农村土地流转申请书

2024-09-26

农村土地流转申请书（精选8篇）

农村土地流转申请书篇1

农村土地流转示范申请书（省级）

xx省扶贫办：

xx镇xx村位于xx市东部，距xx市区16公里。属丘陵地带，村里地貌七沟八梁，以盛产酥梨闻名。改革开放以来由于实行土地联产承包责任制，好地，赖地，远地,近地，园地，白地，水地，旱地相互搭配以人为单位的分配方式，把xx亩本来靠天吃饭零散破碎的耕地，切割成无数块难以规模经营的小块地。大部分青壮年农民看着收入微薄零散的土地无可奈何，发出深深的叹息。为了养家糊口他们只好背井离乡外出打工，变成了离土离乡的职业农民工，他们在城市住的最差，干的最苦，赚的最少，但是相比在家种地还是要强的多。致使大部分青壮年走上了外出务工的路，由于土地的零散误工误时，在加上青壮年大部分外出打工，零散的土地就是白给人也不愿意经营，走不开的青壮年宁愿在农闲时出外务工也不愿意去耕种别人的撂荒地，土地收入逐年下降，土地流转在山区农村成了很难破解的难题，长期这样下去，土地撂荒会越来越严重，目前xx村百分之三十的土地出现严重撂荒，每年直接经济损失约16万元。

xx村现有人口xx人，18岁以下的未成年xx人，18-65岁的青壮年xx人，65-69岁xx人，70-79岁48人，80-89岁xx人，xx岁老人x人，半丧失劳动力和完全丧失劳动力的老人共计xx人。其中外出打工的青壮年2xx人。

外出经商打工的人员，真正有所成就的凤毛麟角，绝大多数在城市没有固定的工作，没有自己的住房，他们面临着租房寻找工作，上养老人下育孩子的双层压力，一天的劳碌也就是刚刚解决一家人的温饱，一旦娶妻购房都会债台高筑。年轻人普遍出现一种思潮，宁愿在外混饭吃，不愿回家种田粮，偶然有人回家，很少有替父母下地干活的人，长期这样下去，农民断代土地荒芜很快会摆在我们面前。

留守老人xx人少部分靠农村低保为生，大部分靠自食其力来养活自己，靠儿女接济过活的微乎其微，低保成了留守老人追逐的梦想。更令人担心的是出现了有钱有权的人和留守老人争夺低保的怪现象。民心散了，土地荒了，埋怨政府的人越来越多了。

留守儿童xx人全靠父母打工养活，很多未成年因为父母收入低，过早的辍学步入打工行列。

留守农民男女劳动力现有xx人。拥有土地xx亩，其中退耕还林xx亩。现有耕地xx亩。

目前留守农民收入状况，退耕还林xx亩，每亩过去国家补助xx元，现在每亩补助xx元，就按xx元计算总共xx元，《其中一部分退耕还林款由外出打工人员领取》。xx亩耕地除去撂荒的三分之一，每亩按纯收入500元，共计318333元，两项共计468413元。留守农民每个劳动力人均年收入1959元，另有7个养殖户，由于资金的短缺每户平均养羊50只，每户平均年收入在40000元以上，共计280000元，加养殖户收入劳动力年均收入仅有3131元。仍然处在贫困线以下。加未成年，老人342人，人均收入xx8元。外出务工人员基本解决温饱，家里的留守老人，留守儿童和留守农民仍然挣扎在贫困线以下，长期这样下去贫穷不仅不会改变，而且会继续延伸。

按国家规定家庭农场xx亩起步，全村xx亩土地，仅够xx户建立家庭农场，xx户农场主每户按两个劳动力计算共计xx人，留守农民xx人就会有xx个留守农民成为雇农。在人多地少的贫困山区家庭农场很不现实，用建立家庭农场的方法流转土地，将会使族群分化，激化村民之间的矛盾，进一步拉大贫富差距。

近十年来，随着我国工业化、城市化的快速推进，农村经济社会发生了很大的变化。特别是农村三要素（资金、劳力、土地）快速流向城市和工业部门，农村出现了留守妇女、留守儿童、留守老人等三留守现象，农业副业化、农民老龄化、农村空心化日趋明显。“谁来种地？”“地怎么种？”的问题已严峻地摆在我们面前面对贫困的山区农民，面对收入低微零散的土地，如何解民怨，如何让留守人员的收入增加，如何寻找一条山区农业发展的新路子，摆在了我们各级政府的面前，为此xx村村委会特提出如下申请；希望得到各级政府的关注。

一；以村为单位成立合作总社，总社制定全社的发展规划及发展目标，为分社统一购买化肥，农药，籽种，最大限度的降低农民的生产成本，组织农副产品的统一购销，让一家一户的农副产品在保质保量的基础上走进市场。为农民增收奠定有力基础。

下设五个分社。每个分社社长兼职合作总社付社长，在外出经商务工人员中间筛选五位销售社长，分社根据工作流程，制定按劳取酬的分配方案。

二；留守老人留守儿童和外出务工人员的土地由合作社代耕，留守农民以地入股。进行土地连片整理。

三；18岁以下的未成年和65岁以上的老人由民政局给以低保补助。只有老人孩子放弃土地，土地才会进行合理流转。

四；合作社人员由18岁以上的和65岁以下的人员组成。

五；外出务工人员年龄在18至65岁之间的土地，由其所在的合作社代耕，在自己打工返乡期间，可以向所在合作社提出参加劳动申请，逐步培养年轻人种田的意识，劳动报酬由合作社统一制定。在彻底放弃外出务工的情况下，合作社在下一年度无条件接受成为社员。

六；在合作社的组建上，外出务工人员和留守农民进行合理搭配，以免造成人员搭配不均衡的现象，让每一个合作社互利合作公平竞争。站在同一起跑线上。

七；根据当地情况农民以种地很难跨越温饱线，只有因地制宜，走种养加一条龙的产业发展模式，由合作总社调配土地，统一提供养殖场地，政府提供圈舍水电的投资约需xx万元，按现行国家对养殖扶持资金每头在xx到xx元之间，全村可争取xx万元。农民自己筹集一部分，银行贷款解决一部分，每个合作分社分别成立一个xx头到xx头的中型种羊繁殖基地。把养殖头数控制在秸秆合理利用的范围，以免盲目发展造成饲料紧缺，按目前情况每年每只羊收入xx到xx计算，仅此一项每年每个合作分社就可盈利xx到xx万。全村盈利xx万至xx万元之间。

八；养殖基地建成发展不仅促进了本村经济的整体提升，而且产生的大量有机肥，为无公害有机食品基地的建设，提供了可靠的有机肥源。为一村一品的发展奠定了坚实基础。

九；利用当地资源和科学技术，建立无公害有机食品生产基地，提升农产品档次，为农民增加收入提供可靠保障，具了解目前在全国各地，有机食品的价位最低是普通商品的二到三倍，xx村平均每年生产酥梨xx万斤以上，每斤价位提升两三倍全村约增加收入xx到xx万。

十；有机食品基地具体实施办法；

1，因为养殖基地提供了大量的有机肥，在梨树肥料的使用上，可以彻底杜绝化肥的使用。

2，由合作社统一部署农药的喷施，严格掌控在花前花后病虫害主要发生期。

3，由政府主导购买太阳能杀虫灯，每个杀虫灯可控制20亩病虫害的发生，全村xx亩土地需杀虫灯xx套，每台杀虫灯市场价位在xx元左右，需投资xx万元。后期病虫害防治交由太阳能杀虫灯进行。

4，向有关单位申请有机食品生产基地证书，为产品走向市场提供可靠保障。

十一；，政府提供资金修宽修好各岗道道路，为合作社发展铺平道路，道路的修宽和养殖基地的建立使全村秸秆得到合理利用，为今后防火减灾提供有力保障。

十二；养殖基地和无公害有机食品基地的建成投产，将会每年给xx村带来xx多万元的收入，后续加工产业链的形成不仅解决了本村剩余劳动力，同时给邻村的剩余劳动力带来了就业机会。一年跨越温饱线，二年奔上小康路，三年彻底取消贫困户，让国家投入的低保更好的为老弱病残服务。

为了寻找山区农村农业发展的新路子，希望得到各级政府和有关单位的大力支持。只要大家齐心协力，紧密合作，贫困是能够改变的，是很容易改变的。

特此申请

xx市xx镇xx村村委会

农村土地流转申请书篇2

一、土地流转的主要形式及问题

随着国民经济的快速发展以及工业化进程的加快, 城市对农村剩余劳动力的引力逐渐加大, 农村大量剩余劳动力特别是青年劳动力开始向城市与城镇转移, 留守农村的主要是老、弱、妇、幼, 这些留守人群无力以及基于机会成本的比较不愿对承包的土地进行耕种, 各地均出现土地流转的现象。

(一) 土地流转的主要形式

根据一些专家学者的调查研究, 各省市均存在土地流转的情况, 一些地方政府也相继出台了一些促进和规范土地流转的政策, 当前, 土地流转的主要形式有以下几种:一是转包, 主要是承包农户将自己承包的土地的部分或全部根据协议以一定条件发包给第三者。二是出租。通过收取一定的租金将土地出租给其他承租人。三是换。承包方之间为了方便土地耕种, 对同属于一个集体经济组织的承包地交换土地承包经营权。四是转让。土地所有人将土地承包经营权有偿或无偿的转给其他人。五是股份合作。农地承包方自愿联合起来, 用土地承包经营权入股, 农民全部或部分放弃土地经营, 由集体经济组织或者专业的土地经营者统一支配土地从事农业生产, 农民分享土地股权收益。六是其他形式。除以上几种形式以外的农地流转形式, 例如, 土地信托以及土地季节性流转。

土地流转一方面盘活了存量土地, 使稀缺的耕地资源得以有效利用, 另一方面, 土地流转同时又促进了土地的集约经营, 使土地的规模效益得以发挥出来, 使农地的使用效率大大提高。土地流转在现实的运转过程中, 流转形式不仅呈现多元化趋势, 流转方式也开始逐渐规范化, 农户在流转过程中, 普遍通过书面承包协议来确认土地使用权的转移。

(二) 土地流转过程中存在的问题

1. 土地流转后耕地性质发生变化

一些土地流转后, 承包经营土地的农业公司以及种粮大户, 为了实现经济利益的最大化, 将流转后的土地不再种植粮食, 而是改种其他经济作物或者是进行其他非农性质的使用。一些土地流转的需求方为了短期内提高收入, 大量使用化肥、农药, 不对耕地进行轮作、休耕等保护性使用, 使耕地的肥力下降。一些有实力、有背景的公司甚至将流转后的土地搞所谓的农业特色旅游以及变相的房地产开发。土地流转后, 农村耕地的粮食种植性质以及非农用途的改变, 将会逐渐减少粮食的耕种面积, 在发生严重自然灾害的年份, 农民的粮食供应将会出现困难, 并且, 由于粮食种植面积的下降以及耕地非农用途的使用, 对农民的雇佣将会减少, 严重影响农民的工资性收入, 对农民的权益造成损害。

2. 农民的土地流转权益受到损害

农民通过让渡土地承包使用权而取得的各种收益就是土地流转权益。土地流转一般根据依法、自愿、有偿的原则进行, 土地流转收益主要根据土地流转市场的价格来确定。农民获得的土地流转收益既可能高于自己的种粮收入, 也可能低于自己的种粮收入, 无论是何种情况, 只要是按照市场价格获得土地流转的对价, 农民的土地流转收益即可确认获得公平保证。但是, 在实际的土地流转过程中, 由于信息的不对称, 农民对于土地流转的均衡价格无从知晓, 一些大的农业公司以及种粮大户对于市场信息的获得充分性要远大于一般农户, 这些农业公司以及种粮大户在土地流转交易过程中占据明显的主动地位, 他们往往压低土地流转交易价格, 诱使农民低价转让土地。一些地区的土地流转的转包费和租金甚至不到100元, 有些地区甚至出现农民为了不放弃土地承包经营权, 将耕地无偿转让给他人的情况。有些代理农户进行土地流转的村组织, 还擅自违规截流农户的土地流转收益。这些都对农民的土地流转权益造成了损害。

3. 农民土地流转的长期利益诉求受到忽略

农民在土地流转过程中是否能够公平合理的享有土地流转的收益, 实现土地收益的最大化是实现土地规范有序流转的基础和前提。土地是农民生存之本, 农民的就业、养老、医疗的实现主要依靠土地来实现。农民的土地流转主要是获得短期的较少的收益补偿, 收益形式主要是租金收入, 很少能够通过土地流转参与企业经营或者获得企业长期利益分享的机会, 农民土地收益的长期性受到忽视。

三、保护农民土地权益的对策

土地流转是实现现代农业的客观需要, 也是提高土地使用效率, 改变当前土地使用过程中存在的撂荒、粗放经营使用效率低下的主要途径。在土地流转过程中, 如果忽视农民权益的保护, 将会极大地挫伤农民土地流转的积极性。推进土地流转的规范、健康、有序的进行, 就要在土地流转过程中严格坚持依法、自愿、有偿的原则, 主要应该从以下几个方面进行。

(一) 制定和完善关于土地流转的政策和法规

土地流转过程中, 农民权益有效保护的核心是法制建设。我国关于土地权属的主要法律有《宪法》《物权法》等, 在我国1982年《宪法》中明确规定农村土地为农村集体所有, 并相继制定了一系列关于土地承包、流转的相关政策。虽然这些政策法规建立了农村土地权利关系, 但是, 农民土地权利的行使在现实中还存在诸多问题。特别是由于历史的原因而形成的城乡二元结构, 在城市扩张背景下的土地强行征用, 使农民的土地权益享有成为幻想。特别是国家关于土地一级市场的垄断, 造成土地一级市场的转让收益仅仅是政府享有, 农民不能合法的开发自己的土地来获得相应的权益。为了解决这一问题, 2004年10月28日, 国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》, 规定“在符合规划的前提下, 村庄、集镇, 建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法流转。”2012年, 中国共产党的十八大报告中明确提到“集体收益分配权”, 并与农民的土地承包经营权、宅基地使用权两类用益物权并称, 予以中央政府的政策强调以及进一步保护我国农民基于集体土地所有权而享有的收益权能。2013年11月, 党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》, “在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价;建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制, 合理提高个人收益;完善土地租赁、转让、抵押二级市场;在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下, 赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能, 允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”。但是, 目前关于土地的立法以及政策性规定, 在农民的土地所有权的确立上还没有形成突破, 而所有权是农民享有一切权益的基础和源泉。土地是农民生存之本、农业经济的基础, 农民享有充分的土地权益是维护农村以及社会长期稳定发展的前提。目前, 关于土地征用后的补偿缺少细化的规定, 可以学习其他国家的先进经验, 制定《补偿法》, 依法、合理、规范补偿征地农民的权益损失,

(二) 培育土地流转中介组织, 促进土地流转市场发展

土地流转无论采用何种形式, 都需要一个规范、具体、明确的土地流转程序。当前的土地流转主要是转让个体与承包个体私下通过口头协议或者书面协议、合同完成。由于农民的法律意识淡薄以及由于自身素质的限制, 合同条款对于双方的权利义务归属不明确, 合同一般不会经过公证, 一旦发生纠纷, 农民的合法权益将会受到损害。由于土地流转的信息不对称, 农民对于土地租赁方信息的获得仅仅依靠邻里、朋友、亲属之间的交流获得, 对于土地流转的市场价格仅仅依靠自己的经验判断, 由于农民的信息有限, 在土地流转的谈判过程中常常处于被动地位, 农民的权益常常受到损害。土地流转市场的建立与发展, 需要培育土地流转中介组织, 为土地流转的转让方以及租赁方提供一个信息交流的平台, 农民通过这个平台可以获得关于土地流转的各项交易信息以及了解关于流转交易的各项法律、法规、政策规定, 可以降低土地流转的交易成本, 极大地促进土地流转的公平交易, 并且通过中介组织的专业化的服务, 使土地流转工作依法、规范、有序的进行, 并在此基础上, 形成一个高效运作、服务周全、管控有效的土地流转机制。

(三) 完善农村社会保障制度建设, 促进农村土地自由流转

农村社会保障制度的建设和完善是农村土地自由流转的关键环节, 农村的土地承载着太多的责任和功能, 一旦失去土地, 农民的生存将会面临极大的问题, 农民很难在这种情况进行土地流转、放弃土地。我国目前已经开始建立城乡统筹的统一的养老保障体系, 但是, 由于区域性的平衡, 城乡之间的养老保障标准还有较大的差距, 农村医疗保障、生活保障水平距离现实以及农民的期望还有较大的差距, 中央政府和地方政府应该合理划分农村社会保障的责任, 根据财力合理安排、筹划、有计划地推进和提高农村社会保障水平, 逐步减弱和消除土地的社会保障功能, 解除农民和社会相关利益主体对土地自由流转的顾虑。

参考文献

[1]杨志平, 刘军, 张为杰.农民工社会保障状况的考察、思考与政策选择——以辽宁省为例[J].哈尔滨商业大学学报:社会科学版, 2012 (6) :28-36.

[2]杜明义.农地市场完善与农民土地权益保护[J].商业研究, 2012 (10) :173-177.

农村土地流转申请书篇3

【关键词】农村土地流转现状问题对策

1.农村土地流转的现状

伊通满族自治县位于吉林省中部,是吉林省粮食主产区。现有15个乡镇,37万农业人口,18万个农村劳动力。拥有耕地面积97749公顷,其中家庭承包地94956公顷,预留地3329公顷。伊通县在1997年末至1998年初完成了农村土地第二轮承包工作,签订延包合同99175份。到2009年初,全县共实现土地流转面积8328公顷,流转户数10531户。

伊通滿足自治县土地流转呈现如下特点:

1.1流转总量少流转户数占全县总户数的1/10,流转面积仅占全县耕地总面积的8.5%。

1.2流转方式以转包为主在全部土地流转中,转包方式流转的7234户、6803公顷,分别占流转总量的69%和82%;出租方式流转的1871户、1052公顷,占流转总量的17.8%和13%;互换方式流转的49户、52公顷,占流转总量的0.5%和0.5%;转让方式流转的293户、207公顷,占流转总量的2.7%和2.5%;其他方式流转的1084户、214公顷,占流转总量的10%和2%。

1.3流转期限以短期为主流转期限为1年的2763户、2346公顷,占流转总量的26%和28%;流转期限为2～5年的5869户、4785公顷,占流转总量的56%和57%;流转期限为6～10年的661户、569公顷,占流转总量的6%和7%;流转期限为10年以上的1238户、628公顷,占流转总量的12%和8%。

1.4流转数量逐年增加据统计,《中华人民共和国农村土地承包法》颁布实施以来全县土地流转数量是2003年1050户、1204公顷;2004年1600户、2512公顷;2005年4975户、2970公顷;2006年4480户、3881公顷;2007年4791户、4050公顷;2008年10531户、8328公顷。2008年流转户数是2003年的10倍,流转面积是2003年的6.9倍。

2.农村土地流转存在的问题

2.1市场服务体系不健全表现为没有土地流转服务机构、供求信息不畅。土地流转基本处于自发状态,流转的对象基本为农户之间或亲戚、朋友。

2.2农户土地流转意愿薄弱由于经济发展和收入来源的限制,农民对土地的依赖程度较高,在目前仍然缺乏有效生存保障的前提下,农民难以舍弃土地,不愿将土地流转出去;近年来,中央粮食直补等惠农政策的实施和粮食市场价格的上涨,很大程序上提高了经营土地的收益,土地更显珍贵;由于科技的进步和农业社会化服务的发展,经营土地的劳动时间大大减少,农户更容易实现对土地的家庭经营。

2.3缺少流转主体目前全县农业产业化龙头企业、农民专业合作社及农业大户数量少、实力弱,对土地流转的牵动作用小,极大地限制了土地流转进程。

2.4劳动力转移困难项目经济少、二三产业不发达和农村劳动力就业门路窄、不稳定等因素,使农村劳动力难以从农业生产中大量转移出去,客观上限制了土地的流转。

2.5流转程序不规范近几年全县土地流转的形式主要是户间协商,土地流转的随意性较大。突出表现为流转合同内容不全面、手续不完备、没有通过村组同意或备案,甚至只有口头协议。从而使得土地流转纠纷的不断增加。

3.做好土地流转工作的对策

伴随农业产业化、规模化、专业化、区域化生产的推进,实现土地较大规模集中是未来现代农业发展的必然趋势和要求。综合分析全县土地流转现状、特点及存在的问题,政府部门和村委会应从以下几方面做好土地流转工作。

3.1做好土地流转的宣传和引导在目前总体推进条件尚不成熟的情况下,全县的土地流转应采取渐进式的发展思路。当前最重要的是做好宣传和引导,让农民了解与土地流转和农民权益保护的相关法律法规及政策规定,促进农民由传统思想向现代思想转变,积极参与到土地流转中来。

3.2建立服务中心和信息库以县、乡农经部门为依托建立农村土地承包经营权流转服务中心和信息库,为农民提供流转市场信息、咨询、预测和评估等各项服务,建立健全土地承包经营流转市场,促进农村土地流转和规模经营的快速发展。

3.3积极为土地流转创造条件尽可能的为农民提供进城务工定居服务;大力发展二、三产业,提高农村劳动力转移率和就业稳定性;教育农民,努力把传统农民改造成现代农民,为土地流转实行规模经营创造充分必备的条件。

3.4积极培育流转主体加大对农机专业队和农机大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、农村能人和返乡创业者的扶持力度,使其在土地流转中发挥突出作用。

农村土地流转申请书篇4

以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石。允许开展农村土地承包经营权流转（以下简称“农村土地流转”），是党的十七届三中全会精神的重要内容，是转变农业经营方式、推进农村改革与发展的要求。

我们举办这次讲课主要是让大家充分了解国家的有关政策，了解农村土地流转的具体内容；也是为了使大家能够更多更好地参与农村土地流转，不断扩大生产经营规模，实现农业增效，带动农民增收，为推动我县农村经济发展做出更大的贡献！

农村土地流转概述

1、什么是农村土地流转

农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

通俗点讲，就是承包农户对自己家庭所承包的土地，如果自己不愿意直接经营，可以按自己的意愿与他人协商答成协议，将所承包的土地部分或全部再次转交给其他人耕种，自己可以从中取得一定的利益。

2、推进农村土地流转的重要意义

农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。通过土地流转有利于促进农业结构调整，实现农业的规模化、集约化经营和专业化生产；有利于土地、资金、技术、劳动力等生产要素的优化重组；有利于加快城乡一体化建设，推动城乡经济的协调发展，同时土地流转还为二、三产业的发展和农村劳动力转移提供了广阔的空间。

一是有利于完善农民土地承包经营权能，发展好，实现好农民土地承包权益；

二是有利于合理配置和充分利用土地资源，促进适度规模经营和现代农业发展；

三是有利于解除农村劳动力非农就业的后顾之忧，促进农村劳动力转移；

四是有利于提高农业效益，促进农民增收。

（说白了，对于咱农民来说，土地流转有利于解放农民劳动力，促进农民获得财产性增收。

一是流出方把地流转出去后，可以到外地打工，现在年轻人一个月在外面挣个四五千，像风正那线厂多，妇女一个月也能拿到2000左右。农民从土地上解放，极大的提高了财产性收入。

二是流入方把土地集中提来，成方连片，形成规模经营，像种子、肥料等农资产品在购买过程中能得到优惠，便于大型农业机械操作，降低了生产成本，提高工作效率，增加了收入。

三是对于咱乡镇和村两委来说，村民都富了，老百姓生活条件都变好了，咱村里的矛盾就少了，村子也好管理了，俗话说的好“为官一任，造福一方”咱成绩也就出来了。）

3、正确把握农村土地流转的基本原则

按照《农村土地经营权流转管理办法》要求，农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

坚持依法、自愿、有偿的原则。依法是前提，自愿是核心，有偿是关健。

所谓依法，就是要要依据《农村土地承包法》和农业部《农村土地承包经营权转管理办法》等法律法规的规定。保持现有土地承包关系稳定并长久不变，始终坚持土地所有权性质不能变，土地的农业用途不能变，家庭承包经营制度不能变。要坚持规范的流转程序，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

所谓自愿，就是“农民自愿”，就是要尊重农民意愿，在双方自愿的基础上流转，确实保障农民长远利益。这是中央关于推进农村土地流转强调的基本精神。能否尊重农民的意愿，是能否顺利推进土地流转的关键。土地是农业中最基本的生产资料，是农民生产与生活赖以存在的基础，要充分尊重农民的选择，绝不可以用强制的办法迫使农民离开土地。所谓有偿，就是流转的收益归拥有承包经营权的农户，任何组织和个人不得截留。

不得改变土地所有权性质和土地农业用途流转期限不得超过承包期剩余年限受让方须有农业经营能力

同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权

4、农村土地流转的主体农村土地流转的主体有：

发包方，即村民委员会或村民组；

承包方，即从本村（组）承包土地的农户；

受让方，即农村土地流转的流入方，可以是农村专业大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、家庭农场等规模经营主体，也可以是其他有农业生产经营能力的组织和个人。

5、农村土地流转有哪些形式

本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

对未进行家庭承包的集体土地、水面等应如何流转对未进行家庭承包的集体土地、水面、“四荒”地、林地以及整治开发的农村闲置宅基地等，经村、组会议讨论研究，三分之二以上村民代表同意，按公开、公平、公正的原则，可以采取招标、拍卖、协商等方式进行发包，承包方依法取得土地承包经营权证、林权证后，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式规范流转。

7、转包与出租的主要区别

（1）承包方与受让方建立的关系表达不同，转包收取的是转包费，出租收取的是租金；

（2）选择受让方的范围不同，转包是本集体经济组织的成员，而出租是本集体经济组织以外的单位和个人。

8、转让与转包、出租的主要区别

(1)转让时承包户须有稳定的非农职业和稳定的收入来源，而转包和出租没有此限制；

(2)转让必须事先提出申请并经发包方同意，而转包和出租原则上只须到发包方登记备案；

（3）转让后新的承包方应当与发包方建立新的承包关系，原承包方与发包方的承包关系终止，而转包和出租继续保持原承包关系。

6、农村土地流转市场发展模式

交易平台推动：即政府投资建立农村土地承包经营权流转有形市场，通过建立流转信息收集、整理和发布体系，健全管理机制，规范市场交易程序，从而为农村土地流转供求双方搭建交易平台。

财政扶持促动：即政府财政设立农村土地流转专项扶持资金，并配合各种政策鼓励农民成片流转土地，实现土地规模化经营。

专业大户带动：即种粮能手、种养大户等专业能人利用自身的技术、资金等优势，对农村土地实现集中连片流转和开发，形成规模经营。

龙头企业拉动：即农业龙头企业为保证原料供应的数量和质量的稳定，从当地农村基础条件出发，以各种方式整合农村承包土地，实现土地流转和规模化经营。

农民专业合作社发动：即以各种农民专业合作社为依托，通过对土地承包经营权进行评估，折合为股份，吸收农民以土地入股，实现统一规模经营，或直接向农户转包、租赁土地，实现规模经营。

农村土地流转情况调查篇5

陈亮法学（2）学号 0707023

5借此寒假期间，本人通过村委会的支持，对农村土地流转情况做了浅陋的调查。要提高农业的产出效率和土地产出率，加快农业产业化的步伐，一个重要的条件是实行适度的土地规模经营，同时优化种植结构，建立具有本地特色的农产品基地。但在土地使用权被分割，规模狭小，并归属于各个农户的条件下，任何一个农户或龙头企业扩大土地经营规模的要求都会遇到其他农户土地使用权流转的限制。如何解决规模经营与分散的家庭土地使用制度的矛盾，是农村改革与发展中亟待解决的重大问题。研究土地使用权的合法有序流转有利于进一步稳定和完善土地承包关系，合理调整农村产业化结构，促进农村经济快速发展，保持农村社会稳定。

一、对当前农村土地制度的现实思考，虽然家庭联产承包制度采取“农村普占”的分散、均田方式，较好的解决了公平问题，但是却未能同时兼顾到效率原则。因此在新时期如何在长期稳定农地承包关系的条件下，逐步建立和完善农村土地使用权流转制度，已成为亟待解决的理论和现实问题。

（一）当前我国农村土地政策的运行情况

20年来，中国农地政策基本稳定，主要有三点：坚持土地所有权；稳定农民承包权；放开土地使用权。但在实施的过程中面临来自两个方面的问题。

首先是政策本身的缺陷，表现在四个方面。一是政策中强调明确集体土地所有权，中国农村集体分为三级：乡镇、村、组。但是土地到底属于那一级集体所有没有说清楚，造成土地承包中经济纠纷和财问题。二是政策明确规定长期稳定农民土地承包权，但在实际操作中没说明什么人有权承包土地，即什么人算是集体组织的成员。所有农民都认为包括新婚嫁娶的每个本村人都天然具有分配土地的权利，导致土地与人口矛盾家加剧。三是规定农民承包土地要承担义务，其中向乡村社会缴纳公共开支，但没有明确提出这部分费用属于地租还是管理费用，这一费用的标准是多少，给农民造成过重的负担。四是90年代以来随着经济的增长速度的提高，被占用农地越来越多，但现行的城市土地不嫩进入二级市场，只有在政府征用土地后转报给土地开发商，这样一来，造成土地增值部分与农民无关，从土地上获利的不是农民，而是中间开发商。

其次，在土地政策的执行过程中也存在三个问题：第一，人地关系的变化是客观存在的，如果更多地强调提高土地生产率，政策应长期不变，而政策规定“要长期稳定，随人地关系的变化大稳定小调整”，这种不稳定的法律语言是人们的理解不同，做法就产生分歧。第二，上级部门下达给基层政府的各种社会、经济任务，给土地政策带来很多问题。既要求办好农村学校、医疗卫生机构等，有没有财政拨款，同时严格控制向农民收取各种费用。作为农村最基层的干部，也是巧妇难做无米之炊，只好利用手中的权力调整土地，高价转让以达到任务标准。第三，乡村基层干部把握政策有偏差。原因有三，一是为了满足权利的要求，在一些地方村委会每换一届就调整一次土地，造成了土地承包关系不稳定，其关键在于30年承包政策只是政策而不是法律，不会有人因违反政策受到刑事处罚；二是为了满足自己的利益，通过土地调整为自己、亲朋牟私利；三是稳定土地承包关系，保障农民生存条件及调动农民对土地的透入积极性，土地作为生产要素有流动的必要性，这是土地政策的最基本考虑，但没有完成实现。

（二）实行土地流转的现实意义

1、较好解决了土地使用权的分散化与土地规模经营的矛盾，实现了农村土地使用的创

新。土地经营规模问题是影响农业生产力发展的重要因素之一，值得我们深入研究。据有关资料介绍，自1965年以来的30年中，世界农业劳动力在劳动力总数中所占比重由54.2%下降到9.1%。中国农科院和南京农业大学等单位研究结果表明，中等规模农业比小规模农业的经济效益和农业现代化程度都将提高一倍左右。改革开放以来，农户家庭联产承包责任制的实施，极大地调动农民的劳动生产积极性，有力的推动农业生产力的发展。从改革成果看，家庭经营制度表现的绩效是很难估量的，它应当是今后相当时间内我国农村制度创新的基础。但进入90年代以来，由计划经济向市场经济转变由农产品短缺经济向买方市场转变的形势出现后，对生产力水平的提高和农业组织化程度提出了新的要求。小规模的土地经营，使农户参与市场竞争常常处于不利地位，半生出小农经济意识，经济规模偏小，劳动成本过高，影响农村劳动力向二、三产业转移，影响结构调整和推进农业产业化等一系类问题，迫切需要一种有效的形式，搞好土地流转既能广大农民利益，又能提高农业生产力水平。

2、把农产品基地建设作为龙头企业的第一生产车间纳入到企业的生产经营循环体系之中，加快农业产业化、专业化、商品化的进程。无论是“反祖倒包”模式，还是公司租赁农户土地实行的规模经营，都是由农业产业化的龙头企业对土地种植作出统一规化，对农田基础设施统一建设，对技术统一指导，对土地产出的农产品实施统一收购或直接加工销售。全部的农业生产过程都是在龙头企业的规划和控制下，为企业下一个生产环节的需要而进行的。

3、培育了一批农业产业化的典型，对发展优质、高效农产品生产起到了重要的示范作用。以本人所在的家乡马桥镇徐周村为例目前行成以葡萄种植为主附带其他经济作物产业化农业，此为村里还引进养鹿技术，形成包含小规模养鹿的综合农业体系，目前徐周村的葡萄在靖江是家喻户晓，已成为靖江农业发展的典型，不仅促进农村经济的发展，还有利于国家倡导的共同富裕的推行，有利于维护社会稳定。

（三）土地流转亟待解决的几个问题

一是加强土地流转的法规建设。土地流转工作涉及农村经济发展和农村稳定，需要有一系列政策法规使土地流转有法可依，出现问题和矛盾可依法解决，但目前指导土地流转的政策法规缺乏，应此应尽快制定《土地承包法》和《农村集体土地流转管理办法》，正式以法律条文的形式确定农村土地的权属。对土地流转的原则、形式、审批程序、主管部门和土地用途、地价及级差、流转期限等方面做出具体的规定。

二是建立和规范土地流转制度。明确土地流转的主体和客体，建立土地流转的市场规则，构建适应使用市场化的土地管理机制，加强对土地流转的规范管理，搞好土地流转的中介服务。鼓励有条件的农民将土地转让、租赁、抵押和入股，在更大的范围内实现土地与资金技术、劳力的合理配置。

三是大力发展乡镇企业，加快小城镇建设，拓宽农村剩余劳动力转移的空间，为农民脱离土地创造条件。

四是深化农村社会管理体制配套改革。改革农村户籍管理的作法，打破农民身份限制，改变农民“恋土”关念。加快建立适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，消除农民离土的后顾之优，为土地流转创造条件

农村土地流转问题研究篇7

农村土地流转是新农村建设过程中的重要工作之一。农村土地流转就是指农户对于土地使用权的流转,是指农户可以将自己拥有的土地流转给需要的农户或组织,但是,自己仍然保留了对于土地的承包权,只转让了土地使用权。近几年来,我国将安徽、广东、浙江、上海、天津等地作为农村土地流转试点,大力推动农村土地流转项目的实施,都取得了不错的效果[1]。一般对于农村土地流转的模式有五种,第一种,土地互换模式。土地互换模式是在同一个组织的农户,为了方便自身的耕种需求,对各自的土地承包经营权进行简单的交换,从而促进了农业的规模化、产业化、集约化经营。几十年前,中国农村对于土地分割的不平等制度,导致了今天农民分到的土地肥瘦不一,这种划分方式留下来的弊端,时刻制约着农业的发展以及农作物产量的提高。第二种,土地出租。在社会主义市场经济的大力推动下,大户、业主或者企业法可以从拥有土地的农户手里租土地的使用权,由双方商议共同决定土地的出租期限和租金的支付方式,这样,农户获得了出租土地经营权的租金,而承租方获得了一定期限的土地经营权,通过这种方式,二者的要求都得到了满足。第三种,土地入股。土地入股就是在土地承包户自愿的基础上,将承包土地经营权分成股份制,建立股份公司。农户凭借土地承包权可拥有公司的股份,并且按照股份多少进行年底分红。产权清晰、利益直接就是这种流转模式最大的优点,农户既参与了公司的经营,又拿到了相对应的利益,可以说,这种流转模式是目前我国在农村土地流转上的新突破。第四种,宅基住房。宅基住房是农村土地流转改革上的一项大胆的尝试,它为建立城乡统一的发展战略铺平了道路。宅基住房就是农户可以选择主动放弃对于农村土地的承包经营权,以此来换取一套城里的住房,并享受城市社保。第五种,股份合作。从表面意义上来看,股份合作其实和土地入股是有着一定的相似之处的,只不过土地入股是个人形式的,而股份合作是农户以土地经营权为股份,共同建立合作社。政府制定了一系列的原则,引导农户建立合作社,合作社将农户集中到了一起,采取统一管理的经营理念。更加方便政府的管理工作[2]。由此可见,不管从哪一个角度来看,农村土地流转都是我国土地使用制度的重大变革。

2 安徽省阜阳市农村土地流转的现状

随着全面建设小康社会的顺利开展,我国在土地使用上也正在进行着改革,其中最为明显的就是农村土地流转制度,眼下,农村土地流转在安徽省阜阳市已经成为了人们茶余饭后的谈资。目前,安徽省阜阳市的农户们分为两种,就是已经依靠农村土地流转变成种植大户的农民,和尚未经过农村土地流转的普通农户,已经体会过农村土地流转制度好的种植大户,现在每天盘算着如何调整生产机构,创造更大的经济效益。而那些普通农户就每天盼星星盼月亮的等待流转,计划着如何通过这次农村土地流转创造更大的经济收益[3]。对于传统的土地流转的五种模式,不管哪一种,都成为了现代农业发展的必然趋势。而且阜阳市政府为了扶植那些种植大户,还制定了很多的优惠项目以及激励政策,根据阜阳市农经站站长高玉臻说:“对于流转百亩以上的大户,市财政每亩补助60元,各县市区的奖补力度更大。”生产上的优惠再加上政策上的激励,通过阜阳市政府积极引导,阜阳农户在很大程度上展现出了对于现代农业发展的积极性和主动性。根据每个地方不同的地理条件和人文环境,还会演化出不一样的土地流转模式。阜阳市就根据传统的五项农村土地流转模式演变成了适用于阜阳市的五项新的农村土地流转模式,分别是新型经营主体带动模式、特色产业拉动模式、现代农业示范园模式、社会化服务模式以及村组织带动模式。时代在不断的进步,我国对于土地的制度改革也要不断的进步,以实现农业产量、经济效益、农户收入三者的同步提升为目标,推动全面建成小康社会的顺利进行。

3 安徽省阜阳市农村土地流转存在的主要问题

3.1 农村土地流转的法律制度和体系不完善

虽然我国正在实施大规模的农村土地流转制度,但是,其实我国在农村土地流转的法律制度和体系上都相当的不完善,土地流转进度缓慢,以安徽省阜阳市为例,从调查来看,还是有不少地方对于农村土地流转的实施还维持着传统的30年不变的政策。只是针对试点地区进行了有效的推行,以及政策上的扶植,但是,在那些看不见的地方,还有着方方面面的问题有待解决。怕麻烦是很多地方政府的通病,因为,一旦实施新的政策就会有很多方面都要加以改进,可是由于平时安逸久了,懒散惯了,因此,那些国家积极出台的优惠项目和激励政策都没有落实到实处,导致农户在实施农村土地流转的时候能够得到的好处少之又少。另外,害怕农户之间的矛盾激化也是地方政府的通病,很多农户并没有接触到新思想,对于土地的流转还是有些抵触,政府就抓住了农户们的这个特点,自作主张的不实施改革,继续执行原有的制度,农户们依然从农村土地流转中得不到任何的好处[4]。

3.2 农村土地流转市场程序不规范

对于农村土地流转市场程序不规范主要表现在,农户的自我保护意识差,法律意识淡薄上面,对于书面合同的认知还不完善,口头协议较多;有些转接农民土地的主体动机不纯,不少是奔着套取国家投资或扶持补贴去的,不规范的市场程序便于他们“暗箱操作”,乐见这种现状;一些基层政府没有积极主动地营造环境,推动农村土地流转市场程序规范化建设。

3.3 农民关于农村土地流转的纠纷多

由于农村土地流转市场制度的不规范、不完善,一些像“土地确权”这样的基础性工作刚刚完成或者正在推进建设之中,在以往的土地流转事务中造成很多农户之间的纠纷。在流转土地的农民与农民之间,农民与流转承包主体之间纠纷较多。农民的文化水平普遍较低,在面对纠纷时应该如何解决,自己多是一头雾水,往往在纠纷处理中,由于对政策信息的了解不对称,多数农民为此而遭受损失。

3.4 农村可用于流转的土地规模小

由于几十年前,中国农村对于土地分割的不平等制度,导致了农民分到的土地肥瘦不一,条条块块参差不齐,农户手中有很多的小土地,却没有集合在一起的土地用于农村土地流转,从而限制了农村土地流转的规模,为农村土地的流转造成一定的难度[5]。

4 促进安徽省阜阳市农村土地流转的主要对策

4.1 健全农村土地流转的法律制度和体系

为了让农户能在农村土地流转的过程中获得更大的利益,因此,我国要加快农村土地流转的法律制度与体系的完善。其实,我国在发达城市的农村土地流转的法律制度和体系上已经相当的健全,问题出在那些我们照顾不到的小地方,法律的条条框框对于这些小地方的约束力并不大,而且对于国家优惠项目和激励政策的落实上也不积极。所以,面对非常地区就要采取非常的解决手段,像是我国政府要经常排除监督人员到每一个地区去定期检查,看看这些地区是否将国家的法律法规以及激励政策落实到实处,只有这样,才能够真正地帮到农户,实现所有的农户都能从农村土地流转中获得利益的目的。[6]

4.2 改善农村土地流转的外部环境

根据农村目前的状况来看,外部环境得不到改善,对于农村土地流转的制约就不会消除,外部环境主要就是农村劳动力转移、农村社会保障、户籍制度改革、农业规模效益以及农村金融制度这五个方面,那么,只要科学的处理好农村土地流转这五个方面之间的关系,就可以彻底改变外部环境,摆脱外部环境对于农村土地流转的制约[7]。

4.3 建立健全农村土地流转的市场制度,降低纠纷

农户之间的纠纷始终是农村土地流转的主要问题之一,农村土地流转必须得到农户的同意,可是很多农户拒绝了这个要求,导致用于流转的土地还达不到地区总土地的一半,造成这一局面的主要原因还是地区政府对于农村土地流转的政策落实不到位,没有给农户解释清楚这一政策会带给他们的好处,再加上对于村民疑问的解答不彻底,导致了农户对于地区政府的不信任,因此,我们要逐渐完善农村土地流转的市场制度,加强对于农村土地流转的优惠项目和激励政策的实施,让农户对农村土地流转重视起来。另外,就是降低农户与农户之间的纠纷,提高农户的法律意识,政府要定期派遣工作人员对农户进行教育,加强他们对于纸质合同的了解,打消他们进行口头协议的观念,从根本上解决农户与农户之间的纠纷[8]。

5 结论

综上分析可知,为了适应新时代的发展,对于农村土地流转的改革已经刻不容缓。只有尽快地解决农村土地流转的法律体系不完善、农村土地流转市场程序不规范、农民关于土地流转的纠纷,以及农村可用于流转的土地规模小等问题,才能发挥农村土地流转真正的效果,让每一位经历过土地流转的农户都能从中得到最大的经济效益,明确自己在今后的农业发展上的方向,加快落实大规模的农村土地流转,促进农业产业的快速发展和全面升级,为稳步提升我国总体经济发展作贡献,确保全面建成小康社会的战略目标顺利完成。

摘要：进入21世纪以来,我国在社会主义经济建设上取得了巨大的成就。为了顺利完成全面建成小康社会的历史重任,党和政府带领我国人民继续着力“三农”,誓将社会主义新农村建设与美好乡村建设落实到实处。通过我国政府和人民的不断努力,取得了一定的成果。随着改革的全面深化进行,农村土地流转问题已经成为现阶段亟待破解的课题,现在就针对安徽省阜阳市所面临的土地流转问题进行深入的分析。

关键词：安徽阜阳,农村土地,土地流转,土地产权

参考文献

[1]杨一帆.我国农村土地流转问题研究[D].长沙:湖南农业大学,2013.

[2]杜珊.城镇化进程中农村土地流转问题研究[D].太原:山西财经大学,2014.

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[5]吕亚荣,王春超.工商业资本进入农业与农村的土地流转问题研究[J].华中师范大学学报:人文社会科学版,2012(4):62-68.

[6]娄亚鹏.新农村建设中的农村土地流转问题研究[D].荆州:长江大学,2013.

[7]张玉梅.我国农村集体土地使用权流转问题研究[D].济南:山东师范大学,2013.

农村土地流转相关问题研究篇8

摘要：土地流转已成为实现农业现代化和促进新农村建设的时代命题。中部农业大省土地流转的实际状况如何，约束土地流转的因素有哪些，如何引导土地流转积极稳妥合理地朝前发展，值得关注。本文通过对较具典型意义的巢湖市的调研，概括了此类地区当前土地流转的一些特征，认为土地流转对土地经营效率提高的预期功能尚未很好实现，对农民增收的作用尚未充分释放。对土地流转不充分的原因进行了分析，并针对性地提出促进土地流转的政策建议。

关键词：土地流转；流转模式；流转土地供求

中图分类号：F301.3 文献标志码：Ａ

改革开放以来，家庭土地联产承包责任制发挥了巨大作用，取得巨大成功。但随着我国经济社会总体上进入新的发展阶段，土地经营管理制度中的规模分散、效率低下等问题已日渐突出。近年来，各级政府出台诸多决策以推进农地流转，虽然取得一定的成效，但是与以农民利益为核心的农村经济社会现实特征尚难有效契合，导致土地流转没有达到相应的政策预期。在中国城镇化和新农村建设全面加速推进过程中，如何有效促使土地流转、提高土地经营效益，以推动农业发展、农民增收、农村繁荣，已成为时代命题。

安徽省巢湖市是一典型的农业市，具有欠发达地区经济社会发展的共同特征，其表现有：工农经济发展脱节，农业资本有机构成较低，新农村建设基础薄弱，存在大量农村剩余劳动力；土地经营方面，则为土地抛荒问题严重、土地流转低效、土地效益低下等。因此，选择巢湖市土地流转为样本进行分析，具有一定的代表性。

一、安徽省巢湖市土地流转现状分析

安徽省巢湖市为典型的农业市，农业人口372.7万人，占总人口比例82.7％；（1）耕地面积387.8万亩，农业人口人均耕地仅为1.04亩。与农业税改前的大面积抛荒、少量的流转以及部分的“倒贴皮”相比，税改后的土地流转呈逐渐扩大态势。2007年7月总流转土地为54.9万亩，占总耕地面积的12.9%，农作物耕种面积已达到总耕地面积的97％。土地流转带动土地利用率的提高，其本身态势见表一。

（一）流转方式多样、传统。该市当前土地流转形式主要有转包、租赁、转让和互换等。其中转包为最主要的形式，占68.4% ，包含直接转包流转和间接转包流转。直接转包流转中，农户直接与承包者达成协议取得相应收益；间接转包流转则农户与自然村或居委会签订协议并从中获取收益分成，自然村或居委会将集中成片的土地与承包经营者签订协议，农户的承包权以及相应的义务不变。其次为互换，即农户之间或农户与农村经济组织之间为便于耕种管理交换承包地块，土地承包的权利义务与发包方（一般为自然村）协议后决定是否转移。再次为转让，即农户将承包期内的土地按照合同协议转让给第三方，转让后的农户其承包权和经营权自动消失。这种形式的性质决定了其发生规模不大，而且在农民法律意识不强、合同程序不规范的情况下，转让后存在纠纷的可能性较大。但是在诸多流转方式中，欠缺了最有发展前途和市场潜力的土地入股模式，显示了辖区土地流转的原始性和滞后性。

（二）流转地域渐进扩大。伴随着劳动力转移由城郊和乡镇向广大偏远农村的渐进扩大态势，农村土地流转也存在同样的地域扩展特征。开始是郊区和乡镇，少数零散农户具有地域优势、信息优势和技术优势等，出现部分劳动力转移，从而导致小范围小规模的土地流转。随着劳动力转移速度加快，以及农业税收的免除和各项优惠政策的逐渐落实、种地绝对效益增加，土地流转出现规模的急剧扩张，地域上逐渐扩大，显示了农村土地流转在新形势下的阶段成长性。

（三）流转对象主体为亲族和近邻。与经济发达地区承包主体多元化态势相比较（2），欠发达地区其承包主体以亲戚、同村居民为主，占总体流转笔数和规模的50%以上。在转出对象上，第一选择亲戚，其次为同村农户，最后为行政村指定人员，实质意义上的市场流转比例不到10％。低信任社会必然导致资源分配存在“差序格局”[1]，在土地流转中表现为与土地承包权所有者有亲近关系者优先得到经营权；交通不便、信息闭塞、成本效益比例失调尤其是市场中介组织的缺失致使外界潜在的承租主体难以有效竞争土地经营权，从而阻碍土地的市场流转。

（四）流转期限以短期为主。辖区流转期限在一年以下的土地流转占总规模51.4％，而适应农业投资周期和稳定规模效益的3年期及以上土地流转占总量不足23％。阻碍长期流转的第一要素为土地潜在的保障功能 (3)，其次是土地的用途在长期流转中可能的改变，第三是土地优惠政策的持续加码，在土地收益重要性逐渐弱化的趋势下 (4)，短期流转则能够保障承包权所有者的主导权和选择权。

（五）流转后的土地仍进行无差异化经营。贺振华认为，[2]土地流转并不会提高土地的生产效率，除非流转后增加了新的生产要素或者原有的生产要素发生了质的提高。辖区土地流转过程中，受制于流转对象、期限、资本等综合因素，对转入土地进行调整以实现较大规模经营的仅占16.4%。(5) 对于绝大部分转入土地，转入者还是在原有零散规模上种植传统农作物，仍实施非差异化耕种，在扭转和抑制了土地抛荒造成长期土地利用率不足的同时，高效农业经济作物和土地规模经营的优势尚未凸显，转入土地非差异化经营反映了流转背后的实质内容：土地效率未能与土地利用率同步提高，印证了相关学者的观点。

二、土地流转的约束因素分析

（一）农民传统思维未突破，流转意识不强，求变意思淡薄。农民传统思想意识仍很大程度上制约新时期下的农地流转，“恋土”情结较浓、求变意识较弱、土地流转意识相对淡薄，以及对《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等政策性法律法规了解有限，对流转主体享有的权力和履行的义务认识不足，表现在流转积极性不高、“打工不行，回家还有一亩二分地”等传统思维上。根据对农户调查的抽样统计，农民意愿转出土地的由2004年的43.7％下降到2007年的5.6％。究其原因：一是土地绝对收入逐年增加、优惠政策对土地流转的逆向激励。近年来随着粮食类产品价格的普遍上涨，土地的亩均净收入绝对数呈增长态势。国家逐年增加“一免三补”力度，直接惠及土地承包权所有者，而非土地实际经营者。频繁的政策调整和基层政府职能的缺位、越位和错位，导致农民对转出土地的补贴力度和受惠人心存疑虑，尤其是对土地的长期稳定流转更为谨慎。二是典型流转成功案例不具有示范效应。现有的成功流转案例具有较强的地域性，不具有普遍性，难以形成示范效应。三是基层政府的公信力缺乏。部分地方政府出于比较收益的考虑，推进辖区土地流转，但是由于农民对土地的强烈自主意识、流转程序或过程影响农民利益、长期的主客观因素导致对基层政府难以信任，行政因素推动的土地流转鲜有成功典型。

（二）农村社会保障体系尚处空白。社会保障体系不健全主要通过强化土地的社会保障功能、限制农村剩余劳动力的稳定有序转移两种路径影响土地流转。我国当前社会保障水平低、覆盖面窄的局面短期内难以显著改善，无论是留守在农村的农民还是进城务工的农民工都难以被纳入社保体系中，强化了农地承担的最后保障职能，决定了农民对土地流转的谨慎性，难以按经济收入最大化原则来优化配置农地资源，导致“有人无田可耕、有田无人愿耕”并存的状况。农地流转的区域性特征佐证上述判断：东部发达地区非农就业机会多，土地社会保障功能相对弱化，农民对农地的依赖减轻，土地容易流转且具有时间上的稳定性。而中西部土地流转的进程远远滞后于其农村劳动力向非农产业转移的进程，流转期限多为不定期或短期，长期流转的多为非耕地。

（三）农村剩余劳动力稳定有效转移难。农村剩余劳动力转移是农村土地使用权供给增加的必要条件之一；农村劳动力转移能否导致农地使用权供给增加，尤其是长期使用权供给增加，则受转移类型的制约。从这一角度可将农村劳动力转移划分为有效转移和无效转移。有效转移指从事非农产业的农民与土地经营完全分离，从而能够扩大土地使用权转移的供给，促进其流转规模的扩大；无效转移则指主体虽然从事非农产业，但仍未与土地经营分离，保持兼业化态势，从而很大程度上限制土地的流转和规模经营。在现有经济社会发展体制的缺陷难以短期内消除的情况下，农村劳动力入城，往往短期能进、长期难留，多数为无效转移，表现为农闲外出务工、农忙返乡忙种抢收。此外在土地资源极度稀缺的状况下，土地增值功能预期上涨，土地所有权或使用权的重新购置难度加大，农户放弃土地使用权的动力也就不足。

（四）土地碎化。土地肥瘦搭配、远近均摊的家庭联产承包责任制，造成土地大规模破碎；“30年不变政策”前的多次调整，加剧了土地碎化程度。巢湖市2005年户均土地块数为6.13块，规模在0.5亩以下占43％，规模在1亩以下的占62％。全国2003年户均土地块数为5.722块，规模在0.5亩以下占49％，规模在1亩以下的占68％。土地碎化导致批量连片土地涉及多户农户，增加土地转入的交易成本，同时制约了农业机械的采用、新技术的推广和规模化生产，限制土地经营效率，土地使用权大规模成片流转的转出难度加大。

（五）交易市场不完善。其表现，一是交易成本过高。由于缺乏规范的土地流转体系，供求双方市场交易成本过高。潜在的规模经营需进行相关的信息搜寻、与农户和地方政府（行政村）等相关主体进行协商、在契约期内相关主体对合同条款的遵守，都导致交易成本升高。二是中介组织匮乏。类似于土地信托的土地流转中介组织和信息平台远未建立，并从供给需求两方面影响土地流转：流转土地供给方难以按市场化的程序、价格和方式处理土地资源；流转需求方则缺乏信息搜寻手段，难以找到适合其经营的土地规模和地理位置，从而导致土地市场供求双方的割裂。三是流转手续不规范。农村土地流转的主体具有自发性、形式具有随意性、争议难以协调。农村耕地大多为农户对农户模式，相互间自愿自发进行土地出租和承包，且协议多为口头形式，即使建立书面协议的，对双方权利和义务等条款的规定也不完整，行政村缺乏必要的规范管理。在土地耕种周期内中，还出现协议难以执行等诸多问题，如出租人返乡要求提前结束租借协议，或自然灾害等因素导致承租人难以偿付租金。

（六）金融支持不足。现行金融体系在贷款管理、金融产品创新方面都存在“重城市、轻农村”的问题，农村规模经营主体的金融需求长期得不到满足，农村土地抵押一直是形式大于内容，促进土地流转的土地金融制度设计基本处于空白状态，金融因素的作用在土地流转上没有实现由制约向推动的转变。

三、加速农村土地流转的政策建议

当前，中西部广大农村地区土地流转尚处于初级状态，其自发性、成长性、阶段性、原始性的特征，决定了对土地经营效率提高和增收农民的作用发挥得有限。各级政府除了做好推进城镇化建设、完善农村社会保障、加快农村劳动力转移和服务型政府建设等各项有利于农村土地流转的相关工作，还须采取更加明确和针对性的措施来促进土地流转健康有序发展。

（一）因地制宜，选择适度规模经营模式。适度规模经营即土地耕种主体在一定的物质技术和政策条件下获得与之相匹配的土地规模，以实现单位土地经营边际效益和规模经营效益最优化。我国农村地域广阔，农业生产条件千差万别，这决定了适度规模经营难以用一个统一、量化的标准来度量，而应该立足各地实际，本着有利于提高农业的机械化作业程度，有利于提高农业的科技含量，有利于提高农业的比较效益，有利于在更大程度上解放农业劳动力，有利于社会主义新农村建设等实际需要来加以确定和衡量，并随着农村劳动生产力提高和农业自然条件的改善而适时调整。

适度规模经营可供选择的模式有：1.土地股份合作经营。将集体土地和资产折股量化，根据社员的土地承包权明确股份并以此分红，对外则是将入股土地实施统一规划、开发、经营。2.承包大户经营。通过农户自愿流转或通过投标承包集体土地实现规模经营、集约化生产，造就一大批种植业、养殖业大户，为更高层次更大范围流转培厚基础。3.农民专业合作组织带动。由生产类似农产品的农户自愿参加组成的专业合作经济组织，为入社农户提供统一的产前生产资料供应、产中统一耕种和管理、产后统一收割和销售服务，推动专业生产，提高生产规模和效益。4.农业产业化经营带动。以产业化龙头企业为依托，龙头带基地，基地联农户，实施区域生产、加工、销售一体化，形成具有特色和市场竞争力的区域性优势农产品主导产业。

（二）进一步规范农村土地流转。农村土地流转事关农村经济社会发展大局，事关农民切身利益，事关农村社会稳定。因此要按照《中行人民共和国土地承包法》等相关法律法规要求，遵照农民意愿，建立市场化运行机制，做到流转程序合法、合同规范、手续完备，明确流转面积、价格、期限以及双方的权利和责任等内容，流转合同须经过乡镇农村土地管理部门认证或公证机关公证。对业已流转土地，重新规范土地流转合同。

（三）设立组织制度保障，提高土地流转效率。限定政府边界，强化服务管理职能。将土地流转作为基层政府的重要职能和考核指标。加强对辖区土地流转的调查研究，指导规范流转双方的合同内容和签订，监督其实施，建立科学合理的农业土地用途分类与管理制度及土地登记制度。推行土地托管等中介组织和信息平台，其职能界定为连接转出与转入，促使土地经营权的价值实现。

（四）强化金融支持，疏通资金融通渠道。各涉农金融机构要研究出台促进农村土地有效流转和规模经营的金融支持措施，创新和投放与之相适应的金融产品。要进一步加大对三农的信贷投入，努力为农业信贷主体提供产前、产中、产后信贷服务，以满足农业生产对信贷资金的合理需求。信贷结构上，注意向种养业大户和规模经营者倾斜，满足其规模经营的大额资金需求。研究和开发适合农业生产特点的农业信贷产品，在严格控制风险的前提下，大力推广“浮动抵押”这一法定抵押担保形式，有效解决农业经济活动中抵押担保不足的问题。积极尝试建立土地规模经营保险基金制度等相关农业保险措施。

（1）数据截面为2007年7月，本文中如没有特别说明，数据均为2007年7月末，下同。

（2）经济发达的东部地区或大城市周围，承包主体除农户外，还有工商企业、科研机构和部分城镇居民。

（3）据农调队对农户的调查，65％将其排在第一位。

（4）农民现行收入中外出务工收入占绝对比例，2007年末辖区约为72％，种地绝大部分则是为保证口粮和食油。

（5）规模经营中部分外地种田能手来承包，多为水稻等传统性农作物。

[1] 福山.信任、社会美德与创造经济繁荣[M].海口：海南出版社，2001.

[2] 贺振华.农村土地流转的效率分析[J]. 改革，2003（4）：87-92.

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