《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则（精选8篇）

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则 篇1

《济南市国有土地上房屋征收与

补偿办法》实施细则

济政办发【2013】20号

第一条 为贯彻实施《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》(市政府令第248号，以下简称《办法》)，结合工作实际，制定本实施细则。

第二条 根据《办法》规定，市、区政府负责市辖区国有土地上房屋征收与补偿工作。现阶段，市辖区国有土地上房屋征收与补偿工作由市政府负责。根据征收工作需要和具体情况，区政府可以负责其辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。市、区政府有关征收与补偿工作职责、范围另行界定。

第三条 市城市建设项目审批小组受市政府委托，负责审定国有土地上房屋征收与补偿方案、作出房屋征收与补偿决定、申请人民法院强制执行等房屋征收事项。

第四条 房屋征收部门应当与受委托的房屋征收实施单位签订委托合同，并按规定支付征收工作经费。受委托的房屋征收实施单位应当做好下列工作：

（一）组织房屋调查登记、核对相关数据；

（二）负责房屋征收与补偿政策宣传、解释；

（三）拟定房屋征收补偿方案，征求、汇总社会公众意见；

（四）配合有关部门做好社会稳定风险评估；

（五）实施被征收房屋拆除、渣土清运管理及公共配套设施迁移等；

（六）组织签订房屋征收补偿协议、回迁安置及结算相关费用；

（七）涉及房屋征收的其他事项。

第五条 在房屋征收过程中发生的测绘、评估、公证、房屋拆除、法律服务等工作费用，列入房屋征收成本。

第六条 各有关单位(市相关开发投资集团、各建设单位、区房屋征收部门等)应将下拟实施的房屋征收项目报市房屋征收部门，由市房屋征收部门编制下房屋征收计划。

保障性安居工程建设、旧城区改建涉及房屋征收的项目，应按程序纳入本级国民经济和社会发展计划。其中，市有关部门、市属企事业单位和济南高新区拟实施房屋征收的项目，由市房屋征收部门会同市发改部门负责编入市级国民经济和社会发展计划，按程序报批；区级实施的项目，由区房屋征收部门会同区发改部门负责编入区级国民经济和社会发展计划，按程序报批，并报市发改和房屋征收部门备案。

第七条《办法》第七条第(一)至(四)项需要征收房屋的建设项目，具备建设项目批准文件、国有土地使用权批准文件、建设用地规划意见的，房屋征收部门不再征询相关部门意见。第八条 《办法》第九条所称“项目实施单位”，是指组织实施基础设施建设、公共事业以及保障性安居工程建设和旧城区改建等建设活动的单位。主要负责：

(一)项目前期规划策划和可行性研究；(二)筹集房屋征收补偿资金等相关费用；(三)落实安置房源；

(四)协助房屋征收部门做好房屋征收相关工作。第九条 房屋征收补偿方案征求社会公众意见期间，被征收人有意见的，应持本人身份证明、房屋权属或租赁关系证明在规定期限内以书面形式提交。

第十条《办法》第十五条第八项规定的奖励是指：(一)房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人按期或提前搬迁的奖励；

(二)房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿方式的奖励。

《办法》第十五条第八项规定的补助是指：

(一)房屋征收部门对被征收人按照房屋征收补偿方案规定范围和标准选择房屋的公用分摊面积予以免交的差价款；

(二)房屋征收部门对享受最低套型面积标准资格的被征收人予以免交最低套型面积标准之内的差价款。第十一条 《办法》第二十二条所称“改建地段”，是指征收项目用地范围内的地段；“就近地段”，是指与征收项目用地范围同一区位的地段。

第十二条 房屋征收评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收分期分段实施的，以当期(段)征收决定公告之日为评估时点。

第十三条 《办法》第二十四条所称“新建普通商品住宅”，是指房屋征收公告发布时近期建成的，符合国家规定的建筑设计标准和质量安全等技术规范，功能齐全、价格合理、能够满足居住生活需要的一般性商品住宅。

新建普通商品住宅价格由评估机构评估确定。第十四条 《办法》第二十七条规定的征收按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，可以按下列方式予以补偿：

（一）公有房屋承租人符合房改购房条件的，可以在征收冻结通告发布之日起30日内向房屋产权单位申请房改。房改后，公有房屋承租人作为被征收人予以补偿。

（二）公有房屋承租人符合房改购房条件，但在规定时间内未申请房改的，征收部门应当对其实行货币补偿或者房屋安置。选择货币补偿，被征收房屋为平房和简易楼房的，对公有房屋承租人的补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之九十，对被征收人的货币补偿金额为百分之十；被征收房屋为楼房的，对公有房屋承租人的货币补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之八十五，对被征收人的货币补偿金额为百分之十五。

选择房屋安置的，公有房屋承租人应当与房屋征收部门结清其货币补偿金额与安置房屋价值之间的差价，结清差价后，安置房屋产权归承租人所有。

实行货币补偿或者房屋安置后，公有房屋承租人不再享受房改购房资格。

（三）公有房屋承租人不符合房改购房条件的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，原租赁关系不变。

第十五条 《办法》第二十八条规定的“最低套型面积标准”为使用面积34平方米。房屋征收部门按照《办法》第二十八条规定对被征收人或公有房屋承租人进行补偿的标准为同类型新建普通商品房评估基准单价，不考虑楼层、朝向、成新等因素。

第十六条 被征收人或者公有房屋承租人在征收范围内有两套或者两套以上住宅房屋，合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的，房屋征收部门应按照享受最低套型面积标准资格的规定进行货币补偿或者房屋安置。被征收人或者公有房屋承租人在征收范围外另有住房，合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的，选择房屋安置时，合并计算后的面积与最低套型面积标准之间的差价由房屋征收部门承担；选择货币补偿时，按照建筑面积46平方米货币补偿金额减去征收范围外房屋的市场价值计算补偿金额。第十七条 征收以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋，补偿时应当按照规定扣除政府收益部分。

第十八条 《办法》第三十三条规定的征收按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋，对符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，房屋征收部门应当给予被征收人产权调换，原租赁关系不变，产权调换的房屋由原承租人继续承租。

对不符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，实行货币补偿。被征收人与承租人就选择货币补偿分配方案达成协议的，房屋征收部门按照达成的协议予以补偿；达不成协议的，暂时按照原有的规定办理。

第十九条 根据《办法》第三十四条规定，《办法》实施前，在征收范围内利用住宅房屋从事经营活动，房屋所有权证书、营业执照登记地点一致，且具有1年以上纳税记录的，在住宅房屋评估价格的基础上适当增加补偿，但最多不超过实际用于营业的建筑面积部分房屋评估价值的5%。《办法》实施后，利用住宅房屋新设立工商登记从事经营活动的，不予增加补偿。

第二十条 被征收房屋的建筑面积以该房屋所有权证载明或者公有房屋计租表载明的建筑面积为准。

房屋所有权证载明的建筑面积与房屋测绘机构测量合法建筑的面积不符的，以房屋测绘机构测量的建筑面积为准。第二十一条 被征收人对房屋证载建筑面积有异议的，应在房屋征收决定公告发布后20日内委托房屋测绘机构对房屋合法建筑的面积进行测量，并出具报告。在征收签约期限内未提供报告的，房屋建筑面积以房屋所有权证载明的为准。

第二十二条 被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人(不含无监护人的未成年人)以及非本市市内六区常住居民户口的，不享受最低套型面积标准资格。

第二十三条《办法》规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准分别为：

（一）搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米22元，非住宅房屋每平方米28元；总额不足1000元的，按1000元计发。

因房屋征收部门提供的产权调换房屋为待建或在建房屋，被征收人需二次搬迁的，房屋征收部门应当按上述标准支付二次搬迁费。

（二）过渡期限内每月临时安置费按被征收住宅房屋建筑面积每平方米22元计算，非住宅房屋按被征收房屋建筑面积每平方米30元计算；每月总额不足1000元的，按1000元计发。选择货币补偿的，一次性给予6个月临时安置费。

（三）一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米200元，其他非住宅用房为每平方米150元。第二十四条 《办法》规定的搬迁奖励，是指被征收人或公有房屋承租人在征收签约期限内签订征收补偿协议并完成搬迁或提前搬迁的，房屋征收部门可采取多种方式，本着促进搬迁的原则给予奖励。逾期搬迁的不予奖励。

（一）征收住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费合计不超过30000元。

享受最低套型面积标准资格的被征收人或公有房屋承租人，选择房屋安置的，不再发放搬迁奖励费。

（二）征收非住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费按被征收非住宅房屋价值的5%计算，但奖励额最少不低于3万元、最多不超过300万元。

具体搬迁奖励措施在征收补偿方案中明确。

本条第(一)、(二)项所指的“户”，以征收冻结通告发布之日，产权人和承租人持有的房屋所有权证和租赁公房凭证为计户依据。

第二十五条 《办法》规定的货币补偿奖励，是指对选择货币补偿方式的被征收人或公有房屋承租人按照被征收房屋价值的一定比例给予奖励。奖励幅度根据项目情况在征收补偿方案中明确。

第二十六条 搬迁奖励费与提前搬迁奖励费可以冲抵被征收房屋和产权调换房屋的差价款。当事人对搬迁奖励费及提前搬迁奖励费的领取有争议的，由其自行协商解决；协商不成的，由房屋征收部门暂为保管。第二十七条 《办法》第三十八条规定的过渡期限，是指被征收房屋交付之日至房屋征收部门提供产权调换房屋交付之日的时间。

因房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的，对自行解决周转用房的，从逾期之月起临时安置费增加一倍支付；对房屋征收部门提供周转用房的，从逾期之月起临时安置费按月支付；临时安置费每月不足1000元按1000元计发的，逾期临时安置费按照1000元加上被征收房屋建筑面积对应的临时安置费予以支付。

第二十八条 被征收房屋依法配套建设的储藏室、简易房屋等附属设施，由房屋征收部门予以货币补偿，补偿价格由评估机构评估确定。

第二十九条 被征收人安装的固定电话、有线电视、宽带网、空调、太阳能热水器等设施，按照征收房屋设备迁移补助费标准（详见附件二）给予补偿，不能迁移的按照附属物补偿标准（详见附件一）给予补偿。被征收房屋院落内的树木，按照征收树木补偿标准（详见附件三）给予补偿。

第三十条 房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内对房屋征收项目进行验收并出具验收证明。

第三十一条 被征收人或者公有房屋承租人持产权调换协议或房屋安置补偿协议、房屋差价款结算清单等相关材料到市房产登记机关办理产权登记手续。第三十二条《办法》所称“公有房屋”，包括公有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋，是指国家及国有单位投资兴建，分配给职工使用，并执行政府规定租金标准的房屋，包括直管公房和单位自管公房；公有非居住房屋，是指以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。“公有房屋承租人”，是指按照政府规定租金标准承租的房屋使用人。

第三十三条 本实施细则规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁奖励费及附属物补偿标准、设备迁移补助费标准、树木补偿标准等，随着我市经济社会发展情况适时调整。具体调整标准由市房屋征收部门制定，并经市政府批准后公布执行。

第三十四条 长清区政府可自行制定相关补偿费和奖励费标准，报市政府备案后执行。

第三十五条 本实施细则自印发之日起施行，有效期5年。《办法》发布前已公告实施的征收(拆迁)项目，仍按照原有规定办理。正在自行过渡安置的被征收(拆迁)人，自本实施细则印发之日起发生的过渡安置费用按本实施细则执行。

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则 篇2

第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过, 现予公布, 自公布之日起施行。

总理温家宝

2011年1月21日

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收房屋所有权人的合法权益, 制定本条例。

第二条为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工, 互相配合, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门, 加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为, 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一) 国防和外交的需要;

(二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定, 确需征收房屋的各项建设活动, 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划, 应当广泛征求社会公众意见, 经过科学论证。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条房屋征收范围确定后, 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的, 不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一) 被征收房屋价值的补偿;

(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法, 对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅, 被征收人符合住房保障条件的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值, 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的, 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定, 制定过程中, 应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定, 具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作, 任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的, 市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋, 并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的, 房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的, 产权调换房屋交付前, 房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿, 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理, 对违反城乡规划进行建设的, 依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的, 应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的, 不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项, 订立补偿协议。

补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平, 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后, 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案, 并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督, 并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 由上级人民政府或者本级人民政府责令改正, 通报批评;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 依法给予处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的, 责令改正, 追回有关款项, 限期退还违法所得, 对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的, 由发证机关责令限期改正, 给予警告, 对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款, 对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款, 并记入信用档案;情节严重的, 吊销资质证书、注册证书;造成损失的, 依法承担赔偿责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第五章附则

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则 篇3

关键词：土地征收；管理制度；工作建议

一、经验总结

（一）要坚持严格的审批制度。为了防止徇私舞弊，违规操作的现象发生，坚持三级审核制度，即：房屋现状锁定由所在居委会干部、有关部门、项目点业务人员和负责人集体会审后报征收中心审核按程序通过后作为房屋征收和结算依据；资金支付由居委会、项目点业务人员和负责人、征收中心共5人以上审签后通过银行直转到被征收人帐户。

（二）实行单位、部门挂包制。政府组织实施的项目，涉及人数多，户数广，面积大的，一般组建攻坚团队，发挥大兵团作战的方针，同时把任务按照被征收人的情况、分解到相关的部门，进行任务分解，缓解压力，逐层消化矛盾。

（三）旧城改造推行“模拟征收”。按照两个“三分之二”原则，实行旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿，达到两个“三分之二”，即房屋所有权面积超过三分之二且总户数超过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围。

（四）推行货币化安置。大胆探索货币化安置政策。根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》和《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》等相关规定，结合棚户区改造情况，对被搬迁房屋实行货币化安置。被搬迁人选择货币化安置的，在县城规划区内已取得商品房预售许可证的商品房开发楼盘中现有房源选择购房安置。

二、存在的问题

（一）政策要素配套不齐。《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，我市至还没出台相关配套法规，各县、区补偿都是参照其市场行为制定补偿标准，不具有权威性和法律性，加之集体土地上征收参照《土地管理法》的标准进行补偿，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》失去连贯性，政策的不统一，在执行政策的过程中，我们只能“摸着石头过河、拆东补西”，由此给被征收人提供了“欲望空间”和“政策空子”，工作乏力。

（二）在政策依据上有过于“绝对”的地方。如《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记。第十四条，征收已经登记的房屋，其性质和建筑面积以房屋权属证书或者房屋登记薄的记载为准，作为征收补偿的依据。但在实际工作中，由于过去房屋权属登记部门管理体制的不完善，产权证书登记的与实物不相符的将如何处理？如房屋产权证上登记的房屋用途是住宅，而实际修建的房屋现状是经营性用房。

（三）违法、违规建筑等行为缺乏制约手段和强制措施，实际工作中房屋认定和处置上非常棘手。征收实施单位无权认定该类建筑是否是违法、违规建筑，比如未经规划批准私自搭建的彩钢棚、树脂瓦等其他临时性建筑，在处理过程中没有，统一的标准和强制措施。我县的一般做法：如有全封闭维护结构，装修且正在居住，视其装修程度按其面积5-8折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修且居住视其装修程度按其面积3-5折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修未居住按附属物补偿标准补偿。

（四）“城中村”、“住改商”等特殊情形缺乏准确定性。在国有土地上进行征收补偿的项目中涉及到集体土地的，其政策补偿依据不一致，补偿标准不一样。被征收人有的要求按国有土地上的补偿标准进行补偿，有的要求按集体土地上的补偿标准进行补偿，很难统一。我县的一般做法：因地制宜制定，根据两种不同的补偿标准与被征收人进行算账，按照“就搞不就低”的原则，哪一种方式对被征收利益更大，我们就采取哪种方式。

在房屋征收工作中出现“住改商”的现象也非常普遍，即房屋产权证上记载的是住宅，而實际在按经营性用房使用。如此类情形也按照条例的进行补偿，显得有失公平。我县的一般做法：根据“住改商”的具体情形如该经营行为有合法的工商营业执照、有连续完税凭证且正在经营的，给予其原住宅房屋评估价20%——30%一次性经营补贴；如该经营行为没有合法的工商营业执照、连续完税凭证，但正在经营的给予其原住宅房屋评估价10%——20%一次性经营补贴；如没有合法的工商营业执照、连续完税凭证且已没有经营的，只按照附属物作装饰装修补偿。

（五）在被征收人心里因素上有不平衡的问题。在与被征收人进行产权调换结算时，如产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分以产权调换房屋的期房价进行结算；如原征收面积超过产权调换房屋面积，超出部分以被征收房屋的评估价进行结算；评估价与安置房评估价之间存在的差价，被征收人不予接受；被征收人欲望绝大多数高于拟定的房屋征收标准。我县的一般做法：实行产权调换的，产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分在5——10平米内按照产权调换房屋的成本价进行结算；超出部分在10平米上，再超的面积按照产权调换房屋的期房价进行结算。

（六）工作经费保障上的问题。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收与补偿所需工作经费由市、县级人民政府予以保障，不得在房屋征收补偿费用中列支。我县征收补偿工作经费未纳入财政预算管理；也未出台房屋征收补偿工作经费管理规范性文件。

三、工作建议

（一）对房屋性质和实际使用用途不一致的处理建议：由房屋征收部门组织国土、住建、房管等相关部门进行核实确认，并出具核实认定通知书，通知征收实施单位进行相应业务处理。

（二）对违法违章及临时性建筑的处理建议：由房屋征收部门组织规划、国土、房管、综合执法大队等相关部门成立“违法、违规建筑认定小组”对其违法违规建筑作出认定和处理。

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则 篇4

一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。

非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。

二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。

三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。

四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。

第二章征收决定

五、为了明确区分新征收条例第八条 “公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。

凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。

其中第八条第(五)项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。

六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。

七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的，应当广泛征求被征收人的意见，经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。并向被征收人公开公布，允许被征收人查询，接受被征收人监督。

八、依照本条例第十三条，市、县级人民政府及房屋征收部门进行房屋征收与补偿的宣传工作时，不得使用高音喇叭、不得频繁入户、不得使用不文明语言及横幅标语等影响被征收人正常生活及身体健康的方式及不和谐的.行为。

九、依照本条例第十三条房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回时，应对被征收人原依法取得的国有土地使用权给予补偿，补偿标准按被征收范围的国有土地使用权的市场平均价格。

十、依照本条例第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在行政复议及行政诉讼期间，中止房屋征收决定的执行，以最终生效的司法裁判为解决纠纷的依据。

十一、依照本条例第十五条房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等情况调查登记与被征收人有争议的，应当进行复查与复核，或者依法协商解决。

第三章补偿

十二、依照本条例第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的房屋价值补偿费，应当不得低于征收决定之日起征收范围内商品房的市场平均价格。

其中第(一)项被征收房屋价值的补偿应当包括被征收房屋占用的土地使用权价值的补偿。

市、县级人民政府制定补助和奖励办法，不得将征收补偿费用于对被征收人的补助和奖励。不得变相利用补助和奖励处罚被征收人，变相克扣被征收人征收补偿费。

十三、依照本条例第十八条征收个人住宅，应当优先给予被征收人住房保障的，具体办法由省、自治区、直辖市制定，未由省、自治区、直辖市制定实施之前，不得征收其个人住宅。

十四、依照本条例第十九条对被征收房屋价值的补偿，实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下三种情形及标准。

1，低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍;

2，中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍;

3，高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。在国务院住房城乡建设主管部门未制定实施房屋征收评估办法之前，暂停国有土地上房屋征收与补偿活动。

十五、依照本条例第二十条尽快由省、自治区、直辖市制定房地产价格评估机构由被征收人协商选定、多数决定、随机选定等方式的实施具体办法。省、自治区、直辖市未制定实施具体办法之前，不得实施房屋征收与补偿活动。

十六、 依照本条例第二十一条被征收人可以自主选择货币补偿或者房屋产权调换。选择房屋产权调换的原则要求：

1，必须能够提高被征收人的居住条件;

2，必须提高被征收人的居住环境;

3，旧城区改建必须提供改建地段或者就近地段的安置房。

4，不得用政府补助购房款并限制产权的商品房、二手房、经济适用房等部分产权房、限制产权房作为被征收人的安置房。

十七、依照本条例第二十二条因征收房屋，选择房屋产权调换的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房超过约定的过渡期限的，应当向被征收人支付双倍的临时安置费或者延长周转用房使用期并支付一倍的临时安置费。

十八、依照本条例第二十三条尽快由省、自治区、直辖市制定对因征收房屋造成停产停业损失补偿的具体办法。省、自治区、直辖市未制定具体办法之前，不得征收经营性用房。

十九、依照本条例第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，应当分清责任，凡因行政不作为或违法行政造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。凡因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当不予补偿。

二十、依照本条例第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定订立补偿协议时，不得采用任何欺骗、威胁、暴力等非法手段。否则，该补偿协议无效。

二十一、依照本条例第二十六条被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在行政复议及行政诉讼期间应当中止补偿决定的执行，以最终生效的司法裁判为征收补偿依据。

二十二、依照本条例第二十七条禁止建设单位参与“公共利益需要”的征收与补偿活动;禁止市、县级人民政府、房屋征收部门及其工作人员参与“非公共利益需要”的拆迁与补偿活动。

二十三、依照本条例第二十八条作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。但在行政复议及行政诉讼期间，中止房屋征收补偿决定的强制执行。以最终生效的司法裁判为市、县级人民政府申请人民法院强制执行征收补偿的依据。

二十四、依照本条例第二十九条房屋征收部门建立的房屋征收补偿档案不得弄虚作假，应当允许被征收人查阅;凡弄虚作假，应依法查处。分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，允许被征收人予以核实。

第四章法律责任

二十五、依照本条例第三十条，违反本条例规定，市、县级人民政府、房屋拆迁管理部门、拆迁人在房屋拆迁补偿安置中不履行本条例规定的职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、打击报复等有下列情形之一的，由上级人民政府视其情节轻重，责令改正，通报批评，依法给予处分，取消拆迁资格。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，情节严重，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。造成损失的，依法承担赔偿责任。

1，对非公共利益用地建设项目申请、批准及实施行政征收拆迁单位、个人房屋的;

2，以公共利益用地建设项目名义征收补偿安置后，再变更为商业利益用地等非公共利益用地建设项目的;

3，违反本条例法定程序征收拆迁房屋的;

4，未将征收拆迁决定或补偿安置决定予以公告及送达，或者公告及送达内容、形式、时间不符合法定要求的;

5，对不符合本条例规定的征收拆迁补偿安置方案予以批准、实施的;

6，房屋征收拆迁、补偿安置决定违反本条例规定及征收拆迁、补偿安置方案的;

7，未按照批准的房屋征收拆迁范围实施征收拆迁的;

8，未取得人民法院生效的终审裁定或者判决而强制征收拆迁的;

9，实施强制征收拆迁前，未按照本条例规定对被拆迁人先予提供就地或者就近安置房的，安置房为期房，未提供过渡周转用房的;或者对被拆迁人先予货币补偿未到位及未提供周转用房的;

10，未按规定支付搬迁补助费、临时安置补助费的;

11，违反法律、法规征收拆迁的其他情形。

二十六、依照本条例第三十一条，违反本条例规定，拒绝被拆迁人自主选择就地、就近安置的，强制货币补偿的等非法方式迫使被拆迁人搬迁的，按本条例规定追究法律责任。

二十七、依法拒绝和制止违法进行的房屋征收与补偿活动不适用第三十二条的规定。

二十八、依照本条例第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，按第三十三条规定追究法律责任，并向全体被征人公布查处的贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用清单及查处结果。

二十九、依照本条例第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，按第三十四条规定追究法律责任，并没收房地产价格评估机构全部非法所得。

第五章附 则

三十、依照本条例第三十五条，本条例自公布施行之前取得房屋拆迁许可证的项目，被拆迁人不服，可依法提起行政复议或者行政诉讼，经人民法院终审裁判属违法取得房屋拆迁许可证的项目，不得继续沿用原有的规定办理，政府不得责成有关部门强制拆迁。

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则 篇5

第一章 总则

第一条

为切实维护公共利益，规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收房屋所有权人的合法权益，顺利开展我市公共利益建设项目的房屋征收工作，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），结合我市实际情况，制定本办法。

第二条

苏州市人民政府负责全市国有土地上的房屋征收与补偿工作。

县级市人民政府，吴中区、相城区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会负责各自行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。

第三条

苏州市住房和城乡建设局为苏州市国有土地上的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），组织实施苏州城区的房屋征收与补偿工作，并对全市国有土地上房屋征收与补偿工作实施监督管理。

各县级市人民政府，吴中区、相城区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会确定的房屋征收部门组织实施各自行政区域内的房屋征收与补偿工作。

第四条

房屋征收部门可以委托属地政府及相关单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以承包方式承接房屋征收任务，不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第五条

市、县级人民政府有关部门应当根据《条例》规定和政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条

任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第七条

房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划要求，编制房屋征收计划。保障性安居工程建设和危房集中、基础设施落后等地段旧城区改建，应当纳入政府国民经济和社会发展计划。

不符合城乡规划或者非因公共利益需要的建设项目，不得列入房屋征收计划。

第八条

符合《条例》第八条、第九条规定的公共利益建设项目，需要征收国有土地上单位、个人房屋的，由项目建设单位向政府提出房屋征收申请。建设项目应当具备项目批准文件、建设用地规划许可证（含规划红线图）、土地性质证明等有关材料。

第九条

房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知国土、住建、规划、公安、司法、工商等部门暂停办理征收范围内的新建、改建、扩建房屋，改变房屋和土地性质用途，房屋析产、买卖、租赁和抵押，户口迁入或者分户，房产公证，工商营业执照等相关手续。暂停期限最长不得超过一年。

第十条

房屋征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，收集相关证据，被征收人应当予以配合。

调查中发现有未经登记的建筑，由房屋征收部门将相关调查材料移送规划部门，规划部门应当及时作出认定和处理。

调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。

第十一条

房屋征收部门在组织调查的同时，应当委托两家或者两家以上具有房地产评估资质的评估机构对征收范围内的房屋进行采样评估，取得征收范围内被征收房屋相类似房地产市场价格和修正系数的数据，同时测算征收成本。

第十二条

房屋征收部门拟定的征收补偿方案应上报政府。补偿方案应当包括以下内容：

（1）补偿方式和补偿方式选择权；

（2）住宅、非住宅认定标准和面积认定标准；（3）计户规则；

（4）住宅、非住宅类似房地产市场价格的评估基数；

（5）各类补偿、补助、奖励的标准；

（6）安置房的数量、地点、套型面积和结算基本价格，安置房购买标准；

（7）拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；

（8）需要规定的其他内容。

市、县级人民政府应当组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证，并在政府网站和征收范围内公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十三条

市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在政府网站和征收范围内及时公布。

因旧城区改建需征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合房屋征收条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十四条

征收项目社会稳定风险评估工作由房屋征收部门和征收项目所在地人民政府共同负责实施。社会稳定风险评估应当按照市委办公室、市政府办公室《关于转发全市社会稳定风险评估工作实施意见的通知》的内容进行，并形成房屋征收社会稳定风险评估报告。

第十五条

房屋征收补偿费用应当设立征收专户，建立健全征收补偿资金使用审批程序，做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，保证房屋征收工作的顺利进行。

监察部门、审计部门应当对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

第十六条

市、县级人民政府应当以书面形式作出房屋征收决定并及时公告。公告应当载明实施的项目名称、确切的征收范围、征收补偿方案、启征日期、现场接待地点和联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

征收涉及被征收人500户（含500户）以上的，应当经政府常务会议讨论决定。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第三章 征收评估

第十七条

对从事征收房屋的房地产价格评估机构实行信用管理制度。房屋征收部门应当根据房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每公布名录。

第十八条

房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门在公布的名录中适当选取5个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书在征收范围内现场公示。

第十九条

同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产评估机构承担。

如由两家或者两家以上房地产价格评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第二十条

被征收房屋价值根据评估对象和当地房地产市场状况，应当优先采用市场法。不宜采用市场法的，可采用其他方法评估。

被征收房屋及其合法占用的土地使用权的价值应当一并评估。

被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。

第二十一条

房地产价格评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管。

被征收房屋实地查勘记录，应当由被征收人、房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。

因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作出说明。

第二十二条

房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估和遗漏的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报房地产价格评估机构进行修改、完善。房地产价格评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。

第二十三条

被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，不得以印章代替签字，同时加盖房地产价格评估机构公章。

第二十四条

被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起15日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起5日内给予答复。评估价值发生变化的，应当出具复核报告；评估价值没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。

第二十五条

被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起15日内，可以向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。

受理房屋征收评估鉴定后，房地产评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起15日内，指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。

第二十六条

被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

第四章 征收补偿

第二十七条

对被征收人给予的补偿包括：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿等标准以及其他有关补助和奖励标准，由市、县级人民政府另行制定后公布。

第二十八条

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

征收非公益事业房屋附属物的，不作产权调换。

征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换。

第二十九条

被征收人选择产权调换房屋的，房屋征收部门应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

第三十条

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十一条

被征收房屋分为住宅和非住宅两类，以房屋所有权证记载的设计用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未记载的，以房屋档案记载的用途认定。

非住宅分为商业用房和非商业用房两类，以营业执照记载的经营范围和经营方式认定。具体分类由房屋征收部门另行公布。

第三十二条

住宅改作非住宅使用的，按照《江苏省城乡规划条例》第五十条规定认定。

非商业用房改作商业用房使用的，应当报请规划部门批准；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。未经批准擅自改变的，仍按原用途认定。

不予认定住宅改作非住宅和非商业改作商业用房的，但实际有合法经营者的，对持有效营业执照的，可补偿搬迁、停产停业损失等费用。租赁经营的，需提供有效租赁合同。

第三十三条

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障，被征收人可以不参加社会轮候。

第三十四条

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

被征收房屋的合法面积认定、计户规则，租赁房屋、落实政策房屋的补偿，基本居住需求保障，安置房过渡期限等规定由房屋征收部门另行制定。

第三十五条

被征收人或者房屋承租人在征收公告规定的签约期内提前搬迁的，房屋征收部门应当给予适当奖励。

第三十六条

被征收人或者房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人或者房屋承租人支付搬迁补偿费。选择房屋产权调换的，安置房屋交付前，房屋征收部门应当向自行过渡的被征收人或者房屋承租人，支付临时安置补偿费。

第三十七条

安置房的规划、建设应当征求房屋征收部门的意见，安置房应当符合国家质量标准和设计规范，满足交付就能入住使用的基本功能。市土地储备中心负责城区安置房的组织建设、计划、供应和销售等管理工作。具体办法另行制定。第三十八条 房屋征收部门应当在房屋征收范围内设置固定场所，公开房源的地理位置、小区布置图、房屋的单体平面图及楼层的方格示意图、安置房价格等内容，供购房人了解和自由选择。

第三十九条

房屋征收部门应当与被征收人或者房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内订立补偿协议。征收补偿协议书应当统一文本格式。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十条

房屋征收部门与被征收人或者房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

补偿决定报批程序，由市、县级人民政府另行规定。

第四十一条

被征收人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四十二条

房屋征收部门应当依法建立健全房屋征收补偿档案制度，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计部门对房屋征收补偿费用和使用情况的审计结果应当公布。

征收补偿结束后，房屋征收部门应当及时将征收补偿档案移交城建档案馆。

第五章 附则

第四十三条

已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。对在规定期限内，达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。被拆迁人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在裁决规定的搬迁期限内又未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。

第四十四条

各县级市人民政府，吴中区、相城区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会可以根据本办法，结合本地实际情况，制定具体实施办法。

第四十五条

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则 篇6

关于印发《茂名市市辖区集体土地上房屋征收

与补偿安置实施办法》的通知

茂府〔2012〕104号

各县（市、区）人民政府，滨海新区管委会，市府直属各单位：

《茂名市市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》业经市人民政府十一届十三次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请迳向市土地开发储备中心反映。

茂名市人民政府 2012年11月14日

茂名市市辖区集体土地上 房屋征收与补偿安置实施办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市辖区集体土地上房屋征收管理，维护被征收人的合法权益，加快城市建设步伐，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 征收茂名市市辖区（含茂南区、茂港区、滨海新区，下同）集体土地上房屋、构筑物及其附着物（以下统称房屋），并对被征收人

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予以补偿、安置的，适用本办法。

第三条 茂名市市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置职责分工如下：

区人民政府负责辖区内房屋征收补偿安置的具体组织实施工作。所在地的镇人民政府、街道办事处以及村（居）民委员会负责做好房屋征收与补偿安置的具体工作；

市住房和城乡建设局负责建设管理工作；

市国土资源局负责土地管理工作；

市城乡规划局负责规划管理工作；

市土地开发储备中心负责房屋征收与补偿管理工作；

市监察局负责征收安置项目监察工作；

市审计局负责征收安置项目审计工作；

市物价局负责价格认证保全工作；

市财政、公安、发改、金融、人防、文化、教育、卫生、民政、电信、供电、环保、农业、林业、税务等有关部门在各自职责范围内配合做好房屋征收与补偿安置的相关工作。

第四条 茂名市市辖区集体土地房屋征收与补偿安置工作按统一规划、分类实施的原则进行。

第五条 房屋征收必须符合城乡规划，市政、公用配套设施与房屋建设同步规划、同步建设，实现绿化达标。

第六条 市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置项目涉及到行政事业单位产权的，由政府依法协调处理。

第二章 房屋征收管理

第七条 区人民政府按照法定程序发布公告，并与被征收人签订补偿安置协议，兑现补偿款，被征收人搬离房屋后，方可实施房屋拆除。

第八条 征收公告中应载明征收对象、范围、期限、补偿安置方式、标准和行政复议、行政诉讼权利等事项，并将征收公告在征收现场公

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布。

第九条 自征收公告发布之日起，被征收人改建、新建、扩建、装修房屋及其附属物、改变房屋用途、转移房屋产权的，均按征收公告发布之日前的房屋状态实施补偿、安置。

第十条 在房屋征收公告期限内，房屋征收实施单位与被征收人应签订由市房屋征收管理部门统一制作的房屋征收补偿安置协议书（以下称协议书）。

协议书的内容包括：补偿形式、补偿金额、安置用房面积和地点、交付使用的时间、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁补助费、临时安置补助费、支付方式、违约责任以及当事人双方认为需要订立的其他条款。

第十一条 征收房管部门代管的房屋，其补偿安置协议书应当经公证机关公证，并办理证据保全。

第十二条 在规定的搬迁期限内，被征收人无正当理由拒绝搬迁的，由所在区人民政府依法申请人民法院强制搬迁。

第十三条 法律、法规、规章对征收文物古迹及华侨、港澳台同胞、外国人的房屋等另有规定的，依照有关法律、法规、规章执行。

第十四条 市房屋征收部门要对房屋征收情况进行检查，被检查者应当如实提供征收补偿、安置等情况的资料，不得拒绝接受检查。

第十五条 房屋征收资金必须及时、足额到位，专户储存。

专用账户的资金必须全部用于房屋征收的补偿安置，不得挪作他用。市房屋征收部门应加强对征收补偿安置资金使用的监督。

属政府财政出资的征收项目，应当接受财政、审计和监察部门的监督。

第三章 房屋征收补偿

第十六条 房屋征收实施单位对被征收的合法房屋、构筑物及其附着物的所有权人，应当给予补偿。补偿应遵循公开、公平、公正、合

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理、合法的原则，并接受社会监督。

第十七条 房屋征收补偿，以市房产管理部门核发的房产所有权证或其它有效权属证明（包括土地使用证，规划建设许可证，建设用地批准书，村、居委会证明等）为依据。

第十八条 对违法违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，按评估后临时建筑的残值予以补偿建设费，不作产权补偿（其评估结果须经市房屋征收管理部门核实）；违规突击抢建的房屋（含简易棚、装修物）不予补偿；无国土部门核发的临时土地使用证的，不予补偿。

第十九条 房屋按照附表1规定的标准予以补偿。

第二十条 零星果、竹、木按照附表2规定的标准予以补偿。

第二十一条 因征收生产、经营类房屋造成停产停业损失的，根据房屋被征收前的收益、停产停业期限等因素，按照市场评估或者价格认证进行补偿。

被征收人应当向房屋征收部门提供房屋被征收前一年（不足一年的按实际经营时间）的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构或价格认证部门对停产停业损失进行评估或认证，按照评估或认证结果予以补偿。

第二十二条 未列入本办法补偿项目、标准，但法律、法规、规章或有关政策规定应予补偿的，由市物价局价格认证中心进行价格认证后予以补偿。

第四章 房屋征收安置

第二十三条 在房屋征收公告日前，被征收人拥有合法产权并以该房屋为主要生活居住用房的，房屋征收实施单位征收该房屋时应给予被征收人妥善安置。安置应遵循“一户一宅”的原则，如被征收人在村集体土地上还有与被征收房屋相当或更好的生活居住用房，则不再给予安置，只按本办法第十九条的标准对其被征收房屋给予补偿。

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第二十四条 货币式安置：指根据房屋区域位置，把房屋补偿金额和土地补偿等全部费用合计，折算成现金一次性支付给被征收人，被征收人领到该款项后自行解决生活居住用房的一种安置方式。选择货币式安置的被征收人，必须符合本办法第二十三条规定的安置条件，如不符合安置条件的，只按本办法第十九条的标准给予补偿。货币式安置按以下标准支付：

（一）城市市区（指城市建成区以及城市基础设施和公共设施基本覆盖的区域）,小东江以东（高山桥南以高山路为界）、大园路以南、茂名大道以西、三茂铁路以北范围内的生活居住用房，钢筋混凝土结构的按4900元／㎡支付，砖瓦结构的按4480元／㎡支付；前述区域以外的其他城市市区, 钢筋混凝土结构房屋按4550元／㎡支付，砖瓦结构房屋按4160元／㎡支付。

（二）近郊区（指紧靠市区的居民居住区和近期城市建设用地等与市区关系密切的区域），钢筋混凝土结构房屋按4160元／㎡支付，砖瓦结构房屋按3770元／㎡支付。

（三）规划控制区（指城市建设和发展需要实行规划控制的区域）和城市市区、近郊区、规划控制区外的墟镇，钢筋混凝土结构房屋按2990元／㎡支付，砖瓦结构房屋按2600元／㎡支付。

（四）其他区域（前述三项区域以外的村庄），钢筋混凝土结构房屋按2600元／㎡支付，砖瓦结构房屋按2210元／㎡支付。

选择货币式安置的被征收人，在签订协议书时应当明确，其家庭成员不得再回本村组申请宅基地建房，不得通过购买农村房屋等方式变相占用农村宅基地。

对按本条标准支付现金的房屋，不再按本办法第十九条标准支付补偿款，不再支付土地补偿费及其他费用，但室内装修、搬家补助费可按规定补偿，临时安置费可补助3个月。

第二十五条 公寓式安置：指以核准的生活居住用房（不含闲杂屋）建筑面积为依据，由被征收人按1：1.1的比例选择安置住房，实行产权置换；对按本条方式置换的房屋，不再按本办法第十九条标准支付

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房屋及室外装修补偿款，不再支付土地补偿费，但室内装修、临时安置补助、搬迁补助费可按规定补偿。

采取公寓式安置的，在市辖区范围内，按市规划部门审定的规划方案建造住房安置。公寓式安置的住房为符合国家质量安全标准的钢筋混凝土框架结构的毛坯房。

产权置换的住房实行先签协议先选择的原则。

因安置的住房（套房）面积不便于分割，被征收人取得的安置房面积超过应安置面积的，超过面积在10平方米以内的（含10平方米），按照房屋建筑成本计算补交价款；超过面积在10平方米以上的，按安置地段商品房平均价格计算补交价款。但为了照顾住房面积少的被征收人，每户安置房总面积不超过120平方米的，超过应安置面积的部分，可按建筑成本计算补交价款。

第二十六条 自建式安置。在符合土地利用总体规划、城市总体规划和村镇建设规划的前提下，被征收人可按每户只能拥有一处宅基地的原则安置（具体由实施房屋征收工作的主体根据实际需要个案提出申请）。自建式安置分为规划小区式自建和零星自建。

实行规划小区式自建的，道路和公共设施用地由房屋征收实施单位解决；选择零星自建的，可按应安置面积1∶1的比例安排房屋四周间距及道路建设用地，所需资金由房屋征收实施单位支付。

零星安置户的安置用地解决途径：①被征收人首先选择本村组内安排本户使用的土地；②被征收人无地可选的，由本村组统筹安排建房用地；③本村组确实无法安排建房用地的，由房屋征收实施单位就近新征土地置换被征收人旧宅基地解决安置。

零星安置户新宅基地可按实际情况适当补助“三通一平”费用，最高不得超过房屋补偿总额25%。

实行自建式安置的，安置用地面积按合法安置人口每人30平方米计算；孤寡人员每户按60平方米的面积计算，一对夫妻但未生育子女的按90平方米的面积计算；每户最高不得超过150平方米。在原籍依法拥有居住祖屋所有权的外出工作人员（如国家公务员、企事业单位

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干部、职工等），经本人申请，报市国土资源局审核、批准，以户（以外出时的户为准）为单位，按原生活居住用房占地面积1∶1的比例安排安置用地，最高不得超过120平方米。

实施自建式安置的，除按本办法第十九条补偿外，不再支付土地补偿费。

第二十七条 下列人员为合法安置人口：

（一）世居或长期（30年以上）在被征收村庄生产生活，有承包责任田，并享受宅基地和集体经济利益分配的；

（二）符合法律、法规、政策在征收公告发布前迁入或新增的；

男女双方均符合《婚姻法》结婚条件，男到女家或女到男家结婚落户，并参加该集体分配的；

因父（母）再婚，随父（母）迁入，并参加该集体分配的；

经市、县、（市、区）民政部门批准，并申领有《收养证》，准予收养的；

符合计划生育法律、政策新出生的；

违反计划生育规定，但已经过政府计划生育部门处理入户的在册人员；

（三）在部队服役的义务兵、士官，由民政部门接收安置的复退军人，在校就读的大中专学生；

（四）正在接受劳改、劳教、少教的；

（五）法律、法规或有关政策规定安置的。

第二十八条 除符合安置条件的生活居住用房外，征收公共房屋、私人的附屋、猪栏、牛舍等其他房屋，只按本办法第十九条规定补偿，不实行货币式、公寓式和自建式安置。

村、居委会办公用房，可以按货币式、公寓式和自建式安置的标准和方式予以解决。

第二十九条 采取非法手段，伪造、假冒证件、证据的，多报安置人口的，对多报人口不予安置，并移交有关部门依法处理。

采取弄虚作假手段取得结婚、生育、收养手续，或户口迁入手续

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第三十条 合法安置人口情况，由村民小组提供，并经区、镇政府调查审核，以三次公榜形式确定。

第三十一条 搬迁安置过渡期间，由房屋征收实施单位提供周转房。不能提供周转房或被征收人协商一致不入住周转房的，按被征收人的合法安置人口，提供临时安置补助；每户五人以下（含五人）的每月补助1100元，每户六人以上（含六人）的每月补助1300元。临时安置补助一般不超过18个月。

第三十二条 周转房必须具有生活必需的基本设施和简单的装修，如通水、通电和有可使用的厕所、厨房等设施。

第三十三条 提供周转房后，被征收人应在规定的期限内自行搬迁，并可领取一次性搬迁费。搬迁费以户为单位，每户补助3000元。

以户为单位的，以在征收公告日前当地公安部门在册户籍为依据，由属地区政府会同相关部门按有关规定核准。

第五章 奖励和罚则

第三十四条 为了鼓励被征收人积极、主动配合房屋征收工作，实行提前搬迁奖励措施：

（一）在规定期限内提前30天完成搬迁的，按房屋补偿总额的10%奖励。

（二）在规定期限内提前20天完成搬迁的，按房屋补偿总额的6%奖励。

（三）在规定期限内提前10天完成搬迁的，按房屋补偿总额的3%奖励。

可以在不超过30天的时间内完成搬迁的项目，由区政府根据项目的实际情况，规定搬迁天数，对提前完成任务的，另行规定奖励标准，最高可按房屋补偿总额的10%奖励。

第三十五条 聚众闹事，妨碍公务的，由公安机关依法处置；构成

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犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 监察机关负责对相关部门及其工作人员执行有关房屋征收与补偿政策法规情况进行监察。

第六章 附 则

第三十七条 各县级市以及电白县不属于滨海新区范围的集体土地上房屋征收与补偿安置可以参照本办法执行。

第三十八条 本办法由市土地开发储备中心、市国土资源局、市城乡规划局负责解释并监督落实。

第三十九条 本办法自公布之日起施行，《茂名市城市规划区集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法》（茂府〔2010〕53号）同时废止。本办法施行前已经发布征收公告的项目，继续按原公告确定的补偿标准执行。

附表1：房屋及其他构筑物征收补偿标准（略）附表2：零星果、竹、木补偿标准（略）

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则 篇7

关键词：国有土地,房屋征收,补偿,局限性

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条明确了本条例制定的目的所在, 即: 规范国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收房屋所有权人的合法权益, 这在根本上否定了《城市房屋拆迁管理条例》所规定的“维护拆迁当事人的利益”, 在很大程度上减少了拆迁纠纷的发生。此外, 《条例》还针对实践中的一些具体情况, 作出了许多具有可行性的新规定。

一、明确了征收关系的双方当事人

《条例》第四条作出规定: 由市、县级人民政府作出征收决定, 房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作, 这条规定明确了房屋征收关系的双方当事人, 即政府———被征收人, 这改变了过去“拆迁人”的规定。房屋征收部门由政府确定、代表政府, 实质上确立了“政府是唯一的补偿主体” (1) , 将建设单位排除在征收关系的当事人之外, 避免了其与被拆迁者的正面冲突, 有利于维护被拆迁人的合法权利, 保证拆迁工作的顺利进行。

二、明确了房屋征收的目的

《条例》在总则的第一条即强调了征收的公益目的, 此外, 《条例》还于第八条以列举加概括的方式界定了为了公共利益需要征收房屋的几种情形, 这与过去拆迁是为了保障商业建设项目的顺利进行 (2) , 有根本不同。同时列举的方式也为实践提供了可操作性, 具体限定公共利益的情形, 则是对房屋征收的条件做出的严格限定, 只有在这几种情形下才能够征收房屋, 防止现实生活中擅自以“公共利益”为名实施房屋的征收。

三、规范了房屋征收补偿的程序

有关房屋征收补偿程序的规定占了《条例》的大部分条文, 总的说来, 征收程序大致为: 1、作出征收决定: 市、县级政府在作出征收决定前有两项前置工作, 即进行社会稳定风险评估和落实征收补偿费用, 此过程要遵循“足额到位、专户存储、专款专用”的原则 (3) , 这意味着征收决定作出的严谨性, 有利于保障被征收人的合法权益; 2、发布征收公告:法律要求作出征收决定后要及时公告, 是民主原则的体现, 这项规定增强了征收程序的透明度, 有利于公众的监督, 同时还规定了公众对于征收决定不服时的救济制度; 3、拟定征收补偿方案: 这一过程强调要参考公众意见, 本质上也是民主的体现, 保证公众的参与和监督; 4、调查登记; 5、订立补偿协议或作出补偿决定; 6、补偿; 7、搬迁。

四、完善了征收后的补偿机制

《条例》对房屋征收后的补偿作出了专章规定, 这足以反映出国家对房屋补偿机制的重视作用。该《条例》相对于过去立法进行了相当程度的完善: 1、确立了公平补偿的原则: 《条例》虽是一项行政法规, 却吸收了《物权法》等的民法精神, 无论是补偿协议还是补偿决定都要求公平, 这在很大程度上有利于保障被拆迁人的利益, 体现人文精神, 减少拆迁过程中出现的不必要的纷争; 2、《条例》于第二十条规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定, 这又是一项有利于实现被拆迁人合法利益的法律规定, 防止了现实生活中房屋征收部门与评估机构密谋合作, 故意将房屋的价格评估过低, 从而避免损害被拆迁人的利益; 3、明确了房屋征收补偿的范围, 并确立了对被征收人的奖励和补助机制: 补偿的房屋要求是合法建造并进行登记的房屋, 这将“违法建筑和超过批准期限的临时建筑”排除在补偿范围之外 (4) , 同时, 根据《条例》的规定, 接受货币补偿或者选择房屋产权调换的选择权由被拆迁人享有, 即被拆迁人在此过程中享有主动权, 这项规定也为现实生活中拆迁纠纷的减少提供了可能性。

五、取消了行政强制拆迁, 确立申请人民法院强制执行制度

《条例》第二十七条第一款确立了“先补偿、后搬迁”的房屋征收原则, 这是针对现实生活中出现的搬迁后却得不到补偿, 最后导致房、钱两空的现象进行的规定, 也是保证被拆迁人的权利的制度; 第二十七条第三款明确规定: 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 这即表明我国基于最大程度减少拆迁纠纷的考虑已经取消了政府的行政强制拆迁制度, 转而以“申请人民法院强制执行制度”加以代替, 事实证明, 这种规定对于减少政府和被拆迁人之间因强制拆迁引发的纠纷起了极大的限制作用, 在以前, 采取暴力、威胁等手段强制拆迁的行为很容易引起当事人的不满和怨恨, 这就导致因强制拆迁致人伤亡的新闻报道事例屡见不鲜, 而现在根据《条例》的规定, 政府只能依照法定的条件和程序并提交一定的文件向人民法院申请强制执行, 这就使法院作为第三方中立机构参与拆迁的执行, 避免房屋征收部门与被征收人的直接冲突, 在很大程度上减少了拆迁纠纷案件的发生, 维护了被拆迁人的合法权益, 也节约了司法资源 (5) 。

《条例》颁布实施之后, 对我国国有土地上房屋征收问题具有很强的指导作用, 司法工作人员、律师、学者等都对其给与了相当高的评价, 如著名房地产律师杨在明就认为:“新条例在规范公权、保护私权方面有了较大突破, 开拓性地规定了公共利益的范围, 确立的公平补偿、市场价评估、征收奖励补助等机制, 有利于保护被征收人特别是弱势群体的合法权益。新条例反映了我国民主法治水平, 是与当前经济社会发展相适应的行政法规。”然而, 我们也不能过于自大, 认为该条例的规定完美无缺, 没有任何不足, 结合实践我认为该条例的部分规定还存在一定的不足, 需要加以完善。

六、国有土地上房屋征收制度立法层次低

《立法法》第八条规定: 对非国有财产的征收只能制定法律, 而无论是之前实施的《城市房屋拆迁管理条例》还是现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》都是由国务院制定的行政法规, 这与《立法法》所规定的法律存在冲突, 更不用说司法实践中大量适用的司法解释和地方性法规了。然而, 《条例》实施这么多年来, 人们似乎只是对其称道, 并未因其违反上位法而质疑其权威性, (6) 这对于建立我国健全的法治体系是不利的, 行政法规也难以使公众完全信服其威严。在现今条件下, 我认为, 针对国有土地上房屋拆迁与补偿由全国人大常委会制定法律的可能性和必要性都已存在, 人大应结合具体情况对该条例及相应的司法解释进行整合, 制定出关于房屋征收的法律。

七、征收补偿范围有限

《条例》第十七条第一款以穷尽列举的方式将房屋征收补偿的范围限定为三类: 被征收房屋的价值; 搬迁、临时安置的补偿; 停产停业的损失。以上规定表明, 我国针对房屋征收后的补偿是十分有限的, 并不能保证被拆迁人恢复到原来的生活水平。这项规定仅对因拆迁造成的直接损失进行了补偿, 并没有考虑被拆迁人因此受到的间接损失和潜在损失, 同样, 对被拆迁人因被征收房屋可能获得的预期收益也并没有加以考虑。另外非常重要的一点是, 政府并没有对房屋占用的土地使用权作出补偿: 我国目前实行的是“房地一起”制度, 房屋与土地密不可分、必须一起处分 (7) ; 考虑到实际, 为了公共利益对国有土地上房屋的征收也是为了重新获得建设用地使用权, 而不是为了土地之上的单位、个人的房屋; 《条例》第十三条也规定: 房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回, 这意味着征收的客体不仅包括房屋, 还应包括房屋所占的土地, 对收回的国有土地使用权不予补偿, 是严重损害被征收人利益的行为。

八、接受补偿的主体范围过于狭窄

《条例》第二条明确规定了国有土地上房屋征收补偿的主体为“房屋所有权人”, 确定了征收关系的双方当事人为政府和所有权人。这项规定将被征收人完全限定为房屋所有权人, 忽视了对承租人利益的保护。房屋的承租人虽然不是征收关系的直接当事人, 但政府的征收活动却会对其的利益造成损失, 承租人理应有权以自己的名义对因政府的征收行为造成的损失请求赔偿。根据《合同法》规定, 出现政府征收的情形, 属于不可抗力, 出租人可因此免除责任, 这就使承租人基于违约责任向出租人要求赔偿损失的可能性消灭, 若再不允许其向政府请求补偿, 这对于其利益的损害是巨大的, 是不符合公平原则的, 也易引起承租人与政府、与出租人之前的纠纷。

基于以上分析, 我们可以看出, 新《条例》在现实生活中对国有土地上房屋的征收与补偿行为发挥了巨大的指导作用, 是符合我国的民主法治的, 与我国目前的经济社会发展相适应, 然而, 我们也要认识到《条例》在相关规定上还存在着部分的缺陷, 有待进一步完善。

参考文献

[2]朱广新.房屋征收补偿范围与标准的思考[J].法学, 2011 (5) .

[3]刘妍军.国有土地上房屋征收与补偿条例的成功与完善[D].吉林大学, 2011, 6:15-18.

[4]罗丹.我国城市房屋征收与补偿法律问题研究[D].武汉工程大学, 2012, 5:10-13.

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则 篇8

关键词：国有土地上房屋；征收；难点；应对策略

中图分类号：D922.181；F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）20-0136-02

自2011年1月19日国务院通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并予以实施，明确表明城镇建设已经成为我国日后经济建设的重要内容[1]。但是，通过对当前国有土地上房屋征收的特征进行分析，当前国有土地上房屋征收存在涉及范围广、时间紧、任务重的问题，再加上全国性房价上涨，部分被征收人员素质水平偏低，房屋征收工作程序复杂，给国有土地上房屋征收工作增加了难度。如何解决国有土地上房屋征收难点已经成为社会各界广泛关注的焦点[2]。因此，文章针对国有土地上房屋征收难点以及应对策略的研究具有非常重要的现实意义。

1 当前国有土地上房屋征收的特征分析

我国的国有土地上房屋征收制度是为了实现社会公共利益的需要，在特定的状况下由当地各级人民政府组织实施的对私有房屋进行征收的法律制度。根据《宪法》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，只有满足以下三个条件才能够进行房屋征收，即确需征收个人、单位的房屋；根据法律规定的权限与程序；为了公共利益的需求。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”并且规定当补偿协议签订之后，如果一方当事人没有履行相关的义务，另一方可以依法提起诉讼[3]。由于国有土地上房屋征收具有一定的计划性、政策性、时间性，如何正确的处理征收人与被征收人的义务和权力，一直是社会各界广泛关注的焦点。政府在国有土地上房屋征收中发挥着至关重要的作用，是征收工作的执法者、管理者，政府应该切实担负起国有土地上房屋征收的主体责任，认真履行各项法定职责，禁止出现以牺牲广大被征收人利益的方式获得市政建设的繁荣发展，充分的发挥自身的作用尽可能的实现征收人和被征收之间利益的平衡，这样既能够在人民群众心中树立公正的形象，又能够推动城市建设的快速发展[4]。

2 国有土地上房屋征收的难点分析

2.1 城镇化建设以及旧城区改造速度的加快，要求国有 土地上房屋征收工作加紧进行

国有土地上房屋征收工作遇到的最大难点就是时间紧、任务重，例如，虽然城市建设规划图纸早就完成，并且城市建设工期非常紧，但是国有土地上房屋征收的工作量大，工作难度大，在实际征收的过程中遇到了各种各样的问题，这就要求征收部门在征收的过程中要将工作做细致，做恰当，妥善处理遇到的各种问题，实际工作中，有些问题很难在短时间内解决，在很大程度上增加了国有土地上房屋征收工作的难度。

2.2 全国性房价上涨幅度增加，楼房价格不断飙升

随着城市发展进程的加快，城市楼房的价格在不断的飙升，不同区域的房价存在一定的差异，一些地区被征收人提高了心理预期，往往会要求按照城市最高楼房销售价进行索赔，这些不合理的要求按照现有补偿政策很难得到满足，导致房屋征收工作陷入签约难的尴尬境地，致使整体工作难以推进。

2.3 部分被征收人对相关政策不了解

居住在棚户区征收区域的居民，大多为企业工人，城中村农民及进城务工人员，普遍文化水平偏低，对我国关于国有土地上房屋征收工作的相关政策以及法律知识了解不多，对征收工作配合意识淡薄，把征收工作人员视为夺其财产的仇人，只是一味坚持自己的无理要求，给征收工作带来了很大的难度，延缓了国有土地上房屋征收工作进行。

2.4 国有土地上房屋征收工作涉及范围广，工作难度大

国有土地上房屋征收工作不仅直接关系到人民群众的切身利益，而且还关系到社会和谐和稳定，同时还牵涉众多的法律关系，例如征收人与被征收关于安置补偿之间的民事法律关系，被征收人、征收人以及评估机构之间的民事法律关系，公民组织与政府之间的行政法律关系等，即国有土地上房屋征收工作涉及范围非常广，如果在征收的过程中没有正确的处理各个主体之间的关系，会激化各方的矛盾，不能保证征收工作高效、有序的进行，工作难度非常大[5]。

3 解决国有土地上房屋征收工作难点的有效策略 分析

3.1 规范房屋征收程序

国有土地上房屋征收工作涉及到广大人民群众的切身利益，为了实现规范化征收必须做好以下几个方面：

其一，扩大公民事前参与的途径和深度，根据相关规定，在房屋征收活动中，被征收人享有参与权和知情权，具体工作中应该注意以下几个方面：政府在作出征收决定之前，应该向征收区域内的被征收人发出相应的通知，让被征收人了解征收的目的、用途、范围；由于被征收人的数量众多，在选择参与听证会的人员时，应该由被征收人自行选定代表，并且选择的代表能够集中反映被征收群众的意见，代表被征收群众和政府进行对话[6]；在听证会上政府应该认真的听取被征收群众代表的意见和建议，有针对性的解决被征收人的问题，有的放矢，这样能够有效的化解矛盾；

其二，加强司法审查，保证房屋征收符合“公共利益”，在进行房屋征收时应该避免出现盲目拆迁和建设的现象，我国司法机关应该借鉴其他国家房屋征收程序的先进经验，不断的改进和完善“公共利益”衡量标准，保证房屋征收和城市建设能够符合“公共利益”，在保证司法机关独立性、公立性的基础上，还应该保证房屋征收和建设的必要性、合理性以及合法性；

其三、加强信息公开，增强房屋征收工作透明度。造成“签约难”的原因还有部分被征收人存在“不怕少怕不公”的顾虑，解决这一问题最有效的办法就是加强信息公开，增强透明度，做到“阳光征收”，制作详细的操作规范，保证房屋征收工作全过程公开透明，接受群众监督。一是，将《房屋征收与补偿条例》、《房屋评估办法》、《房屋征收补偿流程》等政策法规进行公开。二是将测绘结果、评估结果、回迁楼位置、结构、面积、户型、选择回迁楼的顺序、补偿结果等信息全部进行公开。让群众真正体会到房屋征收的公开性、公平性，赢得群众信赖，让他们能够理解支持房屋征收工作。严格按照上述程序进行房屋征收，能够有效的提高国有土地上房屋征收工作的规范化和标准化[7]。

3.2 提高房屋征收评估的有效性和公正性

为了提高房屋征收评估的有效性和公正性必须做好以下几个方面：

其一，创建评估机构之间相互制约、监督以及竞争的机制，由于职业道德问题以及专业胜任能力问题的限制，评估机构会出现低估或者高估等错误现象，为了避免出现国有土地上房屋征收评估部门垄断的情况，应该创建相互制约、相互监督以及相互竞争的约束机制，还可以采用多家评估结构共同评价的方式，并对多家评估机构的评估结果进行对比，保证所有评估机构的结果差距在10%以内，并按照评估结果的平均数对被征收人进行补偿，以此保证评估结果的准确性和有效性；

其二，创建完善的评估报告说理制度，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，“对被征收房屋价格的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，但是在选择评估参数时会存在一定的差距，导致最终评估结果存在很大的差异，通过创建完善的评估报告说理制度，能够让被征收人充分的认识到评估机构已经考虑了影响房屋征收价格的所有因素以及对评估结果造成的影响，评估报告说理充分，能够让被征收人欣然接受征收与补偿，这就要求评估人员不断的提高自身的专业胜任能力，采用严谨的职业态度进行评估，有效的提高评估结果的有效性和公正性。

3.3 完善司法强制搬迁制度

为了保证司法强制搬迁能够顺利的进行，就需要不断的改进和完善我国司法强制搬迁制度，具体包括以下几个方面：

其一，创建司法独立制度，现阶段，许多地区法院法官的职位受政府编制的影响，并且经费由地区财政全额拨付，在一定程度上限制了法院法官和财务作用的发挥，针对该种现象应该加强制度改革，提高司法对于地方政府的独立性，由司法部门对人事、财政等进行垂直管理，这样人事、财务部门能够摆脱同级行政机关的羁绊，真正的实现司法的独立性；

其二，创建完善的司法监督制度，公正性是司法的灵魂，并且司法公正是保证司法独立的必要条件，司法独立只能够保证司法机关独立的行驶司法权，但并不能够保证司法机关会依法、正确的行使自身的司法权，正如孟德斯鸠所说“一切有权力的人都容易滥用权力”，为了防止出现司法人员滥用职权的现象，就必须加强对司法的监督，以此保证司法部门能够按照相关规范使用自己的职权，司法监督制度主要包括外部监督制度和内部监督制度，外部监督不能是漫无边际的发号施令，而是以尊重司法独立为前提进行合法的监督，主要包括社会监督、当事人监督、法律监督、国家权力机关监督以及党的监督等，虽然说起来比较容易，但是做起来非常困难；内部监督制度虽然是一种理想的制度，但是并不容易实现，因此需要外部监督制度进行补充，不断的提高司法监督的有效性，以此保证司法公正的实现。

4 结 语

综上所述，当前国有土地上房屋征收工作中存在许多难点，这就要求不断规范国有土地上房屋征收程序，提高房屋征收评估的有效性和公正性，完善司法强制搬迁制度，以此不断的提高国有土地上房屋征收工作水平。

参考文献：

[1] 杨瑞荣.完善国有土地房屋征收管理体制有关问题的思考[J].中国房 地产，2013，（1）.

[2] 陈海艳.浅析我国国有土地上房屋征收现状及存在的问题[J].社会学 研究，2012，（12）.

[3] 梅建军.国有土地上房屋征收强制执行制度分析[J].中国房地产，2013，