房屋征收委托协议

房屋征收委托协议（精选6篇）

房屋征收委托协议 篇1

房屋征收委托协议

甲 方： 六（以下简称甲方）

乙 方：（以下简称乙方）

甲方为实施六盘水市钟山区人民政府批准市交通指挥中心项目，完成房屋征收，经与乙方充分协商，双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，就该项目房屋征收有关工作达成一致，共同签订本协议。

根据六盘水市钟山区人民政府 征收决定，依法实施征收（具体范围依照项目业主提供的项目施工红线图为准）。

二、委托征收时限和目标

1、乙方根据政府征收决定，在规定时间内完成房屋征收工作。因工作需要和上级要求，征收工作时限发生变化的，双方应充分沟通，共同确认，按照新的要求完成相应工作。在征收工作结束时，房屋征收补偿工作完成。

三、经费管理和拨付方式：

1、为加强资金规范管理好减少资金流转时间，乙方应配合甲方在同一银行开立资金专户。

2、乙方依照房屋征收工作流程申请收取款项，向甲方提供征收合同、请款明细表、请款函等相关请款资料，经甲方审核无异议后进行支付给乙方，具体支付办法为：

经甲方审核完成后，7个工作日内向乙方支付工作经费的40%；待甲方开工建设达一月后，如无老百姓因征拆事宜进场阻工闹事，甲方向乙方支付工作经费的40%；剩余20%的工作经费在甲方完成工程建设后支付给乙方。

四、工作经费

1、甲方负责房屋征收资金按时足额拨付到位，并对资金使用情况进行坚督。乙方应保证相关资金按照有关规定依法依规使用。

2、乙方应该每天向乙方通报征收工作进展情况，并建立基础数据台账，做到清晰明了，以便后期审计、调查。在征收工作整体完成后，应向甲方作出祥细的书面报告（包括被征收房屋的相关数据、具体费用及支出情况等）。

3、征收工作过程中，甲方将不定期检查乙方征收流程和抽查已签订的房屋征收合同，乙方应予以配合。

4、乙方处理房屋征收过程中产生的信访维稳问题。

5、乙方应依照国家有关法律法规和协议约定实施征收，按时完成征收任务。

6、符合评估条件且被征收人提出评估申请的，由乙方按评估程序进行评估，并报请钟山区人民政府征收评估专家委员会审定。

7、乙方须在房屋征收工作完毕后将已征收房屋（房屋腾空并有交房手续）及时移交给项目业主完成房屋拆除工作。

8、乙方必须严格按照征收决定指定的房屋征收补偿方案及钟山区国有土地上被征收主体房屋室内外装修协商征收补偿工作办法（试行）开展房屋征收工作。

9、乙方必须按照房屋征收建档并移交甲方归档。

10、乙方必须向甲方提供该项的房屋标号图。

11、在实际征收过程中出现的其它双方业务，由甲乙双方共同协商认可后，履行需要职责。

12、乙方必须按照房屋征收相关规定及制度严格执行。

六、争议的解决

双方履行协议发生争议，可以协商解决或者向有管辖权的人民法院起诉。

七、其它规定

1、因相关工作新增的过渡费、提高的产权调换房成本等各种成本费用由钟山区人民政府明确的责任主体方承担。

2、对乙方超出项目范围的征收任务，经甲乙双方共同认可后纳入征范围。对甲方超出项目范围，新增的征收任务，经甲乙双方共同认可后纳入征收范围。

3、乙方必须在房屋征收的工作中严守党风廉政，严格落实一岗双责的责任制度。

4、乙方必须严格按照房屋征收管理相关制度开展工作。

5、本协议未尽事项，由甲乙双方根据国家法律、法规及有关规定协商另行订立补充协议，双方共同遵照执行。

6、本协议自双方签字盖章之日起生效。

7、本协议一式四份，甲、乙双方各执两份。

甲 方： 乙 方： 联 系 人： 联 系 人： 联系电话： 联系电话：

账户名称： 开 户 行： 账 号：

签订时间： 年 月 日

房屋征收委托协议 篇2

一、房屋征收搬迁类型与协议搬迁的定义

《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

土地的所有权与使用权分离，使用者只享有土地使用权，这是我国土地制度的基本特征。对于国有土地上的房屋征收，《征收条例》作了明确的规定，而集体土地上房屋搬迁目前没有专门的法律规定，只是土地管理方面的法律规定了属于集体土地征地过程中涉及房屋及地上附着物的补偿。

从实践来看，房屋征收搬迁主要有三种类型：一是政府依法组织实施国有土地上房屋征收。在《征收条例》出台前，适用《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》），在对房地产权利人进行补偿安置后实施房屋拆迁。2011年《征收条例》施行后，拆迁为征收所取代，对于因公共利益需要征收房屋的，由市县级人民政府作出征收决定实施征收，对房屋所有权人进行补偿和安置，土地使用权同时收回。二是集体土地征地过程中，按照法律规定对使用集体所有土地的集体经济组织成员和建设用地使用人的房地产实施评估补偿。三是国有土地上非征收项目和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物搬迁。本文所指主要是第三种情形。因此，协议搬迁方式可定义为：为了项目建设需要，对国有土地上的非征收项目的房屋和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物，根据民事自治的原则，通过协商签订补偿安置协议，给予房地产所有权人合理补偿和安置，实现房屋搬迁的方式。协议搬迁方式所涉及土地权属转移需依法办理相关手续。

二、当前房屋征收搬迁现状与原因分析

我国的房屋征收拆迁制度经历了政府拆迁-市场化拆迁-政府征收的转变过程。由于拆迁制度目的是为项目建设需要，与《宪法》和《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的精神相悖，所以出台了《征收条例》。《征收条例》已经施行4年多时间，对市县级人民政府组织实施的国有土地上房屋征收行政行为作了许多程序性规定，其实施要比拆迁规范严格得多。但由于《征收条例》限定征收的范围须是为了公共利益需要，比过去缩小很多，而城乡建设、经济社会发展（包括项目建设、城中村改造等）对土地的需求并没有减少，因而出现了以民事的方式解决困局而打“擦边球”的现象。

据笔者调查，《征收条例》实施后征收拆迁的主要特点呈现为：房屋征收项目少，一般城市由政府作出征收决定的项目只占三分之一左右，有些小城市和县城城区甚至没有征收项目。以盐城市区为例，今年以来实施征收项目（含上年结转）30个，占征收搬迁项目总数的26%。11个县（市、区）有7个没有新的征收项目。协商搬迁比例大，一般城市征地拆迁和协商搬迁占三分之二以上，甚至更多。盐城市区今年前三个季度实施114个征收搬迁项目，其中协商搬迁项目84个、占74%，完成面积占58.6%。搬迁项目矛盾多。《征收条例》实施后征地拆迁引发的信访矛盾总体呈现下降趋势，但是因过去拆迁遗留问题和协议搬迁纠纷引发的信访呈上升势头。有些已经拆迁5年、10年，甚至更长时间的遗留问题，仍在不断信访和诉讼之中。协议搬迁项目一般没有统一的政策标准和规范，信息公开不够，尺度把握上区域之间差异较大，导致被搬迁人诉讼和信访比较多。分析出现当前现状的原因主要有两个方面：

一是经济发展的需求与集约节约用地、建设用地规模从严控制的矛盾。城市要扩张、项目要实施，受制于老城区存量国有土地开发成本高，新征集体土地指标紧、难度大、周期长等，基础设施、项目建设、城中村改造等“边用边征”“先用后征”“先租后征”等现象比较普遍。由于土地性质所限无法实施房屋征收，征地手续难到位难以实施征地拆迁，只能采取协议搬迁的方法解决问题。

二是城市扩张的需求与法定征收程序要求严、法律规范不完善的矛盾。城市扩张和更新改造必然要实施旧城区和城中村改造，历史原因形成了国有土地和集体土地混杂交错的状况，按照房屋征收的程序难以进行，采用协议搬迁方法处理比较简单。城乡结合部、各类园区建设、城市新区建设土地性质一般仍为集体，国家层面的《集体土地上房屋征收与补偿条例》尚未出台，现行征地过程中对于农民宅基地上的房屋和集体建设用地上的房屋补偿没有顶层的法律规定，在征地过程中一般也不作处理，而是留给用地过程中参照征收处理。最高法2005年曾经有答复，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这也是造成协议搬迁比例大的原因。

三、协议搬迁房屋涉及的法律问题与思考

协议搬迁方式从法理上分析应当属于民事行为。根据民法意思自治的原则，签订协议只要体现当事人的真实意图在法律上就应当予以支持。协议搬迁房屋涉及以下几个法律问题需要研究。

一是政府和基层组织在协议搬迁过程中的角色问题。在实际操作中，协议搬迁方式离不开基层组织的推进，项目建设同样为政府行为，这就导致被搬迁人对将协议搬迁定义为民事行为的不认可。笔者认为，协议搬迁方案以村集体经济组织或其他经济组织为实施主体，更能体现民事的性质。政府或者基层组织可以作为组织者和推动者的角色，这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。

二是搬迁协议的属性定位和形式要求。利用民法的意思自治原则破解用地和项目建设难题应当把握好协议的过程和形式。协议搬迁方案应当广泛征求意见，协议的过程应当充分协商，不应违背当事人的意愿。《行政诉讼法》修订后，对于房屋征收补偿协议所涉及的诉讼是作为行政案件处理的，协议搬迁既然定位为民事行为，就应避免政府和基层组织的直接介入；搬迁协议的内容和格式也不宜采用征收协议格式，这样能够真正体现其民事性质。

三是被搬迁人的财产等权益保障问题。保障被搬迁对象的实体利益是协议搬迁的核心所在。对于国有土地上的非征收项目协议搬迁，补偿安置应当与当地的房屋征收政策和标准一致，既不能压低也不能抬高，压低了当事人利益受损，抬高了会影响其他征收项目的实施。对于办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物的协议搬迁，其补偿标准亦应参照国有土地上的征收标准。根据最高人民法院2011年8月7日发布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号）规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行补偿安置，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。办理征地手续的应当这样处理，在办理征地手续前的协议搬迁更应这样处理，以保证集体土地使用人利益不受损害。按照《物权法》第四十二条规定，协议搬迁过程中，要给予宅基地使用人合理的安置，确保其居住条件不降低；办理征地过程中，失地农民的其他利益也应当得到有效保障。

房屋征收补偿协议书 篇3

甲方：

乙方：

甲方根据苏州市政府苏府通〔20〕第号房屋征收决定，对乙

方所有的房屋具体实施征收工作，现经甲、乙双方经协商一致，就乙方腾房搬迁及补偿资金结算事项达成如下协议：

一、被征收房屋基本情况：

房屋所在地点：，所有权人：，所有权

证号：，房屋合法建筑面积：平方米，（其中

住宅房平方米，商业用房平方米，非商业用房平方米），另有违法建筑面积平方米。土地使用权人，土地使用证号：，土地使用权面积平方米。

二、甲方对乙方实行货币补偿，具体结算标准如下：

1、房屋评估价款

2、房屋装修及附属物评估款

3、违法建筑残值款

4、提前搬迁奖励费

5、临时安置补偿费

6、搬迁补偿费

7、停产停业补助费

8、其它：

上述金额合计元（大写），该款项在乙方将房屋腾空将交付甲方验收拆除后由甲方一次性予以支付。

三、乙方可购买定销商品房套，套型基准面积为平方

米，房源地点，其中平方米按元/平方米结算，平方米按元/平方米结算，平方米为配送面积（上述价格不包括层次差价）。具体购房手续及相关费用由乙方自行办理和承担。

四、乙方应在年月日前搬迁完毕，将被征收房屋

腾空交付甲方验收后拆除。

五、本协议仅作为乙方腾房搬迁及双方补偿资金结算的约定，乙方

应根据甲方通知凭本协议与房屋征收部门另行签订房屋征收补偿协议书。

六、本协议一式份，经甲方盖章、乙方签名后生效，甲方

执份，乙方执份。

甲方（盖章）：乙方（签名）：经办人（签名）：代理人：

联系电话：联系电话：

房屋征收委托协议 篇4

征收与补偿协议

征收人：潜山县国有土地上房屋征收与补偿办公室（以下简称甲方）

征收实施单位：潜山经济开发区管理委员会 被征收人（以下简称乙方）：

甲方因环城北路(皖国东路)工程建设需要，经县政府决定作出【2011】91号《关于环城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收的决定》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收与补偿方案》等相关规定，对乙方的房屋进行征收，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋征收安臵达成如下协议：

第一条 被征收房屋现状

(一)房屋所在位臵

，建筑面积

平方米(其中房产证证面积

平方米，房屋的产权性质)。房屋的结构，其中砖混面积平方米，砖木面积平方米，其他面积平方米。土地面积为平方米（其中发证面积平方米），建筑占地平方米，空隙地平方米。

(二)房屋内部设施及装潢情况：

(三)房屋的附属物及构筑物情况：

(四)其他情况：

第二条 乙方人口基本情况

乙方有正式户口 人(其中常住人口 人)，分别是： 户主姓名，年龄 岁，性别。其他成员：

姓名

，年龄，性别，与户主关系

。姓名

，年龄，性别，与户主关系

。姓名

，年龄，性别，与户主关系

。姓名

，年龄，性别，与户主关系

。姓名

，年龄，性别，与户主关系。

第三条 房屋征收补偿选择第 种方式：

1、货币补偿。

2、房屋产权调换。

第四条 被征收房屋的货币补偿方式

(一)货币补偿金额根据被征收人共同推荐的评估机构评估的市场价格确定。

(二)房屋装潢作价方式：由评估机构按市场化评估。

(三)被征收房屋补偿金额：

元。

1、房屋货币补偿金额。根据市场化评估结果，被征收房屋市场估价总值为：

元（含空隙地、装潢、附属物补偿）。

2、临时过渡补偿金额

元。

3、搬迁补偿金额 元。

4、停业停产损失补偿金额

元。

5、征收与补偿奖励补偿金额 元（在规定的征收补偿期限内达成补偿协议的，按每平方米100元予以补助）。

6、在征收与补偿规定的期限内，达成房屋拆迁协议并拆迁的，按被征收房屋市场估价的8﹪给予被征收人奖励，奖励补偿金额 为 元。

其中2、3、4、5、6五项补偿标准按《环城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收与补偿方案》规定执行。

(四)房屋货币补偿的币种为人民币，补偿金额由甲方于

年 月 日前支付给乙方，支付方式：房屋腾空交付甲方验收后一次性现金支付。

(五)实行货币补偿的，甲方对乙方不再承担安臵责任。

第五条 房屋产权调换补偿方式

(一)甲方提供位于

，结构

，用途

，建筑面积

平方米的期房予以安臵，房号为：

1、门面房房号，面积为。

2、住房房号，其中： AB户型（面积为户型（面积为

115.795.1

5㎡）套，房号㎡）套，房号为。为。

C户型（面积为111.8㎡）

套，房号为。

产权调换的安臵房应符合以下标准：

1、甲方提供给乙方的安臵房屋，应当是经依法组织竣工验收并合格的房屋。

2、甲方应将房屋所需的供水、供电、有线电视、电话安装进户，室内相关线路由乙方自行安装。

3、新建房屋竣工后质量应经县建设行政主管部门登记备案。

(二)被征收的房屋及产权调换的安臵房屋的价格均由被征 收人选定的评估机构按市场化评估予以确定。

(三)被征收房屋与产权调换的安臵房屋的差价结算。

1、被征收的房屋中应安臵房屋建筑面积为平方米，其中门面房面积平方米，市场估价 元，住房面积平方米，市场估计 元。

2、被征收人选择的安臵房屋建筑面积平方米，元，与应安臵门面等面积部分差价 元，超出应安臵门面部分面积差价 元；住房面积平方米，市场估价 元，与应安臵住房等面积部分差价 元，超出应安臵门面部分面积差价 元。

3、被征收房屋实际安臵房屋与应安臵房屋差价总值为

元。

(四)产权调换差价币种为人民币，差价由 方于

年 月 日前向 方支付，支付方式：。

第六条 房屋产权调换的过渡安臵

(一)乙方选择自行过渡。

(二)乙方过渡期限自 年 月 日至 年 月 日。

(三)乙方选择自行过渡安臵的，甲方应当按本协议第七条的约定向乙方支付临时安臵补助费。

第七条 房屋征收补助费

(一)甲方按《环城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收与补偿方案》规定标准，支付乙方搬迁补助费

元，临时安臵补助费

元，征收补助奖励

元，共计

元。

(二)征收非住宅房屋，造成停产、停业损失的，甲方按《环 其中门面房面积为

平方米，市场估价 城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收与补偿方案》规定标准，支付乙方停产、停业损失补偿费

元。

（三）空隙地、装潢、及不予安臵的简易附属用房等以评估报告确定的价值予以补偿，补偿金额为 元。

(四)以上补偿合计补偿金额为 元。甲方应于 年 月 日前支付给乙方，支付方式：双方结清差价后一次性付清。

第八条 乙方在****年**月**日前应将被征收房屋及附属房屋腾空，并交甲方拆除。

第九条 逾期安臵的违约责任

(一)甲方应在本协议第六条第(二)项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满 30 天前通知乙方，按下列约定处理；

1、甲方按本协议第七条约定的临时安臵补助费的2倍向乙方加付临时安臵补助费（按实际逾期日计算临时安臵补助费）。

2、逾期 6 个月内，甲方按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费50%向乙方加付停产损失补偿费；逾期超过6个月，甲方按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费的100%向乙方加付停产停业损失补偿费。

3、逾期12个月的，乙方有权要求重新选择货币补偿或另行选择安臵房。

4、。

5、。

(二)乙方在临时过渡期内，收到甲方书面安臵通知之日起4个月内，应到甲方办理安臵手续；甲方应从发出安臵通知后再支付乙方四个月临时安臵补助费；逾期不到甲方办理安臵手续的，不再享受各种补助费或补偿费。

第十条 甲方关于安臵房标准的违约责任

(一)甲方交付的安臵房标准应符合第五条第(一)项约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定标准进行整改。

(二)安臵房屋面积确认及面积差处臵方式：

本款规定以建筑面积(本款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处臵。

本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，应由原产权登记部门重新确认。

安臵房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，经甲、乙双方同意按以下原则进行处臵：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按第五条规定原则据实结算差价；

(2)面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积大于本协议约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款按第五条规定原则据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，不找差价。

(3)面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积小于本协议约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款按第五条规定原则据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，由甲方按超出3%部分的房屋价款的双倍返还乙方。

面积误差比＝(产权登记面积－协议约定面积)／协议约定面积×100%

第十一条 甲方逾期支付征收补偿资金(货币补偿、搬迁补助费、临时安臵补助费、停产停业补偿费、附属物补偿、空隙地补偿)的违约责任。

甲方如未按本协议规定的时间付款，按下列方式处理：

逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的万分之 三 日违约金，协议继续履行；

2、逾期超过 30日后，自本协议规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的万分之 五(该比率应不小于前款中的比率)的违约金，协议继续履行。

第十二条 其他违约责任

第十三条 本协议在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；协商或调解不成的，依法向人民法院提起诉讼。

第十四条 本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

第十五条 协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十六条 本协议自双方签字盖章之日起生效。

第十七条 本协议一式

份，甲、乙各持 份。

甲方(签章)：

乙方(签章)：

实施单位：

委托代理人：

****年**月**日

****年**月**日

附件一：安臵房屋平面图

房屋委托建设协议 篇5

甲方：

乙方：

乙方系*****项目建设拆迁户，其安置房建设因人手不足，委托甲方代建。经甲、乙双方协商同意，达成如下协议：

一、甲方负责在其拆迁安置区中建设好两空两层{建筑占地120平方,建筑面积240平方（不含小屋面面积）}的安置房给乙方。乙方将其在*****项目建设中所拆迁房屋各项补偿款均交付给甲方，作房屋建设工程款。

二、安置房的建设标准：

1、结构为砖混结构,各项材料均使用合格产品。

2、外墙建筑风格按**集镇安置区规划实施。

3、室内户型设计按美观适用的原则征得乙方同意确认后实施。

4、室内装修按安置区房屋普通标准落实；铝合金采用海大合格铝材，室内门采用普通包边门，内墙使用合格品牌墙漆（颜色由乙方确定），一层室内地面采用磨石地面，二层采用600x600的铀面瓷砖。厨房打好含液化气、煤灶、洗碗盆、案板等多功能一体灶。卫生间地面采用300x300的防滑砖，厨房、卫生间墙面贴满瓷砖、扣板吊顶。

5、室内管线均按适用原则进行预埋。

三、交房时间：甲方须于2012年12月31日前将房屋交给乙方使用，逾期未交房，由甲方按950元每月支付过渡费给乙方。

四、房屋建设，用地报批、水电开户均由甲方负责，并办理好集体土地使用权证给乙方。

乙方原红线用地起安置面积的42m2，由甲方按1430元/m2在进行用地安置时折现给乙方。

五、甲方另行补偿乙方过渡费、搬迁费、前后余坪、水塘、硬化征收款共计肆万陆仟元整给乙方。

六、此协议一式三份，双方签字生效。

甲方：乙方：

代表签章：

房屋征收中的司法问题探析 篇6

关键词： 房屋征收；司法强制搬迁；程序；公共利益；补偿

随着经济的快速发展及城市化进程的加快，全国各地陆续开展了大规模的房屋拆迁活动，拆迁不仅直接涉及公民的基本权益，而且地方政府、开发商、法院、建筑公司等也卷入其中，个人利益、公权力以及商业利益交织在一起，矛盾愈演愈烈，对社会的和谐与稳定也造成了很大的危害。在目前的房屋拆迁实践中，无视公民基本权利、滥用行政公权力、商业利益盗用公共利益，补偿不公平等现象大量存在，而被媒体不断曝光的“拒迁”、“恶性拆迁”事件更是将这一问题推向风口浪尖。在理论界和实践中，对《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）予以修改的呼声不断高涨，2010年1月28日，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，在经过公众广泛热议和讨论的基础上，新《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）于2011年1月21日颁布并实施。《征收与补偿条例》本着维护公共利益，保障被征收人合法权益的立法宗旨规范了拆迁活动，比原《拆迁条例》更加强化保护被征收人的合法权益，不仅在第14条规定了被征收人可以通过行政诉讼的方式将房屋征收决定的合法性问题交由司法机关审查，并且取消了行政强制拆迁，将强制搬迁的决定权交由司法机关，这必然有利于强制搬迁有序、公正地展开和进行。也会使利益双方的冲突得以平衡，有利于社会的稳定与和谐。但遗憾的是，无论是房屋征收决定合法性的审查，还是对于强制搬迁的司法审查，新《征收与补偿条例》尚缺乏细化性的规范，司法机关通过何种程序行使这些审查权，审查的重点内容是什么等问题语焉不详，可以说，无论是房屋征收的合法性诉讼，还是房屋强制搬迁的司法审查活动，都是对诸多冲突及利益进行平衡及解决的具体的实践活动，必须有可操作的、具体而细化的规范才能更有效地进行相关的司法活动，从而更好地实现公共利益及被征人合法权益的双赢。本文立足实践，结合司法权的特点及功能，对于司法机关在强制搬迁审查及房屋征收决定的行政诉讼中的审查重点、实践难点、具体的操作程序等问题进行初步探索，力图提出一些具有操作性的建议，以期对司法机关更好地完成这些审查活动有所裨益。从而合理解决房屋征收双方的权利与利益冲突，有利于社会的稳定与和谐。

一、简易程序是司法强制搬迁可适用的程序

依据新《征收与补偿条例》28条的规定，被征收人在法定期间内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可依法申请人民法院强制执行。那么，法院在决定是否强制搬迁执行时应当采取何种程序？一般来说，司法程序可以分为普通程序和简易程序两种。从理论上来说，当面临强制搬迁时，大多似乎是被征收人不积极主张法定的救济权利，又不进行搬迁所造成的，责任似乎在被征收方，那么法院似乎就可以简单进行形式化审查，即只要申请房屋强制搬迁的一方提交了相关的证据材料，法院就可直接准予强制搬迁。但笔者认为这并不可行，因为实践中行政复议和行政诉讼制度还存在一定的不足，且诉讼成本比较高，使一些被征收人不愿通过这些救济制度来维护自己的权益，他们有时宁可选择拒迁也不愿走繁琐复杂、耗力又耗金钱的行政复议或行政诉讼程序。因此，应结合我国司法实践的具体情况来探究这个问题，适用正规而又不繁琐的简易程序也许是比较适当的选择。原因如下：

1、法院作为强制执行申请的审查方，一个很大的优势在于其所具有的中立地位。而房屋征收中提交申请的当事人，或是征收方的上一级行政机关，或本身就是征收方。如果法院只凭征收方提交的相关材料进行审查，而不去听取被征收方的意见和理由，这本身就违背了司法的中立性，也失去了其公平公正的立场。况且，在房屋搬迁的实践中，行政机关为了地方利益或其他原因，违法征收、补偿不到位的现象比较突出。新《征收与补偿条例》虽然在补偿方面有了一些进步，但对补偿标准未予细化，补偿不到位的问题并未真正得以解决。在这种情况下，如果到了最终的强制搬迁程序，被征收人无法争取到对自己有利的意见陈述或主张的机会，这是不公平的，而且不能真正保护其合法权利，司法强制执行的立法初衷也会大打折扣。

2、简易程序可以给予双方当事人利益充分的程序保障。搬迁纠纷的根本原因在于搬迁过程中纠结了不同的利益，从而自然产生冲突。而到了征收方向法院申请强制搬迁时，冲突一般已经达到无法自己协调和解决的地步。那么法院的主要工作就是要理顺利益关系，解决权利冲突与利益矛盾。对是否应予以强制搬迁的问题，拆迁双方当事人持有不同的态度和理由，而法律并未针对某一具体事件设定清晰的答案，这时需要冲突的主体及司法者共同寻求一个解决问题的最佳方案，而这就需要公正的程序，这也是可以让当事人惟一达成共识的空间。通过公正的程序给予双方一个法定的交涉和互动的空间，参与这个程序的双方当事人在一定的逻辑和规则的基础上寻求解决利益冲突的方法。当然，这个使他们达成一致的程序本身必须具备公正性，这样他们才能接受所同意的程序带来的结果，因此也更易于化解矛盾，平衡冲突。当然要注意的是，简易程序必须有两个基本要求。第一，保障征收双方当事人平等的参与性。富勒曾精辟地指出，“使审判区别于其他秩序形成的原理的内在特征在于，承认审判所作决定将对峙产生直接影响的人，能够通过一种特殊形式参与审判，即承认他们为了得到对自己的有利的决定而提出证据，并进行理性的说服和辩论。” 在房屋强制拆迁案件中，必须重视征收双方当事人的主张和方案，创造根据论据资料自由对话的条件和氛围，使当事人有充分的机会表达自己的意见和利益诉求，这样才能有效地平衡房屋征收双方的利益冲突。同时，法官所作的决定必须建立在这些主张、证据、辩论所进行的思想推论基础上。第二，能够实现对法官自由裁量权的规制。在强制拆迁的决定过程中，法官具有一定的自由裁量权，而权力能否规范行使直接关系着被拆迁人的财产权、公共利益或社会利益能否得到保护。因此必须通过设置简易程序来约束和规范法官的自由裁量权。并且，作为一种司法程序，简易程序本身就要求法官在审判中做到中立、独立，充分保障双方当事人平等的参与性。

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综上，只有通过设置简易程序来解决强制拆迁问题，才能更容易平衡权利冲突，化解矛盾。

二、司法审查的两个重点问题

依新《征收与补偿条例》第14、28条的规定，对于征收决定不服，被征收人可以通过行政诉讼的方式要求法院进行审查，而对于是否强制搬迁，也只有法院有最权威的决定权，在房屋征收的问题上，法院较之以前有了更大的权力空间和主动性。法院要依据法律规定审查房屋征收是否真正符合公共利益，并给予被征收人合法的补偿，但在具体的个案审理过程中，法官面对的是复杂的实际情况和事实情节，而不单单是一堆文字堆砌的抽象的法律条文。法官要将规则和具体的事实情况结合进行分析，况且“公共利益”和“公正补偿”本身就存在不确定性和复杂性，有必要具体而实证性地讨论一下司法审查重点的问题。

（一）是否符合公共利益的判定基准

根据我国宪法的规定，只有为了公共利益，才能对公民的私有财产进行限制或剥夺。那么，在城市房屋拆迁活动中，明确清晰地界定公共利益的内涵和外延，才能真正防止公权力滥用，进而侵害公民的私有财产权。新《征收与补偿条例》也在这个方面体现了一定的进步性。在第8条明确规定符合公共利益是房屋征收的基本前提和唯一合法理由，并用列举式的规定界定了公共利益的几种情况。但这些进步不能掩盖一个现实问题，即公共利益作为一个抽象的法律概念，天生具有“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”，并且其内涵也会随时代的发展而不断变化，在立法上明确、全面地界定公共利益的内涵和外延是十分困难的。并且，“公共利益”的认定和判断具有一定的主观性，对同一征收行为是否符合“公共利益”的需要，不同阶层、不同角度的人可能做出不同的价值判断和选择。房屋征收活动中，在征收双方的利益冲突无法协调的情况下，司法诉求就是双方行使自我权益保护的最后途径，法院往往也被视为维护正义的最后一道防线。那么，无论在是否进行房屋征收的行政诉讼中，抑或在强制拆迁的审查过程中，法官仅依据新《征收与补偿条例》的几条规范并不能完全解决实践中的具体案件。因为现实中的房屋征收是具体而复杂的活动和行为，而抽象的法律规范并不能与之一一对号入座，在实践中的规则需要“适用”而不是“套用”，要由司法者具体地确定本案中征收方的主张是否符合“公共利益”，即以“公共利益”的法定主义为前提，在法律界定的基础上，结合本案的具体情况来决定。立法界定为“公共利益”的，司法机关可以结具体情况予以准许征收或强制搬迁，当然也可以排除（如借用“公共利益”之名而行“私人利益”之实），即使不属于立法界定的“公共利益”，也不可轻易排除其征收的合法性或房屋强制执行的申请。为了更好地实现公共利益与私人利益的协调，化解冲突，法官除了依据法律规则之外，在具体的司法活动中认定公共利益还应注意以下几个标准的适用。

1、判定公共利益应当遵循的实质标准是，是否真正符合公共所用或公众所需。新《条例》列举式地规定了几种公共利益常见情况，但由于公共利益内涵本身的复杂性和不确定性，单列的几条规定无法穷尽所有公共利益的情形，因而立法者不得不在第8条加了一个兜底性的规定，即法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。这一规定很可能造成行政权滥用或司法裁量权过大的问题，尤其在我国司法独立的状况不甚完善的今天，很多地方政府就是征收方或与征收方有着千丝万缕的利益关系。迫于地方政府的压力，司法机关如果用这个兜底性的条款来随意扩大公共利益的范围，很可能导致许多“伪公共利益”的行政征收或强制搬迁合法化。因此，无论在房屋征收的行政诉讼中，还是在强制搬迁的司法审查中，司法机关必须认真审查该房屋征收是否真正符合公共所用或公众所需。防止“公共利益”这一高度抽象、众说纷纭的概念在现实中被滥用。下面列举几种比较典型的情况。（1）假借城市广场、道路、绿地等公共基础设施建设之名而进行商业拆迁，打着“旧房”、“危房”改造的名义而实际进行商品房开发。（2）打着“公共利益”的旗号但实际结果却是某些个人受益，而公共利益却未得到体现，如政府为解决当地居民住房紧张问题而征收土地，建造经济适用房，这本属公益目的，但新建的住房却不是要卖给符合条件的居民，而是不符合条件的公务人员购买，这是有违公益的。（3）基于追求“政绩工程”、“面子工程”而进行的不切实际的房屋征收活动。近年来，有不少地方政府官员为了本地方或本人的政绩而大搞“面子工程”、“形象工程”，其中不乏脱离实际、主观蛮干、盲目开发建设的情况，而主要的目的在于攫取政绩、追逐自身利益。以“湖南嘉禾拆迁事件”为例，嘉禾县政府打出巨幅标语：“谁不顾嘉禾面子，谁就被摘帽子”；“谁工作通不开路子，谁就要换位子”；“谁影响嘉禾发展一阵子，我就影响他一辈子”。 这个案例反映了一个道理：政府决策者也是经纪人，他有升官发财、获奖加薪、赢取政绩、以权博利的动机，官员个人（或领导决策团体）的决策收益与被征收人、甚至是普通公务人员的权益未必一致，而他们的个体政绩收益并不是真正的公共利益，更不应以牺牲被征收人的合法权益为代价去实现。

2、判定公共利益应遵循“比例原则”。宪法所追求的公益目标应当是国家在实现公共利益最大化的同时还应对私人利益的侵害降至最低限度。因此，当国家为了公共利益需要征收个人的私有财产时，务必遵照比例原则——一则要求非在必要时不可侵犯基本权利；二则，必须在最小的限度范围内，或最轻范围内限制人民之权利——庶几，方可认定是合宪及符合公益的限制。故比例原则之贯彻，是公益理念所坚持。 将这一理念适用于房屋征收和强制拆迁的司法审查中，要求司法者不仅要审查是否真正基于公共利益的实现而对房屋予以征收和搬迁，同时，还要判断是否必须要拆除房屋才能达到实现该公共利益之目的，另外，还要考虑是否已经将房屋征收限制在可能造成的损害的最小范围内。若与上述判断标准相悖，这样的征收或强制拆迁是不合法的，应裁定驳回拆迁申请。

3、兼具公共利益与私人利益的房屋征收认定。新《征收与补偿条例》未明确列举的事项，如建设超市、商业区，在表面上似乎是满足私人利益的需要，但它同时也可以带来大量的就业机会，促进局部地方经济发展。对于这种追求私人利益也可同时服务于公共利益的情况，是否征收似乎是一个公共利益与私人利益选择的问题，但这样处理问题就显得过于僵化了。事实上，就公共利益和私人利益之间的关系而言，并不存在一个截然的分离。任何私人利益，都不应带因为因私人属性而从一开始就在考量公共利益之时置之度外，即使私人企业所服务的公共利益仅仅是其企业赢利行为的间接后果，比如提供就业机会或者改善地区经济结构，也并不因此就使得一项征收行为不被允许。相反更需考虑的是，允许征收的法律是否对于间接要实现的征收目的明确地作出了规定，以及对于确保实现所欲达到的目的是否采取了保证措施。 因此，对于没有列入新《征收与补偿条例》列举规定中的私人利益的征收，并不应“一刀切”式地予以否定，可根据具体情况作出一事一议的判断。我们可以借鉴美国的司法经验。在2006年的因城市改造而引发的“凯洛诉新伦敦市”一案的判决中，美国联邦最高法院就扩展了公共用途的范围，将“经济发展”纳入公共利益的范畴内。他们认为，宪法中的“公用”可以恰当地定位为比较宽泛的“公共目的”，“促进经济发展长期以来都被接受为政府的经济职能，很显然，没有任何理由可以把经济发展排斥在一向被宽泛理解的公共目的之外。”最终，史蒂文大法官认为新伦敦市这一改造目的“毫无疑问是服务于公共目的”，因为它旨在“增进就业，增加税收”，最终征收方胜诉。 在司法实践中，最高法院应尽快出台此类情况的司法解释或具体案件指导意见。对于这种既可服务于公共利益又实现私人利益的征收行为，只要能够服务的公共利益正当并清晰可见，并且对被征收方的保障和补偿充分合理的，应允许征收而不应一概否定。当然，这种判定必须辅以严格的程序保障，而不致变成“伪公共利益”的保护伞。

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4、司法审查是否符合公益目的的程序性标准在于征收程序（或强制拆迁申请程序）的公开、公正。某个建设项目是否真正基于公共利益的需要，这不应由政府或其他公权力部门进行单一化判断，需要有较为充分的公众参与讨论过程，形成公众认可的公共利益共识。因此，对房屋强拆申请进行司法审查时还要看政府是否在征收活动中是否认真听取各方意见，是否公开举行听证会，是否对项目决策做出充分合理的说明。另一方面，政府也应承担具体的说明义务，不能动辄以“有利于地方经济发展需要”为理由而笼统认定征收行为是基于公共利益的需要。

5、学习利用成本比较的方法来判定是否公共利益。房屋征用是否符合公用目的，要根据项目的利弊得失综合判断，即使其符合公益目的，也要考察工程项目的社会代价，在环境保护、生活质量日益受到重视的今天，尤其应当避免那些确实有用的项目加重环境污染、摧毁自然遗产和文化遗产。在判断征收是否符合公用目的时，法官应比较项目的优点与不足，综合考察项目的收入与回报，像经济学家那样进行成本效益比较的分析，如为修机场而牺牲郊区大片住户的生活安宁，为了修建高速公路而砍伐大片森林，为了修建商业中心而拆毁古老民宅或古文化遗产等情况就可能造成另一些公共损害，也许并不效益。因此，法官应将工程的有益因素和不利因素认真权衡，不要让部分公益性或公用目的遮盖住其可能存在的公共损害。

（二）是否予以公平补偿的判断标准

宪法将财产权作为一种基本权利予以肯定。房屋作为公民生活中最重要的财产，当国家基于公共利益的需要对其进行征收，这是对公民基本权利的限制，从法治的需求而言，当国家要求某一（或某一群体）公民出让自己的基本权利而使社会受益时，政府必须对其给予充分而公平的补偿。新《征收与补偿条例》颁布之前，房屋补偿机制存在诸多不完善之处，缺乏征收补偿标准是拆迁矛盾引发的根源。新《征收与补偿条例》对这一问题做了完善。首先在第2条明确了公平补偿的原则，并且进一步具体细化。这似乎可以实现对被征收人的公平补偿。但在司法审查中，法官切不可教条、僵化地对待补偿问题，更不能形式化地简单审阅征收方提交的相关材料。为了更充分地保障被征收人的合法权益，应对补偿程序和实体问题进行仔细的审查，征收方有义务提供完备的证据材料证明自己是否已履行自己应尽的法律义务，是否真正完成了法律所要求程序，法官应针对以下几个问题重点审查：

1、依新《征收与补偿条例》第29条之规定：“房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。”那么，司法机关应审查房屋征收部门的公布是否真正做到公开而不是走形式，是否可以使被征收人即时知晓，是否在被征收人能够了解的范围和场合公开。

2、除公平补偿外，政府对符合住房保障条件的被征收人优先给予住房保障，那么给予的保障住房应符合什么样的居住标准？虽然法律未进一步细化，但法官在司法审查中应秉持“保障被征收人原有生活水平”的标准，不宜增加被征收人的生存成本。被征收人本来处于弱势地位，居住权是他们的基本权利和生存基础。因此，在不妨害社会的利益的前提下，被征收人的利益应当在“不低于征收人前居住条件”的基准上实现，这虽然可能会导致公共利益的实现成本少许增加，但这至少不会使个人在社会中不能够过上一个合理限度的人类生活，这才符合正义。正如罗尔斯所言：“正义的一个原则是有利于社会之不利成员的最大利益，尽管这可能损害某些人在经济利益和财富分配方面的权利。” 若给予的保障性住房交通不便、居住条件明显降低，导致被征收方生存成本增加，则不能认定征收方已经合法地履行了自己的义务，法官可居中协调，要求征收方提供便利、合理的保障住房。若双方仍无法达成共识，可直接判定征收不合法或驳回强制拆迁申请。

3、依新《征收与补偿条例》28条之规定，法官在审查强制执行申请时应审查申请方是否附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料，并且要求申请方提供证据证明其补偿费用公平，并足额到位，专户专储，专款专用，避免征收方用一些隐性的方法和手段去侵犯被征收人的合法权益。

4、新《征收与补偿条例》赋予了被征收人选择房屋价格评估机构的权利。但现实中，许多评估机构独立性不足，在人、财、物方面难以摆脱地方政府的管制。因此在房屋征收决定行政诉讼中，法官在这个方面也应加以审查，在房屋买卖市场，房屋新旧程度和建筑结构的不同对房屋价格有着重大的影响，相同区位、用途和建筑面积的新开发楼盘与二手房的市场价格存在很大差异，评估机构应公正地视房屋新旧程度的不同区别对待，但如果评估机构不中立，也会受到征收方的权力干预，从而做出不公正的评估。因此，法官要对房屋评估报告进行这几个方面的审查：第一，估价人的资格及估价程序的合法性，估价机构是否详细说明估价的依据、程序、方法。参政选取和估价结果产生的过程。第二，对拆迁房屋面积和性质的认定是否正确。第三，是否以房屋所在地公开的市场价值为拆迁估价的价值标准。第四，估价报告、复核结果的程序合法性，如估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避，则违反了程序正义的要求，评估结果自然不应具有法律效力。

以上我们分析了房屋征收及强制搬迁的司法审查应注意的几个问题，但要说明的是，司法诉求往往被公民视为维护正义的最后一道防线和屏障。因此，在新《征收与补偿条例》中，司法机关被赋予了更多的权能，以期望其可以发挥保护被征收公民私人房屋财产、约束政府公权力的功效。也因此由原来的参与方变成了对房屋征收合法性及强制搬迁进行审查和决定的主体，但有一个不可忽略的现实问题极可能影响司法机关正当行使权力，那就是司法受制于地方政府的不独立地位，很可能导致看上去很美的法律规定无法得到有效执行。这是制度上的障碍与掣肘，仅仅在文字上形成一部更进步的、合宪的条例并不能真正解决实践中存在的问题，更需要其他配套制度的改革与协调，如深化司法改革、加强司法机关的独立性，使其能够不受外界、地方政府的干预和压力。如果司法不够独立，易受外界影响，特别是作为拥有公权力的征收方，可以随意干预司法机关，那么这样的制度构架内进行的任何司法活动都毫无公正可言。司法机关的功能和作用必然受到极大的限制，被征收方也犹如在玩一场永无胜诉可能的游戏。只有在真正建立起完善的立法，并为司法审查提供有力的制度支持和配套措施的情形下，被征收人的合法权益才能得到充分的保障，也才能真正实现新条例所倡导的“维护公共利益、保障被征收人合法权益”这一核心原则，实现公共利益与私人利益的双赢。从而合理解决搬迁双方的权利与利益冲突，有利于社会的稳定与和谐。