农村流转土地合同违约

农村流转土地合同违约（精选8篇）

农村流转土地合同违约 篇1

农村土地承包合同违约责任研究

关键词：土地承包合同违约责任

农村土地承包合同是指农村集体经济组织的成员或农村集体经济组织以外的人与其集体经济组织之间签订的承包农村土地，并交付一定收益的协议。农村土地承包合同主要包括发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；

承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；

承包期限和起止日期；

承包土地的用途；

发包方和承包方的权利和义务；

违约责任等。农村土地承包合同包括书面合同、口头合同、任务下达书，以及其他能够证明承包经营关系的事实和文件。

一、农村土地承包合同的法律特征

1、农村土地承包合同主体具有特定性

农村土地承包合同的发包人只能是农村集体经济组织，包括村内各农村集体经济组织或者村民小组、村经济组织或者村民委员会、乡（镇）农村集体经济组织等。非农村集体经济组织不能成为农村土地承包合同的发包人。根据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第12条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会发包；

已经分别属于村内两个以上农村集体经济的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包；

国家所有依法给农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

农村土地承包合同的承包人一般是农村集体的成员，其中包括本村集体经济组织的成员，也包括其他村集体的成员，或者是本村与他村集体的成员的联合。在有些情况下，承包人也可以是非农村集体的成员。

从承包人的组成看，包括个人家庭承包、合伙承包、集体承包等。家庭承包的承包方应是本集体经济组织的成员。不宜家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，并应当签订承包合同。但是，以招标、拍卖、公开协商承包农村土地，本集体经济组织在同等条件下有优先承包权。

2、农村土地承包合同客体的特殊性

农村土地承包合同的客体是集体所有或国家所有依法由集体使用的农村土地的使用权。《农村土地承包法》第2条规定的农民集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地是农村土地使用权的载体。

3、农村土地承包合同的期限具有长期性

土地是一种可以永续利用的生产资料。经营者只有拥有长期稳定而有保障的土地使用权，才有增加投入、用心养护、改善地力的积极性，从而提高土地生产力。由于农村土地承包合同的客体为农村土地，而农村土地的生产、开发周期都很长，故合同的期限一般也较长。短的几年，长的十几年，甚至几十年，《农村土地承包法》第20条规定：“耕地的承包期为三十年；

草地的承包期为三十至五十年；

林地的承包期为三十至七十年；

特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可延长。”

4、承包人依法取得的承包经营权受法律保护

承包人对承包的财产享有占有、使用、收益和一定范围内的处分权。《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护”。第81条第3款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、沙滩、水面的承包经营权，受法律保护。”《农村土地承包法》第4条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”

二、农村土地承包合同当事人的义务

1、发包方的义务

⑴、维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同

承包方通过家庭承包取得的土地承包经营权，是承包方依法享有的一项独立的权利，受到国家法律的保护。包括发包方在内的任何组织和个人不得侵犯承包方的土地承包经营权，不仅如此发包方还有义务维护承包方的土地承包经营权，不得非法解除、变更土地承包合同。

⑵、尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动

承包方依法享有土地承包经营权，有权依法自主组织生产经营活动，不受其他组织和个人的干涉。这是实行家庭承包制的一个重要内容，克服了过去“吃大锅饭”、“大集体”的弊端，极大地调动了广大农民的生产积极性。因此，发包方有义务尊重承包方的生产经营自主权，承包方依法开展正常的生产、经营活动，发包方不得干涉。

⑶、依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务

集体经济组织或村民委员会具有一定的经济实力，而且，作为发包方有权依照法律规定和承包合同规定向承包方收取承包费。与此相对应，发包方也有义务依照承包合同的规定，为承包方提供生产、技术、信息等服务。如向承包方提供机械耕作、排灌、植保、良种、生产资料供应、农产品运销等方面的服务。根据各地的实际情况和服务内容的差别，发包方也可以收取适当的费用，这样做既为承包方提供了服务，又壮大了集体经济实力。

⑷、执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设

土地利用总体规划是土地利用的基本依据，发包方在发包土地、依法调整承包地的过程中，必须认真执行县、乡（镇）土地利用总体规划，不得违反规划占用耕地或者开发利用其他土地资源。作为农业基础设施的乡村机耕道路、机井和灌溉排水等工程建设，通常涉及本集体经济组织全体成员的共同利用，而且依靠个别承包户的力量又很难完成，必须由发包方统一组织进行。

⑸、法律、行政法规规定的其他义务

例如《农村土地承包法》第63条的规定，发包方在承包过程中不得违反规定预留机动地或者增加机动地的面积，预留的机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。又如，按照《农民承担费用和劳务管理条例》的有关规定，“三提五统”的收取和管理，应当接受本集体经济组织成员的监督；

不得通过承包合同向承包方收取法律、法规规定以外的费用等。

2、承包方的义务

⑴、维护土地的农业用途，不得用于非农建设

我国是一个土地资源匮乏的国家，人多地少是我们的基本国情，必须十分珍惜和合理利用土地。为此，国家建立了严格的耕地和基本农田保护制度，严格控制农用地转为非农用地，对耕地实行特种保护，以确保国家的粮食安全。承包地是用于农业的土地，承包方必须维持承包地的农业用途，不得擅自将承包地用于非农业建设。

⑵、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害

该项义务要求承包方在承包经营的过程中，应当保护承包地的土地生态及其环境的良好性能和质量。在利用土地、提高土地生产能力的同时，注意采取相应的措施，保护土地的质量和生态环境，防止水土流失和盐渍化等，保护和提高地力。

⑶、法律、行政法规规定的其他义务

按照《土地承包法》第17条第3项的规定，法律、行政法规可以规定承包方承担其他义务。地方性法规、规章及其他规范性文件无权给承包方设定新的义务。

三、农村土地承包合同的违约责任

1、发包方的主要违约形式及责任

⑴、干涉承包方依法享有的生产经营自主权

承包方依照《农村土地承包法》第16条第1项的规定，依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品，这就是承包方的生产经营自主权的基本内容。目前，在一些地方，不尊重农民生产经营自主权的问题还比较突出。有的发包方为了完成上级布置的任务，建样板田、示范基地等，不顾承包农民的意愿，强迫他们种植某种作物；

有的发包方为了发展农业产业化、实行规模经营等，强迫承包方统一耕种某种作物；

有的发包方假借统一管理等名目，强迫承包方购买指定或代销的种子等农业生产资料。承包方如不同意，有的发包方即采取不正当手段强制推行，甚至砍毁承包方已经耕种的作物。当承包方按照发包方的强制要求耕种，产品出现卖难、减产等问题时，发包方又不予解决或者无力解决，给承包方造成损失。农民意见很大，有的还造成了社会问题。因此，本文特别强调，发包方要尊重承包方的生产经营自主权，在推行农业产业化、规模经营的过程中，要充分尊重农民的意愿，让农民真正看到实惠，决不能非法干涉承包方依法享有的生产经营自主权。对上述违约行为，发包方应当承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、赔偿损失的民事责任。

⑵、发包方非法变更、解除合同

承包合同依法成立后即具有法律效力，双方当事人必须认真履行，任何一方均不得擅自变更、解除合同。根据《农村土地承包法》第26条和第27条的规定，家庭承包的，在承包期内，非发生法律规定的事由，并经过法定程序，发包方不得收回和调整承包地，这是该法赋予农民长期而有保障的土地使用权的核心内容。同时发包方不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权。当前，有的乡村干部不注意尊重农民的生产经营自主权，习惯用计划经济的思想和行政干预的手段指导农业生产，强制收回承包地。农民如不接受，发包方便通过不正当手段操纵村民会议或者村民代表会议，达到少数服从多数产生有关决议，强迫农民违背自己的真实意愿，放弃或者变更其土地承包经营权。此外，发包方不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，也不得将承包地收回抵顶欠款。有上述行为之一的，根据《农村土地承包法》第54条的规定，发包方应承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。

⑶、强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转，剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权

土地承包经营权的流转，是在坚持以家庭承包经营为基础的农村基本经营制度的条件下，以市场的方式配置农用地资源，促进农村富余劳动力转移，提高农业生产效率的一个好办法。但是，土地承包经营权的流转必须是在尊重农民的意愿的基础上，由承包方自愿进行。《农村土地承包法》第10条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。第34条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”。承包方在进行土地承包经营权的流转时，除以转让方式流转须经发包方同意外，其他流转的方式，发包方一律无权干涉。但是，目前在一些地方的农业结构调整和产业化发展过程中，发包方以结构调整和发展农业产业化为借口，以各种手段强迫承包方将承包地进行流转，集中土地搞所谓“规模经营”和“产业化”。这些行为都是严重地侵害了承包方的土地承包经营权的违法行为。

男女平等，是宪法的原则。《农村土地承包法》第6条规定：“农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。”第30条又对妇女结婚、离婚、丧偶时处理承包地问题的原则作了规定。但是，实践中，剥夺、侵害妇女土地承包经营权的行为也经常发生，其表现形式很多，有的是妇女出嫁时，不论何种情况一律收回其承包地，有的是在承包时不能做到男女平等，有的是非法剥夺妇女的继承权等。

对上述侵权行为，根据《农村土地承包法》第54条的规定，发包方应承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、赔偿损失等民事责任。

⑷、发包方未依合同约定交付承包标的农村土地承包合同生效后，发包方应依合同约定的时间或条件将标的物交付给承包方经营使用，否则，即构成违约。如发包方逾期交付、拒绝交付等行为给承包方造成损失的，应承担违约赔偿责任。最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（以下简称《若干规定》）第26条规定：“承包合同转包后，因发包方的原因，致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，转包后的承包方起诉承包方时，人民法院可以通知发包方作为第三人参加诉讼，并根据其过错，确定其应承担的相应责任”。

2、承包方的主要违约形式及责任

⑴、承包方改变土地的农业用途，用于非农建设

承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，根据《农村土地承包法》第17条的规定，承包方又有维持土地的农业用途、不得用于非农建设的义务。土地管理法对于农业用地转为建设用地规定了严格的转用审批程序和征地、用地批准程序。将农业用地转为建设用地，必须依照土地管理法的规定，经过有关人民政府或有关行政主管部门批准。承包方未履行土地管理法规定的批准手续，或者采取欺骗手段骗取批准，将承包地用于非农业建设的，其行为应当依照土地管理法的规定，由县级以上地方人民政府的土地行政主管部门给予处罚。此外，根据《农村土地承包法》第56条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。如承包方在承包经营活动中出现上述行为，即是严重的不履行合同义务或履行义务不符合约定的行为，就应承担相应的违约责任。

⑵、承包方进行破坏性、掠夺性经营，给土地造成永久性损害的给土地造成永久性损害，是指由于对土地的不合理耕作、掠夺式经营、建造永久性建筑物或者构筑物、取土、采矿以及其他不合理使用土地的行为，造成土地荒漠化、盐渍化、破坏耕作层等严重破坏耕种条件的情况，以一般的人力、物力难以恢复种植条件的损害。发包方一旦发现承包方有给承包地造成永久性损害情况的行为时，有权制止承包方的行为，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。《农村土地承包法》第60条第2项规定：“承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失”。《若干规定》第28条规定：“因承包方随意改变土地用途或者对承包经营的标的物进行破坏性或者掠夺性生产经营，发包方要求承包方对造成的损失给予赔偿的，人民法院应当予以支持”。

⑶、承包方没有依约定交纳承包费

农村土地承包合同的承包方有依合同约定交纳承包费的义务。承包方应当依承包合同约定的时间、期限、数额交纳承包费，不得无故逾期交纳、拒绝交纳或少交纳，否则，即构成违约。构成违约的，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任，对于因承包费或交纳承包费等方面产生争议的，承包合同的双方当事人可请求人民法院予以解决。《若干规定》第9条规定：“农业承包合同中，对承包金额或交纳承包金的比例或者范围没有约定或者约定不明确的，人民法院可在查清事实，分清责任的基础上主持双方当事人进行调解。当事人不愿调解或调解不成的，依照本规定第8条的规定处理”。即人民法院在审理农业承包合同纠纷案时，对承包合同中所约定的承包方应当承担的义务中，超过有关法律、法规和政策规定的，超过的部分不予保护。但是，以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；

以协商等方式承包的，承包费由双方议定。

农村流转土地合同违约 篇2

那么用哪种方案是最优选择呢?人类历史的无数实践已经证明制度变迁必须考虑以下两个问题:1、新制度能在多大程度上促进生产力的发展、增加社会的财富?2、社会为制度变迁会付出多大的代价?只有能最大程度促进生产力的发展, 最大程度减少社会动荡, 或者增加的财富减去社会付出的代价最大化的制度变迁才是最优的制度变迁。按照以上标准, 农村土地国有化无疑是最优的选择。

农地国有化我国政府是最容易接受的。制度变迁必须顾及这个社会的主流意识形态和政治现实。我国是社会主义国家, 必须坚持社会主义制度就是一个最大的政治现实。生产资料公有制是社会主义的本质特征, 是马克思经典理论, 社会主义意识形态是不允许农村土地私有的, 即使土地私有最能促进农村生产力的发展, 这就是意识形态刚性的表现。

农地国有化既不会给农民利益造成损失也不会影响国家的工业化和城镇化的推进。在农地集体所有制下, 农民所获得的是有期限的有诸多限制的土地使用权;在国家所有制下, 农民所获得的是农地永久使用权即永佃权, 所以农地国有化只会增加农民的利益而不会损害农民的利益。由于土地仍然属于国家所有, 所以国家完全可以根据公共利益和国家城市化建设的需要而征用农民的土地, 这在法理上并不存在任何困难。所以一般来说也不会影响国家建设。

实行土地的国家所有制不能一刀切, 要根据经济发展情况分步实现:

第一步, 维持农村土地社区内平均分配, 鼓励土地流转

农民可以把自己分得的土地以出租、转包、入股的形式流转给其他的农民。转出土地的农民可以得到一定的收入 (由于土地的地理位置、肥沃程度不同而不同) , 作为土地的“社会保障功能”的实现。转入土地的农民由于扩大了规模, 分摊了固定资产和人力成本而使单位产品的成本降低;又由于总产量的扩大, 从而使利润增加。

在这个过程中, 扩大土地耕作面积的农民把“租金”交给了应该得到“社会保障”的人。

如果土地的流转规模达到一定水平, 农民个人之间的流转费用就会增加, 或者由于流转不及时而耽误生产。

土地进入流转达到一定规模时 (比如60%) , 将土地收归国有, 地租的收取者由农民变成了国家, 地租关系由多个主体对应多个主体变为一个主体对多个主体的关系。同时, 国家承担起农民的社会保障功能, 将地租收入作为农民的社会保障基金。

第二步, 实行土地国有制下的租赁制

首先, 以乡镇为单位, 对该乡镇的土地出租。以乡镇农业经营管理站为单位, 对该乡镇的农业用地进行管理。村里没有政府机构, 当然也不能代表国家行使管理权。村一级的管理水平也不能胜任土地管理的职能。

其次, 租期以5年为宜。我国正处在经济转型时期, 生产结构变化明显, 城市化进程越来越快, 劳动力转移呈加速态势, 从事农业与从事非农业的收入差距还在加大。在这种情况下, 永佃制不适应农业发展。也许有人认为, 这样会影响农民的“投资热情”, 其实, 农民根本无资可投。对于经营20亩地的农民来说, 水利无法投资, 科技无能投资。 (当然, 四荒地的主要功能是保护环境, 期限要长。)

一促进土地流转的途径

为了加强对农地流转的管理, 我国已经制定颁布了《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》 (农业部发布2005年1月19日) 。稳步地推进我国农村的土地制度改革, 加快小农经济改造的步伐, 已是历史的大势所趋。目前农民承包地流转主要有转包、转让、出租、入股等4种形式。2004年成都市就开始了乡一级的土地流转服务中心试点工作 (第一个试点是金堂县栖贤乡) , 到2006年成都已经建立了市、县、乡三级联网的土地流转管理服务机构。借鉴成都的经验, 各级土地管理部门都要加强农地流转服务或管理的职能。乡镇一级要设置土地流转服务中心。

在具体实施中, 分两种情况区别对待。一是, 土地流转双方协商达成初步意向后, 要到所在乡镇土地流转服务中心进行登记、审查、确认和公证, 并签订合约。二是, 有供地意向的农户先向乡镇土地流转服务中心提出流出申请, 乡镇土地流转服务中心张榜公布信息 (逐步过渡到乡镇及县市的有关信息网上公布) , 寻找有扩大经营意向的农户, 并由后者提出流入申请, 经审查确认后签约。乡镇将两种情况统计数据汇总逐级上报, 补贴资金通过县乡财税管理信息系统, 由农村金融部门或邮政储蓄进行社会化发放, 直接打入农民“一折通”账户, 并在村内张榜公布。

配套措施。第一, 农地的流转要有社区内部优先的原则。第二, 单个农户租入土地要有上限。第三, 对租用农地的农户要有严格的资格限定, 要求其户主或家庭成员必须能正常地从事农业生产活动, 而不允许仅仅从事管理活动。第四, 农地流转过程中不得改变其农业用途。第五, 支持工商企业参与农业产业一体化经营, 但不提倡直接租入农民土地, 即使租入也不享受政府补贴。第六, 为了防止共谋行为的发生, 农民私下流转不享受补贴。第七, 农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

二土地流转过程中应注意的问题

农村土地流转机制, 是一种以土地使用权的让渡作为主要内容, 土地需求者以有偿方式获得土地使用权的机制。建立市场化的土地流转机制, 要注意以下问题:

第一, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否转, 何时转, 何时收回, 用市场机制制定流转价格对土地流转做出补偿。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进土地长期收益权。农户土地承包经营权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。这就为土地流转以及如何流转确定了法律依据和政策原则。

第二, 应在农村与城镇建立各种层次与规模的农村土地产权市场, 为农户之间土地产权的交易提供信息、渠道与场所, 并使之规范化。公有制条件下商品化的实质是使用权商品化。通过地租、地价等经济杠杆刺激土地流转和要素配置, 提高土地资源的利用效率, 为培育适度规模的经营主体提供一种长期自由作用的机制, 为农村土地流转提供一种合理、高效的制度, 为人们转让土地产权提供必要的行为规范通过强化公有产权, 可以废除实际上的永佃制。利用地租率和租期变动可以促进兼业农户放弃土地, 用投标竞争的方式可以扩大土地的使用规模,

通过市场机制配置土地资源, 有利于保障农民对土地的产权, 消除行政方式调整的随意性, 使农民形成对土地的合理预期, 以调动农民长期投资的积极性。同时, 通过市场价值规律的作用, 使农民对土地投资得到相应补偿, 保护农民对土地的投资效益, 而市场化的土地流转制度有利于农村土地的合理流动与适当集中, 实行土地的适度规模经营。

第三, 完善农民的“退出机制”

农民出打也不愿意放弃承包地, 原因就在于农民把土地当做是保险金, 在大多数农村地区, 土地仍是农民获得最基本生活保障的主要依托。农民一旦离开土地, 倘若生老病死或者失去兼职的工作, 他们就没有最基本的生活保障来源。长期以来, 我国倾向于以农补工, 现在应该是工业反哺农业的时候了。要采取种种措施来完善农民的退出机制。

要逐步将农村的社会保障由依靠承包的土地转变为依靠社会保障制度。国家应该有步骤、有重点地将在城市已经实行的社会保障制度推广到农村。目前, 绝大多数农民的生活水平远远低于城市的生活标准, 推进社会保障体系应该循序渐进, 最初的社会保障标准可能比城市的标准低, 但应该满足农民在农村维持基本生活所需。要采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人账户”的双重社会保障制度, 积累社会保障基金, 在积累一定的资金后, 承包地的保障功能逐步退出, 即将“承包地+个人账户”的双重保障体制向单纯的“个人账户”式的社会保障制度转化, 还土地以正常的生产要素性质, 尽可能地发挥土地的经济功能, 使土地的流动依靠市场的力量, 而不是行政的手段。这样有利于促进土地流转, 从而为农民提供较为完善的退出机制。

第四, 我国实行土地规模经营的渐进性

一般而言, 实行较大规模经营主要取决于以下条件: (1) 劳地比的降低。所谓劳地比的降低, 是指在一定的空间范围内, 每一农业劳动力平均负担的耕地面积的增加。这是扩大农地规模经营的前提条件。要降低劳地比, 一是要增加可耕地面积, 二是要减少农业劳动力数量。前者只有在有荒可开、有地可造的地方才是现实的;后者则是通过农业劳动力自身数量的减少和在非农部门的就业的增加而实现的。农村人口已经成为制约我国农业经济发展的最大障碍, 这是长期以来我国土地制度积淀下来的问题, 还要通过对于农村土地制度的设计来减缓农村人口的增长速度, 从而减少农村劳动力数量 (将在下面章节将做出详细论述) 。 (2) 土地的流转制度。是否通畅的农业土地流转, 对于土地的规模经营也有着举足轻重的影响。 (3) 农业经营者素质的提高。 (4) 农业社会化服务的健全。较大规模经营的成功与否, 在相当大的程度上还要取决于农业产前、产中、产后的社会化服务的水平。 (5) 农业机械化水平的提高。农业机械化水平的提高, 必然要求扩大土地经营面积。

简言之, 农户小规模经营由利大于弊走向弊大于利是渐进的, 实行较大规模经营的各项条件的具备和完善是渐进的, 这两方面的因素决定了农业的较大规模经营的进程也有着渐进性。但是不能以其是渐进的, 就对之采取听之任之的态度, 在土地制度的设计上, 应该力求在稳定农业生产和农村社会的基础上, 对于土地的规模经营采取积极的态度。在国际农业经济学家协会第25届大会上, 着重探讨了农户规模、农业制度和市场政策对农业增效的重要性。

三取得资格的成年农民租赁土地

在土地流转比例较小的时候, 就是农民外出打工少, 农业收入是家庭主要收入的时候, 在这个时候, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否流转, 何时流转, 何时收回, 用市场机制确定流转价格。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进农民的土地长期收益权。

土地流转达到40%~60%左右时, 国家首先对愿意从事农业生产的农村青年进行培训, 然后, 通过体力、智力、财力的综合考察, 决定土地的租赁者。每个家庭的租赁面积应视当地土地的自然禀赋与社会经济、人口条件而定。

这一任务应由农业管理部门来完成。国外的经验已经证明, 当农业生产单位 (家庭) 的数量减少到一定程度, 农业经营者的综合素质会明显提高, 有利于农业生产的管理和农业政策的落实。

四失去土地农民的生活保障——租赁费+财政补贴

由于实行国家所有制下的土地租赁制, 失地农民的转租收入变成了国家财政收入, 如果国家把这一部分收入, 再加少许补贴, 农民的社会保障完全能够实现。而切, 失地农民的社会保障人数会在土地国有化后的2~3年内迅速下降。因为, 除了老弱病残, 有能力的人们不会坐享“社会保障”。

五租赁制的结果分析

1 租赁制与农产品成本

在国家所有制下的租赁制, 比起平均分配的联产承包责任制来, 规模会逐步扩大2倍、3倍、5倍甚至10倍, 逐步与国际水平接轨。如果要达到法国的水平 (实际上, 法国也是一个人多地少的国家) , 需要扩大48倍。由于规模的扩大, 固定成本在农产品中的分摊比例缩小, 因而降低了农产品的成本。由于租赁地的集中, 使作业、管理成本降低。比如浇水, 在租赁的情况下是一片土地;而在联产承包责任制的情况下, 每户要挪动抽水机5~7次才能浇遍所耕种的土地。同时, 由于规模的扩大, 农产品商品数量的增加, 农户利润的增加会大于规模的增加。

2租赁制与农村经济的发展

农村经济是国家经济体系的一个重要组成部分, 对整个国家的经济发展有着重要的影响。在联产承包责任制的情况下, 经营农业的农户有2亿多, 由于各农户的人力、智力、财力不同, 落实产业结构调整的过程非常漫长。在租赁制的情况下, 国家通过限制租赁权和政策优惠, 有利于实现国家农业政策, 较快地实现产业结构调整, 使整个国民经济更协调发展, 农业经济也能更快地发展。

农村流转土地合同违约 篇3

【关键词】 农村 土地流转 现状 问题 对策

1.农村土地流转的现状

伊通满族自治县位于吉林省中部,是吉林省粮食主产区。现有15个乡镇,37万农业人口,18万个农村劳动力。拥有耕地面积97749公顷,其中家庭承包地94956公顷,预留地3329公顷。伊通县在1997年末至1998年初完成了农村土地第二轮承包工作,签订延包合同99175份。到2009年初,全县共实现土地流转面积8328公顷,流转户数10531户。

伊通滿足自治县土地流转呈现如下特点:

1.1流转总量少 流转户数占全县总户数的1/10,流转面积仅占全县耕地总面积的8.5%。

1.2流转方式以转包为主 在全部土地流转中,转包方式流转的7234户、6803公顷,分别占流转总量的69%和82%;出租方式流转的1871户、1052公顷,占流转总量的17.8%和13%;互换方式流转的49户、52公顷,占流转总量的0.5%和0.5%;转让方式流转的293户、207公顷,占流转总量的2.7%和2.5%;其他方式流转的1084户、214公顷,占流转总量的10%和2%。

1.3流转期限以短期为主 流转期限为1年的2763户、2346公顷,占流转总量的26%和28%;流转期限为2～5年的5869户、4785公顷,占流转总量的56%和57%;流转期限为6～10年的661户、569公顷,占流转总量的6%和7%;流转期限为10年以上的1238户、628公顷,占流转总量的12%和8%。

1.4流转数量逐年增加 据统计,《中华人民共和国农村土地承包法》颁布实施以来全县土地流转数量是2003年1050户、1204公顷;2004年1600户、2512公顷;2005年4975户、2970公顷;2006年4480户、3881公顷;2007年4791户、4050公顷;2008年10531户、8328公顷。2008年流转户数是2003年的10倍,流转面积是2003年的6.9倍。

2.农村土地流转存在的问题

2.1市场服务体系不健全 表现为没有土地流转服务机构、供求信息不畅。土地流转基本处于自发状态,流转的对象基本为农户之间或亲戚、朋友。

2.2农户土地流转意愿薄弱 由于经济发展和收入来源的限制,农民对土地的依赖程度较高,在目前仍然缺乏有效生存保障的前提下,农民难以舍弃土地,不愿将土地流转出去;近年来,中央粮食直补等惠农政策的实施和粮食市场价格的上涨,很大程序上提高了经营土地的收益,土地更显珍贵;由于科技的进步和农业社会化服务的发展,经营土地的劳动时间大大减少,农户更容易实现对土地的家庭经营。

2.3缺少流转主体 目前全县农业产业化龙头企业、农民专业合作社及农业大户数量少、实力弱,对土地流转的牵动作用小,极大地限制了土地流转进程。

2.4劳动力转移困难 项目经济少、二三产业不发达和农村劳动力就业门路窄、不稳定等因素,使农村劳动力难以从农业生产中大量转移出去,客观上限制了土地的流转。

2.5流转程序不规范 近几年全县土地流转的形式主要是户间协商,土地流转的随意性较大。突出表现为流转合同内容不全面、手续不完备、没有通过村组同意或备案,甚至只有口头协议。从而使得土地流转纠纷的不断增加。

3.做好土地流转工作的对策

伴随农业产业化、规模化、专业化、区域化生产的推进,实现土地较大规模集中是未来现代农业发展的必然趋势和要求。综合分析全县土地流转现状、特点及存在的问题,政府部门和村委会应从以下几方面做好土地流转工作。

3.1做好土地流转的宣传和引导 在目前总体推进条件尚不成熟的情况下,全县的土地流转应采取渐进式的发展思路。当前最重要的是做好宣传和引导,让农民了解与土地流转和农民权益保护的相关法律法规及政策规定,促进农民由传统思想向现代思想转变,积极参与到土地流转中来。

3.2建立服务中心和信息库 以县、乡农经部门为依托建立农村土地承包经营权流转服务中心和信息库,为农民提供流转市场信息、咨询、预测和评估等各项服务,建立健全土地承包经营流转市场,促进农村土地流转和规模经营的快速发展。

3.3积极为土地流转创造条件尽可能的为农民提供进城务工定居服务;大力发展二、三产业,提高农村劳动力转移率和就业稳定性;教育农民,努力把传统农民改造成现代农民,为土地流转实行规模经营创造充分必备的条件。

3.4积极培育流转主体 加大对农机专业队和农机大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、农村能人和返乡创业者的扶持力度,使其在土地流转中发挥突出作用。

农村土地流转承包合同 篇4

转让方：兴安乡人民政府﹙以下简称甲方﹚

承包方：徐春宇﹙以下简称已方﹚

根据《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲已双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，签订本合同，共同信守。

一、土地的面积、位置；

甲方将位于舟山村南大排地块面积35亩﹙其中：南大排地块，30亩；南大排地块，5亩﹚农用耕地承包给乙方从事农业生产经营。

二、土地用途及承包形式；土地用途为农业种植。承包形式；个人承包经营。

三、土地承包经营期限：

转让时间从2013年1月1日开始，长期转让。

四、承包费及交付方式；

转让费用一次性支付：一次性付清。

五、甲乙双方权利和义务的特别约定

1.甲方转让的土地不能有任何争议、纠纷和债务。

2.乙方获得土地经营权后，依法享有该土地的使用、收益、经营和产品处置权。

3.乙方不得改变土地使用用途。

4.甲方不得侵犯乙方承包该地块的生产经营自主权。

六、承包期内国家规定给予土地的所有优惠政策及补贴由乙方享受。

七、本合同经甲乙双方签字后生效，此合同一式三份，甲乙双方各一份，中间

人一份。

转让方：﹙签字﹚承包方：﹙签字﹚ 签字方： 兴安乡人民政府﹙盖章﹚

中间人：

签约日期 ：2012年7月20日

转让方：兴安乡人民政府﹙以下简称甲方﹚

承包方：王静波﹙以下简称已方﹚

根据《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲已双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，签订本合同，共同信守。

五、土地的面积、位置；

甲方将位于乡直地块面积37亩﹙其中：桥北地块，10亩；乡直路南房东地块，10亩；南大排沟心地块，17亩﹚农用耕地承包给乙方从事农业生产经营。

六、土地用途及承包形式；土地用途为农业种植。承包形式；个人承包经营。

七、土地承包经营期限：

转让时间从2013年1月1日开始，长期转让。

八、承包费及交付方式；

转让费用一次性支付：一次性付清。

五、甲乙双方权利和义务的特别约定

1.甲方转让的土地不能有任何争议、纠纷和债务。

2.乙方获得土地经营权后，依法享有该土地的使用、收益、经营和产品处置权。

3.乙方不得改变土地使用用途。

4.甲方不得侵犯乙方承包该地块的生产经营自主权。

六、承包期内国家规定给予土地的所有优惠政策及补贴由乙方享受。

七、本合同经甲乙双方签字后生效，此合同一式三份，甲乙双方各一份，中间

人一份。

转让方：﹙签字﹚承包方：﹙签字﹚ 转让方： 兴安乡人民政府﹙盖章﹚

中间人：

签约日期 ：2012年7月20日

转让方：兴安乡人民政府﹙以下简称甲方﹚

承包方：王晓莉﹙以下简称已方﹚

根据《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲已双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，签订本合同，共同信守。

九、土地的面积、位置；

甲方将位于舟山村南大排地块面积33.9亩﹙其中：路南地块，33.9亩)农用耕地承包给乙方从事农业生产经营。

十、土地用途及承包形式；土地用途为农业种植。承包形式；个人承包经营。

十一、土地承包经营期限：

转让时间从2013年1月1日开始，长期转让。

十二、承包费及交付方式；

转让费用一次性支付：一次性付清。

五、甲乙双方权利和义务的特别约定

1.甲方转让的土地不能有任何争议、纠纷和债务。

2.乙方获得土地经营权后，依法享有该土地的使用、收益、经营和产品处置权。

3.乙方不得改变土地使用用途。

4.甲方不得侵犯乙方承包该地块的生产经营自主权。

六、承包期内国家规定给予土地的所有优惠政策及补贴由乙方享受。

七、本合同经甲乙双方签字后生效，此合同一式三份，甲乙双方各一份，中间

人一份。

转让方：﹙签字﹚承包方：﹙签字﹚ 签字方： 兴安乡人民政府﹙盖章﹚

中间人：

签约日期 ：2012年7月20日

转让方：兴安乡人民政府﹙以下简称甲方﹚

承包方：胡赞春﹙以下简称已方﹚

根据《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲已双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，签订本合同，共同信守。

十三、土地的面积、位置；

甲方将位于乡直粮库北地9亩﹙其中：粮库北地9亩﹚农用耕地承包给乙方从事农业生产经营。

十四、土地用途及承包形式；土地用途为农业种植。承包形式；个人承包经

营。

十五、土地承包经营期限：

转让时间从2013年1月1日开始，长期转让。

十六、承包费及交付方式；

转让费用一次性支付：一次性付清。

五、甲乙双方权利和义务的特别约定

1.甲方转让的土地不能有任何争议、纠纷和债务。

2.乙方获得土地经营权后，依法享有该土地的使用、收益、经营和产品处置权。

3.乙方不得改变土地使用用途。

4.甲方不得侵犯乙方承包该地块的生产经营自主权。

六、承包期内国家规定给予土地的所有优惠政策及补贴由乙方享受。

七、本合同经甲乙双方签字后生效，此合同一式三份，甲乙双方各一份，中间

人一份。

转让方：﹙签字﹚承包方：﹙签字﹚ 签字方： 兴安乡人民政府﹙盖章﹚

农村农田土地租赁(流转)合同 篇5

出租方：___________(以下简称甲方)

承租方：___________(以下简称乙方)

为了农业科学技术的推广，改变传统陈旧的农业耕作形式，甲方将各人所有的农用耕地租给乙方，用于农业科技的开发应用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。

一、土地的面积、位臵

甲方自愿将位于_______________乡____________村面积_________亩农用耕地承租给乙方使用。土地方位东起，西至，北至，南至。

二、土地用途及承租形式

1、土地用途为服务及农业种植和养殖。

2、承租形式：个人承租经营。

三、土地的承租经营期限

该地承租经营期限为30年，自_____年_____月___日至_______年____月___日止。

四、地上物的处臵

该地上有________________________，在合同有效期内，由乙方无偿使用并加以维护;待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所承租的土地一并归还甲方。

五、承租金及交付方式

1、该土地的承租金为每亩每年人民币__________元，承租金每年共计人民币___________元。

2、每五年交租金一次，乙方向甲方全额交纳5年的承租金。

六、甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

1.按照合同约定收取承租金;在合同有效期内，甲方不得提高承租金。

2.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。

3.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块。

(二)乙方的权利和义务

1.按照合同约定的期限，有权依法利用和经营所承租的土地。

2.享有承租土地上的收益权和按照合同约定兴建、购臵财产的所有权。

3.乙方可在承租的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

4.乙方不得用取得承租经营权的土地抵偿债务。

七、合同的转租

1.在本合同有效期内，乙方可以将承租的土地全部或部分转包给第三方。

2.本合同转租后，甲方与乙方之间仍应按原承租合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转租合同的约定行使权利和承担义务。

八、合同的变更和解除

1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。

2.在合同履行期间，任何一方人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3.本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，甲方应支付乙方在承租土地上各种建筑设施的费用，并根据乙方承租经营的年限和开发利用的实际情况给予相应的补偿。

4.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

5.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承租合同。

九、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20% 支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同。

3.本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担相应的责任。

十、合同纠纷的解决办法

本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决;协商不成，双方同意向从化市人民法院请求裁决。

十一、本合同经甲乙双方签名（手印）后生效。

十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。

出租方：(签字、右母指手印)

承租方：(签字、右母指手印)

签约日期：_______年___月___日

农村土地流转合同书1 篇6

甲方：

乙方：

为了规范农村工地承包经营流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农村经济发展，根据中华人民共和国土地承包经营权流转管理办法等有关法律法规，本着互愿互利公平平等的原则，经甲乙双方商订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：乙方采用一次性付款将承包经营权永久性流转经营。

二、本合同甲乙双方签字生效后，甲方不得干涉乙方经营权，不得找任何理由反悔，如违反条约赔偿乙方的一切经济损失。

三、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方（签字）：乙方（签字）：

农村土地流转问题分析 篇7

1.1 宏观的经济政策环境为土地流转创造了条件

我国的土地制度实行家庭联产承包责任制, 是以家庭为单位的, 然而随着科学技术的迅速发展, 家庭中的很多劳动力被解放出来, 成为打工者的一员, 这样也造就了我国土地的流转问题的产生。由于近年来我国加入了世贸组织, 世界经济与我国彻底接了轨。这样我国的农业面临着世界的竞争, 传统的土地粗放经营已经不能够适应社会发展的需要, 因此土地流转问题产生有其必要性。[1]

1.2 各方主体参与土地流转的利益动机

农民流转土地。随着社会市场经济的发展, 从事非农业的边际收益大于从事农业的收益, 这样农民为了追求利益的最大化, 就会将土地流转出去。有着稳定收入的非农业人口, 为了获取额外的经济收益, 就会将资金投入到土地上, 从而进行规模化的农业经营, 这样就使得农民将自己手中的土地流转出去。

政府促进土地的流转。近年来随着城市化进程的不断加快, 城市周边的土地被不断的征调, 进行城市的建设, 这样部分农民的土地就被强制性的流转出去。政府为了追求经济的最大化, 不断对本城市进行招商引资建设工厂, 这样一部分农民的土地就被厂子所用, 这样政府为了在市场经济中获得最大的经济效益, 促进了农民对于土地的流转。工商业主往往在土地上投资更加有效益的项目, 因此也会付给农民一定的租金, 这样就为农民土地的流转提供了拉力。

2 目前我国农村土地流转的主要问题

2.1 行政干预过度, 侵害农民的利益

在我国的很多地方, 由于地方官员搞形象化工程, 往往不顾及地方的实际经济情况, 盲目进行征地, 进行规模化经营, 这样就导致了很多的后遗症。还有的地方, 由于城市化的建设, 许多农民土地的流转在没有得到农民的同意之后, 村中的主要决策者就将农民的土地流转给工商企业和经营大户, 严重侵害了农民的利益。甚至有些地方的农村决策者将土地的流转作为增加乡、村的集体经济收入和干部福利的手段, 肆意流转村中集体的土地这样就严重侵害了农民的利益[2]。

2.2 土地流转市场不健全

农村的经济发展一直都是我国经济发展得短板, 因此农村的市场经济也不健全, 这样就容易导致土地流转的问题。

由于农民缺乏必要的土地流转知识, 一些工商业主以及村中决策者就利用农民的这一缺点, 在没有任何合同之下就将农民的土地流转出去。这样农民就在土地流转中处于弱势地位, 农民的利益被工商业主和村中的主要决策者肆意的侵占。土地流转服务工作跟不上, 容易导致土地流转中的问题产生。村中集体组织的决策者为了一些个人的私利, 在农民的土地流转中, 为农民的土地流转的权利与义务并没有向农民解释清楚, 从而使得土地流转中, 村集体这个中介做得不到位, 从而为农村的土地流转留下了许多的后遗症。由于我国的农村土地流转的法制并不健全, 导致了对于流转的土地缺乏监管, 从而导致流转之后的土地的用途改变了, 这样也严重地侵害了农民的利益。

3 我国农村土地流转问题的主要解决措施

3.1 要进一步完善和落实党的农村土地政策, 保障农民的土地利益

促进我国农村承包土地的永包制的推行。在承包期限内不论是农民是否从事农业生产, 除非农民自主放弃土地的使用权, 那么任何组织和个人都不能够采用任何手段剥夺农民的土地。这样就可以保障农民的土地流转的利益, 避免了行政对于农民流转土地的过度干预。

3.2 完善土地流转的法律法规

法律具有强制性的特点, 因此健全土地流转的法律法规, 农民就可以通过法律的手段维护自己在土地流转中的权益, 这样就避免了, 在土地流转中由于法律不健全导致农民的利益受到侵害的现象。

3.2.1 建立完善的农村土地流转市场

在土地流转中要规范土地流转的流程, 从而明确好受让方在土地流转之后的权力以及义务, 这样就可以在一定程度上弥补农民的缺陷, 维护农民的利益。政府也要对于土地流转后, 受让方对于流转土地的用途加强监管, 从而保证农民的利益[3]。

3.2.2 为土地的流转创造良好的外部环境

在农村土地流转之前, 政府就应该对于农民的经济收入做好规划, 让农民不至于没了土地就不能生存, 要建设好良好的外部环境。政府还应该建立农村的社会保障机制, 为农民的稳定生活提供有力的支持, 从而解决农民的后顾之忧, 促进土地流转的顺利进行。

在市场经济的发展中, 农民的土地流转成为大势所趋, 但是作为弱势群体的农民, 在土地流转中利益往往容易被侵犯。因此, 本文主要分析了农村土地流转问题产生的原因, 以及农村土地流转中的问题, 并提出了一些解决措施。

参考文献

农村土地流转相关问题研究 篇8

摘要：土地流转已成为实现农业现代化和促进新农村建设的时代命题。中部农业大省土地流转的实际状况如何，约束土地流转的因素有哪些，如何引导土地流转积极稳妥合理地朝前发展，值得关注。本文通过对较具典型意义的巢湖市的调研，概括了此类地区当前土地流转的一些特征，认为土地流转对土地经营效率提高的预期功能尚未很好实现，对农民增收的作用尚未充分释放。对土地流转不充分的原因进行了分析，并针对性地提出促进土地流转的政策建议。

关键词：土地流转； 流转模式； 流转土地供求

中图分类号：F301.3 文献标志码：Ａ

改革开放以来，家庭土地联产承包责任制发挥了巨大作用，取得巨大成功。但随着我国经济社会总体上进入新的发展阶段，土地经营管理制度中的规模分散、效率低下等问题已日渐突出。近年来，各级政府出台诸多决策以推进农地流转，虽然取得一定的成效，但是与以农民利益为核心的农村经济社会现实特征尚难有效契合，导致土地流转没有达到相应的政策预期。在中国城镇化和新农村建设全面加速推进过程中，如何有效促使土地流转、提高土地经营效益，以推动农业发展、农民增收、农村繁荣，已成为时代命题。

安徽省巢湖市是一典型的农业市，具有欠发达地区经济社会发展的共同特征，其表现有：工农经济发展脱节，农业资本有机构成较低，新农村建设基础薄弱，存在大量农村剩余劳动力；土地经营方面，则为土地抛荒问题严重、土地流转低效、土地效益低下等。因此，选择巢湖市土地流转为样本进行分析，具有一定的代表性。

一、 安徽省巢湖市土地流转现状分析

安徽省巢湖市为典型的农业市，农业人口372.7万人，占总人口比例82.7％；（1）耕地面积387.8万亩，农业人口人均耕地仅为1.04亩。与农业税改前的大面积抛荒、少量的流转以及部分的“倒贴皮”相比，税改后的土地流转呈逐渐扩大态势。2007年7月总流转土地为54.9万亩，占总耕地面积的12.9%，农作物耕种面积已达到总耕地面积的97％。土地流转带动土地利用率的提高，其本身态势见表一。

（一） 流转方式多样、传统。该市当前土地流转形式主要有转包、租赁、转让和互换等。其中转包为最主要的形式，占68.4% ，包含直接转包流转和间接转包流转。直接转包流转中，农户直接与承包者达成协议取得相应收益；间接转包流转则农户与自然村或居委会签订协议并从中获取收益分成，自然村或居委会将集中成片的土地与承包经营者签订协议，农户的承包权以及相应的义务不变。其次为互换，即农户之间或农户与农村经济组织之间为便于耕种管理交换承包地块，土地承包的权利义务与发包方（一般为自然村）协议后决定是否转移。再次为转让，即农户将承包期内的土地按照合同协议转让给第三方，转让后的农户其承包权和经营权自动消失。这种形式的性质决定了其发生规模不大，而且在农民法律意识不强、合同程序不规范的情况下，转让后存在纠纷的可能性较大。但是在诸多流转方式中，欠缺了最有发展前途和市场潜力的土地入股模式，显示了辖区土地流转的原始性和滞后性。

（二） 流转地域渐进扩大。伴随着劳动力转移由城郊和乡镇向广大偏远农村的渐进扩大态势，农村土地流转也存在同样的地域扩展特征。开始是郊区和乡镇，少数零散农户具有地域优势、信息优势和技术优势等，出现部分劳动力转移，从而导致小范围小规模的土地流转。随着劳动力转移速度加快，以及农业税收的免除和各项优惠政策的逐渐落实、种地绝对效益增加，土地流转出现规模的急剧扩张，地域上逐渐扩大，显示了农村土地流转在新形势下的阶段成长性。

（三） 流转对象主体为亲族和近邻。与经济发达地区承包主体多元化态势相比较 （2），欠发达地区其承包主体以亲戚、同村居民为主，占总体流转笔数和规模的50%以上。在转出对象上，第一选择亲戚，其次为同村农户，最后为行政村指定人员，实质意义上的市场流转比例不到10％。低信任社会必然导致资源分配存在“差序格局”[1]，在土地流转中表现为与土地承包权所有者有亲近关系者优先得到经营权；交通不便、信息闭塞、成本效益比例失调尤其是市场中介组织的缺失致使外界潜在的承租主体难以有效竞争土地经营权，从而阻碍土地的市场流转。

（四） 流转期限以短期为主。辖区流转期限在一年以下的土地流转占总规模51.4％，而适应农业投资周期和稳定规模效益的3年期及以上土地流转占总量不足23％。阻碍长期流转的第一要素为土地潜在的保障功能 (3)，其次是土地的用途在长期流转中可能的改变，第三是土地优惠政策的持续加码，在土地收益重要性逐渐弱化的趋势下 (4)，短期流转则能够保障承包权所有者的主导权和选择权。

（五）流转后的土地仍进行无差异化经营。贺振华认为，[2]土地流转并不会提高土地的生产效率，除非流转后增加了新的生产要素或者原有的生产要素发生了质的提高。辖区土地流转过程中，受制于流转对象、期限、资本等综合因素，对转入土地进行调整以实现较大规模经营的仅占16.4%。(5) 对于绝大部分转入土地，转入者还是在原有零散规模上种植传统农作物，仍实施非差异化耕种，在扭转和抑制了土地抛荒造成长期土地利用率不足的同时，高效农业经济作物和土地规模经营的优势尚未凸显，转入土地非差异化经营反映了流转背后的实质内容：土地效率未能与土地利用率同步提高，印证了相关学者的观点。

二、土地流转的约束因素分析

（一）农民传统思维未突破，流转意识不强，求变意思淡薄。农民传统思想意识仍很大程度上制约新时期下的农地流转，“恋土”情结较浓、求变意识较弱、土地流转意识相对淡薄，以及对《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等政策性法律法规了解有限，对流转主体享有的权力和履行的义务认识不足，表现在流转积极性不高、“打工不行，回家还有一亩二分地”等传统思维上。根据对农户调查的抽样统计，农民意愿转出土地的由2004年的43.7％下降到2007年的5.6％。究其原因：一是土地绝对收入逐年增加、优惠政策对土地流转的逆向激励。近年来随着粮食类产品价格的普遍上涨，土地的亩均净收入绝对数呈增长态势。国家逐年增加“一免三补”力度，直接惠及土地承包权所有者，而非土地实际经营者。频繁的政策调整和基层政府职能的缺位、越位和错位，导致农民对转出土地的补贴力度和受惠人心存疑虑，尤其是对土地的长期稳定流转更为谨慎。二是典型流转成功案例不具有示范效应。现有的成功流转案例具有较强的地域性，不具有普遍性，难以形成示范效应。三是基层政府的公信力缺乏。部分地方政府出于比较收益的考虑，推进辖区土地流转，但是由于农民对土地的强烈自主意识、流转程序或过程影响农民利益、长期的主客观因素导致对基层政府难以信任，行政因素推动的土地流转鲜有成功典型。

（二）农村社会保障体系尚处空白。社会保障体系不健全主要通过强化土地的社会保障功能、限制农村剩余劳动力的稳定有序转移两种路径影响土地流转。我国当前社会保障水平低、覆盖面窄的局面短期内难以显著改善，无论是留守在农村的农民还是进城务工的农民工都难以被纳入社保体系中，强化了农地承担的最后保障职能，决定了农民对土地流转的谨慎性，难以按经济收入最大化原则来优化配置农地资源，导致“有人无田可耕、有田无人愿耕”并存的状况。农地流转的区域性特征佐证上述判断：东部发达地区非农就业机会多，土地社会保障功能相对弱化，农民对农地的依赖减轻，土地容易流转且具有时间上的稳定性。而中西部土地流转的进程远远滞后于其农村劳动力向非农产业转移的进程，流转期限多为不定期或短期，长期流转的多为非耕地。

（三）农村剩余劳动力稳定有效转移难。农村剩余劳动力转移是农村土地使用权供给增加的必要条件之一；农村劳动力转移能否导致农地使用权供给增加，尤其是长期使用权供给增加，则受转移类型的制约。从这一角度可将农村劳动力转移划分为有效转移和无效转移。有效转移指从事非农产业的农民与土地经营完全分离，从而能够扩大土地使用权转移的供给，促进其流转规模的扩大；无效转移则指主体虽然从事非农产业，但仍未与土地经营分离，保持兼业化态势，从而很大程度上限制土地的流转和规模经营。在现有经济社会发展体制的缺陷难以短期内消除的情况下，农村劳动力入城，往往短期能进、长期难留，多数为无效转移，表现为农闲外出务工、农忙返乡忙种抢收。此外在土地资源极度稀缺的状况下，土地增值功能预期上涨，土地所有权或使用权的重新购置难度加大，农户放弃土地使用权的动力也就不足。

（四）土地碎化。土地肥瘦搭配、远近均摊的家庭联产承包责任制，造成土地大规模破碎；“30年不变政策”前的多次调整，加剧了土地碎化程度。巢湖市2005年户均土地块数为6.13块，规模在0.5亩以下占43％，规模在1亩以下的占62％。全国2003年户均土地块数为5.722块，规模在0.5亩以下占49％，规模在1亩以下的占68％。土地碎化导致批量连片土地涉及多户农户，增加土地转入的交易成本，同时制约了农业机械的采用、新技术的推广和规模化生产，限制土地经营效率，土地使用权大规模成片流转的转出难度加大。

（五）交易市场不完善。其表现，一是交易成本过高。由于缺乏规范的土地流转体系，供求双方市场交易成本过高。潜在的规模经营需进行相关的信息搜寻、与农户和地方政府（行政村）等相关主体进行协商、在契约期内相关主体对合同条款的遵守，都导致交易成本升高。二是中介组织匮乏。类似于土地信托的土地流转中介组织和信息平台远未建立，并从供给需求两方面影响土地流转：流转土地供给方难以按市场化的程序、价格和方式处理土地资源；流转需求方则缺乏信息搜寻手段，难以找到适合其经营的土地规模和地理位置，从而导致土地市场供求双方的割裂。三是流转手续不规范。农村土地流转的主体具有自发性、形式具有随意性、争议难以协调。农村耕地大多为农户对农户模式，相互间自愿自发进行土地出租和承包，且协议多为口头形式，即使建立书面协议的，对双方权利和义务等条款的规定也不完整，行政村缺乏必要的规范管理。在土地耕种周期内中，还出现协议难以执行等诸多问题，如出租人返乡要求提前结束租借协议，或自然灾害等因素导致承租人难以偿付租金。

（六）金融支持不足。现行金融体系在贷款管理、金融产品创新方面都存在“重城市、轻农村”的问题，农村规模经营主体的金融需求长期得不到满足，农村土地抵押一直是形式大于内容，促进土地流转的土地金融制度设计基本处于空白状态，金融因素的作用在土地流转上没有实现由制约向推动的转变。

三、加速农村土地流转的政策建议

当前，中西部广大农村地区土地流转尚处于初级状态，其自发性、成长性、阶段性、原始性的特征，决定了对土地经营效率提高和增收农民的作用发挥得有限。各级政府除了做好推进城镇化建设、完善农村社会保障、加快农村劳动力转移和服务型政府建设等各项有利于农村土地流转的相关工作，还须采取更加明确和针对性的措施来促进土地流转健康有序发展。

（一）因地制宜，选择适度规模经营模式。适度规模经营即土地耕种主体在一定的物质技术和政策条件下获得与之相匹配的土地规模，以实现单位土地经营边际效益和规模经营效益最优化。我国农村地域广阔，农业生产条件千差万别，这决定了适度规模经营难以用一个统一、量化的标准来度量，而应该立足各地实际，本着有利于提高农业的机械化作业程度，有利于提高农业的科技含量，有利于提高农业的比较效益，有利于在更大程度上解放农业劳动力，有利于社会主义新农村建设等实际需要来加以确定和衡量，并随着农村劳动生产力提高和农业自然条件的改善而适时调整。

适度规模经营可供选择的模式有：1.土地股份合作经营。将集体土地和资产折股量化，根据社员的土地承包权明确股份并以此分红，对外则是将入股土地实施统一规划、开发、经营。2.承包大户经营。通过农户自愿流转或通过投标承包集体土地实现规模经营、集约化生产，造就一大批种植业、养殖业大户，为更高层次更大范围流转培厚基础。3.农民专业合作组织带动。由生产类似农产品的农户自愿参加组成的专业合作经济组织，为入社农户提供统一的产前生产资料供应、产中统一耕种和管理、产后统一收割和销售服务，推动专业生产，提高生产规模和效益。4.农业产业化经营带动。以产业化龙头企业为依托，龙头带基地，基地联农户，实施区域生产、加工、销售一体化，形成具有特色和市场竞争力的区域性优势农产品主导产业。

（二）进一步规范农村土地流转。农村土地流转事关农村经济社会发展大局，事关农民切身利益，事关农村社会稳定。因此要按照《中行人民共和国土地承包法》等相关法律法规要求，遵照农民意愿，建立市场化运行机制，做到流转程序合法、合同规范、手续完备，明确流转面积、价格、期限以及双方的权利和责任等内容，流转合同须经过乡镇农村土地管理部门认证或公证机关公证。对业已流转土地，重新规范土地流转合同。

（三）设立组织制度保障，提高土地流转效率。限定政府边界，强化服务管理职能。将土地流转作为基层政府的重要职能和考核指标。加强对辖区土地流转的调查研究，指导规范流转双方的合同内容和签订，监督其实施，建立科学合理的农业土地用途分类与管理制度及土地登记制度。推行土地托管等中介组织和信息平台，其职能界定为连接转出与转入，促使土地经营权的价值实现。

（四）强化金融支持，疏通资金融通渠道。各涉农金融机构要研究出台促进农村土地有效流转和规模经营的金融支持措施，创新和投放与之相适应的金融产品。要进一步加大对三农的信贷投入，努力为农业信贷主体提供产前、产中、产后信贷服务，以满足农业生产对信贷资金的合理需求。信贷结构上，注意向种养业大户和规模经营者倾斜，满足其规模经营的大额资金需求。研究和开发适合农业生产特点的农业信贷产品，在严格控制风险的前提下，大力推广“浮动抵押”这一法定抵押担保形式，有效解决农业经济活动中抵押担保不足的问题。积极尝试建立土地规模经营保险基金制度等相关农业保险措施。

（1）数据截面为2007年7月，本文中如没有特别说明，数据均为2007年7月末，下同。

（2）经济发达的东部地区或大城市周围，承包主体除农户外，还有工商企业、科研机构和部分城镇居民。

（3）据农调队对农户的调查，65％将其排在第一位。

（4）农民现行收入中外出务工收入占绝对比例，2007年末辖区约为72％，种地绝大部分则是为保证口粮和食油。

（5）规模经营中部分外地种田能手来承包，多为水稻等传统性农作物。

[1] 福山.信任、社会美德与创造经济繁荣[M].海口：海南出版社，2001.

[2] 贺振华.农村土地流转的效率分析[J]. 改革，2003（4）：87-92.