农用土地流转（共8篇）
农用土地流转 篇1
目前, 由于农村劳动力越来越弱化及阶段性短缺, 农村土地使用权流转成为我国农村经济发展的必然趋势。特别是党的十七届三中全会明确提出了鼓励土地流转政策后, 农村土地流转就成为全社会最为关注的焦点。农民是土地流转的主体, 农民对土地流转的认识和态度是健全农地有效合理流转体系有效途径的关键所在。
1 土地规模化经营的紧迫性
1.1 应对农产品激烈竞争, 提高农产品国际竞争力的需要
加入WTO后, 我国农产品不但要面对国内市场的竞争, 而且要应对激烈的国际市场的竞争。然而由于我国农产品因规模化程度低, 导致生产成本过高, 国际竞争力低下, 在国际竞争中处于极其不利的地位。因此, 亟待需要提高农产品的竞争力。但小规模的分散经营形式却阻碍着这一进程, 因为它阻碍了农业机械的应用, 使劳动投入不能减少, 生产成本提高, 失去了价格竞争优势。只有实现规模化经营, 才能提高机械化的利用率, 降低生产成本, 从而提高我国农产品的国际竞争力[1]。
1.2 实现农业现代化的必经之路
农业发展的根本方向和目标是实现农业现代化, 目前我国农村小规模分散的经营方式已不能适应农业现代化发展的要求。在目前体制下, 地块过于细碎, 不利于机械耕作;再加上农户文化素质低、资金少, 新技术、新品种的推广应用都遇到了很大的困难, 规模化经营更成了一句空话。从欧美等农业发达国家的经验可以看到, 土地规模经营有利于机械化耕作, 有利于新技术、新品种的推广, 有利于推进农业现代化进程[2]。
1.3 加快农村剩余劳动力转移、增加农民收入的必然要求
在家庭联产承包责任制下, 农村中一方面存在着劳动力闲置的状况, 另一方面又由于土地及户籍制度的限制, 使农村中的剩余劳动力得不到合理转移。这样不但导致大量的劳动力资源浪费, 而且与我国构建和谐社会的愿望相悖。而实现土地的规模化经营, 既可以合理地引导农村剩余劳动力向城镇以及农村中的工业部门转移, 又可以增加农民收入, 促进农村经济的快速增长[3]。
2 土地流转运行中存在的问题
我国的土地流转还处在初始阶段, 国家在这方面也缺乏明确的法律法规。在土地流转全过程中, 存在土地的转入、转出、使用、合同签订和履行、档案管理等程序和监管的合法性等问题[4]。一是土地流转多为自发流转, 流转合同不规范。目前绝大多数的土地流转属私下交易, 农户都没有向村委会登记备案;且书面合同内容大多不规范, 农户也没有通过合同鉴证, 更不知在什么地方进行鉴定, 致使合同内容缺乏合法性。二是土地流转层次低。流转期限短造成流转关系不稳定, 经营户不便作科学的长期规划。流转范围多数仅在村内流转, 没有形成跨村、跨乡流转。流转主体主要是本村农户与农户之间, 农业龙头企业、工商企业等经济组织还未参与其中。三是土地流转后农民增收效果不理想。转入土地的农户在无自然灾害的情况下收益不高, 土地流转后倾向“非粮化”经营, 土地流转后生活经济水平无大改变, 一些农户认为土地流转收益低, 打算将转入土地转出或终止流转合同。
3 我国现行农地制度中制约土地规模化经营的因素
3.1 农民恋土情节严重, 阻碍农村土地流转
对绝大多数农民来讲, 土地仍是其最可靠的依托和归宿。绝大多数农户不愿将土地转出, 他们共同的想法就是把土地当做是今后的生活保障。尤其在社会保障还顾及不到离土农民情况下, 致使离土农民缺乏安全感。虽然有些农户非农收入已在家庭中占据了主导地位, 但仍然十分看重自己的承包地。因此, 在相当长的一段时间内, 农民依然会把土地视为生活保险。
3.2 土地流转市场不完善, 土地流转运行不畅
一是土地流转信息中介缺失, 土地流转供需失衡。土地流转缺少信息服务, 流转供给方就难以找到需求方及时处理手中的土地资源, 而流转需求方则难以找到适合其经营的土地规模和地理位置, 导致土地流转供需失衡[5]。同时由于信息闭塞, 土地流转又仅局限于本村内农户间流转, 导致村与村间甚至更大区域间流转供求失衡, 土地流转停滞不前。二是土地流转缺少市场中介的引导, 流转价格混乱。土地流转价格理应由市场规律决定, 但目前许多地方土地流转仍处在自发状态中, 流转价格只是双方达成的协议价格, 而不是由市场供求决定, 体现不出土地区位性, 造成土地流转价格混乱, 进而阻碍土地流转的可持续发展。
3.3 农民抗自然及市场风险能力较差
农业是高风险低收益的产业, 农业生产不仅要受自然生物因素的影响, 还要受社会经济因素的影响。一部分农户认为土地流转后生活水平不高。究其原因主要有:一是由于天气因素的不稳定性和病虫害的难以预测性, 土地流转后农户缺少技术指导及资金支持, 一旦遇到特大自然灾害或病虫害就会血本无归, 造成农户土地流转后不仅没有增加收入反而负债累累, 从而对土地流转失去信心。二是由于农户自身力量有限, 对市场信息不灵敏。农户遇到价格波动后种养的产品就卖不了好价钱, 在转入土地的收益较低或不盈利的情况下, 农户就会对土地流转不看好或终止流转[6]。
3.4 农地所有权界定不清
我国农村土地为集体所有, 在实践中表现为乡、村和村民小组三级所有的格局, 但各自权利和边界不清晰, 导致农地所有权界定不清。这种农地具有多个所有权主体的现象, 容易出现多头管理、多方干预的问题。由于没有界定所有权的权限范围, 他们可能会对土地随意处置, 诸如会为了某些利益而随意挪用农地, 会因为人口的变动而对土地进行调整, 特别是在土地作为主要生活保障的地方, 这种调整更为频繁。农户在对土地做出转让决策时感到不确定, 土地转入者也感到不放心。
3.5 土地流转中制度不完善和操作不规范
规范和完善的土地流转制度是促进土地流转的有效措施。但是, 我国相关部门还没有出台有关农村土地流转的法规和明确具体的政策, 也没有制定完善的土地流转制度。这些导致土地流转中主体不明确, 地方政府强行干预的现象时有发生。同时, 土地流转中缺乏诸如流转期限、土地转入方和转出方的权利和义务等具体内容的规定, 致使土地流转随意无序。多数农户在土地流转时只是口头协定, 没有签署书面合同, 也未到相关部门公证。这种不规范的操作, 导致在土地承包利益关系出现矛盾时, 难以合理解决, 农户的权利难以得到有效的保障, 影响了土地正常流转, 进而影响规模经营。
4 规范土地流转, 促进土地规模化经营的对策
4.1 完善土地承包经营流转制度, 规范土地使用权流转行为
各级政府要充分认识土地使用权流转的重要性, 制定有效措施, 做到规范农地流转程序, 健全管理机制, 加强登记管理;加强土地流转事后监管, 保证土地流转合同中权利及义务的顺利履行。在土地流转中, 突出4个规范, 即规范流转主体、流转合同、流转市场、流转监管[7]。要求转出方主体必须是农民, 转入方主体必须是农民专业合作社、农业公司、种养大户等符合法律规定的经济主体。流转合同必须使用《农村土地承包经营权流转合同示范文本》, 由农业、国土等部门加强对土地流转的管理, 防止改变土地农业用途。在乡镇中心法庭设立农村土地流转纠纷合议庭, 负责解决土地流转中的矛盾纠纷。把土地流转纳入乡镇“三资”管理体制, 鼓励条件成熟的村进行土地流转, 使土地承包经营权由自发流转向自觉流转、由分散流转向规模流转、由无序流转向规范流转、由粗放流转向高效流转发展。
4.2 健全土地流转服务中介体系, 搭建服务平台, 培育市场
一是健全科学土地流转程序管理体系, 实现土地效益最大化。土地流转中介服务机构要有明确的服务流程。首先要求出让方提交流转申请书, 对受让方要审核其资信和能力。其次要评估土地质量, 确定流转价格。再次应提供统一规范的流转合同, 指导流转双方签订合同并对其鉴证。最后由服务机构和村委会协调合作, 促使流转方即时登记备案, 保证土地有序、合法流转, 实现土地高效率、低成本、有秩序流转。二是健全土地流转信息管理系统。应建立农村土地流转交易信息网络, 通过各种渠道调查、搜集土地流转的供需和市场价格等信息资料, 及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料, 并加以统计、分析和预测, 定期公开, 对外公布, 接受供求双方咨询, 沟通土地资源市场供需双方的相互联系, 以提高土地流转的成功率。建立土地流转信息网络一体化。村委会要组建土地流转信息服务点, 使村民能及时把土地流转意向上报给服务点登记、公布, 村级服务点再逐级向上一层次 (乡镇、县级) 流转信息中心上报, 形成村与村、乡镇和县之间纵横交错的土地流转信息网, 促进土地跨村、跨区流转。
4.3 建立和完善农村社会保障体系, 建设和谐新农村
我国农村社会保障体系尚不完善, 农民对土地的依赖心理颇强。只有逐步建立和完善农村社会保障体系, 如养老保险、失业保险等制度, 才能逐步淡化和消除农民将土地作为失业和养老保险的心理。同时, 政府还应对土地流转的农民进行免费技能培训, 提供就业岗位, 增加农民工资性收入。设立土地流转风险资金, 规范转入方投资能力、农业生产技术经验, 努力使转入方实现效益最大化。对进城入镇的农民, 符合条件的全部纳入低保范围, 并在就医、子女就学、签订劳动合同和税费征收等方面提供优惠政策, 解除农民的后顾之忧。
4.4 创建和谐土地流转模式, 积极稳妥推进农业规模经营
创建和谐的土地流转模式, 因地制宜, 发展适合本地区农地流转的模式, 促进土地合理流转[8]。大力鼓励管理、资本、技术、土地等要素的拥有者以股份制企业形式投入农业经营, 实现资源的优化组合, 不断推进农业规模化、企业化经营, 提高农业生产效率, 增强农业竞争力, 使我国农业规模经营走上企业化、公司制的经营道路。
4.5 加强流转用途管制, 确保我国粮食安全
中央十七届三中全会《决定》提出允许农民以多种形式流转土地承包经营权, 发展适度规模经营。同时要求土地承包经营权流转, 不得改变土地用途。但在当前农村土地流转的过程中, 流转土地“非粮化”现象日益严重, 主要原因:一是种粮比较效益低下, 在经济利益的驱使下, 养殖或种植经济利益高的蔬菜、经济林果就成为土地经营者的首选。二是目前有些地方土地流转仍是私下交易, 村委会和相关组织对土地流转去向及用途管理失控。三是一些基层工作者把“不得改变土地用途”简单的理解为只要是发展涉农产业, 就不属于改变土地用途, 这种片面的认识成为目前土地流转管理的一大漏洞。土地流转的最终目的是减少耕地抛荒, 发展农业规模经营。现实中的土地流转却正在日益缩减耕地面积, 粮食安全问题更加突出。稳定粮食播种面积, 保证国家粮食安全是当前促进农业稳定发展的重要内容。面对目前土地流转非粮化问题, 各级政府应尽快出台相关政策和措施, 保证1.2亿hm2耕地底线, 确保国家粮食安全。
4.6 建立和完善农业政策性保险, 为农业保驾护航
农业是世界公认的抵御自然灾害能力极差的弱势产业, 我国又是世界上自然灾害最为严重的国家之一。随着土地流转后农业规模化经营的扩大, 经营业主所承担的农业风险也相应增大, 农业风险保障机制不到位, 土地流转就会受阻。建立和完善农业政策性保险, 提高农民抵御自然风险的能力, 既能推动土地流转顺利开展, 又符合农民共同利益的发展要求。国家政府部门加快制定农业政策性保险的专门法律法规, 对农业保险的性质、各级政府的职责、财政补偿机制、再保险机制、农民参与形式、监管等内容进行明确规范, 把农业政策性保险纳入法制化管理轨道[9]。保险公司应建立专业部门, 积极探索多种险种, 覆盖种植业、设施农业、养殖业。同时加快农业保险理赔案件处理速度, 提高灾后恢复生产能力。基层组织或村委会积极宣传农业政策性保险政策, 使土地经营主体了解农业政策性保险政策, 提高参保积极性。
参考文献
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农用土地流转 篇2
「内容提要」目前法律规定的抽象土地承包性质与现实生活中土地承包权表现出的特征并不一致，土地承包权表现出债权的特征有明显的弊端。应当以尊重历史、承认现实、讲求公平为原则，改造土地承包权为农地使用权，这种权利应是在借鉴传统用益物权的基础上，在我国改革中创造的一种物权形式。
「关键词」农用土地使用权，土地承包权，农地使用权
「正文」
我国农村土地承包责任制从70年代末开始出现并推广实行到现在已有的历史。根据20年的改革实践，中共中央十一届三中全会提出要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律、法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权(注：10月14日《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》。)。这给法学界提出了许多新的课题：如何认识农村土地承包关系及土地承包经营权;农用土地(注：农用土地在本文仅限于我国农村集体所有的农用土地，包括耕地、草地、林地、滩涂、水面及其他适于农用目的的土地。)所有权与使用权分离的最有利法律形式是什么;确立什么样的土地使用权法律制度保护农民利益和土地的有效利用并使农村土地关系规范化、制度化、稳定化等等。这些都亟待探索和研究。
一、农村土地承包经营权的性质
(一)劳动关系说。有的学者认为土地承包经营关系是劳动法律关系(注：参见《试论承包合同的法律制度》，《法学研究》1993年第5期。)，我们称之为劳动关系说。持这种观点的主要理由是：第一，承包户是发包方经济组织内部成员，土地承包合同是集体经济组织与其成员之间订立的，属于劳动组织的内部合同。第二，从内容上看，承包户的劳动是集体联合劳动的一部分。第三，承包户的收入是按劳所得，因此认为属于劳动关系。
应当承认，最初承包经营主要解决的是在农村经济组织内部的经营方式的问题，土地使用没有按照等价有偿原则支付对价，经营关系并不是典型的商品交换关系，因此，承包经营权也不具有完全的商品交换性质(注：王利明等：《民法新论》下册，中国政法大学出版社1988年版，第238页。)。但不能因此断定其劳动关系性质。如果说土地承包关系是劳动法律关系，那么应怎样看待各地承包实践中出现的下列情况呢?第一，土地承包过程，农户有权决定少包或不包土地，说明承包合同是在自愿基础上订立的。第二，各地种田能手同时承包几个集体经济组织的土地，而且集体组织也可以承包集体经济组织的土地。这说明承包人已不限于本集体经济组织的成员。第三，在土地承包合同中，承包人向发包人交付的是劳动成果而不是活劳动，不属于劳动法调整的范围。第四，承包户在承包经营活动中，作为一个经济实体独立核算，对外有权独立参加民事活动和作为独立的诉讼主体参加诉讼。如果把土地承包合同看作是劳动法律关系，这些都是无法解释的(注：参见王胜明：《论土地承包的法律关系》，载《民法硕士论文集》，法律出版社。)。实际上，就集体经济组织来说，它在不同的场合，具有不同的法律地位。当对土地行使所有权时，即对土地占有、使用、收益、处分时则为民事主体。土地承包作为集体土地所有权的实现形式，集体在这种关系中以所有者身份出现。因此土地承包合同被看作是劳动合同显然是不恰当的，这种关系应属于民事关系，由民法调整。积极有效地保护集体土地财产关系是我国民法的一大任务。按照民法特有的平等自愿、等价有偿原则加以调整，符合这种关系发展的方向。
(二)物权说。一些学者认为，土地承包经营权属于物权性质，我们把这种观点称为物权说(注：参见王胜明：《论土地承包的法律关系》，载《民法硕士论文集》，法律出版社。)。持物权说的人大致有三点理由：第一，土地承包权是《民法通则》第五章第一节所直接规定的权利，在这一节里规定的所有权和与所有权有关的财产权，实际上是关于用益物权的规定。第二，承包人对所承包的土地在法律和合同规定范围内有直接控制、利用的权利，即所谓他物性。土地承包合同生效后，承包户享有对土地直接管领的权利，不需要集体组织的交付行为。第三，排他性，同一土地上不允许成立同一内容的两个承包权。因此，认为土地承包权是一种物权。
(三)债权说。一些人认为土地承包经营权属于债权性质，我们把这种观点称为债权说。持债权说的人认为，联产承包合同为债权关系，基于联产承包合同所取得的土地承包经营权属于债权性质。而且，目前承包中出现的问题与承包权的债权性质有关(注：陈sū@①生：《土地承包经营权物化与农地使用权的确立》，《中国法学》第3期。)。其主要理由是：第一，承包合同是当事人签订的，权利、义务没有法定标准。第二，承包权不能对抗发包权，强行摊派、乱收费甚至任意撕毁合同，侵犯农户利益的现象大量存在，而且农民拒绝不了。第三，发包人权力膨胀，干预农户的生产经营，农户转包需经发包人同意，在这点上更无异于债权关系。第四，土地承包权是有期限的。这种期限往往为掌握发包权的基层干部以权谋私提供了方便，助长了腐败行为;同时也助长了农民经营行为短期化和对土地的掠夺性使用。第五，国家征用土地由发包人去谈判，由发包人决定补偿条件。结果是农户丧失土地使用权而利益受到影响;农民物权主体的资格、地位并没有体现。基于以上理由认为土地承包权为债权，而且有许多弊端。相反，如果土地承包权为一种独立物权，这些问题不可能存在。
按照民法理论，财产所有权与使用权相分离可以表现为两种不同的法律制度：一种为物权关系、物权制度，一种为债权关系、债权制度。土地承包经营权作为农用土地所有权与使用权分离的形式，究竟属于哪一种性质?选择何种性质的法律关系作为我国农用土地关系为最有利的法律形式呢?
本人认为，1986年《民法通则》第五章第一节所有权和与所有权有关的财产权中对土地承包权作的规定，是在物权法的框架下设计的，土地承包经营权应当是一种独立的物权。但由于当时理论准备不足，又缺乏实践反馈，由此产生的结果是对土地承包经营权没有真正按物权法的方法加以规定和保护，而是由合同、债权方法加以调整，使其表现出若干债权特征。
第一，合同实行合同自由原则;物权实行法定主义原则，物权的种类、内容概受法律的限制，不允许当事人任意创设新的物权，也不允许当事人变更物权内容。对于土地承包经营权，《民法通则》仅作了原则性规定，限于表述概念，而对权利内容、权利取得、消灭等均未作规定。这些事项由合同约定而没有法定标准，发包人完全可以通过合同条款对承包人的权利加以限制或附加种种苛刻的义务和条件。因此，现实中承包合同规定的承包权利千差万别。
第二，债权是相对权、请求权;物权具有直接支配性、独立性。物权人得依自己的意思，无须他人的意思或行为之介入，对标的物即得为管领处分，实现权利内容。现实中，承包人取得土地承包权后，发包人对承包经营标的仍有相当大的支配权。农民如何经营在很大程度上仍取决于发包人;承包人转包须经发包人同意。最高人民法院《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》规定，承包人将承包合同
转让或转包给第三者，必须经发包方同意，并不得擅自改变原承包合同的生产经营等内容，否则转让或转包合同无效。因此，承包人的支配权受到很大限制。
第三，在权利保护方面，合同债权依合同加以保护，侵犯合同债权，当事人以违约抗辩。从物权保护的绝对性看，物权人于标的物之支配领域内，非经其同意，他人均不得侵入或干预，否则属于违法。现实中承包人对发包人的干预，仅能以违约抗辩，而不能以违法抗辩;法院对于承包人的保护以合同为依据，并受合同规则的制约。最高人民法院《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》对发包方任意毁约问题作了专门规定，审理这类案件应当依据维护原合同效力，承包人要求继续履行合同的，应予以支持，发包人毁约给承包人造成的经济损失，应予以补偿。这样规定，物权保护之绝对性何以体现呢?承包权的效力决定了承包户的利益得不到最大限度的保护，以致于各地经常发生发包人任意撕毁承包合同，严重侵害承包人利益的事件。
基于以上分析，不难得出结论：法律规定的抽象土地承包性质与现实中土地承包权表现出的特征并不一致。从过去直到目前存在的土地承包权表现出债权的特征，有明显的弊端。债权的效力不及物权，不利于保护农民的利益和生产积极性，影响了土地的有效利用。
二、农用土地使用权利制度的重新构造
(一)重新构造农地使用权制度的基本设想
本人认为，应当以尊重历史、承认现实、讲求公平为原则，改造土地承包权为农地使用权。本人提出的基本设想是：
1.重新构造农地使用权之特征：农地使用权是依法设定的在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权。限于特定的使用、收益目的，有法定期限并可申请续期，具有可流转性，可以继承、转让、抵押、出租。这种权利是在借鉴传统用益物权的基础上，在我国改革中创造的一种物权形式。
2.以地域为基础确定社区成员，凡是农村社区成员都可以成为农用土地使用权的主体。在不影响现存土地承包经营格局的前提下，对于农户现承包无争议的土地进行登记，确认农用土地使用权;对于有争议的承包土地和社区成员无地现象，根据公平原则，先进行调整，后登记确权，实现土地承包经营权与土地用益物权的对接。集体为了社区公益需要可留有一定数量的农地，通过出租、承包等方式灵活经营。
关于土地使用权利制度的转轨，有人提出，改福利分田为由市场按照效益最大化原则配置农地使用权。权利主体由社区内成员变为社区内外成员。原社区内成员集体所有人一分子身份的`体现方式由福利分田变为从集体组织分得一定地租来获得福利(注：崔建远：《“四荒”拍卖与土地使用权-兼论我国农用权的目标模式》，《法学研究》1995年第6期。)。应当说，这是一种理想化模式。首先它以社区成员为确定集体所有人一分子身份的依据，符体土地所有权历史形成过程。集体土地是本地域内居民祖祖辈辈投入大量活劳动和物化劳动开垦出来的，通过合作化形成集体土地所有权。因此，社区成员的所有者身份应当体现。其次，按市场效益最大化原则确权，符合市场经济资源配置要求。但我们进行制度完善还应考虑保证农民既得利益不可剥夺，潜在利益不受损失，从而易为农民所接受。就目前来说，经营土地仍是本社区成员主要的就业途径，这关系到农村的生活和稳定。因此，上述理想化模式仅适用经济发达、就业机会多的地区。
3.启用“农地使用权”称谓。土地承包权是对过去及当前农民所享有的土地使用权利的恰当概括，是集体组织成员耕种集体土地，并向集体交纳承包费的土地耕种关系的体现，比较形象地反映了合同关系及权利取得。在土地承包权改造为用益物权后，如果仍使用这一称谓，则很难体现其权利的内涵。因此，应采纳一些学者的提法，以“农地使用权”取代土地承包经营权(注：中国社会科学院法学研究所物权法研究课题组：《制定中国物权法的基本思路》。)。农地使用权作为一种用益物权，是对集体所有农用土地直接占有、使用、收益的排他性权利。
4.实行物权法定主义原则。合同法采取合同自由，物权法不同于合同法最突出的特点是实行物权法定主义。当事人不得创设法律所不认可的新类型，不得创设与法律规定不同的物权内容。农地使用权作为一种物权，其内容及限制由法律直接统一规定;当事人不得以合同约定加以改变。而且农地使用权一旦设立，便受到物权法的保护，除依物权法发生权利变更或消灭之外，权利永久存在，不仅可以对抗第三人而且可以对抗所有人。权利主体之外的任何人都负有尊重其权利的义务，都不得随意限制或附加苛刻条件。否则，承担侵权责任。
5.实行登记要件主义。从我国现行法律规定看，物权的确认和变动实行登记要件主义。《土地管理法》第10条规定：“依法变更土地所有权或者使用权，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”《土地登记规则》(1989年11月发布)第25条第2款也规定：“不经变更登记的，土地使用权、所有权及其他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”以登记为要件即不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且当事人之间也不产生效力。
6.实行统一地租制。“地租是土地的所有权在经济上的实现”(注：《资本论》第3卷。第715页。)。因此，只要存在土地所有权的垄断，不论租种什么样的土地，都必须交纳地租。构成土地使用费的是绝对地租、级差地租。按照马克思级差地租理论对土地评级定等，建立系统的土地评级制度，由国家有关部门根据经济类区确定衡量土地优劣的统一标准，由土地管理部门对现有耕地按照统一标准，根据土地肥力程度确定其优劣档次。根据已评定的等级确定租额为级差地租Ⅰ。对于土地追加投资而地力增值，产生级差地租Ⅱ。国家对农地收取一定租额(即农业税)为绝对地租。按照级差地租理论，实行统一地租制，农地使用权人每年定期向集体交纳级差地租Ⅰ和绝对地租(代为国家征收)，自己享有级差地租Ⅱ。实行这一制度不仅使国家的宏观管理权和土地集体所有权得以实现;而且由于级差地租Ⅱ归农地使用人，因而能够鼓励农民向土地投资，控制对土地的掠夺性经营，从而增强农业发展后劲(注：张全江：《农村土地经营实行永佃权法律制度初论》，《河北法学》1989年第3期。)。
(二)农地使用权人的权利和义务
农地使用权是一种在他人土地上设置的用益物权。
农地使用权人的权利主要体现在四个方面：第一，土地之占有权。是农地使用权人对土地实际的占领控制，是使用、收益的前提条件。第二，土地之使用、收益权。农地使用权限于特定的使用、收益目的，即农业性质的耕作、养殖或畜牧。第三，有限的处分权。农地使用权人对农地使用权的处分主要受到土地用途、使用期限的限制。在不改变农地用途，不违背有效农地使用权的前提下，可用于转让、出租、抵押或继承。第四，续期权。农用使用权为限期物权，应用30—50年为期限。期限届满前1年，农地使用权人可申请续期。没有特殊事由，应予批准，并可连续续期。影响续期的特殊事由须由法律直接规定(可将国家征收，农地使用人破坏农地行为列为不得续期的法定事由)。
农地使用权附有一定的义务，表现在四个方面：第一，支付地租的义务。实行农地有偿使用以实现集体财产增值和促进土地有效利用。第二，按约定方法和用途使用土地的义务。违反此项义务及弃耕、撂荒达一定期限丧失该项物权。这项义务设置的目的是保证农用土地的有效利用，避免土地闲置。第三，保护土地的义务。保护耕地是我国一项基本国策，保护土地之地力是农地使用权人的一项基本义务。违反此项义务，降低地力应承担法律责任。设置此项义务是为了保证农用土地永久之地力，以维护土地使用问题上的社会效益和法律秩序。第四，农地使用权期限届满，农地使用权人不申请续期，原土地使用权人负有返还土地使用权的义务。返还土地使用权时，对土地之地力要重新评定等级。地力增强，土地所有人应偿还特别改良费用或其他有益费用;地力下降，土地所有人有权获得原农地使用权人的赔偿，以体现公平和鼓励向土地投资。
(三)农地使用权的取得
基于物权的发生，从权利主体方面看，将农地使用权的取得分为原始取得和继受取得。
1.原始取得主要有确权方式和合同创设方式两种。第一，通过确权程序，将现有土地承包经营权直接确定为农地使用权，使现存的土地承包权向用益物权转变。第二，集体经济组织与农民通过合同创设农地使用权，如：集体组织将土地使用权拍卖，以公开竞价方式让渡集体土地使用权，对“四荒”土地使用权，按照谁治理开发，谁使用、收益的原则，由治理开发者通过招标方式确定承包者，订立开发合同，开发完成验收后，办理登记获得农地使用权。应当注意，由于农地使用担负着社会成员的就业及生活保障的任务，通过市场原则确立农地使用权不应为普遍形式。
2.继受取得，主要包括转让和继承两种方式。第一，转让是农地使用权人将农地使用权转移给他人。主要形式有：买卖、互易和赠与。转让是农地使用权人对权利所作的处分行为，体现了权利人的意思和利益需要。转让以登记为要件。允许农地使用权的转让有利于调动农地使用权人的积极性，也有利于土地有效利用。第二，继承是基于法律行为以外的原因而取得农地使用权。考虑到农地使用权的取得及在使用土地过程中对土地的投入，应当允许继承人继承，同时继承人应承担农地使用权所附之义务。为了有效利用土地，继承人取得农地使用权后可转让也可出租经营。从继承法角度看，继承农地使用权不应以登记为要件，但为了交易的安全，非经登记继承人不得将继承的农地使用权予以转让或出租;同时，农地使用权继承，必然会打破权利主体的社区限制，为了农地管理和统计的需要也应对农地使用权实行继承登记制度(但登记并非继承要件)。
(四)农地使用权消灭
1.消灭原因。农地使用权作为物权的一种，应适用物权消灭的一般原理。但由于以农地不动产为标的，其消灭原因则突出表现在以下方面：第一，农地使用权期限届满。农地使用权为限期物权，其期限届满，权利人可申请续展，否则该农地使用权终止。第二，农地使用权人放弃。农地使用权作为一种民事权利，权利人可以放弃(或叫抛弃)。抛弃是权利人行使其权利的单方行为。由于这项权利上附有一定的义务，抛弃应受到一定的限制。此限制可参照台湾地区物权法永佃权抛弃之规定。农地使用人须于三个月前向土地所有人进行意思表示，或在非因不可抗力持续一年不为耕作者视为放弃耕作权利，放弃以登记为生效要件(注：参见杨与龄：《民法物权》，五南图书出版公司，第131—132页。)。对于农地使用权人放弃的农地，由集体收回，根据需要可留作集体公益用地或重新确立农地使用权。第三，因国家公共利益需要而征用。国家基于公共利益的需要征用集体土地时，农地使用权人应服从，但应当给予调剂另外提供土地使用权，或给予公平补偿。应当强调，保护耕地是我国的一项基本国策。为了保护耕地必须严格控制农业用地转向非农业用地，严格控制土地使用，使其限定在“公共利益”的需要之上。这种公共利益需要指国防、环境保护、公共活动场所等建设需要，不应扩大到国家的一切经济活动。第四，因违法用地而处罚收回。农地使用权人应依约定用途和方法使用土地，履行用地、养地义务。违反此项义务，有下列情形之一集体经济组织可以收回农地使用权：(1)擅自改变农用土地用途，改变原设定之使用收益目的。(2)使用土地不当，致使土地状况严重恶化。(3)违法转让土地，使农业用地向非农业用地转化等。第五，农地使用权人死亡而无人继承。农地使用权消灭，由集体收回土地。
农用土地流转 篇3
1 衡阳市目前的农用土地流转主要问题
目前的主要问题主要出现在制度的不完善和大多数农民的陈旧思想观念上。
1.1农用土地的流转模式较为单一
衡阳市农用土地的流转模式较为单一, 一般主要是租赁、转包和土地互换等模式, 这些模式在制度上有着一定的缺点, 而且不能完全符合衡阳市农用土地的现状, 对衡阳市的农用土地流转速度来说有着一定的限制性, 在这种土地流转的单一模式下, 衡阳市的土地流转活力不能得到很好的发挥, 土地流转能够得到的利益也就大大减少。
1.2农民群体中旧观念还比较严重
衡阳市的土地流转一个重要因素就是农民对于土地流转的认识不够明确, 这种落后的观念主要体现在2 个方面:很多农民对于土地有着深厚的感情, 宁愿保留土地的承包权, 找人代耕甚至是长期荒废也不愿意进行土地流转, 导致土地大范围的浪费;一些农民并不明白土地所有权的问题, 大部分的农民知道自己的土地是集体所有制, 还有一部分认为自己的土地是国家所有制, 农民对于国家制度和法治法规的了解都比较淡薄, 缺乏正确的指导, 很容易使得某些组织利用集体或者国家的名义侵害农民的土地合法权益, 这样也不利于土地流转的主要原因。
1.3农村农用土地流转的制度不完善
目前大部分农户之间进行的农用地流转没有较为合法的合同, 程序也不规范, 损害了人民的利益, 在没有正规合同的情况下, 土地的效益难以得到很好的发挥。即使有了正规的承包合同, 在法律意识缺失的条件下, 其条约的条款也不能得到全面的贯彻落实, 有着自发性、盲目性和随意性的特征, 甚至有些人为了自身的利益欺骗农民进行不合理的土地流转行为, 这在某种程度上对土地流转的发展造成很大阻碍。
2 解决衡阳市土地流转问题的重要策略
2.1对土地零散化的现象进行规范
土地的集中连片经营, 也就是集约化经营是土地流转发展的重要目标之一, 解决土地零散化的问题是土地流转走向规范化的重要前提, 要做到这一点, 就必须从农民的思想工作出发, 帮助农民解除土地流转的后顾之忧, 采取适当的补助赔偿金等策略, 对土地零散化的现状做出具体的改善行为, 实现土地的集中化和连片化, 只有这样才能为土地的机械化提供一定基础, 现代化的农业生产才能保障农村和农民的根本利益得到实现。
2.2落实土地流转制度的相关法律法规
土地流转的相关法律法规需要向参与土地流转的全体农民进行充分的教育, 要组织农民学习科学知识和土地流转的相关法律法规, 以此改变农民对于土地流转的陈旧观念和土地流转过程中出现的浪费现象。
2.3加强农村的社会保障体系
对于大部分农民来说, 土地是社会保障的重要依靠, 是农民生活的坚实基础, 目前农村社会保障体系的不完善也是很多农民不愿意进行土地流转的重要原因, 土地资源在不断地进行浪费, 所以社会保障体系是需要解决的重要问题。
3 结语
衡阳市土地流转过程中出现的主要问题几乎是全国土地流转中出现的共性, 我们应该参考全国范围内较为合理的土地流转优化策略, 结合衡阳市的土地流转实际, 提高农民的法律法规意识, 加强农村的社会保障体系, 这样才能进一步增强土地流转带来的经济效益。
参考文献
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[2]罗湖平.中国土地资源配置中的隐形市场研究[D].湖南农业大学, 2013.
[3]葛一霓.方正县农用地流转存在的问题及其对策[D].东北农业大学, 2012.
农用地流转的影响因素分析 篇4
但目前的研究表明, 我国农用地流转率相当低, 尤其是在经济发展落后和地理位置偏远地区。笔者将一些主要研究成果进行了归纳总结, 希望对今后的研究有所帮助。
1 农地产权问题对流转的影响
对于产权对流转的影响, 大多数学者考虑的是承包经营权的产权不完整, 主要以钱忠好[1]为代表, 认为农地承包经营权缺乏明悉性、排他性和安全性。钟文晶[2]从产权强度和农民的禀赋效应之间的关系论证了产权问题对农地流转的影响。首先, 农村土地属于农民集体所有, 农民凭借其成员权所获得的承包经营权具有了“准所有权”的性质。其次, 《农村土地承包法》以国家法律的形式赋予农民较为稳定的土地承包经营权, 强化了农民土地权利的稳定性预期。
研究表明, 无论是法律赋权还是社会认同均会强化农户的产权强度, 并进一步增强农户对土地的禀赋效应, 而过高的意愿接受价格将进一步抑制农地流转。。首先, 要维护好农村土地集体所有权;其次, 要保障好土地承包权, 同时, 要放活经营权。
2 农民流转土地的意愿与流转率直接相关
影响农用地的流转的一个关键的因素取决于土地供求双方的农户决策行为。曹建华、王红英等以中国中部6省为例研究了土地流转的供给和需求。研究结论如下。
对土地供给方农户来说, 其流转土地的意愿取决于流出土地所能带来的总的收益、成本和风险的判断。其中流转风险与非农工资性收益、经营性收入、社会保障程度有关。对土地需求方而言, 他的流转意愿取决于其对流入土地扩大生产所能带来的总的收益、成本和风险判断。对中部6省的分析表明, 其实际土地经营规模小于最佳土地经营规模, 从整体上看, 农户对扩大土地规模具有需求意愿, 利于促成土地流转。
3 农村劳动力转移与农用地流转具有一致性和差异性
国内对于农用地流转和劳动力转移直接关系的研究大都是单向的, 而陈浩[3]和陈中伟[3]有所突破, 将两者结合起来讨论证明了农用地流转和劳动力转移不存在因果关系, 其相互影响关系具有一致性和差异性。一致性表现在:
外出就业收入占家庭收入比重与劳动力转移比重和土地流转比重均为正相关, 说明农村劳动力转移城市就业收入占家庭收入越高, 劳动力转移和土地流转的机会就越多。通过提高其工资率和就业稳定性就会促使劳动力转移和土地流转的一致进行。
4 总结与建议
4.1 总结
通过阅读文献和现实了解总结出影响农用地流转的因素主要从3个大方面来说有农地产权和法律制度制约、农民供给土地的意愿和土地流转需求意愿。
其中农民对于产权强度的预期会影响流转效率;土地流转的有效性取决于流转制度的规范和严格执行, 以及土地交易市场机制的有效运转;供给土地的意愿取决于流出后和流出前的收益对比情况, 这不仅包括收入水平的变化, 还包括社会保障水平的变化等;而农业经营大户是否有流入土地的需求取决于流转前后其规模经营带来的规模报酬之间的对比。此外, 土地流转率还与农业税收和政策扶持情况的变化相关[4]。
4.2 建议
第一, 赋予农民农地的财产性权利。只有赋予农户土地的财产性权利, 通过土地与资本的结合、土地与企业家能力的结合, 有经营能力的行为主体才有可能进入农业领域, 农地流转集中与农业的规模经营才会成为可能, 农民也才有可能获得更多的财产性收入。在促进农地使用权流转的过程中, 先要建立清晰的农地产权制度。清晰的土地产权制度包括土地所有权主体明确即作为农村土地所有者主体的集体必须有明确的内涵, 避免由于土地所有权主体泛化而导致的土地产权市场中经常出现的多元主体之间的权利之争。第二, 建立和完善农用地流转平台, 设置中介机构, 规范流转行为, 降低流转风险。市场的发展程度是农用地流转市场是否活跃的前提条件。如果仅凭农民漫无目的的完成交易过程的话, 必然影响农地流转的效率和速度。所以农用地流转必须要有完善、活跃的农用地流转市场, 特别要有完善的中介服务机构和交易载体。建立健全农地使用权流转市场, 首先, 建立农地使用权流转市场的运行机制。重点是农地使用权的价格机制、农地使用权交易中介机制、农地收益的分配机制。由土地行政主管部门定期公布:就农地流转的中介机制而言, 农地流转市场的发展需要配套的市场中介服务体系, 建立包括咨询、评估、代理、仲裁等机构及相关制度;就农地流转的收益分配制度而言, 应当使农地流转的收益在交易当事人之间合理分配, 保护各方的合法权利和利益。其次, 要建立健全农地使用权价格评估制度。最后要使农地使用权的交易活动公开化契约化、货币化, 提高农地使用权市场的透明度。第三, 培育流转示范户, 鼓励和引导农民, 健全农民的社会保障机制, 提高流转意愿。
第四, 加快调整农村产业结构, 农业合作社可以聘请职业经理人管理, 促进农业大规模生产, 提高流转效率。
参考文献
[1]钱忠好.农村土地承包经营权产权残缺与市场流转困境_理论与政策分析[J].管理世界, 2002 (6) .
[2]钟文晶.禀赋效应、产权强度与农地流转抑制_基于广东省的实证分析[J].农业经济问题, 2013 (3) .
[3]陈浩, 陈中伟.农村劳动力转移与土地流转不一致的影响因素:2010年中国农村固定观察点数据[J].财贸研究, 2013 (5) .
农用地流转综合价值评估方法探讨 篇5
一、农用地自然质量价值评估
农用地自然质量价格指农用地在一定的光、温、水和现时农业技术水平 (灌溉技术、农业科技、管理水平) 及利用状况下, 永续作为农用时, 其生产力在市场上实现的价格, 也可称作农用地经济价格或农用地集体内流转价格。
在市地评估中, 常用的评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法、剩余法等, 前三者被称为市地评估的基本方法。从农地市场的状况以及农地价格的特征看, 对农地的经济价值评估采用收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法等几种方法较为合适。
1. 成本逼近法
成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据, 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益, 并进行各种修正来确定农用地价格的方法。农用地运用的成本通近法, 是把对土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”, 运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理, 加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息, 再加上有关税费, 组成土地价格的基础部分, 并根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要, 加上土地所有权应得收益, 从而求得土地价格。基本公式为:
农用地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值
2. 收益还原法
收益还原法是以预期原理为基础, 决定农业用地的价值的因素不是过去, 而注重未来, 是农用地流转价值评估的最常用的方法。其基本原理是将未来的预期收益, 通过适当的资本化率还原成现在待估农用地价值。
3. 基准地价修正法
基准地价修正法是利用农地基准地价和基准地价修正系数表等评估成果, 按照替代原则, 就待估宗地的自然环境条件和社会经济条件等与其所处区域的平均条件相比较, 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正, 进而求取待估宗地在评估期日时的价格, 最后需要进行农地使用年限修正。
计算公式为:
式中:P——待估农用地价格;
P0——基准地价;
∑K——宗地地价影响因素修正系数和;
Kt——交易日期修正系数;
Ky——年期修正系数。
基准地价法适用于己完成农地分等定级的县域内的农地宗地评估, 即具备农地基准地价和相应修正体系成果的县域内的农地评估。虽然我国农地分等定级工作尚处在试点阶段, 但对已完成农地分等定级的县域来说, 此法可在短时间内大批量地进行宗地评价, 而且操作也较简单。
二、农用地社会保障价值评估
农用地是广大农民的“衣食之源、生存之本”, 农用地本身所具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。农用地的社会保障功能源自于农用地固有的自然和社会经济特性, 是农用地基本功能衍生出来的一种功能。农用地的社会保障功能主要由养老保障功能、医疗保障功能和就业保障功能三部分组成, 因此, 农用地的社会保障价格主要应从这三方面来考虑, 即农用地的社会保障价格是指农用地对农民在养老、医疗和就业上的所提供的保障的货币化。
就目前而言, 尚未找到一种很好的、可以直接估算农用地的社会保障价值的方法。因此, 只能通过间接的方法来衡量农用地的社会保障价值。目前, 城镇社会保障体系已初步建立, 但农村的社会保障则刚刚起步, 计算农用地的社会保障价值可以参照城镇社会保障体系来计算, 从而体现出农用地对农民的生活、就业、医疗等方面的保障价值。农地的社会保障价格与农民的人均耕地面积和耕地生产力水平有直接关系。农地的社会保障价值与农民的人均耕地面积成反比, 和耕地生产力水平成正比。假设农民的纯收人中, 土地纯收入所占份额为X, 我们可以认为, 土地对农民的社会保障价值的比例也等于X, 此比例系数即为土地可保障系数。显然, 土地对农民的社会保障功能与土地可保障系数有关, 用公式表示如下:
1. 农用地社会养老保障价格的计算公式
农用地社会保障价值中的养老保障价值可用每亩所供养的农业人口的养老保险总额来近似计算。
V1=Yj×每亩所承载的农村人口数土地可保障系数
式中:Yj——j年龄组人均社会保障价格
依据原中国保人寿保险公司2000年版个人养老金保险费率, 可按下式计算每个年龄组人均养老保险费趸缴金额:
式中:Yj——j年龄组人均社会保障价格;
Yjm——j年龄组男性公民保险费趸缴金额基数;
Yjw——j年龄组女性公民保险费趸缴金额基数;
Bj——j年龄组男性人口占J年龄组总人口的比例;
Cj——j年龄组女性人口占J年龄组总人口的比例;
Mji——j年龄组农民基本生活费 (月保险费领取标准) ;
Mjo——j年龄组月保险费基数。
2. 农用地医疗保障价格的计算公式
据统计资料, 查得该地区农村中根据农民的人均年医疗费支出 (分年龄段更好) , 以此为基数乘以时间和比例系数除以人均耕地数, 求得每亩地的医疗保险价格。
V2=人均年医疗费支出时间土地可保障系数÷人均耕地数
3. 农用地就业保障价格的计算公式
农民一旦失去土地, 再进城就业就很困难了, 特别是对一些缺少良好教育和培训、文化素质低下的农民更是如此, 因此拟用最低生活保障金来计算土地对农民的就业保障价值。
V3=年最低生活保障金时间土地可保障系数÷人均农用地
4. 农用地社会保障价值的计算
式中:V1——养老保障价格;
V2——医疗保险价格;
V3——就业保障价格。
三、农用土地社会稳定价值评估
农用土地对社会粮食的供给有着稳定的作用, 农用土地减少使农民失去土地、失去工作、减少就业机会, 并同时增加了为农业提供服务的产业的失业率。失去土地的农民不但面临失业的问题, 由此产生的失落感还会带来诸如治安、贫困等一系列社会问题。所以说, 农用地是关系我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题, 具有重要的社会稳定价值。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 我国实行占用耕地补偿制度, 耕地开垦费的收缴, 是确保我国耕地总量动态平衡的经济手段, 是实现整个社会粮食安全的基础。耕地开垦费, 包括有形的新垦耕地开发费用和无形的土壤经济肥力形成投入费用。
1. 新垦耕地开发费用的计算
新垦耕地开发费用是指使土地达到一定的农业利用条件而投入的客观费用。根据农业生产的要求, 农用地的开发程度至少应达到以下三个条件:一是具备基本的田间人行路和机耕路;二是具备基本的供水、排水设施建设;三是土地平整度应能满足农业生产要求, 有至少20厘米的疏松土壤耕作层。新垦土地开发费用的计算公式为:
式中:K——新垦耕地开发费用;
d——田间道路建设投入的客观费用;
s——供水、排水设施建设投入的客观费用;
z——土地平整投入的客观费用。
2. 土壤经济肥力形成投入费用的计算
对于土壤肥力, 由于开垦的起点不同和开垦耕地效益的滞后性和培肥地力的渐进性, 耕地开垦费会有很大差别, 目前对于一般易垦荒地来说, 预计开垦后前4年虽有成效, 但不明显, 一般从第五年起才开始发挥效益。因此, 考虑形成成熟的土壤肥力的5年开垦耕地投入因素和开垦前四年的收益损失, 确定土壤经济肥力形成投入费用价值量。设耕地开垦年平均投入水平为T元/亩, 产出水平为P元/亩, 还原利率取近几年平均利息率约为r, 5年开垦耕地投入的折现值为E1, 4年收益损失折现值为E2, 土壤经济力形成投入费用EO。
则5年开垦耕地投入的折现值计算公式:
四年收益损失折现值计算公式:
土壤经济肥力形成投入费用计算公式:
因此, 农地社会稳定价值=K+EO
四、农用地生态环境价值评估
农用土地不仅是一种土地利用类型, 更是一种重要的开放空间, 而且农用土地及农业生产过程也是生态系统的重要组成部分。农用土地减少直接影响了生态系统的结构和功能, 影响生态平衡。同时, 农用土地的减少还直接造成了对人们生活具有举足轻重意义的开放空间的消失, 影响空气质量, 降低生活舒适度。此外, 农用土地资源还具有对传统文化和地方特色农产品、地方特色经营方式的维持作用具有独特的环境价值。农用地的生态环境价值主要反映在当农用土地改变用途以后对周边生态环境所带来的外部性影响。
由于土地生态环境价值表现为长期性、隐晦性和不明显性, 以及社会性和经济性等方面, 使得评估土地生态环境价值比较困难。目前, 国内的对农用地生态价值评估的方法主要有:
1. 恢复和防护费用法
恢复和防护费用法是把受到损害的自然资源或各类资产恢复或防护到环境污染前的状况所要的费用, 作为该环境资源被破坏带来的经济损失。应用到农用地上, 当农用地转用后的生态环境功能损失的价值, 可由人们为了农田免受洪涝灾害而修建的排水渠道以及其他蓄洪工程的预防性支出来表示。因林地破坏而造成水土流失的, 造林费用或防治水土流失的费用可作为林地破坏的损失或原有林地的效益。
2. 影子工程法
此法是恢复和防护费用法的一种特殊形式。它是当原有生态环境破坏或者恶化以后, 在技术上无法恢复或恢复费用太高时, 人们可以建造另一个作为原生态环境替代品的工程, 发挥其原有功能, 以便保持生态环境对经济发展和人民生活水平的影响不变。在农用地环境价值评估中, 影子工程法就是当农用地被占用或污染, 人工建造一个工程来代替原来的农用地生态环境的功能, 然后用建筑该新工程的费用来估计农用地生态环境破坏或污染造成的经济损失。
3. 成本替代法
价格替代法是根据我国现实的市场、学科发展的局限性以及实践可操作性, 采用某个具有与农用地生态功能相似的实际市场价格替代农用地生态价格。这个生态系统必须具有和农用地类似的生态功能如净化空气、吸收有害气体、调节和改善小气候、保育土壤、美化环境等。可以考虑用等面积的园林绿化系统成本价格作为农用地的生态价格。例如, 将增加等量生态效益的绿地或者造林成本作为农用地生态价格的补偿额。目前, 有地区的做法是, 采用等面积普通草地最低绿化一次性投入所需的费用作为农作物损害的一种赔偿方式。
总之, 农用地流转从流转模式上看, 包括了农用土地的所有权流转和使用权流转两个方面。农用土地所有权流转是指农用土地的利用要由低效低值向高效高值转化。要注意建立多向流动关系, 规范政府征地行为, 培育土地产权交易组织。土地使用权流转包括土地出让和土地转让两种形式, 重点关注农用地使用权的流转这一部分内容。农用地使用权流转市场化的一个重要特征就是由价格引导资源合理配置, 而如果价格与价值相背离, 则市场化只能成为空谈。土地价格应该是土地未来无限期预期收入流的折现值, 只有如此, 才能准确反映土地价值, 引导土地资源合理配置。此外, 对土地未来预期收入流的估计需要交易主体双方掌握必要的信息, 这就要求政府提高用地规划的透明度, 特别是使处于信息弱势的农民掌握较充分的信息, 从而能够合理预期土地未来的收入。而土地的最终市场交易价格应是以折现值为基础, 在市场供求关系的影响下, 通过谈判由交易双方决定。
参考文献
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农用土地流转 篇6
土地问题关系到我国的粮食安全, 在一定的农业生产技术条件下, 维持一定数量的耕地面积是维护我国粮食安全的物质基础。因此, 布朗预言, 到2030年, 中国粮食将减少20%, 需进口粮食2.0亿吨至3.69亿吨。[3]布朗的一声呐喊《21世界谁来养活中国》引起了全世界对中国粮食问题的关注。为了解决13亿中国人的吃饭问题, 我国制定了世界上最严厉的耕地保护政策, 1997年、2004年曾两次冻结非农建设占用耕地项目, 暂停农用地转用审批。为了保障我国的粮食安全, 新制订的《全国土地利用总体规划纲要 (2006~2020) 》规定, 2010年、2020年, 我国耕地的保有量分别不得低于18.18亿亩、18.05亿亩, 基本农田保有量不得低于15.6亿亩。[1]由此, 城市迅速发展对建设用地的需求与有限的城市建设用地的供给之间产生了尖锐的矛盾。为了突破我国城市化进程中遇到的土地资源瓶颈, 盘活农村非农建设用地资源, 根据上海市总体规划的要求, 并结合上海市郊区实地调查的情况, 上海市确定了15个“宅基地置换”试点基地。[4]虽然上海市郊区“宅基地置换”试点的范围仅占郊区总面积的1.2%, 试点人口仅占郊区总人口的0.6%, 但是通过“宅基地置换”试点, 预计可节约土地7820.87亩。[5]据初步估算, 如果上海市全市农村宅基地的使用权置换工作全部完成, 将节余土地200km2至300km2, 绩效相当显著。毫无疑问, 上海、北京、天津等地的农村“宅基地置换试点”, 只是我国农村宅基地权利置换试点的一个序幕。
在农村宅基地权利置换中, 节余农用地转用指标的流转, 关系到土地资源优化配置的绩效, 牵涉到农民、农民集体、地方政府等众多利益相关者, 已成为宅基地权利置换的关键问题。能否解决这个问题, 关系到能否顺利地推进宅基地权利置换。为此, 笔者不揣鄙陋, 试图通过对这个问题的研究, 以求抛砖引玉。
一、节余农用地转用指标流转的必要性
根据《宪法》第十条第三款、《土地管理法》第二条第三款和第四款、《房地产法》第三十八条和第三十九条第一款以及《物权法》第一百五十三条的规定, 宅基地以及国有建设用地的所有权均不能交易流转, 因而不能作为置换的标的。在宅基地权利置换中, 所置换的只能是宅基地的使用权或者国有建设用地使用权。因此, 在上海、北京等地的宅基地权利置换试点中, 通常采用三种置换方式:其一, 农民用宅基地使用权异地换取国有建设用地使用权;其二, 农民用宅基地使用权及其住房异地换取国有土地使用权及其上的住房;其三, 农民用宅基地使用权及其住房换取货币。在前两种置换方式中, 通常又存在以下置换情形。
1.土地使用权被置换的宅基地位于城市建设规划区内
假设A地为土地使用权被置换的宅基地所在地, 位于城市建设规划区内。假设A地和B地在同一县级行政区域内。按照上海市一些地方“宅基地置换”试点的做法, A地某一农民集体的全体农民, 用A地中面积为Sa的宅基地使用权, 置换B地中面积为Sb的国有建设用地使用权, △S=Sa—Sb>0。该面积为Sa的宅基地中面积为△S的部分, 即为宅基地权利置换中的节余土地, △S即为宅基地权利置换中节余的土地面积, 又称宅基地权利置换中的农用地转用指标, 或节余土地指标, 或节余土地建设指标。[6][7]为了实现耕地数量的动态平衡, 把面积为Sa的宅基地中面积为Sb的部分复垦成耕地, 复垦出来的耕地仍然属于该农民集体所有。而把面积为Sa的宅基地中面积为△S的部分的使用权就地出让, 或者把面积为Sa的宅基地中面积为△S的部分作为储备用地, 将其与建设规划区内的其他土地联片开发, 可以利用建设规划区内及其周边地区的基础设施, 提高土地开发的经济效益。在这种情形中, 将节余土地的使用权就地出让, 将节余土地就地开发, 通过节余土地出让金就能基本实现宅基地权利置换的资金平衡, 不必将宅基地权利置换中的节余农用地转用指标进行转让。
2.土地权利被置换的宅基地位于城市建设规划区外
假设A地缺乏区位优势, 且基础设施匮乏, 为土地权利被置换的宅基地所在地, 位于城市建设规划区外。假设A地和B地在同一县级行政区域内。按照上海市一些地方“宅基地置换”试点的做法, A地某一农民集体, 用A地中面积为Sa的宅基地的使用权, 置换B地中面积为Sb的国有建设用地的使用权, △S=Sa—Sb>0, △S即为通过宅基地权利置换而节余的土地面积, 又称之为宅基地权利置换中的节余农用地转用指标。由于土地不可移动, 因此土地的需求、供应具有区域性, 价格具有强烈的区位性, 而城市性质和当地经济的发展水平决定了城市土地的需求结构和需求总量, 从而影响整体地价水平。因此, 受土地利用规划以及节余土地所在地的地理位置的限制, 不宜将面积为△S的节余土地就地进行工商业开发。否则, 将会造成基础设施建设一次性投入过大, 难以形成节余土地开发的规模效益, 不利于土地的集约利用, 难以实现或难以充分实现该节余土地的用途变更性增值。于是, 将A地中面积为Sa的宅基地就地复垦成耕地, 虽然该复垦出来的耕地仍然属于原农民集体所有, 但是不能再转为非农建设用地进行工商业开发, 使该土地失去了实现用途变更性增值的机会。而土地所有权人或使用权人通过改变土地现有用途而获取额外收益或增值收益的权利被称为土地发展权, 它包括农用地发展权、建设用地发展权、未利用地发展权。[8]而位于A地且面积为Sa的宅基地作为建设用地, 其土地发展权应该属于农民集体或者农民, 由农民自己支配。[9]因此, 在这种情形下, 该农民集体的全体农民, 用A地中面积为Sa的宅基地的发展权, 置换B地中面积为Sb的国有建设用地使用权。这样, 在保持耕地数量动态平衡的前提下, A地所属行政区域的县级地方人民政府 (以下简称A政府) , 就可以将节余农用地转用指标转让出去。如果C地与A地属于不同的县级行政区域, C地靠近城镇建成区, 在城市规划区内。如果C地没有农用地转用指标, 不能征收农用地进行工商业开发, 根据平等自愿的原则, A政府就可以将该农用地转用指标, 转让给C地所属行政区域的县级地方人民政府 (简称C政府) , [6]C政府就可以在C地征收面积为△S的农用地, 与C地的其他城镇建设用地联片进行工商业开发。这样, 就可以充分利用C地的基础设施, 降低土地开发的基础设施建设成本, 并形成土地开发的规模效益, 有利于土地的集约利用。
二、节余农用地转用指标流转中存在的问题及其原因
虽然宅基地使用权置换中节余农用地转用指标的流转有利于提高土地资源的开发效益, 但是在上海的宅基地权利置换试点中, 置换工作所设想的利用A地的节余土地指标 (节余农用地转用指标) , 在C地征收与节余农用地的面积相等的农地, 进行土地使用权出让所得的净收益 (土地出让金减去给农民的土地补偿费以及平整土地的费用) 返还至A地, 用于置换投入的资金平衡, 使节余农用地转用指标的流转出现了问题, 导致了某些地区的宅基地使用权置换试点推进不力。[6]
按照公共选择理论学派的主要代表人物——美国著名的经济学家布坎南的观点, 在政治市场中, 地方政府及其官员和其他经济主体一样, 也是具有理性和私利的经济人, 有自己的动机愿望和利益偏好, 在政治活动以及行政管理中, 也会谋求自身的经济利益和其他利益最大化。[10]
一方面, 我国自20世纪80年代初以来, 地方官员的选拔和提升的标准已由过去的纯政治指标, 变成了地方财政收入、引资额、GDP等经济绩效指标, 尤其是地方GDP增长的绩效。[11]1994年的财政分权改革, 又使各级地方政府不仅已成为行政主体, 而且已成为相对独立的经济主体。一些地方政府财力有限又必须承担大部分事物的行政管理工作, 财政缺口较大, 尤其是某些县乡级财政变得异常困难。在巨大的财政压力之下, 地方政府对非正式资金体系的依赖再次加强。[12]不同地区的地方官员不仅仅在经济上为GDP和利税进行竞争, 而且在官场上为晋升而竞争。而1994年实行分税制后, 土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有, 土地出让金持续增长, 全国土地出让金2002年达2416.8亿元、[13]2007年达9130亿元, 占地方政府预算外收入的60%以上, 甚至超过地方财政收入。例如, 2007年厦门地方财政收入只有186.6亿元, 土地出让金收入达220亿元。[14]以土地出让金为主的土地收入已成为地方政府的“第二财政”。
因此, 如果土地权利被置换的节余土地所在地 (A地) 的地方政府 (A政府) , 和使用A地的节余农用地转用指标征收农地进行工商业开发的C地的地方政府 (C政府) , 行政上互不隶属, 财政上彼此独立, 都可以将土地出让金作为预算外财政收入来源。C政府通过使用A地的节余农用地转用指标, 通过面积为△S 的农地的非农化, 不但能够取得土地出让金收入, 收取包括耕地开垦费、土地管理费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费在内的数额不等的税费, 而且通过提供土地保障, 引进资金, 促进房地产业等产业的发展, 取得包括房地产业的营业税在内的其他税费收入。但是, 如果C政府使用A地的节余农用地转用指标征收面积为△S的农地进行土地使用权出让, 所得的净收益 (土地出让金减去给农民的土地补偿费以及平整土地的费用) 全部被节余土地所在地 (A地) 的地方政府 (A政府) 用于宅基地权利置换的资金平衡, C政府会认为自己的经济利益受到了损害, 不管节余农用地转用指标的流转是否有利土地资源的优化配置, 都会为此而展开博弈。在博弈中C政府可能会采用如下博弈策略:其一, 通过与上级政府或土地管理部门的博弈, 从其他途径以低于受让A地的节余农用地转用指标的代价, 获得农用地转用指标;其二, 以租代征, 不使用A地的农用地转用指标也能实现农地非农化, 并规避国家的农地非农化的法律规定, 逃避履行耕地占补平衡的法定义务;其三, 在使用节余农用地转用指标对农地进行非农化时, 不合理地提高其他税费标准, 或者不合理地提高征地待遇, 或者高估场地平整的费用 , 以降低土地出让金净收益;其四, 为了吸引外来资金发展本地经济, 使用A地的节余农用地转用指标, 征收农地进行土地使用权出让时, 以暗箱操作等方式, 低于基准地价或标准地价出让土地使用权, 或者为了降低土地出让金, 低估标准地价;其五, 使用A地的节余农用地转用指标征收农地, 进行交通等基础设施建设。总之, 不管C政府如何博弈, 如果节余农用地转用指标的流转, 对C政府之类的主体缺乏经济上的激励, 在节余农用地转用指标的流转中, 有可能导致需求乏力。
另一方面, 由于 耕地是一种准公共物品, 粮食也是一种基础性的公共产品, 粮食生产社会效益高、经济效益低, [15]保护耕地和维护粮食安全都具有正外部性, 其受益主体不具有排他性。同时, 由于我国已取消了农业税, 虽然节余土地就地复垦成耕地产生了社会效益、生态效益, 但是不能为节余土地所在地的地方政府 (A政府) 带来包括税费收入在内的经济效益。而且, 宅基地权利置换又需要巨大的投入, 地方政府不能仅仅为了社会公共利益而单纯地依靠行政命令强制推行宅基地权利置换, 使农民为社会公共利益而做出牺牲。节余土地所在地的地方政府 (A政府) 在宅基地权利置换中, 需要承担旧宅基地上的房屋补偿费、搬迁补偿费、原宅基地的复垦费等种种费用。[16]如果节余土地所在地的地方政府 (A政府) 不能从节余农用地转用指标的流转中取得合理的财政收入来源, 以基本实现宅基地权利置换的资金平衡或资金回流, A政府将因此而背上巨额债务。这样, A政府就会不顾节余农用地转用指标的流转对土地资源的优化配置作用, 利用宅基地权利置换中的节余农用地转用指标, 在其管辖的行政区域内征收面积为△S的农用地进行工商业开发。这就有可能不利于提高土地资源的开发效益。如果A政府既不能通过在本行政区域内使用节余的农用地转用指标, 以基本实现宅基地权利置换的资金平衡, 也不能通过节余农用地转用指标的流转以基本实现宅基地权利置换的资金平衡, 即使宅基地权利置换有利于耕地的保护, 有利于维护我国的粮食安全, A政府也缺乏推行节余农用地转用指标流转的经济激励以及推行宅基地权利置换的经济动因。
三、解决节余农用地转用指标流转问题的思路对策
宅基地权利置换, 以及其中的节余农用地转用指标的流转, 作为对我国现有土地制度的一种制度变迁, 正如其他任何制度变迁一样, 意味着对现存资源的重新配置, 对既存利益的调整, 利益相关者必然要为此展开激烈的博弈。为了降低这种制度变迁的成本, 就需要在进行这种土地制度创新的时侯平衡兼顾各方面的利益, 尤其需要在节余土地所在地 (A地) 的地方政府 (A政府) 和使用A地的节余农用地转用指标的异地地方政府 (C政府) 之间进行利益平衡。
1.将耕地保护和维护粮食安全的正外部性内部化, 将耕地非农化的负外部性内部化
鉴于我国现有的耕地面积正在逼近18亿亩生命线, 我国农地非农化的空间已经非常有限。因此, 国家应根据土地利用规划、国民经济社会发展计划, 严格控制农用地转用指标, 加强土地监管, 严格控制耕地非农化, 坚决杜绝诸如以租代征之类的变相的农地非农化现象, 坚决杜绝未批先用、少用多占之类的土地违规现象。凡是地方建设占用耕地的地方政府, 必须持有农用地转用指标, 并依法办理农用地转用审批手续、征地手续。如果没有农用地转用指标, 则地方政府必须向中央政府以合理的价格购买农用地转用指标, 或者购买节余农用地转用指标, 从而促使地方政府集约节约用地;国家则将因此而取得的收入用于耕地保护, 维护国家的粮食安全, 用于农田水利建设, 以及补贴粮农、林农。这是在节余农用地转用指标的流转中进行利益平衡的前提。否则, 如果地方政府不用购买农用地转用指标也能实现农地非农化, 则节余农用地转用指标将无法流转。
2.尽量降低宅基地权利置换的成本
上海市在宅基地权利置换中, 一些试点地区根据市场价估算出农民旧房产的现值, 并实行等价补偿。[16]如果农民以宅基地权利及其房屋置换集中新建的住房的, 原则上根据原宅基地上的住房进行房屋价格评估并实行货币补差, 或者实行房屋等面积置换。[17]这样, 就使宅基权利置换及其房屋置换需要巨大的财政投入。由于一些地方在宅基地权利置换及其房屋置换中, 不论原宅基地上房屋的新旧好坏, 一律大拆大建, [18]既造成了建筑资源的巨大浪费, 又加大了宅基地权利置换及其房屋置换的成本, 不利于在节余农用地转用指标的流转中进行利益平衡。为此, 应该根据原宅基地上房屋的新旧好坏, 循序渐进地推进宅基地权利置换及其房屋置换, 尽量避免大拆大建, 通过充分利用原宅基地上的建筑资源, 以降低宅基地权利置换以及房屋置换的成本。
3.完善土地使用权出让的程序规则
在土地使用权出让中, 应该保障利益相关者的知情权、参与权, 完善利益相关者的利益诉求表达机制、沟通协调机制。严格对土地使用权出让的管理, 在土地使用权出让中, 做到公开、公平、公正, 避免暗箱操作, 并使土地出让金不低于同类型的宗地地价, 以利于在节余农用地转用指标的流转中进行利益平衡。
4.利用节余农用地转用指标在异地征收农地进行工商开发, 应该让土地被征收的农民分享社会经济发展和城市化、工业化的成果
以适当提高征地补偿费的方式, 使土地被征收的农民分享一部分土地的用途变更性增值收益。既然房地产开发商因为投入了作为生产要素的资金, 就能分享农地非农化而产生的增值收益, 那么农民或农民集体在农地非农化的过程中投入了作为生产要素的土地, 也应当分享农地非农化而产生的增值收益。因此, 在节余农用地转用指标的流转中进行利益平衡时, 必须保护被征地农民的合法权益。
5.利用节余农用地转用指标, 在异地征收土地进行土地使用权出让, 所得净收益应该在利益相关者之间进行合理分配
农地非农化产生用途变更性增值的原因是多方面的, 当地社会经济的发展对非农化的地块会产生外部投资辐射性增值。所谓外部投资辐射性增值, 是指某一地带或某一宗地以外的一切基本建设投资对该宗地带或该宗地产生辐射作用, 而使其使用权价格增加。[19]
农用土地流转 篇7
在我国农业现代化建设形势背景之下, 加快农用地的流转具有非常重要的意义。此举不仅是农民增收的有效途径, 而且可以加快发展现代农业规模化经营, 提升土地集约利用的效率[1]。农用地流转价格的确定是农用地流转中最为核心的问题, 然而, 农用地流转价格评估中涉及到大量的空间及属性数据, 传统的手段与方法难以对海量数据进行有效的收集和管理;此外, 农用地流转价格的影响因素众多, 传统的评估方法难以对相关影响因素做定量化分析, 只能给出概括的定性说明, 因此有必要引入GIS技术来辅助农用地流转价格评估工作。
农用地流转价格评估是一项需要以多学科、多理论、多方法来支撑的综合性工作, 其中涉及到资源、经济、统计和分析等诸多方面。为了使农用地流转价格的评估合乎现时的社会经济发展, 不能仅单纯从某一个侧面来研究, 亟须引入信息化的作业及管理模式, 以转变传统的工作模式, 从而更好地为蓬勃发展中的农用地流转市场服务。农用地流转价格评估信息系统的建立, 能够为系统化的农用地流转价格评估及信息化管理提供了技术支撑, 拓宽GIS技术在农用地流转价格评估领域中的应用范围, 为农用地流转价格的确定提供一个科学、客观、合理的参考, 同时也能够极大地简化农用地流转价格评估的繁琐流程, 提高工作效率。
一、基于GIS的农用地流转价格评估模型构建思路
构建完善的评估模型库是本系统能否实现的关键环节所在。理论研究表明, 农用地流转价格主要可以使用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法进行评估[2], 基于这些专业评估方法可以设计出相应的流转价格评估模型。本研究将农用地流转价格评估工作与GIS技术相集成, 对传统的方式和方法进行优化与改进:利用GIS技术对数据强大的采集、处理和管理功能, 对农用地流转价格评估过程中所涉及的基础地图信息、自然环境地理信息、社会经济地理信息等各种信息进行有效的组织和存储;通过对空间数据和属性数据进行关联构建, 实现两者的统一管理;利用GIS丰富的空间分析功能, 如叠置分析、缓冲区分析、网络分析等空间分析模型, 将其应用于农用地流转价格评估, 通过相关模块实现对各种信息的图上获取;利用GIS的空间查询模块为农用地流转价格评提供多样化的查询方式, 实现空间、属性数据的查询与可视化表达。除此之外, 在空间数据的基础上, 还可以通过空间定位、叠加提取等分析手段制作各种专题图, 如市场交易实例分布图等。
二、系统需求分析
1. 系统功能需求分析
农用地流转价格评估信息系统, 顾名思义, 其核心功能在于辅助系统用户对农用地流转价格进行评估。因此, 本系统需要考虑的最根本的问题便是实现在系统的支持下能够选取合适的评估方法, 利用GIS技术辅助农用地流转价格评估, 并自动生成评估结果, 实现农用地流转价格评估工作的自动化与便捷化。与此同时, 如何利用系统对农用地流转价格评估中所涉及到的海量数据进行最有效的利用与管理, 也是本系统需要考虑的重要问题。
2. 系统环境需求分析
一是要保证系统运行的安全, 农用地流转价格评估中所涉及到的图件资料都具有一定的机密性, 因此, 在使用过程中, 系统需防止信息数据的泄露与丢失, 保证系统的安全性。二是要保证系统具有良好的可移植性, 即系统应能够在目前通用的计算机软硬件环境下正常平稳地运行与使用[3]。
三、系统总体设计
本系统基于Arc Engine10.0组件对系统进行开发, 选用Visual Studio 2010为集成开发环境, C#为编程语言, 数据库选用关系型数据库SQL Server 2008。系统的总体设计主要为以下三点。
1. 系统架构设计
系统采用具有良好交互性能的客户端 (Client) /服务器 (Sever) 架构模式, 根据分层式结构设计将系统分为表现层、业务逻辑层和数据储存层三层架构。其优点在于层与层之间的依赖性最低, 功能模块之间的相关性最小, 能够最大程度地实现系统的稳定性和可靠性[4]。
2. 系统功能模块设计
根据系统的需求分析, 并结合《农用地估价规程》, 本系统需要具备的功能模块有数据管理、流转价格评估、GIS基础分析、模型库管理、知识经验管理、系统管理等六大功能模块。其中流转价格评估模块是系统最为重要的功能模块, 具体包括新建评估项目、流转价格计算和评估成果管理三个子模块。现展开阐述流转价格评估功能如下:新建评估项目, 是将待估地块根据其空间位置在地图上定位, 生成表示待估地块空间位置的标识点, 并在标识点属性中添加项目编号、承包地块编号、评估期日、流转方式等项目基本信息;流转价格计算, 首先系统根据待估地块的空间位置和基本信息, 提取出能够判别使用评估方法的特征数据, 然后结合各评估模型的适用特点, 自动选定评估方法, 选定评估方法之后, 调用相应的评估模型, 实现对流转价格的评估;评估成果管理, 包括农用地流转价格评估表的自动化生成、编辑、输出等操作, 以及在评估完成后, 将最终结果进行保存入库, 方便查询与调用。
3. 数据库设计
本系统基于Arc SDE+SQL Server的空间数据库建库技术, 将空间数据和属性数据均储存在同一数据库中[5]。其中, 属性数据通过二维表的形式存储于SQL Sever 2008, 空间数据以Geodatabase数据模型形式存储。在Arc Catalog中通过Arc SDE空间数据引擎导入到SQLServer2008中, 建立空间数据与属性数据的连接。
四、系统核心功能的实现
1. 数据管理功能的实现
数据管理模块最主要的功能就是实现对数据的导入、编辑、更新与删除。系统通过Arc Engine组件中Feature对象的Set_Value () 方法将属性信息录入, 当用户录入完毕该交易实例的数据信息后, 点击保存, 通过Feature对象的Store () 方法可将地块的空间信息和属性信息一体化自动保存进空间数据库中。
2. GIS基础分析功能的实现。
通过Arc GIS Engine提供的ITopological Operator接口实现GIS的分析相关功能, Itopological Operator接口在组件式GIS开发中的使用非常广泛, 通常GIS系统中的缓冲区分析 (Buffer方法) 、裁剪几何图形 (Clip方法) 、合并几何图形 (Union方法) 等操作都需要使用此接口。系统通过缓冲区分析实现待流转地块周边一定范围内交易实例的选取, 在高亮显示缓冲区内的交易实例同时把交易实例的属性信息输出到主界面的信息列表中, 在可视化环境下给予系统用户直观的数据表达, (如图1所示) 。
3. 农用地流转价格评估功能的实现
系统能够判断并自动化选取适宜评估待流转地块的评估方法, 通过采用两种评估方法求得结果后进行算数平均或加权平均, 得到最后的结果 (如图2、图3所示) 。
结语
本文阐述了GIS支持下农用地流转价格评估模型的构建思路, 并主要针对农用地流转价格评估信息系统的设计与功能实现展开了一系列论述。基于GIS的农用地流转价格评估信息系统, 使用客户端/服务器 (简称C/S) 架构实现, 借助GIS强大的空间分析功能, 实现相关估价参数的图上获取, 同时, 借助GIS强大的数据管理功能, 实现在可视化环境下的农用地流转价格评估。随着当今互联网技术的飞速发展, 农用地流转价格评估信息系统需要向着Web GIS方向做更进一步的研究, 通过Web GIS在互联网上建立农用地流转信息发布平台, 并实现在线评估、数据分析等功能。
摘要：将农用地估价相关理论与GIS技术相结合, 探讨了GIS技术支持下的农用地流转价格评估模型的构建思路及智能评估系统的设计方案, 并妥善解决了传统方法评估农用地流转价格中存在的主观性强、效率低下、信息处理能力差等问题。系统最核心的功能就是通过GIS技术来辅助农用地流转价格评估工作, 能够在可视化环境下高效率地实现农用地流转价格的准确评估。
关键词：农用地流转,价格评估,GIS
参考文献
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[3]孟亚辉.浅谈软件项目开发过程中的需求分析[J].科技信息, 2009, (11) :435-436.
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农用土地流转 篇8
1991年12月25日世界上第一个社会主义国家苏联解体, 俄罗斯苏维埃联邦社会主义共和国联盟改称为俄罗斯联邦。受西方私有化理论和思潮的影响, 私有化思潮受到俄罗斯人的重视和接纳。鉴于土地问题的重要性、迫切性, 俄历史上的新生政权都对土地问题高度关注, 并且以迅雷不及掩耳之势颁布关于土地改革的法律规范。俄罗斯联邦的第一任总统叶利钦在俄罗斯联邦的红、蓝、白三色国旗升起的第二天 (1991年12月27日) 签发了《关于土地改革的紧急措施》的总统令, 开启了土地私有化的改革浪潮。令人遗憾的是, 叶利钦时代的“雪崩式”改革使俄罗斯农业, 农民付出了惨重的代价。偶像人物普京当选总统后以有控民主、平稳的改革取代了“雪崩式”的改革。俄罗斯政治、经济的稳定, 为制定专门的联邦法律来调整农用土地的流转提供了基础。2002年6月22日, 俄罗斯国家杜马通过了《俄罗斯联邦农用土地流通法》 (以下简称《农地流通法》在, 于2003年1月27日正式实施。该法首次从国家法律层面上允许农用土地自由流转, 并制定了具体的流转操作规则, 标志着农地流通机制的法律框架基本形成。
二、《土地流通法》内容简述
《土地流通法》未颁布实施以前, 俄罗斯还没有形成规范的土地流通市场, 已经私有化了的土地和土地份额无法根据市场来确定其价值, 权利人的利益得不到有效保护。而以前生效的《土地法典》对土地的流通仅作了原则性的规定, 且允许流通的客体局限于部分工业用地和个人副业用地等。所以农业用地的流转成了改革的焦点。正是在这种背景下《土地流通法》应运而生。该联邦法分为四部分, 共20条。第一部分, 总则, 为农用土地流通法的基本原则 (第1-7章) ;第二部分, 农用土地地块的流通规定, 是关于农用土地地块的买卖、租赁及继承等内容 (第11章) ;第三部分, 共有农用土地中的“土地份额”流通的特殊规定 (第12-14章) ;第四部分, 过渡条例和结束条例, 包括对“份地”、“共用地界”等法律概念的规定等 (第15-20章) (1) 。第二、三部分是法典的主要内容, 他们对农用土地地块、土地份额流通的问题作了细化和深化, 具有可操作性。该法的核心内容是, 允许买卖农用土地, 土地价格随行就市, 建立规范的有法律保障的土地流通市场。《土地流通法》确立了农用土地的基本原则一是保持土地的专门用途 (1条第3款第1项) ;二是转让地块时, 俄联邦主体或地方自治机关后者根据联邦主体法律规定有优先购买权, 但公开拍卖除外 (1条第3款第3项) ;三是共有农用土地的土地份额出售时, 如果共有土地的其他所有者放弃优先购买权时, 俄联邦主体和地方自治机关有优先购买权 (1条第3款第4项) ;四是外国人和外国法人包括由他们入股股份超过以上的法人不能买卖地块和土地份额, 他们只能享有租赁地块的权利, 且最长期限为年 (3条、9条) ;五是规定了自然人和法人拥有农地的最小面积和最大面积量, 防止土地细化和土地兼并 (第4条) 。
三、《土地流通法》的作用或功效
(一) 一定程度上解决了土地特别是“土地份额”流通难的问题, 促进了土地的流转
众所周知, 俄罗斯农地私有化的结果是多数农地只是被个人以“土地份额”的形式所拥有。“这种所谓的`土地份额'是一种细碎化的书面证明。” (2) 只是一种“潜在”的与实际地块相联系的票面权利, 在实际流通中面临着巨大的障碍, 因为这需要获得份地其他所有人的一致或多数人同意后才能转移或交换, 而要达成这样的共识相当困难或旷日持久。为了有效解决土地份额的流转, 叶利钦总统多次颁布总统令, 规定土地份额的所有者可以不经其他所有人的同意自由处分其土地份额。但效果却差强人意。学者指出, 俄私有化和以市场化为内容的土地改革陷入困境的原因就在于土地份额很难进入流通市场 (3) , 从而无法“盘活俄罗斯农业。所以《土地流通法》列专章第3章翔实全面地规定了份地流通的程序。此外, 该法典规定土地流通方式包括买卖、租赁和继承, 这为土地权利人利用土地提供了多种选择形式。
(二) 土地流通的规模增大了
首先, 任何民事主体所拥有 (私人所有的, 国有或市政所有的地块) 自有土地均可进入流通市场;其次, 无论是实际地块还是土地份额都可以自由流通再者, 地块流通的规模增加, 《土地法典》允许的非农用地也可买卖, 但比例较小, 仅占全部土地2.7%, 而《土地流通法》生效后则允许占全部土地25%的农业用地自由流通 (4) 。
(三) 法律鼓励、引导农地向集约化发展, 但严防土地兼并
俄罗斯土地资源丰富, 但人口数量较小, 人居土地占有量为公顷, 比世界上任何国家都多。而且, 俄罗斯农业土地耕地、农场和牧场的有效利用率并不高, 仅占全国土地的13%, 其中耕地则更小, 仅占全国土地面积的6% (5) 。这种状况无疑制约着农业经济的发展, 因此俄罗斯土地改革的主要目的在于通过市场机制, 在土地经营方式上实现从粗放型向集约型转变, 提高农业生产率, 从而提供粮食产量。因此《土地流通法》通过了一系列规定来刺激鼓励土地相对集中, 其主要措施是: (1) 鼓励市民租赁土地进行耕种, 可用于租赁的土地包括经国家登记的农用土地, 租赁地块的最大面积没有限制, 并且对长期租赁 (10年以上) 农用地块的承租人给与经济鼓励 (9条) 。 (2) 限制土地的不当买卖, 预防地块所有人拥有的地块低于联邦法律规定的最小面积量。该法典规定, 如果农用土地地块的交易结果会导致新地块不符合法定面积时, 则上述交易不允许进行 (4条第1款) 。 (3) 允许更多主体最大限度地买卖土地。该法典第4条第2款最初规定, “确定在俄联邦主体的同一个行政地区境内的, 可以同时为一个公民、其近亲属以及他们有以上注册资本支配权的法人所有的农用土地总面积量。”但随后在2005年7月通过修正案的形式对其进行了修改, 修改后的法条为“确立一个公民或一个法人在联邦主体的同一个行政区域境内, 可拥有的农用土地面积的最大量”。公民的近亲属以及由他们支配的法人就可以不受公民本人拥有土地面积的影响而享有最大量法律规定的最大量的土地购买权, 这有利于促进农户经营向规模化发展, 从而提高土地上人们的生活水平。
该法第1条第3款第3项规定:国家或地方自治机关对出售的土地和土地份额有优先购买权;在同一个行政区域内一个公民或法人可拥有的土地的最大面积量。该规定有利于尽量避免土地被聚集到少数主体手中, 抑制土地兼并现象的产生。
(四) 保护土地资源, 规定合理利用农地原则
《土地流通法》秉承了《土地法典》关于土地自然资源的规定, 大力加强了对农地的保护, 相应地限制了农地所有人的权利: (1) 土地用途的限制, 即土地的所有、使用者必须按照土地的专门用途及允许的方式使用土地, 不应给土地造成任何损害 (6条第1款) ; (2) 利用方式的限制, 即土地的所有、使用者如不得污染土地, 在地上乱堆乱放, 破坏土壤肥力等, 否则国家则可以按司法程序强行将其没收。
四、《土地流通法》的意义和不足
《土地流通法》的出台使俄罗斯联邦的土地私有化改革进入了一个新的历史机遇期, 为俄罗斯建立一个有序的土地流转市场提供了法律基础。土地作为一种物权客体被纳入法律调整的范畴, 为农民带来了实惠:一是对合理使用和保护农地起到了保障作用;二是为农地所有人把土地作为融资借贷的手段提供了方便。同时也应该看到改革的不足:首先, 土地交易市场不完善, 行政审批程序繁琐冗长, 农民办事难;其次, 在土地交易过程中, 农民要承担了较重的土地交易税, 加重了农民的负担。
五、启示
俄罗斯联邦《土地法典》为了防止土地权利人滥用权利, 浪费土地资源, 专门对全国的土地进行分类, 规定不同类别土地的使用原则和标准。《农地流通法》秉承了这一立法价值取向并细化规定:土地权利人必须按照土地的用途来使用土地;地块的使用必须符合地块所属的土地类别;改变土地用途必须履行审批手续等等。这做法值得中国借鉴, 中国人多地少, 且耕地在逐年减少, 但“保护耕地只是中央着急, 地方政府不着急, 农民不着急” (6) 。地方政府往往打着公共利益的旗号或是以新农村的建设为幌子, 不合理的征收农民的耕地。而如果法律明确规定, 将土地从一类转为另一类必须依据法定的程序的进行, 那么地方政府的自由裁量权就必须在法律规定的范围类行使, 否则违法, 并承担相应的责任。
鉴于土地的资源与财产的二重属性, 进入21世纪后, 俄罗斯的土地立法出现了重大变化, 法律在规定土地自然资源同时又明确规定土地是不动产, 因此土地立法不应仅仅保护土地所有者的合法权利, 同时还应对土地所有人课以保护土地资源的法定义务。俄学者A·安菲诺根托娃认为, 在全世界, 法律的发展方向是对所有权进行限制。世界上土地关系发展的历史进程表明, 在那些土地私有制存在了一百年的国家里, 土地的国内市场流转、自由买卖和各种土地关系体制都越来越受到各种国家法律的限制和禁止。在历史进程中, 市场土地关系体制逐渐被压缩, 而土地私有制本身己从实际上不受限制的绝对的土地占有、使用和处分经济形式变成了相对形式。 (7)
摘要：俄罗斯联邦的土地私有化改革是依托顶层制度设计——通过法治来推动和完善的, 同时改革的实践效果也在不断修正法律的不当之处。对《俄罗斯联邦农用土地流通法》的内容和意义进行探讨, 可以透过现象看本质, 对构建符合我国国情的土地使用权制度具有重要参考价值。
关键词：俄罗斯联邦,农用土地流通法,启示
注释
11黄军甫.从<农用土地流通法>看俄罗斯土地改革[J].俄罗斯研究, 2002 (3) .2[俄]·沙盖达.“俄罗斯土地改革及农地市场发育状况”[J].国外社会科学, 2006 (1) :98.
23 李刚军.“俄罗斯经济转轨过程中的农业危机”[J].东欧中亚研究, 2000 (5) :29-37.
34 乔木森.“俄罗斯的土地能否买卖”[J].俄罗斯中亚东欧市场, 2003 (2) :23.
45 戴桂菊.俄罗斯地理[M].北京:北京外语教学与研究出版社, 2006:105.
56 保护耕地问题专题调研组.我国耕地保护面临的严峻形势和政策性建议[J].中国土地科学, 1997 (1) :5.