清的根本原因是集体本身的模糊性。
我国的集体所有制，从合作社到人民公社，很大程度上借鉴了苏联式的集体制度。而苏联的集体制度则有着深刻欧洲传统。社会主义思想中的“集体”观念实际上起源于中世纪欧洲古老的村社、采邑或札德鲁加（家族公社）制度。斯大林时期实行农业集体化，发展集体农庄和国营农场，使农业生产的共有方式以新的形式出现。俄罗斯学者认为，布尔什维克为了抵制土地私有制，建立了集体农庄和国营农场，实际上使村社制度以另外的形式得以恢复，并将这种生产方式扩大到工业企业。
近来，有学者依据中国的文化传统和本土资源对集体制度尝试进行阐释和改造，主张以传统乡土社会中的农村自治体为现在的集体所有制探寻一条出路。如费孝通先生认为：“乡土社会的信用并不是对契约的重视，而是发生于对一种行为的规矩熟悉到不加思索时的可靠性。”简言之，即所谓：“国权不下县，县下唯宗族，宗族皆自治，自治靠伦理，伦理造乡绅”。而秦晖先生在考察了长沙走马楼吴简等文物资料的基础上认为，即使是在大族势力强盛，中央集权相对较弱的时代，在帝国官府之下，乡村社会依然不是宗族的社会，而是编户齐民的吏民社会。于是，我们的乡村社会真实传统看来该是：“国权归大族，宗族不下县，县下唯编户，户失则国危。”
在现代计划经济之下，我国的集体制度不是建立在村社自治的基础之上的，而恰恰是承续了传统中国吏民社会的传统。作为集体前身的人民公社这个现象与其说是“集体主义”，不如说是“国家主义”的产物，是由国家一手建立起来的贯彻国家意志的工具，即一种新型的“齐户编民”。周其仁先生曾指出这种经济并不是什么“集体经济”，国家控制人民公社的程度并不比控制国营工厂差，区别在于国家控制了工厂，国家是承担了这种控制的后果的。而人民公社则不同，它是“国家控制，但由农民承担控制后果”的经济。
农村土地是否允许自由流转的问题，实质是把农民定位为一种个体职业还是一种集体身份？之所以限制农村土地流转，其背后的原因在于，在这种集体经济之下，农村土地承包经营权和宅基地使用权还没有被定位为一种纯粹的个人权利，而是一种身份资格，这种身份背后是利益、义务、职责、福利的混合体。农民不是作为个体被视为独立自主的市场主体，而是作为集体经济组织中的一分子。农民不仅仅是一种职业，更是一种身份。