江苏土地流转协议（精选8篇）
江苏土地流转协议 篇1
【调查报告】江苏镇江土地流转情况调查
党的十七届三中全会明确提出“允许流转土地经营权”，为土地流转指明了路径，也使高效农业发展、农民增收致富获得了更为广阔的空间。江苏省镇江市近几年在土地流转方面作了许多尝试，土地流转已呈全面铺开之势，且逐步向更高层次推进，并在促进高效规模农业发展上见到了成效。
土地流转呈全面铺开之势
为促进全市土地流转规范有序进行，镇江市委、市政府下文要求各地“规范流转主体、完善流转合同、强化流转服务”，从而使农村土地流转逐步向健康方向发展。据统计，截至2008年底，全市土地流转面积36.45万亩，占农户承包面积的22.7%，其中，转包的有11.17万亩，出租的有17.34万亩，入股的有3.45万亩。从流转的年限上看，5年以下的11.12万亩，6—10年的12.32万亩，10—20年的7.82万亩，21年以上的5.19万亩。从流入方类型看，农业企业11.69万亩，种养大户17.74万亩，城镇居民及其他组织7.01万亩。总的看来，主要呈现以下特点：一是流转逐步向规模化发展。单宗100—500亩的土地流转10.93万亩，单宗500—1000亩的土地流转8.77万亩，单宗1000亩以上的土地流转14.97万亩。二是流转的数量呈直线上升态势。通过近两年高效规模农业的带动，全市土地流转面积净增12万亩，达到36万亩，呈直线上升态势。三是流转的组织化程度不断提高。农户自发流转比例逐渐下降，有组织的流转逐渐上升。至2008年底，全市已建立土地股份合作社44家，入股土地面积3.45万亩，入股农户9410户，土地股份合作社逐步成为引领土地流转的主力军。四是流转效益逐渐提高。在2004年前，旱地一般年流转补偿金每亩50—80元，水田100—120元。近年来，随着“三资”开发农业、高效规模农业的带动，土地产出率不断提高，农民开始依托市场追求土地流转效益，现在，土地流转补偿金一般达到每亩每年300—600元，用于花卉苗木生产的高达800—1000元。
经过数年的推进，镇江市土地流转有效促进了农村经济的发展。其一，促进了高效规模农业的发展。目前，全市高效农业面积已经达到63.75万亩，设施农业12万亩，分别占全市耕地面积的28%和6%。生猪、蛋禽、肉禽、奶牛规模养殖比例分别达到47%、49%、88%、85%。句容市白兔镇依托张小虎葡萄、柏生草莓、创新果业等7个农民专业合作社，形成了6000亩葡萄、2000亩草莓以及2500亩桃、梨、枣、无花果等鲜果生产规模，初步建成了全市第一家万亩应时鲜果基地。润州区从规划入手，引导土地流转，初步成了18000亩都市农业园区、2000亩优质茶叶基地、3000亩精品蔬菜基地、1000亩优质水蜜桃基地。其二，促进了农村劳动力转移。土地流转作为一种经营权的转让，不仅使一部分农民从土地的束缚中解脱出来，从事二、三产业，而且避免了“候鸟式”转移成本，促使农村劳动力转移向健康方向发展。据统计，因推进土地流转，已有40多万镇江农村劳动力实现无牵挂转移。其三，促进了农民收入增加。例如，丹徒区18家农村土地股份合作社共吸纳农民工4820人，其中入股农户3250人，每人每年仅劳务性收入就达6498元。
土地流转中还存在一些问题
近年来镇江土地流转发展速度较快，成效明显，但同时也还存在着一些问题。
一是股份合作社不够壮大，迟滞了土地流转。2007年，苏南五市农民土地股份合作社
达234个，入股土地32万亩，而镇江现只有44家，且在经营上也未步入良性发展轨道，很多已集中起来的土地尚未在规模发展上显现出应有的优势。受此影响，镇江高效农业发展也不尽如人意，全省高效农业面积占耕地面积比例为30.1%，苏南为28.6%，而镇江只有24%，落后于全省和苏南的平均水平。
二是承包关系不稳定，影响了土地流转。目前，有部分村组以解决人地矛盾、土地征用补偿矛盾以及农户承包地的级差为由，自行约定3—5年全面调整承包地或征用土地时全补全调，造成承包期限的人为缩短、农户承包地块的频繁变动，在一定程度上影响了土地流转。据调查，全市有近30%的村组存在类似问题。
三是社会保障机制不完备，弱化了土地流转。近年来，虽然农村劳动力转移较快，农业收入占农民家庭收入的比重越来越低，但长期以来形成的城乡分割的二元社会结构，造成城乡劳动力就业机会不均等，就业待遇不对等，社会地位不平等，农民就业不充分、不稳定。加之农村社会保障体系不健全，农民不能同城市居民一样享受医疗、养老保险，土地对农民的社会保障功能仍然存在，使部分农民不想也不愿放弃低成本的生活方式和作为保障功能的土地，弱化了土地流转。
四是实际操作中的不规范，制约了土地流转。不论是本地农户之间还是本地农户与外地农户之间的土地流转协议随意性大，有的只有口头协议，容易引起流转纠纷；基层组织与企业签订的流转协议中权利、义务不具体，特别是对改变土地原来农业用途的流转、土地的复垦、现有水利以及道路等基本农田设施的维护，多数没有作出明确规定，不仅不利于今后农业生产能力的恢复，而且在一定程度上也侵害了农民权益。此外，补偿标准也偏低。自2001年起，随着工商资本进入农业，土地流转由无偿向有偿转变，但是以种粮食的收益作为参照标准，仍属低偿流转。据调查，目前镇江每亩土地的年流转补偿金平均为164元，除极少数项目在800元以上，大多数在每亩300—500元之间，且流转期限一定十多年，没有考虑国家政策、物价等因素变化的影响，土地流转并未给农户带来近期和长远的收益，这在一定程度上影响了土地流转。
五是管理机构缺位，减缓了土地流转。2001年乡镇机构改革，撤并了乡镇农经站后，每个乡镇只有1—2人从事农经工作，力量相当薄弱，且部分乡镇不拨工作经费。机构不健全、人少事多、工作经费难以保障，导致乡镇对土地流转缺乏必要的管理和指导，土地承包及流转纠纷难以得到及时、有效的处置，影响了土地流转工作的正常开展和长远发展。
促进土地流转的对策建议
土地流转是农村中一个涉及方方面面、事关农村改革发展成败的重要问题，以正确的方式、有效的举措、合理的路径推进土地流转工作，将有利于发展农村经济、推进高效农业发展、促进农民增收等一系列问题的解决。
第一，创新土地流转方式，推进土地股份合作。在规范完善转包、出租等传统流转方式的同时，要积极探索和发展农民土地股份合作社的流转方式。土地股份合作制产权清晰、利益直接、风险共担、效益明显，既不违反土地承包法规定，又能满足流转户合理的利益诉求，还有利于承包土地的长期流转经营和现代农业的持续稳定发展，应作为下阶段土地流转的主要方式来付诸实践，强势推进。目前，各地已相继成立了一些农民土地股份合作社。在此基
础上，要认真总结经验，抓好推广普及工作，努力创新农村土地经营机制，尤其是发挥农民土地股份合作社在规模发展、连片流转方面的优势和作用，为发展高效农业、设施农业、农业龙头企业奠定基础。
第二，进一步完善土地二轮承包，夯实推进土地流转工作的基础。依照“稳定、规范、维权、发展”四个重点，认真完善农村土地二轮承包工作，坚持承包期三十年不变，纠正部分村组3—5年调整承包地的违法行为，按照“四到户”（面积、合同、证书、地块）的要求，将承包地确权到户。同时，妥善处理二轮土地承包遗留问题，对证地不符、未签订二轮承包合同、证书未发放到户、流转合同不规范等遗留问题，要依据法律、政策规定妥善处理，以维护农民合法的土地承包经营权。
第三，探索建立合理有效的新机制，加强对土地流转工作的引导。在规范现有流转方式的基础上，大胆探索土地流转的新模式，努力构建适合推进土地流转的新机制。一是建立土地流转市场。依托农经职能部门，逐步在县一级建立土地流转服务中心、乡镇一级创办土地流转交易中心、村级创办土地流转服务组，形成三级服务网络，并建立土地流转信息库，开展信息咨询、评估、招标竞标、推介效益农业项目、协办手续等服务，使土地流转有序、便捷、高效。二是完善流转补偿机制。农地的流转原则上每亩年补偿金应高于该土地前三年平均纯收入的1.5倍。对流转期限超过3年的，必须充分考虑物价变动、政策调整等因素，实行逐步递增、定期调整或实物计价货币兑现的办法确定流转补偿标准。同时，以乡镇、县区为单位，根据本地土地等级、区位优势等制定流转补偿指导价，在此基础上，鼓励、引导农民以土地承包经营权换“社保”。三是制定扶持促进政策。对单宗流转500亩以上以及单宗流转1000亩以上未获省财政补助的土地流转，市及市辖区要给予农民一定的补偿和奖励。对通过土地流转实行高效规模农业的生产主体，也要建立相应激励机制，以促进土地流转。四是培育职业农民。在土地向种田大户集中的同时，要针对农民年龄偏大、知识缺乏、接受新事物迟顿的现实，培育新型农民，并鼓励农业职业技术学院的大中专毕业生到农村通过土地流转承包土地，让农业产业和农民身份职业化。五是开展农业生产综合服务试点。选择有条件的镇、村开展农业生产从种到收全过程的综合服务试点，让农民将所承包的土地全部委托给农业生产服务公司经营，形成规模较大的农场或农业服务公司，在保证农民基本口粮的基础上，年终经营方根据效益，再给予农民一定现金补偿。六是加强农业项目与土地流转的对接。近年来，镇江市农业招商成效显著，每年都在30多个亿，按每个项目1000万元计算，农业项目已经超过1000个，平均每村两个以上，各级政府应积极做好项目与土地流转的对接，将每个农业项目主体对土地的需求情况及要求发至各行政村，以达到以项目拉动土地流转的目的。
第四，推进农村社会保障改革，实现土地基本保障制度向社会保障制度的转变。要解开土地对农民的束缚，必须逐步推行农村社会保障改革,这也是制约农村土地流转最关键的因素。在城市郊区，可以将被征地农民直接纳入城市社会保障体系的范畴之中，率先实现由土地基本保障制度向社会保障制度的转变。对农区的农民，可以根据自愿的原则，因地制宜，采取多种形式兴办养老﹑医疗﹑生育﹑伤残等保险。建立“承包土地+个人账户”的过渡性双重保障制度，积累社保基金，然后在社保基金有一定规模后，使承包地的保障功能逐步淡出和弱化，实现土地基本保障制度向社会保障制度的转变。
江苏土地流转协议 篇2
大豫镇位于江苏省如东县东南部,东临黄海,南与通州市接壤,北与洋口港毗邻,是如东县陆上的东大门。境内省道S223 线和海防公路穿境而过,水陆交通十分便捷。
随着生产力的发展和大型农机工具的普及,镇区土地流转的规模发生了相当大的变化。截至2015 年年底,全镇有5.3 万亩土地进行流转,比2010 年增加了2.2 万亩,生产关系也发展成以企业和农民专业合作社为主,多种方式并存的新型农业生产关系。
2 大豫镇农村土地流转的成果
2.1 推进了农村部分劳动力的转移
自从2012 年开始进行大规模的土地流转开始,大豫镇劳动力的转移就明显加快,从事农业生产的人明显减少,2010 年比重45%,到2015 年已不足20%。流出土地的农户,由于种植的耕地面积大幅度减少,相当一部分劳动力从由农业生产中解放出来,外出打工人数明显增加。同时,流入土地的农户,由于种植的耕地面积大幅度增加,一方面是自身创业回流,带动一方亲戚朋友参与,另一方面通过雇用当地流转土地的农民,弥补自身劳动力的不足。但是这一人数远远少于外出打工的人数,人数呈现净流出的状态。
2.2 农民增收,同时也增加了集体收入
土地流转使农户家庭收入水平和村营收入均有较大幅度的提高。未流转之前,大豫镇农户种植农作物每亩土地一年净收益在2000 元左右,而农户流转一亩土地可获得净收益500 到800 元不等,还能就地或外出务工,每年人均获得万元以上的工资性收入远远高于纯农户所带来的收益。村集体所带来的村营收入的增加更是明显,根据政策在土地流转中村集体收取100 元每亩的服务费。以大豫镇徐征村为例,2015年村营收入达到105 万元,80%的村营收入来自土地流转收入,同时为村里公共设施新增配套资金39 万元。随着村营收入的增加,每年村里都会投入几十万来进行基础设施建设,修路、修缮桥梁、沟渠、绿化等,2016 年又将新修6.6 公里的区间公路,翻修两座桥梁,方便村民出行,造福一方。
2.3 流转规模持续扩大,形成规模效应
大豫镇在土地流转初期,就先期投入30 万元邀请相关专家学者对镇区的土地资源和农业发展优势等进行调研,科学编制了《如东县大豫镇土地利用总体规划(2006-2020 年)》。土地流转作为规划实施的主要要素之一,严格进行了战略化布局,引导土地流转向产业化、规模化发展。现在规划的成效正在初步显现,从2009 年开始,流转的土地规模开始出现100亩以上,2012 年达到500 亩以上,2014 年至2015 年从1000 亩向2000 亩以上过渡,逐步实现土地连片、集约、规模经营,催生了规模效应。
3 大豫镇土地流转中存在的问题及制约因素
3.1 部分农民恋地情节重,土地流转受阻
全镇可承包耕地总面积16.5 万亩,至目前为止,总共流转了5.3 万亩,占总量的32.12%,不足三分之一。农民土地流转意愿不强主要表现在:有部分农民认为祖祖辈辈生活在这片土地上,在这片土地上耕作劳动,不愿意离开土地,土地流转是忘本思想;其次有农民对土地流转并没有详细地了解,不是很信任土地流转;还有的农民,特别是60 岁以上的老人,还是依赖农村土地进行养老保障,担心土地流转给他人之后失去生活保障。而且,有时往往就是个别农户的不愿意流转,导致整片土地无法流转。
3.2 流转地块分散,不利于规模化经营
在第二轮农村土地承包时,大豫镇每户农民分到的土地面积在1 亩到5 亩不等,地块零散狭小,有的可流转的地块面积相连起来不足100 亩。由于地块的零散狭小,使得大型机械化设备难以运用。而且因外出打工经商等转移的劳动力提供的可流转土地,大多是按照“弃差不弃好、弃低不弃高、弃远不弃近”的原则操作的,形成了分散零碎的插花田,这样就更不利于规模化经营了。
3.3 农业产业化建设缓慢,发展水平不高
虽然经过几年农产品示范基地的建设,大豫镇目前已拥有多个优质示范基地,但由于其分布比较分散,而且还没有大面积的推广种植,所以,其带来的产业效应还没有很好地体现出来。而且大豫镇目前规模企业很少,唯一的龙头企业是江苏鸿轩生态农业有限公司,但是,其由于品牌推广的特殊性,对于其他规模企业不是很具有典型性和带动性。对于农产品加工的产业化、现代化,大豫镇目前还处于摸索阶段。
4 促进大豫镇农村土地流转的措施
4.1 加大宣传和支持力度,创造土地流转的条件
利用镇上的广播站和村里的小喇叭,不定期地向农户宣传《农村土地承包经营权流转办法》等一系列的政策和法规的宣传;对于现在青壮年劳动力严重不足的情况,积极主动出击留住并增加农村的优质资源,留住农村有文化、懂技术的青壮年农民,免费对他们进行技术培训,生产经营的贷款给予优惠,政治上培养他们中的优秀者出任基层组织中的村干部,使他们成为农业现代化的中流砥柱;积极推进新型农村社保体系和新型农村合作医疗,争取达到覆盖100%,解除农民的后顾之忧。
4.2 提高流转土地效益,促进土地规模经营
大豫镇可以采取土地公开竞价的方式进行流转,这样群众普遍会对价格表示满意。通过市场竞价流转土地,公司能整片流转,有利于统一规划,规模经营。同时,通过市场化规范流转,在村规民约约束下,能避免个别农户中途违约,减少了企业经营风险。同时大豫镇要以效益为中心,依靠科技和产业化经营,努力形成特色产业和区域土地流转市场价格体系,让更多的愿意流出土地的农户,将土地流入到产出水平较高的土地经营者手中。利用土地流转,进一步推进农产品适度规模经营,帮助农民和企业降低成本,以规模效益促进土地流转,进而形成双赢的局面。
4.3 发展支柱产业,升级产业结构
大豫镇目前土地流转所形成的项目,基本上都是农业项目,集中在种植业和水产养殖业。大豫镇要按照自身特点和市场需求,扬长避短,培育出具有地方特色鲜明、市场前景广阔、覆盖面大、带动力强的支柱性产业。首先要做大做强品牌效应,对于现有资源,我们要整合资源,重点抓好大豫镇水产品养殖示范基地建设,培育高品质的蟹苗、虾苗、鱼苗,在全国打响“水产品第一镇”的称号。同时做大做优观光农业,升级产业结构。对于大豫镇的观光农业,现在只主要集中在丁家店村的恩泽观光农业项目,且还只处在初步观光阶段,其配套的餐饮和住宿基础设施还没有完全建立起来,接下来,我们要重点开发建设恩泽观光旅游度假村项目建设,第三产业同时联动;对于九龙水产观光产业,进行初步规划,确定发展理念,打造“魅力东凌湖,美丽新大豫”的旅游观光产业园。
5 结语
大豫镇的土地流转是正在中国农村勃勃兴起的土地流转的一个缩影。它既是顺应农村变革的自然选择和也是农业现代化、产业化发展的现实选择。透过描述大豫镇在土地流转中点点滴滴的现象,自然而然地一幅未来中国农村正在变革的美景蓝图渐渐地向我们走来。
参考文献
[1]马晓刚.试论新时期的农村土地流转经营[J].农业论坛,2009(1):10.
[2]潘艳丽.农村土地承包经营权流转研究综述[J].中国经贸,2010(18):13-14.
土地流转租赁协议 篇3
立协议单位：
甲方：临安市锦城街道横街村经济合作社（钱童第一村民小组）乙方：临安美多乐农业观光有限公司（王月琴）
经甲方钱童第一村民全体村民会议讨论通过，并经甲，乙在平等、自愿的基础上，协商一致同意，乙方向甲方转租赁大岭脚的竹山、荒山暂估51.85亩。以国土部门仪器测量投影面积为准，并附2010年10月11日横街村钱童一组户长会议决议和图纸，特签订协议如下：
一、甲方同意郑忠根将二零零四年二月十五日签订钱童水库租
赁经营权，所有权仍是村集体所有，经营权由乙方承担，期限按钱童村和郑忠根的协议的责任和义务转嫁于乙方负责。期满后在水库范围内的建筑无条件无偿归村所有。
二、钱童水库今后甲乙双方共同管理，双方谁争取项目建设就
由谁负责具体实施。乙方并且承诺承担水库安全的责任和保证下游的农田灌溉。
三、原甲方和郑忠根签订的协议的余款二万元由乙方按协议
付。
四、今后如乙方在租赁期内如遇国家征用或乙方申请转为国有
土地后，甲方予以配合同意。其所有的土地返还补偿款，青苗款兑现款，地上所有权补偿权均归乙方所有，但其三产用地的指标只有由甲方享受所有。
五、水库外和钱童自然村标明的该土地其流转期限为法律允许
范围内长期流转租赁（按图纸）。
六、竹山、荒山、耕地租金为每亩6万元整，共计311.1万元，面积按实计算，（其中作物兑现款7000元/亩，除4.26亩自留地直接土地青苗付于村民外，已由乙方付清村民）。
七、在流转租赁期限内，乙方对租赁范围内的树木享有所有权，对土地享有经营自主权。并乙方承诺为纯农业开发，在没有批准的前提下不得改变用地性质特别是农田绝对要保护。今后如乙方非农业开发必须经通知甲方，如需建筑，乙方必须向上级有关部门申请相关手续，并经批准同意后方可建设，否则乙方自行承担一切法律责任。今后在开发时同旁边的村民的矛盾要自行解决好。
八、乙方已自己进行户主签名盖章、付款凭证、青苗兑现清册、甲方要提供林权证复印件等，以便乙方办理相关手续。鸡坞坑水库甲方同意长期归乙方无偿使用，如遇征用，乙方具有优先权。
九、甲方帮助乙方协调办理水电、道路等相关手续，大岭脚原
通往山顶小路改道沿半山挖掘毛路以方便农户出入，所用土地由甲方无偿提供，挖掘费用由乙方承担。
十、乙方在甲方完成：移坟、竹山、青苗、丈量工作后20天内
付清青苗兑现款到各户主，合同签订后付80%，余款在四至范围面积核准后付清。
十一、协议经甲乙双方签字后，并付清土地款项后即生效，今后
不因甲方法人代表变更而变动。
十二、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，一份存档本协议签
订生效后原甲方和郑忠根关于水库的协议终止，如有纠纷由乙方承担，自签字后生效。
甲方：
组长：
户主：
乙方：
土地流转合同 补充协议 篇4
甲方（出让方）：XX省XX县XX镇XX村民委员会 乙方（受让方）：XXXX农业投资有限公司
此协议为“农村土地承包经营权流转合同”（合同编号：LZB201507XXX，以下简称“原合同”）的补充协议。
因为XX县XX村委员会(即甲方）在流转问题上与农户未能达成意见一致，导致未能按照原合同计划完成“XX组”的农村土地承包经营权出租授权委托书的签订，造成双方都无法按照原计划既定的时间履行合同规定，现经过XX县XX村委会的努力协调，完成了“上源组”的农村土地承包经营权出租授权委托书的签订。
鉴于以上情况，为保证原合同内容的延续性和完整性，特做如下的补充内容：
一、亩数调整：水田实际面积为130.72亩，旱地实际面积是149.6亩。（其中桂花地2.5亩，依照原合同的内容，归为旱地计算。）
二、交地时间由原计划的2015年7月30日，调整为2015年9月23日。
三、为了支持XX镇XX村委会协调农户完成基地所有农户签订农村土地承包经营权出租授权委托书的工作，乙方（受让方）决定一次性补助甲方貮万元人民币。
四、此次签订“农村土地承包经营权出租授权委托书”时，村委先提供农村土地发包登记证给乙方，等2016年，土地确权后发放的 新的承包证，再提供给乙方；农户的身份证复印件由甲方负责在2015年底提供给乙方。
五、首次的租金依照原合同规定于租金开始计算之日起一个月内支付。
六、关于连片的茶叶地，乙方会根据基地整体规划会考虑保留。
七、因为村民生产需要，需要途径乙方流转土地时，需双方协商，前提是不能破坏乙方基础设施、损害流转土地景观。
八、其他内容依据原合同履行，不做更改。
此补充协议经过双方盖章签字确认之日起生效，并与原合同具有同等的法律效力。
本补充协议一式二份，双方各执一份。
甲方（盖章）： 法人代表（签字）： 日期：
土地流转协议书2 篇5
合同编号：
甲方（流出方）： 成县抛沙 镇 磨坝村 孙湾七社乙方（流入方）：成县中鑫综合建材有限责任公司
双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。
一、承包主体
乙方为成县中鑫综合建材有限责任公司。
二、流转标的甲方同意将其承包经营的位于成县抛沙 镇 磨坝村 孙湾
七社亩土地的承包经营权流转给乙方从事石料开采生产经营。
三、承包期限
乙方承包期限为 年，自年月日起至年月日止。甲方应于年月日前将承包土地交付乙方。
四、土地用途
乙方承包土地用途由乙方根据需要决定。
五、甲方的权利义务
1、按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
2、协助和督促乙方按合同行使土地经营权,正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷。
3、不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
4、维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更或解除合同。
5、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
六、乙方的权利义务
1.依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处臵产品。
2.享有在剩余承包期内依法流转土地承包经营权的权利。
3.承包地被依法征收、占用时，有权依法获得相应补偿。
4.依据法律政策享受国家有关土地和种植作物的补贴。
5.依据法律法规和国家政策规定承担经济责任。
七、合同的变更和解除
1.本合同签订后，任何一方不得单方面变更或解除本合同。
2.不得因代表人或户主变动而变更或者解除本合同。
3.因不可抗力致使本合同无法履行时，可以变更或解除本合同，双方互不承担责任。
八、违约责任
1、甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付合同金额三倍进行赔偿。
2、甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金三万元。
3、乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，由乙方按时拆除，恢复原貌, 甲方不作补偿。
九、其它约定
1.本合同如发生纠纷由双方协商解决；协商不成时，可申请乡村相关机构调解解决；不愿调解或调解不成的，应向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。
2.本合同双方签字之日起生效。未尽事宜双方协商一致可订立补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
3.本合同一式三份，双方各执一份，报乡镇农村土地承包管理机构备案一份。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：
代表人（签名或盖章）：代表人（签名或盖章）： 签约日期： 年 月 日签约日期： 年 月 日签约地点：签约地点：
鉴证单位（签章）：
法定代表人（签名或盖章）：
法定代表人身份证号：
江苏土地流转协议 篇6
一、土地流转现状及特点
江苏省东海县土地流转工作经历了农户自发流转, 农户与政府引导相交织地流转, 政府推动流转三个过程, 调查显示, 目前已经形成“1+23”的土地流转格局, 就是县政府成立1个土地流转指导中心, 在乡镇成立23个土地流转服务中心, 使得土地流转工作能够农民与政府相结合, 土地流转工作大面积覆盖, 形成初步发展的市场。县政府还把土地流转作为优化土地资源配置, 发展现代化农业的重要任务。具体表现在一下几个方面。
(一) 规模化的流转面积
目前, 进城打工的农民工越来越多, 许多农民离开土地, 走出家门寻找致富门路, 劳务输出规模不断壮大, 从而有大量的土地用于流转, 一些企业家和承包大户纷纷借助农村土地进行开发创业, 土地流转的需求越来越大, 使得东海县的土地流转摆脱往日的分散, 逐步走向了规模化。有数据表明, 东海县目前土地流转已达8.4万亩, 占耕地面积的6.7%。
(二) 多样化的流转形式
出租, 转包, 股份合作, 互换型流转, 转让型流转成为东海县土地流转的主要类型:出租型流转面积为5.65万亩, 占流转土地总面积45.06%;转包型流转面积为4.93万亩, 占流转土地总面积的39.31%;股份合作型 (土地股份合作社) 流转面积为1.38万亩, 占流转土地总面积的11.01%;互换型流转面积0.51万亩, 占流转土地总面积的4.07%;转让型流转面积0.07万亩, 占土地流转总面积的0.55%。现如今, 股份合作有限公司越来越盛行, 股份合作的公司经营期限比较长, 对公司后期的结构调整, 有助于提高生产收益, 因而土地流转形式中的入股也被政府认可, 成为政府引导的流转中的主要形式。
(三) 逐步完善的流转机制
2005年底东海县土地流转面积为6.72万亩, 到2008年底增加到10.58万亩, 而仅2013年1~9月土地流转面积就增加了1.96万亩, 预计到年底比前3年翻一番还要多。为了促进东海县土地依法规范流转, 县政府构建了县、乡、村三级服务网络, 搭建了土地流转服务平台;在全县进行试点工作, 成立了41个股份合作社, 共流转土地4万多亩, 建立健全土地流转监督和扶持机制, 实现土地流转稳步协调推进。目前土地流转的对象逐步扩大, 除当初的种养大户组织实施规模经营需要租用土地外, 已扩展到农业龙头企业、农民专业合作社、土地股份合作社和外来投资农业企业老板等, 土地流转机制进一步完善。
(四) 日趋综合化的流转效益
据土地流转成果显示, 江苏省土地出产率不断提高, 种粮成本减少, 连云港金榜生态园计划流转土地1万亩, 现在已经流转3500亩, 农民可以到该企业打工赚取除土地租金外的另一份收入, 这对农民增收起到了积极地促进作用, 被当地农民所接受。
二、农村土地流转存在的问题
近年来, 政府大力引导农村土地流转, 使得这一工作取得了巨大的成效, 但是仍然有很多值得注意的方面。
(一) 缺乏对土地流转的全面认识和理解
对于祖祖辈辈生活了很多年的土地, 农民仍然保守地认为土地是他们的根基, 不应该放弃, 这种小富即安的思想司空见惯, 同时中国又面临着人口老龄化的严峻现实, 中老年人更是对自己的居所有相当大的依赖性, 从而给土地流转带来了不小的压力, 使得在部分地区土地流转工作开展得比较艰难。
(二) 虚化的土地流转利益主体难以适应现代农业市场化的要求
现代农业生产经营活动均在市场机制下运行, 其生产要素由市场配置, 其产品及劳务进入国内国外两个农产品市场进行交换。农业企业与农户要融入全球经济一体化环境, 按照市场交易规则, 参与国内外农产品市场竞争, 实现农产品价值。但是, 在江苏省东海县, 农民对土地产权主体认识不清, 虚化的利益主体使得农户无法融入一体化社会。如, 有一家企业需要大片的土地进行新产品的开发, 但是针对这片土地的收益问题, 村民同当地的村委会产生了分歧, 村民认为, 土地之前归农民所拥有, 所得的利益应该归农民分配, 村委会则认为, 土地是全村的财富, 所得的利益应该交给村委会, 然后再由其分给全村所有的居民, 这样的纷争导致了土地流转项目搁置。调查显示, 大部分人选择了跟自己有着紧密关系的生产小组, 不超过20%的人认为土地的所有权仍然属于国家和集体, 不超过10%的人认为土地应该是属于个人的。
(三) 现代农业规模化与分散的土地流转形式间的矛盾
土地流转的体制机制和流转形式还不能适应市场经济发展的需求, 还需要相应的法律法规来规范其发展, 从而使土地流转能够健康有序地进行下去, 充分适应当前生产力的发展水平, 并不断满足社会发展的需要。
(四) 土地流转中介组织难以适应现代农业信息化的要求
“知识化”是当代农业两大转向之一。信息、知识创造现代农业的主要价值, 形成知识经济和信息经济。在土地流转过程中崔生的中介组织, 因刚成立不久, 其市场功能不显著, 运作流程、服务项目及规章制度等都处于探索阶段。作为新型组织, 土地流转中的中介组织的主体仍比较单一, 行政色彩较浓, 再加上缺乏专业人员的组织引导, 中介组织本身的专业化进程受到制约。中介组织诸多缺陷直接或间接损害了农民的权益。
(五) 落后的社会保障体系影响了土地流转主体的积极性
土地是农民的根基, 土地流转是否能很好的实施, 保障农民的利益是首要, 中国的社会保障体系还不完善, 没能深入到农村地区, 利益没有保障的情况下, 土地被以不同的形势流转, 会促使农民同政府之间产生矛盾, 引发社会问题, 使得深受“土地是养老保障”思想影响的农民放弃土地流转, 从而造成土地流转不能正常进行。
三、对策和建议
(一) 加大社会宣传, 吸引农民积极流转土地, 促进农业现代化发展
电视、广播、标语、宣传单等都有助于加大土地流转的宣传, 结合土地承包法律法规学习的宣传活动, 向人民展示土地流转的积极意义, 消除农民思想上的顾虑, 吸引群众眼球。也可以专门在当地建立一个咨询点, 让农民真正了解土地流转采取的措施, 所达到的目的和人民能收获的利益, 做到土地流转公开化, 提高农民的积极性。加大对农村土地使用权流转工作的领导和引导, 积极推进农村土地流转有序进行, 推进农业综合开发。
(二) 明确农村土地产权关系积极保护农民权益
土地流转是一种以农民利益为根本的改革创新。而现如今我国农村存在的土地所有权、承包权、经营权的“三权分离”局面意味着农民将拥有土地具有物权性质的财产权利。我国在农村的土地产权制度方面的改革离不开“三权分离”这一原则, 它将会在土地流转过程中, 积极保护农民权益。
(三) 完善农村土地治权结构, 促进土地流转规模化, 保障土地流转合法利益, 适应现代农业规模化的要求
为实现土地流转服务的大面积覆盖, 形成土地流转有形市场, 东海县政府成立了1个土地流转指导中心, 在乡镇成立了23个土地流转服务中心, 形成了“1+23”的格局, 从而使得土地流转环环相扣, 顺利进行。土地流转出去可以让这片土地获得更大的经济利益, 所以在利益面前, 资源、环境、政治、生态等方面往往会被人们忽视, 所以为了保障土地治权结构的合理化, 需要对应的制度来保证土地流转工作。因此, 在保护和实现土地产权关系中的“三权分离”的必要前提下, 保证关于土地流转的供求关系, 功能属性与产权属性这三个基础要素, 构建好土地治权结构, 只有把政府、中介、集体、农户四位一体建成农村土地治权的结构, 才能使流转过程中各种利益关系合理化, 农民取得应有的收益才会大胆的放下手中的土地, 保护了农民的合法权益。在农村土地流转的初级阶段, 土地流转程序不规范, 农户对中介组织职能不能完全信任, 土地流转价格不高, 这就需要政府宏观调控, 采取利于中介组织存在与发展的政策和给予相应的资金支持, 使土地流转的工作机制得到完善。完善社会保障体系和健全农业生产服务机构, 使得农民的土地权益受法律保护, 农民才可以放心把土地流转出去, 大胆追求土地创造的更高经济价值。
(四) 完善中介组织结构与制度, 满足现代农业信息化的需求
中介组织可以通过建立土地流转信息网站向土地供求双方提供信息并及时反馈信息, 也可以通过信息服务的方式来积极协调土地流转利益双方的矛盾, 并报告给相关部门, 尽快找到解决办法。中介组织可以转变土地流转的被动局面, 主动调查并收集各个地区农村荒地的数量质量等, 寻找龙头企业, 让土地资源投入到收益最大化的企业部门, 促使土地资源合理高效利用。规范中介组织的管理体制, 建立以服务功能建设为核心, 形成多层次、覆盖面广的土地流转中介组织体制, 既有高层组织, 又有中层和基层组织。不断完善其内部运行机制, 加强对中介组织成员的指导和培训, 提高其综合素质, 扩展中介组织经营项目。
(五) 明确保险对象, 完善农村养老保险制度
目前, 我国的养老制度有了很大的完善, 但是在相对偏远的农村地区则还存在着一定的问题, 为保证土地流转工作的顺利进行, 为了消除人们“小富即安”的心理, 江苏省东海县需要建立健全养老保险体系, 对于土地被征用的农民, 租用方和政府应该为其缴纳养老金, 对于实施改革土地就被征用或者不适合大规模耕种的农民, 其养老金应该由个人和政府缴纳, 有些失业在家的农民, 政府也应给予重视, 放宽政策, 为其保留三个月的养老金名额, 只要他能在三个月内交清其欠下的养老金就行, 这样可以减少造成社会不安全的隐患, 从而保障土地流转的顺利进行。
摘要：近年来, 土地流转的热潮在全国各地掀起, 这对激活和解放农村生产力起到了巨大的作用。土地流转制度在众多地方的实践都很成功, 同时涌现了许多土地制度创新模式。本文就江苏省东海县土地流转对农业现代化发展的促进作用进行分析, 对土地流转的现状、特点、存在的问题及对策做了简单的阐述。
关键词：土地流转,现代农业,中介组织
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[4]李福军, 刘萍.国内农村土地流转中介组织研究综述[J].科技风, 2010 (02) .
农村土地承包经营权委托流转协议 篇7
（本协议适用于农户委托村经济合作社或其它中介服务组织代为流转土地承包经营权时使
用）
甲方（委托方）：___________________________________ 住所：_______________________联系电话：_________________ 乙方（受托方）：___________________________________ 住所：_______________________联系电话：_________________
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《浙江省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》等法律、法规和国家有关政策的规定，甲
方愿将以下土地承包经营权委托乙方进行流转。经双方协商一致，特订立此协议。
一、委托事项
1.委托流转土地基本情况表
序号
地块地类 面积 名称
四__至原土地__界__承包经限 营权证
或承包合同编号
东2 3 4
合计（大写）____________ 亩______（小写)______ 亩
西
南
北
2.委托流转方式。
甲方委托乙方将以上土地共计_____亩以_______（转包、出租、互换、股份合作）方式流转他人。
3.委托流转期限。
土地委托流转期限为_____年，自______年___月___日起至______年___月___日止（最长不得超过土地承包期剩余期限）。4.委托流转价款与支付方式。
（1）甲方授权乙方按每亩每年___________（现金、实物或实物折价）进行流转，土地实现流转后，甲方按___________（现金、实物或实物折价）的标准收取土地流转收益，全年合计___________。
（2）考虑物价等因素的约定：______________________________。（3）支付结算方式：______________________________________。5.委托费用与支付方式
委托费用与支付方式约定：________________________________。
二、其他委托事项
1.甲方承包经营时对土地投入的委托处理：
__________________________________________________________________。2.在委托流转期间因投入而提高土地生产能力的处理：
__________________________________________________________________。
3.协议到期土地恢复原状等事项的处理：________________________________ __________________________________________________________________。
三、委托权限
乙方按照下列第＿＿种方式授权范围内行使相关权利：
1.乙方与土地受让方协商流转事宜，流转合同由甲方与受让方签订。
2.乙方与土地受让方协商流转事宜并代为签订土地委托流转合同，监督土地受让方履行流转合同约定。
3.其它权限：_______________________________________________________。
四、违约责任
1.因变更或解除协议而使相关当事人遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。
2.如一方当事人违反协议约定，应向守约一方支付违约金＿＿元。如果违约金尚不足以弥补守约方及相关当事人一方经济损失的，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况，由有关当事人协商。
五、其他约定
1.乙方按本协议授权范围行使相关权利。
2.乙方在本委托协议权限范围内的行为由甲方承担法律责任。
3.其它需要说明的事项：_________________________________________。
4.本协议在履行过程中发生争议，双方协商解决。协商不成，可以请求村民委员会、乡（镇、街道）人民政府（办事处）调解，不愿调解或调解不成的，可以向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
5.本协议自双方签字后生效。经协商，决定＿＿（是或否）鉴证。未尽事宜，由双方共同协商补充，并报村和乡（镇、街道）备案，有关补充条款与本合同具有同等法律效力。
6.本协议一式＿＿ 份，双方各执一份，发包方和乡（镇、街道）农村经营管理部门各备案一份（如有鉴证，相应增加一份）。
甲方（签字）：__________________乙方（代理人签字、盖章）：
身份证号：_____________________身份证号：_________________
____________年__月__日________年___月___日
鉴证单位：（签章）
鉴证人：（签章）
______年___月___日
浙江省农村土地承包经营权委托流转合同
（本合同适用于村经济合作社或其它中介服务机构代为农户流转土地承包经营权时使用）甲方(受托方)：___________________________________________________________ 住所__________________________________________联系电话：____________________
乙方(受让方)：____________________________________________________________ 住所：________________________________________联系电话：根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《浙江省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，甲方受____________________________________________________________________________________________________等承包人的委托，就土地承包经营权委托流转事
宜，经甲乙双方平等协商同意，订立本合同。
一、流转土地的状况、流转方式与用途
甲方将________________________________________等___户农户在__________________等地承包经营、面积合计（大写）____________________方式流转给乙方，从事____________________生产经营。具体见委托流转土地明细表。
二、流转期限
流转期限为______，自年 _月 日至年 月 日（最长不得超过土地承包期剩余期限）。
甲方应在年月日交付流转土地，乙方应在合同到期日归还土地。
三、流转价款与支付方式
流转价款按下列第__种方式计算：
1.每亩每年支付(实物名称)________公斤,共_____公斤。
2.每亩每年支付人民币________元，共______元(大写:。
3.考虑物价等因素的约定：________________________________。
流转价款按下列第__种方式支付：
1.分期支付：
第一次支付于____年____月____日前支付__________公斤（元）；
第二次支付于____年____月____日前支付__________公斤（元）；
第三次支付于____年____月____日前支付__________公斤（元）；
……
2.一次性支付：于______年_____月_____日前全部支付完毕。
3._____________________________________________________。
四、甲方的权利和义务
1、甲方按委托方的授权权限行使相关权利。
2、按时向乙方收取约定的流转价款，按时交付约定流转的土地。
3、监督乙方履行合同规定的各项义务，对乙方违反土地用途等行为有义务制止和检举，有权获得由此造成的损失赔偿。
4、协助乙方获取国家和当地政府的各项支农惠农政策补贴与服务，提供必要的服务。
5、支持、配合乙方开展正常的农业生产经营活动，协调好委托方和当地群众关系，协助解决生产经营过程中发生的矛盾，维护乙方合法权益。
6、有权获取合同约定的土地经营权流转投入补偿。
五、乙方的权利和义务
1、遵守法律、法规和有关政策，接受当地党委政府的领导和所在村经济合作社的农业生产管理、指导、服务，不得损害利害关系人和集体经济组织的合法权益，依法享受国家和政府提供的各项支农惠农政策与服务。
2、按合同约定的土地用途和期限，享有公共设施的使用权，依法享有生产经营自主权、产品处置权和收益权。
3、按约定支付土地承包经营权流转款和相关费用，按规定交纳水电等有关生产费用。
4、土地流转期间，乙方将土地进行再流转，必须取得甲方的书面同意。
5、土地流转到期时，及时向甲方交还流转的土地或者协商继续流转。
六、违约责任
1.因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。
2.甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。
3.乙方逾期支付流转费用，每延迟一天，按应支付费用的___%承担违约金。
4.乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、破坏水利等基本设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权解除合同，并由乙方向甲方支付违约金_____元。如果违约金尚不足以弥补守约方及相关当事人一方经济损失的，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况，由有关当事人协商。
七、其他约定
1、土地流转后，甲乙双方应向发包方和乡（镇、街道）农村土地承包管理部门备案。
2、乙方为提高土地生产能力而进行设施改建，应征得甲方同意，并将方案报经发包方和上级有关部门审核同意。
3、乙方应服从国家和集体建设用地需要，支持农业基础建设。土地流转期间土地被依法征收、占用时，乙方应服从，但有权获得相应的青苗补偿费和已投入建设的地面附着物补偿费。
4、土地流转到期及复耕与恢复原状的责任约定：。
5、其它需要说明的事项：
6、本协议在履行过程中发生争议，双方协商解决。协商不成，可以请求村民委员会、乡（镇、街道）人民政府（办事处）调解，不愿调解或调解不成的，可以向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
7、本协议自双方签字后生效。经协商，决定＿＿（是或否）鉴证。未尽事宜，由双方共同协商补充，并报村和乡（镇、街道）备案，有关补充条款与本合同具有同等法律效力。
8、本协议一式＿＿ 份，双方各执一份，发包方和乡（镇、街道）农村经营管理部门各备案一份（如有鉴证，相应增加一份）。
甲方（代理人签字、盖章）：乙方（签字、盖章）：身份证号：身份证号：
年 月 日年月日
鉴证单位：（签章）
鉴证人：（签章）
______年___月___日
浙江省农村土地承包经营权转包（出租）合同
合同编号：
甲方（转包方、出租方）：___________________________________
住所：_______________________联系电话：_________________
乙方（接包方、承租方）：___________________________________
住所：_______________________联系电话：_________________
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《浙江省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》等法律、法规和国家有关政策的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地承包经营权转包（出租）事
宜，订立本合同。
一、转包（出租）土地基本情况及用途
甲方愿意将其承包的位于____镇____村____组的_______亩土地(详见下表)承包经营权转
包（出租）给乙方，从事（主营项目）_________________生产经营。
转包（出租）土地基本情况表
地块地类 面积 四__至原土地
序号 名称 __界承包经
__限 营权证
或承包
合同编
号
东
合计（大写）__________________亩______（小写）
______ 亩 西南北
二、转包（出租）期限
土地转包（出租）期限为_____年，自______年___月___日起至______年___月___日止（最长不得超过土地承包期剩余期限）。甲方应于_____年______月______日之前将土地交付乙方。
三、转包（出租）价格与支付方式
转包（出租）价款按下列第__种方式计算：
1.每亩每年支付(实物名称)________公斤,共_____公斤。
2.每亩每年支付人民币________元，共______元(大写:____________)
3.考虑物价等因素的约定：________________________________。
转包（出租）价款按下列第__种方式支付：
1.分期支付：
第一次支付于____年____月____日前支付__________公斤（元）；
第二次支付于____年____月____日前支付__________公斤（元）；
第三次支付于____年____月____日前支付__________公斤（元）；
……
2.一次性支付：于______年_____月_____日前全部支付完毕。
3._____________________________________________________。
四、甲方的权利和义务
1.甲方与发包方的土地承包关系不变，甲方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。
2.有权获得土地流转收益的权利，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。
3.有权监督乙方合理利用、保护转包（出租）土地，制止乙方损坏转包（出租）土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。
4.流转土地被依法征收、占用时，有权依法获得相应的土地补偿费和安置补助费。
5.尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
6.法律法规规定的其他权利和义务。
五、乙方的权利和义务
1.依法享有生产经营自主权、产品处置权和产品收益权。
2.维持土地的农业用途，不得用于非农建设。
3.依法保护合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。
4.依法享受国家和当地政府提供的各种支农惠农政策补贴和服务。
5.流转期间土地被依法征收、占用时，乙方应服从，但有权获得相应的青苗补偿费和投入建
设的地面附着物补偿费；
6.转包（出租）到期时，及时向甲方交还转包（出租）的土地或者协商继续转包（出租）。
7.法律法规规定的其他权利和义务。
六、违约责任
1.因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。
2.甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。
3.乙方逾期支付流转费用，每延迟一天，按应支付费用的___%承担违约金。
4.甲方逾期交付土地，每延迟一天，按流转费用的______%承担违约金。
5.乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、破坏水利等基本设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权解除合同，并由乙方向甲方支付赔偿金。
七、其他约定
1.本合同订立后，双方应将合同报发包方、乡（镇、街道）农村土地承包管理部门备案；乙方对土地进行再流转，需经得甲方书面同意。
2.合同期满后，若甲方继续流转该土地的，乙方在同等条件下有优先权；若不继续流转的，乙方对土地进行投入提高地力的，及在当时为生产经营需要而设立的相关设施及地上附着物，能拆除而不影响流转土地生产的，由双方协商采取作价补偿或恢复原状等方法进行处理；如果拆除会降低或破坏流转土地生产的，不得拆除，通过协商折价给予乙方经济补偿。
3.其他需说明的事项：____________________________________。
4.本合同在履行过程中发生争议，双方协商解决。协商不成，可以请求村民委员会、乡（镇、街道）人民政府（办事处）调解，不愿调解或调解不成的，可以向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
5.本合同自双方签字后生效。经协商，决定＿＿（是或否）鉴证。未尽事宜，双方经协商一致后可订立补充协议，与本合同具有同等法律效力。
6.本合同一式＿＿ 份，双方各执一份，发包方和乡（镇、街道）农村经营管理部门各备案一份（如有鉴证，相应增加一份）。
甲方（代理人签字、盖章）：乙方（签字、盖章）：身份证号：身份证号：年 月 日年月日
鉴证单位：（签章）
鉴证人：（签章）
江苏土地流转协议 篇8
张朝俊
加快推进农村土地承包经营权依法有序流转，实行适度规模经营是发展现代农业，建设社会主义新农村的客观要求，是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措，是摆在各级党委、政府面前的一项重要工作。农村改革开放以来，尤其是二轮土地承包制度改革后，定远县农村土地流转工作取得了一定的成效，对农业增产、农民增收、农村稳定起到了一定的积极促进作用。
一、土地流转的现状
据统计，截止2011年6月30日，全县土地流转总面积14.38万亩，其中：耕地流转9.2万亩，集体山场、林场流转1.57万亩，集体水面流转3.61万亩。分别占总耕地面积，总山（林）场面积和总水面面积的6.2%、1.57%和13.88%。在流转方式上，转包5.09万亩，转让0.99万亩，租赁3.5万亩，互换1.2万亩，入股0.05万亩，其他方式3.55万亩。在流转期限上，流转期限在1年以内的2.01万亩，2年以内的1.52万亩，3-5年的4.87万亩，6年以上的5.98万亩。
二、土地流转的形式
1、代耕代种型。劳力缺乏或者外出务工人员，以口头约定方式，将自己的承包土地交由他人耕种，耕种期限、费用等由双方口头约定，一般不签订书面流转合同书。这种流转方式简单、便捷，但也容易产生土地承包纠纷。
2、大户承包型。农村税费改革前后，尤其是2003年退耕还林期间，一些种田、养殖大户及科研单位租赁农户的承包土地，进行农业、林业生产。如南京苏森种业公司租赁连江镇美景村1000多亩土地进行植树造林，并与各农户签订土地租赁协议书，明确租赁期限等。西卅店镇杨兴干租赁农户承包土地460亩，从事粮食生产、黄牛养殖及植树造林等，与农户签订了土地租赁协议，明确相关权利及义务。
3、委托发包型。由村组牵头，在征得承包农户同意的情况下，与农户签订租赁协议书后，把承包农户弃耕土地集中连片后，对外发包。原严涧乡大单村将该村4个村民组（单东组、单西组、单北组、后家组）的农户抛荒地，进行调整连片后，集中发包给马场湖农场职工承包，产生了良好的经济和社会效益。
4、土地转让型。长期举家外出务工的农户及劳动力缺乏的农户，将自己的承包土地全部转给别人耕种，并将自己的土地承包经营权转让给别人，解除原承包关系，由受让方与发包方重新签订承包合同。
5、股份合作型。在承包期内，农民可以拿自己的承包土地的承包经营权作价入股，实行保底租金和年底租金相结合的办法。从事农业生产。如炉桥镇马元村、王西两村民组35户农民将近50亩承包土地作价入股加入荣飞农业种养殖专业合作社，每1亩田为一股，每股每年保底租金600元，到年底结算，按盈余情况实行二次分红，取得了良好的成效。
三、土地流转的做法
（一）抓宣传引导。在稳定农村土地承包关系长期不变的前提下，积极引导农村土地按照“依法、自愿、有偿”的原则，通过“转包、转让、租赁、互换、入股”等方式，促进农村土地有序流转，是摆在县委、县政府当前工作的重要大事。近年来，在县委、县政府的正确领导下，我委通过召开会议、组织培训、张贴标语、印发宣传资料等行之有效的形式，广泛宣传农村土地流转的有关法律、法规的规定和政策精神，让广大基层干部和农民知法、懂法，能依法、有序地进行土地流转。
（二）抓试点示范。为积极稳妥地推进我县农村土地转进，2009年县政府选择张桥、永康、桑涧三乡镇为我县农村土地流转试点乡镇，县政府成立了农村土地承包经营权流转试点工作领导小组，印发了农村土地流转试点方案（试行），制订了农村土地承包经营权流转实施办法（试行）。试点乡镇也成立了相应的组织，建立了农村土地流转服务中心，从有关部门抽调专人，在专门办公场所办公，制定了相应的办公制度。其主要职责是宣传农村土地承包经营权流转的有关法律、法规和有关政策精神，收集、发布农村土地流转信息，规范农村土地流转行为，以大户承包经营或土地股份合作社的形式，逐步将农民的土地相对集中，实行适度规模种植、集约化生产。
（三）抓经验推广。在取得试点经验的基础上，2010年县政府对全县印发了《定远县促进农村土地承包经营权流转发展农业适度规模经营实施方案》和《定远县农村土地承包经营权流转实施细则》，明确了全县土地流转的总体目标，基本规则、流转类型、流转程序及加强土地流转的组织领导等。永康镇自被列为全县三个土地流转试点乡镇后，针对该镇山东陈村塘下，西谷村民组人多地少、外出务工人员较多的特点，深入村、组、户，广泛宣传土地流转的方式、方法、步骤及重要意义，在征得农户同意的基础上，将农户512承包土地集中连片后，由农户与该村种粮大户签订土地租赁协议，用于农业生产，取得了良好的成效。
（四）抓调处仲裁。为及时有效地调处土地流转纠纷，加快土流转步伐，维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定，县政府成立了农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，印发了《定远县农村土地承包经营纠纷调解仲裁实施方案》，明确仲裁指导思想、基本规则、工作任务、仲裁程序及工作措施等，并制定了各项管理制度，制作了相关的仲裁文本，聘请了33名仲裁员，目前前期各项准备工作基本完成，为有效解决农村土地承包经营纠纷提供了法律保障。
四、土地流转的制约因素
1、思想认识不高。部分乡村干部由于对土地流转重要性、必要性认识不高，在日常工作中常常处于被动应付状态，加之对土地流转相关政策及法律、法规了解不够，不能积极主动的宣传、引导农村土地依法有序地流转。
2、宣传引导不够。农村实行家庭联产承包责任制后，党中央先后出台了一系列有关农村土地承包及土地流转的政策、法律和法规，由于宣传引导力度不够，使得广大乡村干部、群众对土地流转的相关知识不了解，影响了土地流转的进程。
3、理念更新不够。我们发现大多数农户恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，也不愿将土地流转出去。特别是国家取消农业税实行种粮补贴后，一些私下转出土地的农户，又开始收回原有承包地自己耕种；乡村在引导和服务方面工作滞后，部分农民对土地流转政策存在误解，怕转出土地后，政策一变失去土地承包权。
4、流转行为不规范。根据进村入户调查，我们了解到多数土地流转行为只是口头约定，不签订合同，即使签有书面合同，也存在不规范、不完善的问题，合同条款内容简单，对双方权利义务及违约责任，流转土地地上附着物处置、有关赔偿措施等缺乏明确具体的规定，从而造成土地承包关系混乱，土地流转纠纷隐患增多。另外，由于二三产业不发达，农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，所以大部分采取短期转包或代耕代种的形式流转土地，流转期限过短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营。
五、土地流转的对策建议
为进一步加快农业结构调整步代，构筑新的农业生产格局，营造市场竞争优势，实现农业产业化经营新突破，必须在土地流转，适度规模经营上大做文章，合理配置土地资源，促进农村经济发展，增加农民收入。
1、提高对土地流转的认识。各地要充分认识到土地流转是现代农业和新农村建设的重要环节和必经途径，要把此项工作列为当前工作重中之重抓好落实。
2、加强对土地流转的引导。要让基层干部群众认识到，促进土地合理流转是增加收入的有效手段。尽可能利用电视媒体、发放宣传材料等形式，宣传有关土地流转的法律法规，让农民了解政策，消除误解，放心流转。
3、坚持因地制宜分类指导。充分发挥城郊乡镇的地理优势，引导农民集中土地资源，积极发展生态农业和高效农业，依据区域产业特色，引导农户向龙头企业、种养大户有偿转让土地经营权，壮大特色产业规模，推进土地适度规模经营；积极鼓励外出务工又不愿放弃土地的农民，采取各种形式把承包地流转到种养大户手中。同时，积极引导农户以互换形式加快土地连片集中，改变目前土地布局过小、过散的问题，切实提高耕种效率。
4、切实规范土地流转行为。各乡镇要按照“流转形式多样化、实施程序合法化、流转合同规范化、运作方式市场化”的要求，按照县政府的统一要求，积极推动农村土地流转。一是规范土地流转程序。承包土地流转必须签订规范的流转合同，实行登记制度，由村委会备案。二是强化管理服务。乡镇土地流转服务大厅应及时向农户提供规范的土地流转合同文本，建立土地流转台帐，妥善处理土地流转纠纷。乡镇土地流转服务大厅要开展土地流转供求登记、信息发布、政策咨询等服务工作，使土地流转进入有序的市场化轨道。
5、加快农村劳动力向非农产业转移。一要大力发展农村二、三产业的发展，拓宽农村劳动力的就业渠道，以产业的集聚带动人口的集聚，促进农村劳动力向非农产业、向城镇转移。二要加大对农村劳动力的培训力度，大力培育农村劳动力市场，提高农村劳动力非农就业技能，拓宽就业门路。三要继续深化城市户籍管理制度改革，打破农民身份的限制，改变农民的“恋地”观念，鼓励农民离土离乡，进入城镇安家入户，减少农民对土地的直接依赖。四要加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，形成有利于人口和产业向城镇集聚的政策环境，消除农民离土的后顾之忧。
6、制定土地流转的优惠政策。进一步明确土地权属，允许农户对土地依法自主流转，保障农民权益。要大力发展农民专业合作组织，支持种养大户发展种养殖业，推动农业产业化经营。对进城务工创业和采取土地流转方式集中进行规模经营的种养大户，给予补助和奖励，从而促进土地流转向规模化、集约型方向发展。
7、稳妥调解仲裁土地经营权纠纷。各乡镇要按照县政府的统一布置积极开展土地承包经营权纠纷的调解工作。今后，凡对发生在本行政区域内的承包土地纠纷，各乡镇要积极主动地进行调解，调解成功的制作调解书，调解不成的，由乡镇农村土地承包经营纠纷调解委员会出面报告县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会。县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，按《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定进行审理，符合受理条件的，及时仲裁，以维护农村社会秩序的稳定。