石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（共8篇）

石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 篇1

第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过, 现予公布, 自公布之日起施行。

总理温家宝

2011年1月21日

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收房屋所有权人的合法权益, 制定本条例。

第二条为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工, 互相配合, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门, 加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为, 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一) 国防和外交的需要;

(二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定, 确需征收房屋的各项建设活动, 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划, 应当广泛征求社会公众意见, 经过科学论证。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条房屋征收范围确定后, 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的, 不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一) 被征收房屋价值的补偿;

(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法, 对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅, 被征收人符合住房保障条件的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值, 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的, 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定, 制定过程中, 应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定, 具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作, 任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的, 市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋, 并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的, 房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的, 产权调换房屋交付前, 房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿, 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理, 对违反城乡规划进行建设的, 依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的, 应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的, 不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项, 订立补偿协议。

补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平, 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后, 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案, 并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督, 并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 由上级人民政府或者本级人民政府责令改正, 通报批评;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 依法给予处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的, 责令改正, 追回有关款项, 限期退还违法所得, 对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的, 由发证机关责令限期改正, 给予警告, 对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款, 对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款, 并记入信用档案;情节严重的, 吊销资质证书、注册证书;造成损失的, 依法承担赔偿责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第五章附则

石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 篇2

关键词：土地征收；管理制度；工作建议

一、经验总结

（一）要坚持严格的审批制度。为了防止徇私舞弊，违规操作的现象发生，坚持三级审核制度，即：房屋现状锁定由所在居委会干部、有关部门、项目点业务人员和负责人集体会审后报征收中心审核按程序通过后作为房屋征收和结算依据；资金支付由居委会、项目点业务人员和负责人、征收中心共5人以上审签后通过银行直转到被征收人帐户。

（二）实行单位、部门挂包制。政府组织实施的项目，涉及人数多，户数广，面积大的，一般组建攻坚团队，发挥大兵团作战的方针，同时把任务按照被征收人的情况、分解到相关的部门，进行任务分解，缓解压力，逐层消化矛盾。

（三）旧城改造推行“模拟征收”。按照两个“三分之二”原则，实行旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿，达到两个“三分之二”，即房屋所有权面积超过三分之二且总户数超过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围。

（四）推行货币化安置。大胆探索货币化安置政策。根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》和《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》等相关规定，结合棚户区改造情况，对被搬迁房屋实行货币化安置。被搬迁人选择货币化安置的，在县城规划区内已取得商品房预售许可证的商品房开发楼盘中现有房源选择购房安置。

二、存在的问题

（一）政策要素配套不齐。《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，我市至还没出台相关配套法规，各县、区补偿都是参照其市场行为制定补偿标准，不具有权威性和法律性，加之集体土地上征收参照《土地管理法》的标准进行补偿，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》失去连贯性，政策的不统一，在执行政策的过程中，我们只能“摸着石头过河、拆东补西”，由此给被征收人提供了“欲望空间”和“政策空子”，工作乏力。

（二）在政策依据上有过于“绝对”的地方。如《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记。第十四条，征收已经登记的房屋，其性质和建筑面积以房屋权属证书或者房屋登记薄的记载为准，作为征收补偿的依据。但在实际工作中，由于过去房屋权属登记部门管理体制的不完善，产权证书登记的与实物不相符的将如何处理？如房屋产权证上登记的房屋用途是住宅，而实际修建的房屋现状是经营性用房。

（三）违法、违规建筑等行为缺乏制约手段和强制措施，实际工作中房屋认定和处置上非常棘手。征收实施单位无权认定该类建筑是否是违法、违规建筑，比如未经规划批准私自搭建的彩钢棚、树脂瓦等其他临时性建筑，在处理过程中没有，统一的标准和强制措施。我县的一般做法：如有全封闭维护结构，装修且正在居住，视其装修程度按其面积5-8折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修且居住视其装修程度按其面积3-5折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修未居住按附属物补偿标准补偿。

（四）“城中村”、“住改商”等特殊情形缺乏准确定性。在国有土地上进行征收补偿的项目中涉及到集体土地的，其政策补偿依据不一致，补偿标准不一样。被征收人有的要求按国有土地上的补偿标准进行补偿，有的要求按集体土地上的补偿标准进行补偿，很难统一。我县的一般做法：因地制宜制定，根据两种不同的补偿标准与被征收人进行算账，按照“就搞不就低”的原则，哪一种方式对被征收利益更大，我们就采取哪种方式。

在房屋征收工作中出现“住改商”的现象也非常普遍，即房屋产权证上记载的是住宅，而實际在按经营性用房使用。如此类情形也按照条例的进行补偿，显得有失公平。我县的一般做法：根据“住改商”的具体情形如该经营行为有合法的工商营业执照、有连续完税凭证且正在经营的，给予其原住宅房屋评估价20%——30%一次性经营补贴；如该经营行为没有合法的工商营业执照、连续完税凭证，但正在经营的给予其原住宅房屋评估价10%——20%一次性经营补贴；如没有合法的工商营业执照、连续完税凭证且已没有经营的，只按照附属物作装饰装修补偿。

（五）在被征收人心里因素上有不平衡的问题。在与被征收人进行产权调换结算时，如产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分以产权调换房屋的期房价进行结算；如原征收面积超过产权调换房屋面积，超出部分以被征收房屋的评估价进行结算；评估价与安置房评估价之间存在的差价，被征收人不予接受；被征收人欲望绝大多数高于拟定的房屋征收标准。我县的一般做法：实行产权调换的，产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分在5——10平米内按照产权调换房屋的成本价进行结算；超出部分在10平米上，再超的面积按照产权调换房屋的期房价进行结算。

（六）工作经费保障上的问题。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收与补偿所需工作经费由市、县级人民政府予以保障，不得在房屋征收补偿费用中列支。我县征收补偿工作经费未纳入财政预算管理；也未出台房屋征收补偿工作经费管理规范性文件。

三、工作建议

（一）对房屋性质和实际使用用途不一致的处理建议：由房屋征收部门组织国土、住建、房管等相关部门进行核实确认，并出具核实认定通知书，通知征收实施单位进行相应业务处理。

（二）对违法违章及临时性建筑的处理建议：由房屋征收部门组织规划、国土、房管、综合执法大队等相关部门成立“违法、违规建筑认定小组”对其违法违规建筑作出认定和处理。

石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 篇3

第四条 县(市、区)人民的政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;州(市)人民的政府负责本行政区域重大建设项目或者跨行政区域的建设项目的房屋征收与补偿工作。

州(市)、县(市、区)人民的政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

州(市)、县(市、区)人民的政府有关部门按照各自职责，互相配合，做好房屋征收与补偿有关工作。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。从事房屋征收与补偿工作的人员，应当具备相关法律知识和业务知识。

房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作，应当签订委托协议，明确委托范围、权限、期限、经费以及其他相关内容

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托权限范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 州(市)、县(市、区)人民的政府及其确定的房屋征收部门应当健全投诉、举报机制，公布投诉举报电话，并对相关投诉、举报情况及时进行核查处理。

第二章 征收决定

第七条 符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定情形，确需征收房屋的，由州(市)、县(市、区)人民的政府作出房屋征收决定。

确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划，并对危房集中、基础设施落后等地段进行说明。

第八条 符合本办法第七条规定的，州(市)、县(市、区)人民的政府应当依据规划确定并公布房屋征收范围。

房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积和公众意见等情况组织调查登记。房屋征收工作人员在调查登记过程中调取材料、了解情况时，被征收人和其他有关部门应当予以配合。

调查结果应当及时向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议并提供书面材料的，房屋征收部门应当予以核实。

第九条 房屋征收部门根据征收范围房屋调查结果，拟定房屋征收补偿方案，报本级人民的政府。房屋征收补偿方案应当包括下列内容：

(一)房屋征收目的;

(二)房屋征收部门、房屋征收实施单位;

(三)符合本办法第七条规定的项目批准文件;

(四)房屋征收范围、规模、期限;

(五)被征收房屋类型、用途、性质和建筑面积的认定办法;

(六)房屋征收补偿方式;

(七)征收补助或者奖励条件和标准;

(八)用于产权调换房屋的地点、户型和选房方法;[1]

(九)房屋征收评估机构选定方式;

(十)搬迁期限和搬迁过渡方式、期限;

(十一)其他需要明确的事项。

第十条 州(市)、县(市、区)人民的政府负责组织对征收补偿方案进行论证，并公开征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当及时公布。

第十一条 因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当征求被征收人改建意愿，经90%以上被征收人同意，方可启动旧城区改建。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，州(市)、县(市、区)人民的政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证意见对征收补偿方案进行修改并予以公布。

第十二条 州(市)、县(市、区)人民的政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门进行社会稳定风险评估。

社会稳定风险评估可以采取问卷调查、民意测评、座谈会、论证会等方式进行。社会稳定风险评估应当包括房屋征收的合法性、合理性、可行性、安全性评估以及风险化解措施、应急处置预案等内容。

州(市)、县(市、区)人民的政府应当根据社会稳定风险评估等级，作出可以实施、暂缓实施或者不予实施房屋征收的决定。

未经社会稳定风险评估的，不得作出房屋征收决定。

第十三条 征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。州(市)、县(市、区)人民的政府作出房屋征收决定前，用于货币补偿的资金应当足额到位、专户存储、专款专用;用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本省住宅竣工验收有关要求，并产权清晰、无权益争议。

第十四条 州(市)、县(市、区)人民的政府按照本办法规定的程序作出的房屋征收决定应当包括下列内容：

(一)房屋征收范围;

(二)房屋征收主体、房屋征收部门、房屋征收实施单位及咨询电话;

(三)房屋征收实施时间;

(四)补偿协议签约期限;

(五)房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回等事项;

(六)投诉、举报、监督部门及电话;

(七)其他需要明确的事项。

房屋征收决定应当在被征收范围内及时公告。公告应当载明房屋征收补偿方案和行政复议或者行政诉讼的权利和期限。

第十五条 因旧城区改建需要征收房屋的，在房屋征收决定公告后，房屋征收部门应当与被征收人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到80%以上签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到80%签约比例的，房屋征收决定暂缓执行。

第三章 征收补偿

第十六条 被征收房屋的价值，包括被征收房屋及其占用范围内的国有土地使用权的价值和房屋装饰装修价值。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家和本省房屋征收评估办法评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、建筑面积以及占地面积、土地性质及使用年限等因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人双方协商确定;协商不成的，可以评估确定。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第十七条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告，并与房地产价格评估机构签订委托合同。

房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

第十八条 房屋征收部门应当将分户的`初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期不少于5日。被征收人对分户评估初步结果有异议的，房地产价格评估机构应当进行说明;存在错误的，应当予以修正。

公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当将分户评估报告及时送达被征收人。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核，房地产价格评估机构应当及时进行复核。复核不得收取费用。

被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，应当向房地产评估专家委员会申请鉴定。

第二十条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人或者申请人承担。但鉴定改变原评估结果的，由原房地产价格评估机构承担。

房屋征收评估、鉴定费用标准由省价格主管部门会同省住房城乡建设行政主管部门制定。

第二十一条 被征收房屋为单位产权，承租人未与被征收人解除租赁关系的，应当以产权调换的补偿方式保障承租人的房屋使用权。

被征收房屋为政府直管公房，承租人可以继续承租产权调换房屋。公房管理部门应当优先与符合公房承租规定的承租人重新签订房屋租赁合同。

第二十二条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，房屋征收部门可以协助被征收人向住房保障管理部门统一申请房源，也可以由被征收人自行申请;州(市)、县(市、区)人民的政府发布房屋征收决定公告，应当同时公告当地住房保障条件、房源、申请方式等信息，符合住房保障条件的被征收人应当优先得到安排。

第二十三条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补偿费、奖励、补助或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，签订补偿协议。

第二十四条 房屋征收部门未按照补偿协议约定期限交付产权调换房屋，延长过渡期限的，自逾期之月起至产权调换房屋交付后3个月止，临时安置费按照原约定标准的2倍，向被征收人支付。

第二十五条 对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人双方协商确定;协商不成的，可以委托具有相应资质的机构通过评估确定。

停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

第二十六条 房屋被征收前的效益按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算;不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据计算。

停产停业损失补偿期限，商业、服务性行业不低于3个月，工业生产行业不低于6个月。州(市)、县(市、区)人民的政府可以根据本地房屋征收具体项目情况确定。

第二十七条 给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当具备下列条件：

(一)具有土地、房屋权属证明，或者经州(市)、县(市、区)人民的政府组织有关部门依法认定的合法建筑;

(二)经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证。

被征收人擅自将住宅改变为经营性用房的，征收时不予停产停业损失补偿。

第二十八条 州(市)、县(市、区)人民的政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取欺骗、暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式，以及停薪、停职、离岗、降级、开除等手段迫使被征收人签订补偿协议和搬迁。

第二十九条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的人民的政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，公告期限不得少于30日。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民的政府依法申请人民法院强制执行。

房屋征收确需人民法院强制执行的，作出房屋征收决定的人民的政府以及有关部门应当依法协助人民法院做好相关工作。

第四章 监督指导

第三十条 上级人民的政府应当加强对下级人民的政府房屋征收与补偿工作的监督。

省住房城乡建设行政主管部门应当会同财政、国土资源、发展改革、审计等有关部门，加强对房屋征收补偿工作的指导，推进房屋征收信息化建设，健全房屋征收信息统计和信息公开制度。

州(市)、县(市、区)人民的政府应当及时将房屋征收决定在当地人民的政府信息公开网站上公布。

第三十一条 省住房城乡建设行政主管部门应当建立房地产价格评估机构信用体系，根据房地产价格评估机构资质等级、综合实力、监管记录、社会信誉等情况，定期向社会公布从事房地产价格评估机构备选名录。

第五章 法律责任

第三十二条 违反本办法第二十八条第二款规定造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 违反本办法规定的其他违法行为，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定处罚。

第六章 附 则

石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 篇4

施细则》施行

http://.cn2011年11月09日05:06东方网

东方网11月9日消息：据《劳动报》报道，即日起，本市居住困难户的居住房屋被征收后，将获得更多住房保障补贴。据了解，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称《实施细则》）已经2011年10月10日市政府第121次常务会议审议通过，2011年10月19日由韩正市长签署市政府第71号令予以公布，并自公布之日起实施。全文已在“东方网”和本报网站（）上公布，并在《解放日报》上全文刊载。《实施细则》主要从五个方面作了规定：确定了以市房屋管理部门为主体的房屋征收行政管理体制和以区县人民政府为主体的房屋征收行政实施操作体制；明确了为公共利益需要征收房屋的具体操作程序；设定了旧城区改建事前征询制度；确定了本市房屋征收补偿标准的核心政策；取消了行政强制执行，明确实行司法强制执行。

《实施细则》在国务院条例“不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格”的补偿标准基础上，结合本市拆迁补偿新政，具体规定了本市房屋征收补偿标准：第一，被征收居住房屋的房地产市场评估价格；第二，增加不超过30%的价格补贴；第三，对于被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴；第四，对于居住困难户，增加住房保障补贴。

石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 篇5

关于印发《茂名市市辖区集体土地上房屋征收

与补偿安置实施办法》的通知

茂府〔2012〕104号

各县（市、区）人民政府，滨海新区管委会，市府直属各单位：

《茂名市市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》业经市人民政府十一届十三次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请迳向市土地开发储备中心反映。

茂名市人民政府 2012年11月14日

茂名市市辖区集体土地上 房屋征收与补偿安置实施办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市辖区集体土地上房屋征收管理，维护被征收人的合法权益，加快城市建设步伐，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 征收茂名市市辖区（含茂南区、茂港区、滨海新区，下同）集体土地上房屋、构筑物及其附着物（以下统称房屋），并对被征收人

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予以补偿、安置的，适用本办法。

第三条 茂名市市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置职责分工如下：

区人民政府负责辖区内房屋征收补偿安置的具体组织实施工作。所在地的镇人民政府、街道办事处以及村（居）民委员会负责做好房屋征收与补偿安置的具体工作；

市住房和城乡建设局负责建设管理工作；

市国土资源局负责土地管理工作；

市城乡规划局负责规划管理工作；

市土地开发储备中心负责房屋征收与补偿管理工作；

市监察局负责征收安置项目监察工作；

市审计局负责征收安置项目审计工作；

市物价局负责价格认证保全工作；

市财政、公安、发改、金融、人防、文化、教育、卫生、民政、电信、供电、环保、农业、林业、税务等有关部门在各自职责范围内配合做好房屋征收与补偿安置的相关工作。

第四条 茂名市市辖区集体土地房屋征收与补偿安置工作按统一规划、分类实施的原则进行。

第五条 房屋征收必须符合城乡规划，市政、公用配套设施与房屋建设同步规划、同步建设，实现绿化达标。

第六条 市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置项目涉及到行政事业单位产权的，由政府依法协调处理。

第二章 房屋征收管理

第七条 区人民政府按照法定程序发布公告，并与被征收人签订补偿安置协议，兑现补偿款，被征收人搬离房屋后，方可实施房屋拆除。

第八条 征收公告中应载明征收对象、范围、期限、补偿安置方式、标准和行政复议、行政诉讼权利等事项，并将征收公告在征收现场公

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布。

第九条 自征收公告发布之日起，被征收人改建、新建、扩建、装修房屋及其附属物、改变房屋用途、转移房屋产权的，均按征收公告发布之日前的房屋状态实施补偿、安置。

第十条 在房屋征收公告期限内，房屋征收实施单位与被征收人应签订由市房屋征收管理部门统一制作的房屋征收补偿安置协议书（以下称协议书）。

协议书的内容包括：补偿形式、补偿金额、安置用房面积和地点、交付使用的时间、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁补助费、临时安置补助费、支付方式、违约责任以及当事人双方认为需要订立的其他条款。

第十一条 征收房管部门代管的房屋，其补偿安置协议书应当经公证机关公证，并办理证据保全。

第十二条 在规定的搬迁期限内，被征收人无正当理由拒绝搬迁的，由所在区人民政府依法申请人民法院强制搬迁。

第十三条 法律、法规、规章对征收文物古迹及华侨、港澳台同胞、外国人的房屋等另有规定的，依照有关法律、法规、规章执行。

第十四条 市房屋征收部门要对房屋征收情况进行检查，被检查者应当如实提供征收补偿、安置等情况的资料，不得拒绝接受检查。

第十五条 房屋征收资金必须及时、足额到位，专户储存。

专用账户的资金必须全部用于房屋征收的补偿安置，不得挪作他用。市房屋征收部门应加强对征收补偿安置资金使用的监督。

属政府财政出资的征收项目，应当接受财政、审计和监察部门的监督。

第三章 房屋征收补偿

第十六条 房屋征收实施单位对被征收的合法房屋、构筑物及其附着物的所有权人，应当给予补偿。补偿应遵循公开、公平、公正、合

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理、合法的原则，并接受社会监督。

第十七条 房屋征收补偿，以市房产管理部门核发的房产所有权证或其它有效权属证明（包括土地使用证，规划建设许可证，建设用地批准书，村、居委会证明等）为依据。

第十八条 对违法违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，按评估后临时建筑的残值予以补偿建设费，不作产权补偿（其评估结果须经市房屋征收管理部门核实）；违规突击抢建的房屋（含简易棚、装修物）不予补偿；无国土部门核发的临时土地使用证的，不予补偿。

第十九条 房屋按照附表1规定的标准予以补偿。

第二十条 零星果、竹、木按照附表2规定的标准予以补偿。

第二十一条 因征收生产、经营类房屋造成停产停业损失的，根据房屋被征收前的收益、停产停业期限等因素，按照市场评估或者价格认证进行补偿。

被征收人应当向房屋征收部门提供房屋被征收前一年（不足一年的按实际经营时间）的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构或价格认证部门对停产停业损失进行评估或认证，按照评估或认证结果予以补偿。

第二十二条 未列入本办法补偿项目、标准，但法律、法规、规章或有关政策规定应予补偿的，由市物价局价格认证中心进行价格认证后予以补偿。

第四章 房屋征收安置

第二十三条 在房屋征收公告日前，被征收人拥有合法产权并以该房屋为主要生活居住用房的，房屋征收实施单位征收该房屋时应给予被征收人妥善安置。安置应遵循“一户一宅”的原则，如被征收人在村集体土地上还有与被征收房屋相当或更好的生活居住用房，则不再给予安置，只按本办法第十九条的标准对其被征收房屋给予补偿。

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第二十四条 货币式安置：指根据房屋区域位置，把房屋补偿金额和土地补偿等全部费用合计，折算成现金一次性支付给被征收人，被征收人领到该款项后自行解决生活居住用房的一种安置方式。选择货币式安置的被征收人，必须符合本办法第二十三条规定的安置条件，如不符合安置条件的，只按本办法第十九条的标准给予补偿。货币式安置按以下标准支付：

（一）城市市区（指城市建成区以及城市基础设施和公共设施基本覆盖的区域）,小东江以东（高山桥南以高山路为界）、大园路以南、茂名大道以西、三茂铁路以北范围内的生活居住用房，钢筋混凝土结构的按4900元／㎡支付，砖瓦结构的按4480元／㎡支付；前述区域以外的其他城市市区, 钢筋混凝土结构房屋按4550元／㎡支付，砖瓦结构房屋按4160元／㎡支付。

（二）近郊区（指紧靠市区的居民居住区和近期城市建设用地等与市区关系密切的区域），钢筋混凝土结构房屋按4160元／㎡支付，砖瓦结构房屋按3770元／㎡支付。

（三）规划控制区（指城市建设和发展需要实行规划控制的区域）和城市市区、近郊区、规划控制区外的墟镇，钢筋混凝土结构房屋按2990元／㎡支付，砖瓦结构房屋按2600元／㎡支付。

（四）其他区域（前述三项区域以外的村庄），钢筋混凝土结构房屋按2600元／㎡支付，砖瓦结构房屋按2210元／㎡支付。

选择货币式安置的被征收人，在签订协议书时应当明确，其家庭成员不得再回本村组申请宅基地建房，不得通过购买农村房屋等方式变相占用农村宅基地。

对按本条标准支付现金的房屋，不再按本办法第十九条标准支付补偿款，不再支付土地补偿费及其他费用，但室内装修、搬家补助费可按规定补偿，临时安置费可补助3个月。

第二十五条 公寓式安置：指以核准的生活居住用房（不含闲杂屋）建筑面积为依据，由被征收人按1：1.1的比例选择安置住房，实行产权置换；对按本条方式置换的房屋，不再按本办法第十九条标准支付

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房屋及室外装修补偿款，不再支付土地补偿费，但室内装修、临时安置补助、搬迁补助费可按规定补偿。

采取公寓式安置的，在市辖区范围内，按市规划部门审定的规划方案建造住房安置。公寓式安置的住房为符合国家质量安全标准的钢筋混凝土框架结构的毛坯房。

产权置换的住房实行先签协议先选择的原则。

因安置的住房（套房）面积不便于分割，被征收人取得的安置房面积超过应安置面积的，超过面积在10平方米以内的（含10平方米），按照房屋建筑成本计算补交价款；超过面积在10平方米以上的，按安置地段商品房平均价格计算补交价款。但为了照顾住房面积少的被征收人，每户安置房总面积不超过120平方米的，超过应安置面积的部分，可按建筑成本计算补交价款。

第二十六条 自建式安置。在符合土地利用总体规划、城市总体规划和村镇建设规划的前提下，被征收人可按每户只能拥有一处宅基地的原则安置（具体由实施房屋征收工作的主体根据实际需要个案提出申请）。自建式安置分为规划小区式自建和零星自建。

实行规划小区式自建的，道路和公共设施用地由房屋征收实施单位解决；选择零星自建的，可按应安置面积1∶1的比例安排房屋四周间距及道路建设用地，所需资金由房屋征收实施单位支付。

零星安置户的安置用地解决途径：①被征收人首先选择本村组内安排本户使用的土地；②被征收人无地可选的，由本村组统筹安排建房用地；③本村组确实无法安排建房用地的，由房屋征收实施单位就近新征土地置换被征收人旧宅基地解决安置。

零星安置户新宅基地可按实际情况适当补助“三通一平”费用，最高不得超过房屋补偿总额25%。

实行自建式安置的，安置用地面积按合法安置人口每人30平方米计算；孤寡人员每户按60平方米的面积计算，一对夫妻但未生育子女的按90平方米的面积计算；每户最高不得超过150平方米。在原籍依法拥有居住祖屋所有权的外出工作人员（如国家公务员、企事业单位

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干部、职工等），经本人申请，报市国土资源局审核、批准，以户（以外出时的户为准）为单位，按原生活居住用房占地面积1∶1的比例安排安置用地，最高不得超过120平方米。

实施自建式安置的，除按本办法第十九条补偿外，不再支付土地补偿费。

第二十七条 下列人员为合法安置人口：

（一）世居或长期（30年以上）在被征收村庄生产生活，有承包责任田，并享受宅基地和集体经济利益分配的；

（二）符合法律、法规、政策在征收公告发布前迁入或新增的；

男女双方均符合《婚姻法》结婚条件，男到女家或女到男家结婚落户，并参加该集体分配的；

因父（母）再婚，随父（母）迁入，并参加该集体分配的；

经市、县、（市、区）民政部门批准，并申领有《收养证》，准予收养的；

符合计划生育法律、政策新出生的；

违反计划生育规定，但已经过政府计划生育部门处理入户的在册人员；

（三）在部队服役的义务兵、士官，由民政部门接收安置的复退军人，在校就读的大中专学生；

（四）正在接受劳改、劳教、少教的；

（五）法律、法规或有关政策规定安置的。

第二十八条 除符合安置条件的生活居住用房外，征收公共房屋、私人的附屋、猪栏、牛舍等其他房屋，只按本办法第十九条规定补偿，不实行货币式、公寓式和自建式安置。

村、居委会办公用房，可以按货币式、公寓式和自建式安置的标准和方式予以解决。

第二十九条 采取非法手段，伪造、假冒证件、证据的，多报安置人口的，对多报人口不予安置，并移交有关部门依法处理。

采取弄虚作假手段取得结婚、生育、收养手续，或户口迁入手续

—7— 的，由有关职能部门调查处理。

第三十条 合法安置人口情况，由村民小组提供，并经区、镇政府调查审核，以三次公榜形式确定。

第三十一条 搬迁安置过渡期间，由房屋征收实施单位提供周转房。不能提供周转房或被征收人协商一致不入住周转房的，按被征收人的合法安置人口，提供临时安置补助；每户五人以下（含五人）的每月补助1100元，每户六人以上（含六人）的每月补助1300元。临时安置补助一般不超过18个月。

第三十二条 周转房必须具有生活必需的基本设施和简单的装修，如通水、通电和有可使用的厕所、厨房等设施。

第三十三条 提供周转房后，被征收人应在规定的期限内自行搬迁，并可领取一次性搬迁费。搬迁费以户为单位，每户补助3000元。

以户为单位的，以在征收公告日前当地公安部门在册户籍为依据，由属地区政府会同相关部门按有关规定核准。

第五章 奖励和罚则

第三十四条 为了鼓励被征收人积极、主动配合房屋征收工作，实行提前搬迁奖励措施：

（一）在规定期限内提前30天完成搬迁的，按房屋补偿总额的10%奖励。

（二）在规定期限内提前20天完成搬迁的，按房屋补偿总额的6%奖励。

（三）在规定期限内提前10天完成搬迁的，按房屋补偿总额的3%奖励。

可以在不超过30天的时间内完成搬迁的项目，由区政府根据项目的实际情况，规定搬迁天数，对提前完成任务的，另行规定奖励标准，最高可按房屋补偿总额的10%奖励。

第三十五条 聚众闹事，妨碍公务的，由公安机关依法处置；构成

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犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 监察机关负责对相关部门及其工作人员执行有关房屋征收与补偿政策法规情况进行监察。

第六章 附 则

第三十七条 各县级市以及电白县不属于滨海新区范围的集体土地上房屋征收与补偿安置可以参照本办法执行。

第三十八条 本办法由市土地开发储备中心、市国土资源局、市城乡规划局负责解释并监督落实。

第三十九条 本办法自公布之日起施行，《茂名市城市规划区集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法》（茂府〔2010〕53号）同时废止。本办法施行前已经发布征收公告的项目，继续按原公告确定的补偿标准执行。

附表1：房屋及其他构筑物征收补偿标准（略）附表2：零星果、竹、木补偿标准（略）

石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 篇6

关键词：国有土地,房屋征收,补偿,局限性

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条明确了本条例制定的目的所在, 即: 规范国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收房屋所有权人的合法权益, 这在根本上否定了《城市房屋拆迁管理条例》所规定的“维护拆迁当事人的利益”, 在很大程度上减少了拆迁纠纷的发生。此外, 《条例》还针对实践中的一些具体情况, 作出了许多具有可行性的新规定。

一、明确了征收关系的双方当事人

《条例》第四条作出规定: 由市、县级人民政府作出征收决定, 房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作, 这条规定明确了房屋征收关系的双方当事人, 即政府———被征收人, 这改变了过去“拆迁人”的规定。房屋征收部门由政府确定、代表政府, 实质上确立了“政府是唯一的补偿主体” (1) , 将建设单位排除在征收关系的当事人之外, 避免了其与被拆迁者的正面冲突, 有利于维护被拆迁人的合法权利, 保证拆迁工作的顺利进行。

二、明确了房屋征收的目的

《条例》在总则的第一条即强调了征收的公益目的, 此外, 《条例》还于第八条以列举加概括的方式界定了为了公共利益需要征收房屋的几种情形, 这与过去拆迁是为了保障商业建设项目的顺利进行 (2) , 有根本不同。同时列举的方式也为实践提供了可操作性, 具体限定公共利益的情形, 则是对房屋征收的条件做出的严格限定, 只有在这几种情形下才能够征收房屋, 防止现实生活中擅自以“公共利益”为名实施房屋的征收。

三、规范了房屋征收补偿的程序

有关房屋征收补偿程序的规定占了《条例》的大部分条文, 总的说来, 征收程序大致为: 1、作出征收决定: 市、县级政府在作出征收决定前有两项前置工作, 即进行社会稳定风险评估和落实征收补偿费用, 此过程要遵循“足额到位、专户存储、专款专用”的原则 (3) , 这意味着征收决定作出的严谨性, 有利于保障被征收人的合法权益; 2、发布征收公告:法律要求作出征收决定后要及时公告, 是民主原则的体现, 这项规定增强了征收程序的透明度, 有利于公众的监督, 同时还规定了公众对于征收决定不服时的救济制度; 3、拟定征收补偿方案: 这一过程强调要参考公众意见, 本质上也是民主的体现, 保证公众的参与和监督; 4、调查登记; 5、订立补偿协议或作出补偿决定; 6、补偿; 7、搬迁。

四、完善了征收后的补偿机制

《条例》对房屋征收后的补偿作出了专章规定, 这足以反映出国家对房屋补偿机制的重视作用。该《条例》相对于过去立法进行了相当程度的完善: 1、确立了公平补偿的原则: 《条例》虽是一项行政法规, 却吸收了《物权法》等的民法精神, 无论是补偿协议还是补偿决定都要求公平, 这在很大程度上有利于保障被拆迁人的利益, 体现人文精神, 减少拆迁过程中出现的不必要的纷争; 2、《条例》于第二十条规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定, 这又是一项有利于实现被拆迁人合法利益的法律规定, 防止了现实生活中房屋征收部门与评估机构密谋合作, 故意将房屋的价格评估过低, 从而避免损害被拆迁人的利益; 3、明确了房屋征收补偿的范围, 并确立了对被征收人的奖励和补助机制: 补偿的房屋要求是合法建造并进行登记的房屋, 这将“违法建筑和超过批准期限的临时建筑”排除在补偿范围之外 (4) , 同时, 根据《条例》的规定, 接受货币补偿或者选择房屋产权调换的选择权由被拆迁人享有, 即被拆迁人在此过程中享有主动权, 这项规定也为现实生活中拆迁纠纷的减少提供了可能性。

五、取消了行政强制拆迁, 确立申请人民法院强制执行制度

《条例》第二十七条第一款确立了“先补偿、后搬迁”的房屋征收原则, 这是针对现实生活中出现的搬迁后却得不到补偿, 最后导致房、钱两空的现象进行的规定, 也是保证被拆迁人的权利的制度; 第二十七条第三款明确规定: 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 这即表明我国基于最大程度减少拆迁纠纷的考虑已经取消了政府的行政强制拆迁制度, 转而以“申请人民法院强制执行制度”加以代替, 事实证明, 这种规定对于减少政府和被拆迁人之间因强制拆迁引发的纠纷起了极大的限制作用, 在以前, 采取暴力、威胁等手段强制拆迁的行为很容易引起当事人的不满和怨恨, 这就导致因强制拆迁致人伤亡的新闻报道事例屡见不鲜, 而现在根据《条例》的规定, 政府只能依照法定的条件和程序并提交一定的文件向人民法院申请强制执行, 这就使法院作为第三方中立机构参与拆迁的执行, 避免房屋征收部门与被征收人的直接冲突, 在很大程度上减少了拆迁纠纷案件的发生, 维护了被拆迁人的合法权益, 也节约了司法资源 (5) 。

《条例》颁布实施之后, 对我国国有土地上房屋征收问题具有很强的指导作用, 司法工作人员、律师、学者等都对其给与了相当高的评价, 如著名房地产律师杨在明就认为:“新条例在规范公权、保护私权方面有了较大突破, 开拓性地规定了公共利益的范围, 确立的公平补偿、市场价评估、征收奖励补助等机制, 有利于保护被征收人特别是弱势群体的合法权益。新条例反映了我国民主法治水平, 是与当前经济社会发展相适应的行政法规。”然而, 我们也不能过于自大, 认为该条例的规定完美无缺, 没有任何不足, 结合实践我认为该条例的部分规定还存在一定的不足, 需要加以完善。

六、国有土地上房屋征收制度立法层次低

《立法法》第八条规定: 对非国有财产的征收只能制定法律, 而无论是之前实施的《城市房屋拆迁管理条例》还是现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》都是由国务院制定的行政法规, 这与《立法法》所规定的法律存在冲突, 更不用说司法实践中大量适用的司法解释和地方性法规了。然而, 《条例》实施这么多年来, 人们似乎只是对其称道, 并未因其违反上位法而质疑其权威性, (6) 这对于建立我国健全的法治体系是不利的, 行政法规也难以使公众完全信服其威严。在现今条件下, 我认为, 针对国有土地上房屋拆迁与补偿由全国人大常委会制定法律的可能性和必要性都已存在, 人大应结合具体情况对该条例及相应的司法解释进行整合, 制定出关于房屋征收的法律。

七、征收补偿范围有限

《条例》第十七条第一款以穷尽列举的方式将房屋征收补偿的范围限定为三类: 被征收房屋的价值; 搬迁、临时安置的补偿; 停产停业的损失。以上规定表明, 我国针对房屋征收后的补偿是十分有限的, 并不能保证被拆迁人恢复到原来的生活水平。这项规定仅对因拆迁造成的直接损失进行了补偿, 并没有考虑被拆迁人因此受到的间接损失和潜在损失, 同样, 对被拆迁人因被征收房屋可能获得的预期收益也并没有加以考虑。另外非常重要的一点是, 政府并没有对房屋占用的土地使用权作出补偿: 我国目前实行的是“房地一起”制度, 房屋与土地密不可分、必须一起处分 (7) ; 考虑到实际, 为了公共利益对国有土地上房屋的征收也是为了重新获得建设用地使用权, 而不是为了土地之上的单位、个人的房屋; 《条例》第十三条也规定: 房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回, 这意味着征收的客体不仅包括房屋, 还应包括房屋所占的土地, 对收回的国有土地使用权不予补偿, 是严重损害被征收人利益的行为。

八、接受补偿的主体范围过于狭窄

《条例》第二条明确规定了国有土地上房屋征收补偿的主体为“房屋所有权人”, 确定了征收关系的双方当事人为政府和所有权人。这项规定将被征收人完全限定为房屋所有权人, 忽视了对承租人利益的保护。房屋的承租人虽然不是征收关系的直接当事人, 但政府的征收活动却会对其的利益造成损失, 承租人理应有权以自己的名义对因政府的征收行为造成的损失请求赔偿。根据《合同法》规定, 出现政府征收的情形, 属于不可抗力, 出租人可因此免除责任, 这就使承租人基于违约责任向出租人要求赔偿损失的可能性消灭, 若再不允许其向政府请求补偿, 这对于其利益的损害是巨大的, 是不符合公平原则的, 也易引起承租人与政府、与出租人之前的纠纷。

基于以上分析, 我们可以看出, 新《条例》在现实生活中对国有土地上房屋的征收与补偿行为发挥了巨大的指导作用, 是符合我国的民主法治的, 与我国目前的经济社会发展相适应, 然而, 我们也要认识到《条例》在相关规定上还存在着部分的缺陷, 有待进一步完善。

参考文献

[2]朱广新.房屋征收补偿范围与标准的思考[J].法学, 2011 (5) .

[3]刘妍军.国有土地上房屋征收与补偿条例的成功与完善[D].吉林大学, 2011, 6:15-18.

[4]罗丹.我国城市房屋征收与补偿法律问题研究[D].武汉工程大学, 2012, 5:10-13.

石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 篇7

关键词：国有土地上房屋；征收；难点；应对策略

中图分类号：D922.181；F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）20-0136-02

自2011年1月19日国务院通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并予以实施，明确表明城镇建设已经成为我国日后经济建设的重要内容[1]。但是，通过对当前国有土地上房屋征收的特征进行分析，当前国有土地上房屋征收存在涉及范围广、时间紧、任务重的问题，再加上全国性房价上涨，部分被征收人员素质水平偏低，房屋征收工作程序复杂，给国有土地上房屋征收工作增加了难度。如何解决国有土地上房屋征收难点已经成为社会各界广泛关注的焦点[2]。因此，文章针对国有土地上房屋征收难点以及应对策略的研究具有非常重要的现实意义。

1 当前国有土地上房屋征收的特征分析

我国的国有土地上房屋征收制度是为了实现社会公共利益的需要，在特定的状况下由当地各级人民政府组织实施的对私有房屋进行征收的法律制度。根据《宪法》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，只有满足以下三个条件才能够进行房屋征收，即确需征收个人、单位的房屋；根据法律规定的权限与程序；为了公共利益的需求。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”并且规定当补偿协议签订之后，如果一方当事人没有履行相关的义务，另一方可以依法提起诉讼[3]。由于国有土地上房屋征收具有一定的计划性、政策性、时间性，如何正确的处理征收人与被征收人的义务和权力，一直是社会各界广泛关注的焦点。政府在国有土地上房屋征收中发挥着至关重要的作用，是征收工作的执法者、管理者，政府应该切实担负起国有土地上房屋征收的主体责任，认真履行各项法定职责，禁止出现以牺牲广大被征收人利益的方式获得市政建设的繁荣发展，充分的发挥自身的作用尽可能的实现征收人和被征收之间利益的平衡，这样既能够在人民群众心中树立公正的形象，又能够推动城市建设的快速发展[4]。

2 国有土地上房屋征收的难点分析

2.1 城镇化建设以及旧城区改造速度的加快，要求国有 土地上房屋征收工作加紧进行

国有土地上房屋征收工作遇到的最大难点就是时间紧、任务重，例如，虽然城市建设规划图纸早就完成，并且城市建设工期非常紧，但是国有土地上房屋征收的工作量大，工作难度大，在实际征收的过程中遇到了各种各样的问题，这就要求征收部门在征收的过程中要将工作做细致，做恰当，妥善处理遇到的各种问题，实际工作中，有些问题很难在短时间内解决，在很大程度上增加了国有土地上房屋征收工作的难度。

2.2 全国性房价上涨幅度增加，楼房价格不断飙升

随着城市发展进程的加快，城市楼房的价格在不断的飙升，不同区域的房价存在一定的差异，一些地区被征收人提高了心理预期，往往会要求按照城市最高楼房销售价进行索赔，这些不合理的要求按照现有补偿政策很难得到满足，导致房屋征收工作陷入签约难的尴尬境地，致使整体工作难以推进。

2.3 部分被征收人对相关政策不了解

居住在棚户区征收区域的居民，大多为企业工人，城中村农民及进城务工人员，普遍文化水平偏低，对我国关于国有土地上房屋征收工作的相关政策以及法律知识了解不多，对征收工作配合意识淡薄，把征收工作人员视为夺其财产的仇人，只是一味坚持自己的无理要求，给征收工作带来了很大的难度，延缓了国有土地上房屋征收工作进行。

2.4 国有土地上房屋征收工作涉及范围广，工作难度大

国有土地上房屋征收工作不仅直接关系到人民群众的切身利益，而且还关系到社会和谐和稳定，同时还牵涉众多的法律关系，例如征收人与被征收关于安置补偿之间的民事法律关系，被征收人、征收人以及评估机构之间的民事法律关系，公民组织与政府之间的行政法律关系等，即国有土地上房屋征收工作涉及范围非常广，如果在征收的过程中没有正确的处理各个主体之间的关系，会激化各方的矛盾，不能保证征收工作高效、有序的进行，工作难度非常大[5]。

3 解决国有土地上房屋征收工作难点的有效策略 分析

3.1 规范房屋征收程序

国有土地上房屋征收工作涉及到广大人民群众的切身利益，为了实现规范化征收必须做好以下几个方面：

其一，扩大公民事前参与的途径和深度，根据相关规定，在房屋征收活动中，被征收人享有参与权和知情权，具体工作中应该注意以下几个方面：政府在作出征收决定之前，应该向征收区域内的被征收人发出相应的通知，让被征收人了解征收的目的、用途、范围；由于被征收人的数量众多，在选择参与听证会的人员时，应该由被征收人自行选定代表，并且选择的代表能够集中反映被征收群众的意见，代表被征收群众和政府进行对话[6]；在听证会上政府应该认真的听取被征收群众代表的意见和建议，有针对性的解决被征收人的问题，有的放矢，这样能够有效的化解矛盾；

其二，加强司法审查，保证房屋征收符合“公共利益”，在进行房屋征收时应该避免出现盲目拆迁和建设的现象，我国司法机关应该借鉴其他国家房屋征收程序的先进经验，不断的改进和完善“公共利益”衡量标准，保证房屋征收和城市建设能够符合“公共利益”，在保证司法机关独立性、公立性的基础上，还应该保证房屋征收和建设的必要性、合理性以及合法性；

其三、加强信息公开，增强房屋征收工作透明度。造成“签约难”的原因还有部分被征收人存在“不怕少怕不公”的顾虑，解决这一问题最有效的办法就是加强信息公开，增强透明度，做到“阳光征收”，制作详细的操作规范，保证房屋征收工作全过程公开透明，接受群众监督。一是，将《房屋征收与补偿条例》、《房屋评估办法》、《房屋征收补偿流程》等政策法规进行公开。二是将测绘结果、评估结果、回迁楼位置、结构、面积、户型、选择回迁楼的顺序、补偿结果等信息全部进行公开。让群众真正体会到房屋征收的公开性、公平性，赢得群众信赖，让他们能够理解支持房屋征收工作。严格按照上述程序进行房屋征收，能够有效的提高国有土地上房屋征收工作的规范化和标准化[7]。

3.2 提高房屋征收评估的有效性和公正性

为了提高房屋征收评估的有效性和公正性必须做好以下几个方面：

其一，创建评估机构之间相互制约、监督以及竞争的机制，由于职业道德问题以及专业胜任能力问题的限制，评估机构会出现低估或者高估等错误现象，为了避免出现国有土地上房屋征收评估部门垄断的情况，应该创建相互制约、相互监督以及相互竞争的约束机制，还可以采用多家评估结构共同评价的方式，并对多家评估机构的评估结果进行对比，保证所有评估机构的结果差距在10%以内，并按照评估结果的平均数对被征收人进行补偿，以此保证评估结果的准确性和有效性；

其二，创建完善的评估报告说理制度，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，“对被征收房屋价格的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，但是在选择评估参数时会存在一定的差距，导致最终评估结果存在很大的差异，通过创建完善的评估报告说理制度，能够让被征收人充分的认识到评估机构已经考虑了影响房屋征收价格的所有因素以及对评估结果造成的影响，评估报告说理充分，能够让被征收人欣然接受征收与补偿，这就要求评估人员不断的提高自身的专业胜任能力，采用严谨的职业态度进行评估，有效的提高评估结果的有效性和公正性。

3.3 完善司法强制搬迁制度

为了保证司法强制搬迁能够顺利的进行，就需要不断的改进和完善我国司法强制搬迁制度，具体包括以下几个方面：

其一，创建司法独立制度，现阶段，许多地区法院法官的职位受政府编制的影响，并且经费由地区财政全额拨付，在一定程度上限制了法院法官和财务作用的发挥，针对该种现象应该加强制度改革，提高司法对于地方政府的独立性，由司法部门对人事、财政等进行垂直管理，这样人事、财务部门能够摆脱同级行政机关的羁绊，真正的实现司法的独立性；

其二，创建完善的司法监督制度，公正性是司法的灵魂，并且司法公正是保证司法独立的必要条件，司法独立只能够保证司法机关独立的行驶司法权，但并不能够保证司法机关会依法、正确的行使自身的司法权，正如孟德斯鸠所说“一切有权力的人都容易滥用权力”，为了防止出现司法人员滥用职权的现象，就必须加强对司法的监督，以此保证司法部门能够按照相关规范使用自己的职权，司法监督制度主要包括外部监督制度和内部监督制度，外部监督不能是漫无边际的发号施令，而是以尊重司法独立为前提进行合法的监督，主要包括社会监督、当事人监督、法律监督、国家权力机关监督以及党的监督等，虽然说起来比较容易，但是做起来非常困难；内部监督制度虽然是一种理想的制度，但是并不容易实现，因此需要外部监督制度进行补充，不断的提高司法监督的有效性，以此保证司法公正的实现。

4 结 语

综上所述，当前国有土地上房屋征收工作中存在许多难点，这就要求不断规范国有土地上房屋征收程序，提高房屋征收评估的有效性和公正性，完善司法强制搬迁制度，以此不断的提高国有土地上房屋征收工作水平。

参考文献：

[1] 杨瑞荣.完善国有土地房屋征收管理体制有关问题的思考[J].中国房 地产，2013，（1）.

[2] 陈海艳.浅析我国国有土地上房屋征收现状及存在的问题[J].社会学 研究，2012，（12）.

[3] 梅建军.国有土地上房屋征收强制执行制度分析[J].中国房地产，2013，

石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 篇8

第一部分：法条

国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人民共和国国务院令 第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

总 理 温家宝

二○一一年一月二十一日

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

解读：原“城市房屋”变更为“国有土地上”，概念更准确。此处仍为“房屋征收”，且只是国有土地上，对于集体土地上和征收，仍按以前的规定执行

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。解读：征收国有土地上的房屋只有唯一的原因，即为了公共利益的需要。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工 作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

解读：市县级人民政府是征收房屋的责任主体，以前是以行政许可的方式授与开发商。征收具体工作由征收部门组织实施。其他各部门分工、配合。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

解读：房屋征收实施单位不得以营利为目的，即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。在此基础上，受托人的行为的直接责任主体是该区域内的房屋征收部门。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

解读：监督：上下级政府。指导：城乡住房建设部、财政、国土、发改委。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。解读：本法排除商业征收，全部是为了公共利益。

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和 专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

解读：征收补偿方案先行进行征求意见。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

解读：征收补偿方案听证会：

1、旧城区改建

2、多数被征人认为

3、违反本条例

4、由市县级政府组织。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

解读：市县政府作出征收决定前，先做社会稳定风险评估，所有的补偿费用全部到位。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

解读：征收公告要载明两个最重要的内容：

1、征收补偿方案。

2、权利救济方式：行政复议或行政诉讼。

此条例的一个不足就是没有对土地使用权如何补偿提出解决方案。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

解读：市县政府的房屋征收决定系具体行政行为，可议可诉，符合行政法一般规定。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补 偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

解读：补偿的构成：3+1：3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失。1=补助+奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。解读：对评估有异议，可先申请复核，再有异议，可申请鉴定。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

解读：评估机构由被征收人商定或由按多数被征收人意愿或公正原则处理。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

解读：签订补偿协议后一方不履约的救济方式。本条例的另一个不足之处就是没的明确把承租人纳入到补偿协议中来。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提 起行政诉讼。

解读：达不成补偿协议或无法达成的替代品----补偿决定及相应的救济途径。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

解读：所有的强拆全部纳入到法院的强制执行程序。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重 的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

第二部分：条款组装 机构设置条款：

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

法律救济条款：

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三部分：亮点与不足解读

亮点1：责任主体明确

老条例将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可 证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却躲在后面，不承担责任。这一点被指为，政府既当运动员又当裁判员。而新条例将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。这样政府就只能做征收的运动员，不能做裁判员了。因此，不得不说，新条例对于征收责任主体规定是非常明确的，那就是市县级人民政府。这样一来，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确了，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。

亮点2：公共利益界定明确

新条例对于征收所涉及的公共利益也予以了界定，而且都是明确的列举方式。这一点在一定程度上改变了过去旧的老条例对公共利益界定不明确，所导致的开发商和地方政府合谋进行商业开发拆迁，避免权钱交易造成恶劣社会影响。值得一提的是，公共利益的界定，排除了“国家机关办公用房建设的需要”，也就是说，个别政府及部门的领导想为自己单位盖楼也不能征收老百姓的房子了。

亮点3：取消拆迁行政裁决

新条例对被征收人不服征收决定的法律救济设置为提起行政复议或行政诉讼。这一设置改变了过去老条例设置拆迁行政裁决的恶法设计，因为拆迁行政裁决一旦下达就具有执行效力，且诉讼期间不停止拆迁。而新条例规定政府是做出的征收决定的主体，政府自己不能再作任何的行政裁决，只能由上级政府监督或者法院的裁判。

亮点4：废除行政强制拆迁

最重要的是，新条例改变了政府直接进行强制拆迁的作法。新条例规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。将政府的征收决定提交法院来判决，此举为强制征收设置了一道屏障，政府不再极其便利地任意采取强拆，即使法院强制执行拆除，也不会使强拆泛滥，近年来愈演愈烈的恶性强拆事件将会得到缓和。

亮点5：房屋征收决定应符合城市规划

新条例规定，征收房屋应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。也就是说，地方政府和房屋征收部门不能仅凭自己的意愿就作出征收房屋的决定，也要符合城乡规划，如果不符合城乡规划的房屋征收决定是违法的，这就在一定程度上限制了地方政府任意征收房屋的权力，保障被征收人的权利，也为国家统一进行城乡规划作了铺垫。

亮点6：注重民意和社会效果

新条例规定，制定规划，应当广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

这些规定，都体现了一个共同的特点，国务院将房屋征收与补偿工作看成了一种有社会影响力的工作，因此重视被拆迁人和公众的意愿。这在以往的立法中是少见的，可见我国立法水平逐渐提高，开始重视社会和公众权利。

亮点7：补偿不低于市场价

新条例规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合条件的被征收人除给予补偿外，还要优先给予住房保障。

应该看到，新条例重视对被征收人的补偿，争取使被征收人满意的基础上实施征收，这样就减轻被征收人以往对低补偿拆迁的抵触情绪，减轻征收工作的阻力。

亮点8：排除商业利益参与房屋征收

新条例规定，承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的，并禁止建设单位参与搬迁。由于政府是房屋征收的主体，房屋征收是为了公共利益而进行的，那么就不能允许商业利益参与其中，不能使个别人为了商业利益侵害被征收人的权益，从中渔利。而且新条例中规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。即使申请法院强制执行搬迁，申请书也应当附上补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋的地点和面积等材料。这就最大程度上公开透明，剪除商业利益侵害被征收人利益的触角。

亮点9：提高细则制定权限等级

新条例中关于一些实施细则的制定权限，都赋予了省、自治区、直辖市一级的政府，包括对被征收人给予住房保障的办法、对房地产价格评估机构具体选定办法、对因征收造成停产停业损失的补偿办法等。这些关键性办法的制定权限提高到省一级政府，体现了国务院对房屋征收工作的重视。

不足1：没有对土地使用权的补偿

新条例规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。新条例是对房屋的征收与补偿，而不应当涉及对国有土地使用权的处分。而对被征收人的补偿里面，却没有提到补偿被收回的“国有土地使用权”。我们知道，国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。因此还存在不足。

不足2：对现行评估办法有待改善

众所周知，目前的征收拆迁房屋，最敏感的问题无疑是补偿价格问题，拆迁人与被拆迁人往往在价格上无法达成一致。目前现行的办法也是采取评估，但被拆迁人对评估机构作出的评估结果不服的，有权另行委托其他评估机构进行评估。但新条例规定，对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。其中没有规 定被征收人有权另行委托其他评估机构进行评估。从目前现行的拆迁评估办法来看，评估公司虽然是被拆迁人选定的，但对房屋的评估事项委托人和实际付款人都是拆迁人，因此评估公司按照拆迁人的意愿对房屋进行评估，评估价格远远低于被拆迁人的预期也就不足为奇了。我们试想，被征收人如果对这样的评估公司做出的评估结果不满意，对评估机构不信任了，为什么不能另行委托他人进行评估？因此为公平起见，新条例应当进一步要求改进评估委托关系，明确评估事项的委托人是在征收人和被征收人共同委托，而评估费用应当由被征收人适当承担，这样能够使评估机构能够公平进行评估工作。

不足3：没有对房屋承租人的处理

对于房屋，除了有所有人、征收人以外，还有承租人，而新条例只规定了应当对被征收房屋的所有权人给予补偿，没有对承租人的补偿。旧的老条例虽被称为“恶法”，但对于承租人在拆迁中的合法权益还有相应规定，而新条例却忽略了承租人的权益。现实中存在大量的公有或集体所有房屋的承租人，也存在商业房的承租经营人，前者往往不具备购买或承租市场价格房屋的能力，后者对其商业房也往往投入大量的资金或设施设备。而对于这一类人，如果得不到合适的补偿，也有违公平合理的原则。

不足4：施行可能造成的社会影响

从目前的新条例来看，施行后政府征收行为可能还是会造成社会纠纷。

由于新条例规定，征收房屋的同时收回土地使用权且不给予补 偿，而且目前评估委托关系还存在漏洞，此两点结合，将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋现有建筑价值的评估，而不含有房屋所在土地的价值评估。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低，因为现行的配套法规规定，对于被拆迁房屋要计算房屋区位补偿价格，而房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格，可能会要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值。新条例规定，对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，但“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近的房地产市场价格。

一旦征收程序违法、征收补偿价格过低，被征收人一定不服，会有大量的行政诉讼案件发生。征收案件将堆积到法院，增加法院压力，地方法院有可能提高立案门槛；同时个别政府人员为了执行征收决定，会给法院压力，有可能造成因征收产生案件无法立案。其结果有可能造成大量被征收人诉讼无门，又走到越级上访的老路上去，继续影响社会和谐稳定。