农村集体土地制度

农村集体土地制度（精选12篇）

农村集体土地制度 篇1

0 引言

随着时代的发展, 无论是在中国还是世界上其他的国家, 由于生产资料不足等原因, 三大产业已由原来的农业促进工业变成了工业反哺农业, 农业发展落后于其他产业的状况。然而, 农业对于一国的重要性并未由于其在产业中的落后性而有任何的下降, 反而因为人口的增多而显得日益重要。也正是由于土地的重要性, 我们才不得不对土地加以合理高效的利用, 以便更好地发挥其效用。《土地管理法》第2条规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。《物权法》第128条:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准, 不得将承包地用于非农建设。”土地流转在法律制度和现实生活中都广泛存在, 是加强土地利用的重要方式之一, 是指土地承包经营权人将自己承包的土地上的部分权利转移给他人的行为。随着经济发展的推进, 土地流转越来越普遍, 但也显现出越来越多的问题。

1 农村土地流转产生的根源

在确立家庭联产承包责任制之初, 农民对土地具有极大的依赖性, 因此农村的土地流转现象极少。随着社会经济的发展, 农民对土地的依赖性逐渐减弱, 各种各样的土地流转方式兴起, 土地出租的方式越来越受到大家的追捧。但土地流转出现的具体原因, 值得我们探讨。

原因一:青壮年劳动力的输出。伴随着我国经济的发展和工业化、城镇化道路的推进, 越来越多的农民已不再为温饱问题烦恼, 从农村进入城市务工, 形成了俗称的“农民工”。真正具有强大劳动力的中青年农民常年工作在外, 留在家里的几乎都是无劳动能力的老人和儿童, 无力耕种田地。

原因二:农村地形结构。中国地形种类丰富, 而农村大多依山。这样的地形导致了农村土地客观上就极难实现集中化、机械化生产, 生产效率低下, 产能不高。农民深感在农村无法有效地获得大量财富, 所以就以合理有效的流转方式将土地流转出去。

2 出租土地流转方式及存在的缺陷

随着市场经济的深入发展, 土地作为人类生存和发展最重要的资料和资源, 其利用日益重要, 产生了许多的流转利用方式, 比较常见的当属土地出租。所谓的农村集体所有土地使用权出租是指以土地的使用权作为标的进行租赁交易, 租赁方以在一段时间内取得土地使用, 出租方收取一定的费用的行为。在我国租用农村集体所有土地的行为依据法律规定分为合法与非法两种。合法出租是指符合中国现今法律规定的土地出租行为。相比于集体土地的非法出租来说, 其社会危害性要小许多。非法出租集体所有土地伴随城市化进程的推进和房地产市场的快速发展, 近年来在许多城镇, 尤其是城郊交接处日益兴盛。具体情况有以下几种:第一, 农民个人把自己承包的土地以出租的方式租赁给房地产开发商以修建商品房, 自己则获得相对高额的出租费。开发国有建设用地成本高昂, 再加上城市空气质量差, 城市居民喜爱到郊区居住等原因, 房地产开发商冒着法律风险从农民手中租用土地进行房地产开发建设。第二, 农村集体经济组织从农民手中回租承包地, 然后再以较高租金转租给他人进行非农建设。此种土地出租与第一种出租方式的区别在于土地的出租方不再是农民个人, 而是农村集体经济组织。第三, 农民个人出租或变卖自己的住房, 一同把住房下的土地出租给房屋购买者。在我国, 民事法律上实行的是房地一体主义, 房随地走或者地随房走。因此, 如果出租或者变卖住房的, 房屋所占土地必须一并处理。

根据《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”, 以上三种农村集体土地的出租方式皆为违法。这种违法的出租方式危害极大。农村集体土地的非法出租不符合有关法律的规定, 与国家的土地利用规划相背离, 也严重扰乱了房地产市场的交易秩序, 给国家和社会造成了严重的危害, 加剧了房地产开发的紧张局势也破坏了农业根基。因此, 我们不得不依据中国现状, 及时有效地治理现有的非法出租的集体土地, 预防形势的加剧。

首先, 当事人协商解决。出租人与承租人之间的租赁协议因违反法律的规定而自始无效。结合中国当前的现状, 此种土地出租涉及范围广, 社会影响较大, 如果一味地直接让政府介入强制解决, 会给社会的稳定带来一定的危害。因此, 应该让当事人协商解决, 解除非法租赁协议, 把已承租的土地状况还原到出租前。

其次, 政府介入解决。在当事人不积极主动解决土地非法承租问题或者是拒不解决的情况下, 政府可以运用行政手段强制解决。此种情况可以借鉴《土地管理法》第73条的规定, 非法租用土地的, 由县级以上人民政府行政主管部门没收违法所得;对已经在建的或已建成的非法建筑物及其附属设施的, 限期予以拆除, 恢复土地原状;组织出租或者承租的, 对其直接责任人员或者相关主管人员予以行政处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

摘要：随着经济的发展, 现今在中国集体所有土地上的流转越来越受到人们的青睐, 尤其是以出租的方式流转。土地出租为人们带来了巨大的经济效益, 但同时也显现出许多弊端。研究土地出租的流转方式, 分析其弊端, 并找寻相应的解决方法, 促进土地资源的优化配置。

关键词：土地流转,出租,集体所有土地

参考文献

[1]王利明.民法[M].北京:中国人民大学出版社, 2006:223.

农村集体土地制度 篇2

[摘 要]农村集体土地是维持农民生存的基本保障，而以家庭联产承包制为主的土地制度因分散经营而无法形成规模效益，对于共同富裕奔小康目标的实现，其功能是非常有限的。对农村集体的土地依照市场法则统一进行有效经营、形成规模效益是在农村实现小康目标的主要措施，这也是我国已经实现小康目标农村的普遍作法。但目前对农村集体土地依照市场规律进行统一经营尚存在法律制度上的障碍，主要是农村集体土地所有权主体不明以及缺乏核心权能(处分权)，使集体土地所有权并非真正法律意义上的所有权。中央已经明确城乡统筹为解决“三农”问题的基本原则，与此相适应，我国农村土地法律制度应该与城市土地法律制度统一起来，这是完善农村集体土地所有权制度的基本途径。

[关键词]“三农”问题;集体土地所有权;社会保障

“三农”问题的核心是增加农民收入、减轻农民负担。农村土地历来被视为农民维持生存的基础，农村集体土地所有制也就成为相应的法律保障，但由于种种原因，农村集体土地所有制未能发挥其应有的作用，所以农村集体土地所有权制度的完善就成为解决“三农”问题的重要措施之一。中国长期实行的城乡隔离政策，使众多的农村人口与有限的土地资源之间的矛盾日益加剧。农村土地承包制决定了我国农业仍以小规模分散经营为主，未形成普遍的规模效益，抗拒自然风险的能力较低，我国与发达国家相比，给予农业的补贴很少，因而有时出现农民增产不增收的情况。其实，以农业占GDP的比例之小就不必指望以解决农业问题为突破口来解决全部的“三农”问题。①于是，为缓解人地关系高度紧张这一矛盾，实现大量农村剩余劳动力向非农产业的转移，是解决“三农”问题的中心环节，但这是一个长期的过程。只有通过对农村集体土地的有效经营，才能积累、充实和增加农民集体的财产，以此保障农民的基本生活需求。

一、农村集体土地所有权制度的核心是互助合作

现行农村集体土地所有权制度是伴随着新中国的诞生而建立的，从新中国成立至今，我国农村土地制度大致经历了三次变革。[1](P27-52)当初建立集体土地所有制的初衷是通过互助合作，实现共同富裕。

我国农村土地制度第一次变革的标志是1950年6月30日颁布的《中华人民共和国土地改革法》，其中心思想是通过土地改革废除封建地主土地私有制，将其变为农民土地私有制，这一阶段至1953年中共中央宣告土地改革已经完成而结束。新中国的土地改革运动极大地促进了农业生产力的发展，为国家工业化的起步奠定了基础，但也出现了“两极分化”严重的情况。为了执行“一化三改”的过渡时期总路线，中共中央决定在农村通过互助合作和人民公社运动使土地的农民私有向集体所有、统一经营过渡。这一阶段从1953年开始到1978年十一届三中全会召开前夕结束，最终形成了“三级所有、队为基础”的集体土地所有制模式。

在“三级所有、队为基础”的模式中，生产队的生产经营活动总是受到生产大队和人民公社的制约，人民公社和生产大队无偿调拨生产队资金和劳动力的情况普遍存在，人民公社经常无偿征用生产队所有的土地。[2〗(P110)生产队土地所有权的范围并没有明确的界定，有的地方在同一块土地上存在生产队、生产大队和人民公社三个所有权，这种现象与“一物一权”的民法原理是相矛盾的，土地的利用效率无法充分发挥，也势必挫伤农民的生产积极性。于是，从1983年起，中央决定改革人民公社体制，实行政社分设。中央要求原来的公社一级和非基本核算单位的大队，是取消还是作为经济联合组织保留下来，应根据具体情况，在群众自愿的基础上，与群众商定，形式与规模可以多种多样，不要自上而下强制推行某一种模式。为了完善统一经营和分散经营相结合的体制，一般应设置以土地公有为基础的地区性合作经济组织。这种组织可以叫农业合作社、经济联合社或群众选定的其他名称;可以以村(大队或联队)为范围设置，也可以以生产队为单位设置，可以同村民委员会分立，也可以一套班子两块牌子。到1985年，全国政社分设工作全部完成。绝大多数地方在原来的人民公社、生产大队和生产队解体后，相应组建了不同层次的社区性合作经济组织。

从十一届三中全会召开至今，国家通过土地使用制度改革，使土地的所有权与使用权分离，实行集体土地的家庭承包经营制，进入土地制度改革的第三个时期。其结果是激发了广大农民生产经营的积极性，极大地促进了农村生产力的发展，使一部分农民首先富裕了起来，但同时也出现了大量农村贫困人口，加剧了广大农村地区的贫富分化现象。我国农村集体所有的土地主要是供农民维持其生存的，只有农村集体组织的成员才有权使用集体所有的土地，因此农民对农村集体所有土地的使用权具有大陆法系传统民法中人役权的性质。[3]我国《农村土地承包法》的颁布实施，在很大程度上完善了现行的农村土地制度，但这种以农户为单位的土地承包制也决定了我国农业生产分散经营的特点而无法形成规模效益，仍不能使我国农村的土地成为维持和提高农民生活的基本保障。为了发展农村的公益事业，需要农民上交“村统筹”和“乡提留”，这是建立在农民收入增加的基础之上的，而农民收入的增加，必须通过发展农村经济来实现，目前各地发展农村经济在很大程度上取决于经营土地所得。为了应对入世给我国农业带来的巨大冲击，减轻广大农民的生活负担，党的十六大将解决“三农”问题摆到重要位置，提出共同富裕奔小康的战略目标。

通过历史考察不难发现，我国当初建立农村集体土地所有制的目的是为了解决贫富差距问题，为了全国广大农民走上共同富裕的道路。尽管现在看来当时有些激进，但总的来说是正确的。完善集体土地所有权制度的基本思路必然是利用有限的农村土地维持广大农民的基本生活需要。

二、农村集体土地所有权的主体应该成为独立的法人

根据我国现行法，农村集体经济组织是农村集体土地所有权的主体。我国《宪法》中有关农村集体经济组织的规定(第8条第1款)先后进行过两次修改，现规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。”我国农村集体经济组织的形式很多，各地并不统一。1998年修定的《土地管理法》第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上的农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”根据这一规定，农村集体土地所有权的主体有三种：村集体经济组织、村内集体经济组织(村民小组)和乡(镇)集体经济组织。村集体经济组织的执行机构是村民委员会，至于村内集体经济组织和乡镇集体经济组织的执行机构，目前我国法律尚未明确。

要做到农村土地的规模化经营与市场化运作，就

必须使我国农村集体土地所有权的主体成为真正的市场主体，而市场主体也就是民事主体。若从民法的角度考察，我国农村集体土地所有权存在的主要问题首先是集体土地所有权的主体不明确。所谓“集体”一词并非严格意义上的法律概念。民事主体可以分为自然人和法人两大类，个体工商户、农村承包经营户、个人合伙组织虽然具有一定的特殊性，但仍可以适用有关自然人的规定，法人合伙也可以适用法人的规定。如果将“集体”看作一个特殊的民事主体，那么该如何认识它的内部结构，也就是说，它的决策者与其成员之间是一种什么样的权利义务关系，能否直接将“集体”作为民事主体列入《民法典》?对这些问题，如果不通过传统民法理论加以解决，将很难发挥集体土地所有权的法律功能。为了解决依靠土地生存的农民的温饱问题，土地承包经营权从土地所有权中分离出来相对独立成为必然，由此产生了经济学界所谓集体土地所有权虚置现象，于是人们不得不重新认识集体土地所有权存在的实际价值，从而使如何发挥集体土地所有权制度的.功能成为各界所关注的热门话题。

根据我国《宪法》第111条规定，在农村设村民委员会，村民委员会是农村基层群众性自治组织。1998年11月4日又颁布了《村民委员会组织法》。值得我们注意的是，有关农村集体经济组织最完整的规定是关于村的规定，所以我国农村集体经济组织有必要统一为村。解决“三农”问题的重要层面是农村集体经济组织的创新，要实现这一目标，首先要大力发展农业经济合作组织。从民商法的角度来说，农村集体经济组织作为一种民事主体应该具备法人的资格，当然这是一种非常特殊的法人。国内权威学者早已提出关于合作社法人的概念，认为合作社属于“非营利法人”，是一种“自助性经济组织”。鉴于合作社法人的特殊性，我们无法将其纳入现行法关于法人分类和法人登记制度的框架。《民法典：总则编条文草案》虽然没有明文规定“合作社法人”，但为合作社法人预留了适当的位置。第71条规定：“非营利法人，是指为社会公益或者其他非营利目的而成立的法人。非营利法人，非经有关主管机关登记，不得成立。但法律、行政法规另有规定的除外。”此处所谓非营利法人，包括传统分类的公益法人以及介于营利法人与公益法人之间的中间状态的法人。作为自助性经济组织并对社员实行非盈利原则的各种合作社，正是这种中间状态的法人。合作社法人的具体规则，则应由作为民事特别法的《合作社法》加以规定。考虑到合作社与公司均属于经济组织，有许多共同之处，《合作社法》关于出资、社员大会、董事、监事、破产、清算等，均可准用《公司法》关于有限责任公司的有关规定。[4](P339-348)有关合作社法人的概念对于农村集体经济组织的构建具有积极意义。

中国合作经济学会2002年7月5日起草的《中华人民共和国合作社法建议稿》第2条规定：“合作社，是指以城乡劳动者为主体自愿组织起来，在生产、生活上谋求互助合作或有关服务的自助性经济组织。”第4条规定：“对社员实行非盈利原则”。所谓“对社员实行非营利原则”，仅指合作社的内部关系，并不代表合作社的对外关系，因而不能否定合作社法人的营利性质。合作社的概念与我国农村集体经济组织的性质是一致的，所以我国农村集体经济组织应以合作社法人为基本发展模式。在农村逐渐走向城镇化的今天，农村集体经济组织必须承担起为集体组织全体成员谋福利的重任，将其塑造成真正的市场经济主体是非常必要的，作为合作社法人的农村集体经济组织也可以成为营利法人。必须指出，关于合作社法人的规定应该与《村民委员会组织法》协调起来，如果按照合作社法人的概念来规范农村集体经济组织，那么村民委员会就应该成为执行机构，根据《村民委员会组织法》第5条的规定，村民委员会的经济职能是维护农民的经济利益，管理本村属于集体所有的土地和其他财产。全体村民选举产生的村委会主任应该是合作社法人的法定代表人。

目前，我国东部地区相对发达的农村一般都实行村企合一的组织形式，例如作为农村建设小康社会典型的南山集团是山东省龙口市东江镇一家村企合一的企业集团。南山村的村民家家都有一本“加成手册”，所谓“加成”，其实就是一套特殊的分配机制：集体组织成员领取工资、年薪后，由集团再追加同等金额的报酬，作为“第二年薪”，这笔钱不发现金，而是记入“加成手册”，计息参与集体流动资金，每年发“利息”，当村民因买房、购车、办喜事等需要大笔开销时，可以申请动用。按照集体财富的积累程度和村民个人对集体的贡献，在“加成”的基础上，村民还可以获得5至10倍的“股份”，作为个人对集体企业的内部持股。但“加成”不是“铁饭碗”，若成员有重大失误，则立即取消“加成”，也意味着失去了集体组织成员的资格。当然，若能以功补过，则仍可以重新加入村籍，“加成”从零开始计算。[5]可见，农村集体经济组织即使成为企业法人也能达到全体村民共同致富的目的，在这种情况下，农村集体经济组织可以根据现代企业制度进行规范。

三、完善农村集体土地所有权制度的基本思路

鉴于目前我国城乡分治的状况，在农村普及社会保障仍需要相当长的时间，所以农村土地仍然是农民生存的基础，通过农村土地的有效经营进行原始积累是在农村实现小康目标的基本途径之一。

虽然我国《农村土地承包法》已基本将农村土地承包经营权塑造成物权，有利于保护农民的利益，但由于农业税只针对土地征收，有地征税，无地不征，地多税多，地少税少，粮农的负担并没有根本解决，再加上劳动条件、经营能力等方面的原因，仍有许多农民生活贫困，有的甚至因欠债而将其土地承包经营权出售或者抵押，从而又失去了土地。事实上，我国农业用地与非农业用地相比，所创造的价值比例很小。农村大量过剩的劳动力进入城市打工的状况将在我国长期存在。加入WTO后，面对农业生产遇到的重大冲击，农村必须进行产业结构的调整。我国农村许多地区还要根据环境保护的要求进行退耕还林、还草、还湖，这些地区农民的生活问题除国家给予适当救济外，尚需农村集体组织积极采取措施予以解决。

以单个农户为主的家庭联产承包责任制在一定程度上决定了我国目前农业生产的特点是小规模分散经营，在每个农村居民只占有1亩多耕地的条件下，即使不顾客观经济规律而把农产品收购价提高一倍甚至几倍，农民的收入水平也难有大的提高，他们的生产和生活设施也难有大的改善。因此，应该鼓励土地的规模化经营。扩大规模的做法之一是要继续坚持和完善家庭承包责任制，特别是要在更大程度上允许土地的流转，允许不在农村的农民把土地转让给他人，但保留自己的相应股份，并按股份获得土地的收益。这样操作自然会使单个农户耕种的土地面积扩大，带动土地的规模化经营。对于一些全部农转非的地区，可以吸引现代化的企业对土地进行现代化的农业经营，这也是扩大规模的有效方式。土地经营的规模化程度高了，也会带动农产品的质量提高。

解决“三农”问题最主要的障碍就是我国城乡隔离的传统做法，对此学界已有共识。“城乡统筹、一体规划”意味着农村城镇化是一种发展趋势，于是，城乡土地法律规范的一体化成为必然。我国现行的土地制度一般均是为城市制定的。只有将我国现行的房地产法律法规适用于农村，

才能为农村土地的有效经营提供可能。在城乡土地法律法规一体化的前提下，我国农村集体土地所有权制度作以下调整具有一定的客观必然性。

第一，从民法角度规范集体土地所有权的主体。目前国内各种乡村集体所有制企业、乡镇企业、农民股份合作制企业已经成为集体经济组织中最活跃的因素，乡镇企业根据投资主体的不同，可以分为乡村集体所有制企业、合伙企业或个人独资企业等，②而乡村集体所有制企业和农民股份合作制企业本身就是集体经济组织，但不同于农业生产合作社、农村供销合作社、农村信用社。因此，农村集体土地所有权的主体可分为合作社法人和企业法人两类。乡镇集体、村集体与村民小组分别拥有土地所有权的范围和界线必须严格界定，以防止“一物二权”的现象发生，也为今后可能出现的合并与重组提供正式的法律依据。

第二，村集体可以根据自愿原则进行合并，提高土地的规模化经营程度。例如，南山集团的前身是前宋村，前宋村先富起来以后，从1994年到2000年，后隋、西马、达沟、南张家、西涧、曲家、上观、刁崖8个贫困村先后加入了前宋村，使前宋村的土地总面积由1平方公里扩大到20平方公里，2001年，前宋村改为南山村，南山村通过对这些土地的集中管理和统一经营，产生了较好的经济效益。

第三，使集体土地所有权名符其实。从民法的角度考察，我国农村集体土地所有权缺乏核心权能-处分权，使集体土地所有权名不符实而成为虚有权。1)集体土地所有权不得转让，但国家却可以根据所谓公益目的对集体所有的土地进行强制征用，使集体所有的土地变为国有。我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”2)集体所有的土地不得出让。《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”3)根据《土地管理法》第61条的规定，农村集体公共设施、公益设施建设用地，仍须由县级以上政府批准，集体经济组织没有批准权。4)根据《土地管理法》第62条的规定，农村集体经济组织的成员无论是利用原有宅基地、村内空闲地建房，还是申请新的集体土地建房，均由县级以上政府批准，集体经济组织没有批准权。因此，若使集体土地所有权名符其实，必须赋予其处分权，使集体土地所有权的主体能够根据市场行情，结合其自身状况，在执行土地规划、保护耕地、保障粮食生产的前提下，通过出让、出租、抵押集体土地使用权的方式有效经营农村土地，不断积累集体财产，以此作为集体成员的基本生活保障。

第四，严格限制对集体土地的征用。目前，国内房地产开发企业疯狂占用农民耕地的现象就是滥用土地征用权的表现之一，既破坏了国家有限的耕地资源，又危及到农民的基本生存权。因此，防止土地征用权的滥用一直是立法所关注的重要问题。根据我国旧《土地管理法》第21、22条的规定，国家征用的对象是集体所有的土地或集体使用的国有土地，征用的目的是为了进行经济、文化、国防建设以及举办社会公共事业。征用的条件基本上有两条，一是列入国家固定资产投资计划的或准许建设的国家建设项目才能征用土地;二是必须经过法定机关的批准。新《土地管理法》虽然进一步严格了农用地转为建设用地的条件和审批手续，但是关于征用土地的规定仍有缺陷。一方面，征用目的过于含糊，难以明确，容易导致土地征用权的滥用。另一方面，将征地对象确定为集体，忽视了征地行为其实主要涉及拥有土地使用权的个人利益，使得因征地受到损害的个人无法主张权利。另外，建设单位通过划拨的方式取得被征用土地的使用权，法定的征地补偿费和安置补助费无法真正补偿被征用者所受损失，而建设单位又不一定符合我国《城市房地产管理法》第23条规定的划拨条件，有悖于市场经济的公平原则。因此，我们一方面要对土地征用目的作限制性解释，另一方面应该按市场价格对被征地者给予补偿。发达国家的有关立法对于征地目的一般采取列举性规定，具体而明确，在实践中也便于操作。至于征地补偿问题，发达国家或地区均以弥补实际损失为原则，按市场价格予以补偿。[6](P173-179)

第五，农村集体经济组织实力的壮大对于解决“三农”问题意义重大，所以应该为农村集体经济组织提供继续发展的空间。根据客观需要，也可以扩大农村集体使用土地的面积，应该鼓励经营效益好的农村集体使用国有土地，对此我国《民法通则》第80条已有明确规定，当然，这需要地方政府的大力支持。例如，南山集团在距本村约15公里的渤海海滨买下了13.5平方公里的荒滩，建设南山集团东海高新技术开发区，使南山集团今后进一步的发展成为可能综上，由于集体经济组织在我国的特殊地位，所以有必要在《民法典》的主体部分明确农村集体经济组织既可以是合作社法人也可以是企业法人，若为合作社法人，则适用《合作社法》的有关规定;若为企业法人，则根据现代企业制度进行规范。在物权法中将城乡土地制度统一起来，对于农村集体土地，在遵守土地规划、保护耕地的前提下，允许村集体根据发展需要出让、出租、抵押其土地使用权。并应沿用《民法通则》第80条的规定，允许集体经济组织使用国有土地，有关使用费和期限的问题应与国有土地使用权出让和转让的规定统一起来。

注释：

① 据《中国统计年鉴(2002)》记载，2001年我国农业占GDP的比例为15.2%.

②《乡镇企业法》第10条规定：“农村集体经济组织投资设立的乡镇企业，其企业财产权属于设立该企业的全体农民集体所有。农村集体经济组织与其他企业、组织或者个人共同投资设立的乡镇企业，其企业财产权按照出资份额属于投资者所有。农民合伙或者单独投资设立的乡镇企业，其企业财产权属于投资者所有。”

[参考文献]

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[2] 王琢，许滨。中国农村土地产权制度论[M].北京：经济管理出版社，1996。

[3] 关涛。大陆法系民法中的人役权[J].法学论坛，2003，(6)：37-43。

[4] 梁慧星。合作社的法人地位[A].民商法论丛(第26卷)[C].香港：金桥文化出版有限公司，2003。

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[6] 柴强。各国(地区)土地制度与政策[M].北京：北京经济学院出版社，1993。

推进农村集体土地确权登记 篇3

【关键词】农村集体土地确权；登记

【中图分类号】D912.3【文献标识码】A【文章编号】1672-5158（2013）07-0464-01

1 农村集体土地所有权确权登记存在的问题

1.1 二次土地调查数据库与农村集体土地所有权确权登记发证数据库的关系

二次土地调查农村土地调查中，村与村之间都签订了《土地权属界线协议书》，为这次农村集体土地所有权确权登记发证工作打下了很好的基础。有些地方以农村土地调查数据库为基础平台，开展集体土地所有权的权属调查，这个思路是正确的，但是不能取而代之。现在有几种情况值得警醒：一是编技术方案时，用二次土地调查农村土地调查建库方案代替确权登记发证建库方案；二是直接提取农村土地调查数据库中的行政村数据层，打印成图后作为这次所有权确权登记发证工作的宗地图，不到实地复核。其实两个数据库是有很大区别的。

其一，从时效性讲，农村土地调查的数据是标准时点数据，已报国务院备案，一成不变，是各行各业所需的土地数据重要的基础平台。确权登记发证的数据是动态的，以发证的时间为准，且所有权的范围面积年年都有变化，所形成的各项成果，是今后依法管地、科学管地的重要基础。

其二，从内容与工作环节上讲，农村土地调查是以地籍调查为主，而地籍调查只是农村集体土地确权登记发证的一个组成部分（工作环节），而申请、权属审核、公告、注册登记、颁发土地权利证书等，是这次确权登记发证的重中之重，其成果必须纳入数据库中。

1.2 关于一村一证与一宗一证的问题

少数地方还在坚持一村一证。受这种观念的支配，在办理土地登记手续时，不是按宗地填写土地登记簿，而是按行政村填写。实际上行政村面积大于等于集体土地所有权面积。由于填写不规范，导致土地所有权面积不准确。还有的不是按“权利人”填写土地归户卡，而是按土地所有权主体代表填写。诸如此类的问题要予以澄清。

（一）一村一证的做法是错误的。不少行政村是由多宗地组成的。《土地登记办法》第二章第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间。”一村一证不能等同或替代一宗一证。

（二）按宗地填写土地登记簿。土地登记簿首页的地号，就是地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号（见国土资源部《关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》，附件5土地登记表格使用及填写说明）。

（三）按“权利人”填写土地归户卡。《土地登记办法》第二章第十四条规定：“根据土地登记簿的相关内容”以权利人为单位填写土地归户卡。

（四）实行属地登记原则。《土地登记办法》第三条规定：土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

1.3关于地籍区、地籍子区的对应关系问题

《宗地代码编制规则》（试行）定义：地籍区，即在县级行政区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线状地物划分的土地管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。

（一）地籍区+地籍子区——乡（镇）+行政村——街道办事处+街坊（县级行政区划+地籍区+地籍子区12位阿拉伯数字）

（二）在二次土地调查中，有些行政村编入201、202图斑，造成城镇土地调查的边界与农村土地调查图斑范围线有部分重复。这次如何处理？各地根据实际情况而定，或保持原状，或将行政村部分划出来再编代码。在编制地籍区的代码时，应首先保证与城区内街道界线的一致，便于城区已有地籍调查资料的转换无损衔接。

（三）201、202图斑的土地不全部是国有土地或建设用地，相当一部分是集体土地或耕地、林地等。

1.4 关于测量坐标与图解精度不一致的处理问题

采用解析法获得的界址点坐标，一般界址点点位中误差可以保证±5cm的测量精度，所有权测量采用解析法的主要测量对象是有变化的界址线。按照总体方案的要求，要充分利用二次土地调查的成果，二次土地调查的界址点坐标主要获取手段是采用图解法，图解精度取决于正射影像图（DOM）的平面精度。根据实际检测结果来看，我省DOM的精度一般在10米左右，最大的达到37米。两个不同尺度获取的界址点坐标成果，具体到某一宗地，可能只有少量的几个点是采用解析法获取的坐标，其余点采用图解坐标，两者不能很好地匹配。

解析点可根据以下情况加以利用，一是在影像模糊的地区，应尽量选用解析点。二是如果影像清晰，展绘的解析界址点与明显影像之间的矢差以最大值10米作为标准，小于标准的直接利用，大于标准的，可以采用图解坐标计算宗地面积。由于解析法获取的坐标，精度远远高于图解点，但因计算的面积与实际面积有较大的误差，在整理宗地界址点成果表时必须将该解析点进行整理备案，供日后在精细化地籍管理时使用。

2 推进农村集体土地所有权确权登记的对策

2.1 充分认识农村集体土地确权登记发证工作的重要意义

一是党中央、国务院高度重视；二是国土资源部纳入重点工作专题推进；三是省政府和省厅专门进行部署；四是政府要把其列为全市重点项目。各单位必须充分认识抓好农村集体土地确权登记发证工作的重要性和紧迫性，进一步增强责任感和使命感，扎扎实实、不折不扣、保质保量按时完成各项工作任务。

2.2 全力打好农村集体土地所有权登记发证工作攻坚战

全面完成集体土地所有权登记发证任务。当前，要重点解决好三方面难题：一是资金保障问题；二是领导保障问题；三是林、农权属矛盾问题。要采取集中决战、倒排时间、跟踪督办等措施，加快工作进度，全力完成好此项工作。要积极争取，确保经费落实；要规范运作，确保成果质量；要主动协调，按时完成任务。

2.3 强化农村集体土地所有权登记发证工作的组织领导

一是要明确县（市）区政府领导为第一责任人。明确由本行政区政府领导对农村土地确权工作负总责，发挥主导作用。国土资源部门作为具体承办单位，要积极主动向当地政府汇报和请示，争取理解、支持和配合。二是要坚持“7个到位”标准。要以“政府重视是否到位、宣传发动是否到位、部署安排是否到位、政策细化是否到位、经费落实是否到位、质量标准是否到位、督促指导是否到位”的“七个到位”为评判标准，对上做好汇报和争取工作，横向抓好与相关部门的衔接、协调，对下理顺工作机制、加强质量控制，确保农村集体土地确权登记。发证工作按计划有序、稳步、顺利推进。三是要强化工作力量。四是要加强督查考核。

3 结束语

农村集体土地确权登记发证工作是一项意义重大的民生工程，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。我们要以高度负责的精神，提高认识，集中精力，扎实工作。当前各项工作任务繁重、头绪繁杂，要求各乡镇政府、各部门统筹兼顾，合理安排，确保这项工作按照时间进度顺利完成。

参考文献

农村集体土地制度 篇4

一、农村土地征用中侵害农民利益现状

改革开放以来特别是20世纪90年代以来中国进入了快速工业化和城镇化的历史阶段, 城市建设、工业建设和其他基础设施建设等非农建设用地的需求也随之大量增加, 每年都有大量的农业用地转化为非农业用地。据中国社科院农村发展研究所提供的数据, 从1990~2002年, 全国占用耕地4736万亩用于非农建设。近年来, 中国非农建设占用耕地每年约250-300万亩, 如果按人均1亩地推算, 那就意味着每年大约有250万到300万农民失去土地, 变成失地农民。据估计, 目前中国完全失去土地或部分失去土地的农民至少在4000万人以上。《中华人民共和国宪法》规定:“农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有。”农村集体所有的土地除了由本集体经济组织和个人依法使用外, 在国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业时可以依法由国家征用。国家是依靠行政手段征用农村集体所有的土地而不是依据市场手段从农民手中购买土地。农村土地征用制度存在的最大问题是补偿标准低, 补偿标准远远低于土地市场价格, 严重损害农民经济利益。1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》规定, 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。安置补助费按照需要安置的农业人口数计算, 每人的补助标准为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准, 由省、自治区、直辖市规定。补偿总额不超过被征用前3年平均年产值的30倍。目前, 国家征用农民集体土地的征地总费用每亩5万元左右, 国家各级相关部门收取的税费大约2.5万元, 给予集体和农民的征地补偿约2.5万元, 其中70-80%给农民, 农民实际得到的土地补偿费每亩1.7-2万元左右。2004年, 国家又进一步规定, 如果给予被征地农民的土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算, 仍不足以使农民保持原有生活水平的话, 当地人民政府将从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。但是, 许多地方执行不力。另外, 征用农民土地还导致部分失地农民成为无地可种、无业可就社会流民, 一定程度上侵犯了农民的就业权。

二、中国现行的农村集体土地征用制度缺陷分析

中国现行征地制度的法律依据是《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》。《宪法》第10条, 《土地管理法》第2条都明确规定:国家为了公共利益的需要, 可依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。中国征地补偿理论和制度设计有明显的计划经济体制特征。在社会主义市场经济不断发展的条件下, 仍按计划经济条件下的做法征地, 必然引发矛盾。它的缺陷主要有以下方面。

一是法律规定不完备, 导致征地权运用范围过大, 没有充分尊重农民对土地财产的所有权及使用、收益和处分权。中国宪法和相关法律虽然强调国家为了公共利益的需要可以对土地进行征用, 但未对公共利益做出明确的界定, 经营性用地也打着公共利益幌子进行征用, 导致征地范围过宽。《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”第43条规定:“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地”。这就是说, 只有国有土地使用权才能上市流转, 农村集体的土地不能上市流转, 而征用权的行使是集体土地变为国有的唯一途径;当建设用地需求上升, 非公益性经营项目建设需占用集体土地, 土地征用成为目前唯一可行的制度安排。无论公益性用地还是经营性用地, 都是沿用强制性征地的办法。这种建设用地统一由国家征用、政府垄断土地一级市场的土地使用制度, 在征地与供地之间制造了一个利益空间, 为地方政府“以地生财”创造条件。客观上形成“土地征占越多, 政府利益越大, 部门福利越好”的机制。而农民则无缘于土地在工业化、城市化进程中的价值增值。

二是征地补偿标准不合理。《土地管理法》第47条规定:征收土地的, 按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。征收耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数, 按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准, 为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是, 每公顷被征收耕地的安置补助费, 最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。由于中国农村整体上社会保障体制尚未建立, 即使有的地方建立了社保机制也不完善, 土地对农民具有重要的保障功能与归依功能, 相比较农民已有的经济基础和今后的需要, 现有的补偿标准难以保证农民原有生活水平的保持或改善, 更难于保证农民的后续发展。

三是国有和集体土地差别对待, 存在明显的不公平。目前, 建设用地占用城市国有土地使用权, 虽然在本质上也是借助国家行政权力对公民土地使用权的强制取得, 但并未归入征用范畴, 而是由拆迁方面的法规加以调整。数据显示, 城市道路建设总投资当中拆迁费用要占30%。相对城市拆迁户来说, 农民对土地的依赖性更强, 但在征用中却无法享受同等的待遇。在土地征用中政府动用国家征地权, 以相当低廉的“补偿”价格对农民集体土地永久性所有权实行“买断”, 再以较高的价格出让给土地使用者 (公司或企业) 。农民 (包括农村集体经济组织) 在得到一定的土地补偿后永久性失去在土地上投入、收益的权利。同样是土地的所有权、使用权, 国家与集体之间却存在产权歧视, 这不仅制约了农村经济结构调整, 也在客观上促成了国家土地征用权的超范围使用和集体非农建设用地的灰色流转。

三、促进农地征用制度改革, 规范农地征用行为

要按照市场公平原则, 改土地征用为征购。即由政府按照市场公平原则向农民集体征购土地, 再根据供地计划向直接的土地使用者供地。这种方案既有利于保护农民利益, 实现市场公平, 又有利于城市土地市场稳定和农村土地资源的保护, 有利于土地供应总量的控制, 并且为人们易于接受, 改革阻力小。首先, 应遵循世界多数国家通行做法, 以土地的市场价格为依据, 确定合适的符合市场交易原则的补偿标准, 对农村集体土地征用公平补偿。同时, 既要考虑对土地所有权的补偿, 也要考虑对土地使用权的补偿。征地补偿费不仅要体现土地作为生产资料和生存保障资料的价值, 还要切实保证对土地的追加投资能得到补偿。征地补偿方式可以多样化, 可以采用一次性货币补偿外, 也可以采用就业安置、社会保障、以土地作为股份在企业入股等多种补偿方式, 建立农村社会保障体制, 为失地农民提供源源不断的后续生活保障。其次, 要以使农民生活水平发展提高为征地补偿原则, 充分考虑农民的生存权益和发展权益。应改变过去征地补偿以使被征用土地的农民生活水平不降低为原则的做法。充分尊重农民的利益, 不应以公共利益大于个人利益而否定个人利益, 从而忽视农民集体和农民个人的利益保护, 应贯彻个人利益与社会利益相协调的思想。农民集体和农民个人在国家土地征用中, 为了公共利益的需要, 将赖以生存的土地让渡给国家。国家首先应当在物质上要保证农民的生存权益和发展权益, 使被征用土地的农民生活水平、发展水平与国家的发展水平相适应。在确定补偿标准时, 还应充分考虑以下两个方面:一是在补偿年限内, 由于农民不断引进和采用科学的种田技术, 使土地年产值逐年提高而增加的效益。二是被征用土地农民的转业谋生的培训费用。以体现对失地农民后续发展权益的充分尊重。

摘要:民营经济作为社会主义市场经济的重要组成部分, 走信息化、高科技、迅速提升传统产业水平的新型工业化道路, 是实现其跨越式发展的必由之路。为此, 文章建议通过提高认识、转变观念, 引导民营企业树立走新型工业化道路的战略思路;通过优化环境、制定优惠政策, 鼓励民营企业以信息化和高新技术改造传统产业, 发展科技型企业, 走可持续发展道路;通过转变职能、改进服务, 构筑面向民营企业的社会化服务体系;要抓住机遇, 增强实力, 迎接新型工业化的机遇和挑战, 实现跨越式发展。

关键词:经济;民营企业;新型工业化

党的十六大报告指出, 我国在新世纪头20年经济建设的主要任务之一, 就是要基本实现工业化, 要坚持以信息化带动工业化, 以工业化促进信息化, 走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。这是党中央在我国重要战略机遇期, 全面建设小康社会、加速推进社会主义现代化建设的重大战略决策, 也是总结国内外工业化的经验教训, 顺应经济全球化, 符合我国国情的现代化工业发展模式。作为社会主义市场经济重要组成部分的民营经济, 走一条用信息化、高科技迅速提升传统产业水平的新型工业化道路, 是实现其跨越式发展的必由之路。

改革开放30年来, 涪陵区民营经济有了长足发展。特别是经过近几年的经济和产业结构调整, 民营企业发展势头强劲, 在该区国民经济和社会发展中的地位不断提升, 一批产品档次高、经济效益好的民营企业快速做大做强。截至2007年底, 该区个体工商户已达2.8万户, 民营企业达1600余户, 民营经济完成增加值过100亿元, 比上年增长30.02%, 占全区GDP的比重达到51.6%。全区资产超过5亿元的民营企业2家, 资产超过1亿元的民营企业16家;年产值过1亿元的民营企业20家, 年产值过4亿元的民营企业4家, 年产值过5亿元的民营企业1家。民营企业在全面提升食品、建材等优势产

加快民营企业新型工业化步伐努力实现民营经济跨越式发展

■石焱梅赵小虎张飞

农村集体土地制度 篇5

中国人民大学农业与农村发展学院教授

二、农村土地征收制度

（五）土地制度微调和发展趋势

近些年对于土地制度一些不合理性也做出了一些微调。我们看一下2003年，中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定里面就提到要保障农民权益，控制征地规模的原则，要改革征地制度，完善征地程序，严格界定公益性和经济性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理的补偿。开始做出一些调整。17届三中全会的决议也做出了相应的一些部署，说要改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。而且有些制度说明说要做到“先保后征”，使得被征地农民的基本生活长期有保障。这些原则性的安排之外，国务院还出台了一些征地制度的具体的安排，2004年10月份，2006年的8月份，国务院先后出台了有两个决定，一个是关于深化改革严格土地管理的一个决定，还有关于加强土地调控有关问题的通知。确定了被征地的农民生活水平不因征地而降低的一个补偿安置的一个基本的原则，确定了土地补偿费主要用于被征地农户的原则。还有在安置途径告知被征地农民上面，也做出了相应的说明。

2010年国务院办公厅下发了关于进一步严格征地拆迁管理工作，切实保障群众合法利益的紧急通知里面，要求要严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作。征地前要及时进行公告，征求群众意见，对于群众提出的合理的要求要必须妥善的予以解决，不得强行实施征地。国土资源部也有相应的一些规定在落实。这样的一些征地的调整对于征地制度起了一种完善的作用，但是征地制度还是延续着1998年的主要的《土地管理法》，这样一个制度并没有一个很大的改变。其中2012年十一届全国人大五次会议上，政府报告里面提出要制定出台农村集体土地征收补偿的条例，有专门的条例，但是到现在仍然没有完成。所以这样的一个土地管理的这种法律法规的修改，要想完善它是比较困难的。

十八大报告里面提到要改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。

十八届三中全会的决议部署了建立城乡统筹的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，要允许农村集体经营建设用地，出让租赁入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理规范多元保障的机制，建立兼顾国家集体个人的土地，增值收益分配机制，合理提高个人的收益，保障农民公平的分享土地政策收益。这些很具体的规定，旨在调整农地征收的这样一个不合理的制度安排。在2014年的中央一号文件第21号里面也提到了要加快推进征地制度。

占集体建设用地的13.5%，所以还是比较大的一块。如何进行重构？各方利益都在博弈。应该说在改革开放以来，这三十多年来，有两次用地制度的重大的调整。第一次是1998年修订的《土地管理法》，使得集体建设用地使用权的流转的范围大大的缩窄。第二次是2004年农用地转用的计划实行指令性管理制度之后，农村集体用地转为集体建设用地的可能性，农用地转为集体用地的可能性是大大降低，所以两次都在收缩集体建设用地的。第一次的是1998年修改的《土地管理法》，建设用地的范围是大大缩窄，缩窄体现为1986年通过的一个《土地管理法》第36条规定，全民所有制企业、城市集体所有制企业，同农业集体经济组织共同投资举办的联营企业，需要使用集体所有土地的，可以按照国家建设征用土地的规定实行征用。也可以由农业集体经济组织按照协议，将土地的使用权作为联营条件，也就是说土地可以作为联营，可以合办企业的一个条件。

但是1988年修订《土地管理法》第2条第四款规定，国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，当时已经留下一个口子。但1998年的《土地管理法》的第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，国有土地才可以使用。第63条则规定，说农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者是出租，用于非农业建设，所以使得范围大大缩窄。这意味着国有企业、城市集体企业和其他投资主体需要使用农村集体土地的必须由县、市、政府将其收为国有。然后国家再通过出让或者划拨的方式，使得土地使用权转移过去。所以1998年的《土地管理法》是一个分界线，使得农村经营性建设用地的使用权入市、流转的空间是陡然的收缩，也是乡镇企业在九十年代末走向衰败的一个重要的原因。

第二次是2004农用地转用的计划实行指令性管理，使得农用地转用为集体建设用地的可能性是大大降低的。在1986年的时候规定是比较宽松的，1998年的规定通道仍然是打开的，比如说1998年修改的《土地管理法》第60条规定，农村集体建设组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位个人以土地使用权入股联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。也就是说这样仍然可以使用土地，但2004年实行了指令性管理，2004年的一个标志是国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，这是国务院国防2004 28号明确规定的，说要实行农用地转用的计划的指令性管理。之后土地指标成为宏观调控的一个重要的工具，所以土地财政、土地政治，所以在银根之外又多了一个地根，作为工具，来控制全国的经济形式、社会形式。2004年之后，依法想新增农村集体建设经营性用地的可能性是微乎其微的。

（二）农村集体经营性建设用地特征

我们需要认识一下农村集体建设用地在近些年它的主要的特征。特征主要是有如下两个主要的方面：一个是从使用权取得看存在大量的模糊地带。一个是从土地的使用权的权能看，与农用地、国有建设用地的差异比较大。总体上来说农村集体建设用地具有集体所有、集体使用这样一个特征，这是针对经营性建设用地的，和集体所有成员使用，这是宅基地这样一个特征。

在土地使用权的取得看是一个大量的模糊地带，体现为对农村集体经济组织兴办乡镇企业，占用集体所有制的耕地，特别是兴办乡和村集体企业占用村民小组的耕地，是否实行有偿使用，使用年限多少，没有明确规定。对个体私营企业取得土地使用权同样缺乏明确规定。所以当时土地使用是比较混乱的。在当时历史条件下，乡镇、村集体兴办企业往往是无偿、无限期的占用农村的土地，实际上是一种平调。这种平调在当时没有引发矛盾，但是在后期的转制和处理土地资产上是一笔糊涂帐，难以处理。

从土地使用权的权能看，与农用地、国有建设用地的差异是比较大的。因为集体建设用地的使用权规定是不得出让、转让、出租和抵押，几乎只能是集体所有、集体使用，对外是没有外延性，也很难入市。这种“划地为牢”式的这种土地资源分配与市场配置资源的一般的规律产生了一些冲突，所以法律不得不做出一些额外的规定，比如说符合土地利用规划并依法取得建设用地的企业因破产兼并等情形导致土地使用权依法发生转移的除外，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围的土地使用权同时抵押等等。所以通过这样一个例外的情形，使得农村集体建设土地的使用权权能是有所扩大，但仍然是小于农民的土地的承包权这样一个权能，承包经营权的权能可以流转，更加小于国有土地的，国有化以后的土地的使用权权能。

这些年也在扩大产权权能的一些探索，这些改革探索使得农村的集体建设用地，使用权的流转远远超出法律的一些边界，实践在不断地突破政策的界限。突破性的做法在各个地方大范围的存在，小产权就是一个集中的表现。十七届三中全会以来，对于农村土地的使用提出了在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公营性项目，允许农民依法通过多种形式参与，开发经营并保障农民合法权益。要逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地必须通过统一有形的土地市场以公开规范的方式转让土地使用权。在符合规范的前提下，与国有土地享有同等的权益。同时，国土资源部在各个地方部署试点，比如说1999年，就在一些地方部署相应的一些试点。2005年广东省试点，2006年、2008年湖北省、河北省在做试点，2009年、2010年湖南省、上海市，以及江苏省等等在做试点。

（三）农村集体经营性建设用地入市与产权体系重构 农村经营性建设用地入市导致的产权体系的重构，这在十八届三中全会决定里边可以看得到。《决定》指出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

至少意味着有两点，在城镇规划区外，农村集体经营性建设用地的使用权的权能要大大的扩展，不再局限于集体所有，集体使用。在城镇规划区内集体建设用地的使用权可以与国有土地使用权一样通过出租、租赁、入股、抵押等方式流转，不必都要收归国有。

所以在2014年的中央一号文件的18条提出要引导规范农村集体建设用地，适用于与国有土地同等入市，同权同价。2015年的中央一号文件的22条，也做出了相应的规定，对于经营性资产，重点是明晰产权归属，将资产折股量化到本集体经济组织成员，发展多种形式的股份合作。要开展赋予农民对集体资产股份权能改革的试点，试点应该限定在本集体经济组织范围的内部，做出了相应的规定。这些改革是按照体现所有权拓展使用权的思路进行重构的。第一，体现在占有权能上，集体经济组织作为土地所有权的行使主体，有权对土地使用权利人的使用流转行为进行监督，有权在流转合约到期后收回土地的使用权，按照合同约定处置地上的附着物。

在使用权能上，所有权权利人通过初次流转，获得使用权的权利人，通过再次流转获得使用权的权利人都可以在符合规划、用途管制的前提下，从事工业、商业、旅游等经营性活动，最大限度的发挥土地的使用价值。但是有一个限定是否能够用于商品房开发，需要审慎决策。在收益权能方面，十三届三中全会保障农民公平分享土地增值收益，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益的分配机制，合理的提高个人收益，这也做出了相应的规定。尤其是对于农民，对于个人补偿不合理的那种现象有所修订。

按照国务院发展研究中心，农村经济研究部，由韩俊领导的课题组这样的测定，说农村土地的增值部分的收益分配比率是20%到30%留在乡以下，其中农村的补偿款只占5%到10%。而城市政府拿走土地政策的20%到30%的收益，各类的城市的房地产公司开发区，外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，40%到50%。

所以政府参与土地收益分配是在当前是讨论的一个焦点，在政府参与土地收益分配上有五种不同的类型，一个是不参与收益分配，但收取工作费用，这是重庆市的一些实践能够表明的。另外一个是政府只参与初次流转的收益分配，比如说昆明市2010年有这样类似的规定，深圳市也有类似的规定。第三，政府只参与再流转的增值收益的分配，比如上海市市政府办公厅2010年有相应的一些规定。第四，政府既参与初次流转的收益分配，也参与再次流转的增值收益的分配。比如说苏州市，1996年出台的规定就有这样的表述。第五，以税收形式参与增值收益分配，广东省2005年发布省长令规定，集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税政策标准向市、县、人民政府缴纳有关土地增值收益。这五种政府参与土地收益分配的这种方式让我们看到正在各地的试点尝试。

集体土地的所有者与土地使用权人的土地收益分配的格局也正在发生变化，体现为初次流转与普遍实行有偿使用，第一次征地，第一次流转，有偿使用。第二，是对再一次流转产生的增值收益如何所有权与使用权进行分配，多数地方没有明确意见。少数地方提出主要归土地的使用权人，昆明市2010年有相应的规定。

第四，在处分权能方面提到了应建立与国家有土地同等的处分权利体系，集体土地所有者可以通过出让、出租、作价入股、联营等多种方式转让土地的使用权，也可以抵押土地的使用权。

为农村集体土地核发“身份证” 篇6

出台背景：规范确权，保护农民权利。土地确权登记，本质上是为保护农民的土地权利。只有搞清楚地是谁的，谁在用，才能为维权提供依据。《意见》的发布，不仅为农村土地确权登记提供了规范和政策依据，进一步扫清了确权登记工作中的障碍，也为更好地保护农民权利奠定了基础。

界定范围：“身份证”有别“工作证”。农村集体土地确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地。对此，朱留华强调，由于目前林业部门、草原部门都有各自的法律依据，在实际工作中，落实集体土地确权登记发证全面覆盖，与林地、草地登记发证有效衔接确实存在管理上的协调难度。他认为，应当坚持一点，即土地证书与林权证在内的其他证书的关系，应当是“身份证”与“工作证”的关系，农村集体土地所有权登记发证应当包括全部农村范围内的集体土地。

明确主体：“是谁的就发给谁。”集体土地所有权证到村还是到组？朱留华解释，农村集体土地确权登记发证，应当“是谁的就发给谁”，村一级农民集体、村民小组集体、乡（镇）农民集体三类所有权主体要分别确认。他强调，此次集体土地确权登记发证，是对土地权利归属的确认而不是调整。任何“一刀切”规定集体土地所有权确权发证到村或到组的做法，都是与法律政策不相符的。考虑到历史原因、村小组机构不健全等现实情况，《意见》规定，以2010年中央一号文件“把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织”为原则要求，同时允许对属于村民小组集体所有的土地，而村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书，给地方结合自身实际情况处理问题留有空间。

直面焦点：“小产权房”不得登记发证。如何防止小产权房等趁着集体土地确权发证而合法化？朱留华表示，严禁通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于没有权属来源证明的宅基地和集体建设用地，要求查明土地历史使用情况和使用现状，认定合法后，方可按程序并确权登记发证。

农村集体土地制度 篇7

一、我国农村土地产权制度改革中存在的问题

(一) 集体土地所有权价值难以实现

农村集体土地所有权, 指农村劳动群众集体经济组织在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分自己所有的土地的权利, 是我国社会主义土地所有权的一种重要形式。在我国农村, 有相当一部分农民只知道集体土地属于农民集体所有, 但没有所有权概念, 对集体土地所有权价值知之甚少。导致如下结果:一是土地权属不清, 纠纷较多。由于集体土地档案、地籍图像资料不完善, 土地界限拐点位置无证可查, 导致部分土地界限长期存在争议。二是集体土地所有权主体不明确。我国《民法通则》虽然规定了集体所有权, 但没有明确规定集体所有权的主体。该怎样认识集体所有权的主体在立法上和法学理论上都存在着困惑。三是农民行权意识差, 在行使所有权时农民“集体”很难成为实践层面上的所有者主体, 实际权利由乡镇政府、村民委员会的村干部或者村民小组长代替所有权人行使, 这在土地发包、集体土地征收中, 体现尤其突出。

(二) 集体建设用地使用权流转混乱, 缺乏法律规制

长期以来, 集体非农建设用地的自发流转在客观上对农村经济发展、农民集体组织财富积累、提高农民收入等起到了促进作用, 但是, 这种流转在政策和法律上未得到明确认可, 在杂乱无序和隐蔽状态下进行, 引发了诸多问题, 影响农村社会稳定与城镇化的健康发展。

在农村集体建设用地使用权流转方面存在诸多问题, 一是集体土地隐形交易活跃, 使耕地保护受到冲击。随意占用耕地并出让、转让、出租、转租用于非农建设, 或者低价出让、转让农村集体土地等现象层出不穷。二是集体非农业建设用地使用权自发、无序流转, 导致政府难以有效控制建设用地供应总量, 冲击土地利用总体规划及城市规划的有效实施, 使土地市场秩序受到严重冲击。三是农村集体建设用地使用权流转缺乏法律保障, 交易不安全。由于法律对集体建设用地使用权流转的条件、用途、权益、程序等缺乏明确规定, 难以依法进行土地登记, 对建设投资者不利, 还会波及到其他利害关系人, 使交易安全得不到保障。四是集体建设用地流转收益分配关系混乱。由于缺乏法律监管与市场机制, 土地的市场价值及资产资源属性在流转中不能得以充分体现, 加之农村土地产权关系混乱, 使得本属于农民集体及农民的土地流转收益难以得到法律的切实保障。

二、继续推进农村集体土地产权制度改革的对策

对于集体土地所有权, 主要是通过确权颁证的方式予以确认, 对于集体土地使用权, 则由《土地管理法》、《物权法》等一系列法律法规加以规范, 逐步建立有中国特色的农村集体土地使用权流转的法规体系, 推动解决我国农村土地产权改革。

(一) 做好集体土地所有权确权颁证工作, 明确农村土地产权主体

通过土地所有权确权登记颁证, 可以明晰农村集体土地产权关系, 固化土地权利, 加速农村集体土地流转, 有力地推动农村经济发展, 维护农民土地权益。

(二) 完善农村集体土地使用权权能, 积极推动土地承包经营权流转

农村集体土地使用权是由农村集体土地所有权派生的一种用益物权。我国农村集体土地产权制度改革的核心即是赋予各类集体土地使用权以“处分”权能。

土地承包经营权制度是国家对农村土地产权制度进行重大改革的一项根本措施。土地承包经营权必须坚持自愿、有偿、公平原则, 在统一规划及所有权属和用途不变的前提下, 依法进行流转。《土地管理法》第三十二条规定, 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

除法律明确规定的土地承包经营权流转方式外, 我国一些地方积极探索多种土地承包经营权的流转方式, 如成都市允许农户委托集体经济组织代为流转其承包经营权, 通过鼓励农户以土地承包经营权入股组织农村土地承包经营权股份合作社等方式, 实现耕地的规模化经营。兰州市按照依法、自愿、有偿原则, 允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。

(三) 逐步推动集体建设用地使用权流转

集体建设用地使用权是指农民集体和个人为进行非农业生产建设而依法使用集体所有的土地的权利。根据我国法律规定及集体土地使用权流转的发展趋势, 农村集体建设用地使用权流转形式应包括出让、出租、转让、转租和抵押。

集体建设用地使用权的出让, 是指农村集体土地所有者将集体建设用地使用权出让给土地使用者, 由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。集体建设用地使用权的出租, 是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人, 将集体建设用地出租给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。集体建设用地使用权的转让, 是指农村集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权的转租, 是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。集体建设用地使用权的抵押, 是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有, 将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。推动集体建设用地使用权流转对于实现国有土地和集体土地“同地同价”, 发挥土地这一生产要素的价值, 进而提高农民收入等方面均具有极为重要的作用。

(四) 合理分配农村土地收益

农村集体经济组织对集体土地所有权的行使及土地收益的分配应实行民主管理原则, 这样才能提高农民的积极性, 密切农民与土地的关系, 使其自觉维护集体的土地, 并能有效利用和管理土地, 从而实现自己的土地权利。对于集体土地征收的补偿, 应支付给享有被征收土地所有权的农村集体经济组织, 由集体经济组织进行分配, 对于土地承包经营权流转产生的收益应全部归土地承包经营权人。

三、完善农村土地产权制度改革的配套措施

我国农村土地产权制度改革是一项综合性的系统工程, 需要许多配套措施保障实现。第一, 扎实推进新型农村治理机制建设。如四川省多地农村形成了以村民议事会为决策机构, 村委会为公共事业服务单位, 农民集体经济组织自主经营的新格局。第二, 创立耕地保护机制。加强土地利用规划及管理, 实行耕地分级保护, 通过设立耕地保护基金建立耕地保护补偿机制。第三, 建立完善农村产权交易平台。如成立综合性的农村产权流转服务中心, 将产权的流转整合到一个交易平台办理。第四, 积极推进农村金融体系建设, 加快农村金融制度改革步伐, 为促进农村土地资本化创造条件。第五, 创新农村土地产权交易担保机制, 以降低农村土地产权流转风险。第六, 完善产权制度改革相关法律、法规立法工作, 为产权制度改革提供法律保障, 进一步推进产权制度改革的法制化。

参考文献

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[5]李剑阁主编.中国新农村建设调查[M].上海远东出版社, 2007 (4) .

[6]史尚宽.物权法论[M].中国政法大学出版社, 2000.

农村集体土地制度 篇8

中国的土地制度, 是中国社会、经济、政治的根源。中国的治乱, 基于土地制度的兴废, 国民生活的安危, 也基于土地制度的整理与否。——长野郎

中国土地产权制度在经历了90多年纷繁复杂的历史变迁之后, 如今已经是矛盾丛生, 以至于有学者喊出“农村土地集体所有到底是谁所有”的疑问。

但是正如学者所论, 我国“集体所有”的概念在我国现行法律中找不到精确解释。虽然集体土地所有权是一种民事权利, 但作为该权利主体的“集体”却难以在我国法律制度中进行准确定位。由此引发的关于农村土地集体制度改革的讨论不绝于耳, 如果不尽快进行行之有效的改革, 势必会阻扰社会经济的进一步发展, 甚至带来严重的社会问题。

一、中国农村土地集体所有制度的历史沿革

1953-1958年间中国农村初级社和高级社土地产权制度变迁史的分析表明, 在“初级社”阶段, 土地所有权是归农民所有的, 而且农民可以根据自愿的原则退股;自从建立人民公社体制后, “集体所有”开始变得模糊, 从理论上来说, 土地依然是农民集体所有, 但社员却失去了退社的自由。

1984年以后的“农民集体”就变得多元了。那么宪法上的“集体”到底所指何物呢?是作为政治自治组织的村民委员会, 还是作为经济组织的各种各样的农民经济集体?我们并不清楚。

二、中国农村土地集体所有制度模糊存在的缺陷

(一) 农村土地集体所有制的主体虚位

法律规定农村土地所有权的主体是“农民集体”, 而“农民集体”又不是我国民事主体制度中的一个权利主体。这就出现了所谓“主体虚位”的问题。集体土地所有权主体的虚位或易位, 不仅造成了耕地减少, 还导致农村建设用地的私下交易大量发生。

(二) 农村土地集体所有制的权利缺失

农村土地所有权在理论上不是由农村土地所有者对其权利的行使, 同时也不是农村土地权益的最终享有者和归属者对土地权利的行使。当然可能造成“农民集体”或者“农民”土地权利的不充分主张及非有效行使。这就是所谓“权利缺失”的问题。

(三) 农村土地集体所有制的实际所有权人归于国家

周其仁曾评论说“集体公有制既不是一种‘共有的、合作的私有产权, ’也不是一种纯粹的国家所有权, 它是由国家控制但由集体来承受其控制结果的一种农村社会主义制度安排。”国家成了集体土地的真正所有权人。

(四) 农村土地集体所有制的所有权缺乏完全性

按照传统物权法原理, 一个完全的所有权, 应同时具备占有、使用、收益、处分这四项权能的充分内容。然而, 我国农村土地所有权恰恰缺乏这种完全性。

首先, 我国农村土地使用权由于实际所有权人归于国家, 名义上的所有权人实际是没有完整的使用权的, 如农村土地使用权严格限制在农业生产领域。

其次, 我国农村土地收益权也不是完整的, 诸如在农村土地征用补偿中, 农民实际得到的补偿款相比于土地的实际价值相差甚远。据党国英教授的计算, 以2002年无偿贡献的土地收益为7858亿元计算, 农民相当于无偿放弃了价值260, 000亿的土地财产权。

另外, 我国农村土地处分权也受到较大的限制。农村集体土地不能有偿出让, 其所有权处分的唯一途径就是被国家征收。

(五) 农村土地集体所有制的所有权主体行使不力

根据我国现行法律的规定, 除法律规定属于国家所有的之外, 农村和城市郊区的土地属于农民集体所有, 其表现形式有村农民集体、村民小组农民集体和乡 (镇) 农民集体或村民委员会4种。但现实中这种规定却很少被农民所熟知。由于“集体”法律内涵的模糊造成的所有权主体的“错位”, 导致农民利益受损和农地纠纷频频产生。

三、中国农村土地集体所有制度模糊产生的原因

(一) 历史原因

中国农村土地的产生具有特殊的意义, 农民的土地是在中国共产党“打土豪、分田地”的号召下为夺取和巩固政权付出了巨大的牺牲才换来的。在随后几十年的发展过程中, 农村土地产权制度尽管几经变化, 但是始终没有跳出集体所有的圈子, 也始终没有明确农村土地所有制度的性质和主体。

(二) 国情原因

中国的基本国情是处于并将长期处于社会主义初级阶段。巨大的人口压力与粮食压力, 势必导致农村土地受到严格的保护和限制, 实行最严格的耕地保护制度, 在目前中国的发展阶段, 难免要以牺牲农民的所有权换取全国整体的发展。因此, 严格限制农村土地的使用范围, 严格禁止农村土地的私有化, 实行农村土地转化的政府单向主导制度都是有其深刻的国情原因的。

(三) 社会经济发展原因

农村土地集体所有制曾在中国经济腾飞的过程中发挥了不可磨灭的作用。随着我国社会经济的进一步发展, 现行的农村土地集体所有制不可避免的出现一些不适应生产力发展的因素, 只有不断改进, 才能不停地促进生产力的发展。在分析我国的农村土地集体所有制时, 应看到它在社会经济发展中所发挥的巨大作用, 以及在社会经济发展后其改革的必要性。

四、中国农村土地集体所有制度带来的思考

我国现行的农村土地产权制度, 最大的弊病在于对农民权益的保护不当, 农民为我国经济的发展做出了最根本性的贡献, 但是其自身的合法权益在现行制度下根本得不到应有的尊重和保护。诚如学者所言, “物权制度设计方面的研究不是一种纯法学的研究。”无论从何种角度分析, 侧重何种内容, 中国农村土地集体所有制度的研究都应该以农民权益为根本出发点, 不断完善制度设计和选择。

参考文献

[1]江平.中国土地立法研究[M].北京:中国政法大学出版社, 1999.

[2]﹝日﹞长野郎.中国土地制度的研究[M].北京:中国政法大学出版社, 2004.

[3]路斐.我国农村土地所有权制度的“体制性”品格[J].法律科学, 2009 (5) .

农村集体土地制度 篇9

一、农村集体所有土地法律制度的不足

我国农村集体所有土地法律制度, 由《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》、《农村土地承包法》等法律制度中相关的制度规定构成, 形成了比较完善的法律系统。但是由于相对国有土地, 国家法律对农地采取歧视政策, 导致农村土地法律制度的缺陷, 其典型地表现在农村土地所有权主体不明确、土地征用对农民利益的侵犯及农民土地收益权的残缺等方面。

1.农村土地所有权主体不明确

(1) 国家土地所有权与农村集体土地所有权界定不清晰。

我国宪法第10条规定:“城市的土地属于国家所有”、“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有”。《物权法》第48条规定:“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源, 属于国家所有, 但法律规定属于集体所有的除外。”现行立法并没有界定哪些土地是国家的, 哪些土地是集体的, 更没有界定哪片土地属于哪一个集体所有, 尤其是随着城市化步伐的加快, 新设建制市在不断增多, 老城市区在许多地方也在日益扩大。建制镇被法律认可为城市范围, 而建制镇的土地实际上主要属于集体所有。新设建制市的市区土地是否自然而然地由原集体所有变为国家所有?同时, 即使是我们一般认为界定得比较清楚的城市土地, 实际上也是极其模糊的, 比如在许多城市市区范围内通常存在着一些集体所有的土地。[1]根据一项调查, 对于农村集体土地所有权主体的认识, 有60%的人认为是国家的, 27%的人认为是村集体的, 7%的人认为是村民小组的, 5%的人认为是个人的, 还有0.45%的人认为是其他人的。[2]

(2) 集体土地所有权的权属不清, 主体地位模糊。

“农民集体”产权主体包括三种:乡农民集体、村农民集体、村民小组集体。我国的《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》以及《农业法》等重要法律都明确规定, 中国农村的土地归农民集体所有, 但到底谁是“集体”, 相关立法却没有明确指出。虽然《物权法》在第五十九条第一次明确规定“农民集体所有”的含义是“本集体成员集体所有”, 但仅是在一定程度上解决了农民集体所有权权利主体虚位以及农民集体成员权利保护不力的问题。

“农民集体所有”中“集体”含义的模糊不清, 必然导致所有权主体的缺位。立法没有将每一个层次的农民集体所拥有客体物对象及范围区分开, 违反了物权法的“一物一权”原则, 也导致实践中土地所有权确权过程农村各层次集体之间的权属争议。三级集体所有权主体根本无法作为所有权主体行使所有权。乡农民合作社已经不再存在了, 乡政府作为一级国家行政机关, 在法律上不可能成为集体土地的所有者。村民委员会不是农村集体经济组织, 而是农村群众性自治组织, 不能作为农村集体土地所有权的代表。

而产权主体多元化和模糊不清会引发多元主体之间的权利之争, 影响农村土地产权关系的明晰和土地的流转, 造成土地资源浪费和农民利益的损失。同时, 土地承包经营模式下所有权与使用权的分离, 使所有权主体凌驾于使用权之上, 导致权责不明, 对使用权主体进行盲目干预, 侵害农民使用权主体生产经营自主性和承包经营收益, 影响农业的规模化经营和可持续发展。再加上许多农民对土地使用权缺乏安全感, 缺乏长期预期, 导致农民行为短期化, 对土地投入不足, 重短期投入、轻长期投入, 使地力下降、土地产出率持续降低, 影响农业的稳定发展。[3]

2.土地征用对农民利益的侵犯及农民土地收益权的残缺

(1) 农地征用中的“公共利益”问题。

我国《宪法》第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这条规定强调了征用的前提必须是为“社会公共利益的需要”。也就是说, 只为某个或某些经济组织或者个人利益需要, 是不能征用集体土地的。但是, 何为“公共利益”呢?由于法律规定的不明确性, 导致政府在征地实践中存在大量的非公共利益征地行为。[4]第二, 垄断征用导致的“征地价格剪刀差”, 极大地刺激了政府利用行政强制力征用土地的欲望。2002年全国土地使用权招标拍卖收入平均每亩为35.67万元, 而对征地农民的补偿通常只有每亩1.5万元~3.5万元。[5]另外, 城市规模盲目扩大, 80%以上占用农民集体土地。国土资源部的统计显示, 2000年我国耕地面积为19.24亿亩, 2005年减为18.31亿亩, 年均减少1848万亩, 目前全国人均耕地仅1.4亩, 导致了4000万农民失去土地, 成为无地可种、无业可就、无保可享的“三无人员”。

二、农村土地产权法律制度的创新思路

农村土地所有权模糊不清, 主要是由法律歧视和农民行为能力受约束导致的。显然, 这两方面的扩张直接导致的是农民土地收益权利的收缩。因此, 未来农地制度修正的基调是农民土地权利的法律保障以及对农民行使产权行为能力的保护。

1.加强农民土地权利的法律保障

2003年3月1日开始实施的《农村土地承包法》, 是新中国史上第一次以国家法律的形式赋予农民长期稳定的土地承包经营权的法律文本。这部法律修改了以往对农地的众多法律歧视, 农民土地权利的法律保障得到了明显改善。主要体现在:

(1) 强化了产权的法律确认。《农村土地承包法》把农户承包土地的权益30年不变, 由政策上升到国家法律, 在某种程度上承认了土地承包权是农民的财产权之一。这对于有效地稳定农民的土地承包权益, 推进农村的土地流转, 有着积极意义。

(2) 产权弱化的状态有了明显改观, 产权的稳定性提高。农地产权稳定性的提高, 将改善农民对土地的投资预期。法律规定了农地继承权, 产权转让得到了承认。《农村土地承包法》第32条规定, “通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”此外, 相应的收益权也得到了保护。《农村土地承包法》把农村土地流转称作“土地承包经营权流转”, 把流转关系的客体界定为土地承包经营权。然而, 从理论和实践上看, 源自于土地所有权的土地承包经营权还包含了一定期限, 限于农业用途的土地占有权、使用权、收益权和处分权的权能。这些关于土地承包经营权流转的具体规定, 提升了农民土地产权的强度, 为土地逐步走向资本化开了口子。

然而, 在农地转为非农用地方面, 法律歧视依然存在。农村集体土地的所有权及其享益事实上已经分化出两类权利——农业经营权 (农用收益权) 和工商开发权 (非农用收益权) 。如果说农业经营权大体还留在农民手中的话, 那么工商开发权则大多转移到了非农主体手中。《农村土地承包法》肯定产权让渡中获得相应补偿的权利, 但这却与现行的征地政策相矛盾。[6]尽管世界各国土地征用或征收的定义和称谓表述各异, 但几乎都认同了三个基本构成要件:即土地征购属于政府的特有权力、这个权力一直只用于公共目的、行使这个权力时必须给予合理补偿。因此, 土地制度变革的基本方向是:第一, 严格界定公共利益的范围。基本导向是:缩小范围、约束权力。由于征地权是属于政府的强制性权力, 必须明确公共利益的范围并对征地权的行使加以规范。鉴于公益性、经营性建设用地在界定上的模糊性并约束相应的合谋与寻租行为, 现阶段可以考虑以法律法规的形式列举征用权行使的条件以及征地的具体范围, 与此同时建立相应的监督制约机制。第二, 建立合理的征地补偿机制。基本导向是:价格的市场化生成。对于“合理补偿”的含义及其标准, 学术界与实际部门一直存在争论。笔者认为, 补偿的标准应该是市场价格。征地按市价补偿的制度含义在于, 除了防止公益用地与非公益用地的配置误导, 还减少了被征土地与进入市场交易土地的差价, 有助于从源头上根治“权力寻租”;同时, 一旦政府财力构成征地数量的经济约束, 就等于给“最严格的耕地保护”与“农地转用的最优利用”提供了“双保险”。第三, 农户直接参与征地补偿谈判的重要意义。在我国的征收补偿实践中, 往往由政府土地管理部门和村委会举行谈判, 以决定征收补偿的有关问题。农户往往被排除在谈判主体之外, 这不利于对农户利益的保护。因为, 集体经济组织的利益和农户的利益并不完全一致, 村委会或村干部并不能必然地代表农户的利益, 相反, 村干部往往会因为一己之私而损害农户的利益。解决这一问题的办法之一, 是让农户选派代表参加谈判, 以维护他们自身的利益。

2.放松对农地产权主体行为能力的约束

我国的《宪法》、《农村土地承包法》等重要法律都明确规定, 农村的土地归农民集体所有。但是, 集体到底指的是哪一级、哪个组织, 有关法律却没有明确界定。当众多的行为主体竞争同一资源的模糊产权, 其结果也许不是产权完全归属哪一方, 而是具有各自竞争优势的主体均能获得某种层面的产权。于是, 土地的产权界定就不会是非此即彼, 也不会长期停留在模糊不清的状态, 而将表现为多层产权的分立与统一结局。具体来说:

(1) 农地流转市场应该逐步转向以农户的完全土地使用权、而不是以集体土地所有权为基础。明确与村民小组相对应的集体经济组织行使农村土地所有权职能, 在此基础上逐步将社区集体经济组织转化为合作经济组织及企业型经济组织, 并引入现代企业的治理机制, 解决土地产权运作的“内部人控制”问题。

(2) 提高土地产权的稳定性, 遏制土地重新调整过程中的权力寻租和腐败问题。稳定的地权增加土地投资, 自由的转让权提高资源配置效率, 保证初始产权公平的土地调整有利于弥补农村社会保障和失业保险功能的缺位。土地重新调整的基本原则是, 从行政 (权威) 分配转为通过当事人交易完成, 交易合约及其未来收益的分配由当事人决定, 并且合约受到法律的保护。

(3) 农村土地法律制度创新的根本出路在于逐步实现农民对农村土地的包括处分权在内的全面的所有权。先以2.4亿个农户的宅基地全面所有权的实现为突破口, 其次继承现有的承包地格局, 先在分包土地时平均主义严重、地块零散、个体经济效果明显的地方做文章, 逐步实现农民的土地所有权。

总之, 对于农村集体土地所有权法律制度, 应该以实现农民对农村集体土地产权的占有、使用、收益和处分的全面权能为中心, 保障农民土地的收益为关键, 进行制度创新和变革, 从而在统筹城乡背景下, 改变目前城市不断扩张、乡村日益凋敝的现状, 走出城乡二元体系的经济格局, 理顺农地法律关系, 促进社会经济的整体发展。

参考文献

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[3]张光明, 杨明杏.中国农村土地制度的创新[J].管理世界, 2001, (04) .

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[5]张熙.城市化进程中的阴影[J].改革内参, 2003, (02) .

农村集体土地制度 篇10

那么用哪种方案是最优选择呢?人类历史的无数实践已经证明制度变迁必须考虑以下两个问题:1、新制度能在多大程度上促进生产力的发展、增加社会的财富?2、社会为制度变迁会付出多大的代价?只有能最大程度促进生产力的发展, 最大程度减少社会动荡, 或者增加的财富减去社会付出的代价最大化的制度变迁才是最优的制度变迁。按照以上标准, 农村土地国有化无疑是最优的选择。

农地国有化我国政府是最容易接受的。制度变迁必须顾及这个社会的主流意识形态和政治现实。我国是社会主义国家, 必须坚持社会主义制度就是一个最大的政治现实。生产资料公有制是社会主义的本质特征, 是马克思经典理论, 社会主义意识形态是不允许农村土地私有的, 即使土地私有最能促进农村生产力的发展, 这就是意识形态刚性的表现。

农地国有化既不会给农民利益造成损失也不会影响国家的工业化和城镇化的推进。在农地集体所有制下, 农民所获得的是有期限的有诸多限制的土地使用权;在国家所有制下, 农民所获得的是农地永久使用权即永佃权, 所以农地国有化只会增加农民的利益而不会损害农民的利益。由于土地仍然属于国家所有, 所以国家完全可以根据公共利益和国家城市化建设的需要而征用农民的土地, 这在法理上并不存在任何困难。所以一般来说也不会影响国家建设。

实行土地的国家所有制不能一刀切, 要根据经济发展情况分步实现:

第一步, 维持农村土地社区内平均分配, 鼓励土地流转

农民可以把自己分得的土地以出租、转包、入股的形式流转给其他的农民。转出土地的农民可以得到一定的收入 (由于土地的地理位置、肥沃程度不同而不同) , 作为土地的“社会保障功能”的实现。转入土地的农民由于扩大了规模, 分摊了固定资产和人力成本而使单位产品的成本降低;又由于总产量的扩大, 从而使利润增加。

在这个过程中, 扩大土地耕作面积的农民把“租金”交给了应该得到“社会保障”的人。

如果土地的流转规模达到一定水平, 农民个人之间的流转费用就会增加, 或者由于流转不及时而耽误生产。

土地进入流转达到一定规模时 (比如60%) , 将土地收归国有, 地租的收取者由农民变成了国家, 地租关系由多个主体对应多个主体变为一个主体对多个主体的关系。同时, 国家承担起农民的社会保障功能, 将地租收入作为农民的社会保障基金。

第二步, 实行土地国有制下的租赁制

首先, 以乡镇为单位, 对该乡镇的土地出租。以乡镇农业经营管理站为单位, 对该乡镇的农业用地进行管理。村里没有政府机构, 当然也不能代表国家行使管理权。村一级的管理水平也不能胜任土地管理的职能。

其次, 租期以5年为宜。我国正处在经济转型时期, 生产结构变化明显, 城市化进程越来越快, 劳动力转移呈加速态势, 从事农业与从事非农业的收入差距还在加大。在这种情况下, 永佃制不适应农业发展。也许有人认为, 这样会影响农民的“投资热情”, 其实, 农民根本无资可投。对于经营20亩地的农民来说, 水利无法投资, 科技无能投资。 (当然, 四荒地的主要功能是保护环境, 期限要长。)

一促进土地流转的途径

为了加强对农地流转的管理, 我国已经制定颁布了《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》 (农业部发布2005年1月19日) 。稳步地推进我国农村的土地制度改革, 加快小农经济改造的步伐, 已是历史的大势所趋。目前农民承包地流转主要有转包、转让、出租、入股等4种形式。2004年成都市就开始了乡一级的土地流转服务中心试点工作 (第一个试点是金堂县栖贤乡) , 到2006年成都已经建立了市、县、乡三级联网的土地流转管理服务机构。借鉴成都的经验, 各级土地管理部门都要加强农地流转服务或管理的职能。乡镇一级要设置土地流转服务中心。

在具体实施中, 分两种情况区别对待。一是, 土地流转双方协商达成初步意向后, 要到所在乡镇土地流转服务中心进行登记、审查、确认和公证, 并签订合约。二是, 有供地意向的农户先向乡镇土地流转服务中心提出流出申请, 乡镇土地流转服务中心张榜公布信息 (逐步过渡到乡镇及县市的有关信息网上公布) , 寻找有扩大经营意向的农户, 并由后者提出流入申请, 经审查确认后签约。乡镇将两种情况统计数据汇总逐级上报, 补贴资金通过县乡财税管理信息系统, 由农村金融部门或邮政储蓄进行社会化发放, 直接打入农民“一折通”账户, 并在村内张榜公布。

配套措施。第一, 农地的流转要有社区内部优先的原则。第二, 单个农户租入土地要有上限。第三, 对租用农地的农户要有严格的资格限定, 要求其户主或家庭成员必须能正常地从事农业生产活动, 而不允许仅仅从事管理活动。第四, 农地流转过程中不得改变其农业用途。第五, 支持工商企业参与农业产业一体化经营, 但不提倡直接租入农民土地, 即使租入也不享受政府补贴。第六, 为了防止共谋行为的发生, 农民私下流转不享受补贴。第七, 农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

二土地流转过程中应注意的问题

农村土地流转机制, 是一种以土地使用权的让渡作为主要内容, 土地需求者以有偿方式获得土地使用权的机制。建立市场化的土地流转机制, 要注意以下问题:

第一, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否转, 何时转, 何时收回, 用市场机制制定流转价格对土地流转做出补偿。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进土地长期收益权。农户土地承包经营权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。这就为土地流转以及如何流转确定了法律依据和政策原则。

第二, 应在农村与城镇建立各种层次与规模的农村土地产权市场, 为农户之间土地产权的交易提供信息、渠道与场所, 并使之规范化。公有制条件下商品化的实质是使用权商品化。通过地租、地价等经济杠杆刺激土地流转和要素配置, 提高土地资源的利用效率, 为培育适度规模的经营主体提供一种长期自由作用的机制, 为农村土地流转提供一种合理、高效的制度, 为人们转让土地产权提供必要的行为规范通过强化公有产权, 可以废除实际上的永佃制。利用地租率和租期变动可以促进兼业农户放弃土地, 用投标竞争的方式可以扩大土地的使用规模,

通过市场机制配置土地资源, 有利于保障农民对土地的产权, 消除行政方式调整的随意性, 使农民形成对土地的合理预期, 以调动农民长期投资的积极性。同时, 通过市场价值规律的作用, 使农民对土地投资得到相应补偿, 保护农民对土地的投资效益, 而市场化的土地流转制度有利于农村土地的合理流动与适当集中, 实行土地的适度规模经营。

第三, 完善农民的“退出机制”

农民出打也不愿意放弃承包地, 原因就在于农民把土地当做是保险金, 在大多数农村地区, 土地仍是农民获得最基本生活保障的主要依托。农民一旦离开土地, 倘若生老病死或者失去兼职的工作, 他们就没有最基本的生活保障来源。长期以来, 我国倾向于以农补工, 现在应该是工业反哺农业的时候了。要采取种种措施来完善农民的退出机制。

要逐步将农村的社会保障由依靠承包的土地转变为依靠社会保障制度。国家应该有步骤、有重点地将在城市已经实行的社会保障制度推广到农村。目前, 绝大多数农民的生活水平远远低于城市的生活标准, 推进社会保障体系应该循序渐进, 最初的社会保障标准可能比城市的标准低, 但应该满足农民在农村维持基本生活所需。要采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人账户”的双重社会保障制度, 积累社会保障基金, 在积累一定的资金后, 承包地的保障功能逐步退出, 即将“承包地+个人账户”的双重保障体制向单纯的“个人账户”式的社会保障制度转化, 还土地以正常的生产要素性质, 尽可能地发挥土地的经济功能, 使土地的流动依靠市场的力量, 而不是行政的手段。这样有利于促进土地流转, 从而为农民提供较为完善的退出机制。

第四, 我国实行土地规模经营的渐进性

一般而言, 实行较大规模经营主要取决于以下条件: (1) 劳地比的降低。所谓劳地比的降低, 是指在一定的空间范围内, 每一农业劳动力平均负担的耕地面积的增加。这是扩大农地规模经营的前提条件。要降低劳地比, 一是要增加可耕地面积, 二是要减少农业劳动力数量。前者只有在有荒可开、有地可造的地方才是现实的;后者则是通过农业劳动力自身数量的减少和在非农部门的就业的增加而实现的。农村人口已经成为制约我国农业经济发展的最大障碍, 这是长期以来我国土地制度积淀下来的问题, 还要通过对于农村土地制度的设计来减缓农村人口的增长速度, 从而减少农村劳动力数量 (将在下面章节将做出详细论述) 。 (2) 土地的流转制度。是否通畅的农业土地流转, 对于土地的规模经营也有着举足轻重的影响。 (3) 农业经营者素质的提高。 (4) 农业社会化服务的健全。较大规模经营的成功与否, 在相当大的程度上还要取决于农业产前、产中、产后的社会化服务的水平。 (5) 农业机械化水平的提高。农业机械化水平的提高, 必然要求扩大土地经营面积。

简言之, 农户小规模经营由利大于弊走向弊大于利是渐进的, 实行较大规模经营的各项条件的具备和完善是渐进的, 这两方面的因素决定了农业的较大规模经营的进程也有着渐进性。但是不能以其是渐进的, 就对之采取听之任之的态度, 在土地制度的设计上, 应该力求在稳定农业生产和农村社会的基础上, 对于土地的规模经营采取积极的态度。在国际农业经济学家协会第25届大会上, 着重探讨了农户规模、农业制度和市场政策对农业增效的重要性。

三取得资格的成年农民租赁土地

在土地流转比例较小的时候, 就是农民外出打工少, 农业收入是家庭主要收入的时候, 在这个时候, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否流转, 何时流转, 何时收回, 用市场机制确定流转价格。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进农民的土地长期收益权。

土地流转达到40%~60%左右时, 国家首先对愿意从事农业生产的农村青年进行培训, 然后, 通过体力、智力、财力的综合考察, 决定土地的租赁者。每个家庭的租赁面积应视当地土地的自然禀赋与社会经济、人口条件而定。

这一任务应由农业管理部门来完成。国外的经验已经证明, 当农业生产单位 (家庭) 的数量减少到一定程度, 农业经营者的综合素质会明显提高, 有利于农业生产的管理和农业政策的落实。

四失去土地农民的生活保障——租赁费+财政补贴

由于实行国家所有制下的土地租赁制, 失地农民的转租收入变成了国家财政收入, 如果国家把这一部分收入, 再加少许补贴, 农民的社会保障完全能够实现。而切, 失地农民的社会保障人数会在土地国有化后的2~3年内迅速下降。因为, 除了老弱病残, 有能力的人们不会坐享“社会保障”。

五租赁制的结果分析

1 租赁制与农产品成本

在国家所有制下的租赁制, 比起平均分配的联产承包责任制来, 规模会逐步扩大2倍、3倍、5倍甚至10倍, 逐步与国际水平接轨。如果要达到法国的水平 (实际上, 法国也是一个人多地少的国家) , 需要扩大48倍。由于规模的扩大, 固定成本在农产品中的分摊比例缩小, 因而降低了农产品的成本。由于租赁地的集中, 使作业、管理成本降低。比如浇水, 在租赁的情况下是一片土地;而在联产承包责任制的情况下, 每户要挪动抽水机5~7次才能浇遍所耕种的土地。同时, 由于规模的扩大, 农产品商品数量的增加, 农户利润的增加会大于规模的增加。

2租赁制与农村经济的发展

农村经济是国家经济体系的一个重要组成部分, 对整个国家的经济发展有着重要的影响。在联产承包责任制的情况下, 经营农业的农户有2亿多, 由于各农户的人力、智力、财力不同, 落实产业结构调整的过程非常漫长。在租赁制的情况下, 国家通过限制租赁权和政策优惠, 有利于实现国家农业政策, 较快地实现产业结构调整, 使整个国民经济更协调发展, 农业经济也能更快地发展。

农村集体土地制度 篇11

除直接为种植业、畜牧业服务的基础建设用地以外，其他建设用地，都是非农业建设用地。利用农产品和畜产品开办的加工工业也属于非农业建设用地。但农田水利建设、农村田间道路和种植大棚、养殖棚圈等属于农业建设范围。

按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况致使土地使用权依法发生转移的除外。

农村村民将原有住房出卖、出租或者赠与他人后，能否再申请新的宅基地？

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或者赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。

农村村民宅基地是否可以抵押？

农村村民宅基地是指农村村民居住和生活所使用的土地。在我国，农村村民宅基地属于集体所有，村民个人只有宅基地使用权。根据《中华人民共和国担保法》第37条规定，农村村民的宅基地不得抵押。

《土地管理法》关于村民宅基地有何规定？

《土地管理法》规定，农村村民每户只能有一处宅基地，并且面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地已达到规定的标准就不能再申请新的宅基地，可在原宅基地改建，或退出原宅基地再申请新宅基地。宅基地达到标准的也不得买住宅。但对由于房产继承等原因形成的多处住宅（包括宅基地），原则上不做处理，但房屋不得翻建。房屋损坏后，退出多余的宅基地。

农村村民建住宅用地，由村民向农村集体经济组织或村民委员会申请，经村民委员会讨论，并经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。涉及占用农用地，还应办理农用地转用审批。

村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准，或没有宅基地的，也不得申请宅基地；但因两户的宅基地都达不到标准而相互之间调剂，经批准可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。

《土地管理法》如何保护农民土地承包经营权？

《土地管理法》规定，农民集体土地一般只能由本集体经济组织成员承包经营；如果发包给本集体经济组织以外的单位或个人的，必须经村民会议或村民代表三分之二以上成员同意。《土地管理法》还规定土地承包经营期限为三十年，在此期间，任何人不得随意变更承包经营权；确需调整的，必须经村民会议或村民代表三分之二以上成员同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

农村村民修建自用住房的用地面积如何计算？

农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。其标准面积为：每人20～30平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算，扩建住宅占地面积应连同原宅基地面积一并计算（5人以上的户最多不超过150平方米）。出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。

农村村民迁建住宅后，原旧宅基地如何处理？

农村村民迁建住宅后，原旧房必须自行拆除，能复耕的必须复耕，土地收归集体统一安排使用。

城镇居民能否到农村申请集体土地修建住宅？

根据《土地管理法》的有关规定，城镇居民不能到农村申请使用集体土地修建住宅，更不准在农村购置宅基地；凡需使用土地的，必须依法办理土地征收手续后，依法申请使用国有土地。

农村村民修建自用住房如何办理用地手续？

由本人提出用地申请，交村、社讨论同意，并在本集体经济组织内张榜公布，期满无异议的，送所在片区国土资源站进行实地调查核实后，交乡（镇）人民政府审核；统一由片区国土资源站上报县政务中心转交国土资源局审查，由国土资源局统一转报县人民政府审批。经依法批准后，由国土资源站派员实地定点放线。涉及占用农用地的，由县国土资源局代县人民政府拟定“农用地转用方案、补充耕地方案”转报市人民政府先行办理农用地转用审批手续后，再由县人民政府审批。

农村村民建房占地收费标准是多少？

农村村民利用旧宅基地原址改建住宅的，在不超过规定标准面积的情况下，不收任何费用，但必须办理用地手续；新建、扩建、迁建住宅占用未利用土地的，在不超过规定标准面积的情况下，也不交纳费用。确需占用耕地的，必须履行“占一补一”法定义务。没有条件开垦耕地的，可按规定缴纳耕地开垦费，委托国土部门统一开垦。耕地开垦费标准为该耕地的土地补偿费、安置补助费之和的1～2倍。

农村集体土地使用权是否可以出让、转让或者出租用于非农业建设？

根据《土地管理法》的规定：农民集体所有制的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

农村村民如何申请宅基地及所需材料有哪些？

农村村民申请宅基地的程序：

①本人提出申请并填写《农村村民建房申请表》；②农村集体经济组织讨论；③国土站实地调查；④乡（镇）人民政府审查；⑤县国土资源局审核；⑥县政府审批；⑦颁发证书。所需材料：①申请；②户籍复印件；③交款凭证复印件；④原土地证书或建设用地批准书；⑤补充耕地委托书；⑥其他材料。农村村民建房占地，只能由国土资源管理部门受理，涉及收费的只能由国土资源管理部门收取，其他任何组织或个人无权收取。

农村集体经济组织以外的农村村民到该集体经济组织内建房占地应如何办理手续？

农村集体经济组织以外的单位和个人使用该集体经济组织的土地进行建设的，应当与该集体经济组织协商一致，依法办理土地征收手续，使用国有土地。

农村集体土地使用权流转 篇12

农村集体土地使用权流转的原则内涵主要包含两个方面的内涵:一方面, 农村集体土地使用权流转需要贯穿到整个使用权流转的整个历程中, 对流转过程将起到指导性意义, 是使用权流转制度的重要根据。另一方面, 农村集体土地使用自身也起到一定的规范作用。不管是集体性的经济组织、个人还是政府在开展农村土地使用权流转的过程中, 都需要从以下几个原则出发:

1.1 有偿使用原则

农村集体土地使用权流转应该坚持有偿性原则, 这主要是考虑到农民所获得的土地承包经营权既为经营行为, 并体现出社会保障性质与福利性质。

1.2 自愿原则

农村集体土地使用权流转将尊重群众的基本要求。在坚持自愿原则后, 确保广大农民能能参照自身的意愿就能有效转让土地使用权, 根据市场经济规律办事, 这样土地流转才能有效的推行。

1.3 效率原则

在社会主义市场经济体制下, 农村集体土地使用权流转应该将遵守市场规律, 全面考虑到效率原则, 市场可以通过价格控制, 根据竞争的基本原则来有效调控土地使用权并从低效使用渐渐向高效使用转变。

2 确立农村集体土地使用权流转的具体形式

2.1 低价入股

将农村集体土地当成是出资, 一同举办联营企业, 这是通过以农村土地作为资金吸纳的有效路径。农村集体土地组织能参照法律来进行土地使用权联营、入股等多种形式, 来一起举办企业。农村集体土地使用权采取低价入股实际上是土地承包人员或者是具有对土地有永久性支配权的经济组织把土地所有权采用折股的方式和其余的生产要素综合之后出现的经济行为。农民将土地使用权进行入股, 农民自然就成为了股东, 采取这样方式后, 不管农民是否参与种田或者是土地实现增值的潜能多大, 都不再关心土地本身增值的潜能, 都能依托股权来获得土地收益的分配, 为今后实现土地的集中式连片流转奠定了基础。并且, 还能对土地实现企业化管理以及实现市场化运作, 农民可以采取自愿入股的方式, 创建农业股份合作制公司来真正完成土地资源动态配置, 能便于开展土地的规模化经营, 而农民则凭借占有的额实际股份到股份合作制企业来进行投资, 凭借获得股权来参与权益的分配之中, 并且能一起来承担相关的风险。

2.2 转让

转让是变更权利主体, 转让可以采取互换、转包以及赠予等。农村中的集体土地使用权转让, 指的是开展土地承包的人员把还没有到期的土地使用权, 全部转让给土地承包经营者的经济行为, 实际上, 这里的土地使用权转让是在土地承包期中, 将余下的期限进行转让。转包指的是新的土地承包人向原来的土地承包人来履行相关的义务, 原来的承包人再向发包人履行特定的义务, 再由原来的承包人、新承包人一起来承担相关风险, 也就是说新的承包人不和土地的所有人产生直接的经济关系, 双方可按照承包时的经济、社会、技术等多个方面的条件签署新的协议, 来确定双方应有的权利与义务, 在转包期限内, 原来的土地承包所有人使用权在剩余期限内可以采取随机行动, 转让行为在全部完成之后, 原来的土地承包人和所有人主体之间形成的权利、义务也将发生变化, 也就是新的承包人应该承担原承包契约义务, 并且享受到原来承包契约权利。该种形式的土地流转形式因为与土地所有权主体密切相关, 应该获得土地所有人的许可, 并对其加以监督。

2.3 竞价承包

竞价承包指的是, 在农民已经放弃土地的经营权、或者承包权后, 坚持将土地归集体所有, 集体采用行政手段来接管并进行统一管理, 重新进行发包, 但是承包期长短不确定。采用竞价承包本身属于市场行为, 将土地经营权去哪不转入到市场机制内, 将土地直接推向市场, 将竞争导入农田, 对生产关系进行全面有效的调整, 重新确立农业生产内的农户与集体间的关系, 确定双方的责任、义务与权利, 让其更符合当前社会生产力发展的整体要求。

2.4 反租倒包

反租倒包指的是, 农户保有土地承包权的情况下, 由村集体、乡集体对土地进行集中之后, 将集中之后土地, 再租赁给中粮大户或者是一些其他的经营单位, 这样有利于形成规模化经营。

2.5 拍卖未充分利用的土地

拍卖的方式上, 全部引入市场竞争机制, 具体来说, 可以采用以下几种方式:一是, 竞标拍卖, 二是协商拍卖, 三是招标拍卖等。而购买荒地的形式主要包含以下几种:一是, 个体独自购买, 然后进行综合开发。这样做的好处是农户可以从家庭劳动力以及资金实际情况出发, 来购买一定数量的土地;二是, 一起联合起来购买, 进行综合治理。可以由当地的大户牵头, 采用股份合作的方式来购买未利用的土地, 有效弥补了单一个体购买在技术、资金以及劳动力等方面存在的而不足之处, 渐渐产生一些规模效应;三是, 采用集体投资的方式, 进行集中购买, 这能有效弥补资金、技术以及劳动力等方面存在的不足之处, 由集体组织相关劳动力进行统一治理, 之后, 再将其卖给广大农户来进行统一开发。

总之, 农村集体土地使用权流转, 需要在建立农村集体土地使用权流转的有偿使用原则、自愿原则以及效率原则基础上, 采用低价入股、转让、竞价承包、拍卖未充分利用的土地等形式, 提升农村集体土地使用权流转水平。

摘要：农村集体土地使用权流转是切实尊重广大农民的土地使用权, 并可以实现自由流转。文章重点探讨了农村集体土地使用权流转策略, 以期提升农村集体土地使用权流转水平。

关键词：农村,集体土地,使用权,流转

参考文献

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