集体土地的征收程序

集体土地的征收程序（精选8篇）

集体土地的征收程序 篇1

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集体土地的征收程序

一、办理用地申请

基本工作流程

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。

1.征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。

2.征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。

申请内容

用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：

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1.申请单位名称;

2.项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况;

3.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。

申报文件

用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：

1.用地单位有关资质证明;

2.项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;

3.土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

4.初步设计或者其他有关批准文件;

5.建设项目总平面布置图;

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6.占用耕地的，必须提出补充耕地方案;

7.建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

二、拟定征地方案

基本工作流程

行政主管部门收到用地单位提出的征用申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案，征地方案包括以下各项主要内容：

1.农用地转用方案，2.补充耕地方案3.征用土地方案，4.供地方案，行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关方案：

1.建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。

2.建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟

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3.建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟订供地方案。

申报文件

1.农用地转用方案;

2.补充耕地方案;

3.征用土地方案;

4.供地方案。

三、征地审查

基本工作流程

1.编制呈报说明书：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。

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2.同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。

3.上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

主要内容

行政主管部门报送的建设项目用地呈报说明书，应当包括以下各项主要内容：1.项目用地安排情况;

2.拟使用土地情况;

3.其他应说明的呈报内容。

申报文件

行政主管部门报送建设项目用地呈报说明书时，应附具以下各项文件、资料：

1.经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本

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赢了网s.yingle.com 农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图;

2.由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;

3.地籍资料或者其他土地权属证明材料;

4.以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;

5.为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

四、征地审核与批复

基本工作流程

1.征用土地的审核：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。

2.征用土地的审查：同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权

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赢了网s.yingle.com 的人民政府，并将审查所需的文件、资料及时送该级土地行政主管部门审查。

3.征用土地的审定：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

4.征用土地的批复：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

申报文件

1.农用地转用方案;

2.补充耕地方案;

3.征用土地方案;

4.供地方案;

5.建设项目呈报说明书。

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五、征用土地方案的公告

基本工作流程

1.征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。

2.公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。

3.征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

4.补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。

申报文件

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1.征用土地方案批准文件;

2.征用土地方案公告。

六、制定征地补偿安置方案

基本工作流程

1.经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的区、县人民政府组织实施。

2.区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。

七、征地补偿、安置方案的公告

基本工作流程

1.征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。

2.征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门

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赢了网s.yingle.com 会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

3.征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。

4.征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

5.征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

6.征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督

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赢了网s.yingle.com 促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。

申报文件

1.征地补偿、安置方案;

2.征地补偿、安置方案的公告。

补偿安置的实施

基本工作流程

1.征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。

2.区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。

3.办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。

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申报文件

1.征地补偿、安置协议;

2.征地补偿、安置方案。

颁发建设用地批准书

基本工作流程

用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：

1.以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。

2.以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

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申报文件

用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 1.办理《建设用地批准书》的申请;

2.市政府批准征(占)地的批文;

3.《建设用地规划许可征》附件和附图;

4.与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份;

5.钉桩坐标成果通知单;

6.工程进度计划;

7.计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。

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来源：（集体土地的征收程序http://s.yingle.com/cq/460400.html）

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集体土地的征收程序 篇2

德国土地征收程序的法律依据散见在联邦和州的法律中,明确规定征收程序的联邦法律并不多见。法律规定正式程序的典范是建筑法典第104条及以下条款,规定了为执行计划而征收不动产和财产权利的程序。这些规定符合通常的标准。此外,土地取得法第28条及以下条款,也详细规定了征收和补偿程序。所有州也都制定了规范程序的征收法。根据有关规定,征收程序的客体实际上主要是不动产的剥夺或者限制。在特定的情况F,计划确定决议具有征收法上的预决效力。征收的实体适法性因而得到解决。征收程序的客体仅仅是征收的执行,其中特别是确定补偿的数额。在此,以联邦建筑法典的规定为例加以说明。

具体来说征收程序包括以下步骤:(1)征收申请。一般来说,征收机关是上级机关,也就是说通常是大区政府主席。同时,州政府可以通过法令规定,名誉委员可以协助征收机关做出决定。正式程序根据关系人的申请开始。关系人是为执行建筑法典第86条第1款规定的作为征收根据的计划而需要土地的人。申请人主要是行政主体(联邦、州、乡镇),例外情况下也可能是私法主体(在有利于私人的征收案件中)。被申请人是其不动产或者权利因征收而被剥夺的人。(2)口头审理的准备。征收程序应快速进行。征收机关应在口头审理前采取一切必要措施,以使程序尽可能在一个谈判期内结束。征收机关应使所有权人、申请人以及征收对其业务范围意义重大的单位或个人,有机会发表意见。剥夺所有权或应设定地上权的,征收机关在调查事实时,应请地价评估委员会做出鉴定。另外,如果位于建设规划地域范围以外的农业用地被征收作为土地补偿时,征收机关应听取农业机关的意见。(3)征收程序的开始。通过向参加人确定口头审理的日期开始征收程序。应传唤申请人、相关所有权人、土地登记簿中登记的其他参加人和乡镇参加口头审理。即使有关的当事人不出席,也可以对征收申请和其他程序当中需要解决的申请做出决定。值得注意的是,征收程序的开始应以当地惯常方式予以公告,并注明相关土地的名称和在土地登记簿中作为所有权人登记的人的名称,以及与参加人进行第一次口头审理的日期。在公告中应要求所有参加人最迟于口头审理中主张他们的权利,并指明,即使不出席,也可以对征收申请和其他程序当中需要解决的申请作出决定。同时,征收机关将征收程序的开始告知土地登记局。另外,在土地登记簿中登记有强制拍卖或强制管理令的,如果征收程序所涉及的土地是强制执行程序的标的的,征收机关应将征收程序的开始告知强制执行法院。(4)颁发许可。自公告开始征收程序之时起,与征收程序有关的法律行为、计划和分割需要获得征收机关的书面许可。仅在有理由认为该法律行为、计划和分割会导致无法实现征收目的,或者对其造成实质性困难时,征收机关使得不予颁发许可。在公告前期待实施上述的法律行为或计划的,征收机关可以命令,许可义务提前产生。该命令应以当地惯常方式予以公告,并通知土地登记局,(5)合意的达成。征收机关应促使参加人之间达成合意。参加人达成合意的,征收机关就合意制作笔录,并由参加人签字。制作成文件的合意书等同于不可撤消的征收决议。参加人仅就所有人或所有权上设定的负担转让给应予征收的土地达成合意,而未就补偿数额为限向权利人作预先支付,但合意另有其他约定的除外。此后,征收程序继续进行。(6)征收机关的决议未达成合意的,征收机关依据口头审理的结果,以决议的形式对征收申请、其他申请以及所提出的异议做出决定。经一名参加人申请,征收机关应预先就所有权或所有权上设定的负担转让给应予征收的土地,或者就其他因征收所导致的权利变更做出决定。在这种情况下,征收机关应命令,以可能获得的补偿数额为限向权利人做预先支付。征收机关所作的决议应向参加人送达。该决议应包含申请法院做出裁判的许可性、形式和期间等内容。作为行政行为,裁决可以被法院审查和撤消。只有征收机关在征收具有不可撤销性并支付补偿之后,就其执行发布了正式的命令,裁决才能生效和交付执行、(建筑法典第117条)。执行命令直接导致可预测的法律状态变更(建筑法典第117条第五款第1项)。紧急情况下可以适用所谓的提前占有命令(建筑法典116条)。如果征收目的被取消或者没有实现(如开发计划变更或者计划的目的不再需要被征收的不动产),必须回转征收的不动产(即征收回转,建筑法典第102条、第103条)。

二、补偿程序

集体土地的征收程序 篇3

关键词：集体土地；立法程序；失地农民；权益保护

我国的征地制度于计划经济时期产生，带有强烈的政府主导色彩，有很大的随意性，因而变革农地制度已刻不容缓。从土地征收的程序视角对征地制度存在的缺陷进行分析，通过强化被征收人的参与程序，优化告知、听证及补偿款发放和监督等程序，笔者期望以此对缓解土地纠纷和完善立法提供一定的借鉴。

一、我国土地征收程序的立法现状

从提出“三农”问题到现下十八届五中全会决定构建城乡统一的建设用地市场，规范征地程序，解决农地问题依然是重要课题。

1.何谓土地征收程序

现今与土地征收相关并处于较高位阶的法律主要有《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，但这两者都未对土地征收程序做出明确定义。因此，笔者结合土地征收和行政程序这两者的概念，得出土地征收程序指的是国家为了实现社会公共目的，在给予土地被征收人相应补偿的前提下，按照法定权限和程序取得原土地所有人土地权利时，所应当遵守的时限、步骤、方法和顺序的总和。

2.现行立法对土地征收程序的规定

2001年，国土资源部发布《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》规定被征地权利人如果对征地补偿安置方案持有异议，有权提出质疑并可依法申请听证；征地补偿安置费用应专款专用，严禁挪用或截留款项。2004年修改并颁布的《中华人民共和国土地管理法》对征地程序方面所做的规定简单又粗糙，不够精分，只粗略规定了“两公告一登记”和农用地转用审批制度。同年，国土资源部在《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》文件中具体化了征地工作程序：告知征地情况；确认征地调查结果；组织征地听证。2010年，国土资源部修改并发布《征收土地公告办法》，对征地补偿安置方案的告知方式、告知内容进行了细化，同时规定征地补偿安置方案要以书面形式在被征地所在的村（组）内进行公告。

关于土地征收的程序虽有众多法律对其规制，但告知信息缺乏完整性、申请听证时限太短、被征地人参与不足等问题一直存在，如果我国不及时完善征地立法，这在实际操作上將会产生很大漏洞。

二、失地农民应被保护的权益内容

出于对增进公共利益的考量，国家按照法定权限可以合理恰当地行使征地权，但这并不代表国家能够肆意无偿地取得原为农民所有的土地。在国家征收土地的过程中，应当把保障失地农民的合法权益列入工作重点。

1.政府应扮演好保护者角色

在征地活动中，政府应鼓励被征地权利人积极充分地参与其中，他们在这一活动中的相关意见建议，政府有着是否予以采纳并解释说明的义务。他们对征收持有不同意见时，有权向有关部门申请听证，政府应当提供渠道帮助被征地农民解决异议。

2.政府应当保障失地农民的政治权利

被征地农民在丧失赖以生存的土地之后，政府更应注重保护他们在原集体经济组织的各项政治权利，例如选举权和被选举权的行使。

3.失地农民应拥有取得合理经济补偿的权利

我国《物权法》规定，对公私财产应进行平等保护，因此，国家为实现公共目的而征收非国有财产时，对被征收人造成的损失应进行经济补偿。尽管征地行为具有强制性，但被征收人在这一活动中失去的仅仅是意思自治，即买卖自由，而并非是财产权利。

三、土地征收程序的立法完善

当前，我国立法在告知、听证、参与、补偿款的发放和监管程序方面依然存在诸多漏洞，失地农民合法的土地权益难以得到有效保障。基于此，笔者试图从立法学的视角，针对实际生活中土地征收程序存在的弊端，在以下四方面提出对策建议：

1.优化告知程序

政府应对征地报批前以及报批后行为中发布的征收土地公告内容加以完善。不公平的征地程序中有一重要特点那就是征地关系双方的信息不平等，整个环节由政府一方主导。明确告知内容可以使征收活动更加公开透明，使征地方与征地利害关系人之间地位更加对等，避免出现各种暗箱操作行为。此外，相关征收土地、补偿和安置方案等除了在被征地所在的村（组）或乡（镇）人民政府进行公布外，还应在被征所在地的有关媒体和互联网上进行公告，以保证大众获悉。

2.优化听证程序

为了使政府机关不滥用征地权，垄断土地市场，公告发布以后，要通过公众参与以及认同的方式，用对话的机制确保认证完成。只有经过公众利益认证的土地拟征方案才可以上报有权审批的机关，在进一步审核完成之后再给予通过。延长被征收人就征地补偿和安置方案申请听证的期限也是必不可少的措施。

3.优化参与程序

目前的征地程序之所以会在现实中引起许多被征收人的异议，主要原因在于被征地人作为征收行为中的重要利益人却被排除在征收环节之外，难以参与并保护自己的利益需求所导致。整个土地征收过程由行政机关单方主导，程序缺乏正义性，加之农村集体土地产权制度的不明确，集体土地由村委会少数人所把持。因此，提供渠道使广大农民参与到利益认定环节中来，能获得他们的普遍赞同。

4.优化补偿款的发放和监督程序

现行法律只在大体上规定了征地补偿费中的安置补助费、地上附着物等的赔偿标准，而缺乏明确的分配标准和分配程序。因此，设置必要的发放和监管程序必不可少，具体而言：其一，村委会要根据村民自治的要求，进行村务公开、财务公开，确保所有村民对款项的知情权；其二，要由村委会起草关于集体成员间分配方案的相关草案；其三，要以召开村民会议的方式确立和完善分配方案。在这一过程中，村委会应及时公布方案的落实情况，书面告知村民享有的权利，合理处理好村民提出的不同意见等，进而达到整个补偿款发放过程平等、公开、公正的目标。

四、结语

土地征收的程序问题是十分复杂的。进行土地征收程序的立法研究，不仅要开展理论争鸣，还要潜心考察发达国家的此类相关制度，更需要对我国集体土地征收制度和实际运用中存在的问题时刻保持清醒的认识。只有这样，才能提出符合我国国情的集体土地征收程序立法建议。

参考文献：

[1]江平.《中国土地立法研究》[M].北京：中国政法大学出版社，1994年版.

[2]曹宗平.《论我国征地制度的内在缺陷》[J].《经济学家》，2005，60-6.

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土地征收的一般程序 篇4

（一）预征告知

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）中规定：“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中规定：“在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。”从以上规定可以看出，征地报批前将征地的有关事项告知被征地农村集体经济组织和农户是国土行政主管部门的法定职责。国土行政主管部门不履行这一法定职责就是行政不作为。被征地的农民在没有被告知的情况下在拟征土地上新建附着物等并不违法。但实践中的状况确是，很多土地行政主管部门从未告知过被征地的农民，只告知了村集体。而在征地批准后又以已经告知被征地的农民为由对所谓告知以后农民在地上新建的附着物不予补偿，造成矛盾不断。更为重要的是，农民如果对拟定的用途、补偿标准、安置途径等不服，还有对补偿标准提出异议和要求听证等权利。没有告知被征地的农民，这些权利就很难得到保证。

（二）现状调查及确认

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）中规定：“对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中规定：“确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认”。土地行政主管部门如果没有履行土地现状调查以及没有让被征地农民签字确认土地状况的，批地机关是不会批准用地的。而现实中确是，很多农民自己根本没有签字确认自己的土地状况，而在国土部门上报的征地材料中确有农民签字确认的材料，大部分是村干部和他人代签，弄虚作假欺骗批地机关。批地机关在审查批地时，一般进行的是书面审查，而不是亲自向被征地的农民核实。这就造成被征地的农民没有签字确认，土地依然被批准征收的情况出现。被征地的农户发现这一情况，要及时向有关部门举报或通过法律程序维护自己的合法权益。

（三）征询意见，组织征地听证

《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中规定规定：“在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证”。在听证过程中，负责组织听证的机关应当将其补偿标准、安置途径的有关证据向听证的农民出示并作出说明。如果被征地的农民认为征地机关拟定的补偿标准和安置途径依据不足，可以提出自己的建议，如果被征地农民提出的建议合理合法，征地机关应考虑重新更改补偿标准、安置途径。被征地农民提出的异议和建议，听证机关应该形成笔录，这个笔录也是报批时的必备材料。而现实情况确是，被征地的农民根本没有收到征地机关的听证告知书，却被说成是放弃听证权利。

（四）征地材料的组织、审核及上报

市县国土资源行政主管部门根据征地情况调查结果和市县人民政府拟定的征地补偿标准、安置方案，以及建设项目的相关材料，依法拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设用地呈报说明书（简称：一书四方案），经过县级人民政府初步审核同意后，由县级人民政府正式行文报批。县级人民政府同时应就征地补偿标准合法性、安置方案的可行性及妥善安置被征地农民生产生活保障措施出具说明材料；被征地农民提出的意见较多、情况较为复杂的，县级人民政府应当说明采纳意见的情况。

（五）征地的审核、报批

市县人民政府上报的征地材料，由省（自治区、直辖市）国土资源厅（局）受理，并进行审核。凡是征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿标准符合法律规定、安置方案已经确认，市县人民政府已经出具说明材料的，报请省级人民政府审批。须报国务院批准的，由省（自治区、直辖市）人民政府审查后报请国务院批准。国土资源厅（局）将征地材料报送国土资源部审查。征地经国务院或省级人民政府批准后，省国土厅或国土资源部下发征地批准文件。由以上的介绍可

知。我国有权批准征地的机关只有国务院和省（自治区、直辖市）人民政府。市县人民政府是征收土地的主体，但并不是批准征收土地的主体。实践中，很多市县人民政府采取边报批边占地的方式非法占用农民的土地。这是严重违法的。因为，并不是市县人民政府上报征收土地，省政府或国务院就一定会批准征收土地。

（六）征地公告

经依法批准征地项目后，市县人民政府和市县国土行政主管部门要及时进行征地的两公告，即征收土地公告和征地补偿安置方案的公告。根据《征收土地公告办法》的规定，征收土地公告由市县人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起１０个工作日内进行，内容包括：

（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

（二）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；

（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；

（四）办理征地补偿登记的期限、地点。征收土地的补偿、安置方案公告由市县国土行政主管部门进行。内容包括：

（一）本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式

（五）农业人员的具体安置途径；

（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。

如果征地项目未获省级人民政府或国务院批准。由发布预征公告的国土资源管理部门及时下发书面通知，取消原预征公告。

（七）两公告后被征地农民的权利

根据《征收土地公告办法》的规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起１０个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征地农村

集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

征地两公告后，被征地农民的提异议权和听证权是他们第二次对征地的补偿安置的话语权。虽然在预征阶段也有话语权，但那是在预征阶段，内容和批准后的话语权虽有雷同但不完全一致。实践中，很多政府认为在预征阶段已经征求过意见，没必要在批准征地后进行第二次征求意见，根本就不予公告而直接要求被征地农民腾出土地，这是严重错误的。

（八）征地补偿安置方案的批准和交付土地

市县国土行政主管部门进行征地补偿安置方案的公告后，公告期满当事人无异议或者根据有关要求对征地补偿安置方案进行完善后，将征求意见后的征地补偿安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市县人民政府批准，并报省级国土行政主管部门备案。

征地补偿安置方案批准后，市县人民政府应及时依法组织落实征地补偿安置方案的事宜，将征地补偿安置方案确定的费用及时足额的支付给被征地的农民和村集体经济组织。征地补偿安置方案确定的有关补偿费用没有足额支付到位的，被征地的农村集体经济组织和农民有权拒绝交出土地。如果征地补偿安置方案确定的有关补偿费用已经足额支付到位而被征地的农民拒绝交出土地的，征地的市县人民政府有权责令限期交出土地。如果被征地的农民对市县人民政府确定的补偿标准和支付方式等有不同意见，也应该交出土地。对于补偿标准等有关纠纷，可以通过行政复议、行政诉讼，行政裁决的方式予以解决。

市县人民政府是征地主体，并非国土行政部门

——解读《关于进一步做好征地管理工作的通知》

二〇一〇年六月二十六日，国土资源部为贯彻落实党中央、国务院关于做好征地工作的一系列指示精神，以及国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(国办发明电〔2010〕15号，以下简称《紧急通知》)有关规定和要求，切实加强和改进征地管理，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。下发《关于进一步做好征地管理工作的通知》。在此通知中明确规定：强化市县政府征地实施主体职责。依照法律规定，市县政府是征地组织实施的主体，对确定征地补偿标准、拆迁补偿安置、补偿费用及时足额支付到位、组织被征地农民就业培训、将被征地农民纳入社会保障等负总责。国土资源部门应在政府的统一组织领导下，认真履行部门职责，确保征地工作依法规范有序地进行。

此规定明确了市县人民政府作为征地主体，在征地过程中负总责的法律地位。由于《土地管理法实施条例》第二十五条规定，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。因此，很多复议机关和法院认为，国土行政主管部门是征地主体。在不服征地补偿安置方案行政复议和行政诉讼中，应该以国土行政主管部门为被申请人或被告。《关于进一步做好征地管理工作的通知》明确的阐述了谁才是征地主体，很好的解决了不必要的争议。

城区集体土地征收办法 篇5

第一章总 则

第一条

为规范利川市城区土地征收和征地房屋拆迁补偿安置工作，保障城市建设依法、有序、稳妥推进，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2014〕12号）等法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用《利川市城市总体规划》确定的城市规划区范围。

第三条 本办法所称土地征收和征地房屋拆迁是指经利川市人民政府批准，由《征收土地公告》、《土地征收及房屋拆迁安置途径告知书》等公告明确的范围内所有土地和房屋的征收补偿和拆迁安置。

本办法所称征地房屋拆迁是指农民集体土地被国家征收后，征收范围内集体建设用地使用权房屋的拆迁。

第二章土地征收及房屋拆迁补偿安置工作职责分工

第四条 土地征收和房屋拆迁补偿安置工作在市人民政府统一领导下，由都亭办事处、东城办事处、凉雾乡、元堡乡、利川经济开发区及市直相关部门切实履行职责，开展相关工作。

（一）市纪委（监察局）：负责对征地拆迁、工程建设、“三违”整治等工作中党员干部（特别是领导干部）、职工执行相关法规政策和遵守纪律情况、干部职工参与“三违”情况等的监督检查，对涉及违纪违规行为，依照相关规定处理。

（二）市征地拆迁指挥部办公室：综合协调土地征收和房屋拆迁安置工作，主要负责审核把关，检查督办，安置管理，统筹解决征地拆迁中疑难问题。

（三）市违法占地违法建设违法开发（以下简称“三违”）整治办公室：综合协调土地征收范围内“三违”整治工作，主要负责督办相关单位对土地征收范围内“三违”行为的巡察、制止、查处工作，组织相关单位强制拆除征地范围内的“三违”。

（四）市城市管理局：负责土地征收范围内“三违”行为的调查认定处理，并依法强制拆除土地征收范围内的“三违”建筑。

（五）都亭办事处、东城办事处、凉雾乡、元堡乡：为辖区实施土地和房屋征收补偿安置工作的主体责任单位，主要负责组织协调、宣传发动、解释疏导、拆迁安置、清场平整、纠纷排查、社会稳控、后勤保障、土地征收范围内的“三违”巡察制止、已征收储备土地动态巡察管理等工作。

（六）利川经济开发区：负责管理区域内土地房屋征收补偿安置的组织协调、实施工作，已征收储备土地的库存管理。

（七）市国土资源局：履行土地征收、征地房屋拆迁补偿法定主体职责，主要负责拟订年度征收拆迁计划、征地信息公开、政策解释、征收土地面积测量、实物认定、委托中介评估机构、参与协议签订、统计汇总、储备管理。

（八）市住建局：履行国有土地上房屋征收与补偿法定主体职责，负责集体土地上房屋的建筑结构分类认定、面积测绘及相关政策解释，高层还建安置小区安置房建设。

（九）市城乡规划管理局：负责拟征收土地范围红线确定、放验线、安置小区选址。

（十）市财政局：负责土地、房屋征收补偿安置资金筹集、分配拨付；负责监督资金运行。

（十一）市公安局：负责土地、房屋征收范围内村（居）民的户籍审核和管理工作；负责土地、房屋征收工作秩序的维护；负责查处涉嫌非法倒买倒卖土地、非法侵占土地犯罪的案件；负责查处妨碍国家工作人员依法履行职务的案件。

（十二）市国税局、地税局：负责被征收经营性房屋、生产加工、养殖等经营性用房的经营性收入认定工作。

（十三）市工商局：负责被征收经营性房屋、生产加工、养殖等经营性用房的营业登记核查。

（十四）市人社局：负责根据被征地农民参加基本养老保险的相关政策，做好被征地农民的养老保险参保工作。

（十五）市林业局：负责林地征占用许可手续办理，林地征收补偿后林权证的变更、注销登记；林木、绿化苗圃征收补偿价格评估和森林资源价格评估机构的监管。

（十六）市经管局：负责征收土地后承包经营权证的变更、注销等登记工作。

第五条

中介机构选择。

（一）房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定；同一项目的评估机构只能选择1家。

（二）房屋产权面积测量由市房管测绘大队负责。

（三）森林资源价格的评估由林业部门在有资质的机构中推介1—2家，进行择优选择，同一项目的评估机构只能选择1家。

（四）其他中介机构选择按公开方式选择入围单位，再通过遴选方式确定。

第三章征收土地补偿

第六条

土地补偿标准。

（一）土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费的补偿标准按照《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2014〕12号）规定的标准执行。

（二）园地附着物补偿：果园盛产期11000元/亩，初产期7000元/亩，果苗4000元/亩。

（三）养殖水面补偿：鱼塘10000元/亩，其他养殖、种植水面6000元/亩。

（四）坟墓补偿：土坟（含石砌坟）6000元/所，单碑坟8000元/所，多碑坟12000元/所。

坟墓被搬迁范围：迁往公墓无偿进入；进入经营性公墓每所补助1000元；在规划区外自行选址安葬的，所选择位置应符合相关法律政策规定。

（五）鱼塘和坟墓周边石砌堡坎或混凝土现浇、水泥地平、围墙、蔬菜大棚等按市场评估价进行货币补偿。

（六）苗圃、绿化林木、其他经济作物的补偿以及本办法未明确的地上附着物补偿，按照市场评估价进行货币补偿。

（七）属国家项目资金全部投入的设施（整治）及沟、坎、路、渠等建设项目，在征收时建构筑物不予补偿，已进行土地征收补偿的不再予以补偿。部分投入的按比例扣减。

（八）生产性用房（地）补偿。指用于看护果园、苗圃、鱼塘的临时棚子或房屋、烘烤房、堆肥池（塘）、沼气池、饲料（农产品）储藏窖，以及独立于居住用房之外的畜禽栏圈等设施农用地，生活用水井。其地上建构筑物补偿实行中介评估补偿，土地补偿参照同级地类耕地征收补偿标准予以货币补偿。

第七条

征收范围内废弃宅基地（含废弃生产性用地）按同级土地征收耕地补偿标准予以征收补偿。

第八条

土地征收奖励。对积极支持征收土地工作，按约定出席现场指界、面积确认签字、领取土地补偿款、签订土地交付协议并交付土地的、及时搬迁范围内坟墓等附着物的，按补偿时土地补偿费、安置补助费总额的5%的标准予以奖励。

第九条

土地征收补偿资金，在签订土地交付协议后，直达被征收人账户。

第四章房屋拆迁安置补偿

第十条

房屋拆迁安置补偿。

（一）安置补偿对象：“产权明晰，证件齐全”的房屋；

（二）中介评估：房屋（宅基地、附属设施）价值按中介评估结果确认；集体建设土地使用权的评估参照同级地段划拨国有土地使用权进行评估。

（三）安置补偿方式：货币补偿、产权调换、新农村建设示范安置点安置等方式。

1、总体原则：市中心城区补偿安置方式主要为货币补偿和高层房屋产权调换，不再新设以宅基地安置为主的安置小区，对原已设立的安置小区内有剩余宅基地的，按就近原则调剂安排，并按原进入小区拆迁安置户安置补偿方式予以补偿。如无剩余宅基地，在该区域内征收单独宅基地的只能实行货币补偿。其他区域根据城市规划适度设立新农村建设示范点安置。最终安置补偿方式以正式公布的《拆迁安置公告》或《拆迁安置方案》为准。

2、具体补偿方式：

（1）货币补偿方式。由评估机构对房屋（建构筑物）、宅基地、室内装饰装潢、其他生活用建构筑物等按市场价值进行评估，根据评估结果进行补偿。同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善相关程序、签订相关协议、按时交付被征收房屋及宅基地的，按照评估补偿费总额的20%的标准予以奖励。

（2）房屋产权调换方式。用于高层房屋产权调换的房屋应具有合法产权手续。其室内装饰装璜、室内不可迁移设备设施、达不到调换标准（条件）的加层按中介评估结果实行货币补偿。实行产权调换的，其宅基地及基础部分不予补偿。房屋产权调换方式为：

①一楼房屋调换。产权人可选择单独调换居住用房，也可选择同时调换商业用房和居住用房。

a.商业用房调换。用于调换商业用房的只能是被征收房屋的第一楼，被征收人在已明确的安置小区内选择，且只限于下列调换方式的一种。调换方式为：

调换安置小区一楼商业用房：按被征收房屋一楼建筑面积的25%调换，调换比例为1：1，最高调换面积不超过60m2。

调换安置小区二楼商业用房：按被征收房屋一楼建筑面积的30%调换，调换比例为1:1.1，最高调换面积不超过80 m2。

调换安置小区三楼及以上商业用房：按被征收房屋一楼建筑面积的40%调换，调换比例为1：1.2，最高调换面积不超过100 m2。

b.居住用房调换。产权人按一楼产权面积100%选择调换居住用房的，调换比例为1：2；产权人选择合并调换的，原一楼产权面积按比例调换商业用房后，剩余面积按1：2的比例调换居住用房。

②二楼及以上的房屋产权调换。产权人二楼及以上房屋选择调换居住用房的，其调换比例为1：1.2。同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善程序、签订协议、按时交付被征收房屋及宅基地的给予奖励，即产权人选择产权调换的，按原产权面积的20%奖励高层居住用房。

③被征收房屋调换居住用房后所剩面积不足最小户型一半、且人均居住面积达不到国家规定的最低标准，可在安置小区安置最小户型居住用房1套，所差面积部分按该小区成本价购买。超过（除最小户型）其他户型一半的，可安置对等户型1套，所差面积部分按成本价购买。

④调换房屋的选择方式：同一安置小区，以签订《房屋征收补偿安置合同》时间的先后顺序在现有房屋中选择调换房屋的楼栋、楼层及户型。选择同一栋楼的同一户型不得超过3套，最小户型不超过1套。

（3）新农村建设示范点安置方式。

①按照“规划适度”原则合理设置新农村建设示范安置点，实行宅基地调换的方式安置，用于调换安置的宅基地规划面积一般不大于100 m2/宗。同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善相关程序、签订相关协议、按时交付被征收房屋及宅基地的，按照货币补偿费总额的20%予以奖励。

②被征收房屋的房屋主体（建构筑物）、装饰装修、其他附属房屋实行货币补偿。

③被征收房屋宅基地（持合法有效的土地使用证或建设用地批准书）按照“以面积还面积”的方式在安置点实行面积调换，原持证人所持1个有效土地使用证调换后的宅基地不能多于2个。

调换1个宅基地后，剩余面积不足安置宅基地面积一半的，实行货币补偿。调换1个宅基地后，剩余面积超过安置宅基地面积一半的，可购买差额面积，满足1个宅基地。调换2个宅基地后仍少于原宅基地面积的，多余宅基地面积实行货币补偿。原宅基地面积不足安置宅基地面积一半的，又再无其他住房的安置对象，可购买差额面积，满足1个宅基地。超差面积补偿（购买）标准按对等原则进行货币补偿（购买），分别按市场评估价互补。

第十一条

无房户安置补偿。被征收人土地全部被征收后，无调换房屋，而且本人及家庭成员均无住房、无买卖（出租）房屋行为、无私自买卖（转让）土地行为、无“三违”行为的，按以下方式安置：

（一）属高层安置范围的，被征地户或拆迁安置户无房安置或安置后人均住房面积达不到国家规定的最低住房标准，可申请在高层安置小区内按该小区建设成本价申请购买。

（二）新农村建设示范点安置的，按该小区市场评估价购买1个宅基地。

（三）无力购买高层安置房、宅基地的，又符合公租房条件的可优先安排入住公租房。

第十二条

高层安置调换居住用房成本价确认方式。高层安置调换居住用房执行成本价暂定为2000元/平方米；宅基地安置小区价格按市场评估价确定。

第十三条

房屋产权认定及调换产权办理。

（一）原房屋产权认定。

1、根据产权人提供的合法有效的《土地使用证》、《建设用地批准书》认定土地权属的合法性，根据《房屋所有权证》认定房屋的合法性，根据《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》认定规划的合法性。

2、由于历史原因形成的手续不健全，但修建年代久远、权属明晰的房屋，经相关部门调查认定处理后，作为土地登记（房屋产权登记）时漏登记处理，符合调换条件的参照第十条执行，不符合调换条件的实行货币补偿。

3、被征收房屋无合法手续，被征收人又无其他房屋居住的，按我市“三违”疏导政策处罚后，完善手续程序，不享受奖励政策，补偿标准按第十条执行。

4、被征收房屋属新建，无合法手续的，而被征收人另有其他房屋的，按非法占地处理。

（二）调换房屋产权办理。

1、调换高层安置小区房屋的，由政府相关职能部门负责办理《土地使用证》、《房屋所有权证》，其土地使用权为出让国有土地使用权，使用权时间为商业40年，居住70年。所有证件登记权利人均为原权利人。

2、在新农村建设示范点实行宅基地安置的，由政府相关职能部门统一办理《土地使用证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，其土地使用权为集体建设用地使用权。所有证件登记权利人均为原权利人。

第十四条安置房屋一般在2年内以毛坯房的方式交付。属商业门面的安装卷闸门，属居住用房的安装1道金属防盗门。调换自用房免收水、电、气初装费，所产生的费用纳入拆迁安置建设成本预算（每个拆迁户限1套，下同）。

调换房（限自用房）免收10年物业管理费，房屋维修基金拆迁人与被拆迁人各承担一半。

第十五条

被征收房屋拆迁安置补偿后，被征收房屋原权利人及其他权利人再申请审批宅基地，不予批准。

第十六条

房屋征收补偿资金，在签订房屋拆迁安置补偿协议后，直达被征收人账户。

第五章经营性损失补偿

第十七条

被征收房屋属商业用房（指门面）的损失补偿。具备合法经营手续的，以近3年所缴纳相关税费为依据认定营业性收入，确定经营利润，给予经营损失补偿，补偿时限一般不超过6个月。其计算公式为：月净利润×停产停业期限。

第十八条

征收生产加工型或养殖加工型用房的损失补偿。具备合法有效的相关手续，以近3年缴纳相关税费为依据认定其经营性收入，确定经营利润，给予经营损失补偿，补偿时限一般不超过6个月。其计算公式为：月净利润×停产停业期限。

第六章临时过渡安置

第十九条

拆迁人临时过渡安置实行自行过渡安置、政府适当补助的原则。临时过渡安置费标准为130/人·月，高层安置的按24个月计算；新农村示范点安置的按12个月计算；因特殊情况无法如期交付安置房或宅基地需要延期的，按月支付。高层安置的自交付高层安置房屋之日起3个月停止给付过渡安置费；新农村示范点安置的自交付宅基地之日起6个月停止给付过渡安置费。

第二十条

搬家费按2000元/户给付。

第七章罚则

第二十一条

土地及房屋征收告知书或公告发布之后，抢栽抢种的青苗及地上附着物，抢修抢建的建构筑物及室内外装饰装潢等，一律不予补偿。经查证核实的“三违”建构筑物，在土地征收时，一律不予补偿，并由市“三违”整治办公室组织相关部门按照相关法律法规及市政府的相关规定严肃处理。

第二十二条

在土地及房屋征收补偿中，弄虚作假、冒名顶替、冒领补偿费用以及截留补偿费用的，由相关职能部门责令追缴，并依法追究主管人员和其他直接责任人的行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条

违反土地及规划管理法律法规规定，阻挠国家建设征收土地的，责令限期交出土地，对拒不交出的，申请人民法院强制执行。对阻扰和破坏征地拆迁工作，妨碍公务执行的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条

对非法占用政府征收储备土地的，责令限期归还，拒不归还的，由公安部门立案查处或申请人民法院强制执行，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

第二十五条

本办法在执行过程中如上级修订的补偿标准超过本办法规定的，从其规定。国家和省、州单项重点建设项目对土地及房屋征收补偿另有规定的，从其规定。在土地及房屋征收实施过程中，相应单位应根据具体情况制定切实可行的实施方案，报经市人民政府批准后实施。

第二十六条

原已发布《土地征收及房屋拆迁安置告知书》、《拆迁安置补偿方案》，并正在实施的土地征收及房屋拆迁安置工作的项目，按原已公布的方案执行。

《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》（利政办发〔2011〕10号）、《利川市人民政府关于印发利川市加强土地利用管理办法的通知》（利政规〔2011〕3号）、《市人民政府关于印发利川市城区集体土地房屋征收补偿安置实施办法的通知》（利政规〔2012〕7号）、《市政府办公室关于做好市城区集体土地征收房屋搬迁补偿安置工作有关事项的通知》（利政办发〔2012〕33号）等文件及出台的征地拆迁相关政策解释、补充规定等同时废止。

第二十七条

本办法由利川市国土资源局负责解释。

第二十八条

土地征收程序 篇6

一、申请用地

建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地行政管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附下列材料：

1、建设单位依法设立的有关证明;

2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件;

3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

4、初步设计或者其他有关材料;

5、建设项目总平面布臵图;

6、占有耕地的，提出补充耕地方案;

7、建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告;

8、提供地价评估报告。

二、受理申请并审查有关文件

县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报表工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

三、审批用地

有批准权的人民政府土地行政管理部门，收到上报土地审批文件，按规定征求有关部门意见后，实行土地管理部门内部 会审制度审批土地。

四、征地实施

经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市州、县市人民政府组织实施。

五、签发用地证书

1、有偿使用土地的，应签订土地使用合同;

2、以划拨方式使用土地的，向用地单位签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》;

3、用地单位持使用土地证书办理土地登记。

六、征地批准后的实施管理

建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：

1、会同有关部门落实安臵措施;

2、督促被征地单位按期移交土地;

3、处理征地过程中的各种争议;

4、填写征地总结报告。

七、颁发土地使用证

用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请，经测绘部门测绘，核定用地面积、确地权属界限，地籍管理部门注册登记后，由人民政府颁发土地使用证，作为使用土地的法律凭证。

征地拆迁前期工作

一、征地情况调查

征地情况调查，是指对拟被征收土地的村、组实地调查。乡（镇）国土所要负责对拟征收土地的村、组的农业人口、人均耕地、年产值、土地面积等进行全面了解。依据土地登记或者土地利用现状调查的土地权属界线协议书核查土地权属，根据土地利用现状调查（变更调查）和勘测定界成果核准土地的地类、面积，确保拟征收土地权属明晰，地类面积准确，基本状况详实。并对各村、组的征地调查情况进行汇总，形成土地分类面积表、征收土地数量及安臵农业人口情况表和建设拟征（占）地土地权属情况表，初步测算拟征地项目的补偿标准，提出初步安臵方案。

二、征地告知

市、县级人民政府在将拟征地依法报上一级政府审批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位臵、补偿标准、安臵途径等，在拟征地所在地的乡（镇）、村、村民小组予以告知３天以上，或者以征地告知书的形式送达给被征地集体经济组织和农户。

征地告知后，集体经济组织和农户在拟征地上抢栽、抢种的青苗(属正常的农业生产活动需要栽种的除外)，抢建或突击装修的地上附着物，以及征地告知前违法违章修建的地上附着物等，征地时不予补偿。

三、征地调查确认

征地拆迁项目负责人及相关乡（镇）、村、组和用地单位、当地国土所负责人一同进入征地拆迁现场，进行调查测量、实地踏勘、核实权属界址（含重建基地用地）。

1、被征收土地权属凡涉及到两个以上村民小组的，现场采界确权时，必须当时在调查图（界桩图）上划出明确界址线，并分别由各组组长签字认可；

2、征地调查时，应准确地确定各村组被征地的土地类别和种植情况；

3、踩界确权时，如出现权属纠纷的，应召集有关村、组协商解决。协商意见不一致时，按地籍管理规定报有关部门确认；

4、征地范围内迁坟较多的，需要在电视台和报纸上公告的，应联系公告；

5、征地调查时，查看资料要完整，实地踏界要准确；调查中发现与征地方案不一致时要复核相关资料，发现问题要及时上报；

6、要搞好征地范围内（含重建基地）水利、水电设施的调查。

征地告知后，应对拟征地的权属、地类、面积以及地上建筑物面积、数量等现状进行调查。调查结果由被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人依法依规共同确认，并在确认书上签字盖章。被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人拒不签字盖章的，当地国土资源部门可以采取照像、摄像等方式取证，并将取证结果予以公证，作为实施征地补偿安臵的依据。征地告知书或公告书以及征地调查结果确认书是征地报批的必备材料。因特殊情况，没有征地调查结果确认书的，当地国土资源部门要附情况说明。

四、征地报批

由市、县级人民政府土地行政主管部门组织。

征地拆迁工作程序和要求

一、项目受理

凡征地拆迁项目，用地单位完成征地审批或农用地转用批准程序后，凭市局用地科通知交征地拆迁所受理，并提供项目相关资料。

征地拆迁所根据项目建设要求将项目安排到工作小组，并提出工作、时间要求，指定项目负责人，正式开展工作。

二、拟订《征收土地公告》（一公告）

征地方案经依法批准后，被征地所在地的市、县人民政府应当在收到征地方案批准文件之日起10个工作日内，在被征地所在地的乡（镇）、村、组以书面形式公告。

征用土地公告应当包括下列内容：

（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

（二）被征用土地的所有权人、位臵、地类和面积；

（三）征地补偿标准和农业人员安臵途径；

（四）办理征地补偿登记的期限、地点。

三、张贴和送达《征收土地公告》

1、应将公告（大号）、征收土地的审批红线图张贴在被征收土地的现场四周和被征地单位所在地（人口居住集中地），同时将公告（小号）送达到被征地的有关乡（镇）、村、组及当地国土所。

2、张贴和送达公告时，应邀请有关乡（镇）、村、组及当地国土所有关人员参加，并签署送达回执和采取照像、摄像等方式记录当时张贴和送达公告情况。同时负责向村、组宣传解释有关政策，解答提出的有关问题。

四、征地补偿登记与复核

根据征地调查和国土（分）局确权资料及公告内容，征地拆迁项目负责人组织相关乡（镇）、村、组和用地单位、当地国土所负责人一同进入征地拆迁现场，进行征地补偿登记与复核。

（一）被征收土地单位基本情况，土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿的情况以及水利、水电设施补偿的情况（含重建基地用地）的补偿登记和复核。

1、各种补偿登记应有村、组长或所有人签字；

2、基本情况登记中，农业人口数以村统计报表为依据，出 现较大争议时，以派出所户口为准（扣减近期迁入的空挂户）；剩余耕地以村统计报表数为依据核减近期征地数，并在备注栏中说明有关情况。出现争议时，以费改税时的数据为准；

3、各村被征收土地的总面积及地类面积以国土（分）局确权资料为准。登记中出现差异时，应说明情况，并由村委会写出书面报告，待核实查证按有关规定确认；

4、青苗补偿和地上附着物补偿按现状登记确认。

（二）被拆迁的房屋及附属设施调查

1、核查每户的户口簿（常住人口）、土地使用证（或建房审批手续），并在房屋及附属设施调查表上详细登记；

2、确定房屋结构类别、建房时间，绘制每户的房屋面积计算草图和房屋间的相对位臵图，并标明丈量尺寸；

3、分类、分规格记录好附属设施的清点丈量情况，对于独立水、电及三相电、门面等其他项目，要登记有关证件编号、名称，并做好相应的核查，有关证件要有复印件；

4、对于《常德市征地拆迁管理办法》和有关补偿标准中没有明确规定的项目，应逐户逐项核查，登记在册。然后根据有关规定，结合市场情况和使用情况，分户分项提供预算清单；

5、调查完毕后，编制拆迁户家庭成员与常住人口基本情况表，初步确定原拆户和分户数量。重建安臵户数以国土（分）局的资格审查公告为准；

6、所有调查的数据都必须有被拆迁户的签字。

（三）被拆迁房屋及附属设施的补偿登记与复核 项目小组根据现场调查记录，整理、计算、填写地上附着物补偿登记表，复印后发到各拆迁户，请各拆迁户自行清点、核查。然后逐户上门核对，并由各拆迁户选择安臵方式后，签字认可。

补偿登记的内容要准确、真实、完整。

五、编制征地拆迁安置补偿预算方案

根据征地补偿登记、房屋及附属设施补偿登记以及水利、水电设施补偿登记资料，按照征地拆迁补偿有关政策测算各村、组、单位及个人的各类补偿，并编制该项目的征地拆迁预算方案和实施方案（含重建基地及重建基地道路、给排水用地等补偿）。

编写征地拆迁补偿预算方案（文字方案）应包括下列内容： ①征地项目情况概述（包括重建基地用地情况）②被征地单位基本情况概述

③征地情况概述（含各组地类情况）

④拆迁情况概述（含分户情况和建房安臵情况）⑤征地拆迁补偿安臵依据 ⑥征地拆迁安臵途径 ⑦征地拆迁直接费用（含征地范围内水利、水电设施补 偿及重建基础设施费用）及各部分组成（要求有计算公式）

⑧其他情况说明

六、签订工作协议（委托协议）

审批后的征地拆迁补偿安臵方案应明确工作方式、总费用、征地拆迁直接费等，然后与用地单位签订委托协议。

七、拟订《征地补偿安置方案公告》（二公告）

市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安臵方案并予以公告。

征地补偿安臵、方案公告应当包括下列内容：

（一）本集体经济组织被征用土地的位臵、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安臵的农业人口的数量；

（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（三）安臵补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

（五）农业人员的具体安臵途径；

（六）其他有关征地补偿、安臵的具体措施。

市、县人民政府国土资源部门根据经批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿安臵方案，并将征地补偿安臵方案在 被征地所在地的乡（镇）、村、村民小组公告３天以上，同时告知被征地的农村集体经济组织和农民对征地补偿标准、安臵途径等有申请听证的权利。

八、张贴和送达《征地补偿安置方案公告》

1、应将公告（大号）张贴在被征收土地的现场四周和被征地单位所在地（人口居住集中地），同时将公告（小号）送达到被征地的有关乡（镇）、村、组及当地国土所。

2、张贴和送达公告时，应邀请有关乡（镇）、村、组及当地国土所有关人员参加，并签署送达回执和采取照像、摄像等方式记录当时张贴和送达公告情况。同时负责向村、组宣传解释有关政策，解答提出的有关问题。

九、征求、收集有关村、组和农户对《征地补偿安置方案公告》的意见

《征地补偿安臵方案公告》张贴后，在该公告规定的期限内收集被征地范围内各有关村、组对征地补偿安臵方案的意见。有无异议均要求村、组以书面形式反映并签章。对要求召开听证会的，还应组织召开听证会，并做好笔录。

国土资源部门拟定征地补偿安臵方案时，应当听取被征地农村集体经济组织和农户的意见。被征地农村集体经济组织或农户申请听证的，应当在告知后５个工作日内向当地国土资源 部门提出书面申请，逾期未提出申请的，视为放弃听证，对放弃听证的要作出书面记载。对申请听证的，当地国土资源部门应当依法组织听证并在组织听证会的７个工作日前通知申请人。国土资源部门组织听证时要做好听证笔录，并以此作为拟订的征地补偿安臵方案的附件，报市州、县市人民政府。确需修改征地补偿安臵方案的，应当依照有关法律、法规和经批准的征收土地方案进行修改。

十、报批征地补偿安置方案

依据国家、省有关法律、法规和常德市征地拆迁有关政策、补偿标准，对村、组返回的意见要及时予以研究处理，需要按政策调整的必须调整，然后填写好征收土地补偿安臵方案审批表，报市人民政府审批。

1、报批征地补偿安臵方案时，应附上征地的各种补偿登记表、征收土地公告、征地补偿安臵方案公告和有关村、组的返回意见及采纳情况说明。召开听证会的，还应附听证会的笔录。

2、对于村、组返回的意见，要及时给予答复。

十一、拟订征地拆迁补偿实施方案

根据审批的征地补偿安臵方案，拟订该项目的征地拆迁补偿实施方案（含重建基地及重建基地道路、给排水用地等补偿）。

拟订的征地拆迁补偿实施方案应包括下列内容： ①各村、组征地补偿清交单

②各拆迁户及单位建（构）筑物及其他设施补偿清交单 ③各村、组征地补偿汇总表

④各拆迁户及单位房屋补偿汇总表

⑤水利设施补偿及重建基础设施费用汇总表 ⑥该项目征地拆迁补偿实施方案审批表

十二、报批征地拆迁补偿实施方案 报批时提交下列资料：

1、各种补偿调查、登记表，各种补偿清交单各1套；

2、各种补偿汇总表、征收土地公告、征地拆迁补偿方案和征地拆迁补偿实施方案审批表各2份。

十三、签发征收土地补偿（含水利、水电设施补偿）通知书，付补偿费。

根据批准的征地补偿安臵方案，签发征收土地补偿（含水利、水电设施补偿）通知书，并支付补偿费。

1、征收土地补偿通知书的补偿内容应和批准的征地补偿安臵方案相一致。

2、补偿费分二次支付，先支付总额的70%，交地后再支付全部余款。

3、送达征收土地补偿通知书时，补偿通知书必须当面送达 到被补偿单位，领取补偿费的单位应在送达回执上签字。如果拒签，可留臵送达，但应有乡（镇）、村、组及当地国土所在场人员签字证明。

4、土地补偿费、安臵补助费一律转帐支付到村、组。领款单位应先开出收据，收据背面应有乡（镇）、村、组三级负责人签字。其他费用支付给所有者。

十四、交付重建基地

在支付70%征地补偿费后，交付重建基地。

十五、向被拆迁人告知其房屋及附属设施的补偿事宜 根据征地拆迁补偿实施方案，逐户上门查漏算帐，解释拆迁安臵政策，告知被拆迁人其房屋及附属设施补偿事宜并要求他们在清交单上签字确认。

1、项目负责人会同有关人员逐户上门宣传解释房屋拆迁及附属物补偿的政策依据，向被拆迁人逐项通报房屋及附属设施的补偿情况和补偿费用，搬家拆房及腾地的时间。

2、要征求被拆迁人对补偿情况的意见。对被拆迁人提出的问题，要做好耐心细致的政策解释工作。

3、对不愿意在清交单上签字的被拆迁人，应不少于三次上门做工作，并做好谈话记录争取被拆迁人在清交单上签字。

十六、签发房屋及附属设施补偿通知书，付补偿费 根据征地拆迁补偿实施方案和拆迁户签字的补偿清交单，签发房屋及附属设施补偿通知书，并支付补偿费。

1、补偿清交单经该被拆迁人签字并按手印后，才能填写房屋及附属设施补偿通知书；

2、清交单上被拆迁人拒绝签字的，其清交单后应附上不少于三次上门做工作的谈话记录，记录中有村、组二人以上参与人员签字，方可填写房屋及附属设施补偿通知书。

3、补偿通知书中的拆（腾）房交地时间，应根据工作进度或工作责任书中规定的交地时间来确定，确保按时交地。

4、补偿通知书应和补偿清交单一致。

5、送达房屋及附属设施补偿通知书时，补偿通知书必须当面送达被拆迁人，被拆迁人应签署送达回执。如果拒收（拒签）可留臵送达，但应有村、组（或乡（镇）、当地国土所）二人以上签字证明。

十七、房屋验收、付余款

验收房屋情况，按补偿通知书付余款，并处理遗留、遗漏等问题。

1、要求被拆迁人按补偿通知书中规定的交房时间搬家，并讲明给予补偿的房屋及附属设施被拆迁人一项都不能拆走，如拆一项就扣一项的款。处理好水、电、电话和有线电视等事宜。

2、对不听劝告且无正当理由故意拖延交房的，要严格补偿通知书中的规定，取消其按时搬迁腾地奖，并相应罚款，从余款中扣除。

十八、办理限期腾地和申请强拆手续

1、对无正当理由，拒不接受补偿，不领补偿费，不交房腾地的被拆迁人，经反复做工作，解释仍不听劝告的，由项目负责人填写《限期腾地申请表》，向市局法规科申请办理《责令交出土地通知书》，并提供相关资料。

2、对于市局下达《责令交出土地通知书》后，被拆迁人不如期交房腾让地的，由项目负责人填写《请求法院强拆申请表》，由项目负责人与本处法律顾问会同市局法规科办理申请法院强拆的有关手续，并提供相关资料。

征地补偿安臵方案经依法批准后，征地补偿安臵费应在３个月内全额支付到位。对未按期全额支付到位的，市、县人民政府不得发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。征地补偿费用全额支付后，被征地的农村集体经济组织或农户拒不领取征地补偿费用、拒不腾地的，由市、县级国土资源部门依法责令限期腾地；逾期不腾地的，可以申请人民法院强制执行。

十九、交地前的准备

1、由项目负责人通知有关乡（镇）、村、组近期交地，乡（镇）、村、组如有什么问题，由项目负责人负责做好解答及其他有关工作。

2、督促村、组对青苗的补偿及时到位，其他征地补偿费的支付情况向村民讲清楚。

3、与市局用地科联系是否同意近期交地。

二十、组织召开交地会

1、由项目负责人提前二天通知用地单位、市局用地科、国土武陵分局、当地国土所以及有关乡（镇）、村、组参加交地会。大型或重点工程还应通知市、区两级领导和重点办。

2、交地会应做好到会人员签名和会议记录。

二十一、处理遗留问题，付清征地补偿余款

根据交地会要求，处理好交地会上应落实处理的问题，按规定付清征地补偿的余款。

二十二、总结归档

征收中集体土地权利补偿思辨 篇7

近年来, 我国城乡结合部的集体土地越来越多地被征收, 因征收土地引发的纠纷逐年增加, 有愈演愈烈的趋势, 有的地方甚至引起越级上访、群体上访, 给社会稳定造成隐患。党中央、国务院高度重视土地问题, 在依法治国的今天, 政府更加注重依法行政, 因此, 集体土地征收中有关补偿法律问题愈加引起社会各界的广泛关注和思考。集体土地征收补偿主要涉及以下三类权利的补偿或安置。

一、宅基地使用权的补偿或安置

宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国《物权法》及《土地管理法》的规定, 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有如下特征。

1. 权利主体只能是农村集体经济组织的成员, 其他农村集体经济组织的成员以及城镇居民不得购置宅基地, 除非其成为该集体经济组织的成员。

2. 用途仅限于农村集体经济组织成员建造个人及家庭住宅。个人及家庭住宅包括居住生活用房以及与村民居住生活有关的附属设施、庭院经济, 如厕所、猪圈、鸡舍、院墙等。

3. 实行严格的“一户一宅”制度。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地, 其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村集体经济组织成员建造住宅, 应符合乡 (镇) 土地利用总体规划和城乡规划, 并尽量使用原有的宅基地和村内空闲土地, 经乡 (镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准, 但如果涉及占用农用地的, 应依照《土地管理法》第44条规定办理审批手续。农村集体经济组织成员出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。

4. 无偿取得, 具有福利性。城市居民具有住房公积金等住房保障, 宅基地作为农民的住房保障, 因此, 可以无偿使用宅基地建造住房。

集体土地征收及“城中村”改造中, 涉及农民宅基地及房屋补偿问题应当体现保障功能。当前, 我国征收拆迁中对于该问题的处理也是仁者见仁, 笔者在指导具体征收拆迁工作中, 推荐的补偿安置方案有三种:一是按照宅基地面积1:1进行安置且不结算差价, 农民住宅按照重置价进行货币补偿, 例如, 河南省平顶山市某区的补偿安置方案;二是按照具有村民资格的人口进行安置房分配, 例如, 安徽某县的补偿安置方案;三是安置宅基地的, 对地上房屋按照重置价进行补偿。最高人民法院行政审判庭[2005]行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》明确规定:“征用农村集体土地之后, 被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权, 房屋所在地已被纳入城市规划区的, 应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定, 对房屋所有权人予以补偿安置。”此答复适用于无法另行安置宅基地的征收拆迁补偿。中央纪委中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》 (中纪办发[2011]8号) 规定“农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿, 宅基地征收按当地规定的征地标准补偿, 被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴, 要能够保障其选购合理居住水平的房屋。”此通知适用于安置宅基地的补偿安置。最高法院的答复和中纪委的通知属于互补的关系, 不存在矛盾。

二、集体土地所有权的补偿

集体土地所有权是指农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。我国集体土地所有权是通过农业合作化, 将农民私有土地转变而来的。集体土地所有权具有如下特征。

1. 权利主体为各个农业劳动集体。集体土地所有权不同于国家土地所有权的显著特点, 是在全国范围内没有统一的所有权权利主体, 并且只有农民集体才可以成为集体土地所有权的权利主体。集体土地所有权的权利主体包括三类:一是村农民集体, 二是村内农业集体经济组织的农民集体, 三是乡 (镇) 农民集体。

2. 集体土地所有权的确认须进行所有权登记。《土地管理法》规定, 集体所有的土地, 由县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认所有权。

3. 集体土地所有权不能被处分, 可以因国家强制手段而消灭。我国的集体土地所有权和国家土地所有权一样, 不能由所有权人自由处分, 但与国家土地所有权不同的是, 国家土地所有权具有永久性, 而集体土地所有权却可能因国家的强制征收而消灭。

4. 集体土地所有权也可以与土地使用权分离, 依法确定给该集体内的集体经济组织和个人使用。

集体土地所有权补偿的受偿主体为农民集体经济组织, 补偿标准各省略有区别、总体较低, 大约在每亩4万元以下, 例如, 安徽最高标准为每亩39200元, 而通过政府“加工整理”后的招拍挂土地便摇身一变, 身价青云直上, 每亩为近百万元甚至数百万元, 为地方的土地财政奠定基础。巨额补偿出让的差价很难使地方政府不动心, 从经济角度很难切断征用土地的利益链。修订《土地管理法》或者制定《集体土地上房屋征收与补偿条例》都应当考虑提高征收补偿标准。征地补偿金属于村民集体财产, 如何分配或者留存集体资产应当通过村民会议形成决议。应当解决失地村民的养老保险金、失业保险金、医疗保险金, 不应当一分了之。

三、承包经营权的补偿

土地承包经营权是指我国农村集体经济组织、农户或个人对国家或集体所有的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等, 依据承包合同所享有的长期占有并进行耕作、畜牧、养殖及其他生产活动的使用和收益的权利。土地承包经营权是我国土地权利体系中的组成部分, 是土地市场的重要权利载体, 是主要的用益物权。土地承包经营权凝聚了我国农民生存和发展的情结, 具有牢固的实践基础和强大的生命力。承包经营权的主体在《土地承包法》中规定了两类:一是该法第15条规定的“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。这类主体有权和集体签订合同取得承包经营权, 是一种法定的主体。第二类主体是对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地上设立的承包经营权, 其主体可以是本集体经济组织及其以外的单位、农户和个人。土地承包经营权的客体是农村集体所有或国家所有由农村集体使用的土地及“四荒”地。其内容是受法律保护的承包经营权主体承包经营的权利和义务。该法还规定了农村土地承包30年不变, 农民对土地的投入是一个长期的过程, 收益也是一个长期的过程, 在农民承包期间该土地被征收, 显然对其承包经营权是一种损害。这种损害包括:承包土地上的农作物、山林损失, 养殖业的损失, 对土地投入而尚未收益的损失, 承包经营必需的建筑物构筑物损失, 承包权丧失的损失等。这些损失的补偿在现行的《土地管理法》中是一笔糊涂账, 对于涉农损失应当建立公正的农损评估制度, 对土地承包经营权合理补偿, 以实现对土地承包权人的权利保障。

农村土地承包坚持公开、公平、公正的原则, 正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。承包期间, 发包方不得收回土地, 需要注意以下两种变化情况: (1) 承包期间, 承包方全家迁入小城镇落户的, 应当按照承包方的意愿, 保留其土地承包经营权或允许其依法进行土地承包经营权流转。 (2) 承包期间, 承包方全家迁入设区的市, 转为非农业户口的, 应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包期内, 发包方不得调整承包地, 承包期内, 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情况对个别农户之间承包的耕地和草地进行适当的调整, 必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表同意, 并报乡镇人民政府和县级人民政府等行政主管部门批准。集体经济组织依法预留的机动地、通过依法开垦等方式增加的、承包方依法自愿交回的, 可用于调整承包土地或者承包给新增人口。

集体土地的征收程序 篇8

关键词：农村集体土地；征收补偿；注意事项；成因；对策

一、农村集体土地征收补偿需注意的问题

（一）扩大补偿范围，确定市场化的补偿标准

一是要坚决落实和实施“公共负担说”理论。事实证明，政府征地行为是为了公共利益最大化而实施的，其行为势必会影响部分集体和一少部分人的个人利益，这种利益牺牲的补偿理应由社会和政府共同分担，给予失地集体和个人适当补偿，而不应该由村集体和农民自己来进行负担。二是要保证补偿原则的合理性。补偿原则的制定，既要参考世界各地的成功做法，更要符合我国和当地的实际情况。条件允许的情况下，尽量争取使用完全补偿原则，可以有效避免矛盾发生。特殊情况也可以采用不完全补偿原则，但要做好调研，做好意见征求，做好政策的宣传和指导。从我国的现实情况来看，采用发达国家的完全补偿原则来操作难度较大，绝大部分无法实现，大多采取不完全补偿原则。如纯公共利益的土地征用，采用相当补偿原则；准公共利益的土地征用则采用完全补偿原则，适当提高对被征地农民的土地承包经营权和就业补偿标准。三是要要对补偿项目进行细化，明确补偿范围和方式。补偿上要充分考虑土地征用费，还要考虑残余地造成损失的适当补偿。既要考虑直接损失的补偿，也要考虑间接损失的补偿。在条件和法律法规允许条件下，要充分考虑村集体和农民的收益，尽量提高补偿额度，帮助他们解决好工作、医疗、养老等后顾之忧，钱款最好直接发放到农民手中，避免中间环节出现问题。

（二）土地征收程序规范化

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。支持依法征地不仅维护村民的权益也是民心所向。无论是土地管理法还是土地管理法实施条例，包括村民委员会组织法等，这些相关法律的立法目的十分明确，就是要以法的形式来规范和 有效监督在土地征收补偿过程中的违纪违法行为。为了有效保护被征地集体和农民个人的权益，有效防止征收补偿过程中的权利滥用，针对当前大部分村民民主法律意识淡薄，对法律知识知之甚少，维权意识不强等现状，各执法部门、监管部门一定要积极开展多种形式的、有针对性的、专题性比较强的普法教育和宣传。通过普法，让农民知道如何维权，既有利于积极配合拆迁工作，又能使自身权益得到有效保障。

二、农村集体土地征收补偿中职务犯罪的成因

（一）部分村干部“土皇帝”思想根深蒂固

部分村干部官僚主义、享乐思想在部分村干部身上极其严重，把党和人民赋予的权力作为徇私的工具。尤其在土地征收补偿这项机会难得、款项复杂巨大的工作上，个别村干部私欲膨胀，不惜损害国家和村民利益。

（二）部分村干部法治意识淡薄

国家和地方法律法规的健全和完善，为征地补偿提供了充分的法律依据。然而农村基层干部中有一部分人法律意识淡薄，知道法律的存在却不懂得依法办事。部分村干部忽视学习和研究，不能按照法律规定做到既不损害国家利益，也不损害村集体和村民个人利益。

（三）个别地方对村干部思想教育和法律监管不到位

在部分地区，党委和政府在评估农村工作中只重视经济建设和经济指标，忽视了思想、纪律、作风教育和考核，出现了一手软、一手硬，工作失衡。部分政府部门和领导只看重农业生产任务是否达标、看重经济工作是否达标，而忽视了普法和思想意识形态教育，听之任之，放任自流。

三、预防农村集体土地征收补偿中职务犯罪的对策

（一）强化思想和法制教育，构筑道德和法制防线

要结合农村干部队伍现状、农村工作特点，开展廉洁自律教育、廉洁从政教育和法制教育，使广大农村干部树立正确的人生观、价值观、权力观和利益观。

（二）加强农村班子建设，全面提高班子成员素质

要积极完善选举制度和任命办法，坚持德才兼备的用人标准，努力建立一支政治思想坚定、生活作风正派、廉洁自律、能全心全意带领村民致富奔小康的农村干部队伍。要积极采取各种办法，坚决防止政治不过硬、私心重、综合素质不高、带领村民致富能力差的人进入农村干部队伍。

（三）加强农村集体土地监管，健全各项法律制度

建立农村土地日常管理台账制度，土地管理部门要做到账目清晰。建立完善征用土地备案审查制度和征用补偿流程。如土地等相关部门在征用土地时，除了做了常规的土地面积、地面附着物等的登记、造册和存档，还要建立音频、视频和图片资料作为原始记载。要建立公开制度，如征地补偿的相关事项要做到全程公开，包括补偿金计算方法、发放流程， 便于群众知情和监督。

（四）加强审计、纪检监察、组织部门的监督力度

各职能部门既要各负其责、各司其职，更要密切配合，重视和加强对农村集体土地征用相关补偿政策落实和标准执行情况的指导、检查和监督。要主动进村入户，检查被征用土地补偿费的分配和使用情况、过程公开情况，加强对征用土地工作各环节的社会监督，要主动倾听农民的呼声，获取有价值的信息。

（五）加大查办打击力度，构筑法律威慑防线

纪检监察和检察机关要掌握农村土地补偿工作的实际情况，发现问题，及时解决，把犯罪苗头消灭在萌芽。对于征地补偿过程中出现的违纪违法事件，该纪律处分的纪律处分，该立案侦查的立案侦查，该法办的法办，绝不姑息。要努力做到打防结合，构筑法律威慑防线，确保社会主义新农村建设稳步健康发展。

参考文献：

[1]徐国荣，高亮亮.“诊断”农村基层组织人员在土地征收补偿中的职务犯罪[J].法制与社会.2011（12）

[2] 马丽丽.农村土地征收补偿存在的问题及法律对策研究[J].农业经济.2012（10）

[3] 郑旭.农村集体土地征收法律问题研究[J].南方农村.2012（12）