农村集体经营性资产

农村集体经营性资产（共8篇）

农村集体经营性资产 篇1

沙溪镇农村集体资产资源经营及合同管理办法

（征求意见稿）

第一条

为进一步加强农村集体资产资源承包（租赁）合同规范化、制度化管理，提高农村集体“三资”管理水平，促进农村经济健康有序发展、社会和谐稳定，根据《广东省农村集体资产管理条例》、《中山市村组集体资产管理实施办法》等文件精神，结合我镇实际，制定本办法。

第二条

村集体资产资源合同管理范围主要包括物业租赁、市场经营权承租、土地承包经营权流转、非农用地出租，以及林木，山岭，园地，荒地，滩涂，水面发包等集体资产资源。

第三条 集体资产资源经营实行公开协商或招标投标制度。以公开协商方式承包（租赁）集体资产资源的，承包（租赁）金由双方议定；以招标投标方式承包（租赁）集体资产资源的，承包（租赁）金应当通过公开竞标、竞价确定。

招标前应当先确定方案，载明招标人的名称和地址，明确项目的名称、数量、用途、期限、标底等内容。招标方案必须履行民主监督议事制度。在招标中，同等条件下，本集体经济组织成员享有优先中标权。

第四条 集体资产资源实行承包、租赁经营前，村“两委”会和董事会应及时了解市场动态，根据标的整体环境、配套、新旧程度、类型等情况制订详细方案及合同文本草案。方案须明确资产的名称、位置、数量、用途，承包（租赁）的租金计算方法、期限及条件，— 1 — 是否公开招标投标等事项。特别是非农用地合同到期后，地面附着物的处理方法、清理时限需做出明确约定。

第五条 农村土地承包经营权流转及非农业用地出租的经营方案，可由镇住房和城乡建设局和镇农业和农村工作局进行事前审核。镇住房和城乡建设局负责审查该用地是否符合镇总体规划要求，镇农业和农村工作局负责审查其用途是否符合农业生产布局及土地资源的利用、保护等政策法规。

农用地、山林地等资源性资产的经营和使用，应当遵守有关法律、法规的规定，不得擅自改变其用途，不得随意砍伐林木、采掘黄泥（含白善泥）、河沙，不得随意搭建建（构）筑物、破坏山体。严禁借“发展集体经济”的名义将农用地或山林地出租予私人兴建简易厂房、仓库或废品收购站。确需搭建临时性工棚、简易房屋等建（构）筑物，必须经镇主管部门同意，并依法办理报建手续。

第六条 集体资产资源承包（租赁）方案，必须坚持履行民主监督议事制度。对群众较为关注或总标的金额超规定限额的经营项目，方案必须提交本村（组）党员和村民（股东）代表联席会议或村民（股东）大会决策。民主决策程序按《沙溪镇村级民主决策制度》相关规定执行，具体决策形式和权限如下：

（一）农村土地承包经营权流转及非农业用土地出租的决策形式和权限：

1、单一合同总标的金额在20万元以下的，经营方案提交村“两委”会（董事会）联席会议决策。

2、单一合同总标的金额在20万元以上（含20万元）100万元 — 2 — 以下的，经营方案须提交党员和村民（股东）代表联席会议决策。

3、单一合同总标的金额在100万元（含100万元）以上的，经营方案须提交村民（股东）大会或村民（股东）户代表会议决策。

（二）非新建物业租赁的决策形式和权限：

1、单一合同总标的金额在20万元以下的，经营方案提交村“两委”会（董事会）联席会议决策。

2、单一合同总标的金额在20万元以上（含20万元）500万元以下的，经营方案须提交党员和村民（股东）代表联席会议决策。

3、单一合同总标的金额在500万元以上（含500万元）的，经营方案须提交村民（股东）大会或村民（股东）户代表会议决策。

（三）市场经营权承包及新建物业租赁，其经营方案须提交本村组党员和村民（股东）代表联席会议或村民（股东）大会进行决策。市场经营权承包须采取公开招标投标的方式确定承包商。

（四）物业租赁期限超过8年、土地承包（租赁）超过10年或属村组集体重大经济项目的，除须通过村“两委”董事会联席会议、村（组）党员和村民（股东）代表联席会议讨论外、还须经村民（股东）大会或村民（股东）户代表会议表决通过，并推荐在中山市农村集体资产监管和交易管理平台进行交易。因期满续签而须进行村民（股东）户代表会议表决，在租金提升、期限不超过前一期合同年限的前提下，或物业升级改造投入较大及租金水升幅较大等，综合实际情况适当调整民主决策形式和权限。

（五）发生合同重要条款变更的，包括合同提前续租、合同租金减免等，村集体须按原决策程序重新决策和公示，并依法办理合— 3 — 同变更手续或重新签订合同。

第七条

农用地承包的合同，如耕地、鱼塘、花地等的承包，应根据生产用途不同以及可预见的发展规划确定承包期限。物业、市场及非农用地合同，应根据租赁用途、生产经营项目及建设投资的发展需要确定期限，具体规定如下：

1、农业土地承包流转期限一般为3年至5年；对从事花卉苗木商品种植、优质水果种植、水产养殖等资金、技术密集型的大耕家、专业户，承包年限适当放宽；其他种养类型，承包年限原则上不超过5年，合同到期后，根据合同履行情况决定是否续约。

2、非农用地租赁应根据生产经营项目的发展需要和有利于维护农村集体的利益考虑，平等协商确定合同，原则上不超过15年。

3、物业租赁期限一般为3年至5年；对于投资较大、预订性的特殊厂房、租赁面积较大的客户可适当延长租期；污染严重、不符合环保要求的建议不续签或缩短租期。

第八条 经民主监督议事程序决议通过的资产经营方案必须要向全体村民（股东）进行公示，公示期7天。公示期间，如十分之一以上有选举权的村民（股东）提出异议的，须提交村民（股东）大会或村民（股东）户代表会议表决。

第九条 集体资产资源经营实行审批备案制度。村“两委”会须提交集体资产资源经营备案登记审批表，以及相关会议决策记录、决议公示、招标投标方案、招标公告等材料，报镇集体“三资”管理办公室审批备案。承包（租赁）合同期限一般不得超过5年。如超过5年的，应提交书面报告及相关说明材料，经镇农村集体“三资”管理办 — 4 — 公室审定后，报镇政府审批。

第十条 集体资产资源实行承包（租赁）经营，不论金额大小都必须签订书面合同，以明确双方的权利、义务和违约责任。承包（租赁）金应采取收上期租的方式收取；承包（租赁）保证金不得少于合同年租金的25%；合同期限超过3年以上的，承包（租赁）金每3年应有适当递增，递增率不能低于6%，其中农业用地不低于10%。

第十一条

从事农业种养行为准入要求按如下规定执行：

1、从事农业种植。严格遵守农业部公布的全面禁止使用农药种类和限制使用农药种类的范围规定。各种农作物使用农药必须符合安全间隔期要求，确保农产品农药残留量不超过国家规定允许标准。

2、从事水产养殖。须符合农业部《水产养殖质量安全管理规定》相关要求。

3、从事畜禽养殖。须符合《中山市畜禽养殖管理办法》相关要求。

第十二条 农村土地承包经营权的流转，须按照全市统一的《农村土地承包经营权流转合同范本》签订合同，合同双方需同时签订《农产品质量安全生产协议》的责任书。

（一）农村集体经济组织以外的单位和个人在我镇承包土地或受让土地承包经营权应该提供以下有效材料：

1、自身的财产证明材料或财产担保及保证人；

2、反映农业经营能力的技术资格证书或户籍所在地出具的经营能力证明；

3、法律、法规、规章规定的其他有效材料。

4、属非本市户籍人员的还须提交身份证及其复印件、户籍证明材料。

（二）发包方可在土地承包合同中明确规定，有下列情况之一，由发包方单方终止承包合同并收回承包经营权：

1、对承包土地进行破坏性、掠夺性生产经营，经发包方劝阻无效的；

2、在承包地上擅自搭建住房或改变土地的农业用途的；

3、以承包土地为名逃避计划生育，经计划生育主管部门证明已违反计划生育管理的；

4、对因农药残留引发食品安全事故或经检验检测发现超标整改不符要求的；

5、未经发包方同意擅自将土地流转给他人承包的；

6、法律、法规规定的其他情况。

第十三条 单一合同总标的金额在5万元以上或合同期限1年（含1年）以上的经营项目应聘请有相关资质的单位或个人办理合同见证或到镇法律服务机构接受业务上的协助和指导。合同未到期解除的，须聘请有相关资质的单位或个人办理合同解除手续。严禁擅自将标的的金额、面积或期限以分拆形式规避监管。

第十四条 村集体必须严格按照财务公开规定向村民（股东）公布集体资产的经营情况，相关经济合同、安全生产协议、承包或租赁结果公告等材料要及时报镇农村集体“三资”管理办公室备案。

第十五条 村集体资产经营项目，凡未按规定履行民主决策程 — 6 — 序和向村民（股东）进行公示、未经镇上级主管部门审核同意、没有签订相关书面合同的，会计人员一律不得入账。

第十六条 实行合同专管员管理制度。村集体应设立合同专管员。经济合同实行专人管理，专柜存放。对实施中的合同要定期进行梳理，跟踪检查；对拖欠款项的，要定期提请相关村组进行追收；对实施完毕的，要及时整理归档。对发包（租赁）期限一年以上的须到镇农村集体“三资”管理办公室存档备案。

第十七条 农村集体资产资源的合同管理工作，纳入村“两委”班子实绩考核内容。镇农村集体“三资”管理办公室每年定期开展专项检查，对合同台账、较大和重大合同情况的公布、合同款收缴等履行情况进行督查。

第十八条 对未经民主决策程序擅自代表集体签订合同的行为，村民(股东)代表会议保留解除合同权利，以及取消主要责任人当年岗位考核奖励，并视情节轻重给予党纪政纪处分或依法罢免，直至追究法律责任。

第十九条 在签订合同过程中，对违反法律、法规，不按民主决策程序，暗箱操作，致使村集体经济受到损失的直接责任人，按有关规定进行严肃处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 本办法由沙溪镇人民政府负责解释。

第二十一条 本办法自印发之日起实施。《沙溪镇农村集体资产资源经营及合同管理办法》中沙府〔2016〕5号文件同时废止。

农村集体经营性资产 篇2

关键词：农村集体资产经营管理公司,委托代理,理财目标,农民股东利益保护

理财目标是公司财务决策活动的理论指南, 不同的理财目标反映企业不同的价值取向。农村集体资产经营管理公司 (以下简称集体资产公司) 是随着我国城乡统筹的发展而出现的一种新型集体经济组织形式, 是在保持集体资产所有制不变的前提下对传统集体经济组织形态的创新, 它承担着实现集体资产保值增值, 保护农民股东利益的功能。集体资产公司理财目标的选择直接决定着公司的财务活动是否会以实现股东尤其是农民个人股东利益保护为基本指南。

理财目标的选择受公司股权结构以及相应委托代理关系类型的影响。“股东财富最大化”理财目标由于其明确和可操作性被普遍认可, 但也有学者认为在大股东控制成为普遍现象、大股东控制权与现金流权分离的情况下应该以“股东现金流权财富最大化”作为理财目标。[1]股东财富最大化、股东现金流权财富最大化是在公司股权呈现充分分散或高度集中两种不同的状态时, 因委托代理关系不同而对理财目标做出的理性选择。集体资产公司保持了集体资产集体所有不变的前提, 独特的股权结构和特殊的集体资产经营管理制度背景, 使集体资产公司的委托代理关系呈现出多重叠加、委托代理链延伸等异于一般公司的复杂特性, 这种情况下, 传统的理财目标已不能充分体现该类理财的终极目的—即为谁创造财富的问题。为此, 本文在厘清集体资产公司复杂委托代理关系的基础上, 尝试从新的视角审视其理财目标与农民股东的利益保护问题。

一、文献回顾

股权充分分散或股权高度集中是现代企业股权结构的主要特征, 股权结构影响着公司委托代理的类型, 而委托代理类型则进一步影响公司理财目标的选择。Berle和Means (1932) 认为所有权的广泛分散和非股东的管理者掌权是现代公司的两大特征, 即现代大公司中存在严重的“管理者控制”现象。[2]Jensen和Meckling (1976) 指出, 公司管理者的利益并不总是与股东利益相一致, 这种利益的分化往往会使管理者以股东利益为代价追求自身利益的最大化。[3]因此, 传统的委托代理理论以公司股权高度分散为背景, 探讨在公司管理者与股东之间存在代理冲突、公司股东之间不存在差异情况下的治理问题。按照企业契约理论, 在典型的Berle和Means范式的企业中, 股东因承担企业自然的边际风险而享有剩余索取权, 因拥有企业的所有权而享有剩余控制权, 剩余索取权与剩余控制权的对应要求使“股东财富最大化”这一理财目标是必然的选择。随着公司所有权集中度的提高、大股东的出现, 股东与管理者之间的代理冲突有所缓解。大股东有较强的对公司管理者实施监督的动机, 从而有利于降低代理成本。但在股权比较集中的情况下, 公司控股股东与中小股东之间的代理冲突会成为公司新的代理问题。Shleifer和Vishny (1997) 认为在股权结构比较集中的环境中, 特别是在金字塔结构和交叉持股结构模式普遍存在的情况下, 控股股东与中小股东之间的代理冲突是公司的主要代理问题。控股股东为了其私利常常侵占企业资源, 损害其他股东的利益, 最终减少了公司价值。[4]Claessens等 (2002) 认为控股股东的控制权与现金流权的偏离是损害公司价值的重要因素。[5]基于此, 刘志远、李海英 (2010) 认为大小股东之间的代理冲突导致股东集团内部出现分化, 传统的股东财富最大化理财目标面临挑战。以企业契约理论为基础, 选择“股东现金流权财富最大化”作为理财目标更有利于体现全体股东的利益。[1]

在我国农村集体资产管理委托代理研究方面, 陈剑波 (2006) 提出了土地集体所有家庭经营制度的治理结构问题, 认为在社会保障制度不完善的条件下, 土地集体所有是既有的现实选择, 但也使集体所有治理结构中存在的委托代理关系, 随着经济结构的转型成为农村改革与发展面临的新问题。[7]董国礼等 (2009) 认为不同土地流转模式下的产权代理可以分为私人代理、国家代理和市场代理三种类型, 相应的委托代理关系为单层委托代理、双层委托代理和循环委托代理。[8]北京大学国家发展研究院综合课题组 (2010) 在对成都统筹改革实验区进行调查的基础上, 注意到由数千农户、数万人口通过多层“委托代理”关系组建而成, 财产权利与行政权力叠合到一起的集体资产公司中, 如何处理公司整体利益与个人利益, 如何完善公司的治理结构将会是一个长期而复杂的问题。[9]综上所述, 已有文献对集体资产公司委托代理的研究尚未形成一个基本与规范的理论分析框架, 而将委托代理、理财目标与股东利益保护结合起来的研究则更为缺乏。

二、基于土地权利的独特股权结构

与一般意义上的公司不同的是, 集体资产公司是在原集体经济组织的基础上, 把集体资产折股量化入股而成立的公司。从近年的实践来看, 折股量化的集体资产通常是集体经营性资产, 公益性集体资产通常不进行折股量化, 而是全部直接列为集体资产公司的资本公积和公益金。[7]并且“土地私有化不仅不能保护农民的利益, 而且也不能提高农业效率。”[11]因此, 为维持集体所有的性质, 集体土地所有权与公益性资产一样不宜进入集体资产公司, 而仍然应该由原集体资产所有权代表 (实践中一般是村民委员会, 即村委会) 进行管理。如图1所示。

对于进入集体资产公司并折股量化的集体经营性资产, 由集体拥有的部分 (当然也可由村委会直接以集体资产出资取得股份) 形成公司的集体股。折股量化后由村民个人拥有的股份 (除此以外村民也可以自身财产如现金、土地承包经营权等投入取得股份) 形成公司的个人股。显然, 主要基于土地权利而形成的集体股与个人股构成了集体资产公司的基本股份。由于个人股股权的分散均衡, 集体股往往成为公司的大股东。

三、集体资产公司委托代理关系分析

Jensen和Meckling认为所谓委托代理是指委托人委托其他人 (即代理人) 根据委托人利益从事某些活动, 并相应授予代理人某些决策权的契约关系。[3]由于集体资产公司独特的股东结构和特殊的集体资产经营管理制度背景, 其委托代理关系相对一般公司而言更为复杂。

1.简单集体资产公司委托代理关系的多重叠加

简单集体资产公司指的是由单独一个集体经济组织组建的公司, 公司实际上是某一行政范围上的村集体。此时的委托代理关系是发生在公司内的封闭型关系模型, 如图2所示。

第一重委托代理关系存在于集体股股东与其代理人之间。集体股的终极所有人是全体村民, 但全体村民所有实际上导致了委托主体虚拟、所有权主体缺位的现象。这时代理集体股行使股权的是能代表全体村民集体的机构或在这一机构中工作的人, 即现实中的村民委员会 (以下简称村委会) 或在村委会任职的干部。显然, 在这一层基于土地集体所有而产生的委托代理关系中, 作为集体股代理人的村委会履行着管理所有村集体财产 (包括土地) 的职能。因此, 当没有足够的制度约束时, 会导致在村民股东和村集体组织的博弈中, 村民股东处于非常明显的弱势地位, [13]出现代理人利用代理权为个人或团体寻租, 进而损害委托人即全体村民利益的行为。

第二重委托代理关系源于股东集团内部分化而导致的控制股东与农民个人股东之间的利益冲突。与一般公司股权充分分散或高度集中不同, 虽然村委会只是集体资产公司集体股股权的代理人, 但是公司事实上的控制股东呈现出明显的强势特征。这是因为现实中村委会有着复杂的功能:作为政府代理人, 承担着大量政府委托的行政工作;作为集体财产法定代理人, 履行包括土地资源在内的所有村庄集体财产的管理职责;同时还作为公共事务管理者协调和管理社区公共事务。三位一体的角色在政府行政、村务管理、农民财产保护等方面存在巨大的矛盾冲突。这种矛盾实际上大大强化了村委会对集体资产公司的控制能力, 并使村委会实际上是在完整地行使着集体所有者的权利。[7]我国农村土地集体所有的制度背景表明农民个人股股东应该拥有集体股所有权, 但全体村民集体所有的结果只能是组织成员共有, 责权关系不明晰, 权利虚化。在成员共有基础上对集体经营性资产折股形成的个人股权呈现出分散均衡的特点, 在公司中没有相应的实质控制权, 属于集体资产公司股东中的弱势群体。由于监督管理者成本过高, 农民个人股股东不得不委托公司大股东—集体股股东对经营管理者进行监督, 但由于村委会已替代集体股股东成为公司实质上的控制股东, 因而表现为农民个人股东与控制股东村委会之间的委托代理问题。显然, 集体资产公司所有权与控制权的分离为控制股东获取自身私利寻机侵害农民个人股东利益成为可能。问题是当利益受到伤害时, 农民个人股股东可能会面临既无法“用手投票”也无法“用脚投票”来保护自身利益的尴尬状况。[15]不愿关注参与公司的经营管理, 这为管理者实际控制公司提供了便利。此时, 公司控制股东即村委会若能有效履行监督管理者的职能, 直接对管理者行为施加影响, 就会大大降低股东与管理者之间的委托代理成本。但由于缺乏职业经营管理者, 实际上更是因为集体资产公司管理层很少从所有权控制中分离出来, 实践中大多数公司的管理者还是由村委会来担任。这也就是说, 在农村集体资产经营公司中, 村委会已经突破了陈剑波所说的三位一体角色, 同时集政府代理人、公共事务管理人、公司实际控制股东、公司管理者四重身份于一身。四重身份的叠加尤其是行政权力与财产权利的叠加使村委会在公司中的实际控制权虽源于集体股所有权却远远大于所有权。结果导致村委会不但不会以控制股东身份履行监督经营管理者 (实际上是自己监督自己) 的职能, 而且还可能利用控制权优势寻机侵占农民个人股东利益, 并在享受全部利益的同时只承担与所有权成比例的部分成本。

2.复杂集体资产公司委托代理链的延伸

复杂集体资产公司通常是在若干个简单公司的基础上突破简单公司范围限制组建而成的规模更大的公司, 其委托代理关系在简单公司委托代理系统的基础上进一步拉长延伸形成更为复杂的开放型委托代理系统, 如成都市锦江区农锦集体资产经营管理有限公司 (简称农锦公司) 。农锦公司是在土地确权的基础上先组建11个村级新型集体经济组织 (经过工商局注册的有限责任公司) , 然后再由11个村级新型集体经济组织作为股东共同成立农锦公司, 并委托农锦公司统一经营管理所有集体土地。农锦公司再次将集体建设用地的整理整治开发经营权委托给成都市兴锦现代农业投资有限责任公司 (简称区农投公司) 。 (4) 在如此复杂的组织中, 其委托代理关系已突破简单公司封闭式的委托代理模式, 出现了委托代理链的延伸与拉长, 如图3所示。

复杂集体资产公司委托代理关系模型的表现形式发生变化, 结构关系更为复杂。在图3所示的委托代理链中, 农锦公司的股东公司是11个简单集体资产公司——村级有限责任公司, 其委托代理关系如图2所示, 在此不再赘述。在简单集体资产公司委托代理关系基础上延伸出的第一层委托代理关系存在于村级股东公司与作为股东公司所有集体土地代理者的农锦公司之间。延伸出的第二层委托代理关系是农锦公司作为股东再次将集体土地的经营管理权委托给区农投公司。区农投公司取得的土地出让收益在扣除整治成本后, 返还给农锦公司, 再由农锦公司分配给村级公司, 最后再由村级公司分配给农民个人股股东。

从以上分析可以看出, 由于委托代理链条延伸, 最初委托人 (股东公司的股东即全体村民) 距最终管理者遥远, 信息严重不对称, 使其在客观上很难直接有效地观察和把握最终获得经营权的公司的内部运行状况。更为重要的是, 由于集体资产公司集体股委托主体虚拟、最初委托人并不明确, 进而导致各代理链条上的委托人和代理人也不十分明确, 具有多重、叠加与延伸特性的代理链条难以形成有效的传导机制, 无论是传统的监督还是激励机制, 最终都无法实现对股东利益尤其是处于委托代理链上游、属于集体资产公司中弱势群体的农民个人股东利益的保护。

尤其需要关注的是, 股东与债权人之间由于风险与收益的“不对等契约”也会产生债务代理冲突问题, 即股东为满足自身利益而可能采用不同方式侵害债权人利益。与通常意义上的债务代理冲突相反, 复杂集体资产公司中债权人因可能侵害股东利益而产生新的代理冲突。由于农锦公司所需资金由区农投公司全额投资, 农锦公司以集体建设用地收益作为还款保障, 并承担区农投公司的融资成本及支付一定的投资回报, 区农投公司此时实际担任的是农锦公司债权人的角色。但农锦公司聘任区农投公司 (区管政府性投资公司) 董事长兼总经理来担任农锦总经理, 公司的其他经营管理人员沿用区农投公司的职员。不难看出, 在农锦公司这样的集体资产公司中, 债权人和集体资产的最终管理者已经合二为一, 政府通过政府性投资公司主导着集体土地的流转。这种以债权人利益保护为核心的制度设计, 反而使股东成为身兼双重身份的债权人侵害的对象, 造成了股东与债权人代理冲突的异化。

四、“全体股东利益最大化”的理财目标与股东利益保护

1.集体资产公司理财目标应体现的价值取向

现代企业制度主要通过契约设计促使剩余风险的承担与剩余控制权尽可能对应, 以降低企业代理成本。但集体资产公司委托代理关系的多重与叠加、委托代理链条的延伸及传导机制的无效、股东和债权人与管理者在不同情况下身份的重合, 使得股东尤其是中小股东在实际承担公司剩余风险的同时并未能获得相应的剩余控制权。同时, 不发达的农村金融资本市场和较弱的投资者法律保护不但没能通过法律等制度设计来保护股东尤其是个人股股东的利益, 反而进一步加剧了集体资产公司的委托代理问题。另外, 我国农村经济体制正处于从城乡二元结构向城乡统筹发展的转轨过程中, 有着特殊的制度背景。政府主导土地流转色彩明显, 政府可以通过政策的制定与变更引导集体经济的发展方向从而引导公司理财的价值取向。上述问题的存在使得理财目标的选择很可能不再是公司自身选择的结果, 而是受委托代理类型、各种制度约束和政府干预的影响。因此, 作为体现公司价值取向的理财目标便承载了一项重要功能, 即如何在理财导向层面体现对股东利益尤其是农民个人股东利益的保护, 并通过理财目标引导各级决策者对公司全体股东利益保护与协调的关注。

在集体资产公司这类特殊公司中, 以股权充分分散或以股权高度集中为基础的“股东财富最大化”或“股东现金流权财富最大化”的理财目标并不适用。因为股东财富最大化是建立在全体股东与管理者之间存在委托代理冲突的前提下, 从简单集体资产公司的多重委托代理关系来看, 公司控制股东与管理者身份的重合使股东集团出现了分化, 并改变了传统上股东与管理者之间委托代理的本义, 进而演化为控制股东利用控制权寻机侵占个人股股东利益的问题。那么此时以“股东现金流权财富最大化”作为理财目标是否恰当呢?实际上由于其股权结构、制度背景等的特殊性, 公司控制股东的控制权与现金流权并不会像一般的股权高度集中的公司一样出现偏离, 最大化股东的现金流权, 并不能解决集体资产公司中身兼数重身份的村委会利用实际控制权为个人或团体寻租的行为。复杂集体资产公司的委托代理关系分析则表明, 当债权人和集体资产的最终管理者身份重合时, 全体股东有可能成为身兼双重身份的债权人侵害与掠夺。因此, 在股东保护利益的同时注意协调平衡股东集团内部的利益冲突, 是确定选择该类公司理财目标的基础。

2.集体资产公司理财目标的最佳选择:“全体股东利益最大化”

这一理财目标可以涵盖三层涵义:第一, 强调对全体股东利益的保护。在统筹城乡改革发展过程中, 集体资产公司通常是按行政管辖范围组建成的公司, 其收益主要来自于集体土地使用权流转收益, 但同时土地出让收入也是当前我国地方财政的主要收入来源, 即政府实际上会参与公司集体土地流转收益的分配。如前述的区农投公司实际上是在代表政府分配农锦公司集体土地流转的收益。全体股东利益最大化这一理财目标, 实际上是从价值导向层面强调集体土地流转中应寻求农民、集体和政府之间收益的平衡, 最终实现农民股东利益的保护;第二, 强调对各股东集团利益的协调与平衡。集体资产公司中, 股东分化为不同的利益集团。相对于以村委会为代表的控制股东而言, 农民个人股东为代表的中小股东是明显的弱势群体, 其利益因公司委托代理关系的多重与叠加、延伸与变异而最有可能受到损害, 同时个人股股东中的显名股东也可能在发生利益冲突时损害隐名股东的利益。因此, 在各股东集团之间多种委托代理冲突严重的情况下, 其利益协调与平衡显得尤为重要。“全体股东利益最大化”在关注股东利益保护的同时, 更以“全体股东”涵盖各类股东集团, 强调所有股东利益的协调与保护, 以降低各类委托代理成本, 提升公司的价值创造能力, 实现集体资产的保值增值;第三, 以全体股东利益涵盖农民股东对财富和土地权利的要求。与一般公司不同, 集体资产公司中的股东不但期望实现自身财富的增加, 更希望公司能保障其在土地上拥有的相应权利, 因为这种权利是在社会保障机制缺乏情况下农民赖以生存的根本。全体股东利益最大化在追求股东财富增加的同时, 兼顾了农民股东在土地权利上的特殊要求。

当然, 为保证“全体股东利益最大化”理财目标的实现, 相应的制度创新与安排必不可少:

(1) 村委会行政、社会管理职能和经济管理职能实现分离。职能分离后的村委会承担政府授权的行政管理职能和公共事务管理职能, 同时村委会也可作为集体资产所有权代表, 对集体资产的经营管理行使监督权。由集体资产公司作为集体股代理人, 承担集体资产的经营管理职能。这一制度设计可以防止村委会利用多重身份叠加形成的实际控制权为个人或团体寻租, 进而损害委托人即农民个人股东利益的行为。

(2) 在股东权利配置上, 有倾向性地向农民个人股股东配置权利, 真正改变集体股独大的股权结构格局。强化农民个人股股东集体土地流转的主导运营权, 使个人股东拥有相应的实质控制权, 保证个人股东中隐名股东的利益, 形成农民个人股东对控制股东的有效制衡机制, 以提升各级委托人及委托代理链的有效性。

(3) 建立合理的集体资产公司股权退出机制。目前集体资产公司通常采用股东持有股份在限定范围内有条件转让的做法。这种做法虽然没能通过市场的流动性来弥补农民个人股东控制权的缺失, 但却是当前体制下对农民股东利益保护的现实选择。因为在土地资源日益紧张的情况下, 土地作为农民最重要的财产决定了当股份转让没有限制时, 外来资本的入侵很可能使农民面临另一种既失去股权、又失去土地的更为严重的情况。此时, 如何从制度设计与创新层面保护农民个人股东利益的退出权就成为集体资产经管理公司需要进一步探索的问题。

(4) 在管理者的选聘上, 避免控制股东与管理者或债权人与管理者身份的重合, 真正运用市场竞争机制选聘管理者, 以保证管理人员综合素质。同时满足管理者控制权收益的激励, 对管理者实行薪金、福利和发展空间等多元化激励方式和有效的监督机制, 以降低代理成本。

(5) 完善集体资产公司信息披露制度, 保护农民个人股股东的知情权, 降低由于信息不对称而加剧的代理问题。

五、结论

通过研究发现, 简单集体资产经营公司封闭型的委托代理关系中, 村委会同时集政府代理人、公共事务管理人、公司实际控制股东 (集体股代理人) 、公司管理者四重身份于一身。四重身份的叠加尤其是行政权力与财产权利的叠加使村委会在公司中的实际控制权虽源于集体股所有权却远远大于所有权。结果导致村委会可能会以农民个人股东利益为代价去追求自身的控制权收益。而复杂集体资产公司开放型的委托代理关系中, 委托代理链条的延伸与传导机制的无效、债权人和集体资产最终管理者身份的重合, 则使全体股东成为身兼双重身份的债权人侵害与掠夺的对象。

在这种情况下, 作为体现公司价值取向的理财目标实际上承载着一项重要功能:即如何在理财导向层面引导各级决策者对集体资产公司全体股东利益保护与协调的关注。“全体股东利益最大化”由于能涵盖对全体股东利益的保护、各股东集团利益的协调平衡及农民股东在土地权利上的特殊要求而成为集体资产公司理财目标的最佳选择。这一理财目标的实现需要借助于相应的制度安排与创新。

参考文献

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农村集体经营性资产 篇3

关键词：农村;三资;交易平台

中图分类号：  F284                                  文献标识码：  A                           DOI编号：   10.14025/j.cnki.jlny.2015.18.021

1 完善农村集体资产交易平台建设

1.1 规范制度建设

为规范农村集体资产交易行为，保证农村集体资产交易过程“公开、公平、公正”，实现农村集体“每一平方资产、每一寸土地”都能在“阳光”下公开交易，维护农村基层社会的和谐稳定。结合上级有关文件要求，经充分调研和论证，出台建立规章制度、办法等，以明确相关单位的工作职责、资产交易规则、交易评标守则以及一系列交易流程。

1.2 健全工作机构，完善网络平台建设

为加强对农村集体资产交易的指导和监管，需要经镇党委、政府批准，在镇农业和农村工作局内设立农村经管站，具体负责集体资产交易活动日常组织管理和监督指导工作。在信息化如此发达的当下，可以搭建农村集体资产交易平台系统，通过专用光纤与全镇所有村（居）委会实现联网。

1.3  强化监督管理，确保全过程“阳光”操作

建设交易平台，可以有效将部门监督、群众监督与社会监督结合起来，实现从事后静态监管向实时、全程、立体式的动态监管转变。为确保集体资产公平交易，需要取消村级自行交易的权限，规定所有交易不论交易标的多少均需在镇经管站监督下进行。镇农村经管站對每项交易从立项到交易进行全程的跟踪，每次交易现场，农村经管站工作人员必须临场监督交易，并进行录像和照相。对一些重大交易，须邀请镇纪检、镇人大代表等进行指导监督。为使交易“阳光”操作，除在镇政府网站、社区公布栏发布交易信息外，还需要建立农村综合信息发布平台，可以为每个村配备一台液晶显示器，安装在政务大厅显眼处，通过镇的操作平台专门用于发布农村集体资产公开招标交易综合信息，主动接受群众的监督。

1.4 强化科技手段对农村集体“三资”交易实行网络监管和掌控

一是结合农村集体资产管理的实际情况，对交易平台系统进行特殊设置，将村级集体对平台数据的修改权限进行限制，一经录入不得随意修改。如需修改，必须向经管站提出申请，经审批后由镇经管站来完成修改操作。同时，新出租资产完成公开交易流程，签订经济合同后须报送经管站进行资料归档备案，合同数据由村级录入，但合同确认由经管站核实后操作;二是为进一步强化农村集体经济组织财务管理，要求软件公司经常对各村（居）的财务管理系统进行升级完善;三是完善农村经管、财政等部门沟通机制，强化协作联动。交易平台系统通过网络实现与镇财政结算中心数据共享，通过与结算中心的合作，进一步加强对农村集体资产的监督管理，通过双方服务器的互访，对集体资产合同数据和财务收支数据进行相互核查，尤其是对于应收未收款的统计跟踪，保证对集体收益及时足额入账;四是实行农业、规划、国土和林业等部门联批制度。对于新开发的资产交易项目，尤其是涉及到用地出租的，应将立项资料呈交给相关部门进行可行性咨询，确保交易项目符合相关的法律、法规;五是加强与镇司法所协作，确保依法办理交易。镇集体资产公开交易所涉及到的合同样式均经过司法所多次审查修改。在完成交易后须将草拟好的合同再次送到司法所进行审定，出具法律意见书，核实无误后方可签订，并进行司法备案。通过以上措施，确保合同有效、合法，避免为村集体留下合同纠纷隐患。

2 亟需解决的问题

2.1 加强交流

加强与各村（居）委会的沟通，认真听取农民反映的问题和建议，不断完善相关的交易程序和办法。

2.2 做好宣传工作

采取各种宣传措施，进行大力宣传，让更多群众了解农村集体资产实现“阳光”交易的重要意义，从行动上进一步支持做好农村集体资产的监管工作。

2.3 集体资产监管和交易平台需进一步优化及完善相关功能

交易平台建立起来后，随着业务量的不断增加，交易平台运行速度有所减缓，部分功能操作不方便，需要进一步优化;系统部分的查询功能、统计功能需要进一步扩展。

2.4 运用科技手段，对农村集体资产进行科学化管理

农村集体资产交易平台的建立，能够让集体资产在阳光下“公平、公正、公开”交易，同时也能使农村社会更加和谐，长期以来农村基层的主要矛盾集中在集体利益受损或者利益分配不均上，村“两委”干部往往成为质疑、指责的对象，农村集体资产交易平台的建立富有成效地解决了这一问题。将集体资产、资源的出租经营放置在“阳光”下进行，引入竞争机制，通过公开举牌价高者得的方式确定承租方，同时接受广大群众以及相关部门的双重监督，一方面使得集体资产得到保值、增值;另一方面使群众明白，干部清白，提升了农村干部在村务工作中的威信，从而有效地维护了农村社会大局的稳定。因此，我们要努力做好农村集体资产交易平台建设，为建设和谐农村共同努力。

农村集体资产交易方案[定稿] 篇4

——大元村六队地塘出租项目 编号：大元村交[2018]00001号

我广州市南沙区横沥镇大元经济联合社第六生产队 拟将大元村六队地塘土地的使用权委托横沥镇公共资源交易站进行交易，特制订交易方案如下：

一、资产情况

（一）基本情况

1、交易资产类型：农用地。

2、交易资产座落位置：大元村六队地塘。

3、交易资产面积：约1亩。

4、交易资产的用途（证载用途）：农业。

5、交易资产的现状：闲置。

（二）权属情况

1、土地所有权人：广东省广州市南沙区横沥镇大元经济联合社农民集体。

2、土地所有权证号：穗集有(2012)第04000110号。

3、土地使用权人：无。

4、土地使用权证号：无。

5、地 号： 440115101003JA00005。

6、房产所有权人：无。

7、房产所有权证号：无。

（三）抵押情况

1、抵押权人：无。

2、他项权证号：无。

3、抵押期限：无。

二、交易要求

（一）交易类别：租赁。

（二）交易方式：现场举牌竞价。

（三）资产使用范围（行业要求）：农业。

（四）受让人或承租（包）人的条件：中华人民共和国境内的法人、自然人和其他组织，除法律另有规定外，均可申请单独或联合参加竞租。

（五）承包款、交易保证金、合同履行保证金

1、投包底价：7000元/年；阶梯报价不少于200元/年

2、租金按年收取，每年的1月15日前交付当期租金；承租人需将2018年1月-12月的租金一次性交齐（按竞投最终金额）。

3、租金递增方式：每年递增10%。

4、交易保证金为￥7000元（大写：柒仟元整），以现金形式在报名期间将交易保证金缴纳到大元村财务处。

5、合同履行保证金为￥7000元（大写：柒仟元整，在竞得人竞得资产后交易保证金将自动转化为合同履行保证金。

6、合同签订后3天内缴纳合同履行保证金，拖欠租金3天后甲方有权解除租赁合同并没收合同履行保证金，逾期缴交租金每天按欠缴金额的2‰计算违约金，合同期满后3天完成场地清理。

（六）承包期限：4年5个月，具体日期以合同签订为准。

（七）交易所需的税费由承包方承担。

（八）合同的签订：自签署《成交确认书》之日起在竞投结果公示期满后5个工作日内签订合同。

（九）合同到期后，承租方在地上的附着物，双方协议处理。如遇征收属于承租方的补偿款（包括地上附着物、青苗款、奖励款及搬迁费等）甲方占80%，乙方占20%。

（十）竞得人不得改动地塘上现时建筑物结构。租赁的地塘土地内的房屋、树木乙方不得擅自拆除、砍伐或破坏。如果违反一切赔偿由乙方承担。（房屋及树木按现时国家补偿标准执行）

三、其他

（一）资产交付时间：具体日期以合同签订为准。

（二）违约责任:若承包方不按规定时间签订合同，视为放弃，交易保证金不予退回，交易取消。

（三）竞投评审小组组成人员：梁焕娇、冯锡洪、李建和、何桂泉、何杰民、梁新健、梁锦棠、何锦棠。

（四）监督小组组成人员：何森泉、林添桂、冯丽冰。

（五）交易场地：横沥镇公共资源交易站。

（六）竞得人确定原则：价高者得原则。

（七）其他需要说明的情况：无。

(单位盖章)二○一八年七月二日

农村集体经营性资产 篇5

农村集体“三资”即：农村集体资金是指村组集体所有的货币资金，包括现金和银行存款；农村集体资产是指村组集体投资兴建的房屋、建筑物、机器、设备等固定资产，水利、交通、文化、教育等基础公益设施以及农业资产、材料物资、债权等其它资产；农村集体资源是指法律法规规定，属于集体所有的土地、林地、山岭、草地、荒地、滩涂、水面等自然资源。

经过调研发现，目前农村“三资”管理存在诸多问题：一是资产，资源底数不清。没有固定资产明细账，没有定期盘点；二是资产。资源管理不到位。资产，资源地购置，建造或变卖，往往村民不知情；三是经济合同管理不清。大部分村经济合同管理意识不强，合同内容不规范；四是缺乏有效监督。

农村集体“三资”管理，是农民群众普遍关注的热点，难点问题。制定农村集体“三资”管理势在必行，但各类措施应围绕“既保证党的领导又保障村民自治权利”的总体思路，在村级构建“决策权、执行权、监督权既相互制约又相互协调的权力结构和运行机制”，从体制和运行机制上保障农村集体“三资”在党的统一领导下，实现村民自我管理、自我服务，公开透明运行。

加强农村“三资”管理，设立监管机构是必须的：依托镇农经站，在原建立农村会计委托代理服务中心基础上，建立农村集体“三资”监管中心，同时依托镇司法所建立农村项目竟标服务中心，形成农村集体“三资”监督管理工作领导小组总协调，“三个中心”为依

托，“三位一体”的工作模式。其意义具体体现在：通过强化管理，加强农民群众对财务等工作的监督，扩大知情权、参与权、监督权，实现民主化管理；促进优化农村资源配置、推动传统农业向现代农业转型，使之成为培育现代农民的有效途径，最终提升农村财政管理水平，实现农民增收，使我国的农村建设走向新的里程。设立了农村“三资”监管机构，如何对农村“三资”进行切实有效的管理呢？

首先，要确定农村集体“三资”监管的目标任务：通过健全制度、强化监督、加强服务，逐步形成产权明晰、权责明确、经营高效、管理民主、监管到位的管理体制和经营机制，推动农村集体“三资”管理的制度化、规范化，实现农村集体“三资”的保值增值，防止农村集体“三资”流失，保障群众的合法权益，为促进农村社会的和谐、稳定、发展创造良好的环境。

其次，要明确农村集体“三资”监管工作的原则 ：

(一)坚持“五权”不变的原则。强化农村集体“三资”监督管理，必须坚持农村集体“三资”所有权、使用权、监督权、处置权和收益权“五权”不变原则，任何组织和个人不得非法侵占、截留和挪用农村集体“三资”，维护村集体和村民涉及“三资”的合法权益。(二)坚持民主管理的原则。强化农村集体“三资”监督管理，必须坚持民主管理的原则，保障村民以及民主理财小组对村集体“三资”占有、使用、收益和分配的知情权、反映权和监督权。(三)坚持公开的原则。强化农村集体“三资”监督管理，必须坚

持公开原则，及时将村集体“三资”的使用和收益向全体村民公开，资产和资源的承包、租赁、出让必须实行招投标或公开竞价。(四)坚持成员受益的原则。强化农村集体“三资”监督管理，必须坚持成员受益原则，通过完善收益分配制度，让农民群众随着集体经济壮大，得到更多的实惠。

再次，有序实施村集体“三资”监管实施步骤 ：

(一)准备阶段。主要任务是镇成立“三资”监管机构，广泛宣传发动。

(二)清理整顿阶段。主要任务是各村清查摸底，整改发现问题，张榜清查结果，镇农村集体“三资”监管中心审核清查结果，并建立资产、资源台账，镇农村会计委托代理服务中心和各村要按照有关规定调整相关账簿。

(三)建章立制阶段。主要任务是健全完善农村集体资金、资产、资源监管制度，构筑农村集体“三资”监管的长效机制。(四)制定农村集体资产报损、报废，债权、债务核销的处置程序。农村集体资产报损、报废，债权、债务核销应填制《资产毁损报废核销申报表》及《债务(权)核销申报表》，经村民会议或村民代表会议研究通过，报镇农村集体三资监管中心审核后方能执行，执行结果应报送镇农村集体三资监管中心备案。

(五)明确农村集体三资管理工作中必须经集体经济组织成员的全体村民会议或村民代表会议讨论决定的事项：(1)集体经济组织财务预算和决算；

(2)收益分配方案；

(3)集体资金、资产、资源经营方式的确定和变更；(4)购置和处分重要固定资产及重大投资项目；(5)集体经济组织产权制度改革；

(6)其它集体资金、资产、资源管理涉及各成员切身利益的。如果要使农村“三资”规范化，长期化，制度化，还需要制定相应的农村“三资”规范性文件。出台具体措施要回答农村集体“三资”谁来管，怎么管两个问题。方法是“由民做主”，措施是制度保障，从体制和运行机制上保障农村集体“三资”在党的统一领导下，实现村民自我管理，自我服务，公开透明运行。参考文献：

农村集体经营性资产 篇6

为了切实加强农村集体资金、资产、资源(简称“三资”)监管工作，推进农村集体“三资”管理的制度化、规范化建设，理顺农村集体“三资” 监管体系，建立起农村“三资”规范运作的长效机制，进一步密切农村党群干群关系，促进农村经济持续健康发展、社会和谐稳定。根据相关文件精神，结合我村实际，制订本制度。

一、农村集体资金的管理制度

村集体资金主要包括：上级补助收入； 村级“一事一议”筹集的资金；属于村集体所有的土地、水面、林果、滩涂、四荒地以及村集体企业进行发包及上交的收入；属于村集体所有的资产统一经营的收入；村集体土地、水面、林果、滩涂、四荒地及资产因国家或其他组织个人需要，征用租赁、拍卖使用权等而获得的补偿费等收入；因灾害由国家下拨及社会团体组织救助捐赠村级组织集体的救济扶贫款；因建设等需要国家及省、市、县、乡镇（办事处）和其它部门对村级组织集体的拨款；其他属于村级集体所有的收入（含各种返还款、利息、奖金等）。

（一）银行帐户管理制度

各村在银行原则上只准开设两个账户，一个是基本户，用于村级财务管理，属于村集体的收入全部存入此账户；一个是共管帐户，由办事处和村共同管理，凡是不属于村集体经济收入的、涉及到暂存款或村民的款项等，必须全部存入共管帐户中。各村如因工作需要需开设其他账户的，必须报办事处批准后方可开设。

（二）现金及备用金管理制度

村集体的所有现金收入，必须由村出纳统一收取并在3-5日内及时上缴专户管理，不得坐收坐支现金。对不按规定使用备用金，收入不入账、公款私存、设立小金库、坐收坐支的支出单据不予核销；各村收款必须使用办事处统一加盖票据监管章的收据。

（三）财务开支审批制度

1、村集体的财务支出坚持村主任“一支笔”审批制度，凡未经村民主理财小组审核的均不得入账。所有开支的原始凭证内容必须真实、完整、合法，不得以白条和不规范凭证入账。原始凭证六大要素:日期、单位、数量、单价、金额、经济业务内容，并有经办人、证明人、审核人、批准人、理财小组签字。

2、支出在500元以内的由村委会主任审批；支出在500—5000元的由村委会主任审批后，报村支部书记签字同意；支出在5000—10000元由村两委会集体研究决定；支出在10000—30000元由村两委扩大会议研究决定；30000元以上必须经村民代表会议或村民会议讨论决定。村两委成员、村民组长等人员工资及其它经常性、长期性的刚性支出，按原有规定执行。

3、原则上村集体不得借款给私人，确有特殊情况的，1000元以下的由村委会主任审批：1000—5000元由村两委集体研究决定，5000元以上必须经村民代表会议讨论决定。

（四）财务公开制度

1、财务公开的主要内容如下：（1）财务计划。包括财务收支计划，固定资产购建计划、农业基本建设计划、兴办企业及资源开发投资计划和收益分配计划。（2）各项收入。包括“一事一议”筹资收入，发包及上交收入、集体统一经营收入、财政对村级转移支付收入、集资入股款、征地补偿费、救济扶贫款、上级部门拨款和其他收入。（3）各项支出。包括生产性建设支出（包括购建生产性固定资产支出）公益福利咸业支出、村组干部工资报酬、村级管理费用、集体统一经营支出、救济扶贫专项支出和其他支出。（4）各项财产。包括现金及银行存款、产品物资、固定资产、对外投资和其他财产。（5）债权债务。内部来往、应收款、应付款、生长行（信用社）及个人投资和其他财产。（6）收益分配。包括提取公积公益实数额、提取应付福利费数额、外来投资分红数额、农户分配和其他分配。（7）农民承担的各项费用等。（8）各项支农惠农资金发放。

2、村委会在村民便于观看的地方设立固定的公开栏，财务公开的内容要清楚明白、通俗易懂。

3、财务公开的事项公布后，村委会、村民主理财小组和报帐员，要安排专门的时间接受群众查询，解答群众提出的问题，听取群众的意见和建议，对群众在财务公开中反映的问题要及时解决，一时难以解决的要认真做好解释工作。

4、村集体经济组织应在年初公布计划，每月或每季公布一次各项收支情况，年末公布各项财产、债权、债务、收益分配、农户承担各项的费用等。对于“一事一议”筹资筹劳使用情况、重大基建项目以及涉及农民利益和重大财务收支等事项应及时单独逐项逐笔公开。(五)集体财产管理制度

集体财产由报账员和保管员保管，要逐一建账登记，严格履行出入库手续，人为造成丢失损失的要照价赔偿。属于正常损耗的集体资产，经村民主理财小组审核，按规定处理。大额固定资产报损和拍卖，要经村民代表大会讨论通过，报办事处财政所审核，经分管领导同意，方可实施。

（六）零招待及差旅费报销制度

原则上村组实行零招待及差旅费报销制度。村级除确因招商引资、集体经营等特殊需要接待的工作外，村组干部在参加村级议事和工作时，不得从村集体招待费列支。对违反规定开支招待费，不得在村集体报支，否则谁招待，谁付款。严格执行差旅费报销制度，实行差旅费包干，凭发票，有经手人、审批人签字后方能报销，误工费按规定补贴。

（七）财务手续交接及会计档案管理制度

财务人员变动离岗时，必须结清账目，盘点现金、实物、档案，核对往来及债权债务，编制移交清册一式三份，并经民主理财小组审核后由办事处纪工委、财政所监交。各村要建立财务档案柜，将资料分类整理、装订成册，编制目录清单，以便查阅。

（八）票据管理制度

各村使用票据时，必须到财政所进行备案登记，并加盖票据监管章，不得私自使用未登记备案、加盖票据监管章的收据。如发现违规使用收据收费，所有资金没收，并严格追究责任。

二、农村集体资产的管理制度

农村集体资产主要包括：村集体所有的建筑物、道路、农业机械、机电设备交通工具、通讯工具、经济林木、农田水利设施和教育、科技文化、卫生、体育设施等；村集体兴办的企业或者兼并的企业资产；村集体向企业投资入股，按照投资份额拥有的资产股权和增值的资产权益；国家机关、社会团体对村集体资助、捐赠的财物等；企事业单位、其它组织和个人对村集体资助、捐赠的财物等。村集体所有的商标权、专利权、著作权等无形资产；法律、法规规定属于村集体所有的其它资产。

1、村集体资产的取得，变更或终止，资产经营方式的确定或变更，资产的购置、变卖、报废等事项，必须经村民会议讨论决定，报办事处财政所审核备案。

2、村集体的固定资产、产品物资要有专人管理，严格履行固定资产、产品物资的增加、减少、使用、出租、外借、报废等出入库手续。要及时登记实物保管账，对无故出现的实物亏损，由保管人员负责赔偿。村集体的固定资产、产品物资严禁私自外借和私自占有。未经村民会议决定，任何单位或个人不得擅自动用村集体的固定资产和产品物资为个人或外单位抵押、担保。

3、村集体在建工程项目，必须经村民会议讨论决定。外单位或个人施工的，必须实行公开招投标，办事处纪工委负责监督。招投标方案在招投标前7天进行公告，招投标结果要及时向村民公布，并签订施工合同，严禁暗箱操作．在建工程项目要有专人监管，工程完工后要及时组织验收，验收工作要有工程主管、监管人、村民主理财小组成员参加，依照合同严格进行施工质量验收。验收通过后将有关资料交村财会人员进行结转固定资产账务处理。

4、村集体固定资产实行租赁、非统一承包经营或者出售的，必须经村民会议讨论决定后采取招投标、拍卖的方式，有偿转让其经营使用权并签订合同，确定村集体与资产承包经营者或使用者享有的权利和承担的义务。严禁利用职权压价发包和低价出租、出售集体资产。

5、对村集体资产进行承包、租赁、拍卖、出售转让、兼并、股份经营时，必须通知办事处纪工委、财政所、农业服务中心派人到场监督指导。

三、农村集体资源的管理制度

农村集体资源主要包括：村集体所有的土地、林木(不包括经济林木)、荒山、荒滩、水面和矿产等。

1、村集体所有的林木、荒山、荒滩、水面和矿产资源等经营方式的确定，必须经村民会议讨论决定。采取招投标、拍卖等形式有偿转让其经营使用权的，要提前7天公布方案。严禁任何人利用职权压价发包村集体资源，任何单位或个人不得垄断承包或者依仗权势压低承包标的。

2、村集体发包资源时，必须通知办事处纪工委、包村领导、包村干部、财政所、农业服务中心工作人员到场进行监督指导，对承包期限较长，一次性收取承包费的，要按计划逐列支，不得寅吃卯粮。

农村集体经营性资产 篇7

农村集体经营性建设用地入市是我国当前农村土地制度改革的重要举措之一,有利于激活长期低估的农村土地资产,为统筹城乡发展、带动农民实体经济、增加农民收入注入新的活力。近年来的中央文件多次提出要引导、规范农村集体经营性建设用地入市,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。显然,农村集体经营性建设用地的定价问题是推进其“入市”的前提条件,亦是构建农村集体经营性建设用地流转市场机制的关键要素,而现有研究对农村经营建设用地的评估方法还鲜有探讨。目前,农村集体经营建设用地入市尚在试点阶段,与国有建设用地完全“同权同价”的集体经营建设用地交易案例还较难获取,但在我国经济相对发达的东部沿海地区,农民非农就业程度与收入水平高,乡镇经济发达,农村集体将闲置建设用地出租或兴建厂房流转的事实已存在多年,该类地区可为农村集体经营性建设用地定价问题研究提供丰富的市场对比案例。此外,还需看到,不同地区农村农民对农村经营性建设用地入市的支持程度存在差异,农民的受偿意愿呈现多样性,而非正式制度在我国农村发展和制度变迁的过程中长期存在并起主导作用,因而农民的受偿意愿在农村集体经营性建设用地入市推进以及定价决策中也具有重要影响。基于以上因素,本研究将在剖析农村经营性建设用地入市内涵基础上,对比运用市场比较法和农民受偿意愿法,在江苏昆山地区选择合适案例,对“入市”农村集体经营性建设用地的价格评估进行探索,以期为农村集体经营性建设用地确权定价、价格与市场体系建设提供参考。

1 农村经营性建设用地入市的内涵和要素

1.1 农村经营性建设用地入市的内涵

农村集体经营性建设用地是农村集体土地中区别于非经营性用地的各类经营性活动用地,通常指兴办乡村(镇)企业等具有生产经营性质的农村建设用地,包括商业、餐饮旅馆业、旅游业、娱乐业及其他经营性服务业建筑及相应附属设施用地等,不含农民宅基地和农村公共设施用地。2015 年年初十二届人大代表第十三次会议通过决定授权国务院在33 个试点县(市、区)行政区域暂停土地管理法相关规定,明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价,首次明确现阶段的集体经营性建设用地的范围还须符合规划限制,合法合规。

1.2 农村经营性建设用地入市的要素

1.2.1 市场主体

市场主体是农村经营性建设用地入市的核心要素。农村建设用地已有的相关研究大多关注农村集体建设用地流转现象引发的问题,少数学者通过建立模型分析了国家、集体、农民、转入方等市场主体间的能动效应。刘艺,李新举(2013)对政府、转入方、村集体3 个市场主体进行了博弈分析,认为村集体的最优策略是流转集体建设用地,转入方的理性行为是向农村集体转入建设用地,政府的理性选择是允许集体建设用地流转[1]。多数学者提出要建立兼顾国家、集体、个人的集体建设用地流转收益的分配机制,明确分配主体、分配比例与收益用途,村集体、转入方和地方政府在建设用地进入市场进行自由流转方面具有共同利益,实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地、同价、同权”的城乡要素市场的平等化具有可行性[2]。

1.2.2 市场机制

合理有效的市场机制是保障农村集体经营性建设用地入市的前提要素。各地在现行政策下建立的市场机制不尽一致。在众多地方经验中,农村集体经营性建设用地入市的“昆山模式”已在国内各界得到广泛关注。“昆山模式”是一种农地直接入市的土地非农化模式,即在不改变集体土地所有权的情况下将农地转化为非农建设用地,其前提是政府定位明确有保障和发达的地方经济为农村经营性建设用地流转提供强大的财政支持[3]。昆山经济历经了一个农转工—内转外—散转聚的发展过程,很好地带动了经营性建设用地的流转。结合企业改制,昆山对原有集体存量建设用地全部实行有偿、有限期、可流动使用制度;对新增建设用地,在依法办理农转用审批手续后,允许农民集体直接以土地或开发为标准厂房等形式出让、出租。“昆山模式”将市场与政府相结合,引导、扶持农民参与经营性建设用地开发,有效解决了开发初期农村集体经济组织启动资金不足的障碍,而且给予了处于远郊、耕地保有量大的乡村相当的工业发展权,有助于实现社会公平,维护耕地可持续性与安全性[4,5]。

2 农村经营性建设用地入市的价格评估方法

2.1 市场比较法

市场比较法是我国当前城镇建设用地估价的主要方法,该方法依据替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格。市场比较法在城镇建设用地价格评估中的应用已相对成熟,其思路和理论对尚未完全发育的农村集体经营性建设用地估价亦具有良好的参考价值,可选择区域因素与个别因素相近的国有建设用地作为集体经营性建设用地评估的比较案例,以符合中央关于两类用地“同权同价”的指导精神。

2.2 受偿意愿法

意愿调查价值评估法(Contingent Valuation Methord,CVM),是一种基于调查的评估非市场物品和服务价值的方法[6]。本文所指“意愿”是农民对村集体经营性建设用地入市愿意接受补偿的意愿与决策,包括意愿受偿方式和意愿受偿价格,前者是指农民对货币补偿方式和非货币补偿方式的选择意愿,后者指农民希望得到的补偿标准。意愿是个体某种偏好,而偏好的产生取决于效用的高低。分析集体建设用地对农民的效用高低,重点在于农民对土地的处置方式,也即农民的土地价值观念。当前农村集体土地对于农民的价值主要体现在土地的财产和保障双重功能,在集体土地“入市”实践中,农民很难同时获取两种功能价值,其意愿的选择将决定农村经营性建设用地入市可实现价值的水平。具体评价时,可调查农村经营性建设用地的入市地区失地农民的愿意,分析其接受集体所定的入市补偿标准的意愿,构建意愿决策与接受补偿者的年龄、受教育水平、家庭经济水平等内在因素和“入市”集体建设用地的流转用途、地块个别条件与区位条件间的关系。

3 案例研究

3.1 研究区域概况

研究选取昆山典型Z,W两村,两村都是国家级的生态示范村、省级文明村,在国家“多予少取放活、城市反哺农村”的政策下,两村都在不同程度上推行了农村经营性建设用地流转。初步调查发现,两村人口数量接近,W村由于地理位置较Z村地理位置优越,其与昆山国家级开发区隔河相望,东距上海50 公里,西靠苏州工业园区35 公里,沪宁高速、苏沪高速、312 国道、苏虹机场路近在咫尺,有着十分便捷的地理位置。其次,该村的村办企业始于20 世纪70 年代,以印刷为主。随着农村产业结构的调整,全村呈现家家冒烟、户户办厂的热潮,形成三废净化厂、沪银印刷有限公司等十余家规模企业。然而,由于W村的村办企业历史悠久,在新一轮改革中大家对补贴的不满有很强的倾向性,相较于Z村的满意度低近40%。调研获取了待估宗地的基本信息誉农民受偿意愿数据,以及市场比较案例宗地数据。因村镇经济发达,本地就业消化能力强,外出打工人数较少,样本中被调查者年龄集中在30~60 岁,青壮年占78%,问卷填写质量相对较高。

3.2 价格评估方法对比

3.2.1 市场比较法

整理调研数据,得到W村待估宗地与3 个比较地块的成交条件、区域因素和个别因素数据,通过对各因素进行标准量化,建立价格可比基础,选择合适指数进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正,采用市场比较法对待估宗地的价格进行评估。待估宗地与比较宗地信息见表1,各比较修正因素相关信息如表2~表4 所示。

采用直接修正法连乘公式求取估价对象价格PA,PB,PC。PA= 336×1.0191×92/100×97/100=305.57,PB=336 ×1.051 ×100/99 ×100/98 =363.983,PC=336 ×1.0293×87/100×100/100=300.885,则估价对象在2015年5 月比准价格为3 块比较宗地评估价均值,即323.479 元/m2,该结果则可作为参照国有经营性建设用地的出让价格所得出的农村经营性建设用地的出让价格。

3.2.2 受偿意愿法

同样选择市场比较法中的W村待估宗地D作为评估对象,并在Z村选择个别因素条件相近的已出租建设用地E作为参照。调查问卷设计中,假定W村集体将对高新区北门路东侧、城北路北侧宗地进行征用,租赁给工业企业G使用,农民将依据村集体成员权作价入股。受偿意愿法评估该宗地时需综合考虑农民的受偿意愿、村集体出租土地成本、企业在厂房运作前开发所需的成本和运作中的管理费用。待估宗地属于熟地,经过“五通一平”的开发并且拆迁完毕,可供直接建设。依据规定,凡在土地利用总体规划划定的建设用地区和一般农地区域内,集体经济组织因社会经济建设需要将农用地转为建设用地的,可持批准的建设用地项目经市人民政府审查报经苏州市人民政府批准后直接将农地转为建设用地,集体经济组织只需按规定上交耕地开垦费。经调查了解,昆山农村耕地开垦费为20 元/m2,占用基本农田的多征收40%,同时村集体为该地支付的农民动迁安置费为3元/m2。

企业G承租土地后需支付开发管理费和定期对村集体的入股分红,集体建设用地使用权经评估显化土地资产后入股直接参与投资企业的利润分红。国家规定集体建设用地流转试点期间,市级财政不参与集体建设用地流转收益分成,由农民、村集体经济组织和镇政府之间合理分配,保证农民收益,镇财政取得的集体土地流转收益优先用于办理农民养老和医疗保险,而对以集体建设用地使用权租赁、入股、联营等形式兴办的工业项目用地,土地有偿使用费可适当优惠。因此据调查了解该地企业的开发管理费比一般工业项目用地低,税后约为200 元/m2。村集体保底分红约为1.8 元/m2。首先,调查获得Z村宗地E的租赁价格扣除税费后补偿给村民的成本约为60 元/m2,折算被征土地村民小组农民人均补偿为35 元/年;然后,在W村发放问卷25 份(回收有效问卷25 份),问及“G企业计划在Z村租赁6.4 亩土地投资生产,扣除税费等成本后可补偿村民农民人均可获补偿35元/年。如果G企业租用您村的D地块(6.4 亩)50 年,每年补偿您家每人35 元,您是否满意”,11 位觉得满意,而不满意的14 位农户普遍认为W村区位条件相对Z村优越,而且对以外补贴不满的积怨已久,补偿价格区间应为50~70 元,统计村民补偿意愿均值为57 元/年,折算为土地成本约为92 元/m2。因此,农村经营性建设用地的出让价格=农民受偿意愿+其他成本=92+20+35+200+1.8=348.8 元/m2。

4 结论与建议

本文探讨了通过市场比较法和农民受偿意愿法来估算农村集体经营性建设用地入市的价格。研究结果显示,这两种方法用于评价农村集体经营性建设用地的价格都具有可行性,但都有利有弊。市场比较法的技术路线相对成熟,参考了国有经营性建设用地定价,计算方法较为传统,与国有经营性建设用地入市的估价程序、估价参数的选择等相近,有利于与“同权同价”的国家农村土地制度改革方针相互衔接,但该方法相对而言忽视了到企业和农民的意愿与偏好,在当前国有工业用地价格普遍压低的环境下,不利于农村土地资产的显化与农民收益分配的提高。受偿意愿法相对增加了农村集体经济组织和农民的土地收益,显化其土地财产权利,既考虑到农民的受偿意愿,也考虑到村集体利益分配的合理性,但这种方法易受多种人为因素的影响,企业的开发管理费用受企业的资质及用途规模等影响,因此价格浮动较高,入市价格难以确定,同时目前农村集体土地收益分配机制不够完善,无法保证入市的规范性。

摘要：国家关于农村集体经营性建设用地入市的政策逐渐明晰,建立城乡统一的建设用地市场成为当务之急。尽管学界对农村经营性建设用地入市可大力推动城乡统筹发展早已达成共识,但作为政策的试行阶段,有关经营性建设用地入市的定价问题研究却鲜有涉及。文章结合资源定价之受偿意愿法的相关理论与城镇建设用地评价的市场比较法,选取了江苏省昆山市典型农村地区的样本农户进行了深度调查,对“入市”农村集体经营性建设用地的价格评估进行探索研究,以期为农村集体经营性建设用地确权定价、价格与市场体系建设提供参考。研究结果显示,这2种方法用于评价农村集体经营性建设用地的价格具有可行性。

关键词：农村集体,经营性建设用地,受偿意愿,价格评估,入市

参考文献

[1]刘艺,李新举.农村集体经营性建设用地使用权流转产生过程博弈分析[J].山东农业大学学报:自然科学版,2013(44):556-561.

[2]刘若谷.论我国农村集体经营性建设用地流转制度的构建[J].山东青年政治学院学报,2014(2):111-114.

[3]刘芳,郭忠兴.从利益集团的理论解读“昆山模式”的制度变迁[J].国土资源科技管理,2005(5):38-42.

[4]孟召宜,渠爱雪,李红瑞.基于文化经济共同演化视角的区域发展模式比较研究——以江苏省丰县、昆山为例[J].学术前沿,2011(12):2186-2198.

[5]徐明增,张军连.农民如何参与经营性建设用地开发——基于对南方四省的实地调查与模式分析[J].中国土地,2009(10):46-48.

农村集体经营性资产 篇8

县、乡两级农村集体资产管理部门在农村集体林权制度改革过程中如何发挥作用,依法履行其对农村集体资产管理的职能,笔者认为应重点做好以下几方面工作:

1.做好集体林资产的清查

集体林资产是指县级以上人民政府区划界定的集体所有的森林和林地资源。包括林木以及依附森林生存的经济动物和经济植物,如人参、中草药材、林蛙等;还包括灌木林、灌丛林、荒山、荒坡等宜林地及被开荒耕种的林业用地。做好集体林资产清查工作是集体林权制度改革和今后林资产管理的基础。因此,在集体林权制度改革初期,乡(镇)农村经济管理站应积极参与并组织村社集体经济组织彻底清查所拥有的集体林資产,对林地面积、林木株数、森林蓄积量、林副产品数量、宜林地面积、开荒地面积等都应清查登记,分类汇总,乡(镇)农村经济管理站及村委会分别归档管理,为进一步实施林权制度改革,加强集体林资产管理提供详实的资料。

2.做好承包合同管理

做好承包合同管理的首要任务是指导林地承包合同的签订。县、乡农村集体资产管理机构作为农村集体经济组织承包合同的管理机关,要对承包合同的签订进行指导。要与当地林业主管部门共同负责这项工作,集体林资产承包合同要符合《合同法》、《农村土地承包法》、《吉林省农村集体经济组织承包合同条例》等法律法规的要求,对承包经营的标底、承包期限、承包林地用途、双方的权利和义务、违约责任、合同的变更与终止等合同条款要进行审定,对不符合要求或不完善的要及时指出并纠正完善。

林地承包合同签订后,县、乡农村集体资产管理机构要根据需要做好承包合同的鉴证工作。合同鉴证是合同鉴证机关依法审查、鉴定当事人的履约能力并证明合同的真实性和合法性的一项管理制度。所以林改合同签订后,乡(镇)农经站要对合同的合法性、合同的完整性、条款的公正性等内容进行审核,对当事人的合法资格和履约能力进行甄别,对完整无误,符合法律法规要求的承包合同履行鉴证手续;对违法、虚假的承包合同要予以否定;对不完整或有缺陷的承包合同要提出修改意见。

抓好承包合同的档案管理是长期的工作。集体林权制度改革所形成的承包合同、文本资料和影音资料等都是极为重要的档案资料,有些要保管50～70年,甚至更长时间。这是加强管理、处理纠纷的重要依据。所以要及时整理,按照档案管理的要求归集存档;并建立严格的保管、借阅、移交等档案管理岗位制度,确保档案完整、不丢失、不损坏;确保林地承包资料完整连续,有案可查。

3.依法监督管理

林改主要是明确集体林资产的使用权和经营权,因此乡(镇)农经站要充分发挥依法监督管理职能,防止借林改之机违反规定侵吞集体林资产现象的发生。对确权过程中,所依据的证明资料要严格审核,杜绝弄虚作假现象的发生;尤其对集体林权制度改革前突击变卖的集体林资产更要认真审核复查,对借改革之机侵吞集体林资产的行为要严肃查处,监督保证集体林资产不流失;对集体林资产承包过程中是否如数收缴林地使用费和林木承包费,是否按要求纳入帐内核算,是否按要求公布账目接受群众监督等进行依法监督管理;对当事人双方履行承包合同的情况进行监督管理,对无故变更或解除合同、违反合同约定改变林地用途开荒种地等行为要及时纠正,保证合同正常履行。

4.做好纠纷调解和仲裁