农村集体土地征收

农村集体土地征收（精选8篇）

农村集体土地征收 篇1

农村集体土地征收具体程序

一、告知征地情况

报批前由市、县国土局研究通过后将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，书面告知被征地集体经济组织和农户，并告知相关房产管理、工商、公安等部门停止办理相关手续。

二、确认征地调查结果

市、县国土局对拟征土地的权属、地类、面积及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并将调查结果与集体经济组织及农户确认。

三、组织征地听证

在征地依法报批前，市、县国土局应告知农户就拟证土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利，如有申请按《国土资源听证规定》举行听证。

四、报批

市、县国土局将调查及听证结果拟定土地征收方案，报县人民政府，有县人民政府向有批准权的政府（国务院或省政府）上报审批。

五、征收土地公告

被征收土地所在的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。

六、征地补偿安置方案制定及公告

市、县国土局应根据批准会同有关部门制定征收土地方案，在征

收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予以公告。

七、报批征地补偿安置方案

市、县国土局将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批，报批时应附被征收地农村集体经济组织、农户或其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的还应当附具听证笔录。

八、批准征地补偿方案

市、县人民政府批准征地补偿方案，报省国土资源管理部门备案，叫市、县国土局组织实施。

九、土地补偿登记

被征地集体经济组织及农户或者其他权利人在公告期内到指定地点办理补偿登记手续，为如期办理的以市、县国土部门调查为准。

十、实施补偿、交付土地

对市、县国土局未按规定程序征收土地，可申请行政复议对复议不服可以提起行政诉讼。

福建合立律师事务所

衷孙连律师

电话：***

农村集体土地征收 篇2

一、农村集体土地征收机制的现状分析

近年来集体土地征收中暴露出来的矛盾和问题越来越多, 保护耕地与非农建设占地的矛盾日益突出, 因征地引发的信访居高不下, 群体性事件时有发生, 成为影响社会稳定的一个重要因素。这些都暴露出我国集体土地征收上制度性的缺陷, 有关法规规定严重滞后于现实需要。以下就来分析一下我国集体土地征收及补偿安置制度所存在的问题。

(一) 法律中“公共利益需要”缺乏明确界定

我国只是原则性地规定了集体土地征收必须符合“公共利益”, 但具体什么事业符合“公共利益”却没有明确的规定, 这就导致实践中政府借“公共利益”之名滥用土地征收权的现象时有发生。

(二) 集体土地征收程序缺乏具体规定

土地征收应该具有严格的法律操作程序, 但我国宪法中虽规定征收是依“法律规定”进行, 《土地管理法》及其实施条例中有关土地征收程序的规定更是简单、粗糙, 土地征收程序在法规中与农用地转用审批程序、建设用地审批程序等其他内容混杂在一块, 缺乏条理性和清晰度。由于法律上缺乏明晰规定, 导致政府在决定土地规划和征收时, 缺乏公开的听证程序;在确定征收补偿时, 缺乏中立的评估机构, 补偿价格都是政府单方面决定的;征收及利益分配机制还缺乏应有的司法救济程序, 很有可能损害农民的土地权益。正是由于法律程序的缺位, 导致在集体土地征收的过程中严重剥夺了被征农民的知情权、参加权、申诉权, 这就难免导致纠纷的发生。

(三) 集体土地征收补偿标准过低

根据《土地管理法》的规定, 土地补偿费以征地年产值为标准。因我国农业粗放经营、农业效率不高, 以年产值为标准的补偿费用必定偏低。这也是导致集体土地征收过程中征收方与被征收方矛盾尖锐的主要原因, 农民对过低的征地补偿难以理解。而与此相对比的是, 集体土地被低价征收后, 土地出让收益则高出很多。这种不平衡造就了土地补偿费与土地出让收益之间的巨大差距, 巨大的差距也就意味着政府所能获得的巨大利益, 政府对“土地财政”的依赖性一定程度上形成了政府与民争利的现象。

(四) 政府在征收程序中权力集中, 暗箱操作, 腐败滋生

政府在征收过程中集众多角色与一身, 既是征收决定者, 又是补偿标准制定者, 还是正义的裁决者, 由于法律、法规的不完善导致土地征收过程中政府的征收权得不到程序的制约, 权力容易被滥用。在完全市场化的土地出让市场, 通过出让土地能够获得巨大利益, 这就驱动了一些地方政府为卖地而征地的行为。地方政府成为“卖地财政”。政府官员与开发商“共同运作”使许多非公益目的的用地以公益目的的名义被征收。在利益面前不少官员铤而走险收受贿赂, 为违法的征收行为保驾护航, 部分政府将土地以低廉的价格用来招商引资以实现自己的政绩。

二、对完善土地征收制度的一些建议

土地征收所造成的矛盾, 既有其历史客观原因, 也有其现实的利益因素驱导, 这是社会主义现代化建设过程中难以避免的问题。现阶段的任务是尽可能多地发现存在问题, 并着手去应对解决, 在保持社会和谐、经济稳定高速发展的情况下完善土地征收制度。

(一) 提升农民的法制观念及了解政策的意识

在现实中了解到, 因为农民的法制意识薄弱或者对国家相关的征地及征地补偿制度不了解, 虽然觉得征地的程序或者补偿不合理, 可往往拿不出相关知识出来而蒙受损失。这就不仅需要农民自己主动去了解国家的一些切实关乎自身利益的法规政策, 而且, 各级政府应该将国家颁布的相关法规政策及时宣传到位, 提升村民的法律意识, 避免在征地过程中出现不和谐的事件发生。

(二) 制定《土地利用规划法》, 明确土地用途规划的产生和变更程序

土地用途管制是指国家为保证土地资源的合理利用, 经济、社会和环境的协调发展, 通过编制土地利用规划, 划定土地用途区, 确定土地使用限制条件, 并要求土地的所有者、使用者严格按照国家规定的土地用途利用土地的制度。虽然中国土地管理法也确立了相应的土地用途管制制度, 但是对于土地用途规划的制定、变更程序以及用途规划变更的附随补偿义务等都缺乏具有可操作性的规定。因此, 中国应尽快制定土地利用规划法, 完善土地用途的产生和变更程序, 明确用途规划变更的补偿义务。

(三) 制定《土地征收法》, 确立科学合理的集体土地征收制度

必须由法律来规定按市场价格为补偿计算标准的制度, 同时要实现安置方式的多样化。世界各国的土地征收补偿均以土地的市场价值为补偿的计算标准, 并且同时也建立了完善的市场价格评估机制。中国承认农民对土地的完整转让权后, 必然建立与之对应的以土地市场价值为补偿基准的补偿标准。此外, 还应当实现土地征收补偿方式的多样化。从中国目前各地的实际做法来看, 留地补偿是一种非常受欢迎的补偿安置方式。因此, 中国应当确立多元化的征地补偿安置方式。

(四) 公平合理地进行土地征收补偿

为确保被征收者在因征收而受到权益侵害时可以获得补偿, 法律必须规定补偿的范围、标准、种类等条款。为了更好地维护农民权益, 首先, 对于土地征收的补偿标准而言, 应采公平补偿方式, 由被征地方与用地方以平等主体的方式对土地价格、地上物价值、搬迁费用等进行一系列的要约与承诺来完成, 这种方式也最能充分体现土地所有者及使用者的权能, 也很好地维护了谈判双方的利益。其次, 法律应该明确土地征收补偿的范围, 不仅包括土地的价格, 而且青苗及附着物补偿费、新菜地开发建设、移民安置补助费等都应包括在补偿的范围内。再次, 明确土地征收补偿的发放主体, 尽管土地的所有权为农民集体组织所有, 但土地征收也损害了农民的土地使用权, 所以, 土地补偿费用也应该分配给农民一部分, 针对出现的农民坐吃山空的现象, 农民此部分的收益可以通过社会保障的形式实现。集体土地征收对于农民而言, 最根本的影响在于其失去了赖以为生的基本生产资料, 而非简单的财产权益丧失。其对于农民长远的生产生活有根本性的改变效果。因此, 集体土地征收补偿不仅要考虑农民丧失的集体土地自身的价值, 更应当从农民日后生计的维护和可持续发展角度为农民的长远利益提供保障。而地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有就自不待言。最后, 土地征收补偿费用的发放方式也鼓励创新, 我国主要实行货币化的安置方式, 但由于现在农民未纳入社会保障体系, 为了保证社会的安定以及农民个体的长远利益, 在符合法律规定和适应本地实际情况的前提下, 鼓励多种模式的补偿办法。

(五) 提高征地程序的透明度, 完善征地听证制度

我国是一个法制国家, 在涉及到征收公民财产权益的时候, 必须赋予其充分的知情权、参与权和决定权, 因此必须提高征地程序的透明度, 完善征地听证制度, 以减少或消除征用与被征用者的矛盾, 也在一定的程度上防止权利的滥用。举行听证会, 倾听大众的心声及解释为何要这样做, 这不仅是民主的一种体现, 更在消除政府与群众之间的误解起到了积极的作用, 为政策的科学性及可行性提供依托。所以, 完善我国征地的听证制度, 在当前显得迫切而必要, 政府可以通过听证会公布相关的政策依据解释相关补偿制度, 村民可以提出对项目的疑问和建议, 通过这样的互动, 在一定程度上消除征地的矛盾, 为决策的合理性提供实在的依据。

通过分析我国集体土地征收中存在的问题, 可以明确我们完善法律制度的方向, 借鉴和吸收国外土地征收制度中的先进经验, 可以规范集体土地向国有土地的转变, 保护集体、农民的土地权益, 缩小城乡差距, 加速土地资源配置的市场化的进程, 从而为经济的发展提供用地保障的同时, 对保持农村经济可持续发展和社会稳定都具有重要意义。

参考文献

[1]、王富博.土地征收的私权保护——兼论我国土地立法的完善[J].中国政法大学学报 (社科版) , 2005 (1) .

[2]、陈小君.农村土地法律制度研究——田野调查解读[M].中国政法大学出版社, 2004.

农村集体土地征收 篇3

关键词：农村集体土地；征收补偿；注意事项；成因；对策

一、农村集体土地征收补偿需注意的问题

（一）扩大补偿范围，确定市场化的补偿标准

一是要坚决落实和实施“公共负担说”理论。事实证明，政府征地行为是为了公共利益最大化而实施的，其行为势必会影响部分集体和一少部分人的个人利益，这种利益牺牲的补偿理应由社会和政府共同分担，给予失地集体和个人适当补偿，而不应该由村集体和农民自己来进行负担。二是要保证补偿原则的合理性。补偿原则的制定，既要参考世界各地的成功做法，更要符合我国和当地的实际情况。条件允许的情况下，尽量争取使用完全补偿原则，可以有效避免矛盾发生。特殊情况也可以采用不完全补偿原则，但要做好调研，做好意见征求，做好政策的宣传和指导。从我国的现实情况来看，采用发达国家的完全补偿原则来操作难度较大，绝大部分无法实现，大多采取不完全补偿原则。如纯公共利益的土地征用，采用相当补偿原则；准公共利益的土地征用则采用完全补偿原则，适当提高对被征地农民的土地承包经营权和就业补偿标准。三是要要对补偿项目进行细化，明确补偿范围和方式。补偿上要充分考虑土地征用费，还要考虑残余地造成损失的适当补偿。既要考虑直接损失的补偿，也要考虑间接损失的补偿。在条件和法律法规允许条件下，要充分考虑村集体和农民的收益，尽量提高补偿额度，帮助他们解决好工作、医疗、养老等后顾之忧，钱款最好直接发放到农民手中，避免中间环节出现问题。

（二）土地征收程序规范化

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。支持依法征地不仅维护村民的权益也是民心所向。无论是土地管理法还是土地管理法实施条例，包括村民委员会组织法等，这些相关法律的立法目的十分明确，就是要以法的形式来规范和 有效监督在土地征收补偿过程中的违纪违法行为。为了有效保护被征地集体和农民个人的权益，有效防止征收补偿过程中的权利滥用，针对当前大部分村民民主法律意识淡薄，对法律知识知之甚少，维权意识不强等现状，各执法部门、监管部门一定要积极开展多种形式的、有针对性的、专题性比较强的普法教育和宣传。通过普法，让农民知道如何维权，既有利于积极配合拆迁工作，又能使自身权益得到有效保障。

二、农村集体土地征收补偿中职务犯罪的成因

（一）部分村干部“土皇帝”思想根深蒂固

部分村干部官僚主义、享乐思想在部分村干部身上极其严重，把党和人民赋予的权力作为徇私的工具。尤其在土地征收补偿这项机会难得、款项复杂巨大的工作上，个别村干部私欲膨胀，不惜损害国家和村民利益。

（二）部分村干部法治意识淡薄

国家和地方法律法规的健全和完善，为征地补偿提供了充分的法律依据。然而农村基层干部中有一部分人法律意识淡薄，知道法律的存在却不懂得依法办事。部分村干部忽视学习和研究，不能按照法律规定做到既不损害国家利益，也不损害村集体和村民个人利益。

（三）个别地方对村干部思想教育和法律监管不到位

在部分地区，党委和政府在评估农村工作中只重视经济建设和经济指标，忽视了思想、纪律、作风教育和考核，出现了一手软、一手硬，工作失衡。部分政府部门和领导只看重农业生产任务是否达标、看重经济工作是否达标，而忽视了普法和思想意识形态教育，听之任之，放任自流。

三、预防农村集体土地征收补偿中职务犯罪的对策

（一）强化思想和法制教育，构筑道德和法制防线

要结合农村干部队伍现状、农村工作特点，开展廉洁自律教育、廉洁从政教育和法制教育，使广大农村干部树立正确的人生观、价值观、权力观和利益观。

（二）加强农村班子建设，全面提高班子成员素质

要积极完善选举制度和任命办法，坚持德才兼备的用人标准，努力建立一支政治思想坚定、生活作风正派、廉洁自律、能全心全意带领村民致富奔小康的农村干部队伍。要积极采取各种办法，坚决防止政治不过硬、私心重、综合素质不高、带领村民致富能力差的人进入农村干部队伍。

（三）加强农村集体土地监管，健全各项法律制度

建立农村土地日常管理台账制度，土地管理部门要做到账目清晰。建立完善征用土地备案审查制度和征用补偿流程。如土地等相关部门在征用土地时，除了做了常规的土地面积、地面附着物等的登记、造册和存档，还要建立音频、视频和图片资料作为原始记载。要建立公开制度，如征地补偿的相关事项要做到全程公开，包括补偿金计算方法、发放流程， 便于群众知情和监督。

（四）加强审计、纪检监察、组织部门的监督力度

各职能部门既要各负其责、各司其职，更要密切配合，重视和加强对农村集体土地征用相关补偿政策落实和标准执行情况的指导、检查和监督。要主动进村入户，检查被征用土地补偿费的分配和使用情况、过程公开情况，加强对征用土地工作各环节的社会监督，要主动倾听农民的呼声，获取有价值的信息。

（五）加大查办打击力度，构筑法律威慑防线

纪检监察和检察机关要掌握农村土地补偿工作的实际情况，发现问题，及时解决，把犯罪苗头消灭在萌芽。对于征地补偿过程中出现的违纪违法事件，该纪律处分的纪律处分，该立案侦查的立案侦查，该法办的法办，绝不姑息。要努力做到打防结合，构筑法律威慑防线，确保社会主义新农村建设稳步健康发展。

参考文献：

[1]徐国荣，高亮亮.“诊断”农村基层组织人员在土地征收补偿中的职务犯罪[J].法制与社会.2011（12）

[2] 马丽丽.农村土地征收补偿存在的问题及法律对策研究[J].农业经济.2012（10）

[3] 郑旭.农村集体土地征收法律问题研究[J].南方农村.2012（12）

农村集体土地征收 篇4

集体土地征收拆迁：是指依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

法律依据：根据中央纪委、监察部有关文件规定集体土地上房屋拆迁参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定：集体土地上房屋拆迁参照集体《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定。

征地的原则：

一、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的授权和程序对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。

二、征收征用土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。

三、征收征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

工作流程：

第一步：发布征地通告 由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

第二步：征询村民意见 由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。

第三步：地籍调查和地上附着物登记 由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。

第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批 由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。

第五步：征用土地公告 征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容：

征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途； 征用土地的所有权人、位置、地类和面积； 征地补偿标准和农业人员安置途径； 办理征地补偿登记的期限、地点。

第六步：征地补偿安置方案公告 县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：

被征用土地的位置、地类、面积； 地上附着物和青苗的种类、数量； 需要安置的农业人口的数量；

土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式； 安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式； 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式； 农业人员的具体安置途径；

其他有关征地补偿、安置的具体措施。

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。

县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

第七步：报批征地补偿安置方案 县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。

第八步：批准征地补偿安置方案 市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。

第九步：土地补偿登记 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。

第十步：实施补偿安置方案和交付土地

按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。

责令交出土地决定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上国土资源部门责令交出土地，拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

附件一 申请人民法院强制执行具体工作程序 有关法律依据：

一、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（2011年5月9日最高人民法院审判委员会第1522次会议通过）法释〔2011〕20号

二、《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过）法释〔2012〕4号

工作流程：

一、送达《用地通知书》或《房屋拆迁通知》。当事人拒不交出被依法征收的集体土地的，由县征地拆迁部门依法制作《用地通知书》，涉及房屋拆迁的，同时制作《房屋拆迁通知》，并送达当事人。被送达人拒绝签收的，由公证处办理证据保全公证，并由送达人员在送达回证上注明拒签情形、原因。

二、拟写《阻挠征地调查报告》。在依法实施用地受到阻挠时，由县征地拆迁部门组织调查、收集相关证据材料，形成《阻挠征地调查报告》，报县人民政府。

三、决定启动申请人民法院强制执行程序。县人民政府对征地拆迁部门提交的《阻挠征地调查报告》及相关材料进行审查核实；经研究确定需启动申请人民法院强制执行程序的，草拟《责令限期交出土地处理决定书》，并填写《责令限期交出土地处理决定审查报备表》，报市国土资源局备案。

四、作出责令限期交出土地处理决定。

五、催告当事人履行义务。当事人未按《责令限期交出土地处理决定书》所限期限交出土地，需申请人民法院强制执行的，在向人民法院提出强制执行申请之前，由县征地拆迁部门将《责令限期交出土地处理决定书》送达当事人，催告当事人履行交出土地义务。被送达人拒绝签收的，由公证处办理证据保全公证，并由送达人员在送达回证上注明拒签情形、原因。

农村集体土地征收 篇5

中国人民大学农业与农村发展学院教授

二、农村土地征收制度

（五）土地制度微调和发展趋势

近些年对于土地制度一些不合理性也做出了一些微调。我们看一下2003年，中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定里面就提到要保障农民权益，控制征地规模的原则，要改革征地制度，完善征地程序，严格界定公益性和经济性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理的补偿。开始做出一些调整。17届三中全会的决议也做出了相应的一些部署，说要改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。而且有些制度说明说要做到“先保后征”，使得被征地农民的基本生活长期有保障。这些原则性的安排之外，国务院还出台了一些征地制度的具体的安排，2004年10月份，2006年的8月份，国务院先后出台了有两个决定，一个是关于深化改革严格土地管理的一个决定，还有关于加强土地调控有关问题的通知。确定了被征地的农民生活水平不因征地而降低的一个补偿安置的一个基本的原则，确定了土地补偿费主要用于被征地农户的原则。还有在安置途径告知被征地农民上面，也做出了相应的说明。

2010年国务院办公厅下发了关于进一步严格征地拆迁管理工作，切实保障群众合法利益的紧急通知里面，要求要严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作。征地前要及时进行公告，征求群众意见，对于群众提出的合理的要求要必须妥善的予以解决，不得强行实施征地。国土资源部也有相应的一些规定在落实。这样的一些征地的调整对于征地制度起了一种完善的作用，但是征地制度还是延续着1998年的主要的《土地管理法》，这样一个制度并没有一个很大的改变。其中2012年十一届全国人大五次会议上，政府报告里面提出要制定出台农村集体土地征收补偿的条例，有专门的条例，但是到现在仍然没有完成。所以这样的一个土地管理的这种法律法规的修改，要想完善它是比较困难的。

十八大报告里面提到要改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。

十八届三中全会的决议部署了建立城乡统筹的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，要允许农村集体经营建设用地，出让租赁入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理规范多元保障的机制，建立兼顾国家集体个人的土地，增值收益分配机制，合理提高个人的收益，保障农民公平的分享土地政策收益。这些很具体的规定，旨在调整农地征收的这样一个不合理的制度安排。在2014年的中央一号文件第21号里面也提到了要加快推进征地制度。

占集体建设用地的13.5%，所以还是比较大的一块。如何进行重构？各方利益都在博弈。应该说在改革开放以来，这三十多年来，有两次用地制度的重大的调整。第一次是1998年修订的《土地管理法》，使得集体建设用地使用权的流转的范围大大的缩窄。第二次是2004年农用地转用的计划实行指令性管理制度之后，农村集体用地转为集体建设用地的可能性，农用地转为集体用地的可能性是大大降低，所以两次都在收缩集体建设用地的。第一次的是1998年修改的《土地管理法》，建设用地的范围是大大缩窄，缩窄体现为1986年通过的一个《土地管理法》第36条规定，全民所有制企业、城市集体所有制企业，同农业集体经济组织共同投资举办的联营企业，需要使用集体所有土地的，可以按照国家建设征用土地的规定实行征用。也可以由农业集体经济组织按照协议，将土地的使用权作为联营条件，也就是说土地可以作为联营，可以合办企业的一个条件。

但是1988年修订《土地管理法》第2条第四款规定，国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，当时已经留下一个口子。但1998年的《土地管理法》的第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，国有土地才可以使用。第63条则规定，说农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者是出租，用于非农业建设，所以使得范围大大缩窄。这意味着国有企业、城市集体企业和其他投资主体需要使用农村集体土地的必须由县、市、政府将其收为国有。然后国家再通过出让或者划拨的方式，使得土地使用权转移过去。所以1998年的《土地管理法》是一个分界线，使得农村经营性建设用地的使用权入市、流转的空间是陡然的收缩，也是乡镇企业在九十年代末走向衰败的一个重要的原因。

第二次是2004农用地转用的计划实行指令性管理，使得农用地转用为集体建设用地的可能性是大大降低的。在1986年的时候规定是比较宽松的，1998年的规定通道仍然是打开的，比如说1998年修改的《土地管理法》第60条规定，农村集体建设组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位个人以土地使用权入股联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。也就是说这样仍然可以使用土地，但2004年实行了指令性管理，2004年的一个标志是国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，这是国务院国防2004 28号明确规定的，说要实行农用地转用的计划的指令性管理。之后土地指标成为宏观调控的一个重要的工具，所以土地财政、土地政治，所以在银根之外又多了一个地根，作为工具，来控制全国的经济形式、社会形式。2004年之后，依法想新增农村集体建设经营性用地的可能性是微乎其微的。

（二）农村集体经营性建设用地特征

我们需要认识一下农村集体建设用地在近些年它的主要的特征。特征主要是有如下两个主要的方面：一个是从使用权取得看存在大量的模糊地带。一个是从土地的使用权的权能看，与农用地、国有建设用地的差异比较大。总体上来说农村集体建设用地具有集体所有、集体使用这样一个特征，这是针对经营性建设用地的，和集体所有成员使用，这是宅基地这样一个特征。

在土地使用权的取得看是一个大量的模糊地带，体现为对农村集体经济组织兴办乡镇企业，占用集体所有制的耕地，特别是兴办乡和村集体企业占用村民小组的耕地，是否实行有偿使用，使用年限多少，没有明确规定。对个体私营企业取得土地使用权同样缺乏明确规定。所以当时土地使用是比较混乱的。在当时历史条件下，乡镇、村集体兴办企业往往是无偿、无限期的占用农村的土地，实际上是一种平调。这种平调在当时没有引发矛盾，但是在后期的转制和处理土地资产上是一笔糊涂帐，难以处理。

从土地使用权的权能看，与农用地、国有建设用地的差异是比较大的。因为集体建设用地的使用权规定是不得出让、转让、出租和抵押，几乎只能是集体所有、集体使用，对外是没有外延性，也很难入市。这种“划地为牢”式的这种土地资源分配与市场配置资源的一般的规律产生了一些冲突，所以法律不得不做出一些额外的规定，比如说符合土地利用规划并依法取得建设用地的企业因破产兼并等情形导致土地使用权依法发生转移的除外，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围的土地使用权同时抵押等等。所以通过这样一个例外的情形，使得农村集体建设土地的使用权权能是有所扩大，但仍然是小于农民的土地的承包权这样一个权能，承包经营权的权能可以流转，更加小于国有土地的，国有化以后的土地的使用权权能。

这些年也在扩大产权权能的一些探索，这些改革探索使得农村的集体建设用地，使用权的流转远远超出法律的一些边界，实践在不断地突破政策的界限。突破性的做法在各个地方大范围的存在，小产权就是一个集中的表现。十七届三中全会以来，对于农村土地的使用提出了在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公营性项目，允许农民依法通过多种形式参与，开发经营并保障农民合法权益。要逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地必须通过统一有形的土地市场以公开规范的方式转让土地使用权。在符合规范的前提下，与国有土地享有同等的权益。同时，国土资源部在各个地方部署试点，比如说1999年，就在一些地方部署相应的一些试点。2005年广东省试点，2006年、2008年湖北省、河北省在做试点，2009年、2010年湖南省、上海市，以及江苏省等等在做试点。

（三）农村集体经营性建设用地入市与产权体系重构 农村经营性建设用地入市导致的产权体系的重构，这在十八届三中全会决定里边可以看得到。《决定》指出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

至少意味着有两点，在城镇规划区外，农村集体经营性建设用地的使用权的权能要大大的扩展，不再局限于集体所有，集体使用。在城镇规划区内集体建设用地的使用权可以与国有土地使用权一样通过出租、租赁、入股、抵押等方式流转，不必都要收归国有。

所以在2014年的中央一号文件的18条提出要引导规范农村集体建设用地，适用于与国有土地同等入市，同权同价。2015年的中央一号文件的22条，也做出了相应的规定，对于经营性资产，重点是明晰产权归属，将资产折股量化到本集体经济组织成员，发展多种形式的股份合作。要开展赋予农民对集体资产股份权能改革的试点，试点应该限定在本集体经济组织范围的内部，做出了相应的规定。这些改革是按照体现所有权拓展使用权的思路进行重构的。第一，体现在占有权能上，集体经济组织作为土地所有权的行使主体，有权对土地使用权利人的使用流转行为进行监督，有权在流转合约到期后收回土地的使用权，按照合同约定处置地上的附着物。

在使用权能上，所有权权利人通过初次流转，获得使用权的权利人，通过再次流转获得使用权的权利人都可以在符合规划、用途管制的前提下，从事工业、商业、旅游等经营性活动，最大限度的发挥土地的使用价值。但是有一个限定是否能够用于商品房开发，需要审慎决策。在收益权能方面，十三届三中全会保障农民公平分享土地增值收益，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益的分配机制，合理的提高个人收益，这也做出了相应的规定。尤其是对于农民，对于个人补偿不合理的那种现象有所修订。

按照国务院发展研究中心，农村经济研究部，由韩俊领导的课题组这样的测定，说农村土地的增值部分的收益分配比率是20%到30%留在乡以下，其中农村的补偿款只占5%到10%。而城市政府拿走土地政策的20%到30%的收益，各类的城市的房地产公司开发区，外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，40%到50%。

所以政府参与土地收益分配是在当前是讨论的一个焦点，在政府参与土地收益分配上有五种不同的类型，一个是不参与收益分配，但收取工作费用，这是重庆市的一些实践能够表明的。另外一个是政府只参与初次流转的收益分配，比如说昆明市2010年有这样类似的规定，深圳市也有类似的规定。第三，政府只参与再流转的增值收益的分配，比如上海市市政府办公厅2010年有相应的一些规定。第四，政府既参与初次流转的收益分配，也参与再次流转的增值收益的分配。比如说苏州市，1996年出台的规定就有这样的表述。第五，以税收形式参与增值收益分配，广东省2005年发布省长令规定，集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税政策标准向市、县、人民政府缴纳有关土地增值收益。这五种政府参与土地收益分配的这种方式让我们看到正在各地的试点尝试。

集体土地的所有者与土地使用权人的土地收益分配的格局也正在发生变化，体现为初次流转与普遍实行有偿使用，第一次征地，第一次流转，有偿使用。第二，是对再一次流转产生的增值收益如何所有权与使用权进行分配，多数地方没有明确意见。少数地方提出主要归土地的使用权人，昆明市2010年有相应的规定。

第四，在处分权能方面提到了应建立与国家有土地同等的处分权利体系，集体土地所有者可以通过出让、出租、作价入股、联营等多种方式转让土地的使用权，也可以抵押土地的使用权。

集体土地征收补偿规定 篇6

综合新华社电 1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自公布之日起施行。昨日，国务院法制办、住房和城乡建设部负责人表示，条例并未对集体土地征收作出规定，但有关部门正抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改。

据上述负责人介绍，法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和37898条。

工作组召开了45次各类座谈会，有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。

对于集体土地征收，条例没有对此作出规定。有意见认为，条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。据上述负责人介绍，从目前调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面，但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。

1991年6月 《拆迁条例》公布

当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。

2001年6月 《拆迁条例》修改

修改后的《拆迁条例》仍未区分公益和商业拆迁，被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁。

2009年12月7日 学者建言审查条例

北大五名法学学者向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。

2009年12月16日 法制办研讨草案

国务院法制办组织座谈会，邀请专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。

2009年12月29日 全国人大组织座谈“修法”

全国人大法工委邀请北大五名学者就修改拆迁条例进行座谈。

2010年1月29日 “新拆迁条例”首次征民意

国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，向社会公开征求意见。

2010年12月15日 新条例再度征民意

国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。

2011年1月19日 国务院通过新条例

国务院常务会议审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。1月21日，公布施行。■ 焦点房主可选两种补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

条例规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

中国法学会民法学研究会会长、中国人民大学副校长王利明指出，从实践来看，因征收与拆迁所引发的各种矛盾，很多体现在征收补偿的标准和补偿的公平性方面。条例针对实践中存在的主要矛盾，集中就补偿制度作了重大完善。征收确定后违建不补偿

针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

有关专家认为，在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，如果给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。

对此，新条例专门作出规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。暴力迫使搬迁可追刑责

根据条例，暴力迫使被征收人搬迁可追究刑责。

国务院法制办介绍，从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。鉴于此，条例禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

条例规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予处分；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。

此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。

■ 立法背后

2010年12月15日，《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》在中国政府法制信息网公布，共收到意见37898条。国务院法制办、住房和城乡建设部有关负责人22日介绍了二次征求意见吸收采纳情况。

补偿 省级政府制定具体补偿办法

有意见认为，增加政府补助和奖励的内容；明确被征收人可以选择补偿方式；建议征收补偿款专户存储；评估机构应当由征收方和被征收方协商一致确定；也有意见提出房地产价格评估机构的选择方式采用公开抽签、摇号等方式选择或者一方不参与的由另一方选定等，建议不能由市、县级政府规定选定办法；明确违法建筑的认定程序；认为住房保障的具体办法和停产停业损失补偿办法等不应由市、县级人民政府规定，建议由上级政府制定。

【修改】 经研究，条例规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；补偿是根据类似房地产的价格来评估，这里已经包括了土地使用权的补偿；房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定；征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；政府作出房屋征收决定前应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；优先给予被征收人住房保障的具体办法、停产停业损失补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定。公共利益 旧城改造项目须经人代会审议

有意见认为，公共利益的界定过宽，主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利益；也有意见认为，对公共利益的规定还不够全面，主张凡是实施城市总体规划，为城市发展和建设进行的重大工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设，都应当属于公共利益。此外，还有意见提出在国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等规划编制过程中，应当提高公众参与程度。

【修改】 对这个问题，国务院法制办高度重视，收集、研究了国外情况和做法，做了大量的调查研究，多次进行专家论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，条例规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划，经市、县级人民代表大会审议通过。

征收程序 明确先补偿后拆迁原则

有意见认为，应当加大公众参与程度；增加旧城区改建过程中同意比例的规定；明确先补偿、后搬迁的原则；明确被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的救济渠道。

【修改】 经研究，条例规定，征收补偿方案应当征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

强制搬迁 取消行政机关自行强拆权

有意见认为，取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定，认为政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制搬迁，法院强制搬迁，可以由法院作出裁定，由政府有关部门执行，法院进行监督；也有意见认为，为了提高征收工作的效率，保证建设活动的顺利进行，实行行政强制搬迁与司法强制搬迁并行的制度；还有意见提出，不同意由法院强制执行，认为法院执行力不足，法院独立性、公正性也难以保证，司法程序太慢。

农村集体土地征收 篇7

1 集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷

集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法,是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法,具体讲,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限,集体土地上房屋不能自由流转,缺乏完全市场甚至说缺乏市场,所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”,即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除,从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”,明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的,并且需要具备以下两个条件:一是自由竞争,二是该种商品本身可以大量重复生产。然而,集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场,且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲,它们甚至算不上商品,因为其定位就不是用于交换的劳动产品。

集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是,房屋价值被普遍低估,征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值,选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋,致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善,反而降低了。如三峡公司和当地政府在建设溪洛渡水电站征地拆迁过程中,对农民房屋按土木结构每平方米442元、砖混结构每平方米813元进行补偿。获得货币补偿的村民按统一规划设计自行兴建住房的,砖混结构每平方米造价700-800元,加上需额外交付的新宅基地平整费400元,其建房成本远高于原住房的补偿标准;库区农民向非库区农民买土地建房的,需向卖地农民支付每平方米600-800元的土地转让费,同时国土部门要收取每平方米450元的土地税,加上建房每平方米要支付的成本费700800元,算起来比前者更不经济。前述分析的本意是质疑移民补偿安置标准执行的政策过于陈旧,以致无法涵盖新建住房的成本支出,但即便按照新建价格减去折旧进行补偿,移民仍然要自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房,其生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞云村架设高压输电线工程拆迁中,农民房屋的补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元,砖混结构瓦房每平方米400元,而农村砖混预制板结构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每平方米600-700元,这尚未考虑人工费上涨因素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适用2003年《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。据此,北京市房屋重置成新价约为每平方米400-700元,加上通常千余元的宅基地区位补偿单价,拆迁补偿总额偏低。该市海淀区用地紧张,其西北旺镇2010年宅基地区位补偿价为平方米4731元,房屋重置成新价为平方米600-800元,而该镇商品房起步价当年已逾平方米15000元,可见悬殊之大。“成本补偿”的不充分同样体现在集体土地上经营性用房征收中。

《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定,凡是有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法;收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一;具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范,原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法,其余方法形同虚设,而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。

2 集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用

收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值,以预期收益为导向,以预期原理为支撑,即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势,解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价,不适用公益性房地产估价。

在现行制度下,土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条,征收耕地的,土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍,安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍,省级政府批准后可增加安置补助费,但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益,年均产值倍数即为补偿未来年期,与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋,皆可运用收益法测算其征收补偿价值,还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下:(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益,排除实际收益中的特殊、偶然因素,预测估价对象未来的客观净收益,其间可应用市场比较法;需说明的是,扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿,而是通过测算停产停业损失给予补偿,它独立于房地产自身权益价值;对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业,可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律,结合企业的利润特点,确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限,可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限,不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性,对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的,可采用无期限的公式;倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿,如将乡镇企业迁建至国有土地上,则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式,如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等,其间可辅助应用长期趋势法,毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。

鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场,收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍,对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产,以及与经济收益相关的附带价值,皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。

3 集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用

比较法或谓之市场法或市场比较法,通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值,本质上以市场成交价格为导向,理论依据是替代原理与大数法则,适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。

市场有集体非理性,尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线,通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍,真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格,集体建设用地(含宅基地,下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转,直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是:不考虑集体土地用益物权的权能缺陷,直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例,对其成交价格进行标准化处理,然后调整交易状况、市场状况、房地产状况,分别求取比准价格,最后进行综合。也就是说,将集体土地上房屋视同国有土地上房屋,对其征收补偿价值进行评估,唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然,集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟,有较多交易实例,比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内,周边房地产不允许交易,或者位于边远山区、水岸,周边房地产不存在交易,比较法都无法运用。

有研究者认为,征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”,其原因在于:(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间,“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位,与一般市场主体之间的自愿交易相比,房屋征收所体现的是一种强制交易行为,征收主体是政府,被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看,征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制,不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过,对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋,若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估,必是重大进步,至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路:以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准,再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费,其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定,最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用,基本可以认同为国有土地,所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即:集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同,不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋,其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差,扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的,正是想弥补这个价差。当然,征地费用及相关税费直接发生,作必要扣除是合理的,模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础,对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。

值得一提的是,直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值,从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。

4 集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用

我国征收补偿价与市场购买价终究有差异,征收情形完全不符合公开市场定义的条件,即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估,补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益,由于土地用益物权的城乡分割,在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值,特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值,笔者借鉴整体性原则,提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule),该原则主要体现在两个方面:一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格,而是将该土地作为一宗完整的土地来评估;二是不把存在于土地之上的各项要素,如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估,而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素,对土地这一整体评估出一个价格。当然,集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损,值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。

假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值,表面看是成本法的倒算,实质与收益法一样以预期原理为支撑,适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产,最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设,但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形,如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值,就可抛开土地所有权性质差异,将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地,整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下:调查分析待征集体土地及地上房屋状况,根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式,预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值,设定折现率,套入公式进行测算。事实上,除征收后被保留利用的极个别情形外,集体土地上房屋的价值不在于房屋存在,而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上,可想而知,这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论,房屋价值不在其有而在其无,实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面,当房屋被征收拆除、占地另作它用时,房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。

假设开发法最适合评估房地产开发用地价值,从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的,基于地缘价值,不妨摒弃土地所有权性质歧视,充分发挥此法特长,参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值,足额补偿被征收人。如此,两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。

5 集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用

成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条,只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时,才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖,比较法中可比交易实例自不必说,收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断,唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低,不能客观反映估价对象价值的缘故,才被最后应用。然而在现行制度下,成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场,居住房屋经营收益经常不被认可,集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值,假设开发法似乎又走得太远,成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权,将成本法作为估价方法之一无可厚非,但对集体建设用地使用权,成本法就显得捉襟见肘,毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度,数额通常较低且不与周边市场挂钩,加上扣除折旧的房屋重置成本,补偿金额总体有限。

尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈,该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产,如公益性房地产、边远水岸地区房地产,以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益,周边地块几乎没有开发价值,当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时,成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益,征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本;农村公共服务设施被征收拆除后,为保障服务功能须异地重建,成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身,而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时,宜分别采用收益法、比较法、假设开发法,或至少将这些方法与成本法作比对。事实上,在城镇化进程中,集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。

6 不同估价方法的交叉验证与结论认定

根据《房地产估价规范》,凡有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象,原则上宜选用两种以上估价方法进行评估,除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下,国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当,这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多:在存在房地产市场泡沫的地区,收益法测算价值会远远低于比较法测算价值;在房地产交易市场极不景气的地区,比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值;在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时,假设开发法测算价值可能最高;优势区位加特色经营的,收益法测算价值可能高于比较法测算价值;只要房地产市场活跃,成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此,集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种评估方法,结论会更加悬殊,这就涉及到对不同结论的综合认定问题。

笔者认为,为保证评估的客观公正,有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言,如果不同估价方法测算结果差异较大,考虑国家征收成本与估价操作性,就估价方法选用序位建议如下:具备收益潜能的,优先运用收益法;相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的,采用比较法;周边地块有开发价值的,以假设开发法测算结果为标杆;前述条件皆不具备的,应用成本法,该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后,结合估价师经验及当地实际取值,最大限度实现公正的征收补偿。

参考文献

[1] .柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2008

[2] .赖树春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨.山东大学学报(哲学社会科学版).2008.5

[3] .杨斌贾明宝.房屋征收中停产停业损失评估初探.中国房地产估价与经纪.2013.1

[4] .王玥卢新海.基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析.中国房地产.2012.5

[5] .郗磊.集体土地房屋征收评估探讨.中国房地产估价与经纪.2012.3

[6] .唐朝光蒋文能.基于市场价格的集体土地征收补偿研究.学术论坛.2012.10

浅析影响集体土地征收的价格因素 篇8

摘 要 实行土地使用制度改革以来，国有土地使用权出让金成为城市建设的重要资金来源，为社会经济的快速发展提供了财力保证。社会经济的发展导致对土地的需求不断增加，集体土地征收量逐年增大。土地资源是有限的，农民在失去土地后，面临着生存支柱减少，生活保障力下降等诸多问题。对政府征地从不满到抵制，矛盾有逐年加深的趋势。本文就影响集体土地征收的重要因素之一——征地补偿价格问题作一些初浅的探讨，希望能为解决集体土地征收问题提供一定的参考。

关键词 集体土地 征收 价格因素

我国的土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农村集体经济组织代表全体农民占有属于集体所有的土地。法律规定集体所有制的土地不得转让为非农业建设用地。政府因经济建设需要使用集体土地的，须经县级以上人民政府对集体土地实行征收，政府根据规划在收取土地使用权出让金后出让土地使用权。以桂阳县为例，2008年挂牌出让土地使用权收入为5254.10万元，2011年为41771.04万元，年递增68%，土地使用权出让金为县域经济的发展提供了重要资金支持。随着城市建设步伐的加快，对土地的需求量越来越大，每年的征地量不断增加，桂阳县2008年征地1522亩，到2011年征地达3778亩，年递增26%。农民因不断失去土地而对政府征地的抵触情绪也不断漫延，近年全国各地常有因集体土地征收而引发群体上访事件，如广东的乌坎村事件，造成很不好的社会影响，长此以往将会影响到社会的和谐稳定。

一、集体土地征收及国有土地使用权出让现状

《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体所有的土地，由村民委员会或村、组集体经济组织占有，只能由本村本组的农民作农业用地使用，不得转让给其他经济组织或个人作非农业建设用地使用。除县级以上人民政府依法征收外，其他任何经济组织或个人征地都属违法行为。国土资源部门在代表政府实施征地时，对被征地的集体经济组织或个人给予征地补偿。征地补偿价格标准的内容包括三个部分：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。以本县为例：2009年湖南省人民政府发布湘政【2009】43号文《湖南省征地补偿标准》规定的桂县征地补偿标准(包括土地补偿和安置补助)为3.4969万元/亩，2011年郴州市人民政府郴政发布【2011】3号文件《郴州市征地补偿补充标准》规定的桂阳县青苗补偿标准为0.153万元/亩。

以计算补偿的基准地类水田为例，桂阳县的征地补偿费3.4969万元/亩加青苗补偿费0.1530万元/亩，合计水田征地补偿价格为：3.6499万元/亩。

农业用地转为国有建设用地必须报经省级人民政府批准，（基本农田须报国务院批准），水田各项报批费用合计103元/平方米(折合6.87万元/亩)。

国有建设用地的使用方面，我国90年代初开始实行国有土地使用制度改革，1990年5月19日，国务院发布第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人，除法律规定的外，均可取得土地使用权进行开发、利用和经营。2000年9月28日，国土资源部发布了第39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》规定，国有土地的所有权归国家所有，国有土地使用权可出让给公司、企业、其它组织和个人。受让人向国家支付国有土地使用权出让金后可取得规定年限的国有土地使用权。有资质的地价评估机构，根据宗地的地理位置、三通一平、五通一平状况、交通状况以及地方经济状况等条件，评估出宗地价格，相关部门汇审同意后作为出让底价，经过挂牌竞价，最终收入为土地使用权出让金。本县2011年挂牌出让国有建设用地839.37亩，国有土地使用权出让收入41771.04万元，平均每亩49.77万元。扣除每亩征地补偿费3.6499万元和每亩报批费用6.87万元，国有土地使用权出让纯收入为每亩39.25万元。

二、集体土地征收问题在价格方面体现

从上述可知，集体土地征收补偿价格（以水田为例）为3.6499万元/亩，国有土地使用权挂牌出让收入为39.25万元/亩，两者相差10.75倍，也就是说，同一宗地经征收出让后农业集体经济组织得到的收入只是政府的十分之一。通过征地就能取得巨额的财政收入，致使盲目征地，外延式扩大城市规模成风。有的地方因征地无节制，后期开发跟不上，据统计，全国开发区规划面积已达3.5万平方公里，圈占耕地43%闲置。被征土地“白天晒太阳，晚上照月亮”，造成严重的土地浪费。

被征地农民对征地价和挂牌出让价有如此大的差额更是感到不满和抵触。觉得政府在剥削他们，欺骗他们，加上对失去土地后所面临的养老保险、生活安置等问题的担忧，对政府征地的反感情绪更大。各个项目的征地大多是在基层政府的连哄带压下完成，农民对政府征地的反感情绪严重，使得各地的征地工作进行得非常艰难。

征地过程引发各种矛盾，其原因是多方面的，其中征地补偿价格的高低是其中很突出也很重要的一个原因。经研究发现，我们多年来执行的征地补偿价格标准确实有其不合理之处，有待进一步的完善和发展。

我国征地补偿价格标准的三个组成部分，土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，其所包含的内容仅涉及土地的显性价值部分：土地补偿是依据土地亩均产出能力进行的补偿，安置补助是对因失去土地而减弱对生活、居住的承载能力的补偿，地表附着物及青苗补偿是对现时损坏的地表附着物及种植物的补偿，这些都是针对土地是农民的农业生产和生活资料而作出的补偿，是针对显性价值的补偿。虽然政府征地后也要对基础设施建设投入大量的资金，但土地所具有巨大的潜在功能，既隐性价值还是被忽视了：土地经过开发利用可以用作居住经商、发展工业、商业及建设道路、公园等公益设施。从上述分析可见，经过开发后集体土地的隐性价值是其显性价值的十多倍。虽然不经开发就无从增值，但这些承载的功能确实存在于土地之中，只是它属于土地使用价值的另一方面，是隐性的。能给政府带来巨大经济效益的正是蕴藏于土地中的这部分隐性价值。只是因为政策上或经济上的原因，农民不能开发这部分隐性价值，其开发必须通过政府行为来实施。

政府征收集体土地，要利用的正是土地的隐性价值部分。集体土地被征收后，经挂牌出让国有土使用权，其收入之所以可以翻上十多倍，就是因为在现有的征地补偿过程中，未对集体土地中这些固有的隐性价值给予补偿，这对拥有集体土地有所有权的农村集体经济组织和农民来说是极大的损失，也是极大的不公平。所以应该在集体土地征收补偿内容中增加一项补偿：土地开发补偿费，以使农民所失去土地的全部价值都能够得到补偿。

三、补偿被征收集体土地隐性价值的办法

土地使用权出让金底价，是由具有资质的地价评估机构，根据宗地所处的地理位置及三通一平、五通一平等状况，评估出宗地价格，经相关部门审核后所作出的。征收的集体土地隐性价值的界定也可参考这一方法。

集体土地征收补偿价格可分成两部分，其显性价值部分，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费可根据相关文件规定实行补偿。其隐性价值部分，即土地开发补偿费，可由有资质的地价评估机构，根据被征收土地经上级政府部门批准的规划用途评估出一个底价，该底价减去宗地的显性价值补偿费和到上级部门报批及规划等费用，考虑到对政府在城市基础设施建设巨大投入的补偿，其结余的三分之一就应是补给被征地农村集体经济组织及农民的土地开发补偿费。

在执行中可根据各地实际情况，根据居住、工业、商业、办公等不同的地类，制定出一个统一的开发补偿。

该补偿标准与前三项标准一样配套执行。

在保证政府能得到集体土地中所含的隐性价值的三分之二的前提下，将被征收土地的开发补偿费，列入集体土地征收补偿项目，这样就增加了对集体土地隐性价值的补偿，提高了政府的征地成本，可促使政府节约用地，把城市发展方式从外延式发展转到内涵式发展的道路上来，最大限度地挖掘国有存量土地的内涵价值。

对集体土地隐性价值实行补偿，也是集体土地所有权的充份体现。通过增加土地开发补偿费，保护了农民应得的利益，增加了农民对政府征地的认同感，在一定程度上缓解了农民对政府征地工作的抵触情绪，对促进社会的和谐安定和经济的持续发展有一定的作用。

参考文献：

[1]湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法.

[2]湖南省征地补偿标准.

[3]郴州市征地补偿补充标准.

[4]中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例.

[5]招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定.

[6]沈开举.土地征用问题严重.