征收集体所有土地房屋拆迁委托书

征收集体所有土地房屋拆迁委托书（共8篇）

征收集体所有土地房屋拆迁委托书 篇1

征收土地房屋拆迁委托书

征收土地房屋拆迁委托书

甲方(委托人)：

乙方(动迁机构)：

甲方经区计经综(xx)63。64。65。66。67号及批准征地通知(xx)1、2、3、4、5号批准，在村一带进行征地拆迁，建设现代通信工业园14—18号地块前期开发建设项目。根据《市征用集体所有土地房屋拆迁管理条件》、《杭市区征用集体所有土地房屋拆迁工作管理暂行办法的通知》有关规定，甲方将房屋拆迁补偿安置事宜委托给乙方办理。经双方协商，签订协议如下：

一、拆迁范围：乙方负责实施甲方现代通信工业14—18号地块前期开发建

设项目范围内107户农居建房审批面积合计约26811平方米房屋的拆迁评估补偿工作，并拆除旧房将场地交付给甲方施工。

二、补偿原则：拆迁房屋和地上附属物《市房屋重置价格》、《市市区征地综合补偿标准》、《市征用集体所有土地房屋拆迁管理条件》等有关规定的标准进行补偿。

三、拆迁期限：暂定在甲方领取拆迁许可证后2个月内完成搬迁工作，乙方协助甲方办理申领拆迁许可证手续，具体拆迁实施时间双方根据实际情况另行商定。

四、拆迁补偿安置费用：暂按每户万估算，总费用为万元人民币，最终根据规定按实结算。

五、其他费用：

1、奖励费：被拆迁人在乙方评估后当时签订协议的，按被拆迁人常住人口一次性人均奖励1500元，规定时间前签约的，甲方按常住人口人均奖励1000

元，超规定时间不再奖励;被拆迁户按时搬迁完毕交房，并经验收合格的，按常住人口每人奖励1000元，规定时间前完成搬迁交房的，经验收合格按常住人口每人奖励500元，超规定时间不再发放奖励费。

2、被拆迁人搬家补贴费：每户700元/次，每一次由乙方负责支付，第二次根据乙方提供的清单在安置时予以支付。

六、安置方式：

拆迁农户在予以安置，安置政策根据安置政策处理。

七、乙方与被拆迁人签订《征用集体所有土地房屋拆迁协议》后，根据区纪要[xx]25号文件，甲方先向乙方支付拆迁补偿安置款的20%，计人民币壹仟壹佰柒拾柒万元整，签约时支付总额的30%，余款在腾房屋后结算，多还少补。

八、乙方的拆迁服务费按每平方米房屋拆迁建筑面积25元计算(包含丈量、评估费、包含支付给国土局的管理费)，在双方签订本协议后，甲方先向乙方支付5万无，其余部分在乙方完成拆迁工作后七日内支付给乙方。拆迁评估由双方共同委托有资质的评估公司。

九、旧房拆除(含建筑垃圾清运)由乙方负责，旧房残值归乙方所有。

十、动迁成果：

动迁结束后，乙方应提供给甲方补偿安置汇总资料及明细表。

十一、违给责任：

1、因甲方原因未按约定期限领取《房屋拆迁许可证》或者不按协议约定支付拆迁补偿相关费用，乙方可适当顺延拆迁时间。

2、因乙方原因延误拆迁工作的，甲方可拒付拆迁服务费，并要求乙方经济赔偿。

3、因不可抗拒原因延误拆迁工作的，双方协商解决。

十二、未尽事宜，由双方协商解决。

本协议一式五份，甲乙双方各执二份，区国土分局一份。

甲方：乙方：

代表：代表：

征收集体所有土地房屋拆迁委托书 篇2

1 集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷

集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法,是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法,具体讲,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限,集体土地上房屋不能自由流转,缺乏完全市场甚至说缺乏市场,所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”,即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除,从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”,明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的,并且需要具备以下两个条件:一是自由竞争,二是该种商品本身可以大量重复生产。然而,集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场,且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲,它们甚至算不上商品,因为其定位就不是用于交换的劳动产品。

集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是,房屋价值被普遍低估,征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值,选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋,致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善,反而降低了。如三峡公司和当地政府在建设溪洛渡水电站征地拆迁过程中,对农民房屋按土木结构每平方米442元、砖混结构每平方米813元进行补偿。获得货币补偿的村民按统一规划设计自行兴建住房的,砖混结构每平方米造价700-800元,加上需额外交付的新宅基地平整费400元,其建房成本远高于原住房的补偿标准;库区农民向非库区农民买土地建房的,需向卖地农民支付每平方米600-800元的土地转让费,同时国土部门要收取每平方米450元的土地税,加上建房每平方米要支付的成本费700800元,算起来比前者更不经济。前述分析的本意是质疑移民补偿安置标准执行的政策过于陈旧,以致无法涵盖新建住房的成本支出,但即便按照新建价格减去折旧进行补偿,移民仍然要自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房,其生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞云村架设高压输电线工程拆迁中,农民房屋的补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元,砖混结构瓦房每平方米400元,而农村砖混预制板结构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每平方米600-700元,这尚未考虑人工费上涨因素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适用2003年《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。据此,北京市房屋重置成新价约为每平方米400-700元,加上通常千余元的宅基地区位补偿单价,拆迁补偿总额偏低。该市海淀区用地紧张,其西北旺镇2010年宅基地区位补偿价为平方米4731元,房屋重置成新价为平方米600-800元,而该镇商品房起步价当年已逾平方米15000元,可见悬殊之大。“成本补偿”的不充分同样体现在集体土地上经营性用房征收中。

《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定,凡是有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法;收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一;具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范,原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法,其余方法形同虚设,而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。

2 集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用

收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值,以预期收益为导向,以预期原理为支撑,即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势,解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价,不适用公益性房地产估价。

在现行制度下,土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条,征收耕地的,土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍,安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍,省级政府批准后可增加安置补助费,但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益,年均产值倍数即为补偿未来年期,与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋,皆可运用收益法测算其征收补偿价值,还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下:(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益,排除实际收益中的特殊、偶然因素,预测估价对象未来的客观净收益,其间可应用市场比较法;需说明的是,扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿,而是通过测算停产停业损失给予补偿,它独立于房地产自身权益价值;对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业,可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律,结合企业的利润特点,确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限,可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限,不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性,对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的,可采用无期限的公式;倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿,如将乡镇企业迁建至国有土地上,则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式,如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等,其间可辅助应用长期趋势法,毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。

鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场,收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍,对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产,以及与经济收益相关的附带价值,皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。

3 集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用

比较法或谓之市场法或市场比较法,通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值,本质上以市场成交价格为导向,理论依据是替代原理与大数法则,适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。

市场有集体非理性,尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线,通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍,真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格,集体建设用地(含宅基地,下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转,直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是:不考虑集体土地用益物权的权能缺陷,直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例,对其成交价格进行标准化处理,然后调整交易状况、市场状况、房地产状况,分别求取比准价格,最后进行综合。也就是说,将集体土地上房屋视同国有土地上房屋,对其征收补偿价值进行评估,唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然,集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟,有较多交易实例,比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内,周边房地产不允许交易,或者位于边远山区、水岸,周边房地产不存在交易,比较法都无法运用。

有研究者认为,征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”,其原因在于:(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间,“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位,与一般市场主体之间的自愿交易相比,房屋征收所体现的是一种强制交易行为,征收主体是政府,被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看,征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制,不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过,对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋,若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估,必是重大进步,至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路:以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准,再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费,其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定,最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用,基本可以认同为国有土地,所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即:集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同,不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋,其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差,扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的,正是想弥补这个价差。当然,征地费用及相关税费直接发生,作必要扣除是合理的,模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础,对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。

值得一提的是,直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值,从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。

4 集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用

我国征收补偿价与市场购买价终究有差异,征收情形完全不符合公开市场定义的条件,即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估,补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益,由于土地用益物权的城乡分割,在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值,特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值,笔者借鉴整体性原则,提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule),该原则主要体现在两个方面:一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格,而是将该土地作为一宗完整的土地来评估;二是不把存在于土地之上的各项要素,如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估,而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素,对土地这一整体评估出一个价格。当然,集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损,值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。

假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值,表面看是成本法的倒算,实质与收益法一样以预期原理为支撑,适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产,最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设,但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形,如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值,就可抛开土地所有权性质差异,将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地,整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下:调查分析待征集体土地及地上房屋状况,根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式,预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值,设定折现率,套入公式进行测算。事实上,除征收后被保留利用的极个别情形外,集体土地上房屋的价值不在于房屋存在,而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上,可想而知,这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论,房屋价值不在其有而在其无,实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面,当房屋被征收拆除、占地另作它用时,房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。

假设开发法最适合评估房地产开发用地价值,从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的,基于地缘价值,不妨摒弃土地所有权性质歧视,充分发挥此法特长,参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值,足额补偿被征收人。如此,两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。

5 集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用

成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条,只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时,才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖,比较法中可比交易实例自不必说,收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断,唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低,不能客观反映估价对象价值的缘故,才被最后应用。然而在现行制度下,成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场,居住房屋经营收益经常不被认可,集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值,假设开发法似乎又走得太远,成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权,将成本法作为估价方法之一无可厚非,但对集体建设用地使用权,成本法就显得捉襟见肘,毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度,数额通常较低且不与周边市场挂钩,加上扣除折旧的房屋重置成本,补偿金额总体有限。

尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈,该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产,如公益性房地产、边远水岸地区房地产,以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益,周边地块几乎没有开发价值,当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时,成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益,征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本;农村公共服务设施被征收拆除后,为保障服务功能须异地重建,成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身,而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时,宜分别采用收益法、比较法、假设开发法,或至少将这些方法与成本法作比对。事实上,在城镇化进程中,集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。

6 不同估价方法的交叉验证与结论认定

根据《房地产估价规范》,凡有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象,原则上宜选用两种以上估价方法进行评估,除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下,国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当,这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多:在存在房地产市场泡沫的地区,收益法测算价值会远远低于比较法测算价值;在房地产交易市场极不景气的地区,比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值;在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时,假设开发法测算价值可能最高;优势区位加特色经营的,收益法测算价值可能高于比较法测算价值;只要房地产市场活跃,成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此,集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种评估方法,结论会更加悬殊,这就涉及到对不同结论的综合认定问题。

笔者认为,为保证评估的客观公正,有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言,如果不同估价方法测算结果差异较大,考虑国家征收成本与估价操作性,就估价方法选用序位建议如下:具备收益潜能的,优先运用收益法;相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的,采用比较法;周边地块有开发价值的,以假设开发法测算结果为标杆;前述条件皆不具备的,应用成本法,该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后,结合估价师经验及当地实际取值,最大限度实现公正的征收补偿。

参考文献

[1] .柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2008

[2] .赖树春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨.山东大学学报(哲学社会科学版).2008.5

[3] .杨斌贾明宝.房屋征收中停产停业损失评估初探.中国房地产估价与经纪.2013.1

[4] .王玥卢新海.基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析.中国房地产.2012.5

[5] .郗磊.集体土地房屋征收评估探讨.中国房地产估价与经纪.2012.3

[6] .唐朝光蒋文能.基于市场价格的集体土地征收补偿研究.学术论坛.2012.10

征收集体所有土地房屋拆迁委托书 篇3

《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》（以下简称条例），已经杭州市第十二届人大常委会第十五次会议审议通过。根据立法法的有关规定，报请省人大常委会审议批准。现就本条例的有关问题作以下说明。

一、条例制定的必要性和经过

我市1998年制定并实施了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。该条例对规范征收集体所有土地房屋拆迁管理、保障城市建设的顺利进行、保护拆迁当事人的合法权益发挥了积极的作用。但随着国家法律、法规、政策调整和城市建设不断推进，该条例面临和上位法抵触、缺乏可操作性等问题，亟须修改。

《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例（修订）》是市人大常委会2013年立法预备项目。2013年8月，市十二届人大常委会第十二次会议审议了市人大城建环保委员会提起的《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁管理条例（草案）》。市人大法制委员会同时提出审议结果的报告。由于常委会组成人员对个别问题出现分歧，市十二届人大常委会第十二次会议未对《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁管理条例（草案）》进行表决。会后，法制委员会根据常委会的审议意见，对条例草案又进行研究，形成了《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例（草案）》，提请市十二届人大常委会第十五次会议审议通过。

二、条例的主要内容

条例的制定，主要是修改与上位法不一致的条款，由于原法规名称变动，根据《浙江省地方立法技术规范》的规定，这种情形应视为重新制定，因而采用了立新废旧的方式。《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》分总则、补偿管理、住宅用房补偿、非住宅用房及其他补偿、法律责任、附则，共六章三十四条。

（一）关于条例的名称

条例原名《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。由于征用已被征收取代，同时因房屋拆迁引发的社会矛盾日趋激烈，条例不再使用拆迁概念，而尽量用补偿代替。条例的名称也修改为《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》。

（二）关于拆迁许可制度

《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》设定了房屋拆迁许可制度，多年来对规范拆迁行为、保障被拆迁人权益起到了重要作用，但2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了该项制度，随后中纪委、监察部通知要求集体土地房屋拆迁应参照国有土地上房屋征收相关规定的精神执行。为此条例取消了集体土地房屋拆迁许可制度，改为征地房屋补偿实施方案审批，同时增加了公开告知被补偿人和其他利害关系人有要求听证权利的内容。

（三）关于补偿主体

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，明确了政府直接作为房屋征收人的法律地位。根据这一精神，条例将补偿主体规定为市、区人民政府设立或者指定的实施征地房屋补偿工作的机构。

（四）关于迁建安置

在实际操作中，各区、县（市）农村宅基地审批标准不统一，执行统一的迁建安置标准操作性不强，且容易产生矛盾纠纷。条例不再采用《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》规定的迁建安置标准，规定为按照市、区人民政府农村私人建房审批标准执行。这样规定，既体现了物权法保障农民合法权益的精神，也便于实际操作。

条例同时对其他与上位法抵触的条文进行了删除或修改。

征收集体所有土地房屋拆迁委托书 篇4

各县（市）、区国土资源局（分局）：

为深入贯彻落实《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》及其实施细则，全面推进我市征收集体所有土地房屋“阳光拆迁”工作，提高房屋拆迁透明度与公信力，切实保障被拆迁人合法权益，我局制定了《宁波市征收集体所有土地房屋“阳光拆迁”实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。

二0一二年六月七日

宁波市征收集体所有土地房屋“阳光拆迁”实施细则

第一章 总则

第一条 为进一步提高我市征收集体所有土地房屋拆迁补偿工作透明度和公信力，充分保护当拆迁人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》及其实施细则等规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 “阳光拆迁”是指在我市征收集体所有土地房屋拆迁与补偿中，将房屋拆迁的相关政策法规、工作程序、补偿结果以及与被拆迁人有利害关系的房屋拆迁补偿安置信息在一定范围内公开并接受监督的行为。

第三条 “阳光拆迁”应当坚持补偿公平、决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 宁波市国土资源局对全市征收集体所有土地房屋“阳光拆迁”工作实施监管。各县（市）、区国土资源局（分局）作为辖区内征收集体所有土地房屋“阳光拆迁”管理工作的责任主体。

第二章

拆迁人及评估机构职责

第五条 拆迁人组织调查测量，应在调查测量前以现场张贴通告或发放《入户调查通知书》形式通知被拆迁人。通告或通知书应告知入户调查时间、入户调查工作人员姓名以及应该准备的相关材料等事项。

第六条 拆迁人拟定的房屋拆迁实施方案应包括房屋拆迁范围、实施的时间、调查测量的基本情况、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置地点（包括现房住宅套型、期房的住宅总面积及分配的安置面积）、过渡期限及方式、搬迁期限、奖励措施等与被拆迁人利益密切相关的事项。

第七条 拆迁人应当对被拆迁房屋的权属和可补偿安置面积在拆迁范围内予以公示，公示时间不少于10日。

拆迁人应当对符合低限安置标准被拆迁人的审核情况在拆迁范围内公示，公示期限不少于10日。

第八条

房地产评估机构应当将被拆迁人姓名、评估因素、评估依据、评估价格等主要因素在拆迁范围内进行公示，公示时间不少于10日。公示期间，房屋拆迁评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。

公示期满后，拆迁人应当将分户评估报告转交被拆迁人。

第九条 拆迁人应在房屋拆迁范围附近设立现场办公地点，办公地点设置公告栏，公开房屋拆迁与补偿的政策法规、房屋调查测量结果、拆迁实施方案、拆迁人委托的房屋拆迁实施单位名称、主要工作人员姓名、分户评估结果、安置房情况、分户补偿情况以及举报监督电话等内容。

第十条 拆迁人相关工作人员在开展现场办公、上门调查动员、送达各种资料及签订补偿协议等工作时，深入细致做好政策解释和协商沟通，做到言行文明，依法办事，认真履行职责，严禁采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被拆迁人搬迁。

第十一条 拆迁人应当安排专门工作人员做好补偿协议文本的解释说明，并按照拆迁实施方案和房屋拆迁政策规定与被拆迁人签订补偿协议。分户补偿情况应及时在房屋拆迁范围内向被拆迁人公开。

第十二条 拆迁人应当或拆迁人委托的房屋拆迁实施单位的补偿安置应主动接受审计部门的跟踪审计，及时纠正补偿安置中的不公和差错。

第十三条 拆迁人应当在拆迁实施现场设立举报箱，公布监督举报电话，接受群众监督、投诉。

第三章 县（市）、区国土局（分局）职责 第十四条 各县（市）、区国土资源局（分局）在审核拆迁实施方案时，应发布《房屋拆迁实施方案听证公告》，被拆迁人和其他利益关系人申请听证的，各县（市）、区国土资源局（分局）应当及时组织听证，听证时应连同拆迁实施方案一并在拟拆迁范围内公布。《房屋拆迁实施方案听证公告》应注明意见提交的形式、地点、联系方式及听证的期限。

听证时应与被拆迁人充分沟通，告知拆迁实施方案具体内容，听取被拆迁人补偿安置要求，并做好记录。

对于听证后确实需要修改的，将修改的拆迁实施方案的有关情况在拆迁范围内向被拆迁人公布。

第十五条

各县（市）、区国土资源局（分局）在房屋拆迁实施方案批准后，应当自批准之日起5日内在当地主要新闻媒体或房屋拆迁范围内公告。公告应当载明建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准，搬迁期限和行政复议、行政诉讼权利的救济途经。第十六条 各县（市）、区国土资源局（分局）对需评估的房屋拆迁补偿项目，应当在当地主要新闻媒体或房屋拆迁范围内向社会公告，由具有法定资格的房地产评估机构在规定期限内报名，并在拆迁人和被拆迁人代表的公开监督下从符合条件的房地产评估机构中随机产生一家评估机构。随机选定评估机构应当由公证机构公证。房地产评估机构选定后，各县（市）、区国土资源局（分局）应当自选定之日起5个工作日内，在拆迁范围内予以公布。公布内容应当包括评估机构名称、资质等级、地址和联系电话等。

各县（市）、区国土资源局（分局）应加强对房地产评估机构的评估活动监督。第十七条 各县（市）、区国土资源局（分局）应当向被拆迁人公开房屋拆迁补偿政策以及拆迁实施方案，保障被拆迁人的知情权和获得公平补偿的权利，接受社会监督。公开的形式采用告住户书、印制便民手册、现场张贴等。第十八条 各县（市）、区国土资源局（分局）应当建立信息公开制度，将土地征收批准文件、房屋拆迁实施方案的有关情况等予以公开，并接受公众查询。第四章

其他

第十九条 宁波市国土资源局将建立征收集体所有土地房屋拆迁信息公开考核制度，并会同市监察部门采取日常检查和专项检查等方式，对本细则执行情况进行检查，定期发布检查通报；对检查中发现的问题，及时督促相关单位进行整改。第二十条 各县（市）、区国土资源局（分局）、拆迁人和评估机构应按照本细则规定，及时、全面公开房屋拆迁信息。未按规定公开信息或在公开信息过程中弄虚作假，造成重大影响的，要追究直接责任人及其分管领导的责任；涉嫌违纪违法的，按有关规定移交纪检监察部门或司法机关查处。

第二十一条 本细则执行情??、拆迁人、房屋拆迁实施单位（受拆迁人委托）以及评估单位的考核内容。相关单位应当认真履行职责，严格依法办事，切实保障房屋拆迁实施工作的公开、透明。

第二十二条 本细则由宁波市国土资源局负责解释。

仇毕社区住宅拆迁补偿安置实施方案

江东国土分局办公室

发布时间：2013-11-28 来源：本站

根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》、甬价管[2007]117号、甬价管[2012]39号等文件精神，结合仇毕社区实际情况，特制定本方案。

一、拆迁范围

根据宁波市城市建设总体规划，仇毕社区被列为城中村改造范围，本次拆迁范围为集体所有土地上的住宅。

二、补偿安置的对象和条件

1、补偿安置的对象包括有合法房产的村民、非本地村民购房户、建房户等。

2、补偿安置的条件

①房屋所有人必须持有《 集体土地使用证》 及其它有效证件（即原东郊乡人民政府及区级有关部门批准的建房证件；房屋买入者须持有相关法律文书等）。② 被拆迁房屋合法建筑面积以1993年7月之前通过祖传、建造等取得房屋，都作为合法房屋予以确权。

3、被拆迁人在拆迁范围内有多处集体所有土地住宅用房的，应当合并计算其住宅用房建筑面积，夫妻双方有两本户口簿或两本（含两本）以上土地证的视作一户。

三、不予安置的情形

符合下列情况之一的，不予安置：

①在1993年7月31日之后未办理合法建房手续自行搭建的房屋一律视作违章建筑处理。②拆迁出租（出借）的房屋，对使用人不予以安置和补偿，由产权所有人自行处理好租赁关系。

③虽具有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员不予计入安置人口。

四、住宅用房安置方式及补偿标准

1、被拆迁人的拆迁补偿安置，可以实行调产安置，也可以选择货币补偿，被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。

2、被拆迁人选择调产安置或货币补偿的，其住宅用房的合法建筑面积，按照第二条第一款的有关规定确定，但每户最高不超过250平方米，如超过250平方米的，超过部分不作安置，按重置价格结合成新再增加百分之三百的比例给予经济补偿。

3、货币安置

①拆迁范围内本地村民选择货币安置的，货币补偿价格按宁波市物价局、宁波市国土资源局、宁波市房产管理局（甬价管［2013 ]74号）《关于测定公布2013年8月份商品住宅平均价格的通知》规定的二级地段商品住宅平均价格每平方米12227元乘以被拆住房合法面积计算，再增加百分之五的比例。

②拆迁范围内非本地村民购房户、建房户等选择货币补偿的，其货币补偿资金按前款规定的每平方米12227 元补偿资金增加百分之五的比例，再扣除基本造价每平方米1200 元确定，旧房按重置价格结合成新给予补偿。

③被拆迁人选择货币补偿的，从取得补偿资金之日5年内在本县（市）、区行政区域内购买安置房屋（其中被拆房屋在海曙区、江东区、江北区行政区域内，被拆迁人在海曙区、江东区、江北区行政区域购买安置房）的，可抵扣货币安置补偿资金等额部分的房屋契税。

4、调产安置

在2014 年底前符合法定结婚年龄，户口在本拆迁地块的居民； 分户面积为35平方米及以上；须同时符合以上两个条件，经本人申请，集体审核通过，才准予分户，享受靠扩档待遇。

①拆迁范围内本地村民选择调产安置的，由拆迁人提供钢混二等普通住宅（即安置房），新房建筑面积与旧建筑面积（确权面积）相等部分，实行“拆一赔

一、装饰不赔、不结算差价”的安置方式。

② 拆迁范围内非本地村民的购房户、建房户选择调产安置的，实行“拆一赔

一、结算差价”的安置方式。结算差价的方式为被拆迁人的合法房屋面积乘以1200元／平方米扣除被拆房屋由评估机构按重置价结合成新的评估价格确定。③被拆迁人在认定的安置面积基础上靠档20平方米，扩档10平方米，靠扩档总面积不得超过30平方米。

靠档部分面积按宁波市物价局、宁波市国土资源局、宁波市房产管理局（甬价管[2009]26号）文件公布的二级地段商品房平均价每平方米9582 元的25％即2395元／平方米结算。扩档部分面积按政府部门公布的二级地段商品房平均价每平方米9582元的50％即4791 元／平方米进行结算。靠扩档后仍不能与安置房套型相配的，可按每平方米9582 元的价格就近购买，不超过20平方米。

5、住房困难户标准

被拆迁人的合法建筑房屋拆迁面积不足人均30平方米的，可享受人均30平方米。不足部分面积按钢混二等基本造价1200元／平方米结算。拆迁住宅用房有下列情况时，不享受人均30平方米的低限安置标准：

①被拆迁人另有集体土地住宅用房的（包括原有集体土地住宅用房在1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后已出卖、赠与或析产的）;②以宅基地审批形式取得国有土地住宅用房的；

③被拆迁人家庭具有常住人口且实际居住的人口在两人以上，而房屋产权属其中一人或数人所有的。

符合低限安置标准的被拆迁人应当向拆迁人领取并填写《低限标准安置申请表》。该申请表经居委会签署意见，并报街道办事处审批后，由拆迁人在拆迁范围内予以公示。

五、安置用房

1、调产安置房地块位于兴宁路以南，桑田路以西，铁路以北、中兴路东侧支路以东（最终以红线为准）。安置房由小高层、高层构成，面积按55㎡、65㎡、75㎡、85㎡、95㎡、105 ㎡、115㎡、125㎡,设计，每套面积最后以测绘部门测量的面积为准。

2、安置房中自行车房原则为共用自行车位，每套按600元结算。

3、安置房面积在规定的±3％允许误差范围内，其+3％部分按每平方米2500元价格结算，-3％部分按每平方米9582元价格结算。超过3％部分按基本造价每平方米1200元结算，超出-3％的部分按安置房交付时公布的商品住宅平均价格进行结算。

4、安置房不计层次差价。

5、安置房定位：安置房统一由公证处抽签定位，需要照顾的老人（一人在75岁以上，二人在150岁以上的）及弱、病、残人按有关规定由本人申请，公证处审核，根据房源情况先行抽签底层。

6、一部电梯3平方米、两部电梯10平方米的电梯井等建筑面积不作调产安置结算面积，但计入房屋产权登记面积。

7、安置房质量必须按规定验收合格后方可交付。

8、安置小区的物业管理费、管道煤气费、因特网、有线电视开户费、水电费押金、装演垃圾费、电子防盗门等其他管理费按宁波市物业管理有关规定执行。

六、搬迁期限及奖励 搬迁期限具体以公告时间为准。

被拆迁人在公告规定的签约时间内签订拆迁协议并实际搬迁腾空旧房的，按照拆迁合法建筑面积200元／平方米对被拆迁户进行奖励。

七、过渡方式及期限

1、过渡方式：自行过渡。

2、过渡期限：

①选择货币安置的被拆迁人，可发放六个月过渡补贴费，其标准按合法建筑面积每月15 元／平方米计发。

②选择调产安置的被拆迁人，过渡期限为公告的搬迁期限截止日起二年。过渡补贴费从其搬迁之月起至安置房交付之月后的四个月期限内计发。过渡费标准按被拆合法建筑面积每月15元／平方米结算。建筑面积低于75平方米，按75平方米计发，高于250平方米的，按250平方米计发。过渡补贴费先支付二年。若过渡期超过二年的，按宁波市相关规定执行。

八、其它补偿费

1、搬家费每户2000元（调产安置期房的计发两次）;

2、有线电视费每户300元；

3、电话移机费108元（计发两次）;

4、地坪、围墙按每平方米40元补偿；

5、牛厮、猪舍、室外厕所等附属用房按350元／平方米补偿，棚按80元／平方米补偿，棚屋按150元／平方米补偿；

6、井：大100元／口，小50元／口；

7、树：归个人所有的树木，直径在30 厘米以上的为50元／棵；直径在10厘米以上的为10元／棵。、被拆迁人利用合法住宅用房作为营业、生产用房的，仍按住

宅用房处理。对三证齐全并一致的给予适当经济补偿。辛卜偿标准为营业用房每平方米350元，生产用房每平方米100元（以实际作为营业、生产用房面积为准）。

九、法律责任

1、被拆迁人原产权、使用情况等方面弄虚作假的，由土地行政主管部门予以警告、责令改正。

2、拒绝、阻碍国家工作人员执行拆迁公务的，由公安机关依《 中华人民共和国治安管理处罚条例》 予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向江东区人民政府申请裁决。当事人逾期拒不履行裁决确定的义务，作出裁决的机关可以申请人民法院强制执行。

4、拆迁有所有权纠纷或因其他原因产权不明的房屋，在拆迁公告确定的搬迁期限内未能解决纠纷或确认产权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报区土地行政管理部门批准后依法实施拆迁。拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

十、其他事项

1、原东客整所、桑田南路、水达路项目拆迁补偿方案中与仇毕社区住宅拆迁补偿安置实施方案不一致的，未安置的被拆迁户可参照本方案执行。若需参照执行，需按本方案重新签订协议。

2、该方案以江东区人民政府批复为准。

征收集体所有土地房屋拆迁委托书 篇5

第一章 总 则

第一条 为了加强集体土地征收管理，保障各项建设的顺利进行，维护土地所有者、使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市辖区范围内征收集体所有土地及房屋拆迁的安置补偿，适用本办法。

国家、自治区在本市实施的重点建设项目征地补偿标准另有规定的，从其规定。

第三条 市国土资源局是我市集体土地征收及安置补偿的主管部门，下设征地拆迁审核办公室，负责对市辖区范围内征地拆迁安置补偿工作的监督和指导。

兴庆区、金凤区、西夏区人民政府负责实施本辖区范围内征收集体土地及房屋拆迁安置补偿的具体工作。

市发改委、监察局、财政局、审计局、人力资源和社会保障局、民政局、公安局、规划局、水务局等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市国土资源行政主管部门做好征地拆迁安置补偿各项工作。

第二章 征收集体土地补偿

第四条 征收集体农用地的补偿费，根据《自治区人民政府关于发布实施宁夏回族自治区县（市、区）征地补偿标准的通知》，结合本市实际，按照被征收集体农用地所在区片相应的征地补偿标准执行（具体详见附表1）。

第五条 征收农用地的补偿费标准包括土地补偿费、安置补助费、三年过渡期生活补助费、基本养老保险费、住房分摊安置补助费。

土地补偿费、安置补助费标准按照《宁夏回族自治区土地管理条例》第四十六条规定执行。

三年过渡期生活补助费根据实际征收农民农用地面积(不含未利用地、湖地)，按照每亩每年500元的标准由辖区人民政府按发放。

已征地农转非人员基本养老保险费，指在市辖区范围内自2010年1月1日以后，因征收土地全部失地或人均耕地面积低于0.5亩并已办理农转非户口手续，年满18周岁以上（含18周岁）自愿参加养老保险的人员，市财政按照平均每亩1300元的标准支付基本养老保险费，不参保人员不予补助。个人缴费部分，由参保人员按照国家、自治区、银川市有关规定进行缴费。

住房分摊安置补助费，指被拆迁房屋采取实物补偿(以房还房)的，返还房屋成本价和货币补偿之间差价,平均每亩分摊20300元，但未承包给农民的集体土地除外。

第六条 在征地拆迁中，征收集体农用地的具体补偿标准如下：

（一）在绕城高速公路以内，被征地拆迁农民的住房实行实物补偿(以房还房)，在征收集体农用地时，土地补偿费、安置补助费、过渡期综合补助费直接以货币方式支付。已征地农转非人员自愿参加基本养老保险的，基本养老保险费由市财政承担部分直接从市财政划入个人账户，不直接兑付给个人。住房分摊安置补助费在安置住房时已计入在房屋安置成本中，不直接兑付给个人。

（二）在绕城高速公路以外征收集体农用地（包括集体建设用地）时，以货币方式支付土地补偿费、安置补助费。

第七条 在征地拆迁中，征收绕城高速公路以内集体建设用地时，被征地拆迁农民的住房实行实物补偿(以房还房)，集体建设用地不予补偿。

第八条 征收集体鱼池每亩补偿10000元，征收集体湖地每亩补偿5000元，征收集体其它未利用地每亩补偿3000元。

第九条 实施线性工程（公路、铁路、沟渠等）时的土地征收，按红线内的征收土地总面积的3%计算边角地，计入征地补偿费。

第十条 征收土地过程中需恢复、改建农田水利设施的工作，由权属单位或辖区政府提出方案，市水务局审核、指导、监督实施。资金纳入征地补偿总成本中。

第三章 拆迁房屋补偿安置

第十一条 拆迁农民房屋及地上附着物的补偿面积以2003年航空影像图或卫星影像图测量的面积为准。

第十二条 绕城高速公路以内，被征地拆迁农民的住房采取实物补偿方式安置，按照“一户一宅”的原则，只对2003年1月1日以前一处宅基地上建造的房屋或2003年1月1日以后依法取得的一处宅基地上建造的房屋采取实物补偿，不考虑装修标准；对2003年1月1日以前其他宅基地上建造的房屋按照本办法附表2的标准予以货币补偿。

凡2003年1月1日以后未经批准，违法违章建造的房屋和其他建筑物一律不予补偿。

第十三条 拆迁安置房屋面积按被拆迁人口计算。被拆迁安置人口按以下原则确定：

（一）第二轮土地承包时分配了承包地且户籍在被拆迁村队的人员或征地拆迁时已出生并持有计生部门核发准生证的人员（必须是户主直系亲属）；

（二）原户口在征地拆迁范围内的现役士兵；

（三）原户口在征地拆迁范围内的在校大中专学生；

（四）原户口在征地拆迁范围内的正在服刑或劳动教养的人员。

第十四条 根据第十二条、第十三条规定，被拆迁房屋安置面积按以下原则确定：

（一）被拆迁房屋人均住房建筑面积大于40平方米，按每人40平方米进行住房安置，安置后剩余房屋按附表2进行货币补偿。

（二）被拆迁房屋人均住房建筑面积小于40平方米，按人均40平方米予以安置。2003年1月1日以后依法建造的房屋不予补偿。

（三）按人均40平方米计算后安置面积不足一套住房的，安置房屋面积按不超过60平方米的户型予以安置，其差额部分面积由安置户（五保户、烈属、丧失劳动力的残疾人员除外）按每平方米1000元购买。

（四）给予住房安置的，原农民住房的附属设施(含室内装修及其它附属设施如围墙、地坪、水井、门楼、厕所等)不再进行补偿。

（五）因户型设计超出应安置面积的部分，由安置户按市场价购买。

第十五条 绕城高速公路以外农民宅基地上建造的住房只给予货币补偿，由各辖区政府另行给被拆迁农民统一划定宅基地建设住房，被拆迁农民新建住房每人按40平方米给予补助，每平方米补助500元。

第十六条 拆迁空挂户宅基地上建造的房屋按以下规定执行。

空挂户是指户口已迁入本集体经济组织内，但没有承包土地的人员。

空挂户2003年以前建造的房屋，40平方米以内的，按500元/平方米予以补偿；40平方米以外的按100元/平方米予以补偿，不进行房屋安置。

空挂户2003年1月1日以后建造的房屋一律不予补偿。

第四章 地上其它附着物补偿

第十七条 被征收土地时，地上其它附着物按以下标准进行货币补偿：

(一)特殊结构房屋如厂房、钢屋架棚、库房等可参照本办法附表二执行。

(二)大地树木、青苗补偿标准按照附表3的补偿标准进行补偿

(三)养殖小区、清真寺等寺院、坟、地窖的补偿按照附表4的补偿标准进行补偿。

(四)温棚、温棚作物及其他地上附着物的补偿按照附表

5、表6的补偿标准进行补偿，但温棚建筑面积平均每亩超出300平方米的部分不予补偿。

(五)湖地、鱼塘除土地补偿费外，看护房及其他地上附着物(含清塘费)按照每亩2000元进行补偿。

第十八条 属下列情形之一的青苗及地上附着物不予补偿:

(一)自2003年1月1日以后，在市辖三区范围内，单位或者个人未经批准，抢建的建筑物、构筑物及其他设施；

(二)到期或超过批准期限的临时性建筑物、构筑物；

(三)自征收土地公告发布后，在被征收的土地上私自取土，按实际取土量和土方市场价核算费用，从征地补偿费中扣除。在被征收的土地上积土的，土方不予补偿；

(四)自征收土地公告发布后，在被征收的土地上抢栽抢种的农作物及树木。

第五章 其 它

第十九条 被征地农民拆迁房屋采取实物补偿的，在安置住房没有交付前，拆迁人给被拆迁人家庭常住人口每人每月支付120元的过渡期租房补助费。

拆迁农民住房的，拆迁人按被拆迁户家庭常住人口每人200元的标准一次性支付搬家补助费。

拆迁农民住房的，在规定的时间内拆迁的拆迁户经认定后按3000元/户予以奖励。未按期搬迁的不予发放奖金。

第二十条 农民使用的土地被全部征收后，按银川市国土资源局核准的安置人口每人可按成本价购买5平方米的营业房或者20平方米出租公寓，用于解决以后的就业和生活问题。

第二十一条 按照本办法规定已支付补偿费或进行安置后，被征地单位和个人不得阻挠建设施工。对阻挠国家建设征收土地的，由国土资源行政主管部门责令交出被征收的土地，拒不交土地的，申请人民法院强制执行。

第六章 附 则

第二十二条 本办法自2011年2月1日起施行。原《银川市征收集体土地及房屋拆迁安置补偿办法》（银政发[2006]34号）同时废止。

征收集体所有土地房屋拆迁委托书 篇6

一书

建设用地项目呈报说明书 申请单位:填写申请征(占)地单位全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的用地主体一致。建设项目名称:填写建设项目全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的建设项目一致。申请用地总面积:应与钉桩成果一致，单位为公顷，保留4位小数。为集体土地和国有土地合计数。新增建设用地面积:申请用地面积中转为建设用地的农用地面积和未利用地面积的总和。土地利用现状:地类按照国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》(国土资发[2001]255号)标准划分并填报地类(到二级类)。要求地类归类准确，面积准确。分批次城市村镇建设用地:要求拟开发地块名称或编号按照规划意见分别填报，面积数和钉桩成果一致。开发用途按规划意见填报。单独选址建设项目用地:(1)建设项目用地预审文件:按照预审意见填报。(2项目批准文件:按照立项批准文件填写。(3)工程设计批准文件:以规划意见书为准。

(3)功能分区名称及用地面积:按照规划意见书用途及钉桩成果中确定的面积填报。

四方案

一、农用地转用方案 地类:地类按照国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》(国土资发[2001]255号)标准划分并填报地类(到二级类)。要求地类归类准确，面积准确。2 转用面积:应与钉桩成果一致，单位为公顷，保留4位小数。土地利用总体规划:符合土地利用总体规划的，在相应的规划级别中栏内注明;需调整规划的，在需调整的规划级别栏内注明。使用农用地转用计划指标与农用地转用面积一致。总的来讲应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等

二、补充耕地方案 补充耕地责任承担单位:申请建设用地的建设单位或区县人民政府。2 补充耕地承担单位:负责补充耕地的企事业单位或土地行政主管部门。对应土地开发整理项目:项目名称与建设用地项目名称一致;补充面积与占用耕地面积一致。补充耕地方式:委托补充:申请单位没有条件自行补充，交纳耕地开垦费由土地行政主管部门负责补充耕地;自行补充:建设单位在土地行政主管部门的监督指导下自行组织实施土地开发整理项目补充耕地的方式。缴纳耕地开垦费情况:缴纳标准执行京政办发[2002]51号文标准。以补充耕地情况:按照已补充耕地的类型和验收文件填写。6 补充耕地地块情况:按照验收文件填写。

总的来讲应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限、资金落实情况等，并附具相应的图件。

三、征用土地方案 被征用土地涉及的权属单位: “乡(镇)”、“村”栏填写名称 2 权属状况:填写被征用土地的权属是否清楚，四至是否明确，有没有权属争议。3 征地补偿费用标准:地类全面，面积准确，费用标准可以填写费用幅度。征地总费用:指土地补偿费和安置补助费等征地费用之和。征地费用综合标准:征地总费用折算到每公顷的单价，单位为万元/公顷。需安置的农业人口数:征地面积除人均集体土地面积? 6 安置途径:按照实际安置途径具体填写。

总的来讲应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等

四、供地方案 建设项目名称:填写建设项目全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的建设项目一致。申请单位:填写申请征(占)地单位全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的用地主体一致。总用地面积:与钉桩成果一致,保留小数点后四位。

总的来讲应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。

房屋拆迁中土地权利的征收与补偿 篇7

1. 房屋拆迁过程中城市国有土地权利的征收与补偿

我国城市土地属于全民所有, 任何单位或个人只能拥有土地的使用权。在新中国成立后相当的一段时期内, 我国城市实行以无偿、无限期、无流动为特点的土地使用制度。改革开放之后, 由于我们遵循渐近式改革路径, 城市用地并行着两种不同的土地使用权:有偿取得 (出让、转让、入股等) 和无偿取得 (划拨) 。城市房屋拆迁的过程也就是国有土地使用权被收回的过程。在对国有土地权利补偿时, 如何在不同土地使用权类型中确定平衡点, 既与现有制度安排保持一致, 又能够协调不同利益集团之间矛盾是问题的核心所在。

2. 房屋拆迁过程中农村集体所有土地权利的征收与补偿

与建立在国有土地之上的城市房屋拆迁相比, 地处城乡结合部或城中村农民私有房屋拆迁涉及到的问题更为复杂。农村实行土地集体所有制, 农村房屋拆迁的过程也就是集体土地所有权被征收的过程。在集体所有制框架下, 农村房屋拆迁中土地权利补偿必然会涉及两个密切相关的利益主体:拥有宅基地使用权的房屋所有权人和拥有宅基地所有权的集体经济组织。因此, 农村房屋拆迁必须妥善解决两个层次上的土地权利问题:一是如何合理确定宅基地所有权征收的补偿标准, 二是如何科学合理地实现土地所有权补偿在集体经济组织、被拆迁人和本集体其他成员之间的公平分配。

二、《物权法》在土地权利征收补偿过程中面临的困境

《物权法》第四十二条第一款规定, “为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”;第三款规定, “……征收单位、个人的房屋及其他不动产, 应当依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益”。简言之, 《物权法》对于自然人和法人土地权利的保护可概括为两方面:通过公共利益的判定限制政府随意动用公权力;强调征收非国有财产后应当给予被征收人合理的补偿。但令人遗憾的是, 由于有关法律制度的不健全, 上述目标可能因缺乏可操作性而难以实现。

1. 公共利益难以精准把握

如何准确界定公共利益内涵是理论界长期争执不下的难题。

公共利益内涵难以准确界定是由其本质属性———不确定性决定的。第一, 公共利益受益主体具有相对性特征。尽管从理论上讲, 受益主体非封闭性和总量多数性特征是区分公共利益与私人利益的基本前提, 但这仅仅是特定时空限定条件下的相对概念。当限定条件改变后, 公共利益和私人利益可以实现相互间的转化。第二, 公共利益具有多样性和层次性特征。受益主体文化背景不同、社会地位各异, 其对于公共利益的评判结果也就会体现出多样性和层次性的特征。

事实上, 伴随着社会经济的不断进步与发展, 在很多情况下, 商业利益 (私人利益) 和公共利益是交叉并行的, 两者之间难以严格地划分出一道泾渭分明的界线。即使是纯商业利益也可能由于增加政府税收、缓解本地劳动力就业压力、促进社会稳定等因素具有了公共利益的属性。

2. 地价增值的合理分配格局难以确定

通常情况下, 伴随经济的不断发展, 土地价值会在若干年后出现明显增值, 地价增值部分如何在不同权利主体之间分配倍受关注。时至今日, 无论在理论上还是实践中我们都未能合理解释或妥善解决地价增值如何分配的问题。理论层面, 学术界历来有“涨价归公”和“涨价归私”两种截然不同的主张。实践层面, 虽然早在1993年12月国务院就已经颁布了旨在调节土地增值收益分配格局的《土地增值税暂行条例》, 但从实施层面看该条例的执行情况并不如人意。

进一步讲, 政府动用公权强制征收私产引致的土地权利让渡毕竟不同于正常市场机制作用下土地使用者之间自发自愿的土地权利交易。在拆迁补偿过程中, 地价增值部分是否也应当按照该条例规定的方案在政府和被拆迁者之间进行分配仍是一个值得深入探讨的理论问题。更进一步讲, 征收私人房产属出于公共利益目的强制无义务的特定产权所有人对社会做出特别牺牲, 社会中的其他成员有责任和义务对被拆迁人权益损失给予充分合理的补偿。随之而来的问题是, 在制订补偿办法或标准时, 我们是否应将被拆迁人放弃土地使用权引致的精神上的伤害、迁入新居后人际关系重建成本等非物质性损失 (支出) 纳入补偿范围?若是, 应如何计量此类成本?

3. 双轨并行的城市用地制度框架下土地权益差异难以协调

新中国成立之后, 我国政府采取没收、赎买、征收、接管等不同方式将城市土地逐步收归国有。1982年《宪法》宣布“城市土地属于国家所有”之后, 城市土地所有权全部实现了国有化。针对城市居民住宅用地使用权问题, 原国家土地管理局于上个世纪90年代先后出台《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》、《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》等系列文件, 进一步明确了城市住宅用地属于无偿取得、无限期使用的划拨土地使用权类型。20世纪90

房屋拆迁

年代中后期, 我国开始进行土地有偿使用制的改革, 土地出让制度与此前的划拨制度, 形成了城市用地的“双轨制”。拆迁补偿过程中, 这种双轨并行的土地使用制度使《物权法》在私产保护问题上进退唯谷。

一方面, 土地使用权属于典型的用役物权, 不论是以划拨抑或出让方式取得的土地使用权, 《物权法》都应当给予保护。尽管以划拨方式取得的土地使用权不能够如出让土地使用权那样进入二级市场进行出租、转让或抵押, 但是在拆迁补偿中, 这一权利上的差异并不足以构成对两种土地使用权实施差别补偿的必要前提。此外, 在《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于收回国有土地使用权的相关规定中也并未主张对两种不同属性的使用权加以区别对待。因此可以说, 在拆迁时如果对划拨土地使用权不予以适当补偿就必定会同《物权法》保护私产的精神相悖。

另一方面, 如果在拆迁过程中采用相同补偿方案又势必会引发新的矛盾。由于划拨用地使用年期为无限年, 在各地拆迁补偿实践中多是以70年计算剩余土地使用权年期的;而多数情况下, 通过购买商品房获得出让土地使用权的房产所有者拥有的剩余土地使用权年限在拆迁补偿时均少于70年。若采用相同的补偿方案, 相近区位条件下几乎无偿取得无限期土地使用权的房产所有者得到的补偿往往会高于曾经为70年土地使用权支付巨额费用的商品房所有者。如此补偿不但突显出土地使用权获取时起点的不公平问题, 而且还加剧了土地使用结果的不公平。显然, 这样的结局同样与《物权法》追求公正、平等的基本精神相背离。

4. 法律制度缺失, 农村宅基地征收补偿难以规范

随着城市扩张与旧城改造步伐不断加快, 农村房屋拆迁已是屡见不鲜, 但目前能够规范农村宅基地征收补偿的法律制度严重缺失, 事实上多数城市处于无法可依的状态。首先, 《城市房屋拆迁管理条例》并不适于规范农村宅基地的征收。该条例第二条规定, “在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁, 并需要对被拆迁人补偿、安置的, 适用本条例”。显然, 在征收农村宅基地时, 《城市房屋拆迁管理条例》充其量只是一个参照标准而不是可靠的法律依据。其次, 《土地管理法》中规定的耕地补偿与宅基地补偿不可相提并论。尽管《土地管理法》在第四十七条对征收其他类型土地如何补偿问题有所涉及, 但是该条款的科学性值得商榷。我们知道, 现行土地分类标准将地类划分为农

房屋拆迁

地、建设用地和未利用地三类。如果说在制订林地、园地、牧草地补偿标准时可以比照耕地补偿的计算思路与标准, 测算价值规律完全不同的建设用地时也要参照耕地补偿标准, 这样的规定就未免显得太过牵强。再次, 旨在规范集体房屋拆迁行为的地方法规自身的合法性受到严重质疑和挑战。有学者指出, 部分城市的地方性法规违背了《立法法》第八条的规定, 对非国有财产的征收只能通过制定法律来规范, 而不是地方法规。

在集体所有制制度框架下, 土地补偿如何分配无所适从。我国的农村土地集体所有制是形成于特定历史时期的一种极为特殊的产权安排形式。集体中每个成员对于土地都具有平等的、无差别的权利。一方面, 集体所有制内部的每个成员都是土地的主人, 因为全体农民构成了集体;另一方面, 他们又都不是土地的所有者, 因为作为个人所拥有的权利只有同其他所有人的所有权结合时才能发挥作用;作为个人, 任何人既没有特殊的所有权决定土地资本的使用, 也不能根据特殊的所有权索取收入中的任何特殊份额。在这样的制度安排下, 被拆迁人并不能排他地拥有完全意义上的宅基地所有权, 因此他们也就不能完全占有与土地所有权价值对等的土地补偿。《物权法》保护被拆迁人的私产, 也同样保护集体经济组织和本集体内其他成员的合法财产。毫无疑问, 在农村土地产权明晰之前, 强调《物权法》对被拆迁人财产的保护而忽视甚至否定集体经济组织和本集体内其他成员的合法权益是舍本逐末的。

三、结论与建议

房屋拆迁中的土地权利征收与补偿涉及政治体制、经济制度、历史遗留问题等诸多因素, 希望《物权法》的颁布与实施能够对土地权利保护产生立竿见影功效的想法不够现实。

当前, 我们应当从理论和实践两方面入手, 努力开创有利于《物权法》贯彻实施的良好的司法环境。

第一, 通过对公共利益的精准判定有效限制政府公权力。当社会经济发展到相当程度后, 公共利益往往会同私人利益交织在一起, 难以分割, 所以世界上的多数国家均不主张在立法层面对公共利益内涵做出极为准确的界定。但是这并不意味着我们无法利用公共利益来保护私产、限制公权力。一方面, 可以通过完善征收程序、举办听证会、拓宽行政诉讼渠道, 赋予公民充分的知情权和发言权, 改变是否征收、如何补偿、怎样安置等相关问题均由政府说了算的局面。另一方面, 借鉴发达国家先进经验, 在公共利益界定中引入社会福利的定量分析, 以征收土地权利前后社会福利水平变化程度来判断政府征地行为是否符合大多数人的利益。学习英美法系判例学, 通过个案研究积累公共利益的界定经验。

第二, 大胆探索、勇于创新, 努力寻求房屋拆迁中土地权利补偿与分配的新途径。创新土地增值收益分配方式, 在保障国家利益的前提条件下, 尊重民意强调民生, 适度提高用地者在地价增值中的分配比例。推进城市土地使用制度改革进程, 积极稳妥地探索划拨土地资产处置方式, 显化划拨土地使用权价值, 在现有制度理论框架下寻找一条既尊重历史, 又能缓解现行矛盾, 以最小改革成本解决现实问题的可行道路。健全完善规范征地的法律和制度, 建立符合农村宅基地特征、能够准确反映地价规律的征地补偿方法。深化农村土地所有制改革, 进一步明晰集体土地产权分配, 在条件适宜时大胆尝试产权更为明晰的土地所有制形式。

参考文献

[1].梅夏英.物权法·所有权.中国法制出版社.2005

[2].王利明.物权法草案中征收征用制度的完善.中国法学.2005.6

[3].雷膄.城市拆迁中的利益冲突及其调整.北京社会科学.2006.2

我国集体土地征收补偿标准的实施 篇8

关键词：补偿标准；集体土地房屋；集体经营性建设用地；增值利益

一、我国集体土地征收补偿标准之根据法

目前我国涉及集体土地征收补偿标准的相关法律法规甚少。其中《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》只对土地补偿费、安置补助费标准进行了稍详细的规定，对地上附着物和青苗费的标准只作原则性规定。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》规定了集体土地房屋可以国有土地房屋征收补偿标准进行补偿的情形。

二、政府和法院对集体土地房屋征收补偿的制定和处理方式

（一）《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条衍生的法律适用和法院审查问题

《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。因此，涉案房屋所在土地的性质直接关系到法律适用问题，甚至是具体补偿标准问题。

笔者以该司法解释第12条为关键词，在北大法意检索到了29则相关案例。了解到法院审理相关案件时对被征收房屋所在土地的性质进行形式审查，对于补偿标准进行实质审查，从其补偿标准的合法性与合理性两方面进行审查①。

（二）根据房屋用途调整补偿标准的问题

房屋性质和用途是否会影响房屋征收补偿标准？最高院公布的典型案例“霍佩英诉上海黄浦区政府房屋（公房）征收补偿决定案”对这个问题的处理方法是根据被征收房屋的性质适用不同补偿标准。法院也通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质。关于集体土地房屋，有些地方政府征收集体土地房屋时也按房屋的用途适用不同补偿标准。如《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》要求将房屋分为居住房屋和非居住房屋进行补偿②。

三、政府和法院对集体土地征收补偿的制定和处理方式

《土地管理法》对于集体土地补偿标准的规定简单宽泛，且耕地以外的其他集体土地的补偿标准仍需由当地政府予以规定。笔者对上海市和长春市政府的集体土地补偿标准规定进行分析以后，发现，长春四个不同乡村集体土地，虽然根据房屋用途制定不同补偿标准，但农用地和建设用地的征收补偿金之差额极其微小，甚至完全相同。

四、我国集体土地征收补偿存在的問题

通过上述分析，笔者发现我国集体土地征收补偿存下以下几个问题。

第一，现有的补偿标准忽略了对被征房屋的区位价值补偿。各地政府对集体房屋基本上采取作价补偿，忽略了对被征收房屋的区位价值补偿，有的地方由镇政府与村组签订土地征收协议书打包处分农民的房产，损害了农民利益③。

第二，政府补偿标准的随意性大。法律仅对集体土地征收补偿作原则性规定，具体补偿标准授权政府制定，导致各地补偿标准不一，随意性较大。

第三，政府补偿标准的方式设定不科学。农村集体土地对农民而言，具有生产、居住、就业甚至社会保障等多种功能。《土地管理法》的以“土地平均年产值”为核心的补偿标准既没有体现出土地的实际价值，更不足以弥补被征地土地失地农民的功能性损失④。

五、小结

如果根据市场价格对集体土地进行补偿，固然最为客观公平，但因市场的不确定性和不稳定性，按市场价格进行补偿也可能对农民不利。因此，笔者认为现阶段保护农民补偿利益的最可行的办法是，第一，用多元化的补偿方式弥补集体土地征收补偿标准的不足。第二，各地方政府应当落实好中央指导意见，制定完善的补偿标准，确实保护好农民利益。比如，对有长期稳定收益的项目用地，政府可以根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的精神，对集体土地征收采用入股分红方式进行补偿，以充分保护农民的利益。

虽然我国法律没有明文表示承认集体土地的市场价值，但国家和政府的各项举措已足以表明对集体土地市场价值的认可，国家和政府也正通过各种方式保障农民也能够享受到土地增值利益。笔者相信，我国农民的征收补偿和保障制度将会更加完善。

注释：

①亦可参考《关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告》，临沂市中级人民法院课题组，载于《山东审判》2013年，第3页。

②《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第13条、14条。

③对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年第2期，第1页。

④农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》2010年第6期，第1页。

参考文献：

[1]土地征收中的被征收人的权利保护研究，邹爱华著，中国政法大学出版社，2011年.

[2]房屋征收补偿与诉讼救济法律实务，张国法著，中国法制出版社，2013年.

[3]不动产征收法律制度纵论，房绍坤、王洪平主编，中国法制出版社，2008年.

[4]对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年.第2期[2]关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告，临沂市中级人民法院课题组，《山东审判》，2013年第4期.

[5]农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》，2010年第6期.

[6]《土地管理法》.

[7]《土地管理法实施条例》.

[8]《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》.

[9]国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》.

[10]最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定.

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