被征收房屋

被征收房屋（精选12篇）

被征收房屋 篇1

在当前的棚户区改造中,征收补偿、被征收房屋注销登记与土地出让存在着密切的关系。一般而言,被征收合法房屋未被拆除,不能办理被征收房屋和土地的注销登记。被征收房屋拆除后首先需要房产登记部门办理注销登记,在被征收房屋所有权和土地使用权注销登记后,国土资源部门方能办理土地出让手续。被征收房屋所有权和国有土地使用权系在先权利,在先权利依法消灭的途径包括:其一,自然灭失;其二,权利人放弃权利;其三,签订征收补偿安置协议;其四,依法作出征收补偿决定。征收拆迁系社会热点问题,同时,由于房产登记部门成为反渎职的重点领域和高发领域,有些房产登记部门在办理被征收房屋注销登记时,随意提高标准,使进展缓慢的棚户区改造工作雪上加霜;有的随意降低标准,对在先权利保护不利。如果不能正确办理注销登记,那么对加快棚户区改造极为不利、对物权保护不利。本文归纳总结协议拆迁及强制征收两种不同情况下,办理注销登记的条件,为登记部门既提高效率又规避法律风险提供参考。

一、签订补偿安置协议后的注销登记

协议拆迁是政府追求的和谐拆迁模式,通过签订协议解决征收补偿安置是常态化的方式。一般而言,签订补偿安置协议后,被征收人就要将房屋所有权证、土地使用权证等证件交给征收补偿部门,用于向房产登记部门办理注销登记。一般而言,注销登记为单方申请。对于征收拆迁,如果要求双方申请才能办理注销登记脱离现实,许多被征收人签订协议领取补偿金后就杳无踪影,在以后的被征收房屋注销登记中再要求被征收人提交申请脱离现实,如果补偿安置协议强制公证无疑增加征收拆迁成本。《不动产登记暂行条例》第十四条第二款(三)项规定,人民政府生效的决定消灭不动产权利的,可以由当事人单方申请。申请人包括权利人和利害关系人。权利人申请注销登记是根据《房屋登记办法》第三十八条规定:“经依法登记的房屋发生下列情形之一的,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记:(一)房屋灭失的;(二)放弃所有权的;(三)法律、法规规定的其他情形。”《房屋登记办法》第三十九条规定:“申请房屋所有权注销登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权消灭的材料;(五)其他必要材料。”征收决定一经作出即具有法律效力,市县级人民政府作为征收主体,向房产登记部门发函移送办理注销登记,或者征收补偿部门申请办理注销登记,同时提交人民政府作出的征收决定以及签订的补偿协议并已经拆除的证明材料。房产登记机构审查核实真实性并现场勘查拍照后办理被征收房屋注销登记,同理,国土资源部门据此为被征收土地使用权办理注销登记。

二、未签订补偿安置协议的注销登记

签订补偿安置协议系私法解决补偿安置,作出补偿决定系公法解决补偿安置。协议拆迁不是万能的,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定,不签订补偿协议的,人民政府依法作出补偿决定。通过补偿决定强制解决补偿争议是被征收物权灭失的途径之一。未签订补偿协议而灭失包括自然灭失、被征收人自行拆除灭失、他人拆除灭失、违法拆除灭失,都可以通过人民政府作出补偿决定解决补偿安置问题。《物权法》第二十八条规定:因人民政府的征收决定,导致物权消灭的,自人民政府的征收决定等生效时发生效力。《房屋登记办法》第四十一条规定:经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民政府的生效征收决定办理注销登记,将注销事项记载于房屋登记簿,原房屋所有权证收回或者公告作废。《房屋登记办法》第十九条第(三) 项规定:因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记,房产登记机构应当实地查看。市县级人民政府向房产登记机构发函移送办理被征收房屋的注销登记,或者征收补偿部门申请注销登记,应当提供征收决定和补偿决定。行政行为一经作出,未经依法撤销之前,具有公信力、确定力、拘束力和执行力。房产登记机构无权也无须审查人民政府的具体行政行为,房产登记机构核实真实性并现场勘查拍照后,应当及时办理被征收房屋的注销登记。《不动产登记暂行条例》第十六条规定,申请人应当对不动产注销登记原因证明文件的真实性负责。该条例第十九条规定,因不动产灭失导致的注销登记的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。同理,国土资源部门据此为被征收土地使用权办理注销登记。

三、房屋被注销,土地使用权应一并注销

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定,房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。房地合一即房地产权不可分割,被征收房屋所有权灭失同时其相应的建设用地使用权也一并丧失,被征收房屋使用权办理注销登记后,其相应的建设用地使用权也应当一并办理注销登记,但是,在《不动产登记暂行条例》实施之前,一些地方把房产和土地分别登记,这样,就需要像被征收房屋所有权注销登记一样,办理被征收建设用地使用权的注销登记。

总之,在先权利未被依法注销,不得办理土地出让手续,否则损害了在先权利人即被征收房屋所有权人的利益,被征收人可以依法向人民法院提起行政诉讼,造成其财产损失的,依法承担行政赔偿责任。同样道理,在先权利消灭并具备办理注销登记条件,登记机构不及时办理注销登记,产生土地出让法律壁垒,导致安置房无法及时开工建设,既增加过渡费损失,又极易引发社会矛盾,申请人或者其他利害关系人也可以依法向人民法院提起行政诉讼,造成损失的承担行政赔偿责任,直接损失超过三十万元以上的,根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理渎职刑事案件适用法律若干问题的解释(一)》第一条规定,构成《刑法》第三百九十七条规定渎职罪。将征收补偿、注销登记、土地出让协调办理,既提高行政效率,又保护物权,为加快棚户区改造步伐给力!

被征收房屋 篇2

一、征收项目

阳原县2016年棚户区改造项目

二、2016年征收范围及任务

第一区域：xx二期棚户区改造片区(东至xx西至南巷、南至闫店坊巷，北至昌盛东街);

第二区域：xx沟棚户区改造片区(东至西沙河、西至龙泉路、南至规划路，北至槽子沟);

第三区域：城内村、南关村棚户区改造(东至西苑路、西至规划路、南至规划路，北至平安街);

第四区域：xx园棚户区改造(东至西宁路、西至西关村耕地、南至旧丽景小区北，北至铁路桥);

第五区域：xx路东侧(原大修厂院)棚户区改造(东至大修厂东侧、西至中苑路、南至人行家属楼北墙，北至站前街);

第六区域：xx巷棚户区改造(东至东苑路 、西至中苑路 、南至北城墙底，北至东大巷);

第七区域：xx街棚户区改造(东至工业街、西至沙河边、南至平安东街，北至昌盛西街)

本次征收任务约为1790户。

三、征收时间

2016年5月5日至2016年8月30日。

四、征收主体

阳原县人民政府。

五、征收部门

县住房和城乡规划建设局。

六、征收实施单位

阳原县房屋征收中心组织实施房屋征收并具体承担房屋征收与补偿工作。

七、征收原则

政策公开，标准统一;程序规范，公平公正;公示结果，接受监督。严禁任何单位和个人私贴乱补、优亲厚友、弄虚作假、徇私舞弊。

八、征收补偿

按该项目房屋征收补偿方案对被征收人进行货币补偿。

本公告发布后，在确定的房屋征收范围内，不准任何个人或开发企业进行自行拆迁。各住户不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，停止改变房屋和土地用途、变更房屋权属登记和租赁、抵押、典当房屋等增加补偿费用的行为，相关部门停止办理营业执照、水、电、气、网络、户口分户和迁移等手续，违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收工作的创新思路 篇3

称《征收条例》）施行后，徐州市在突破传统的拆迁模式、改变传统的拆迁理念方面进行了积极创新。

一、梳理主体职能，健全机构设置

为更好地贯彻落实《征收条例》，市政府及时设立了市、县（区）两级征收部门，确立了指导方针，明确了工作目标，理清了操作程序，健全了征收制度，完善了工作流程。与此同时，市、县（区）征收部门联动深入开展征收前的各项调研活动，通过广泛深入基层调查研究和统计分析，结合本市房屋征收工作的具体实际情况，及时做好老《拆迁条例》与新《征收条例》的衔接工作，确保原拆迁工作和现征收工作不脱节，确保拆迁工作和征收工作有一个平稳的过渡和对接。由于深入调研，创新实践，科学制定征收与补偿方案，徐州市鼓楼区西阁里棚户区改造工程项目，征收763户房屋，建筑面积54267.3平方米，房屋征收工作开展3个月签订征收补偿协议600余户，完成房屋征收工作90%以上，这是在过去拆迁工作中从未有过的工作进度。

二、调整工作思路，创新工作方法

徐州市房屋征收办公室在调整机构设置的基础上，拟定了“三个提前”、“两个下移”、“一个快捷”的工作新理念。“三个提前”是指：在房屋征收工作开展前，积极做好房屋调查准备，制定各项措施要提前，群众利益通盘考虑要提前，解决问题措施方案要提前。“两个下移”是指：在房屋征收工作开展后，全办工作人员要坚持工作重心下移，及时深入房屋征收现场，充分掌握第一手资料；群众情感下移，及时掌握群众的思想动向和呼声，及时帮助群众处理困难问题。“一个快捷”是指：工作速度要快捷，办理手续不得超过5个工作日。为进一步改进机关作风，提高工作效率，优化服务质量，方便群众办事，积极打造百姓办事“零障碍”环境，全面推行“零障碍”服务全程协办制度，通过靠前服务、主动服务、导引服务、全程协办、办结回复等“一条龙”服务措施，大大提高了办事效率。

征收部门广泛听取各方意见和建议，及时制定了本市房屋征收工作承办流程制度，要求以最短的时间完成每个审核环节，使房屋征收工作真正做到“四个一”，即做到一次性签订征收补偿协议、一次性领到征收补偿款、群众一次性搬迁完毕、房屋一次性拆除完毕。

三、加强群众工作，破解工作难题

根据《征收条例》的要求，徐州市房屋征收部门要求各县、区房屋征收部门及征收实施单位要能够“沉得下去”和“浮得上来”。 “沉得下去”即要求每位工作人员在工作中必须做到“四到位”：一是要调查摸底到位。市征收部门为基层征收部门设定了各项调查摸底登记表，要求每个征收项目在启动程序前要对征收范围的人口、土地、建筑物及群众生活情况进行全面详实了解；对房屋的权属、区位、面积、用途、结构、户数等事项开展深入的调查并登记造册，建立台账，确保“入户率、见面率、沟通率”3个100%，确保不漏量、不重量。二是要求征收补偿政策宣传到位。要求各县、区征收部门在征收范围内要设立征收政策宣传栏、补偿方案公示栏、办理手续告知栏等宣传措施要到位，要让每一位被征收人全面了解有关征收补偿的政策法规、目的意义，积极营造房屋征收的良好社会氛围。三是要征求意见要到位。要广泛征求群众意见，对征收方案、补偿标准等敏感性问题要反复征求群众意见，科学制定补偿方案，确保征收方案的可行性和可操作性，让群众满意。四是要社会稳定风险评估到位。通过走访摸底，入户调查，对征收工作开始后可能出现的重点户、难点户要进行认真排查和分析，充分掌握矛盾隐患的苗头，制定科学的解决方案，争取把矛盾解决在基层，化解在萌芽状态。风险评估要结合本市实际，制定相应的群体性、突发性事件应急预案，确保房屋征收工作始终处在和谐推进的可控范围之内。“浮得上来”即要求房屋征收工作人员要能够充分了解群众的呼声和要求，实施换位思考的工作方式，把群众的呼声和要求写到房屋征收安置方案中，把房屋征收工作做成由过去的“要群众搬家”，变成现在的“群众要搬家”，把房屋征收补偿安置方案变为群众的呼声和心声。

被征收房屋 篇4

2014年11月1日,十二届全国人大第十一次会议表决通过了关于修改《行政诉讼法》的决定,2015年5月1日执行。新的《行政诉讼法》对国有土地房屋征收法律关系作出了进一步调整,其第十二条第十一款将房屋征收补偿协议争议纳入行政诉讼受案范围,不再作为民事案件受理,从根本上理顺了房屋征收关系,纠正了以往政府及职能部门的定位偏差,既向上对应《宪法》、《物权法》对房屋征收行为的定性,又向下与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接,至此,国有土地上房屋征收涉及的所有环节均已纳入行政职能和行政诉讼范畴。

自从2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)出台后,为了贯彻落实《条例》,全国各地陆续出台相关政策,成立房屋征收工作机构,其中30%房屋征收工作机构为公务员及参公单位,其他地方为公益类事业单位。就宁波市来讲,2011底相继出台《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》(试行)和《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》等文件,14个县(市)、区(管委会)人民政府确定房屋征收办公室作为房屋征收部门,是直属于当地政府的一个部门,代表县(市)区人民政府履行房屋征收职能,其单位性质仍为公益类事业单位。宁波市在实施135个房屋征收决定项目时,都是当地房屋征收办公室与被征收人签订房屋征收补偿协议。若2015年5月1日后,其单位性质不改变,再签订房屋征收补偿协议就是违法,必将对房屋征收争议涉及的行政复议诉讼造成不利影响。公益类事业单位主要承担义务教育、基础性科研、公共文化、公共卫生及基层的基本医疗服务等基本公益服务,不能或不宜由市场配置资源,不能承担政府监管、社会管理和公共服务等任务。

在实际工作中,各地房屋征收办公室从事行政管理工作,代表属地人民政府行使国有土地上房屋征收与补偿工作,具体职能是:负责本行政区域内房屋征收政策制定执行,征收计划、安置房计划、征收程序、征收评估、征收补偿信息公开、征收补偿资金使用、实施单位等房屋征收与补偿工作的监督管理。因此,鉴于新的《行政诉讼法》将于2015年5月1日起执行,笔者建议:各地房屋征收办公室尽快向上级机关,如市住建局或省住建厅行政主管部门汇报,希望其与市或省编办、公务员局、法制办等单位沟通,改变各地房屋征收办公室单位性质,将公益类事业单位转为行政管理类事业单位,解决房屋征收补偿协议签订合同的合法性问题。

房屋征收决定 篇5

一、征收项目名称 ：南山区人民医院改扩建工程项目。

二、征收范围：桃园路以南、南山大道以西、学府路(桃苑公寓)以北、常兴路以东，涉及荔香中学教师住宅楼1栋共24套房屋及南山医院职工宿舍1-3栋共三栋96套房屋，详见《南山区人民医院改扩建工程项目房屋征收范围图》。

三、房屋征收部门及征收实施单位：南山区土地整备局。

四、征收补偿协议签约期限：11月8日至2月7日。

五、征收补偿方案：详见《南山区人民医院改扩建工程项目房屋征收补偿方案》。征收补偿方案在征收范围及南山政府在线(www.szns.gov.cn)网站上公布。

六、征收行为限制：征收实施期限内，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施房屋转让和《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》第十一条第一款所列行为。

七、被征收人行政复议、行政诉讼权利：被征收人对本征收决定不服的，在本《房屋征收决定书》公布之日起60日内可向深圳市人民政府申请行政复议，或于6个月内向人民法院提起行政诉讼。

八、监督举报方式

监督部门:南山区监察局

办公电话：0755-26662751

九、现场接待地点和联系方式

联系人：覃艳

联系电话：0755-86063320

办公地址：南山区人民医院北门东侧板房(南山区人民医院改扩建工程项目房屋征收工作领导小组办公室)

邮箱：cgbgck@szns.gov.cn

附件：

1、深圳市南山区人民政府房屋征收决定书(扫描件).pdf

2、征收范围.jpg

3、南山区人民医院改扩建工程项目房屋征收补偿方案.docx

深圳市南山区人民政府

被征收房屋 篇6

关键词：国有土地，房屋征收，典型房屋，市场价格修正法

中图分类号：F293.3文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）01-0070-73收稿日期：2014-12-28

近年来，由房屋征收引发的强拆、上访等事件屡屡发生。矛盾双方争执的核心主要是房屋价格的补偿问题，补偿价格是否公平、合理、科学，对社会和谐稳定和城市建设效率将产生重要的影响。

与一般的房地产价格评估不同，国有土地上房屋征收具有其特殊性。一是估价对象特殊，多为城市旧城区，结构复杂，类型多且数量大；二是估价原则特殊，理论上来讲可以采用最高最佳使用原则，但特殊的征收环境和政策规定要求必须按照合法的原则，根据被征收房屋合法产权的证载用途来评估市场价格。但是部分房屋产权未登记，建设审批资料不齐，因此，国有土地上房屋征收价格评估工作涉及的问题复杂，值得深入探讨和研究。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋价值不得低于类似房地产的市场价格，一般可采用典型房屋市场价格修正而来。这就需要一套合理、有效的评估方法，既可以保障被征收人的合法利益，也可以减少或避免“钉子户”漫天要价的情形出现。

1 典型房屋市场价格修正法的应用技术路线

1.1 典型房屋市场价格修正法的定义

“典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内每一个房屋的类似房地产的评估价格。

1.2 典型房屋的选取方法

典型房屋是指在特定征收区域中，在划分典型房屋控制区域的基础上，挑选出的具有代表意义的房屋。

控制区域划分的原则：初步假设每个典型房屋代表一个控制区域（用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等方面近似或一致的区域范围）。根据房地产市场的实际情况，控制区域可能是一个小区，也可能是小区的一部分，或者是相连的条件近似的区域。

选取典型房屋时，根据控制区域内房屋的建造时间，选取楼层、朝向等有代表性的一幢房屋为该房屋类别的典型房屋。一个征收片区可划分为若干小片区，有若干个典型房屋。

1.3 典型房屋市场价格修正法的操作程序

通过设立典型房屋、典型房屋市场价及修正体系，实现对征收房屋的快速评估。主要包括如下工作内容。

（1）划分典型房屋控制区域：按照房屋的用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等进行房屋分类划定控制区域，从理论上讲，可以用模糊聚类方法确定。

（2）在同一类别房屋内确定典型房屋。

（3）求取典型房屋的市场价格：宜采用市场比较法评估确定，对不适宜采用市场比较法的，可采用其他评估方法确定。

（4）建立评估模型，求取被征收房屋的市场价格：科学选择影响房屋价格的因素，并计算各影响因素的修正系数，通过将拟要征收的房屋与典型房屋进行比较，评估该房屋的价格。

2 典型房屋市场价格修正法在应用中应注意的问题

2.1 典型房屋市场价格修正法的适用范围

这个方法适用于成片住宅类房屋的征收，但是不适宜用于特殊结构房屋、商品房等的征收评估，由于特殊结构的房屋、商品房等的特殊性和单一性，对此类房屋可以按照传统的可比实例市场比较法直接评估。

2.2 征收中涉及的各方主体对典型房屋选取的标准认识不同

一般来说，被征收房屋的小区环境、基础配套设施和结构都较差，土地使用权剩余年限也较短，房地产评估机构按照规范选取典型房屋，这类房屋的市场交易价和市场评估价都会相对较低。而大多数被征收人心里的典型房屋，通常是拿同一地段新建高档商品房来做比较，两者之间的价格落差很大，从而增加了征收工作的难度。

2.3 被征收房屋市场价格的最终确定

首先，典型房屋市场价格的准确性是评估其他征收房屋价格的基础，而可比实例的选取又是市场比较法的关键，因此采用市场比较法评估典型房屋市场价格时，所选可比实例的数量要符合要求，所选房屋状况与典型房屋要一致。

其次，对典型房屋市场价格的二次修正是关键。由于在评估典型房屋价格时已对交易情况、市场状况、区域因素进行了修正，而对各待征收房屋评估时也认定为正常市场交易状态下，交易日期也为征收公告发布之日。各征收房屋与典型房屋都位于同一区域，因此，依据典型房屋评估其它被征收房屋的市场价格时，不再对交易情况、市场状况和区域因素进行修正，只对是否成套、结构、成新、朝向、层次等个别因素进行修正。

3 典型房屋市场价格修正法应用优势分析

3.1 大大提高了征收评估的效率

房屋征收量大面广，典型房屋市场价格修正法的应用，提高了征收房屋价格评估的效率，实现了对同一类型、成片房屋的批量评估。

3.2 评估的结果具有可视性，更易于被认同

征收补偿中矛盾产生的重要原因是被征收人对自己房屋所应获得的补偿没有一个标准和参考。典型房屋市场价格修正法的应用，可以使被征收人根据自己所在征收区域内公布的典型房屋和典型房屋价格，与自己的房屋进行比较，避免了位于同一控制区域的不同被征收人因相互评估价格差异过大而产生的不利影响。

3.3 响应了国家政策的相关规定

住房和城乡建设部2011年颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，城市房屋价格由市场价格决定，并作为补偿价格的合法重要依据，而典型房屋市场价格修正法正符合这一规定。

4 典型房屋市场价格修正法在应用中的相关建议

4.1 建立房屋征收价格评估审查机制

建立对征收评估结果进行审查的组织和流程，在评估结果公布之前发现可能存在的问题，化解可能产生的纠纷，从而保护征收过程中涉及到的各方利益，保证征收的顺利进行。在公示期间，评估机构安排资深的注册房地产评估师对初步评估结果进行现场解释说明，以减少被征收人的疑问，同时，掌握被征收人对结果的争议所在，以对症下药。

4.2 加强现场查勘

准确、细致的现场查勘是保证评估工作独立、客观、公正的基础和前提，但是在目前的征收估价活动中均存在不同程度忽视现场勘查的现象。因此，估价人员要到征收现场感受征收对象的周边环境、位置等状况，如果在评估报告期间所关联的外部环境发生较大的变化，要及时作出调整。

4.3 成立国有土地上房屋征收评估专家委员会

对典型房屋的选取，不再仅仅是依靠估价人员的经验直接确定典型房屋，而且要有评估专家通过理论知识的论证，做到有理有据。同时，由评估专家对典型房屋的市场评估价格进行科学的论证和审查。

4.4 统一修正标准，落到实处

典型房屋的选取是基础，二次修正是关键。由于被征收房屋的最终价格是在典型房屋市场价格的基础上修正得到的，因此，即使典型房屋的市场价格是客观合理的，修正系数的不合理也会对征收房屋的价格有直接的影响。所以，要针对每个征收项目的具体情况，制定统一的、客观合理的修正系数，同时也可以减少各被征收人之间对价格的盲目攀比。

5 结语

国有土地上房屋征收问题是我国在城市建设及法制化过程中一个不可避免的难题，这个难题的解决具有长期性和复杂性。如何运用合理的评估方法高效率地进行国有土地上房屋征收与补偿工作，是国内征收工作者一直在探索的课题。

虽然关于市场比较法的精度和征收估价规范的学术成果很多，但是针对房屋征收目的的成果还相对缺乏，因此，需要建立完善的国有土地上房屋征收补偿体系及征收评估方法的有效模型，使房屋征收工作有据可循。

参考文献：

1.戴西草.国有土地上住宅征收评估市场比较法改进研究.南昌大学.2012

2.常青 张红梅 刘昌平.市场比较法在房屋拆迁估价中运用与体会.建筑管理现代化.2007.5

3.叶光前.试论房屋拆迁补偿估价的特殊性.中国房地产.2002.2

4.李华.赣州市中心城区棚户区居住房屋征收补偿评估研究.江西理工大学.2013

作者简介：

李娜，西安建筑科技大学硕士研究生，研究方向为住宅发展与房地产市场分析。

房屋拆迁冲突呼唤房屋征收立法 篇7

一、拆迁冲突的实质:私权利与公权力的冲突

拆迁冲突从表面上看是“赤手空拳”与“政府铲车”的冲突, 而冲突闹剧之如此惨烈, 显示了其背后激烈的利益冲突。被拆迁方声称住宅权神圣不可侵犯, 未经我的同意, 任何人不能拆除我的房子;拆迁方声称, 没有强制拆迁, 就没有城市发展, 甚至就没有“新中国”[3]。双方的说法似是而非, 然而也各有其理。

在人权发展史上, 有“消极权利”和“积极权利”之分。启蒙运动所提出的以个人自由和财产权为核心的自然权利, 即“第一代人权”概念, 属于消极权利。消极权利是指个人反对国家政府权力的权利, 奉行不干涉原则, 政府被认为只承担“守夜人”的角色, 不可恣意妄为, 干涉个人自由。

近代欧美资产阶级革命的一个成果就是对消极权利的确认, 如美国的《独立宣言》和法国的《人权宣言》。1776年美国的《独立宣言》首先将“天赋人权”写进资产阶级革命的政治纲领, 成为人类历史上第一个人权宣言。它宣称:“人人生而平等, 他们都从‘造物主’那里被赋予了某些不可转让的权利, 其中包括生命、自由和追求幸福的权利”。“为了保障这些权利, 所以才在人们中间建立政府”[4]。如果政府阻碍这些目的实现, 人们有权利推翻它, 以建立新的政府。1789年法国的《人权和公民权宣言》宣布:“在权利方面, 人们生来是而且始终是自由平等的”;而“任何政治结合的目的都在于保护人的天赋的和不可侵犯的权利;这些权利是:自由、财产、安全以及反抗压迫。”[5]紧接着, 私权神圣原则被载入各国宪法与民法典中, 如《法国民法典》, 彰显了私权利对抗公权力的绝对优位。

虽然第一代人权概念对推翻封建专制功不可没, 然而, 19世纪末20世纪初, 社会日益分化为两大对立的阶级, 使人们看到资产阶级所谓“自由、平等”的理想人权在现实中变成了贪婪的资产阶级特权。近代宪法确认的基本权利体系并没有从根本上解决人权问题, 普通公民缺乏享有基本权利的物质基础和社会保障;个人自由和财产权利并未能使人的尊严受到普遍的尊重;为保障人权而建构的政府体制并没有满足全体人民的权利诉求。社会两极分化, 无产阶级日益贫困, 社会矛盾尖锐。有识之士开始重新思考人权的深刻含义, 反思不干涉主义, 宪法不仅仅应当防止国家“积极作为”带来的侵害, 还要避免国家“消极不作为”而造成的社会问题。从德国的《魏玛宪法》开始, 西方国家的私权绝对优位有所松动, 开始强调私有财产权受公共利益限制。《德国民法典》对私权的限制大大超过了早期的《法国民法典》。

我国2004年宪法修正案规定“国家国家尊重和保障人权”以及“保护公民合法的私有财产”, 但同时也规定, 为了公共利益的需要, 可以“依法征收”公民的私有财产;2008年《物权法》也作了类似规定。这说明, 我国一方面承认私有财产权对抗公权力的优先地位, 但同时也认为私有财产权是有限的, 即受公共利益限制。因此房屋拆迁冲突的实质是公权力作为公共利益的代表在房屋拆迁中与私权利产生冲突。

二、拆迁冲突的法律原因:法规冲突 (法律与条例的冲突)

在我们把眼光投向拆迁冲突的画面时, 我们常常看到:私权利 (被拆迁方) 在屋顶上插上红旗, 手里拿着《宪法》和《物权法》要求保护私有财产;公权力 (拆迁方) 则拿着政府的强制拆迁令和《房屋拆迁条例》准备强制拆迁。为什么一方声称“依法拆迁”, 另一方表示“依法维权”还产生剧烈的冲突呢?原来他们不是依据同一部法, 而是依据不同的“法”而已。依据不同的法为什么产生冲突呢?除了人们对两部法的理解有偏差以外, 主要还是两部法的规定之间存在立法冲突, 也就是说法规在打架。事实正是如此, 《物权法》与《房屋拆迁条例》存在着强烈的冲突。

在唐福珍自焚事件发生以后, 正是基于学者的社会良知, 北大五教授上书全国人大常委会, 提出《房屋拆迁条例》涉嫌违宪, 要求对其进行审查。2009年12月7日, 北大法学院5位教授——宪法和行政法学者沈岿、王锡锌、陈端洪、姜明安;民商法学者钱明星以公民名义致信全国人大常委会, 建议废止或修改《城市房屋拆迁管理条例》相关条款。“《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触, 这导致了城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。”[6]5位教授一致认为:《拆迁条例》自2001年颁布施行起, 历经8年, 其原有框架已不再适应宪法、法律以及经济、社会的巨大发展。立法机关应以法制协调统一原则为基础, 对《拆迁条例》进行审查, 以建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。

依据《宪法》、《物权法》规定, 要通过征收获得公民房屋的所有权, 必须具备3个法定条件:“为了公共利益”、“依据法律规定的条件和程序”、“给予补偿”。而《房屋拆迁条例》与《宪法》、《物权法》至少存在三个方面的冲突:[7] (1) 征收主体方面:依据宪法和法律, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。 (2) 补偿方面:依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。 (3) 征收程序方面:依据宪法和法律, 对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。

造成法规冲突的根本原因在于, 《宪法》、《物权法》以私权利为优位, 而《房屋拆迁条例》以公权力为优位, 因而存在严重冲突。虽然《房屋拆迁条例》在特殊历史时代对我国的城市化进程做出了很大历史功绩, 然而愈演愈烈的拆迁冲突说明城市化进程不能以掠夺个人财产的方式来推进, 以社会矛盾的激化为代价。因此, 《房屋拆迁条例》亟待废止或修改。

三、拆迁冲突的解决途径:通过房屋征收立法界定公共利益与征收程序

在北大五教授上书后, 国务院启动了《房屋拆迁条例》的修改程序。然而, 仅修改《拆迁条例》难以根本改变目前拆迁法规冲突的状况。为了从源头上减少和缓和拆迁冲突, 必须首先健全法制, 人大作为立法机关不应怠于行使自己的职责, 而应该积极行动起来, 尽快启动房屋征收立法程序。权衡个人利益与公共利益, 规定征收程序, 制定一个公平合理的《房屋征收法》取代《房屋拆迁条例》;按照《宪法》、《物权法》规定, 修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》, 彻底消除地方政府通过房屋拆迁卖地牟利的渠道;将强制拆迁限制在公益征收范围内, 并且在立法中提高可操作性, 重点规范征收和拆迁程序, 遏制暴力违法拆迁, 使拆迁工作真正“有法可依”, 脱离“人治”的局面。

首先, 房屋征收立法必须坚持私权利对公权力的优位原则。近年来随着经济社会的发展和法律的进步, 人权意识得到加强, 宪法作了重要修改, 规定“国家尊重和保障人权”。私有财产权是人权的一项重要内容, 故国家“保护公民的私有财产权”。物权法的出台, 也正是在这种社会背景下因应宪法的修改而隆重推出的一部保护私有财产权的重要法律。从宪法修改和物权法出台的立法目的来看, 是旨在加强对私有财产权的法律保护, 因而要求制定严格的征收条件。

其次, 解决拆迁冲突应该通过立法尽量清晰界定“公共利益”, 从实体正义上防止公权力的滥用。宪法和物权法在保护私有财产的同时, 也要平衡私有财产与公共利益的关系, 考虑到公共利益的需要, 允许公益征收。但要求通过国家立法机关制定法律来严格界定公共利益的范围, 以防止政府滥用其权力, 借口公共利益侵犯合法的私有财产。当前由于法律对“公共利益”的模糊使用, 使一些拆迁官员有可乘之机。一些官员在遇到法律规定不甚明确的“公共利益”时不是运用法治理念将不确定的法律用语与相应的法律原则、目的、精神结合, 灵活公正的处理个案, 而是滥用自由裁量权, 牺牲行政相对人的合法利益。如果不对公共利益作出合理界定, 而任由执法者自由裁量很难保证公共利益不被滥用。

再次, 解决拆迁冲突应该制定房屋征收法以规范“征收程序”, 从程序正义上严格限制公权力的行使。正当法律程序原则起源于英国古代《自由大宪章》, 是西方法治观念产物。1215年英国国王签署的《自由大宪章》对正当法律程原则作了初步规定。大宪章第三十九条规定:“凡自由民, 如未经其同级贵族之依法裁判, 或经国法判决, 皆不得被逮捕、监禁、没收财产、剥夺法律保护权、流放, 或加以任何其它损害”。[8]1354年英国国会通过的第二十八条法令即《自由令》第三章规定:“未经法律的正当程序进行答辩, 对任何财产或身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所、不得逮捕或监禁、不得剥夺其继承权, 或剥夺其生丰之权利。”[9]正当程序原则为现代各国宪法或行政法所确认。如美国宪法第五条、第十四条修正案所确立的正当法律程序观念由此开始向行政法领域渗透, 逐步形成了行政性正当程序规范。现代国家行政自由裁量权的扩张使法律对行政权的实体控制变得很困难, 于是人们的注意力便集中到了程序的设计方面, 要求实现行政程序的标准化、正规化和加强司法审查。在房屋拆迁问题上, 如果说“公共利益”还难以通过立法清晰界定, 那么对房屋拆迁的程序控制就显得更加必要。立法尤其要规定:先协商或听证再决定征收;先征收补偿后拆迁;先告知诉权后强拆。这些程序规定是私权优位原则的要求, 是依法拆迁的最后一道防线, 只有这样才能有效防止或减少对公民权利的侵犯和拆迁冲突的产生。

摘要：近年来, 房屋拆迁冲突时有发生, 拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突, 拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法, 必须坚持私权优位, 清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。

关键词：拆迁冲突,法规冲突,私权优位,公共利益

参考文献

[1]11月29日晚, 成都市金牛区居民唐福珍因伤势过重, 经抢救无效死亡.16天前, 她因阻止有关政府部门拆迁而站在楼顶抗争, 最后泼上汽油用打火机自焚.http://news.qq.com/a/20091202/001178.html.

[2]9月10日上午, 江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件, 三人被烧成重伤.事件发生后, 三人被送到南昌大学第一附属医院进行抢救.9月18日凌晨1时左右, 伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡.http://news.ifeng.com/society/special/yihuangzifen/content-2/detail_2010_09/18/2550938_0.shtml.

[3]宜黄官员撰文谈拆迁自焚:没强拆就没新中国.“从某种程度上说, 没有强拆就没有中国的城市化, 没有城市化就没有一个个‘崭新的中国’.是不是因此可以说没有强拆就没有‘新中国’”http://news.qq.com/a/20101012/001801_1.html.

[4]http://www.annian.net/show.aspx?id=6060&cid=14.

[5]http://baike.baidu.com/view/544412.htm.

[6]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议.http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

[7]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议.http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

[8]http://baike.baidu.com/view/2070552.htm.

房屋征收补偿方式构想 篇8

1. 货币补偿金额以房地产市场评估价格确定存在的问题

房屋征收中, 公平的货币补偿方式, 是货币补偿的金额要保证被征收人在不受到任何损失 (包括物质损失和精神损失) 的情况下, 能够方便、及时地购买到与被征收房屋相类似的房屋 (或者当市场供给不足时, 被征收人补交合理的差价后, 能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋) 。而房地产市场评估价格并不能完全满足这一要求, 货币补偿的金额也就不能完全由房地产市场评估价格确定。

房地产市场评估价格是由专业人员分析得出的, 它以正常的市场交易条件为前提, 没有考虑房屋征收这种特殊的交易行为给被征收人的生产生活带来的影响和价值取向的变化;它仅体现了在估价时点这一固定时间房地产交易的市场状况, 没有考虑在整个征收期限内, 因房屋征收行为引起的房地产市场供求关系的急剧变化引起的被征收房屋价值的变化;它也没有考虑被征收人再购房的额外支出。可见, 房地产市场评估价格并没有反映货币补偿的全部内容。

事实上, 全国各主要城市在实行货币补偿时, 大多没有单纯地按照房地产市场交易价格对被征收人给予补偿, 而是做了变通处理, 增加了价格补贴、面积补贴等内容。但这种补贴常常被被征收人认为是政府单独对被征收人的额外照顾, 并不把它理解为是用来再行购买房屋的一项资金补贴。而且, 这种补贴往往是固定的, 对征收市场的反映滞后或者没有反映。

2. 房屋产权调换方式以被征收房屋和产权调换房屋的市场评估价格结清产权调换差价存在的问题

这主要体现在两方面:

第一, 在房屋征收过程中, 征收人提供的产权调换房屋基本都是新建房屋, 在此情况下, 强行要求原本没有购买意愿、与现居住房屋有效需求相适应的被征收人, 比照一般新房购房者的意愿和支付能力, 硬性将新建房屋的市场价格与二手房屋市场价格对比替代, 按照各自的市场交易价格补交新旧房屋差价, 有强迫消费之嫌, 对被征收人不公平。由于新旧房屋价差较大, 当被征收人支付能力不足时, 将无法实现产权调换。这在征收个人住宅时, 矛盾尤其突出, 与《物权法》“应当保障被征收人的居住条件”之规定相冲突。

第二, 按照以被征收房屋的价格和产权调换房屋的价格结清产权调换差价的做法, 从被征收人的角度看, 房屋并不是稀缺商品, 按市场价格到哪都能买到, 何必还要征收人提供呢?被征收人在不仅毫无利益可言, 还要付出在调换房屋建设期等待的时间成本代价的情况下, 将会转向选择货币补偿方式, 进而增大与被征收房屋类似的房地产市场需求。按照供求规律的要求, 也就必然会提高此类房地产的市场交易价格, 结果是拉高了与房地产市场交易价格连动的被征收房屋的房地产市场评估价格, 增加了房屋征收成本。

事实上, 以前各地在实行产权调换时, 基本都没有按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定操作, 而是给予被征收人相当大的优惠政策, 如“拆一还一”等。但也应看到, 尽管“拆一还一”政策给了原地回迁被征收人最大的补偿优惠, 但其缺点也是显而易见的, 其不仅会增加征收成本, 加重财政负担, 而且因没有考虑被征收房屋间的品质差异, 造成被征收人之间所获补偿的相对不公平, 受到那些房屋品质较高的被征收人的质疑。

二、房屋征收补偿方式的构想

1. 货币补偿的两种思路

思路一:货币补偿的金额, 以房地产市场评估价格为基础, 加征收补贴确定。此时, 房地产市场评估价格仅仅是帮助房屋征收双方当事人了解在征收决定生效之日, 被征收房屋在市场交易中最能实现的价值。其作用是为房屋征收人制定货币补偿方案提供一个基础, 房屋征收部门还留有向被征收人追加支付补偿金的空间, 以确保货币补偿的金额能使被征收人在征收期限内买到与被征收房屋相类似的房屋 (或者当市场供给不足时, 被征收人补交合理的差价后, 能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋) 。而对房地产市场评估价格公平的诠释, 则是保证不能低于房地产市场交易平均成交价格。

思路二:货币补偿的金额, 根据房屋征收特殊交易情况、房屋征收期限内的房地产市场状况以及被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素, 以房地产征收评估价格确定。此时, 评估结果定义为房地产征收评估价格, 而不再是房地产市场评估价格。它考虑了房屋征收这种特殊的交易行为对被征收人的影响和在征收期限内因房屋征收行为引起的房地产市场供求的急剧变化, 可以说是包含了货币补偿的全部内容。在这里, 征收价格评估不再是模拟正常房地产市场交易条件下的价值评定, 为房屋征收人制定货币补偿方案提供专业的价值意见, 而是为被征收房屋定价。定价的合理性体现, 是房地产征收评估价格要保证被征收人在征收期限内, 买到和被征收房屋相类似的房屋 (或者当市场供给不足时, 被征收人补交合理的差价后, 能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋) 。然而, 确定房地产征收评估价格的难度相当大, 房屋征收特殊交易情况的价值量化以及在房屋征收期限内, 与被征收房屋相类似的房地产市场供求关系变化对被征收房屋的价值影响, 单靠评估机构难以科学准确测定。这就迫切需要有关部门制定一部房屋征收补偿估价办法, 帮助、指导评估机构的房屋征收补偿估价工作。

2. 产权调换的思路

设计产权调换补偿方式的总体构想是, 通过对被征收房屋的建筑面积和产权调换房屋建筑面积相同和差异部分, 实行不同的价格政策来结算, 在合理的财政负担范围内, 尽可能加大补偿优惠, 吸引被征收人选择产权调换。同时, 还要考虑各被征收房屋间的品质差异, 确保被征收房屋品质越高, 得到的补偿越多。在征收人与被征收人之间、在被征收人相互之间都要体现公平、合理。与此同时, 被征收人选择货币补偿时所享有的补偿优惠, 在产权调换时, 也应适度体现。

具体思路是:被征收人选择房屋产权调换的, 原则上由房屋征收人按照被征收房屋的建筑面积提供产权调换房屋。被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等的, 如果是异地安置, 房屋征收当事人双方按照各自房屋的建设用地使用权价格与建筑成本结合成新结算差价;如果是原地回迁, 则房屋征收当事人双方按照建筑成本结合成新结算差价。

房屋征收与补偿的原则 篇9

一、决策民主原则

决策民主是指决策的形成必须经过民主程序, 保障人民群众充分参与决策过程, 听取人民群众的意见, 体现和反映人民群众的意愿和要求, 代表其根本利益。决策还要发挥集体智慧的作用, 避免个人独断专行, 使得决策具有正确性和可行性, 以确保决策的质量。《征收条例》第12条规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定”。房屋征收决定涉及被征收人数量较多, 视为本级政府辖区的重大事务, 提交政府常务会议讨论决定是符合情理的。至于多少人称得上“人数较多”, 《征收条例》没有做出规定, 笔者建议为了稳妥起见, 三人以上就应视为“人数较多”。

房屋征收决定应当向社会公告, 征求公众意见并组织专家论证, 举行听证。公告应当载明征收目的、征收范围、实施时间等事项。组织专家论证, 选择的专家应当具有代表性、广泛性和权威性。举行听证七日前公告听证的时间、地点。为了带有间接商业目的的危旧房改造、文物保护、地方特色保护、传统文化保护需要征收房屋的, 在做出房屋征收决定前, 应当提交同级人大审议通过。为了国防、防灾减灾、市政公用事业需要征收房屋的, 可以不经过上述程序, 由县级以上地方人民政府直接作出房屋征收决定, 并同时收回国有土地使用权。

二、程序正当原则

《行政处罚法》第一次引入正当程序原则, 要求行政机关作出处罚决定前说明理由、告知权利、听取当事人的陈述和申辩, 对于较大数额罚款、责令停业以及吊销企业营业执照的处罚还应当举行听证。《行政许可法》规定, 公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可, 享有陈述权、申辩权。此外, 法律、法规和规章规定实施行政许可应当听证的事项, 或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项, 行政机关应当向社会公告, 并举行听证。行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的, 行政机关在作出行政许可决定前, 应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起5日内提出听证申请的, 行政机关应当在20日内组织听证。2004年3月22日国务院公布实施的《全面推进依法行政实施纲要》规定, 行政机关实施行政管理, 除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的外, 应当公开, 注意听取公民、法人和其他组织的意见;要严格遵循法定程序, 依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。行政机关工作人员履行职责, 与行政管理相对人存在利害关系时, 应当回避。从而第一次较为系统地规定了正当程序的基本内容。

房屋征收应当理解为涉及公共利益和被征收人重大利益, 根据现代依法行政理念, 应当进行听证。

《征收条例》规定, 政府作出征收决定应当确定公共利益、广泛征求社会公众意见且经过科学论证、进行社会稳定风险评估、民主决策、确保行政救济和司法救济等都属于房屋征收的正当程序。征收补偿的正当程序包括市场评估、补偿安置方式的选择、协商、作出补偿安置决定等事项。一般决策程序都必须经过下列程序。

第一, 确定目标。行政决策是为了解决行政管理活动中实际存在的问题, 决策目标是根据所要解决的问题而确定的。因此, 发现问题、确定目标是行政决策程序中首要的步骤。房屋征收首先应当确定征收的可行性目标。

第二, 拟订方案。房屋征收方案包括向公众征求意见方案、社会稳定风险评估程序方案、征收听证方案、补偿安置方案、无证房屋是否合法认定方案、农村房屋买卖后补偿安置方案、住宅改经营房屋补偿安置方案等。上述方案需要知识和经验的积累, 建议地方政府委托具有专业能力和专业经验的研究机构和律师事务所拟定方案。

第三, 最佳抉择。就是对各种被选方案进行综合评价, 确定最优化方案的阶段, 它是决策程序中最关键的步骤, 其中包含两个紧密衔接的环节:一是对所有方案进行分析论证, 做出评价;二是权衡各种方案的利弊, 从中选优, 拍板定案。在选择方案时常采用多中选一、合多为一、重新拟订、暂缓抉择等四种方法。房屋征收方案一般会有多种, 哪种最优可以提交政府常务会议或党委常委会讨论, 也可以委托专业的研究机构进行论证。

第四, 追踪决策。就是在决策方案实施后加以严密的监控, 随时观察其发展的趋向是否和方案相一致, 如发现有可能危及决策目标的情况, 应对原方案进行及时的修正或再决策。在这一阶段, 信息的真实反馈非常重要, 它是追踪决策的前提。报喜不报忧的做法, 只能给科学的追踪决策造成障碍, 应预防和避免。

根据上述原理及《征收条例》的规定, 我国房屋征收补偿的正当程序应当包括如下内容。

1. 制定征收方案。

征收补偿部门起草征收补偿方案报政府审查后公告, 书面征求被征收人意见, 在此基础上对原征收方案进行修改完善。政府组织综治办、公检法司、征收补偿部门、信访部门进行社会稳定风险评估。

2. 征求公众和专家意见。

现代法治背景下, 公众参与意识增强, 特别是涉及其利益的重大事项应当保障其参与权。当前社会各种利益冲突并交织在一起, 存在多种影响社会稳定的因素, 因此, 决策应当由专业机构和专业人士进行科学论证。

3. 公布实施。

征收涉及人数较多的项目, 征收方案应当经政府常务会议讨论通过后公布实施。

4. 协助配合。

征收及补偿的职能部门系征收安置部门, 也是主要工作机构。相关部门包括政府法治、规划、城管、房管、审计、公安机关、法院等部门。相关部门依法行政、通力配合方能实现行政目标。

5. 财产评估。

征收部门引导、组织被征收人依法选择评估机构对被征收房屋、国有土地使用权、装修、经营损失等财产损失进行评估, 为公正、合理补偿奠定基础。

6. 签订协议。

征收部门按照政府确定征收补偿方案的框架向被征收人送达评估报告并发出补偿价金或者安置的要约邀请, 被征收人提出反要约, 在意思自治原则下签订征收补偿安置协议。

7. 作出征收补偿决定。

征收部门和被征收人在补偿数额和安置上无法达成协议, 征收部门提请政府作出补偿决定。为了不影响征收进度, 实现公共利益目标, 房屋征收补偿部门在先行给付补偿后者法律推定给付补偿的前提下, 由政府依法申请人民法院强制执行。

8. 救济途径。

被征收人对政府的征收决定以及征收补偿决定有异议, 可以向上级人民政府申请行政复议, 也可以向所在地中级人民法院提起行政诉讼, 畅通救济渠道, 监督和支持政府依法征收。

9. 违约的制裁。

签订征收补偿协议后反悔的, 征收部门向所在地基层人民法院提起诉讼, 人民法院按照“公平、合理、等价有偿的原则”进行判决。

1 0. 先予执行或者判决生效后执行。

征收属于公共利益, 在签订协议后被征收人反悔的, 人民法院可以在诉讼中先予执行, 项目并非紧急的, 可以在判决生效后, 由一审法院依法强制执行生效判决。

三、结果公开原则

“公开”是依法行政的基本要求, 作为“阳光拆迁”的配套措施, 补偿安置方案公开、评估结果公开、补偿安置结果公开是条例的重要内容, 它可以打消许多被征收人的顾虑、防止暗箱操作、确保公平、赢得被征收人支持, 还可以预防腐败。

在房屋征收中应公开的有三方面内容:一是各种依据公开, 包括拆除房屋的权证、建筑面积、评估价格、违章建筑认定、居住困难认定等;二是操作过程公开, 包括被征收房屋的权属、人口调查, 建筑面积、居住困难认定的程序, 拆迁评估、签约、补偿安置决定等各环节;三是签约内容公开, 包括货币补偿总额、安置房源 (套数、地址、面积、价格) 及其他补偿费用。政府必须在房屋征收方案中, 增加实施依据公开、程序公开、结果公开的条款。同时, 设立“房屋征收公开”专栏或建立公开查询系统, 实时反映征收搬迁补偿安置动态。此外, 为了确保房屋征收“阳光到底”和推广“征询制”等创新机制, 必须对“房屋征收公开”建立有效监督机制。从理论上讲, 征收及补偿公开与奖励、惩处相结合, 可以有效减少“钉子户”的产生。

被征收房屋 篇10

一、政府作为征收主体行使征收权, 组织实施城市房屋征收

从征收权的发生基础来看, 由于公共利益的需要不能以协商方式得以实现或者因实现成本过高而变得几乎不可能, 征收权就有必要成为一种国家权力。如果没有强制性公共权力的存在, 国家对特定资源的获取就不能得到充分保障, 人类共同生活的需求就不能得到满足, 社会公共目的就可能因此而不能实现。从这个意义上看, 为了公共目的的实现, 征收作为国家获得特定资源的最终手段, 具有充分的正当性。城市房屋征收就是国家为公共利益之需要, 依照有关征收法律规定的程序启动征收权, 在公正补偿的前提下, 强制性获取公民的私有房屋。因此, 房屋征收是对房屋的强制购买, 是对房屋所有权人意思自治的限制。按照我国《物权法》的相关规定, 房屋所有人对其私有房屋享有占有、使用、收益和处分等权利, 所有权人按照意思自治原则行使所有权, 但其所有权不是绝对的, 应承担相应的社会义务。公共利益即可以成为对民事主体的财产权利进行限制或剥夺的根据。但是, 征收权力的行使只能由政府行使, 其他企事业单位无权行使这一国家权力。

根据《征收条例》第4条、8条、26条等规定, 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作, 征收权的行使主体是政府:政府既是权力主体, 享有做出征收决定和补偿决定的权力, 也是义务主体, 应承担给予公正补偿的义务。将征收权配置给政府行使, 符合现代行政法的基本理念。这一规定让征收权终于回归正途, 恢复其应有之义, 回避了《拆迁条例》中拆迁主体是取得城市房屋拆迁许可证的单位的制度设置。

二、法院行使最终审判权和强制执行权, 取消政府行政强制执行权

根据《征收条例》第28条的规定, 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。该条例第35条规定:本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目, 政府不得责成有关部门强制拆迁。这就意味着, 行政强制拆迁不再具有合法性, 已成为一个历史名词。

根据现代法治文明的基本要求, 只有法院才有权对具有司法性质的纠纷进行审判, 这是司法权独立的基本内容。司法权往往是有效维护公民利益的最后措施。我国宪法明确规定, 法院是国家的审判机关, 行使国家审判权。《拆迁条例》赋予政府做出拆迁许可、行政裁决和实施强制拆迁的权力, 既违反了法治原则的基本要求, 减少了被拆迁人权利损害的救济途径, 构成制度陷阱, 也使政府行使征收权的行为缺少必要的监督与制约, 容易形成“权力寻租”现象, 甚至引发恶性事件。根据《征收条例》的规定, 政府的征收权力受到司法机关的监督与制约, 可以避免政府既当运动员, 又当裁判员的现象, 有利于保证征收权力的规范行使。

三、明确界定公共利益的范畴, 限定征收权的行使范围

从法律角度讲, 认定公共利益是世界难题。公共利益应该是为不特定的人提供的一种公共产品, 公共利益项目必须不以营利为目的。但是, 仅有概念显然不够, 应该通过列举方式开出公共利益的“清单”, 比如哪些属于公共利益项目, 哪些项目不属于公共利益。可以肯定的是, 公共利益的界定事关政府权力的限制、经济社会发展的协调以及个人财产权的保护。公共利益作为现代公共行政之目的, 可以有效限制征收权行使的范围, 划清征收权行使的边界。

《征收条例》第8条规定了6种类型的公共利益, 分别是:1.国防和外交的需要;2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。该条采取了列举加概括式的立法技巧, 1~5项属于公共利益的具体类型, 6项属于兜底条款。值得注意的是, 1~3项属于典型的世界通认的公共利益类型, 4、5两项是颇有争议的公共利益类型。因为实施保障性安居工程建设和危房改建都是现代政府公共行政的义务范畴, 也符合我国现阶段城镇建设、经济发展的基本国情和战略目的, 但因 (4) 、 (5) 两项公共利益之需而实施征收后的土地又难以避免商业出让的可能性。如何对此加以规范和约束, 尚需要进一步明确。但总体来说, 该条规定体现了《征收条例》秉持规范公权和保障私权的基本法治理念, 统筹兼顾我国经济发展、城镇建设与被征收人合法权益保护, 使公共利益和私人利益得到了某种程度的协调与平衡。

四、保障性安居工程建设、旧城区改建纳入国民经济和社会发展年度计划, 由人大审议批准通过

根据《征收条例》第9条的规定, 确需征收房屋的各项建设活动, 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。该条未直接规定保障性安居工程建设、旧城区改建项目应当有市、县人民代表大会审议通过, 但根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第8条的规定, 县级以上的地方各级人民代表大会享有审查和批准本行政区域内的国民经济和社会发展计划的职权。

《征收条例》从立法上再一次确认了政府实施建设活动的主导权, 但政府并非可以不受监督地行使城市房屋征收权, 尤其是保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入国民经济和社会发展年度计划, 由人大审议批准通过。代表民意的各级人大机关在制定和审议规划时, 判断有关建设活动是否符合社会公共利益。实施保障性安居工程建设、旧城区改建并不是单个项目报请人大审批, 而是要求纳入国民经济和社会发展年度计划, 提交一年一次的人大会议审核和批准, 这要求政府启动旧城区改建必须有充分准备和科学论证, 可以比较有效地防止政府领导因个人意志而任意行使征收权, 同时又能充分发挥政府组织实施建设活动的积极性, 提高政府公共行政的效率。该条规定实际上赋予了各级人大对政府征收行为的监督权, 以制约政府对征收权的滥用。

五、通过社会公众参与, 监督政府征收权力的规范行使

根据《征收条例》第9条、10条、11条、12条的规定, 制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划, 应当广泛征求社会公众的意见, 经过科学论证。房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。《征收条例》多处明确规定了城市房屋征收过程中社会公众的知情权、参与权、话语权, 旨在用社会公众的力量来监督政府征收权的行使, 体现了科学发展观的指导思想在城市房屋征收过程中的运用, 遵循了民主决策的基本原则, 可以从程序上杜绝各级政府滥用征收权。

总之, 《征收条例》形成了行政机关行使征收权、立法机关行使旧城区改建项目是否具备公共利益性质的判断权、司法机关行使最终审判和强制执行权、社会公众享有监督权的权力分配格局, 建立了系列征收权行使的控制与制约制度, 符合现阶段的基本国情和改革发展的实际需要, 理顺了城市房屋征收过程中公权力与私权利的协调关系, 符合最广大人民群众的根本利益。但是, 为确保《征收条例》的贯彻执行以及政府征收权力的规范运行, 还需要尽快解决如下问题:

1. 征收权行使主体的层级确定问题

征收权行使主体的层级确定实际上是征收权如何在上下级政府间配置的问题。确定征收权的行使主体, 应当有利于政府组织和实施建设活动、统筹协调发展, 有利于上级政府对下级政府征收权行使的监督和制约。

根据《征收条例》第4条, 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。该条规定比较原则, 尚需各省、自治区、直辖市在制定配套法规政策时进一步明确, 才能完善征收权行使的制度构建。在我国, 市包含直辖市、副省级市、地级市、县级市, 县级政府包括县政府、县级市政府和县级区政府。从操作思路上看, 有多种模式可供选择。一是由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 行使征收权;二是由地级市政府 (含副省级市政府) 行使征收权;三是一般由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 行使征收权, 达到一定规模的征收项目, 由地级市政府行使征收权;四是一般由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 行使征收权, 但达到一定规模的征收项目, 应该由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 报请上级政府批准后方可实施征收;五是由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 行使征收权, 但应报请上级政府批准后方可实施;六是直辖市政府可自行行使征收权, 也可由各区、县政府行使征收权。

鉴于征收权的特殊性, 由县级政府 (含县级市政府、县级区政府) 直接行使征收权, 存在诸多弊端, 征收主体往往会仅站在县级政府本行政区域的角度做出相应决定, 实践中已经出现片面追求区域发展、对公共利益的理解存在分歧、补偿标准和操作程序不统一、难以统筹平衡协调发展等问题, 湖南嘉禾和江西宜黄拆迁事件就是例证。笔者认为, 设区或县的市政府应集中统一由市政府行使征收权、未实行市管县的政府在做出征收决定前应报请上级政府批准。

2. 征收实施单位的性质和职责问题

《征收条例》第5条规定, 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任。该条规定存在许多需要进一步明确的事项, 比如, 房屋征收实施单位到底属于什么性质, 与政府是怎样的关系, 如何监管?

根据《征收条例》第4条, 市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。可见, 房屋征收部门属于政府下设职能部门, 代表政府组织房屋征收与补偿工作。房屋征收实施单位与房屋征收部门是一种法律委托关系, 委托内容是承担房屋征收与补偿的具体工作。按照行政法的理论, 房屋征收补偿的法律性质是行政补偿, 行政补偿是一种具体行政行为。房屋征收实施单位是接受房屋征收部门的委托而实施征收补偿, 该行为是一种行使公权力的行为, 涉及政府与被征收人的利益冲突, 不可避免地将会对被征收人的权利和利益构成潜在威胁, 因此征收补偿工作不宜委托给企业来实施。同时, 房屋征收实施单位不得以营利为目的, 而企业一般都是以营利为目的。将征收补偿实施工作委托给企业 (如现有拆迁公司) 并不合适, 企业以营利为目的, 难以避免产生纠纷甚至恶性事件, 会给政府工作造成很大的负面影响, 带来社会稳定风险。

被征收房屋 篇11

摘要：针对城市房屋拆迁，我国国务院已经进行了《国有土地上房屋征收补偿条例》的颁布，这个条例在一定程度上深化了《城市房屋拆迁管理条例》中的一些内容，这也给房屋征收补偿档案管理工作更好的进行提供了方针指导。本文主要研究了进行房屋征收补偿档案建设的意义和方法，希望能够推动房屋拆迁工作更好的进行。

关键词：房屋征收补偿档案；意义；途径

国务院制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行以后，针对房屋的征收和补偿制定了一系列的新规定，特别是对于房屋征收补偿方面。要求房屋征收部门必须根据法律来进行补偿档案的建立，不但深化了以往的制度，还总结了房屋征收档案管理的经验，给将来的补偿档案工作更好的进行奠定了基础。

一、进行房屋征收档案建设的意义

因为房屋征收以及补偿的存在而形成了房屋征收补偿档案，其产生的历史背景是比较特殊的，并且在进行房屋补偿和征收的时候，其作用是无法替代的，同时，这个档案的存在也给我国城市建设的发展提供了见证，其意义非常重大。

（一）其本身便具有历史见证的意义

档案的存在便是为了进行历史的记录，房屋征收补偿档案和一些历史遗物相比有其特殊性，其记录性非常的强，并且能够进行真实历史标记的记录，其很好的记录了房屋征收以及房屋演变的整个过程。进行房屋征收不但在一定程度上改变了我们的市貌，也改变了城市本身的社会活动形态。在进行房屋征收和补偿的时候，有些比较大的家庭，也因为居住条件的变化而分解成了一些小的家庭。还有些产业因为房屋的不断变化而产生了变化，同样也有些产业在这个背景下兴起。而这些变化的出现都和房屋征收补偿存在直接的联系，所以在档案中能够找到其变化的情况。征收补偿档案中涉及到的内容是比较多的，比如说当事人的声音、图像以及一些其他的印记，其查考性非常的强[1]。

（二）补偿先行本身的经济意义非常重大

新的条例对征收补偿先行有了明确的规定，房地产业本身的经济价值比较大，所以，在进行房产征收和补偿的时候会涉及到比较多的经济利益。在进行房屋拆迁的时候涉及的方面比较多，比如说进行违章建筑的拆除、转变以往的经济管理模式、宅基地和房屋发生变化等，这些内容本身便是比较复杂的。在进行房屋征收的时候，经济利益会贯穿整个过程，甚至有很多时候会出现经济纠纷，这也说明了房屋征收补偿档案本身具有很高的潜在经济价值[2]。

（三）对亲情征收、阳光征收以及和谐征收的实现有着重要意义

进行房屋征收补偿档案的建立不但会记录整个征收以及补偿的过程，还记录了相关工作人员的工作情况和智慧。在进行房屋征收和补偿的时候，涉及的方面是比較广的，需要进行经验的借鉴，这样才能够保证征收的效率，维护人民群众的利益。

（四）能够给房屋依法征收提供法律凭证

进行房屋征收补偿的时候，涉及的方面是比较广的，不但和被拆迁人本身的利益有着直接的关系，还会涉及到公共利益。而房屋征收部门在管理的时候，补偿档案是其重要的依据，特别是对于房屋产权产籍管理而言更是如此。其通过房屋补偿和征收档案能够确认房屋的产权以及产籍，并对被征收人的利益进行保护。在进行拆迁的过程中一旦出现了纠纷，那么其作用便能够很好的体现出来。[3]

二、做好房屋征收补偿档案工作的措施

（一）必须重视施工前期文件资料积累

房屋征收单位必须真正的认识到房屋征收工程前期管理性文件的重要性，并进行相关文件的收集。此外还应该给动态材料猪狗的重视，将照相机以及摄像机利用进去，及时的进行拍摄，记录好拆迁之前的路段、街道、居民区情况，并将拆迁的整个过程记录下来，并保证动态资料的真实性，这样能够很好的记录房屋征收以及城市改造的整个过程。

（二）在施工期间必须做好文件资料的收集工作

现在在进行房屋建设的时候，参建队伍以及兼职人员非常的多，所以应该重视兼职档案人员的培训工作，提高培训本身的针对性，此外还应该根据需要深入到施工现场来进行一定的指导，这样能够更加及时的发现并解决存在的问题。为了保证工程的质量，还必须做好档案资料整理以及收集的工作，及时的相关的档案人员进行沟通，这样才能够掌握需要的资料，做好跟踪监控工作。施工单位以及建设单位在规定的时间内，必须完成资料收集和整理方面的任务，并保证每一个环节的准确性，保证相关的资料真正的到位和及时[4]。除此之外，还应该做好工程建设的拍照以及录像工作，并给将来的工程质量管理提供一定的依据。

（三）做好竣工档案的编制以及审查方面的工作

在进行竣工档案编制的时候，必须校验相关的资料，做好校验前的把关工作，若是发现其中存在材料不齐或者不完整的情况，必须对相关的资料进行明确，并要求相关的单位进行收集和补齐。对于存在问题的资料，必须要求相关的单位进行材料的更换。若是档案材料内容存在不准确的情况必须及时的提出，确保图文以及实物三者是真正的相符的[5]。了解相关的审查材料是不是原件、签字手续以及盖章手续是不是真正的完备，在整理的时候是不是符合相关的要求以及规范，对于那些存在问题的档案必须提出意见，要求相关单位来进行整改。

结语：

想要真正的做好房屋征收补偿档案工作，必须根据法律来进行档案的治理，对相关的收集制度进行健全，提高各个部门的认识，让其真正的认识到进行房屋征收补偿档案建设的重要性和意义，只有这样其在工作的时候，才可能真正的提高自身的责任心。此外，还应该明确相关的责任，真正的做到责任到人，保证档案建设的质量。

参考文献：

[1]刘望鸿，程浩.浅谈建立房屋征收补偿档案的意义与方法[J].北京档案，2011，04：32-34.

[2]王霞.房屋征收评估与补偿的公平性问题探讨[J].价值工程，2011，23：252-253.

[3]陈根强.房屋征收与补偿法律适用研究[J].中国住宅设施，2011，10：41-48.

[4]孔令媛.房屋征收与补偿的司法审查标准[J].人民司法，2011，11：57-63.

被征收房屋 篇12

关键词：政府角色,公共利益,权利救济

社会经济的发展和城市骨架的扩张需要持续不断的土地供应, 但经过多年发展, 城市中的空白土地已经趋近为零, 要获得新的建设用地, 只能对拟开发土地上的房屋依法进行征收, 而征收必然要给予被征收人以合理补偿。在这一过程中, 一方面, 政府必须追求公共利益的最大化, 尽可能降低征收补偿成本;另一方面, 政府作为公民权利的保护者又必须尽可能保证被征收人利益, 多年以来, 房屋拆迁往往伴随着社会矛盾激化等问题。重要原因之一就在于房屋拆迁行中一定程度上的国家权力无序应用, 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后, 城市房屋拆迁被国有土地上房屋征收取代, 相关规定发生根本性变化, 大大强化了对国家权力的限制, 更好地体现了对公民合法权益的保护。

一、政府角色变迁

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于政府角色的规定

2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《拆迁条例》) 第五条规定从国务院直至市县级人民政府的相关部门对对应相许的城市房屋拆迁进行监督管理 (1) , 将政府在房屋拆迁中的作用明确界定为监督管理, 亦即对房屋拆迁的环节、过程进行监视、督促和管理, 使其结果能达到预定的目标, 具体手段包括房屋拆迁许可证颁发、拆迁工作人员证件办理、拆迁补偿合同备案归档、拆迁争议的调解和裁决等。除此之外, 绝大多数地方均成立了房地产主管部门下属的二级事业单位直接承接房屋拆迁任务。

从字面上看, 政府并不直接作为主体实施拆迁, 但从实际操作上看, 交通、水利、市政工程等财政投资的公益性、基础性项目建设以及部分重点招商引资项目的过程中, 政府、政府工作部门 (下属事业单位) 直接参与拆迁过程甚至直接实施拆迁, 事实上形成了对《拆迁条例》第五条规定的突破, 并且这一模式下, 由于房屋拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋本身价值和补偿标准存在不可避免的博弈关系, 房屋拆迁管理部门既亲自实施拆迁, 又要对自身拆迁行为进行监督管理, 极易导致国家权力的滥用和政府公信力的丧失, 侵害被拆迁人的合法权利。而在房地产开发项目中, 则多由开发建设单位自行委托房屋拆迁单位实施拆迁, 房屋拆迁管理部门按照前述方式对房屋拆迁单位实施监督管理。

(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于政府角色的规定

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《征收条例》) 第四条规定市县级人民政府负责房屋征收补偿工作 (2) 这一规定将政府确定为房屋征收与补偿工作的组织实施方, 政府从拆迁活动的第三方监管者变为亲身参与者和实施者, 同时国务院、省级人民政府不再承担房屋征收有关工作, 进一步促成了房屋征收工作下沉。

第五条规定《征收条例》第四条同时规定, 政府可以就房屋征收补偿的具体工作委托给具体的房屋征收实施单位, 这一规定的出台具有极大实践指导意义, 从实践上看, 《征收条例》中规定政府负责房屋征收, 但同一地区往往有多个征收项目在同一时间段内实施, 政府及政府确定的房屋征收部门自身工作人员往往难以满足工作需要, 不可避免要引入专门从事房屋征收的实施单位来承担具体工作, 从法律意义上看, 委托关系中, 相关法律责任及后果均由委托人承担, 因此这一委托行为并未改变房屋征收与补偿工作的政府属性。同时, 房屋征收与补偿工作涉及资金数额较大、社会关注度高, 如果放松监管, 放任实施单位完全自行操作, 极易使实施单位肆意压低被征收人补偿数额以谋取自身经济利益, 因此, 《征收条例》第五条一方面规定房屋征收部门承担受委托实施单位行为后果的法律责任使房屋征收部门主动规范受其委托的征收实施单位依法实施征收, 另一方面明文规定房屋征收实施单位不得以营利为目的, 从根本上杜绝了其违法谋取经济利益的可能性, 从而进一步凸显了房屋征收与补偿行为的政府属性和公益属性。

(三) 《拆迁条例》与《征收条例》关于政府角色规定的变化

从实践上看, 《拆迁条例》规定存在种种不足之处:一是规定与实践不尽一致, 《拆迁条例》赋予了政府拆迁行为第三方监督者、裁判员的身份地位, 而在实际操作中出于力量集中的考虑, 或者是出于利益考量, 政府往往成为“运动员”直接参与拆迁, 并出现各种违规现象。政府作为“裁判员”对自身行为进行监督, 导致行政权力滥用, 存在制度性风险;二是不利于市场秩序的规范, 政府拆迁与建设单位拆迁并存, 不同性质的主体从事同一行为, 监督管理标准和操作空间往往不同, 甚至可能出现商业开发项目借助政府力量实施, 强行压低被拆迁房屋补偿价格的情况, 从而变相改变拆迁人与被拆迁人平等民事主体的地位, 不利于保护被拆迁人利益。有鉴于此, 《征收条例》第五条将征收补偿主体限定为政府, 排除了其他市场主体直接参与征收, 使得征收行为更加规范, 更有利于维护政府公信力。

二、公共利益界定

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于公共利益的界定

《拆迁条例》全文无“公共利益”的表述, 在第三条规定了房屋拆迁在规划、环境、文物保护等方面应当符合的部分条件 (3) , 这一规定近似于房屋拆迁活动的目的与限制条件, 部分内容似乎将公共利益具体化, 但城市旧区改造、生态环境改善、保护文物古迹并不能涵盖公共利益的全部外延, 符合城市规划也不能保证当然符合公共利益要求。其弊病在于:由于不明确限定房屋拆迁前提, 致使除正常的公益性拆迁外, 大量商业性拆迁也可以合法纳入其中, 而《拆迁条例》有关规定将拆迁启动决定、拆迁补偿标准制定、拆迁纠纷裁决、强制拆迁执行等权力全部赋予政府 (并且往往是同一政府主体) , 一旦监督缺失, 政府滥用权力即成为可能, 极易引起政府权力寻租。在商业性开发中, 建设单位为追求经济利益的最大化, 不可避免会压低对被拆迁人的补偿标准, 相对而言被拆迁人本已处于弱势地位, 一旦商业性开发找到政府权力寻租空间, 被拆迁人利益受损便无法避免且难以救济, 从实践上看, 在信访矛盾中, 商业性开发造成的拆迁矛盾往往占据绝大多数比例。

(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的界定

《征收条例》第八条规定 (4) 对符合条件的情形进行了详细规定, 并明文列举了符合规定的八种情形, 超出八种情形之外市县级人民政府不得启动房屋征收。与《拆迁条例》相比, 其区别主要体现在:1.明确房屋征收只能因公共利益发起, 杜绝了因商业项目发起征收的可能性, 从而避免了政府与商业开发建设单位结成利益共同体;2、以列举方式明确了公共利益范围, 《征收条例》没有以概念性规定获描述性规定来界定公共利益, 而是以明确列举的形式进行说明, 避免了政府“模糊操作”和“有权任性”的自由裁量, 以其他方式将公共利益范围进行任意扩大;3.明确公共利益的其他情形只能由法律、行政法规规定, 将公共利益的最终解释权收归国家层面, 避免了地方政府通过规章、地方性法规、规范性文件等其他形式为不符合公共利益的房屋征收行为启动开辟通道。

但是, 从另一方面看, 由于《征收条例》已经将房屋征收严格限定为政府行为, 开发建设单位不得介入房屋征收环节, 因此土地招拍挂条件已从《拆迁条例》时代的“毛地交付” (即土地出让后由开发建设单位自行组织其上房屋拆迁) 转变为《征收条例》时代的“净地交付” (即政府完成国有土地上房屋征收后再进入土地出让环节) , 但多数地方在重点招商引资项目和为城市未来发展预留的土地储备项目并不完全符合《征收条例》第八条规定。尤其是在大型基础设施建设中, 对于项目用地范围内的被征收人, 按照《征收条例》第二十七条关于实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定, 应当事先建设好安置房屋, 这一部分安置房屋所需建设用地上房屋征收往往难以符合《征收条例》第八条规定。更为重要的是, 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 (国发〔2013〕25号) 明确提出2013年至2017年需完成全国各类棚户区改造任务1000万户, 《意见》本身并无对“棚户区”需满足的具体条件描述, 而“棚户区”这一概念在《征收条例》第八条中缺乏直接对应选项, 只有“危房集中、基础设施落后”的表述可以在一定程度上套用到“棚户区”改造之中, 因此, 各地开展棚户区改造过程中进行套用一方面存在将“棚户区”范围扩大到其他征收项目的可能, 一方面不能确定征收范围一定满足“棚户区”要求。

三、权利救济

《拆迁条例》第十六条规定 (5) 规定了政府裁决作为拆迁争议的解决方式, 这一规定包含两层含义:一是拆迁争议首先应当申请政府裁决, 与之对应的, 2014年修改之前的《行政诉讼法》规定有关房屋拆迁的行政诉讼必须以行政裁决为前置条件, 即使被拆迁人利益受到侵害, 也必须首先申请政府裁决, 待裁决作出后才能提起诉讼。二是同级裁决, 即裁决必须由房屋拆迁管理部门或其同级政府作出。这一规定的局限性体现在:一是被拆迁人选择权利救济形式的权力受限, 给了房屋拆迁管理部门及其同级政府先行处置权力, 在这一处置过程中, 房屋拆迁管理部门及其同级政府完全可以通过其他方式对本不符合规定的拆迁行为进行补正, 将拆迁争议消弭在本级, 避免承担本应承担的违法责任;二是同级裁决, 由于拆迁人、拆迁管理部门、作出裁决的政府处于同一级别, 难以避免可能存在的利益纠葛, 使得裁决过程和执行过程无法保证客观公正。

《征收条例》第二十六条规定 (6) 明确界定了政府作为房屋征收人与被征收人发生争议后, 政府先做出征收补偿决定, 被征收人对征收决定不服的可以自行选择行政复议或者行政诉讼的救济方式, 这一规定与《拆迁条例》第十六条相比, 首先是赋予了被征收人权利救济形式的选择权, 被征收人可以自行选择行政复议或者行政诉讼, 不再把政府内部处置行为作为司法救济的前置条件;其次是将原有的同级裁决改为行政复议, 由于行政复议由上级人民政府作出, 更能保证复议决定的合法公正及实际执行效力, 从而更有利于保护被征收人合法权利。

注释

1<城市房屋拆迁管理条例>第五条“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理, 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 (以下简称房屋拆迁管理部门) 对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理……”, “房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作.房屋征收实施单位不得以营利为目的.房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任.”

2<国有土地上房屋征收与补偿条例>第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作.”

3<城市房屋拆迁管理条例>第三条“城市房屋拆迁必须符合城市规划, 有利于城市旧区改造和生态环境改善, 保护文物古迹.”

4<国有土地上房屋征收与补偿条例>第八条“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要.”

5<城市房屋拆迁管理条例>第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的, 经当事人申请, 由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的, 由同级人民政府裁决。”