集体土地使用权评估

集体土地使用权评估（通用9篇）

集体土地使用权评估 篇1

1.集体建设用地估价中疑难问题的形成1.法规、政策的滞后。改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转做出明确的规范，有时往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。2.开发建设的随意性。有时由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。3.变现能力差。集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：（1）法规的不健全，规划使用不合理；（2）集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；（3）集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；（4）交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；（5）存在一定的违法风险。4.使用风险较大。

2.疑难问题的具体体现

集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：1.估价时可操作性差。集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：（1）房地产之间缺乏可比性；（2）集体建设用地使用年限难以确定。2.集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料。集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料，评估出的价格也极难适应市场的要求。3.大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据。按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。4.使用权内涵不同，价格（价值）不可比。国有土地使用权的内涵表现在：（1）国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现；（2）按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；（3）国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；（4）国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。集体建设用地使用权不具备上述内容，集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少，也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现。

3.解决疑难问题的对策

以上提到的，进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题，是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。那如何从根本上解决呢？1.建立农村集体建设用地基准地价体系。基准地价可以分为集体建设用地的基准地价，其他农用地的基准地价等等。有了基准地价体系，估价时可以做到有据可依，同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设用地市场，起到积极的作用。2.集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法。集体土地进入市场，最有效的方法就是集体建设用地流转，具体流转方式可以按如下方法进行操作：（1）集体土地可以出让；（2）以集体土地使用权合资、合作或者以联营的形式共同开发建设，也可以入股；（3）出租；（4）集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过同类国有土地最高使用年限。

集体土地使用权评估 篇2

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点:一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足, 例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求, 因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程, 拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险, 并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况:房屋面积测量不准确;房屋结构确定不合理;附着物现场测量与清点不合理[3];现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大, 涉及到众多的评估数据处理, 因此房地产估价机构在进行内业处理时, 容易出现一些问题, 包括:在向电脑中输入数据出现的错误;评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度, 特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行, 涉及人员多, 跨越时间长, 一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度, 当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时, 最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门, 房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务, 但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动, 影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估, 由于涉及的补偿金额比较大, 并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系, 因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉, 达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中, 估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解, 并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务, 但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构, 其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位, 就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结, 影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析, 估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施, 一旦风险真正产生, 房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿, 风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚, 这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述, 在此, 主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先, 在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训, 培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用, 这方面至关重要, 因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证, 因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量, 而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大, 也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益, 不能多评, 亦不能少评;同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次, 拆迁评估内业处理人员的培训, 包括调查表格数据如何正确输入电脑, 输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍, 在此基础上由其他内业处理人员进一步复核, 在确定无误的情况下安全保管好输入的数据;出具估价结果报告人员的培训, 其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6,7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此, 必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责, 实行奖励与惩罚相结合的公司制度, 具体包括以下措施:一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容, 同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息, 为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任, 防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名, 而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名, 特别在此强调, 估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核, 还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核, 确保估价报告估价结果的客观合理[8,9,10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国, 拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托, 因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大, 委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂, 为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益, 利用其是委托方的身份, 干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果, 给房地产评估机构可能带来严重风险。同时, 拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿, 通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂, 这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险, 房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上, 对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育, 特别是要制定严格的公司制度, 如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生, 房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度, 对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业, 情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调, 房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上, 房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则, 在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则, 不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11,12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展, 房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务, 公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此, 从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则, 清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险, 并且为此做好各种防范措施, 以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

参考文献

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集体土地使用权评估 篇3

就估价方法而言，集体建设用地使用权（以下简称集体土地）与其他性质的土地使用权一样，通常可采用成本法、收益法和市场比较法等进行评估，然而集体土地在现行法律下还不允许与国有土地一样进入土地一、二级市场进行出让或转让，上海市试行的农村集体建设用地流转，是以合作、入股、联营、置换等方式而不是直接以买卖方式流转，所以在对集体土地评估时，难以获得市场交易案例，也就难以采用市场比较法评估集体土地。集体土地大部分为工业企业用地，由于多种原因，一般不适宜采用收益法进行评估。因此，成本法就成为集体土地评估的最主要、最常用的方法。

二、成本法的基本公式及内涵

在运用成本法对集体土地评估时，其一般公式为：土地价值=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润+土地增值收益。其基本公式的内涵包括以下几方面内容。

（一）土地取得费用

1.耕地开垦费

按上海市物价局等四局委发布的《关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》所规定的计费标准计算，即为37. 5元/平方米（每亩2. 5万元）。计算了这笔费用后，原来政府规定的垦复基金、耕地有偿置换费就不再重复计算。

2.新菜地开发建设基金

如果估价对象为经批准占用蔬菜保护区、蔬菜非保护区或蔬菜园艺场土地的，评估时要计算“新菜地开发建设基金”，其标准分别为每亩4. 5万元、3. 3万元和7. 5万元，如果估价对象是这些区、场内属于非耕农用地的，则其计费标准分别为每亩3万元、1. 8万元和6万元。需要注意的是，评估中如计算了新菜地开发建设基金的，就不再计算耕地开垦费。

3.土地补偿费和青苗补偿费

按照上海市物价局、财政局的规定，只要区分、判断准确估价对象是常年蔬菜地还是其他耕地即可。在计算上述耕地开垦费、新菜地开发建设基金、土地补偿费和青苗补偿费时，我们还必须注意估价时点的问题，因为在不同的时点上，取费标准可能不一样。

4.耕地占用税

根据《上海市耕地占用税征收实施办法》规定：“占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地税”。这里并未区分国有土地或集体土地，所以集体土地必须计算耕地占用税。不过，在评估计算中要明晰估价对象所处区县和人均耕地占有量，因为其收税标准是不同的。

5.集体财物补偿

集体土地要不要计算此笔费用，无明文规定，但上海市在征用农地时，明确规定了集体财物（包括房屋、猪棚、苗木、农田基础设施等）的补偿办法与补偿标准。对于集体建设用地，应该参照征地办法，在估价中予以计算。至于计算方法、计算标准、计费额，要根据估价对象实际情况而定。这里没有统一的每亩多少费用的规定，评估结论准确与否主要取决于原始资料的准确程度，另外，还取决于估价师的执业经验与能力。

6.农户拆迁安置补偿

这是一个特殊的问题。就一般情况而言，估价对象如是耕地，转为建设用地，则不发生该笔费用。前面所谈及的各项费用，也纯粹是从这一角度考虑问题的。但是，如果估价对象是非耕地，或者一部分耕地、一部分非耕地，就存在这个问题了。如果这样，计算是比较容易的，因为我们在一般情况下可以获得当地集体土地上动迁补偿的标准及实际补偿水平的资料。

7.不需要计算的费用

在集体土地被征用为国有土地的时候，还会发生劳动力安置费、养老人员安置费、征地管理费等项费用，而由集体非建设用地转为建设用地时，土地使用权性质未发生变化，原土地使用者也未发生“农改非”的问题，也就是说，这一转变土地用途的行为，未经过“征用”的程序，故这些费用就不必作为取得费用进行计算。这也是国有土地与集体土地价值差异的主要方面。

（二）土地开发费用

由非建设用地转为建设用地，比如说由一块耕地，转为工业企业用地，那么就产生了一笔开发费用。具体说，就是建厂前的三通一平费用和建厂过程中永久性的市政配套费用如通水、通电、通电讯、通道路等，简单一点的四通一平，完善一点的七通一平。这笔费用如何计算，是成本法估价中的一个难点。通常的做法有两种，一种是用重置成本法计算估价对象实际发生的各项开发费用；另一种是运用当地七通一平费用的社会平均水平。

（三）投资利息

此项费用为取得和开发估价对象的两个阶段的资金成本，故也应分两个阶段单独复利计算，即取得费用为期初投入，其计息期应为整个取得和开发期，而开发费用为均匀投入，其计息期应为整个开发期的1/2。另外，地上建筑物的客观建设期也应计入土地取得开发费用的计息期。这里也有一个估价时点的问题，因为银行贷款利率多次变化，一般采用估价时点的利率。

（四）投资利润

从某种意义上讲，它不是土地使用权本身的价值内涵，而是一种附加值。这里，有三个方面应加以注意：其一，投资利润的计算期，应该与计息期是一致的。计息期结束后，投资利润即体现在整个建成企业的产品利润中，而不再单独计算。其二，作为投资回报的期望值，它应该与投资风险相匹配，由于土地使用权的固有特性（如稀缺性、耐久性），其投资风险应比其他投资对象小，因此估价时投资利润不宜估算过高。由于集体土地在权利完整性上低于国有土地，故其投资利润也应低于国有土地。其三，不能千篇一律地用一个固定的百分比去估算每一个具体估价对象，应充分地研究估价对象所处地理位置、环境、交通等条件，土地上建造企业的不同行业等因素，提出一个较为合理的投资利润值。

（五）土地增值收益

集体建设用地的所有权人为农村集体，集体又分三级所有。且不论该项垄断收益能否实现，如何分配，仅从理论上讲，集体土地所有人有权获得从非建设用地转为建设用地和投资开发带来的增值收益。而且，其计算的基数中，应该包含了投资利息、投资利润在内的所有费用。

三、需要进一步研讨的问题

在运用成本法评估集体土地时，还有许多需要进一步研讨的问题。比如，本文前面罗列的价值构成中，哪些应该采用社会客观成本，哪些应该采用个别成本？又比如，由于成本法估价理论中，只注重估价对象的积算成本，而不考虑其区域、个别因素，这是估价方法固有的缺陷。实务中，应不应该体现、如何体现这些实际存在的对土地价值造成影响的因素。再比如在大量的评估实践中，我们不但接触到集体土地用于工业用地的情况，而且还接触到集体土地上的商业用房或者集体工业用地但现状为开设商场的房地产，甚至还有集体土地上建造的多层居住房，这些房地产采用何种评估思路与评估方法，成本法是否还适用这类土地的评估，其价值与国有土地的差异如何表现等问题，都值得我们去认真研究并解决。

集体土地使用权征用协议书 篇4

甲方：太原市杏花岭区杨家峪街道杨家峪村村民委员会 乙方：山西双明房地产开发有限公司

甲乙双方经协商一致，就乙方征用甲方土地一事达成以下协议，双方共同遵守执行。

一、本协议签订前，乙方曾征用甲方土地，已经办理了国有土

地使用权手续，为了进一步明确双方征地范围，避免因地界不明带来的各种纠纷，经甲、乙双方协商一致，由乙方将甲方位于东山高速公路以西（不包括30米宽绿化带）剩余边角土地全部征用，以实测面积为准。高速路以西30米宽的绿化带所有权仍属甲方所有。

府东街东沿所需要用的土地双方均应积极支持配合修筑。

二、乙方支付甲方高速路以西剩余边角土地的征地、补偿费及

地上附着物补偿等补偿款共计300万元人民币，乙方长期享有上述土地的使用权。本协议签订后，甲方积极配合乙方办理该宗土地的相关手续，为乙方办理土地使用权手续提供方便。

三、付款方式

甲方完成对该宗地村民的所有权补偿及地上附着物的清除工作后，签订本协议。本协议签订后，乙方一次性支付甲方人民币300万元土地补偿款。

四、乙方除支付甲方300万元土地补偿款外，另外再支付甲方

其他补偿款10万元整，该款连同征地补偿款一并支付甲方。

五、本协议签订生效后，本协议签订之前乙方和杏花岭区地产

中心支付甲方的所有征地款，三方（即太原市杏花岭区杨家峪街道杨家峪村村民委员会、山西双明房地产开发有限公司、太原市杏花岭区地产中心）共同认可所有已支付的征地费，今后不再详细核算。

六、本协议如有违约，违约责任由违约方承担。

七、本协议一式六份，双方各执三份，经双方签字盖章后生效，涂改无效。

甲方：乙方：

负责人：负责人：

集体土地使用权评估 篇5

他的名字叫做xxxx，是栾川县农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证项目的项目经理，同时，也是一位不满两周岁的宝宝的爸爸。

2013年以来，我公司先后承接了栾川县、洛宁县等12个县、区的使用权确权登记发证项目的部分标段。栾川县的使用权工作更是走在所有工作的最前列，而这支队伍的领头羊就是队长——xxx。

栾川县的工作和其他县区的使用权调查工作不太一样，一是栾川县距离洛阳市区最远，在洛阳市的最南端，来回一趟要花费将近一天的时间，对工作的及时交流和沟通来说,非常不利。因此，它成为是公司总部支援最为艰难的。二是栾川县是所有使用权工作中现场最为复杂的地方，山峦较多，蚊蝇飞虫非常猖獗，还有农户较少，是它比较特殊的地方.源于此,同事们的生活特别是一日三餐有时都较难解决，经常要用方便面垫肚子。三是栾川使用权确权登记发证服务项目要作为使用权大型项目的先锋队伍，它走在最前方，必然要披荆斩棘、乘风破浪，全力为其他县区的工作开展，争取更多的经验和指导。面对全新的项目，难度和挑战都难以预测。第四也是最为苛刻的一点，因为工作性质，这位年轻的小爸爸，经常要到外地工作，即使做了父亲，也不能改变这种状况，所以，他不能陪在儿子身边，不能看他慢慢长大。

爸爸虽“小”，压力不“小”。

从零开始，犹如在黑夜中前行，伸手看不见五指，前方的陷阱和困难都难以预测。虽然已经身经百战，但是谁又能保证不会孤独无助的时候？谁又能保证不会遇到叫天天不应、叫地地不灵的时候？谁又能保证不会出现面对困境时无人问津的辛酸以及对自己能力的怀疑？但是，他不是孤胆英雄，他还有自己优秀的团队时刻陪着他，他还有纬达大本营的强力后盾，他还有家庭和小宝宝的支持，以及永不退缩的勇气和信念！

爸爸虽“小”，责任不“小”。

作为一名年轻的公司员工，他要履行对纬达公司的承诺，呈交一份合格的答卷；作为一名年轻的父亲，他要履行对儿子的承诺，勇为一个优秀的榜样；做为一名年轻的丈夫，他要履行对妻子的承诺，力挑家庭的重担；做为一名优秀的年轻代表，更要履行对自己的承诺，做坚强勇敢的有为青年，勇敢、自信、坚定地一路前行，给自己留下不悔的青春记忆！

“没有比脚更长的路，没有比人更高的峰！”一直是他坚守的信念，也展现了对他自己的充分信心。他是一位小爸爸，更是一个大丈夫！

摘自杨瑞QQ空间的一条说说

晚上我带宝宝出去，路过他爸爸常去的那家牛肉汤店他竟然走到一个正在喝汤的帅锅面前叫人家“爸爸”，着实吓我一跳，走过来醒过神才发现那个背影还真是像，看来宝贝还真是想爸爸了！

“拍照的人去哪儿了？” “老爹，你比我可爱！” “ 还是我比较萌！

集体土地使用权评估 篇6

XXX资产评估公司接受XX房地产有限公司的委托，就2009年11月以有偿出让方式取得的一块土地并在其上建造一座砖混结构的写字楼在评估基准日的土地使用权价格进行评估。

评估对象是于2009年11月一块有50年使用权的土地，于2011年11月在此地上建成一座写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%，目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑物面积为900平方米。目前用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年所支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的

1.5%，土地使用税及房产税为没建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为7%，该建筑物资本化率为7%。

评估基准日为2013年11月1日。

本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规和评估准则，遵循独立、客观、科学的工作原则和产权利益主体变动原则、替代性原则等有关经济原则，对本宗土地使用权主要采用收益法进行评估。

集体土地使用权评估 篇7

1 农村集体土地使用权确立的理论依据

我国宪法规定了社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制、土地作为一种最重要的生产资料，只能属于国家和集体所有。这种经济制度决定了我国法律上国家土地所有权和农村集体土地所有权的确立。集体土地所有权是指农村集体经济组织对属于集体所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。但是，土地所有权的行使具有两权分离的特点，土地所有权的主体作为土地财产的所有者，其拥有自主使用和支配土地的权利，但在大多数情况下，土地所有者自身并不亲自占有、使用土地，往往出现两权分离，土地使用权由此产生。

土地使用权是指人们对土地依法加以利用，满足其生产、生活需求和获取收益的权利。土地使用权分两类，一类是土地所有权人对自己拥有的土地所享有的使用权，另一类是非土地所有权人依法对土地所享有的使用权。土地所有权人所享有的土地使用权，从传统民法理论上而言，称之为土地所有权权能中的使用权，它不是一项独立的权利，只是所有权的一项权能，是基于土地所有权自身而产生的一项权能。我国《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”非土地所有权人所享有的土地使用权，是在特定情况下依法律规定或合同约定而产生的，并且从土地所有权之中分离出来，并独立于所有权的一项民事权利。

土地使用权作为一项独立的权利，既区别于所有权，也区别于土地所有权的使用权能，具有自身的特征。土地使用权是基于土地所有权而派生出来的一种权利，没有土地所有权就谈不上使用权，土地使用权人只能依照法律规定和合同约定，才可以获得土地使用权。土地使用权的这种派生性，决定了土地使用权从其内容到行使方式，必然要受到法律和合同的限制，其在享有一般物权权利的同时，又受到一定的限制，如土地所有权人可以根据法律规定和合同约定，限制土地使用权的享有年限、土地用途等。

土地使用权虽然派生于土地所有权，但并不从属于土地所有权，更不等于土地所有权。土地使用权的权利主体对土地享有排他的支配权，因而是一项独立的物权；同时，土地使用权是设立在他人所有土地之上的，是以使用和收益为主要目的的，因而是一种他物权、用益物权。土地使用权人依法享有的土地使用权对土地所有权具有对抗性，土地所有权人不得干预土地使用权人权利的行使。

我国实行土地的社会主义公有制，农村集体土地所有权的主体仅限于各种农村集体经济组织，但实践中需要使用和利用土地的人却不限于集体经济组织，通过土地使用权的确立，让那些不能成为土地所有权权利主体但却有能力从事土地开发利用的主体，通过土地使用权的取得而获得土地权利主体地位，这样土地的使用主体就从集体经济组织扩展至法人、非法人团体、公民以及外国的组织和个人等，有效地调动了各种社会资源，促进了土地的高效利用。

同时，我国《宪法》规定了集体土地所有权不能自由处分原则，然而社会经济发展、土地的有效开发利用，却需要土地能在不同使用者之间流转，这就使土地使用权制度的确立成为必要。只有让农村土地使用权依法流转，才能弥补土地所有权不能自由转让的不足，需要使用土地的人可以根据自己的意愿依法取得土地使用权，享有土地使用权的人不再需要利用其享有使用权的土地时，可以依法转让自己的土地使用权，发挥土地资源物尽其用的功能。

正是基于前述现实需求及理论上的可行，我国集体土地使用权的确立才有了客观基础，并通过法律的形式将非土地所有权人所享有的土地使用权确定下来，建立了农村集体土地使用权制度。1986年颁布的《民法通则》第80条规定：“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。”《土地管理法》第9条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”这些规定，是我国土地所有权和使用权相分离的基本法律依据。

2 我国农村集体土地使用权的形式

自1978年始我国对农村集体土地实行了土地所有权与使用权的分离，呈现了以下几种土地使用权形式。

一是宅基地使用权。宅基地使用权是指农民集体组织中的成员依法取得农民集体所有的土地用于建造房屋，居住使用的权利。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”《土地管理法》第62条对农村宅基地使用权也加以具体规定。可见，根据我国法律规定，农村居民获得宅基地使用权用于住宅建设，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市人民政府规定的标准。且农村村民不得买卖或以其他形式非法转让宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地上的房屋、厂栅、猪圈、厕所、竹木等归农民所有。

二是自留地、自留山使用权。自留地、自留山是新中国成立后实行农业合作社时采取的由农村集体分配给其成员长期使用的土地或山地。自留地主要用于种植农作物，自留山主要用于种植果木。自留地、自留山使用权形式自确立后一直保持下来，并为我国宪法所确认。我国《宪法》第8条明确规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。”

三是土地承包经营权。土地承包经营权是指农民集体经济组织的成员对农民集体所有的土地依法承包经营，用于从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的权利。根据我国法律规定，土地承包经营人一般是集体经济组织的内部成员，对本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民会议代表的同意，并报乡镇人民政府批准。《物权法》第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”《农村土地承包法》第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”

四是乡镇企业和乡村公共设施和公益事业建设用地使用权。集体土地建设用地使用权是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。《物权法》第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”《土地管理法》第59条、第60条、第61条对乡镇企业和乡村公共设施和公益事业建设用地使用权的取得与使用加以具体规定。即乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

按照《土地管理法》的规定，集体所有建设用地的使用情形分为三类：第一，兴办乡镇企业；第二，乡、村兴建公用设施，用于公益事业；第三、农村村民建设住宅自住使用。同时，确定集体所有建设用地，必须坚持五个使用原则：第一，应当符合乡（镇）土地利用总体规划；第二，符合土地利用年度规划；第三，符合村庄和集镇规划；第四，坚持合理布局，综合开发，配套建设原则；第五，涉及农用地转为建设用地的依法办理农用地转用和用地审批手续。

同时，根据《土地管理法》的规定，农民举办乡村企业，或乡、村兴建公用设施，用于公益事业需要占用集体所有的土地的，除经农民集体同意或决定外，还必须由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。

3 我国集体土地使用权的改革

改革开放后，中国面临经济发展必须要利用土地资源的问题，而根据前文所述，1982年《宪法》第10条第4款规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。这就出现了客观上的困难，根据宪法原则，土地资源根本无法进入市场领域去开发利用，如果这一困局无法打破，则改革根本无立“足”之地，中国经济的改革必须从土地使用权制度的改革试水。

对于集体土地使用权制度的改革，可概括为两个阶段，第一个阶段是1986年颁布的《民法通则》，将发端于上世纪70年代末的农村家庭联产承包责任制，用法律形式将其界定为土地承包经营权，首次将农村土地使用权从人民公社体制下农村土地所有权与使用权高度统一的体制下分离出来，开创了改革开放后我国农业实践中土地制度的改革，之后通过一系列法律文件逐步明确并完善，使得这一改革成果在立法制度上得以体现。《民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”第81条第3款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”可见，《民法通则》以民事基本法的形式确立了土地承包经营权。

2002年颁布的《农村土地承包法》吸取了长期以来关于农村土地承包经营的有关实践、政策以及理论研究成果，对土地承包经营权的取得、流转的原则、流转合同、争议解决等方面作了全方位的规定，是调整农村土地承包关系最全面的法律。2007年3月通过的《物权法》，则确定了土地承包经营权的用益物权性质，该法第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”《物权法》的这一规定，无疑强化了对土地承包经营权的法律保护。可见，在我国农村土地改革初期，政策起着非常重要的作用，但随着社会发展以及政策本身所具有的不稳定性等弱点，对土地承包经营权进行法律化，以法律机制规范农村土地使用权制度，是我国土地制度改革的路径。

集体土地使用权制度改革的第二个阶段，严格意义上而言，尚处于探索阶段，并未在全国展开，只是在一些地方进行试点。其改革的焦点，集中于农村建设用地使用权的流转等方面，而国家也在政策层面逐步进行引导并确定一些地方开展试点工作。

2004年10月21日,国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)强调：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。

2006年9月5日，国务院发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)再次强调：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续”，“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”。

随着国务院这两个文件的发布，各地关于农村土地使用权改革逐步展开，出现了几种典型模式。广东率先以地方立法方式探索推进农村建设用地使用权的流转，江苏、浙江、上海以土地换社保等方式进行探索，重庆九龙坡区探索了用城市的社会保障换农村的承包地、用城市的住房换农村的宅基地的办法，北京、山东等地也在积极探索解决小产权房的问题，深圳市土地制度的改革也在同步进行，等等。

谈到这里，我们可以看出，1988年的《宪法》修正案，关于土地使用权流转，没有区分国有和集体，也就是说，土地使用权的流转，并不仅限于国有土地，同年修订的《土地管理法》，同样明确“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，但如何转，转让的具体办法，以授权方式由国务院另行规定。这表明，我国宪法及《土地管理法》在确认土地使用权流转制度时，对农村土地使用权流转的问题，在制度设计上是并行的。迄今为止，我们并未发现禁止农村集体土地使用权流转的法律规定。

1990年5月19日国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，按照所有权与使用权分离的原则，就城镇国有土地使用权实行出让、转让制度，进行了具体规定，明确了土地使用权出让、转让、出租、抵押、划拨土地使用权等各项内容。1994年7月5日中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《城市房地产管理法》，对国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、划拨制度完全吸纳，以法律的形式确定了国有土地使用权流转的一系列制度。

可见，根据《土地管理法》第2条“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定”的规定，围绕国有土地使用权转让，先后形成了一系列的法规体系，并最终将这种权益上升到了用益物权高度，由我国的《物权法》加以规定，彰显了对这种财产权益的充分保障。但对农村集体土地使用权的相关立法规定，在国务院立法层面尚未完成，一直停留在地方性立法中。以广东为例，为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合实际，广东省人民政府于2005年6月23日颁发了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》分总则，集体建设用地使用权出让、出租，集体建设用地使用权转让、转租，集体建设用地使用权抵押，土地收益，法律责任，附则共7章32条。作为“农民的资产”的农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。这项涉及农村经济体制和农民切身利益的改革，将允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，其方式可以是出让、出租、转让（含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、转租和抵押，广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。

2013年9月初，各种媒体纷纷报道一份事关农村土地改革进程的重要文件——《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》，该文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省征求意见，先不说该消息是否准确，但目前国土资源部推行的集体土地确权、流转试点等工作，都是在现行法律框架内进行，并且通过不断地推行逐步让集体土地使用权制度得到真正实现，发挥其应有价值。

综上所述，从1950年的《土地改革法》，到1986年的《土地管理法》，我们可以清晰地看到中国农村集体土地制度改革过程中土地所有权与土地使用权发展的历程。在这个历程中，虽然因改革试验的需要，存在着借助公权干预完成土地所有性质的转变及地方立法挑战宪法的情形，但中央人民政府都在较短的时间内，较好地矫正了相关行为，逐步为土地财产权利的建立及完善做着各种尝试。

然而，令人遗憾的是2007年《物权法》的出台，却将新中国成立后逐步形成并建立的土地财产权利进行了“颠覆”，原本人们期待的土地使用权财产权利，能够以物权的方式被法律规定，该法却专章以“建设用地使用权”方式把国有土地使用权出让及流转的权益内容加以规定，并以用益物权的形式界定了“建设用地使用权”的性质，以“建设用地使用权”取代了原有的土地使用权的概念，且将建设用地使用权仅限于国有土地上生成的权益。《物权法》的这种规定，表面上看是一种进步，实际上是中国在财产权益入法过程中的一大倒退。这种倒退表现在两方面，一是将长期以来逐步形成的“土地使用权”财产权益概念被狭隘地以“建设用地使用权”概念所取代，二是在土地使用权物权化时把农村集体土地使用权人为割裂出去，排除在用益物权的范畴之外，因为，宅基地使用权、土地承包经营权都仅是农村土地使用权的一个方面，不能因为《物权法》中有了他们的地位而否定集体土地使用权的地位，同时，《物权法》没有赋予农村集体土地建设用地使用权用益物权的法律地位，使万众瞩目的农村集体土地建设用地使用权的流转无上位法的支撑。将农村集体土地使用权流转立法的推进，置于尴尬境地。

为此，根据2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》精神，要推进建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，在法律层面上必须着手进行《物权法》的修订，将集体土地使用权的用益物权体系加以完善。

参考文献

[1] .陈小君.农村土地法律制度研究——田野调查解读.中国政法大学出版社.2004

集体土地使用权评估 篇8

关键词：农村；集体土地；使用权；登记；问题；对策

中图分类号：F321.1 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-18-07-1

1 集体土地使用权概述

集体土地使用权即民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的民事权利。这里的民事主体是指集体所有制单位承包经营户和个人，而全民所有制单位和外资企业使用集体土地，法律另有规定。集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织。只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。

2 农村集体土地使用权登记工作中的问题

2.1 农民参与热情不高，认识不足

农村集体土地使用权登记工作需要农民的配合，但是农民对于这项工作的认识不足，导致他们不能全心投入其中，缺少他们的配合就会陷入相关工作人员单兵作战的局面，一些数据、资料与实际不符或模糊不清，会导致所存档资料脱离现实，对后续工作不利。

2.2 地方相关单位责任意识差，机制不明确

除国土资源管理业务部门外的县、乡（镇）、村各级及其他单位部门对开展农村集体土地使用权登记工作的任务责任意识和工作机制不明确、不健全，重视程度不够，工作力度不到位，造成只有国土业务部门的工作人员在乡、村东奔西走，势单力孤，从而影响使用权登记工作的高效快速开展。

2.3 健全农村土地使用权机制，强化管理与服务

农业主管部门为土地使用权管理主体，健全土地使用权流转市场及其信息、咨询、评估系统，土地流转和业主开发的规范化、有序化。土地使用权流转按法律程序合同手续，在流转主体双方协商的基础上，经集体经济组织同意后签订流转合同，报乡（镇）农业合同管理鉴证备案后生效。协助农业主管为土地使用权流转好服务，帮助土地经营开发者解决问题，严禁任何在土地流转中借机乱收费和乱摊派。

2.4使用权登记工作流程问题

在集体土地使用权登记工作中，使用权登记流程看似衔接恰当，流转前后经过两次以上的确认，但是在实际操作中问题还是存在的，需要进一步梳理。其中使用权与原土地审批的矛盾需要首先解决。农村农民的房屋是根据国家有关规定来建设完成的，也就是说，他们建设面积的大小是由原土地审批部门审批通过的，是合法有效的行为。但是如果发生改建或者扩建，那么就会与原审批面积不符合，因此首次使用权审批行为和审批证件将会失去意义和作用；其次，土体一旦进行二次或者多次整理，那么原先地址、地貌以及地形将会发生变化，这样会造成原先所颁发的土地使用权的相关证明部分失去依据，因此剩下生效的证件只能证明农民曾经有一块地和一套房子。这说明在土地多次利用之后需要再次进行核实确定，以保证土地使用权的时效性。

3 如何解决农村集体土地使用权登记工作中存在的问题

3.1 地方政府避免直接参与集体建设用地流转收益分配

地方政府是集体建设用地流转的主体，从土地流转中获得收益是缺少法律依据的，也就是说这种收益存在不合理现象。所以要避免地方政府直接参与集体建设用地流转收益分配。

3.2 从意识形态上增强工作人员及农民对土地使用权的认识

主动接受与被动接受是两种不同的后果。农村集体土地使用权登记工作需要调动起工作人员和农民的积极性，让其意识到自己的责任和义务，保证工作顺利开展和高质量完成。一些工作人员在思想意识形态上并没有太高觉悟，不能够百分百投入到工作中，对工作存在怠慢性和不负责性。就会导致农民不能从思想上高度重视这项工作，并且伴有抗拒性和抵触性。所以要加强对职工的培训，首先从意识形态上正确认识自己的工作，端正工作态度，培养奉献精神。对农民要认真全面地讲解集体土地使用权登记的必要性，加强宣传力度。

3.3 杜绝农村集体土地不正当流转行为

由于农村体制的不完善，加之农村部分领导思想意识受限，导致农村集体土地会不断集中，使农民的利益受到侵害，继而造成农村贫富差距增大。所以要改变农村这种现状，依法处理不正当土地流转行为。

3.4 建立完善的监督管理体制

监督体制是对工作的督促，可以提高工作效率和工作质量，有效改善工作人员的工作态度和积极性。这个督查管理机制要由相关部门领导担任，做好督查核验工作。对在第一遍工作程序中的使用权登记等工作做及时有效的跟踪检查，及时发现问题解决问题，以免问题扩大化，延时化。对于基本完成使用权、登记工作的以自然村为单位进行督查，填写表格材料。督查管理机制另一个作用是可以强化责任，落实任务，让每个人都充分展现出工作能力，调动工作热情，很大程度上解决了工作人员的惰性问题。

参考文献

[1] 汤小俊.让市场做主——土地使用制度改革述评[J].中外房地产导报，2002，（22）.

[2] 李国宏.乡镇土地管理的主要问题和建议[J].浙江国土局，2008，（7）.

[3] 高汉.集体产权制度下的农地征用[D].复旦大学，2005.

[4] 汪先平.当代中国农村土地制度研究[D].南京师范大学，2007.

农村集体土地抵押 篇9

央行和银监会2209年3月１８日联合下发了《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》。

目前,人民银行总行和中国银监会正在辽宁省和山东省等9个省(区)选择部分县(市)作为试点,联手推进农村金融产品和服务方式创新工作。农村土地承包经营权抵押贷款是创新产品之一,近年来已经在部分省(区)陆续开展起来。各地在创新过程中,土地承包经营权的抵押范围、价值评估、登记管理及相关农地金融制度凸显出与农村经济发展不相适应,甚至成为制约农村经济进一步发展的障碍。

一、以家庭承包方式获得的土地承包经营权和流转所得的土地承包经营权进行抵押的法律依据缺失,农村土地经营权抵押贷款已经突破法律禁区。但由于我国土地的公有性质及土地承包经营权对于保障农民生活的特殊意义,目前我国的相关立法采取了严格限制的态度。显然,现行法律对以家庭承包方式获得的土地承包经营权和流转所得的土地承包经营权进行抵押持否定态度,在金融产品创新过程中必然会遭遇法律障碍。

二、专业评估机构缺失,土地承包经营权抵押价值评估标准不一

三、农地登记制度、登记机构缺失

（七）承包经营权的抵押限制。依照我国现行的法律规定，以家庭联产承包方式取得的土地承包经营权不能进行抵押流转。《农村土地承包法》第三十二条规定的：“ 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，对于承包经营权的流转方式采取的是列举加概括式的立法例，为促进土地流转和加速农村土地融资，在表象上，“其他方式”中似乎包括抵押流转方式。然而，在我国现行的土地法律制度下，以承包经营权设定抵押无法办理抵押登记手续，若债务人在合同期限届满不履行债务，债权人是无法将农地使用权拍卖、变卖、折价抵偿的，加上出于保护耕地和保障农民基本生产资料和生存条件的考虑，严格限制以土地承包经营权设置抵押具有现实意义。

因此除《担保法》第三十四条第（五）项规定的荒山、荒沟、荒丘、荒滩以外，其他农村土地承包经营权不能设定抵押。

尤其值得关注的是,土地承包经营权抵押贷款与现行法律存在冲突。《担保法》第三十七条

第二款规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。《物权法》第一百八十四条规定,下列财产不得抵押:“……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;……”《物权法》虽然留下了“法律规定可以抵押的除外”的口子,但什么可以“除外”至今也没有一个权威的说法。

:“土地使用权抵押实践是违法的。抵押后还不了款怎么处理?违法的抵押是无效的,金融机构的债权不受法律保护。”

《农村土地承包法》第32条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第37条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

依据现行法律的规定，农村的不动产中明确得为抵押权的范围十分有限，仅包括：

一、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)等土地承包经营权；

二、乡镇、村企业的建设用地使用权，以及乡镇、村企业的厂房等建筑物所有权；

三、林木所有权。明确被排除在抵押权范围之外的农村土地的相关权利则有：

一、集体土地所有权；

二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。

有关限制土地承包经营权抵押的相关规定，《担保法》第37条第2项与《物权法》第184条第2项均规定了“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年9月1日起施行)第15条亦明确规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”

但即便是荒地的抵押，仍有一道不易跨越的门槛，因为《担保法》第34条第1款第5项规定，抵押人抵押其所承包的四荒地承包经营权时，须经发包方同意。此外，国家土地管理局于1995年9月11日颁布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第4条，还进一步就此做出规定：“集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》