完善农村土地流转

完善农村土地流转（共12篇）

完善农村土地流转 篇1

经过30年的改革与发展, 我国经济的发展已经进入工业化中期阶段, 也就是进入了工业反哺农业, 以工促农的发展阶段。适应新的发展形势的要求, 我国农业就必须发展现代农业, 实行规模经济, 进行标准化生产, 创建品牌产品。因此, 就必须深化农村改革, 探寻进一步完善农村土地流转制度的对策, 以破解“三农”问题, 进而推进新农村建设和全面实现小康社会建设。

1 充分做好农地流转前的准备工作

一是明确农地的类型。目前我国农地的类型有4类:承包地、宅基地、农村集体用地、国家征用地。不同类型的农地, 其所有权、使用权各不相同, 所以其流转度各不相同, 农地的流转应限于承包地、宅基地和农村集体用地。二是要明确农地的权属关系。即农地的所有权、承包权和经营权, 以便于确定农地的流转权限。三是要建立科学可行的农地评价制度。评价制度的建立既要确保农民的权利, 又要体现公平公正的原则, 还要体现农地价值的体现形式 (如实物、贷币、股权等) 。

2 完善土地流转制度要从宏观和微观两方面着手

2.1 宏观方面

一是逐步建立和完善统一的城乡土地流转市场, 力争创立一个多层次、多样化的农村土地流转市场, 在产权设置、流转程序、流转方式和流转监督等方面进行规范和管理, 促进农村土地流转制度的日趋完善。二是逐步制定和完善统一的城乡发展规划, 确保城乡建设用地的一致性。建设用地要统一规划, 统一调整, 充分利用可利用的每一寸土地, 避免用地的盲目性、重复性。三是逐步制定和完善统筹城乡财政分配制度, 政策上应向“三农”倾斜, 提高农民土地流转的保障。四是坚定不移地坚持保护耕地的原则, 在农地流转过程中必须严格限制农用地转为非农用地, 坚持保护耕地, 以确保我国粮食的安全生产。

2.2 微观方面

一是制定规范的农地流转合同, 选择可行的农地流转形式。二是制定统一的农户宅基地管理制度。随着农村改革的深化和新农村建设的深入, 农村的旧村改造及空心村的利用, 都需要制定和完善农户宅基地管理制度, 以确保宅基地合理流转, 要合理利用每一寸土地, 绝不浪费每一寸土地。三是制定严格的农村集体用地制度。要解决好农村集体用地与农户承包地的关系, 同时还要解决好农村集体用地流转收益或被征用土地补偿费的管理和分配, 避免侵害农民权益。四是进一步完善国家征用地对农户补偿制度。五是建立土地流转信息平台, 及时公布土地流转的相关信息。六是充分发挥农户创新能力, 始终坚持农户自愿原则, 任何组织和个人不得以任何理由干扰和制约农民意愿。

2.3 进一步完善农村土地流转形式

在保持农村土地所有权性质不变的前提下, 放宽农地承包权和经营权的流转形式, 除允许“农民以转包、出租、互换、转让、股份合作”形式流转外, 还应允许以抵押、拍卖等形式进行土地流转。只有这样才能加速促进农村土地流转, 推进规模经济的发展。

3 完善土地流转的措施

3.1 逐步完善与农地流转相配套的法律保障体系

我国农地流转已成农村经济发展的必然趋势, 在逐步完善农村土地流转制度的同时, 必须逐步建立和完善与其相配套的法律保障体系, 这是确保农民权益不受侵害不可缺少的环节。

3.2 坚持确保农民利益的原则

必须充分尊重农民的权利, 切实保障农民的利益不受侵害, 否则就会伤农、侵农。为此, 必须坚决制止侵权行为, 要避免在土地流转过程中, 打着壮大集体经济实力的幌子, 违背农民意愿, 强行侵犯农民的土地承包权。惟农民权益放在首位, 方能真正完善农村土地流转制度。

3.3 建立农地流转协商组织, 及时调节相关问题

为确保农地流转的顺利进行, 必须及时建立农地流转协商组织, 以负责解决农地流转过程中出现的相关问题。该组织至少要有村民组、农地流出方和流入方三方面组成, 负责协调解决农地流转的前期、中期、后期出现的问题, 从而保证农地流转的顺利进行。

3.4 逐步建立和完善农地流转市场

通过以市场为基础的土地流转来促进土地的适度集中和实现农业的规模化生产。只有这样, 才能保证农村土地流转的公开化、效益最大化。

3.5 建立农民培训机构, 及时解决流转后农民再就业问题

农地流转后, 流转农户就没有土地再经营, 所以就面临再就业问题。为了提高农民再就业的能力, 增加农民收入, 稳定进行农村土地流转, 必须及时建立农民培训机构, 提高农民的就业技能, 以确保农地流转效率的提高。

4 土地流转中应注意的问题

(1) 坚持整个流转过程公开、公正的原则。只有坚持公开公正, 才能避免暗箱操作, 才能确保农民利益不受侵害, 才能促进农村土地流转制度逐步完善, 才能达到农地流转 (上接第330页) 的最终目的。

(2) 避免农村土地流转的盲目性。虽然我国法律上赋予了农民对其承包地长期使用、收益、继承等权利, 但是缺乏在市场经济条件下土地真实价格的形成机制及流转收益的保障制度。因此, 必须在确保农户收益增加和土地综合效益提高的前提下才能进行土地流转。

(3) 注意政策宣传和指导。农民是弱势群体, 对政策的理解缺乏主动性和自主性, 要加强宣传力度, 使党的相关政策、法律家喻户晓。

(4) 积极指导农户与龙头企业、合作经济组织、科技带头人或种植大户联姻, 科学合理地进行土地流转, 以推动规模经济和现代农业的发展, 从而推动新农村建设和全面建设小康社会的实现。

5 结语

农村土地流转绝不意味着农村土地所有权、承包权的转移, 我们只能在保持农村土地所有权和承包权长期不变的前提下, 来搞好农村土地流转工作。

摘要：从宏观、微观两方面阐述了完善农村土地流转的原则及方法, 提出了完善农村土地流转的措施及应注意的问题。

关键词：完善农村土地流转,原则,方法,措施,注意问题

完善农村土地流转 篇2

可流转性是土地的一个重要特征。农村土地流转是指在公平原则的基础之上，按照国家规划和土地使用的效益原则，而建立起来的农村土地的流转机制。

但它们都只能是完全的或部分的权属关系的变动，而绝不是空间位置的变更。产权制度是指一定的产权关系和产权规则相结合而存在的，并且能对产权关系实行有效保护、调节和组合的制度安排。“土地产权制度”这一概念包括以下两个方面的内容：其一，土地产权制度是一定社会条件下，人们在占有和利用土地过程中所形成的人与人之间结成的社会关系的总称。其二，以土地为媒介结成的人与人之间的关系，有的上升为国家意志，形成有关土地的法律和政策。因此，土地产权制度既包括经济关系，也包括法权关系。前者属于经济基础，后者属于上层建筑。为促进农业规模经营和剩余劳动力的转移，就应当规范使用土地转让权，使农民能够更多地获得对土地的处理权和收益权。

作为农业生产最重要的生产要素和劳动对象的土地，适度的规模经营是农业发展的必要条件和客观要求。农地的适度规模经营是指土地的经营在最优的规模上实现劳动、资本、技术等各种生产要素的优化配置，提高土地的生产效率，降低生产成本，通过规模经济的实现，从而获得收益的最大化。低价征用农民的土地，是当前农民利益流失最严重的一条渠道。据中国社会科学院农村发展研究所国家社会基金课题组和国家软科学重大项目课题组2003年8月至2004年6月联合调研，征地方面的纠纷是目前农民反映的主要问题，占总数的60.1%。

一、我国现行农村土地产权制度的弊端

当前，我国农村土地所有权制度的基本模式是集体所有、家庭联产承包责任制度。这种制度模式在20世纪80年代曾极大地推动了我国农业生产的发展，但是随着时间的推移，其内在缺陷也逐渐暴露出来，主要表现在以下几个方面：

1.国家与集体的土地所有权界线不清。根据我国法律规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地，国家依法征用的土地，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于全民所有即国家所有。从上述立法我们可以得出：农村土地除了国家的就是集体的。但现行立法并没有明确界定哪些土地是国家的，哪些土地是集体的，更没有界定哪片土地属于哪一个集体所有。即使是我们一般认为界定得比较清楚的城市土地，实际上也是极其模糊的，比如城市市区范围内存在着一些集体所有的土地。特别是随着城市的不断发展，新设建制市的不断涌现，老城市区的不断扩大，出现了新设建制市的市区土地是否自然而然地由原集体所有变为国家所有的问题。同时，建制镇被法律认可为城市范围，而建制镇的土地实际上主要属于集体所有。因此，这种模棱两可、含含糊糊的规定，似乎连立法者也解释不清。

2.土地所有权效力不完全。

《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”可见，占有、使用、收益、处分是所有权的主要权能。从理论上讲，农民集体拥有法定的土地所有权，应当可以行使占有、使用、收益和处分的权利。但事实上，我国的集体土地所有权是一种不完全的所有权。首先，在使用权和收益权方面，通过承包合同而取得土地承包经营权的农民，本来可以享有合同所约定的土地使用权和争取最大收益的权利，然而乡、村干部却可以任意解除合同或到期不续定承包合同，还有些基层人民政府以调整产业结构为名，强行干涉农民的自主经营权。另外，“一些基层政府组织以行政权力参与农民收益分配”。我国人多地少，人地矛盾比较尖锐，人口对土地的压力越来越大，但现实情况却是随着工业用地与城镇用地的扩展，现行农民土地权益被随意剥夺的现象十分严重。大批农民被迫离开赖以生存的土地，导致农民失业又失地。其次，农村集体土地所有

权无最终处分权，一方面，国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只要通过征用就可以了。另一方面，我国立法不但禁止集体土地买卖，而且禁止有偿转让。集体所有的土地只有经国家征用转为国有土地后才能出让、转让。这不仅使集体所有者失去了对土地的处分权，同时也使本应属于集体的出让金流入国库。据此，集体土地所有权在很大程度上失去了所有权的应有意义。

3.现行土地征用制度难以保护土地承包经营权为核心的土地他乡权利。根据我国民法原理来分析，集体土地所有权被征用并不必然导致土地承包经营权的土地他乡权利的消灭。也就是说，国家在征用集体土地所有权的同时也应一并征收集体土地所有权纸上所设的承包经营权、农地使用权和租赁经营权等他项权利。否则，农地产权的结构将遭到毁灭性的破坏，农村改革以来逐步发展形成的农民的土地权利也将完全丧失。

二、建立规范的产权流转渠道

2002年8月，全国人大常委会通过了《中华人民共和国土地承包法》，以立法的形式明确了农民土地承包经营权的流转，这是我们处理土地流转问题的政策和法律依据。其基本的政策导向是：从保障农民的土地权益和稳定农村大局出发，在稳定和完善土地承包关系的基础上，按照依法、自愿、有偿的原则，积极稳妥地推进土地使用权的合理流转，使之朝着健康、有序的方向发展。这在实质也就有了土地产权流转的含义。

土地产权制度建设，必须明确允许土地产权流转的权利和义务，并对流转给予规范。从主体上来说，土地产权流转的初始主体分两类，一类是农村集体经济组织，一类是行使集体土地使用权的农户；内容上，土地产权流转包括土地所有权流转和土地使用权流转两种形态，它们的经济内容是地租、地价市场实现；形式上，土地产权流转是通过地租、地价实现土地产权转让的市场形式，即买卖、出租和抵押。土地买卖是以地价为杠杆的土地产权一次性转让，这是土地产权的全部出让。土地出租是以地租为杠杆的土地产权某项权能—使用权的契约转让。土地抵押则是以地价为尺度，以土地产权为对象的债权担保，已并不直接涉及土地产权转让，只有当土地产权担保的债务不能如约履行时,才会发生土地产权的转让。工具上，土地产权流转的市场工具是土地产权证书。它是土地产权流转借以实现的法律凭证。土地所有权的流转工具是土地所有权证书，如一般所说的地契；土地使用权流转的工具是土地使用权证书。

1.土地产权流转要坚持土地权利登记原则。登记能够明确土地的归属，有利于保护权利人，使享有权利的人在设定范围内(如农土农用)有权自由行为，使其他人在设定范围内负不作为的义务；登记具有公开担保的作用，能促进土地流转，并确保安全和有效，有助权利人高效率地使用土地;登记还可以作为贷款的依据，权利人可以据此获得贷款来改善土地的生产能力。同时，要坚持契约自由原则。市场经济本质上是一种自由经济，即以自由的方式实现资源优化配置。“没有契约自由，就没有真正的民法和真正的市场经济。”理想的市场经济运行状态是经济主体自由进出市场、商品自由流通、要素自由组合、价格自由议定、结构自由调整。土地权利可转让性，一方面确保土地资源的利用最有价值，另一方面也可保障经营者收回投资，坚持契约自由原则，土地是否流转，以及土地流转的形式，应该由农民自主决定，能保障农民依照自己的意志转让土地使用权。当然，基于土地的农业生产中的基础作用，这种转让是有约束的，即属于规定保护的农用土地，转让不能改变作业性质。目前土地流转主要以行政方式推动，流转的控制权主要掌握在乡村基层干部手中，一些地方土地流转工作的方式从“引导”变成了“逼迫”，造成了矛盾。这也与中央关于土地流转的“自愿、依法、有偿”的三个原则相违背。另外，土地流转必须依法进行，就是按照《土地承包法》规定的原则和程序进行规范的流转。

2.实现农村土地使用权的股权化。当农村土地所有权明确，地权界定明晰，农民对土地的支配权是相当长时间的，而且制度确保土地流转时，应该允许尝试农村土地使用权股权化的操作方式，甚至可以在有条件的地方进行农村土地的股权化运作并且不断扩大。土地股份化是推进土地使用权流转的一种有效方式。所谓土地股份化，是指鼓励和支持农户将土地长期使用权折合成股本参与各种合作组织、农业开发及规模经营等，并按其股本大小定期领取土地股权收益。土地的股权化是使土地价值化、货币化，这既是建立有效产权制度的一项基础性工作，又是有效推动土地流转的一项技术性操作问题，使得土地产出不是实物形态分配，而是价值形态参与分配。在农村实际经济活动中，农民最担心的即是土地的调整与变动，即使是充分尊重农民意愿，在发生承包到期、人口增减等情况下坚持公平与合理的原则来进行一些土地再分配，也无法使农民内心安稳。而以承包的土地份额评估作价入股集体股份合作经济组织，集体将土地有偿发包给种田大户实现土地的适度规模、集约经营，提高劳动生产率的经济效益，农户可以在年终按股分红，这样的做法可以避免土地集中过程中可能产生的震荡。

土地的股权化还可以通过章程的有效约束，监督土地经营的状况，影响董事会的决策，充分体现主体的物权。即使股东大会一致通过更变土地用途，农户也不必担心那种失去土地和失去土地作为自己最低福利保障功能的顾虑，因为股权为农户拥有，权益永远在股份合作组织的经营中得到体现。土地的股权化才真正使得土地流转更富于实际操作的意义，也更符合市场经济优化配置生产要素的原则，有效地为农业产业化、现代化打下基础。当然，土地的股权化的实施必须要有条件，诸如乡镇企业的发达，小城镇的兴起，劳动力已大量转移到二、三产业上等等。

完善农村土地流转 篇3

关键词：农村；土地承包经营权；流转；问题；对策

农村土地承包经营权流转已经成为了现代农村经济发展中不可少的组成部分，不仅是实现现代化农业的前提条件，还是扩大农业规模效益、提高农民收入的最佳渠道，更是吸引众多市场主体投资生态农业、加快新农村建设及促进社会稳定的重要保障，所具有的作用不可估量。

一、我国农村土地承包经营权流转中的问题

1.缺乏健全的农村社会保障体系，农民土地流转意识薄弱

众所周知，土地是广大的农民群众最基本的生活保障，其能够为已经丧失了劳动力的农民提供相应的养老保险，并且，土地还充分发挥着失业保险的功能作用。纵观我国社会现状，农村社会保障缺失、非农就业处于不高不稳、市民化进程速度慢的状态下，所以，农民们不会有转出土地的想法。此外，农村土地承包经营权流转还有部分风险问题，这直接导致农民死守着自己的土地，农民将土地当做了自己生活中的核心部分，觉得只要有土地，生活就有了基本的保障，就算外出就业收入不高还可回家务农，依靠土地养老。尽管我们国家颁布的相关政策中允许有偿流转，但土地流转实际价格太低，因此，农民们大都不愿意流转。

2.因土地流转常引起纠纷问题

导致土地流转缺乏规范性的原因是相关手续不齐全。实际中进行的大部分流转都是农民们自己实施的转包、出租、互换，并且期限都不长，因此，都以口头协议为主。尽管有的签订了书面协议，但协议中所写的内容缺乏规范合理性，也没有向发包方备案，也没有到土地承包管理部门进行相关签证，引发了各类农村土地信访案件。比如，某市农村土地承包经营权流转合同签订仅达到了百分之三十五，而因缺乏相关的流转手续所导致的流转纠纷问题在农村涉地纠纷信访案件整体数量中占到了百分之三十九。此纠纷问题的解决已刻不容缓。

3.缺乏完善的中介服务体系，土地流转信息受到阻碍

现阶段，集体土地流转过程中所实行的价格评估机制和体系均有待健全，没有成熟的集体土地咨询业，公证等各类中介机构，使得集体土地流转效率低下。虽然我国城市土地流转的中介组织发展速度较快，但以農村集体土地流转为中心的中介组织少之又少，实行的流转机制不健全，没有一个从上到下、网络状、功能全的中介服务体系，直接阻碍了买卖双方信息的流通，制约了土地供求双方的信息流动，需要转出土地和需要转入土地间缺乏相应的信息联系，中介服务效率低，仅在小领域中实施交易，致使土地流转无法在大领域中进行，随之增加了土地流转的交易成本。

二、完善农村土地承包经营权流转的具体对策

1.构建完善的农村社会保障体系

现阶段，我国多数农民依旧将土地当做自己的基本生活保障，没有形成一套高效切实可行的社会保障制度，导致农民们迟迟不离开自己的土地，同时也提高不了农民适应市场风险的能力，严重阻碍了农村土地市场的成熟与发展。所以，一套多层次的农村保障体系必不可少，具体涵盖了优抚安置、农村社会保险、社会互助、社会救济、健全的农村合作医疗制度等，进一步适当降低土地的福利和社会保险功能，笔者认为，可探索一套以土地流转出让金为农村居民社会保障金的制度，以避免农民进行土地承包后的担忧，打消农民过去以土地为基本生活保障的思想，加快农村城镇化建设步伐，推动农村土地流转。

2.构建多元化的土地流转纠纷解决机制

由于土地流转纠纷具有较强的政策性、涉及范围广，为了对农民的合法权益予以有效保障，要科学的分流纠纷，调解好各类纷争，避免社会矛盾，制定有效的纠纷解决机制，提高社会效果。首先，构建专门的基层调解组织，全面发挥基层调解组织的职能，尽最大的努力将纠纷抵制在萌芽状态下。其次，充分运用仲裁救济机制；在颁布实施的《农村土地承包法》中明确指出，可运用冲裁的方式来处理农村土地承包纠纷问题，所以，当前应积极构建切实可行的农业承包和流转纠纷仲裁解决机制，分别在乡镇县中有针对性的成立涉农纠纷仲裁机构及培养专业的仲裁人员，根据当前的经济纠纷仲裁规则办事，有效处理好纠纷问题。

3.构建形式多样的土地流转服务中介组织

一个健全合理的中介服务组织是推动农村土地市场化形成的必然途径，其在在农地的供给主体和需求主体间具有重要的桥梁作用。所以，乡镇政府和村级组织要积极构建专门的土地流转中介组织，以土地流转的管理为中心，详细认真调查土地流转事项，全面了解农村土地流转动态，及时收集和发布土地供求信息；保障土地流转程序的规范性，对土地流转各方关系予以有效协调；实际中已经构成的流转关系应严格要求流转双方签订必要的流转合同；构建规范的土地流转档案并加强管理；切实维护好流转双方的正当权益。

三、结论

综上所述可知，农村土地承包经营权流转可以实现土地资源的优化配置，保障现代化农业的快速发展。我国的农村土地承包经营权流转从自发流转到逐渐规范再到加速发展这三个阶段发展至今，已形成了独有的特色，但随着其发展一些问题也不可避免。本文在对农村土地承包经营权流转问题分析的基础上，提出了一些健全农村土地承包经营权流转的对策，以期这项工作能够顺利开展。

参考文献：

[1]刘良军：当前农村土地流转问题浅析[J]. 中国粮食经济，2010，（2）.

完善农村土地流转 篇4

规模经营是农业现代化的必然趋势,而土地流转是当前推进土地适应规模经营的有效实现形式。土地流转在农业现代化中具有重要地位,并且土地流转具有明显的地区差异。运城市作为山西省传统农业大市,农村土地流转工作走在全省前列,因地制宜探索了许多有效的做法。本文以山西省运城市为例,通过对盐湖区、新绛县、闻喜县等县区的实地调查了解,梳理概括了运城市土地流转的模式和做法,也对目前存在的一些问题展开深入分析,并据此提出政策建议。

二、运城市农村土地流转的基本情况

(一)土地流转的主要模式

近年来,运城市在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下,按照农村土地流转的有关政策,大致形成了农村土地流转的五种模式。一是项目带动型,以土地整理和农业综合开发项目实施为依托,对土地进行综合整理后流转给种植大户,如新绛县古交镇利用基本农田整理项目,将4个村庄的3230亩旱垣土地整理为标准化种植示范基地后,农户以300元至500元的价格统一进行流转,建成965座日光温室蔬菜大棚。二是集体引导型,通过县里和乡村组织的统一规划,引导农民进行集约化生产经营,如盐湖区北相镇20多户农户建成了葡萄园种植基地。三是合作社引领型,由农民入股或专业合作社统一运作、 调整土地、制定规划进行流转,如新绛县横桥乡100多户农民加入财钧蔬菜专业合作社,打造了2000多亩的番茄种植基地。四是经营大户带动型,由农户将土地转包给经营大户集中经营,经营者每年支付一定的承包金,如盐湖区三路里村瑞杰农场以每年每亩地500斤小麦的价格流转取得2000亩地发展以设施农业和种植双季槐为主的生态农业。五是龙头企业带动型,由龙头企业统一流转农户土地建起规模种植养殖基地,如盐湖区上郭村迎太农业公司流转土地1000亩,投资5000多万元建设无公害绿色蔬菜基地。

(二)主要成效

农村土地流转到农民合作社或专业大户后,农业产业结构、农民收入等发生了较大变化。从流转比例看,目前运城市农村土地流转面积达到122.7万亩,其中,盐湖区总耕地面积81.3万亩, 已流转12.8万亩,流转比例15.7%;新绛县总耕地面积53万亩,已流转14.3万亩,流转比例26.9%;闻喜县耕地面积72.7万亩,已流转11.2万亩,流转比例15.4%,三县流转比例均高于全省13.8% 的平均水平。从农业产业化发展看,通过规模经营,促进了设施农业、品牌农业、观光农业、循环农业健康发展,运城市已形成粮、棉、果、畜、菜五大产业,运城市粮食总产占到全省的近1/4;农民人均纯 收入达到7262元 , 同比增长13.8%,高出全省1.3个百分点,成为农民收入持续增长主要产业。从土地产出效益看,加快土地流转,提高了土地产出效益,过去种植小麦、玉米等农作物, 年亩收入为600元左右,实施土地流转及土地整理发展设施农业后,亩均收入比原来增长了5倍。从“三农”结构看, 农业实现了现代化,农村加速了城镇化,种地务农成了体面的职业。如盐湖区三路里村瑞杰农场,农民既拿到土地承包费,又可在农场务农每月收入3000元,吸引了更多在外打工的人回乡务农,近年村里统一规划建设了新村,使农村面貌焕然一新,农民集中住上了新楼房,也不再为农机具和粮食的存储、 堆放而发愁,真正实现了就近就业,成为了收入稳定的农业产业工人。

(三)主要做法

1.领导重视,政府引导。运城市农村土地流转工作起步较早。早在2005年, 就有农民自发相互进行承包地的短期租赁,取得一定成效。当地政府领导高度重视、迅速反应,顺势而为、试点先行,逐步闯出土地流转的新路子。各县区普遍成立了流转工作领导组,每个乡镇村都明确了土地流转工作机构,为推进农村土地流转提供了有力保障。

2.措施有力,服务到位。近年来,盐湖区连续出台了 《土地流转暂行办法》《服务中心建设标准》《流转档案管理》《农村产权交易规程》《农村产权交易服务流程》等管理办法,调动农民流转土地的积极性和主动性,同时建立了全省最大的农村产权交易服务中心,按照“统一管理、分职履责、归口管理”的运作方式,为农村产权交易提供“一站式”服务。县经管中心主任说:“有了交易中心对土地流转过程真实性、公正性、合法性的鉴证, 使土地流转双方的心里都踏实了,农民不怕租赁费拿不回来,企业也不怕农民反悔收回土地。”

3.操作严格,流程科学。各地紧密结合县情实际,建立健全土地流转申请、 信息发布、流转组织、合同签订、鉴证归档、抵押登记、评估担保等服务流程,确保各类农村产权交易公开公正、规范运营。如迎太农业公司董事长张迎太说: “因为流转手续规范,我才敢一次性大规模投入建设服务50-70年的高质量蔬菜大棚。”

4.政策奖补,农民受益。为调动农民土地流转的积极性,运城市对农村土地流转期限在5年以上的农户,按每亩50元标准给予一次性奖补。对农村土地流转期限在10年以上、连片经营面积达300亩以上的经营主体,按每个1万元的标准给予一次性奖励。特别是2013年新绛县被山西省政府确定为金融支持土地流转的试点县,目前,全县形成了农村土地承包经营抵押、价值评估、风险担保、 银行贷款等一套行之有效的做法,已为试点村113户农民发放土地流转贷款913万元,涉及土地2000亩,拓宽了农民融资渠道。同时,该县还从全县国土出让收益中拿出2%,建立土地流转风险保障基金,保障流转土地农民在遇到灾害和风险时利益不受损害。

三、目前农村土地流转中存在的一些问题

通过在运城市调研中发现,在农村土地流转过程中还存在着一些困难和问题,这些问题有一定的普遍性。

(一)土地权属不完善

农村土地承包经营权不够完善,致使口头协议、无证流转、一年一价等不规范现象影响到土地承包经营权流转交易,以证确权、凭证交易势在必行。

(二)存在流转期限较短的政策障碍

国家对土地承包期限的限制,使得投资者对长期的预期投入造成影响,一定程度上限制了土地流转。比如盐湖区的第二轮土地承包期至2024年,而迎太农业公司对设施农业的投入都在50-70年,远远超过剩余的10年承包期限,其他种养大户也存在承包期能否延长、30年的政策界限能否突破的顾虑。

(三)土地流转工作有待进一步规范

一是交易平台服务不到位。现有土地交易平台服务人员属公益岗位,主要靠财政补贴,随着土地流转的大面积推开,需要强有力的平台服务与之配套。二是土地流转进展不平衡。有些地方贪大求快,片面追求流转规模,人为垒大户, 违背了农民的意愿;有些地方工作不深不细,农民流转有顾虑,流转土地难以集中连片。三是擅自改变土地用途。有些地方借“租赁”、“流转”农地之机,违规建设非农设施,存在土地“非农化”、“非粮化” 现象。

(四)土地流转融资困难

经营大户没有贷款担保单位,资金周转困难,影响土地流转的规模和效益。 一些农户希望能够将宅基地抵押贷款, 用以筹集土地流转和农业投入资金,目前在政策上还存在障碍。此外,农民目前缺乏有效经营载体,参与农村土地规模经营的主体较少,没有形成应有的带动作用。

四、对有效推进农村土地流转的几点建议

(一)全面加快土地确权工作

按照依法依规、严格程序、民主协商、确保稳定的原则,加快农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作,在确权过程中要加强组织领导,明确各部门职责,密切配合,落实工作经费,搞好纠纷调解仲裁工作。同时建议政府从实际出发,延长农民的土地承包期,给农民吃上 “定心丸”,进一步增加土地流转的预期性,保障农民权益。

(二)积极稳妥发展土地适度规模经营

规模经营的水平必须与农民的非农转移相适应,积极稳妥地加以推进,农民是土地流转的主体,不能定任务、下指标,更不能搞强迫命令,要因地制宜,正确引导,把土地流转与改善农村人居环境结合起来,与带动农民就业、加快城镇化建设结合起来,实现生产要素的合理流动和优化配置,积极引导承包土地向农民合作社及专业大户、家庭农场、农业企业流转,发展规模化、专业化、集约化经营。特别要选好带头人,培养一批种植养殖大户,带动形成一批农业工人,推动城镇化进程。

(三)健全服务平台,规范流转工作

加强对土地流转的调研,及时收集掌握农村土地流转信息,总结推广先进经验,鼓励有条件的县区和乡镇村积极稳妥推进农村土地流转有形市场建设, 设立流转服务平台,建立县乡村三级土地流转服务和管理网络,指导土地依法、 自愿、有偿、有序流转。要完善土地流转办法,严格土地用途管制,限制“非粮化”,禁止“非农化”,促进土地规范有序流转。

(四)进一步加大政策扶持力度

农村土地流转协议 篇5

出租方(以下简称甲方)：身份证号：

承租方(以下简称乙方)：

甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地 承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经 营权出租事宜，订立本协议。

一、租赁标的甲方将其承包经营的位于XX镇XX村组，甲方将享有承包经营权的座落在位于的土地(四至为:东至，南至，西至，北至，)共亩以出租流转，流转给乙方用于从事农业生产经营。

二、租赁期限

土地租赁年限为10年，即自2014年10月1日起至2024年9月 30日止（出租期限不得超过承包期的剩余年限)。

三、租赁费

土地租金按照每亩土地800斤小麦的价格支付(以当年国家 公布的三级花麦保护价为准)。

四、支付方式和时间

乙方采用现金方式支付租金，支付的时间为每年10月1日前一次性付清本年租金。

五、租赁土地的交付时间和方式

甲方应于2014年10月1日前将出租土地交付乙方。双方提请所在地镇人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出其乙方签名的出租土地交付收据。

六、土地租赁和使用的特别约定

l、乙方获得租赁土地后，租赁期内依法享有该土地的使用、经 营决策、产品处臵和收益等权利。

2、乙方获得租赁土地后，必须按土地亩数承担国家政策规定的 费用和其他义务。

3、乙方必须管好用好租赁土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

4、乙方不得改变土地的农业用途。

5、本协议不改变土地权属，若遇国家开发项目征用土地，土地附着物收益均归乙方所有。

6、乙方租赁期间，甲方不得以任何理由私自占用被租赁土地（包括坟墓），如果占用必须事先与乙方协商，并由甲方包赔由此造成的所有损失。

7、乙方在租赁限内有权转租承租土地。

七、违约责任

甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，违约方应向对方支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、本协议在双方签字或盖章后生效，并报土地流转管理部门备案。

九、其他条款

本合同未尽事宜。可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴定单位各执一份。合同未规定之处，按照国家有关法律执行。

甲方：（签章）乙方：（签章）法定代表人：

完善土地流转　保障农民权益 篇6

从我国农村实行家庭承包经营以来，关于农村土地承包经营权的稳定与流转问题一直是学术界和政界关注的热点。随着《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称“决定”）发布，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营，农地承包经营权流转（简称农地流转）与规模经营问题再一次成为热点。农地流转关系到农业发展，农民增收和农村稳定，是一个系统工程，因此，必须正确理解农地流转的涵义，规范流转行为，保障农民权益。

土地流转是指土地使用权的流转，即拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，原承包人保留承包权，同时还拥有收益权。事实上，土地流转并非“决定”的新亮点，早在1984年的中央一号文件中就鼓励土地向种田能手集中，土地流转的实践已经先于文件的出现而进行了20多年。“决定”指出，要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。“更加充分” 和“长久不变”是这次文件的亮点。“更加充分”就是给予农民对承包土地完整的权利，包括占有、使用、收益、处置等各项权利，从而使农民有一个长期而稳定的预期。“有保障”的，就是要保护农民对土地的上述各项权利，不能随意侵犯。“长久不变”是指农村家庭承包经营制度将在相当长的时期内存在，这颗“定心丸”将使农民珍惜土地，投资土地，放心自主地流转土地（陈锡文，2008）。

二、土地流转的必要性

1.实现规模效应，建设现代农业的要求。我国户均土地只有半公顷左右，小规模和大市场之间的矛盾突出，农民收入很难通过市场得到保证（孔祥智，2008）。扩大经营规模一方面有利于农田基础设施建设，另一方面，有利于推广使用新品种、新技术以及实行机械化作业。新疆沙湾县部分乡镇的农地互换实践就是有力的佐证。土地互换后，七零八落的上千块土地被改造成一块块大条田，大面积使用滴灌技术，达到了节水、增地、节省劳动力和增收的多重效果。土地流转后的集中经营还便于病虫害的集中防治，也便于监督检查农产品的生产过程，确保农产品质量安全。新疆尼勒克县已经开始的土地流转实践也表明，有规模才会有大效益。

2.增加农民收入的要求。家庭承包经营制度实行之初，的确激发了农民的生产经营积极性，增加了农民收入，改善了农民生活。但近年来，这种分散的小规模家庭经营制度的潜力几乎发挥殆尽，出现了农民增收难，城乡差距逐渐拉大的局面，尤其是2007年，是改革开放以来城乡居民收入差距最大的一年。通过土地流转，实现集约经营，流出土地者既可以获得租金收入，也可以获得股金分红，或者获得返聘從事农业生产的工资性收入和外出打工、从事其它经营活动的收入，收入来源增加，为农民增收创造了条件。流入土地者可以从扩大土地规模、集约经营中获得更多收益。近年来，随着农村增收途径增加，尼勒克县出现了许多忙于其它产业而无暇种地的农民，而一些专门从事土地承包的大户又经常为包不上地而发愁，国家的土地流转政策恰好为两者提供了双赢的条件。土地承包大户把其他农户不愿意种的山坡荒地以及小块口粮地集中起来经营，取得了良好的经济效益。沙湾县上户地乡杨李村农民将土地转包给屯河公司，可以获得转包费、到企业基地工作的工资收入；四道河子镇下八户村的土地互换节约了大量劳动力，该村有三分之一的劳动力外出务工，寻找新的收入来源（杨少华，2008）。

3.实现城镇化和工业化的要求。推进城市化是推动我国经济增长、社会进步的重要手段，而城镇化的直接动力在于工业化。要提高我国的城市化及工业化水平，既需要将农村劳动力从土地上解放出来，实现劳动力从第一产业到第二、第三产业的转移，也需要更多来自农业的食物、原材料等为城市生活、工业生产等提供充足的物质保证，更需要农村不断提高的消费能力来为工业及商业提供更大的市场，拉动需求，刺激经济增长。土地流转将带来土地的高效集约经营，提高农业生产率，增加农民收入，为实现城镇化提供了必要的人力物力基础，也为工业化的进一步发展提供了动力。

三、土地流转模式

20多年来，我国各地农村探索了不同的农地流转模式。目前，主要有以下几种可以借鉴（斯木，2008）：

模式一：转包。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方(原承包方)负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。 该模式的代表是温州市，他们通过转包的方式，实现耕地向种粮能手、村集体及专业合作社集中，并实施全程机械化服务，不仅有效遏制了耕地抛荒现象，还成功稳住了粮食生产。

模式二：互换。互换是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换而转移，但如果转移则须按规定办理相关手续。沙湾县四道河子镇、老沙湾镇等是这种模式的实践者，他们遵循“宣传动员、征求意见、民主协商、制定方案、签订协议、登记备案”的基础程序，通过“民主议事卡”、“一事一议”方式开展土地互换工作，推进农业集约化、规模化经营（肖兵，2008）。2007年，土地互换经营的四道河子镇下八户村农民人均纯收入近8000元，有些农户的收入达几十万元，甚至上百万元。

模式三：入股。入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营，承包方按股分红。甘肃宁县焦村乡任村首个土地股份合作社就采

四、土地流转中存在的主要问题

1.流转机制不健全。流转和租赁市场尚未形成，加上政府引导滞后，缺乏中介组织，造成土地流转的供求信息不灵。一些有了稳定职业的农民将承包耕地抛荒或请人无偿代耕，甚至倒贴求耕，而农业企业及种养能手缺乏耕地，又由于农村投资补偿机制尚未建立，土地流转补偿费标准缺乏，阻碍了土地的正常流转。

2.流转的手续不规范。有相当部分的流转只是口头的约定，没有签订书面合同。个别有签订书面合同，也存在条款不完整，内容过于简单，对于流转土地的质量、坐落、双方权利义务及违约责、流转价款及支付方式、合同期满后地面的处置、复耕赔偿措施等条款缺乏明确具体的规定，到期后没有复耕，造成抛荒，致使土地的严重浪费。

3.个别地方违背农民的意愿，损害农民的利益。一些乡村领导简单的认为种田没有效益，没有出路，用低价补偿和简单粗暴的行政手段集中农民土地，没有考虑农民的退路，对社会稳定埋下隐患。

五、完善土地流转的对策思考

1.提高统一对土地流转工作的认识。做好土地流转工作、是关系到保障农利益、促进农村稳定、农业发展的大事。各级政府按照中央十七届三中全会的精神和“三个代表”重要思想的要求，结合本地实际，从有利于农村生产要素的合理流动和与优化配置，有利于促进农村产业结构调整大局出发，积极引导和规范土地流转，保证土地流转健康有序的进行，促进农村和谐发展。

2.完善土地流转机制。土地流转要按照明确所有权、稳定承包权、搞好经营权、保障收益权的要求、坚持平等、自愿、有偿原则，确保土地流转的健康发展。要尊重农民依法享有土地的使用权、收益权和流转权，有权选择流转对象和形式，在引导农村土地流转运程中，决不允许用行程手段强行流转、对成片流转的、须征得所涉及的农户一致同意。

3.建立健全土地流转管理制度。一要健全和完善农村土地承包管理制度，根据各地的实际情况，制定切实可行的规章制度，使土地经营权流转有法可依、有章可循。二要流转双方都签订合法、规范的书面合同或协议，流转期限不得超过承包期限，并报乡镇相关部门备案，涉及土地承包权变更的，要报市（县）农业主观部门审核备案；农业主观部门要依法指导流转合同的签订、变更和解除，健全合同档案管理，依法调处合同纠纷，维护双方当事人的合法权益。三要建立土地经营权流转中介服务组织，加强事前、事中、事后监督，防止受让方在经营期间恶意经营，改变农业用途。

4.做好农村土地经营权流转的服务工作。一是乡镇党委政府要坚决惯窃执行党的土地承包政策，维护农民的承包权益，依法监督、管理土地的合理使用，为农村土地经营全流转提供法律、信息服务，做好纠纷协调工作；二是农村集体经济组织是集体土地的代表，对土地经营转的流转应做好指导、协调、管理、服务、监督等工作

完善农村土地流转 篇7

关键词：改革,完善,土地流转

自党的十一届三中全会至今, 我国颁布了一系列与农村土地流转相关的法律法规并出台了多项土地政策促进农村土地改革。1978年党的十一届三中全会后以包产到户为主题的家庭联产承包制度得以展开, 农民拥有了自主经营权, 我们党迈开了我国农村土地政策改革的重要一步。1982年至1986年中共中央连续五年发布以“三农”问题为主题的中央一号文件, 规定了我国农村土地的使用权可以依法转让, 保障了农民的合法权益。党的十七届三中全会明确提出:“加强土地承包经营权流转管理和服务, 建立健全土地承包经营权流转市场”。按照依法、自愿、有偿原则, 允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 发展多种形式的适度规模经营。2013年中央1号文件也提出:鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转。农村土地流转要做到“三不”, 一不能改变土地所有权性质, 二不能改变土地用途, 三不能损害农民权益。改革开放三十多年的时间里, 我国农村土地制度特别是土地流转制度得以日益完善和发展。

1 相关概念和理论依据

1.1 农村土地流转的科学含义

农村土地流转是指已经承包了农村土地的农户依据相关法律法规的规定对其土地承包经营权与土地接受方按事先约定或合同进行转移和交易的行为。具有承包权的农户们可以通过转包、股份入股等多种形式对土地经营权进行转让, 最终目的是使土地资源得到合理配置并使农户的利益得到最大化。

1.2 理论依据

1.2.1 理论依据一:土地产权理论

最初的土地产权理论最早是由马克思提出的关于分析资本主义农业生产关系而形成的包含土地占有、收益等权利的理论体系。它是土地流转制度的一个重要的理论基础。

马克思的土地产权理论主要包括土地占有权、土地使用权以及土地收益权等权能。首先, 在马克思的理论中, 土地占有权就是指经济主体对土地拥有的实际的控制权利。其次, 土地使用权是马克思土地产权理论中最主要的权利之一, 是指土地使用者依据一定的条件和规则具有对土地实际使用的权利。最后, 土地收益权是指土地的所有者具有对土地收取租金等收益的权利。

1.2.2 理论依据二:地租理论

地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获取的收益, 也就是马克思所说的“出租土地的资本化的收入”, 是土地所有权在经济上的实现形式。地租理论也是土地流转制度的理论基础之一。

在马克思理论中, 地租理论主要是由绝对地租理论、级差地租理论和垄断地租理论构成的理论体系。绝对地租理论认为绝对地租是因土地所有者具有对土地所有权垄断而获取的利润;级差地租理论认为级差地租是由经营较优土地获得的最终归土地所有者的利润;垄断地租理论认为垄断地租是由产品的垄断价格获取的超额利润而转化成的地租。

2 改革和完善农村土地流转制度的必要性

2.1 提高了农民收入, 实现了土地价值的高回报

完善农村土地流转制度, 优化了土地资源的合理配置和提高了土地的利用效率, 土地价值实现最大化为农民带来高回报, 是农民提高收入的有效途径。十一届三中全会以后, 广大农村都实行了家庭联产承包责任制, 农户承包土地等生产资料和生产任务的形式打破了过去“大锅饭”格局, 调动了农民的积极性, 改变了过去干多干少都一样的平均主义思维, 极大的提高了农民的收入。实行家庭联产承包责任制的极大优势就是改变了农民旧的思维模式, 改变了经营管理体制, 促使广大农民积极投入到农业生产中, 大大提高了农民的收入。改革开放不到四十年的时间里, 我国农村经济取得了举世瞩目的发展, 但家庭联产承包责任制因自身存在的缺陷难以满足农业现代化的要求, 其弊端日益显现。表现为家庭分散经营规模过小, 无法形成规模经济效益且分散经营不利于农业科技水平的提高;农民不能自由处置土地, 限制了农民的择业自由。这些因素造成土地资源不能优化合理配置, 造成资源浪费。合理进行土地流转, 不仅可以实现土地的合理配置, 还可以实现规模经营带来规模经济效益从而实现农民收入的提高。

2.2 有利于实现农业现代化, 提高农业综合效益

现代农业就是“三个现代”集合体, 要依托现代化的科学技术, 要采用现代工业提供的生产资料, 要使用现代的科学管理方法。过去, 因农户以家庭为单位进行农业生产, 没有先进技术, 没有现代化的生产资料, 没有科学的管理方法, 农业生产难以形成规模, 仅仅是简单的“靠天吃饭”其必然结果便是农产品成本高, 农业生产形不成规模也就不会有效益, 最终的结果是农民收入增长缓慢。完善农村土地流转制度, 可以把大量“过剩”农民转移到其他产业上, 这对于土地流转双方都有利。一方面, 对于土地承包农民来说, 通过把土地流转出去, 不但可以获得稳定的流转收入, 又可以通过投入第二、第三产业进行生产劳动获得第二份收入。另一方面, 对于土地受让方来说, 可以实现农业生产经营规模, 降低成本, 采用现代化农业生产技术和管理方式实现农业现代化生产。

2.3 有利于农村稳定, 促进农村城镇化进程

农村城镇化是指各种要素不断在农村城镇中集聚, 农村城镇人口不断增多, 城镇数量、规模不断增大, 质量不断提高的过程。它是非农产业集聚发展的必然结果, 是农村社会通向现代化的重要进程, 是农村从落后传统走向文明现代化的一个过程。加快城镇化建设是完善农村社会制度和构建社会主义新农村的基础。农村经济问题、农村精神文明问题、农村社会保障问题以及农村治安问题等问题都是构建和谐、文明、发展农村的障碍。农业生产效率低, 大量农村年轻劳动力外出务工, 农村剩余的人员除了“留守老人”就是“留守儿童”。老人的生产生活以及留守子女的教育生活等社会问题、社会矛盾日益严峻很难解决。落后的经济水平加上农村精神文明文化的缺失以及落后的社会保障制度, 增加了农村治安的不稳定性。温饱、养老、医疗、子女上学等问题困扰着农村人口, 这些也是阻碍农村发展、造成农村不稳定的因素。我们应在农村和城市间架起一座桥梁, 加快农村城镇化的发展。把农村剩余劳动力输入到城市的同时, 引进城市中过剩的各种先进资源为农村所用。提高农村劳动生产率, 建立健全覆盖面比较广的社会保障体系, 关注“留守老人”的业余精神生活以及“留守儿童”的教育文化生活, 丰富农民的工作生活, 为构建新型农村提供物质和精神保障。

要想顺利实现农村城镇化就必须完善农村土地流转制度。七亿农民这个数字意味着农业人口过多, 这也是制约我国农村经济发展的非常重要的原因。农村土地的合理流转为早日实现农村城镇化提供了契机。只有把农村剩余的劳动力转移出去, 加快农村土地科学合理流转才能富裕农民, 发展农村, 也是我国最终消灭城乡差别的根本出路。加快农村土地流转, 完善土地流转制度, 有利于土地集中进行规模化经营, 有利于农村剩余劳动力转移, 降低农业人口的比例, 为实现城镇化奠定了坚实的基础。

总之, 在建设社会主义新农村的时代背景下, 农村土地流转问题一直是热点问题。“三农”问题是关系着改革开放和现代化建设全局的重大问题。农村土地制度又是“三农”问题中最根本的问题。所以, 我国土地流转制度的完善和发展有利于解决“三农”问题, 对整个国民经济的发展意义深远。进行全面深入的土地流转制度改革也是建设社会主义新农村和构建和谐社会的必然要求。

参考文献

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[5]杜培华, 欧名豪.农户土地流转行为影响因素的实证研究——以江苏省为例[J].国土资源科技管理, 2008, (01) .

完善农村土地流转 篇8

一、成都市在农村土地流转市场建设方面的进展与问题

(一) 成都市农村土地流转市场建设进展

在国家相关法律制度下, 成都市农村土地流转市场建设已取得了进展, 具体表现在以下两个方面:

1、国家和地方政府制订的政策、法规明确了以下成分的合法性:

农村土地可交易的标的物——土地使用权;各种类型使用权在使用中的限制条件 (用途、时间等) ;农村个人或集体经济组织获得交易权的法律依据、程序及必备文件证书;行政部门对各类产权的管理权限。同时, 成都市已形成由国土资源管理局、农业局、市规划局、市民政局、市工商行政管理局等为主的行政服务与监管机构体系。

2、市场体系的建设情况大致是:

已成立了成都市农村产权交易中心, 搭建了一个规范统一的交易平台, 并制订了参与交易双方的资质、交易规则与程序;随着农村产权改革工作的不断深入, 交易的标的——农村经营承包的土地、集体建设用地包括农民的宅基地、林地的“使用权”及农村房屋所有权将大量上市;在一些试点县已出现农村土地资源合作经营组织, 即“土地银行”, 已对集体经济组织内的土地资源进行整合, 以提高土地流通的效率, 经营组织本身也籍此获得收益和承担经营风险;服务于现代农业发展的金融服务体系正在不断完善, 其中, 成都市现代农业发展投资有限公司与成都市17家区 (市) 县农业投资公司等20个“股东”一起组建了成都市农村产权流转担保股份有限公司, 完善了面向土地流转的金融服务。

(二) 成都市农村土地流转市场建设方面操作的问题

1、土地高效流转将受现有政策、法规的约束, 主要体现在以下几个方面:

(1) 目前的农村产权改革将产权明晰到户, 其社会经济意义世人共知, 这同时又产生了新的问题:其一、经济利益细碎化, 一方面不利于集体“公共投入”的形成, 制约了农村公共设施的建设;另一方面, 又将极大地增加农业投资商谈判的成本。其二、土地细碎化, 不仅导致土地质量的细粹化和非同质化, 还造成农村土地与配套“公共设施”的凌乱与不协调, 进一步降低“公共投入”的效率。最后, 就是农民外出打拼的不确定性, 又进一步增加了农业投资经营风险, 尤其是外来投资者的经营风险。而目前的农村土地流转市场不能为以上问题的解决提供市场化的渠道。同样, 有关农村土地制度的法规不改, 也不能通过制度供给, 推动这一市场的完善。

(2) 在国家整体耕地迅速缩减到约18亿亩红线的同时, 城市周边的耕地被规划转化为城市建设用地的空间越来越少, 导致政府通过调控土地整理的指标, 为城市争取更大发展的空间变小。同时, 特大城市与中小城镇配套发展的模式也是区域经济与城市协调可持续发展的内在要求。而成都市市区发展已用够了占补平衡的指标, 未来的周边城镇也需要争取占补平衡指标的支持, 这也加大了未来农村土地流转的难度。

(3) 到目前为止, 我国还未建立起服务于三农的有效的金融体系, 成都市亦然。其深层原因正是导致土地细碎化的土地制度, 其表层原因是缺乏农业公司化的组织, 致使违约者成本不高、风险不大和贷款者经营成本高、风险大的市场地位不对称。而土地流转的意义真正体现的就是农业规模化经营组织的普遍存在与发展, 而其对土地开发利用的大规模的投资经营, 相应地又要土地金融的支持。而目前, 农村金融中, 还无土地金融服务的体系, 成都也如此。

2、从实践来看, 目前, 政府为推动农村土地流转, 比较高级的组织方式是通过政府投资的平台公司, 向直接经营农业项目的公司给予合规的政策支持, 通过“公司+农户”的方式, 产生土地流转的放大效应, 推动现代农业的发展。这种政策支持、项目推进、公司加农户的运行模式、应是一种效力较好的模式。但是, 在上述诸多约束下, 其不足也是明显的。因为, 与项目配套的解决相关问题的一览子方案, 显然不是区域发展按统一规划、分步推进、滚动发展的必然选择, 即点不能代面, 也无法带面。

二、对农村土地流转问题的经济社会分析及结论

根据社会分工的基本原理, 土地作为一种生产要素或农民与集体经济组织的重要资产, 当然应该通过组织化程度更高的组织, 按照规模经济的要求, 将其投入到社会生产中, 才能降低其开发成本, 提高其社会利用的效率, 从而给经营者增加赢利空间, 并尽可能地降低其经营成本。因此, 要达到农村土地的高效流转, 土地流转应分为两个市场, 即一级开发市场和二级招商市场, 相应地, 应形成流转土地的开发商与土地开发利用商两种专业化商业性组织。在此基础上, 配套完善农村金融体系, 关键就是配套建立土地金融体系, 即“土地银行”体系, 从而形成一个完备的市场体系与组织体系。从国家与成都市城市改革的实践来看, 政府出让国有土地使用权的市场与企业组织的制度安排, 就是如此, 将城市建设用地市场分为一级土地开发与二级土地招商两个市场, 相应地, 成立一级土地开发商与项目开发商的商业化组织, 参与相应的市场化运作。以上的国有土地出让与利用的市场机制可否向农村土地流转市场移植, 值得认真研究。国有土地出让市场是政府与多个一级土地开发商打交道的市场, 交易成本最低, 同时, 政府是与有相当资质的公司打交道, 其交易的风险更容易控制。这个制度与市场能否移植, 关键是应进行怎样的制度设计, 以便达到移植的目的。

为达到以上目的, 政府与民间应怎样协动, 既符合公共服务原理又符合市场经济理论, 是本文以下探讨的主要内容。

就理论而言, 即使西方现代公共财政理论, 也认为政府与市场共同配置资源是有效的, 其主要依据就是市场失灵说。而以美国次贷危机演化为世界金融危机, 进而蔓延到对实体经济侵害的乱局, 以及国内外专家对此的阶段性意见来看, 可能还要加上“市场失控”说, 即市场并不是总能够通过自律来达到自身发展的风险控制, 甚至, 在政府一定程度的监控下, 市场风险也可能主要由于市场自身的缺陷而进入风险失控的状态。根据以上理论及认识, 结合城乡统筹改革实践的形势, 我们认为, 第一、城镇化与工业化是一个政府根据市场发展的规律与市场发展的节奏, 通过政策导向、规划调控, 整合各种资源来推动其发展的宏大的社会经济发展过程。第二、中国“三农”问题的解决, 必须与中国的城镇化、工业化同步进行, 否则, 中国庞大的农业人口不能有效的减少, 中国的现代农业永无实现之日。因此, 所谓的“城市支援农村, 工业反哺农业”中第一句话更为重要, 就是城镇化 (含新农村化) 才是中国三农问题解决的主要途径, 也是中国未来几十年社会经济发展的主要途径。在这一过程中, 由于历史的原因, 农村社会生产中的一个重要的生产要素——农村土地没有被市场化, 导致其无法充分地流动。因此, 目前进行的农村产权改革是这一发展过程中的重要动力, 而动力的形成主要来自于土地的高效流转, 而农村土地的高效流转, 只有通过市场的支撑, 才能实现。

政府怎样通过政策与制度创新、规划管理创新与公共资金投入创新, 才能尽快培育与发展一个有效的中国农村土地流转市场, 就成为了现实改革的中心内容。成都市作为国务院批准的城乡统筹综合配套改革实验区, 更应努力实践, 尽快破题。

为建立农村土地流转市场, 前面提出了“移植”的思路。循这一思路推演, 政府要解决制度创新的难点, 关键就是减少“细碎化"带来的与开发商的谈判。显然, 在已有的政策法规体系下, 首先, 政府可以有所作为, 而开发公司就很难有作为。因为, 区域社会经济的发展, 有社会发展的意义, 所以政府可以也应该发挥政府社会管理职能。另一方面, 在我国已形成行政管理的体制及村民自治制度, 在此制度下, 一个有利于更大区域社会经济发展的规划, 政府可以通过行政系统, 将公共投入效果最大化的方案通过层层工作予以推进, 而推进到村组层面时, 以村民大多数赞成即为通过的已有法律保障的方式, 使一个好的规划得到域内大多数人的赞成, 而被执行。而以上过程既不应该是土地开发公司必尽的社会责任, 也令农村土地开发公司承受难以承重的谈判之重。因此, 政府的作为是解决难点的关键。其次, 区域发展不可能是各地同步进行。因此, 政府可以以规划管理为指挥棒, 发挥调控区域经济与社会发展的功能, 从而传达政府的意志并给予民间以预期, 以约束民间的非理性选择, 达到政府与市场共同优化配置资源, 推动区域发展的目的。即政府在制度层面和更好发挥社会管理职能层面, 对农村土地流转市场的建设, 可充分发挥作用。

基于以上“移植”的分析, 设计有利于专业的农村土地开发与利用的公司制度, 是不可或缺的制度安排。这一公司制度的意义十分明显, 一是符合社会分工的原理, 具有较强的生命力;二是这种公司事实上承担了社会发展与经济发展的双重职能, 因此, 其既是政府公共服务职能与市场功能的连接者, 也是农村土地转出者与农村土地转入者的符合市场规则的最佳连接者。这样, 政府容易与其找到公共投入与市场投入的边界, 从而发挥政府公共投入带动市场投入的效果, 争取社会投入的最大化。

与之同步, 农村土地开发与利用的投入十分巨大, 相应对社会融资的要求就会十分巨大。为解决这一问题, 与之配套的市场与组织, 特别是农村金融服务市场与农村金融服务组织必须协调发展, 否则, 仅凭其孤军深入, 可能难以奏效。相应创立土地银行体系, 又是我国农村金融制度与体系必须改革完善的内容。在此方面的研究已很多, 我们赞成以下的观点:土地银行体系应该是由政策性的土地银行与专业性的土地银行有机构成的一个体系, 两者之间的关系与农业发展银行和中国农业银行的关系类同。前者主要承担政策性的土地长期信用贷款, 以及对专业土地银行的融资支持;后者主要从事商业性的土地金融的融资。同时, 地方政府还可成立专门的土地金融担保公司, 对专业性土地银行的贷款进行担保, 以减少其经营风险, 也体现地方政府对土地流转的意志及责任。

三、对完善成都市农村土地流转市场体系的建议

(一) 对全国人大和国务院补充完善有关土地制度的法律、法规、政策方面的建议

1、关于农村土地使用权可否用于抵押的问题。

目前, 国家已有的与农村土地有关的法律体系中, 关于土地某种权可否用于抵押的规定有冲突。2003年出台的《中华人民共和国农村土地承包经营法》 (以下简称承包经营法) 第四十九条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地, 经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的, 其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。而2007年10月施行的《中华人民共和国物权法》 (以下简称物权法) 第一百八十四条又规定:“下列财产不得抵押:1) 土地所有权;2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但法律规定可以抵押的除外”。根据后位法优于先位法的原则来理解的话, 根据《物权法》规定, 各类农村土地使用权就不能用于抵押, 而就是按其全意的理解, 联系《承包经营法》的规定, 也只有经营承包的土地及林地的承包经营权可以流转, 因此无论从法律规定的土地种类和权种, 都有冲突, 导致农村土地金融体系不能有效建立。因此, 建议国家通过人大对相关法律规定进行修改, 并衔接好不同的法之间的矛盾冲突。我们倾向修改农村土地使用权不得抵押的条款。在此基础上, 进一步建议人大法律委员会抓紧从法律上明确农村土地的担保物权性质, 加快制定我国《农地抵押贷款法》、《土地银行法》, 为我国农村土地金融体系的建立奠定坚实的法律基础。

2、关于国家、地方政府土地整理的投入及收益分配也应该立法的问题。

目前, 我国为保证18亿亩土地的红线和土地质量, 每年都投入巨资对部分土地进行整理。由于资金来自各级政府的财政收入, 但其土地增量增值的收益全部归土地权属拥有者, 这明显不合理。因此, 建议对新增土地的增值设计比例分成的制度安排, 这样才更科学合理。如果我们的设想成为社会实践的话, 以上制度就显得更不合理。我们的建议是, 土地的增量应该归土地权属拥有者, 但是, 在合同期内新增土地创造的收益应按政府和开发商投入资金的比例分成。其中, 政府的资金必须专款专用于新的土地开发。

3、关于完善政策方面的建议。

国家和地方政府应鼓励土地大规模的流转。为此, 其一, 政府应加大对土地整理资金的投入;其二, 政府应加强对土地流转与城镇化、产业化联动的规划的管理, 特别是对各类投入资金的整合, 提高政府公共服务的效率;其三, 政府应加大对诸如成都市现代农业发展投资有限公司, 尤其是服务于土地金融担保公司的投入;其四、政府应制订清晰的促进农民转变社会身份的激励政策。

(二) 对成都市政府的建议

1、应尽早进行以镇为单位的“全域经济社会发展规划”的试点, 通过试点, 理顺政府、土地开发公司、农业投资公司与农户或集体经济组织之间的关系。为推动土地流转的各自的行为更规范, 明晰各自投入的边界与相互利益的分配关系, 在已有法规体系下, 政府即使发挥行政职能, 土地开发公司也必须与“村”签署土地流转合同, 其后, 还要与“村的集合”签署合同。政府如何促进以上过程的发展并保障其破产概率 (风险) ;ro为名义利率[8]。

2.股东权益价值的计算

(二) 自愿性会计政策变更后

利用自愿性会计政策变更, 无论是进行收益平滑, 还是巨额冲销和政策诱增式盈余管理, 都在一定程度上改变了会计数据, 使得企业违反债务契约的限制性条款的可能性降低, 从而减少了企业的违约风险, 让债权人误以为企业破产的概率减小。因此, p减小, 根据E (r) 的计算公式, 可知E (r) 增大, 再根据 (3.2) 式可知, Vs降低, 也即债权人的内在价值降低。同时, 根据第二部分的分析, 利用自愿性会计政策进行的收益平滑、巨额冲销和政策诱增式盈余管理, 都导致企业的总价值增加了, 即VT增加了。最后, 根据 (3.3) 式可知, VD也增加了。

总之, 利用自愿性会计政策进行的收益平滑、巨额冲销和政策诱增式盈余管理, 都导致企业的总价值增加、债权人的内在价值降低以及股东的权益价值增加;并且, 股东权益增加的一部分是来源于企业总价值的增加, 而另一部分是来源于债权人的价值降低, 即债权人的部分权益被转移给股东。

四、结论

本文研究表明, 企业股东利用自愿性会计政策变更进行收益平滑、巨额冲销和政策诱增式盈余管理增加了企业的价值, 降低了债权人的价值, 进而增加了股东的权益价值。

参考文献

[1]李波:土地银行:新农村建设的新生力军[J], 金融与经济, 2007 (1) ;

完善农村土地流转 篇9

作为农村经济发展的核心要素土地, 因为其稀缺性和用途的多样性, 决定了土地资源的利用必须以效率为标准。在充分保障农民利益和农村稳定的前提下, 在不改变土地集体所有性质和农地用途的前提下, 以土地产权制度建设为中心, 强化并规范农户的土地经营权以及与之相应的收益权和转让权, 积极探索转包、转让、出租、互换、联营、入股、抵押等土地使用权流转的新途径和新方法, 通过建立土地流转市场及中介组织等, 及时为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务, 通过积极稳妥地推进土地使用权向龙头企业、具有较高生产种植技术的龙头企业、专业协会和种植能手等集中, 逐步建立与土地流转相配套的农民的养老保险、医疗保险、最低生活保障和就业制度等, 不断扩大土地的流转面, 进一步推动土地的规模化、集约化、专业化经营。

当前, 随着苏北统筹城乡进程的加快, 农村土地流转出现了一些新现象, 由于农村非农产业的发展, 农户兼业化造成了土地的分散使用, 经营规模的狭小造成了土地巨大的效率损失。同时农村城市化的快速推进, 每年都有大量的农地转为工业用地, 土地资本收益也随之提高。土地由原来农民的福利保障越来越成为农民重要的财产增殖手段, 具体如下:一方面土地是农业生产和生活的基本要素, 是农村居民维持生存取得收入的重要资产, 也是相当多的农村居民的保障和防范风险的重要手段;另一方面土地是城市的生产、公共设施建设、居民居住和城市居民投资的工具之一。土地资源不但具有自然属性, 更重要得是具有社会属性, 因而也具有了商品属性。在此情形下, 立足城乡统筹的高度破解土地流转中的诸多难题:如土地流转与农村社会稳定的关系、土地流转与农业规模效益的关系、土地流转与城镇化与工业化的关系、土地流转与城乡社会保障及公共服务均等化的关系等, 具有较强的现实意义和紧迫性。

一、苏北农村土地使用权流转的特点、发展趋势及限制因素

1. 苏北农村土地流转的一般特点

一是土地流出率在全省最低。据2006~2007年统计土地流出率, 苏南是苏中的1倍, 是苏北的近4倍。人均纯收入水平的高低, 对土地流出率的影响高于流入率的影响。就农户来自第一产业的人均收入而言, 苏北明显高于苏中和苏南。苏南、苏北、苏中三地区间农民人均纯收入水平的差距, 主要在非农产业收入方面。人均纯收入水平越高的地区, 农户家庭收入中来自第一产业收入的比重越低, 因而对土地经营的重视程度也就越低, 农户土地流出率也较高。二是苏北土地流转形式以转包和出租为主, 苏北转包面积占土地流转面积的比重达56.89%。三是农村土地流转主体过去主要在农户间进行到现在日趋多元化。种养大户、工商企业、外资企业、社会资本纷纷进入。四是土地流转价格逐步上升。土地流转价格因区位、流转对象、流转目的的不同而差异明显。近几年, 土地增值潜力逐渐显现, 农户对土地流转价格的期望值越来越高, 土地流转价格呈逐步提升的态势。2007年全省亩均土地流转价格为550元, 其中, 最低的连云港平均仅为295元, 最高的南通平均为640元;集中连片的土地流转价格较高, 其中, 最低的盐城、连云港平均为500元, 最高的南通平均达1360元。五是土地流转年限以中、短期为主, 一般由乡镇政府、村委会组织土地流转。农户间自发的土地流转, 以季节性短期出租为主, 主要是流转给外来人员种植蔬菜瓜果、搞养殖业等。因农产品涨价以及一系列惠农政策和征地政策的实施, 土地流转年限开始趋短, 一般在5年以下。六是土地市场发育滞后, 土地流转的价格机制尚未形成。从苏北现实情况来看, 土地市场发育滞后于经济发展的需要, 土地流转价格形成以行政手段为主, 土地流转操作程序不够规范, 监管机制不够健全等。七是土地流转缺乏政策依据和指导, 不够规范, 存在一定隐患。目前, 全省还未出台统一的土地使用权流转的政策规定, 政策的缺失增加了土地流转的纠纷和风险, 阻碍了土地的流转。农户间自由流转的大部分为口头协议, 农户委托集体经济组织 (统一发包的) 缺少农户委托书。即使在签订书面流转合同中, 也存在很多不规范的地方。有的只是农户间的合同, 未经土地所有者村集体的同意, 有的擅自改变土地农业用途, 有的权利义务关系不明确。一些村组干部对集体利益不重视或对预期增值认识不足, 低价发包, 损害农民、村组集体利益等。

2. 苏北农村土地使用权流转的总体趋势

一是由使用权流转--农地规模经营。从目前来看, 农地创新还未牵涉土地的所有制问题, 土地仍然属集体所有, 未改变家庭承包制, 通过承认农户土地使用权并通过与农户使用权相对应的收益权和转让权实现土地收益。这种农地的规模经营, 减少了农户之间在土地利用方式的摩擦, 降低了农户转包土地发生的交易费用, 提高了土地的规模经济。在当前苏北土地流转率水平不高, 农民的种植规模小、效益较低, 种植水平停留在一个较低层次的情况下, 如:根据2009年连云港市调查, 全市土地流转率为9.3%, 流转地亩均净费用仅为200元左右。因而, 苏北规模农业如何发展也是一个需要认真探索的问题。

二是土地使用权的股份化, 既为农户提供了福利保障, 也保证了对土地经营和增值收益的获取, 成为苏北农村土地流转的主要方式之一。沛县在不改变农村土地政策的前提下, 探索出“土地变股权、农户当股东, 产业作支撑、保底又分红”的土地合作经营形式, 完善了农村集体土地流转机制, 走出了新形势下深化土地改革、促进农民增收的新路子。目前沛县土地股份合作社已发展到38家, 正申请待批的21家, 总入股土地达14.9万亩。入股土地范围由最初的自然村拓展到周边镇村;参股对象由本村农户发展到外村人员, 并吸纳了大批外来务工社员;入股主体由以土地为主发展到资金、技术入股;股份合作的方式由单一的土地入股分红发展到多形式的效益分配制;股份合作的产业由原来的蔬菜种植、家禽养殖转向发展现代高效农业和科技示范基地;合作组织派生出一批农副产品加工龙头企业, 拉动了农业主导产业的迅速发展。据不完全统计, 土地股份合作推动了沛县35万名左右的农村劳动力向城市和二、三产业转移, 产生一大批有文化、懂技术、会经营的新型农民, 农村劳动力的劳务收入占到农民总收入的50%。

三是建立苏北农地使用权流转市场是今后推进土地流转的必然选择。土地转让的原则是平等、自愿和等价, 土地使用权的转让如面积、地价、转让形式等均由买卖双方自由协商, 充分发挥市场机制作用。同时, 为促进土地使用权的流转、培育农地全融市场至关重要。我国由于理论上对集体土地和国有土地的商品属性持否定态度。土地不准买卖和自由转让, 不能作为财产抵押, 土地金融活动也就一直不可能开展。农地金融市场是以农地使用权抵押为特征的市场, 如果缺乏农地金融, 农地使用权流转市场也将难以培育。

3. 苏北农村土地流转的限制因素

一是经济发展水平以及非农就业的限制是制约农地流转的最重要因素。劳动力的转移是农地流转的前提, 农户的农地流转行为与经济发展水平及劳动力转移密切相关。有些学者通过对农地流转市场的调查研究发现:第二、三产业比重越大的地区、农村劳动力非农化水平越高的地区, 农地流转的规模也越大。 (钱忠好, 2004) 研究发现:非农就业机会的增加是农地流转市场发展的主要驱动力。转移出劳动力的农户, 有的无力耕种, 有的因非农收入己成为家庭经济的主要来源而不愿耕种土地, 土地对农民生产和收入的作用减弱, 从而增加了农地流转市场的供给。但是, 由于受非农就业机会的限制, 大部分农户不得不依靠农业特别是土地来维持生存和寻求发展, 这又从需求方面为土地流转奠定了基础。

二是农村土地调整严重限制了农地流转市场的发展。很多关于农地流转影响因素的实证研究显示:农村定期、不定期的土地调整 (包括频率、范围) 与土地流转市场的发展呈反向关系, 土地调整严重限制了农地流转市场的发展。 (刘守英, 2005) 这种限制作用主要通过以下三条渠道来体现:第一, 农地调整将使农地从人均土地较多的农户转向人均土地较少的农户, 减轻了农村土地一劳动不相匹配的程度, 从而替代了部分农地流转市场的功能;第二, 农户转出土地有可能被村领导当成是农地低效配置的信号, 从而在下一次土地调整中, 转出的土地有可能被收回, 或者将比较劣质的土地分配给转出土地的农户。由于转出土地存在被收回, 或者是分配给劣质土地的可能性, 从而减少了土地流转市场的供给。第三, 由于存在着土地调整, 没有农户愿意转入有可能被集体重新调整的土地, 因此降低了农户对转入土地的需求。

三是农村土地使用权流转的中介服务组织发育滞后也抑制了农地流转市场的发展。农村土地承包经营权流转的主体是农户, 但由于受地域和阶层的限制, 承包经营权转入转出的信息都不能广泛传播, 造成流通的信息极为不对称, 使

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得承包经营权的流转被限定在一定的范围之内, 并且流通行为也只限于短期行为。一个完备的市场中介组织能够打破区域和阶层的局限, 促进土地承包经营权的流通。然而, 市场中介组织的缺位, 限制了承包经营权的大范围、长期的流转。

四是现行土地法律制度存在缺陷, 如对农地适用的是《土地承包法》, 对非农地适用的却是《土地管理法》, 这两套体系是不衔接的、自相矛盾的。怎样完善有关土地制度的法律法规, 使之更好地为我国的土地流转服务?丁关良 (2004) 指出:土地承包经营权具有物权性质, 更是一种新型用益物权。物权性质土地承包经营权, 内容应法定, 权利应自由转让, 且可依法继承、抛弃、抵押。承包地不得收回和调整。土地承包经营权转让、出租、转包等立法条文内容的表述要科学。曾新明等 (2006) 从法律方面对农村集体土地使用权流转进行了研究。主要结论是修改《土地管理法》及相应的法律法规, 解决集体土地所有权的错位、缺位或虚位问题。集体土地使用权人的土地权利得不到保障, 经济受损严重, 故立法应严格界定“公共利益”。

二、国内部分地区完善农村土地使用权流转的有益尝试1.

重庆九龙坡模式:社会保障换承包地、住房换宅基地九龙坡区作为重庆这项改革的先行示范区, 在符合国家相关法规的基础上, 探索以“社会保障换承包地准房换宅基地”, 解决现行农村土地制度上的阻碍;农民变市民后, 能够享受到城市比较完善的教育、医疗、养老、就业培训、低保等社会保障, 解决户籍难题。

九龙坡区尝试推行两种土地流转方式:公司经营土地, 农民收租分红;农民集中居住, 土地成片经营。具有制度创新意义的农民宅基地的流转, 农民拥有了非农建设用地--宅基地的交易权 (退出权) , 最大限度的实现了土地财产权;同时农村建设用地减少与城市建设用地增加挂钩, 可通过土地整理, 实现耕地占补平衡。当前试点村全部解决农民的住房问题, 安置1200多户, 平均每户100平方米 (主要户型为80平方米) 。九龙坡区还颁布相应政策, 即凡拥有稳定的非农收入来源, 又自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的, 就可以申报为九龙城镇居民户口, 并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。为推进土地流转, 九龙坡区打破农民变市民的户籍障碍, 引导和鼓励本地农村居民本地投资创业企业骨干农民工家庭, 有条件、有序转为城镇居民, 逐步建立城乡统一的户籍管理体系, 促进农民由就业型转移向居住型转移转变。

2. 安徽芜湖大浦模式:政府引导、企业运作、村企共建、政策创新、产业推动

大浦新农村试验区是一个省、市、县三级共建的新农村建设试验区, 围绕试验区采取企业资本参与新农村建设的特色模式, 由鲁班集团芜湖东源新农村开发股份有限公司建设, 以土地流转为抓手, 大力推进土地集约化经营。

试验区将其核心产业定位为都市型现代农业孵化基地, 按照“依法、自愿、有偿”的原则, 以农户土地承包经营权转让为主要形式, 推动土地向规模经营集中。企业对试验区646.75亩集体建设用地进行异地置换, 同时统一规划建设总建筑面积30万平方米、共2200户的安置小区, 解决了农民的后顾之忧。目前, 该项目已启动了综合开发, 新增有效耕地1223.75亩。土地整理出来后, 企业大力推动农业产业化经营, 将试验区规划为核心区、发展区、辐射区。核心区建立现代农业研发中心和孵化展示中心, 把国内外先进的生物工程、节水灌溉、信息网络等高新技术引入进行生产;发展区主要发展农业设施, 建立科技成果转化基地;辐射区面向全县乃至更大范围, 发展规模种植, 目前已流转了2万亩土地, 打造全市第一个规模化粮食和有机食品生产基地。试验区紧紧围绕优质食用菌、优质水稻、特色有机果蔬三大主导产业, 大力发展优质农副产品深加工。目前, 绿色农产品加工示范基地被农业部命名为“全国农两分两换”, 是指宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开, 在依法、自愿的基础上, 以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。产品加工业示范基地。

3. 浙江嘉兴模式:两分两换

具体就是把宅基地与承包地分开, 搬迁与土地流转分开, 以宅基地换货币、换房产或换地方, 以土地承包经营权换租金、换股份或换社会保障。通过“两分两换”改革, 推进农村居住布局从自然松、散、乱形态向科学规划布局形态转变, 节约集约利用土地资源, 促进农业规模经营, 推进城镇化, 改善农业生产方式、农民生活条件和农村生态环境质量。嘉兴市同时规定, “两分两换”必须以依法、有偿、自愿为原则。要求土地流转后, 农民凡是非农就业的, 3年内必须实现养老保险全覆盖;对现在已经进入老龄阶段的农民, 要逐步提高养老保险待遇。嘉兴有关部门预计, 到2012年, 嘉兴市将基本完成新型户籍管理制度改革, 该市三分之一以上农民将向城镇和中心村集聚, 流转土地面积100万亩以上, 50%左右的农田实现规模集约经营。

4. 山东滕州市西岗镇:建立土地流转有形市场, 土地流转市场化

西岗镇土地流转服务中心成立于2006年, 中心的职责是在土地承包权不变的前提下, 引导、规范农村土地承包经营权流转。主要运作情况:

一是搭建平台。针对过去农村土地流转渠道不畅、运作不规范、容易产生纠纷、农民利益得不到保障等问题, 西岗镇以镇经管站为依托, 投资50万元, 率先建立了全国首家农村土地流转有形市场。市场总面积240平方米, 配备了大屏幕电子显示屏, 设立了土地流转信息联络、收益评估、合同鉴证和档案管理4个服务窗口, 建立了西岗土地流转网站, 为畅通土地流转渠道, 规范土地流转行为提供了平台。二是健全网络。在成立镇农村土地流转服务中心的同时, 在各村成立了土地流转服务站, 村会计兼任信息联络员, 负责及时收集农户土地供需信息, 每周汇总一次, 报镇土地流转服务中心。三是规范程序。凡拟转出土地和需求土地的, 可以向村土地流转信息联络员提出申请, 说明流转土地的面积、期限、价格等, 村联络员登记后上报镇 (街) 土地流转服务中心, 经审查以后, 在流转服务大厅信息显示屏公布, 然后由土地流转双方自行或由土地流转服务机构联络流转双方到服务大厅进行洽谈协商。四是集中交易。每月的28日为集中交易日, 农民称这天为“赶土地集”。双方达成一致意见的, 使用市经管局统一监制的合同文本签订土地流转合同, 由镇经管站鉴证以后将合同归档管理。土地流转后, 合同不能严格履行的, 由镇土地流转服务中心监督执行。五是加强保障。市级成立了农村土地承包纠纷仲裁委员会, 设立了仲裁庭;镇级成立了农村土地承包纠纷调解委员会, 设立了调解庭;村级设立了土地承包纠纷调解小组。今年以来, 全市共调解仲裁农村土地承包纠纷8起, 处结率100%, 有效保障了农村土地流转工作健康发展。

三、统筹城乡中完善我国农村土地使用权流转的建议

1. 坚持把土地流转与促进人口向城镇集中紧密结合, 提高城镇化水平

利用土地开发整理复垦政策, 采取农村宅基地置宅基地换住房模式。通过土地开发整理, 推动农村院落拆并, 引导农民向城镇集中居住区、农村新社区和居民点适度、自愿集中, 在促进城市化进程的快速发展同时改善农村生产生活环境。

以苏北为例, 盐城市从2006年起, 开始尝试集体建设用地流转, 全市每年农村集体建设用地流转1万亩左右, 其中就地流转约占60%, 易地流转 (置换) 约占40%。此举保证了土地的节约集约利用, 使大项目、好项目都能落地。盐城市在建制镇, 农民住宅安排到中心村, 按规划建设独门独院住房;在县城城郊结合部和中心镇, 建设多层农民公寓, 土地使用权登记发证按分摊面积确定, 保留集体建设用地性质。同时鼓励农民实行“双置换”, 即宅基地换住房, 承包地换社保。对退出的宅基地依法收回, 纳入集体建设用地流转的范围。放弃土地承包权的农民可办理城镇职工养老保险, 已进单位务工并办理了职工养老保险的, 可给予一次性的货币补偿。盐城市亭湖区成立宅基地收购储备机构, 对自愿退出闲置或超占宅基地的进行奖励, 结合农村集体建设用地使用权流转工作, 将收回的宅基地重新分配。对超标准占用的宅基地, 收取土地有偿使用费, 对无法腾退且又符合土地利用总体规划的超占宅基地采取有偿使用的办法。对不符合土地利用总体规划的非法占用宅基地建筑物限期拆除, 责令超占者恢复土地原状, 并给予一定数额的罚款。

2. 建立覆盖村、乡、县的土地流转网络及服务体系, 构建土地承包经营权市场交易平台

实施一个地区 (市) 的土地流转目标, 逐步探索建立按照土地等价交换原则确立的城乡统一土地市场, 培养土地流转中介机构及土地流转经纪人队伍, 加速农村土地流转进程。

以苏北为例, 徐州市为建立土地流转市场化运作机制, 2009年下发了《关于大力推进农村土地流转、加快发展农业适度规模经营的意见》, 对建立土地流转有形市场、健全各项工作制度和组织网络等提出具体要求, 统一了有形市场组织机构名称、职责制度、流转申请书及流转合同。目前, 全市已有58个镇依托镇农经中心建立了土地流转交易服务中心, 11个镇配置了电子屏幕发布流转信息。在加快土地流转进程中, 该市全面推行土地承包纠纷仲裁制度, 目前六县 (市) 和贾汪区全部建立仲裁委员会。通过仲裁制度, 不仅维护了农民土地承包经营权益, 还进一步保护和调动了农民流转土地、发展适度规模经营的积极性。

探索构建城乡统一的土地市场:一要严格制农村征地条件, 进一步推进农村宅基地的私人财产化, 以宅基地流转带动整个农村土地流转;二要进一步明确农村集体建设用地出让主体, 改革目前法律制度中农村集体土地所有权“虚化”的现状, 明确集体建设用地的发展权, 设立抵押权, 并通过法律法规建立相应的监督制约机制。三要完善城乡统一土地市场的价格形成机制。目前, 农村集体建设用地使用权在流转过程中尚未形成统一、科学、有效的价格形成机制, 隐性土地市场交易价格混乱。需要建立相应的地价形成制度及地价评估体系, 奠定土地交易价格形成机制的基础。四要明确城乡统一土地市场的交易运行模式, 要是明确流转范围、条件、流转方式和流转时限, 流转范围应符合土地利用总体规划。

3. 以优势产业发展为重点, 坚持把土地流转与发展现代农业紧密结合

以土地规模化、集约化经营为目标, 着力改变传统的种植方式, 通过龙头企业和专业合作社的辐射带动, 实现农业规模化经营和土地等资源要素实现最大效益。同时, 要着眼统筹兼顾, 集中发展工业, 实现“以工促农、以工补农、工农全面发展”。

要确保土地流转的最终受益, 必须在稳定家庭承包经营制度的基础上, 以农业产业化为导向, 以农民增收为动力, 实现土地由分散变为集中经营。当前, 我国不少地区农村生产发展进入结构调整新阶段, 土地家庭经营承包受小生产与大市场的制约存在不少问题, 突出表现在两个方面:一方面单个农户受土地、资金、技术、信息限制, 产业结构趋同、产品单一、品质不优, 商品化、产业化程度低, 难以适应激烈竞争和瞬息万变的市场竞争要求。另一方面土地平均承包不能满足

Boshishuoshiluntan

农民增收致富需要, 农村劳动力大量转移, 有田无人种与有人无田种同时并存。

苏北一些地方在推进农村土地流转中, 不断提高高效农业的规模化程度和覆盖率, 大力发展看得见、摸得着、学得上、易管理的集中连片的高效种养农业, 充分说明了没有大规模就没有大效益, 没有大效益就难以实现土地的集约、集聚发展。如盐城市射阳县土地股份合作实行政府引导, 农民自愿, 改变过去对农民土地承包经营权实行一次性“买断”的做法, 将农民承包经营权折股到户, 实行以户入社、按地量股、持股分红。一户一个股东, 入股土地由合作社经营, 合作社实行保底分红, 确保社员获得长期稳定的土地收益和物权保障。土地股份合作主要方向, 一是依靠特色产业。围绕优势主导产业发展土地股份合作, 已初步形成药材、甜瓜、大蒜、淡海水养殖、梨果、苗木花卉等多个区域优势和传统特色的主导产业, 南药北蒜、中蔬菜、东水西果的产业格局已很明显。二是围绕农业龙头企业原料供应基地发展土地股份合作, 目前全县共有农业龙头企业129家, 基地80万亩, 有中国大米等一批知名农产品品牌和爱民米业、华宏丝绸等一批带动力很强的龙头企业。三依附专业合作经济组织发展土地股份合作, 全县有农民专业合作经济组织86个, 以专业合作经济组织组为中心建立土地股份合作社, 确保农民增收及降低了市场风险。今年盐城市全市新建100个连片500亩以上, 亩纯收益3000元以上的高效设施种植小区, 新建100个年纯收益20万元以上的规模养殖小区;连云港全市土地流转累计发展高效农业面积达125.8万亩, 今年全市新增日光温室、大棚等设施农业面积5.9万亩, 累计达38.7万亩, 新增实施项目72个, 完成投资50145万元;淮安市在推进土地流转中以实施高效种植业“十项工程”为抓手, 突出特色建基地, 培育龙头兴产业, 加快了全市高效农业的发展。今年上半年, 全市高效农业的总规模达到105.44万亩, 占耕地面积的17.99%, 其中年平均亩收益在2000~4999元的面积98.75万亩, 5000~10000元的面积5.63万亩, 10000元以上的面积1.06万亩, 土地流转既提升了主导产业优势, 又增加了农民的收入。

4. 坚持把农村土地流转与提高民生保障水平相结合, 解除土地流转后农民的后顾之忧

不断提高农村第二三产业发展水平, 为土地流转后农民创业、就业提供广阔的舞台。同时, 坚持把被征地农民纳入城市廉租住房保障和基本养老保险范围, 不断提高社会保障水平。

以苏北为例, 连云港灌南县大力发展园区工业、园区农业, 先后启动实施了县经济开发区、连云港化工产业园、船舶工业园和现代农业产业园, 四大园区所在地, 有近万失地农民, 为帮助这些失地农民走上致富路, 灌南县委、县政府采取五步战略:一是切实为失地农民建立保障机制;二是建立失地农民档案, 为劳务输出提供可靠资料;三是建立对口培训机制;四是由政府组织科技大户、专业技术人员帮助、指导群众创业;五是根据各户失地农民的实际情况, 分门别类组成互助组, 分别安排进厂务工、三产服务和企业商品流通等经济领域。

盐城市经济开发区采取有效举措, 确保失地农民居住有楼房, 就业有保障, 患病有医疗, 养老有保险, 让失地农民共享开发建设所取得的成果, 从根本上解除了失地农民的近忧远虑, 促进了全区社会的和谐稳定:一是建立住房保障制度, 让失地农民“住有所居”。该区先后投入资金8亿多元, 征用土地800多亩, 建设了阳光康居园、新墩农民小区等4个安置小区, 用于拆迁农民的安置居住, 由拆迁户按成本价购买, 不足的部分由政府贴补, 对拆迁补偿少、购房有困难的农户给予补助, 确保每一拆迁户都能买得起房。目前, 该区累计安置拆迁居民1400多户。二是建立基本医疗保险制度, 让失地农民“病有所医”。对被征地农民全部实行基本医疗保险制度, 被征地农民因病需住院治疗的, 按照规定享受相应比例的医疗费报销待遇。三是建立就业保障制度, 让失地农民“失地不失业”。对失地农民进行免费技术培训, 不断提高失地农民的就业能力, 区管委会使用的卫生、绿化、勤杂等员工以及区内各企业招工, 同等条件下优先使用被征地农民。当前区内被征地农民就业率达到95%以上。四是建立社会养老保险制度, 让失地农民“老有所养”。2003年在全市率先实行“以土地换保障”的方式, 建立失地农民基本生活保障制度, 让失地农民也可以和城里人一样领“退休工资”。参保对象年龄在16周岁以下的, 按每人一次性发放4000元生活补助费;年满16周岁, 男不满60周岁、女不满55周岁的, 全部享受基本生活补助。

5. 积极推动建立以政府为主导的, 以农村土地使用权抵押为核心的农地金融制度

通过建立以财政支持为核心的农地规模流转激励措施, 积极发挥资金和土地的要素作用, 特别是从政策和制度层面突破苏北农村土地流转的“资金瓶颈”。

为了解决农业长期资金投入不足。在国外, 土地的改良基建等长期投入都是以土地抵押的方式获取长期贷款, 还款则分期。在中国农民融资难、农村融资难已经成为制约农业市场化、产业化和国际化发展的一个主要因素。由于缺少抵押物, 金融机构的信贷资金占农业投资的比例相当低。一方面, 农民的融资需求日渐旺盛。另一方面, 农民手中握有的大量不动产却无法入行抵押贷款。

从自然属性看, 农村宅基地虽是最好的抵押品, 但现行《担保法》明确规定, 农村宅基地不能抵押。银行出于防范风险的考虑, 自然不会给农民贷款。目前涉农银行业金融机构只有农业银行、农村信用社、邮政储蓄银行3家, 针对农户的信贷品种主要是农户小额信用贷款、农户联保贷款和担保贷款三种。机构的单一性、信贷品种的单一性很难与农户经营的多样性相适应。土地流转对贷款需求期限的“中长期”性与银行贷款期限限制的不适应性。据调查, 土地流转后贷款期限大多在3年以上。如农户承包大量土地进行苹果等经济作物的种植, 由于苗木生长期多为4~5年, 所以贷款期限最少也应当为5年, 农户才可以有收益用于归还贷款。而一般银行贷款期限在1年以内, 势必会影响正常的生产, 也为银行回收贷款本息增加了难度。随着农地金融制度的建立, 土地使用权的商品属性得以发挥, 农户形成长期稳定的投资预期, 从而促进农业可持续发展。

为拓宽农民融资渠道, 2009年7月, 新沂市出台《关于开展农村“一权一房”抵 (质) 押贷款工作的试行意见》, 农民可以用农村住房、土地承包经营权抵押申请贷款。农村土地承包经营权质押贷款是以农村土地承包经营权人为服务对象, 符合条件的年龄在18周岁以上、60周岁以下的自然人, 为满足生产、经营资金需求, 以本人或第三人的农村土地承包经营权作抵押向所在地农村合作银行申请贷款;农村住房抵押贷款是以本辖区内拥有农村住房所有权的具有完全民事行为能力的自然人, 以农村住房抵押担保方式申请的贷款。农村土地承包经营权和农村住房抵押贷款金额原则上不超过担保物价值的60%, 贷款利率按农村合作银行同期、同档利率执行。为激发农民申办贷款和创业致富的积极性, 新沂市政府按照贷款额的1%安排奖励补贴资金。为防范信贷风险, 该政府按照1:7比例设立抵 (质) 押贷款风险基金, 即农合行发放农村“一权一房”抵 (质) 押贷款1万元, 政府在设立的财政风险基金专户中存入7万元存款, 据此保障权益、规避风险。目前, 新沂市土地流转面积累计达16.4万亩, 占总承包面积的16.6%, 流转价格在600~1000元1亩不等。“一权一房”抵 (质) 押贷款政策出台后, 农村住房办证的农户已有7000多户, 办证面积100多万平方米。

6. 推进土地使用权流转的进一步多样化, 确保农民土地收益和增加农民的财产性收入

探索多种形式的土地流转方式, 通过采取转让、互换、转包、抵押、租赁、土地股份合作、土地互助合作经济组织等多种形式, 实现土地由分散向集中流转, 农民向股民转变。

苏北土地经营权流转方式主要有农业土地股份合作社和土地合作社。近几年来, 随着国家惠农扶持政策力度加大, 种田效益明显提高, 因而土地流转出现买方市场, 流转价格一般400元左右, 但在苏北一些土地产出效益较高的地方, 随着建立土地股份合作社, 每亩流转费用可达到600元左右。

宿迁市万源土地股份合作社是由宿迁市宇春蔬菜农民专业合作社理事长、致富能手朱宇春于2008年6月发起成立, 位于宿城区南蔡乡新蔡村。现有股民104户, 其中个人股103户, 团体股1户。合作社共设股权550.04股。其中土地入股187.54亩, 每亩折1股, 共计187.54股。宇春蔬菜农民专业合作社以资金入股, 435万元折股362.5股 (按1.2万元折一股) 。合作社建大棚和联栋大棚210个, 种植反季节蔬菜。合作社与入股农户签订了长期稳定的股份合作协议, 实行保底分红, 每股每年600元, 每年10月20日分红兑现。并根据经营收益情况由理事会研究决定是否进行二次分配, 二次分配在次年元月兑现到位。万源土地股份合作社狠抓内部管理水平, 以促进农业增效, 农民增收为目的, 平常聘用30多名员工除草、施肥, 收种高峰期用工人数达130多人, 解决了当地部分留守人员的就业问题。农民以土地入股, 不但得到股金分红, 每年还能赚到一笔近万元的打工收入, 使入股农户有一个稳定增收渠道。

阜宁县为了促进发展高效农业项目的落实, 建立土地预流转机制。所谓土地预流转, 就是由村组与土地承包户预先签订流转意向协议, 并向农户预付一定数额的定金。在未正式流转前仍由原承包户种植经营, 当有项目进入时及时将土地流出, 实现土地规模经营。在具体的操作上。由农户向村委会 (村流转服务站) 递交希望流转的地块、数量、流转期限 (一般3年) 、最低流转收益等内容的委托书。村委会 (村流转服务站) 经筛选审核, 对可以连片流转的土地, 与农户签订预流转协议, 然后报给镇土地流转服务中心, 统一对外发布土地流转信息, 并代表农户与有意向承包方磋商洽谈, 直至签订土地流转合同。流转合同由村委会 (村流转服务) 与流入方签订, 土地流转收益由村委会 (村流转服务站) 全额转发到各相关农户。土地预流转将土地流转的前期工作做实, 为日后成功引进农业项目提供有力的土地保证, 缩短了项目落实的洽谈时间, 避免了因个别农户不同意流转延误农业项目生产季节。公兴镇在签订土地预流转协议时预付农户每年每亩定金10元, 协议预流转土地面积达1585亩。通过试点带动, 该县预流转土地面积达47005亩。

为此, 要在稳定家庭承包经营制度的基础上, 将土地的规模化经营与市场化流转结合起来, 以农业产业基地和项目为导向, 以农民自愿为基础、以农民增收为核心, 从而进一步增加财政对农业特别是高效农业的投入, 建立农业产业发展专项资金, 重点用于扶持优势产业和特色产业的发展壮大。同时调动社会力量, 吸引国外资本、工商资本和社会资本进入高效农业, 形成政府引导、市场化运作、多元化投资的良性支农资金投入机制, 要进一步做大做强龙头企业, 加快现代农业市场体系建设, 规范发展农民专业合作组织等, 从实现土地由分散变为集中, 发展规模经营, 推动现代农业发展, 提高土地的经济效益和农民的财产性收入。

摘要：党的十七届三中全会把加快形成城乡经济社会发展一体化新格局作为推进农村改革发展的根本要求。在全国推进城乡统筹的大背景下, 完善农村土地使用权流转的政策取向非常明白, 就是要推进土地规模经营, 通过发展现代农业提升农业本身效益, 要把多余的劳动力从土地上解放出来, 转移到二、三产业中, 从而致富农民。

土地承包经营权流转现状和完善 篇10

关键词：农业经济,土地流转,现状分析,完善对策

土地流转是农民进行土地使用权处理并从中获取收益的一种行为。土地是农民就业以及生产生活的重要保障, 土地流转以及适度规模经营, 对于土地资源的合理配置和结构化调整有着重要的推动作用, 有利于提高劳动生产率和土地开发利用, 是实现农业增产增收的重要途径。

1 土地承包经营权流转现状和问题

1.1土地流转概念不清

我国法律法规对于土地权利有着明确的界定, 土地所有权属于国家集体所有, 而个人是通过承包的方式来获取土地的经营使用权。而广大农民在对这两者的区别方面都会存在一定的认识误差, 或者有意无意的忽视了两者的区别。土地转让是短期或长期离开农村而将土地无偿交给亲友或者他人经营, 这是一种自然耕种的小农经济状态, 而将土地一次性长期转让给受让人, 受让人再一次性付清土地出让金, 很多属于变相的土地买卖行为, 是和我国土地制度法规所背离的。土地流转目的不明, 土地流转应是推动农业产业化经营和集约化进程, 促进农业现代化发展水平。其不仅仅是为了解决土地荒芜问题, 也不是为了进行厂房修建, 但是很多人却将目光聚焦在后者。一些干部对于土地承包法的意义和土地承包关系认识不足, 并未进行土地流转的正确引导。

1.2土地承包经营权流转程序不规范

目前, 大多数土地流转是土地承包者的自发行为, 主要形式有转包、转让、出租、入股以及互换等几种, 很多是通过口头的方式来进行使用权利的转让和托付, 即便存在土地转让及托付协议, 也缺乏必要的公证, 或者没有通过发包方统一或备案, 缺乏规范。随着人们对土地所有权认识的不断提升, 土地流转中问题和争端不断, 一旦发生纠纷, 难以调解, 因此, 土地流转程序亟待规范。

1.3土地流转供需信息不对称, 流转市场有待于进一步完善

当前, 土地流转工作主要是通过县 (区) 、乡 (镇) 以及村3 级进行规范和引导, 土地流转市场还需进一步健全, 缺乏规范的中介组织、咨询机构、公证以及仲裁机构, 管理服务体系与土地流转出现一定的脱节, 导致土地流转供需之间存在信息障碍, 阻碍了土地流转。

2 完善土地承包经营权流转的措施

2.1明确土地流转的概念

目前, 已经流转的部分土地存在流转程序不规范, 手续不全和界限不清等问题。若想顺利有序的开展土地流转工作, 需要在土地流转概念方面加以明确。党的十七届三中全会对于土地流转方式进行了明确, 即转包、转让、互换、入股、出租等5 种, 还应当积极进行土地流转工作的探索和时间, 但必须要明确3 点内容:明确土地流转目的。土地流转是为了增强农业规模化和集约化经营, 提高农业产生效率, 推动农业现代化发展水平;简单耕种转让不能算作土地流转, 而是属于一种赠予或托付的行为, 和农业现代化生产没有关系;土地出让过程中的拍卖属于变相的土地买卖行为, 违背了土地承包制度和法律, 也和土地流转的初衷相悖, 应进行及时制止。

2.2创新土地流转的有效模式

对于土地流转工作的开展, 不仅要认真理清问题, 及时解决, 还应当不断总结和推广好的土地流转经验, 不断进行土地流转模式的创新。建立土地股份合作经营, 鼓励土地承包者通过入股的形式来组建土地股份合作社, 实行股份合作经营或者统一对外租赁, 实现土地承包者取得地租和薪金双丰收, 积极鼓励农业带头企业、专业大户的发展, 实现农业的集约化发展和规模化经营。

2.3发展完善土地流转中介组织

不断深化服务改革, 健全土地流转组织体系, 加快土地流转信息平台建设、完善土地流转信息登记以及手续备案, 努力探索土地流转中介组织平台建设, 为土地流转提供信息咨询和管理服务。

2.4健全农村社会保障机制

强化履行好集体资产以及财务管理的职能, 指导和帮助农村集体经济组织做好土地补偿费用的使用和管理, 帮助其建立健全征地补偿费用使用管理规则制度, 健全集体经济组织征地补偿费用的分配办法, 并且重视农民工取得公平待遇, 加快农村土地长久流转, 帮助农民开辟新职业, 获取更多收益。

土地是农民进行生产生活的重要保障, 土地流转关系到广大农民的切身利益, 搞好土地流转事关社会和谐稳定大局, 必须要让土地流转规范化、制度化和有序化, 积极推动农业集约化经营和规模化发展, 不断探索土地流转新模式, 为土地流转创造良好环境, 促进农业发展, 增加农民收入。

参考文献

[1]林南南.农村土地承包经营权流转制度的完善[D].吉林大学, 2014.

农村土地流转问题探析 篇11

一、即墨市农村土地流转的实践

即墨市农业服务大厅是2014年10月8日设立的，共有开放产权交易、确权颁证、农药备案、质量安全查询、政策咨询等五大窗口，可办理农村土地承包经营权流转交易和抵押贷款登记、农药登记备案及农产品质量安全检测查询等业务。通过市农业服务大厅的产权交易窗口进行土地流转，不但程序规范，能最大限度保证双方利益，取得土地经营权的经营主体还可以到银行办理抵押贷款，解决资金难的问题，可谓一举多得。

村民要办理土地流转业务，首先，土地转让方向当地农村产权交易代办处提交申请。审核合格后，报农村产权交易中心复审。复审通过后，转让方与中心签署协议。村民可自己寻找土地承包方，也可以交由农交中心，依据转让方提交的材料制作挂牌信息，在农交网站发布信息，接受意向受让方咨询洽谈。以前农民大多私下进行土地流转，程序不规范，利益也得不到保证。有了农村产权交易中心的鉴证，手续齐全，村民也放心。

即墨市农村土地流转的成功实践，为解决我国农村土地流转存在的问题提供了借鉴。

二、规范农村土地流转的迫切性与必要性

（一）我国目前农村劳动力结构极不合理。国外的农业是大力培养职业农民，农民群体中很大一部分是大学生。而国内农业大军基本是由老人、妇女组成，越来越多的青壮年劳力不屑于从事农业工作，这在很大程度上限制了农业的发展。随着工业化和城镇化的不断推进，越来越多的农民离开土地，从事其他产业并获得高于农业生产的收入。越来越多的农户把农业当副业，有的不再精耕细作，甚至出现撂荒现象。与此同时，分散、细碎的土地经营规模，严重制约着现代农业生产的专业化、标准化、规模化和集约化。“谁来种地”和“怎样种地”的问题日益突出。解决这些问题的关键，就是提升农业经营规模，提高农业生产效率。土地流转势在必行，今后土地应向三个方面转变，即向种田大户、种田能手转移;向大的有技术资金优势的工商资本转移;向专业合作社转移。政府在农业发展上要放宽手脚，积极为其提供技术和资金支持。

（二）农村土地流转是大势所趋。通过土地流转，农村土地经营权向有能力、有实力的龙头企业、合作社、家庭农场和种养大户集中，带动大量社会资本流向农业、反哺农业，可解决农业投入不足的问题，改善农业生产条件，形成土地利用的良性循环。土地流转还让一些地方闲置多年的耕地、荒地流入各种经营主体，得到充分开发和有效使用，土地资源利用率大幅提高。可用于发展特色高效农业，形成一批具有较强竞争力的产业带和产业区，成为农村新的经济增长点。新的土地流转经营主体，大多实行农业规模化、标准化经营，可解决传统的一家一户分散经营中出现的农产品质量监管点多面广难控制、农产品质量安全难保证等弊端，降低质量控制管理成本。龙头企业通过流转土地，可以稳定原料供应，保障原料质量和产品质量。现实中，流转出土地的农户多数缺劳力、缺技术，且大部分种植粮棉作物，土地产出率低。土地流转后，这些土地主要用于蔬菜、食用菌、中药材、水果等种植，产值大幅度增加。而转移后的劳动力，一方面有稳固可靠的流转收入，一方面可以外出务工或从事第二、三产业，家庭经济收入大幅度提高。实践证明：流转土地的农民人均纯收入平均比未流转土地的高出20%—30%。土地流转是实现农村劳动力顺利转移的前提，解决了外出务工农民人地分离的矛盾，使一部分农民从土地的束缚中解放出来，转移到第二、三产业和城镇。

三、高度重视农村土地流转出现的问题

目前，很多乡镇在土地流转过程中出现农民上访的现象，大多是因为补偿不满意、不合理。土地价格不能单纯以货币价格为标准，要参考种植作物的市场价。对于由此可能造成的老百姓收到的补贴不一样的情况，这需要强化农民的市场契约意识，让他们懂得土地流转是一种经营，也存在风险。但强制性的流转是绝对不行的，政府可以引导农民把土地集中起来，然后把流转产生的收益价格分给农民，解决他们的生活养老问题。不管有没有土地接收方，流转的前提都是要先支付补贴给农民，然后再转让。

农村土地承包经营权流转，本质上是农户土地权利和利益的大调整。涉及权利关系广泛复杂，遇到困难和问题较多，概括为以下几个方面：一是土地流转主体混乱。我国农村土地承包法明确规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，也就是说农户有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式。但在实践中，不仅农户可以自主决定流转，村民小组、村民委员会，甚至乡（镇）政府、县（区）政府也可决定流转，有的县乡政府不经农户授权就与外商订立土地流转协议，然后由村民委员会、村民小组通知农户。这种“强制流转”或“被流转”，剥夺了农户的参与权、协商权、监督权。二是土地流转行为混乱。农户随意流转与基层政府强制流转并存，口头流转与书面流转共生，有偿、低偿、无偿流转同在。这不仅有违依法、自愿、有偿流转原则，也有违法律规定。三是土地流转结果混乱。按照规定，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途，基本农田不得植树、挖塘养殖。不少地方土地流转后“非农非粮化”倾向明显，改变了农业用途。这势必突破18亿亩的耕地红线。四是土地流转市场混乱，运作机制不健全。大部分县市流转服务市场体系还未建立或初始建立，缺编制、缺经费、缺制度，在信息收集发布、咨询服务、合同服务、地价评估、纠纷调处等方面功能很不健全，从整体看流转处于自发、无序、混乱状态。五是政府服务监管混乱。主要是越位、错位、不作为。

四、规范农村土地流转的建议

（一）加强宣传，解放思想，消除认识误区。受传统观念的束缚，农民对土地依赖程度高，不愿或不敢流转。传统观念根深蒂固，即使外出打工比种田收入高出许多，在社会保障体系还不健全的情况下，对农民来说，土地依然是他们赖以生存的基本生产资料，农民不愿流转;另外，在一些地方个别调整土地的现象还存在，使农民群众容易产生一种错觉，即土地是集体的，不是农户的，土地怎么处置由集体说了算，不敢流转土地。必须认识到：在长期稳定家庭承包经营制度的前提下，在充分尊重农民意愿和利益的基础上，根据农业、农村经济的发展要求，通过建立农村土地流转机制，使农民手中的土地使用权得以流转，实现土地的有效利用，使农业和农村经济得到更快发展，这是对农村土地承包30年不变政策的的完善与发展。这种变革，不仅不会动摇土地的稳定性，反而会有助于这一制度的长期稳定和发展。为此，要加大宣传力度，引导土地流转。各级各有关部门充分利用广播、电视、报刊等传媒，，加大对农村土地流转法规政策的宣传，引导广大干部群众解放思想、更新观念、增强发展意识和服务意识，提高土地流转的自觉性，消除农民后顾之忧，引导农民主动参与农村土地流转。

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（二）因地制宜，形式多样。在流转形式上要机动灵活，除转包、转让、租赁、互换、入股等主要形式外，还可以通过委托流转、托管等方式进行。总的要求是“依法、自愿、有偿”，而且要确保稳定。土地流转形式的多样化，可以使广大农民充分根据自身的实际，选择最适合自身需要的方式流转土地。同时，要因地制宜，强化业务指导。土地流转既涉及农村经济的发展，又涉及农村稳定，因此，农村土地流转和集中连片要从实际出发，切忌一哄而上，要因地制宜，分类指导，稳定推进。在组织引导农户实施大范围的土地流转时，要充分考虑现有农村经济的发展水平和农村劳动力转移的状况。只有在农民人均收入较高、非农产业比重较高、从事农业的劳动力比重较低的情况下，土地才能进行较大范围的流转。在实施过程中，要坚持 “自愿、有偿、依法”的原则，不搞行政命令和强迫。应认识到，小范围的土地流转并不需要很多条件。一些经营能力不强的农户，同样可以将承包土地的使用权转让给种田能手或工商业主，自己同时又作为劳动力被雇佣，从而既获得转让收入，又获得劳动力的工资收入，远高于自己承包经营的收入水平。一些不适宜开展大范围土地流转的乡村，应为农户间的私下流转创造条件、提供方便和加以指导。

（三）加强监管，规模经营。开展农村土地承包经营权确权登记，夯实农村土地流转基础。通过确权登记，完善农民土地承包经营权权能，解除农民后顾之忧，放心土地流转。土地流转是一项复杂具体且涉及农民切身利益的工程，如流转土地地上附着物处理问题，实际地亩数与承包经营权证书登记的面积不统一问题，流转后社会保障问题，以及纠纷处理问题等，都需要政府加强监管。要强化监督机制，维护流转双方权益不受损失。健全土地流转备案制度，实现对土地流转的实时、动态、长效监管;加大纠纷调处力度，维护流转双方合法权益。农村产权交易中心要加速规模化经营，将农村土地流转、农民合作社、家庭农场等服务业务纳入农村产权交易中心管理，通过网络平台，实现对农村土地流转工作的指导和管理职能，提供信息、政策咨询、规范土地流转合同、土地承包合同鉴证等免费服务，引导和规范发展农村土地流转与适度规模经营。要培育规模经营主体，拉动农村土地流转。积极培植农业主导产业，推动农业经济向集约化、产业化方向发展，形成有利于土地流转的产业布局;加大农业项目的招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营，为土地流转创造条件;鼓励有实力的农业龙头企业通过租赁土地投资兴办农业示范基地和种养加项目，鼓励工商企业投资效益农业，参与土地流转和农业基地开发建设。

（四）多方配合，大力支持。规范农村土地流转的目的归根结底是提高农业经济效益，这就需要植保站、植检站、农技站、种子站、果树站、农经站等农业部门，尤其是金融等非农业部门多方配合，大力支持。

（作者单位：山东省即墨市王村镇农业服务中心）

责任编辑：欣闻

农村土地制度对土地流转的影响 篇12

一﹑土地所有权不明确, 主体代表多元化

《中华人民共和国宪法》第十条规定, “农村和城市郊区的土地, 除法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有;宅基地和自留地也属于集体所有”。因此, 土地的法律产权主体有两个, 即国家和集体。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:“村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织所有的, 可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。”可见, 土地既归村民委员会所有又归村民小组所有。如果说前者为一级行政组织的话, 那么后者仅是合作经济组织而已。这就是说, 土地产权的法律主体既可以是行政组织, 又可以是合作经济组织。《中华人民共和国民法通则》第七十四条规定:“集体所有的土地依照法律属于村民集体所有, 由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村委员会经营﹑管理。已经属于乡 (镇) 农民集体经济组织所有的, 可以属于乡 (镇) 农民集体所有。”土地的法律产权主体是农民集体, 即为农民共有, 而各级集体经济组织或自治组织, 以“经营者和管理者”的身份出现, 只是取得使用者的主体地位。但到底哪个组织是集体土地所有权主体代表呢?有关法规并没有明确规定。乡镇﹑村和村民小组三级究竟谁代表农民集体行使经营管理权, 定义上含糊不清, 有的属于村管, 有的属于社管, 有的村﹑乡﹑社都可以管。农民个人既是集体财产的所有者, 又不是集体财产的所有者, 他们无权行使所有者的权利, 无权利对于属于自己的土地进行处置, 事实上, 他们只是土地的使用者, 从事直接的生产和经营活动。相反, 作为经营管理者的基层组织的负责人, 却对土地拥有真正的决定权和支配权。多元的所有权代表对土地事权﹑财权模糊不清, 致使土地产权市场流转中演化出多元主体间的权利之争或讨价还价, 人为地加大交易成本, 影响了农村土地产权市场配置的效率。同时, 农村集体土地所有权多元所有在实际中经常变成无主所有, 造成土地集体所有权的虚置;由于缺乏所有者对土地实际利用的有效监督, 土地粗放经营﹑抛荒﹑撂荒乃至私下流转的现象时有发生, 造成土地资源的浪费和集体资产的流失。

二、土地使用权主要存在两个方面的问题

首先, 土地承包期不稳定。《土地承包法规定》, 耕地的承包期为30年;草地的承包期为30到50年;林地的承包期为30至70年;特殊林木的林地承包期, 经国务院林业行政主管部门批准可以延长。“四荒”土地 (荒山﹑荒沟﹑荒丘﹑荒滩) 的承包期由双方协商确定。所以, 农村土地双方约定的期限不应低于最低期限30年, 约定的期限可以长于法定的期限。就土地使用权来说按人口均分土地存在内在的不稳定性, 虽然国家对农地承包期有明确的规定, 并一再强调要保证农村土地承包经营权的稳定性, 但在实际生活中, 农地承包经营期经常调整。这些偏离和变异, 侵害了农民的合法的土地权利, 伤害了农民对土地的感情, 导致了农民对中央农村基本政策的疑虑及实践中土地产权运行的混乱, 引发了土地纠纷。人为扩大了人地矛盾, 加剧了农村剩余劳动力的压力, 成为影响农村经济发展和社会稳定的最核心﹑最要害的问题。此外, 在执行过程中, 随意收回承包地的情况影响了农民的投资预期与投资积极性, 导致农民对土地使用的短期行为, 与土地长期规划﹑持续发展相矛盾, 造成了农民对农地经营的短期行为, 从而造成农民对农地的投入不足。其次, 土地承包经营权的性质﹑内涵不明确, 国家﹑集体和农户间的土地产权关系模糊不清, 集体和农户的利益往往受到侵害。在现实生活中, 农民对农地承包经营权的内涵并不明确, 其利益受到侵害。

三、土地所有权主体与使用权主体之间“权﹑责﹑利”界定不清, 土地流转收益分配难以公平

在以家庭经营为基础的双层经营体制下, 集体土地按照国家政策实行人均承包, 这种“两权分离”不是真正建立在商品化﹑市场化基础上的平等关系, 而是所有权主体凌驾于使用权主体之上而形成的行政配给关系, 从而造成土地所有权主体与使用权主体之间“权﹑责﹑利”界定不清。土地使用权主体在名义上拥有了相对独立的经营自主权, 但仍无法拒绝各级“土地所有者”对其土地使用权的盲目干预, 也无法拒绝他们对其土地收益利益权利的随意分享, 各种名目的乱摊派﹑乱收费, 极大地侵蚀了土地使用权主体的承包经营收益, 弱化了他们进行农业生产和参与土地使用权流转的积极性。

四、由于种种主客观原因, 发生流转的土地还比较少

统计数字表明:在接受调查的253个村, 有53.3%的村允许农户自由转让土地使用权, 18.5%的村规定允许转让但需经村委会备案, 9.4%的村不允许农民转让土地而只能将不种的土地交还集体, 17.8%的村没有任何规定。调查资料显示, 在现实生活中, 农民享有或行使的土地处置权是比较有限的。

与此同时, 在房地产迅速发展﹑地价猛涨的情况下, 不少地方政府部门受利益所驱动, 利用手中的权利强行低价征收土地, 搞土地“寻租”, 剥夺农民对土地的所有权, 而且对于补偿费的分配往往比较混乱。乡镇政府虽然不是农村土地所有权的拥有者, 但在实际中常常参与征地补偿的分配。村集体与农民个人之间的分配比例存在混乱现象。有的村将征地补偿费全部留村集体经济组织统一使用;有的村将征地补偿费全部分给农民;还有的村以一定比例将征地补偿费分成, 分别归村集体经济组织和农民个人。在市场无序, 征地权滥用的情况下, 不仅农民经济利益受到侵害, 而且农村劳动力难以安置, 从而, 农民丧失土地所有者地位, 也丧失土地资本化过程应取得的价值效益。

五、完善农村土地制度的对策

1.进一步完善农村土地产权制度, 赋予农民包括抵押权在内的土地使用物权。 我国《宪法》《土地管理法》和《民法通则》都规定了农村土地属于农村集体所有, 但却一直回避对土地的处分权力。只有农民的土地承包经营权构成了完善的产权, 农户土地流转的主体地位才能真正确立起来, 土地使用权主体的权利才能得以明确。法律确认农民土地使用物权, 从层次上说, 是将政策和有关规章已经认可的农民通过承包获得的土地实际占有﹑利用﹑收益和包括在承包期内继承﹑转让﹑转包﹑入股﹑交换﹑出租﹑联合经营等处分权在内的使用权上升为法律, 使“农民土地使用物权”符合“法定主义”的原则。

2.界定政府的行政空间和职能范围。 政府管理行为的不规范主要是行政权利的滥用。行政权力的干预扰乱了市场机制配置中土地资源的效率, 从而造成土地资源的低效利用, 土地市场混乱, 因此必须严格界定政府的行为空间和职能范围。限制行政权力的范围不是抛弃政府对土地市场的干预, 而是充分发挥行政权力的作用。真正做到政府调控和市场机制相互配合, 实现土地资源的优化配置。首先, 明确规划各级政府﹑土地管理部门及职能部门的职责范围, 明确权力分工, 既不能越位, 也不能缺位。其次, 健全法律制度, 实现政府经济职能的法制化。以法律的形式明确规定政府的行政行为, 切实保护市场中各方的利益。再次, 遵循市场经济规律, 合理确定供应土地的数量﹑时机﹑出让方式﹑年限﹑价格等, 实现土地的集约利用和节约利用。

3.发展农村土地中介服务机构。目前我国农村土地市场中的中介机构几乎为零, 但随着农村土地市场的发展, 中介机构的服务日益重要。因此, 对中介服务机构的培育和管理已成为当务之急。农村土地中介服务机构主要应包括土地评估机构﹑土地市场信息和咨询中心﹑土地经纪机构和土地金融部门。

4.建立土地档案, 搞好地籍管理。地籍管理和土地档案是规范地产市场管理的重要依据, 它对于农地的税收调节、农业货币化、土地质量的监测、土地使用权证交易、所有权的界定都具有重要的科学依据和基础性资料作用。地籍的管理分为社会管理和自然管理, 社会管理主要包括对各种具体的土地所有权进行登记﹑造册, 对所有权的转换给于公正和换契, 对使用权的转让过程给予备案﹑公正等。自然管理则主要包括对各种具体的土地所有权进行统计丈量, 对土地质量进行记载等。土地使用权证每年必须在土地管理部门年检, 以便于土地管理部门能随时掌握土地流动情况, 防止土地抛荒。另外, 土地档案要核准土地交易的价格, 序时登记, 为征税提供必要的依据。

摘要：农地产权制度是指农地所有权?使用权?收益权?处置权等各项权能的处置和划分。土地制度是影响农村土地流转的关键内在变量, 当前我国农村土地制度不能使外部收益内在化, 导致现行制度不是最有效的。