集体土地使用权流转（共9篇）
集体土地使用权流转 篇1
集体土地使用权流转
合同
书
村民委员会 有限公司
集体土地使用权流转合同
流转方（甲方）： 受转方（乙方）： 见证方（丙方）：
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规。甲方将集体建设土地使用权进行流转，转给乙方使用经营，双方本着自愿、平等、有偿等原则，订立本合同。
一、各方当事人、住所 甲
方：民委员会 授权代表： 住
址：
乙
方：有限公司 住 址： 授权代表： 丙 方： 住 址： 授权代表：
二、前提条件
1、鉴于：
A、该项土地流转旨在：开发建设《xxx》项目；B、该项土地现
日
集体土地使用权流转 篇2
农村集体土地使用权流转的原则内涵主要包含两个方面的内涵:一方面, 农村集体土地使用权流转需要贯穿到整个使用权流转的整个历程中, 对流转过程将起到指导性意义, 是使用权流转制度的重要根据。另一方面, 农村集体土地使用自身也起到一定的规范作用。不管是集体性的经济组织、个人还是政府在开展农村土地使用权流转的过程中, 都需要从以下几个原则出发:
1.1 有偿使用原则
农村集体土地使用权流转应该坚持有偿性原则, 这主要是考虑到农民所获得的土地承包经营权既为经营行为, 并体现出社会保障性质与福利性质。
1.2 自愿原则
农村集体土地使用权流转将尊重群众的基本要求。在坚持自愿原则后, 确保广大农民能能参照自身的意愿就能有效转让土地使用权, 根据市场经济规律办事, 这样土地流转才能有效的推行。
1.3 效率原则
在社会主义市场经济体制下, 农村集体土地使用权流转应该将遵守市场规律, 全面考虑到效率原则, 市场可以通过价格控制, 根据竞争的基本原则来有效调控土地使用权并从低效使用渐渐向高效使用转变。
2 确立农村集体土地使用权流转的具体形式
2.1 低价入股
将农村集体土地当成是出资, 一同举办联营企业, 这是通过以农村土地作为资金吸纳的有效路径。农村集体土地组织能参照法律来进行土地使用权联营、入股等多种形式, 来一起举办企业。农村集体土地使用权采取低价入股实际上是土地承包人员或者是具有对土地有永久性支配权的经济组织把土地所有权采用折股的方式和其余的生产要素综合之后出现的经济行为。农民将土地使用权进行入股, 农民自然就成为了股东, 采取这样方式后, 不管农民是否参与种田或者是土地实现增值的潜能多大, 都不再关心土地本身增值的潜能, 都能依托股权来获得土地收益的分配, 为今后实现土地的集中式连片流转奠定了基础。并且, 还能对土地实现企业化管理以及实现市场化运作, 农民可以采取自愿入股的方式, 创建农业股份合作制公司来真正完成土地资源动态配置, 能便于开展土地的规模化经营, 而农民则凭借占有的额实际股份到股份合作制企业来进行投资, 凭借获得股权来参与权益的分配之中, 并且能一起来承担相关的风险。
2.2 转让
转让是变更权利主体, 转让可以采取互换、转包以及赠予等。农村中的集体土地使用权转让, 指的是开展土地承包的人员把还没有到期的土地使用权, 全部转让给土地承包经营者的经济行为, 实际上, 这里的土地使用权转让是在土地承包期中, 将余下的期限进行转让。转包指的是新的土地承包人向原来的土地承包人来履行相关的义务, 原来的承包人再向发包人履行特定的义务, 再由原来的承包人、新承包人一起来承担相关风险, 也就是说新的承包人不和土地的所有人产生直接的经济关系, 双方可按照承包时的经济、社会、技术等多个方面的条件签署新的协议, 来确定双方应有的权利与义务, 在转包期限内, 原来的土地承包所有人使用权在剩余期限内可以采取随机行动, 转让行为在全部完成之后, 原来的土地承包人和所有人主体之间形成的权利、义务也将发生变化, 也就是新的承包人应该承担原承包契约义务, 并且享受到原来承包契约权利。该种形式的土地流转形式因为与土地所有权主体密切相关, 应该获得土地所有人的许可, 并对其加以监督。
2.3 竞价承包
竞价承包指的是, 在农民已经放弃土地的经营权、或者承包权后, 坚持将土地归集体所有, 集体采用行政手段来接管并进行统一管理, 重新进行发包, 但是承包期长短不确定。采用竞价承包本身属于市场行为, 将土地经营权去哪不转入到市场机制内, 将土地直接推向市场, 将竞争导入农田, 对生产关系进行全面有效的调整, 重新确立农业生产内的农户与集体间的关系, 确定双方的责任、义务与权利, 让其更符合当前社会生产力发展的整体要求。
2.4 反租倒包
反租倒包指的是, 农户保有土地承包权的情况下, 由村集体、乡集体对土地进行集中之后, 将集中之后土地, 再租赁给中粮大户或者是一些其他的经营单位, 这样有利于形成规模化经营。
2.5 拍卖未充分利用的土地
拍卖的方式上, 全部引入市场竞争机制, 具体来说, 可以采用以下几种方式:一是, 竞标拍卖, 二是协商拍卖, 三是招标拍卖等。而购买荒地的形式主要包含以下几种:一是, 个体独自购买, 然后进行综合开发。这样做的好处是农户可以从家庭劳动力以及资金实际情况出发, 来购买一定数量的土地;二是, 一起联合起来购买, 进行综合治理。可以由当地的大户牵头, 采用股份合作的方式来购买未利用的土地, 有效弥补了单一个体购买在技术、资金以及劳动力等方面存在的而不足之处, 渐渐产生一些规模效应;三是, 采用集体投资的方式, 进行集中购买, 这能有效弥补资金、技术以及劳动力等方面存在的不足之处, 由集体组织相关劳动力进行统一治理, 之后, 再将其卖给广大农户来进行统一开发。
总之, 农村集体土地使用权流转, 需要在建立农村集体土地使用权流转的有偿使用原则、自愿原则以及效率原则基础上, 采用低价入股、转让、竞价承包、拍卖未充分利用的土地等形式, 提升农村集体土地使用权流转水平。
摘要：农村集体土地使用权流转是切实尊重广大农民的土地使用权, 并可以实现自由流转。文章重点探讨了农村集体土地使用权流转策略, 以期提升农村集体土地使用权流转水平。
关键词：农村,集体土地,使用权,流转
参考文献
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湖南农村集体土地流转调查 篇3
当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段，农村劳动力也正处在由第一产业向二、三产业转入就业的快速时期，农业收入在农民收入结构中的比例正呈现明显的下降趋势，这些都表明农村集体土地流转制度改革的内在条件已经具备。
随着城镇化的加速进行，我国现行的农村土地制度已经不能完全适应新农村建设和现代农业发展的需要，需要进行变革。目前对现有土地制度的变革主要思路是：在农村土地集体所有制不变的前提下，对农村土地的使用权制度进行变更，即实现对农村集体土地使用权的流转。，我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定“土地使用权可以依法转让”，《土地承包法》对承包土地的流转作了具体规定。政府文件及法规对土地流转的规定为我国新的农村集体土地流转制度的建立奠定了政策与法律基础，对农村集体土地的流转具有指导意义。尽管如此，我国的农村土地使用权流转尚未形成规范而科学的运行机制，在一些地区没有有序的进行，其流转方式仍然存在问题。
土地流转进程加快
实行第二轮土地承包之前，土地流转就已经发生，但土地流转的规模小、数量少、范围窄，个别因缺少劳动力而将自家的责任田转包给其他农户，是一种零星、分散式的流转。国家实行第二轮土地承包之后，湖南省于2006年开展了土地承包经营权权证换发工作。到2012年6月底，全省1385.6万农户，已签订承包合同1348.74万份，占97.34%，二轮土地承包30年的政策得到有效落实。随着土地承包30年不变政策的落实，农村经济结构的调整和农村劳动力的转移，促进了农村土地流转，流转速度明显加快。截至2012年6月底，全省耕地流转面积达到1031万亩，占全省家庭承包耕地面积的21.6%，比2008年增长42.1%；林地流转面积624万亩，占林地总面积的3.2%。
在全省流转土地中，有40%以上的面积流转到企业、专业种植大户和现代农庄等。以长沙县为例，全县成片100亩以上的规模流转面积达16.2万亩，占全县土地流转总面积的76%，新增耕地连片100亩以上的流转面积达8.2万亩。其中100～500亩的大户有130家，500～1000亩的有24家，1000～2000亩的有10家，2000亩以上的有5家。
流转形式多样化
全省各地在做好二轮土地承包工作的基础上对农村土地流转进行了探索和实践。目前农村土地流转主要有以下几种形式：
第一种是租赁转包。2012年，湖南省租赁转包耕地面积在30亩以上的种粮大户有11.559万户，与2011年比较，30亩以上的种粮大户共增加1.08万户，其中100亩以上大户增加2515户。
第二种是转让。转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。2012年，全省转让的面积136.8万亩，占土地流转总面积13%。
第三种是入股、联营。入股联营是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。2012年，全省入股、联营的土地面积占土地流转总面积的8%。
第四种是互换。互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换主要是发生在同一集体经济组织内。
流转范围与去向不断扩大
经济社会又好又快的发展极大地促进了农村土地的流转进程，扩大了农村土地的流转范围。当前土地流转范围主要涉及用地类型和用地主体两类：第一种是土地流转由最早的水田扩展到了山林、旱土、渔塘、集体建设用地等土地；第二种是土地的使用权的流转已由原来的在亲戚、同村、同组成员为主的农户之间进行，扩展到外乡、外县、外省。农户不仅与农民专业大户，还与政府部门和工商企业等之间签订了流转合同。
此外，流转的去向也更加宽广。农村土地流向种粮大户、专业合作社、专业大户和涉农企业的面积在不断扩大。以怀化市为例，全市流入种粮大户、专业大户的面积为18.15万亩，占流转总面积的46.6%；全市流入涉农企业的耕地面积有10.1万亩，占流转总面积的25.8%；全市流向农民专业合作社的面积为10.8万亩，占流转总土地面积的27.7%，
由于受到政策因素的限制，在土地流转用途上仍以农业用地为主。
农村集体土地流转存在的问题
调查表明，虽然湖南省土地流转发展向好，但仍存在很多不可忽视的问题，主要表现为土地流转总体规模不大、各地土地流转发展不平衡、流转方式创新不够、流转行为不规范等等。
首先，农民拥有土地的传统观念未发生根本性变化。
长期以来，土地是农民主要的保障手段。在一些农村地区，土地仍然是家庭主要的生产资料，土地的收益仍然是家庭收入的主要来源，土地对于他们来说仍然起着生存保障的作用，不愿将土地长期转包或出租；而在城郊和一些富裕的农村，农民收入虽然主要不是依靠土地，但对他们来说，土地也是发展资本，比如土地被征用时，农户能够从中获取一定的货币补偿，可为其发展提供资金支持。
同时，部分农民对土地流转政策存在认识上的误解，认为流转就是失地，失地就是失权，因此不愿流转。在一些村组调研发现，当地土地流转多是农户之间自主无偿流转，但均要求受让方保持原有土地边界清晰不变，避免土地在流转后被人侵占，这严重阻碍土地成片流转开发。在传统观念支配下，要推进土地大规模流转的困难不小，因个别农民不愿流出土地而阻碍规模经营的现象经常发生。越是在偏远地区、人多地少地区，这种现象越为普遍。
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其次，土地流转的服务滞后。
尽管从中央到地方各级都要求建立健全土地流转管理机构和服务机构，2009年湖南省就明确了发展以县、乡两级农村经营管理机构为依托的农村土地流转服务组织，力争到2012年全省2/3以上的县市区建立覆盖县、乡、村三级的土地承包和流转信息系统；但当前土地供需信息网络平台尚未形成，土地流转交易平台缺失，中介服务组织机构匮乏，土地流转信息渠道不畅，供需双方信息未能有效沟通，制约土地流转。出租方找不到承租方，想扩大经营的种植大户、企业又难以找到有流转土地意向的对象，流转渠道不畅，流转空间狭窄，增大了流转成本。同时土地流转没有确定可操作的价格标准，容易出现竞相压低价格，损害农民利益的行为。而农民往往处于信息不对称的劣势，对市场行情不能充分把握，导致流转价格不能真实反映土地的价值，造成土地流转市场价格混乱。
此外，受让土地经营承受较大风险也是流转的一大问题。不少种养大户、农业投资企业负责人普遍反映，参与土地流转、开展规模经营存在不少风险：一是自然风险。尽管近几年农业基础有所改善，但农业仍然没有摆脱“靠天吃饭”的被动局面。二是生产风险。突出表现为近几年农业生产成本持续增加。农资价格升高、人工成本提高，机械化作业、土地流转等费用也上涨迅速，导致生产风险越来越大。三是资金风险。主要是资金筹措难。一些种粮大户反映，现在种一亩双季稻，物化成本都要500元左右，如果加上请工，费用更高，种100亩田就要投入六七万元，但现在农村贷款非常因难。四是政策风险。主要集中在土地流转中的经营权问题上。按照国家“依法、自愿、有偿”的原则，连片流转土地必须做到每家每户自愿同意。但由于农村情况复杂，有些乡村干部在少数村民不同意的情况下“强流硬转”，擅自发包，从而为土地受让大户埋下隐患。一旦遇到诸如2008年金融危机、农民工大量返乡的情况，农民们手握政策上访，往往使种粮大户损失严重。
另外，土地流转法律政策尚不配套。
突出表现在：首先，农村土地产权制度不完善。在集体土地所有权主体上，“农村集体”、“农村集体经济组织”的含义和权能边界不清，仅“农村集体经济组织”就有乡镇、行政村、村小组经济组织三类，由于他们在土地经营中的权利和责任划分不清晰，导致难以承担土地流转的重任。同时，作为农业生产经营主体的农民，由于没有健全农村土地产权登记制度，不敢轻易流出土地。其次，对土地承包经营者权利义务规定不明确。特别是对造成耕地损害、抛荒、非农化等行为缺乏有效的法律责任追究。土地流转后，一些种植大户，尤其是流转期限较短的种植大户只“种”不“养”、掠夺式经营，从而导致地力不断下降。三是法律与政策规定不协调。党的十七届三中全会《决定》明确了农村土地承包关系长久不变，这是党中央对农村土地承包期限的最新指导思想；但法律的修改存在明显的滞后性，现行《农村土地承包法》规定的承包期限仍为30年，《土地管理法》、《物权法》等其他法律也未作相应修订，很多地方二轮延包期限将届满。这使土地流转主体不敢转入也不敢流出，流转机制发育不起来，也限制了对流转土地的长期投资和投入。
（本文节选自湖南省国土资源规划院《湖南省农村集体土地流转研究》课题组研究报告，课题组负责人赵亚辉）
集体土地使用权流转 篇4
论文提纲
一、农村土地流转的法律分析
二、农村土地流转的类型
（一）农村土地的流转
1、未承包集体的荒山、荒地的流转
2、已承包的集体荒山、荒地的流转
3、已承包的集体农业用地的流转(二)农村宅基地的流转
1、尽快完善《土地管理法》相关条款，规范宅基地使用权流转
2、完善农村宅基地产权
3、出台宅基地流转指导性政策
4、建立农村宅基地流转管理机制(三)农村建设用地的流转
1、农民宅基地使用权流转
2、乡（镇）村企业建设用地使用权流转
三、农村集体土地流转的法制管理
(一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行
(二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则
1、土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行
2、农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上
3、土地使用权的流转应当是有偿的
4、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地
5、加强对农户承包地使用权流转困局工作
6、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关的规定
关于农村集体土地流转问题的法律思考
内容摘要：农村土地制度改革是保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在。本文从我国当前农村土地承包的现状和发展入手，从法律、法规的角度对其进行解析，并借鉴当前农村土地流转的经验，分析土地流转存在的困难，并试图对土地流转制的建立和完善度提出一些初浅的建议。
关键词： 农村 土地改革 土地流转
土地是农业生产最重要的生产资料，在我国，农村实行的是家庭联产承包责任制的基本经营制度，通过集体土地的承包以及承包的延长，稳定了土地承包关系，农民对土地投资的积极性大大提高，进一步加快了我国农村生产力的向前发展。与此同时，随着我国城乡产业的发展和城市化进程的加快，农村剩余劳动力大范围的转移，农村集体土地在不同主体之间开始转移，通过农村集体土地的流转，提高了土地资源的利用率和出产率，带动了农村土地市场的发肓和农村经济的更快发展。但是，由于我国大部分地区农村土地市场处于发展初期，农村集体土地流转交易机制尚未健全，土地流转过程中存在着一些问题不容忽视，如土地流转的自发性、无序性，流转交易程序混乱，一些地区在推行农村集体土地流转里，违背农民意愿，损害农民利益，甚至随意改变土地的农业用地用途，相关权利主体权益时常得不到保障，流转形式不规范，制约因素众多造成流转不畅等．这些问题如果不及时采取有效措施加以解决，不但不利于农村土地资源的优化配置和农村集体土地流转市场的正常建立、培育，而且也将影响我国农村土地家庭承包责任的稳定和实施。因此，农村集体土也流转既需要加强管理，更需要法律保障，使农村集体土地流转市场健康发展。本文试图从分析农村集体土地流转的类型和具体形式，探讨如何加强农村集体土地流转的管理，使之走上法制的轨道。
一、农村土地流转的法律解析
土地流转指的是土地承包经营权的流转，其实质是土地使用权的流转，即在农村土地所有权属于集体所有的前提下，农民在市场支配下，根据自己的意愿转让其所承包的土地使用权，从面实现土地资源的优化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的权利，这种权利通常会在事先约定。2002年8月29号，九届全国人大常务委员会第二十九次会议审议通过《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》），并于2003年3月1日起正式实施。该法对农村土地流转作出了规定。第十条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第十六条第一款规定：“（承包方）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”。第二十六条第二款规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”该法第五节则专门对土地承包经营权的流转做了详细规定：第三十二条规定了通过家庭承包取得的土地承包经营权的方式有转包、出租、互换、转让或者其他方式。第三十三条规定了土地承包经营权流转应当遵循几个方面：一是平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。二是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。三是流转的期限不得超过承包期的剩余期限。四是受让方须有农业经营能力。五是在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第三十四条规定了土地承包经营权流转的主体是承包方。第三十五条规定了发包方在合同期间所应遵守的义务。第三十六条规定了土地承包经营流转的收益归承包方所有。第三十七条规定当事人双方应当签订流转书面合同，并对合同所应包含的七个格式条款做了归纳。第三十八条流转的登记制度。第三十九条、第四十条、第四十一条分别规定了承包关系不变、互耕和承包关系发生变更的情形。尤其值得注意的是第四十二条“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。”这一条明确表明，农业生产方式的变化，规模化生
产将走上一条合法的途径。第四十三条“承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”则旨在鼓励农民能够放心对土地加以投入，从而即便在转让时也能得到相应的回报。
2005年1月19日农业部颁发《农村土地承包经营权流转管理办法》，于2005年3月1日起正式实施。《农村土地承包经营权流转管理办法》以《农村土地承包法》为根据，围绕尊重和保障农民的土地承包经营自主权，土地流转当事人、流转方式、流转合同、流转管理等5个方面进行规范。
2008年10月12日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以各种形式流转土地承包经营权。
国家法律、法规及政策的出台及逐步完善，标志着中国农村土地改革进入快速发展的时期，这也被许多人誉为中国掀起了第三次土地制度大变革。
二、农村集体土地流转的类型(一)农村土地的流转
1、未承包集体的荒山、荒地的流转
指本村农户未承包的集体荒山、荒地，由本村村民委员会发包给本村个别农户或本村以外的人员进行农业开发的。
2、已承包的集体荒山、荒地的流转
指农户承包本村的集体荒山、荒地后长期无力开发、经营，又将其转包给本村各本村以外有能力开发经营的农户或其它人员进行农业开发的。
3、已承包的集体农业用地的流转
由于年青劳动力的外出打工或者其它原因，土地承包户无力全部或部分经营其承包的农业用地，如耕地、园地、林地、牧草地和水产用地等，将其转包给本村或本村以外有能力继续经营的农户或其它人员。
(二)农村宅基地的流转
长期以来，宅基地所有权归集体，使用权归个人，《土地管理法》明确规定：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。由于《土地管理法》对农民宅基地使用权的描述比较模糊，应该怎样行使宅基地使用权没有明确规定。《决定》出台后，明确了“要加强土地承包经营流转管理和服务，要依法保障农民宅基地用益物权”。如果农民在充分满足居住权的条件下，可以通过使用权的出租、转让等形式进行流转，必将对现行宅基地管理机制是一次革新。宅基地使用权流转，可以从四方面进行探索。
1、尽快完善《土地管理法》相关条款，规范宅基地使用权流转
2、完善农村宅基地产权
通过开展农村宅基地权属调查，摸清底子，给符合条件的予以确权、颁证，完善农村宅基地地籍档案，为宅基地流转打好基础。
3、出台宅基地流转指导性政策
明确宅基地流转的条件、范围、形式、年限等，并制定严格的流转程序和管理办法，规范宅基地流转。
4、建立农村宅基地流转管理机制 按照“政府主导、部门管理、集体参与、农户收益”的原则，国土资源管理部门要直接指导、规范和督查宅基地流转工作，镇、村要建立配套的服务机构，确保宅基地流转依法、规范进行。
(三)农村建设用地的流转
近几年来，集体土地市场发展迅速，农村集体建设用地使用权交易活跃，在沿海经济发达地区已具备相当规模，在贵州省城乡结合部、县城和乡（镇）政府所在地这种地方流转也是司空见惯。主要表现为：
1、农民宅基地使用权流转
宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而出现，既涉及集体组织，也涉及个别农民及其土地使用者，其形式主要有转让和出租等，宅基地使用权流转的主要原因为：一是一户二宅转让；
二是原有宅基地超占较多，将其中超占部分转让；三是用以换取城镇中心地段商品房；四是已进城农户转让其在农村的宅基地使用权。宅基地出租主要是在城郊合部将房屋出租给人居住，或者将路边的房屋出租用于商业。
2、乡（镇）村企业建设用地使用权流转
对转制的乡（镇）村企业建设用地使用权流转主要有以下几种形式：一是对转制的乡（镇）村企业用地不予评估作价，使个体私营企业有偿使用集体土地。乡（镇）村企业改革主要采取企业出售的办法，且基本上是出售给个人。二是一些乡镇政府在乡镇改制时，擅自以出让方式处置集体土地使用权。一些农村集体经济组织借鉴城市土地出让的做法，以土地所有者的身份，将农村集体土地所有权出让给土地使用者，收取相应的出让金，并规定一定的使用年限甚至无使用期限限制。三是转让乡（镇）村企业建设用地使用权。转让的形式包括在集体土地上兴建厂房后转让及企业间私下变相转让等。前一种情况多发生在城郊结合部，后一种情形包括乡（镇）政府转让、或征用后转让和企业为牟取暴利转让等多种形式。四是出租乡（镇）村企业建设用地使用权。有以厂房形式出租的，也有直接出租土地使用权的。五是以地入股兴办联营企业。这些地方的农民集体，通过这种形式壮在农村集体经济，解决村民劳力出路，或直接收取入股的土地收益。六是名为入股，实为出租。如一些私营企业，村与企业签订的合同是土地入股，但实际是按年收取租金。七是农村集体建设用地抵押。目前，农村集体建设用地抵押主要用于融资过程中的信用担保。既有单独的土地抵押，又有连同房产的抵押。
三、农村集体土地流转的法制管理
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。集体土地的自发流转，多数还是促进了当发的经济发展，对农村农业和农民都有好处。但农村集体土地自发流转，如果不加以引导，就不
利于土地市场的有效运行，也不利于耕地保护这一基本国策的落实，同时，造成土地收益的不公，损害农民的利益，引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经营制度。这些，对“三个代表”重要思想的落实和可持续的土地利用都是不利的。因此，必须强化农村集体用地的管理，制定相应的政策法规，避害趋利，把农村集体建设用地交易行为纳入法制的轨道，使之成为我国土地市场体系的有机组成部分。
(一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行
以家庭承包经营为基础、充分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，确保这一制度的长期稳定，是土地使用权流转的基本前提。
(二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则
1、土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行 在承包期内，村集体经济组织无权单方面解除土地承包合同，不准收回农户的承包地搞招标承包；不准将农户的承包地收回抵顶欠款；不准借土地流转改变土地所有权和农业用途；流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期限。
2、农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上 土地流转的主体是农户，在承包期间，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包的土地是否需要流转和流转形式。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇政府或村级组织出面租凭农户的承包地再进行转租玫发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应矛制止。
3、土地使用权的流转应当是有偿的
农户的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流转的转包费、转让费和租金等流转土地的收益。土地流转的收益应当由农户与受让方或承租方协商确定并归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留和扣缴。
4、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地 农村土地流转应当主要在农户间进行，中央不提倡工商企业和城镇居民随意到农村长时间、大面积租凭和经营农户承包地。工商企业投资开发农业，应当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发。农产品加工、流通企业和农业科技单位如果城建需要建立种苗繁育、示范推广基地，也可以小范围农户租凭承包地。外商除农业生产、加工企业或农业科研推广单位，其它企业和单位不准租凭经营农户承包地；已经租凭承包地的，要进行清理规范。
5、加强对农户承包地使用权流转困局工作
（1）土地问题是农村和农村工作的核心，是农村稳定的基础。地方各级党委和政府要正确引导和规范农村土地流转工作，保护农民的长远利益。
（2）地方各级政府的农业行政主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作，要加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握动态；指导农村土地流转合同订立，及时办理困土地流转引起的合同变更、解除、重订以及合同鉴证；建立流转合同档案，妥善调解的处理土地流转纠纷。
（3）土地管理部门要加强对农村土地征占用的管理，防止以土地流转为名，擅自改变土地农业用途。
6、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关的规定
在经过县有人民政府批准后，由同级土地管理部门办理土地使用权流转手续，进行土地使用要变更登记；土地流转过程中，如果涉及土地用途的改变，必须符合乡镇土地利用总体规划规定的土地利用方向，不破坏环境，不损坏土地。
参考文献
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集体土地使用权流转 篇5
[摘 要]本文主要分析了农村集体土地流转的几种形式，并就现阶段农村集体土地流转的几个常见问题进行了概述，最后提出了几点土地流转的对策。
[关键词]农村 集体 土地 流转
中图分类号：TQ461 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）05-0250-01
土地资源是当前市场经济条件下的一种比较特殊的商品，它会在一定程度上受到市场机制的影响。国内的土地使用权常常是通过有偿使用的形式进入市场，但是农村的集体土地流?D还存在很多普遍性问题，流转机制并不完善，亟需进行制度的健全与改革。
1、农村集体土地流转的几种形式分析
1.1 承包的方法
承包就是农户通过转让经营权的方式将土地转包给别人，土地还是规农户所有，农户只是将土地的使用权暂时转交给了承包者，农户与承包者签订土地承包合同，这个合同在签订时一定要得到村委会小组2/3成员的认可。合同中应该明确双方的义务与权利，但是发包方和承包方都需要严格律师合同中所规定的义务与权利。
1.2 租赁方式
把集体土地租给集体或者农户的方式主要就是把土地的使用权转让给本集体以外的组织或者个人，用于农业的开发，并且双方需要签订合法的土地租赁协议，这种承租方式主要是通过业主支付租金给集体或者农户的方式作为流转条件。
1.3 互换的方式
农户为了更好的完成流转，或者方便今后耕种，跟本集体中的其他农户或者集体以自愿为原则，相互之间交换土地的使用权。
2、现阶段农村集体土地流转的常见问题分析
当前农村土地的流转承包发展还处在初步阶段，一种新兴的承包方式，所以，还存在很多有待完善的地方。
2.1 农村的土地承包宣传工作没有做好，农民对于承包流转的认识不够
没有做好土地流转承包的宣传工作，农户并不了解土地流转的相关政策，甚至对于土地流转还存在很多的误解和疑问，比方说一些农户担心土地流转出去后，粮食价格上涨时自己又没有田地可以种植，会吃亏。所以，一些农民就算是进城务工，宁愿让田荒芜了，也不愿意将土地流转出去。一些农户担心政策会有变动，政府会半道收回土地的承包租赁权，不敢将资金投进去。而有些承包户的小农意识浓厚，担心承包出去没有效益，并不敢进行开发另用。这些问题的出现，究其根源，主要就是没有做好流转宣传工作，农民法律意识不强。
2.2 集体土地筹备投资资金难，见效慢
部分土地开发者具有较高的积极性，但苦于缺乏资金，不得不减少耕种面积和数量，这在一定程度上影响了土地的流转规模。银行和信用社等金融部门因为缺乏足够的资金，无法给予全面的支持。因此，他们能采取的集资方式只有贷款。
2.3 缺乏有效的流转指导方式以及保障措施不到位
目前，农村土地流转仍以农民私下协商、订立口头协议为主，约占75%，流转程序不规范、流转合同不完善等现象较为普遍，并现行的土地承包证书上只显示该户的土地承包总亩数，并没显示该农户于什么地方承包多少面积的旱地或水田，导致一出现纠纷没有强有力的有效证据，无法及时解决纠纷。农村土地承包合同和流转纠纷调处体系没有建立起来或者不够完善，部分乡镇建立了相应机构，但队伍不稳、素质不高仍是普遍存在的问题。镇级农村土地承包和流转纠纷仲裁缺乏专业人才、专项经费，工作开展难。农户之间因土地承包或流转引发矛盾，得不到及时的解决，导致农户要么上访。要么相互吵架甚至斗殴。引起社会的不稳定。
3、土地流转的几点对策
3.1 解放思想，强化土地流转的认识
土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻止土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃搞土地流转就是搞土地私有化思想观念，牢固树立持续发展的观念。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放到发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。
3.2 大力发展和升级农村土地流转市场
一是加快培育农用耕地产权市场。包括两个主要方面：在确保土地用途不变、流转过程公平合理、农民利益得到充分尊重和保护的前提下，大力支持以专业大户、家庭农场、农民专业合作社等方式实现土地使用权流转。推动土地适度经营规模发展，吸引外部资金、技术、管理等要素的有效聚集，使农村土地能够真正成为实现农业结构战略性调整的资本平台；在不具备龙头企业入驻进行农业开发的区域，重点发展农村土地股份合作制，以土地入股、合作经营方式实现土地相对集中，构建小群体、大规模的土地经营方式，克服现有农户经营规模过小、投入能力不足的局限，促进农村内部生产要素重新合理配置。进而对优化农业生产结构和促进农民增收发挥积极作用。二是加快培育农村非农建设用地产权市场，推行“宅基地换住房、承包地换社保”。即农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城市获得一套住房；农民放弃农村土地承包经营权，享受城市的社保。同时配套以社区股份制改革。把村集体资产入股，包括土地、房屋、农机具等折成资产、换成股份，让农民带着股份入城。三是加快培育农村土地金融市场。探索赋予农村土地使用权的物权性质，使农民可以以土地使用权抵押方式获得贷款，在农村土地资源与金融资源之间建立起稳定的内在联系，培育全新的农村土地金融市场，有效提高农民在土地经营中的投资能力，促进土地利用更加合理，降低农业融资中的较大风险，都将发挥不容忽视的重要作用。四是加快培育土地流转中介组织。建立健全农村土地供需信息发布系统。发挥信息收集、上传和发布三大基本功能。积极发展土地流转经纪人及其他社会中介人。
3.3 政策优惠，扶持资金
要吸引社会资本介入，必须出台鼓励和支持企业投身土地整理和流转置换的优惠政策和投入的回报机制。
安排好投资者资金困难问题，从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是，政府对承包户政策上要倾斜优惠。二是，银信部门加大的贷款支持力度。由于承包户基础设施和自然基础条件较差，难筹集资金，土地规模难以扩大。对于流转土地，应该根据实际规模和经营效益，给予适当的资金扶持。
3.4 规范流转秩序，完善地方土地流转管理办法
修订完善地方土地流转管理办法。土地流转是集法制性、经济性、社会性于一体的体制和机制创新。规定好承包户和被承包户使用权的确认、建立专门的管理机构。明确各方面的职责，权利、义务、纠纷处理及法律责任。对管理、流转合同的细则等做出明确要求。用法律和管理办法约束各方，让土地流转走上法制化、规范化轨道。探索出一条适合本地区的土地流转办法。
3.5 要科学选择试点
开展土地流转置换不能一哄而起，操作中会出现诸多新情况和新问题，只能走先试点，总结经验教训，再逐步推广的路子。开展试点要有两个基本条件：一是流转置换节约出来的建设用地指标和新增耕地指标的市场价格足以支撑起农民新居建次和土地复垦整理的费用；二是必须具备良好的区位经济优势，农民不仅能改善居住条件，还能提高农户土地财产性收入的获得，实现稳定的就业安置。实践中可以选择四类村来试点：一是城市规划区内的城中村；二是县城和中心镇规划区内的城郊村；三是工业园区附近的农村；四是旅游风景区附近的农村。
参考文献
谈农村集体建设用地使用权流转 篇6
1 农村集体建设用地使用权流转存在的问题
(1) 违反现行法律规定。目前, 我国法律规定只有4种情况能够使用农村集体建设用地:一是农村村民兴建住宅使用宅基地;二是农村公共设施用地;三是农村兴办的乡 (镇) 村办企业或者联营企业用地;四是根据担保法, 使用农村集体建设用地抵押权实现的时候可以允许。除此之外, 都是现行法律所不允许的。其他情况下, 如想使用农村集体建设用地, 必须征收为国有, 改变土地的所有权, 才能使用。实现农村集体建设用地使用权的流转, 使集体土地与国有土地享受同地、同权、同价的同等待遇, 直接进入市场, 这样不仅有利于活跃农村经济, 保护农民合法权益, 而且有利于农村社会稳定。
(2) 耕地保护将变得更加艰难。如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围, 大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收入等口号下, 名正言顺地得以实施。在目前有关法律制度不完善的情况下, 其结果必然是加快农用地向建设用地转化的速度, 耕地保护将遇到更大的挑战。在实践中, 已有相当数量的农用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。近年来, 随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多, 集体土地使用权流转从幕后走向前台, 并且速度明显加快, 但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。
2 农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题
(1) 注意有关政策衔接, 充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益。流转期限不得超过国有土地使用权出让的最高年限。在集体土地流转过程中, 既要考虑经济发展的需要, 又要充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益, 做到二者兼顾。转让集体土地使用权的方式应该多种多样, 如租赁、以地入股、联营联建等, 不应单一采用国有土地使用权出让的方式。
(2) 高起点、高标准做好规划, 围绕“三个集中”, 实现集约、节约用地。搞好集体土地流转的重要前提, 是要高起点、高标准修编土地利用总体规划和村镇规划, 严格按规划用地, 实现集约、节约用地。在规划中, 对农民宅基地、公益事业用地、乡镇企业用地等, 逐一分类分项作出近期、中期、远期安排, 使之具备功能齐全、环境优美、布局合理、交通畅通、定位准确、特色鲜明的特点, 据此编报的年度土地利用计划, 一经审批, 坚决执行, 不因乡镇换届、人事变动而随意改动。流转必须在各级政府的指导下, 在符合土地利用总体规划和村镇规划条件下, 围绕“三个集中”, 做到有序流转, 规范运作。一是工业向园区集中, 过去那种村办、乡办企业处处点火、户户冒烟的行为, 既浪费土地, 又导致重复建设、基础设施投资过大等, 将相近的工业安排到同一园区建设, 由乡 (镇) 统一进行基础设施建设, 统一供地, 既可降低投资成本, 又简化了用地手续;二是农业向规模集中, 激活产业结构调整;三是居住向城镇集中, 改善和提高农民居住和生活质量。
(3) 逐步建立健全农村社会保障体系, 弱化农村土地的社会保障功能, 解决农民的后顾之忧。作为一个发展中国家, 农业、农村和农民问题一直都是我国带有全局性、战略性的问题, 关系到整个国民经济发展的根本和整个中国面貌的改进。而目前除个别经济发达地区以外, 我国绝大多数农村地区的经济发展水平仍比较落后, 农民的生产和生活还缺乏许多必要的保障, 农业生产所面临的风险难以回避, 农民抵御风险的能力十分微弱。与此同时, 我国广大农村地区社会保障体系建设严重滞后, 与城市社会保障体系相比, 在建立时间、项目内容和保障水平等方面都有很大差距, 且缺乏整体制度设计, 不仅严重阻碍了我国农业经济的发展和农村社会的稳定, 而且成为我国现代化建设和农村市场化改革道路上的阻碍性因素, 更与“构建社会主义和谐社会”这一伟大目标相去甚远。因此, 保障我国广大农民的基本生活, 建立健全适合我国国情的农村社会保障体系, 弱化农村土地的社会保障功能, 解决农民的后顾之忧, 已成为一项亟待解决的重要课题。
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浅析农村集体建设用地使用权流转 篇7
关键词：农村集体建设用地 流转 启示
十八届三中全会提出“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制”。作为我国统筹城乡综合配套改革试验区，成渝两地在农村土地流转市场机制建设方面进行了大胆的探索和实践。究其本质，两地都想盘活集体建设用地，促进城市化进程、满足当地经济发展的用地需求。因此，集体建设用地使用权的流转成为关键。
目前，农村集体建设用地使用权流转有四大特点：规模大但流转受限；无序流转早已存在但数量难以统计；试点地区市场机制尚未健全，流转市场不够活跃；合理的收益分配关系尚未厘清。究其原因，主要有两点：城乡分治的二元土地政策使土地市场价值产生了巨大的经济差异，以及集体建设用地流转价格尚未形成合理机制。
由于存在大量隐蔽的流转市场，而城市化建设又需要更多的建设用地，因此解放农村集体建设用地的各项权能，使其流入公开公平的市场，对农民、集体组织、城市建设都有积极作用：第一，有利于保护耕地和节约集约利用土地；第二，有利于增加农民收入；第三，有利于统一城乡建设用地使用权市场。
一、成渝两地的实践探索
（一）成都做法：建设用地指标交易
根据集体成员和集体组织在集体建设用地使用权流转中的地位和相对重要性，可以将“5·12”灾后重建中具体实施的集体建设用地流转划分为两种模式：一种是在土地整理的基础上，由集体组织通过出让、出租、出资、联营等形式统一流转土地，集体成员只通过行使表决权或同意权等形式参与组织内部的决策；另一种则不经土地整理，在符合规划的前提下，由农户通过联建等方式流转集体建设用地，集体组织只充任形式上的当事人对农户的流转进行事后确认。
（二）重庆做法：地票交易
按照《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（下称《办法》）第18条的规定，重庆农村土地交易所交易的地票，指“包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标”。按照《办法》第27条规定，地票的购买用途是“增加等量城镇建设用地”和“指标落地时，冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费”。由此可知，地票实质上指的是城乡建设用地增减挂钩指标，而地票的持有者则拥有了增加相应面积的城镇建设用地的“资格”。
二、集体建设用地指标流转的启示
（一）推出二级交易市场，防止房价因地票上涨
针对地票持有人由于确实没有怕到中意的地块而需要处理地票的情况，为尽量降低地票持有人的经济损失，应当适时推出地票二级市场。地票的可流动性、资本性、稀缺性和时限性使得地票二级市场的建立具备了充分必要条件。
一旦建立了全国统一的建设用地指标交易市场，不仅有利于对地价的评估的监控，也使得经济发达地区的资金能够更多流向欠发达地区。并且在指标交易价格计入出让金的情况下，通过指标交易得来的土地成本也会低于招拍挂，从而维持房价的稳定。
（二）地票与招拍挂制度相衔接
目前，制度上已确定了地票本身所具有的资产价值，招拍挂中地票价格也已计入地块的出让价款。因此，结合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中“申请人应在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金”的规定，表明地票具有全部或部分折抵投标、竞买保证金的可操作性。一方面地票的价值可以确保投标、竞买的正常开展；另一方面可以降低地票持有人的投标、竞买准入门槛，减少地票持有过程的利息损失，从而提高持有地票企业特别是民营企业的竞争积极性，进一步体现地票制度的优势。
（三）完善复垦工作
在复垦资金的周转环节加强管理和创新，鼓励农民参与复垦。从目前的实际操作来看，农村建设用地的复垦多是由区县政府的土地整理公司来运作。笔者认为应该鼓励农民参与复垦，因为这会对复垦过程起到一定的监督作用，同时农民可以获取一部分收益。
（四）化解流转后的农民收入风险
流转后，农民生产生活方式都应相应转变，其中存在较大的就业风险。因此，一是要加大农民的人力资本投资；二是强化农村集体经济组织；三是应完善农村社会保障体系。
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集体土地使用权流转 篇8
省委书记、省人大常委会主任xxx在参加信阳代表团审议时围绕贯彻落实xx届三中全会精神，提出进一步促进农村改革发展，重点在粮食、根本在增收、关键在改革、出路在发展。他强调,推进农村改革发展要大胆地闯、大胆地试、大胆地改，明确表示支持信阳创办农村改革发展试验区。为认真落实科学发展观，建设好农村改革发展实验区，根据党的xx届三中全会精神及xxx书记的重要讲话精神，进一步加强农村土地管理，抓好节约集约用地，切实保护耕地。经过深入实际调研，现将我县农村集体土地现状、存在的问题和下步依法稳步推进农村集体土地流转情况报告如下：
一、我县农村集体土地基础工作开展情况
(一)农村集体土地管理现状：土地市场是复杂而敏感的要素市场，必须发展和规范并重。公益性与经营性项目用地的界定、土地的确权、规划的落实、审批的程序、信息服务、市场的规范化建设、流转收益的.合理分配以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地管理制度改革的深入推进。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地管理工作的基础。农村集体土地所有权(农村集体土地所有权是指以行政村或村民组为单位的集体所有权)和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史原因，致使我县农村集体土地确权发证未全部完成。当前，全县所有行政村农村集体土地所有权登记已经结束，但所有权发证率只有20%，集体土地使用权登记发证151419宗，发证率为80%。
(二)存在的问题：一是农村集体土地所有权不明晰。土地现状调查汇总的地类、权属都是以行政村为权属单位，实际工作中还是沿袭详查成果以行政村为权属单位进行管理，但在征地、承包等行为中还是与村民组签订协议，这就给我们集体所有权属管理带来了很多问题，导致发证进展缓慢、权属争议经常发生。二是农村集体土地使用权发证积极性不高。由于新土地管理法出台和农民减负后，农村集体土地所有权发证的程序更加规范，而发证不收费用，乡镇、村人员工作积极性差，发证少，乡镇经常出现不经批准擅自建农宅的情况。三是第二次土地调查与农村集体土地确权发证尚需衔接。由于目前正在开展的第二次土地调查是采用最新的技术方法和行业标准规范，这就需要今后的农村集体土地确权发证也要按这些规范去操作。如何衔接两者之间的工作关系，是摆在农村地籍管理工作面前的一大课题。
(三)建议：一是加强领导，提高认识，强化宣传。农村集体土地确权发证是一项社会工程，要解决好用地和发展经济的矛盾，各级领导必须提高认识，亲自过问，制定切实可行的管理措施。切实做到宣传在前，使广大人民群众知法懂法，自觉遵守土地管理各项法律法律，使农村土地权属管理法制化，规范化，做到每宗地权属明晰，都有土地户籍。二是紧密围绕党的xx届三中全会关于农村工作的大政方针，制定符合农村实际的政策，保证农村集体土地登记发证完全到位。以便县级土地管理部门有法可依，扭转目前农村集体土地权属混乱，登记发证进度缓慢或不重视，有它无它的现象发生。
二、当前我县农村集体土地流转基本情况
集体土地使用权流转 篇9
第二十一条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。
农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
第二十二条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
第二十三条 处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
第二十四条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章 土地收益
第二十五条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。
第二十六条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。
第二十七条 市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。
第六章 法律责任
第二十八条 集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正;农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第二十九条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。
第三十条 违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第七章 附则
第三十一条 集体建设用地使用权流转的合同文本格式，由省国土资源部门制定。